第一篇：開發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問題探析

開發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問題探析

民三庭張華

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，住房金融業(yè)務(wù)的開展也迅猛增加。目前我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款占銀行消費(fèi)信貸比重的90%以上，是銀行最主要的消費(fèi)信貸品種，其中擔(dān)保方式作為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的一環(huán)，成為銀行發(fā)放貸款面臨的關(guān)鍵問題。在貸款實(shí)踐中銀行要求開發(fā)商以“回購(gòu)”方式來(lái)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由于目前我國(guó)法律并無(wú)明文規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)其效力還有一定的爭(zhēng)議，對(duì)其相關(guān)的法律問題缺乏足夠的理論研究。筆者就開發(fā)商回購(gòu)中的相關(guān)法律問題提出個(gè)人管見，以期與各位同仁共同探討。

一、開發(fā)商回購(gòu)分類及特征

我們通常意義上說(shuō)的回購(gòu)是賣主與買主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣主有權(quán)從買主手中將已轉(zhuǎn)讓給買主的物品再賣回來(lái)的制度，其目的是為了保護(hù)賣方的利益。而所謂的開發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)，是指開發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。開發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將商品房回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無(wú)約定的回購(gòu)等等；而本文所要討論的類型主要是現(xiàn)房回購(gòu)、擔(dān)保型回購(gòu)。

（1）期房回購(gòu)和現(xiàn)房回購(gòu)：

期房回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書，并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。雖然購(gòu)房人在所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前將期房抵押給銀行，但由于抵押物的特殊性，購(gòu)房人此時(shí)不能取得《房屋所有權(quán)證》，不能辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)人銀行也無(wú)法取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》。為降低銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商要承擔(dān)兩種形式的擔(dān)保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的責(zé)任，但這種保證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義上的擔(dān)保，而不是擔(dān)保法意義上的擔(dān)保。這個(gè)階段，開發(fā)商僅對(duì)貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費(fèi)用及違約金等超出抵押物價(jià)值的部分負(fù)保證責(zé)任，與物的擔(dān)保相比處于附從地位。開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險(xiǎn)公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時(shí)，開發(fā)商要對(duì)其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任；其二：開發(fā)商在購(gòu)房人取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥抵押登記手續(xù)前，保證購(gòu)房人還款或與銀行簽訂回購(gòu)條款，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，銀行則可以解除抵押貸款合同由開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任或履行房產(chǎn)回購(gòu)義務(wù)。而此時(shí)開發(fā)商對(duì)借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，開發(fā)商對(duì)其不能還款沒有任何義務(wù)。商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過(guò)再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。開發(fā)商由原來(lái)的賣方變?yōu)橘I方，購(gòu)房人由原來(lái)的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確立。而期房抵押貸款中由于房屋所有權(quán)還沒有登記到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，開發(fā)商履行的并非真正意義上的回購(gòu)義務(wù)，實(shí)際上承擔(dān)的是一種階段性連帶保證責(zé)任，個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在購(gòu)房人貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任，此時(shí)開發(fā)商履行的是保證義務(wù)而非回購(gòu)義務(wù)。

現(xiàn)房按揭中的回購(gòu)，為了防止購(gòu)房人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)情況惡化、生老病死等客觀原因危及銀行的債權(quán)時(shí)，銀行通常與開發(fā)商約定：當(dāng)借款人連續(xù)?個(gè)付款期或未按時(shí)償還貸款本息?銀行有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)”。開發(fā)商承全程擔(dān)保責(zé)任與回購(gòu)的形式存在程序上的差別，銀行可能會(huì)從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商的實(shí)力、購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)情況、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難以程度，選擇要開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購(gòu)形式。購(gòu)房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果在合理期間內(nèi)購(gòu)房人及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)，銀行才可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房人及擔(dān)保人開發(fā)商。在執(zhí)行過(guò)程中，可能因購(gòu)房人個(gè)人無(wú)力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購(gòu)房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購(gòu)房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。若銀行要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，則開發(fā)商直接向購(gòu)房人以約定價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)，支付購(gòu)房人剩余的貸款余額，再由開發(fā)商向購(gòu)房人追償。兩種方式相比較，銀行選擇回購(gòu)形式省去了訴累，節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了成本。

（2）投資型回購(gòu)與擔(dān)保型回購(gòu)：按照回購(gòu)的目的，開發(fā)商回購(gòu)可分為投資型回購(gòu)與擔(dān)保型回購(gòu)。前者是開發(fā)商出于對(duì)購(gòu)房人的買房投資予以回報(bào)的承諾而對(duì)該商品房予以回購(gòu)的行為；而后者則是住房按揭貸款中為了保護(hù)銀行的利益，開發(fā)商出于對(duì)購(gòu)房人無(wú)力還貸時(shí)回購(gòu)該商品房的承諾而對(duì)商品房予以回購(gòu)的行為。購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購(gòu)房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息。

投資回購(gòu)是一般意義上所說(shuō)的回購(gòu)買賣。通常由開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承諾：購(gòu)房人購(gòu)買商品房后在約定的時(shí)間內(nèi)，由開發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購(gòu)，在這種關(guān)系中商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過(guò)再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。通常是在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲、房?jī)r(jià)預(yù)期收益看好的情況下，開發(fā)商可能以這種形式與業(yè)主簽訂“回購(gòu)協(xié)議”，承諾在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，可要求開發(fā)商以高出原購(gòu)房款的價(jià)格回購(gòu)房屋。開發(fā)商由原來(lái)的賣方變?yōu)橘I方，購(gòu)房人由原來(lái)的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確定。但由于沒有法律明文規(guī)定，出現(xiàn)開發(fā)商違約業(yè)主的信賴?yán)娴貌坏奖Ｕ?，業(yè)主利益遭受損失的情形時(shí)有發(fā)生：如2005年北京朝陽(yáng)法院曾受理業(yè)主羅某訴開發(fā)商違約，不履行回購(gòu)承諾的案例。

擔(dān)保性回購(gòu)多發(fā)生在在按揭貸款合同中，開發(fā)商回購(gòu)條款或回購(gòu)協(xié)議的可能是三方主體簽訂的合同，也可能是雙方主體簽訂的協(xié)議。如為三方主體共同簽訂，回購(gòu)一般是抵押貸款合同中的一個(gè)回購(gòu)擔(dān)保條款出現(xiàn)。設(shè)定回購(gòu)擔(dān)保條款，這個(gè)約定對(duì)于預(yù)計(jì)房產(chǎn)升值和買方與開發(fā)商約定有首期款可以分期支付的情況下，對(duì)開發(fā)商比較有利。內(nèi)容可能約定為：當(dāng)購(gòu)房人支付首期付款后連續(xù)幾個(gè)月不能還款，則貸款人可以解除合同，并要求開發(fā)商對(duì)該商品房予以回購(gòu)，開發(fā)商則按照回購(gòu)條款或回購(gòu)協(xié)議的約定向債權(quán)人直接回購(gòu)償還剩余貸款?；蛘咭部赡芗s定當(dāng)借款人違約抵押合同解除，抵押權(quán)人依法變賣抵押物時(shí)，由開發(fā)商對(duì)不足部分進(jìn)行償還，而前種約定的情形在實(shí)踐中比較常見。

