第一篇：2018年樓市巨變?nèi)ト木€(xiàn)城市買(mǎi)房的人醒醒吧

2018年樓市巨變，去三四線(xiàn)城市買(mǎi)房的人醒醒吧！

文丨子木圖丨攝圖不可否認(rèn)，2017年中國(guó)房地產(chǎn)的這輪“強(qiáng)勢(shì)去庫(kù)存”史無(wú)前例。政府去杠桿，百姓加杠桿，移花接木，堪稱(chēng)完美。

本來(lái)三四線(xiàn)城市可以成為中國(guó)安居樂(lè)業(yè)的最后一方凈土，然而今年也跟著一線(xiàn)二線(xiàn)玩起了房?jī)r(jià)游戲。

結(jié)果老大老二發(fā)現(xiàn)情況不妙，提前剎了車(chē)，但他倆卻因?yàn)椤暗妆P(pán)太高”，飄了起來(lái)~ 有些“專(zhuān)家”說(shuō)，三四線(xiàn)房?jī)r(jià)飆漲的邏輯主要在于需求隨著調(diào)控從一線(xiàn)到二線(xiàn)再到三四線(xiàn)的溢出效應(yīng)。

那么今年貧困縣的房?jī)r(jià)翻番又怎么解釋?zhuān)吭僖缫膊豢赡芤绲截毨Эh吧。除非大批的年輕人選擇提前回家養(yǎng)老。三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)飄起來(lái)后，背后接盤(pán)的卻是收入不高，承受風(fēng)險(xiǎn)能力很差的老百姓。

在房產(chǎn)研習(xí)社聽(tīng)了大家的故事之后，感慨頗多，所以子木決定做一期文章，幫助大家看清三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)瘋狂背后的本質(zhì)，在三四線(xiàn)城市置業(yè)有一個(gè)更好的選擇。這里，大家要留意一個(gè)詞，叫做“棚改貨幣化安置”。

以往，政府拆掉棚戶(hù)區(qū)，會(huì)給你換一套安置房，這叫“實(shí)物安置”；而現(xiàn)在，都流行給你一筆補(bǔ)償款，你自個(gè)兒拿去買(mǎi)房吧。貨幣化安置的比例，在一二線(xiàn)城市中大約只有20%，但在三四線(xiàn)城市已高達(dá)80%。至于今年房?jī)r(jià)飆升的典型三線(xiàn)城市蕪湖，“貨幣化安置”的比例是100%！

這筆錢(qián)可不是個(gè)小數(shù)字，那么政府從哪搞到這么多錢(qián)？ 這背后，又有央媽的貢獻(xiàn)。在2014年年底的時(shí)候，央媽大筆一揮，在國(guó)開(kāi)行等金融機(jī)構(gòu)中，搞出了一個(gè)叫PSL的東西來(lái)幫地方政府推進(jìn)棚改。

PSL，中文名應(yīng)該叫“抵押補(bǔ)充貸款”。你別管他名字有多洋氣，實(shí)質(zhì)就是一種期限長(zhǎng)、利率低的貸款。

大家都知道，影響房?jī)r(jià)的短期因素，其實(shí)是貨幣。如今央媽正在不斷收緊貨幣，但是通過(guò)這個(gè)PSL，依然可以給地產(chǎn)市場(chǎng)送錢(qián)。

這錢(qián)有多少？子木查了下，截止 2016 年末，央行PSL 余額為20526 億。記得在當(dāng)初7，8月份，三四線(xiàn)城市漲勢(shì)最猛的時(shí)候，有位粉絲咨詢(xún)我說(shuō)：“保定的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到2萬(wàn)了，再不買(mǎi)可能還會(huì)漲，就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)上車(chē)了！” 我當(dāng)時(shí)送給他一句話(huà)，“保定，作為一個(gè)工業(yè)起家的城市，現(xiàn)在還在環(huán)保大潮中風(fēng)雨搖擺，憑什么支撐這么高的房?jī)r(jià)？憑愛(ài)嗎？”二滿(mǎn)滿(mǎn)的愛(ài)

可能這份愛(ài)，只有三四線(xiàn)城市的人才能真正的體會(huì)到。“棚改貨幣化安置”自啟動(dòng)以來(lái)，仿佛一夜之間很多人都成為了被親戚羨慕的拆遷戶(hù)。但實(shí)際上是，有些三四線(xiàn)城市的拆遷戶(hù)可真笑不出來(lái)。

再拿保定舉例子，保定旁邊有一個(gè)清苑縣（現(xiàn)保定清苑區(qū)），經(jīng)過(guò)這輪大漲后，房?jī)r(jià)從7k飆升到1萬(wàn)左右，但是人均工資水平僅在3000左右。按照100平米的房子算，購(gòu)房成本直接增加了30萬(wàn)，購(gòu)房平均時(shí)長(zhǎng)足足拉升了10年… 是不是貨幣化安置補(bǔ)給的拆遷費(fèi)又送進(jìn)去了？

更令人感慨的是，有的縣城農(nóng)村宅基地不準(zhǔn)建房不準(zhǔn)翻蓋。不想挪窩的老人和換不起房子的中年人只能選擇城中新蓋的商品房，且低樓層買(mǎi)不起，只能去沒(méi)有電梯的高樓層。未來(lái)的生活你可以想象一下。

所以表面看，拆遷完成以后，新房子都有人住了，老城區(qū)和農(nóng)村改建成商業(yè)用地風(fēng)景區(qū)了。城市一派新氣象，人人贊不絕口。

實(shí)際上，原本不打算換房的中老年人也不得已把積蓄搭進(jìn)了房市，空房有了接盤(pán)俠，政府就完成了去庫(kù)存的任務(wù)，業(yè)績(jī)也就做出來(lái)了。

其實(shí)所謂“棚改”，我總結(jié)的話(huà)就是：沒(méi)有需求，我就硬硬給你制造出一些需求出來(lái)，好為市場(chǎng)去庫(kù)存，而去庫(kù)存又是為了趕快固定超發(fā)的貨幣，并且準(zhǔn)備在全球性金融危機(jī)來(lái)臨前消滅掉這些超發(fā)的貨幣。上面冠冕堂皇，下面竭澤而漁。

那么，這份愛(ài)你能受得住嗎？三為何如此瘋狂？ 之前和朋友討論這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，他反駁我說(shuō)：“這輪三四線(xiàn)上漲瘋狂的程度已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期，絕非只有棚改和政府拉升房?jī)r(jià)這么簡(jiǎn)單?！边@話(huà)我同意。

要知道在化學(xué)里面，一個(gè)公式要想快速發(fā)生反應(yīng)，務(wù)必是要加入催化劑的。房產(chǎn)市場(chǎng)同理，三四線(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的催化劑其實(shí)就是所謂的“有錢(qián)人”。

而且這個(gè)“有錢(qián)人”分為兩類(lèi)，一類(lèi)是“真有錢(qián)人”，另一類(lèi)是“真有房人”。

“真有錢(qián)人”不必多說(shuō)。對(duì)于那些人均工資3，4千的三四線(xiàn)城市來(lái)講，手上可以拿出錢(qián)來(lái)買(mǎi)房的人大部分是有些積蓄的小生意老板。

隨著房?jī)r(jià)上漲，這部分人把所有流動(dòng)資金投進(jìn)了樓市，因?yàn)閷?duì)于三四線(xiàn)城市，投資產(chǎn)品少之又少，而且大漲的機(jī)會(huì)更是屈指可數(shù)。所以，話(huà)不多說(shuō)，一頓買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，至于泡不泡沫，反正生意伙伴老王買(mǎi)了。

而“真有房人”，可以用“南京萬(wàn)人搶房事件”說(shuō)明白，而且這里務(wù)必要提一下。（畢竟1.2萬(wàn)人寒風(fēng)中夾著全款買(mǎi)房，這種事情歷史上少見(jiàn)。）有人問(wèn)，咋那么有錢(qián)呢？動(dòng)不動(dòng)就是500～1000萬(wàn)的，而且還是在限貸限購(gòu)的情況下。剛需是不可能掏出這么多錢(qián)的，能出的起這么多錢(qián)的早就付首付買(mǎi)房了，誰(shuí)還會(huì)拖到今天。

