第一篇：上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例

上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例

住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。

某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。

一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃

1、樓盤價(jià)格定位

根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：

(有關(guān)表格請參考本文末的表格,下同)

從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

2、房型定位及占比方案

近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下:

3、購房戶購買力分析

根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。

4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

開發(fā)方案:

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。

參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):

（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算

根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：

70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2

每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺(tái)電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：

12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米

已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為：

21000*2.5=52500M2

根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設(shè)施占5%-6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：

52500M2*95%=49875M2

可建12層小高層住宅幢數(shù)為：

49875/12450=4幢

住宅實(shí)際可建建筑面積：

4*12450=49800M2

每戶平均建筑面積為103.75 M2，則

住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶

（2）公建配套設(shè)施

公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。

公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2

便民商店建筑面積：2700*35%=945M2

其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2

（3）室外附屬設(shè)施

室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。

停車位：

小區(qū)機(jī)動(dòng)車擬15%停在地面車位上，85%停在獨(dú)立式地下車庫內(nèi)。

考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：

480/3=160個(gè)，地面車位數(shù)：160*15%=24個(gè)；地下車位數(shù)：160*85%=136個(gè)。獨(dú)立式地下停車庫：

每個(gè)車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為

30-35M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車庫面積為：

136*35=4760M2

變電所:

變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：

民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時(shí)均采用上限值。

住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦

幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦

便民商店用電量：945*120=113.4千瓦

其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦

小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

獨(dú)立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦

用電量小計(jì)：2957.1千瓦

另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：

2957.1*（1+5%）=3105千瓦

選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。

網(wǎng)球場：

為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場占地面積：669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算

建筑覆蓋率：

4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2

公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2

配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2

建筑物占地面積：6270M2

(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)

建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%

綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動(dòng)場所，小區(qū)居民活動(dòng)場所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2

網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669M2

地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2

幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場所：面積同建筑面積1080 M2

居民室外活動(dòng)場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2

小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場所）-1050 M2（居民室外活動(dòng)場所）=4281 M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%

6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估

算：

民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：

供水指標(biāo)：

住宅：7-10升/M2·日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。排污指標(biāo)：

住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設(shè)施：5.4-9升/M2·日。

人工煤氣用量指標(biāo)：

住宅：4.4M2/戶·日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2·日。

電話容量指標(biāo)：

住宅：100-154門/萬M2；公建配套設(shè)施：25門/萬M2

小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3

小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3

人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3

電話線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門

7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢?/p>

建設(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個(gè)單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米

地塊總面積：21000平方米

建筑物占地面積：6270平方米

綠化占地面積：7350平方米

網(wǎng)球場占地面積：669平方米

地面停車位占地面積：300平方米

小區(qū)道占地面積：4281平方米

幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場所占地面積：1080平方米

小區(qū)居民室外活動(dòng)場所占地面積：1050平方米

總建筑面積：57260平方米

住宅商品房建筑面積：49800平方米

公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米

幼兒園、托兒所面積：1080平方米

便民商店面積：945平方米

其他配套設(shè)施面積：675平方米

獨(dú)立式地下停車庫建筑面積：4760平方米

規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）

建筑覆蓋率：29.9%

綠化率：35%

小區(qū)道路占有率：20.4%

其他娛樂，休閑設(shè)施占有率：14.7%

住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦

住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米

住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米

住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米

住宅小區(qū)電話容量：774門

總戶數(shù)： 480戶

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期市場調(diào)研提綱

房地產(chǎn)策劃 —— 市場調(diào)研

2005年10月

邯鄲某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研提綱

一、邯鄲市宏觀環(huán)境調(diào)查

1、邯鄲市基本概況：行政區(qū)劃、人口規(guī)模、城區(qū)面積、交通位置等；

2、邯鄲市區(qū)的居民人均收入水平、物價(jià)水平、消費(fèi)習(xí)慣等；

3、邯鄲市的城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向、相關(guān)投資環(huán)境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網(wǎng)站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關(guān)消費(fèi)指數(shù)可通過統(tǒng)計(jì)局獲知，邯鄲人的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣則主要通過與當(dāng)?shù)厝私徽劮治觯?/p>

二、邯鄲市房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、宏觀：邯鄲市區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢調(diào)查，包括：

① 全市房地產(chǎn)市場的平均價(jià)格、高層住宅價(jià)格、多層住宅價(jià)格；

② 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開發(fā)區(qū)域在哪個(gè)區(qū)？銷售狀況及價(jià)格水平怎樣？

③近幾年邯鄲市商品房開發(fā)總量（面積）多大？銷售率是多少？ ④ 邯鄲房地產(chǎn)市場目前熱銷的小區(qū)有哪些，是哪些房型最受購房者青睞？

2、中觀：項(xiàng)目所在地——復(fù)興區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)查，包括：

① 復(fù)興區(qū)房地產(chǎn)市場的平均價(jià)格、高層住宅價(jià)格、多層住宅價(jià)格；

② 復(fù)興區(qū)近三年建設(shè)的住宅項(xiàng)目有哪些？銷售價(jià)格和銷售情況怎樣？

③ 復(fù)興區(qū)目前在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目有哪些？銷售價(jià)格和市場反映情況怎樣？

④ 復(fù)興區(qū)有哪些大的工礦企業(yè)和事業(yè)單位？目前區(qū)內(nèi)的購房主體是哪些？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產(chǎn)廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調(diào)查?？偟膩碚f，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研中，宏觀方面的信息主要通過兩個(gè)手段獲?。阂皇桥c房管、土地、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門人員訪談；二是收集報(bào)刊、文獻(xiàn)、網(wǎng)站的相關(guān)資料進(jìn)行分析。）

房地產(chǎn)策劃 —— 市場調(diào)研

2005年10月

三、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查

㈠、土地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)查，包括：

1、此次轉(zhuǎn)讓方所報(bào)的35萬元/畝價(jià)格具體包含哪些內(nèi)容？其所擁有土地證上登記的用地性質(zhì)是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，是否還需辦理土地變性手續(xù)？是否需要補(bǔ)交土地出讓金？以及土地增值稅、轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費(fèi)等？

3、邯鄲市土地部門對項(xiàng)目地塊的開發(fā)是否還其它要求？

4、邯鄲市規(guī)劃部門對項(xiàng)目地塊的開發(fā)、建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)有什么限制？

5、項(xiàng)目地塊的建筑、地上附著物是否會(huì)涉及拆遷補(bǔ)償？如果需要補(bǔ)償，按邯鄲市拆遷辦規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，需要補(bǔ)多少？

