第一篇：瑞嘉美食商業(yè)街招商方案.(DOC)

瑞嘉華府商鋪營(yíng)銷策劃

目 錄

第一章 項(xiàng)目概述

一、區(qū)域分析

二、項(xiàng)目概況

三、銷售與招商概述 第二章 銷售策略

一、項(xiàng)目特征分析

1、樓盤(pán)特征

2、樓盤(pán)特征對(duì)商業(yè)店鋪的影響

3、商業(yè)特征

4、SWOT分析

二、銷售策略

1、銷售優(yōu)惠策略

2、銷售中的招商工作考慮 第三章 招商策略

一、項(xiàng)目定位

1、市場(chǎng)困難點(diǎn)分析

2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

3、目標(biāo)客戶群定位

二、推廣策略

1、以租促售，租售并進(jìn)

2、以行推行

3、分階段廣告的任務(wù)與策略：

4、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝

5、推行人海戰(zhàn)術(shù)

6、業(yè)務(wù)人員高提成策略 第五章 經(jīng)營(yíng)管理

一、成立經(jīng)營(yíng)管理部

二、經(jīng)營(yíng)管理部工作內(nèi)容

第一章 項(xiàng)目概述

一、區(qū)域分析

瑞嘉商業(yè)美食街是由瑞嘉華府小區(qū)以及二期幸?；▓@四周外圍的商業(yè)店鋪構(gòu)成，座落庫(kù)車?yán)巷w機(jī)場(chǎng)片區(qū)，北鄰主干道勝利路，西鄰健康路，東側(cè)、南側(cè)為規(guī)劃路，從商業(yè)區(qū)域環(huán)境看，瑞嘉商業(yè)美食街屬政府規(guī)劃中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。從瑞嘉商業(yè)美食街后續(xù)發(fā)展空間來(lái)說(shuō)，避開(kāi)商務(wù)區(qū)的中心地帶，以瑞嘉華府小區(qū)與二期幸?；▓@小區(qū)為依托，合理的利用小區(qū)分割道路打造商業(yè)美食街主街道，由瑞嘉華府小區(qū)配套商業(yè)及幸?；▓@小區(qū)的配套商業(yè)，共同完善美食街的各項(xiàng)商業(yè)配套。所以瑞嘉商業(yè)美食街將合理的利用商務(wù)區(qū)的流動(dòng)資源，以及周邊小區(qū)的固定客戶資源圈，將為庫(kù)車打造一個(gè)新的商業(yè)美食休閑集散地

二、項(xiàng)目概況

瑞嘉商業(yè)美食街是由瑞嘉華府小區(qū)以及二期幸福花園四周外圍的商業(yè)店鋪構(gòu)成，瑞嘉商業(yè)美食街由北鄰主干道勝利路，西鄰健康路，東側(cè)、南側(cè)為規(guī)劃路由五條道路組成一個(gè)品字形的商圈，瑞嘉商業(yè)美食街環(huán)繞在瑞嘉華府小區(qū)及幸?；▓@小區(qū)四周。由于該項(xiàng)目周邊四條規(guī)劃道路施工及周邊配套尚未完善，造成周邊商業(yè)根本不具備商業(yè)店鋪條件，公交、中心商務(wù)區(qū)相關(guān)部門的入住，周邊小區(qū)住戶的入住等種種因素，導(dǎo)致瑞嘉華府及幸?；▓@小區(qū)的商業(yè)部分的價(jià)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其作為瑞嘉商業(yè)美食街商業(yè)部分應(yīng)具有的價(jià)值。相對(duì)于周邊關(guān)聯(lián)區(qū)域，瑞嘉商業(yè)美食街整體商業(yè)規(guī)模最大，但通過(guò)合理的定位及完善的運(yùn)營(yíng)思路仍然可以實(shí)現(xiàn)一流的美食街，銷售不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題而滯銷、不會(huì)因?yàn)榭筛淖円蛩囟畠r(jià)，經(jīng)營(yíng)不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)高價(jià)而低回報(bào)。

三、銷售與招商概述 瑞嘉商業(yè)美食街目前因?yàn)楦鞣N因素導(dǎo)致物業(yè)貶值，銷售出現(xiàn)停滯。而本來(lái)，作為瑞嘉華府及幸?；▓@小區(qū)的商業(yè)部分，瑞嘉商業(yè)美食街本身就具有品牌號(hào)召力。揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮品牌、規(guī)模、區(qū)域等優(yōu)勢(shì)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行整改、對(duì)物業(yè)進(jìn)行變更，使瑞嘉商業(yè)美食街的物業(yè)自然價(jià)值得到體現(xiàn)。通過(guò)商業(yè)運(yùn)作，專業(yè)主題市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，有效的溶入整個(gè)商圈，有效的利用未來(lái)該區(qū)域密集的人流、車流；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)制定行之有效的招商運(yùn)營(yíng)策略。在銷售中通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的包裝、廣告的促進(jìn)、銷售技巧的運(yùn)用等等，必然的會(huì)實(shí)現(xiàn)銷售。銷售當(dāng)中的商業(yè)運(yùn)作，一個(gè)主要方面是售后返租，而售后返租又產(chǎn)生招商工作，可以說(shuō)，招商是銷售的手段。同時(shí)，與銷售的緊密結(jié)合，招商對(duì)業(yè)態(tài)選擇，又應(yīng)該遵循專業(yè)主題市場(chǎng)的規(guī)范。第二章 銷售策略

一、項(xiàng)目特征分析

1、樓盤(pán)特征

庫(kù)車縣通力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：瑞嘉華府小區(qū)占地110余畝，總建筑面積13萬(wàn)平方米，商業(yè)面積將近3萬(wàn)平方；幸?；▓@占地150多畝，總建筑面積18萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積38000多平方，樓盤(pán)定位高：本項(xiàng)目也是庫(kù)車縣高品質(zhì)住宅小區(qū)的佼佼者，品牌優(yōu)勢(shì)：通力集團(tuán)屬庫(kù)車縣房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)之一，大幅的提高了樓盤(pán)的市場(chǎng)吸引力。屬城市新興的城區(qū)：項(xiàng)目新市政府周邊的中心商務(wù)區(qū)

2、樓盤(pán)特征對(duì)商業(yè)店鋪的影響

對(duì)商業(yè)店鋪而言，樓盤(pán)本身的建筑品質(zhì)不再是關(guān)鍵因數(shù)，相對(duì)而言，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、升值空間是決定的因數(shù)。但新市區(qū)的區(qū)域特性，本身就代表商業(yè)氛圍的不足；高定位的樓盤(pán)建設(shè)，其高價(jià)位又壓縮了升值空間，所以商業(yè)部分的積壓就是自然而然的狀況。

