第一篇：買房不買房關(guān)于近期樓市的幾個問題一定要清楚!

買房不買房關(guān)于近期樓市的幾個問題一定要清楚!

當(dāng)前房地產(chǎn)市場自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點城市周邊，部分城市潛在風(fēng)險也在增加。此外，銀行間流動性趨緊將對房地產(chǎn)市場資金面帶來較大影響。

開年各地樓市遇冷在預(yù)料之中

數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)期間，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷。春節(jié)是合家團(tuán)聚的日子，成交量較之春節(jié)前下降也比較正常。財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，各地樓市遇冷是預(yù)料之中的，是房地產(chǎn)市場自身在經(jīng)歷2016年的瘋狂上漲之后的自然調(diào)整。

房地產(chǎn)泡沫仍然在積累

未來房地產(chǎn)市場何去何從？中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點城市周邊，特別是珠三角、長三角、環(huán)北京地區(qū)，部分城市潛在風(fēng)險也在增加。

還有一些城市隨著市場回暖，銷售加快，供求關(guān)系快速變化，相關(guān)政策沒有及時調(diào)整，房價上漲明顯，投資投機(jī)性購房炒高了房價，積累了風(fēng)險，違背了住房的居住屬性，也影響了自住購房需求。

應(yīng)該警惕的是，房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)失衡，資金過度流入會導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)一步積累。

中國的房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個新的階段，方方面面的條件也在發(fā)生變化。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長王微認(rèn)為，房地產(chǎn)市場條件正在發(fā)生變化，比如金融條件，過去房地產(chǎn)金融相關(guān)制度的形成，跟培育房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展相關(guān)聯(lián)。

比如，房地產(chǎn)預(yù)售制，實際上是給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了很寬松的融資環(huán)境。現(xiàn)在中國金融市場已經(jīng)比較發(fā)達(dá)，在融資環(huán)境越來越寬松的條件下，這樣的住房金融制度跟未來的發(fā)展是不是相適應(yīng)，都是目前面臨的新課題。

房地產(chǎn)信貸利率或走高

房地產(chǎn)市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關(guān)。最近央行全線上調(diào)逆回購中標(biāo)利率10個基點，同日開展的SLF（常備借貸便利）利率也全線上調(diào)，貨幣政策的變化是否會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響？

中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，近期貨幣政策的一系列變化，將會從兩個方面對房地產(chǎn)市場帶來影響。

首先，房地產(chǎn)信貸利率可能走高。央行?幣市場操作利率的上調(diào)會影響銀行資金成本，但是否會進(jìn)一步向存貸款基準(zhǔn)利率傳導(dǎo)需要觀察，也并非一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)加大了銀行市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。

在資金成本提高和外部風(fēng)險加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價格手段來防控風(fēng)險。房地產(chǎn)利率的提高有助于擠掉投資性、投機(jī)性的購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，實行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

其次，房地產(chǎn)市場的資金面將趨緊。在“穩(wěn)健中性”的基調(diào)下，雖然央行尚未調(diào)整基準(zhǔn)利率，但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段，提前釋放收緊信號，引導(dǎo)市場預(yù)期。

目前來看，雖然持續(xù)、大幅度地全面加息尚缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進(jìn)式收緊，已是大概率事件。我國房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，資金是行業(yè)的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產(chǎn)市場資金面帶來較大影響。

去庫存仍然是今年的主題

2017年，堅定不移推進(jìn)三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存，仍將是房地產(chǎn)市場上的主題。我國將繼續(xù)通過鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購房，推進(jìn)棚改貨幣化安置等多途徑化解庫存，鼓勵地方出臺去庫存的有效政策措施。

國土部：城市居民不得到農(nóng)村購買宅基地，不予登記

國土資源部副部長趙龍2月9日回應(yīng)“1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權(quán)登記”時表示，目前情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內(nèi)部的一種分配和集體組織成員內(nèi)部之間的流轉(zhuǎn)，城里人特別是工商資本是不能夠進(jìn)入到農(nóng)村進(jìn)行宅基地的交易和買賣的。

