第一篇：法院拍賣執(zhí)行程序及所需時(shí)間流程分析

法院拍賣執(zhí)行程序及所需時(shí)間流程分析

法院對(duì)外委托評(píng)估指的是法院對(duì)需要經(jīng)過拍賣程序以償還債務(wù)的被執(zhí)行人的被查封、扣押的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，通過隨機(jī)選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以確定其價(jià)值的行為。強(qiáng)制執(zhí)行拍賣則是是指執(zhí)行法院將查封、扣押的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)以公開競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)的方式賣與出價(jià)最高的應(yīng)買人,并以賣得價(jià)金清償債權(quán)的行為[1]。執(zhí)行工作中，對(duì)外委托評(píng)估和拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，是人民法院依法行使執(zhí)行權(quán)的一項(xiàng)重要司法活動(dòng)，也是法律賦予人民法院依法執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)常用的強(qiáng)制措施之一。但由于對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋理解不一，各地法院在具體做法上也不完全一致。如2002年某省某市中級(jí)人民法院規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)所有對(duì)外委托評(píng)估、拍賣工作由中院技術(shù)處負(fù)責(zé)，基層法院不能對(duì)外委托；2006年某省高院要求全省轄區(qū)所有基層法院對(duì)外委托評(píng)估、拍賣工作，統(tǒng)一由所在中級(jí)法院技術(shù)處管理，各基層法院不能直接對(duì)外委托。由此造成許多執(zhí)法上的障礙和不順暢的情況，不利于執(zhí)行工作的順利開展。因此，加強(qiáng)對(duì)外委托評(píng)估、拍賣工作的規(guī)范化管理，不斷強(qiáng)化對(duì)執(zhí)行權(quán)的制約和監(jiān)督，確保評(píng)估、拍賣這項(xiàng)司法活動(dòng)的客觀性和公平性，對(duì)實(shí)現(xiàn)執(zhí)行工作的公平與正義，具有重要意義。

一、目前法院委托評(píng)估拍賣中存在的問題

在我國(guó)，特別是在基層法院，由于制度的不完善，在委托評(píng)估拍賣方面存在著諸多問題。委托評(píng)估拍賣隨意性大，缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督

機(jī)制。

（一）選擇評(píng)估拍賣機(jī)構(gòu)的隨意性較大。

進(jìn)入評(píng)估拍賣程序的案件，絕大多數(shù)案件是被執(zhí)行人缺席或拒絕參加選擇評(píng)估拍賣機(jī)構(gòu)的案件。因“評(píng)估所” “拍賣行”都是中介機(jī)構(gòu)、企業(yè)性質(zhì)，受利益驅(qū)動(dòng)，都千方百計(jì)的想從法院拿到活,一旦這種行業(yè)形成潛規(guī)則,這對(duì)委托法院對(duì)外委托部門的形象是有害的，也影響公平、公正。

（二）評(píng)估拍賣收費(fèi)偏高，給當(dāng)事人增加額外訟累，影響案件執(zhí)結(jié)率，損害當(dāng)事人的合法利益。

因行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定 “評(píng)估所”和“拍賣行”是按標(biāo)的收取評(píng)估拍賣傭金，因此，從評(píng)估收費(fèi)來看，評(píng)估機(jī)構(gòu)除根據(jù)標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)值按比例收取評(píng)估費(fèi)外，還另外加收評(píng)估人員的前期費(fèi)用，如差旅費(fèi)、公告費(fèi)等。同時(shí)，因評(píng)估收費(fèi)是根據(jù)標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)值，按比例收取，標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)值普遍高于市場(chǎng)價(jià)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng)，往往無論實(shí)際情況如何，將標(biāo)的物的價(jià)值就高不就低，往往造成須經(jīng)多輪拍賣才能變現(xiàn)的情況，不但增加了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還延長(zhǎng)了拍賣流程，影響變現(xiàn)，影響案件執(zhí)結(jié)率。

