第一篇：農(nóng)村舊址開發(fā)或舊城改造土地價值的評估

農(nóng)村就只開發(fā)或舊城改造土地價值的評估

請教老厚老師，在假設開發(fā)法評估商、住用地時，建安成本不包括拆遷補償安置費用的，評估出的地價為熟地價格；如果評估其毛地價格的話，是不是還要測算宗地所在區(qū)域的客觀拆遷補償安置費用單位成本嗎，這是不是又回到成本法了嗎?

毛地價評估，一般在評估出讓價時使用。應用假設開發(fā)法時，一般是按概算金額扣除宗地的取得、開發(fā)成本，這個和成本逼近法還是有區(qū)別的

土地管理法規(guī)：地價應綜合確定

地價評估一般有兩種情況：一是評估現(xiàn)狀地價，即在原有房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營前提下評估的現(xiàn)狀地價;二是地上原有建筑物需要拆除重建(舊城改造)，即評估其規(guī)劃狀態(tài)下的地價。后者通常是按規(guī)劃后用途、容積率等進行評估。

在舊城改造情況下也有兩種情況：一種情況是評估其凈地價格;另一種情況是評估其毛地價格。認識上的誤區(qū)

舊城改造涉及到拆遷安置，那么拆遷安置費和地價是什么關系呢?很多人把拆遷安置費看作是地價的組成部分。如：甲市基準地價=出讓金+基礎設施配套建設費+征地費+城鎮(zhèn)拆遷費。乙市基準地價=征地或拆遷費+土地開發(fā)費(含市政設施配套費)+稅費+利息+利潤+政府出讓土地收益。

這是認識上的一個誤區(qū)。地價高低主要的并不決定于開發(fā)成本。按上述觀點，如果兩宗需改造地塊，位置相鄰，規(guī)劃用途、容積率等均相同，只是拆遷安置成本不一樣，而得出兩個不同的地價。這是行不通的?；鶞实貎r受條件限制在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營前提下，基準地價反映的是一定條件下的現(xiàn)狀地價。而在舊城改造，即原有建筑需要拆除情況下，基準地價反映的是凈地地價。

為什么說在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營前提下，基準地價反映的是現(xiàn)狀地價?這是由基準地價的測算方法決定的。

基準地價的測算一般有兩種算法：一是以土地級差收益為主人依據(jù)測算地價;二是以房地產(chǎn)交易樣本為主要依據(jù)測算基準地價。不管用哪種方法測算，都是立足于土地利用現(xiàn)狀，算出來的地價當然就是現(xiàn)狀地價。

為什么說在舊城改造情況下，基準地價反映的是凈地地價?現(xiàn)舉例說明：假設圖中的4宗地地段相連，區(qū)位、用途、現(xiàn)狀(或規(guī)劃)容積率及其他條件均相同，那么其地價也應該是趨同的。

宗地A每平方米地價1000元，是由其收益決定的，是根據(jù)同類地區(qū)、同行業(yè)企業(yè)平均收益測算出來的，也是市場橫向比較的結(jié)果。如果在宗地B和宗地C上進行與宗地A同樣的開發(fā)，那么宗地B和宗地C可以獲得與宗地A相同的收益。如果開發(fā)者以同樣1000元的價格獲得了毛地D，那么他在開發(fā)過程中，由于要拆除原有建筑，多支付了500元的開發(fā)成本。他只有在以500元的出讓金獲得毛地D的情況下，才能獲得與其他開發(fā)者同樣的收益?？梢娫谂f城改造情況下，只有把基準地價理解為凈地價格時才是可用的。土地預期收益決定地價

真正意義上的地價是由土地的預期收益決定的，是在市場交易中實現(xiàn)的。它不受拆遷安置量多少所左右。如上圖所示，毛地D并未因每平方米多支付500元的拆遷安置費，使地段提高到1500元，而這500元只是使毛地D成為凈地，達到了宗地A、B、C具有同樣的開發(fā)(使用)價值。但土地出讓金的多少與拆遷安置量有著直接的關系。這里所說的出讓金是指開發(fā)商或土地使用者在取得城市土地時需向政府支付的代價。地價(市場正常價)是客觀存在的，而出讓金有時帶有政策因素。出讓金可以大于、等于，也可以小于地價。剩余法各方容易接受