二、開發(fā)商回購(gòu)條款的性質(zhì)分析

作為擔(dān)保型回購(gòu)的開發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上不是法定的擔(dān)保形式之一，也非所有權(quán)保留條款或債權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。我國(guó)擔(dān)保法中僅規(guī)定了5種擔(dān)保方式，即：抵押、保證、質(zhì)押、留置和定金，并沒有所謂的“回購(gòu)”，從嚴(yán)格意義上講，我們所說(shuō)的開發(fā)商“回購(gòu)”并不是一個(gè)法律概念，而目前我國(guó)實(shí)務(wù)中個(gè)人住房貸款擔(dān)保的五種形式也沒有涉及開發(fā)商“回購(gòu)”：1）以所購(gòu)住房作抵押 2）抵押加階段性擔(dān)保。以期房作抵押的，由房產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保 3）住房抵押加購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn) 4）質(zhì)押擔(dān)保以5）連帶責(zé)任保證，保證單位為借款人全程提供連帶保證⑤ 按揭貸款合同中銀行與抵押人約定：如果抵押人未能按合同規(guī)定償還借款本息及其他費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商承諾講按抵押權(quán)人的書面通知回購(gòu)抵押房產(chǎn)并支付應(yīng)付與銀行的款項(xiàng)。因此不管是2）項(xiàng)中的階段性擔(dān)保還是5）中的連帶責(zé)任保證，開發(fā)商回購(gòu)條款都難以歸結(jié)于其中。

所有權(quán)保留是指買賣合同成立后，由于買受人未依約定支付價(jià)款或未履行其他義務(wù)，因此標(biāo)的物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移而仍由出賣人保留的制度。所有權(quán)保留主要發(fā)生在分期付款的買賣中，在這類買賣中出賣人交付標(biāo)的物后，買受人要分?jǐn)?shù)次交齊貨款總額，為防止出賣人的債權(quán)不能落空，由于所有權(quán)保留，出賣人對(duì)標(biāo)的物仍享有物權(quán)并可以運(yùn)用物權(quán)保護(hù)方法，直接請(qǐng)求返還標(biāo)的物，迅速簡(jiǎn)捷地達(dá)到保護(hù)自己合法權(quán)益的目的。在開發(fā)商回購(gòu)中，回購(gòu)的前提就是住房的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，才存在回購(gòu)之說(shuō)，因此與所有權(quán)保留制度大相徑庭。

有人認(rèn)為回購(gòu)條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權(quán)讓于條款，銀行將借款人手中取得的權(quán)益也即債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的一種債權(quán)讓與行為。銀行對(duì)借款人享有的主債權(quán)、本息、罰息、違約金及其他費(fèi)用的償還權(quán)轉(zhuǎn)讓于開發(fā)商，這種認(rèn)識(shí)是不正確的。首先從轉(zhuǎn)讓對(duì)象的性質(zhì)來(lái)看，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同權(quán)利而非義務(wù)。根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。指合同一方將合同的權(quán)利全部或部分地轉(zhuǎn)讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購(gòu)條款的目的是為了保護(hù)銀行的利益，是向銀行作出的向購(gòu)房人承諾以約定價(jià)格購(gòu)回住房的一種承諾，只要購(gòu)房人違約銀行要求其開發(fā)商回購(gòu)，開發(fā)商就必須回購(gòu)，從這個(gè)意義上說(shuō)銀行轉(zhuǎn)移給開發(fā)商的并非權(quán)利而是義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓也與開發(fā)商回購(gòu)的本意相去甚遠(yuǎn)。其次，銀行對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)既沒有因履行而消滅也沒有轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)及消滅，均應(yīng)當(dāng)從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)，所以銀行的對(duì)購(gòu)房人的抵押權(quán)也沒有轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。實(shí)際上開發(fā)商的回購(gòu)也是為了替購(gòu)房人履行銀行的債權(quán)，因此開發(fā)商回購(gòu)因此也不同于債權(quán)讓于制度。

上述已經(jīng)提到，開發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上是對(duì)銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)并對(duì)住房進(jìn)行變賣、拍賣抵押物時(shí)，開發(fā)商愿意直接購(gòu)買抵押物，支付購(gòu)房人所欠銀行的貸款，因此回購(gòu)條款事實(shí)上屬于開發(fā)商認(rèn)可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時(shí)，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時(shí)，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價(jià)格或約定的計(jì)價(jià)方法確定的價(jià)格購(gòu)買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率。

三、按揭貸款中開發(fā)商連帶保證責(zé)任與回購(gòu)條款的區(qū)別

經(jīng)常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個(gè)付款期或在合同期內(nèi)累計(jì)N個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)?！?開發(fā)商承擔(dān)保證或回購(gòu)義務(wù)，其承擔(dān)責(zé)任的方式由銀行選擇。常見的是開發(fā)商承擔(dān)全程的回購(gòu)義務(wù)及階段性的連帶保證責(zé)任。見如下案例：

2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產(chǎn)抵押借款合同》，約定劉某以所購(gòu)買的期房按揭抵押向銀行借款，開發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)保證責(zé)任，保證期間至銀行取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達(dá)到4次，貸款人有權(quán)解除合同并處理抵押物。同時(shí)銀行與開發(fā)商共同簽訂了的補(bǔ)充協(xié)議中約定開發(fā)商在借款人不能履行借款合同時(shí)，必須對(duì)抵押人所購(gòu)房產(chǎn)作“回購(gòu)還款”處理。劉某一直未取得產(chǎn)權(quán)證書并且未還款達(dá)到4次后下落不明。銀行要求開發(fā)商履行回購(gòu)協(xié)議的約定，對(duì)劉某所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)償還剩余貸款

（1）“人保和物?！闭l(shuí)優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》之前，借款人不按期還款時(shí)開發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。此時(shí)若購(gòu)房人已經(jīng)取得了房產(chǎn)證書，房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，則此時(shí)銀行的債權(quán)存在“物?！焙汀叭吮！?。若借款人沒有按期還款，對(duì)于開發(fā)商如何承擔(dān)保證責(zé)任，以前擔(dān)保法和擔(dān)保法解釋根據(jù)提供物保的對(duì)象是債務(wù)人還是第三人作出了不同的規(guī)定。擔(dān)保法第28條第一款的規(guī)定的是債務(wù)人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任?！?當(dāng)債務(wù)人提供的物的擔(dān)保與第三人設(shè)定的一般保證共存時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)要求債務(wù)人首先用自己提供的財(cái)產(chǎn)來(lái)滿足債權(quán)人的債權(quán)，在物的擔(dān)保不能清償全部債權(quán)時(shí)，由保證人承擔(dān)剩余部分的清償責(zé)任。此時(shí)物保優(yōu)于人保是可以適用的，先行使物的擔(dān)保是債權(quán)人的一種義務(wù)。如果債權(quán)人直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人對(duì)債權(quán)人可以行使先訴抗辯權(quán)。擔(dān)保法解釋第38條規(guī)定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。”

這時(shí)物的擔(dān)保與第三人提供的保證共存，保證人和債務(wù)人在承擔(dān)不利后果方面并無(wú)先后順序之分。債務(wù)人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百七十六條明確了擔(dān)保法和擔(dān)保法解釋對(duì)“人保和物?！钡囊?guī)定，并強(qiáng)調(diào)了雙方當(dāng)事人約定的效力： “被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)??”

