第一篇：開發(fā)商協(xié)助辦證義務(wù)相關(guān)法律問題分析

開發(fā)商協(xié)助辦證義務(wù)相關(guān)法律問題分析

作者：蔡江林

(本文發(fā)表于《武漢房地產(chǎn)》2009年第五期)

按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，還要承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。這也是買賣合同作為最基本的商品交換形式的一個(gè)基本特征和終極目的。

由于在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面我國(guó)實(shí)行的是房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，而房屋權(quán)屬證書（兩證）的核發(fā)等行為均由房地產(chǎn)行政管理部門具體實(shí)施，由此決定開發(fā)商在商品房買賣合同的履行中，不僅具有交付合格房屋的義務(wù)，同時(shí)也具有協(xié)助辦理兩證的義務(wù)，以下簡(jiǎn)單就開發(fā)商協(xié)助辦證義務(wù)相關(guān)法律問題做簡(jiǎn)要分析。

一、協(xié)助辦證義務(wù)的具體內(nèi)容

按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》，房屋權(quán)屬證書（兩證）的辦理取得，應(yīng)由買受人按照國(guó)家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由此可認(rèn)定，開發(fā)商在履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)義務(wù)的行為方式上，表現(xiàn)為只是提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

依據(jù)上述規(guī)定和房屋所有權(quán)登記的實(shí)際做法，開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)主要為：

1、完成房屋的初始登記。按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，出賣人應(yīng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、測(cè)繪資料以及其他有關(guān)的證明文件。出賣人將上述證明文件備齊提交房產(chǎn)登記部門，取得《商品房初始登記收件單》，即可認(rèn)為開發(fā)商已完成房屋的初始登記義務(wù)。

2、提供辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記的相關(guān)證明材料。在買受人在約定或者法定的期限內(nèi)，向登記管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記時(shí)，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定或者法律規(guī)定，提供相關(guān)的證明材料，即在買受人辦理兩證時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬分割的證明文件（《商品房權(quán)屬證明書》）。

二、逾期辦證的原因

1、出賣人的原因。這是導(dǎo)致逾期辦證的主要原因，如出賣人的土地使用手續(xù)不合法、未支付全部土地使用權(quán)出讓金、違規(guī)開發(fā)建設(shè)、沒有通過質(zhì)量驗(yàn)收或提供質(zhì)量驗(yàn)收合格證明、所售房屋設(shè)定的抵押尚未注銷等等?？傊褪窃诤贤s定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)具備的文件材料，或者在買受人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，不能提供相關(guān)證明材料。

2、第三人的原因。這主要是指房地產(chǎn)行政管理部門、測(cè)繪部門等相關(guān)部門工作拖延、推諉、失職等因素。

3、買受人原因。這主要是指在出賣人按照合同約定或者法律規(guī)定如期辦理房屋所有權(quán)初始登記，并備齊相關(guān)證明文件的情況下，因買受人自身原因無法辦理。如，因辦理房屋所有權(quán)登記需要支付一定數(shù)額的契稅和維修基金、登記手續(xù)等費(fèi)用，買受人往往因資金缺乏而不申請(qǐng)辦理或者遲延申請(qǐng)辦理；也有的是因買受人不能按約支付購(gòu)房款，出賣人行使抗辯權(quán)導(dǎo)致逾期辦證等等。

4、不可抗力。

三、逾期辦證的法律后果

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）

第18條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

《解釋》第19條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

司法實(shí)踐中發(fā)生的逾期辦證糾紛，主要是因開發(fā)商的原因而引發(fā)的，因此，《解釋》第18條所規(guī)范解決的逾期辦證糾紛，是指因開發(fā)商原因而言。因第三人或者不可抗力導(dǎo)致的逾期辦證，只要開發(fā)商能夠有證據(jù)證明，可以作為出賣人逾期辦證的免責(zé)事由予以處理。至于因買受人自身原因?qū)е碌挠馄谵k證，因申

請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證書是其對(duì)民事權(quán)利的自行處分，不存在違約責(zé)任的承擔(dān)問題。

四、武漢的模版《商品房買賣合同》關(guān)于逾期辦證違約責(zé)任的適用

《武漢市商品房買賣合同》

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理；

1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的%賠償買受人損失。

2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的%向買受人支付違約金。

3、根據(jù)該條約定，武漢市商品房買賣中關(guān)于逾期辦證的約定有一定缺陷，對(duì)于買受人來說，如發(fā)生逾期辦證，選擇方式比較單一，即要么選擇退房，要么選擇不退房，這在簽約的時(shí)候是一個(gè)兩難的選擇，尤其在房?jī)r(jià)起伏較大的時(shí)候。前幾年由于房?jī)r(jià)上漲，很多買受人選擇了1退房，如果發(fā)生延期辦證卻無法追究開發(fā)商違約責(zé)任。選擇2同樣也可能遇到尷尬，如逾期辦證，開發(fā)商賠償一定數(shù)額違約金即可（而往往約定的很低，如1%），而沒有違約時(shí)間的限制，不像延期交房按照延期的天數(shù)遞增違約金，根據(jù)字面理解，無論延期多長(zhǎng)時(shí)間，買受人也不能退房。

對(duì)于開發(fā)商來說，該條也不是絕對(duì)有利，因?yàn)榛谏鲜龇治?，開發(fā)商協(xié)助辦證是商品房買賣中賣方的基本義務(wù)，如延期辦證后強(qiáng)行約定退房或者不退房，顯然免除了自身義務(wù)，排除了買受人主要權(quán)利，有可能在訴訟中被法院依據(jù)《合同法》中關(guān)于格式合同的條款的規(guī)定認(rèn)定為無效條款，從而適用最高人民法院《解釋》第18條、第19條進(jìn)行裁決。

第二篇：開發(fā)商”二次交房”若干法律問題分析

開發(fā)商”二次交房”若干法律問題分析

目前，由于全裝修房的出現(xiàn)，開發(fā)商的交房方式出現(xiàn)了多樣性的特點(diǎn)，主要是由原來將經(jīng)政府相關(guān)部門竣工驗(yàn)收的毛坯房一次性交付給購(gòu)房人，變成了將毛坯房交給購(gòu)房人后，再進(jìn)行裝修并二次交付給購(gòu)房人的過程，業(yè)內(nèi)將這一模式稱之為”二次交房”。在一些“售后包租”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，由于是開發(fā)商或開發(fā)商委托的公司進(jìn)行統(tǒng)一租賃，將房屋交付購(gòu)房人后再行交付房屋的情況更為普遍，在此，筆者通過此文，對(duì)”二次交房”可能存在的法律問題和法律糾紛進(jìn)行分析，并提出自己解決問題的初步想法。

“二次交房”的成因分析

造成”二次交房”的主要原因有兩個(gè)：

一是由于全裝修房的出現(xiàn)，開發(fā)商本來可能在拿到竣工備案證和交付使用許可證（有的地方不要求）后，將房屋交付給購(gòu)房人，但由于全裝修房還需要一段的裝修施工期，具備法定交付條件的房屋還不能直接交付給購(gòu)房人，開發(fā)商為了不延誤交房的時(shí)間，往往選擇將具備法定交房條件的房屋先交于購(gòu)房人驗(yàn)收，再收回房屋進(jìn)行裝修，裝修完畢后二次將房屋交付給業(yè)主。全裝修房是指在交付房屋前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位的新建商品房。從全裝修住宅分類看，全裝修住宅分為統(tǒng)一裝修和菜單式裝修兩種模式。統(tǒng)一裝修，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照統(tǒng)一的裝修設(shè)計(jì)、裝修材料和設(shè)備配置，提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的裝修。菜單式裝修，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供由不同的裝修設(shè)計(jì)、裝修材料和設(shè)備配置組成的成套方案，供購(gòu)房者選定后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按方案裝修。第二種模式的全裝修房，”二次交房”的問題更為普遍。

二是由于商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的售后包租模式盛行，導(dǎo)致了”二次交房”在商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)開發(fā)中更為普遍。就商業(yè)地產(chǎn)來說，開發(fā)商將毛坯的房屋交給購(gòu)房人后，再根據(jù)商場(chǎng)的招商規(guī)劃進(jìn)行裝修，將房屋交給購(gòu)房人或承租人驗(yàn)收交房。就旅游地產(chǎn)來說，多是旅游景點(diǎn)附近建造的公寓式酒店，酒店需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在主體和工程安裝完工后，開發(fā)商也往往會(huì)按照法定條件交給業(yè)主驗(yàn)收收房，并再與購(gòu)房人或指定的裝修公司與購(gòu)房人簽訂合同對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并進(jìn)行售后包租。