從制定規(guī)劃、拆遷安置到出讓土地都屬政府行為。按道理政府向開發(fā)商出讓的土地為凈地。但事實上各地出讓土地多以毛地形式為主，有些地方評估作價又過于簡單。一是不管凈地、毛地;二是不管拆遷安置量大小，在基準地價基礎上乘幾個系數(shù)了事。

土地評估一個很重要的特點是，不同目的，不同情況應遵循不同的原則，采用不同的方法，其評估結(jié)果和能是客觀、合理和切合實際的。這也正是一個合格的評估師應具備的基本素質(zhì)。

利用剩余法測算土地出讓金，有兩個優(yōu)點：一是剩余法是建立在市場預測和現(xiàn)場調(diào)查基礎上，測算結(jié)果更符合宗地實際和市場定價原則;二是兼顧了國家與開發(fā)商雙方利益，測算結(jié)果容易被有關各方所接受。A已有建筑物(持續(xù)經(jīng)營)B空地現(xiàn)無建筑物 現(xiàn)狀地價：1000元/平方米 地價：1000元/平方米 C凈地原有建筑已拆除

D毛地拆遷安置成本500元/平方米 凈地價格也是1000元/平方米 出讓金：500元/平方米

國土資源部發(fā)文抑制地價過快上漲趨勢 高價地出現(xiàn)兩日內(nèi)須上報記者上午獲悉 明年北京取消“毛地出讓”

國土資源部昨晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。北京市國土局上午表示，將繼續(xù)加大土地違法違規(guī)行為清理查處力度。為了加大土地供應，加強限制土地清理力度，明年1月1日起，本市取消“毛地出讓”，也就是國有建設用地不能直接入市交易，將由政府收儲后再入市交易。

措施1

堅決防止年末放量供地

國土資源部指出，在多種因素作用下，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康運行面臨復雜局面，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價率偏高，引起社會廣泛關注。

地方各級國土資源主管部門抓緊采取有力措施，控制住房用地供應總量，把握供地節(jié)奏和時序，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，調(diào)整供地方式，堅決抑制地價過快上漲。國土資源部強調(diào)，未完成2010年保障性住房建設用地供應任務，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地。

措施2

“地王”出現(xiàn)須兩日內(nèi)上報

凡可能出現(xiàn)“高價地”的地區(qū)，必須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價地，穩(wěn)定市場預期。

對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi)，按國土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土資源部和?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門。

國土資源部要求嚴格執(zhí)行招拍掛出讓制度和操作程序，規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓行為。

對存在超面積出讓、捆綁出讓、“毛地”出讓、住宅用地容積率小于

1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告要及時撤銷。

措施3

閑置土地原因應公告

國土資源部強調(diào)，嚴禁保障性住房用地改變用地性質(zhì)。保障性住房用地改變用地性質(zhì)搞商品房開發(fā)的，必須依法沒收違法所得，收回土地使用權，重新招拍掛出讓。堅決制止擅自調(diào)整容積率行為。

各地務必進一步加大違法違規(guī)房地產(chǎn)用地清理查處力度，加快處置因政府原因造成的閑置土地，促進市場秩序進一步規(guī)范。

2011年1月中旬前，各地要將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會公告，并采取措施督促市縣抓緊落實閑置土地清理工作。

處罰措施

對違反規(guī)定出讓的，應立即終止其出讓行為并依法追究責任。

對發(fā)現(xiàn)競買人及其控股股東存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地等違法違規(guī)違約行為的，不得通過競買資格審查。

市、縣國土資源主管部門要將審查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為，及時在當?shù)孛襟w和國土資源部門網(wǎng)站向社會公布。在查處整改到位前，企業(yè)及其控股股東不得參加土地競買。文/記者郭媛丹

北京落點

明年北京取消“毛地出讓”