（三）委托拍賣過程的缺乏完善的監(jiān)督管理。

評(píng)估、拍賣公司能否合法操作，關(guān)系到債權(quán)人和債務(wù)人的切身利

益，也影響法院評(píng)估、拍賣工作的公正與效率。人民法院審理的案件涉及的領(lǐng)域很廣，種類繁多，情況各不相同，尤其是倒閉企業(yè)、資不抵債老板外逃的案件，執(zhí)行人員不可能對(duì)堆滿倉(cāng)庫(kù)的東西實(shí)施清點(diǎn)，更難以做到全程陪同評(píng)估、拍賣人員的具體操作，就是在場(chǎng)也是“看客”而已，不能充分發(fā)揮其監(jiān)管之職。而無論是《拍賣法》，還是法院的有關(guān)評(píng)估、拍賣試行規(guī)定，僅對(duì)法院自身內(nèi)部職責(zé)、程序、違規(guī)行為處理作了規(guī)定，但對(duì)相互間如何加強(qiáng)監(jiān)管沒有作任何的規(guī)定。在法律上還沒有委托部門參與監(jiān)管之職責(zé)，人民法院作出的對(duì)外委托，要求拍賣時(shí)到場(chǎng)監(jiān)督，也是處于表面上的，根本不能防止暗箱操作和違規(guī)違法行為的發(fā)生，因而出現(xiàn)了監(jiān)管的沒有實(shí)施監(jiān)管，無職監(jiān)管的參與了監(jiān)管，監(jiān)管成了有其名無其實(shí)。

二、產(chǎn)生問題的原因

（一）對(duì)執(zhí)行權(quán)的運(yùn)行規(guī)律認(rèn)識(shí)模糊。

對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行評(píng)估和拍賣是法律賦予各級(jí)人民法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)之一，是執(zhí)行工作中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不容分割。從我國(guó)《民事訴訟法》“執(zhí)行措施”第二百一十一條至二百三十三條規(guī)定的內(nèi)容來看，都是“被執(zhí)行人未按履行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人的存款；有權(quán)扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入；有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院可以按照有關(guān)規(guī)定交有關(guān)單位拍賣或者變賣被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)……；”由此可見： 我國(guó)《民事訴訟法》以及修改后的《民事訴訟法》都將執(zhí)行權(quán)確定在法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，都明確將評(píng)估、拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)確定為強(qiáng)制執(zhí)行措施；都明確規(guī)定“執(zhí)行工作由執(zhí)行員進(jìn)行?！?。但令人遺憾的是，目前執(zhí)行工作實(shí)際操作的相應(yīng)改革措施卻往往與此相悖。

（二）對(duì)如何監(jiān)督制約執(zhí)行權(quán)運(yùn)行，缺乏科學(xué)性，存在“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的問題。

近年來，全國(guó)法院執(zhí)行系統(tǒng)違法違紀(jì)人數(shù)呈上升趨勢(shì)，從反映出來的案例來看，在評(píng)估、拍賣和執(zhí)行款（物）管理方面出現(xiàn)的問題較多，據(jù)此，有人認(rèn)為執(zhí)行員的權(quán)力過大，監(jiān)督不力，應(yīng)予監(jiān)督制約，應(yīng)實(shí)行“執(zhí)、鑒”分離。于是，執(zhí)行程序中評(píng)估、拍賣權(quán)拿到司法輔助部門——“技術(shù)處”行使，案件執(zhí)行款管理權(quán)拿到“財(cái)會(huì)室”管理。但這部分權(quán)力拿到司法輔助部門行使，就能保證不會(huì)出問題嗎?如果這兩個(gè)部門再出了問題，這部分權(quán)力又將如何行使？還能往那拿？應(yīng)該說，在我們國(guó)家已經(jīng)形成一個(gè)龐大的監(jiān)督體系，如紀(jì)檢、監(jiān)察監(jiān)督，有人大和政協(xié)的法律、民主監(jiān)督，有群眾和輿論監(jiān)督，還有很多機(jī)關(guān)聘請(qǐng)了“廉政建設(shè)監(jiān)督員”等，但為什么這樣嚴(yán)密的監(jiān)督制度，仍然不能有效防止權(quán)力的濫用和司法腐敗呢？其原因就在于權(quán)力的監(jiān)督不等于權(quán)力的制衡，權(quán)力制衡的反腐敗作用也是權(quán)力監(jiān)督無法替代的。

我們法院相關(guān)決策部門對(duì)執(zhí)行隊(duì)伍中出現(xiàn)的問題，缺乏根本性、規(guī)律性認(rèn)識(shí)，不僅沒有從有利于執(zhí)行工作、提高執(zhí)行效率出發(fā)，去考慮分權(quán)制衡的問題，反而不斷給執(zhí)行機(jī)構(gòu)削足適履。我們成立執(zhí)行局這個(gè)機(jī)構(gòu)的目的，應(yīng)該是基于對(duì)執(zhí)行權(quán)性質(zhì)的再認(rèn)識(shí)。我們要掌握和利用執(zhí)行權(quán)運(yùn)行的規(guī)律，解決執(zhí)行員權(quán)力過大、監(jiān)督不力的問題，實(shí)現(xiàn)在執(zhí)行局內(nèi)部分解執(zhí)行員的權(quán)力，以達(dá)到權(quán)力制衡的目的，使執(zhí)行工作更廉潔、高效的開展起來。

