第一篇：接管驗(yàn)收的建議(修改版)

琨莎中心項(xiàng)目物業(yè)

接管驗(yàn)收程序

接管驗(yàn)收（物業(yè)交接）工作程序與標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)將物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、工作內(nèi)容、工作程序以及需要注意的事項(xiàng)等方面的資料一并整理，形成書面報(bào)告。物業(yè)接管驗(yàn)收的工作內(nèi)容

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)商、施工方或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)（此處僅涉及新建房屋），以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。對新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

在完成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司通常在竣工驗(yàn)收前即參與了后期施工和調(diào)試，對各種情況較為清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。

另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。

物業(yè)接管驗(yàn)收工作不僅要對設(shè)施主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和綠化的驗(yàn)收，還要重視使用和綜合功能的驗(yàn)收，并在接管驗(yàn)收的基礎(chǔ)上從物業(yè)管理、客戶使用的角度對琨莎中心提出優(yōu)化性建議，對工程施工和二次裝修提出專業(yè)意見。

一、接管驗(yàn)收和作用

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和場地等，尤其還有對綜合功能的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收工作應(yīng)由開發(fā)商、施工方和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行，接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

保 安 部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目外圍車場、消防中控、消防設(shè)施及設(shè)備器材、保安

監(jiān)控系統(tǒng)、中控設(shè)備、停車管理及設(shè)備的調(diào)試、培訓(xùn)等相關(guān)治療的驗(yàn)收移交工作

6、接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：（1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。（2）派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

（3）提前參與開發(fā)商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。

（4）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： 《房屋本體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問題整改表》。

（二）接收相關(guān)資料

在辦理物業(yè)接管驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)商須向我司移交下列資料：

1、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)資料：（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3）商品房銷售許可證（4）國有土地使用權(quán)證（5）建設(shè)工程施工許可證（6）用地紅線圖

2、六圖二書：（1）規(guī)劃總平面圖（2）道路規(guī)劃圖（3）豎向規(guī)劃圖

（4）市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖（5）綠地規(guī)劃圖（6）1：1000現(xiàn)狀圖（7）詳細(xì)規(guī)劃說明書（8）環(huán)境預(yù)評價(jià)書

3、技術(shù)資料：

４、對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

５、經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

三、物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：

1、建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)取得《竣工驗(yàn)收備案表》；

2、供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施達(dá)到正式使用條件；

3、房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

（一）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

1、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范及業(yè)主的合理要求

2、驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法

（二）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、主體結(jié)構(gòu)：

（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范)的允許變形值；（2）不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；

（3）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值(GBJ10--鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范)；

（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206〈木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定；（5）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；（6）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)。

2、外墻：不得滲水。

3、內(nèi)墻面：

（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。（2）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無空鼓、缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

4、屋面：

（1）各類屋面必須符合GBJ207《屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；

9、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

（1）天臺(tái)： 天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；（2）散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整；（3）屋面避雷設(shè)施連接牢固、完好；

（4）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好；（5）綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。（6）道路：

① 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； ② 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

③ 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； ④ 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：

① 消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； ② 消防設(shè)施配件齊全；

③ 消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。（8）樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

（9）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。（10）安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。（11）安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。

（12）停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。（13）自行車庫照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)設(shè)施良好。

（14）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。（15）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。（16）護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。（17）臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。（18）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。

（20）水牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

10、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（移交清單由開發(fā)商提供）

（6）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的要求；

（7）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；（8）可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共用天線；

（9）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電器裝置規(guī)程"的有關(guān)要求。

12、弱電：

（1）電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固，電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；（2）光纖已開通，收視良好；

（3）有限電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚；

（4）閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定，無變形失真。

13、水、衛(wèi)、消防：

（1）管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水應(yīng)試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位；

（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；

（3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，無堵塞，排水通暢。安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動(dòng)靈活；

（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；

（6）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力；（7）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損；

（8）消防設(shè)施必須符合GBJ16《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、GBJ45《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

施，水泵電機(jī)安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無振動(dòng)。壓力表等顯示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)運(yùn)行正常，無缺水、溢水故障，管路安裝牢固，無跑冒滴漏現(xiàn)象。

