第一篇：郎咸平在武漢市舊城改造與新區(qū)開發(fā)推介會

郎咸平在武漢市舊城改造與新區(qū)開發(fā)推介會

【主持人】：各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、現(xiàn)場各位親愛的來賓，大家下午好！感謝各位前來參加2005武漢市舊城改造與新區(qū)開發(fā)招商推介會，今天我們推介會有一個非常振奮的名稱，大家也看到了，這就是“暢想新中部聚焦大武漢”。

其實這樣一個名稱也牽動我們在座每一個人的心，可以說它融匯我們所有人的期待，提到武漢應(yīng)該很多人在腦海當(dāng)中離開就會浮想出很武漢相關(guān)的名稱，最具歷史感的就是“九省通衢”，最形象感的就是有人對它的描述，說武漢像一個蝴蝶，從地圖上看確實像一只蝴蝶，而這只蝴蝶在中部崛起之下來到了北京，帶著大城市重振雄風(fēng)的夢想來到了北京。今天我們非常榮幸請到了很多的嘉賓，下面為大家做一下介紹。武漢市規(guī)劃國土資源管理局局長、土地整理儲備中心主任張文彤先生、武漢市土地整理儲備中心副主任舒福海先生、著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平教授、王志綱工作室首席戰(zhàn)略顧問王志綱先生、北京陽光一百置業(yè)集團董事長易小迪先生，同時今天很高興的邀請到了中科集團、萬通集團、北京華潤置地、搜狐中國、當(dāng)代投資集團等近百家集團的高層領(lǐng)導(dǎo)，同時還非常感謝這么多的媒體同仁參加我們今天的發(fā)布會，在此我們用熱烈的掌聲歡迎各位的光臨，謝謝大家！

【主持人】：郎教授上次去是什么時候？

【郎咸平】：去過幾次，大概一個多月前。我們看一下美國，有幾個世界著名的大城市，包括紐約、舊金山，另外就是芝加哥，當(dāng)然是不一樣格局了，芝加哥航空非常的發(fā)達，像我們經(jīng)常座的聯(lián)合航空總部就是芝加哥，這個城市已經(jīng)擴到什么地步？是整個中西部農(nóng)產(chǎn)品的集散中心。這個城市已經(jīng)把整個中西部精神全部吸收光了，為什么呢？因為它是美國中西部“九洲通衢”，而并不是我們想的亂七八糟的城市，而是美國的文化之都，芝加哥博物館是世界著名的博物館之一，芝加哥交響樂團，在美國這樣一個國家形成這樣的一個城市很難想象，跟它的地理位置也不太搭配，當(dāng)時誰看這個風(fēng)水寶地誰點了？可能對武漢有一點點借鑒意義，武漢也屬于是中國“九省通衢”之下，能不能通過政府的規(guī)劃形成一個芝加哥，成為一個真正的各項物流的集散中心。

【主持人】：剛才用芝加哥比武漢，在某種程度上可能有相似之處，說芝加哥會想到芝加哥樂團，說到武漢會想到什么？

【郎咸平】：湖嘛。

【主持人】：當(dāng)然地產(chǎn)的發(fā)展我們在下一個環(huán)節(jié)再慢慢的談，剛才關(guān)于中部崛起武漢應(yīng)該扮演什么角色，郎教授還沒有聽到您的觀點。

【郎咸平】：來之前我就考慮話題怎么談，因為我畢竟是地產(chǎn)商，是經(jīng)濟學(xué)家。宏觀格局我到有一些看法，和在座的嘉賓探討一下。我們把武漢和沿海城市做比較，無可置疑的是武漢的勞動成本、土地價格、房子價格顯著低于沿海城市。像王志綱先生講的，附加價值比較低的產(chǎn)業(yè)會移轉(zhuǎn)，政府需不需要什么政策驅(qū)動。像附加價值高的高科技，中國有沒有真正意義上的高科技公司，這不是我們討論的重點，但高科技跟地價聯(lián)系比較大，如果這樣發(fā)展下去，武漢地產(chǎn)會為低附加價值的集散地，如果是按照自然規(guī)劃、自然動作的話，我認(rèn)為這是武漢未來武漢市政府希不希望讓這個格局朝這個方向走，而且武漢有一個得天獨厚的一點，就是他發(fā)展是落后北京、上海、廣州，而所謂時間的落后不是問題。當(dāng)時臺灣可以說是在大中華地區(qū)第一個發(fā)展起來有工業(yè)的小的省份，臺灣的發(fā)展達到20年，但經(jīng)過這些年之后，以前超前現(xiàn)在意義也不大了，你走進沿海城市，依此類推，現(xiàn)在沿海城市發(fā)展的情況，20年之后意義大不大也值得思考。事實上像武漢這一系列二級城市等都可以成為未來的沿海城市，很多政府有一個思維誤區(qū)，意味引進工業(yè)就是好的，房地產(chǎn)等一下我會談。像廣東省是最先引進外資的，發(fā)展2、30年之后，廣州省情況也非常的艱難，政府非常鼓勵企業(yè)的發(fā)展，最后發(fā)現(xiàn)廣州很多低水平重復(fù)太多，有礙于整個城市的發(fā)展。像上海也有上海的問題，高房價，又是經(jīng)濟中心，這就是制約。像北京交通就是一個問題，如果把沿海城市種種問題研究、歸納，避免重蹈覆轍，所以我認(rèn)為在十年、二十年之后，透過一個政府仔細詳細規(guī)劃，可以讓武漢更快的成為芝加哥。芝加哥雖然有零亂的地方，但整個城市的布局是非常美麗的，學(xué)校校園也好綠草如茵，沿海城市先發(fā)展時間不是問題，武漢將來的發(fā)展一定要以政府的力量參考其他城市失敗的地方。

