第一篇：論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主題策劃(一)

論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主題策劃(一)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃主題與主題策劃

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃主題

房地產(chǎn)策劃主題是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特思想，是發(fā)展商倡導(dǎo)的某種生活方式。特殊優(yōu)勢(shì)是客觀具備的有利條件，其中有些是一目了然的，無需過分強(qiáng)調(diào)，本身就有吸引力，如區(qū)位、地段、交通、環(huán)境等；有些則是潛在的，要通過反復(fù)調(diào)研、考察、分析，才逐步明了；而發(fā)展、昭示并且淋漓盡致地渲染和表達(dá)這些潛在優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)獨(dú)具特色。獨(dú)特思想是主觀創(chuàng)造的特殊概念個(gè)性。通過主動(dòng)營造某種主題氛圍，激發(fā)人們對(duì)特定生活意向的聯(lián)想，使居住的物質(zhì)環(huán)境變得人性化、親情化。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃主題包括宏觀主題和微觀主題。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主題策劃

主題策劃亦稱概念設(shè)計(jì)或理念設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)相當(dāng)重要的內(nèi)容，它是策劃人通過房地產(chǎn)策劃實(shí)踐總結(jié)出來的一種有效方法。主題策劃是房地產(chǎn)策劃的核心，通過主題策劃的貫穿和支持。可以推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全面創(chuàng)新。

主題策劃有狹義與廣義之分。狹義的主題策劃是指為規(guī)劃設(shè)計(jì)或建筑設(shè)計(jì)所賦予的一種創(chuàng)意概念；廣義的主題策劃是指為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所賦予的總體指導(dǎo)思想，是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展始終的“靈魂”。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃主題的作用

策劃主題是項(xiàng)目開發(fā)理念的抽象概括。它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)思想、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等各方面的綜合體現(xiàn)。一個(gè)成功的策劃主題，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有如下的作用：

第一，策劃主題能統(tǒng)率、貫穿項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使項(xiàng)目的各個(gè)要素圍繞著中心思想展開。

從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到完成要經(jīng)過很多環(huán)節(jié)，開發(fā)商的土地選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、營銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等行為均圍繞這一中心完成，各個(gè)環(huán)節(jié)在主題概念的統(tǒng)率才能不偏離房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的中心和方向。如廣州“保利花園”。它的主題是“國家康居示范工程”。為了賦予“保利花園”這一主題概念內(nèi)容。規(guī)劃、設(shè)計(jì)按國家康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；政府允許容積率為3，但“保利花園”降低為2．2，犧牲容積率，換來好環(huán)境。

第二，策劃主題能體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)創(chuàng)意，使產(chǎn)品在文化內(nèi)涵上滿足人們的精神需求，在品質(zhì)功能上滿足人們的物質(zhì)需求。

房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品相比，具有物質(zhì)功能復(fù)雜、精神內(nèi)涵豐富的特征，特別是住宅產(chǎn)品更是如此。優(yōu)秀的主題概念，在文化內(nèi)涵上給予人們精神上的愉悅，在品質(zhì)功能上給予人們舒適和滿足，這是因?yàn)椴邉澲黝}能體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、科技內(nèi)涵和服務(wù)內(nèi)涵。廣東順德“碧桂園”的主題概念“給你一個(gè)五星級(jí)的家”，表達(dá)客戶住進(jìn)去后享受星級(jí)酒店的待遇，有“賓至如歸”的感受。這種感受無論在精神上還是在物質(zhì)上都是相當(dāng)明顯的。

第三，策劃主題能使項(xiàng)目具有區(qū)別于其它項(xiàng)目而展現(xiàn)出來的特有個(gè)性。

這種房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特有個(gè)性，無論在內(nèi)容、氣質(zhì)上，還是在形式、手段上均獨(dú)具一格，別人難于模仿。著名的例子是廣州“奧林匹克花園”，它的主題概念是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”，把奧林匹克精神的體育理念貫穿于項(xiàng)目之中。在規(guī)劃布局、配套設(shè)施、社區(qū)文化等方面都與“運(yùn)動(dòng)”有關(guān)，最終使項(xiàng)目體現(xiàn)出人們極力追求的“健康”心理。具有獨(dú)特的個(gè)性，人們無法“克隆”。