。根據(jù)物權(quán)法的新規(guī)定，雖然在購(gòu)房人取得〈房產(chǎn)權(quán)利證書〉后，由債務(wù)人提供自己所有的房產(chǎn)作抵押，但實(shí)踐中銀行的約定就會(huì)排除原來(lái)的“物保先于人?！薄暗囊?guī)定，只要銀行要求開發(fā)商同時(shí)承擔(dān)全部的連帶責(zé)任，則開發(fā)商應(yīng)對(duì)債務(wù)人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

（2）“回購(gòu)”與“連帶保證”的區(qū)別。銀行與開發(fā)商約定，一旦購(gòu)房人未按約定歸還銀行貸款，不管購(gòu)房人有沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)回購(gòu)房產(chǎn)的責(zé)任?；刭?gòu)條款則是購(gòu)房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這實(shí)際上是抵押權(quán)人與賣方、抵押人就處分抵押物達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權(quán)利義務(wù)關(guān)系，回購(gòu)條款即是三方對(duì)此種處理方式在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。兩者其實(shí)并不矛盾，都是銀行處理債權(quán)的一種形式，只是銀行根據(jù)實(shí)際情況選擇的不同的債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式?！?保證責(zé)任和回購(gòu)條款都是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的手段。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲的情況下，銀行的債權(quán)在一般情況下能以處分（拍賣或變賣）抵押房產(chǎn)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保人（開發(fā)商）承擔(dān)不足部分的風(fēng)險(xiǎn)較小，擔(dān)保人一般不必實(shí)際承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，不是真正意義上的回購(gòu)，而是對(duì)銀行債權(quán)的補(bǔ)充擔(dān)保責(zé)任。若出現(xiàn)房地產(chǎn)市價(jià)下跌，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)，則由開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任。

對(duì)于購(gòu)房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，如果此時(shí)購(gòu)房人及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)。銀行可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房人及擔(dān)保人開發(fā)商。執(zhí)行過(guò)程中，可能因購(gòu)房人個(gè)人無(wú)力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院可以直接劃扣開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購(gòu)房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購(gòu)房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。若銀行選擇開發(fā)商回購(gòu)的形式實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款構(gòu)成違約時(shí)，銀行依法處分抵押房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商按照回購(gòu)約定的價(jià)格（包括貸款本息、罰息及執(zhí)行費(fèi)用）向銀行無(wú)條件回購(gòu)該房產(chǎn)，如有房?jī)r(jià)增值部分則扣除購(gòu)房人應(yīng)向開發(fā)商支付的違約金后再返還給購(gòu)房者。

四、實(shí)踐中開發(fā)商回購(gòu)約定存在的法律問題與對(duì)策

房產(chǎn)回購(gòu)中投資回購(gòu)有助于購(gòu)房人堅(jiān)定購(gòu)房信心。購(gòu)房人購(gòu)時(shí)，有的可能是貸款買房，擔(dān)心自己到時(shí)有可能無(wú)力還貸；有的可能是投資買房，擔(dān)心自己所購(gòu)之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)。開發(fā)商承諾：當(dāng)購(gòu)房人無(wú)力償還貸款，開發(fā)商按約定的價(jià)格回購(gòu)該房屋并代其履行還款義務(wù)；或者購(gòu)房人投資買房經(jīng)過(guò)一定的期限后，開發(fā)商可以按一定的投資回報(bào)率將該商品房予以回購(gòu)。這樣的承諾，可以讓購(gòu)房人打消顧慮，增強(qiáng)購(gòu)買欲，堅(jiān)定購(gòu)房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購(gòu)房人在向貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)，開發(fā)商向貸款人承諾:若購(gòu)房人不按照《借款合同》約定償還貸款時(shí)，開發(fā)商回購(gòu)該商品房并負(fù)責(zé)償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重?fù)?dān)保，如房屋抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)、房屋回購(gòu)擔(dān)保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購(gòu)還有助于開發(fā)商銷售商品房。當(dāng)然回購(gòu)條款也可能給購(gòu)房帶來(lái)的損失。如天府早報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過(guò)業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購(gòu)房人喪失了對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及首付款。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購(gòu)房者未入住小區(qū)時(shí)，開發(fā)商會(huì)更好操作。一般會(huì)采取強(qiáng)制措施禁止購(gòu)房者入住并將房產(chǎn)另行處置。其次，購(gòu)房人有可能損失房產(chǎn)價(jià)格的增值部分。開發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后往往會(huì)按照原買賣回購(gòu)條款約定的價(jià)格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，但實(shí)際上往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)值低，因此由開發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)會(huì)造成購(gòu)房者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。

為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發(fā)商回購(gòu)行使時(shí)，銀行解除按揭貸款合同。因?yàn)樵诨刭?gòu)發(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價(jià)格回購(gòu)該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購(gòu)房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開發(fā)商雙方共同簽訂回購(gòu)協(xié)議書，雖然雙方一致同意回購(gòu)，但由于回購(gòu)房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購(gòu)的標(biāo)的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當(dāng)事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購(gòu)無(wú)疑于要求合同以外第三方承擔(dān)因回購(gòu)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購(gòu)的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過(guò)法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購(gòu)達(dá)成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會(huì)發(fā)生潛在的法律沖突。

如何約定開發(fā)商回購(gòu)時(shí)向銀行支付的價(jià)款？ 有的銀行在《回購(gòu)協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，貸款人需通知開發(fā)商和購(gòu)房人，開發(fā)商即應(yīng)在收到貸款人的通知后一個(gè)月內(nèi)向貸款人按上述約定的價(jià)格支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，開發(fā)商就必須支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)成功與否。這從情理上來(lái)講未免有些霸道，商品房開發(fā)商在為購(gòu)房者承擔(dān)了個(gè)人住房借款合同中約定的擔(dān)保責(zé)任后，開發(fā)商有權(quán)收回購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)，用以抵付購(gòu)房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等，剩余部分退還購(gòu)房者。若開發(fā)商按約定的價(jià)格支付回購(gòu)款給貸款人存在不妥之處，因?yàn)殚_發(fā)商按約定的價(jià)格從購(gòu)房人手中回購(gòu)后，其回購(gòu)款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬(wàn)元的商品房，購(gòu)房人首付20萬(wàn)元，按揭貸款40萬(wàn)元。購(gòu)房人償還貸款本金10萬(wàn)元時(shí)無(wú)力還貸而由開發(fā)商回購(gòu)?，F(xiàn)在假定是原價(jià)回購(gòu)，也不考慮利息及回購(gòu)費(fèi)用等因素，那開發(fā)商也應(yīng)是按60萬(wàn)元回購(gòu)。而這60萬(wàn)元只應(yīng)有30萬(wàn)元?dú)w貸款人，其余30萬(wàn)元應(yīng)返還給購(gòu)房人。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，回購(gòu)的商品房屬于抵押物，開發(fā)商回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是對(duì)抵押物的變賣，故理所當(dāng)然地應(yīng)將“超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購(gòu)房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，應(yīng)通知開發(fā)商和購(gòu)房人；開發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購(gòu)手續(xù)?；刭?gòu)手續(xù)辦妥后十日內(nèi)，開發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購(gòu)房人向貸款人清償債務(wù)?！?/p>