【主持人】：剛才談到地產(chǎn)的發(fā)展大家都給予厚望，剛才在前面的演講當(dāng)中，王志綱先生也說了，城市價值決定了地產(chǎn)的價值，從經(jīng)濟學(xué)家角度來看，您會怎么關(guān)注武漢地產(chǎn)的發(fā)展，會關(guān)注哪些方面？

【郎咸平】：地產(chǎn)反映一個城市的價值理論基礎(chǔ)是對的，我們看一下這次宏觀調(diào)控，很明顯看的出來，這次是針對上海市泡沫而采取全國一刀切的宏觀調(diào)控，而武漢一手房、二手房，二手房市場根本不可能跟上海相比的，宏觀調(diào)控一刀切，對其他地區(qū)地產(chǎn)發(fā)展有相當(dāng)大的影響。我對上海房價走勢做了私下的調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)上海跟北京是不一樣的，它有一個市中心，淮海路和南京西路，而且南京人和北京人不一樣，心態(tài)是特殊的心態(tài)，就容易被市場操控，由于你在市中心土地供應(yīng)非常的少，所以國際炒價要進來的話，只需要用幾百億資金、幾十億資金拉動內(nèi)環(huán)房價。整個房價走勢跟2003年H股走勢差不多，一大批進來，進來之后收購各地的房子，到什么時候拉開？就是今年。這次宏觀調(diào)控，真正最受害的是老百姓，而國際炒價已經(jīng)把錢拿走了。這個高房價所影響不是一個簡單的說一個城市繁榮不繁榮，而是一個城市過高的房價是表現(xiàn)城市的衰退，在這么高的房價你想成為物流中心，你想成為金融中心嗎？你想成為高科技中心嗎？因為房價是水漲船高，所以在上海地區(qū)高房價走勢到現(xiàn)在反而造成發(fā)展的瓶頸。因此，武漢引進一些香港的地產(chǎn)商進來，對所謂的房地產(chǎn)非常的抱怨。中國的房地產(chǎn)市場特殊性是深圳學(xué)香港，廣東學(xué)深圳，沿海學(xué)廣東，全國學(xué)沿海。我們本身房地產(chǎn)基本思路就是炒作的思路，因為香港是炒作的。第三炒作，先推一下思路糊炒一通，港商進來之后把這個思維帶進來，對武漢是否是好？所以我們今天不要簡單的說開放、競爭就一定帶來繁榮，一種無須的開放給你帶來是市場發(fā)展進一步被制約，武漢市要考慮，政府的功能在這時候可以適當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)出來。剛才張先生講的我非常的贊同，武漢市某些產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃是做產(chǎn)業(yè)整合式的規(guī)劃，中國產(chǎn)業(yè)最大的問題就是競爭過于激烈，太多低水平競爭的浪費，這對中國而言是最明顯的。如果武漢市政府能夠?qū)τ谒^的重工業(yè)發(fā)展取得一個整合，更多的工具，像蓋樓房，產(chǎn)業(yè)整合加上良好的土地規(guī)劃，房子炒作我認(rèn)為這才是武漢發(fā)展的重點，并不是簡單靠房價帶動發(fā)展，這不是那么簡單的。

【郎咸平】：房價除了別墅以外，都是1萬塊一平米，廣東省的問題是整個經(jīng)濟整合不夠，每個城市都是低水平的重復(fù)浪費，如果武漢市政府能夠做到土地供需良好，我相信可以做成廣東一個后續(xù)的發(fā)展，按照它發(fā)展的問題做后續(xù)的規(guī)劃。我講是前瞻性的問題，出去以后資金進來一下子，我是擔(dān)心，未雨綢繆嘛。

【提問】：請問郎教授您對中國房地產(chǎn)市場整個行情如何看待？ 【郎咸平】：今天談房地產(chǎn)并不是談房地產(chǎn)一畝多少錢，而是談?wù)麄€房地產(chǎn)經(jīng)濟。我覺得未來房地產(chǎn)走勢可以不妨參照一下今天的廣東省，北京房價增長很快，但真正有泡沫的是上海市，未來三年以后的房產(chǎn)市場關(guān)注一下今天的廣東省是會有幫助的。

【提問】：鄭州現(xiàn)在也要成為中部的龍頭，正為這個目標(biāo)而努力，武漢和鄭州相比有哪些弱勢，如何改進？

【郎咸平】：芝加哥所以這么迅速能夠成為世界一等一的大城市，除了有良好的規(guī)劃以外，水運和航空之外，有一個非常大的福地，美國中西部支撐一個芝加哥，鄭州和武漢要想爭奪龍頭地位，鄭州有沒有武漢的得天獨厚？這是要考慮的。水陸呢？航空呢？貨運等等，鐵路，這是在基礎(chǔ)上的。

