第一篇：物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備

物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備

（一）人員準(zhǔn)備

（1）組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關(guān)人員參加。各部門應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強(qiáng)的技術(shù)人員參加，并且一般要有 不同專業(yè)特長的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為5～8人。（2）指定負(fù)責(zé)人,最好是由本項目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

（二）接管驗收的資料準(zhǔn)備

（1）驗收支出國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。

（2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄（3）針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設(shè)計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設(shè)施接管驗收表、機(jī)電設(shè)備接管驗收表、室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機(jī)電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。

（三）進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察

根據(jù)設(shè)計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎(chǔ)。新建物業(yè)接管驗收的程序

（1）身機(jī)單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。

（2）接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位會同建設(shè)按照接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。（4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。

（5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。原有物業(yè)的接管驗收程序

（1）移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料”

（2）接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。

4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。（6）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能）

1、主體結(jié)構(gòu)

（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。（3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。

（5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有先規(guī)定。

2、外墻不得滲水

3、屋面

（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。

（2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

（3）陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

4、樓地面

（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。

（2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

（3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。

5、裝修

（1）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

（2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶 門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。

6、電氣

（1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線 連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電 氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。

（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。

（7）除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。

7、水、問聲、消防

（1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

（3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。

（6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。8．采暖

（1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。

（3）爐排必須進(jìn)行12小時以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻 不得透風(fēng)漏氣。

（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝 大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程 施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。

（8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放 濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

（9）經(jīng)過48小時連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符 合設(shè)計要求。

9、附屬工程及其他

（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

（2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立 管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過兩個彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。

（8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、質(zhì)量與使用功能的檢驗

（1）以危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

（3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況），評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。2．危險和損壞問題的處理

（1）屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危，才得接管。（2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。

（3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處理 處理質(zhì)量問題的方法

1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)重 進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。

2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。

3、對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。

4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則 原則性與靈活性相結(jié)合

所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。

所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合

工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微。任何7點疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當(dāng)?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測和驗收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時間以后進(jìn)行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗收的重點。物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別是： 1．驗收目的不同

竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。2．驗收性質(zhì)不同

竣工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設(shè)工程的竣工驗收由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗收。

3、驗收條件不同

竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收 合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認(rèn)可。

4、移交對象不同

竣工驗收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企 業(yè)移交物業(yè)的過程。5．驗收階段不同

竣工驗收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之后進(jìn)行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

根據(jù)2003年國務(wù)院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP30001---90）建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

1、產(chǎn)權(quán)資料

（l）項目批準(zhǔn)文件。（2）用地批準(zhǔn)文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。

2、竣工驗收資料

（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會審記錄。

（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。

（1l）竣工驗收證明書。

3、技術(shù)資料

（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。

（3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。原有物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

1、產(chǎn)權(quán)資料

（1）房屋所有權(quán)證。（2）土地使用權(quán)證。（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。（4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

2、技術(shù)資料

（1）房地產(chǎn)平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

三、物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位的責(zé)任

（1）提前做好房屋交驗準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經(jīng)接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。

（2）在接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收不合格的負(fù)責(zé)返修。（3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

（4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。

（5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋 空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。接管單位的責(zé)任

（1）對建設(shè)單位提出的驗收申請，應(yīng)雜一15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗收文件。（2）經(jīng)檢驗符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管驗收文件。（3）接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收條件進(jìn)行驗收，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建設(shè)單位共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗時間，督促施工單位限期改正。（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)。設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。（5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。接管驗收時如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。

第二篇：物業(yè)接管驗收

集中檢查，是建設(shè)方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務(wù)角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設(shè)備安裝、成品保護(hù)、使用功能等項目進(jìn)行檢驗。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度戶內(nèi)檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度分部分項開展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業(yè)技術(shù)部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學(xué)院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標(biāo)準(zhǔn)、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計劃根據(jù)預(yù)驗房時間、施工進(jìn)度制定檢查計劃，在預(yù)驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準(zhǔn)備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓(xùn)。

（5）檢查 物業(yè)工程負(fù)責(zé)人組織員工進(jìn)行檢查，分片區(qū)負(fù)責(zé)制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復(fù)印件當(dāng)天或次日由總包在物業(yè)簽字領(lǐng)取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進(jìn)行整改。（8）復(fù)檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進(jìn)行檢查，合格通知物業(yè)復(fù)檢。（9）資料維護(hù)物業(yè)工程負(fù)責(zé)人指定專人對計劃、檢查，整改資料進(jìn)行維護(hù)。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據(jù)項目進(jìn)度制定檢查計劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標(biāo)準(zhǔn)的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標(biāo)卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標(biāo)準(zhǔn)（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以內(nèi) l凈高偏差值-20mm以內(nèi)，極差在20mm以內(nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應(yīng)符合設(shè)計要求，偏差符合施工質(zhì)量驗收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進(jìn)戶門開啟方向符合設(shè)計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設(shè)計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應(yīng)有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應(yīng)有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設(shè)計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關(guān)注較多）：

