第一篇：001-物業(yè)管理基本制度與政策(教材電子版)

中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材

城市房地產(chǎn)抵押管理辦法............................................................................................................................285 建設部關(guān)于廢止《工程建設重大事故報告和調(diào)查程序規(guī)定》等部令的決定.........................................290

補充修改說明

《物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》出臺后，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應修改。為適應這一變化，避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對《物業(yè)管理基本制度與政策》一書中的相關(guān)內(nèi)容進行了補充和修改?？忌傻卿浿袊飿I(yè)管理協(xié)會網(wǎng)(網(wǎng)址：004km.cn)免費下載《物業(yè)管理基本制度與政策》補充修改內(nèi)容。

目錄

四、物業(yè)管理企業(yè)的責任

建設工程質(zhì)量管理條例

房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法

《條例》制定過程中，有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣，應當分別立法，而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設單位，就沒有這一要求（交由物業(yè)管理企業(yè)實施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護，并維護全體業(yè)主的共同權(quán)益。

上述物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。

二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。

將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。我國物業(yè)管理活動，是在傳統(tǒng)包修包養(yǎng)的行政管房基礎上逐步開展的，無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場意識與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照市場原則將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。這對提高業(yè)主的權(quán)責意識，推動物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，以及促進物業(yè)管理市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，都具有重大的現(xiàn)實意義。

4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

無論是現(xiàn)在或?qū)恚肋h都存在業(yè)主自身部門或機構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關(guān)系。

這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務合同履行職責的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務管理好自身的財產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。

《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則?！稐l例》關(guān)于物業(yè)管理概念的立法解釋，為物業(yè)管理概念確定了嶄新的內(nèi)涵，明晰了物業(yè)管理活動的本質(zhì)特征。

二、物業(yè)管理的特征

物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于

物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

(二)專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

(三)市場化

市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務才能進入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

量城市房屋經(jīng)過私房社會主義改造轉(zhuǎn)化為國有，另一方面，政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國營單位經(jīng)管的房屋外，政府房地產(chǎn)行政主管部門還直接經(jīng)管一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負責管理和養(yǎng)護。

建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。

(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度

幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當時城鎮(zhèn)住房制度的要求。所謂城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。

我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：

一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

住房建設、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設的發(fā)展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。

(三)住房商品化制度

1．建立并扶持商品房市場

1978年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了三項改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長時期的改革發(fā)展，綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設施設備得到突破性的提升。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的建設方針指引下，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設施日益完善，我國商品房市場從建立到逐步完善。

2．城鎮(zhèn)住房制度改革

城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。

三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務。各地對住宅小區(qū)的管理模式進行了多方面的探索。例如，大慶石油管理局對住宅區(qū)進行封閉式管理；常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理；上海市由房管所、街道居委會、派出所三位一體進行管理等等。這些探索對長期以來的行政管房方

式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房屋管理推向市場，沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。

1981年3月10日，深圳市

年，建設部在青島召開了全國

的積極性得到充分調(diào)動，促進了居民消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認識到的居民住房消費，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費支出：一是購房消費支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出；四是房屋大、中修及設施設備改造以及物業(yè)管理消費支出。后三類消費支出要大大超過購房支出。

據(jù)測算，在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設施設備改造和其他服務消費的累計支出貼現(xiàn)后，與購房當年住房價格的比例為1:1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5:1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海78.5億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.23%、1.45%和2.23%，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。

(二)實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設小康社會的重要任務。隨著

物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設。

從多年的實踐看，物業(yè)管理在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務水平的同時，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，豐富了居民的業(yè)余生活，促進了居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風尚，促進了社區(qū)精神文明建設。

(五)實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，它與國民經(jīng)濟的各行各業(yè)，以及千家萬戶都有著密切的關(guān)系。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動的后繼延伸，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌效應，促進房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

布局、綜合開發(fā)、配套建設”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設方式多樣化的特點。

個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出。建設部在認真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國

訓目標、培訓對象、培訓內(nèi)容、培訓方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調(diào)，崗位培訓質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質(zhì)量，嚴格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。

作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設的新高潮。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。

應當肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設的成就有目共睹，一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。

由于

為、利用物業(yè)進行經(jīng)營的收益分配、業(yè)主委員會與居委會、物業(yè)管理與社區(qū)建設、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問題作了調(diào)研。并在大連召開了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見。這些調(diào)研活動，有助于在起草《條例》時從實際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。

(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題

物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權(quán)利義務、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認識，這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此，起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收專家意見的基礎上建立的。

(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實踐情況提出了很多建議和意見，國務院有關(guān)部門、專家、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細分析后，進行了認真修改。2001年3月經(jīng)建設部常務會議討論通過，形成《條例》(送審稿)，提請國務院審議。

國務院領(lǐng)導和國務院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國務院領(lǐng)導多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。

在收到建設部上報的《條例》(送審稿)后，國務院法制辦隨即將《條例》(送審稿)送地方、國務院有關(guān)部門、有關(guān)單位征求意見。此后，國務院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與行政部門管理的關(guān)系、《條例》調(diào)整的社會關(guān)系、物業(yè)管理實踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進行行政管理、如何推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營等。

針對這些問題，國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎。

2002年6月5日至11日，就《條例》(送審稿)的有關(guān)問題，國務院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司與建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)同志，赴上海、深圳進行了專題調(diào)研。調(diào)研期間，分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關(guān)同志參加的座談會，實地考察了多種類型的物業(yè)管理項目。通過調(diào)研，基本摸清了物業(yè)管理實踐中存在的主要問題，確立了《條例》(送審稿)修改的基本思路和原則。

在專家論證會和專題調(diào)研的基礎上，結(jié)合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例》(送審稿)作了相應修改，并再次送國務院有關(guān)部門和地方征求意見。針對反饋的意見，國務院法制辦會同建設部多次討論、修改，并與提出意見的單位進行充分溝通，最終形成《條例》(草案)。

物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會各方面的意見，一直是國務院領(lǐng)導所關(guān)心的問題。2002年10月16日，經(jīng)國務院同意，國務院法制辦將《條例》(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間，國務院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。從返饋意見的內(nèi)容上看，主要涉及《條例》的名稱和調(diào)整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務費用、法律責任等方面。

在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上，國務院法制辦會同建設部對《條例》(草案)逐條進行了認真修改，有近半數(shù)的意見被吸收，如科學界定物業(yè)管理的內(nèi)涵、進一步細化業(yè)主的權(quán)利；明確物業(yè)管理企業(yè)的義務和責任、法律責任中體現(xiàn)優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應由本《條例》調(diào)整的，或者立法時機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進一步研究的意見?！稐l例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時考慮比較合適。

2003年5月28日，國務院常務會

管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見

和市場機制的良性運行?！稐l例》按照社會主義市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、物業(yè)服務合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

四、《條例》主要內(nèi)容簡介

(一)業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項。可以看出，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性。現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設部令

作了明確規(guī)定。

為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》

法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征：

主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務?！稐l例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，同樣應當承擔相應的義務?！稐l例》明確規(guī)定，業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務費用等等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權(quán)利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務、業(yè)主支付服務費用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在幾個方面：業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自己決定；反過來，物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿。對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務，服務到什么標準，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務費用，同樣出于雙方當事人的自愿。相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時也接受了合同的約束。

(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部入住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，也就是前期物業(yè)服務，客觀上只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。

(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔相應的權(quán)利義務。而這些單位與相應的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應當由業(yè)主負擔的有關(guān)費用的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應的交費義務。當然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用。委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務，即“應當向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?/p>

(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)娜后w。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民；居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭！稐l例》設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務關(guān)系。

(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務關(guān)系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。

政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。

復習思考題

1．如何認識物業(yè)管理的概念？

2．怎樣理解我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展？

3．將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的和現(xiàn)實意義是什么？ 4．如何理解物業(yè)管理的基本特征？

5．如何正確認識物業(yè)管理在我國社會經(jīng)濟中的地位和作用？ 6．比較分析《條例》頒布前后我國物業(yè)管理制度建設的特征。7．簡述現(xiàn)階段政府在規(guī)范物業(yè)管理活動中的必要性和現(xiàn)實性。8．如何理解《條例》的立法理念、指導思想和立法原則？ 9．《條例》確定了哪些基本制度？如何準確把握其內(nèi)涵？ 10．《條例》涉及的主要問題有哪幾方面？主要內(nèi)容是什么？ 11．《條例》在“法律責任”的規(guī)定上有哪些特點？

12．如何準確把握《條例》確立的物業(yè)管理的基本法律關(guān)系？

戶的監(jiān)管和考驗。

二、物業(yè)管理服務的內(nèi)容

(一)物業(yè)管理服務

物業(yè)管理服務，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定的公共性服務。概括地說，包括以下兩方面的內(nèi)容：

一是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；

二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

具體地說，物業(yè)管理服務主要包括以下內(nèi)容：

(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；

(2)房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；

(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；

(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務；

(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務；

(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務；

(7)物業(yè)檔案資料的管理；

(8)專項維修資金的代管服務。

(二)物業(yè)服務合同約定以外的服務

物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務，物業(yè)服務的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對每一個業(yè)主而言，依據(jù)物業(yè)服務合同享受的服務應是統(tǒng)一的。然而，由于每個業(yè)主都是獨立的民事主體，除了全體業(yè)主共同需求之外，單個業(yè)主自然會有不同他人的特殊需求。例如，業(yè)主張先生夫婦均在外企工作，沒有時間接送上小學的兒子，于是，張先生自然產(chǎn)生了請人接送小孩的需求。由于這一需求無法通過業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同解決，如果張先生需要物業(yè)管理企業(yè)提供接送其小孩的服務，則可以與物業(yè)管理企業(yè)就該事項另行訂立協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)為其提供物業(yè)服務合同之外的特約服務項目，通常為有償服務，接受服務的張先生需要支付一定的服務報酬。

《條例》

三、物業(yè)管理服務標準

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內(nèi)容和標準，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》(以下簡稱《標準》)，從物業(yè)管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務的內(nèi)容，制定了三個等級的服務標準，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同，確定物業(yè)服務等級，約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容、標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)?！稑藴省返木唧w規(guī)定如下：

一級服務標準：

(一)基本要求

(1)服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權(quán)利義務關(guān)系明確。

(2)承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

(6)設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內(nèi)，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。

(10)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。

(二)房屋管理

(1)對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

(3)每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

(三)共用設施設備維修養(yǎng)護

(1)對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。

(2)建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

(4)對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時正常運行。

(6)消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

(四)協(xié)助維護公共秩序

(1)小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。

(2)對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。

(3)對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

(4)對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

(5)對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。

(五)保潔服務

(1)高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

(2)合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

(3)小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(6)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養(yǎng)護管理

(1)有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

(2)草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞 效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預防病蟲害。

二級服務標準：

(一)基本要求

(1)服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權(quán)利義務關(guān)系明確。

(2)承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

(6)公示16小時服務電話。急修1小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。

(10)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。

(二)房屋管理

(1)對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

(3)每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出人口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。

(三)共用設施設備維修養(yǎng)護

(1)對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。

(2)建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

(4)對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯早6點至晚12點正常運行。

(6)消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

(9)路燈、樓道燈完好率不低于90%。

(10)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

(四)協(xié)助維護公共秩序

(1)小區(qū)主出人口24小時值勤。

(2)對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。

(3)對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

(4)對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理。

(5)對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。

(五)保潔服務

(1)按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

(2)小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

(3)區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

(4)二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(5)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養(yǎng)護管理

(1)有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

(2)對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

(3)定期清除綠地雜草、雜物。

(4)適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)適時噴灑藥物，預防病蟲害。

三級服務標準：

(一)基本要求

(1)服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權(quán)利義務關(guān)系明確。

(2)承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

(6)公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

(7)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

(8)按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。

(9)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率70%以上。

(二)房屋管理

(1)對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

(3)每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

(6)各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。

(三)共用設施設備維修養(yǎng)護

(1)對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外)。

(2)建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

(3)操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

(4)對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯早6點至晚12點正常運行。

(6)消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)路燈、樓道燈完好率不低于80%。

(8)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

(四)協(xié)助維護公共秩序

(1)小區(qū)24小時值勤。

(2)對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。

(3)車輛停放有序。

(4)對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。

(五)保潔服務

(1)小區(qū)內(nèi)設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

(2)小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

(3)區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

(4)二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

(六)綠化養(yǎng)護管理

(1)對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

(2)定期清除綠地雜草、雜物。

(3)預防花革、樹木病蟲害。

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標準時，應當注意以下問題：

(1)《標準》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準。物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用本標準。