【主持人】：由于時間的關(guān)系，各位最后每人總結(jié)一句作為結(jié)束語?！纠上唐健浚禾拱椎闹v，我認(rèn)為武漢不應(yīng)該定義為以房地產(chǎn)推動經(jīng)濟發(fā)展，武漢得天獨厚應(yīng)該學(xué)一下芝加哥如何透過一些交通“九省通衢”便利打造一個大武漢，房地產(chǎn)只是一個后續(xù)工程。

發(fā)表於2006/12/0910:31PM

第二篇：“舊城改造”與商業(yè)拆遷

中國網(wǎng)絡(luò)電視臺消息：許多城市為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，對一些“城中村”、“棚戶區(qū)”和“危舊房屋”進行拆遷和改造。這原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的樓房，也被納入了“舊城改造”的范圍，讓人們感到十分困惑。

舊城不拆拆新城

為什么那些破舊，簡陋的老街區(qū)沒有納入舊城改造，而處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象？

家住云南省普洱市的69歲退休老人潘瑤這些天一直非常焦慮。因為他花了全部積蓄買下來、準(zhǔn)備用來安度晚年的這套房子，馬上就要被拆遷了。

潘瑤老人的房子被拆遷，是因為普洱市政府的一個“舊城改造”計劃。為了搞清楚這個計劃的具體內(nèi)容，記者找到了在今年4月普洱市政府連續(xù)出臺的兩份文件，分別寫明是為“提升城市品質(zhì)，改善居民居住條件”。市政府將對中心城區(qū)進行舊城改造，部分地段將進行拆遷，范圍涉及500畝土地，住戶1800多戶。文件還明確規(guī)定了所有住戶都必須簽訂完搬遷協(xié)議的期限。

記者在政府文件中看到，這次要拆遷的范圍包括民航路片區(qū)、通商路片區(qū)等五大片區(qū)。這些都是普洱市中心城區(qū)內(nèi)最繁華的黃金地段，這里的建筑都是上世紀(jì)八九十年代才開始建設(shè)，其中有相當(dāng)多甚至才建成幾年時間。記者看到，在普洱市的中心城區(qū)還有不少老街區(qū)。破舊，簡陋，生活設(shè)施落后，居住條件很差。然而這些街區(qū)卻并不包含在此次舊城改造的范圍內(nèi)。而那些處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象。

普洱市建設(shè)局局長胡劍榮表示：新舊是一個相對的概念，是表述和理解的不一樣。

政府出面商業(yè)開發(fā)

根據(jù)我國《循環(huán)經(jīng)濟法》第25條規(guī)定，對符合城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為公共利益需要外，政府不得進行拆除。

普洱市的這個舊城改造項目是否是用于公共利益的開發(fā)項目呢？記者發(fā)現(xiàn)，在普洱市政府下發(fā)的所有關(guān)于這次拆遷的文件和公告中，以及當(dāng)?shù)貒?、?guī)劃等部門網(wǎng)站的公開信息中，都沒有看到對這些土地的用途做任何具體說明。

雖然普洱市政府一直沒有公布這些土地拆遷后的用途，但是記者發(fā)現(xiàn)，在這份“普洱市中心城區(qū)舊城改造工作方案”中，這些將要進行拆遷的土地，都已經(jīng)標(biāo)注上了掛牌拍賣的時間。

記者在采訪普洱市建設(shè)局局長胡劍榮時證實，此次舊城改造的區(qū)塊都屬于商業(yè)開發(fā)。他說：“商業(yè)集中開發(fā)實際上是讓這個城市更有活力?！?/p>

問責(zé)式拆遷

“領(lǐng)導(dǎo)說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。”

根據(jù)普洱市政府提供的材料，此次開發(fā)的500畝土地中有相當(dāng)一部分是行政事業(yè)單位的辦公場所、是政府資產(chǎn)。此外還有1800多戶住戶的房產(chǎn)。在記者的調(diào)查走訪中，很多住戶都表示不同意拆遷。對此相關(guān)負責(zé)人表示，一定會尊重住戶意愿，做好協(xié)商溝通工作。而實際情況又如何呢？

實際上，普洱市政府對于此次拆遷工作，已經(jīng)硬性規(guī)定了每一階段的完成期限。四月份發(fā)通知，七月底完成簽字，8月份土地掛牌出讓。為了保證短時間內(nèi)完成拆遷任務(wù)，普洱市政府又出臺了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求將簽訂拆遷協(xié)議的任務(wù)分配到住戶所在單位，各單位要成立搬拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，單位領(lǐng)導(dǎo)充當(dāng)?shù)谝回?zé)任人，并實行層層包干，如果某一級責(zé)任人所負責(zé)的范圍內(nèi)有人不簽協(xié)議，那么這位責(zé)任人就會被通報、問責(zé)，甚至免職；這項工作被作為黨員干部政績考核的重要依據(jù)，實行一票否決制。

當(dāng)記者問道這種做法是否會導(dǎo)致干部向群眾施加壓力，強迫他們簽協(xié)議時，普洱市城建局局長胡劍榮解釋說：“這種情況我想不是我們這個政策的初衷，我們是想給，因為我們要有目標(biāo)的管理，也希望大家積極地去做解釋的工作。”