北京市國土局上午表示，將繼續(xù)加大土地違法違規(guī)行為清理查處力度。為了加大土地供應，加強限制土地清理力度，明年1月1日起，本市取消“毛地出讓”，也就是國有建設用地不能直接入市交易，將由政府收儲后再入市交易。根據(jù)近日北京市土地整理儲備中心發(fā)布的公告，“對于經(jīng)審核已具備入市條件的項目，須最遲于2010年12月31日前完成全部上市前期手續(xù)，具備發(fā)布交易公告條件，逾期將納入政府土地儲備”。

業(yè)內(nèi)人士認為，政府直接收儲土地最大的好處是，避免一些土地的一級開發(fā)進展緩慢，出現(xiàn)開發(fā)商主動或被動“捂地”的情況。

同時，近日本市對尚不具備入市條件及申請退市的37個直接入市地塊，已經(jīng)取消了其直接入市的資格。這些地塊有的規(guī)劃還不穩(wěn)定，仍有調(diào)整的可能；有些則是拆遷有難度，一級開發(fā)遲緩或停滯。

文/記者陳斯 評論

“去毛”的工夫，房價漲了

到菜市場買菜挑了一塊肉，跟小販說上面有毛你幫我摘一下，等這塊肉干凈了，被遺憾地告知：肉漲價了。這就是發(fā)生在房地產(chǎn)市場里的常見情況。開發(fā)商賣房子，從成本+利潤的開盤中能賺錢，也能從房價的同比、環(huán)比增長賺“溢價”的錢，這誰都知道。但是由于土地上“不干凈”也能賺錢，卻發(fā)生的很普遍，卻少有人關注。

“毛地”出讓，就是將未完成拆遷補償?shù)耐恋爻鲎?，由于出讓“毛地”，原該由政府負責的拆遷工作給了開發(fā)商，一方面因此出現(xiàn)拆遷補償不公，甚至造成社會沖突，影響社會穩(wěn)定，一方面給開發(fā)商拖延開發(fā)提供了理由。

小販對消費者“遺憾”地說：他們批發(fā)給我的就有毛，必須弄干凈才能賣，這功夫漲價不是我的錯。小販又對市場管理員“無奈”地說，您沒把毛弄干凈，您也管不住漲價，不是我要賣高價的，就容我這一次吧。

“凈地”出讓要求政府對供應地塊進行先期投入，投入的資金數(shù)量巨大，很多地方財政承擔不起。為緩解資金壓力，不少地方政府仍采用“毛地出讓、凈地交付”希望開發(fā)商分擔資金壓力，同時也給樓盤捂盤、捂地提供了理由?！叭ッ敝皇且种品績r組合拳當中的一小招，若干動作合并發(fā)力，招招命中哄抬房價的死穴。

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費為樓面地價500元/平方米，容積率1.67，折合成地面單價為835元/平方米。

拆遷安置成本

一、考慮基礎設施配套費

[43000×（427.55+1600+200）×（1+5%）+290*1000]/ 131258.00 =768.44元/平方米 安置面積 市政配套 建安

小區(qū)配套

專業(yè)費率 安置戶數(shù)

每戶拆除費

土地總面積

單位面積拆遷安置成本

二、不考慮基礎設施配套費

[43000×（0+1600+200）×（1+5%）+290*1000]/ 131258.00 =621.37元/平方米

第二篇：舊城改造土地整理投資協(xié)議1

**舊城改造土地整理投資協(xié)議

甲方：**市人民政府（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

為加快**舊城改造建設步伐，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，經(jīng)雙方平等協(xié)商達成如下投資協(xié)議：

一、項目概況

（一）項目名稱：**市**舊城改造土地整理項目（以下簡稱本協(xié)議項目）。

（二）項目內(nèi)容：甲、乙雙方合作進行本協(xié)議項目范圍內(nèi)舊城改造土地實施成片整理、征地補償、拆遷安臵等。

（三）項目區(qū)域和范圍：市舊城區(qū)范圍內(nèi)，**（詳見附圖），面積約畝土地。該區(qū)域范圍的最終面積及四至范圍以經(jīng)甲方批準的控制性詳細規(guī)劃和地塊紅線圖為準。