(2)《標準》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。

(3)《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成?！稑藴省芬酝獾钠渌枕椖?、內(nèi)容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。

(4)選用《標準》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、配套設施設備、服務功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。

測算，磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價與建筑壽命期的維修養(yǎng)護管理費用的比率平均達到1:1，換算到商品房價格與維修養(yǎng)護管理費用的比率，要達到1:0.7左右。因此如果維修費用不足，不能正常的進行保養(yǎng)維護，就會加速業(yè)主房屋財產(chǎn)的老化，提前結(jié)束房屋的使用壽命。

另一方面要強調(diào)業(yè)主應當具備的公共意識。一些業(yè)主缺乏公共意識，對維修養(yǎng)護共用部位和共用設施設備漠不關(guān)心，甚至推脫責任，怠于履行自己應盡的義務，拒絕交納物業(yè)服務費用或?qū)ｍ椌S修資金，致使其他業(yè)主的共同財產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過各種方式，宣傳、教育業(yè)主，了解自己的財產(chǎn)權(quán)利和必須履行的公共義務，是一項十分必要的工作。

(二)公開原則

《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)規(guī)定：“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務，應當按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標價，注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計價單位、價格或者服務的項目、收費標準等有關(guān)情況。經(jīng)營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用?！?/p>

2004年10月，國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》明確物業(yè)服務收費屬于《價格法》調(diào)整范圍，應當明碼標價，物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。

(三)收費與服務水平相適應原則

要求物業(yè)服務收費與服務水平相適應，就是要求價質(zhì)相符，業(yè)主花錢買服務必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作風必須誠實信用，提供的服務質(zhì)量必須貨真價實，接受消費者的監(jiān)督。

等價交換是商品交換的基本原則，也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務的基本制度。強調(diào)物業(yè)管理服務應當價質(zhì)相符，是針對現(xiàn)實物業(yè)管理市場情況提出的?，F(xiàn)實中，有相當一部分物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，對價質(zhì)相符的物業(yè)服務原則缺乏足夠的認識。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同，不重視物業(yè)服務質(zhì)量，單純以物價局的收費批件收取物業(yè)服務費用，造成業(yè)主的不滿。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量和管理成本，仍以福利養(yǎng)房的習慣認識要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務，以至拒絕承擔物業(yè)管理費用。因此，提高價質(zhì)相符的市場交換意識，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。

在我國幾十年的計劃經(jīng)濟體制中，房屋與設備設施的維修養(yǎng)護，全部由國家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修，居民和職工長期享受著福利住房待遇，基本不存在養(yǎng)房負擔，更沒有住房消費觀念。實行住房商品化后，盡管業(yè)主有了自己的住房，但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄?，F(xiàn)階段我國住房消費水平與國外情況差距依然很大，據(jù)統(tǒng)計，國外住房消費占家庭收入的比例一般都在25%左右，我國城鎮(zhèn)居民住房消費占家庭收入的比例，2000年為7%，2003年為10%。存在這種差距的原因，除少數(shù)生活特困戶外，并非業(yè)主沒有住房消費能力，而是住房消費觀念淡薄所致。因此，確立物業(yè)服務收費與服務水平相適應原則，是住房制度改革政策在住房消費領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，有利于提升業(yè)主的住房消費觀念。

但是，值得指出的是，對于一些老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實施物業(yè)

管理，一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低，物業(yè)管理消費能力有限，因此，提供的服務和收取的費用以不超越他們的承受能力為原則?？梢园凑账麄兊男枰峁┳罨镜奈飿I(yè)管理服務，收取相應水平的物業(yè)管理費用。

二、物業(yè)服務收費管理

根據(jù)《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發(fā)展改革委員會和建設部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》。該辦法對物業(yè)服務收費的定價形式、收費形式、費用構(gòu)成，相關(guān)主體的權(quán)利義務以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

(一)物業(yè)服務收費定價形式

《價格法》對于包括服務收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。

三是市場調(diào)節(jié)價：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務收費管理，一般都實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務項目和標準協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價管理部門的收費批件后，根據(jù)收費批件向業(yè)主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制得過死，助長了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進取的消極意識。

(2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費批件收取費用，服務好壞都一個價格，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

(3)因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務內(nèi)容不僅比較復雜，而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況，以及各項服務的實際狀況千差萬別，要求政府取代業(yè)主準確核定收費標準，客觀上是不現(xiàn)實的。由于定價不合理，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

(4)政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續(xù)的政府定價，限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權(quán)，物業(yè)管理市場因而喪失活力，物業(yè)管理招投標制度也會流于形式，無法發(fā)揮市場機制的優(yōu)勝劣汰作用。

為此，《物業(yè)服務收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務等級標準和調(diào)整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

以上可以看出，采取政府指導價收費的物業(yè)服務項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標準，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度，以便指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務情況協(xié)商服務價格。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務合同中約定，政府不予干預。

考慮各地經(jīng)濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！?/p>

(二)物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成 1．包干制收費形式

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務專用包干制的，物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務

合同支付固定的物業(yè)服務費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同要求和標準完成物業(yè)管理服務。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。

包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

2．酬金制收費形式

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務酬金的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務支出由業(yè)主負擔，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

為保證實施物業(yè)管理服務所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預付物業(yè)服務支出。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；

(3)物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

(三)物業(yè)管理服務成本構(gòu)成

包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

(四)物業(yè)服務費的繳納和督促

1．非業(yè)主使用人的交費責任

業(yè)主繳納物業(yè)服務費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務，因此，業(yè)主理所當然的應當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應服務費用。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)

服務費用。實際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務。鑒于物業(yè)使用人實際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定。同時，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務費用的

供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用。

在實踐中，有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費時，還以手續(xù)費、管理費、勞務費等名目向業(yè)主收取額外費用，引起業(yè)主的不滿。實際上，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間存在三個合同關(guān)系，產(chǎn)生三個支付費用(報酬)義務：業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是物業(yè)服務合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關(guān)系。按照

管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

其中：

1．人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

2．物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3．綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4．清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

5．秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

6．物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

7．辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8．管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。

9．固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

10．經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準

1．工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復列支。

2．固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3．物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4．物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權(quán)分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

1．物業(yè)管理事項

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務的具體內(nèi)容，雙方未達成一致的服務項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商一致后應當另行簽訂補充協(xié)議。

2．物業(yè)服務質(zhì)量

約定物業(yè)服務質(zhì)量就是約定各項具體服務應當達到的標準。只約定物業(yè)服務項目不約定物業(yè)服務質(zhì)量，或者約定服務質(zhì)量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務質(zhì)量必須具體、細致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》，結(jié)合物業(yè)項目情況、物業(yè)收費標準，以及物業(yè)管理項目的具體情況，協(xié)商確定物業(yè)服務質(zhì)量要求。

3．物業(yè)服務費用

首先要明確物業(yè)服務的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據(jù)不同收費形式明確收費標準、酬金數(shù)額或取費比例、交費時間、交費方式及結(jié)算方式等等。

4．雙方的權(quán)利義務

雙方的權(quán)利義務是泛指法定義務之外的其他需要約定的權(quán)利義務?？梢约s定的內(nèi)容很多，例如，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督方式；物業(yè)管理企業(yè)分包專項服務事項的權(quán)利；業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理制度的義務；物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務項目、服務標準、收費標準的義務；物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣傳告知義務；制止業(yè)主違規(guī)行為的義務等等。

5．專項維修資金的管理與使用

在國家規(guī)定基礎上，合同應當約定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金的申請、審議程序和監(jiān)督方式等具體內(nèi)容。

6．物業(yè)管理用房

必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)歸屬等，《條例》已經(jīng)有了明確規(guī)定。當事人需要在合同中就相關(guān)內(nèi)容予以細化。

7．合同期限

合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。

8．違約責任

違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對違約責任的規(guī)定比較詳細。但是，法律規(guī)定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業(yè)服務合同義務的切實履行，當事人應當按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

物業(yè)服務合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應包括當事人雙方根據(jù)物業(yè)服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

應當指出的是，房屋和設備設施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進行物業(yè)管理與服務的基本條件，關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規(guī)定：

一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料；

二是物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會；

三是物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務合同中約定明

確。

二、前期物業(yè)服務合同

(一)前期物業(yè)服務合同的特征

通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)開展工作，物業(yè)服務合同在業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務，物業(yè)服務合同在建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。所以，前期物業(yè)服務合同發(fā)揮著重要的作用，是物業(yè)從建設到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務合同有以下特征：

(1)前期物業(yè)服務合同具有過渡性。前期物業(yè)服務合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。實踐中，物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

(2)前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)服務合同簽訂的主體是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要，為了維護正常的物業(yè)秩序，保護業(yè)主現(xiàn)實的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。而且，建設單位一開始就擁有物業(yè)，是

按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務合同生效才能實現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會，選聘了物業(yè)管理企業(yè)，進入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時為準。

(三)前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容

為規(guī)范和指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務合同應包括以下內(nèi)容：

1．合同當事人與物業(yè)的基本情況

(1)合同當事人情況

(2)物業(yè)的基本情況

2．物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的項目，一般包括以下方面：(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；(2)物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；(3)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；(4)公共綠化的養(yǎng)護和管理；(5)車輛停放管理；(6)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；(7)裝飾裝修管理服務；(8)物業(yè)檔案資料管理。

其他當事人可針對所提供的服務項目，具體承諾各項服務達到的服務水平和質(zhì)量標準，作為合同的附件。例如，對于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內(nèi)不出現(xiàn)大修或中修事故；對于物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養(yǎng)護檔案，準確記錄維修、養(yǎng)護情況；對于維修共用設施設備，保證業(yè)主用水、用電主要時段不受影響；對于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護和管理等等。

對于向特定業(yè)主提供單獨議價的其他服務，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務等，也可以在前期物業(yè)服務合同列明，但不屬于公共服務項目。

3．物業(yè)服務收費方式

包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費方式。

4．物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容

物業(yè)經(jīng)營管理活動，是指利用物業(yè)共用部位與共用設施設備所進行的經(jīng)營活動。例如利用物業(yè)大廈、場地進行廣告經(jīng)營，對物業(yè)共用部位、場地進行出租經(jīng)營等。一般情況下，物業(yè)經(jīng)營活動由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，還可以降低服務成本，擴大利潤空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經(jīng)營活動的各個項目，作出具體約定，其中主要包括：(1)物業(yè)經(jīng)營活動的項目名稱；(2)物業(yè)經(jīng)營部位的權(quán)屬界定；(3)物業(yè)經(jīng)營項目的收費標準；(4)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于經(jīng)營項目收費或利潤的分成比例。

對于停車管理服務，物業(yè)管理企業(yè)應與停車場車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權(quán)利義務。

除停車管理服務項目外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所經(jīng)營、其他附屬房屋經(jīng)營，以及廣告經(jīng)營，均應當參照上述停車管理服務經(jīng)營項目的約定原則，明確權(quán)利義務。如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施，統(tǒng)一委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務合同中，統(tǒng)一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對經(jīng)營收入的分配比例或數(shù)額。

5．物業(yè)的承接查驗

合同中可包含以下幾個方面的內(nèi)容：

(1)說明查驗的共用部位共用設施設備的內(nèi)容；(2)雙方確認共用部位共用設施設備存在的問題；(3)建設單位應承擔的責任和解決辦法；(4)建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料；(5)建設單位的保修責任等。