而實際上，由所在單位領(lǐng)導(dǎo)出面做工作的方式，給了住戶很大壓力，很多人在這種情況下，不得不在協(xié)議上簽了字。一位住戶說：“領(lǐng)導(dǎo)說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。那我是以工作、薪水、收入來養(yǎng)家糊口，所以說，種種壓力下，也不得不簽，是這樣簽的。”

據(jù)普洱市政府介紹，截止到2010年8月18日，已經(jīng)有1662戶住戶簽訂了拆遷協(xié)議，占到總數(shù)的94%。依照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，向受讓人收取土地出讓的交易總額，也就是說，政府拍賣土地，可以獲得土地出讓金，根據(jù)記者調(diào)查，與此次拆遷地塊位置鄰近，價位相當(dāng)?shù)牡囟?，已?jīng)交易的土地出讓價為每畝600多萬，按此計

算，舊城改造拆遷的這500畝土地拍賣后，當(dāng)?shù)卣梢詮拈_發(fā)商那里獲得30多億土地出讓金。

商業(yè)開發(fā)、政府行為、居民利益，這三者之間的關(guān)系該怎樣斟酌和把握？政府應(yīng)該如何合理合法地使用行政手段？這是普洱市這個“舊城改造”項目帶給我們的思索。據(jù)了解，因為有部分居民尚未在拆遷協(xié)議簽字，所以普洱市這個“舊城改造”項目，目前處于暫緩階段，當(dāng)?shù)卣硎緦⑼ㄟ^與居民協(xié)商，使這件事得到妥善解決。

第三篇：淺談舊城改造與可持續(xù)發(fā)展

淺析中小城市舊城改造的可持續(xù)發(fā)展

摘要： 本文從舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵，提出符合中小城市實際的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路。

關(guān)鍵詞： 中小城市；舊城改造；房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃

舊城改造是一個十分復(fù)雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個城市的特點。舊城區(qū)既是城市歷史文脈的根，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代功能共存和矛盾焦點所在。改革開放以后，雖然我國中小城市舊城區(qū)普遍存在布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、環(huán)境污染、市政公用設(shè)施短缺、名勝古跡與綠地遭受破壞等嚴(yán)重問題已經(jīng)得到不同程度的改善，但由于城市原有結(jié)構(gòu)總有保持穩(wěn)定性的去向和難以改變的惰性，以及問題的面廣量大，一些歷史上積累的舊問題積重難返，且不斷地在新水平上再現(xiàn)和演化。主要表現(xiàn)在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施滯后和不足與日俱增、歷史風(fēng)貌和景觀特色喪失有所加重等。同時，在中小城市進行整體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過程和原有城市土地進行大規(guī)模轉(zhuǎn)換的過程中，又出現(xiàn)了新情況和新問題。

一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

(一)超強度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來環(huán)境的惡化。

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)開發(fā)只有在房地產(chǎn)出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費用和安置補償費、建造成本才有可能?；谶@一利益動機，目前我國的舊城改造都趨向超強度開發(fā)，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設(shè)并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現(xiàn)象是十分普遍，也是十分嚴(yán)重的。為了維護開發(fā)收支平衡，適當(dāng)增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經(jīng)濟效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化。(二)超強度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來基礎(chǔ)設(shè)施的超負荷運轉(zhuǎn)。

城市中心取得土地利用轉(zhuǎn)換，勢必帶來土地使用性質(zhì)改變和使用強度提高，這已成為我國城市舊城改造的現(xiàn)實必然。與之相伴隨的是要加強和提高基礎(chǔ)設(shè)施的負荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進行根本改善，必須是交通通暢，并配以足夠停車場地，做好城市規(guī)劃和設(shè)計，既有體現(xiàn)現(xiàn)代城市的標(biāo)志性建筑，又要有一定的廣場、綠地，供人們散步、游玩、休息，不以高樓林立取勝。世界銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當(dāng)高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地產(chǎn)開發(fā)商盲目地追求經(jīng)濟效益，政府管理失調(diào)，片面提高容積率和建筑密度，導(dǎo)致現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施容量和交通容量難以適應(yīng)高強度的開發(fā)，使基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運轉(zhuǎn)，產(chǎn)生了負效應(yīng)

(三)工廠遷移不當(dāng)帶來新的環(huán)境污染和生活不便。

土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價的中心區(qū)遷出，從而環(huán)境得到改善，并促進工廠進行技術(shù)改造或發(fā)展新生產(chǎn)線。工廠搬遷之后，其他有能力更好地使用這些繁華地段土地的使用者，就可以占據(jù)這些舊城并加速我國城市功能的轉(zhuǎn)化，使城市在土地使用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面更合理。但是，企業(yè)遷移不當(dāng)也會帶來許多問題。企業(yè)遷移到生態(tài)系統(tǒng)脆弱或灌溉地區(qū)附近，會造成高度污染，其危害會大大超過在城市地區(qū)所能避免的程度；另外企業(yè)遷移郊區(qū)，會迫使工人不得不加長了他們的“舊城”居住地到新工作地點的上下班距離，在生活上造成諸多不便。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。