（四）規(guī)劃土地用途：通過對本項目的土地整理，本項目區(qū)域內(nèi)土地的規(guī)劃用途為住宅用地。

二、協(xié)議各方

（一）甲方為本協(xié)議項目的實施者和責任人，可根據(jù)具體項目的性質(zhì)和內(nèi)容授權相關單位負責本協(xié)議項目的具體實施工作。

（二）乙方為本協(xié)議項目的一級土地整理投資方，負責本協(xié) 1

議項目內(nèi)容的全部投融資，保證項目資金需求，并接受法律、法規(guī)及相關政策的約束。

三、項目內(nèi)容

本協(xié)議項目下的“一級土地整理”指：按照**市的經(jīng)濟社會發(fā)展需要及市城市總體規(guī)劃及控制性規(guī)劃的要求，對本協(xié)議約定區(qū)域范圍進行的土地初級開發(fā)行為。具體包括：對區(qū)域范圍內(nèi)舊城改造土地實施成片整理、拆遷補償安臵、土地平整等。

四、權利義務

（一）甲方權利義務

1、甲方應發(fā)揮政府及各部門的職能，加強協(xié)調(diào)，通力合作，使本協(xié)議項目能又好又快的順利進行。

2、甲方負責審核本協(xié)議項目的一級土地整理成本。

3、甲方組織實施一級土地整理形成的建設用地納入供地計劃。

4、甲方應按本協(xié)議約定及時足額的支付乙方的投資及回報。

5、甲方應在本協(xié)議簽訂后，以文件形式明確凍結(jié)本區(qū)域與本協(xié)議規(guī)定不符的其他各項目的規(guī)劃、建設、土地、房產(chǎn)等一切行政審批手續(xù)。

6、甲方負責乙方土地整理中的拆遷、土地征收工作，乙方資金到位的情況下，2年內(nèi)拆遷完畢。

（二）乙方權利義務

1、乙方負責按本協(xié)議約定投入本協(xié)議項目所需要的資金。

2、乙方有權按本協(xié)議約定回收投資及回報。

3、乙方如在**市注冊成立項目公司具體實施本協(xié)議項目的相關工作，則乙方應于其成立的項目公司一并承擔本協(xié)議項目的投資義務。

4、乙方及乙方組建的項目公司可依法取得國有土地使用權并參與二級開發(fā)。

5、乙方承擔本協(xié)議投資范圍內(nèi)所有項目的具體實施和操作，并承諾按照國家及當?shù)卣囊?guī)定，依法實施。

五、土地成本構(gòu)成及回報

（一）出讓土地的成本構(gòu)成包括以下幾方面內(nèi)容：

1、土地征收費用；

2、拆遷安臵補償費用；

3、其他雙方認可的可計入土地成本的費用；

（二）投資回報

甲、乙雙方同意按如下方式支付乙方的投資及回報：

1、區(qū)域范圍內(nèi)的土地初級開發(fā)后的土地出讓收入按“收支兩條線”的原則進行管理。甲方承諾按相關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定和本協(xié)議的約定，將本協(xié)議區(qū)域范圍內(nèi)已經(jīng)完成一級土地整理的經(jīng)營性土地依法出讓，以土地整理的成本作為出讓底價，超出底價的溢價部分，按照甲乙雙方1:9的比例進行分成。

2、甲方將協(xié)調(diào)國土部門將整理范圍內(nèi)經(jīng)營性用地的國有土地使用權通過“招、拍、掛”方式出讓，國有土地出讓底價（起始價）為土地成本價。整理范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地依法出讓之時，乙方應當參與經(jīng)營性用地的競買并參與競價；在符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策規(guī)定的前提下，若僅有乙方應價，且無其他人競價，乙方必須競得土地；若乙方不參與經(jīng)營性用地的競買，視為乙方放棄回收整理成本及回報，甲方不再負擔向乙方支付投資及回報的義務。

3、土地出讓收入的支付管理：

土地出讓收入（招、拍、掛成交的全部土地價款）用于支付乙方的土地整理投資成本和投資回報。投資回報在全額支付乙方的土地整理投資成本后，按本協(xié)議約定的比例進行分配。

其中土地整理投資成本須經(jīng)甲方的財政、審計部門認定；若乙方對甲方的認定有異議，應由雙方共同委托的具有相應資質(zhì)的審計機構(gòu)審核認定。

4、土地整理投資成本的支付：

區(qū)域范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地依法出讓后，甲方優(yōu)先支付乙方的土地整理投資成本。土地成本的支付時間為：土地出讓成交后的一個月內(nèi)。