三、解決對(duì)策

基層法院作為執(zhí)行工作的主陣地，擔(dān)負(fù)著全國(guó)法院80%的案件執(zhí)行任務(wù)，且個(gè)案的執(zhí)行標(biāo)的額都比較小，對(duì)評(píng)估、拍賣程序中存在的問題，應(yīng)當(dāng)引起上級(jí)法院黨組和領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。

（一）用科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)執(zhí)行體制改革，正本清源，肅清執(zhí)行權(quán)源之爭(zhēng)。

筆者認(rèn)為，執(zhí)行權(quán)構(gòu)造的科學(xué)合理原則，就是指符合執(zhí)行權(quán)本身的權(quán)能特性和規(guī)律。執(zhí)行權(quán)是一種復(fù)合性質(zhì)的國(guó)家公權(quán)，既包含司法權(quán)性質(zhì)的執(zhí)行裁判權(quán)，也包含行政性質(zhì)的執(zhí)行措施實(shí)施權(quán)。它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的完整權(quán)力，應(yīng)該統(tǒng)一到法院內(nèi)部的執(zhí)行局來行使，這在奧地利、日本是早已明確無誤的事。

（二）合理劃分強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，以有效分權(quán)制衡。

在法院執(zhí)行系統(tǒng)內(nèi)部建立以分解執(zhí)行權(quán)為核心的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)行使體制，通過分權(quán)來約束執(zhí)行員的權(quán)力，即將執(zhí)行程序中的執(zhí)行實(shí)施措施權(quán)和執(zhí)行異議裁判權(quán)分別交由執(zhí)行處（科）和綜合監(jiān)督處（科）行使。將執(zhí)行處（科）的執(zhí)行措施實(shí)施權(quán)中的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)和管理權(quán)拿到綜合、監(jiān)督處（科）行使，實(shí)行執(zhí)行措施權(quán)與執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處分權(quán)、執(zhí)行財(cái)產(chǎn)管理權(quán)相分離，以達(dá)到分權(quán)制衡的目的。

（三）建全法院內(nèi)部決策機(jī)制

加強(qiáng)對(duì)法律、法規(guī)和司法解釋的學(xué)習(xí)，領(lǐng)會(huì)其法律精髓，建立健全法院內(nèi)部政策制定的民主與決策機(jī)制。一個(gè)政策的出臺(tái)應(yīng)當(dāng)建立在集思廣益，科學(xué)決策的基礎(chǔ)之上；應(yīng)當(dāng)注意傾聽基層的呼聲，以符合各級(jí)法院各項(xiàng)工作的實(shí)際，符合司法工作的規(guī)律；要注意政策的合法性,連續(xù)性和可操作性,不要與實(shí)際工作脫節(jié)。

（四）強(qiáng)化對(duì)評(píng)估、拍賣過程的監(jiān)督管理。

法院委托評(píng)估、拍賣是人民法院執(zhí)行程序中的重要強(qiáng)制措施之一，評(píng)估、拍賣程序是否公開公正、程序是否合法直接關(guān)系到拍賣標(biāo)的物價(jià)值的變現(xiàn)，關(guān)系到被執(zhí)行人的合法權(quán)益是否得以保護(hù)。其一，要建立依法監(jiān)管機(jī)制。國(guó)家要對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行完善和配套，法律及規(guī)章要形成完整統(tǒng)一的體系，盡快出臺(tái)評(píng)估、拍賣法律監(jiān)管和制約機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)法律相互銜接，監(jiān)管相互滲透，權(quán)力相互制約，全方位形成依法監(jiān)管，有法可依的法律監(jiān)管體系。其二，實(shí)行競(jìng)拍登記與拍賣分離。登記由法院負(fù)責(zé)實(shí)施，競(jìng)賣人統(tǒng)一到法院登記，經(jīng)審查合格后，按規(guī)定收取保證金，再行委托拍賣，由拍賣公司組織競(jìng)拍，拍賣也可以根據(jù)情況采取多種拍賣形式，真正形成登記與拍賣分離，相互制約，有效防止人為造成的流拍現(xiàn)象、為私利的暗箱操作、監(jiān)管浮于表面、黑社會(huì)從中阻撓拍賣等不良問題的發(fā)生。最后，每個(gè)承辦人員均應(yīng)高度重視，對(duì)評(píng)估、拍賣行為進(jìn)行有效監(jiān)督和監(jiān)管，及時(shí)裁決糾紛