3、商業(yè)特征

瑞嘉商業(yè)美食街位于新縣政府旁邊，地處中心商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，又屬往來(lái)各個(gè)政府行政區(qū)的必經(jīng)之地，過(guò)境車流量大，廣告宣傳輻射性強(qiáng)，便于傳播；區(qū)域主要的商業(yè)形態(tài)是綜合型配套商業(yè)為主，周邊人流量因周邊功能配套尚未完善暫時(shí)較少，主要是車流量較大，商業(yè)氛圍不濃。本地段在不遠(yuǎn)的將來(lái)，將成為繁華的商業(yè)地段，但商業(yè)投資講究即時(shí)回報(bào)的特性，讓本地段的商業(yè)價(jià)值目前無(wú)法得到完全體現(xiàn)。

4、SWOT分析 a、優(yōu)勢(shì)

本案所在區(qū)域現(xiàn)在是城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（新的行政功能區(qū)）道路交通條件好，是庫(kù)車城市重要的街道之一。本案位于文化路與勝利路交叉點(diǎn)，隸屬庫(kù)車新的行政服務(wù)區(qū)，交通大動(dòng)脈。通力集團(tuán)業(yè)是新疆房地產(chǎn)著名品牌,知名度,美譽(yù)度較高.b、劣勢(shì)

區(qū)域的市區(qū)公共交通不發(fā)達(dá)，生活配套不成熟，區(qū)域缺乏學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)等生活配套設(shè)施。周邊環(huán)境較差，勝利路北側(cè) 是一片空地，待規(guī)劃拆遷區(qū)域較多未能如期動(dòng)工，人口密度低，人流 量少，目前區(qū)域周邊居住組團(tuán)社區(qū)、本案入住率都雖然已經(jīng)有多提升，但相對(duì)于整個(gè)商業(yè)體系來(lái)說(shuō)，人流量還是相對(duì)較少。本案內(nèi)部五條街的商業(yè)價(jià)值相差較大。

前期沒(méi)有統(tǒng)一定位、規(guī)劃，不利于招商方面完全改變經(jīng)營(yíng)主題，對(duì)商業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)和定位會(huì)產(chǎn)生沖突。

目前商鋪店鋪供過(guò)于求，投資回報(bào)率低，銷售普遍不景氣，客戶投資情緒低落。

店面售價(jià)高，主力價(jià)格區(qū)間：10000—25000元/平方米，偏離現(xiàn)有價(jià)值。c、機(jī)會(huì)

隨著新縣政規(guī)劃概念正在逐漸被庫(kù)車居民接受。

庫(kù)車縣老飛機(jī)場(chǎng)區(qū)域板塊熱潮、政府明確的城市發(fā)展方向，對(duì)市民區(qū)域的觀念有意識(shí)導(dǎo)向作用。周邊各個(gè)政府行政功能區(qū)的相繼竣工交付，周邊區(qū)域的城市配套也相繼日趨完善，正式宣告一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)商圈出現(xiàn)。

本案大部分店面是現(xiàn)房，易于通過(guò)招商迅速帶動(dòng)商業(yè)氛圍的形成。銀行也今年多次降低銀行相關(guān)的貸款利率也將大大的提升商業(yè)市場(chǎng)的購(gòu)買力 d、威脅

周邊其他商業(yè)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，分流了客源。

現(xiàn)房項(xiàng)目，前景不易造夢(mèng)，且滯銷的商業(yè)量較大，當(dāng)心引起客戶的資信心不足。

前期招商、銷售的失利，所產(chǎn)生的負(fù)面影響難以在短期內(nèi)消除。

二、銷售策略

1、銷售優(yōu)惠策略

第一重優(yōu)惠策略：返租銷售 ①、返租形式

返租銷售，即業(yè)主購(gòu)買帶3年租期的租賃合同的店鋪。先由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一向業(yè)主承租，再由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一委托招商代理公司對(duì)外招商出租。購(gòu)買后即辦返租，即得返租回報(bào)，交鋪前即可得到3年的全額回報(bào)，免除業(yè)主3年內(nèi)的后顧之憂。給客戶一個(gè)投資保障，增強(qiáng)購(gòu)買信心。②、操作程序 業(yè)主簽定《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的同時(shí)簽定《返租協(xié)議確認(rèn)書(shū)》----->業(yè)主簽定〈〈購(gòu)房合同書(shū)〉〉的同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽定返租《租賃合同》。

③、返租租期時(shí)間

銷售返租時(shí)間必須與招商的商戶3年租期截止時(shí)間一致。統(tǒng)一從XX年x月x日起至xxx年x月x日止。④、銷售返租政策說(shuō)明

返租年限3年租金率（遞增式）備注

3年5%+6%+7%3年租金一次性從總價(jià)或首付款中扣除?；虬丛轮Ц?。舉例說(shuō)明：

如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)×18%=18萬(wàn)，● 若，3年租金抵扣總價(jià)，則 實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：100萬(wàn)-18萬(wàn)=82萬(wàn)

● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則 首付款，計(jì)： 100萬(wàn)×50%-18萬(wàn)=32 萬(wàn) 貸款50%，計(jì)： 100萬(wàn)×50%=50萬(wàn) 實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：32萬(wàn)+50萬(wàn)=82萬(wàn) 第二重優(yōu)惠策略：付款優(yōu)惠政策

1、按揭付款客戶

店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，直接簽定《購(gòu)房合同》，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》，首付款余款免息分6期，可在18個(gè)月內(nèi)分期付清（按季支付）合同一簽定，即辦理銀行按揭。舉例說(shuō)明：

如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)×18%=18萬(wàn)，● 若，3年租金抵扣總價(jià)，則 實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)-18萬(wàn)=82萬(wàn) 首付款50%，計(jì)：41 萬(wàn)，先付： 5萬(wàn)，余款：36萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開(kāi)發(fā)商： 6 萬(wàn)。

10年按揭貸款，每月支付給銀行約：5000元 ● 若，3年租金抵扣首付款，按5成10年貸款，則 首付款，計(jì)： 100萬(wàn)×50%-18萬(wàn)=32萬(wàn) 貸款50%，計(jì)： 100萬(wàn)×50%=50萬(wàn) 實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：32萬(wàn)+50萬(wàn)=82萬(wàn) 首付款 ：32萬(wàn)，先付 ：5萬(wàn)，余款：27萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開(kāi)發(fā)商： 4.5 萬(wàn)。

10年按揭貸款，每月支付給銀行：6000元

2、分期付款的客戶

店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，簽定〈〈購(gòu)房合同〉〉，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》時(shí)，付清60%的購(gòu)房款，剩余40%的款項(xiàng)，可在18個(gè)月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）。舉例說(shuō)明：

如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則 累計(jì)租金為：100萬(wàn)×18%=18萬(wàn)，● 3年租金抵扣總價(jià)，則 實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)-18萬(wàn)=82萬(wàn)

先付： 5萬(wàn)，簽定〈〈購(gòu)房合同〉〉時(shí)再付：44.2萬(wàn)，付清60%的購(gòu)房款計(jì)：49.2萬(wàn)，余款：32.8萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付： 5.46 萬(wàn)。

降低購(gòu)房資金門檻，一劑猛藥，刺激投資客戶購(gòu)買欲望，釋放消費(fèi)需求。（可以產(chǎn)權(quán)證抵押或交房制約客戶付款，與客戶簽定補(bǔ)充合同）第三重優(yōu)惠策略：優(yōu)惠折扣