“二次交房”新的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、“二次交房”交房時(shí)間確定問題分析

按照一般開發(fā)商預(yù)售房屋的操作，其簽訂房屋預(yù)售合同多以各地的示范文本為準(zhǔn)，在此，筆者以《上海市商品房預(yù)售合同示范文本（2005版）》為例，說明”二次交房”時(shí)間確定應(yīng)注意的一些問題。從該示范文本第十九條“房屋交付時(shí)間”約定看，我們來說明一下如何修改適用示范文本：

甲方向乙方交付該房屋應(yīng)當(dāng)符合下列第 種方案所列條件：

（一）辦理了房地產(chǎn)初始登記，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），甲方對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷，甲方已按規(guī)定交納了物業(yè)維修資金；

（二）取得《住宅交付使用許可證》，甲方對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷，甲方已按規(guī)定交納了物業(yè)維修資金；

（三）甲方向乙方交付全裝修住宅時(shí)，全裝修住宅質(zhì)量還應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定和本合同的約定。

第十九條 房屋交付時(shí)間

甲方定于 年 月 日至 年 月 日期間將該房屋交付給乙方，不可抗力除外。乙方同意甲方可以提前交付該房屋，但最早不得早于 年 月 日，在此日期前，乙方有權(quán)暫不接受房屋交付，并且不承擔(dān)本合同第二十二條約定的有關(guān)責(zé)任和義務(wù)。

就存在”二次交房”情況的開發(fā)項(xiàng)目來說，該示范文本根本未明確二次裝修問題，如果直接適用該示范文本與購(gòu)房人簽約肯定是行不通的，故應(yīng)當(dāng)對(duì)第十九條“房屋交付時(shí)間”做相應(yīng)的完善，可以考慮增加一款作為第三款：“按照本合同第十八條約定條件甲方將毛坯房屋交付于乙方后，乙方應(yīng)當(dāng)委托甲方或甲方指定的第三方進(jìn)行裝修，裝修的標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收條件按照本合同約定執(zhí)行，裝修完畢后第二次交付的時(shí)間為 年 月 日?！奔由线@一款約定后，就可以減少由于交付時(shí)間理解不一致可能導(dǎo)致的法律糾紛。當(dāng)然，二次裝修的操作方式會(huì)有較大的不同，增加條款的具體內(nèi)容應(yīng)視情況而定，比如有的開發(fā)商要求購(gòu)房人與第三方裝修公司另行訂立合同，可能會(huì)導(dǎo)致二次交付的主體發(fā)生變更，這里就應(yīng)當(dāng)明確裝修合同的主體問題。再比如由于存在二次裝修，購(gòu)房人不能實(shí)際占用房屋，可能會(huì)存

在交納物業(yè)費(fèi)計(jì)算起點(diǎn)的不一致，對(duì)這一問題也應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。就交付標(biāo)志來說，示范文本一般是列舉簽署房屋交接書或交付鑰匙，由開發(fā)商和購(gòu)房人選擇，上海市的示范本文第二十一條也有列舉，如選擇交鑰匙應(yīng)明確是裝修之前驗(yàn)房收房的交鑰匙。

2、交房標(biāo)準(zhǔn)與房屋驗(yàn)收問題分析

對(duì)于交房的標(biāo)準(zhǔn)，不管是作為開發(fā)商，還是作為購(gòu)房人，明確的交房標(biāo)準(zhǔn)是減少裝修房糾紛最為關(guān)鍵的一環(huán)，減少全裝修房糾紛，合同約定一定要明確具體?！昂贤瑑?nèi)容越細(xì)化，后期麻煩越少。”比如，交付標(biāo)準(zhǔn)中，小到廚具的品牌、規(guī)格、顏色，能約定的都要約定。開發(fā)商合同里寫明，廚具是西門子的，這還不夠。西門子的產(chǎn)品眾多，是哪一種？是新款還是幾年前的款式？”從《上海市商品房預(yù)售合同示范文本（2005版）》看，其附件四“全裝修住宅裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及全裝修價(jià)格”通過列表的方式對(duì)應(yīng)當(dāng)明確約定的項(xiàng)目列舉的140余項(xiàng)，每項(xiàng)都列舉了部位、材料（設(shè)備）、名稱、品牌、規(guī)格/型號(hào)、質(zhì)量、等級(jí)、數(shù)量、顏色、備注等，這樣可以大大減少就全裝修房的標(biāo)準(zhǔn)可能發(fā)生的爭(zhēng)議。當(dāng)然，有些開發(fā)商并不愿意寫得如此清楚，但筆者認(rèn)為，對(duì)于一些主要材料或家電應(yīng)當(dāng)明確約定，比如廚衛(wèi)、地板、燈具、門窗、涂料、家具、家電等均應(yīng)當(dāng)明確約定。

關(guān)于”二次交房”的驗(yàn)收問題，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在兩次交房中都要有驗(yàn)收，毛坯房屋交付時(shí)雙方主要驗(yàn)收：小區(qū)的總體規(guī)劃是否變更、房屋本體是否傾斜、是否有墻體裂縫及樓板裂縫、是否有滲漏、墻體空鼓、墻皮脫落、隔音隔熱情況等。如果沒有毛坯房的驗(yàn)收，很有可能會(huì)出現(xiàn)在今后交房后購(gòu)房人對(duì)房屋毛坯時(shí)的質(zhì)量不認(rèn)可。裝修完畢后，應(yīng)根據(jù)雙方約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，不應(yīng)當(dāng)有遺漏，基本內(nèi)容包括門、窗密閉性、變形與否等門窗質(zhì)量問題；上下水是否跑冒滴漏；水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置是否合理，包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類是否完善，材料品牌、型號(hào)是否與約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)一致等。對(duì)這些驗(yàn)收的情況應(yīng)作出詳細(xì)的記錄，以方便今后確保修期和保修責(zé)任。

3、質(zhì)保期與保修責(zé)任問題分析

目前國(guó)家關(guān)于房屋保修范圍和保修責(zé)任的規(guī)定主要有：

1、《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)

任。保修期從交付之日起計(jì)算；商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；

2、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

3、建設(shè)部在《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中，還詳細(xì)規(guī)定了一些房屋各個(gè)部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。對(duì)于沒有規(guī)定的保修范圍和保修期限問題，由開發(fā)商與購(gòu)房人自行約定，其主要的有燈具、家具、家電、冷熱水管、電線、瓷磚、大理石等等，具體可以根據(jù)雙方約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料清單來確定。

從合同條款角度講，以《上海市商品房預(yù)售合同示范文本》（2005版）為例，可以作相應(yīng)的修改。該示范文本第十一條“保修期及保修范圍”約定：“自該房屋交付之日起，甲方承擔(dān)保修責(zé)任，從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移至乙方之日起，甲方繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任 年（不少于2年）；同時(shí)，甲方按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的時(shí)間和范圍承擔(dān)保修責(zé)任?！本瓦@一條規(guī)定可以考慮再加一款，即，“對(duì)于甲方裝修部分的保修范圍和保修責(zé)任問題，自裝修完畢交付后之日起算，保修期與保修范圍在《住宅質(zhì)量保證書》中承諾，或雙方在補(bǔ)充協(xié)議中另行約定?！睆亩鴾p少這方面可能出現(xiàn)的糾紛。

4、”二次交房”兩次交房期間可能涉及的法律責(zé)任與糾紛分析

在”二次交房”過程中，可能會(huì)出現(xiàn)一些新的法律問題，如何處理這些糾紛是值得討論的。第一種情況是裝修過程中，出現(xiàn)不可抗力造成房屋損壞，甚至滅失的責(zé)任承擔(dān)問題，從法律上講，由于房屋已經(jīng)履行了交付手續(xù)，作為買賣合同的標(biāo)的物房屋已經(jīng)交付，所以這一風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人承擔(dān)。第二種情況是裝修施工造成第三方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，比如造成樓下停水、停電，施工人員意外受傷等，對(duì)于這一情況，筆者認(rèn)為由于一般裝修施工是開發(fā)商直接聘請(qǐng)專業(yè)的裝