6、項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項(xiàng)目地塊周邊臨近區(qū)域的規(guī)劃用地性質(zhì)是什么？我方進(jìn)行開發(fā)是否會(huì)受到影響（項(xiàng)目南側(cè)是否規(guī)劃有高層？我方建高層對北側(cè)的影響能否被認(rèn)同？）

8、項(xiàng)目地塊東側(cè)所臨的前進(jìn)大街，將來開通項(xiàng)目的出入口是否有限制？

㈡、周圍景觀和社會(huì)狀況調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項(xiàng)目臨近郊區(qū)，周邊的環(huán)境衛(wèi)生狀況和社會(huì)治安狀況怎樣？

3、項(xiàng)目附近的農(nóng)民與周圍住宅區(qū)居民的關(guān)系如何？以前有無大的沖突？

4、項(xiàng)目地塊周邊居民對邯鋼的污染問題是何評價(jià)？邯鄲市其它城區(qū)有購房需求的消費(fèi)者對此區(qū)域的邯鋼污染問題能否接受？這對他們購房的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環(huán)境調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目地塊的交通是否便利？有無連通市區(qū)的公交線路？

2、項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施、生活配套和公建有哪些？分別有多遠(yuǎn)？（需調(diào)查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、體育娛樂設(shè)施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

房地產(chǎn)策劃 —— 市場調(diào)研

2005年10月

㈣、項(xiàng)目地段樓盤購買對象調(diào)查，包括：

1、項(xiàng)目地塊周邊已建成住宅區(qū)的主要購房者是哪些群體？他們的收入水平和消費(fèi)習(xí)慣怎樣？能承受的平均購房價(jià)格如何？

2、項(xiàng)目地塊周邊已建成住宅區(qū)的性質(zhì)（單位福利房？集資房？商品房？）主力戶型是什么（以什么房型為主？面積有多大？）

3、項(xiàng)目地塊周邊已建成住宅區(qū)的二手交易價(jià)格多高？房屋出租價(jià)格怎樣？

4、愿意在項(xiàng)目地段置業(yè)的潛在消費(fèi)者喜歡多層還是小高層？

（關(guān)于這方面的信息調(diào)研，因目前主要是做土地開發(fā)決策，前期可只做一些粗略的調(diào)查，以后還需要設(shè)計(jì)詳細(xì)的調(diào)查問卷進(jìn)行訪談、分析。）

㈤、項(xiàng)目地段周邊競爭樓盤調(diào)查，包括：

項(xiàng)目周邊地段的競爭樓盤，在這里是指以項(xiàng)目為中心，1000m范圍內(nèi)在建（售）和已規(guī)劃征地、近兩年內(nèi)待建的所有樓盤，其調(diào)研內(nèi)容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、容積率、綠化率 ● 開發(fā)商、總投資、開工竣工日期 ● 類別、檔次及整體規(guī)劃布局 ● 裝修材料、水平、硬件設(shè)備

● 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率 ● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業(yè)管理方案、物管公司、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

第三篇：上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程[推薦]

上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務(wù)所)

一、立項(xiàng)審批階段：

1、公司注冊：

2、土地評估：

3、項(xiàng)目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關(guān)費(fèi)用（費(fèi)用收取詳見表二）。

4、土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進(jìn)行測繪，確定項(xiàng)目占地面積（測繪費(fèi)詳見表三）。

5、簽定《國有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標(biāo)，等用地指標(biāo)下來后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定《國有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費(fèi)。

6、制可行性研究報(bào)告及申請項(xiàng)目立項(xiàng)：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項(xiàng)，若項(xiàng)目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。

7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項(xiàng)批復(fù)出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1、方案審批：選擇專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案，報(bào)區(qū)規(guī)劃局。

2、組織召開項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或論證會(huì)：原規(guī)定方案審批前組織召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，由政府各職能部門及配套部門參與?，F(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進(jìn)行初步方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或項(xiàng)目論證會(huì)。

3、擴(kuò)初方案審批：根據(jù)擴(kuò)初會(huì)議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報(bào)擴(kuò)初方案審批。

4、項(xiàng)目報(bào)建：項(xiàng)目立項(xiàng)后報(bào)區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申報(bào)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，辦理項(xiàng)目IC卡。

5、辦理招投標(biāo)手續(xù)：向區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申請辦理勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標(biāo)手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進(jìn)方式繳納（詳見表四）。

6、各部門審批：擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，出施工圖、再報(bào)消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。

1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項(xiàng)目體量大小編制環(huán)評報(bào)告書或報(bào)告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報(bào)評審，出環(huán)評報(bào)告批復(fù)。

2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測費(fèi)（詳見表五）。若項(xiàng)目大，通過協(xié)商費(fèi)用可下浮20%。

3）、綠化：項(xiàng)目擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行環(huán)境工程設(shè)計(jì)出圖，報(bào)市園林局評審、出批復(fù)，同時(shí)向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費(fèi)用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊(duì)要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊(duì)轉(zhuǎn)市交警總隊(duì)評審，出批復(fù)。

5）、民防：項(xiàng)目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費(fèi)。

7、工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)：各部門審批通過，同時(shí)項(xiàng)目工程部完成施工圖審圖后，報(bào)規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗(yàn)收報(bào)送申請表。

8、地名命名報(bào)批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。

三、開工準(zhǔn)備階段

1、工程報(bào)監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報(bào)監(jiān)手續(xù)，并按工程造價(jià)的1‰（商業(yè)）或0.7‰（住宅）繳納報(bào)監(jiān)費(fèi)，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報(bào)監(jiān)手續(xù)。

2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報(bào)監(jiān)完成后向區(qū)招投標(biāo)辦申領(lǐng)工程施工許可證。

3、灰線復(fù)驗(yàn)：向規(guī)劃局測量隊(duì)申請辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點(diǎn)位另加兩個(gè)控制點(diǎn)測量費(fèi)2432元繳納測量費(fèi)。之后由施工單位進(jìn)行建筑定位，再報(bào)規(guī)劃局檢查大隊(duì)申報(bào)復(fù)驗(yàn)灰線。

4、住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃申報(bào)：開發(fā)項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報(bào)住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃。并按320元/㎡繳納配套費(fèi)。

5、臨時(shí)排水許可證辦理：項(xiàng)目開工之前向水務(wù)局申辦臨時(shí)排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費(fèi)（0.81×排水量），排污費(fèi)可下浮30%～50%。