（五）細(xì)化評(píng)估、拍賣相關(guān)費(fèi)用的規(guī)定。

為了最大限度地減少執(zhí)行成本，最大限度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)，對(duì)按評(píng)估價(jià)的比例收取評(píng)估費(fèi)問題，可改為視標(biāo)的物處理結(jié)果收取，即：評(píng)估標(biāo)的物不需拍賣的，按評(píng)估價(jià)計(jì)算評(píng)估費(fèi);評(píng)估標(biāo)的物經(jīng)拍賣成交的,按成交價(jià)計(jì)付評(píng)估費(fèi)；經(jīng)降價(jià)拍賣仍然未能成交以物抵債的，按抵債的價(jià)格計(jì)付評(píng)估費(fèi)。另外，明確拍賣收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是收費(fèi)的下限。

（六）優(yōu)化評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)名冊(cè)。

編制好委托評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)名冊(cè)，規(guī)定相應(yīng)的審驗(yàn)制度，如專業(yè)機(jī)構(gòu)的固定場(chǎng)所是否在本市、是否擁有符合規(guī)定要求的相關(guān)資質(zhì)和專業(yè)人員資格、完成委托事務(wù)是否符合委托要求、收取費(fèi)用是否合理，改變以往評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)入法院名冊(cè)層層找些關(guān)系說情而忽視綜合審驗(yàn)后入冊(cè)的現(xiàn)象。同時(shí)，對(duì)對(duì)外委托評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)名冊(cè)將實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立對(duì)入冊(cè)機(jī)構(gòu)考評(píng)的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)一些不能保證評(píng)估、拍賣質(zhì)量和有其他不良記錄的機(jī)構(gòu)要及時(shí)清除出名冊(cè)，真正做到優(yōu)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。

第二篇：法院拍賣執(zhí)行程序及所需時(shí)間流程分析

法院拍賣執(zhí)行程序及所需時(shí)間流程分析

先委托評(píng)估，評(píng)估價(jià)格出來后確定拍賣底價(jià)，然后委托拍賣公司拍賣。如果第一次拍賣流拍，可以在20%內(nèi)降低拍賣底價(jià);以此類推可以拍賣三次，每次都可以降價(jià)，也可以不降價(jià)。

購(gòu)買法院拍賣的房屋須知：

一、了解所競(jìng)買房產(chǎn)的權(quán)屬狀況。

二、了解房屋的面積、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周圍環(huán)境。

三、競(jìng)買人可選擇兩個(gè)以上的標(biāo)的競(jìng)拍。

四、了解拍賣機(jī)構(gòu)能否提供按揭貸款服務(wù)。

五、要反復(fù)比較判斷該房產(chǎn)的價(jià)值，以確定適當(dāng)?shù)男睦韮r(jià)位。

六、注意選擇合法的房地產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)。

七、有必要對(duì)拍賣房進(jìn)行實(shí)地考察，掌握第一手資料。

第三篇：股權(quán)拍賣執(zhí)行程序

執(zhí)行股權(quán)的程序是

一、執(zhí)行法院按照《公司法》第七十三條的規(guī)定，通知公司及全體股東，告知其他股東在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，通知其他股東的規(guī)定期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果其他股東在規(guī)定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，執(zhí)行這部分款項(xiàng)給申請(qǐng)執(zhí)行人。

二、如果其他股東的規(guī)定期限內(nèi)未行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則法院將拍賣股份用于清償債務(wù)。

三、人民法院拍賣股份程序?yàn)椋?.人民法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)股權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。評(píng)估時(shí)，人民法院可以責(zé)令有關(guān)企業(yè)提供會(huì)計(jì)報(bào)表等資料；有關(guān)企業(yè)拒不提供的，可以強(qiáng)制提取。

評(píng)估機(jī)構(gòu)由當(dāng)事人協(xié)商一致后經(jīng)人民法院審查確定；協(xié)商不成的，從負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院或者被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地的人民法院確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名冊(cè)中，采取隨機(jī)的方式確定；當(dāng)事人雙方申請(qǐng)通過公開招標(biāo)方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

2.人民法院收到評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將評(píng)估報(bào)告送達(dá)當(dāng)事人。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可在收到評(píng)估報(bào)告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。

3.確定拍賣機(jī)構(gòu)。當(dāng)事人協(xié)商拍賣機(jī)構(gòu)后經(jīng)人民法院審查確定；協(xié)商不成的，從執(zhí)行法院或者被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地法院的拍賣機(jī)構(gòu)名冊(cè)中，隨機(jī)確定；當(dāng)事人雙方申請(qǐng)通過公開招標(biāo)方式確定拍賣機(jī)構(gòu)的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

4.拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。拍賣所得用于抵債。

5.拍賣時(shí)無人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不申請(qǐng)以該次拍賣所定的保留價(jià)抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。