這里面就要引入兩個(gè)概念，第一個(gè)概念是有房人士，第二個(gè)概念是住房抵押貸款。

我們知道，從01年開(kāi)始，住房市場(chǎng)開(kāi)始飛速發(fā)展，到17年已經(jīng)歷經(jīng)了16年的時(shí)間，里面有多少人，當(dāng)初只是買(mǎi)1~2套房，有的是為了結(jié)婚用，有的是買(mǎi)了改善房。

但是這些房產(chǎn)，如今價(jià)值都上漲10~15倍，當(dāng)初看起來(lái)如天文數(shù)字的貸款，如今只是毛毛雨，你能想象一個(gè)500萬(wàn)的房子，里面只掛了幾萬(wàn)元的貸款嗎。

那么再引入第二個(gè)概念，住房抵押貸款，這批人看中了新房的套利機(jī)會(huì)，但是手里沒(méi)有現(xiàn)金，怎么辦，火速還清老房子的貸款，然后去銀行做抵押，這個(gè)抵押率是多少呢，6~7成。也就是說(shuō)一個(gè)500萬(wàn)的老房子，能貸出來(lái)300~350萬(wàn)元現(xiàn)金，貸款第一年還只需要付利息，不需要還本金。這樣的房子弄2套去做抵押，那就是600-700萬(wàn)現(xiàn)金！

這個(gè)時(shí)候去搶新房啊，越大越好，越大賺的越多，先押600萬(wàn)現(xiàn)金在銀行卡里，然后去搖號(hào)搶房，500萬(wàn)的房子直接搶?zhuān)灰獡尩?，轉(zhuǎn)手就能賺100~150萬(wàn)，何樂(lè)而不為呢，膽子大一點(diǎn)1000萬(wàn)的房子都敢搶。

其實(shí)，01年到14年買(mǎi)房的人，基本上都有這個(gè)能力玩這一套把戲，換句話(huà)說(shuō)，在手里幾乎沒(méi)有現(xiàn)金的情況下，南京有1套房，就敢去搶300~500萬(wàn)的房子，有2套房，1000萬(wàn)的都敢去搶?zhuān)耆强帐痔装桌堑挠螒?，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利。這就是南京萬(wàn)人全款搶新房的幕后故事。總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)人全款搶房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通過(guò)抵押貸款從銀行套錢(qián)出來(lái)。而這萬(wàn)人里，是首套剛需的不是很少，是幾乎沒(méi)有，大部分都是用父母甚至爺爺奶奶的身份去購(gòu)買(mǎi)的，純粹是炒房。

這個(gè)道理同樣適用于三四線(xiàn)城市。在房?jī)r(jià)上漲的情勢(shì)下，一二線(xiàn)的一部分人用已有的房子去銀行做抵押，然后投機(jī)在市場(chǎng)上購(gòu)進(jìn)新房賣(mài)出套利。只不過(guò)同樣的把戲用錯(cuò)了場(chǎng)景，那么結(jié)果可想而知?，F(xiàn)在是另買(mǎi)新房要一萬(wàn)一平，而且是大套間每間一百平以上，而你的平房老屋只有二十平，每平補(bǔ)你八千元，你還得負(fù)債八十多萬(wàn)才能有個(gè)住的地方，你說(shuō)你一個(gè)中老年人，月入四千，掏完棺材本還得欠人家?guī)资f(wàn)，這還怎么生活？3.一定要明白“不賺最后一個(gè)銅板”的道理。在這些城市房子比較多的朋友，不妨在高位拋出一兩套，去一二線(xiàn)城市上車(chē)。相信后者的增值潛力，大概率會(huì)超過(guò)前者。5.如果你所處的三四線(xiàn)城市或者縣城還沒(méi)有開(kāi)始漲價(jià)，是剛需的話(huà)就盡快上車(chē)吧，畢竟結(jié)婚娶媳婦兒，房子是基礎(chǔ)。6.至于還想在這些三四線(xiàn)城市搞房產(chǎn)投資的朋友，省省吧，不妨把錢(qián)放進(jìn)一二線(xiàn)，給中國(guó)百姓安居樂(lè)業(yè)最后的凈土留個(gè)機(jī)會(huì)吧。普通人如何快速賺到100萬(wàn)？

第二篇：三四線(xiàn)城市青年調(diào)查報(bào)告

《南方都市報(bào) 創(chuàng)富志周刊》三四線(xiàn)新興城市“Y一代”

消費(fèi)調(diào)查

“Y一代”———最早出自美國(guó)作家布魯斯〃圖根和卡羅琳〃馬丁共同撰寫(xiě)的《管理Y一代》一書(shū)，指的是繼出生于1965-1979年的“X一代”之后、在1980-1995年出生的這一代人。盡管美國(guó)埃默里大學(xué)英語(yǔ)教授馬克〃鮑爾萊因曾指責(zé)這代人是“最愚蠢的一代”，但不可否認(rèn)的是，這群在鮑爾萊因筆下“被數(shù)碼時(shí)代各類(lèi)娛樂(lè)工具所淹沒(méi)，整天沉溺于幼稚膚淺的東西，而對(duì)歷史、公民義務(wù)、國(guó)際事務(wù)和美術(shù)等成人世界所需的智慧一無(wú)所知”的年輕人正成為今天社會(huì)中消費(fèi)、投資和價(jià)值創(chuàng)造的主體。

“新興市場(chǎng)”———本是國(guó)際投資銀行為那些“欠發(fā)達(dá)地區(qū)國(guó)家”取的漂亮名字，但在中國(guó)，伴隨著大規(guī)劃城市化浪潮、社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力提升，三四線(xiàn)城市(注)正展示出巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。

而在這兩個(gè)概念的交集處，正是一個(gè)最令人不可忽視且充滿(mǎn)好奇的群體。他們不同于生活在一二線(xiàn)城市中、同鮑爾萊因筆下的美國(guó)青年毫無(wú)二致的典型“Y一代”們，又和同樣生活在三四線(xiàn)城市中的60后、70后們有著明顯的區(qū)隔。更重要的是，兩億人的龐大規(guī)模決定了他們的一言一行、所思所想都將在很大程度上影響著企業(yè)未來(lái)做生意的方式。

兩億“中堅(jiān)力量”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)“Y一代”的人口總數(shù)超過(guò)3億，其中三分之二生活在三四線(xiàn)城市及五線(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。當(dāng)我們真正走近這個(gè)龐大的群體，對(duì)遍布中國(guó)不同地域的8個(gè)三四線(xiàn)城市(汕頭、惠州、長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、烏海、營(yíng)口、晉城)共17位“Y一代”的消費(fèi)及生活觀(guān)念進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們一個(gè)最大的共同特點(diǎn)便是，這些生活在三四線(xiàn)城市的“Y一代”都有著提升生活品質(zhì)的迫切愿望，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)讓他們堅(jiān)信明天會(huì)更好，但同時(shí)他們又對(duì)自己現(xiàn)有的生活表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)臐M(mǎn)足和保守，不愿再為物質(zhì)上的追求而承受太大的壓力與付出。正是這兩者間的矛盾，構(gòu)成了他們獨(dú)特的消費(fèi)觀(guān)和生活態(tài)度。

從年齡上看，大多數(shù)90后的“Y一代”尚屬高中或大學(xué)在校生，除父母提供的生活費(fèi)和兼職打工收入外，沒(méi)有其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源，但每月800-1200元的可支配資金足以滿(mǎn)足他們?cè)谌木€(xiàn)城市中的基本開(kāi)銷(xiāo)。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的普及，他們所掌握的有關(guān)服裝、日用消費(fèi)品、電子消費(fèi)品等的品牌知識(shí)和收集這類(lèi)知識(shí)的技巧與能力并不遜于一二線(xiàn)城市中同齡人的平均水平，但由于購(gòu)買(mǎi)渠道的限制，大多數(shù)人最終仍會(huì)選擇身邊實(shí)體店內(nèi)觸手可及的品牌或非品牌產(chǎn)品，同時(shí)也不乏一些敢于嘗新者會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為，以獲得在當(dāng)?shù)責(zé)o法買(mǎi)到的品牌產(chǎn)品。