第四，策劃主題能使項(xiàng)目在推廣時(shí)易于體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，贏得買家的廣泛認(rèn)同。

每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都應(yīng)有自己的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)來源是多方面的，有的在建筑風(fēng)格方面、有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，有的在地理位置方面，有的在生態(tài)環(huán)境方面，還有的在配套實(shí)施方面。這些項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)如果不在策劃主題上體現(xiàn)出來，就很難引起買家注意。往往有這樣的情況，一個(gè)相同項(xiàng)目在不同的策劃人手里，項(xiàng)目的命運(yùn)就不一樣。這里除了其他原因外，一些策劃人不善于用主題概念來表達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、從而導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷就是一個(gè)主要的原因。

第五，策劃主題能提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值。

策劃主題作為概念資源，如果沒有具體的內(nèi)容來支撐是無價(jià)值可言的。如果它由具體的內(nèi)容支撐著，就有一定的價(jià)值，這個(gè)價(jià)值就是人們所說的附加值之一。主題概念能提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，實(shí)際上就是使產(chǎn)品的附加值增大了。新穎、獨(dú)創(chuàng)的主題概念，能使項(xiàng)目的價(jià)值高出同類項(xiàng)目的價(jià)值很多，但仍然很快銷售出去。2001年，當(dāng)人們正在為用什么創(chuàng)新的主題概念而絞盡腦汁時(shí)，北京的發(fā)展商用音樂理念融人樓宇而使項(xiàng)目大獲成功。地處京郊順義馬坡的維也納森林“音樂主題別墅”，將目標(biāo)客戶群定位在喜愛音樂、追求優(yōu)雅生活一族，面市之初即贏得了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)，300多套別墅70％已經(jīng)被買家預(yù)訂。而在這個(gè)項(xiàng)目旁邊也有別墅項(xiàng)目，銷售價(jià)格和銷售情況就大不如“音樂主題別墅”項(xiàng)目了。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃思路

市場(chǎng)調(diào)查——誰說了算？

在房地產(chǎn)買方市場(chǎng)前提下，發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者的重視首先體現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)前對(duì)周邊同類物業(yè)及熱銷、滯銷物業(yè)的調(diào)查上。此類調(diào)查通常由公司內(nèi)部的有關(guān)部門組織進(jìn)行。當(dāng)對(duì)收集到的市場(chǎng)信息進(jìn)行簡單的分析、整理后，報(bào)告擺在決策者的面前——重點(diǎn)闡述了對(duì)當(dāng)前產(chǎn)品形態(tài)和消費(fèi)者消費(fèi)行為的描述，分析市場(chǎng)上熱銷與滯銷物業(yè)的原因，得出自己的結(jié)論并建議決策者考慮開發(fā)哪種產(chǎn)品。

 細(xì)致的可行性研究

——項(xiàng)目開發(fā)先決條件

決策層根據(jù)一份報(bào)告決定開發(fā)某種產(chǎn)品，并認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)品一定符合消費(fèi)者欲望存在太多的主

觀因素。一份可靠的、信息量大、準(zhǔn)確反映市場(chǎng)特點(diǎn)及消費(fèi)者需求的調(diào)查報(bào)告的產(chǎn)生絕不會(huì)如此簡單?？陀^公正的調(diào)查者來自于公司外部，而決不是在決策層授意下按照個(gè)別人的喜好進(jìn)行工作的公司職工。