6.對(duì)于第二次拍賣仍流拍的，人民法院可以依規(guī)定將股票作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。

7.第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā) 出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查 封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

四、如果債權(quán)人同意以股權(quán)抵債，按照法院參照評(píng)估價(jià)格作價(jià)抵債。股權(quán)抵債系股權(quán)轉(zhuǎn)讓一種方式，需要依法辦理工商變更登記手續(xù)。受讓方應(yīng)當(dāng)通知公司將受讓方的姓名或名稱等信息記載于股東名冊(cè)，同時(shí)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書到工商行政管理機(jī)關(guān)依法辦理變更登記手續(xù)。

第四篇：北京市法院執(zhí)行聽證程序規(guī)則

北京市法院執(zhí)行試行)107912623

為保證在執(zhí)行程序中依法查明事實(shí)，正確適用法律，充分保護(hù)執(zhí)行案件當(dāng)事人、案外人和第三人的合法權(quán)益，并進(jìn)一步增強(qiáng)執(zhí)行程序的規(guī)范性、透明度和公信力，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市法院執(zhí)行工作實(shí)際，制定本規(guī)則。

第一章 一般規(guī)定

第一條 本規(guī)則所稱聽證，是指在執(zhí)行程序中，人民法院根據(jù)執(zhí)行案件當(dāng)事人、第三人提出的申請(qǐng)或者案外人提出的異議，依法組成合議庭，召開聽證會(huì)，組織聽證參加人進(jìn)行陳述、舉證、質(zhì)證和辯論，以查明事實(shí)，分清是非，正確適用法律，并依法作出裁定或者決定的司法活動(dòng)。

第二條 執(zhí)行程序中，遇有下列情形之一的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證：

(一)申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)變更或者追加被執(zhí)行主體的；

(二)被執(zhí)行人申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決或者公證債權(quán)文書的；

(三)案外人提出執(zhí)行異議的；

(四)人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證的其他情形。

屬于前款(一)、(二)、(三)項(xiàng)所列情形，但事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)明確、爭(zhēng)議不大的，人民法院可以不進(jìn)行聽證，逕行采用書面或者詢問的形式進(jìn)行審查。

第三條 各方聽證參加人在聽證程序中享有平等的權(quán)利。

第四條 除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私或者法律、司法解釋另有規(guī)定不得公開的以外，聽證應(yīng)當(dāng)公開進(jìn)行。

第五條 聽證應(yīng)當(dāng)參照?qǐng)?zhí)行《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》關(guān)于回避、合議制度的有關(guān)規(guī)定。

第六條 聽證應(yīng)當(dāng)遵循公正與效率相統(tǒng)一的原則。

除涉外案件以外，聽證一般應(yīng)在兩個(gè)月內(nèi)完成。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，經(jīng)執(zhí)行庭(辦)庭長(zhǎng)(主任)批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)一個(gè)月。

第二章 聽證的主體及其權(quán)利義務(wù)

第七條 人民法院進(jìn)行聽證，由審判員組成合議庭，或者由審判員和人民陪審員共同組成合議庭。合議庭成員為三人，審判長(zhǎng)為主持人。

執(zhí)行案件的承辦人不得作為合議庭的成員。

第八條 聽證參加人包括申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、案件人以及有利害關(guān)系的第三人。

第九條 聽證參加人享有下列權(quán)利：

(一)委托代理權(quán)；

(二)申請(qǐng)回避權(quán)；

(三)陳述、舉證、質(zhì)證和辯論的權(quán)利；

(四)查閱、復(fù)制本案有關(guān)案卷材料的權(quán)利；

(五)依法應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利。

第十條 聽證參加人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)按時(shí)出席聽證會(huì)的義務(wù)；

(二)遵守聽證紀(jì)律的義務(wù)；

(三)依法負(fù)有的舉證責(zé)任；

(四)依法負(fù)有的其他義務(wù)。

第三章 聽證前的準(zhǔn)備

第十一條 人民法院決定進(jìn)行聽證的，應(yīng)當(dāng)通知提出申請(qǐng)的執(zhí)行案件當(dāng)事人、第三人或者提出異議的案外人按照聽證參加人的人數(shù)提交申請(qǐng)書或者異議書副本，并附支持其主張的相關(guān)證據(jù)材料。

人民法院應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書或者異議書副本后五日內(nèi)，將申請(qǐng)書或者異議書副本送達(dá)其他各方聽證參加人。

第十二條 人民法院應(yīng)當(dāng)在聽證會(huì)召開前五日內(nèi)，告知各方聽證參加人聽證會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)和合議庭組成人員，以及聽證參加人的權(quán)利和義務(wù)。