（2）壓力供水設(shè)備安裝、使用應(yīng)該符合國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力應(yīng)在正?？刂品秶鷥?nèi)，安全保護(hù)完善，進(jìn)行壓力測試時(shí)應(yīng)在預(yù)定時(shí)間范圍內(nèi)運(yùn)行。

（3）排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無跑冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道接中、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動(dòng)控制正常。

17、市政設(shè)施的驗(yàn)收：

（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)要求。管道應(yīng)順頂直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；

（2）在化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎；（3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；

（5）煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物；

（6）單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；

（7）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求；

（8）管道燃?xì)庀到y(tǒng)應(yīng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝良好，無漏氣現(xiàn)象，燃?xì)獗戆惭b的高度應(yīng)符合國家及行業(yè)有關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求等。

18、接管驗(yàn)收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認(rèn)：

① 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

第二篇：接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

中華人民共和國房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、新建房屋接管驗(yàn)收程序

1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收

1.2接管單位審核接管資料

A、建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。

B、供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。

C、房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

1.3接管單位檢索提交的資料：

（1）產(chǎn)權(quán)資料

A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件C、拆遷安置資料

（2）技術(shù)資料

A、竣工圖：包括總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽工程管線的全套圖紙。B、地質(zhì)勘察報(bào)告 C、工程合同及開、竣工報(bào)告。

D、工程設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）E、隱蔽工程驗(yàn)收簽證F、竣工驗(yàn)收證明書（合格證）G、鋼筋、水泥等主要材料質(zhì)保書 H、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 I、沙漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 K、供水、供電試壓報(bào)告。

1.4質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)：

主體結(jié)構(gòu)

（1）地基基礎(chǔ)沉降不得超過GBJ7的允許變形值。不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋損壞。

（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、破裂，不得超過GBJ10規(guī)定值。

（3）磚石結(jié)構(gòu)不允許有明顯的裂縫。

（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害。

（5）抗震設(shè)計(jì)房屋，必須符合GBJ11的規(guī)定

（6）外墻不得滲水。

屋面：

（1）各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

（2）平面屋應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在功用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

（3）陽臺(tái)和三層以上房屋屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。

樓地面：

（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮、起沙等缺陷，塊料面層應(yīng)表面平正，接逢均勻順直，無缺棱掉角。

（2）衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

裝修：

（1）鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形、開關(guān)靈活、零配件齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密。（木門縫隙適當(dāng)）

（2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，低層外窗、樓層公共走道，進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

（3）門窗玻璃應(yīng)安裝平整、油灰飽滿、粘貼牢固。

（4）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直、對縫嚴(yán)密、不露釘帽、與基層必須釘牢。

（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫、起泡等缺陷。

（6）飾面磚表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、無漏刷現(xiàn)象。電氣：

（1）電氣線路安裝平整、牢固、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密。鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接和綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體。并有可靠接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于/KV。

（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電氣安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

（4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，選層、平層、停層，牽引機(jī)的噪聲和震動(dòng)不得超過GBJ232規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

（6）對電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場強(qiáng)、微、弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜的地區(qū)住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

（7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電器裝置規(guī)范”要求。水、衛(wèi)、消防：

（1）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無漏滴。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

（3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)。出戶管不應(yīng)超過8㎝，并不應(yīng)使用陶瓷管，塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏。管道排水必須流暢。

（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏。安裝應(yīng)平整牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。

（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。

（6）消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并有消防部門檢驗(yàn)合格證明。

采暖：

（1）采暖工程驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期前兩個(gè)月進(jìn)行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平整，配件齊全。不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。

（3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上的試運(yùn)行，爐排之間，爐排與爐鐵之間不得互相擦磨。且無雜音、不跑漏、不凸起、不受卡，反轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安裝靈敏、可靠?？刂崎y門應(yīng)開關(guān)靈活。

（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板安裝平正，啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

（6）管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求。管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。保溫防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

（8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全。水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

（9）經(jīng)過48小時(shí)的連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

附屬工程及其他：

（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14第二章2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直、且排水流暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)井圈。

（2）化糞池應(yīng)按排污量設(shè)置。池內(nèi)無垃圾雜物。進(jìn)出水口高差不得小于5㎝，立管與糞池之間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，不超過兩個(gè)灣。

（3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂，積水現(xiàn)象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相連。路面無積水、空鼓、斷裂等現(xiàn)象。