國務(wù)院新聞辦公9日舉行新聞發(fā)布會，在發(fā)布會上，有記者問國土資源部副部長趙龍：有消息說1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權(quán)登記，請問這個政策的背景是什么，會有比較大的阻力嗎？

關(guān)于城鎮(zhèn)居民的宅基地不予發(fā)證，趙龍澄清說，宅基地是農(nóng)民的基本福利制度，它是有特定對象的，它的對象就是農(nóng)村集體組織的成員，所以說城里人是不應(yīng)該得到農(nóng)村宅基地的。為了維護(hù)農(nóng)民的居住條件和居住安全，國家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間的流動。

趙龍表示，不予登記宅基地，是因為國家有規(guī)定，城市居民不得到農(nóng)村購買宅基地，這是有嚴(yán)格要求的。

趙龍介紹，按照法律和登記規(guī)則，城市居民是拿不到合法的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，國家現(xiàn)在也正在推進(jìn)“三項改革”的試點，包括土地征收、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集體組織成員之間或者是能不能在更大范圍之間進(jìn)行流動，正在研究。

“但是最后也需要通過法律的形式把它確定下來?！壁w龍說。

趙龍表示，在目前的情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內(nèi)部的一種分配和集體組織成員內(nèi)部之間的流轉(zhuǎn)，城里人特別是工商資本是不能夠進(jìn)入到農(nóng)村進(jìn)行宅基地的交易和買賣的。

馬光遠(yuǎn)：房貸收緊透露出什么信號？

多家媒體報道，京滬等地房貸政策開始收緊。媒體報道的北京房貸新政的基本內(nèi)容一是提高了基準(zhǔn)利率，房貸利率不低于基準(zhǔn)利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸余額壓力，鼓勵客戶提前還貸，市場上已經(jīng)很難尋覓9折以下的房貸。

對于京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什么現(xiàn)在才收緊。在去年量價齊增，房地產(chǎn)市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產(chǎn)政策風(fēng)聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼的由頭。

首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號絕對不是政策加碼，繼續(xù)對房地產(chǎn)市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經(jīng)濟(jì)的日子仍然不好過，在房地產(chǎn)經(jīng)歷狂熱后必然調(diào)整的情況下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長效機(jī)制的慢慢完善，房價上漲的預(yù)期自然逆轉(zhuǎn)。在3月份之前，房地產(chǎn)處于自然淡季，并沒有出現(xiàn)明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。

但是，在這個時候出臺收緊房貸的政策，也不能完全認(rèn)為和政策信號無關(guān)。盡管在每一次房地產(chǎn)經(jīng)歷一個大的上漲周期之后，為了抑制風(fēng)險，房貸政策都會出現(xiàn)收緊。商業(yè)銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風(fēng)險預(yù)判在提升，另一方面，對未來整個房地產(chǎn)的走勢并不樂觀。取消9折利率優(yōu)惠政策，相當(dāng)于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風(fēng)險的考慮。所以，就金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度而言，2017年整個房貸市場出現(xiàn)2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

2016年是中國房地產(chǎn)信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達(dá)4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14 萬億元，同比增長35%。

大家應(yīng)該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機(jī)性購房已經(jīng)成為主流的情況下，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該及時取消房貸折扣。在現(xiàn)在取消，其實已經(jīng)有點晚。

其次，對于這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應(yīng)該站在2017年中國經(jīng)濟(jì)總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折的大背景下來理解。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，多次提及要防范風(fēng)險，將防風(fēng)險提高至前所未有的高度，特別是杠桿風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險，更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長”讓位于“防風(fēng)險”，提出“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動性基本穩(wěn)定。要在增強(qiáng)匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險?！睆?qiáng)調(diào)防控資產(chǎn)價格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經(jīng)濟(jì)防風(fēng)險的內(nèi)在邏輯的。