以現(xiàn)有的店鋪售價(jià)作為基礎(chǔ)，提高12%的售價(jià)，預(yù)留12%的折扣空間，待到第二波促銷期（詳細(xì)方案，見(jiàn)推廣策略），再以8.8折優(yōu)惠價(jià)推向市場(chǎng)（必須限時(shí)優(yōu)惠期為當(dāng)月）。此策，開(kāi)發(fā)商既不損失利潤(rùn)，又增加了一個(gè)賣點(diǎn)，吸引貪圖小利的客戶購(gòu)買。三重銷售優(yōu)惠策略組合案例說(shuō)明：

例：瑞嘉商業(yè)美食街店面A、原售價(jià)：100萬(wàn)，為預(yù)留12%的折扣空間，現(xiàn)提高售價(jià)（100/0.88）至113.64萬(wàn)元。組合上述三重銷售策略，得出如下計(jì)算方法： 113．64 Ｘ 0.88=100(萬(wàn)元)返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7）則 累計(jì)租金為：100萬(wàn)×18%=18萬(wàn) 實(shí)際成交價(jià)是：100萬(wàn)-18萬(wàn)=82萬(wàn)。

2、銷售中的招商工作考慮

a、銷售返租與招商租期同為三年，但起訖時(shí)間不一致：

不管是先行銷售還是先行招商，都必須有約束條款，保證時(shí)間的統(tǒng)一性。

b、招商的商戶要求三年以上的租期：

通力公司與業(yè)主簽訂合同：通力公司與業(yè)主簽定的銷售返租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補(bǔ)充，3年租期期滿之后，瑞嘉美食商業(yè)街招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金不得超過(guò)原總價(jià)的7%（瑞嘉美食商業(yè)街與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）。

通力公司與商戶租賃合同：通力公司與商戶簽定的承租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補(bǔ)充，3年租期期滿之后，通力公司招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金以原總價(jià)的7%（通力公司與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）參考標(biāo)準(zhǔn)。第三章 招商策略

一、項(xiàng)目定位

1、市場(chǎng)困難點(diǎn)分析

a、目前，商圈人流稀薄、尚在規(guī)劃中。部分店鋪較偏僻 c、專業(yè)商業(yè)區(qū)的形成，客戶對(duì)該區(qū)的認(rèn)可和信心十分重要。d、客戶的從眾觀望心態(tài)，對(duì)瑞嘉美食商業(yè)街有一個(gè)認(rèn)知過(guò)程。

2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

市場(chǎng)整體上供過(guò)于求，空置嚴(yán)重，同時(shí)，空置基本上已屬于市場(chǎng)的無(wú)效需求，并不說(shuō)明市場(chǎng)的不景氣或需求的萎縮，實(shí)質(zhì)上，是供給與需求的錯(cuò)位，即相當(dāng)部分市場(chǎng)潛在需求無(wú)法獲得滿足，而市場(chǎng)供應(yīng)的相當(dāng)部分卻屬于無(wú)效供給，在上述市場(chǎng)背景下，將為本案尋求有效的市場(chǎng)行銷空間留下余地。

項(xiàng)目定位細(xì)分化，借助新市政府及行政核心區(qū)域，經(jīng)過(guò)反復(fù)市調(diào)，走訪摸底，研討論證我們認(rèn)為瑞嘉華府及幸?；▓@的分隔路設(shè)立“瑞嘉美食商業(yè)街”方案可行，文化路則利用原已形成的餐飲美食自然延伸成美食街（含綜合配套服務(wù)性行業(yè)）。

新政府的進(jìn)駐，周邊相關(guān)行政部門的投入使用是一大賣點(diǎn)。

3、目標(biāo)客戶群定位

本案應(yīng)立足于中心商務(wù)區(qū)地段優(yōu)勢(shì)，從而提升物業(yè)的附加值，走中、高檔物業(yè)的路線，具體目標(biāo)客戶鎖定如下： a、自營(yíng)經(jīng)營(yíng)者； b、有固定收入的投資客戶 c、周邊行政區(qū)域的管理人員 d、庫(kù)車縣知名的龍頭小吃企業(yè)的進(jìn)駐 e、新疆知名小吃的品牌代理商 f、年輕初次創(chuàng)業(yè)者

先主力后散戶，首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶引入，給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)。先進(jìn)緊后放松

遵循“高品味，低門檻 ”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果。

4、價(jià)格策略 含有2層的店鋪，適當(dāng)提高1層的租金，降低2層的租金： 項(xiàng)目類別樓層第一年單位租金 實(shí)際操作

1、招商人員客戶拜訪，重點(diǎn)客戶拜訪，細(xì)談

2、媒體發(fā)布信息（電視、公交車身、報(bào)刊等）到業(yè)態(tài)集中地發(fā)布海報(bào)；

3、現(xiàn)場(chǎng)包裝：（氛圍布置、pop、彩旗、紅幅等）；

4、大型戶外看板；

5、跟據(jù)市場(chǎng)反饋信息，具體細(xì)分；

6、異地招商；

二、推廣策略

瑞嘉華府及幸福城小區(qū)作為庫(kù)車縣政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)項(xiàng)目和重點(diǎn)招商項(xiàng)目，銷售與招商必須超越一般小型項(xiàng)目的操作手法，應(yīng)借大勢(shì)、造大勢(shì)，充分集結(jié)相關(guān)資源，把政府規(guī)劃瑞嘉美食商業(yè)街的形勢(shì)與舉措都納入項(xiàng)目的整體營(yíng)銷中，并通過(guò)大規(guī)模事件行銷與媒體造勢(shì)在項(xiàng)目開(kāi)始招商、開(kāi)始銷售、開(kāi)始經(jīng)營(yíng)等三個(gè)時(shí)點(diǎn)形成轟動(dòng)效應(yīng)與社會(huì)聚焦。

整體項(xiàng)目銷售招商策略總結(jié)為：系統(tǒng)策略、統(tǒng)籌執(zhí)行、整盤(pán)推廣、分期強(qiáng)銷。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)重新定義，把本案重新包裝塑造新形象以及產(chǎn)品改造、運(yùn)用銷售返租等一系列營(yíng)銷策略之后，閃亮登場(chǎng)，給市場(chǎng)一個(gè)煥然一新的感覺(jué)，重心點(diǎn)燃客戶的投資消費(fèi)欲望。推案策略可簡(jiǎn)要的概括為：

軟文開(kāi)路→廣告轟爆→強(qiáng)勢(shì)銷售→擠壓逼定

1、以租促售，租售并進(jìn)

所謂以租促售，即是在銷售的同時(shí)，進(jìn)行全面的招商工作，在項(xiàng)目前期運(yùn)作中，通過(guò)招商引進(jìn)部分大型主力店（重點(diǎn)在取得主力店的進(jìn)駐意向合同）以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商家租用瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目商鋪，營(yíng)造瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目的商業(yè)氛圍與前景，給予目標(biāo)客戶強(qiáng)有力的投資信心。同時(shí)為后期帶租約出售打好基礎(chǔ)。