（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，規(guī)格和位置符合有關(guān)規(guī)定。

（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固，煙道、通風(fēng)道暢通，無阻。

（7）單體工程必須做到工完料盡場清。臨時(shí)設(shè)施及過度用房拆除清

理完畢，室內(nèi)外地面高差符合設(shè)計(jì)要求。

（8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

質(zhì)量問題的處理：

（1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固、補(bǔ)強(qiáng)、返修，直至合格。

（2）影響相鄰房屋安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

（3）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ山庸軉挝惶幚怼BJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ206 木結(jié)構(gòu)施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ207 屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

第三篇：驗(yàn)收接管程序

驗(yàn)收接管程序

1.目的：規(guī)范驗(yàn)收接管程序

2.適用范圍：綠化施工工程，綠化改造工程

3.定義：質(zhì)保期：就是綠化施工工程或綠化改造工程施工結(jié)束后，根據(jù)合同應(yīng)由責(zé)任方進(jìn)行繼續(xù)養(yǎng)護(hù)的時(shí)期。4.職責(zé)：

4.1項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場核實(shí)工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。

4.2項(xiàng)目綠化主管簽署初驗(yàn)意見。

4.3項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場檢驗(yàn)合同履行情況。

5.控制要求和方法： 5.1.竣工初驗(yàn)

5.1.1施工單位在苗木全部種植完畢后，向項(xiàng)目綠化主管提交報(bào)告及初驗(yàn)申請，如施工單位在完工后不申請，項(xiàng)目綠化主管主動(dòng)向施工方索要各種資料和初驗(yàn)申請。

5.1.2施工單位應(yīng)同時(shí)遞交工程綠化設(shè)計(jì)圖、工程竣工圖等相關(guān)資料，5.1.3項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場核實(shí)工程竣工情況，并做好相應(yīng)記錄。（記錄表見附件）5.1.4在初驗(yàn)過程中應(yīng)著重注意以下事項(xiàng)：

a）苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符； b）苗木規(guī)格是否符合設(shè)計(jì)要求； c）苗木生長情況及保護(hù)措施是否符合要求； d）施工場地是否按要求清理干凈；

e）所有綠化植物是否確實(shí)種植完畢，符合設(shè)計(jì)要求。

5.1.5對于沒有上述問題的，項(xiàng)目綠化主管簽署初驗(yàn)意見，正式進(jìn)入質(zhì)保養(yǎng)護(hù)期。

5.1.6如有問題的，項(xiàng)目綠化主管給施工方發(fā)出整改工作單。并擇期復(fù)驗(yàn)。

5.2.質(zhì)保養(yǎng)護(hù)期滿驗(yàn)收

5.2.1施工單位在養(yǎng)護(hù)期滿過后，填寫?zhàn)B護(hù)期間自檢情況報(bào)告及養(yǎng)護(hù)期滿復(fù)驗(yàn)申請報(bào)告，申請復(fù)驗(yàn)。

5.2.2項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目綠化主管會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場檢驗(yàn)苗木養(yǎng)護(hù)情況。

合格苗木必須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

a）喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象；

b）喬灌木種植位置適當(dāng)，高低錯(cuò)落有致，外形美觀，造型、修剪合理；

c）喬灌木規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求； d）枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲；

e）喬木保護(hù)措施得當(dāng)，有護(hù)樹架，無倒伏、搖動(dòng)現(xiàn)象；

f）無裸露土面，草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2； g）施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補(bǔ)種整改完畢。新補(bǔ)種部分，要從補(bǔ)種工作完畢起重新計(jì)算養(yǎng)護(hù)期。

5.2.4項(xiàng)目綠化主管對檢驗(yàn)合格苗木及綠化項(xiàng)目簽署復(fù)驗(yàn)意見及接管意見。5.2.5退質(zhì)保金

項(xiàng)目綠化主管簽字承接后，向公司綠化主管提交書面報(bào)告，公司綠化主管簽字，并交給總經(jīng)理簽字，按總經(jīng)理批示退質(zhì)保金 6.支持性文件.驗(yàn)收后的資料整理

將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔： a）綠化工程合同； b）綠化工程設(shè)計(jì)圖； c）綠化工程竣工圖。