對于中國房地產(chǎn)市場的參與者而言，筆者認(rèn)為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產(chǎn)政策非常清楚明白：明確不希望投資投機(jī)性購房拉動房價繼續(xù)上漲，另一方面，也不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)“大落”。政策本身我認(rèn)為是比較溫和的，最大的執(zhí)行方向應(yīng)該是聽任市場自然調(diào)整，釋放風(fēng)險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問題，這不符合2017年“穩(wěn)”的總基調(diào)和大邏輯。

但是，也應(yīng)該看到，中國的貨幣政策受制于中國經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經(jīng)濟(jì)特別是實體經(jīng)濟(jì)自身的復(fù)蘇極為不利；但如果不加息，資本流出和資產(chǎn)價格泡沫的問題都難以解決。

過去多年，中國貨幣政策的最大??題就是“求全責(zé)備”，什么都想要，又不想承擔(dān)負(fù)面的結(jié)果，導(dǎo)致貨幣政策猶豫搖擺，現(xiàn)在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應(yīng)對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當(dāng)外界明確解讀為“加息”之后，又擔(dān)心市場受不了趕快否認(rèn)，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產(chǎn)泡沫的，這樣做風(fēng)險很大，而且難以控制。

房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對呢？關(guān)于房價的走勢，我在最近的文章中已經(jīng)分析，不再贅述。購房者可以做為參考。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過去我更多的分析城市之間的分化，對于企業(yè)之間的分化闡述不多。但我一直在講三個“20%”，20%的開發(fā)商，20%的城市，20%的樓盤。在房價快速上漲的周期結(jié)束之后，開發(fā)商的分化是必然的，20%的開發(fā)商有可能抓住行業(yè)調(diào)整的機(jī)會，完成產(chǎn)業(yè)模式的重塑，重新規(guī)劃行業(yè)的玩法和利潤鏈條，剩下80%的開發(fā)商，一定會在未來的行業(yè)調(diào)整中退出或者死去。

每一次房地產(chǎn)小周期的調(diào)整，都是中國房地產(chǎn)企業(yè)重新做人，反思調(diào)整的機(jī)會，只是，很多開發(fā)商經(jīng)過了過去近20年的超級繁榮之后，已經(jīng)喪失了反思和涅??的能力，抓不住化蝶的機(jī)會。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。