乙方按本協(xié)議約定支付的投資不另計利息。

六、違約責任

1、協(xié)議各方均應嚴格履行本協(xié)議各條約定，任何一方違反本協(xié)議約定致使本協(xié)議無法履行或者給守約方造成重大經(jīng)濟損失的，違約方應向守約方承擔賠償責任。協(xié)議能夠繼續(xù)履行的，賠償責任的承擔不能免除違約方繼續(xù)履行協(xié)議的義務。

2、因不可抗力因素和法律法規(guī)、上級政策調(diào)整而不能履行合同或不能協(xié)議條款履行的，甲、乙雙方互不承擔違約責任。若遇有此情況的一方，應在發(fā)生之日起三十個工作日內(nèi)將事件的情況以書面形式通知對方。協(xié)議能夠繼續(xù)履行的，本協(xié)議的履行期限和方式由雙方另行協(xié)商確定；協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議自動終止，協(xié)議終止后清算事宜按法律規(guī)定辦理。

3、本協(xié)議簽訂之后，乙方未按雙方確認的投資計劃履行投資義務的，甲方將依法追究乙方的違約責任；甲方未按本協(xié)議約定時間和數(shù)量出讓相應經(jīng)營性土地的，應按為滿足供應土地成本價值計息，年息15%，并計入下一期供應土地成本。

七、其他約定

1、本協(xié)議的簽訂、履行及解釋適用中華人民共和國法律、法規(guī)、規(guī)章及各級政府和其職能部門的政策。

2、甲方授權相關單位與乙方或乙方在**市設立的項目公司就具體實施本協(xié)議項目簽訂的各項協(xié)議，甲方均認可。

3、甲乙雙方如在本協(xié)議執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛，本著友好協(xié)商原則解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權向有管轄權的人民法院

起訴。

4、本協(xié)議未盡事宜，待雙方共同協(xié)商簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議且有同等法律效力。

5、本協(xié)議一式六份，甲、乙雙方各執(zhí)三份，經(jīng)甲、乙雙方授權代表簽字蓋章后生效。

甲方：**市人民政府

（公章）

簽約代表：（簽字）

簽訂日期：2011年

日（公章）簽約代表：（簽字）乙方：月

第三篇：土地開發(fā)項目風險評估報告

江山市土地開發(fā)項目風險評估報告

根據(jù)省、市關于重大事項穩(wěn)定風險評估相關文件精神，為進一步做好土地開發(fā)工作，切實從源頭上預防和減少重大事項實施過程中的社會穩(wěn)定風險，現(xiàn)對江山市土地開發(fā)工程項目風險評估情況報告如下：

一、項目風險評估內(nèi)容

（一）項目合法性評估

1、風險評估內(nèi)容。項目建設的規(guī)劃和出臺符合國家法律、法規(guī)和規(guī)章；符合黨的路線方針政策；符合上級黨委和政府制定的規(guī)范性文件精神；所涉政策調(diào)整、利益調(diào)節(jié)的法律、政策依據(jù)充分；符合法定程序。

2、風險評價。項目合法性風險低。

3、風險分析及預防措施。項目經(jīng)過充分可行性論證，嚴格按照有關規(guī)定辦理手續(xù)，程序合法，手續(xù)齊全。

（二）項目合理性評估

1、風險評估內(nèi)容。項目建設的規(guī)劃和出臺符合科學發(fā)展觀的要求；反映大多數(shù)群眾的意愿；兼顧群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益；兼顧各方利益群體的不同訴求；遵循 公開、公平、公正原則。

2、風險評價。項目合理性風險低。

3、風險分析。江山市所有項目規(guī)劃方案堅持注重本地實際情況。項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的基礎設施和公共服務設施配套及亮化工程基本完善，保證居民生活和出行便利。因此，江山市土地開發(fā)整理項目規(guī)劃