6．物業(yè)的使用與維護

合同可包含以下幾個方面的約定：(1)建設單位和業(yè)主、使用人配合實施物業(yè)管理服務規(guī)章制度的義務；(2)物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時公約的具體措施；(3)物業(yè)管理企業(yè)對重大事項的告知義務和接受監(jiān)督義務；(4)業(yè)主裝飾裝修房屋的約定；(5)物業(yè)管理用房的具體約定。

7．專項維修資金

主要包括專項維修資金的儲存、管理、使用和續(xù)籌等約定。

8．違約責任

主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

9．其他事項

主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續(xù)約條款。

三、物業(yè)管理企業(yè)的義務

《條例》

例如擅自改變房屋用途行為，物業(yè)管理企業(yè)可能無法制止，因為沒有相應手段。這時，物業(yè)管理企業(yè)所應當做的，是及時向有關(guān)主管部門報告。例如對侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境的行為，應當向規(guī)劃管理部門報告；對違規(guī)裝修房屋，擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)和設備設施的，應當向房屋管理部門報告；對大量存放易燃、易爆、有毒物品的，應當向公安管理部門報告；對私自拆改煤氣燃氣的，應當向市政管理部門報告并通知燃氣管理單位等等。

為了及時解決違法行為，防止有關(guān)行政主管部門的不作為，《條例》強調(diào)，有關(guān)主管部門應當及時處理物業(yè)管理企業(yè)的報告。按照這一規(guī)定，如果物業(yè)管理企業(yè)報告之后，相關(guān)主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應當承當相應的法律責任。例如，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)某業(yè)主在裝修房屋過程中有擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)的行為，于是向當?shù)刂鞴芊课菅b修的政府部門報告，但主管部門在接到報告后沒有采取相應措施。按照《條例》

易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災害事故，必須立即報告公安機關(guān)及有關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。對安全防范設施、消防設施要認真檢查、維修養(yǎng)護，檢查情況要有記錄，發(fā)現(xiàn)的安全隱患問題，物業(yè)管理企業(yè)要及時反映，配合有關(guān)部門認真整改，確保設施的運行。經(jīng)開發(fā)建設單位或業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以建設并完善物業(yè)管理區(qū)域安全防范設施，主要包括遠紅外周邊報警系統(tǒng)、電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和門禁對講系統(tǒng)，實現(xiàn)技防、物防和人防緊密結(jié)合，相互促進。在日常管理服務中，對裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項，協(xié)助有關(guān)部門進行監(jiān)督檢查。對在樓梯間、走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)物業(yè)管理制度及時予以處理。對違章搭建的，要配合有關(guān)部門予以拆除。物業(yè)管理企業(yè)應當主動配合公安派出所對居民住宅區(qū)的不安定因素進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設和治安宣傳、教育、動員、服務等活動。同時，物業(yè)管理企業(yè)必須增強全員服務質(zhì)量意識，建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務行為的約束機制，為業(yè)主和使用人提供質(zhì)價相符的服務。

2．物業(yè)保安人員的職責

在實踐中，物業(yè)保安方面出現(xiàn)的問題較多，各方面反應比較強烈。有物業(yè)保安人員不履行或者不按照合同約定履行保安職責，導致業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到不必要的損失的；也有物業(yè)保安人員亂用“職權(quán)”毆打業(yè)主。出現(xiàn)這些問題，原因是多方面的：有物業(yè)管理企業(yè)方面的原因，例如聘用未經(jīng)培訓的民工充當保安、缺乏對保安的管理和約束機制；有保安人員方面的問題，例如有些保安人員素質(zhì)較低，不具備相應的能力；也有業(yè)主方面的原因，例如個別業(yè)主蠻不講理，提出不合理的要求；還有管理部門的原因，例如有關(guān)部門對小區(qū)保安人員的違法失職行為監(jiān)管不力，沒有有效的措施。為了解決物業(yè)保安中出現(xiàn)的種種問題，《條例》

約定，在安全防范方面，物業(yè)管理企業(yè)派四名協(xié)管人員24小時巡邏。如果物業(yè)管理企業(yè)不派協(xié)管人員巡邏，為根本不履行合同約定；如果物業(yè)管理企業(yè)派兩名協(xié)管人員24小時巡邏或者派協(xié)管人員18小時巡邏，皆為不完全履行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務和不完全履行合同義務的，均需承擔違約責任。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務和責任，除了《條例》和其他法律法規(guī)的明文規(guī)定外，來自于物業(yè)服務合同的約定。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔法律責任。

值得注意的是，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同中的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂“依法”，主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規(guī)的規(guī)定。這些法律法規(guī)對承擔民事(違約或者侵權(quán))責任、刑事責任、行政責任的條件、方式等有明確規(guī)定。所謂“相應”，有兩層含義：一是根據(jù)不同的情況，承擔不同類型的責任。例如，構(gòu)成違約和侵權(quán)的，承擔違約和侵權(quán)責任；違反行政管理秩序的，承擔行政責任；構(gòu)成犯罪的，承擔刑事責任。二是根據(jù)物業(yè)服務合同的不同約定，承擔不同的責任。違約責任是物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容之一，物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務合同義務的，應當按照合同約定承擔責任。

第二篇：物業(yè)管理基本制度與政策

物業(yè)管理基本制度與政策模擬試題

中國物業(yè)管理師資格考試

模擬試題一

一、單向選擇題(共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意)

1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過（）物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)。

A．指派

B．招聘

C．選聘D．委托

2．《物業(yè)管理條例》屬于()。

A．行政規(guī)章

B．行政法規(guī)

c．法律D．地方性法規(guī)

3．（）是物業(yè)管理的最主要的特點。

A．社會化

B．專業(yè)化

C．市場化D．私有化

4．我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行)制度而逐漸發(fā)展起來的。

A．住房公有化

B．住房商品化

C．住房集約化D．住房標準化

5．((物業(yè)管理條例))是()頒布。

A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日

6．選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式有實行物業(yè)管理招標投標和（）。

A．不實行物業(yè)管理招標投標B．政府指定C．議標D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理指定

7．物業(yè)管理招標投標的最后一道程序是（）。

A．開標

B．評標

C．定標D．物業(yè)服務合同的簽訂

8．物業(yè)管理的招標方式通常采用（）。

A．公開招標、委托招標

B．公開招標、邀請招標

C．邀請招標、協(xié)議招標

D．

9．招標人采取邀請招標方式的，應當向（）個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。

A．3

B．5

C．7 D．9 10．物業(yè)服務企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務合同，明確與業(yè)主的（）關(guān)系。

A．權(quán)利與義務

B．服務與被服務

C．管理與被管理 D．委托與被委托

11．在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，（）

A．合同整體無效

B．合同的格式條款有效

c，合同的格式條款無效

D．合同應撤銷

12．2003年9月l日，（）的實施，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化的新階段。

A．《中華人民共和國物權(quán)法》

B．《物業(yè)管理條例》

C．《業(yè)主大會規(guī)程》

D《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》

13．關(guān)于物業(yè)管理的說法，正確的是()

A.物業(yè)管理的直接責任主體是物業(yè)服務企業(yè)

B．物業(yè)管理的對象是房屋及其附屬設施設備和相關(guān)場地 C.物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護、管理 D．物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務活動

14.業(yè)主大會設立后，新聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與（）辦理承接驗收手續(xù)。

A．居民委員會

B.業(yè)主委員會

C.建設單位

D.原服務企業(yè)

15.物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、等單位委托，向業(yè)主代收相關(guān)費用時，i)向業(yè)主收取額外費用。

A．可以

B．不得

C．協(xié)商

D．約定 16．業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系是（）的關(guān)系。

A．管理被管理

B．領(lǐng)導被領(lǐng)導

c．服務被服務

D．上級與下級 17．物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，是一種民事行為。民事行為最基本的

原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。

A．約束性

B．獨立性

C．自愿性

D．合法性 18．從物業(yè)服務合同的內(nèi)容來看，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)服務事項具有

（）的特點。

A．臨時性

B．長期性

c．專項性

D．綜合性

19。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標的物

是（）。

A．物業(yè)服務收費B．物業(yè)服務標準C．公共性物業(yè)服務D．物業(yè)管理區(qū)域

20．關(guān)于“物業(yè)服務合同約定以外的服務”的說法，錯誤的是（）。

A．物業(yè)服務合同約定以外的服務通常來自于單個業(yè)主的特殊需求

B．物業(yè)服務合同約定以外的服務并不是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務、．

C．物業(yè)服務合同約定以外的服務通常是一種有償服務

D．單個業(yè)主可與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，將特約服務作為物業(yè)服務合同的補充條款

21．《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》中的二級標準規(guī)定，業(yè)主對物

業(yè)服務的滿意率應當達到（）以上。

A．75％

B．80％．

C．85％

D．90％ 22．建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同應當包含（）。

A．管理規(guī)約

B．物業(yè)管理各項規(guī)章制度

C．業(yè)主大會議事規(guī)則

D．前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容 23．業(yè)主是指物業(yè)的（）。

A．產(chǎn)權(quán)人

B．管理人

C．代理人

D．租賃人

24．業(yè)主大會成立后，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)（）后實施。

A．物業(yè)服務企業(yè)審定

B．業(yè)主委員會審定

C．政府主管部門審定

D．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，形成業(yè)主大會 決議

25物業(yè)管理公司在《前期物業(yè)服務合同》生效期間，明確表示或者以自己的行為

表明不履行合同義務的，業(yè)主可以在（）請求物業(yè)管理公司承擔違約責任。

A．實際違約時B．履行期屆滿C．履行期限屆滿之前D．造成損失時 26．對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記作業(yè)

具體規(guī)定的是()。

A．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

B．《中華人民共和國土地管理法》

C．《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

D．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定))27．商品房買賣合同的內(nèi)容應當由（）。

A．房地產(chǎn)行政主管部門確定

B．工商行政管理部門確定

C．房地產(chǎn)行政主管部門和工商行政部門共同擬定D．商品房買賣當事人約定

28．商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向（）申請重新核驗。

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

C．工程質(zhì)量監(jiān)督單位

D．房地產(chǎn)主管部門

29．下列關(guān)于房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，說法不正確的是（）。

A．((中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人

員資格認證制度”

B．房地產(chǎn)估價師通過國家統(tǒng)一考試后，就可以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地

產(chǎn)估計業(yè)務

C．未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事

房地產(chǎn)估計業(yè)務

D．房地產(chǎn)估計評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估計員

30．某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準變更規(guī)劃設計方案，導致商品房戶型

發(fā)生變化，并在10日內(nèi)書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人（）。

A．有權(quán)退房，但應承擔違約責任

B．有權(quán)要求開發(fā)公司承擔違約責任

C．有權(quán)要求開發(fā)公司賠償損失

D．無權(quán)退房 31．房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以()頒布的。

A．國務院令

B．國務院總理令

C．房地產(chǎn)主管部門令

D．房地產(chǎn)主管部門的部長令

32．為規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《中

華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法))明確了商品房預售實行（）制度。

A．預售資格認定制度

B．商品房買賣許可證制度

c．預售許可證制度

D．商品房銷售許可證制度 33．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（）。，A．二年

B·三年

C．五年D．合同約定期間

34．銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供((住宅質(zhì)量保證書》和（）。

A·《住宅功能保證書》

B．《住宅環(huán)境保證書))

C．《住宅壽命說明書》D．《住宅使用說明書》

35．（）是指為進行房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等

方面服務的經(jīng)營活動。

A．房地產(chǎn)估價

B．房地產(chǎn)咨詢

C．房地產(chǎn)中介服務D．房地產(chǎn)經(jīng)紀 36．建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起（）日內(nèi)，將建設工程竣工

驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

37．根據(jù)2004年4月國務院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項目資本金比例的通知》

房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于（）

A.15%

B.20%

C.30%

D.35% 38。．拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補

償方式是（）

A.面積結(jié)算

B.貨幣補償

c．產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D．貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

39.房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由()認定。

A.拆遷人

B拆遷主管部門c．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門D．規(guī)劃行政主管部

40.建設工程開工之前，建設單位應向工程所在地的縣級以上人民政府（）部門申請領(lǐng)取施工許可證。

A．建設行政主管

B.土地行政主管

c．環(huán)境保護

D．發(fā)展計劃

41．詳細規(guī)定建設用地的各項指標和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導各項用地的開