四、施工階段（配套工程施工）

1、供電配套工程：項(xiàng)目開工前需向供電局申請臨時(shí)用電，并繳納臨時(shí)接電容量費(fèi)。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實(shí)際情況答復(fù)供電方案，同時(shí)核定出供電配套工程費(fèi)，待合同簽定并繳付費(fèi)用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計(jì)室進(jìn)行外線供電工程設(shè)計(jì)、出圖、施工。若開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算。（以上費(fèi)用的收取詳見供電局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）

2、雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標(biāo)確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，每個(gè)井約2.5～4萬元（根據(jù)尺寸大?。?/p>

3、自來水配套工程：項(xiàng)目外圍自來水管線由自來水公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司購買，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。

4、天然氣配套工程：項(xiàng)目外圍管線、調(diào)壓站及鍋爐房管線必須由天然氣公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住宅項(xiàng)目室內(nèi)管線可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，但必須由天然氣公司施工，并按33元/㎡繳納住宅配套費(fèi)，按1290元/戶代付燃?xì)獗黹_戶費(fèi)。

5、有線電視配套工程：室內(nèi)管線可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，外圍管線必須由區(qū)有線電視中心設(shè)計(jì)、出圖、施工。工程費(fèi)收費(fèi)方式：1）根據(jù)上海市93定額編制預(yù)算，按實(shí)際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價(jià)為多層、復(fù)式、高層、小高層為15元/㎡，別墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通信申請，并繳納通信配套工程費(fèi)，（多層明線6.5元/㎡，高層12.5元/㎡，多層暗線20元/㎡，別墅40元/㎡）。電信局負(fù)責(zé)施工及驗(yàn)收。

7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購買信報(bào)箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報(bào)箱費(fèi)用為318元/個(gè)，若數(shù)量大可下浮至270元/個(gè)，包括每戶100元的通郵費(fèi)。

8、道路開口：根據(jù)項(xiàng)目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊(duì)申請道路開口，征得同意后報(bào)市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見表七）。與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，費(fèi)用可下浮30%～40%

9、粘土磚核定手續(xù)：在項(xiàng)目開工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。

10、門牌號(hào)編訂：按照公安部門要求，準(zhǔn)備相關(guān)材料向公安部門申請項(xiàng)目門牌號(hào)編訂手續(xù)。

11、面積預(yù)測：門牌號(hào)編訂后，預(yù)售許可證申辦前根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申請建筑面積預(yù)測（測繪費(fèi)詳見表三）。

12、網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)辦理：項(xiàng)目預(yù)售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報(bào)網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。

13、預(yù)售許可證辦理：多層項(xiàng)目封頂、高層項(xiàng)目完成2/3樓層施工并通過網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場科申辦預(yù)售許可證。

14、合同預(yù)告登記：商品房預(yù)售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，并繳納登記費(fèi)：住宅3元/㎡，非住宅按合同總價(jià)的0.8‰。

五、驗(yàn)收交付階段

1、職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收：項(xiàng)目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門申報(bào)竣工專項(xiàng)驗(yàn)收。

（1）、防雷：向市防雷監(jiān)測中心申報(bào)現(xiàn)場監(jiān)測，監(jiān)測通過后出監(jiān)測報(bào)告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗(yàn)收批復(fù)。

上海市氣象局提供的《上海市防雷裝置竣工驗(yàn)收意見書》

（2）、墻改辦：根據(jù)項(xiàng)目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類型核定并繳納專項(xiàng)資金（標(biāo)準(zhǔn)磚0.1元/塊，多孔磚0.025元/塊；袋裝水泥3元/噸，用量可適當(dāng)少報(bào)）。

《上海市建設(shè)工程墻體材料使用情況說明、核定申請表、核定表》

（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報(bào)竣工驗(yàn)收手續(xù)，市園林局核準(zhǔn)通過后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請退還綠化保證金?！渡虾Ｊ袌@林綠化工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》

（4）、交通：一般由交通標(biāo)示標(biāo)牌施工單位負(fù)責(zé)向市交警總隊(duì)申請竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過出批復(fù)。上海市公安局交警總隊(duì)提供的 《建筑工程交通設(shè)計(jì)驗(yàn)收通知書》（5）、衛(wèi)生：項(xiàng)目通水后向衛(wèi)生部門的疾病控制預(yù)防中心申請水質(zhì)檢測，檢測費(fèi)約300元～400元/點(diǎn)，一個(gè)供水系統(tǒng)基本按1個(gè)點(diǎn)抽檢，檢測通過出報(bào)告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗(yàn)收，出批復(fù)。

上海市衛(wèi)生局《關(guān)于上海建業(yè)里保護(hù)整治試點(diǎn)改造項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的審核意見》

（6）、環(huán)保：項(xiàng)目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收，出批復(fù)。

徐匯區(qū)環(huán)保局《關(guān)于建業(yè)里地塊項(xiàng)目驗(yàn)收的審核意見》

（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測資質(zhì)的單位進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5元～2元/㎡。由消防施工單位負(fù)責(zé)向市消防總局（或區(qū)消防支隊(duì)）申報(bào)竣工驗(yàn)收，通過后出批復(fù)。

徐匯區(qū)公安消防支隊(duì)《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案受理憑證》、竣工驗(yàn)收消防備案（網(wǎng)上）

（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測量隊(duì)申報(bào)竣工測量手續(xù)，交納測量費(fèi)（詳見表六）。測量報(bào)告出來后申請檔案驗(yàn)收，取得檔案驗(yàn)收合格證后再申報(bào)規(guī)劃竣工驗(yàn)收，領(lǐng)取規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

（9）、民防：一般由施工單位負(fù)責(zé)向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案竣工驗(yàn)收，按2.1元/㎡（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費(fèi)；同時(shí)繳納民防檔案編制費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為底價(jià)4500元，民防建筑面積5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。憑民防檔案驗(yàn)收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。

2、室內(nèi)環(huán)境檢測：在項(xiàng)目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測，且必須檢測合格出檢測報(bào)告。檢測單位可自行尋找，費(fèi)用原行情約1元/㎡，現(xiàn)價(jià)格有一定下浮。

3、土建竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進(jìn)行土建竣工驗(yàn)收，現(xiàn)場驗(yàn)收通過后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

4、配套部門專項(xiàng)驗(yàn)收：在辦理職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收的同時(shí)可辦理配套工程專項(xiàng)驗(yàn)收及開通手續(xù)。若開發(fā)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，還需辦理配套驗(yàn)收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項(xiàng)目自來水通水前需申辦水表卡，辦卡費(fèi)為10元/張，同時(shí)預(yù)購53噸水費(fèi)，水費(fèi)目前按1.84元/噸收取，其中50噸水的水費(fèi)交房時(shí)向業(yè)主收取。