檢查室內(nèi)標(biāo)示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強(qiáng)弱電線盒、開關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標(biāo)示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進(jìn)戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進(jìn)行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當(dāng)玻璃臨空高度達(dá)到5m及以上時，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護(hù)窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設(shè)置和成品保護(hù)等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應(yīng)密實平整；平開窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應(yīng)與戶位號一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴(yán)無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒灒ㄇ蚰軓臏y試點被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進(jìn)行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強(qiáng)弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設(shè)計要求標(biāo)示完好，標(biāo)識清楚、動作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標(biāo)準(zhǔn)、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產(chǎn)反饋，并落實處理方法。

（2）重點關(guān)注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進(jìn)度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區(qū)責(zé)任制；

2）返修材料準(zhǔn)備，與項目部落實供貨期較長的材料供應(yīng)及時性，確保整改進(jìn)度；

3）整改質(zhì)量、進(jìn)度出現(xiàn)異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會議解決。

第三篇：物業(yè)接管驗收作業(yè)指導(dǎo)書

工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．電梯層門應(yīng)設(shè)置1％的坡度，且門檻高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6條根據(jù)《電梯安全使用制度》

2．夏季最高溫度超過40度，且設(shè)在樓宇頂層的電梯機(jī)房應(yīng)考慮空調(diào)的設(shè)置，預(yù)留空調(diào)洞和空調(diào)板及空調(diào)用電并考慮與中心報警連接；

3．電梯噪聲對住戶的影響應(yīng)在40分貝以下

4．電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用，排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門可以考慮設(shè)置不透光向上的百葉通風(fēng)（規(guī)格250mm*250mm），優(yōu)先考慮在電梯機(jī)房安裝溫度自動控制的送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)

5．轎廂風(fēng)扇要保證內(nèi)通風(fēng)，封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施

6．控制中心有電梯的運(yùn)行指示，消防電梯應(yīng)具備消防迫降功能

7．電梯應(yīng)設(shè)置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機(jī)房、監(jiān)控中心）對講系統(tǒng)且手機(jī)信號應(yīng)覆蓋轎廂，電梯監(jiān)控單獨取電

8電梯鋼纜規(guī)范平層標(biāo)識，電梯機(jī)房配標(biāo)識對應(yīng)的平層對照表，塑封貼于顯著位置處

9．電梯用鋼絲繩滿足GB8903-2005，鋼絲繩直徑損耗為原直徑的1/10時即需更換

10．電梯曳引機(jī)須滿足 GB/T13485-1992

11．電梯啟動、運(yùn)行、停止時轎箱內(nèi)無較大震動和沖擊，制動可靠。超載實驗必須能安全啟動、運(yùn)行和停止

12．電梯底坑排水通暢，無雜物，緩沖器能正常運(yùn)行

13．極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)的動作必須靈活可靠

14．電梯電源應(yīng)專用，并設(shè)置雙電源、機(jī)房照明、井道照明、轎廂照明應(yīng)與電梯電源分開專用，電源與應(yīng)急電源能正?？焖偾袚Q

15．隨行電纜應(yīng)使用60線的通信電纜，電機(jī)推薦使用永磁同步電機(jī)，限速器一般采取1.15倍動作 高低壓配電

第四篇：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、接管驗收應(yīng)提交的資料

1、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：

1)竣工驗收備案表 復(fù)印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件 ； 3)供水合同復(fù)印件 ； 4)供電合同復(fù)印件 ； 5)供氣合同復(fù)印件； 6）有線電視協(xié)議書 7）通信設(shè)施協(xié)議書

8)銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件。

2、技術(shù)資料：

1)建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設(shè)計變更通知書 復(fù)印件； 4）隱蔽工程驗收記錄 復(fù)印件； 5）竣工驗收證明書 復(fù)印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報告； 7）其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項工程施工單位資料 復(fù)印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調(diào)、防雷系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料。

A、各系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； B、主要配件合格證、說明書、系統(tǒng)調(diào)（測）試報告、系統(tǒng)使用許可證、系統(tǒng)圖；

C、隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、設(shè)備機(jī)房布置圖、技術(shù)圖紙、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統(tǒng)軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統(tǒng)檢測報告、設(shè)備檢驗報告、試運(yùn)行記錄、運(yùn)行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗收標(biāo)準(zhǔn)：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽角方正4㎜、無空鼓、開裂、滲水現(xiàn)象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無明顯色差、無漏刷、無剝落、污漬、無脫皮、霉點、開裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無缺棱掉角;2)面層無裂紋、損傷、色澤一致;3)對縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標(biāo)識出管道埋設(shè)位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛(wèi)生間、陽臺、廚房地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;2)無裂紋、無空鼓、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。5.屋面

1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽臺和屋面有組織排水，天溝、天臺無積水現(xiàn)象，出水口、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密。

3)屋面平整、干凈，無損壞。6.門窗

1)窗開啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,無翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴(yán)密；表面無裂痕、刮傷。

2)門開啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關(guān)閉到位。

3)窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷

4)防護(hù)裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對講可視門

1）開啟靈活,通話器完好無損，不銹鋼門無刮花痕跡。2)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1．變壓器