第四篇：物業(yè)接管驗(yàn)收

集中檢查，是建設(shè)方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務(wù)角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設(shè)備安裝、成品保護(hù)、使用功能等項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度戶內(nèi)檢驗(yàn)一般在交房日前4-5個(gè)月具備檢驗(yàn)條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度分部分項(xiàng)開展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報(bào)事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時(shí)間

項(xiàng)目部與物業(yè)技術(shù)部或管理處確定，一般在交房前4-5個(gè)月。物管師商學(xué)院【微信號(hào)：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動(dòng)會(huì)確定項(xiàng)目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標(biāo)準(zhǔn)、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計(jì)劃根據(jù)預(yù)驗(yàn)房時(shí)間、施工進(jìn)度制定檢查計(jì)劃，在預(yù)驗(yàn)房前完成檢查整改。

（4）檢查準(zhǔn)備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓(xùn)。

（5）檢查 物業(yè)工程負(fù)責(zé)人組織員工進(jìn)行檢查，分片區(qū)負(fù)責(zé)制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復(fù)印件當(dāng)天或次日由總包在物業(yè)簽字領(lǐng)取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進(jìn)行整改。（8）復(fù)檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進(jìn)行檢查，合格通知物業(yè)復(fù)檢。（9）資料維護(hù)物業(yè)工程負(fù)責(zé)人指定專人對計(jì)劃、檢查，整改資料進(jìn)行維護(hù)。

附件：《集中檢查啟動(dòng)會(huì)指南.doc》

3、集中檢查計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度制定檢查計(jì)劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項(xiàng)目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗(yàn)。附件：《集中檢查計(jì)劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實(shí)驗(yàn)工具（俗稱手動(dòng)加壓泵）

（2）游標(biāo)卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號(hào)筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標(biāo)準(zhǔn)（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以內(nèi) l凈高偏差值-20mm以內(nèi)，極差在20mm以內(nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，偏差符合施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進(jìn)戶門開啟方向符合設(shè)計(jì)要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應(yīng)有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應(yīng)有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設(shè)計(jì)要求。

有防水要求房間、陽臺(tái)無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺(tái)陰角（注意陰陽角較多處，客戶關(guān)注較多）：

檢查室內(nèi)標(biāo)示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強(qiáng)弱電線盒、開關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標(biāo)示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時(shí)，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進(jìn)戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長時(shí)間下雨或大雨時(shí)檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進(jìn)行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺(tái)玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當(dāng)玻璃臨空高度達(dá)到5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護(hù)窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動(dòng)，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點(diǎn)、檢測鋁合金門限位器設(shè)置和成品保護(hù)等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應(yīng)密實(shí)平整；平開窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗(yàn)要求檢查事項(xiàng)外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗(yàn)、灌水試驗(yàn)、給水管道壓力試驗(yàn)

檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號(hào)應(yīng)與戶位號(hào)一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實(shí)驗(yàn)（管道、配件等接口嚴(yán)無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒?yàn)（球能從測試點(diǎn)被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進(jìn)行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計(jì)要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強(qiáng)弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求標(biāo)示完好，標(biāo)識(shí)清楚、動(dòng)作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點(diǎn)問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標(biāo)準(zhǔn)、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報(bào)制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報(bào)檢查、整改情況；4）重點(diǎn)、突出問題及時(shí)向地產(chǎn)反饋，并落實(shí)處理方法。

（2）重點(diǎn)關(guān)注客戶敏感點(diǎn)1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進(jìn)度控制 1）明確施工單位返修隊(duì)伍，分片區(qū)責(zé)任制；

2）返修材料準(zhǔn)備，與項(xiàng)目部落實(shí)供貨期較長的材料供應(yīng)及時(shí)性，確保整改進(jìn)度；

3）整改質(zhì)量、進(jìn)度出現(xiàn)異常時(shí)，組織項(xiàng)目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會(huì)議解決。

第五篇：接管驗(yàn)收方案

物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案

目錄

一

名詞、術(shù)語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5

三

接管驗(yàn)收條件

……………………………………… 6

四

接管驗(yàn)收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) …………………………………… 8

六

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

……………………1八

房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………… 16

九

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表

名詞、術(shù)語解釋

物業(yè)竣工驗(yàn)收

工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。

竣工驗(yàn)收是對其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

物業(yè)接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

房屋本體自用部位及設(shè)施

自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設(shè)施

公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備

公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。

引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)