(四)舊城改造中的房地產(chǎn)開發(fā)沒有實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一開發(fā)。

目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區(qū)的舊廠區(qū)進行二次開發(fā)，很多只是零星的開發(fā)，上不了規(guī)模，原有的職工生活區(qū)沒有得到改善。比較大的廠區(qū)也被不同的開發(fā)商“瓜分”，各自為政的開發(fā)，遠沒有達到房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目的。(五)居住搬遷不當(dāng)帶來社區(qū)解體。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、人口結(jié)構(gòu)變遷，城市面臨著物質(zhì)空間和人文空間的大變動和重新建構(gòu)。社區(qū)作為聚集在一定地域范圍內(nèi)的社會群體、社會組織和社會生活共同體，具有親密相連的社群，相對完備的生活服務(wù)設(shè)施，和與之相連的社區(qū)成員對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。傳統(tǒng)的居住文化圈被沖破，而新的居住文化環(huán)境和文化氛圍又很難在短時間建立起來，由此而來的便是文化心理失衡，社區(qū)結(jié)構(gòu)衰落。在我國許多中小城市舊城改造過程中已經(jīng)出現(xiàn)了類似問題，須引起政府部門的注意。居民的愿望是就地改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，這也成為社會穩(wěn)定的重要問題，從另一側(cè)面反映了目前舊城改造存在的問題和矛盾。

(六)中小城市舊城改造的歷史保護意識淡薄，造成“建設(shè)性”破壞，導(dǎo)致城市歷史風(fēng)貌喪失。

在經(jīng)濟發(fā)展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認(rèn)為保護歷史文化妨礙城市經(jīng)濟發(fā)展，常常急于改變物質(zhì)生活條件和發(fā)展經(jīng)濟，無視歷史文化遺產(chǎn)的保護，以至由此演化成破壞性建設(shè)行為。

(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場經(jīng)濟條件下，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商為追求企業(yè)利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進行開發(fā)，因為存在著“城中村”的土地比較成本高，比較利益低，花費精力多，建設(shè)周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規(guī)劃時“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵

我國中小城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將順應(yīng)世界趨向，逐步由原來的“二、三、一”模式轉(zhuǎn)向“三、二、一”模式。這一變化促進城市布局和空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，處于城市中心區(qū)的舊城區(qū)，作為黃金地段，必然成為第三產(chǎn)業(yè)集中地區(qū)，真正成為城市的核心。相應(yīng)地，我國中小城市土地出現(xiàn)的大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，也促進原來土地用途結(jié)構(gòu)和空間分布結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生改變，需要更多地遵循城市土地區(qū)位價值規(guī)律，按其所在位置的最高租金進行最優(yōu)化配置。城市發(fā)展中就業(yè)門路、就業(yè)人員構(gòu)成突變，暫住和流動人口就業(yè)比例大幅度上升，對城市的規(guī)模、容量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響和壓力，要求城市進一步提高人口承載能力和聚集能力。城市的現(xiàn)代化要求以高效合理的城市結(jié)構(gòu)、完善的城市功能設(shè)施和高質(zhì)量的城市環(huán)境作為它的物質(zhì)基礎(chǔ)。這些發(fā)展要求無疑是中小城市舊城改造的強大動因。因此，現(xiàn)階段的中小城市改造的實質(zhì)就是基于工業(yè)化進程開始加速、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化、社會進行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質(zhì)空間和人文空間的大變動和重新建構(gòu)。

舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。'其規(guī)劃建設(shè)的目的和主要內(nèi)容包括改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；更新或完善城市道路系統(tǒng)；改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)；保護城市歷史文脈和風(fēng)貌特色，以提高人居環(huán)境質(zhì)量，增強舊城區(qū)活力。全面認(rèn)識和明確舊城改造的整體目標(biāo)，有助于避免將它簡單理解為拆舊建新和單純?yōu)榱伺f城區(qū)土地增值的再開發(fā)。

三、走符合中小城市特點的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進，舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動力。以舊城改造促進房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)加快舊城改造，堅持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實現(xiàn)了擴大內(nèi)需，刺激消費，帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長的目的。

(一)堅持走舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)栩結(jié)合之路，是中小城市的必然選擇。確定實施舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合思路，主要基于以下三個因素：

一是資金因素。完成舊城舊村改造任務(wù)，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場經(jīng)濟需求，實行土地置換，以地生財，以地聚財，走綜合開發(fā)、滾動發(fā)展的路子。

二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發(fā)步伐，才有可能加以解決。

三是實力因素。房地產(chǎn)開發(fā)實力明顯增強。開發(fā)內(nèi)容已由簡單的住宅建設(shè)發(fā)展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施為一體的綜合開發(fā)。

實踐證明，堅持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實際的，既找到了實現(xiàn)城市面貌大變樣的切人點和突破口，又實現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)互相促進、共同發(fā)展的目的。

(二)運用市場手段來推進舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)。

要求運用市場手段，將城市可以用來經(jīng)營的部分存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進行重新組合和優(yōu)化配置，把長期以來的城市不變資本轉(zhuǎn)化為可變資本，通過經(jīng)營獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，走以城養(yǎng)城的市場化路子。(三)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平。