一般的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要求出具可行性報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)也不能例外?？尚行匝芯恐饕瓿蓛蓚€(gè)方面的任務(wù)：經(jīng)濟(jì)可行性與技術(shù)可行性。為滿足數(shù)千萬乃至數(shù)億資金的項(xiàng)目運(yùn)作，可行性研究至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政治環(huán)境分析、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析及發(fā)展預(yù)測(cè)、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析、目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)價(jià)與總體開發(fā)策略、項(xiàng)目品牌塑造及形象樹立方案、項(xiàng)目投資分析報(bào)告（經(jīng)濟(jì)效益與風(fēng)險(xiǎn)分析）。最終為發(fā)展商解決以下問題：在這個(gè)地段開發(fā)哪類住宅、該類住宅應(yīng)該在市場(chǎng)上處于哪個(gè)位置、誰會(huì)來購買、經(jīng)濟(jì)效益如何、為什么？盡管數(shù)年來成功與失敗的個(gè)案使發(fā)展商的決策層相對(duì)謹(jǐn)慎了一些，但由于不自覺的自信，更可能產(chǎn)生“就這樣做”、“這樣做沒錯(cuò)”的固執(zhí)，其結(jié)果往往十分可怕。 深圳某著名銷售代理公司老總，作為深圳最早的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，對(duì)本市地產(chǎn)及消費(fèi)者的了解可說少有匹敵。１９９７年開發(fā)一個(gè)高層住宅前，為慎重起見，特意找三家其他代理商交流對(duì)產(chǎn)品定位、市場(chǎng)形勢(shì)的看法。結(jié)果大家認(rèn)為，按照他的做法存在一定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境是大戶型住宅比較緊俏，他堅(jiān)持認(rèn)為這個(gè)即將開發(fā)的高層住宅可以全部做成復(fù)式結(jié)構(gòu)，其他配套設(shè)施也按照豪宅的套路走。這個(gè)項(xiàng)目如今仍然處于停工狀態(tài)，銷售率不足１０％。

 項(xiàng)目失敗原因是市場(chǎng)定位偏了：此類消費(fèi)者不喜歡高層住宅中的復(fù)式；周邊環(huán)境制約了住宅的檔次；同時(shí)上市的競(jìng)爭產(chǎn)品在某些方面要好一些；資金準(zhǔn)備不足；市場(chǎng)環(huán)境在１９９７年底發(fā)生了巨大的變化——亞洲金融風(fēng)暴；同類產(chǎn)品供應(yīng)量超過消費(fèi)需求……

事實(shí)上，大量的房屋供應(yīng)市場(chǎng)，消費(fèi)者的可選擇余地越來越大，他們的購買行為已經(jīng)從沖動(dòng)型向理性、貨比三家的模式轉(zhuǎn)化，此時(shí)競(jìng)爭出現(xiàn)在開發(fā)的全過程，而不僅僅是營銷階段?；蛟S發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及消費(fèi)者的消費(fèi)行為有較深了解，但市場(chǎng)風(fēng)云變幻，細(xì)微的差別就可能造成無可挽回的失敗。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，應(yīng)始終牢記一條：開發(fā)商只是產(chǎn)品制造者，產(chǎn)品不屬于開發(fā)者，而屬于消費(fèi)者，屬于在市場(chǎng)上反復(fù)比較后拿錢購買的那些人。因此，開發(fā)哪類產(chǎn)品、具有何種功能、應(yīng)該安排哪些配套設(shè)施、采用什么樣的環(huán)境景觀、戶型面積及其使用功能、交樓標(biāo)準(zhǔn)等還是要讓消費(fèi)者說了算。發(fā)展商的作用是組織實(shí)施，按要求交樓，賺取應(yīng)得利潤與知名度。

要了解消費(fèi)者、把握市場(chǎng)脈搏，應(yīng)該委托專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查公司進(jìn)行，這里不存在成本控制問題，即便最后得出的結(jié)論與發(fā)展商的初衷不謀而合，只能說發(fā)展商有先見之明。對(duì)產(chǎn)品最有發(fā)言權(quán)的是消費(fèi)者而不是發(fā)展商。

全程策劃

——越早介入越好  一般發(fā)展商聘請(qǐng)專業(yè)公司往往在項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，即規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)已經(jīng)審批，設(shè)計(jì)單位已經(jīng)委托，甚至部分項(xiàng)目形象進(jìn)度已做好地下室（基礎(chǔ)），此時(shí)專業(yè)公司接受業(yè)務(wù)，能夠做的工作是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷并提出新的包裝、推廣計(jì)劃，這對(duì)項(xiàng)目內(nèi)在素質(zhì)的提升極其有限。