第二篇：二手房買房過程全記錄,一定要收藏

二手房買房過程全記錄，一定要收藏。

作者：阿爾忒彌斯月剛剛拿到鑰匙，中午有點興奮睡不著，把這次買房的經(jīng)歷記錄下來。希望過程對大家有幫助，也希望成為我自己的一個經(jīng)歷記錄。為啥要買房？人生就是經(jīng)歷啊，不經(jīng)歷下買房，裝修的人生是多么的不完整啊。讓我裝會。其主要原因還得是現(xiàn)在貸款利率低，有公積金，有點小錢，老婆想買就買唄。說不定還能升值。反正錢放卡里就是一串?dāng)?shù)字。決定買了，周末休息就各種看房啊，我這人信風(fēng)水，什么政府邊上的不能買，菜市場邊上不要買。pass幾個小區(qū)，再看戶型，進(jìn)門對廁所的不要，屋子不方正不要，西邊套不要。我這個小縣城就剩下一處符合我要求，一個國企開發(fā)的，質(zhì)量挺好，買房全部送車位，太厚道有木有，隔壁小區(qū)一個車位8w塊，容積率1.3，算是不錯了。很喜歡。小區(qū)戶型也好。一會上圖。到售樓處一看，靠，賣的差不多了，就剩下一樓和頂樓了。糾結(jié)了半天，頂樓漏水，一樓蚊子多。算了。不要了。出差時，無意中想到，看看二手房啊，于是翻58，趕集。還真有，不過就一家。這新樓盤，一般買房不超過五年人家不會出手的。賣的肯定急用錢，一看價格還可以。打了個電話一問，可以。139.15平，78w?？?1樓在七樓，東邊套，七上八下，十分喜歡啊。中介提出看房。我打電話給我老婆，然后我老婆跟她姐姐下午就去看了。然后中介讓我老婆簽了個居間合同。只是看，并沒定要買，我老婆就說沒帶身份證，就隨意寫了個名字和電話。就第一個圖。這個居間合同雖然看著沒什么法律效應(yīng)，但是后面還帶來了一點小麻煩。我想買的這個小區(qū)有認(rèn)識的人，我讓打聽到了戶主的聯(lián)系方式，想跟戶主直接交易不經(jīng)過中介，省點中介費。結(jié)果中介知道了，就拿這個合同說事，對戶主也是各種威逼利誘，搞的戶主就擔(dān)心了，人家就想順順利利的賣個房，一個擔(dān)心中介從中搗亂，也怕跟我私人交易的安全性。結(jié)果就只能通過中介了。因為在居間合同上簽過字，還只能在他那辦。這點提醒下，如果抱著想私人交易跳過中介的話，要么不找中介自己能夠聯(lián)系戶主，要么聯(lián)系過中介，居間合同上的信息不要寫本人，可以隨便寫一個陪同人的。最好不要留身份證等信息。給中介感覺就是看看不一定買。不然后面想通過個人買賣，中介就從中搗亂了，中介不會騷擾你，他會騷擾戶主，說私下交易的種種問題，逼得戶主只能選擇通過中介增加安全性。為此我和戶主各付了5000元的中介費。三線小城市誰還不能打聽點人啊，要找賣家很容易，中介費能省就省。其實最好的方式是雙方個人談好價錢費用歸屬，然后呢找個中介擔(dān)保一下就行了，這樣的中介費不需要很多我這個小縣城兩三千就可以了。這樣的話，中介不會幫過戶什么的，什么都需要自己辦。繼續(xù)聊買房過程。定好了，就約了了賣方到中介處驗各種證件及簽購房合同。居間協(xié)議，上面寫的中介費，房價2%，貴不貴！購房合同，一般還得讓賣方跟中介寫一個委托協(xié)議，意思中介有權(quán)買賣賣方的房子的意思。我這小縣城就沒寫這個了。那時候土地證和房產(chǎn)證還是兩證，查證到時候需要注意兩點，一個是該房有沒有被抵押。二個是該房地址是否有戶口，就是原戶主有沒有在這上戶。這些可以自己查，也需要有在合同中寫明。這家是全款買的，不存在抵押，在銀行抵押在房產(chǎn)證上會有注明，如果私人抵押就不知道了。所以能想到的還是在合同上體現(xiàn)清楚比較合適。銀行抵押會有記錄正好到我過戶到時候兩證合一，改為了不動產(chǎn)權(quán)證。也問了，雖然改了，以前兩證仍然有效，不變動不更換原則，所以現(xiàn)在仍持有兩證的沒必要去更換。戶主身份證，這房是寫賣家父親的名字，所以拿的她父親的身份證。有一點要注意，以后所有的錢往來只可打到戶主銀行卡號，不要打給其子女，以免發(fā)生不必要麻煩。還得提到一點，哪怕房產(chǎn)證上只是寫到一個人的名字，也需要對方配偶同意簽字。因為屬于夫妻雙方共有財產(chǎn)。我這邊好像沒有特別追究這個問題。定金，2w塊，等到過戶完畢后，再給戶主打款18萬，湊20w，算是首付。這是第一稿。我不滿意，提出一些要求，下面是定稿。該手印手印，該蓋章蓋章。所有手寫的必須要摁手印，三方，買方，賣方，中介。所有錢的交易走銀行轉(zhuǎn)賬，以免發(fā)生糾紛好查。