修公司來進(jìn)行，上述財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商或裝修公司來承擔(dān)。值得討論的問題是作為受害的第三方是否有權(quán)利要求購(gòu)房人承擔(dān)責(zé)任，比如造成樓下漏水，樓下的購(gòu)房人可否要求購(gòu)房人承擔(dān)責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第九十一條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全?！辟?gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房人認(rèn)為是開發(fā)商裝修房屋的，施工單位也是開發(fā)商聘請(qǐng)的，是另外一層法律關(guān)系，其在對(duì)第三人賠償后，可以要求開發(fā)商或施工單位進(jìn)行賠償。

值得注意的是，在辦公樓的全裝修交房存在”二次交房”的情況下，存在開發(fā)商指定裝修公司，由購(gòu)房人直接與裝修公司簽約裝修的情況，對(duì)于這種情況，實(shí)際上不屬于本文所討論的”二次交房”的情況，從法律關(guān)系上講，實(shí)際上是不涉及開發(fā)商的，裝修后是由購(gòu)房人與裝修公司進(jìn)行驗(yàn)收交房，應(yīng)當(dāng)是購(gòu)房人與裝修公司之間的法律關(guān)系，在此不作討論。

實(shí)際上，由于”二次交房”是房地產(chǎn)銷售過程中的新生事物，除了討論的上述問題之外，還存在其它法律問題，比如物業(yè)管理費(fèi)從何時(shí)起算問題、裝修合格標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題、裝修材料的多樣性難以約定明確問題等，對(duì)于這些問題，筆者認(rèn)為，開發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，在法律對(duì)相關(guān)問題未做出明確規(guī)定情況下，以合同約定的方式盡量約定清楚，以減少可能存在的法律糾紛。

作者：宋安成，北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人

第三篇：關(guān)于如何應(yīng)對(duì)開發(fā)商更改規(guī)劃的法律問題

因更改規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與政府主管部門對(duì)簿公堂，從基本面上說，這類爭(zhēng)議屬于合同糾紛，初看起來并不難解決，但事實(shí)上因?yàn)閾竭M(jìn)了規(guī)劃主管部門而 使案件處理變得復(fù)雜起來，業(yè)主與開發(fā)商之間孰是孰非也變得不那么容易判斷。本文擬探討如何應(yīng)對(duì)這類因更改規(guī)劃而引起的房屋買賣法律糾紛。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商擅自更改規(guī)劃的法律問題

按照有關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建筑項(xiàng)目必須符合城市規(guī)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，為此必須經(jīng)過政府規(guī)劃部門審批。一般來說，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)項(xiàng) 目應(yīng)按先后順序向規(guī)劃部門申請(qǐng)三種許可文件。第一，申請(qǐng)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)填報(bào)申請(qǐng)表，按規(guī)定附送有關(guān)文件、圖紙。大中型建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)事 先委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位作出選址論證。規(guī)劃部門審核同意的，應(yīng)核定設(shè)計(jì)范圍，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。第二，申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。開發(fā)商應(yīng)按規(guī) 定報(bào)送建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)方案以及有關(guān)文件、圖紙。第三，申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位或個(gè)人領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，應(yīng)按規(guī)定 執(zhí)照費(fèi)，并在法定時(shí)間內(nèi)開工，逾期未開工又未申請(qǐng)延期或者申請(qǐng)延期未經(jīng)批準(zhǔn)的，建設(shè)工程規(guī)劃許可證即失效。

為了保證規(guī)劃要求得到貫徹和執(zhí)行，規(guī)劃部門往往參與土地使用權(quán)出讓計(jì)劃的制定，土地使用權(quán)出讓必須按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。土 地使用權(quán)出讓合同必須有規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的位置、范圍、規(guī)劃用地性質(zhì)、建設(shè)容積率、建筑密度、綠地率、停車場(chǎng)地等各項(xiàng)規(guī)劃要求及 附圖。土地使用權(quán)出讓受讓人在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)中，未經(jīng)原審批的規(guī)劃管理部門同意，不得變更出讓合同中的各項(xiàng)規(guī)劃要求。設(shè)計(jì)單位、施工單位和建設(shè)單位 都必須嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃證等規(guī)劃要求設(shè)計(jì)、施工和建設(shè)。建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人必須向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，房地產(chǎn)管理部門不 予房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

因此，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)的，比如增加容積率、加高樓房的層數(shù)、用綠地改為建設(shè)用地、將商業(yè)用途改為住宅用途等，違反了規(guī)劃管理方面的行政法規(guī)規(guī)范，系行政違法。對(duì)此，規(guī)劃主管部門可以作出責(zé)令改正、通報(bào)批評(píng)或罰款等行政處罰。但問題是，違反規(guī)劃管理行政法規(guī)的，是否必然導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任？很多人認(rèn)為，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。理由是，業(yè)主當(dāng)初購(gòu)買 房屋不僅僅是看中該套住房的設(shè)計(jì)、朝向、樓層、價(jià)位、施工及配套質(zhì)量等因素，還綜合考慮了整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境，比如幢與幢間的距離、小區(qū)的綠化面積、小區(qū) 的生活配套設(shè)施等。規(guī)劃改變雖然對(duì)具體某一套住房的影響較小(不排除有影響)，但影響了社區(qū)的整體居住環(huán)境品位，破壞了業(yè)主最初購(gòu)房時(shí)的預(yù)期。況且，開發(fā) 商在售房時(shí)也往往打出“超高綠化小區(qū)”、“把湖搬回家”、“擁有健身會(huì)所生活”等誘人廣告，而在規(guī)劃圖中也能找到草地、人工湖泊、健身俱樂部的位置，很容 易讓未來的業(yè)主相信，這些享受近在眼前。有的業(yè)主也正是相信規(guī)劃設(shè)計(jì)圖中的綜合設(shè)施才下定買房決心。如果現(xiàn)在開發(fā)商不經(jīng)業(yè)主們同意，甚至不通知業(yè)主，就擅 自改變規(guī)劃，將草地、人工湖泊、健身俱樂部取消另作他用或者縮小規(guī)劃面積，顯然有違售房承諾，不符合業(yè)主與開發(fā)商之間的購(gòu)買約定。

但筆者認(rèn)為，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃是否承擔(dān)違約責(zé)任，關(guān)鍵看開發(fā)商和業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同有無對(duì)規(guī)劃內(nèi)容的約定。如果在合同主文中雙方約定小區(qū)規(guī)劃不得更 改，或者在附件中有規(guī)劃圖的詳細(xì)情況，應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)規(guī)劃內(nèi)容已有約定，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在現(xiàn)實(shí)中，很多的購(gòu)房合同對(duì)房屋質(zhì)量、房屋面 積、建筑設(shè)計(jì)、房屋交付、價(jià)款支付、申辦房產(chǎn)證等內(nèi)容有約定，但沒有條款對(duì)規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行約定，而作為合同附件的大多是房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、裝 修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋物業(yè)管理及使用公約，卻沒有小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，這樣一來，一旦開發(fā)商違反售樓時(shí)的“口頭約定”，更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，業(yè)主欲追究對(duì)方的違約責(zé) 任，卻苦于無書面約定，也提交不出其他的證據(jù)，最終得不到法院支持。因此，消費(fèi)者應(yīng)防患于未然，在合同中明確約定規(guī)劃設(shè)計(jì)不得更改。如果開發(fā)商提供的是格 式合同，應(yīng)當(dāng)在格式合同的補(bǔ)充條款中對(duì)此予以約定，并且要求開發(fā)商將小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖資料等附于合同后作為附件。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商更改規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)的法律問題

開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，往往會(huì)因利益關(guān)系想更改規(guī)劃。比如，在原規(guī)劃圖中只有4幢住宅樓，但由于銷售情況非常好，開發(fā)商就想將原來的綠地部分改作住 宅地使用。為了避免因更改規(guī)劃而被業(yè)主起訴到法院，開發(fā)商采用更保險(xiǎn)的辦法就是將其更改規(guī)劃的申請(qǐng)遞交到有權(quán)的規(guī)劃部門。一旦更改規(guī)劃的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，開 發(fā)商就理所當(dāng)然地可以施工了。業(yè)主提出異議的，開發(fā)商的答辯理由似乎很充分：更改規(guī)劃已得到政府的批準(zhǔn)。那么，開發(fā)商能以更改規(guī)劃批復(fù)作為對(duì)抗業(yè)主的的理 由嗎？