與他們相比，已踏入社會(huì)的80后們手頭顯然“闊綽”不少，通常可支配資金在2000-5000元不等，因而也更有可能追求相對(duì)高端的品牌產(chǎn)品以及進(jìn)行網(wǎng)購(gòu)嘗試。從我們的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，80后選擇網(wǎng)購(gòu)的人數(shù)和次數(shù)明顯高于90后的“Y一代”們，而他們網(wǎng)購(gòu)的目的也從單純地獲得在當(dāng)?shù)責(zé)o法買(mǎi)到的品牌轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)、性能、品質(zhì)等方面的追求。但同時(shí)，隨著80后們年齡漸長(zhǎng)，買(mǎi)房、購(gòu)車(chē)等大件消費(fèi)也開(kāi)始被提上日程，這一方面限制了80后們?cè)谄渌奉?lèi)領(lǐng)域的消費(fèi)。

從職業(yè)來(lái)看，在三四線(xiàn)城市中任職公務(wù)員或國(guó)企員工的80后們比其他同齡人對(duì)自己目前的生活更為滿(mǎn)足，這類(lèi)職業(yè)所給予他們的穩(wěn)定而可觀(guān)的收入，以及他們享有的某些特定的權(quán)利甚至讓他們的生活成為同齡人心目中“最想要的生活”。而對(duì)于其他80后們來(lái)說(shuō)，則更渴望改變現(xiàn)狀，或轉(zhuǎn)而成為公務(wù)員、國(guó)企員工，或去一二線(xiàn)城市闖蕩。但正如我們的調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的，這些人對(duì)一二線(xiàn)城市的看法也正在由無(wú)限憧憬轉(zhuǎn)向又向往又害怕。他們擔(dān)心一二線(xiàn)城市中高昂的生活成本和巨大的工作壓力，也越來(lái)越重視三四線(xiàn)城市所帶給他們的出行便利與人際關(guān)系的親密。

“北上廣深”逃兵

伴隨2010年初，電視劇《蝸居》的熱播和《河南商報(bào)》一則專(zhuān)門(mén)針對(duì)一線(xiàn)城市白領(lǐng)所作的“逃離北上廣深”調(diào)研報(bào)告的發(fā)布，不少曾在一二線(xiàn)城市中接受過(guò)高等教育的80后精英們也開(kāi)始向三四線(xiàn)城市回流，在我們的調(diào)查中就不乏他們的身影。

而將這一群體從三四線(xiàn)城市“Y一代”中獨(dú)立出來(lái)，不僅是因?yàn)樗麄儶?dú)特的教育背景使得他們更容易在三四線(xiàn)城市中找到一份穩(wěn)定且收入可觀(guān)的工作，從而成為當(dāng)?shù)匾恢碌南M(fèi)主力，更重要的是，這部分有著更高學(xué)歷背景和一二線(xiàn)城市生活經(jīng)歷的人的消費(fèi)心理具

有更強(qiáng)的自主性，也更樂(lè)于接受新鮮事物，并將使用體驗(yàn)分享給周?chē)渌恕?/p>

與一直生活在三四線(xiàn)城市中，對(duì)大城市生活“又愛(ài)又怕”的80后、90后們相比，這些從“北上廣深”叛逃回來(lái)的精英們對(duì)這兩種不同的生活方式的好處和壞處有著更深切的體會(huì)，并已經(jīng)作出了自己的選擇。但即便是這樣，他們的內(nèi)心仍不乏矛盾之處：一方面，他們慶幸自己從過(guò)去的“高壓”生活中解脫出來(lái)，回到安穩(wěn)、平靜、人際關(guān)系也更為簡(jiǎn)單熟悉的三四線(xiàn)城市中，但另一方面，又掛念著一二線(xiàn)城市更為完善成熟的生活配套設(shè)施，并沒(méi)有完全放棄重新回到那里生活的念頭。與身邊的同齡人相比，他們具有更強(qiáng)的消費(fèi)能力，更喜歡自己拿主意，而不是聽(tīng)從銷(xiāo)售人員的推薦介紹，他們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)更加依賴(lài)，且這種依賴(lài)更多是源自情感，而非獲取信息的需求。

這些“北上廣深”的逃兵，在周?chē)搜壑?，更可能成為“時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)”或“意見(jiàn)領(lǐng)袖”。在調(diào)查中，不止一位受訪(fǎng)者向我們表示，自己心目中的時(shí)尚“潮人”曾有過(guò)在大城市里生活的經(jīng)歷，他們的穿著、使用的手機(jī)、M P3的款式都讓人感到無(wú)比“新鮮”，他們的生活也因此成為僅次于公務(wù)員而令大多數(shù)三四線(xiàn)城市中的“Y一代”所渴望的生活。

新市場(chǎng)，新玩法

與這些新興市場(chǎng)中的“Y一代”一樣，那些早就開(kāi)始關(guān)注這股處在快速崛起的新興市場(chǎng)中的新興消費(fèi)力量、卻一直躊躇不前的企業(yè)家和創(chuàng)業(yè)者們也同樣懷揣著矛盾心理。但正如我們?cè)谡{(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的，在他們看似復(fù)雜而多樣的消費(fèi)偏好之下有著一種共通的矛盾心理，這為企業(yè)重新建立從品牌建設(shè)到渠道策略，再到溝通方式的一整套新的“游戲規(guī)則”提供了基本參考。

對(duì)于這部分獨(dú)特的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，企業(yè)首先要制定有針對(duì)性的品牌定位。簡(jiǎn)單地復(fù)制移植一二線(xiàn)城市的品牌，直接把門(mén)店開(kāi)到那里去，并不是占據(jù)這一消費(fèi)群體的辦法，也極易引起“水土不服”。新興市場(chǎng)“Y一代”們高度趨同的矛盾心理，要求企業(yè)必須在他們中的大多數(shù)能夠消費(fèi)得起的范圍之內(nèi)，為他們營(yíng)造盡可能“現(xiàn)代”、“都市化”、“超值”的購(gòu)物體驗(yàn)。這也正是大批“山寨版”星巴克、王品臺(tái)塑得以在三四線(xiàn)城市中立足的主要原因。

其次，要讓品牌融入他們的日常生活。與他們的叔父輩相比，新興市場(chǎng)的“Y一代”們明顯更為品牌效應(yīng)所吸引?；ヂ?lián)網(wǎng)的普及首先為企業(yè)提供了一種進(jìn)入他們生活，并在他們心中構(gòu)筑自己的品牌形象的機(jī)會(huì)。但同時(shí)，與一二線(xiàn)城市相比，三四線(xiàn)城市中習(xí)慣網(wǎng)購(gòu)的“Y一代”仍占少數(shù)，因此，這些地區(qū)的實(shí)體終端便肩負(fù)著更重要的將“消費(fèi)者”變成“購(gòu)買(mǎi)者”的任務(wù)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這意味著實(shí)體門(mén)店的大小、選址、設(shè)計(jì)、產(chǎn)品陳列，甚至可能會(huì)迅速改變當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)格局。第三，與“Y一代”共同成長(zhǎng)。這幾乎是所有想搶先占領(lǐng)這群消費(fèi)者的企業(yè)共同的目標(biāo)，而時(shí)間不僅意味著更早地得到更為豐厚的利潤(rùn)，也同樣幫他們積累著寶貴的“隱性知識(shí)”。麥肯錫的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前，中國(guó)一二線(xiàn)城市已開(kāi)始出現(xiàn)西方常見(jiàn)的兩極分化的消費(fèi)模式，即純粹以?xún)r(jià)格取勝的必需品和擁有品牌溢價(jià)的高端產(chǎn)品的分離。

這同樣也將成為三四線(xiàn)城市的未來(lái)趨勢(shì)，而如何與必將成為未來(lái)消費(fèi)主流的“Y一代”建立起牢固的情感紐帶就成了企業(yè)現(xiàn)在真正需要爭(zhēng)分奪秒去做的事。

注：參考了多方專(zhuān)家的意見(jiàn)和多個(gè)維度的比照，本次調(diào)研中的三四線(xiàn)城市涵蓋了除北京、上海、香港、重慶、廣州、天津、成都、西安、武漢、南京等一二線(xiàn)城市之外的其他省會(huì)城市與地級(jí)市。