合同簽完了，中介帶我們?nèi)マk理過戶，過戶需要雙方到場，辦理資料的同時，把首套房證明也給一起辦了。由于中介幫辦，資料可能記的不全。過戶需要雙方身份證，結(jié)婚證，戶口本，購房合同，等原件復(fù)印件，還需要一個銀行的評估報告。根據(jù)評估價格交稅。辦理這些業(yè)務(wù)，中介的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，一般五個工作日的東西，兩三天就給出來了。購房發(fā)票。這個價格應(yīng)該就是銀行的評估價格。下面的過戶費和契稅就是根據(jù)這個價格來算的，這個稅是不用交的。要交的在下面兩張圖片所謂的過戶費，據(jù)說買房過了五年后過戶會省很多。契稅發(fā)票，要收好，后面的好多地方要用到。契稅和過戶費都是賣家給的，五萬多。一般買賣二手房都是默認(rèn)買方給契稅的，這是我們事先談好的結(jié)果。首付讓戶主寫了個收條滾燙的不動產(chǎn)權(quán)證，拿到的時候還是挺激動的。拿到后第一時間，三方見面，把首付18w打給了賣家。然后拿著不動產(chǎn)權(quán)證去辦貸款。公積金28w，商業(yè)29.8w。在中行辦的。老婆認(rèn)識個人，商業(yè)貸款利率打88折，后來我一算也就便宜了兩千多，好歹也是便宜了。商業(yè)貸款要填的資料太多，我就只知道簽名簽名簽名。這里又需要第三方打個房子的評估報告。跟過戶那個不同。中介介紹一個，300元搞定。給了銀行繼續(xù)。由于是二手房，商業(yè)貸款會直接打給對方，公積金會打到自己賬號。資料做完就是等，這時候中介等作用又體現(xiàn)了，各種快。人家公積金一個月批下來，我們一個星期。忘了說貸款需要啥資料了。買賣雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證，契稅發(fā)票，原房產(chǎn)證土地證復(fù)印件，新的不動產(chǎn)權(quán)證，第三方評估報告，收入證明，首套房證明，還得提供雙方的貸款銀行的銀行卡。商業(yè)貸款直接給到賣方，公積金直接給到買房。批下來之后，去政務(wù)中心做抵押。抵押也很簡單。拿著銀行給你的資料，拿上房產(chǎn)證直接去，公積金先辦理抵押，辦完了再是商業(yè)貸款。一個抵押給公積金中心，一個抵押給中國銀行。還不能一起辦，得等公積金等抵押下來后才能再辦商業(yè)等，中介的優(yōu)勢又來了，各種快，本來半個月的東西一個星期全部辦好了。公積金抵押給的東東，商業(yè)貸款又給了一張。拿到這兩張給到銀行。就等著放款吧。星期五給到銀行，星期一放款下來。星期二約好了中介賣家把剩余的手續(xù)走完。見面后，把公積金部分打給了賣家，然后一起到物業(yè)處交接登記。把所有的物業(yè)資料都轉(zhuǎn)到我名下，賣家買家物業(yè)三方簽字做了個說明，說明此房已經(jīng)被過戶到我名下，以便后續(xù)有啥問題。裝修保證金，車位等等均作了更名。原戶主也把鑰匙啊，門禁卡，質(zhì)量保證書，房屋使用手冊等給到了我。跟物業(yè)各種簽字，這個基本跟到開發(fā)區(qū)買房手續(xù)差不多不了拿房交接給原業(yè)主到交接給我物業(yè)交接完后，拿了房產(chǎn)證復(fù)印件和原戶主身份證復(fù)印件到燃?xì)夤?、電力公司、自來水公司做了戶名變更。然后然后，把中介費給了中介就完事了。然后自己到房子里好好看了下，終于屬于自己了，真開心。寫到這里也結(jié)束了，總結(jié)一下：買之前確認(rèn)下想找中介交易還是想個人交易，三線城市可以考慮個人交易，說不定就是朋友的朋友。大城市套路深，還是老實中介。當(dāng)然要找靠譜的。買之前談賣家談好條件要求，并全部在合同里體現(xiàn)。確認(rèn)房子沒被抵押，以及房子沒戶口，有戶口的需約定時間讓戶主牽出去，一樣合同體現(xiàn)。所有金錢往來銀行轉(zhuǎn)賬，不用現(xiàn)金。收條，欠條什么的及時打及時銷毀。手寫簽字要蓋手印。蓋章才生效。中介該利用還得利用，多催催，各辦事部門關(guān)系都鐵的。新婚姻法要注意，哪怕單個戶名的配偶也共同享有該房子財產(chǎn)，必須要合同上簽字。以免糾紛。錢款清了，把該交接的交接，中介比較有經(jīng)驗，讓他一起跟到底。公積金貸款的，多往賬戶打點錢，以免扣款時，公積金還沒到賬戶扣不到錢。沒了。結(jié)束！就是這棟樓，一戶兩梯，右邊是東邊，東邊套7樓就是我家啦。