方案結(jié)合實際，能夠改善提高農(nóng)村收入水平，營造良好的發(fā)展環(huán)境。

（三）項目可行性評估

1、風險評估內(nèi)容。項目建設的規(guī)劃和出臺征求了相關部門專家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村領導和群眾的意見；并為絕大多數(shù)群眾接受和支持；符合本地經(jīng)濟社會發(fā)展總體水平；相關政策具有連續(xù)性和嚴密性；出臺的時機成熟；實施方案周密、完善、具體可操作。

2、風險評價。項目可行性風險低。

3、風險分析。江山市土地開發(fā)項目地理位置優(yōu)越，利于開發(fā)。項目區(qū)周邊規(guī)劃用地功能性質(zhì)明顯，有利于項目區(qū)業(yè)態(tài)布置。也能提升基地周邊用地的價值，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展做功，符合經(jīng)濟社會發(fā)展。

（四）項目區(qū)環(huán)境問題評估

1、風險內(nèi)容評估。土地開發(fā)項目建設內(nèi)容包括方田建設、灌溉排水系統(tǒng)建設、田間道路建設和 防護林網(wǎng)建設。方田建設包括土地平整、修筑梯田等工程措施，建設過程中會使 地形、植被、表層土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，同時，還會影響徑流條件；灌溉排水工程 建設為項目區(qū)提供了抵御洪澇和干旱的保障，對于提高土地的生產(chǎn)力有重要的作用，但是也會對項目區(qū)土壤水分條件和徑流條件產(chǎn)生影響；田間道路建設對當?shù)鼐用竦某鲂袝斐梢欢ǖ挠绊?，防護林建設會改變土壤的覆蓋條件。

2、風險評價。項目區(qū)環(huán)境影響風險低。

3、風險分析。在明確項目主要環(huán)境問題后，根據(jù)生態(tài)學原理和其他相關的方法制定相應的環(huán)境保護措施對項目建設的環(huán)境影響問

題進行補救。確定主要的解決思路，在規(guī)劃設計中制定切實可行的措施，避免發(fā)生破壞環(huán)境的嚴重后果。所以環(huán)境影響風險低。

（五）項目可控性評估

1、風險評估內(nèi)容。項目建設的規(guī)劃和出臺不存在可能引發(fā)群體性事件的苗頭性、傾向性問題；不存在其他可能影響社會穩(wěn)定的隱患；有相應的預測預警措施和應急處置預案；有化解矛盾的對策措施。

2、風險評價。項目可控性風險較低。

3、風險分析。江山市土地開發(fā)工程在施工過程中可能會對當?shù)鼐用駧砀蓴_，影響其正常的生活與通行，因此有可能引發(fā)居民的不滿情緒，這需要在施工過程中及進做好解釋工作。另外，項目實施過程中，可能使當?shù)鼐用袷ザ唐趦?nèi)收益，影響收入從而抵制項目進行。項目區(qū)的土地征用工作，制定有征地補償方案，給予合理的經(jīng)濟補助，做到合理保障，因此項目可控性風險較低。

二、已經(jīng)和正在采取的風險防范措施

1、加強領導，健全制度。

為使工作順利進行，市土地整理中心在加強領導的同時，制定了兩項工作制度，來保證此項目的順利實施。一是每日碰頭會制度。土地整理中心每天召開碰頭會，對已做過的工作和下一步要做的工作進行梳理，制定出具體工作計劃和措施。二是領導掛帥制定，對于項目建設過程中遇到的大的、難的問題，土地整理中心主要領導要親自到現(xiàn)場指揮工作，研究制定對策，能現(xiàn)場解決的，當場予以解決；不能當場解決的，經(jīng)土地整理中心領導班子研究決定，及時制定方案，盡

快解決。

2、宣傳發(fā)動、制度保障。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府周密制定宣傳計劃，充分發(fā)動黨員、干部、在職人員做好宣傳發(fā)動工作，以確保項目順利推進。另一方面，項目施工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會及時召開附近居民代表會，通報項目建設情況、建設規(guī)模，是否會產(chǎn)生擾民問題，一旦發(fā)生這樣問題，如何及時協(xié)調(diào)處理等問題與居民進行溝通，取得居民的支持，并制定切實可行的預防措施進行管理。