新建住宅配套建設(shè)驗(yàn)收合格證明（通信配套）、（有線電視），排水許可證

5、工程竣工備案：各職能部門專項(xiàng)驗(yàn)收及質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收通過后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。

6、面積實(shí)測：取得工程竣工備案后根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測繪所或市房屋土地測繪中心申報(bào)建筑面積實(shí)測

7、交付使用許可證辦理：項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，則必須在取得實(shí)測報(bào)告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。

六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段

第四篇：房地產(chǎn)前期策劃

[轉(zhuǎn)帖]房地產(chǎn)前期策劃中的幾個(gè)應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)前期策劃中的幾個(gè)應(yīng)注意的問題

一本厚厚的策劃報(bào)告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場，壯語幾萬，憑此征服開發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營銷功夫真正的“武裝了內(nèi)褲”，且不說這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個(gè)星期長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開始深思這個(gè)行業(yè)！在我看來，誰真正做到專業(yè)化，誰就生存！光憑文采動(dòng)人、創(chuàng)意絕倫打天下的策劃時(shí)代終將過去，技術(shù)策劃終會(huì)將“撮把子”這一稱呼送入歷史！

目前策劃公司所做的前期策劃實(shí)在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來想一想是為什么！前期策劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川”嗎！后代品種好不好找朋友時(shí)就得看好了。

一、說成本估算

成本估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，是項(xiàng)目基本上看得清摸得著了，因此只是一個(gè)量化的過程；估算卻是通常在只有一個(gè)想法的基礎(chǔ)上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢的辦法來，這時(shí)候經(jīng)驗(yàn)將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項(xiàng)目可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報(bào)告都是可行的，一個(gè)笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個(gè)問題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好成本估算是一個(gè)策劃公司最起碼的技術(shù)。目前業(yè)界（就我所知道的長沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標(biāo)，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業(yè)知識(shí)，對價(jià)格構(gòu)成，基本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗(yàn)做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派”做法，計(jì)算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個(gè)關(guān)于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計(jì)算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的成本分為開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用兩類，是一種靜態(tài)的計(jì)算方法，與實(shí)際開發(fā)過程的成本構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對籌建開辦費(fèi)的理解、計(jì)算是不合實(shí)情的，開發(fā)成本對開發(fā)間接成本計(jì)算則是忽略了，加之開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒有分清直接成本、間接成本，開發(fā)商一方的經(jīng)營管理等間接費(fèi)計(jì)算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)前期估算并沒有制定一個(gè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗(yàn)辦事，加之房地產(chǎn)估價(jià)公司、設(shè)計(jì)公司這方面的專業(yè)公司在項(xiàng)目前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，策劃公司對成本的估算顯得尤為重要。可惜的是目前策劃公司構(gòu)成過于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項(xiàng)基本技術(shù)。料想一下，一個(gè)投資幾千萬上億的開發(fā)項(xiàng)目，號(hào)稱開發(fā)商智囊團(tuán)的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！

二、說經(jīng)濟(jì)分析

為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項(xiàng)目成本控制出謀劃策是房 地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個(gè)大小，我覺得有三個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，這就不是單純的中介公司了，等同于開發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個(gè)城市的運(yùn)營，包括一個(gè)中小城市的經(jīng)營定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過成功的案例了。

目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上（在長沙）都難有全面為開發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開發(fā)公司高度機(jī)密，“可見度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內(nèi)容是開發(fā)公司內(nèi)部由會(huì)計(jì)部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發(fā)商開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個(gè)體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識(shí)很多的開發(fā)項(xiàng)目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，于是基本放棄了！這也許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強(qiáng)者！

三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

以前提過這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區(qū)一定要有會(huì)所、泳池”這類話語，連個(gè)基本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡單的戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無怪乎設(shè)計(jì)師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。策劃人，至少你得有與設(shè)計(jì)師對話的水平，參透設(shè)計(jì)的本質(zhì)，將設(shè)計(jì)技術(shù)上的事情讓設(shè)計(jì)師去做，你去把握基本思想，提供設(shè)計(jì)理念！深挖商業(yè)價(jià)值！

認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先要做的就是理解設(shè)計(jì)，做到說話不“匡瓢”，房子的進(jìn)深、開間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣、造價(jià)，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是基本的，有了這個(gè)你才有與設(shè)計(jì)師交流的話語，有了溝通的條件。

策劃師不是設(shè)計(jì)師，我們不管如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計(jì)要求，做到真正的“定單式”營銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營銷”明顯是撮人的，設(shè)計(jì)師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人（營銷，設(shè)計(jì)、開發(fā)商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個(gè)策劃人，這句話是不應(yīng)該只說說而已的，人們對產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實(shí)的、將來的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本事。

值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。設(shè)計(jì)師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上的。

真的為長沙的策劃界擔(dān)憂，那么多公司雨后春筍般長出來，那么多公司在幾個(gè)人的辦公室內(nèi)苦苦掙扎，那么多廣東的，深圳的，上海的，香港的公司在盯著代理這塊肥肉！不能不說這個(gè)行業(yè)已經(jīng)“天下大亂”了，亂了好，就像沈叢文先生講了，長了瘡干脆讓他爛掉，長痛不如短痛，弄點(diǎn)烈性草藥，讓里里外外的病癤一同爛掉，就算當(dāng)時(shí)痛點(diǎn)，后來結(jié)了疤也就沒事了。大亂之后有大治，毛主席當(dāng)年搞文化大革命是否也是這個(gè)道理呢！精彩主題推薦

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nomind

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注冊時(shí)間2004-07-16

1# 發(fā)表于 2004-08-02 11:24

一、營銷是市場經(jīng)濟(jì)的永恒主題

房地產(chǎn)營銷在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)出來的只是制度上的福利分配。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在某種意義上講，是統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、短缺經(jīng)濟(jì)，或者叫倉庫經(jīng)濟(jì)，采購員滿天飛。而市場經(jīng)濟(jì)是自由經(jīng)濟(jì)，過剩經(jīng)濟(jì)或推銷經(jīng)濟(jì)、推銷員經(jīng)濟(jì)。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何生產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動(dòng)魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這里面，營銷是企業(yè)最本質(zhì)的經(jīng)營活動(dòng)。研究一般的商品到貨幣，已經(jīng)不是一個(gè)輕松的話題了，研究巨大的、不可移動(dòng)的、十分耐用的房屋這個(gè)特殊的商品就會(huì)難上加難了。