一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃，就是全方位的綜合開發(fā)。搞好綜合開發(fā)，關(guān)鍵是超前編制詳細規(guī)劃。對核準(zhǔn)認(rèn)定的待改造區(qū)片，規(guī)劃部門本著優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和較好地體現(xiàn)“三個效益”的原則，逐一提前編制出詳細規(guī)劃，為引進外資和招標(biāo)確定開發(fā)單位創(chuàng)造條件。編制規(guī)劃，強調(diào)本著節(jié)約用地、合理用地的原則，適當(dāng)建設(shè)一些高層和小高層住宅，提高舊城區(qū)建筑容積率，以最大限度地發(fā)揮城市土地存量在城市建設(shè)與發(fā)展中的功能。全面放開技術(shù)性規(guī)劃設(shè)計市場，引入競爭機制，提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。對完成詳細規(guī)劃的舊城改造項目，凡具備條件的，原則上由房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心統(tǒng)一組織前期開發(fā)，變生地為熟地，實行招標(biāo)或拍賣，把“非經(jīng)營性環(huán)境差價”全部集中到政府手里，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是對舊城改造項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目實行統(tǒng)一管理。三是建立嚴(yán)格的市場約束機制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國有資產(chǎn)不流失。四是實行集中收費制度，規(guī)范減免辦法。舊城區(qū)改造項目需要減免有關(guān)費用的，要統(tǒng)一論證，提出意見，批準(zhǔn)后執(zhí)行。凡屬于土地出讓金和城市配套費等應(yīng)收費用，房地產(chǎn)開發(fā)商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

(四)采取各種優(yōu)惠政策，促進舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)順利推進。

經(jīng)過前些年的開發(fā)改造，市區(qū)現(xiàn)有舊城改造區(qū)片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項目，經(jīng)濟效益低下，很難引起開發(fā)商的濃厚興趣。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實物安置相結(jié)合的原則對原有拆遷安置法規(guī)進行了修改，使各類舊城改造項目分別享受一定的優(yōu)惠政策，保證開發(fā)商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。解決資金問題，主要通過以下途徑：(1)由市財政墊資，作為舊城區(qū)改造的啟動資

金；(2)與銀行聯(lián)系，讓銀行參與舊城區(qū)改造。(3)企業(yè)自籌資金。三是強化招商引資工作。調(diào)整招商引資格局，變開發(fā)企業(yè)分散招商為政府主管部門統(tǒng)一招商。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。

舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進行舊城改造的重要工作，關(guān)系到社會穩(wěn)定。舊城改造要全面落實科學(xué)發(fā)展觀，按照政府主導(dǎo)、市場化運作的思路，堅持法治和人本并存、保護與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場運作的方式實施的大規(guī)模舊城改造，形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅(qū)動”的改造模式。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補償安置標(biāo)準(zhǔn)”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內(nèi)容的“陽光拆遷”工程。(六)保護與開發(fā)并舉，保護舊城區(qū)原有的歷史文化特色。

首先需要全面認(rèn)識舊城的特點和要求，按照分類分區(qū)的原則，對所在舊城區(qū)及地段實行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善環(huán)境，增強活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量，道路的拓寬與否要認(rèn)真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格，是舊城區(qū)歷史保護的重要方面。

(七)加強社區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建新的和諧社區(qū)。

舊城改造以后原有的社區(qū)鄰里可能被打破，需要加強社區(qū)文化建設(shè)，營造新的居住文化環(huán)境和文化氛圍，使社區(qū)居民對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。

第四篇：舊城改造與新城建設(shè)

舊城改造與新城建設(shè)

——對杭州市城市建設(shè)規(guī)劃與城市建設(shè)的感受

摘要：當(dāng)前，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國正進入城市化的加速發(fā)展時期，城市建設(shè)面臨著城市人口增長與城市用地嚴(yán)格控制的雙重矛盾，城市發(fā)展從原來的簡單外延擴張向內(nèi)涵提高的形勢轉(zhuǎn)變。本文作者依浙江省杭州市為例，具體分析了杭州的城市建設(shè)布局及改建情況，并與武漢市相比較，從設(shè)計原則，改建方案等方面進行論述，配有相關(guān)圖片，指出了城市建設(shè)中的問題，并提出了具體的解決方案，對當(dāng)前城市建設(shè)具有重要意義。

關(guān)鍵詞：改造；五縱六路；統(tǒng)一性；靈活性

隨著暑期的到來，如何度過一個充實而有意義的暑假成了我心中最關(guān)心的問題。

經(jīng)過大

一、大二兩學(xué)年的學(xué)習(xí)，我對城市規(guī)劃這個專業(yè)的了解逐漸加深。不知不覺地，在日常生活中我也密切注視著城市發(fā)展與建設(shè)的問題。

一、杭州城市建設(shè)簡介及其與武漢的比較

這次暑假，我專程去了一趟杭州。在游覽它秀麗的山水、品讀它悠久歷史的同時還特別注意了它的城市整治工程，道路中綠化帶的設(shè)置情況，建筑立面設(shè)計方案及旅游區(qū)規(guī)劃的問題。