2、以行推行

根據(jù)本案適宜的兩種商業(yè)的特點(diǎn)，建議以行推行——利用新疆名特色小區(qū)評(píng)比及相關(guān)飲食服務(wù)業(yè)的商會(huì)造勢(shì)推廣，提升市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位。

3、分階段廣告的任務(wù)與策略：

a、第一促銷期：（2015年9/1-10/29日）任務(wù)：試探市場(chǎng)，醞釀風(fēng)暴。

策略：釋放銷售返租、付款優(yōu)惠專案的兩大賣點(diǎn)，外圍造勢(shì)，提高項(xiàng)目知名度與好感度；

第一促銷期階段，釋放銷售返租、付款優(yōu)惠專案兩大賣點(diǎn)，試探市場(chǎng)反映，為第二促銷期，作一鋪墊。主要利用公關(guān)活動(dòng)，軟文炒作，營(yíng)造本案的知名度與美譽(yù)度，打出庫(kù)車縣重點(diǎn)扶持的商業(yè)項(xiàng)目之一和重點(diǎn)招商項(xiàng)目的大旗，樹(shù)立起瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目的“政府行為”的形象。選擇媒體，以硬性廣告、軟性新聞報(bào)道等方式大力宣染瑞嘉商業(yè)街未來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。

工作重點(diǎn)：此一階段的信息通道包裝是蓄勢(shì)的重點(diǎn)。在中心街區(qū)人流較為密集的地段樹(shù)立戶外廣告牌、懸掛跨街橫幅、插放彩旗進(jìn)行造勢(shì)包裝。銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝以彩旗及升空汽球?yàn)橹鳎蹣乾F(xiàn)場(chǎng)門口樹(shù)立巨型廣告牌。在報(bào)媒發(fā)布促銷廣告，同時(shí)通過(guò)其它媒體（電視、**晚報(bào)、直郵廣告等）宣傳，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀看房；

b、第二促銷期：（2015年10/1-2015年12月30日）任務(wù)：開(kāi)閘放水，引燃風(fēng)暴。

策略：在第一促銷期熱潮過(guò)后，余溫未完全退卻時(shí)，借一個(gè)主題，策劃一次大型活動(dòng)。

提高售價(jià)（調(diào)價(jià)在第一促銷期內(nèi)逐漸完成），然后公開(kāi)8.8折優(yōu)惠（限時(shí)當(dāng)月成交），返租銷售，優(yōu)惠付款專案的三大賣點(diǎn)，吸引新客戶前來(lái)售樓現(xiàn)場(chǎng)并成交，拉開(kāi)第二波銷售熱潮； 活動(dòng)時(shí)間：（2016年5月1日上午9點(diǎn)整---暫定）活動(dòng)地點(diǎn)：瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)；

參與人群：縣政府各部門要員、本地知名人士，庫(kù)車民眾、各新聞媒體從業(yè)人員、本案部分目標(biāo)客戶等； 現(xiàn)場(chǎng)包裝效果：熱烈、喜慶、紅火、隆重；

包裝道具選用：舞臺(tái)、大量升空汽球、橫幅、三角旗、彩旗； 工作重點(diǎn)：吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)。優(yōu)惠活動(dòng)是拉開(kāi)本案行銷第二波高潮的切入點(diǎn)，因此宣傳工作要做到最足。通過(guò)活動(dòng)，力爭(zhēng)制造現(xiàn)場(chǎng)異?；馃岬默F(xiàn)象。

策略：注意活動(dòng)與銷售工作的鏈接。這時(shí)趁機(jī)推出促銷方案，可以借此樹(shù)立觀望客戶的購(gòu)買信心。c、促銷核心事件炮制

若要一炮打響，促銷的高潮應(yīng)該有一個(gè)核心事件來(lái)作為推動(dòng)力。本核心事件的炮制應(yīng)結(jié)合庫(kù)車當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)心理，迎合人性弱點(diǎn)中的貪婪習(xí)性，爭(zhēng)取達(dá)到最大效果的轟動(dòng)。促銷核心：凡購(gòu)買瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目商鋪，定期在客戶中抽取金獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品為返還所購(gòu)單位房款人民幣5萬(wàn)元。幸運(yùn)獎(jiǎng)五名，獎(jiǎng)品為價(jià)值一萬(wàn)元的等值產(chǎn)品。本核心事件的直接影響與延伸效應(yīng)分析：

①、活動(dòng)需經(jīng)過(guò)庫(kù)車公證處公證，證據(jù)詳實(shí)，可以讓庫(kù)車市民高度相信瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目的發(fā)展前景及加深政府行為的印象，又能極大體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

②、大獎(jiǎng)?wù)T惑力較大，可以誘使部分觀望客戶心存僥幸為了獲獎(jiǎng)前來(lái)購(gòu)買；

③、大獎(jiǎng)份量較重，可以成為庫(kù)車民眾茶余飯后的談資，能有效利用口碑效應(yīng)推廣瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度； ④、可以帶動(dòng)進(jìn)入熱銷的第二波高潮；

⑤、由于活動(dòng)跨度較長(zhǎng)的特性，可以作為新聞連續(xù)不斷的炒作題材，保持瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目的新聞不斷，不會(huì)因?yàn)闆](méi)做廣告或促銷活動(dòng)而出現(xiàn)信息斷層；

⑥、可以利用抽獎(jiǎng)及頒獎(jiǎng)儀式推進(jìn)事件行銷的第二波第三波甚至更多后續(xù)活動(dòng)，因此而帶動(dòng)第三波第四波銷售高潮。而不是一個(gè)活動(dòng)結(jié)束即銷聲匿跡。每次活動(dòng)都會(huì)有人中獎(jiǎng)，還可以將中獎(jiǎng)客戶進(jìn)行再包裝，通過(guò)各種不同的方式擴(kuò)大瑞嘉商業(yè)街項(xiàng)目的影響。

4、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝

售樓部要求寬敞、氣派、喜氣、熱烈、突出商業(yè)氣氛和財(cái)富旺氣。商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)定位主題特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)本案與眾不同的特色，對(duì)買方對(duì)本案有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。

5、推行人海戰(zhàn)術(shù)，打破原有因人員較少不能有效的覆蓋很多區(qū)域，減少客戶流失的現(xiàn)象，項(xiàng)目銷售前期及中期計(jì)劃招聘人員30—40人。

6、業(yè)務(wù)人員高提成策略，打破原有的提成標(biāo)準(zhǔn)，高于同行業(yè)的提成標(biāo)準(zhǔn)5倍---8倍，用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)利益，引導(dǎo)業(yè)務(wù)人員強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷。

第五章 經(jīng)營(yíng)管理

一、成立經(jīng)營(yíng)管理部

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值取決于經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)值，經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)取決于營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)率，營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)率取決于經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷管理。

市場(chǎng)的商業(yè)總量，各個(gè)商業(yè)區(qū)域分到一部分。各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)再?gòu)淖陨硭幍纳虡I(yè)區(qū)域版塊分到一部分。（如圖所示）《略》