在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中，我們所有的勞動(dòng)和一切付出，都要受到市場的最后檢驗(yàn)，它的自身價(jià)值最終都是要經(jīng)過銷售才能得到承認(rèn)。

所以，營銷是永恒的主題，是社會(huì)生產(chǎn)目的決定的，是企業(yè)生存和發(fā)展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的完結(jié)，又是一個(gè)新的、更加生動(dòng)活潑的、帶來增值的另一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的開始。否則，就會(huì)窒息，就會(huì)破產(chǎn)，就會(huì)淪為乞丐。

從某種意義上講，企業(yè)營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業(yè)最本質(zhì)的職能，只是到了應(yīng)該出售自己產(chǎn)品的時(shí)候才來組織推銷，那么，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產(chǎn)開發(fā)的盲目性，必然會(huì)導(dǎo)致銷售的無的放矢，使企業(yè)陷入被動(dòng)的局面。因此，營銷不是從推銷產(chǎn)品的時(shí)候才開始的，而是要從開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該著手，它不僅僅是銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應(yīng)當(dāng)說關(guān)注的大事。從房地產(chǎn)商來講，首先是董事長，總經(jīng)理對營銷理念的正確把握和運(yùn)作。

我們在理解和把握營銷這個(gè)理念的同時(shí)，還要深刻認(rèn)識(shí)市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機(jī)構(gòu)的介入，有效需求的規(guī)模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個(gè)營銷主體去實(shí)現(xiàn)。這里就存在市場機(jī)會(huì)和市場風(fēng)險(xiǎn)。由于多種方式的可選擇性，多個(gè)主體的供應(yīng)，那么，對本企業(yè)及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產(chǎn)市場需求的絕對性與本企業(yè)房屋產(chǎn)品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點(diǎn)?？朔y點(diǎn)或者講出路，只能是發(fā)展商去全面迎合適應(yīng)市場和客戶，而不是相反。這種適應(yīng)，不是始于建筑成品或者是半成品，而是從征地、立項(xiàng)就要著手的了。到了入市的時(shí)候，可變性不大，避免造成營銷中的“黑屋”、“死角”。

營銷工作的目標(biāo)，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻^對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：營銷就是發(fā)展商全方位、全過程地去適合適應(yīng)市場需求，并努力創(chuàng)造需求的自覺行為。

這種促使轉(zhuǎn)變的策劃與運(yùn)作，不可避免地導(dǎo)致了激烈的競爭。

作為現(xiàn)代企業(yè)的從業(yè)人員，迎接挑戰(zhàn)，接受挑戰(zhàn)，就是熱愛生活，熱愛生命。一個(gè)成功企業(yè)家的心態(tài)，永遠(yuǎn)是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬于我。

市場需求來源于客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產(chǎn)營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業(yè)主，營銷運(yùn)作的結(jié)果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉(zhuǎn)變，使我們實(shí)現(xiàn)了收益，實(shí)現(xiàn)了資本的回收與增值，同時(shí)，也創(chuàng)出了品牌，占領(lǐng)了市場。從這個(gè)意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業(yè)家堤義明講了他爺爺?shù)氖鹿剩阂粋€(gè)乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什么不為那么多經(jīng)常光顧我們店的老顧客親自服務(wù)？他說，大多數(shù)有正常經(jīng)濟(jì)能力的人來買包子，是很正常的事，一個(gè)乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務(wù)。那么，為什么不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個(gè)包子，同時(shí)也需要得到做顧客的尊嚴(yán)，如果不收錢，反而會(huì)羞辱了他。他最后講了一句至理名言，“我們的一切都是顧客給予的”。

二、房地產(chǎn)公開發(fā)售的策劃與運(yùn)作

1、定位

樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。因?yàn)闃潜P在發(fā)售前，社會(huì)對此如之不多，不太了解，精心的準(zhǔn)備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

如何精心準(zhǔn)備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個(gè)問題：首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標(biāo)群，即什么樣的人會(huì)買這個(gè)樓。市場營銷定位，消費(fèi)階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費(fèi)者的生活習(xí)慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個(gè)前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費(fèi)群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時(shí)，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價(jià)對人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個(gè)辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時(shí)，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點(diǎn)，而各個(gè)國家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動(dòng)化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場。中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時(shí)，都強(qiáng)調(diào)5A級，當(dāng)時(shí)外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費(fèi)水平的不同，通過價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。

2、價(jià)格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨的。而消費(fèi)市場變化莫測，樓宇的定價(jià)要能被市場接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：

1、類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。

2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。

3、評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進(jìn)行全方位的評估后作出定價(jià)。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部價(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、定價(jià)比例

一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三保以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費(fèi)者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會(huì)截然不同了。所以說，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會(huì)”想要什么，在滿足消費(fèi)者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個(gè)概念，營造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會(huì)使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個(gè)成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個(gè)值得注意的問題是市場旺銷時(shí)，不能盲目提價(jià)，否則會(huì)導(dǎo)致市場崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實(shí)施

樓盤的銷售要實(shí)行專業(yè)對口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍。因此，培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個(gè)優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時(shí)也是人格、品位、審美價(jià)值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識(shí)的修養(yǎng)，因?yàn)槿魏我淮武N售都會(huì)由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。這也是一個(gè)合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟(jì)整個(gè)鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

三、大宗交易的策劃與運(yùn)作

筆者主持過多項(xiàng)大宗不動(dòng)產(chǎn)交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價(jià)10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區(qū)）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價(jià)1.99億元）等項(xiàng)目的銷售。

1、不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去，對于化解企業(yè)經(jīng)營的市場風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金不足、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機(jī)遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價(jià)。大宗交易的叫價(jià)學(xué)問，難處在于不可補(bǔ)救，零售就不會(huì)有這種擔(dān)心。因此，要注意幾種叫價(jià)形式：

1）直接式叫價(jià)。明碼實(shí)價(jià)，回旋余地小，這在房地產(chǎn)呈賣方市場時(shí)是常用的交易方式。

2）間接式叫價(jià)。先試探性報(bào)價(jià)，留有交易余地，最后雙方協(xié)商讓步完成交易。

3）透明叫價(jià)（玻璃價(jià)）。讓對方容易弄清你的經(jīng)營成本，并在比較中與你成交。

4）隱蔽價(jià)。對方不清楚你的經(jīng)營狀況，以自身的購買目的為準(zhǔn)，在交易中一般采用此種交易方式。

需要指出的是，叫價(jià)與成交價(jià)的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價(jià)的虛值部分過高，可能一開始就導(dǎo)致失敗。