第三篇：三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

1、城市實(shí)力明顯增強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)總體向好

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，三四線(xiàn)城市在城市規(guī)模實(shí)力、城市建設(shè)程度、居民收入和生活水平等方面都表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，城市實(shí)力總體增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)方面，2009年三四線(xiàn)城市GDP、人均GDP均值較2005年上漲87.20%和83.66%；城市建設(shè)方面，三四線(xiàn)城市基本條件方面與一二線(xiàn)城市差距相對(duì)較小，僅在重大設(shè)施、高等教育等提升城市等級(jí)的發(fā)展要素方面存在一定差距；居民生活水平方面，2009年三四線(xiàn)城市人均年末存款余額和可支配收入也分別較2005年上漲78%和66%。

隨著宏觀(guān)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)正在向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，盡管三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)規(guī)模仍然與一二線(xiàn)城市存在一定差距，但三四線(xiàn)城市多項(xiàng)指標(biāo)已明顯超越35大中城市，如固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率等。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度方面，三四線(xiàn)城市體現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的勢(shì)頭。

另外，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展表現(xiàn)在整體上是良性的。一方面，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并未脫離整體市場(chǎng)和所在城市的發(fā)展水平，基本與當(dāng)?shù)氐男枨髮哟伪３謪f(xié)調(diào)增長(zhǎng)；另一方面，地方政府在財(cái)政收支方面整體上并未表現(xiàn)出對(duì)土地市場(chǎng)過(guò)度依賴(lài)的現(xiàn)象，近年來(lái)土地出讓面積也基本保持穩(wěn)定。

總體而言，隨著三四線(xiàn)城市綜合實(shí)力的全面提升，我國(guó)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以基本健康的發(fā)展路徑快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好。因此，隨著投資的進(jìn)入，市場(chǎng)的啟動(dòng)和成長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)500萬(wàn)平米的三四線(xiàn)城市預(yù)計(jì)將達(dá)30座，房地產(chǎn)投資額超過(guò)200億元的也將達(dá)到30座?？梢?jiàn)，其中實(shí)力較強(qiáng)的城市逐漸可與一二線(xiàn)城市相提并論。而商品房均價(jià)超過(guò)4000元每平米的城市也將達(dá)到50座左右，在房?jī)r(jià)上將逐漸看齊。當(dāng)然，房?jī)r(jià)緊跟大城市在一些城市會(huì)體現(xiàn)得特別明顯（如相對(duì)成熟型城市），但大部分三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)與一二線(xiàn)城市還是會(huì)存在巨大差距。

2、市場(chǎng)類(lèi)型各不相同，發(fā)展格局表現(xiàn)迥異

三四線(xiàn)城市發(fā)展的一大特點(diǎn)是多樣化，既包括城市本身的多樣化，也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡的多樣化。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，需要同時(shí)考慮市場(chǎng)的規(guī)模、價(jià)格和增長(zhǎng)水平，以制定合適的投資策略。

通過(guò)對(duì)前文分類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?，特別是按規(guī)模分類(lèi)和按價(jià)格及漲幅分類(lèi)的分析，我們可以勾勒出多種典型的城市房地產(chǎn)發(fā)展格局：

市場(chǎng)規(guī)模大，規(guī)模增速中等較穩(wěn)定，均價(jià)中等或較高，價(jià)格增速穩(wěn)定。這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展多取決于其自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的發(fā)展勢(shì)頭，總體排位較高。典型城市如煙臺(tái)、東莞等。投資者在充分考慮了競(jìng)爭(zhēng)者的情況下可以?xún)?yōu)先選擇此類(lèi)城市。

市場(chǎng)規(guī)模較大，規(guī)模增長(zhǎng)中等，價(jià)格適中，價(jià)格增速亦適中。這類(lèi)城市的發(fā)展格局與前者較為相似，但實(shí)力稍遜一籌，排位略為靠后。典型城市如唐山、泉州、蕪湖、鎮(zhèn)江、大慶、呼倫貝爾等。這類(lèi)城市也是投資者不錯(cuò)的選擇，可考慮搶先布局。

市場(chǎng)規(guī)模適中或較小，增長(zhǎng)較快，價(jià)格較低，價(jià)格增速較快。這類(lèi)城市發(fā)展勢(shì)頭較好或外部條件適宜，因此整體市場(chǎng)繁榮，但這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還需要進(jìn)一步的支撐，對(duì)外界條件較為敏感。這類(lèi)城市排位高低分布廣泛，典型城市如邯鄲、盤(pán)錦、寶雞、牡丹江、淮南、日照、池州等。

市場(chǎng)規(guī)模小，規(guī)模增速不確定，價(jià)格低，價(jià)格增速不確定。這類(lèi)城市自身實(shí)力相對(duì)較弱，外部條件也不夠好，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，總體排位比較靠后。

3、發(fā)展階段參差不一，驅(qū)動(dòng)因素強(qiáng)弱有別

通過(guò)深入分析三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展情況，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，而各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素也各有特點(diǎn)。

根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模以及發(fā)展速度的不同，目前我國(guó)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分布在四個(gè)不同的發(fā)展階段。

處于萌芽階段的城市大多為經(jīng)濟(jì)規(guī)模小、城市建設(shè)水平低的中西部城市，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，發(fā)展速度也低于全部三四線(xiàn)城市平均水平；處于發(fā)展啟動(dòng)階段的城市主要是中西部已表現(xiàn)出較好發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，這些城市盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模還相對(duì)較小，但近年來(lái)已表現(xiàn)出持續(xù)高于全部三四線(xiàn)城市平均水平的發(fā)展速度；處于快速增長(zhǎng)階段的城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均已具備一定的規(guī)模，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持較快的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力正在以極高的速度顯現(xiàn)；而處于相對(duì)成熟階段的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，其發(fā)展速度已進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的階段，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。

總體而言，對(duì)于處于不同發(fā)展階段的城市，各自的投資策略是相對(duì)明確的，投資者可以考慮依次分別作出擱置、觀(guān)察、重點(diǎn)進(jìn)入、審慎進(jìn)入等策略。

根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素的不同，其房地產(chǎn)投資和進(jìn)入策略也有明顯區(qū)別。對(duì)于需求導(dǎo)向型城市，如果它還處于市場(chǎng)發(fā)展的較低階段，則該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是較低的，可以進(jìn)行先期分析，充分研究，以期大舉進(jìn)入。如果它已經(jīng)處于發(fā)展的后階段，也具有較小的風(fēng)險(xiǎn)和中等的機(jī)會(huì)，也可以審慎進(jìn)入。

對(duì)于資源導(dǎo)向型城市而言，各方面條件都較為完備，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的景氣而景氣，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)同樣較小，而且可長(zhǎng)期看好。

對(duì)于投資導(dǎo)向型城市則要進(jìn)行充分分析，論證其發(fā)展是否有了足夠支撐，其規(guī)模是否過(guò)小，要注意其投資風(fēng)險(xiǎn)。有足夠支撐的城市則可認(rèn)為是較為成熟的市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，機(jī)會(huì)較大。

均衡導(dǎo)向型是另一類(lèi)城市，各方面水平比較平均，這類(lèi)城市同樣也屬于較小風(fēng)險(xiǎn)和中等機(jī)會(huì)的類(lèi)型，值得投資者關(guān)注。

三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1、一二三四城市梯次遞進(jìn)，房產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模仍將不斷擴(kuò)大

經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已初具規(guī)模，諸如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積等均呈逐年遞增之勢(shì)。

一二線(xiàn)城市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平一直位列前茅。但隨著市場(chǎng)空間的持續(xù)調(diào)整開(kāi)發(fā)，一二線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，開(kāi)發(fā)成本日益提高，一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展開(kāi)始面臨著各種問(wèn)題和考驗(yàn)。一方面，隨著城市化進(jìn)程的加速進(jìn)行，一二線(xiàn)城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)條件，優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，吸引眾多人才涌入，人口快速膨脹，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，而一二線(xiàn)城市資源特別是土地的稀缺性使這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。另一方面，由于一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的逐年高企，使房地產(chǎn)商品的最基本屬性即居住性需求被投資、投機(jī)需求所替代。在屬性被嚴(yán)重扭曲、房?jī)r(jià)高企不下的情況下，引發(fā)了一場(chǎng)針對(duì)一二線(xiàn)城市所謂“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控風(fēng)暴。調(diào)控政策的持續(xù)進(jìn)行和市場(chǎng)的不溫不火，進(jìn)一步壓縮了一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者開(kāi)始逐步往三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