另外還有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定：如果回購(gòu)不成功，開發(fā)商將回購(gòu)款支付給貸款人后，則貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因?yàn)?，《中華人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”這就是說(shuō)，若回購(gòu)不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的，應(yīng)履行通知購(gòu)房人的義務(wù)，否則，該轉(zhuǎn)讓對(duì)購(gòu)房人不發(fā)生效力。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務(wù)，則開發(fā)商是無(wú)法向債務(wù)人即購(gòu)房人主張權(quán)利的。本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購(gòu)不成功，開發(fā)商同意代購(gòu)房人清償貸款債務(wù)且事實(shí)上已經(jīng)清償?shù)?，貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務(wù)后十日內(nèi)書面通知購(gòu)房人?！?/p>

以上是對(duì)我國(guó)開發(fā)商回購(gòu)目前存在的一些問題及解決對(duì)策分析，而開發(fā)商回購(gòu)實(shí)務(wù)中存在的問題更為復(fù)雜。開發(fā)商回購(gòu)是目前我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)償機(jī)制不完善的情況下出現(xiàn)的特殊情形，其表現(xiàn)為個(gè)人信用制度不健全，銀行難以掌握借款人的真實(shí)信用狀況及變化情況，住房消費(fèi)信貸的擔(dān)保機(jī)制不完善，沒有建立起住房貸款擔(dān)保體系，因此為了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行設(shè)置了抵押貸款高門檻的同時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商等擔(dān)保人。而實(shí)踐中開發(fā)商作為長(zhǎng)期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而且也是極不公平的。銀行自身應(yīng)建立多種風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)散機(jī)制，同時(shí)政府也應(yīng)加快個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制的建立，而不是把風(fēng)險(xiǎn)推卸給開發(fā)商，以促進(jìn)我國(guó)住房金融業(yè)的健康有序發(fā)展。

第二篇：房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議書

房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議書

1、房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議書

出賣人：

買受人：

經(jīng)出賣人和買受人友好協(xié)商，就出賣人回收買受人所購(gòu)房產(chǎn)一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、回購(gòu)對(duì)象：

二、總房款：元，三、買受人付款方式：首付款：買受人支付元替買受人支付元。貸款元，貸款期限年。

四、回購(gòu)價(jià)格：回購(gòu)價(jià)格為回購(gòu)時(shí)買受人已實(shí)際支付房款的100%，另外再給予買受人已實(shí)際支付房款的10%，作為部分損失補(bǔ)償。剩余的銀行按揭貸款由出賣人負(fù)責(zé)向銀行償還。實(shí)際支付房款的組成：實(shí)際支付房款等于買受人支付的首付款和已實(shí)際還本金額之和。每月向銀行實(shí)際支付金額=貸款額）/（貸款年限*12）實(shí)際支付房款不包括以下費(fèi)用：

1．房屋裝修費(fèi)

2．各種稅費(fèi)：

1）契稅

2）物業(yè)維修基金

3）手續(xù)費(fèi)

4）評(píng)估費(fèi)

5）抵押費(fèi)

6）公證費(fèi)

3．出賣人替買受人支付首付款 4．按揭貸款利息

5．入住期間發(fā)生的所有費(fèi)用，如：

1）采暖費(fèi)

2）物業(yè)費(fèi)

3）維修金

4）煤氣安裝費(fèi)

5）視聽費(fèi)

6）垃圾清運(yùn)費(fèi)等

五、回購(gòu)時(shí)間：年月日——年月日

六、雙方責(zé)任和義務(wù)：

1.買受人不得破壞房屋的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施，不得對(duì)所購(gòu)房屋裝修及門窗、管線等設(shè)施有惡意破壞行為，如發(fā)生上述情況，出賣人有權(quán)拒絕回購(gòu)。

2.買受人必須在本協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理回購(gòu)事宜，否則出賣人有權(quán)拒絕回購(gòu)。

3.以房抵債的房屋不在回購(gòu)范圍內(nèi)。

七、回購(gòu)程序：

1.買受人提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)書必須有買受人本人及其直系親屬（夫妻）簽字，并附《商品房買賣合同》和此《協(xié)議書》。

2.出賣人公司銷售部門對(duì)書面材料進(jìn)行審查。

3.出賣人公司工程部門、物業(yè)公司、監(jiān)理公司到擬回購(gòu)的住宅進(jìn)行勘查。

4.在擬回購(gòu)的住宅符合本《協(xié)議書》要求，買受人攜帶物業(yè)公司出具的各種繳費(fèi)證明到出賣人辦理回購(gòu)手續(xù)，出賣人在7天內(nèi)給予辦理完畢。

八、合同份數(shù)：本合同一式三份，買受人一份，出賣人兩份，具有同等法律效力。

九、在合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成可向人民法院起訴。

出賣人：法定代表人：

買受人（簽字）：

簽約時(shí)間：年月日

經(jīng)辦人：

審核人：

2、房地產(chǎn)買賣保值回購(gòu)協(xié)議書

甲方：

乙方：

身份證號(hào)：

為保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就乙方向甲方借款事宜達(dá)成一致意見，特訂立本協(xié)議。

第一條借款金額和期限：

1．借款金額：人民幣（大寫金額）：元整。（小寫金額）：元整。

2．借款期限：本協(xié)議借款期限自年月日起至年月日止；該期限內(nèi)乙方應(yīng)分三期返還借款：

第二條雙方權(quán)利及義務(wù)：

1．乙方收到借款后須向甲方出具收到款項(xiàng)實(shí)際金額的借條。

2．乙方應(yīng)在上述還款期限內(nèi)按期足額還款。

第三條違約責(zé)任：乙方如逾期還款，每逾期一天應(yīng)支付給甲方違約金人民幣元整。

第四條爭(zhēng)議解決方式：雙方發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成可提交甲方住所地人民法院裁決。

第五條其他：

1.本協(xié)議如有未盡事宜，可經(jīng)雙方當(dāng)事人共同協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議同具法律效力。