3、談判的階段與隊(duì)伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個(gè)階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽(yù)調(diào)查，項(xiàng)目和公司評估審計(jì)。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執(zhí)行和制約機(jī)制的設(shè)定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負(fù)責(zé)經(jīng)營的具有相當(dāng)授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會(huì)計(jì)師和律師組成。

4、轉(zhuǎn)讓方式。整盤計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓，分項(xiàng)計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓，先回購后轉(zhuǎn)讓，部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓（賣公司、法人資格）。

5、風(fēng)險(xiǎn)與防范。由于執(zhí)行合同時(shí)間跨度大，建設(shè)周期長，期間建材設(shè)備價(jià)格波動(dòng)、進(jìn)口關(guān)稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團(tuán)在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，由于匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預(yù)見性，很可能預(yù)期利潤會(huì)不翼而飛，還會(huì)出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同、財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測和防范，以確保預(yù)期利潤的安全實(shí)現(xiàn)。

考慮到合理減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在可能的情況下，盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價(jià)款受到注冊資本的公司權(quán)益的聯(lián)系，不可能超出太多。其余部分可以總承包來實(shí)現(xiàn)收益。

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nomind

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2# 發(fā)表于 2004-08-02 11:25

第二講 房產(chǎn)營銷策劃的理解

中國房地產(chǎn)營銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。從當(dāng)初的“一無所有”到現(xiàn)在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)見證。房地產(chǎn)營銷與房地產(chǎn)開發(fā)有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展使?fàn)I銷業(yè)空前興旺，不少不具備營銷能力的機(jī)構(gòu)也掛牌從事營銷，想在市場中分一杯羹。雖然總體上房地產(chǎn)營銷尚處于“春秋時(shí)期”，相安無事。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)微利時(shí)代的趨近，對營銷策劃探索的深入，可以預(yù)言，競爭激烈的“戰(zhàn)國時(shí)代”的到來已為期不遠(yuǎn)。房地產(chǎn)營銷雖經(jīng)過幾年的探索，開發(fā)商、營銷商已開始用理性的眼光看待營銷的價(jià)值，但許多人還未從根本上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)核，因而在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。

盡管普遍認(rèn)為房地產(chǎn)營銷方式已從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃，很多地方仍值得深思。許多營銷商、開發(fā)商對營銷的認(rèn)識(shí)仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導(dǎo)致在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走入誤區(qū)。如何理性認(rèn)識(shí)營銷的合理內(nèi)核。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺在中國房地產(chǎn)營銷界面前的一個(gè)迫在眉睫的問題。

一、營銷策劃是一種貫穿市場意識(shí)的行為方式

營銷策劃是連接產(chǎn)前市場與產(chǎn)后市場之間的一種行為方式。由于房地產(chǎn)開發(fā)的長期性以及市場反饋的間接性和滯后性，使得產(chǎn)前產(chǎn)后市場是不盡相同的。而營銷策劃就是一座橋梁，它必須忠于它所銜接兩端的本質(zhì)特征--市場意識(shí)。營銷策劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。

樓盤未造，策劃先行，所謂“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”。通?？梢钥吹?，許多營銷策劃方案從樓盤案名到廣告推廣語，從銷售計(jì)劃到案場布置，表面上花花綠綠，看似鬧猛，實(shí)則是空洞無物，繡花枕頭，中看不中用。這樣的營銷策劃怎能起到對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用？營銷策劃不是閉門造車，它要體現(xiàn)物業(yè)特征、市場特性和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。樓盤的競爭，就是各樓盤營銷策略結(jié)合市場優(yōu)劣的綜合競爭。誰能高屋建瓴，深入市場，把握市場，制定切實(shí)可行的營銷方案，誰就立在成功營銷的潮頭。

營銷策劃的市場意識(shí)有兩個(gè)方面內(nèi)涵：其一是指結(jié)合市場，對樓盤的購買群體、消費(fèi)層次、房型、價(jià)格定位進(jìn)行決策，以銷定產(chǎn)再建樓盤。雖然現(xiàn)在開發(fā)商、營銷商對市場較為重視，但還是有其盲目性，開發(fā)樓盤存在“跟風(fēng)現(xiàn)象--碰到一時(shí)市場上好的賣點(diǎn)，不結(jié)合具體樓盤區(qū)域市場行情，你搞我搞大家搞，結(jié)果開發(fā)無個(gè)性，營銷無創(chuàng)意，樓盤被套亦在情理之中。市場意識(shí)的第二個(gè)內(nèi)涵，是指營銷策劃是一種長期行為，它不僅應(yīng)注意成交消費(fèi)區(qū)域的市場情況，而且還應(yīng)從長遠(yuǎn)著眼，重視培育客戶區(qū)域市場，藉此產(chǎn)生樓盤客戶市場的恒溫效應(yīng)。第一方面內(nèi)涵是第二方面內(nèi)涵的前提和基礎(chǔ)，第二方面內(nèi)涵是第一方面內(nèi)涵的鞏固和創(chuàng)新。許多人對第一方面的內(nèi)涵尚能理解，往往未能意識(shí)到第二方面的內(nèi)涵。然而從今后發(fā)展而言，市場要求深謀遠(yuǎn)慮的開發(fā)商、營銷商亟需重視并積極利用第二種市場意識(shí)。

認(rèn)真分析樓盤與市場的對接問題，就是要貫穿市場意識(shí)，適應(yīng)市場化發(fā)展需要和潛在空間，實(shí)施多元營銷策劃策略，做好樓盤的市場推廣。那些有影響、營銷做得好的樓盤，都是花大力氣、精心研究市場的結(jié)果。有道是：沒有疲軟的市場，只有疲軟的產(chǎn)品，一語中的。誰真正重視了市場研究，誰就取得成功。營銷策劃的發(fā)展空間很大，就看你如何把握市場。

二、營銷策劃是一種主動(dòng)創(chuàng)造效益的行為方法

現(xiàn)在市場上對營銷有一種誤解，總認(rèn)為營銷策劃只是從屬于銷售，幫助推銷樓盤的文案，其重頭無非做廣告而已，因而使?fàn)I銷走上歧途。其實(shí)，意在筆先，思在行前。營銷策劃是一種主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的行為方法。這前后兩種上的差異，導(dǎo)致在具體策劃實(shí)戰(zhàn)中直接影響到方法的運(yùn)用。