筆者的觀點(diǎn)是，在購(gòu)房合同中，開發(fā)商和業(yè)主就不得更改規(guī)劃有約定的前提下，即使開發(fā)商的更改規(guī)劃得到規(guī)劃部門批準(zhǔn)，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。筆者之所 以持這種觀點(diǎn)來源于對(duì)法律關(guān)系的區(qū)分。實(shí)際上，在開發(fā)商更改規(guī)劃獲得批準(zhǔn)的情況下，涉及到兩種法律關(guān)系。一種法律關(guān)系是開發(fā)商與規(guī)劃部門之間的行政法律關(guān) 系。在這層法律關(guān)系中，開發(fā)商是行政管理相對(duì)方，規(guī)劃部門是行政主體。雙方的權(quán)利義務(wù)主要是開發(fā)商在建筑項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，必須獲得規(guī)劃部門的審批，規(guī)劃部門有權(quán)監(jiān)督建筑項(xiàng)目按規(guī)劃要求施工和建設(shè)；開發(fā)商有權(quán)要求規(guī)劃部門按法律法規(guī)的要求審批規(guī)劃的立項(xiàng)和變更，有義務(wù)嚴(yán)格按規(guī)劃要求施工建設(shè)，竣工后接 受規(guī)劃部門的驗(yàn)收。開發(fā)商更改規(guī)劃要求獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)，這只是說明開發(fā)商沒有違反行政法律法規(guī)的規(guī)定，不承擔(dān)行政責(zé)任，但不必然意味著開發(fā)商不承擔(dān)民事 責(zé)任。是否承擔(dān)民事責(zé)任涉及第二層法律關(guān)系，即開發(fā)商與業(yè)主通過簽訂購(gòu)房合同建立起來的民事法律關(guān)系。如果雙方在購(gòu)房合同中約定規(guī)劃不得變更，開發(fā)商“合 法”變更規(guī)劃也屬于違約，因?yàn)楦囊?guī)劃是開發(fā)商主動(dòng)向規(guī)劃部門申請(qǐng)的，是否要求更改規(guī)劃完全是開發(fā)商自己能主動(dòng)控制和掌握的，開發(fā)商申請(qǐng)更改規(guī)劃的時(shí)候?qū)?于違反與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同是明知的，不屬于“不可抗力”而免責(zé)的范疇。開發(fā)商之所以理直氣壯地認(rèn)為其沒有違反約定，是因?yàn)榛煜藘煞N法律關(guān)系的適用，將 開發(fā)商與規(guī)劃部門間的“公法”因素引入開發(fā)商與業(yè)主間的私權(quán)法律關(guān)系，這種有意含糊的手法是一些不規(guī)范的開發(fā)商慣用的伎倆。

對(duì)于在購(gòu)房合同中沒有約定不得更改規(guī)劃內(nèi)容的業(yè)主來說，怎么樣維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？筆者認(rèn)為可以就具體案情靈活選擇其他方法。比較常見的方法，一是 如果開發(fā)商更改規(guī)劃，影響到自己所住房屋的通風(fēng)、采光或者進(jìn)出入通道的，可以相鄰權(quán)受到侵害要求侵權(quán)賠償。二是，在開發(fā)商更改規(guī)劃獲得批準(zhǔn)后尚未或剛施工 時(shí)，提起行政復(fù)議或行政訴訟，并申請(qǐng)停止更改規(guī)劃批復(fù)的停止執(zhí)行。一旦批復(fù)被撤銷，開發(fā)商就沒有理由再施工。這種方法，應(yīng)注意把握時(shí)機(jī)，因?yàn)槿绻鹊綐且?建得差不多了，再要開發(fā)商或規(guī)劃部門將樓推倒，成本太大，幾乎不太可能。第三種方法是，如果開發(fā)商售樓廣告的內(nèi)容被寫進(jìn)合同或者作為合同附件的，而更改規(guī) 劃又導(dǎo)致廣告內(nèi)容無法實(shí)現(xiàn)的，業(yè)主也可以就此提起違約訴訟。

三、因更改規(guī)劃導(dǎo)致購(gòu)房糾紛的應(yīng)對(duì)措施

綜上所述，建筑項(xiàng)目規(guī)劃的更改涉及到比較復(fù)雜的法律關(guān)系，與業(yè)主的聯(lián)系非常緊密。現(xiàn)實(shí)中發(fā)生與此相關(guān)的眾多糾紛值得重視和研究。為了減少或者合理處理這類糾紛，以下方面是有待注意的：

1、業(yè)主在購(gòu)房時(shí)應(yīng)與開發(fā)商就住宅規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃及違約責(zé)任等內(nèi)容達(dá)成一致協(xié)議，寫入雙方的購(gòu)房合同，并將規(guī)劃設(shè)計(jì)圖作為合同附件。

2、業(yè)主可以要求開發(fā)商將售樓廣告的內(nèi)容作為雙方的約定寫入購(gòu)房合同。

3、業(yè)主應(yīng)弄清楚所購(gòu)住房及其相鄰、社區(qū)情況，不宜完全聽信售樓小姐的宣傳，應(yīng)注意保存相關(guān)的書面證據(jù)資料，比如開發(fā)商銷售廣告、開發(fā)商的承諾書、購(gòu)房合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖等。

4、開發(fā)商因事前意想不到的原因更改規(guī)劃時(shí)，應(yīng)尊重業(yè)主的知情權(quán)，告知業(yè)主更改規(guī)劃的原因，并征求業(yè)主的意見。如果有不同意見，可以相互協(xié)商，并就補(bǔ)償方案達(dá)成協(xié)議。

5、規(guī)劃部門在審批開發(fā)商更改規(guī)劃的申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮利害關(guān)系人(即業(yè)主)的利益和要求。在審批做出前，可以召集業(yè)主與開發(fā)商代表聽取雙方意見，條件 成熟時(shí)，可以建立類似聽證的程序，盡量做到審批決定既合法又合理。如果只偏聽開發(fā)商一面之辭做出不合法的更改規(guī)劃批復(fù)，業(yè)主可以提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷或 變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。

6、因更改規(guī)劃導(dǎo)致糾紛或者矛盾時(shí)，開發(fā)商和業(yè)主都應(yīng)當(dāng)訴諸于法律渠道，不能以詆毀、攻擊、威脅等非法手段導(dǎo)致矛盾激化。

第四篇：開發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問題探析

開發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問題探析

民三庭張華

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，住房金融業(yè)務(wù)的開展也迅猛增加。目前我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款占銀行消費(fèi)信貸比重的90%以上，是銀行最主要的消費(fèi)信貸品種，其中擔(dān)保方式作為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的一環(huán)，成為銀行發(fā)放貸款面臨的關(guān)鍵問題。在貸款實(shí)踐中銀行要求開發(fā)商以“回購(gòu)”方式來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由于目前我國(guó)法律并無明文規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)其效力還有一定的爭(zhēng)議，對(duì)其相關(guān)的法律問題缺乏足夠的理論研究。筆者就開發(fā)商回購(gòu)中的相關(guān)法律問題提出個(gè)人管見，以期與各位同仁共同探討。

一、開發(fā)商回購(gòu)分類及特征

我們通常意義上說的回購(gòu)是賣主與買主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣主有權(quán)從買主手中將已轉(zhuǎn)讓給買主的物品再賣回來的制度，其目的是為了保護(hù)賣方的利益。而所謂的開發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)，是指開發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。開發(fā)商回購(gòu)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型，目前實(shí)踐中主要存在以下幾種分類：按照按揭貸款中房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn)可以分為期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)；根據(jù)開發(fā)商回購(gòu)的目的，可以分為投資型回購(gòu)和擔(dān)保型回購(gòu)；根據(jù)回購(gòu)時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行，將商品房回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無約定的回購(gòu)等等；而本文所要討論的類型主要是現(xiàn)房回購(gòu)、擔(dān)保型回購(gòu)。