發(fā)和投資建設的城市規(guī)劃是城市（）。

A.總體規(guī)劃

B.分區(qū)規(guī)劃

c．控制性詳細規(guī)劃

D．修建性詳細規(guī)劃

42．建筑工程招標文件中，不包括（）。

A.工程標底

B．工程數(shù)量

c．設計圖紙

D．合同條件 43．房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于正常市場價格時，應當（）。

A．并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方按什么價格

交納有關(guān)稅費

B.‘要求交易雙方更改成交價格，并通知交易雙方應當按什么價格交納有關(guān)稅費

C.既不能要求交易雙方更改成交價格，也不能通知交易雙方應當按什么價格交納有關(guān)稅費。

D.要求交易雙方更改成交價格，但不通知交易雙方應當按什么價格交納有關(guān)稅費。

44.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在（）日內(nèi)

做出是否受理申請的書面答復。

A．3

B．7 C．10

D．14 45.業(yè)主委員會是（）

A.全體業(yè)主合法權(quán)益的代表

B.物業(yè)共用部分的經(jīng)營者 C.重大事項的決策者

D.業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

46．首次業(yè)主大會會議召開前的業(yè)主大會籌備組，應該由業(yè)主代表和（）組成。

A.物業(yè)服務企業(yè)

B.建設單位

C.街道辦事處

D.房地產(chǎn)行政主管部門

47.業(yè)主委員會經(jīng)換屆選舉后，原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起（）日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財務移交新一屆業(yè)主委員會并做好交接手續(xù)。A.10 B.15 C.30 D.90 48.業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理規(guī)約的法律效力

A.業(yè)主大會議事規(guī)則 B.物業(yè)服務合同 C.管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約 D.物業(yè)管理制度 49.業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（）規(guī)定。A.業(yè)主的人數(shù) B.入住時間長短 C.物業(yè)使用人數(shù)比例 D.業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù) 50.業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（）物業(yè)服務合同以及管理規(guī)約的法律效力。

A.直接影響著 B.都不影響 C.部分影響 D.消弱了 51.選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán)（）以上通過。

A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注冊資質(zhì)一級的物業(yè)服務企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中，其中獨立式住宅（別墅）建筑面積要求達（）A.50萬平方米以上 B.30萬平方米以上 C.20萬平方米以上 D．15萬平方米以上 53.三級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)注冊資本要求達（）

A.50萬元以上 B.40萬元以上 C.30萬元以上 D.20萬元以上

54.物業(yè)管理師實行登記注冊制度，有效期一般為三年，注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在有效期屆滿前（）個工作日內(nèi)，按照規(guī)定申請延續(xù)注冊。

A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物業(yè)服務合同由（）與物業(yè)物服企業(yè)所簽訂。

A.物業(yè)建設單位或社區(qū)委員會 B.業(yè)主大會或業(yè)主委員會 C.物業(yè)建設單位 D.物業(yè)建設單位或居委會 56.法律關(guān)系主體與客體的變更（）。

A.不影響權(quán)利的變更 B.不影響義務的變更 C.必然導致內(nèi)容的變更 D.不導致內(nèi)容的變更 57（）應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的服務用房。A.建設單位 B.施工單位 C.房地產(chǎn)主管部門 D.業(yè)主委員會

58．包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由

（）享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

A．物業(yè)服務企業(yè)

B．物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理

c．業(yè)主

D．業(yè)主代表 59．根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法))，物業(yè)服務成本一般不包括（）。

A．辦公費用

B．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

c．物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

D．物業(yè)共用部位的大修費用 60．中國物業(yè)管理協(xié)會制定的((普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行))，各等級服務由（）大項主要內(nèi)容組成。

A．一

B．三

C．四

D．六

二、多項選擇題(共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得 O．5分)

1．開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是（）以及在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)，承擔物業(yè)的保修責任等。

A．制定臨時管理規(guī)約并明示買受人

B．提供必要的物業(yè)管理用房

c．住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)

D．業(yè)主應當對建設單位制定的臨時管理規(guī)約予以書面承諾

E．不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備

2．中國物業(yè)管理協(xié)會制定的(《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》，從

（）等方面界定物業(yè)管理服務的內(nèi)容，制定了三個等級的服務標準。

A．物業(yè)管理服務的基本要求

B．房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護

C．協(xié)助維護公共秩序

D．提供必要的物業(yè)管理用房

E．保潔服務、綠化養(yǎng)護管理

3．下列關(guān)于物業(yè)管理合同的說法，錯誤的有（）。

A．物業(yè)管理合同只能發(fā)生在法人之間

B．前期物業(yè)服務合同對單個業(yè)主沒有約束力

C．物業(yè)管理合同分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同

D．物業(yè)管理合同采“宜粗不宜細”的原則

E．前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同必須是書面合同

4．物業(yè)管理經(jīng)費的來源除了物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括

（）。

A． 定期收取的物業(yè)管理服務費

B．物業(yè)共有部位共用設施設備維修基金 C．政府的扶持

D．對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主的罰款 E．開發(fā)建設單位給予一定的支持

5．確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循（）的原則。

A-合理

B．公開

C．與使用人的承受能力相符

D．區(qū)別物業(yè)不同性質(zhì)與特點

E．費用與服務水平相適應的質(zhì)價相符

6．前期物業(yè)管理招標應當遵循（）的原則。

A．公開

B。政府批準

C．公平

D．公正

E．誠實信用 7.房地產(chǎn)部門規(guī)章包括（）等。

A.《城市房屋拆遷管理條例》 B.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理條例》 C.《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》 D.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 E.《房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 8.房地產(chǎn)中介服務業(yè)包括（）

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè) B.房地產(chǎn)物業(yè)管理 C.房地產(chǎn)估價業(yè) D.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) E.房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè) 9.住宅小區(qū)竣工綜合驗收的內(nèi)容有（）

A.城市規(guī)劃和設計條件的落實情況 B.項目手冊記錄的項目進展情況 C.拆遷安置方案的落實情況 D.物業(yè)管理的落實情況 E.領(lǐng)取商品房預售許可證落實情況

10.建設單位為在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行的工程建設項目申請領(lǐng)取施工許可證時，必須具備的條件是（）

A.已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證 B.已經(jīng)確定施工企業(yè) C.施工企業(yè)已簽署了工程保修書 D.有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料

E.建設資金已經(jīng)落實

11.住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核實的（）和保修單位等內(nèi)容。

A.房屋類型 B.質(zhì)量等級 C.質(zhì)量保修的保修時限 D.保修范圍

E．保修內(nèi)容和保修期

12.下列建設用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有（）A.豪華住宅用地 B.非國家重點扶持的交通項目用地 C.軍事用地

D.經(jīng)濟適用住房建設用地 E.城市基礎設施用地

13.在控制性詳細規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標包括（）。

A.建設密度 B.建設紅線后退距離 C.容積率 D.綠地率 E．車泊位

14．物業(yè)管理師注冊分為（）

A.總注冊 B.初始注冊 C.續(xù)期注冊 D.變更注冊 E.轉(zhuǎn)移注冊

15.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。

A.按份共有所有權(quán) B.專有部分所有權(quán) C.共有關(guān)系成員權(quán) D.共同部分持份權(quán) E.長期使用租賃權(quán)

16.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三、級，他們要求的注冊資本分別為()萬元人民幣。

17.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括（）。

A.物業(yè)服務企業(yè)的酬金 B.物業(yè)服務支出 C.物業(yè)服務企業(yè)的利潤

D.法定稅費 E.物業(yè)服務成本 18.能夠?qū)е虑捌谖飿I(yè)服務合同終止的原因有（）A.業(yè)主委員會成立 B.物業(yè)服務合同生效 C.單個業(yè)主不認同前期物業(yè)服務合同的法律效力 D.售房合同沒有包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容 E.前期物業(yè)服務合同期限屆滿 19.房屋權(quán)屬登記部門可以

A.暫緩登記 B.代為登記 C.免于登記 D.不予登記 E.變更登記

20.房地產(chǎn)估價師注冊分為（）。

A.總注冊 B.初始注冊 C.續(xù)期注冊 D.變更注冊 E.轉(zhuǎn)移注冊

模擬試題二

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍限于業(yè)主（）物業(yè)服務企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。

A、指派

B、招聘

C、選聘

D、委托

2、物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理（）的必要前提。

A、社會化

B、專業(yè)化

C、市場化

D、私有化

3、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的（）。A、美國

B、日本

C、英國

D、香港

4、《物業(yè)管理條例》是從（）起施行。A、2003年5月28日

B、2003年6月8日 C、2003年9月1日

D、2004年1月1日

5、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過（）予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。A、住宅專項維修資金

B、物業(yè)服務成本 C、物業(yè)服務企業(yè)的辦公費用

D、保險費用

6、實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當在執(zhí)行新標準的前（），將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。

A、一個月

B、二個月

C、三個月

D、四個月

7、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（）地位。A、主導

B、次要

C、服從

D、協(xié)助

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，代表全體業(yè)主物業(yè)管理共同事務權(quán)利以及合法權(quán)益的是（）。

A、業(yè)主委員會

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、業(yè)主大會

D、政府物業(yè)管理主管部門

9、業(yè)主大會成立后，選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)由（）決定。

A、業(yè)主委員會

B、房地產(chǎn)行政主管部門

C、業(yè)主大會

D、房地產(chǎn)開發(fā)商

10、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務合同》于2003年5月16日依法生效，合同約定業(yè)主應當與每月20日前繳納清上月物業(yè)服務費用。但某業(yè)主從2004年3月起沒有繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)管理公司如果要起訴該業(yè)主，則起訴的訴訟時效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日 C、2006年3月20日

D、2005年4月20日

11、仲裁委員會審理物業(yè)管理合同糾紛案件，一般（）。A、必須公開審理

B、必須不公開審理

C、以不公開審理為原則，當事人協(xié)議公開的，可以公開進行，但涉及國家機密的除外

D、以公開審理為原則，當事人協(xié)議不公開的，可以不公開進行

12、我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，并納入全國專業(yè)技術(shù)人員（）系列。

A、職業(yè)資格證書

B、上崗培訓證書

C、學歷證書

D、職稱資格證 書

13、物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共用設備的更新改造費用應該（）。A、由建設單位負擔

B、由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費中支出 C、由物業(yè)服務企業(yè)負擔

D、從住宅專項維修資金中支出

14、以不正當手段取得《資格證書》的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》之日起，（）年內(nèi)不得再次參加物業(yè)管理師資格考試。A、2

B、3

C、4

D、5

15、新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A、10

B、15

C、30

D、60

16、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，暫定資質(zhì)的條件不低于（）級資質(zhì)的條件。A、一

B、二

C、三

D、四

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預計總投資3000萬元，則該項目最低資本金為（）萬元。

A、600

B、900

C、1050

D、1200

18、下列用地中，不宜劃撥供給的是（）。

A、部隊伙房建設用地

B、工商管理所辦公樓建設用地

C、上市公司保衛(wèi)科值班室建設用地

D、科技博物館擴建項目建設用地

19、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。

A、15日

B、3個月

C、6個月

D、1年

20、建設單位申請領(lǐng)取施工許可證時，應當提交建設資金已經(jīng)落實在證明文件，建設單位超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的（）。A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

21、（）應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)買賣的保修責任。

A、建設工程承包單位

B、建設單位

C、物業(yè)服務企業(yè)

D、業(yè)主委員會

22、供熱和供冷系統(tǒng)工程的最低保修期限為（）。A、三年

B、一個采暖期、供冷期 C、二個采暖期、供冷期

D、三個采暖期、供冷期

23、（）是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和市場價格的經(jīng)營活動。A、房地產(chǎn)估價