三四線(xiàn)城市作為我國(guó)城市體系中重要的組成部分，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平上，相對(duì)于一二線(xiàn)城市仍處于較低的發(fā)展階段。但近些年，在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活水平逐年提高的環(huán)境下，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平已有大幅提高。通過(guò)上文對(duì)三四線(xiàn)城市環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需等分析可以看出，三四線(xiàn)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)表明，三四線(xiàn)城市無(wú)論在房地產(chǎn)供需層面，還是在城市建設(shè)和投入方面都出現(xiàn)了很大的改觀(guān)，這為將來(lái)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況和政策環(huán)境來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種新變化：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重心已經(jīng)從一二線(xiàn)城市逐漸向新興的三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，各種資源開(kāi)始流入三四線(xiàn)城市。在當(dāng)前一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，三四線(xiàn)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將會(huì)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模也將會(huì)在三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)大的助推下持續(xù)擴(kuò)大。

2、東部城市優(yōu)勢(shì)日趨明顯，產(chǎn)業(yè)輻射驅(qū)動(dòng)作用促進(jìn)城市發(fā)展

東部區(qū)域三四線(xiàn)城市大多位于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，受到我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的輻射效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)圈一二線(xiàn)核心城市的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)、城市快速發(fā)展，城市優(yōu)勢(shì)明顯，在城市規(guī)模實(shí)力、城市建設(shè)程度、居民收入和生活水平等方面優(yōu)勢(shì)明顯，東部地區(qū)三大主要片區(qū)：以長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圏為核心的江蘇省和浙江省、以珠三角為核心的廣東省和福建省以及倚靠京津唐環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的河北省、山東省在GDP、固定資產(chǎn)投資額、醫(yī)療、教育、重大設(shè)施等多指標(biāo)領(lǐng)跑全部三四線(xiàn)城市。

東部區(qū)域城市的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)異常突出，東部區(qū)域人均GDP為31346.84元，遙遙領(lǐng)先于全國(guó)其他區(qū)域。另外，東部區(qū)域城市規(guī)模和實(shí)力指標(biāo)、重大設(shè)施建設(shè)、市區(qū)固定資產(chǎn)投資額、高等教育評(píng)價(jià)均占據(jù)首位。且東部區(qū)域城市美譽(yù)度也較高，多個(gè)城市在國(guó)內(nèi)具有較好的知名度及較高的社會(huì)認(rèn)可度。

而基于良好的城市基礎(chǔ)，東部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。東部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先，2009年商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)500萬(wàn)平方米的城市均來(lái)自東部地區(qū)，而商品房銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)5000元/ m2的城市也全部為東部城市。此外，東部城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平也連續(xù)五年位居全國(guó)首位。東部城市在此次房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯恐幸脖憩F(xiàn)搶眼，東部城市共占據(jù)百?gòu)?qiáng)榜近半席位，強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先榜單。

一方面，城市的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；另一方面，隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生輻射驅(qū)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行促進(jìn)城市發(fā)展。這種輻射驅(qū)動(dòng)效應(yīng)體現(xiàn)在：房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2009年?yáng)|部三四線(xiàn)城市第三產(chǎn)業(yè)占比為36.94%，高于中西部地區(qū)三四線(xiàn)城市。通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力最終體現(xiàn)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展方面；另外，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)城市建設(shè)、改善城市面貌，促使城市等級(jí)全面提升。

東部城市在經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的全面領(lǐng)先也正是這種房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展良性互動(dòng)的體現(xiàn)。

3、城市發(fā)展進(jìn)程不斷加快，三四線(xiàn)潛力城市將漸成市場(chǎng)引擎

在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的情況下，三四線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程不斷加快，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“供需兩旺、量?jī)r(jià)齊升”的特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要宏觀(guān)變量之一GDP與房地產(chǎn)銷(xiāo)售量及銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系：當(dāng)GDP同比處于上升階段時(shí)，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于量?jī)r(jià)上升期。2009年全部三四線(xiàn)城市GDP均值達(dá)到827.94億元，同比增長(zhǎng)10.55%。GDP保持回升走勢(shì)將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)三四線(xiàn)城市規(guī)模發(fā)展、住房擴(kuò)大、房地產(chǎn)投資增加，人均可支配收入的提升，使人們購(gòu)房和投資的能力也將隨之增加。城鎮(zhèn)人口的比重將不斷提高，城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增加，將刺激三四線(xiàn)城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢(shì)。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益顯現(xiàn)出較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，高鐵、機(jī)場(chǎng)、港口等重大設(shè)施以及星級(jí)酒店數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)，與一二線(xiàn)城市平均水平差距逐漸縮小。從高鐵、機(jī)場(chǎng)、港口等重大設(shè)施來(lái)看，三四線(xiàn)城市的重大設(shè)施得分均值為1.51（35大中城市平均為7）；星級(jí)酒店數(shù)量全部三四線(xiàn)城市平均水平達(dá)到近32家（35大中城市水平為135）。城市硬件的發(fā)展有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，持續(xù)增長(zhǎng)交通節(jié)點(diǎn)城市的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。

2009年，在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售加快等積極因素的帶動(dòng)下，全部三四線(xiàn)城市固定資產(chǎn)投資均值為522.66億元，同比增長(zhǎng)35.45%，增幅比去年同期上升7.24個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均值為60.41億元，同比增長(zhǎng)23.19%。商品房銷(xiāo)售面積為9523.49萬(wàn)平方米，商品住宅銷(xiāo)售面積8731.63萬(wàn)平方米，均值分別為228.96萬(wàn)平方米,179.113萬(wàn)平方米。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較去年大幅增加，中、西部地區(qū)增幅高于東部地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍主要集中在住宅。由于三四線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，加上購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間值得期待。另外，由于目前一二線(xiàn)城市的普遍限購(gòu)、限價(jià)，使得三四線(xiàn)城市樓市似乎迎來(lái)了前所未有的投資“春天”，房地產(chǎn)商和社會(huì)資金正迅速?gòu)囊欢€(xiàn)城市擠出，向政策相對(duì)寬松的三四線(xiàn)城市集結(jié)。在此背景下，三四線(xiàn)城市商品房供給、需求、價(jià)格仍將保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)。三四線(xiàn)城市將為我國(guó)房地市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮更大作用。

第四篇：三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣

三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣

一、客戶(hù)篇

小城市的客戶(hù)構(gòu)成比較簡(jiǎn)單，主要分五類(lèi)：

1、公務(wù)員與事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；

2、私營(yíng)企業(yè)主；

3、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當(dāng)?shù)刂е云髽I(yè)的干部職工；

4、外地經(jīng)商、務(wù)工人員；他們選擇在家鄉(xiāng)買(mǎi)房置業(yè)，或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時(shí)的落腳點(diǎn)；

5、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。

二、產(chǎn)品篇

1、從建筑形態(tài)看，小城市的住宅項(xiàng)目仍以多層板樓最受歡迎；

2、占有稀缺資源的別墅、類(lèi)別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品；

3、近年來(lái)隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購(gòu)房者開(kāi)始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多小城市基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過(guò)度的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場(chǎng)的主流。

4、從戶(hù)型來(lái)看，小城市戶(hù)型的需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對(duì)主流向中小三室和兩居室過(guò)度；二居室的戶(hù)型一般在80-100㎡左右，三室戶(hù)型面積則在110-130㎡左右。產(chǎn)品是決定小城市項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，入市前，必須深入研究市場(chǎng)的需求特征，以迎合市場(chǎng)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。

三、操盤(pán)篇

1、辨清該城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、樓市發(fā)展階段以及自身地塊稟賦，先給自己的項(xiàng)目定出一個(gè)最適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)角色，不同的整體定位絕對(duì)是不同的操盤(pán)手法；總共四種類(lèi)型，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者、市場(chǎng)跟隨者和市場(chǎng)利基者；

2、不做第一，就做唯一。小城市不大，務(wù)必要找出自己項(xiàng)目中獨(dú)一無(wú)二或最稀缺的資源，例如教育社區(qū)、溫泉社區(qū)、公園社區(qū)等；通常，我們?cè)诟鱾€(gè)小城市做項(xiàng)目，基本都是以“第一人居社區(qū)”、“第一大盤(pán)”等概念高調(diào)入市；