2.本協(xié)議經(jīng)雙方簽章后即生效；協(xié)議書一式兩份，甲方、乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）： 乙方（簽字）：

法定代表人：

住址： 住所地：

電話：

簽訂日期：年月日 簽訂日期：年月日

3、房產(chǎn)回購(gòu)融資擔(dān)保協(xié)議書

甲方：

乙方：

鑒于：甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，在公平、誠(chéng)實(shí)、信任、平等合作、互利互惠的基礎(chǔ)上，本著為確保雙方權(quán)益，促進(jìn)雙方事業(yè)發(fā)展，達(dá)成如下協(xié)議：

一借款額度：

原則上此次借款來(lái)源由甲方負(fù)責(zé)提供正規(guī)合法有效的資金，乙方負(fù)責(zé)提供真實(shí)合法有效的房產(chǎn)作為回購(gòu)房源，同時(shí)甲方為乙方提供借款額度為萬(wàn)的借款擔(dān)保（以購(gòu)房合同、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效的金額為準(zhǔn)）。

二、借款形式：

此次借款形式為房產(chǎn)擔(dān)保，簽訂有效的商品房買賣合同及商品房回購(gòu)協(xié)議或商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。如到期無(wú)法還款，購(gòu)買方和甲方有權(quán)依據(jù)合同要求乙方辦理過(guò)戶手續(xù)，乙方承諾按照甲方或購(gòu)買方的指示辦理過(guò)戶手續(xù)，乙方不還款視為商品房買賣合同正式生效。

三、回購(gòu)價(jià)：

雙方協(xié)商此次借款原則上房產(chǎn)價(jià)格為：住宅元/㎡，商鋪元/㎡，一戶一簽，一戶一放款清算。

四、借款費(fèi)用：此次房產(chǎn)擔(dān)保借款期限為陸月，月息1.5%月，擔(dān)保費(fèi)為1.5%月，利息按月支付，擔(dān)保費(fèi)一次性扣除。評(píng)估費(fèi)等產(chǎn)生的其他費(fèi)用由乙方支付。

五、雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方的義務(wù)：此次借款資金來(lái)源為甲方負(fù)責(zé)介紹正規(guī)合法有效的資金提供者，放款條件為簽訂商品房買賣合同并辦理好書面?zhèn)浒甘掷m(xù)或簽署商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議之后，在乙方未違約并及時(shí)還款的情況下，甲方應(yīng)及時(shí)協(xié)助乙方辦理預(yù)售解除手續(xù)。

2、乙方義務(wù)：

1、乙方必須保證為甲方提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、公司章程、開發(fā)資質(zhì)證書、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》以及股東身份證的真實(shí)、合法、有效；并提供購(gòu)買要求提供的其他證明材料，由于以上材料未提供或不符合購(gòu)買人的要求未融資的，不視為甲方違約；

2、乙方需在商品房買賣合同簽訂之日起2個(gè)工作日內(nèi)辦理完商品房買賣合同書面?zhèn)浒甘掷m(xù)，否則從不能按期辦理完商品房買賣合同書面?zhèn)浒钢掌鸢春贤痤~日付違約金百分之一；

3、乙方應(yīng)在回購(gòu)日前及時(shí)將購(gòu)房款退還購(gòu)買方，否則視為違約，乙方從不能按期還款日起按合同金額日付購(gòu)買方百分之一的逾期違約金，直至還清款項(xiàng)或給買方辦理完畢房產(chǎn)證；

4、乙方應(yīng)及時(shí)辦理回購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記備案證；

5、乙方應(yīng)無(wú)條件接受甲方對(duì)借款的監(jiān)督管理，若乙方出現(xiàn)影響還款的重大事由，甲方及資金提供者有權(quán)提前收回借款；

6、如到期未還款，買方選擇辦理房產(chǎn)證或甲方替乙方向買方償還欠款，買方將合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給甲方，甲方要求辦理房產(chǎn)證的，或甲方及買方要求處置房產(chǎn)的，乙方應(yīng)配合協(xié)助辦理過(guò)戶或處置手續(xù)，否則乙方從違約之日起按合同金額日付買方、甲方百分之一的逾期違約金，直至處置完畢或給買方、甲方辦理完畢房產(chǎn)證；

7、乙方若未還款的情況下擅自自行解除預(yù)售登記的或與行政部門及其他第三人串通導(dǎo)致預(yù)售被解除的，視為乙方重大違約，甲方有權(quán)解除本合同，立即要求乙方還款或辦理過(guò)戶，并由乙方分別賠償甲方和購(gòu)買方借款金額20%的重大違約事項(xiàng)違約金。

8、特別事項(xiàng)：以上違約金為懲罰性質(zhì)且可分別計(jì)算，如違約乙方自愿交付，乙方放棄向法院申請(qǐng)減少的權(quán)利；

9、乙方應(yīng)按照約定的用途使用資金，若購(gòu)買方及甲方發(fā)現(xiàn)借款用途與約定不符，甲方及購(gòu)買方有權(quán)采取一切措施提前收回借款并要求乙方雙倍賠償，因此而造成的一切損失由乙方承擔(dān)。

10、乙方可以部分提前還款，但需提前10個(gè)工作日通知甲方及購(gòu)買方，同時(shí)按照還款額另外支付1個(gè)月利息。

六、條款的完整性

甲、乙雙方均承認(rèn)已閱讀過(guò)本協(xié)議，并同意：本合同為雙方關(guān)于合作事宜的所有合同和約定的全部記載，并已取代以前所有的口頭的或書面的約定、意向書與建議。未經(jīng)雙方書面修訂，不得對(duì)本合同加以變更。合同附件是合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等效力。

七、合同的修改

合同在履行過(guò)程中如果有一方認(rèn)為需要修改，需向另一方提出書面的修改建議和理由，雙方協(xié)商同意后才能修改，并形成本協(xié)議的附件。如果雙方未達(dá)成新的修改意見，則原有合同繼續(xù)有效。

八、不可抗力

在合同的執(zhí)行過(guò)程中如果出現(xiàn)了戰(zhàn)爭(zhēng)、水災(zāi)、地震等等不可抗力事故，將影響合同的正常履行時(shí)，受不可抗力影響的一方應(yīng)盡快將不可抗力事故的情況通知對(duì)方。并盡快將有關(guān)當(dāng)局出

具的證明文件提交另一方進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)方未確認(rèn)前，合同繼續(xù)履行，否則視為違約。違約日付守約方千分之五的逾期履行違約金。（該違約金為懲罰性質(zhì)，乙方放棄向法院申請(qǐng)減少的權(quán)利）

九、協(xié)議生效

本協(xié)議自雙方簽字蓋章生效。本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有相同的法律效力。

十、爭(zhēng)議處理

1、對(duì)于執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的與本協(xié)議有關(guān)的爭(zhēng)議應(yīng)本著友好協(xié)商的原則解決；

2、如果雙方通過(guò)協(xié)商不能達(dá)成一致，由回購(gòu)房產(chǎn)所在地人民法院管轄執(zhí)行。

3、在爭(zhēng)議處理過(guò)程中，除正在協(xié)商或仲裁的部分外，協(xié)議的其他部分應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。