營銷策劃是一種導(dǎo)向行為，是一條基于市場需求之上的”綱“，貫穿于房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。換言之，營銷是一種主動(dòng)行為，它采用市場調(diào)研、分析、營銷策略、銷售技巧和控制措施來保證引導(dǎo)、開拓、擴(kuò)大有效市場。以上海為例，有專家認(rèn)為，上海房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展之路要經(jīng)歷推銷導(dǎo)向階段、促銷導(dǎo)向階段、營銷導(dǎo)向階段。從目前發(fā)展而言，正在向第三階段轉(zhuǎn)變。許多開發(fā)商、營銷商對營銷策劃的理解多停留于第二階段，也就造成市場上的營銷策劃方案大多只是在價(jià)格、付款方式、優(yōu)惠條件等促銷手段上做文章。這也就不難理解為何風(fēng)行的大多是”按揭營銷“、”承諾營銷“、”用租房的錢買房“、”承諾提前兌現(xiàn)“等營銷方式。從根本上講，營銷的目的不是讓利，而是創(chuàng)利。只有擺著營銷的地位，才能發(fā)揮營銷策劃的主導(dǎo)作用。還營銷本來面目，就是要做好產(chǎn)品定位、包裝等系列策劃，全面認(rèn)識(shí)營銷創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的先導(dǎo)作用，而不是將重心放在減價(jià)策劃上。看來，營銷界還需對此進(jìn)一步開掘，擴(kuò)大營銷策劃的功能空間。

三、營銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過程

營銷策劃就是房產(chǎn)開發(fā)過程中的一種內(nèi)化行為。這種內(nèi)化就體現(xiàn)為營銷是一種整合效應(yīng)的運(yùn)用。

所謂整合效應(yīng)，是指通過營銷方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)值增值的全程營銷效果。整合的要義就在于強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的觀念，主動(dòng)迎接市場挑戰(zhàn)，利用當(dāng)前市場，發(fā)現(xiàn)潛在市場，創(chuàng)造新的市場。它的特征是主動(dòng)性、動(dòng)態(tài)性、全程性。房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，不動(dòng)產(chǎn)的大宗性等特殊性決定了消費(fèi)者有效需求在建設(shè)過程中仍會(huì)有不少更新和變動(dòng)。因此，作為有效策劃也不可能是一蹴而就，而是必須貫穿于開發(fā)的全過程，采取動(dòng)態(tài)跟蹤，動(dòng)態(tài)獲取市場信息，及時(shí)調(diào)整營銷策略，主動(dòng)適應(yīng)新的有效需要和潛在需求。

營銷策劃的整合性具體特征表現(xiàn)為兩方面。其一，營銷策劃方案組合。策劃縱穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程。它應(yīng)容納定位、設(shè)計(jì)、工程、銷售、物業(yè)管理等，而不是現(xiàn)在一般意義上的供銷售的方案。其二，營銷策劃行為推廣。今后對策劃公司的要求將愈來愈高。整合營銷需要各方面的聯(lián)合，象目前上海由上房置換網(wǎng)、荒島工作室等聯(lián)手協(xié)作就是整合營銷模式的萌芽和啟動(dòng)?？梢哉f，整合營銷行為的運(yùn)用是營銷策劃發(fā)展的方向。它對目前眾多營銷商提出了更高的要求。市場呼喚聯(lián)合，營銷呼喚整合，行業(yè)呼喚優(yōu)秀人才的融合。

四、營銷策劃是一種實(shí)現(xiàn)人本思想的行為理念

現(xiàn)代的房產(chǎn)營銷策劃注重人文、文化的居住理念，把策劃等同于對居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過程。人本思想的追求是人類自身居住條件達(dá)到一定階段后的需要。這就需要營銷策劃不斷跟上時(shí)代的節(jié)奏，充分挖掘人性內(nèi)在的需要。從當(dāng)前的營銷策劃實(shí)踐而言也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。主要表現(xiàn)在：

環(huán)境氛圍的營造。人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態(tài)的生活氛圍。環(huán)境型、生態(tài)型住宅成為新的營銷主題。象申城以海派文化環(huán)境為營銷主題的蓮浦花苑等，這種小區(qū)環(huán)境與人文文化氛圍的有機(jī)結(jié)合所帶來的滿足逐步取代人們以往衡量住宅的三個(gè)傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)--地段、房型、價(jià)格。

住宅觀念的變化。住宅觀念表現(xiàn)為房型、朝向、立面等。上海樓市從小房型到大戶型到躍層，特別是錯(cuò)層的興起，如銀河世紀(jì)經(jīng)典、望源錯(cuò)牌No.1等，都是適應(yīng)了人們新的居住需求。這些都是營銷策劃實(shí)踐中對人本思想的有益探索。

物業(yè)管理的完善。今后的小區(qū)，將強(qiáng)化社區(qū)人概念。這就為優(yōu)秀的物業(yè)管理提供了空間。如今許多消費(fèi)者，在選擇物業(yè)時(shí)，已開始意識(shí)到自己購買的不單單是產(chǎn)品，而且是服務(wù)，因此營銷策劃就要立足人本思想，充分發(fā)揮社區(qū)功能，從健康、舒適角度提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

營銷策劃要求不僅以消費(fèi)者為起點(diǎn)（信息反饋、市場需要調(diào)研、購買行為研究等），而且還要以消費(fèi)者為終點(diǎn)（為消費(fèi)者提供售后跟蹤配套服務(wù)）。從市場看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種”質(zhì)“的發(fā)展，這個(gè)”質(zhì)"不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。這個(gè)質(zhì)量主要的是它的總體概念，是透過小區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內(nèi)涵，這也是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性化發(fā)展的體現(xiàn)。有話說，客戶需要的是能安居享受的家，而不是簡單的房子，就是這個(gè)意思。當(dāng)然，以上只是營銷策劃實(shí)踐中人本思想的一個(gè)方面。隨著住房建設(shè)的發(fā)展，隨著人們對自身生活質(zhì)量的愈加重視，人們居住觀念不斷提升，購房者將在居住質(zhì)量上從單一居住需求拓展為多功能需求，從生理需求逐漸延伸為文化藝術(shù)的心理追求。