3、眼見(jiàn)為實(shí)和身臨其境才是最高的營(yíng)銷(xiāo)境界和操盤(pán)思路；小城市不大認(rèn)期房，最好用現(xiàn)房說(shuō)話(huà)，在前期良好的工地環(huán)境、熱火朝天的施工現(xiàn)場(chǎng)和一定的工程進(jìn)度對(duì)于客戶(hù)的吸引、掌控、穩(wěn)定起著決定性作用；最理想的情況，就是在部分工程進(jìn)度達(dá)到3層甚至封頂?shù)臅r(shí)候再開(kāi)盤(pán)；同時(shí)，樓盤(pán)工程進(jìn)度也是宣傳的重點(diǎn)內(nèi)容；

4、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，事半功倍；在一個(gè)小城市里能夠舉辦幾場(chǎng)數(shù)百人、上千人的活動(dòng)，那是非常震撼人心的，尤其是認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)等現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售等活動(dòng)，越熱鬧越能煽動(dòng)眾人的情緒，房子賣(mài)得越好、越貴；開(kāi)盤(pán)前一定要準(zhǔn)備多套價(jià)格表，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)換；

5、價(jià)格策略要謹(jǐn)慎；不要去觸碰消費(fèi)者的心理上限，低開(kāi)高走絕對(duì)是最安全的定價(jià)策略；同時(shí)，小城市里關(guān)系客戶(hù)非常多，盡可能在定價(jià)上預(yù)留出讓利空間；

6、一定要高度重視人際傳播與客帶客；越是小城市，口碑效應(yīng)越顯著，一定要主動(dòng)去制造好的口碑，充分利用小城市里人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，利用人際傳播原理為項(xiàng)目爭(zhēng)取有利條件，把樓盤(pán)的信息通過(guò)政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，比如拿著建筑方案往各政府部門(mén)跑，請(qǐng)他們提意見(jiàn)，最好是發(fā)展出一批“意見(jiàn)領(lǐng)袖”；再比如決不可忽視的“親朋購(gòu)房的扎堆現(xiàn)象”；

7、媒介策略求實(shí)效；大城市里的地產(chǎn)推廣核心媒體——報(bào)紙到了小城市里基本無(wú)用武之地，徹底成了從屬性和品牌性媒介；派單（到當(dāng)?shù)刈詈玫馁?gòu)物場(chǎng)所、中午放學(xué)時(shí)學(xué)校的門(mén)前、趕集的集市）、宣傳車(chē)（跑的時(shí)候帶上兩個(gè)派單員，捎帶派單）、過(guò)街條幅、視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)的戶(hù)外是最行之有效的信息傳播途徑，其他如電視臺(tái)字幕、區(qū)間路線(xiàn)的車(chē)身、短信等也是必不可少的補(bǔ)充型媒介；

8、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，制造轟動(dòng)性的全方位立體營(yíng)銷(xiāo)效果；典型操作手法就是選擇某一周期，用飽和傳播的方式將項(xiàng)目的廣告鋪滿(mǎn)那個(gè)小城；

9、廣告創(chuàng)意和形式要尊重當(dāng)?shù)厝说膶徝懒?xí)性和接受能力，不能犯忌；

10、操作小城項(xiàng)目必須密切關(guān)注土地招拍掛行情，適時(shí)將地價(jià)與我們的售價(jià)掛鉤；若得到諸如將有大盤(pán)入市等不利的消息，更要及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。

11、重視現(xiàn)場(chǎng)包裝，現(xiàn)場(chǎng)是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和促進(jìn)成交的關(guān)鍵所在；

12、充分利用小城市的商業(yè)場(chǎng)所；例如在當(dāng)?shù)刂饕纳虉?chǎng)設(shè)置展示廳，配備銷(xiāo)售人員講解，整合部分沿街中小店鋪，將其發(fā)展成“業(yè)余推銷(xiāo)員”，成交一套□百元；

13、重視物料的力量。如是宣傳物料一般，則很難展示出樓盤(pán)的檔次、層次。

四、銷(xiāo)售篇

1、銷(xiāo)售控制是難點(diǎn)。既要保證銷(xiāo)售進(jìn)度，又要防止好房源過(guò)早出手。小城市的人有時(shí)比較固執(zhí)，可考慮通過(guò)進(jìn)一步拉大暢銷(xiāo)房源與次等房源之間的差價(jià)來(lái)促進(jìn)。

2、銷(xiāo)售節(jié)奏一定要機(jī)動(dòng)靈活，應(yīng)根據(jù)具體的客戶(hù)需求情況做出靈活的變動(dòng)；例如在銷(xiāo)售情況日趨火熱的情況下應(yīng)采取不斷小幅加價(jià)的措施，令客戶(hù)產(chǎn)生恐慌心理；

3、人員管理，在小城市操盤(pán)要合力搭配銷(xiāo)售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行至關(guān)重要，小城市項(xiàng)目后期操作成敗的關(guān)鍵要素就在于執(zhí)行，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)提高的務(wù)必要緊抓不放；

4、付款方式要靈活，小城市除了一次性和按揭外，還要有分期付款，當(dāng)然要控制在交房之前收回95％以上，減少后期追款的麻煩；

5、銷(xiāo)售說(shuō)辭的地方性；糅合“當(dāng)?shù)卣Z(yǔ)言”，并多用數(shù)據(jù)；了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和忌諱，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；

6、建立客戶(hù)資料庫(kù)，并要教育、鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員培養(yǎng)自己的客戶(hù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。在三線(xiàn)以下的小城市，中小地產(chǎn)商其實(shí)擁有巨大的發(fā)展空間，只要你策略正確、執(zhí)行有力。

三四線(xiàn)城市特征

一二線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，觀(guān)念更新也比較迅速，房地產(chǎn)發(fā)展水平也日新月異，居民的梯度消費(fèi)、品牌消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)等理念都已經(jīng)得到長(zhǎng)足發(fā)展，對(duì)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌、樓盤(pán)特色等要求比較高。而三四線(xiàn)城市恰好相反，大部分小城市的房地產(chǎn)業(yè)還處在初級(jí)階段或剛剛脫離初級(jí)階段的發(fā)展水平，居民對(duì)高層住宅的接受度還不是很高，對(duì)住宅的風(fēng)格也認(rèn)識(shí)不深，更談不上對(duì)戶(hù)型創(chuàng)新方面的要求了，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的忠誠(chéng)度也不高，仍然以產(chǎn)品質(zhì)量、性?xún)r(jià)比判定買(mǎi)房標(biāo)準(zhǔn)為主。

從另一方面來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市的城市規(guī)模都比較小，如果產(chǎn)品質(zhì)量不合格，品牌形象比較差，試圖運(yùn)用一二線(xiàn)大城市慣用的“改頭換面”方法重新包裝進(jìn)行市場(chǎng)推廣的成功機(jī)率比較小。因?yàn)樵诖祟?lèi)城市，由于市域范圍比較小，口耳傳播比較快，焦點(diǎn)效應(yīng)非常明顯，好的事情馬上就能受到幾乎全城的追捧，同樣，差的事情也會(huì)馬上受到全城的共同指責(zé)或抵制。因此，在此類(lèi)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須實(shí)行高質(zhì)量、高要求的開(kāi)發(fā)管理，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃同樣如此。否則，成也蕭何，敗也蕭何，功虧一簣。

對(duì)于今非昔比的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，重視品牌建設(shè)與產(chǎn)品質(zhì)量都同樣重要，否則“過(guò)江龍”是斗不過(guò)“地頭蛇”的。其實(shí)，由于城市小，更容易產(chǎn)生“小市場(chǎng)，大品牌”的局面，小城市同樣存在巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和品牌運(yùn)作空間，只要認(rèn)真去做，做得巧妙。

尋找城市的獨(dú)特性

俗話(huà)說(shuō)“一方水土養(yǎng)一方人”，詳實(shí)了解一個(gè)城市的風(fēng)俗人情、生活習(xí)慣和消費(fèi)習(xí)慣，才能更準(zhǔn)確地把握他們的心理，制定出切實(shí)可行的實(shí)用策略。拿營(yíng)口市鲅魚(yú)圈來(lái)講，這是典型的新型港口城市，山水資源不多，海景資源非常豐富，是個(gè)沒(méi)什么文化底蘊(yùn)的城市。但有著較為發(fā)達(dá)的臨港經(jīng)濟(jì)，人民生活水平近年有一定的提升，大街小巷到處都是酒樓食肆、酒店旅館，出租車(chē)隨處可見(jiàn)，商品房發(fā)展程度比較高，有一定的外來(lái)人口，商業(yè)也較為發(fā)達(dá)。