到杭州的當(dāng)天晚上，我買了一份杭州交通圖，對杭州的交通情況及各地區(qū)的分布有了個大致的了解，并把具體的行程安排了下來。

第一天，我去了久負盛名的杭州西湖。盡管烈日當(dāng)頭，杭州市當(dāng)日的溫度高達38℃。但這里依然游人如織。西湖座落于杭州市市中心，雖然天氣炎熱，但走在西湖邊上，仍不時能感受到從湖中心吹來的一縷縷清風(fēng)所帶來的涼意。到處綠樹成蔭，塘里的荷花也隨著清風(fēng)向游人不停地點頭微笑。在徒步環(huán)湖的過程中，不管從哪個角度看過去，這里都是一幅絕美的風(fēng)景畫。

在西湖的環(huán)湖路上有一系列的風(fēng)景點：蘇堤，白堤，花港觀魚雷鋒塔??連浙江省博物院也都設(shè)置在西湖邊上。一路上，各種亮點賞心悅目，吸引著游人，緩解他們旅途的疲憊。

在西湖邊上停下來休息的時候，我不禁想到了武漢的東湖。東湖的面積是西湖的四

倍，依山傍水，也有很好的風(fēng)景，沿途也有

不少景觀，可是除了節(jié)假日，那里很少會有西湖這樣絡(luò)繹不絕的人流。這樣一來，東湖就損失掉了大批的外地游客，東湖沒有西湖那么長的歷史，沒有那么深厚的文化底蘊是其中原因之一。這種歷史原因雖然我們今天很難改變的。但是東湖沒有發(fā)揮好它的自身優(yōu)勢，沒有創(chuàng)造出獨具風(fēng)格的自然景觀也是很多游客難以記住它的重要原因之一。缺乏特色，打不響自己的品牌，自然也就難以做大了。

在把武漢和杭州兩地的旅游業(yè)，商業(yè)街選址，位置布局及特色文化作了一番考察和比較之后，我在接下來的幾天里不停地穿梭于杭州的大街小巷，同時還去了杭州市歷史發(fā)展陳列館。學(xué)習(xí)并記錄了部分“五縱六路”建筑立面和農(nóng)居立面整治工程的方案。

二、具體整改方案 目前，大多數(shù)舊城鎮(zhèn)內(nèi)居住區(qū)更新往往采用一次性重建政策。大量的傳統(tǒng)居住區(qū)、街坊被全面拆除。這不僅耗時長，動用資金數(shù)高，大面積居民的搬遷問題難以得到妥善解決，還容易引起一些社會問題。而且，在這些被拆除的空間中，不僅有值得保存和有研究價值，具有地方民俗特色的地區(qū)與文化，同時還承載著發(fā)達的社會網(wǎng)絡(luò)，這些“網(wǎng)絡(luò)”是某些地方文化的蘊藏地，它對這些文化的傳承和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

杭州市“五縱六路”綜合整治工程指揮部辦公室針對這一系列問題特別制定了一套整改方案。按照以人為本，系統(tǒng)性、景觀性、特色性、實用性相結(jié)合的原則進行設(shè)計，還廣泛征求市民意見。

下面是其中部分的整改方案

設(shè)計原則：

1．底層商業(yè)布置凌亂，色彩無序，廣告雜亂。

2．建筑的立面虛實關(guān)系薄弱，過于平面化。

3．陳舊的立面材料，色彩平淡，與酒店性質(zhì)不符。

統(tǒng)一性：

建筑形式和諧統(tǒng)一，主要以石料，鋁塑板為立面材質(zhì)，端部新增豎向幕墻，實現(xiàn)最佳的街景效果。

靈活性：

沿街商鋪與酒店入口區(qū)別對待，做到既符合本身的性格氣質(zhì)，又與整條路的風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

我們可以明顯看出，改造后該酒店建筑的基本形式及組合沒變，但是它的立面又給人以耳目一新的感覺，達到了改善人居環(huán)境，彰顯城市人文，提升城市品位的要求和實現(xiàn)“序化、活化、美化、亮化”的目標(biāo)。

在瀏覽了所有整改方案之后，我從中摘選了以下兩個作了仔細分析。通過下面的圖片，我們可清晰地看到現(xiàn)狀圖和改造后效果圖之間的明顯差別。

這一整改方案的實施，對改善杭州市整體的市容市貌，優(yōu)化城市投資環(huán)境等都起到了很大的作用。

短暫的杭州城市考察就要結(jié)束了，在這次實習(xí)過程中我還特別留意了它的建筑設(shè)計和交通組織。針對我們上學(xué)期做的旅館設(shè)計和車站設(shè)計，我還對自己所住的那家旅館及城市火車站作了特別仔細的觀察。從中吸取精華，并思考它在實際運作過程中可能存在的問題。