第十三條 聽證會(huì)召開前，合議庭應(yīng)當(dāng)調(diào)閱執(zhí)行案件的卷宗材料，了解與聽證事項(xiàng)有關(guān)的情況，必要時(shí)可以向執(zhí)行案件的承辦人了解有關(guān)情況。執(zhí)行案件的承辦人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十四條 聽證會(huì)召開前，合議庭應(yīng)當(dāng)通過準(zhǔn)許聽證參加人查閱、復(fù)制案卷材料的方式，將人民法院在執(zhí)行中調(diào)取的證據(jù)向各方聽證參加人公開。

第十五條 申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)變更或者追加被執(zhí)行主體，并申請(qǐng)人民法院對(duì)被申請(qǐng)變更或者追加的被執(zhí)行主體的財(cái)產(chǎn)采取控制性措施的，人民法院可以參照訴訟保全的有關(guān)規(guī)定采取控制性措施，但申請(qǐng)執(zhí)行人必須提供充分有效的擔(dān)保。

經(jīng)聽證審查，變更或者追加申請(qǐng)被駁回的，申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)賠償被申請(qǐng)變更或者追加的被執(zhí)行主體所遭受的損失。

第四章 聽證會(huì)的程序

第十六條 聽證會(huì)一般包括預(yù)備、調(diào)查、辯論和最后陳述四個(gè)階段。

第十七條 調(diào)查一般按下列順序進(jìn)行：

(一)提出申請(qǐng)的執(zhí)行案件當(dāng)事人、第三人或者提出異議的案外人陳述其主張以及相關(guān)事實(shí)、理由；

(二)相對(duì)方予以承認(rèn)或者反駁，陳述相關(guān)事實(shí)、理由；

(三)審判長(zhǎng)總結(jié)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并組織各方聽證參加人對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行舉證、質(zhì)證；

(四)審判長(zhǎng)或者其他合議庭成員向各方聽證參加人發(fā)問，核實(shí)有關(guān)事實(shí)；

(五)經(jīng)審判長(zhǎng)許可，各方聽證參加人可以就其他各方出示的證據(jù)發(fā)表意見。

第十八條 聽證參加人對(duì)因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，向人民法院提出申請(qǐng)的，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。

除聽證參加人提供的證據(jù)或者人民法院依其申請(qǐng)調(diào)查收集的證據(jù)以外，人民法院認(rèn)為查明事實(shí)尚需其他證據(jù)的，可以依職權(quán)調(diào)查收集。

第十九條 人民法院可以根據(jù)案件情況指定舉證期限，指定的期限不得超過十五日。

聽證參加人在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)材料確有困難的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)向人民法院申請(qǐng)延期舉證，經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，可以適當(dāng)延長(zhǎng)舉證期限，但不得超過十五日。

聽證參加人在舉證期限內(nèi)不提交證據(jù)材料的，視為放棄舉證權(quán)利。

第二十條 合議庭對(duì)證據(jù)的審查和認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

第二十一條 聽證程序中，合議庭不得主持調(diào)解，但聽證參加人可以自行和解。

聽證參加人自行和解的，聽證程序終結(jié)。對(duì)和解協(xié)議的內(nèi)容，人民法院不得出具裁定書或者其他法律文書予以確認(rèn)。

第二十二條 提出申請(qǐng)的執(zhí)行案件當(dāng)事人、第三人或者提出異議的案外人無正當(dāng)理由不出席聽證會(huì)，或者未經(jīng)合議庭許可中途退出聽證會(huì)的，視為自動(dòng)撤回申請(qǐng)或者異議，聽證程序終結(jié)。

其他聽證參加人無正當(dāng)理由不出席聽證會(huì)，或者未經(jīng)合議庭許可中途退出聽證會(huì)的，不影響聽證的進(jìn)行。

第二十三條 有下列情形之一的，人民法院可以決定延期召開聽證會(huì)：

(一)必須出席聽證會(huì)的聽證參加人有正當(dāng)理由不能出席的；

(二)聽證參加人臨時(shí)提出回避申請(qǐng)，一時(shí)難以決定的；

(三)需要通知新的證人到庭，調(diào)取新的證據(jù)，或者需要補(bǔ)充調(diào)查的；

(四)其他應(yīng)當(dāng)延期召開聽證會(huì)的情形。

第二十四條 書記員應(yīng)當(dāng)將聽證的全部活動(dòng)記入筆錄，聽證筆錄由合議庭成員、書記員以及各方聽證參加人、參與人簽名。拒絕簽名的，記明情況附卷。

第五章 評(píng)議裁決

第二十五條 聽證會(huì)結(jié)束后，合議庭應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行評(píng)議。