甲方（蓋章）：

乙方（蓋章）：

法人或代理人（簽字）

法人或代理人（簽字）

年月日

4、房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議書

為確保甲乙雙方的共同利益，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議，以茲雙方共同信守。

第一條相關(guān)說(shuō)明

1、本協(xié)議所指綠港·新天地：座落于北京市順義區(qū)光明北街與中山東路交匯處之指定房產(chǎn)。

2、本協(xié)議所指房產(chǎn)為甲乙雙方于年月日就綠港·新天地簽署之《商品房買賣合同》且合同編號(hào)為所約定房產(chǎn)。該商鋪房產(chǎn)為綠港·新天地中組團(tuán)，房號(hào)為，【預(yù)測(cè)】【實(shí)測(cè)】建筑面積為，交房時(shí)間為年月日，約定之房款總金額為元；大寫：仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。

第二條雙方約定

1.雙方約定：乙方有權(quán)向甲方提出將該商鋪房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人變更為甲方，但乙方需在該商鋪房產(chǎn)交房滿三年之日前第三個(gè)月內(nèi)提出將產(chǎn)權(quán)變更為甲方的書面申請(qǐng)，即自年月日至年月日，在甲方正式接受乙方產(chǎn)權(quán)變更申請(qǐng)之后，甲乙雙方開始執(zhí)行該商鋪房產(chǎn)之二次交易。

2.若乙方向甲方提出將該商鋪房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人變更至甲方之正式書面申請(qǐng)，甲方須無(wú)條件接受乙方申請(qǐng)，并按照本協(xié)議第一條第２款列述商鋪房產(chǎn)購(gòu)房款總金額向乙方足額支付商鋪房產(chǎn)購(gòu)房款的全部本金部分，該款項(xiàng)在甲方正式接受乙方申請(qǐng)后3個(gè)月內(nèi)支付給乙方，并由雙方共同辦理完畢產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，若因乙方原因未能按約定完成產(chǎn)權(quán)變更的，甲方付款時(shí)間依序順延。

3.甲方應(yīng)在該商鋪房產(chǎn)交房滿三年之日后15日內(nèi)對(duì)乙方提出的產(chǎn)權(quán)變更申請(qǐng)作出書面回復(fù)，若因乙方原因造成產(chǎn)權(quán)變更未能按約定完成的，超過(guò)約定時(shí)間180日的，甲乙雙方就產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)所做約定自動(dòng)失效。

4.若乙方為通過(guò)銀行按揭方式從甲方處購(gòu)買該商鋪房產(chǎn)，乙方需自行解除所有因該商鋪房產(chǎn)而與按揭銀行發(fā)生之借貸本金及相關(guān)利息等債務(wù)關(guān)系。乙方承諾在該商鋪房產(chǎn)與按揭銀行之間債務(wù)關(guān)系未解除前所有借貸利息由乙方自行支付。乙方承諾在甲方正式接受乙方申請(qǐng)后1個(gè)月內(nèi)完成按揭銀行債務(wù)的解除程序。因乙方原因造成按揭銀行債務(wù)解除時(shí)間拖延，甲方向乙方支付商鋪房產(chǎn)房款時(shí)限與商鋪房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更時(shí)限依序順延。

5.乙方在將該商鋪房產(chǎn)交付給甲方時(shí)，甲方應(yīng)按本協(xié)議第一條第2款約定之房款總金額足額向乙方支付，乙方承諾甲方可選擇按《商品房買賣合同》所附裝修標(biāo)準(zhǔn)或該商鋪房產(chǎn)交付時(shí)的裝修現(xiàn)狀進(jìn)行商鋪房產(chǎn)交付。

6.因商鋪房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更發(fā)生之各項(xiàng)交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

7.若乙方在本協(xié)議簽訂前向甲方提出不辦理分戶產(chǎn)權(quán)的書面申請(qǐng)，雙方約定交房后三年內(nèi)可暫不辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。若乙方未按本協(xié)議第二條第1款約定時(shí)限向甲方提出將產(chǎn)權(quán)變更為甲方的書面申請(qǐng)，則雙方約定在年月日后為乙方辦理該商鋪房產(chǎn)的分戶產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)。

第三條違約賠償

1、任何一方違約造成另一方損失的，受損失方有權(quán)要求對(duì)方賠償。

2、如非乙方原因?qū)е录追礁犊钛诱`，甲方須向乙方交納違約金，違約金按照本協(xié)議總房款每日萬(wàn)分之壹執(zhí)行。

3、若由于乙方原因?qū)е陆环颗c產(chǎn)權(quán)變更延誤，乙方須向甲方交納違約金，違約金按照本協(xié)議總房款每日萬(wàn)分之壹執(zhí)行。

4、本協(xié)議的終止并不影響其損失賠償請(qǐng)求權(quán)。

第四條協(xié)議變更或解除

1、任何一方不得單方變更或解除本協(xié)議。

2、如一方單方解除本協(xié)議，違約方應(yīng)賠償對(duì)方因此造成的損失。

第五條本協(xié)議失效條款

若乙方未于年月日前向甲方提出將商鋪房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更至甲方之正式書面申請(qǐng)或協(xié)議正常履行完成后本協(xié)議自行失效。

第六條不可抗力

由于不可抗力造成本協(xié)議不能正常履行，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條協(xié)議生效

本協(xié)議自雙方簽章之日起生效。

第八條爭(zhēng)議解決

本協(xié)議在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可向甲方所在地人民法院提起訴訟解決。

第九條文本

本協(xié)議壹式伍份，甲方持有肆份，乙方持有壹份，各份具有同等法律效力。

甲方（簽章）：北京金漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

乙方：（簽字）

第三篇：房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議

房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議書

甲方（出賣人）：

乙方（買受人）：

經(jīng)甲方和乙方友好協(xié)商，就甲方回收乙方所購(gòu)房產(chǎn)一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方資源向乙方回購(gòu)在年月日出售給乙方的坐落于。上述房屋建筑面積平方米

二、甲乙雙方議定甲方回購(gòu)上述商品房的成交價(jià)格為人民幣（大寫）。

三、回購(gòu)期限：甲方回購(gòu)上述商品房的時(shí)限為年月日之前

四、回購(gòu)價(jià)格：

回購(gòu)價(jià)格為乙方所購(gòu)買房產(chǎn)的總房款?；刭?gòu)時(shí)，如若有剩余的銀行按揭貸款由出乙方負(fù)責(zé)向銀行償還。

實(shí)際回購(gòu)房款不包括以下費(fèi)用：

1．房屋裝修費(fèi)

2．各種稅費(fèi)：

①契稅②物業(yè)維修基金

③手續(xù)費(fèi)④評(píng)估費(fèi)

⑤抵押費(fèi)⑥公證費(fèi)