B、房地產(chǎn)咨詢

C、房地產(chǎn)中介服務

D、房地產(chǎn)經(jīng)紀

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預售商品房。

A、《商品房預售許可證》

B、《商品房銷售許可證》 C、《商品房經(jīng)營許可證》

D、《商品房買賣許可證》

25、控制性詳細規(guī)劃的作用是（）。

A、規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)范圍

B、確定用地面積和用地界限 C、引導建設

D、對當前擬建的項目和地區(qū)進行空間布置

26、若成交價格明顯低于正常市場價格的，應當以（）作為繳納稅費的依據(jù)。A、評估價

B、市場價

C、成交價

D、實際價

27、保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或承擔責任的法律行為。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，下列民事主體可以充任保證人的是（）。

A、某地縣政府

B、某國有商業(yè)銀行的地方支行 C、某醫(yī)院的財務科

D、青少年基金會

28、物業(yè)管理項目一般采用（）方式。

A、公開招標

B、邀請招標

C、勘察招標

D、設計招標

29、招標投標應當遵循的原則是（）。

A、公開、公平、公正和最低價中標

B、自愿、公平、公正和等價交換 C、公開、公平、公正和誠實信用

D、自愿、公平、等價交換和誠實信用 30、在物業(yè)管理活動中，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的是（）。

A、業(yè)主委員會

B、業(yè)主大會

C、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

D、物業(yè)管理行政主管部門

31、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）的業(yè)主參加。A、專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上 B、專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上 C、專有部分占建筑物總面積3/4以上且占總?cè)藬?shù)3/4以上 D、專有部分占建筑物總面積4/5以上且占總?cè)藬?shù)4/5以上

32、業(yè)主大會會議分為（）。

A、書面征求意見和集體討論

B、定期會議和書面征求意見 C、定期會議和臨時會議

D、臨時會議和集體討論

33、當提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達到（）以上時，業(yè)主委員會應及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

34、下列事項，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的是（）.A、制定業(yè)主大會議事規(guī)則

B、制定管理規(guī)約 C、改建、重建建筑物及其附屬設施

D、選聘物業(yè)服務企業(yè)

35、下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能作出決定的是（）.A、籌集電梯大修資金

B、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)

C、改建樓頂水箱

D、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同

36、下列事項，屬于業(yè)主委員會職責的是（）。

A、保管業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議記錄及有關(guān)印章、財物等 B、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

C、更換業(yè)主委員會成員 D、決定使用專項維修資金

37、管理規(guī)約由（）制定。

A、開發(fā)商

B、政府

C、全體業(yè)主

D、物業(yè)服務企業(yè)

38、關(guān)于管理規(guī)約效力的說法，正確的是（）。A、管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人不具有約束力 B、管理規(guī)約對物業(yè)使用人不具有約束力 C、管理規(guī)約對生效后新入住的業(yè)主不具備約束力 D、管理規(guī)約對尚未售完房屋的建設單位具備約束力

39、物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以（）。

A、表示同意

B、補充完善

C、另行約定

D、書面承諾

40、根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定的招標程序有：①發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書②編制招標文件和標底（如果有）③發(fā)售招標文件④對潛在投標人進行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各潛在投標人⑤招標人向政府主管部門辦理物業(yè)管理招標備案。其中正確的順序是（）。

A、①②③④⑤

B、②⑤①④③

C、⑤②①③④

D、①②④③⑤

41、物業(yè)管理開標應當在招標文件確定的提交投標文件（）公開進行。A、截止時間的同一時間

B、截止時間后24小時內(nèi) C、截止時間后3天內(nèi)

D、截止時間后一周內(nèi)

42、（）應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。A、招標人

B、物業(yè)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門 C、評標委員會

D、招標所在地房地產(chǎn)行政主管部門

43、招標人應當自確定中標人之日起（）內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

A、7日

B、15日

C、一周內(nèi)

D、30日

44、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責（）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。

A、一級

B、一級和二級

C、二級和三級

D、一級、二級和三級

45、結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋，一般稱之為（）

A、異產(chǎn)毗連房屋

B、經(jīng)濟適用房屋

C、危險房屋

D、公有房屋

46、房屋權(quán)利人法定名稱改變時，應申請房屋權(quán)屬（）登記。A、他項權(quán)利

B、轉(zhuǎn)移

C、所有權(quán)初始

D、變更

47、下列說法正確的是（）。A、抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物的受讓人不具效力

B、抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受人人不具有約束力

C、抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押權(quán)人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔

D、企、事業(yè)單位法人分離或合并后，原抵押合同無效

48、設立抵押權(quán)，當事人應當采取（）形式訂立抵押合同。A、口頭

B、書面

C、通知

D、備案

49、登記機關(guān)受理登記申請后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的應當按照規(guī)定的時間內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，其中登記時限為15日的是（）。A、初始登記

B、轉(zhuǎn)移登記

C、變更登記

D、注銷登記

50、保修期限屆滿之后，（）承擔業(yè)主自用物業(yè)自用部位和自用設備的修繕責任。

A、建設單位

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、施工單位

D、業(yè)主

51、所謂房屋完好率，是指（）。

A、完好房建筑面積

B、完好房建筑面積+基本完好房建筑面積 C、（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積 D、完好房建筑面積÷總的房屋建筑面積

52、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為（）個資質(zhì)等級。A、三個

B、四個

C、五個

D、六個

53、承諾對要約內(nèi)容的非實質(zhì)性變更指的是（）。A、受要約人對合同條款中違約責任和解決爭議方法的變更 B、承諾中增加的建議性條款

C、受要約人對合同履行方式提出獨立的主張 D、承諾中要求增加價款

54、（）在合同文件中優(yōu)先于其他文件。

A、合同協(xié)議補遣

B、合同協(xié)議書

C、合同條件

D、投標人須知

55、物業(yè)服務企業(yè)通過簽訂書面的物業(yè)服務合同，明確與業(yè)主的（）關(guān)系。A、權(quán)利與義務

B、服務與被服務

C、管理與被管理

D、委托與被委托

56、建設單位應當在（），制定臨時管理規(guī)約。物業(yè)服務企業(yè)應給予建設單位以積極的協(xié)助，并在業(yè)主入住后應積極宣傳臨時管理規(guī)約。

A、銷售物業(yè)之中

B、銷售物業(yè)之后

C、銷售物業(yè)之前

D、銷售物業(yè)的同時

57、根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，因債務人怠于行使到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人（）。

A、可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權(quán) B、可以向人民法院請求以債務人的名義行使債務人的債權(quán) C、可以向仲裁機構(gòu)以債務人的名義行使債務人的債權(quán) D、行使代位權(quán)的必要費用，由債權(quán)人負擔

58、物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)服務企業(yè)提供的（）物業(yè)服務，物業(yè)服務的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)非業(yè)主使用人。A、一體化

B、專業(yè)化

C、共用性

D、公共性

59、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，物業(yè)服務收費不再采取（）形式。

A、政府定價

B、政府指導價

C、市場調(diào)節(jié)價

D、明碼標價

60、（）是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。A、包干制

B、酬金制

C、成本價

D、市場價

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為（）。A、搭建建筑物、構(gòu)筑物

B、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗

C、拆改供暖管道和設施

D、拆改燃氣管道和設施

2、違約責任的承擔方式包括（）。A、繼續(xù)履行、采取補救措施

B、賠償損失

C、給付違約金 D、定金罰則

E、行政罰款

3、除合同本身約定的義務以外，合同當事人還負有（）的義務。A、通知

B、告知

C、保證安全

D、協(xié)助

E、保密

4、下列屬于收益性物業(yè)的物業(yè)管理費用構(gòu)成的是（）。

A、人工費

B、房屋登記費

C、法定稅費

D、綠化管理費 E、公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養(yǎng)費

5、選用中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》時，應充分考慮（）等因素，選擇相應的服務等級。

A、住宅小區(qū)的建設標準

B、社區(qū)文化活動的開展

C、配套設施設備 D、服務功能

E、業(yè)主（使用人）的居住消費能力

6、業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的（）擔任。

A、物業(yè)使用人

B、物業(yè)管理處主任

C、業(yè)主 D、物業(yè)所有權(quán)人

E、建筑物區(qū)分所有權(quán)人

7、業(yè)主大會作出（）的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。A、業(yè)主委員會委員的選舉

B、制定和修改管理規(guī)約 C、業(yè)主大會議事規(guī)則

D、選聘和解聘物業(yè)管理公司 E、住宅專項維修資金使用和續(xù)籌方案

8、招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交哪些（）材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A、招標文件

B、招標公告或者招標邀請書

D、投標書 D、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

E、物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件

9、三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接（）的物業(yè)管理業(yè)務。A、30萬㎡以下的住宅項目

B、8萬㎡以下的非住宅項目 C、20萬㎡以下住宅項目

D、5萬㎡以下的非住宅項目 E、5萬㎡以上的非住宅項目

10、物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式，可分為（）。A、常規(guī)性的共用服務

B、針對性的專項服務

C、針對性的專業(yè)服務 D、委托性的特約服務

E、委托性的常規(guī)服務

11、《中華人民共和國價格法》，對于包括服務收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定的定價形式有（）。

A、政府定價

B、政府指導價

C、經(jīng)營者定價

D、市場調(diào)節(jié)價 E、市場指導價

12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，可以不辦理出讓手續(xù)的情況是（）。

A、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的

B、私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)活動的

C、按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

E、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

13、不屬于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形是（）。

A、翻建

B、擴建

C、分割

D、抵押

E、裁決

14、權(quán)屬審核一般應經(jīng)過下列（）階段。

A、初審

B、審查

C、復審

D、審批

E、核對

15、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序中，關(guān)于公告，說法不正確的是（）。

A、公告是對可能有權(quán)異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產(chǎn)權(quán)

B、公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序 C、公告是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序 D、登記機關(guān)認為有必要時，就進行公告

E、房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應當作出補發(fā)公告，經(jīng)3個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書

16、下列（）屬于特殊情況的權(quán)屬登記。

A、房改售房權(quán)屬登記

B、房屋正常轉(zhuǎn)讓

C、房屋抵押登記 D、商品房的初始登記

E、直接代為登記

17、危房的劃分，一定要根據(jù)（）等因素而定。A、房屋構(gòu)件損壞范圍

B、房屋構(gòu)件損壞程度

C、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況 D、保證居住和使用的安全

E、房屋構(gòu)件損壞對周圍環(huán)境的危害程度

18、在商品房銷售中應當遵守的原則有（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售的方式銷售商品房

C、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容

D、商品住宅也可以分割拆零銷售

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定

19、下列關(guān)于物業(yè)管理合同的說法，錯誤的有（）。

A、物業(yè)管理合同只能發(fā)生在法人之間

B、物業(yè)管理合同屬于委托合同性質(zhì) C、物業(yè)管理合同分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同 D、前期物業(yè)服務合同應該由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂

E、物業(yè)服務合同由業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂 20、不得抵押的房地產(chǎn)包括（）。A、列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

B、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) C、已依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

D、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

模擬試題三

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、《物業(yè)管理條例》屬于（）。

A、行政法規(guī)

B、政府規(guī)章

C、部門規(guī)章

D、國家強制標準

2、就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項服務而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是（）關(guān) 系。

A、委托服務合同

B、雇傭合同

C、上下級

D、內(nèi)部

3、物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的（）。A、基本前提

B、必要前提

C、基本條件

D、必要條件

4、《物業(yè)管理條例》是從（）起施行。A、2002年10月16日

B、2003年5月28日 C、2003年6月8日

D、2003年9月1日

5、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是（）。

A、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》

B、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 C、《物業(yè)管理條例》

D、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

6、無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)，都（）改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、不得擅自

B、允許根據(jù)自己的需要

C、可以任意

D、能擅自隨意

7、業(yè)主（）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。

A、不得隨意

B、允許根據(jù)自己的需要

C、可以任意

D、能擅自

8、取得物業(yè)管理師資格證書并申請注冊的人員，應當受聘于（）個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構(gòu)抽出注冊申請。

A、1

B、2

C、3

D、4

9、涉及物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金的問題，以下說法錯誤的是（）。A、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對該企業(yè)進行處罰 B、可以對該企業(yè)處以挪用數(shù)額2倍以下的罰款 C、構(gòu)成犯罪的，依法追究該企業(yè)的刑事責任 D、情節(jié)嚴重的，可以吊銷該企業(yè)的資質(zhì)證書