合議庭評(píng)議實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。評(píng)議中的不同意見應(yīng)當(dāng)如實(shí)記入筆錄。

第二十六條 人民法院應(yīng)當(dāng)在最后一次聽證會(huì)結(jié)束后十日內(nèi)作出裁定或者決定，并將結(jié)果告知各方聽證參加人。依法需要作出裁定的，應(yīng)當(dāng)制作裁定書并送達(dá)各方聽證參加人。

合議庭應(yīng)當(dāng)將裁定或者決定結(jié)果及時(shí)告知執(zhí)行案件承辦人，執(zhí)行案件承辦人應(yīng)當(dāng)按照裁定或者決定執(zhí)行。

第二十七條 裁定書應(yīng)當(dāng)署名審判長(zhǎng)、審判員或者人民陪審員以及書記員。

第二十八條 裁定或者決定生效后，案件執(zhí)行完畢前，聽證參加人提出新的證據(jù)或者人民法院在執(zhí)行本案過程中發(fā)現(xiàn)新的證據(jù)，足以推翻原裁定或者決定結(jié)果的，人民法院應(yīng)當(dāng)另行組成合議庭重新進(jìn)行聽證。

第六章 附則

第二十九條 本規(guī)則自公布之日起試行。

第三十條 本規(guī)則由北京市高級(jí)人民法院執(zhí)行庭負(fù)責(zé)解釋。

第五篇：法院拍賣房子的流程

法院拍賣房子的流程

1、到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權(quán)。

2、委托評(píng)估公司對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

3、評(píng)估結(jié)果出來后，根據(jù)評(píng)估價(jià)值，確定拍賣保留價(jià)。

4、委托拍賣公司對(duì)房屋進(jìn)行拍賣。拍賣活動(dòng)由拍賣公司組織實(shí)施。

5、拍賣成交的，法院作出裁定，確定拍賣結(jié)果的法律效力。

6、無人競(jìng)拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價(jià)的基礎(chǔ)上降價(jià)10-20%，再次委托拍賣公司拍賣。

7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎(chǔ)上再降價(jià)拍賣。對(duì)房屋的拍賣，最多可以進(jìn)行三次拍賣。

房屋拍賣流程： 產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)機(jī)關(guān)委托——勘測(cè)評(píng)估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競(jìng)拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權(quán)證——交房

原則： 房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：

(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時(shí)必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。(2)報(bào)價(jià)最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報(bào)價(jià)最高者。

(3)遵循公開、公正、公平和誠(chéng)信的原則。拍賣人不得以競(jìng)買人身份或委托他們代為競(jìng)買，也不得在拍賣活動(dòng)中拍賣自己的和物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。特征： 與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣具有以下幾個(gè)特征： 1.房地產(chǎn)拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的原則 2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng) 3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣 具體條件：(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件

1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：

(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書);(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;(4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;(6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(7)國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的;(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2.以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;(3)對(duì)于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);(5)出讓合同約定的其他條件;(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

3.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。

4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：(1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書;(2)集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。5.下列劃撥用地不可以拍賣：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。(二)房地產(chǎn)拍賣競(jìng)買人條件

(1)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。(2)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;超過此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

程序： 一 接受拍賣委托 如果房地產(chǎn)的賣方有意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)交于拍賣行，拍賣行也有意承接該拍賣業(yè)務(wù)，在賣方向受理拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書。

房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件： 1.房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證;2.產(chǎn)權(quán)人身份證明或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;3.法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;4.對(duì)拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件;5.產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過公證的委托書

;6.拍賣房地產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當(dāng)前使用情況、地圖等;7.其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件;8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過公證的委托文件 二 拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的確認(rèn)和調(diào)查 拍賣行應(yīng)對(duì)委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關(guān)文件批文、證明材料進(jìn)行進(jìn)一步核實(shí)、取證，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。文件和資料核實(shí)內(nèi)容主要包括：

1.拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致;2.產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證;3.房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具報(bào)告一致;4.產(chǎn)權(quán)證中”他項(xiàng)權(quán)利”一欄是否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記;5.是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件;6.是否有他人聲明對(duì)該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件;7.是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄;現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證;是否登報(bào)聲明;8.是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何;9.是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi);10.土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。三 接受委托、簽定委托拍賣合同 具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照的要求，結(jié)合所拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽定委托拍賣合同，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。

一般房地產(chǎn)委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價(jià)款的支付方式;4.拍賣費(fèi)用條款、傭金及其支付方式;5.拍賣方式和期限;6.拍賣程序中止和終止的條件;7.違約責(zé)任;8.簽約日期和合同的有效期限;9.拍賣底價(jià);10.其他需要約定的條款。