對(duì)于任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，既要與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，又要推動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，使自身所在的商業(yè)區(qū)域能從市場(chǎng)總量分到高的比率。通過(guò)提高營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)率，提升物業(yè)的價(jià)值。

瑞嘉商業(yè)街的商戶是相互獨(dú)立的，若各自為戰(zhàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必然不具備優(yōu)勢(shì)。所以成立經(jīng)營(yíng)管理部，競(jìng)爭(zhēng)中合縱連橫，才能最大限度提升如果通過(guò)幾次開(kāi)盤(pán)的努力，市場(chǎng)能認(rèn)可瑞嘉商業(yè)街，即“投資瑞嘉商業(yè)街絕對(duì)賺錢”，達(dá)到這樣的品牌效果，這些小投入就有著很高的價(jià)值了。成立經(jīng)營(yíng)管理部必須注意一個(gè)問(wèn)題，此是雙刃劍，有效的工作是幫業(yè)主，為公司創(chuàng)造品牌；無(wú)效的工作將會(huì)變成擾民，讓業(yè)主蒙受損失，是在砸公司的品牌。所以，經(jīng)營(yíng)管理部人員的選用必須謹(jǐn)慎。

二、經(jīng)營(yíng)管理部工作內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)管理部的職能，可理解為商業(yè)物業(yè)。其主要的工作職能如下： 美食街整體形象打造

專瑞嘉商業(yè)街市場(chǎng)的宣傳，提升市場(chǎng)知名度 在不同階段根據(jù)具體情況實(shí)施市場(chǎng)營(yíng)銷的企劃

市場(chǎng)業(yè)務(wù)工作的開(kāi)展，針對(duì)目標(biāo)客戶的開(kāi)展相關(guān)工作，提高市場(chǎng)占有率

阿克蘇聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

2015年9月30日

第二篇：商業(yè)街招商方案細(xì)節(jié)

商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)

商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)(一)

完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過(guò)程的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對(duì)招商企業(yè)來(lái)講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力。）的特點(diǎn)，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因?yàn)闃O大程度上動(dòng)用了代理商或經(jīng)銷商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。但這并不是說(shuō)招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長(zhǎng)期的發(fā)展，通過(guò)招商培養(yǎng)和鍛煉隊(duì)伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。

如果制定了非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，因此，組建一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。

針對(duì)每個(gè)企業(yè)的規(guī)模和招商策略所啟動(dòng)的市場(chǎng)范圍確定各類人才的數(shù)量，在進(jìn)行好人才的框架后，進(jìn)行招聘工作。一般來(lái)說(shuō)，由于對(duì)招商經(jīng)理和大區(qū)招商經(jīng)理的要求較高，而這兩個(gè)崗位的人才至關(guān)重要，招聘應(yīng)該選擇在全國(guó)范圍內(nèi)（尤其是企業(yè)位于人才資源不足的內(nèi)地城市，更應(yīng)該廣納賢才），其他人員則可在本地招聘選拔。培訓(xùn)的過(guò)程實(shí)際上是對(duì)整體招商的預(yù)演和虛擬運(yùn)營(yíng)，對(duì)于實(shí)際的招商工作實(shí)施意義重大。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)可以團(tuán)結(jié)隊(duì)伍、鼓舞士氣，這些無(wú)疑對(duì)于企業(yè)也是受益良深。

古人云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！”是說(shuō)做事前謀劃和準(zhǔn)備的重要，我們之所以把人才組建和培訓(xùn)放在招商技巧的第一位，完全是因?yàn)檎猩虉F(tuán)隊(duì)的好壞是招商工作的重中之重。企業(yè)若不扎扎實(shí)實(shí)的做好這一步工作，再多的技巧也無(wú)處可用。

商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)(二)

招商工作開(kāi)始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和企業(yè)的宣傳資料等等，這些都是企業(yè)自身的準(zhǔn)備，尚未涉及“應(yīng)招者”的參與，應(yīng)該說(shuō)，這些必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。只有進(jìn)行有效溝通，把握“應(yīng)招者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開(kāi)展。

從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個(gè)咨詢電話開(kāi)始，招商進(jìn)入了實(shí)際運(yùn)做的階段。應(yīng)該說(shuō)，從“應(yīng)招者”打進(jìn)第一個(gè)電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品銷售這一過(guò)程是整個(gè)招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個(gè)過(guò)程的成敗。在這一過(guò)程中，主要目的是吸引好的“應(yīng)招者”加入到企業(yè)的體系中來(lái)，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。想要吸引“應(yīng)招者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

招商中與“應(yīng)招者”接觸的整個(gè)程序，一般如下：

第一次信息的處理（來(lái)函、來(lái)電）-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理（二次來(lái)函、復(fù)電、咨詢、商洽）-第二次信息回復(fù)（信息升級(jí)→有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會(huì)議的籌劃、準(zhǔn)備（全國(guó)性會(huì)議、區(qū)域性會(huì)議）-發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)（曾經(jīng)問(wèn)詢者、熟悉者及看報(bào)來(lái)電者）-接收?qǐng)?bào)名、督促參會(huì)-召開(kāi)會(huì)議并簽約-督促履約-進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

在這一過(guò)程中，首先面臨的是對(duì)“應(yīng)招者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來(lái)電或來(lái)函，主要注意對(duì)“應(yīng)招者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對(duì)應(yīng)招者姓名、地址、電話、基本狀況和問(wèn)題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和企業(yè)的基本資料（包括企業(yè)介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排），同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類的“應(yīng)招者”做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。在這一過(guò)程中，不必在電話中向詢問(wèn)者做過(guò)多有關(guān)招商的說(shuō)明，對(duì)于“應(yīng)招者”提出的問(wèn)題也不必急著回答（主要避免“ 應(yīng)招者”因了解不夠而以偏概全，自我估計(jì)或防止競(jìng)爭(zhēng)者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“應(yīng)招者”研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過(guò)程，招商部門則應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“應(yīng)招者”表現(xiàn)的誠(chéng)意，發(fā)去部分“該應(yīng)招者”重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭(zhēng)邀請(qǐng)對(duì)方參加招商會(huì)議。

對(duì)于一些急于了解情況的“應(yīng)招者”，招商部門要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀企業(yè)、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商”。

在第二次信息回復(fù)后，對(duì)于參加招商會(huì)議的企業(yè)進(jìn)行初步的分析，掌握部分需求，了解“應(yīng)招者”主要關(guān)心的問(wèn)題，以便在會(huì)議過(guò)程中及時(shí)解答。值得說(shuō)明的是，在整個(gè)招商過(guò)程中對(duì)“應(yīng)招者”心理的把握常常影響簽約率。一般來(lái)說(shuō)，招商企業(yè)應(yīng)分為三步走。

一、讓?xiě)?yīng)招者興奮：引起應(yīng)招者的興趣、激發(fā)他們極大的熱情是成功的前提。

二、讓?xiě)?yīng)招者理性：讓“應(yīng)招者”感受到企業(yè)的規(guī)范和理性，授予“應(yīng)招者”“漁”是合作的基礎(chǔ)。

三、讓?xiě)?yīng)招者實(shí)際：根據(jù)“應(yīng)招者”的實(shí)力和狀況為其量身訂做合作策略，才能真正合作長(zhǎng)遠(yuǎn)。商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)(三)