事實(shí)上，前期策劃花多少工夫都是值得的，這是項(xiàng)目的綱領(lǐng)性文件，是開發(fā)原則。全程策劃是把前期策劃的內(nèi)容予以實(shí)施并在實(shí)際操作過程中加以完善。前期策劃更重視對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、功能、環(huán)境、配套、開發(fā)策略等的研究，全程策劃則在包容前期策劃的基礎(chǔ)上，注重對(duì)市場(chǎng)變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握。任何所謂的全程策劃，如果沒能很好地實(shí)施前期策劃，都具有致命的欠缺，這樣的全程策劃事實(shí)上只是營銷、推廣策劃。

因此，我們強(qiáng)調(diào)的全程服務(wù)，是從取得土地（甚至包括取得土地）開始的。傳統(tǒng)服務(wù)模式中，銷售代理機(jī)構(gòu)或廣告公司往往也提出全程策劃或整合營銷的概念，甚至在其所提供的策劃報(bào)告中也包括了一些前期策劃的內(nèi)容，但因?yàn)槠洳痪哂星捌诓邉澋哪芰Γ虼怂^的全程策劃實(shí)際上只停留在營銷策劃、品牌包裝及推廣這樣的層面。在前期策劃過程中，建立在消費(fèi)者滿意基礎(chǔ)上的核心是產(chǎn)品及其形態(tài)，全程策劃則以營銷為主軸。

把握好房地產(chǎn)開發(fā)

 三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

住宅作為一種商品，和其他商品一樣具有生命周期。作為該商品的生產(chǎn)者，對(duì)發(fā)展商而言，商品的生命周期只有三五年時(shí)間（部分項(xiàng)目因其占地規(guī)模，可能長或短些），且不論交樓后發(fā)展商的社會(huì)責(zé)任問題。此后，產(chǎn)品是消費(fèi)者的，他們將使用７０年——按國家規(guī)定。

重要的是發(fā)展商占用巨額資金生產(chǎn)出的商品，當(dāng)然不高興積壓或造成庫存，任何生產(chǎn)者都希望減少積壓，發(fā)展商更追求零庫存。為此必須在開發(fā)過程中掌握好三個(gè)環(huán)節(jié)： 第一個(gè)環(huán)節(jié)：調(diào)研策劃并行

穩(wěn)妥地做好前期策劃工作，做到知己知彼，包括安排專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，真正了解市場(chǎng)環(huán)境并對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行準(zhǔn)確描述——此種描述應(yīng)該具有預(yù)見性，與正式銷售時(shí)間吻合。

 第二個(gè)環(huán)節(jié)：資源整合

在成本控制的前提下，與專業(yè)公司和業(yè)內(nèi)知名企業(yè)合作，完成設(shè)計(jì)、施工、營銷、包裝，與著名的材料、設(shè)備供應(yīng)商合作，完成整體成套設(shè)備、部品、材料的采購，聘請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司接手服務(wù)。

第三個(gè)環(huán)節(jié)：全程策劃

重視項(xiàng)目工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度控制，將全程策劃滲透到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。特別要重視項(xiàng)目第一次公開亮相和正式接受內(nèi)部認(rèn)購的時(shí)機(jī)。在營銷過程中，永遠(yuǎn)注意把項(xiàng)目最好的一面展示出來，如果感覺沒有到位，寧可放棄露面的機(jī)會(huì)。

提煉賣點(diǎn)

——銷售前的必修功課

 提出任何營銷概念，無論其具有多大的誘惑力與煽動(dòng)性，都必須為其找到強(qiáng)有力的、可靠的支撐，否則這個(gè)概念對(duì)項(xiàng)目不是支持而是潛在的威脅。從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)中提煉一個(gè)獨(dú)特的銷售主張（ＵＳＰ），在這一中心概念下，根據(jù)銷售階段不同，用不同的主題概念進(jìn)行闡釋，但都可以用ＵＳＰ來概括，如此則項(xiàng)目形象自然和諧統(tǒng)一，品牌得到整合。