四 房地產(chǎn)估價(jià)及底價(jià)確定 1：房地產(chǎn)估價(jià) 具體工作如下：

(1)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及對(duì)估價(jià)師的資格進(jìn)行確認(rèn);(2)提出估價(jià)目的;(3)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定委托評(píng)估協(xié)議，提供評(píng)估所需的資料;(4)與評(píng)估師一道現(xiàn)場(chǎng)看房，獲取評(píng)估所需的現(xiàn)場(chǎng)資料;(5)評(píng)估師出具評(píng)估報(bào)告。

2：拍賣底價(jià)和起拍價(jià)確定 拍賣底價(jià)確定的主要依據(jù)是：

(1)賣標(biāo)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具;(2)雙方對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素加以分析。這些因素的分析對(duì)確定房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的底價(jià)、起拍價(jià)和加價(jià)幅度也是有益的;(3)拍賣行的經(jīng)驗(yàn)

(4)在與委托人共同對(duì)估價(jià)報(bào)告和各種因素進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，并在取得一致意見的基礎(chǔ)上，確定拍賣底價(jià)和起拍價(jià) 五 發(fā)布拍賣公告，組織接待競(jìng)買人 公告信息內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;(2)拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);(3)拍賣房地產(chǎn)的基本情況：

1： 委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況;3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

(4)拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)交納的稅費(fèi);(5)競(jìng)買人的條件;(6)競(jìng)買保證金;(7)拍賣方式;(8)其他需要公告的事項(xiàng)。

六 現(xiàn)場(chǎng)拍賣階段 拍賣行、競(jìng)買人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)，以正常的拍賣程序、規(guī)則對(duì)拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開叫價(jià)。應(yīng)價(jià)最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標(biāo)的。

七 產(chǎn)權(quán)過戶 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買成功后，一般情況下，買受人應(yīng)立刻交納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記等各項(xiàng)工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結(jié)束。

稅費(fèi)： 房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費(fèi)：

1、拍賣傭金費(fèi)(委托人、買受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣標(biāo)的情況協(xié)商)。

2、營(yíng)業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;再按營(yíng)業(yè)稅的9%繳納附加稅)。

3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。

4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。

5、交易手續(xù)費(fèi)。

6、評(píng)估費(fèi)。

7、登記費(fèi)。

8、合同公證費(fèi)。注意事項(xiàng)：

(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。

(2)產(chǎn)權(quán)人為國(guó)有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級(jí)部門的許可意見。(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。

(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。(8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

(二)房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評(píng)估 基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。

(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評(píng)估價(jià)格偏高勢(shì)必會(huì)影響拍賣成交。

(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買家競(jìng)投。(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi) 1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請(qǐng)書;(2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明;(3)委托書及代理人身份證明;(4)房地產(chǎn)權(quán)證;(5)拍賣成交確認(rèn)書;(6)房屋平面圖及地籍圖;(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;(9)拍賣公告;(10)其他有關(guān)文件。

A其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣合同;B人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交： 1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

2.應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi) 房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：(1)拍賣傭金;(2)營(yíng)業(yè)稅及其附加;(3)印花稅;(4)契稅;(5)交易手續(xù)費(fèi);(6)評(píng)估費(fèi);(7)登記費(fèi);(8)合同公證費(fèi)等;(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng) 1.應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況

(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書;(3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證是否取得等等;(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%;(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況;(6)有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;(7)在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為;(8)在建工程是否預(yù)售。

2.在建工程拍賣需要申請(qǐng)和審核 拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。3.拍賣成交后的手續(xù)處理

(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況;2.土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清;3.房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估;(2)破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣需按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù);(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。

(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作 有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

(1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國(guó)有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。

(2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。

(3)拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。

(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。(5)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程&考試大&未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。

(6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。

1、法院的生效判決是神圣的，必須執(zhí)行。即必須要支付判決的款項(xiàng)。

2、不支付，輕則被司法拘留，重則判刑。

3、是司法拘留，最多15天，認(rèn)錯(cuò)或支付后，就可以釋放。拘留后沒有支付的，還要支付。

4、情節(jié)嚴(yán)重的，或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避支付的，判刑（拒不執(zhí)行法院判決裁定罪）刑法313條規(guī)定，可以判3年以下有期徒刑、拘役或罰金。5不過確實(shí)沒有財(cái)產(chǎn)可支付的，法院沒辦法，你只能說自己沒有財(cái)產(chǎn)，等以后有了后再支付。如果有財(cái)產(chǎn)想把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)為妻子或朋友，或變賣的，被法院知道后，就可能被判刑或司法拘留，不合算.