本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第[2000]第279號(hào)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第[2003]第379號(hào)

《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～305-88

《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 50166-92

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50084-2001

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 5135-85

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 797-89

《室內(nèi)消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA 93-1995

《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

接管驗(yàn)收條件

物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：

①工程竣工核驗(yàn)證書

②規(guī)劃驗(yàn)收證書

③消防驗(yàn)收意見書

④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書

⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書

⑥城建檔案驗(yàn)收證書

⑦人防工程驗(yàn)收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

二、最低要求

在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。

3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)

一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開發(fā)商溝通

物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。對項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。

1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）

2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。

二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

詳見《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。

三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收

一）、初驗(yàn)

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）

二）、正式接管驗(yàn)收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。

四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)對所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對照圖紙清點(diǎn)等。

1、對自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收

驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。

此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。

五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)

的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）

按系統(tǒng)對設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

三）、復(fù)驗(yàn)

對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出合理建議。

1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備

物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備3－4人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收40套房左右。

對業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。

2、成立驗(yàn)收組

驗(yàn)收組組成建議如下：

組長：物業(yè)公司總經(jīng)理

副組長：管理處經(jīng)理

組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工

3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：

①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙

②對配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）

③熟悉工程情況、設(shè)備概況

④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間：10課時(shí)（不得低于）。

現(xiàn)場實(shí)習(xí)：待定

4、購置、準(zhǔn)備工具

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖

準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。

6、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證

準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。

7、參與安裝調(diào)試

安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出合理建議。

對于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。

對于設(shè)計(jì)中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。

8、參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收

參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。

9、參與政府竣工驗(yàn)收

房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收

對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。

1、土建驗(yàn)收

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

2、電氣

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

3、給排水

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

4、燃?xì)猓?/p>

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)

檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。

填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。

房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收

1、屋面

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

屋 面保證項(xiàng)防水層無滲漏，通過觀察，必要時(shí)進(jìn)行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項(xiàng)無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

樓層及通道保證項(xiàng)防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常

基本項(xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象

4、外墻面 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50057－94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固

電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動(dòng)現(xiàn)象

電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好

應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

6、給排水系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常

各層水壓正常

按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項(xiàng)壓力表工作

水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象

水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常

設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井

化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物

7、消防系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166-92，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB5135-85，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA93-1995

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常

消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵

水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞

探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常

消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常

氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào)

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常

設(shè)備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）

風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象

煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固

管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動(dòng)正常

防火卷簾門與探測器聯(lián)動(dòng)正常

防火卷簾門在消防中心手動(dòng)正常

8、中央空調(diào)系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

中央空調(diào)系統(tǒng) 制冷機(jī)部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機(jī)腳架有防震墊,地腳螺栓無松動(dòng)

機(jī)器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質(zhì)正常(機(jī)器運(yùn)行時(shí)無氣泡)

冷媒液加入量準(zhǔn)確

制冷機(jī)微電腦控制中心運(yùn)行正常，各傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準(zhǔn)確可靠

制冷機(jī)電機(jī)一般采用閉式星/三角轉(zhuǎn)換的方式降壓啟動(dòng),啟動(dòng)切換時(shí)間應(yīng)正確、啟動(dòng)電流、線路電壓降正常

主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)、在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質(zhì)良好,油量充足

水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)噪音、振動(dòng)無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計(jì)要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關(guān)靈活不漏水

涼水塔組裝質(zhì)量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機(jī)及控制電路運(yùn)行正常

塔體安裝應(yīng)保持水平，殼體連接螺栓無松動(dòng)

空調(diào)終端設(shè)備部分新風(fēng)空調(diào)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正確，無異常噪音

空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調(diào)送風(fēng)管道保溫層制作良好，風(fēng)口安裝準(zhǔn)確

冷凍水管道系統(tǒng)保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CCTV基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰

攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低

紅外對射布點(diǎn)合理，無監(jiān)視死角

樹木對對射影響小

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常

11、公共天線系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

CATC基本項(xiàng)圖像、伴音質(zhì)量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng)

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調(diào)制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號(hào)源功能正常