在營銷推廣過程中，我們著力推向市場(chǎng)的多個(gè)概念，無論就賣點(diǎn)平鋪直敘，還是采用某種委婉的說辭，在市場(chǎng)追問的情況下，均應(yīng)有有效、合理的理由。在市場(chǎng)調(diào)研過程中，我們關(guān)注消費(fèi)者（潛在客戶）對(duì)哪類住宅的品性及特色更注重，但不是完全依照消費(fèi)者的喜好營造項(xiàng)目特色，畢竟消費(fèi)者不是專家，他們對(duì)物業(yè)的意見不具有專業(yè)性，他們可能非常喜歡某類產(chǎn)品，但必須由專家生產(chǎn)。專家或?qū)I(yè)的操作將在尊重消費(fèi)者意見的基礎(chǔ)上，使消費(fèi)者的需求得到升華，為他們提供意料之外的產(chǎn)品，滿足他們更高的需求——這是產(chǎn)品保持生命力的關(guān)鍵。

許多項(xiàng)目的賣點(diǎn)，都是在項(xiàng)目已實(shí)施后由負(fù)責(zé)營銷的部門或公司挖空心思總結(jié)出的。在項(xiàng)目全程策劃過程中，整體策劃及營銷策劃報(bào)告，都要對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行梳理，在推廣執(zhí)行計(jì)劃中，項(xiàng)目的賣點(diǎn)才能最后敲定并落實(shí)到媒體及宣傳資料上。而事實(shí)上，賣點(diǎn)也可以預(yù)先設(shè)定。在項(xiàng)目規(guī)劃及前期策劃中，我們可以預(yù)先有目的地安排項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)——例如戶型功能與布局、建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、會(huì)所功能、建筑小品，并且使之細(xì)化到局部，例如門窗、功能廳、衣帽間等。這對(duì)項(xiàng)目營銷具有更好的作用。

第三篇：論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理

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論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理

論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理是非常重要的環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段之中，是項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)，闡述設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 設(shè)計(jì)管理

當(dāng)前，社會(huì)對(duì)居民住宅商品的需求越來越大，要求越來越高。雖然近年來載住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)上的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理均有明顯的進(jìn)步，但是，隨著競(jìng)爭越來越激烈，市場(chǎng)逐漸趨于成熟，客戶購房理念也日趨理性，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段也越來越被開發(fā)商所重視。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理有其獨(dú)特性。首先，設(shè)計(jì)是由相關(guān)建筑設(shè)計(jì)院來完成的；其次，房地產(chǎn)相關(guān)人員主要起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房產(chǎn)商如何介入、如何控制設(shè)計(jì)過程、充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段簡介

一般來說，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，最終分別需要提交的是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖，經(jīng)過政府相關(guān)部門審批通過后，進(jìn)行工程項(xiàng)目的施工過程。

方案設(shè)計(jì)階段的重要性最為突出，其主要流程是：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評(píng)審及咨詢、方案定案、出方案報(bào)建文本、進(jìn)行方案報(bào)建。在方案設(shè)計(jì)階段需要強(qiáng)而有力的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要包括上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等，需要多部門的通力合作，在設(shè)計(jì)過程中要及時(shí)地、科學(xué)的做出決策，以保證開發(fā)設(shè)計(jì)的順利開展。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向，同時(shí)房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討，在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方

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向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)。房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目已成強(qiáng)烈主觀意志的，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，避免不必要的重復(fù)工作從而節(jié)約了成本和時(shí)間。不過，無論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，與設(shè)計(jì)院、政府相關(guān)部門及時(shí)溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

當(dāng)然，在方案設(shè)計(jì)階段也存在著項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在委托或篩選設(shè)計(jì)公司時(shí)，如若對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，往往會(huì)造成結(jié)果現(xiàn)實(shí)與期望相差甚大等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