（1）期房回購(gòu)和現(xiàn)房回購(gòu)：

期房回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書，并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。雖然購(gòu)房人在所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前將期房抵押給銀行，但由于抵押物的特殊性，購(gòu)房人此時(shí)不能取得《房屋所有權(quán)證》，不能辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)人銀行也無法取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》。為降低銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商要承擔(dān)兩種形式的擔(dān)保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的責(zé)任，但這種保證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義上的擔(dān)保，而不是擔(dān)保法意義上的擔(dān)保。這個(gè)階段，開發(fā)商僅對(duì)貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費(fèi)用及違約金等超出抵押物價(jià)值的部分負(fù)保證責(zé)任，與物的擔(dān)保相比處于附從地位。開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險(xiǎn)公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時(shí)，開發(fā)商要對(duì)其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任；其二：開發(fā)商在購(gòu)房人取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥抵押登記手續(xù)前，保證購(gòu)房人還款或與銀行簽訂回購(gòu)條款，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，銀行則可以解除抵押貸款合同由開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任或履行房產(chǎn)回購(gòu)義務(wù)。而此時(shí)開發(fā)商對(duì)借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，開發(fā)商對(duì)其不能還款沒有任何義務(wù)。商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購(gòu)房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過回購(gòu)合同重新確立。而期房抵押貸款中由于房屋所有權(quán)還沒有登記到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，開發(fā)商履行的并非真正意義上的回購(gòu)義務(wù)，實(shí)際上承擔(dān)的是一種階段性連帶保證責(zé)任，個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在購(gòu)房人貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任，此時(shí)開發(fā)商履行的是保證義務(wù)而非回購(gòu)義務(wù)。

現(xiàn)房按揭中的回購(gòu)，為了防止購(gòu)房人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)情況惡化、生老病死等客觀原因危及銀行的債權(quán)時(shí)，銀行通常與開發(fā)商約定：當(dāng)借款人連續(xù)?個(gè)付款期或未按時(shí)償還貸款本息?銀行有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)”。開發(fā)商承全程擔(dān)保責(zé)任與回購(gòu)的形式存在程序上的差別，銀行可能會(huì)從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商的實(shí)力、購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)情況、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難以程度，選擇要開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購(gòu)形式。購(gòu)房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果在合理期間內(nèi)購(gòu)房人及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)，銀行才可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房人及擔(dān)保人開發(fā)商。在執(zhí)行過程中，可能因購(gòu)房人個(gè)人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購(gòu)房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購(gòu)房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。若銀行要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，則開發(fā)商直接向購(gòu)房人以約定價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)，支付購(gòu)房人剩余的貸款余額，再由開發(fā)商向購(gòu)房人追償。兩種方式相比較，銀行選擇回購(gòu)形式省去了訴累，節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了成本。

（2）投資型回購(gòu)與擔(dān)保型回購(gòu)：按照回購(gòu)的目的，開發(fā)商回購(gòu)可分為投資型回購(gòu)與擔(dān)保型回購(gòu)。前者是開發(fā)商出于對(duì)購(gòu)房人的買房投資予以回報(bào)的承諾而對(duì)該商品房予以回購(gòu)的行為；而后者則是住房按揭貸款中為了保護(hù)銀行的利益，開發(fā)商出于對(duì)購(gòu)房人無力還貸時(shí)回購(gòu)該商品房的承諾而對(duì)商品房予以回購(gòu)的行為。購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購(gòu)房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息。

投資回購(gòu)是一般意義上所說的回購(gòu)買賣。通常由開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承諾：購(gòu)房人購(gòu)買商品房后在約定的時(shí)間內(nèi)，由開發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購(gòu)，在這種關(guān)系中商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。通常是在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲、房?jī)r(jià)預(yù)期收益看好的情況下，開發(fā)商可能以這種形式與業(yè)主簽訂“回購(gòu)協(xié)議”，承諾在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，可要求開發(fā)商以高出原購(gòu)房款的價(jià)格回購(gòu)房屋。開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購(gòu)房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過回購(gòu)合同重新確定。但由于沒有法律明文規(guī)定，出現(xiàn)開發(fā)商違約業(yè)主的信賴?yán)娴貌坏奖Ｕ?，業(yè)主利益遭受損失的情形時(shí)有發(fā)生：如2005年北京朝陽法院曾受理業(yè)主羅某訴開發(fā)商違約，不履行回購(gòu)承諾的案例。

擔(dān)保性回購(gòu)多發(fā)生在在按揭貸款合同中，開發(fā)商回購(gòu)條款或回購(gòu)協(xié)議的可能是三方主體簽訂的合同，也可能是雙方主體簽訂的協(xié)議。如為三方主體共同簽訂，回購(gòu)一般是抵押貸款合同中的一個(gè)回購(gòu)擔(dān)保條款出現(xiàn)。設(shè)定回購(gòu)擔(dān)保條款，這個(gè)約定對(duì)于預(yù)計(jì)房產(chǎn)升值和買方與開發(fā)商約定有首期款可以分期支付的情況下，對(duì)開發(fā)商比較有利。內(nèi)容可能約定為：當(dāng)購(gòu)房人支付首期付款后連續(xù)幾個(gè)月不能還款，則貸款人可以解除合同，并要求開發(fā)商對(duì)該商品房予以回購(gòu)，開發(fā)商則按照回購(gòu)條款或回購(gòu)協(xié)議的約定向債權(quán)人直接回購(gòu)償還剩余貸款?；蛘咭部赡芗s定當(dāng)借款人違約抵押合同解除，抵押權(quán)人依法變賣抵押物時(shí)，由開發(fā)商對(duì)不足部分進(jìn)行償還，而前種約定的情形在實(shí)踐中比較常見。

二、開發(fā)商回購(gòu)條款的性質(zhì)分析

作為擔(dān)保型回購(gòu)的開發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上不是法定的擔(dān)保形式之一，也非所有權(quán)保留條款或債權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。我國(guó)擔(dān)保法中僅規(guī)定了5種擔(dān)保方式，即：抵押、保證、質(zhì)押、留置和定金，并沒有所謂的“回購(gòu)”，從嚴(yán)格意義上講，我們所說的開發(fā)商“回購(gòu)”并不是一個(gè)法律概念，而目前我國(guó)實(shí)務(wù)中個(gè)人住房貸款擔(dān)保的五種形式也沒有涉及開發(fā)商“回購(gòu)”：1）以所購(gòu)住房作抵押 2）抵押加階段性擔(dān)保。以期房作抵押的，由房產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保 3）住房抵押加購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn) 4）質(zhì)押擔(dān)保以5）連帶責(zé)任保證，保證單位為借款人全程提供連帶保證⑤ 按揭貸款合同中銀行與抵押人約定：如果抵押人未能按合同規(guī)定償還借款本息及其他費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商承諾講按抵押權(quán)人的書面通知回購(gòu)抵押房產(chǎn)并支付應(yīng)付與銀行的款項(xiàng)。因此不管是2）項(xiàng)中的階段性擔(dān)保還是5）中的連帶責(zé)任保證，開發(fā)商回購(gòu)條款都難以歸結(jié)于其中。

所有權(quán)保留是指買賣合同成立后，由于買受人未依約定支付價(jià)款或未履行其他義務(wù)，因此標(biāo)的物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移而仍由出賣人保留的制度。所有權(quán)保留主要發(fā)生在分期付款的買賣中，在這類買賣中出賣人交付標(biāo)的物后，買受人要分?jǐn)?shù)次交齊貨款總額，為防止出賣人的債權(quán)不能落空，由于所有權(quán)保留，出賣人對(duì)標(biāo)的物仍享有物權(quán)并可以運(yùn)用物權(quán)保護(hù)方法，直接請(qǐng)求返還標(biāo)的物，迅速簡(jiǎn)捷地達(dá)到保護(hù)自己合法權(quán)益的目的。在開發(fā)商回購(gòu)中，回購(gòu)的前提就是住房的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，才存在回購(gòu)之說，因此與所有權(quán)保留制度大相徑庭。

有人認(rèn)為回購(gòu)條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權(quán)讓于條款，銀行將借款人手中取得的權(quán)益也即債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的一種債權(quán)讓與行為。銀行對(duì)借款人享有的主債權(quán)、本息、罰息、違約金及其他費(fèi)用的償還權(quán)轉(zhuǎn)讓于開發(fā)商，這種認(rèn)識(shí)是不正確的。首先從轉(zhuǎn)讓對(duì)象的性質(zhì)來看，是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同權(quán)利而非義務(wù)。根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。指合同一方將合同的權(quán)利全部或部分地轉(zhuǎn)讓給合同以外的第三人。開發(fā)商回購(gòu)條款的目的是為了保護(hù)銀行的利益，是向銀行作出的向購(gòu)房人承諾以約定價(jià)格購(gòu)回住房的一種承諾，只要購(gòu)房人違約銀行要求其開發(fā)商回購(gòu)，開發(fā)商就必須回購(gòu)，從這個(gè)意義上說銀行轉(zhuǎn)移給開發(fā)商的并非權(quán)利而是義務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓也與開發(fā)商回購(gòu)的本意相去甚遠(yuǎn)。其次，銀行對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)既沒有因履行而消滅也沒有轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而抵押權(quán)的發(fā)生、移轉(zhuǎn)及消滅，均應(yīng)當(dāng)從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)，所以銀行的對(duì)購(gòu)房人的抵押權(quán)也沒有轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。實(shí)際上開發(fā)商的回購(gòu)也是為了替購(gòu)房人履行銀行的債權(quán)，因此開發(fā)商回購(gòu)因此也不同于債權(quán)讓于制度。