團(tuán)結(jié)協(xié)作,解決招商中常見(jiàn)的問(wèn)題。古人把取勝的因素總結(jié)為“天時(shí)、地利、人和”，其中“人和”就是指團(tuán)隊(duì)的凝聚力和協(xié)作精神。由于招商工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，員工因?yàn)榉止げ煌３?huì)產(chǎn)生一些利益上的沖突（如區(qū)域負(fù)責(zé)制造成的區(qū)域劃分矛盾等），解決和消除矛盾不僅利于工作的順利開(kāi)展，也會(huì)給加盟商更強(qiáng)的信心。因此，“人和”才能保證卓有成效的解決招商中的 一些實(shí)際問(wèn)題。

在招商過(guò)程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說(shuō)服、培訓(xùn)工作，因此工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，在實(shí)際的過(guò)程中常常會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題的良好解決將使招商工作更完美。對(duì)“應(yīng)招者”提出的問(wèn)題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。

作為一種快速進(jìn)行產(chǎn)品渠道拓展的方法，招商在操作方法、運(yùn)作思路上與傳統(tǒng)的模式有所不同。但必須說(shuō)明的是，招商模式與傳統(tǒng)的渠道拓展只是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并不沖突。事實(shí)上，對(duì)于任何長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，以招商為運(yùn)作模式只是在初期快速建立營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的一種方法，而對(duì)加盟者的長(zhǎng)期幫控、深度協(xié)銷，從而建立穩(wěn)固、長(zhǎng)久的戰(zhàn)略聯(lián)盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意義所在。招商和傳統(tǒng)模式的完美融合將成為中國(guó)企業(yè)營(yíng)銷的亮麗風(fēng)景。

應(yīng)該說(shuō)，在實(shí)際的招商過(guò)程中還會(huì)面臨許多問(wèn)題：如如何鋪貨、低成本運(yùn)營(yíng)、應(yīng)對(duì)危機(jī)事件等等，只有細(xì)心和不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，才能使企業(yè)與商家共同發(fā)展。企業(yè)幫助加盟商解決問(wèn)題，也就是為自己解決問(wèn)題，本著真誠(chéng)合作的態(tài)度，才能獲得完全意義上的成功招商。

第三篇：美食廣場(chǎng)招商方案

美食廣場(chǎng)招商方案

方案一：美食廣場(chǎng)0租金進(jìn)入。吸引有經(jīng)營(yíng)能力，菜品口味好的。

具體實(shí)行方案：對(duì)于室內(nèi)的門市店特色美食進(jìn)行統(tǒng)一 方案二：美食廣場(chǎng)+娛樂(lè)項(xiàng)目。電玩城的引入可以吸引年輕消費(fèi)群體，這一類群體有消費(fèi)能力，還有就是增加隨機(jī)客流量，電玩城可在在五樓美食城臺(tái)階上面，這樣一是充分使用面積，二對(duì)于餐飲區(qū)消費(fèi)人群的一個(gè)增加，購(gòu)物休閑都不耽誤

方案三：引入有經(jīng)驗(yàn)的美食廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，美食廣場(chǎng)承包給他做，他能夠引入各地美食，做火美食廣場(chǎng)，使肇東商廈的美食廣場(chǎng)，成為風(fēng)向標(biāo)。

第四篇：創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)街招商方案

招商方案

一、商業(yè)用房情況：

1.商鋪總數(shù)： 205間已銷鋪面： 177間剩余鋪面： 28間

二、招商思路

1.招商條件：

【1】杰昌公司的廣告支持：（6—10次）共計(jì)30萬(wàn)。

【2】茭菱路路牌廣告的支持：2個(gè)月時(shí)間

【3】騎廊的使用原則：街道上有人行道的鋪面劃歸商家經(jīng)營(yíng)使用，沒(méi)有人行道的，作為公共過(guò)道使用。

【4】騎廊面上的裝飾需要盡早明確；比如有沒(méi)有馬燈之類的東西。

【5】牛津步行街街面過(guò)寬，不利于商業(yè)發(fā)展，建議零時(shí)性的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者是考慮給所對(duì)應(yīng)的商家使用。

【6】零時(shí)性的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所——透天主題茶室或咖啡館，公司考慮怎么投入。

2.首先在招商工作開(kāi)展前我們要確定的幾個(gè)基本條件：

A：哪些鋪面我們可以進(jìn)行出租

◎未售28間鋪面◎受業(yè)主委托出租鋪面

B：創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)街業(yè)態(tài)模擬劃分

C：根據(jù)業(yè)態(tài)劃分進(jìn)行街道的租金定位

3.創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)達(dá)到一定規(guī)模體量，同時(shí)帶有區(qū)域商業(yè)色彩的商業(yè)，前期宣傳中牛津步行街是我們商業(yè)的一個(gè)核心點(diǎn)，所以在招商步驟先社區(qū)配套業(yè)態(tài)招商后針對(duì)步行街進(jìn)行重點(diǎn)招商，至于其它街道為輔助性的招租。

三、創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)街業(yè)態(tài)模擬劃分：

業(yè)態(tài)劃分就目前情況我們把他分為兩塊

A：社區(qū)配套業(yè)態(tài)（超市便利店、藥店、診所、影碟店、干洗店、煙酒店、服飾（一般）、水站、網(wǎng)吧、沖印店、銀行、美容美發(fā)、西點(diǎn)餅屋店、家居家飾用品店、醫(yī)療服務(wù)用品店）

※ 業(yè)態(tài)配比情況：

業(yè) 態(tài)配 比備 注業(yè) 態(tài)配 比備 注 超市便利店3~5家面積：50~150㎡網(wǎng)吧1~2家200㎡ 藥店2~4家面積：100~200㎡沖印店1~2家30~40㎡ 診所3~5家面積：40~80㎡銀行1~2家500㎡以上 影碟店2~3家面積：60~100㎡美容美發(fā)3~7家20~40㎡ 干洗店4家面積：20~60㎡西點(diǎn)餅屋店1~3家60~100㎡ 煙酒店5~8家面積：10~20㎡家居家飾用品店視情況20~100㎡ 服飾視情況面積：

水站3~4家面積：40~60㎡花店水果250—100㎡ ※業(yè)態(tài)分布情況模擬：

社區(qū)配套業(yè)態(tài)分布

B：步行街業(yè)態(tài)：步行街共３２間商鋪（上半段、面積大小不等）以休閑、娛樂(lè)為主題的商業(yè)街。（茶室咖啡店、書(shū)吧、水吧、鮮果屋、精品服飾店、女人精品店、手工制作坊（如陶藝、紙型屋等）