二、實(shí)行設(shè)計(jì)管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對(duì)了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別按對(duì)象可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過程可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到的單位往往不會(huì)少于十家。

一般情況下，選擇設(shè)計(jì)單位要兼顧以下幾個(gè)原則：

①優(yōu)勢(shì)原則：根據(jù)相關(guān)公司的市場(chǎng)和產(chǎn)品定位，有針對(duì)性地收集設(shè)計(jì)單位的信息，建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫，考察相關(guān)設(shè)計(jì)單位及其產(chǎn)品，從中篩選；

②成本原則：即設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制，一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定總的設(shè)計(jì)費(fèi)用，而在同等條件下，肯定是選擇價(jià)格低的設(shè)計(jì)單位；

③磨合原則：對(duì)合作過的設(shè)計(jì)單位，建立設(shè)計(jì)資源信息庫。信息

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庫主要體現(xiàn)單位設(shè)計(jì)力量、資源配備狀況、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及主設(shè)計(jì)師的資歷和業(yè)績。具體到設(shè)計(jì)師評(píng)估，更要體現(xiàn)其技術(shù)水平、溝通力、配合度、施工圖質(zhì)量、成本控制等方面的評(píng)估。從中盡量選擇配合過的設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人，這樣工作的溝通成本會(huì)降低；

④技術(shù)優(yōu)先原則：在委托施工圖設(shè)計(jì)單位時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況，技術(shù)好的設(shè)計(jì)單位配合度差，而服務(wù)好的設(shè)計(jì)單位，技術(shù)上又不行。配合問題可以通過溝通、協(xié)調(diào)、管理來促進(jìn)，而技術(shù)問題的改進(jìn)，不是一朝一夕能促進(jìn)的，而且由于技術(shù)的偏差，很可能對(duì)項(xiàng)目造成無可挽回的損失。因此，應(yīng)以技術(shù)的高低，作為更重要的選擇條件。

2.進(jìn)程管理

對(duì)于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時(shí)間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場(chǎng)行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場(chǎng)滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對(duì)各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。

3.技術(shù)管理

技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計(jì)語言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對(duì)比：在多方案中對(duì)比成本、時(shí)間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報(bào)工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。

4.任務(wù)管理

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作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶是誰、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤是多少、什么時(shí)候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。

設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任務(wù)書包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計(jì)的審批意見書；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說，在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測(cè)算、政策要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。

三、結(jié)語

目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理是非常重要的環(huán)節(jié)，也是必要的關(guān)鍵所在。出色的設(shè)計(jì)管理需要相關(guān)人員通過利用合理的制度和過硬的技術(shù)來掌握、優(yōu)化和控制，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，并結(jié)合實(shí)際情況，采用靈活的工作方法及手段，從而達(dá)到設(shè)計(jì)的管理的最佳效果。

參考文獻(xiàn)

[1] 蘇 凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[ J].山西建筑，2010，36（10）： 222-223.[2] 葉 瑛.淺談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理[ J].福建建材，2012，135（7）： 100-103.[3] 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例.2000年1月30日國務(wù)院令第279號(hào)發(fā)布.------------最新【精品】范文

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)意向書

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)意向書 甲方：__以下簡稱甲方）

乙方：___（以下簡稱乙方）

為使 項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）在濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，根據(jù)國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本協(xié)議。

一、土地問題

1、土地位置及出讓方式

甲方同意本項(xiàng)目進(jìn)入濟(jì)南出口加工區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。初步確定項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 占地約 畝。其中獨(dú)自使用面積 畝，代征道路面積 畝，確切位置坐標(biāo)四至和土地面積待甲方規(guī)劃土地建設(shè)管理部門實(shí)測(cè)后確認(rèn)。甲方將國有土地使用權(quán)以有償出讓方式提供給乙方。

2、土地價(jià)格

為體現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的支持，甲方初步確定以 萬元人民幣/畝的優(yōu)惠價(jià)格，將項(xiàng)目所需該宗土地的使用權(quán)出讓給乙方，出讓金總額為 萬元人民幣。該宗土地征用成本與出讓值差額計(jì) 萬元，由高新區(qū)參照項(xiàng)目單位納稅中高新區(qū)財(cái)政收益部分給予相同額度的扶持。