第三篇：買房需注意十大問題

買房需注意十大問題

購買新建商品房風(fēng)險提示

為有效保障廣大市民在購買新建商品房過程中合法權(quán)益，避免遭受財產(chǎn)損失，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局特別提醒您，請務(wù)必在購房、繳款時提高警惕，并注意以下事項：

1.請仔細(xì)核對查看證件是否齊備：開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房時，必須具備合法要件，并在銷售現(xiàn)場公示，主要有《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《蘭州市商品房預(yù)售許可證》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、商品房共用部位明細(xì)表、商品房預(yù)售方案、商品房預(yù)售合同、各幢房屋銷控表、商品房銷售明碼標(biāo)價公示牌、商品房銷售相關(guān)信息公示牌以及《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》等。

2.請明確樓盤信息慎重繳納定金：明確購房目的，考慮自身支付和承受能力，對擬購房屋的規(guī)劃用途、配套設(shè)施、主體結(jié)構(gòu)、戶型朝向、銷售價格等進(jìn)行全面了解和判斷，不要輕信開發(fā)企業(yè)宣傳資料及銷售人員口頭承諾。同時，購房人應(yīng)明確“定金”是履行購房合同的擔(dān)保，一經(jīng)交付便產(chǎn)生法律效力，請慎重繳納。

3.請確定購房合同是否網(wǎng)簽備案：商品房合同簽訂實行網(wǎng)簽備案制度，即購房人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)登錄蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，共同在線簽約并打印合同，雙方簽字確認(rèn)后方為有效合同。需要注意：對于合同中非格式化內(nèi)容（有下劃線）須由雙方協(xié)商一致后填寫，尤其是補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，請購房人一定認(rèn)真閱讀，明確雙方各自應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。

4.請認(rèn)真查驗預(yù)售許可原件：在購買新建商品房時，應(yīng)當(dāng)查驗項目是否具有《商品房預(yù)售許可證》原件，若項目未取得《商品房預(yù)售許可證》，請購房人不要購買，避免上當(dāng)受騙；若項目已取得《商品房預(yù)售許可證》，可放心購買預(yù)售許可證記載的準(zhǔn)予銷售的房屋。

5.請自覺主動配合資金監(jiān)管：自2016年4月1日起，蘭州市實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，目的是為了防止開發(fā)商將預(yù)收款項挪作他用或圈錢跑路等情況發(fā)生，有效保障購房人合法權(quán)益的重要舉措。新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自核發(fā)預(yù)售許可開始，至辦理不動產(chǎn)首次登記為止。《商品房預(yù)售許可證》已標(biāo)注資金監(jiān)管銀行及開設(shè)賬戶，請購房人核對后主動將需繳納的房款全部存入資金監(jiān)管賬戶。