12、局域網(wǎng)、綜合布線

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

綜合布線基本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

背景音樂設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范

14、門禁對講系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

門禁對講基本項(xiàng)可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關(guān)閉正常 接地規(guī)范

解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范

室內(nèi)機(jī)安裝規(guī)范

15、車場管理系統(tǒng)

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

車場管理系統(tǒng)保證項(xiàng)道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項(xiàng)讀卡器感應(yīng)靈敏，出臨時(shí)卡正常 交通裝置、標(biāo)志完好，劃線清晰 設(shè)備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費(fèi)、控制軟件正常

16、電梯 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項(xiàng)操縱箱各種開關(guān)功能正常

廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常

廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對講正常

安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效

轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦

轎廂內(nèi)無雜亂廣告

機(jī)房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)

機(jī)房墻壁完整，無孔洞

機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)

控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無較大的噪音

各功能開關(guān)正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關(guān)有效

補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設(shè)備按系統(tǒng)分別填寫《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》，對所有設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后，匯總填寫《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》；對其它共用部位驗(yàn)收完成后，填寫《房屋及公用設(shè)施交接單》。

公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的驗(yàn)收

1、公用設(shè)施

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全

基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB19079.1-2003

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

游泳池基本項(xiàng)游泳池周圍形成完整的圍合，防護(hù)設(shè)施完好

有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常

照明設(shè)備（包括應(yīng)急照明燈）正常

有分設(shè)的男、女更衣室，并配有存放衣物的設(shè)施（更衣柜）

有分設(shè)的男、女淋浴室

有分設(shè)的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設(shè)施正常（含門鎖、燈光、噴淋設(shè)施等）

有強(qiáng)制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設(shè)有強(qiáng)制通過式噴淋設(shè)備男、女各一套

更衣室、廁所有通風(fēng)設(shè)施，且通風(fēng)設(shè)施完好

配有必備的救生高架（觀察臺(tái)）（按每250M2配備1個(gè)）

池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標(biāo)識(shí)，或標(biāo)志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設(shè)施、有專用直撥電話

有各類公共標(biāo)識(shí)和警示標(biāo)牌

泳池各進(jìn)、排水口防護(hù)罩是否完好無損

池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范

池面、池底、池壁、池沿?zé)o殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ306-88

檢驗(yàn)要點(diǎn)：

分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注

園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì)

土質(zhì)符合植物生長，厚度正確

綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；

（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗(yàn)收填寫QR－005JG《綠化驗(yàn)收單》，對其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收填寫QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：

一、產(chǎn)權(quán)資料

開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照

土地使用權(quán)出讓合同書

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照

電梯安裝公司資質(zhì)證書

以上均為復(fù)印件

二、市府驗(yàn)收合格資料：

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明

用電許可證

供用電協(xié)議書

用水審批表、水費(fèi)收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見書

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書

電梯安全檢驗(yàn)合格證書

防雷設(shè)施合格證

燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書

直飲水檢驗(yàn)報(bào)告

白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明

國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告

電纜檢測報(bào)告

智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證

停車場管理系統(tǒng)檢測報(bào)告

攝象機(jī)檢測報(bào)告

有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報(bào)告

以上均為復(fù)印件

三、工程技術(shù)資料

建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。

各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。）

地質(zhì)勘察報(bào)告；

工程合同及開、竣工報(bào)告；

工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

圖紙會(huì)審記錄；

工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

供水、供暖管道的試壓報(bào)告；

機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

注：電梯相關(guān)資料包括以下部分

①勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書（每梯一本）

③質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份）

④勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）

⑥質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份）

⑦電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、裝箱單等）

⑧產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）

⑨試驗(yàn)報(bào)告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收

業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過程僅限于新樓宇。

業(yè)主（用戶）入伙時(shí)對房屋的接管驗(yàn)收主要針對以下方面進(jìn)行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；

②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。

2、檢查房間設(shè)施是否齊全；

①根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；

②根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；

3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；

④檢查開關(guān)、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；

4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；

5、填寫記錄

將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗(yàn)收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗(yàn)收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。

2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗(yàn)收時(shí)，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。

4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法

①對業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。

②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內(nèi)

新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫保修期終止時(shí)間。

2000年1月30日國務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。