上述已經(jīng)提到，開發(fā)商回購(gòu)實(shí)際上是對(duì)銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)并對(duì)住房進(jìn)行變賣、拍賣抵押物時(shí)，開發(fā)商愿意直接購(gòu)買抵押物，支付購(gòu)房人所欠銀行的貸款，因此回購(gòu)條款事實(shí)上屬于開發(fā)商認(rèn)可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時(shí)，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時(shí)，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價(jià)格或約定的計(jì)價(jià)方法確定的價(jià)格購(gòu)買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率。

三、按揭貸款中開發(fā)商連帶保證責(zé)任與回購(gòu)條款的區(qū)別

經(jīng)常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個(gè)付款期或在合同期內(nèi)累計(jì)N個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)。” 開發(fā)商承擔(dān)保證或回購(gòu)義務(wù)，其承擔(dān)責(zé)任的方式由銀行選擇。常見的是開發(fā)商承擔(dān)全程的回購(gòu)義務(wù)及階段性的連帶保證責(zé)任。見如下案例：

2006年7月，某銀行與劉某簽訂了《房產(chǎn)抵押借款合同》，約定劉某以所購(gòu)買的期房按揭抵押向銀行借款，開發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)保證責(zé)任，保證期間至銀行取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》為止，并約定若借款人劉某逾期還款達(dá)到4次，貸款人有權(quán)解除合同并處理抵押物。同時(shí)銀行與開發(fā)商共同簽訂了的補(bǔ)充協(xié)議中約定開發(fā)商在借款人不能履行借款合同時(shí)，必須對(duì)抵押人所購(gòu)房產(chǎn)作“回購(gòu)還款”處理。劉某一直未取得產(chǎn)權(quán)證書并且未還款達(dá)到4次后下落不明。銀行要求開發(fā)商履行回購(gòu)協(xié)議的約定，對(duì)劉某所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)償還剩余貸款

（1）“人保和物保”誰優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》之前，借款人不按期還款時(shí)開發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。此時(shí)若購(gòu)房人已經(jīng)取得了房產(chǎn)證書，房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，則此時(shí)銀行的債權(quán)存在“物?！焙汀叭吮！?。若借款人沒有按期還款，對(duì)于開發(fā)商如何承擔(dān)保證責(zé)任，以前擔(dān)保法和擔(dān)保法解釋根據(jù)提供物保的對(duì)象是債務(wù)人還是第三人作出了不同的規(guī)定。擔(dān)保法第28條第一款的規(guī)定的是債務(wù)人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。‘’ 當(dāng)債務(wù)人提供的物的擔(dān)保與第三人設(shè)定的一般保證共存時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)要求債務(wù)人首先用自己提供的財(cái)產(chǎn)來滿足債權(quán)人的債權(quán)，在物的擔(dān)保不能清償全部債權(quán)時(shí)，由保證人承擔(dān)剩余部分的清償責(zé)任。此時(shí)物保優(yōu)于人保是可以適用的，先行使物的擔(dān)保是債權(quán)人的一種義務(wù)。如果債權(quán)人直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人對(duì)債權(quán)人可以行使先訴抗辯權(quán)。擔(dān)保法解釋第38條規(guī)定的則是不同的第三人分別提供物保和人保的情況：“同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?！?/p>

這時(shí)物的擔(dān)保與第三人提供的保證共存，保證人和債務(wù)人在承擔(dān)不利后果方面并無先后順序之分。債務(wù)人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百七十六條明確了擔(dān)保法和擔(dān)保法解釋對(duì)“人保和物?！钡囊?guī)定，并強(qiáng)調(diào)了雙方當(dāng)事人約定的效力： “被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)??”

。根據(jù)物權(quán)法的新規(guī)定，雖然在購(gòu)房人取得〈房產(chǎn)權(quán)利證書〉后，由債務(wù)人提供自己所有的房產(chǎn)作抵押，但實(shí)踐中銀行的約定就會(huì)排除原來的“物保先于人?！薄暗囊?guī)定，只要銀行要求開發(fā)商同時(shí)承擔(dān)全部的連帶責(zé)任，則開發(fā)商應(yīng)對(duì)債務(wù)人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

（2）“回購(gòu)”與“連帶保證”的區(qū)別。銀行與開發(fā)商約定，一旦購(gòu)房人未按約定歸還銀行貸款，不管購(gòu)房人有沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)回購(gòu)房產(chǎn)的責(zé)任。回購(gòu)條款則是購(gòu)房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這實(shí)際上是抵押權(quán)人與賣方、抵押人就處分抵押物達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權(quán)利義務(wù)關(guān)系，回購(gòu)條款即是三方對(duì)此種處理方式在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。兩者其實(shí)并不矛盾，都是銀行處理債權(quán)的一種形式，只是銀行根據(jù)實(shí)際情況選擇的不同的債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式?！?保證責(zé)任和回購(gòu)條款都是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的手段。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲的情況下，銀行的債權(quán)在一般情況下能以處分（拍賣或變賣）抵押房產(chǎn)的方式來實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保人（開發(fā)商）承擔(dān)不足部分的風(fēng)險(xiǎn)較小，擔(dān)保人一般不必實(shí)際承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，不是真正意義上的回購(gòu)，而是對(duì)銀行債權(quán)的補(bǔ)充擔(dān)保責(zé)任。若出現(xiàn)房地產(chǎn)市價(jià)下跌，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)，則由開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任。

對(duì)于購(gòu)房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，如果此時(shí)購(gòu)房人及開發(fā)商均未履行還款義務(wù)。銀行可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房人及擔(dān)保人開發(fā)商。執(zhí)行過程中，可能因購(gòu)房人個(gè)人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院可以直接劃扣開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購(gòu)房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購(gòu)房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。若銀行選擇開發(fā)商回購(gòu)的形式實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款構(gòu)成違約時(shí)，銀行依法處分抵押房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商按照回購(gòu)約定的價(jià)格（包括貸款本息、罰息及執(zhí)行費(fèi)用）向銀行無條件回購(gòu)該房產(chǎn)，如有房?jī)r(jià)增值部分則扣除購(gòu)房人應(yīng)向開發(fā)商支付的違約金后再返還給購(gòu)房者。

四、實(shí)踐中開發(fā)商回購(gòu)約定存在的法律問題與對(duì)策

房產(chǎn)回購(gòu)中投資回購(gòu)有助于購(gòu)房人堅(jiān)定購(gòu)房信心。購(gòu)房人購(gòu)時(shí)，有的可能是貸款買房，擔(dān)心自己到時(shí)有可能無力還貸；有的可能是投資買房，擔(dān)心自己所購(gòu)之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)。開發(fā)商承諾：當(dāng)購(gòu)房人無力償還貸款，開發(fā)商按約定的價(jià)格回購(gòu)該房屋并代其履行還款義務(wù)；或者購(gòu)房人投資買房經(jīng)過一定的期限后，開發(fā)商可以按一定的投資回報(bào)率將該商品房予以回購(gòu)。這樣的承諾，可以讓購(gòu)房人打消顧慮，增強(qiáng)購(gòu)買欲，堅(jiān)定購(gòu)房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購(gòu)房人在向貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)，開發(fā)商向貸款人承諾:若購(gòu)房人不按照《借款合同》約定償還貸款時(shí)，開發(fā)商回購(gòu)該商品房并負(fù)責(zé)償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重?fù)?dān)保，如房屋抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)、房屋回購(gòu)擔(dān)保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購(gòu)還有助于開發(fā)商銷售商品房。當(dāng)然回購(gòu)條款也可能給購(gòu)房帶來的損失。如天府早報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購(gòu)房人喪失了對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及首付款。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購(gòu)房者未入住小區(qū)時(shí)，開發(fā)商會(huì)更好操作。一般會(huì)采取強(qiáng)制措施禁止購(gòu)房者入住并將房產(chǎn)另行處置。其次，購(gòu)房人有可能損失房產(chǎn)價(jià)格的增值部分。開發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后往往會(huì)按照原買賣回購(gòu)條款約定的價(jià)格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，但實(shí)際上往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)值低，因此由開發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)會(huì)造成購(gòu)房者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。