※ 業(yè)態(tài)配比情況：

休閑娛樂(lè)類：６０％

精品服飾類：２５%

餐飲類：６％

社區(qū)配套類：９％

※ 業(yè)態(tài)分布情況模擬：

步行街業(yè)態(tài)分布

四、租金

租金分為3個(gè)層面

租金制定策略：

楷范圍的租金（開(kāi)發(fā)商）→商家承受租金→指導(dǎo)租金（開(kāi)發(fā)商）→業(yè)主期望租金→確定租金

楷范圍的租金（開(kāi)發(fā)商）：

參考合現(xiàn)在已經(jīng)有的意向商家可以承受的租金水位，結(jié)合街區(qū)的發(fā)展確定一個(gè)浮動(dòng)的租金水平（初步設(shè)定２年內(nèi)的租金）向商家進(jìn)行初步的價(jià)格溝通，以確定商家的實(shí)際租金承受力；

各個(gè)街道指導(dǎo)租金及設(shè)定租金價(jià)差表

街道名稱指導(dǎo)租金價(jià)格設(shè)定價(jià)差備注

牛津街３０元／㎡２０至５０元

倫敦街２０元／㎡１５至４０元

泰晤士大道上段25元/㎡２０至30元

泰晤士大道下段60元/㎡40至7０元

溫莎大道20元/㎡15至30元

英倫大道上段15元/㎡10至2０元

英倫大道下段10元/㎡10至2０元

鉑金大道右段15元/㎡10至2０元

鉑金大道左段10元/㎡10至2０元

針對(duì)商家租金：

為了保證業(yè)主今后商業(yè)發(fā)展起來(lái)的租金上漲空間，同時(shí)也為了吸引商家，我們特制定下面的租金出租政策： 交一年租金免半年的租金（使用一年半）

例：1.牛津步行街預(yù)定租金為50元/㎡（交一年租金使用一年半，最后租金為：{50元/㎡×100㎡×12個(gè)月}÷18個(gè)月=33元/㎡

同一條街道的租金等級(jí)劃分：

100㎡以上的鋪面租金在下滑20%

150㎡以上的鋪面租金下滑30%

例： 牛津步行街100~150㎡鋪面租金為：

33元/㎡-33元/㎡×20%=26.4元/㎡

針對(duì)業(yè)主的租金引導(dǎo)策略：

租金的確定一般來(lái)說(shuō)是按照市場(chǎng)規(guī)律而來(lái)的，當(dāng)然我們也參考了鋪面的售價(jià)來(lái)定。作為創(chuàng)意英國(guó)的商鋪?zhàn)饨饝?yīng)該是結(jié)合市場(chǎng)面、鋪面售價(jià)、業(yè)主的期望、開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)和前期登記承租鋪面商家的意見(jiàn)來(lái)綜合考慮的。為了盡快使創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)發(fā)展起來(lái)，我們認(rèn)為應(yīng)該租金在預(yù)定的基礎(chǔ)上下調(diào)20%~30%，結(jié)合各種因素建議各個(gè)街道租金如下圖：

五、效益評(píng)估

費(fèi)用收取點(diǎn)：

1.對(duì)業(yè)主：鋪面出租后，收取一個(gè)月的租金作為傭金

2.對(duì)商家：鋪面承租后，收取一個(gè)月的租金作為傭金。

六、工作計(jì)劃

1.確定商業(yè)的概范圍業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性租金

2.對(duì)意向承租鋪面的商戶進(jìn)行登記《創(chuàng)意英國(guó)風(fēng)尚購(gòu)物街商業(yè)用房意向登記書(shū)》。交納1000元的預(yù)定金（可退）。

※對(duì)前期簽訂意向協(xié)議的商家回訪。

※對(duì)前期登記承租的商家進(jìn)行電話通知。

3.確定商業(yè)街的概范圍業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性租金。

4.電話聯(lián)系業(yè)主，確定可出租的鋪面，通過(guò)業(yè)態(tài)的劃分、商家的意向租金和商業(yè)的相關(guān)說(shuō)辭引導(dǎo)和影響業(yè)主接受我們的整體思路，最終確定出租租金。

5.2005年10月下旬正式啟動(dòng)招商工作。

招商的步驟：把《登記書(shū)》上商家按社區(qū)配套業(yè)態(tài)和其他商業(yè)業(yè)態(tài)分類，篩選商家，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整讓有實(shí)力、有品牌、符合我們規(guī)劃的商家優(yōu)先進(jìn)場(chǎng)。

招商→簽訂承租協(xié)議→辦理相關(guān)手續(xù)→入駐裝修店面→進(jìn)行管理

6.聯(lián)合物管公司對(duì)進(jìn)駐的商家進(jìn)行管理。

七、人員配置：2—3名

負(fù)責(zé)人：1名

業(yè)務(wù)：2名外聯(lián)及內(nèi)部

八、費(fèi)用概算：除廣告費(fèi)外只有基本的人員開(kāi)支：

九、時(shí)間計(jì)劃表：

工作項(xiàng)目工作內(nèi)容工作時(shí)間工作條件工作產(chǎn)出

明確招商范圍確定哪些鋪面需要招商？已做無(wú)招商分布圖

分析前期已經(jīng)登記的商家情況明確前期商家的意向及意愿已做有50位左右可以指導(dǎo)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金制定

業(yè)態(tài)規(guī)劃針對(duì)前期已經(jīng)登記的商家規(guī)劃出基本業(yè)態(tài)已做有意向商家情況表可以直接對(duì)業(yè)主

租金確定初步確定一個(gè)最低限的租金已做由前期商家租金意向可以直接對(duì)業(yè)主

確定招商原則指導(dǎo)后續(xù)招商實(shí)施已做指導(dǎo)后續(xù)工作

了解業(yè)主情況引導(dǎo)性與業(yè)主洽談業(yè)主意愿9月20日方案確定篩選出意向客戶 簽定代租協(xié)議對(duì)明確需要代租的業(yè)主簽訂9月25日有意向客戶取得鋪面的租賃權(quán)

調(diào)整業(yè)態(tài)劃分調(diào)整并確定最后的業(yè)態(tài)劃分9月30日客戶意向明確最后確定 調(diào)整租金調(diào)整并確定最后的租金情況9月30日客戶意向明確最后確定 準(zhǔn)備好招商前的工作準(zhǔn)備10月5日最后準(zhǔn)備

具體招商10月5日

十、附件

1、《創(chuàng)意英國(guó)風(fēng)尚購(gòu)物街商業(yè)用房意向登記表》

2、《租賃協(xié)議》

3、《業(yè)主情況登記表》

街區(qū)名字鋪面號(hào)面積鋪面優(yōu)勢(shì)鋪面劣勢(shì)業(yè)態(tài)規(guī)劃租金設(shè)定客戶姓名客戶電話業(yè)主情況

意向租金意向業(yè)態(tài)代租意向特殊要求

建筑套內(nèi) 使用

4、《代租協(xié)議》

創(chuàng)意英國(guó)風(fēng)尚購(gòu)物街代租協(xié)議

甲方：×××身份證：

乙方：代表：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、互利的原則，經(jīng)過(guò)協(xié)商，簽訂本協(xié)議，并共同遵守。