五、營銷策劃是一種塑造品牌形象的行為手段

策劃并力求塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌、樹立樓盤品牌形象是營銷策劃的至高境界。

任何商品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)，都蘊(yùn)含著品牌發(fā)展和形成的過程，樓盤也是如此。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，新一輪的競爭是品牌的競爭。市民選購住房時(shí)，必須考慮資金投入的安全性，自然就會(huì)選擇信譽(yù)好、品牌佳的企業(yè)。品牌樓盤帶來的高附加值已逐漸為賣家認(rèn)識(shí)，它為開發(fā)商帶來開發(fā)樓盤各環(huán)節(jié)中的良性循環(huán)機(jī)制所產(chǎn)生的收益也愈加顯著。從發(fā)展形勢看，物業(yè)是基礎(chǔ)，市場是關(guān)鍵，品牌是動(dòng)力，跟著品牌買房，房地產(chǎn)進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代是一種必然。營銷策劃就要實(shí)實(shí)在在地在物業(yè)中構(gòu)筑品牌基礎(chǔ)，堆積無形資產(chǎn)。

樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識(shí)的綜合體現(xiàn)。品牌的實(shí)現(xiàn)，不是一朝一夕之事。從目前上海房市發(fā)展看，象萬科、中海等開發(fā)商樹立了自身過硬的品牌，他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌發(fā)展的必然，是與相關(guān)公司對品牌孜孜以求的努力分不開的。當(dāng)然，廣大開發(fā)商、營銷商還需高瞻遠(yuǎn)矚，在營銷策劃中把對樓盤品牌形象的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示范效應(yīng)當(dāng)作一種主動(dòng)、自覺、精心的行為。

第五篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批

1．編制及所需資料

a．開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照

b．開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計(jì)劃審核意見

d．建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）

e．其他相關(guān)資料

2．報(bào)批程序與報(bào)批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書》

b．準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請報(bào)告》

c．將《項(xiàng)目建議書》與申請報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過3000萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c．土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d．聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

2．申辦程序

a．準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b．將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關(guān)部門的意見備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）

e．申請報(bào)告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批

1．所需資料

a．項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b．地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e．申請報(bào)告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建

1．所需資料

a．《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)取）

b．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c．項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件

d．銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e．《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

f．專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件

g．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b．上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）

e．工程設(shè)計(jì)任務(wù)書

f．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g．工程項(xiàng)目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等若干份

b．會(huì)議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評委

c．到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a．設(shè)計(jì)方案評標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b．評委評標(biāo)意見書

九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份

b．計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份

c．土地使用權(quán)屬證件 1份

d．房屋權(quán)屬證 1份

e．危房鑒定報(bào)告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

十一﹑設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開

1．所需資料

a．設(shè)計(jì)方案文本 12份

b．項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份

c．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會(huì)

十二﹑設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設(shè)計(jì)方案 2份

e．地名批文

f．項(xiàng)目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

十三﹑可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批

1．所需資料

a．用地計(jì)劃審核意見書

b．項(xiàng)目建議書批文

c．用地計(jì)劃許可證及批文

d．區(qū)府土文件

e．營業(yè)執(zhí)照

f．開發(fā)資質(zhì)證書

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核申請表

h．資本金出資承諾書

i．設(shè)計(jì)方案文本

j．其他相關(guān)文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請報(bào)批文件（紅頭文件）

c．送計(jì)委報(bào)批

十四﹑擴(kuò)大初步計(jì)劃

根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門方案會(huì)審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)

十五﹑擴(kuò)初會(huì)召開

1．所需資料

a．?dāng)U初設(shè)計(jì)文本若干份

b．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴(kuò)初會(huì)議

十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)

1．所需資料

a擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要

b．根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本

c．關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批

十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批

1．所需資料

a．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批》（住宅局領(lǐng)取）

b．項(xiàng)目建議書或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

f．其他相關(guān)資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

1．所需資料

a．上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表

b．《上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

c．《上海市建設(shè)工程勘察評標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標(biāo)辦辦理

十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦

1．所需資料

a．上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）

b．土地出讓協(xié)議

c．其他相關(guān)文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c．付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書

二十、施工圖設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)

二十一、住宅項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃辦理

1．所需資料

a．住宅項(xiàng)目新開工申請表（到區(qū)住宅局領(lǐng)?。?/p>

b．項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見通知書

c．建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書

e．申請單位現(xiàn)有空置房情況

f．住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區(qū)住宅局辦理

二

十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正

1．所需資料

a．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請報(bào)告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計(jì)委辦理

二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套

d．給排水圖3套

e．建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

f．土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書

g．應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預(yù)算書

k．消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局 二十三B、施工招標(biāo)辦理

1．所需資料

a．市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知

b．招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c．項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

d．總平面圖

e．報(bào)建表

f．住宅項(xiàng)目新開工計(jì)劃

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核

h．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?/p>

j．委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議

k．代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)

l．資金落實(shí)情況證明

m．監(jiān)理單位資質(zhì)

n．監(jiān)理合同

o．建設(shè)單位資質(zhì)

p．建設(shè)單位申請材料

q．公開招標(biāo)發(fā)布信息

r．公開招標(biāo)報(bào)名登記表

s．公開招標(biāo)入圍條件

t．投標(biāo)單位資質(zhì)審核

u．招標(biāo)文件報(bào)批表

v．招標(biāo)文件

w．工程量清單

x．招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要

y．標(biāo)底

A1．開標(biāo)情況匯總表

B1．詢標(biāo)記錄

C1．評標(biāo)方法

D1．評標(biāo)資料

E1．決標(biāo)情況匯總表

F1．中標(biāo)通知書

G1．外地施工企業(yè)任務(wù)量單

H1．中標(biāo)單位投標(biāo)資料

I1．未中標(biāo)單位投標(biāo)資料

J1．施工合同

K1．設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表

L1．建設(shè)項(xiàng)目IC卡

2．辦理程序

a．申請授權(quán)

b．發(fā)布招標(biāo)信息

c．接受施工單位報(bào)名

d．初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書

e．招標(biāo)文件答疑會(huì)

f．開標(biāo)

g．準(zhǔn)備（1）項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬分之四支票一張

h．辦理中標(biāo)手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標(biāo)簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請表

b．建設(shè)規(guī)劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關(guān)證明

e．施工合同副本，廉潔協(xié)議

f．監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證

g．建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料

h．項(xiàng)目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書

j．設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k．住宅項(xiàng)目建設(shè)開工計(jì)劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設(shè)計(jì)監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b．根據(jù)設(shè)計(jì)監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進(jìn)行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計(jì)劃申請

1．所需資料

a．開發(fā)單位資質(zhì)證書

b．營業(yè)執(zhí)照

c．規(guī)劃許可證

d．建設(shè)用地批準(zhǔn)書

e．固定資產(chǎn)填報(bào)表

f．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計(jì)委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

c．建設(shè)工程施工許可證

2．辦理程序

a．發(fā)放圖紙

b．技術(shù)交底

c．工程開工