10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，（）代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

A、業(yè)主委員會

B、業(yè)主代表大會

C、業(yè)主大會

D、居民委員會

11、業(yè)主大會的一項重要職責是（）。A、提出選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的建議

B、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè) C、與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

D、組織實施選聘物業(yè)服務企業(yè)的招標活動

12、對于可撤銷的《物業(yè)服務合同》或者《前期物業(yè)服務合同》，當事人有權(quán)請求（）撤銷該合同。

A、房地產(chǎn)主管部門

B、工商行政管理部門 C、物業(yè)管理主管部門

D、人民法院

13、物業(yè)管理招標投標的最終目的是簽訂物業(yè)服務合同，而合同的訂立需要經(jīng)過要約和承諾兩個階段，則正確表述是（）。

A、招標是要約，投標是承諾

B、招標是要約邀請，投標是要約 C、投標是要約邀請，中標通知是要約

D、招標是要約，中標通知是承諾

14、土地使用權(quán)出讓合同由（）與土地使用者簽訂。

A、市人民政府

B、縣人民政府

C、省人民政府土地管理部門 D、市、縣人民政府土地管理部門

15、以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅地已使用了10年。按照國家規(guī)定，該住宅剩余土地使用年限最高為（）年。A、40

B、50

C、60

D、70

16、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求有（）名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。A、4

B、5

C、6

D、8

17、三級及三級以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔建設面積（）的開發(fā)建設項目。

A、30萬㎡以下

B、30萬㎡以上

C、25萬㎡以下

D、25萬㎡以上

18、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以（）取得。

A、買賣方式

B、拍賣方式

C、出讓方式

D、劃撥方式

19、按照法律規(guī)定，（）可以出讓國有土地使用權(quán)。A、國家

B、擁有國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

C、擁有國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)

D、擁有國有土地使用權(quán)的個人 20、房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于（）。

A、15%

B、20%

C、30%

D、35%

21、實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并不少每（）一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

A、季度

B、半年

C、年

D、二年

22、下列費用中，不屬于物業(yè)服務定價成本構(gòu)成中人員費用的是（）。A、管理服務人員工資

B、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費 C、管理服務人員的獎金

D、由物業(yè)服務企業(yè)繳納的各類社會保險費用和住房公積金

23、下列費用中，不得計入物業(yè)服務成本的是（）。

A、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

B、物業(yè)共用設施設備的大、中修費用 C、物業(yè)服務企業(yè)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)折舊 D、業(yè)主同意的其他費用

24、業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，（）應當督促其限期交納。

A、業(yè)主大會

B、房產(chǎn)行政管理部門

C、社區(qū)居民委員會

D、業(yè)主委員會

25、商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)服務合同的甲方是（）。

A、房地產(chǎn)行政管理部門

B、物業(yè)建設單位

C、當?shù)亟值擂k事處 D、建筑施工單位

26、關(guān)于前期物業(yè)服務合同的說法，正確的是（）。

A、前期物業(yè)服務合同可以不約定期限

B、前期物業(yè)服務合同是單務合同 C、前期物業(yè)服務合同期限未滿的，業(yè)主委員會不得與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

D、前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，則前期物業(yè)服務合同終止

27、關(guān)于物業(yè)使用與維護的說法，錯誤的是（）。

A、供水、供電、供氣等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任

B、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)

C、業(yè)主在住宅室內(nèi)裝修裝飾活動中，可以擴大承重墻上原有的門窗尺寸 D、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修，有關(guān)業(yè)主應當給予配合

28、《住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法》規(guī)定，裝修人從事室內(nèi)裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構(gòu)筑物的，應當經(jīng)城市（）行政主管部門的批準。A、房產(chǎn)

B、規(guī)劃

C、建設

D、城管

29、關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務的說法，正確的是（）。A、業(yè)主應當遵守管理規(guī)約

B、業(yè)主應當監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 C、業(yè)主應當接受物業(yè)服務企業(yè)依約提供的服務 D、業(yè)主應當制定業(yè)主大會議事規(guī)則

30、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（）組成。

A、多數(shù)業(yè)主

B、全體業(yè)主

C、業(yè)主和使用人

D、全體居民

31、（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。

A、商品房銷售

B、商品房預售

C、商品房轉(zhuǎn)讓

D、商品房買賣

32、新建房屋建設工程的保修期，自（）之日起計算。

A、業(yè)主搬入

B、業(yè)主入住

C、竣工驗收

D、竣工驗收合格

33、電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程的最低保修期為（）。A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

34、（）是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

A、房地產(chǎn)估價

B、房地產(chǎn)咨詢

C、房地產(chǎn)中介服務

D、房地產(chǎn)經(jīng)紀

35、實施建設監(jiān)理的必要條件是（）。A、有建設工程

B、有人委托

C、有建設工程或有人委托 D、有建設工程和有人委托

36、建設工程招標分為（）。

A、公開招標和競選招標

B、公開招標和邀請招標 C、競選招標和邀請招標

D、競選招標和直接招標

37、建設單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期（）。A、以一次為限，不超過三個月

B、以一次為限，不超過六個月 C、以兩次為限，每次不超過三個月

D、以兩次為限，每次不超過六個月

38、城市人民政府和縣人民級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)（）審查同意。

A、同級人民代表大會

B、同級常務委員會 C、同級人民代表大會和同級常務委員會 D、同級人民代表大會或同級常務委員會

39、房地產(chǎn)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的單位是（）。

A、開發(fā)商

B、承包商

C、監(jiān)理單位

D、相關(guān)的政府部門 40、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以（）作為繳納稅費的依據(jù)。

A、成效價格

B、正常市場價格

C、評估價格

D、雙方協(xié)商價格 41《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)（）申報制度。

A、房地產(chǎn)價格評估

B、成交價格

C、權(quán)屬登記發(fā)證制度

D、租賃登記備案

42、物業(yè)管理評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為（）人以上單數(shù)。

A、3

B、5

C、7

D、9

43、物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對（）。A、管理規(guī)約予以書面承諾

B、臨時管理規(guī)約予以書面承諾 C、管理規(guī)約予以承諾

D、臨時管理規(guī)約予以承諾

44、《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，業(yè)主大會做出制定和修改管理規(guī)約的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過。A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

45、根據(jù)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，預售商品房項目的前期物業(yè)管理招標人應當在（）之前完成招標工作。

A、項目竣工

B、購房人辦理入住

C、取得《商品房預售許可證》 D、接管驗收

46、（）屬于物業(yè)管理招標活動中禁止的行為。A、招標方將招標文件賣給投標人

B、在確定中標人之前，招標人與投標人就投標價格進行協(xié)商 C、評標過程中沒有召開現(xiàn)場答辯會

D、拒收在提交投標文件的截止時間之后送達的投標文件

47、住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的罰款。A、5萬元

B、10萬元

C、20萬元

D、50萬元

48、某物業(yè)管理公司在與員工簽訂的勞動合同中約定：員工在雇傭期間的傷殘、患病、死亡，企業(yè)概不負責。如果員工在該合同上簽字，該合同條款（）。A、無效

B、是當事人真實意思的表示，對當事人雙方有效 C、不一定有效

D、只對一方當事人有效

49、物業(yè)管理公司違反《物業(yè)服務合同》的約定，侵害業(yè)主人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害的業(yè)主（）。

A、只能要求物業(yè)管理公司承擔違約責任 B、只能要求物業(yè)管理公司承擔侵權(quán)責任

C、只能選擇要求物業(yè)管理公司承擔違約責任或者侵權(quán)責任 D、可以同時要求物業(yè)管理公司承擔違約責任和侵權(quán)責任 50、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理實行（）。

A、一次審批制度

B、二次審批制度

C、一級審批制度

D、分級審批制度

51、新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設（）的暫定期。

A、三個月

B、半年

C、一年

D、兩年

52、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，代位權(quán)的行使范圍以（）為限。A、債權(quán)人的債權(quán)

B、債務人的債權(quán)

C、債權(quán)人的債權(quán)與債務人的債權(quán)數(shù)額大者

D、履行利益

53、某業(yè)主于2003年5月16日在物業(yè)管理公司所管轄的停車場丟失一輛白色的桑塔納轎車，該業(yè)主如果要以保管合同關(guān)系起訴物業(yè)管理公司，則該業(yè)主起訴的訴訟時效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日

C、2003年5月16日 D、2006年5月16日

54、業(yè)主委員會是（）。

A、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表

B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者 C、重大事項的決策者

D、業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

55、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起（）日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案

A、10

B、15

C、30

D、90

56、下列行為中，屬于房屋租賃合同自然終止的是（）。

A、無正當理由，拖欠房租6個月以上

B、承租人利用承租的房屋從事非法活動

C、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

D、因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行

57、租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）。

A、10年

B、20年

C、30年

D、50年

58、業(yè)主委員會應當定期召開業(yè)主委員會會議。遇有特殊情況，經(jīng)（）以上業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業(yè)主委員會會議

A、五分之一

B、四分之一

C、三分之一

D、二分之一

59、以下說法錯誤的是（）。

A、物業(yè)服務合同有效期內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承諾相應的民事責任

B、業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 C、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用的，法院可予以支持

D、物業(yè)服務企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任

60、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，從2004年1月1日起，無論是實行政府指導價還是市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務收費標準都應當以書面形式在（）中明確約定。

A、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

B、管理規(guī)約或物業(yè)服務合同

C、物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同

D、物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中，禁止（）行為。

A、將房間的間隔墻打掉

B、擴大承重墻上原有的門窗尺寸 C、搭建建筑物、構(gòu)筑物

D、拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體

2、有（）情形的，合同無效。A、一方以欺詐，脅迫的手段訂立的合同 B、惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益 C、以合法形式掩蓋非法目的 D、損害社會公共利益

E、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

3、下列關(guān)于物業(yè)服務合同爭議的解決方式的表述中哪些是正確的？ A、調(diào)解原則適用于合同仲裁和民事訴訟程序 B、在合同仲裁前必須先行調(diào)解 C、合同仲裁的裁決是終局的 D、在當事人提起民事訴訟之前，必須先進行合同仲裁 E、經(jīng)過雙方協(xié)商達成的調(diào)解協(xié)議具有法律強制力

4、以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端主要體現(xiàn)在（）。A、不利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質(zhì)量

B、制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán) C、因定價校準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 D、容易現(xiàn)成低于成本的惡意低價競爭

E、政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展

5、下列屬于業(yè)主委員會的職責的有（）。

A、召集和主持業(yè)主大會

B、自行決定選聘或解聘物業(yè)管理公司 C、監(jiān)督業(yè)主大會的工作

D、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議 E、監(jiān)督管理規(guī)約的遵守和物業(yè)管理制度的執(zhí)行

6、對于住宅物業(yè)，建設單位應當在銷售物業(yè)之前，應當（）。A、招標投標選聘物業(yè)管理公司

B、選舉業(yè)主委員會

C、制定臨時管理規(guī)約

D、向業(yè)主明示說明臨時管理規(guī)約 E、在售房合同中包含前期物業(yè)管理服務合同約定的內(nèi)容

7、下列必須由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上多數(shù)通過的事項有（）。

A、制定或修改管理規(guī)約

B、制定或修改業(yè)主大會議事規(guī)則 C、選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)

D、物業(yè)管理方案的制定或修改 E、物業(yè)管理制度的制定或修改

8、甲物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理項目中標人，將中標項目轉(zhuǎn)包給乙物業(yè)管理公司。

現(xiàn)在物業(yè)服務活動中出現(xiàn)了問題。下列說法哪些是正確的？ A、中標項目禁止轉(zhuǎn)包，甲物業(yè)管理公司作為招標人應該承擔責任

B、中標項目可以轉(zhuǎn)包，現(xiàn)在出現(xiàn)問題，可由中標人甲物業(yè)管理公司向招標人承擔全部責任

C、乙物業(yè)管理公司只與甲物業(yè)管理公司有合同關(guān)系

D、招標人既可以要求甲物業(yè)管理公司承擔全部責任，也可以直接請求乙物業(yè)管

理公司承擔全部責任

E、因物業(yè)管理項目是招標投標獲得的，甲乙物業(yè)管理公司都沒有責任

9、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》，為普通商品住房、（）等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準。