3、協(xié)調(diào)、配合、通力合作。

項目實施后，涉及到許多部門及單位，為此市土地整理中心及時召集相關人員會議，統(tǒng)一思想，明確目標，多部門協(xié)調(diào)配合，通力合作。不管是鎮(zhèn)包村干部、村委會領導班子，還是項目施工公司、項目監(jiān)理公司工作人員，大家統(tǒng)一思想，統(tǒng)一標準，密切配合，齊心協(xié)力攻克難關。

三、總體評估結(jié)論

綜合評價，江山市土地開發(fā)項目符合法律法規(guī)，符合黨和國家的方針政策，符合有關的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃要求，對生態(tài)環(huán)境沒有影響，社會穩(wěn)定風險程度低，已經(jīng)采取的和下一步將采取的系列風險防范措施，可以很大程度地起到降低以致消除社會風險的效果。

土地整理中心2013年4月28日

第四篇：大學生暑假農(nóng)村舊城改造社會實踐報告

大學生暑假農(nóng)村舊城改造社會實踐報告

一、新農(nóng)村建設調(diào)研

2016年7月14日，我們懷著無比激動的心情向位于陜西南部的漢中地區(qū)進發(fā)，途中我們在隸屬漢中市的勉縣和寧強縣開展暑期實踐活動，每到一個地方，我們都通過發(fā)放傳單和調(diào)查問卷以及面對面和農(nóng)民同志交流，認真了解當?shù)厝嗣竦纳盍晳T、并拍攝照片，記錄在新農(nóng)村建設下的農(nóng)村人民的生活狀態(tài)。

漢中民風淳樸，環(huán)境優(yōu)美，號稱西北小江南，向來以發(fā)展旅游業(yè)為振興漢中經(jīng)濟的主要來源。但由于地理緣故，漢中交通不便，尤其是屬于山區(qū)地帶的寧強縣，是2016年陜西省的地震重災區(qū)。因為人才資源稀缺，所以漢中市的科技，教育，文化等諸多方面都落后于與之毗鄰的安康，寶雞等市或地區(qū)。

1、掃盲工作仍需繼續(xù)開展

在我們開展調(diào)查問卷的過程中，我們發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)民朋友竟然不認識漢字，當我們把調(diào)查問卷發(fā)到他們手上時，有一位農(nóng)民朋友說：“你們發(fā)這些，我不認識怎么辦”。這句話對于我們大學生來說是很震撼的，國家對新農(nóng)村建設高度重視的，新農(nóng)村建設要求農(nóng)村人民利用國家的優(yōu)惠政策積極開展農(nóng)村生產(chǎn)，不管是國家下達的重要文件，還是國家給與農(nóng)村的科技技術支援，都需要農(nóng)民朋友們具備一定的文化素養(yǎng)，如果部分農(nóng)民不能識字必然對新農(nóng)村建設的實質(zhì)內(nèi)涵不了解，對國家給與他們的新技術新思想不能接受，從而影響到整個村子乃至整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新農(nóng)村建設的進展。

2.農(nóng)村也要加強思想教育

在我們調(diào)查問卷的過程中，當我們問及是否了解國家近幾年對新農(nóng)村建設政策時，許多人搖頭表示不知道，當我們舉例說到關于農(nóng)村房屋建設，以及國家免除農(nóng)業(yè)稅等方面得話題時，他們才能意識到這些原來就屬于新農(nóng)村建設的政策，只是他們平時都沒有系統(tǒng)的了解過國家的新農(nóng)村政策。

通過這些事情也讓我們意識到，作為中華人民共和國公民了解國家政策是我們的權利，也是我們應盡的義務，生活在國家的政策之下，如果連國家的基本政策都不了解，我們很難在國家框定的社會秩序下順利的工作學習和生活。

3、及時獲得最新的農(nóng)產(chǎn)品買賣渠道

這次新農(nóng)村建設調(diào)研，我們在寧強縣高家坪村簽訂了大學生村鎮(zhèn)掛職鍛煉基地，我們從寧強縣的多個村子了解到，很多村子原本有自己的特色產(chǎn)業(yè)，但是當人們懷揣熱情投入到新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并得到勞動果實之后，卻苦于找不到寬廣的市場需求，或者因為外界的收購價格過低打消了再生產(chǎn)的積極性。作為國家最先進的人才隊伍，我們大學生應當積極發(fā)揮自己的主觀能動性以及自己的特長，把網(wǎng)絡和計算機引入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，利用網(wǎng)絡和計算機幫助農(nóng)民群眾獲得更多的市場需求以及更多的先進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術，使他們發(fā)展新型農(nóng)業(yè)的積極性得到增長，為增產(chǎn)增收提供強有力的保障。