第一：甲方自愿將其所購(gòu)買的創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)用房街

號(hào)，該商業(yè)用房建筑面積為：；套內(nèi)建筑面積為：。

第二：該套商業(yè)用房約定按套內(nèi)建筑面積出租，甲方認(rèn)可的前兩年租金為元/平方米。

第三：甲方對(duì)承租戶的要求如下：1、2、3、第四：甲方在簽字認(rèn)可后，乙方可對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行租賃工作，并與相應(yīng)的商家（丙方）洽談工作完成后，甲方與丙方簽訂《租賃協(xié)議》。

第五：甲方與丙方簽訂《租賃協(xié)議》后，甲方支付給乙方個(gè)月的租金作為酬勞。如果乙方洽談的租金高于甲方的租金要求，對(duì)于高于部分的租金，甲方需向乙方支付%作為酬勞。

第六：本代租協(xié)議的有效期為：。在協(xié)議期間甲方需要自行出租的，應(yīng)該書(shū)面通知乙方終止協(xié)議后，方可自行出租，否則一切后果由甲方承擔(dān)。

本協(xié)議未盡事宜一律按照《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定協(xié)商處理。

本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽署蓋章之日起生效。

甲方：乙方：

經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：

第五篇：美食商業(yè)街營(yíng)銷推廣方案范文

美食文化商業(yè)街營(yíng)銷推廣方案

項(xiàng)目名稱：樂(lè)山旅游度假區(qū)“美食文化商業(yè)街”景點(diǎn) 項(xiàng)目地點(diǎn)：樂(lè)山旅游度假區(qū)同心園景點(diǎn)下游 項(xiàng)目口號(hào)：“山水成林，美食樂(lè)園”

“享受自然，享受尊崇”

項(xiàng)目?jī)?nèi)容：

為大力發(fā)展老樂(lè)山旅游文化，河南中陸?；顿Y有限公司與鄭州心怡 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司攜手在老樂(lè)山景區(qū)興建了一條明清文化商業(yè)美食步行 街。該街利用先天的人文地理優(yōu)勢(shì)和厚重的歷史沉淀，將其打造成一條集 餐飲、旅游、文化表演為一體的綜合步行街，建筑風(fēng)格與美麗的自然景觀 相融合，以明朝文化為藍(lán)本，融合周邊山水人文，通過(guò)真人演繹再現(xiàn)明朝 歷史及道家文化的宏大場(chǎng)景，牢牢抓住了每年近百萬(wàn)人次的旅游消費(fèi)人流。

一、現(xiàn)場(chǎng)考察規(guī)劃設(shè)計(jì)“美食商業(yè)街”

組織文化歷史專家、建筑設(shè)計(jì)工程師及市場(chǎng)部員工現(xiàn)場(chǎng)了解“美食文化商業(yè)街”實(shí)際情況，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解培訓(xùn)，了解分析“美食”市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的地勢(shì)、地況進(jìn)行深入的考查了解，達(dá)到科學(xué)規(guī)劃、趣味十足的目的，以便提升“美食文化商業(yè)街”的文化層次及市場(chǎng)影響力。

二、建筑設(shè)計(jì)

1、復(fù)式包間小商鋪：

上下二層半，建筑面積80—90㎡。

2、復(fù)式閣樓特色商鋪：

上下二層半，建筑面積120—180㎡。

3、明王府特色大鋪：

一層大眾消費(fèi)，二層貴賓雅間，三層雅間或明式風(fēng)格客棧，建筑面積260—320㎡。

4、因?yàn)闆](méi)有過(guò)高的建筑物，采光不會(huì)有影響，可順地勢(shì)而建。

5、樂(lè)山美食步行街經(jīng)營(yíng)美妙絕倫的各式美食，享受古裝商販提拱的服務(wù)，古典與時(shí)常相結(jié)合，山水人文與現(xiàn)代商業(yè)相輔相成，是一種全新的美食休閑商鋪。

三、宣傳包裝商業(yè)街

景區(qū)文化要想迅速的推向市場(chǎng)，在市場(chǎng)中達(dá)到一定的影響力，宣傳包裝必不可少，市場(chǎng)部計(jì)劃對(duì)“美食商業(yè)街”進(jìn)行包裝打造，其計(jì)劃如下：

1、對(duì)景點(diǎn)的每一商鋪進(jìn)行命名，并對(duì)特別的商鋪進(jìn)行文化歷史故事的編寫(xiě)，以達(dá)到文化商鋪的目的。

2、組織專業(yè)攝影人員，上山拍照取材，并收集文化及美食素材以便印制宣傳彩頁(yè)。

3、組織多次免費(fèi)外景拍攝，做好前期宣傳。

4、設(shè)計(jì)印制美食街宣傳彩頁(yè)，并組織發(fā)放。

5、組織員工宣傳推廣，擴(kuò)大影響力。

四、營(yíng)銷方案：

1、帶領(lǐng)有意向的客戶上山實(shí)地考查，鎖定客戶。

2、交50000元抵80000元。

3、對(duì)公司員工有優(yōu)惠的政策（詳細(xì)方案商定后上報(bào)）。

4、老客戶與新客戶之間的優(yōu)惠政策（詳細(xì)方案商定后上報(bào)）。

5、入駐美食街送超值大禮品，以便銷售。

6、入駐美食街雙重大獎(jiǎng)，并有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，中獎(jiǎng)率100%。

五、推廣方案：

1、“美食商業(yè)街”推廣的主要目的在于擴(kuò)大樂(lè)山的影響力及增加樂(lè)山旅 游的人氣，同時(shí)將樂(lè)山美麗的風(fēng)景展示給廣大民眾，以打造“天中美食樂(lè) 園”的美稱，對(duì)以后樂(lè)山旅游的開(kāi)發(fā)打下一定的基礎(chǔ)。

2、加大宣傳推廣力度，發(fā)放宣傳彩頁(yè)，彩頁(yè)的內(nèi)容包含樂(lè)山游的全部 內(nèi)容，“美食文化商業(yè)街、溫泉度假酒店、生態(tài)采摘園、怪坡、馬術(shù)、猴子 表演、同心園、射箭等眾多游樂(lè)項(xiàng)目。

3、組織專門的營(yíng)銷小組，制定美食商業(yè)街專業(yè)彩頁(yè)，針對(duì)市內(nèi)豪宅、別墅群，進(jìn)行公關(guān)宣傳強(qiáng)力推銷樂(lè)山美食樂(lè)園。1）、主題突出

各個(gè)建筑要突出人文地理優(yōu)勢(shì)和厚重歷史沉淀，使人盡享自然與歷史的浸潤(rùn)。2）、交通方便 主干道暢通，商鋪與各個(gè)景點(diǎn)交通便利。3)、修建雕像

在美食街上，要修建李自成點(diǎn)將臺(tái)，塑造現(xiàn)代美食的歷史。4）、修建水景觀、綠地吸引客戶。

以上為“美食文化商業(yè)街”市場(chǎng)營(yíng)銷推廣方案，當(dāng)否請(qǐng)公司審閱指示！

市場(chǎng)部

2011年5月10日