A、高檔商品住宅

B、經(jīng)濟適用房

C、集資建房

D、房改房 E、廉租住房

10、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》明確物業(yè)服務收費應當明確標價，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示（）。A、物業(yè)服務企業(yè)名稱

B、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準 C、物業(yè)服務企業(yè)員工獎金分配方案

D、收費項目 E、收費計價方式和收費標準

11、實行物業(yè)服務收費酬金制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括（）。A、物業(yè)服務企業(yè)的酬金

B、物業(yè)服務支出

C、物業(yè)服務企業(yè)的利潤 D、法定稅費

E、物業(yè)服務成本

12、我國房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系中的三部主要法律是（）。A《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

B、《中華人民共和國招標投標法》 C、《中華人民共和國憲法》

D、《中華人民共和國土地管理法》 E、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

13、我國房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為（）幾個方面。

A、房地產(chǎn)城市規(guī)劃管理

B、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

C、房地產(chǎn)管理 D、房地產(chǎn)土地管理

E、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護管理

14、土地使用制度是在不改變城市土地國有的條件下，采?。ǎ┑确绞綄⑼恋厥褂脵?quán)有償、有限地出讓給土地使用者。

A、拍賣

B、合作

C、招標

D、協(xié)議掛牌

E、劃撥

15、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有（）。

A、民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心 B、林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學做教學樓 C、私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 D、職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E、國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房

16、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有（）。A、財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 B、集體土地使用人無須交納土地使用稅 C、用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應交納耕地占用稅 D、土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E、因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅

17、城市維護建設稅是隨（）附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。

A、增值稅

B、財產(chǎn)稅

C、消費稅

D、流轉(zhuǎn)稅

E、營業(yè)稅

18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不為2年的是（）。A、地基基礎和主體結(jié)構(gòu)工程

B、裝修工程

C、供熱與供冷系統(tǒng)

D、電氣工程、給排水管道、設備安裝 E、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏

19、下列關(guān)于物業(yè)管理合同的說法，錯誤的有（）。

A、物業(yè)管理合同只能發(fā)生在法人之間

B、物業(yè)管理合同屬于委托合同性質(zhì) C、物業(yè)管理合同分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同 D、物業(yè)管理合同采“宜粗不宜細”的原則 E、物業(yè)管理合同不應有無償無期限的承諾

20、業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際舊建立在（）基礎之上的。

A、建設單位制定臨時管理規(guī)約并明示買受人 B、建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同 C、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè) D、業(yè)主應當對建設單位制定的臨時管理規(guī)約予以書面承諾

E、建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內(nèi)容的商品房銷售合同

模擬試題四

一、單項選擇題（共60份，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施。

A、建設單位批準

B、物業(yè)服務企業(yè)批準

C、政府部門批準

D、供暖管理單位和燃氣管理單位

2、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動是，未經(jīng)（）批準，不可搭建建筑物，構(gòu)建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面。

A、建設單位

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、城市規(guī)劃行政主管部門

D、街道辦居委會

3、資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起（）個工作日內(nèi)，對符合相應資質(zhì)等級條件的企業(yè)合法資質(zhì)證書

A、20

B、30

C、60

D、90

4、依法等級的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護，（）是權(quán)利人依法擁有房地產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。

A、土地使用證

B、權(quán)屬證書

C、房地產(chǎn)許可證

D、權(quán)利證書

5、（）部門是法定的房屋所有權(quán)等級發(fā)證的法定機關(guān)

A、市（縣）建設行政主管

B、市（縣）房地產(chǎn)行政主管

C、市（縣）土地管理

D、市（縣）工商行政管理

6、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向（）籌集 A、房管部門

B、物業(yè)管理公司

C、住房公積金管理中心

D、售房單位和購房人

7、業(yè)主的決策權(quán)是通過（）的途徑來實現(xiàn)的。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、物業(yè)管理公司

D、街道居委會

8、房屋阻力行為應由明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過（）年

A、30

B、20

C、10

D、5

9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，由（）以上人民政府房地產(chǎn)部門核實并辦法房屋所有權(quán)證書。

A、省級

B、市級

C、地區(qū)級

D、縣級

10、房地產(chǎn)權(quán)利喪失時，（）應申請注銷登記

A、繼承人

B、承受人

C、原權(quán)利人

D、權(quán)利人

11、物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣和同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以（）。

A、表示同意

B、補充完善

C、另行約定

D書面承諾

12、前期物業(yè)管理招投標活動應當遵循的原則是公開、公平、公正和（）

A、質(zhì)價相符

B、資信相符

C、誠實信用

D、協(xié)商一致

13、新建現(xiàn)售商品房住房項目的前期物業(yè)管理招標投標公正應在現(xiàn)售前（）日完成。

A、15

B、30

C、60

D、90

14、某小區(qū)前期物業(yè)管理招標時，評標委員會的組成人員中，招標人的代表是2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于（）人

A、2

B、3

C、4

D、5

15、在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評分結(jié)果按規(guī)定向招標人推薦了合格的中標候選人。招標人確定中標人的辦法是（）A、任選其中一個為中標人

B、按照中標候選人的排序確定中標人 C、報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人

D、將其中報價最低的確定為中標人

16、新建物業(yè)承接查驗時，應當現(xiàn)場查驗的對象是（）

A、業(yè)主

B、建設單位

C、施工單位

D、監(jiān)理單位

17、新建房屋的質(zhì)量保修，由（）負責。

A、建設單位

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、業(yè)主

D、施工單位

18、物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當現(xiàn)場查驗的對象是（）

A、物業(yè)專有部分和專用設施設備

B、物業(yè)專有部分和公用部位

C、物業(yè)公用部位和共用設施設備

D、物業(yè)專有部分和共用設施設備

19、某物業(yè)服務企業(yè)管理多層住宅50多萬平方米，高層住宅30萬平方米，辦公樓及商業(yè)大樓5萬平方米，從管理類型和規(guī)模上看，未達到物業(yè)服務企業(yè)（）資質(zhì)等級要求

A、一級

B、二級

C、三級

D、三級暫定

20、物業(yè)管理師資資格注冊有效期為i（）年

A、1

B、2

C、3

D、4

21、權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點是保護房地產(chǎn)權(quán)利人的（）

A、合法權(quán)益

B、財產(chǎn)權(quán)

C、處分權(quán)

D、個人權(quán)益

22、（）主管部門是法定的房屋所有權(quán)等級發(fā)證機關(guān)，其他部門辦理的房屋所有權(quán)等級和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力。

A、市、縣建設行政 B、市、縣規(guī)劃行政

C、市、縣房地產(chǎn)行政 D、市、縣土地行政

23、在物業(yè)管理的基本內(nèi)容中，必須做好的最基本工作是*（）

A、常規(guī)性共用服務

B、針對性的專項服務

C、委托性的特約服務

D、經(jīng)營性的有償服務

24、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人寄物業(yè)服務企業(yè)的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（）相互容忍

A、沒有必要

B、根據(jù)自己的需要

C、應該有義務

D、沒有義務

25、建筑物區(qū)分所有權(quán)人是指在物業(yè)管理活動中的（）

A、住戶

B、租戶

C、業(yè)主

D、物業(yè)服務企業(yè)

26、按照《中華人民共和國合同》規(guī)定，由于合同當事人一方缺乏經(jīng)驗造成的重大誤解，而訂立了損害己方利益的合同，則該當事人可以（）

A、請求人民法院變更合同

B、拒絕履行合同，宣布合同無效 C、請求行政主管部門撤銷合同

D、請求行政主管部門變更合同

27、物業(yè)管理的權(quán)利基礎來源于（）

A、委托管理

B、建筑物區(qū)分所有權(quán)

C、政府的分配

D、居民委員會的授權(quán)

28、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，下列合同中（）合同是可變更合同。A、造成對方人身傷害而免責的 B、在訂立合同時顯失公平的

C、惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的D、以合法形式掩蓋非法目的的

29、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，違約責任除另有規(guī)定外，實行（）原則

A、過錯責任

B、嚴格責任

C、損害賠償

D、公平合理 30、下列關(guān)于房屋租賃政策，說法不正確的是（）

A、私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明

B、共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)

C、租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)、原租賃協(xié)議停止履行

D、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同

31、關(guān)于租賃合同內(nèi)容，說法不正確的是（）

A、租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式

B、承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金

C、房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時，認真地檢查，修繕，保證房屋的使用安全

D、房屋修繕責任人對形成租賃關(guān)系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，由承租人分期償還

32、房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市，縣人民政府（）管理部門辦理登記備案手續(xù)

A、土地

B、工商

C、房地產(chǎn)

D、物價

33、房屋的成本租金不含（）

A、折舊費

B、維修費

C、保險費

D、稅金

34、裝修人未申請報登記進行住宅室內(nèi)裝修裝飾活動的，由（）責令改正，處500元以上，1000元以下罰款。

A、建設單位

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、業(yè)主委員會

D、房地產(chǎn)行政主管部門

35、將沒有放水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的，火車拆除鏈接陽臺的磚、混凝土墻的，由（）責令改正，并對裝修人處500元以上，1000元以下罰款，對裝修轉(zhuǎn)世企業(yè)處1000元以上，10000元以下罰款

A、建設單位

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、業(yè)主委員會

D、房地產(chǎn)行政主管部門

36、根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)（）

A、不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務業(yè)務分包給他人

B、可以向他人轉(zhuǎn)讓其中標項目

C、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些專項服務業(yè)務分包給其他企業(yè)

D、可以將中標的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部業(yè)務整體轉(zhuǎn)讓給其他單位、37、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務合同形成教育關(guān)系，雙方交易的標的物是（）

A、物業(yè)管理服務

B、物業(yè)特約服務

C、物業(yè)交易

D、公共性服務

38、根據(jù)《物業(yè)管理條》的規(guī)定，業(yè)主是指（）

A、房屋的所有權(quán)人

B、房屋的使用權(quán)人

C、房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人

D、房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人

39、房屋轉(zhuǎn)移登記應在試試發(fā)生之日起（）日內(nèi)提出申請

A、30

B、60

C、90

D、100 40、（）是指設定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記

A、注銷登記

B、他項權(quán)利登記 C、變更登記

D、房屋所有權(quán)初始登記

41、關(guān)于房屋權(quán)屬登記申請人，不正確的表述是（）

A、申請人為法人、其他組織的，應當使用法定名稱，由其法定代表人申請

42、下列關(guān)于業(yè)主大會制度，說法不正確的是（）

A、《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策，業(yè)主委員會執(zhí)行的制度

B、《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策，業(yè)主大會執(zhí)行的制度

C、規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全天業(yè)主的合法權(quán)益

D、業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定

43、建設工程規(guī)劃許可證是（）行政主管部門實施城市規(guī)劃、按照城市規(guī)劃要求管理各項建設活動的重要法律憑證

A、城市規(guī)劃

B、城市建筑管理

C、土地管理

D、房地產(chǎn)管理

44、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人，開發(fā)商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最大保修期限應至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日

C、2005年1月10日

D、2007年1月10日

45、當業(yè)主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責任人不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到責任人的借故阻擾，或發(fā)現(xiàn)有可能導致房屋危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排除解危的強制措施，費用由（）承擔

A、房屋所有人

B、房屋使用人

C、房屋修繕責任 人

D、房屋管理者

46、業(yè)主委員會是（）

A、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表

B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者

C、重大事項的決策者

D、業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

47、物業(yè)管理的基礎是（）

A、業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)

B、物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理權(quán) C、建設單位的發(fā)包權(quán)

D、政府主管部門的行政管理權(quán)

48、全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)達標考評標準規(guī)定，物業(yè)服務費用收繳率應達到（）

A、80%

B、90%

C、95%

D、98%

49、《物業(yè)管理條例》明確的將業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的合同定義為（）