第五篇：大學生暑假農(nóng)村舊城改造社會實踐報告

一、新農(nóng)村建設調(diào)研

2011年7月14日，我們懷著無比激動的心情向位于陜西南部的漢中地區(qū)進發(fā)，途中我們在隸屬漢中市的勉縣和寧強縣開展暑期實踐活動，每到一個地方，我們都通過發(fā)放傳單和調(diào)查問卷以及面對面和農(nóng)民同志交流，認真了解當?shù)厝嗣竦纳盍晳T、并拍攝照片，記錄在新農(nóng)村建設下的農(nóng)村人民的生活狀態(tài)。

漢中民風淳樸，環(huán)境優(yōu)美，號稱西北小江南，向來以發(fā)展旅游業(yè)為振興漢中經(jīng)濟的主要來源。但由于地理緣故，漢中交通不便，尤其是屬于山區(qū)地帶的寧強縣，是2011年陜西省的地震重災區(qū)。因為人才資源稀缺，所以漢中市的科技，教育，文化等諸多方面都落后于與之毗鄰的安康，寶雞等市或地區(qū)。

1、掃盲工作仍需繼續(xù)開展

在我們開展調(diào)查問卷的過程中，我們發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)民朋友竟然不認識漢字，當我們把調(diào)查問卷發(fā)到他們手上時，有一位農(nóng)民朋友說：“你們發(fā)這些，我不認識怎么辦”。這句話對于我們大學生來說是很震撼的，國家對新農(nóng)村建設高度重視的，新農(nóng)村建設要求農(nóng)村人民利用國家的優(yōu)惠政策積極開展農(nóng)村生產(chǎn)，不管是國家下達的重要文件，還是國家給與農(nóng)村的科技技術支援，都需要農(nóng)民朋友們具備一定的文化素養(yǎng)，如果部分農(nóng)民不能識字必然對新農(nóng)村建設的實質(zhì)內(nèi)涵不了解，對國家給與他們的新技術新思想不能接受，從而影響到整個村子乃至整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新農(nóng)村建設的進展。

2.農(nóng)村也要加強思想教育

在我們調(diào)查問卷的過程中，當我們問及是否了解國家近幾年對新農(nóng)村建設政策時，許多人搖頭表示不知道，當我們舉例說到關于農(nóng)村房屋建設，以及國家免除農(nóng)業(yè)稅等方面得話題時，他們才能意識到這些原來就屬于新農(nóng)村建設的政策，只是他們平時都沒有系統(tǒng)的了解過國家的新農(nóng)村政策。

通過這些事情也讓我們意識到，作為中華人民共和國公民了解國家政策是我們的權利，也是我們應盡的義務，生活在國家的政策之下，如果連國家的基本政策都不了解，我們很難在國家框定的社會秩序下順利的工作學習和生活。

3、及時獲得最新的農(nóng)產(chǎn)品買賣渠道

這次新農(nóng)村建設調(diào)研，我們在寧強縣高家坪村簽訂了大學生村鎮(zhèn)掛職鍛煉基地，我們從寧強縣的多個村子了解到，很多村子原本有自己的特色產(chǎn)業(yè)，但是當人們懷揣熱情投入到新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并得到勞動果實之后，卻苦于找不到寬廣的市場需求，或者因為外界的收購價格過低打消了再生產(chǎn)的積極性。作為國家最先進的人才隊伍，我們大學生應當積極發(fā)揮自己的主觀能動性以及自己的特長，把網(wǎng)絡和計算機引入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，利用網(wǎng)絡和計算機幫助農(nóng)民群眾獲得更多的市場需求以及更多的先進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術，使他們發(fā)展新型農(nóng)業(yè)的積極性得到增長，為增產(chǎn)增收提供強有力的保障。