買賣二手房風(fēng)險提示

為有效凈化房地產(chǎn)交易大廳秩序，保障廣大市民在買賣房屋過程中的合法權(quán)益，即日起，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局將對房地產(chǎn)交易大廳長期存在的“非法中介”進(jìn)行全面清理，并于12月1日起僅為自行成交的買賣雙方提供合同網(wǎng)簽備案及免費協(xié)助服務(wù)業(yè)務(wù)，對所有中介代理的房屋交易，市房管局交易中心將一概不予備案網(wǎng)簽。特別提示廣大市民，請在買賣房屋過程中務(wù)必注意以下事項：

1.請選擇合法經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托代理：在買賣房屋過程中，請選擇證照齊全的合法中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為您提供居間代理服務(wù)，不要委托證照不全的非法中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，凡非法中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理的房屋交易，市房管局交易中心一概不予受理，請購房群眾主動拒絕并遠(yuǎn)離非法中介機(jī)構(gòu)。同時，為便于房管部門對中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，如您已經(jīng)選擇了合法中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為您提供居間代理服務(wù)，請向工作人員如實說明，避免發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛或上當(dāng)受騙。

2.請選擇交易資金監(jiān)管保障權(quán)益：存量房交易資金監(jiān)管能夠起到房屋交易“支付寶”作用，有效保障交易雙方合法權(quán)益和資金安全，資金監(jiān)管過程中不收取任何費用。部分中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人在居間代理過程中會誤導(dǎo)購房人逃避交易資金監(jiān)管，甚至要求買賣雙方將交易資金打入中介指定賬戶，此舉會導(dǎo)致購房人交易資金被挪用、占用等風(fēng)險產(chǎn)生，提醒購房人切勿上當(dāng)，以免造成錢房兩空的后果。

3.請不要購買無產(chǎn)權(quán)證明的房屋：凡未取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》的商品房、經(jīng)適房、保障性住房、集資房、合同房、小產(chǎn)權(quán)房等按照法律規(guī)定一律無法上市交易，私下交易屬違法行為，交易行為不受法律保護(hù)。請謹(jǐn)防中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人打著低價銷售的幌子、可以更名或辦證的承諾等手段蠱惑您購買，提醒您切勿上當(dāng)，以免造成不必要的損失。

4.請仔細(xì)查閱相關(guān)文書慎重簽字：房屋交易對于家庭或個人而言價值不菲，請您在交易前詳查房屋情況，簽字前仔細(xì)查閱各類證件、文書、協(xié)議等；通過中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間代理成交的，請您仔細(xì)閱讀協(xié)議或合同條款，不要聽信經(jīng)紀(jì)人口頭承諾，要明確約定各方責(zé)任和義務(wù)，慎重簽訂各類協(xié)議或合同，避免遭受財產(chǎn)損失。

5.請確定交易合同是否網(wǎng)簽備案：二手房交易實行網(wǎng)簽備案，合法中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均已在房管局指定門店開通在線網(wǎng)簽端口，買賣雙方可在已開通端口的中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在線簽訂《存量房交易合同》；對于自行成交的房屋，買賣雙方可前往蘭州房地產(chǎn)交易大廳便民網(wǎng)簽窗口在線簽訂《存量房交易合同》。

房產(chǎn)中介及經(jīng)紀(jì)人再也不能糊弄老百姓了

11月28日記者從蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站了解到，為了進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)中介代理行為，保障房屋買賣雙方合法權(quán)益，該局作出了相關(guān)事項通知，記者從中提煉出了以下要點：

為工作人員制作工作牌實施掛牌上崗制度

凡經(jīng)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間代理的房屋交易，其產(chǎn)籍測繪、信息核查、網(wǎng)簽、核稅等工作均屬代理范疇，即日起，由中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指派專人代理辦理。市房產(chǎn)局將對中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指派的工作人員制作工作牌（二維碼認(rèn)證），持有工作牌的經(jīng)紀(jì)人可為買賣雙方代辦產(chǎn)籍核查和資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)。為保證此項工作順利進(jìn)行，請各中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)篩選2名優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人，于11月30日前將名單報送至房地產(chǎn)交易中心市場部，內(nèi)容包括：中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、工作人員姓名、身份證號碼、一寸彩色照片、經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證號碼、聯(lián)系方式等。