鲅魚(yú)圈居民的總體消費(fèi)水平不高，但有著強(qiáng)烈的改善居住條件的需求欲望，新婚購(gòu)房、與父母或子女分開(kāi)住現(xiàn)正流行，投資購(gòu)房的不多。隨著鞍鋼的落戶(hù)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)在近三四年得到飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)總體水平還處于偏低狀態(tài)，但正逐步上揚(yáng)??這些看似零碎的資料都是在對(duì)鲅魚(yú)圈市場(chǎng)有了深入的了解之后得到的，能否真正了解一個(gè)城市，是操盤(pán)成功與否的先決條件，它決定了以后整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略是否符合當(dāng)?shù)匕傩盏摹拔缚凇薄?/p>

樓盤(pán)的角色定位

樓盤(pán)自身的定位，這是任何一個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作初期都必須認(rèn)真對(duì)待的工作，也是整個(gè)推廣工作得以展開(kāi)的必要前提。各個(gè)城市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、人們消費(fèi)習(xí)慣都不盡相同，必須深入進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，理清該地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入了解目前樓市發(fā)展處于哪個(gè)階段，了解項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的大環(huán)境，才能使樓盤(pán)的角色得以明確。例如營(yíng)口市鲅魚(yú)圈，房地產(chǎn)行業(yè)從2004年才剛剛起步，真正有所起色也只是在近三四年，市場(chǎng)上的住宅供應(yīng)多為南北向、通透、方正的舒適房型，大部分為板式樓，2007年以后，產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)了高層以及小高層。截止到目前，鲅魚(yú)圈的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)趨于豐富，與一二線(xiàn)城市接軌，洋房、疊拼、LOFT等多種產(chǎn)品形態(tài)陸續(xù)上市，發(fā)展速度非常之快。而在樓盤(pán)的形象定位和推廣理念上，已超越傳統(tǒng)路線(xiàn)，出現(xiàn)了不少前衛(wèi)、時(shí)尚的概念或理念，跟大多數(shù)小城市有著本質(zhì)的不同，原因是鲅魚(yú)圈離大連比較近，居民對(duì)大連那邊的房地產(chǎn)情況有一定的了解，比較容易接受新鮮的產(chǎn)品形態(tài)及理念。在實(shí)際資料的有力支撐下，項(xiàng)目的各項(xiàng)定位越發(fā)清晰，整個(gè)樓盤(pán)的角色定位也就更加明確了。

但還是要把握一點(diǎn)：在三四線(xiàn)城市，樓盤(pán)的定位不可過(guò)于虛渺、深?yuàn)W，最好能夠平實(shí)一點(diǎn)，給項(xiàng)目一個(gè)清晰的形象，讓購(gòu)房者感覺(jué)很實(shí)在。并且，應(yīng)該結(jié)合一些項(xiàng)目無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)（沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可以制造優(yōu)勢(shì)），制造一些吸引人的亮點(diǎn)。

合理的媒體選擇 在一二線(xiàn)大城市，報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)??都是人們傳播和接收消息的重要途徑，發(fā)達(dá)的信息通路，使人們有更為廣闊的渠道了解方方面面的信息。在三四線(xiàn)城市則不然，城市的發(fā)展程度決定了人們有限的媒體接觸，尤其是一些四線(xiàn)城市，人們尚不習(xí)慣從網(wǎng)絡(luò)上搜羅信息，活動(dòng)、老客戶(hù)介紹、短信、派單、DM、戶(hù)外廣告反而成了他們了解時(shí)下樓盤(pán)信息更重要的渠道。三四線(xiàn)城市推廣渠道的趨向小眾化，其實(shí)與生活習(xí)慣和到達(dá)率有關(guān)。所以，越能產(chǎn)生小圈子議論的推廣形式越更勝一籌。

推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，許多策劃者在操作三四線(xiàn)城市樓盤(pán)的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣進(jìn)行大創(chuàng)意和大規(guī)模媒介組合，到執(zhí)行的時(shí)候往往事倍功半、財(cái)耗人疲，實(shí)施起來(lái)虎頭蛇尾。在營(yíng)口鲅魚(yú)圈的實(shí)際操作中，我們發(fā)現(xiàn)，除了房交會(huì)、外展這些突發(fā)性的推廣手段外，常規(guī)性的推廣手段當(dāng)中，短信、派發(fā)單張和DM夾報(bào)都是行之有效的信息傳播途徑，結(jié)合形象包裝需要，并適當(dāng)在當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙發(fā)布幾個(gè)形象廣告及在重要路段樹(shù)立幾個(gè)視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)的戶(hù)外廣告，目標(biāo)精準(zhǔn)的同時(shí)可以節(jié)省廣告費(fèi)用支出，創(chuàng)造廣告效果最大化。

其實(shí)，對(duì)于那些欠發(fā)達(dá)的四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)式推廣是最好的方式。一個(gè)縣城其實(shí)相當(dāng)于一個(gè)鎮(zhèn)。常住人口一般是個(gè)體工商戶(hù)，廠(chǎng)礦企業(yè)、公司都很少。它的繁榮其實(shí)是依賴(lài)全縣域各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端消費(fèi)。那么推廣應(yīng)該分散到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)或是各廠(chǎng)礦去，至于縣城，幾個(gè)戶(hù)外、拱門(mén)，一場(chǎng)活動(dòng)就基本家喻戶(hù)曉了。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)式推廣主要是流動(dòng)宣傳車(chē)、跨街橫幅和派單。流動(dòng)宣傳車(chē)是比較深入的推廣方式，其實(shí)就是學(xué)鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影院宣傳影片的方式，租一輛小微型車(chē)，包裝一下車(chē)身（打上項(xiàng)目廣告），配上一個(gè)大喇叭，讓它在縣城、鎮(zhèn)上市集滿(mǎn)街跑，別看這個(gè)很俗氣，還真管用，吆喝個(gè)半天，整個(gè)縣城或鎮(zhèn)上保準(zhǔn)都知道了。另外，跨街橫幅也是有效的推廣方式，學(xué)習(xí)腦白金的鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣方式，以鋪天蓋地的跨街橫幅或墻體廣告狂炸市場(chǎng)，在欠發(fā)達(dá)的地方，這招很好使。大城市是不讓?xiě)覓炜缃謾M幅的，影響市容，小縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)可沒(méi)有限制，到處都是。既然到處都是，做跨街橫幅的時(shí)候切記兩點(diǎn)：第一是要多，多而集中才能出效果；第二是內(nèi)容要簡(jiǎn)潔、醒目，最好有“禮品”、“優(yōu)惠”等字眼，這樣才吸引眼球。

適宜的廣告創(chuàng)意

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人們的觀(guān)念、思想開(kāi)放程度等各方面的差異，決定了不同級(jí)別城市人們欣賞能力的差異。在三四線(xiàn)城市推廣項(xiàng)目，必須充分考慮人們的審美習(xí)慣和接受能力。在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，各類(lèi)抽象的概念、前沿的理念充斥樓市，豐富地產(chǎn)文化的同時(shí)，超前、獨(dú)特的廣告創(chuàng)意會(huì)十分吸引人的眼球。而在三四線(xiàn)城市，人們的接受能力有限，很多富有內(nèi)涵極具欣賞價(jià)值的廣告卻受到人們的冷落，原因很簡(jiǎn)單，目標(biāo)消費(fèi)群不理解其中的寓意，或者超前的創(chuàng)意脫離了他們的品味范圍，使樓盤(pán)與目標(biāo)群體脫節(jié)。尤其是縣城人的視野、理念相對(duì)狹窄，同時(shí)又更實(shí)在，重利益多于概念、重物質(zhì)勝于精神，他們的“尊貴”、“榮耀”都需要實(shí)物體現(xiàn)，如果推廣主題不緊扣項(xiàng)目實(shí)際賣(mài)點(diǎn)，他們是沒(méi)有閑功夫理你的。