3、付款方式

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地建設(shè)管理部門與乙方簽訂正式土地使用權(quán)出讓合同。乙方在該合同簽訂后十五日內(nèi)，一次性向甲方付清土地使用權(quán)出讓金。甲方收到全部土地使用權(quán)出讓金后，按國家有關(guān)規(guī)定，盡快辦妥國有土地使用證等有關(guān)手續(xù)。

二、工程建設(shè)

1、開工條件

（1）按照乙方建設(shè)規(guī)劃要求，甲方承諾于 年 月 日前，保證本期用地具備上水、污水、雨水、熱力、寬帶網(wǎng)、公用天線、通電、通信、通路和場(chǎng)平即“九通一平”的基本建設(shè)條件，確保乙方順利進(jìn)場(chǎng)。否則承擔(dān)由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）甲方積極協(xié)助乙方辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。乙方則負(fù)責(zé)按規(guī)定時(shí)間、額度繳納有關(guān)費(fèi)用。

2、工程進(jìn)度

乙方必須在 年 月 日前進(jìn)場(chǎng)開公建設(shè)，并嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計(jì)劃投入資金進(jìn)行建設(shè)，保證建設(shè)進(jìn)度。

3竣工時(shí)間

乙方必須在 年 月 日前竣工，延期竣工時(shí)應(yīng)于原定竣工日期前三十日以上時(shí)間內(nèi)，向甲方提出延期說明，取得甲方認(rèn)可。

三、違約責(zé)任

1、如果乙方未按《土地使用權(quán)出讓合同》約定及時(shí)支付土地出讓金等其他應(yīng)付款項(xiàng)，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費(fèi)用的0.5‰繳納滯納金。逾期90日而未全部付清的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，并可請(qǐng)求違約賠償。

2、乙方取得土地使用權(quán)后未按協(xié)議規(guī)定建設(shè)的，應(yīng)交納已付土地出讓金5%的違約金；連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，甲方有權(quán)按照國家有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用權(quán)時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方已付土地出讓金5%的違約金。

4、為避免國有資產(chǎn)流失，保證甲方對(duì)本項(xiàng)目的補(bǔ)貼在一定時(shí)間內(nèi)得到補(bǔ)償。自本項(xiàng)目正式投產(chǎn)起五年內(nèi)，乙方向高新區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的各種稅金(退稅或創(chuàng)匯獎(jiǎng)勵(lì))，低于乙方已報(bào)送給甲方的項(xiàng)目報(bào)告書中所承諾的相應(yīng)稅種（退稅或創(chuàng)匯獎(jiǎng)勵(lì)）金額的50%時(shí)（優(yōu)惠政策除外），乙方應(yīng)賠償給甲方其稅金差額。即：乙方在項(xiàng)目報(bào)告書中承諾的某一稅種具體金額 x 50% = 乙方當(dāng)年該稅種實(shí)際繳納金額。

四、其他

1、在履行本協(xié)議時(shí)，若發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方同意向濟(jì)南市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。

2、任何一方對(duì)于因發(fā)生不可抗力且自身無過錯(cuò)造成延誤不能履行本協(xié)議有關(guān)條款之規(guī)定義務(wù)時(shí)，該種不履行將不構(gòu)成違約，但當(dāng)事一方必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少造成的損失。并在發(fā)生不可抗力三十日內(nèi)向另一方提交協(xié)議不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由報(bào)告，同時(shí)，提供有關(guān)部門出據(jù)的不可抗力證明。

3、本協(xié)議一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份。份協(xié) 議具有同等法律效力，經(jīng)甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽字蓋章生效。

4、本協(xié)議于 年 月 日在中華人民共和國山東濟(jì)南市簽訂。

5、本協(xié)議有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

郵政編碼：

電話號(hào)碼：

乙方：（章）<收起

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。

（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（九）市場(chǎng)營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字，在商品房項(xiàng)目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。