自行成交房屋的買賣雙方去便民網(wǎng)簽窗口 已開通在線網(wǎng)簽端口的中介機(jī)構(gòu)，必須指定專人負(fù)責(zé)協(xié)助買賣雙方在本機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易合同》；12月1日起，蘭州房地產(chǎn)交易大廳便民網(wǎng)簽窗口僅對自行成交房屋的買賣雙方提供網(wǎng)簽服務(wù)。對任何中介代理的房屋交易，市房管局交易中心窗口將一概不予辦理網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

凡中介代理的房屋交易必須交易資金監(jiān)管

凡經(jīng)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間代理的房屋交易，必須全部進(jìn)行交易資金監(jiān)管，嚴(yán)禁中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)購房人逃避交易資金監(jiān)管，甚至私設(shè)交易資金監(jiān)管賬戶并收取任何交易資金，一經(jīng)查實，吊銷其中介機(jī)構(gòu)備案資格。

違規(guī)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁代理

凡未取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》的商品房、經(jīng)適房、保障性住房、集資房、合同房、小產(chǎn)權(quán)房等一律不得代理，不得發(fā)布廣告，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅查處，情節(jié)嚴(yán)重或拒不改正的將取銷中介機(jī)構(gòu)備案資格。

違法違規(guī)中介及經(jīng)紀(jì)人予以曝光

凡被取銷備案資格的中介機(jī)構(gòu)及被取消代理資格的經(jīng)紀(jì)人，該局將在各大媒體予以曝光，對中介機(jī)構(gòu)在3年內(nèi)不予重新備案，各房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理其代理業(yè)務(wù)。

第四篇：買房時戶口問題

買房過戶須注意三大細(xì)節(jié)

有關(guān)專家特別提醒，置業(yè)者在購買二手房時，需要關(guān)注戶口問題。如果原業(yè)主戶口尚未遷出，購房者的戶口就無法遷入，而買賣結(jié)束后，要辦理相關(guān)手續(xù)就會更加復(fù)雜。

細(xì)節(jié)一：查詢戶籍狀況

在交易之前，置業(yè)者需要到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，當(dāng)?shù)嘏沙鏊约罢畬ν夥?wù)窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會要求戶主本人調(diào)取戶籍材料，這時買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。這個程序最好在交易前完成，一旦遷戶有問題，可以拒絕購買。

細(xì)節(jié)二：核實相關(guān)證件

可以要求賣方出示戶口本，并留存復(fù)印件，以確認(rèn)房子的戶籍狀況。通過審查賣方的戶口本，你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。

細(xì)節(jié)三：明確違約責(zé)任

在簽訂買賣合同時，可以在合同上注明相關(guān)條款，就戶口問題約定付款方式和違約責(zé)任。在簽訂購房合同時，應(yīng)把握兩點：一是付款的時間，買方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款；二是違約責(zé)任的約定，明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

第五篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人?！驹颉?/p>

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)?！撅L(fēng)險】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前 提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困 難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在 司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國家 對經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng) 濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交 付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的 買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦?高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明 的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張 x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng) 濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

否 定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸 其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房

規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團(tuán)購房

此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的 購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國 家或單位對職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應(yīng)的無效或被撤銷。

依 照我國《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄⒌?5條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?17條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！薄⒌?9條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?因 此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動產(chǎn)登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。

“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定

基 于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信?！岸?書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。

3、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng) 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關(guān)系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。

（二）如何認(rèn)定實際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)?過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風(fēng)險如何救濟(jì)

（一）名義購房人反悔

近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉 京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購房手續(xù)中載明的 購房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強(qiáng)的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實際購房人相應(yīng)補(bǔ)償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，一審法院認(rèn)為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán) 墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名 義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險。

當(dāng)借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當(dāng) 借名合同有效時，在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認(rèn)為：依照先前法院對借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認(rèn)為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。