三、心得體會

我過了一個充實而有意義的暑假，不僅增長了見識而且對本專業(yè)的知識有了更深的認(rèn)識。從理論到實踐，從書本到社會，我從中學(xué)到了很多東西。

對以后的學(xué)習(xí)我也會更有目的性和針對性。通過學(xué)習(xí)和觀察，我也卻越來越喜歡城市規(guī)劃這個專業(yè)了。

在今后的學(xué)習(xí)和實踐中，我也會不斷地從中吸取先進的元素，努力提高自己，把自己培養(yǎng)成一名合格的城市規(guī)劃人才。

第五篇：舊城改造機遇與挑戰(zhàn)并存

舊城改造機遇與挑戰(zhàn)并存

借助“上海新天地”這一大獲成功的改造項目，瑞安房地產(chǎn)一舉騰飛，成為舊項目改造者紛紛效仿的楷模，也為開發(fā)商拓寬了另一條發(fā)展之路。

新拓疆域，圈地造城，是開發(fā)商擴展的一貫手法。而如今，隨著經(jīng)濟發(fā)展的深入，原來蓬勃興建的城市在新一輪經(jīng)濟發(fā)展中蛻化成老城。如何更新城市，讓城市利用老化的工業(yè)區(qū)域來創(chuàng)造新的經(jīng)濟驅(qū)動力，而開發(fā)商又如何在城市更新中抓住契機，贏得發(fā)展，成為聚焦話題。

2010年12月10日，由AECOM公司與廣州中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院聯(lián)合舉辦的“傳承與再生——珠江三角洲城市更新論壇”全面系統(tǒng)地探索了這一問題。論壇匯聚了各地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者和開發(fā)商實踐者，一同探討了城市更新在珠江三角洲及中國其他地區(qū)的前景，并共同分享了珠江三角洲及倫敦地區(qū)在廢舊老城區(qū)基礎(chǔ)上創(chuàng)造充滿生機的新城區(qū)的實踐案例。

舊城改造的廣深策略

中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院副院長周春山教授從廣州城市更新四個階段來分析城市更新的發(fā)展歷程及必要性，從宏觀層面概述了珠三角整個城市更新的大戰(zhàn)略。

廣州市城市規(guī)劃編制研究中心副主任陳勇以“廣州市舊城更新改造規(guī)劃”為案例，具體探討了城市更新的策略。同時，陳勇也強調(diào)舊城改造需要保留城市文化與文脈。而最早由漁村發(fā)展起來的新型大都市——深圳，也同樣經(jīng)歷了傳統(tǒng)工業(yè)舊區(qū)的轉(zhuǎn)型。多年從事舊城、舊村改造，先后完成漁民村、工業(yè)區(qū)等改造工作的深圳羅湖區(qū)重建局局長孟麗麗則從深圳改造實例出發(fā)，詳細介紹了深圳羅湖區(qū)城市更新的情況。

廣深實例的講述，為在座嘉賓帶來了切實可行的操作范例，也為設(shè)計師和開發(fā)商展示了一副清晰的珠三角城市更新改造圖。

倫敦示范

與此同時，活動還邀請了AECOM曼徹斯特經(jīng)濟發(fā)展總監(jiān)Patrick Gulliver，其以英國兩個省會城市：謝菲爾德及卡迪夫為實例，講述了英國城市更新的經(jīng)驗，探討政策和實施規(guī)劃、經(jīng)濟機制、協(xié)調(diào)不同的業(yè)主政府機構(gòu)、私營投資商所發(fā)揮的作用。

據(jù)了解，為更好地對城市進行規(guī)劃和更新，AECOM公司在過去的三年間，開發(fā)了城市經(jīng)濟彈性指數(shù)，指數(shù)能幫助衡量城市經(jīng)濟脆弱程度，及經(jīng)濟恢復(fù)和未來增長量。尤其是在經(jīng)濟衰退時，能協(xié)助城市管理者及規(guī)劃者評估經(jīng)濟的抗衰能力及恢復(fù)程度，為其制定經(jīng)濟恢復(fù)及彈性增長策略提供依據(jù)。

AECOM公司另一名倫敦規(guī)劃與設(shè)計負責(zé)人Charles Ledward以AECOM公司為倫敦作出的總體規(guī)劃為素材，向聽眾講述了英國的城市規(guī)劃實例和政策以及其中遇到的問題，同時為中國的城市規(guī)劃及更新提供了境外最佳參考案例。

瑞安地產(chǎn)的改造淘金

當(dāng)然，對開發(fā)商來說，如何在這一輪舊城更新中扮演其城市改造者角色，發(fā)揮其作用，并從中求得自身發(fā)展是最關(guān)切的問題。瑞安房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃發(fā)展及設(shè)計總監(jiān)陳建邦以其在佛山開發(fā)改造的舊城項目為例，講述了開發(fā)商對城市改造的經(jīng)驗及其機遇。瑞安房地產(chǎn)曾成功開發(fā)“上海新天地”，一舉成名，而其在論壇上的講解，以具體案例示范，向開發(fā)商傳授了開發(fā)改造舊城項目的豐富經(jīng)驗，及如何把握經(jīng)濟效益與社會效益的平衡，令與會者獲益匪淺。論壇同時邀請了時尚生活中心集團有限公總裁黃瀚泓及AECOM中國可持續(xù)發(fā)展研究中心總經(jīng)理李鳳禹就“舊區(qū)重建為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展平臺”、“城市文化保護與開發(fā)”等話題進行了探討。

論壇幫助與會者全面了解了珠江三角洲在城市更新方面所做的努力，并分享相關(guān)案例與戰(zhàn)略經(jīng)驗，指出城市更新的發(fā)展方向，為規(guī)劃的成功實施提供指導(dǎo)。據(jù)了解，此次論壇是AECOM城市系列論壇的重要組成，AECOM還將就城市發(fā)展問題開展其他討論。