為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發(fā)商回購(gòu)行使時(shí)，銀行解除按揭貸款合同。因?yàn)樵诨刭?gòu)發(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價(jià)格回購(gòu)該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購(gòu)房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開發(fā)商雙方共同簽訂回購(gòu)協(xié)議書，雖然雙方一致同意回購(gòu)，但由于回購(gòu)房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購(gòu)的標(biāo)的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當(dāng)事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購(gòu)無疑于要求合同以外第三方承擔(dān)因回購(gòu)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購(gòu)的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購(gòu)達(dá)成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會(huì)發(fā)生潛在的法律沖突。

如何約定開發(fā)商回購(gòu)時(shí)向銀行支付的價(jià)款？ 有的銀行在《回購(gòu)協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，貸款人需通知開發(fā)商和購(gòu)房人，開發(fā)商即應(yīng)在收到貸款人的通知后一個(gè)月內(nèi)向貸款人按上述約定的價(jià)格支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，開發(fā)商就必須支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)成功與否。這從情理上來講未免有些霸道，商品房開發(fā)商在為購(gòu)房者承擔(dān)了個(gè)人住房借款合同中約定的擔(dān)保責(zé)任后，開發(fā)商有權(quán)收回購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)，用以抵付購(gòu)房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等，剩余部分退還購(gòu)房者。若開發(fā)商按約定的價(jià)格支付回購(gòu)款給貸款人存在不妥之處，因?yàn)殚_發(fā)商按約定的價(jià)格從購(gòu)房人手中回購(gòu)后，其回購(gòu)款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬元的商品房，購(gòu)房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。購(gòu)房人償還貸款本金10萬元時(shí)無力還貸而由開發(fā)商回購(gòu)?，F(xiàn)在假定是原價(jià)回購(gòu)，也不考慮利息及回購(gòu)費(fèi)用等因素，那開發(fā)商也應(yīng)是按60萬元回購(gòu)。而這60萬元只應(yīng)有30萬元?dú)w貸款人，其余30萬元應(yīng)返還給購(gòu)房人。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，回購(gòu)的商品房屬于抵押物，開發(fā)商回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是對(duì)抵押物的變賣，故理所當(dāng)然地應(yīng)將“超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購(gòu)房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，應(yīng)通知開發(fā)商和購(gòu)房人；開發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購(gòu)手續(xù)?；刭?gòu)手續(xù)辦妥后十日內(nèi)，開發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購(gòu)房人向貸款人清償債務(wù)?！?/p>

另外還有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定：如果回購(gòu)不成功，開發(fā)商將回購(gòu)款支付給貸款人后，則貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因?yàn)?，《中華人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！边@就是說，若回購(gòu)不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的，應(yīng)履行通知購(gòu)房人的義務(wù)，否則，該轉(zhuǎn)讓對(duì)購(gòu)房人不發(fā)生效力。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務(wù)，則開發(fā)商是無法向債務(wù)人即購(gòu)房人主張權(quán)利的。本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購(gòu)不成功，開發(fā)商同意代購(gòu)房人清償貸款債務(wù)且事實(shí)上已經(jīng)清償?shù)模J款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務(wù)后十日內(nèi)書面通知購(gòu)房人?！?/p>

以上是對(duì)我國(guó)開發(fā)商回購(gòu)目前存在的一些問題及解決對(duì)策分析，而開發(fā)商回購(gòu)實(shí)務(wù)中存在的問題更為復(fù)雜。開發(fā)商回購(gòu)是目前我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)償機(jī)制不完善的情況下出現(xiàn)的特殊情形，其表現(xiàn)為個(gè)人信用制度不健全，銀行難以掌握借款人的真實(shí)信用狀況及變化情況，住房消費(fèi)信貸的擔(dān)保機(jī)制不完善，沒有建立起住房貸款擔(dān)保體系，因此為了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行設(shè)置了抵押貸款高門檻的同時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商等擔(dān)保人。而實(shí)踐中開發(fā)商作為長(zhǎng)期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而且也是極不公平的。銀行自身應(yīng)建立多種風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)散機(jī)制，同時(shí)政府也應(yīng)加快個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制的建立，而不是把風(fēng)險(xiǎn)推卸給開發(fā)商，以促進(jìn)我國(guó)住房金融業(yè)的健康有序發(fā)展。

第五篇：招商引資法律問題分析

招商引資涉及法律問題的思考

引言

案例1:2009年4月，某鄉(xiāng)政府實(shí)施招商引資戰(zhàn)略，先后從外地引進(jìn)數(shù)家民營(yíng)企業(yè)來到本土投資開礦，在招商引資管理混亂的情況下，鄉(xiāng)政府先后與五家投資企業(yè)簽訂了開礦協(xié)議，其中有一個(gè)礦點(diǎn)重復(fù)簽約。企業(yè)發(fā)現(xiàn)該情況后，立即與鄉(xiāng)政府進(jìn)行溝通，但協(xié)商無果，最終其中四家企業(yè)將鄉(xiāng)政府以及最終獲得采礦證的另一企業(yè)一同訴至法庭，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失等。最終，2010年2月，法院認(rèn)為鄉(xiāng)政府同一礦點(diǎn)重復(fù)簽約，存在違約行為，判令鄉(xiāng)政府賠償上述四家企業(yè)違約損失。2010年11月，縣檢察院根據(jù)全國(guó)檢察機(jī)關(guān)打擊瀆職犯罪的工作要求，以上述判決為切入點(diǎn)，對(duì)鄉(xiāng)政府招商引資人員是否存在瀆職行為展開調(diào)查，最終有三名政府招商引資人員被查出存在瀆職行為，被判處有期徒刑等刑事處罰，直接分管領(lǐng)導(dǎo)因工作疏漏，被給予行政處分，調(diào)離原崗位。

案例2：2009年2月，某縣政府招商引資招來的一個(gè)銷售公司，注冊(cè)資金300萬，主要銷售電子產(chǎn)品，化妝品及保健品等，由于該公司實(shí)屬虛構(gòu)注冊(cè)資本，騙取招商引資政策支持的空殼公司，經(jīng)營(yíng)過程中甚至采用傳銷手段謀取暴利，經(jīng)受害人舉報(bào)，該公司法定代表人被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)逮捕，公司從組長(zhǎng)級(jí)及其向上共計(jì)60多人被抓。2010年11月，縣檢察院根據(jù)全國(guó)檢察機(jī)關(guān)打擊瀆職犯罪的工作要求，對(duì)該案介入調(diào)查，最終，縣政府直接經(jīng)辦簽約工作人員因犯國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員簽訂、履行合同失職被騙罪，被處5年有期徒刑。

上述案例可以看出，招商引資不僅關(guān)系到政府政績(jī)，同時(shí)也關(guān)系到政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員的未來前途以及人身自由，在此，筆者結(jié)合上述案例就招商引資中可能涉及的法律問題進(jìn)行分析，以供貴單位招商引資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防進(jìn)行參考之用。

一、存在的問題

（一）項(xiàng)目質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，缺乏政策、法律可行性審查 部分地方政府，只要客商愿意投資，哪怕與法律、政策相背離都照單全收。而最終，一旦爆發(fā)，必將被相關(guān)部門介入調(diào)查，從而引發(fā)大量問題，最嚴(yán)重的可能引發(fā)集體性上訪事件，嚴(yán)重影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策缺乏合理性分析，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)變相流失

有的地方政府為了獲得投資，廉價(jià)出讓土地、礦藏等資源的開發(fā)、使用權(quán)，造成國(guó)有資產(chǎn)變相流失，當(dāng)流失較為嚴(yán)重時(shí)，隨時(shí)可能遇到相關(guān)部門查處，輕則被行政處分，重則涉嫌犯罪被提起公訴，被判刑罰。