在鲅魚(yú)圈的一些樓盤(pán)的廣告推廣中，有的廣告設(shè)計(jì)風(fēng)格太偏向國(guó)際化，過(guò)于抽象，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者從中感受不到住宅意味；有的廣告說(shuō)辭與樓盤(pán)關(guān)聯(lián)不大，都是從大城市的項(xiàng)目那里抄來(lái)的文案說(shuō)辭，生搬硬套，牽強(qiáng)附會(huì)，難以表達(dá)樓盤(pán)實(shí)質(zhì)的東西，這些廣告表現(xiàn)都是脫離了人們的接受能力，效果差強(qiáng)人意，屬于把關(guān)不嚴(yán)的后果。另外，還有兩個(gè)項(xiàng)目的廣告說(shuō)辭或概念過(guò)于超前，一個(gè)說(shuō)“一個(gè)階層的奢華”，一個(gè)說(shuō)“6S的房子”，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)“階層”、“6S”這樣的說(shuō)辭和理念難以理解，激發(fā)其購(gòu)房的意欲就不大。事實(shí)上，廣告效果好不好和有沒(méi)有創(chuàng)意不是絕對(duì)關(guān)聯(lián)，是不是契合市場(chǎng)是其推廣所必須面對(duì)的一個(gè)更重要因素。

文案方面：由于三四線(xiàn)城市居民民風(fēng)純樸，生活節(jié)奏緩慢，文化水平相對(duì)較低，簡(jiǎn)單、通俗、直接明了、親切、可信的文案更容易被接受。文案表現(xiàn)忌晦澀、生詞，避免散文詩(shī)、朦朧詩(shī)般云山霧罩，不知所云。

平面表現(xiàn)方面：宜簡(jiǎn)潔、明快、適當(dāng)媚俗、易理解、易記憶，色彩適當(dāng)濃烈明顯對(duì)比，字要大且粗線(xiàn)條，畫(huà)面適當(dāng)夸張，避免唯美、含蓄、抽象。

一定的外力擠壓

為了加快銷(xiāo)售進(jìn)度，有時(shí)候可以用外力來(lái)擠壓、來(lái)推動(dòng)。所謂外力擠壓，就是利用參加外地的房交會(huì)、到外地作外展、甚至針對(duì)外出經(jīng)商或務(wù)工人員作專(zhuān)門(mén)的推廣等這幾種推廣形式吸引外地人員購(gòu)買(mǎi)，從而引發(fā)羊群效應(yīng)，致使本地消費(fèi)者跟風(fēng)購(gòu)房。

一般地，三四線(xiàn)城市的外出經(jīng)商、務(wù)工人員都比較多，他們年輕、有見(jiàn)識(shí)、消費(fèi)力強(qiáng)，是意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們也愿意在家鄉(xiāng)買(mǎi)一套房孝敬父母。為什么不想辦法從這些人當(dāng)中做文章呢？針對(duì)這類(lèi)群體，可以在火車(chē)站或長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站內(nèi)外做LED視頻廣告或戶(hù)外廣告，有很強(qiáng)的攔截作用，時(shí)間以黃金周或春節(jié)期間為宜。

總之，正在飛速發(fā)展的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿?，其中的寶藏絕不亞于一二線(xiàn)城市，而想要做好三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，打好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移第一仗，必須充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，從實(shí)際出發(fā)。在市場(chǎng)洪流中，能獲勝的永遠(yuǎn)屬于用心、細(xì)心的智者。

第五篇：城鎮(zhèn)化,三四線(xiàn)城市該何去何從

城鎮(zhèn)化，三四線(xiàn)樓市該何去何從？

據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)2012年10月發(fā)布的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50中除去少數(shù)資源型城市，三四線(xiàn)城市占到44個(gè)，比例高達(dá)88%，一二線(xiàn)城市并未出現(xiàn)在前50風(fēng)險(xiǎn)榜單中。

樓市一直是牽系民生大計(jì)的一個(gè)話(huà)題，政府的宏觀(guān)調(diào)控、房?jī)r(jià)的波動(dòng)等樓市信息無(wú)一不刺激著國(guó)人的眼球和神經(jīng)。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)成熟、土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市樓市的崛起也許更值得關(guān)注。

近年來(lái)，隨著各地城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商紛紛迎接機(jī)遇跑馬圈地在三四線(xiàn)城市布局，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地方樓市不僅擠滿(mǎn)了地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也吸引了眾多實(shí)力雄厚的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商扎根布局。然而，地方樓市究竟是危險(xiǎn)的信號(hào)還是機(jī)遇的開(kāi)始還有待于時(shí)間這個(gè)最公正法官的裁判。

始自09年的國(guó)家一系列宏觀(guān)調(diào)控政策一定程度上擠去了樓市的投機(jī)性泡沫，給發(fā)燒過(guò)度的樓市降了降溫，但與房?jī)r(jià)真正回歸理性仍有距離。在一二線(xiàn)城市受到嚴(yán)調(diào)嚴(yán)控后，眾多開(kāi)發(fā)商將戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)到了三四線(xiàn)城市。

三四線(xiàn)城市之所以能夠吸引開(kāi)發(fā)商的資金投入，與中央及地方政府城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策出臺(tái)息息相關(guān)。政策的傾斜及預(yù)測(cè)的未來(lái)潛在消費(fèi)需求促使眾多開(kāi)發(fā)商樂(lè)于在市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、配套不齊全的三四線(xiàn)城市深耕細(xì)作。對(duì)于實(shí)力相對(duì)雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大手筆拿地、大手筆造城在這樣的三四線(xiàn)城市已經(jīng)百見(jiàn)不鮮。但是，造出來(lái)的城能否成為有人氣的城、配套完善的城有待考究。

與一二線(xiàn)城市相比較而言，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步較晚，主要以農(nóng)業(yè)人口為主，人均可支配收入處于低位，潛在消費(fèi)需求能否轉(zhuǎn)化為實(shí)際消費(fèi)能力還是一個(gè)未知數(shù)。如果僅看到龐大的人口數(shù)據(jù)就歡欣鼓舞，無(wú)疑是缺少實(shí)地考察分析的不明智之舉。一套100平、總價(jià)四五十萬(wàn)的房子，對(duì)于大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。政府城鎮(zhèn)化的目的是要讓更多人民群眾分享改革開(kāi)放的成果，切實(shí)提高生活水平，但高房?jī)r(jià)房貸之下，又談何生活水平的提高？

其次，很多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線(xiàn)城市并不具備對(duì)外來(lái)人才的吸引力，相反，恰恰是人口輸出大市。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要人才的推動(dòng)，同時(shí)，人才的引入也要需要城市吸引力，兩者是相互作用的。政府大規(guī)模出讓土地搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在核心圈之外再建經(jīng)濟(jì)新圈，但如果不能吸引足夠的產(chǎn)業(yè)和人才聚集，后期政府無(wú)疑要為大規(guī)模非理智開(kāi)發(fā)買(mǎi)單。

年底網(wǎng)上很多地方樓市傳來(lái)捷報(bào)，很多人說(shuō)這是剛需釋放的一年，在政策不明朗的情況下甚至出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的小陽(yáng)春。但這只是三四線(xiàn)樓市的預(yù)熱期，最早入市的房產(chǎn)企業(yè)剛好迎合了市場(chǎng)需求，樓盤(pán)推售業(yè)績(jī)可觀(guān)，與此同時(shí)，在市場(chǎng)集中放量后，很多超級(jí)大盤(pán)也透支了市場(chǎng)需求，未來(lái)樓市并不一定樂(lè)觀(guān)。

人口不代表實(shí)際消費(fèi)能力，地方政府的宏偉藍(lán)圖也不能代表，政府和開(kāi)發(fā)商在推地和拿地過(guò)程中應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待、科學(xué)分析、認(rèn)真規(guī)劃，避免冒進(jìn)追求規(guī)模和效應(yīng)。城鎮(zhèn)化不是單純城鎮(zhèn)版圖的擴(kuò)展，它涉及到就業(yè)、民生、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方方面面，如果這些基本面跟不上，新建的高樓大廈也只會(huì)成為一張張空洞的城市門(mén)面。

安徽理工大學(xué)*朱小嬌

2013-1-25