1）變壓器起動運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪聲，溫開正常。2）測溫裝置指示應(yīng)正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運(yùn)行正常，聯(lián)動正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風(fēng)、無滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應(yīng)可靠，設(shè)備標(biāo)識齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內(nèi)開關(guān)動作靈活可靠，回路編號標(biāo)識準(zhǔn)確。4）操作主開關(guān)、聯(lián)絡(luò)開關(guān)，測試有效、可靠。5）系統(tǒng)指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1．防盜報警系統(tǒng)

1）控制器工作穩(wěn)定可靠，避免出現(xiàn)誤報和漏報。2）室外探測器應(yīng)具有防雨、防霧、遮陽功能。3）周邊防范系統(tǒng)報警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統(tǒng)工作穩(wěn)定、可靠。2．電視監(jiān)控系統(tǒng)

1）室外攝像機(jī)具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監(jiān)視器圖像清晰、穩(wěn)定，硬盤錄像機(jī)存儲性能穩(wěn)定，操作控制可靠。

3、可視對講系統(tǒng)

1)分機(jī)熒屏圖像清晰、穩(wěn)定。2)電控鎖開關(guān)門動作正常。

3)對講時語言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統(tǒng)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1、安裝牢固無搖晃,管道完好無損,無滲漏水、無銹跡。

2、二次供水需經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢測合格，并提交檢測報告。

3、控制閥門操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運(yùn)行時不得有異常噪聲和振動。

5、衛(wèi)生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標(biāo)識清晰，消防監(jiān)控設(shè)備工作性能良好,末端探測設(shè)備動作可靠，設(shè)備安裝牢固, 表面完好無損，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，疏散指示標(biāo)識齊全完好。

七、照明系統(tǒng)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．照明燈具及其配件齊全完好，無機(jī)械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常。

2．燈具開關(guān)固定牢固可靠,目視開關(guān)無損壞;開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞，相序正確。

4、應(yīng)急照明燈具按設(shè)計配備齊全完好。

八、電梯系統(tǒng)：運(yùn)行平穩(wěn)，有電梯運(yùn)行許可證。

九、中央空調(diào)系統(tǒng)：工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

十、采暖系統(tǒng)：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無堵塞。相關(guān)安裝技術(shù)符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

十一、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)：工作性能良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

十二、防雷設(shè)施：防雷網(wǎng)、避雷針、接地線完好無損，有檢測合格證。

十三、景觀、設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，釘帽無外露。防腐措施必須符合規(guī)范規(guī)定。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)無變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽角與線條順直，無掉角。

3．水景、燈光安裝應(yīng)達(dá)到設(shè)計要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應(yīng)設(shè)供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設(shè)施，回水管上應(yīng)設(shè)濾網(wǎng)。

十四、防水工程接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

屋面、衛(wèi)生間、陽臺、露臺、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現(xiàn)象。

十五、公共場所及配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．室外排水系統(tǒng)的管道應(yīng)順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內(nèi)無雜物，上水閥門井、強(qiáng)、弱電井標(biāo)識清楚。井蓋應(yīng)擱置平穩(wěn)。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標(biāo)識線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標(biāo)識清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗?fù)ぐ惭b牢固，標(biāo)識清楚，完好無損。9．道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

10．停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

12．臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

13．信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎(chǔ)固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。

第五篇：物業(yè)工程接管驗收

物業(yè)工程接管驗收

目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

程序要點

接管驗收的準(zhǔn)備工作

(1)新建房屋竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

成立物業(yè)接管小組

1．接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：

——抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；

——物業(yè)部服務(wù)處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；

——物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房

接管驗收前的準(zhǔn)備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；

②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

③提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

④準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

綜合竣工驗收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； ②建設(shè)工程竣工驗收證書；

③建設(shè)消防驗收合格證；

④公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；

⑤供水合同；

⑥供電協(xié)議書、許可證；

⑦供氣協(xié)議書、許可證；

⑧光纖合格證；

⑨通信設(shè)施合格證；

⑩電梯準(zhǔn)用證。

施工設(shè)計資料：

全套設(shè)計圖紙；

圖紙會審記錄；

設(shè)計變更通知單； ；

重要的施工會議紀(jì)要；

隱蔽工程驗收記錄；

其他可能會影響將來管理的原始記錄。

機(jī)電設(shè)備資料：

①機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ②機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；

③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。(1)主體結(jié)構(gòu)：

①外墻不得滲水；

②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

(2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

(3)內(nèi)墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

(5)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

(7)門、窗

①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；

②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

⑦高檔裝飾門裝飾完整。

(8)樓梯、扶手：

鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

(13)光纖已開通，收視良好。

(14)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

(17)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。

(18)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

(21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、(22)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。

公共配套設(shè)施接管(1)天臺：

①天溝、落水口暢通完好；

②隔熱層、防水層完好。

(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

(3)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

(5)綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

(6)道路：

①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

④交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓：

①消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；

②消防設(shè)施配件齊全；

③消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

(9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

(10)安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。(12)停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

(16)護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

(18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。

(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

機(jī)電設(shè)備的接管

(1)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。

(2)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

(3)中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

(4)發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

(5)消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

(6)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。(7)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

遺留問題的登記確認(rèn)：

①對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

(1)對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

(3)對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。