3．甲方替乙方支付首付款

4．按揭貸款利息

5．入住期間發(fā)生的所有費(fèi)用，如：

①采暖費(fèi)②物業(yè)費(fèi)

③維修金④煤氣安裝費(fèi)

⑤視聽費(fèi)⑥垃圾清運(yùn)費(fèi)等

五、回購(gòu)時(shí)間：

年月日 ——年月日

六、雙方責(zé)任和義務(wù)：

1.乙方不得破壞房屋的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施，不得對(duì)所購(gòu)房屋裝修及門窗、管線等設(shè)施有惡意破壞行為，如發(fā)生上述情況，甲方有權(quán)拒絕回購(gòu)。

2.乙方必須在本協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理回購(gòu)事宜，否則甲方有權(quán)拒絕回購(gòu)。

3.以房抵債的房屋不在回購(gòu)范圍內(nèi)。

七、回購(gòu)程序：

1.乙方提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)書必須有乙方本人及其直系親屬（夫妻）簽字，并附《商品房買賣合同》和此《協(xié)議書》。

2.甲方公司銷售部門對(duì)書面材料進(jìn)行審查。

3.甲方公司工程部門、物業(yè)公司、監(jiān)理公司到擬回購(gòu)的住宅進(jìn)行勘查。

4.在擬回購(gòu)的住宅符合本《協(xié)議書》要求，乙方攜帶物業(yè)公司出具的各種繳費(fèi)證明到甲方辦理回購(gòu)手續(xù)，甲方在7天內(nèi)給予辦理完畢。

八、合同份數(shù)：本合同一式三份，乙方一份，甲方兩份，具有同等法律效力。

九、在合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成可向人民法院起訴。

甲方：

法定代表人：

乙方：

簽約時(shí)間：年月日

經(jīng)辦人：審核人：

第四篇：淺析證券回購(gòu)糾紛中的若干法律問題

文 章來(lái)

源蓮山 課

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全國(guó)很多在武漢、天津證券交易中心和STAQ系統(tǒng)設(shè)立席位并做了較大數(shù)額的證券回購(gòu)業(yè)務(wù)的金融企業(yè)，近半年來(lái)，其工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)到了“清償、追討證券回購(gòu)業(yè)務(wù)到期債務(wù)上?！边@些債務(wù)數(shù)額巨大、環(huán)節(jié)復(fù)雜。認(rèn)真研究這些糾紛中的法律問題，對(duì)于完善我國(guó)的金融法律體系和金融體制改革都有著重要意義。

一、巨額債務(wù)形成的主要原因

(一)金融企業(yè)在審批、注冊(cè)程序中嚴(yán)重違法、違規(guī)，是造成糾紛的主要原因之一。

我國(guó)規(guī)范金融業(yè)的法律、法規(guī)不健全，加之有關(guān)主管機(jī)關(guān)和中介服務(wù)市場(chǎng)對(duì)做回購(gòu)業(yè)務(wù)的主體資格的審核不嚴(yán)謹(jǐn)，這就使有些企業(yè)或個(gè)人利用這些空隙，欺詐、挪用巨額資金。

金融業(yè)在我國(guó)目前是個(gè)壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在法律上和商務(wù)上較其它行業(yè)也大得多。因而，象發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，對(duì)從事金融業(yè)務(wù)的主體資格進(jìn)行嚴(yán)格審核并從嚴(yán)管理，強(qiáng)化違法追究的力度，是十分必要的。例如，有一家金融單位將人民銀行批準(zhǔn)的金融許可證上的經(jīng)營(yíng)范圍和法定代表人非法“變更”，其技術(shù)處理的方法很簡(jiǎn)單，就是將復(fù)印件涂改后再?gòu)?fù)印。因?yàn)橹薪榉?wù)市場(chǎng)和客戶們通常是不會(huì)審查原件的，那么，僅僅利用這張偽造好的復(fù)印件就奠定了引誘巨資的基礎(chǔ)。當(dāng)債權(quán)人找到“債務(wù)人”，清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人和“債務(wù)人”才發(fā)現(xiàn)真正的債務(wù)人已將巨款弄得不知去向了。對(duì)于在主體資格方面進(jìn)行欺詐的行為，對(duì)該單位和負(fù)有責(zé)任的自然人應(yīng)從嚴(yán)追究責(zé)任。

（二）金融行業(yè)承包狀況不規(guī)范

金融企業(yè)的主體資格是經(jīng)嚴(yán)格審查和按特別法加以批準(zhǔn)的。此種審批的目的就是為了降低金融企業(yè)在金融市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而保護(hù)廣大投資者的利益。然而，一旦金融企業(yè)采用了不規(guī)范的承包經(jīng)營(yíng)方式，則對(duì)實(shí)現(xiàn)上述目的就是一個(gè)潛在的危害。

例如，金融企業(yè)與非金融企業(yè)（這些企業(yè)往往是沒有固定資產(chǎn)的非生產(chǎn)型企業(yè)）簽訂了做“證券回購(gòu)”業(yè)務(wù)的承包協(xié)議，該非金融企業(yè)所承擔(dān)的唯一義務(wù)就是每年向發(fā)包的金融企業(yè)交一定的利潤(rùn)。至于通過(guò)這種業(yè)務(wù)方式所融來(lái)的資金數(shù)量多少、用途是什么、償還情況如何，發(fā)包的金融企業(yè)概不過(guò)問。這些金融企業(yè)誤認(rèn)為，承包者欠債多少都與已無(wú)關(guān)了，承包者自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自己獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。待債權(quán)人追討到發(fā)包者頭上，發(fā)包者仍認(rèn)為“事不關(guān)已”，將責(zé)任全部推卸到承包者頭上。顯然，這在法律上是不能成立的。

二、對(duì)證券回購(gòu)糾紛中訴訟主體的認(rèn)定

對(duì)于訴訟主體的認(rèn)定是案件審判過(guò)程中最主要的問題。在證券回購(gòu)糾紛中，對(duì)于訴訟主體的認(rèn)定有其特殊性和復(fù)雜性。

金融業(yè)特殊性，一方面體現(xiàn)在其行業(yè)的壟斷性，運(yùn)作資金規(guī)模大和運(yùn)作資金來(lái)源的大眾性；另一方面還體現(xiàn)在金融公司派生出很多非獨(dú)立法人資格的營(yíng)業(yè)部門，有些企業(yè)與其下屬的營(yíng)業(yè)部門又建立了承發(fā)協(xié)議中的法律關(guān)系。例如，承包人與發(fā)包人在其承包協(xié)議中明確規(guī)定，承包期間的債權(quán)債務(wù)皆由承包人自身承擔(dān)。然而，金融業(yè)的承包往往沒有抵押金，即使有抵押金，該抵押金與其做的業(yè)務(wù)資金規(guī)模而言，仍屬九牛一毛了。因而，這種風(fēng)險(xiǎn)抵押是毫無(wú)意義的。在這里，即使承包人抵押了幾百萬(wàn)，但做的業(yè)務(wù)規(guī)模幾個(gè)億，多則幾十個(gè)億，承包人一旦還不了這些錢，若按照承包協(xié)議，這巨大的債務(wù)應(yīng)由承包人承擔(dān)。所有借錢券給該承包人的企業(yè)，是出于對(duì)發(fā)包人的償還能力的充分依賴，而且，在交易之前發(fā)包人和承包人的承包關(guān)系往往是沒有明示給客戶的。這是較典型的交易雙方意思表示不一致的情形。