（三）缺乏履約管理制度，履行過程中無法實(shí)際履行承諾 有的地方政府明顯突破法定權(quán)限和職責(zé)范圍給予優(yōu)惠承諾，結(jié)果使承諾無法兌現(xiàn)，損害當(dāng)?shù)卣\(chéng)信形象，或者是不遵守法定的審批管理程序，搞所謂“特事特辦”，“先上車，后買票”，一旦有關(guān)部門查處下來，招商轉(zhuǎn)而又變成“攆商”，致使政府陷入尷尬和被動(dòng)，極個(gè)別的還引發(fā)投資者上訪和針對(duì)政府的訴訟。

（四）缺乏對(duì)投資企業(yè)背景和實(shí)力的盡職調(diào)查，導(dǎo)致政府被騙

有的投資企業(yè)欺騙政府，虛假出資，違背了招商引資的良好初衷，造成土地、廠房等資源被閑置浪費(fèi)，破壞了國(guó)家對(duì)公司、企業(yè)的正常管理秩序。惡化了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，同時(shí)導(dǎo)致大量公職人員因未盡合理審查，而被處刑罰。

二、原因分析 在招商引資中出現(xiàn)違法招商并引發(fā)大量的法律糾紛，究其原因，主要在于：

（一）依法招商意識(shí)淡薄。

依法招商保護(hù)的不僅僅是投資企業(yè)，對(duì)于政府來說更是對(duì)政府公職人員人身自由的保護(hù)。有些地方往往不恰當(dāng)?shù)厥苓@種政績(jī)利益的刺激，熱衷追求招商引資帶來的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)，而忽視經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，甚至違反了法律規(guī)定，盲目引進(jìn)了一些違反國(guó)家法律和政策的項(xiàng)目投資，為政府及其工作人員帶來巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）忽視法治環(huán)境建設(shè)。

各地政府在招商引資過程中，片面注重通過優(yōu)惠政策吸引投資，缺乏當(dāng)?shù)胤ㄖ苇h(huán)境建設(shè)。在這種片面認(rèn)識(shí)指引下，有的地方甚至搞“法外優(yōu)惠”，不計(jì)后果盲目許諾，而偏廢法治環(huán)境建設(shè)。長(zhǎng)此以往，將導(dǎo)致投資者由于對(duì)地方法治環(huán)境產(chǎn)生擔(dān)憂，擔(dān)心政府承諾無法兌現(xiàn)，于是放棄投資。

（三）少數(shù)客商虛假出資，套取地方優(yōu)惠待遇。

隨著招商引資工作的深入，外來客商投資形式的日益多樣化，各種法律問題特別是虛假出資現(xiàn)象、以招商引資為名的詐騙案件也越來越多，并且花樣翻新，情況越來越復(fù)雜。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，投資者存在詐騙行為，政府招商引資工作人員就可能存在疏忽大意、過于自信的情況，由此帶來的不僅是招商引資未能獲得相應(yīng)的效果，還可能會(huì)導(dǎo)致政府相關(guān)工作人員的瀆職行為被檢察機(jī)關(guān)立案?jìng)刹椋罱K被處以刑事處罰。

三、解決途徑：依法招商

國(guó)務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》明確提出行政決策要實(shí)行依法決策、科學(xué)決策、民主決策，對(duì)重大行政決策在決策過程中要進(jìn)行合法性論證。據(jù)此，筆者認(rèn)為招商引資也是政府的一種行政決策行為，依法招商必然成了建設(shè)法治政府的一項(xiàng)工作內(nèi)容。因此，依法行政、依法招商意義重大，勢(shì)在必行。為了確保招商引資工作依法開展，為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)創(chuàng)造良好的法治環(huán)境，筆者建議當(dāng)前應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：

（一）樹立正確的招商引資觀念——依法招商。

從本文提到的兩個(gè)案例當(dāng)中可以看出，法律問題的產(chǎn)生實(shí)際上與某些政府機(jī)構(gòu)及工作人員觀念有著很大的關(guān)系。招商引資能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但應(yīng)當(dāng)依法的控制未來的風(fēng)險(xiǎn)，有長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)的發(fā)展觀，不僅要企業(yè)、項(xiàng)目能夠?yàn)檠矍皫懋a(chǎn)值和利潤(rùn)，也要避免今后要付出超額代價(jià)、避免留下 “后遺癥”。

而正確的招商引資觀念只有一個(gè)，就是依法招商。招商引資，遵守法律，防止招商引資越過法律的紅線，避免了政府和自己帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（二）依法招商要強(qiáng)化相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部及招商人員的法治意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

為了促進(jìn)招商引資規(guī)范、健康發(fā)展，迫切需要強(qiáng)化相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部及從業(yè)人員的法治意識(shí)，提高他們的法律素養(yǎng)，著力營(yíng)造一個(gè)法治的投資環(huán)境。為此，應(yīng)當(dāng)定期組織有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行法律學(xué)習(xí)，邀請(qǐng)法律專家開設(shè)法制講座，強(qiáng)化依法行政、依法辦事的觀念，避免違法決策、盲目決策。對(duì)相關(guān)從業(yè)人員也要定期組織培訓(xùn)和考核，使他們及時(shí)掌握最新的法律法規(guī)和政策信息，以適應(yīng)招商引資工作的需要，不斷規(guī)范招商引資行為，提高招商引資實(shí)效。

（三）依法招商工作的核心在于——建立健全招商引資相關(guān)工作機(jī)制，引入法律審查機(jī)制，避免發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，各地招商引資的主力多是各級(jí)政府部門各地政府都對(duì)招商引資的工作體制進(jìn)行了創(chuàng)新和研究。主要方法有：

1、人員集中，形成專業(yè)隊(duì)伍。

比如將當(dāng)前招商引資實(shí)踐中有經(jīng)驗(yàn)的工作人員集中起來，或者通過從社會(huì)上公開招聘工作人員的方式，成立“招商局”之類的專門機(jī)構(gòu)，專職從事招商引資工作。這樣可以便利對(duì)招商引資人員進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)和統(tǒng)一管理，全面提高他們的業(yè)務(wù)技能和法律素質(zhì)，培養(yǎng)訓(xùn)練出一支專業(yè)化、市場(chǎng)化的招商引資隊(duì)伍，以此確保招商引資工作質(zhì)量。

2、嚴(yán)格招商引資過程中的審查監(jiān)管程序。

對(duì)擬引進(jìn)項(xiàng)目事先要進(jìn)行必要的政策、發(fā)展、法律上的可行性研究和論證，確保項(xiàng)目既符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，適合于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又符合環(huán)境保護(hù)要求。要對(duì)出資財(cái)產(chǎn)實(shí)行鑒定、審核，防止搞投資欺詐，蒙蔽招商引資人員。對(duì)于虛假出資行為，要綜合運(yùn)用刑事、民事、行政的法律手段，進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。對(duì)于招商項(xiàng)目的履行，要由法律工作者及時(shí)跟進(jìn)，確保項(xiàng)目依法履行。

3、建立招商引資項(xiàng)目法律審查制度。

招商引資合同必須經(jīng)政府法制機(jī)構(gòu)審查修訂后方能正式簽訂，對(duì)不合法、不規(guī)范的合同要責(zé)成有關(guān)單位重新考察、簽訂，從源頭上預(yù)防和減少將來糾紛的發(fā)生。建立相應(yīng)的考核激勵(lì)制度。摒棄單純以招商引資數(shù)量論英雄的不合理做法。嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》，對(duì)自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入等招商引資項(xiàng)目，行政機(jī)關(guān)一定要通過招標(biāo)、拍賣等公平競(jìng)爭(zhēng)的方式進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)。建立招商引資信息協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息共享、資源共享，防止項(xiàng)目“撞車”，避免招商引資過程中的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（四）對(duì)于招商引資過程中產(chǎn)生的問題，要加大依法解決招商引資糾紛力度。

招商引資過程中一旦發(fā)生矛盾或糾紛，不能通過行政、經(jīng)濟(jì)手段解決的，應(yīng)積極尋求法律途徑，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或聘請(qǐng)專業(yè)律師依法通過人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)解決。司法機(jī)關(guān)要加大對(duì)招商引資犯罪行為的打擊力度，切實(shí)維護(hù)招商引資秩序，防范引資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)涉招商引資的民事糾紛，也應(yīng)客觀地根據(jù)事實(shí)和法律進(jìn)行公正、及時(shí)的處理，平等維護(hù)本地投資商和外地投資商的合法權(quán)益，共同營(yíng)造良好的法治投資環(huán)境。

（全文完）

房地產(chǎn)及建設(shè)工程法律事務(wù)部