因此筆者認(rèn)為，金融業(yè)的發(fā)包人和承包人，對(duì)在承包期間承包人所欠的債務(wù)的承擔(dān)，應(yīng)有一個(gè)明確的規(guī)定。

三、在證券回購(gòu)的法律關(guān)系中公司人格應(yīng)被否認(rèn)問題

在處理證券回購(gòu)糾紛過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)一些具有獨(dú)立法人資格的公司（甚至股份制公司）竟然能非法設(shè)立、非法經(jīng)營(yíng)，欠下巨額債務(wù)又能非法規(guī)避。因而，對(duì)這些公司人格的認(rèn)定問題是理順這些糾紛中的法律關(guān)系的重要環(huán)節(jié)。

公司人格的否認(rèn)，并非對(duì)法人制度本身人，而恰恰是為了維護(hù)公司的獨(dú)立性人格，維護(hù)公司必須有能力獨(dú)立承擔(dān)其民事責(zé)任這一法人制度，維護(hù)社會(huì)公共利益和公共秩序。

（一）在證券回購(gòu)糾紛中，欠倆加強(qiáng)團(tuán)結(jié)的公司往往是在注冊(cè)資金數(shù)額上、專業(yè)人員素質(zhì)上和公司的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)上等等都是與法律規(guī)定相關(guān)甚遠(yuǎn)的。有家公司，在其工商注冊(cè)時(shí)提交的公司章程中明確寫明，全部注冊(cè)資金由一家公司出資，然而在其法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照上上卻寫著：經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為股份制。象這種在公司設(shè)立時(shí)就規(guī)避法律，在經(jīng)營(yíng)中又逃避償還債務(wù)的公司，勢(shì)必給社會(huì)造成危害，因而對(duì)這種公司的人格應(yīng)該完全鄧以否認(rèn)，其所欠債務(wù)應(yīng)由投資方承擔(dān)。很多人認(rèn)為，只要取得工商管理部門的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，就不能追究其主辦單位或投資方的連帶責(zé)任。筆者對(duì)此觀點(diǎn)持否定態(tài)度。

（二）還有另一種情形，公司登記注冊(cè)是完全符合法律規(guī)定的，但其資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能償還其債務(wù)，破產(chǎn)清算更是保護(hù)不了債權(quán)人的利益。這些公司的主管部門或呈報(bào)單位往往得到了這些公司負(fù)債加強(qiáng)團(tuán)結(jié)的好處，例如使用了這些公司借來(lái)的錢，或者得到了利潤(rùn)分成，或者共同投資于一個(gè)本不該投的項(xiàng)目，或者合謀欺詐，將借來(lái)的錢竊為已有。

這是利用公司形態(tài)規(guī)避法律的典型例證。作為有足夠償還能力的特定主體，由于受法律規(guī)定的制約，無(wú)法實(shí)施某種行為，達(dá)到某種目的，便利用公司這一具有獨(dú)立性的形態(tài)，在其旨意和控制下補(bǔ)入某一行為。其最終結(jié)果就是債權(quán)人沒有權(quán)利追究該特定主體的民事責(zé)任，其下屬的公司僅用九牛一毛的資產(chǎn)向債權(quán)人賠償。這種結(jié)果對(duì)社會(huì)公眾和債權(quán)人利益的侵害是極其嚴(yán)重的，如果任其發(fā)展，那么，社會(huì)的公平、正義及法律的尊嚴(yán)就無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)了。

源蓮山 課

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第五篇：房產(chǎn)回購(gòu)協(xié)議書

出賣人： 買受人：

經(jīng)出賣人和買受人友好協(xié)商，就出賣人回收買受人所購(gòu)房產(chǎn)一事達(dá)成如下協(xié)議：

一、回購(gòu)對(duì)象：

二、總房款：元，三、買受人付款方式：首付款：買受人支付元替買受人支付元。貸款元，貸款期限年。

四、回購(gòu)價(jià)格：回購(gòu)價(jià)格為回購(gòu)時(shí)買受人已實(shí)際支付房款的100%，另外再給予買受人已實(shí)際支付房款的10%，作為部分損失補(bǔ)償。剩余的銀行按揭貸款由出賣人負(fù)責(zé)向銀行償還。實(shí)際支付房款的組成：實(shí)際支付房款等于買受人支付的首付款和已實(shí)際還本金額之和。每月向銀行實(shí)際支付金額=貸款額）/（貸款年限*12）實(shí)際支付房款不包括以下費(fèi)用： 1．房屋裝修費(fèi) 2．各種稅費(fèi)： 1）契稅

2）物業(yè)維修基金 3）手續(xù)費(fèi) 4）評(píng)估費(fèi) 5）抵押費(fèi) 6）公證費(fèi)

3．出賣人替買受人支付首付款 4．按揭貸款利息

5．入住期間發(fā)生的所有費(fèi)用，如： 1）采暖費(fèi) 2）物業(yè)費(fèi) 3）維修金 4）煤氣安裝費(fèi) 5）視聽費(fèi)

6）垃圾清運(yùn)費(fèi)等

五、回購(gòu)時(shí)間：年月日——年月日

六、雙方責(zé)任和義務(wù)：

1.買受人不得破壞房屋的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施，不得對(duì)所購(gòu)房屋裝修及門窗、管線等設(shè)施有惡意破壞行為，如發(fā)生上述情況，出賣人有權(quán)拒絕回購(gòu)。

2.買受人必須在本協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理回購(gòu)事宜，否則出賣人有權(quán)拒絕回購(gòu)。3.以房抵債的房屋不在回購(gòu)范圍內(nèi)。

七、回購(gòu)程序：

1.買受人提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)書必須有買受人本人及其直系親屬（夫妻）簽字，并附《商品房買賣合同》和此《協(xié)議書》。

2.出賣人公司銷售部門對(duì)書面材料進(jìn)行審查。

3.出賣人公司工程部門、物業(yè)公司、監(jiān)理公司到擬回購(gòu)的住宅進(jìn)行勘查。

4.在擬回購(gòu)的住宅符合本《協(xié)議書》要求，買受人攜帶物業(yè)公司出具的各種繳費(fèi)證明到出賣人辦理回購(gòu)手續(xù)，出賣人在7天內(nèi)給予辦理完畢。

八、合同份數(shù)：本合同一式三份，買受人一份，出賣人兩份，具有同等法律效力。

九、在合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成可向人民法院起訴。出賣人：法定代表人： 買受人（簽字）： 簽約時(shí)間：年月日 經(jīng)辦人： 審核人：