A、物業(yè)服務合同

B、物業(yè)管理委托合同

C、物業(yè)管理服務合同

D、物業(yè)管理合同 50、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（）所有

A、開發(fā)建設單位

B、居民委員會

C、物業(yè)服務企業(yè)

D、全體業(yè)主

51、設定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利時，權(quán)利人應申請（）登記

A、他項權(quán)利

B、變更

C、注銷

D、轉(zhuǎn)移

52、前期物業(yè)管理期間，一般應以（）為物業(yè)管理招標主體

A、居民委員會

B、業(yè)主委員會

C、建設單位

D、業(yè)主大會

53、招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的（）前，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行招標備案。

A、7日

B、15日

C、10日

D、30日

54、物業(yè)管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，誠意為5人以上單數(shù)，其中招標人代表不得多于成員總數(shù)的（）

A、12

B、23

C、13

D、14

55、關(guān)于合同的履行，下列說法正確的是（）

A、履行地點不明確，給付貨幣的，在支付貨幣一方所在地履行

B、履行費用的負擔不明確的，由接受履行一方負擔

C、合同的履行應全面地、適當?shù)?、實際履行

D、價款不明確的，按照履行合同時履行地的市場價確定

56、物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)服務企業(yè)要（）

A、承擔安全保證責任

B、承擔相應的法律責任

C、承擔安全賠償責任

D、不承擔相應的法律責任

57、在物業(yè)管理招標代理機構(gòu)是依法設立的、從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的（）

A、應當

B、必須

C、無須

D、可以

58、物業(yè)管理 招標代理機構(gòu)是依法設立的、從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的（）

A、物業(yè)管理咨詢公司

B、房地產(chǎn)行政主管部門的派出機構(gòu)i C、社會中介機構(gòu)

D、無惡意管理協(xié)會的派出機構(gòu)

59、特殊的房產(chǎn)登記中，以成本價或標準價購買的住房，產(chǎn)權(quán)來源為（）售房 A、補貼

B、房改

C、福利

D、計劃

60、拆除租賃房屋時，如果被拆遷與承租人未九接觸租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是（）

A、面積結(jié)算

B、貨幣補償

C、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D、貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1、《物業(yè)管理條例》頒布后，這一階段的物業(yè)故那里政策法規(guī)主要體現(xiàn)的特點包括（）

A、配套性

B、借鑒性

C、過渡性

D、操作性

E、經(jīng)驗性

2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，下列當事人的行為構(gòu)成締約過失責任的有（）

A、甲企業(yè)在與他人談判過程中知悉了對方的客戶明代，并將該商業(yè)秘密透露給了對方的競爭對手，給對方造成了重大經(jīng)濟損失

B、乙公司在訂立合同過程中伏擊隱瞞了重要事實，致使合同未成立，但對方因信賴合同能夠成立而遭受了損失

C、丙公司提供的商品質(zhì)量不符合合同約定的等級，買方發(fā)現(xiàn)后要求降價 D、丁企業(yè)在實施過程中，沒有嚴格按圖施工，給建設單位造成了重大損失 E、戊公司為排擠其競爭對手，惡意進行磋商，給對方造成了一定的經(jīng)濟損失

3、物業(yè)管理資質(zhì)管理有利于（）

A、物價部門核定物業(yè)服務費用的收費標準

B、規(guī)范物業(yè)管理行為 C、加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)管

D、維護物業(yè)管理市場秩序E、提高物業(yè)服務企業(yè)的管理和服務水平

4、對在《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》發(fā)布之日前，（）的專業(yè)管理人員，可通過考試認定辦法取得物業(yè)管理師資格

A、長期從事物業(yè)管理工作

B、符合考試認定條件

C、業(yè)主委員會委員D、具有豐富物業(yè)管理實踐經(jīng)驗

E、物業(yè)服務企業(yè)的現(xiàn)任經(jīng)理

5、住宅共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金屬于代管性質(zhì)，其代管主體有（）

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B、業(yè)主大會

C、物業(yè)服務企業(yè) D、業(yè)主委員會

E、當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門

6、住宅專項維修資金的使用目前專項用于（）A、住宅共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期滿后的大修、更新、改造 C、個人住宅保修期滿后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期滿前得大修、更新、改造

E、住宅共用部位、用設施設備保修期滿前得大修、更新，改造

7、下列關(guān)于住宅專項維修資金的管理，說法正確的是（）A、住宅專項維修資金屬于代管性質(zhì)

B、業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管 C、業(yè)主大會成立后，住宅專項維修資金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管

D、業(yè)主大會成立前，經(jīng)業(yè)主大會同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將住宅裝修維修資金移交給物業(yè)服務企業(yè)代管

E、業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將住宅專項維修資金移交給物業(yè)服務企業(yè)代管

8、根據(jù)《中華人民共和國合同法》關(guān)于承諾期限的規(guī)定，承諾應當在要約確定的期限內(nèi)到達要約人。要約人如果沒有確定承諾期限的，下列說法正確的是（）A、該要約不發(fā)生法律效力

B、該要約生效，但承諾可以隨時做出 C、該要約生效，但承諾必須在要約到達的當天作出

D、該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，除當事人另有約定外，受要約人應當即時做出承諾

E、該要約生效，如果該要約是以對話方式做出的，承諾應當在合理期限到達

9、管理約得內(nèi)容主要包括（）

A、有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理

B、業(yè)主的共同利益 C、業(yè)主應當履行的義務

D、違反公約應當承擔的責任

E、首次業(yè)主大會籌備的規(guī)則要求

10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全天業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備，包括（）A、圍墻、綠地、池井、照明設施

B、共用設施設備使用的房屋 C、業(yè)主的專有部分

D、違反公約應當承擔的責任 E、發(fā)展商已出售的地下停車庫的停車位

11、一般來說，業(yè)主委員會委員應當符合的資格條件有（）A、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 B、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主或住戶

C、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則，管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務

D、熱心公益事業(yè)，責任心墻，公正廉潔，具有社會公信力 E、具有一定組織能力；具備必要的工作時間

12、業(yè)主委員會委員如果有（）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員的資格應當終止。

A、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不再是業(yè)主的

B、無故缺席業(yè)主委員會會議三次以上的C、因疾病等原因三十履行職責能力的

D、有犯罪行為以及其他原因不只再承貸業(yè)主委員會委員的 E、拒不履行行業(yè)主業(yè)務的，以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的

13、物業(yè)管理師資格實行全國（）的開始制度，原則上每年舉行一次

A、統(tǒng)一大綱

B、統(tǒng)一命題

C、統(tǒng)一組織

D、統(tǒng)一培訓

E、統(tǒng)一時間

14、我過物業(yè)管理的基本特征有（）

A、統(tǒng)一化

B、市場化

C、社會化

D、專業(yè)化

E、現(xiàn)代化

15、業(yè)主形式專有部分所有權(quán)、不得發(fā)生的行為有（）

A、危及建筑物安全

B、出租非經(jīng)營性用房

C、損害其他業(yè)主合法權(quán)利

D、自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

E、進行二次裝修

16、業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的是建立（）

A、質(zhì)價相符

B、民主協(xié)商

C、自我管理

D、平衡利益

E、公平競爭

17、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對其他損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人（）

A、停止侵害

B、消除危險

C、排除妨礙

D、掀起搬窩

E、賠償損失

18、下列事項中，屬于物業(yè)服務內(nèi)容的有（）A、房屋共用部位及共用設備設施的維修、養(yǎng)護與管理

B、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護

C、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護 D、全面負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理

E、物業(yè)檔案資料管理

19、在物業(yè)服務定價成本審核中，屬于俺國家統(tǒng)一規(guī)定比例計提費用的有（）A、工會經(jīng)費

B、職工教育經(jīng)費

C、住房公積金

D、事業(yè)保險費

E、養(yǎng)老保險費

20、物業(yè)管理條例對前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約（）等內(nèi)容

A、前期物業(yè)管理招標投標

B、物業(yè)承接查驗手續(xù)，物業(yè)資料的移交 C、物業(yè)管理用房

D、住宅專項維修資金

E、物業(yè)的保險責任

模擬試題五

一、單項選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意）

1、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)（），不得拆改供暖、燃氣管道和設施

A、建設單位批準

B、物業(yè)服務企業(yè)批準

C、政府部門批準

D、供暖管理單位和燃氣管理單位

2、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，未經(jīng)（）批準，不可搭建建筑物，構(gòu)建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面

A、建設單位

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、城市規(guī)劃行政主管部門

D、街道辦居委會

3、《中華人民共和國物權(quán)法》第六章之中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的（）法律基礎

A、行政

B、刑事

C、行政處罰

D、民事

4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利

A、一并轉(zhuǎn)讓

B、分開轉(zhuǎn)讓

C、獨立轉(zhuǎn)讓

D、不得轉(zhuǎn)讓

5、根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)（），A、不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務業(yè)務分包給他人

B、可以向他人轉(zhuǎn)讓其中標項目

C、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些專項服務業(yè)務分包給其他企業(yè)

D、可以將中標的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部業(yè)務整體轉(zhuǎn)讓給其他單位

6、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標的物是（）

A、物業(yè)管理服務

B、物業(yè)特約服務

C、物業(yè)交易

D、公共性服務

7、根據(jù)《物業(yè)掛了條例》的規(guī)定，業(yè)主是指（）

A、房屋的所有權(quán)

B、房屋的使用權(quán)人

C、房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人

D、房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人

8、下列關(guān)于業(yè)主大會制度，說法不確定的是（）

A、《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策，44 業(yè)主委員會執(zhí)行的制度

B、《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會制度。業(yè)主大會執(zhí)行的制度

C、規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全天業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益

D、業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定

9、業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔義務，不得（）

A、以放棄權(quán)利不履行義務

B、放棄權(quán)利也放棄履行義務

C、不放棄權(quán)利而放棄履行義務

D、獨立自主決定權(quán)利的行駛

10、物業(yè)服務定價成本構(gòu)成中之物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由（）擁有的、與物業(yè)服務直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)

A、全體業(yè)主

B、開發(fā)建設單位

C、居民委員會

D、物業(yè)服務企業(yè)

11、業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于（）而產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成、是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設施的管理機構(gòu)

A、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

B、業(yè)主的異產(chǎn)連房屋所有權(quán) C、建筑物區(qū)劃之規(guī)劃要求

D、物業(yè)管理區(qū)域之業(yè)主委員會要求

12、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，（）可以請求人民法院予以撤銷

A、受侵害的業(yè)主

B、業(yè)主大會

C、政府主管部門

D、業(yè)主委員會

13、我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由（）針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進行審查、登記并辦法相關(guān)證件的行為

A、房屋管理部門

B、城市規(guī)劃部門

C、房地產(chǎn)中介部門

D、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

14、物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務（）

A、社會平均成本

B、小區(qū)運作成本

C、政府定價收費標準D、物業(yè)服務收費標準

15、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi)（）單位應當承擔商品房保修責任

A、物業(yè)管理

B、房屋施工

C、房屋工程監(jiān)理

D、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更解除或終止不應影響轉(zhuǎn)租合同的繼續(xù)履行

27、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修自己的數(shù)額為（）

A、售房款的2%-4%

B、當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8% C、售房款的20%

D、當?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8%

28、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是（）

A、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》 B、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 C、《物業(yè)管理條例》

D、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

29、與《物業(yè)服務收費管理辦》相比較《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》在物業(yè)服務定價的九項成本構(gòu)成上，增加了（）項目

A、業(yè)主委員會津貼

B、社會保險費用

C、管理費分攤

D、物業(yè)服務企業(yè)酬金

30、物業(yè)管理項目的評標工作應當由（）來完成

A、房地產(chǎn)開發(fā)商

B、業(yè)主委員會

C、依法組建的評標委員會

D、政府物業(yè)管理主管部門

31、指定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)則制度的權(quán)利歸（）

A、物業(yè)服務企業(yè)

B、行政主管部門

C、業(yè)主大會

D、居民委員會

32、業(yè)主委員會的性質(zhì)是（）

A、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

B、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構(gòu)

C、業(yè)主委員會是代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益、決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織

D、業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

33、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)是（）的職責

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主代表大會

C、業(yè)主委員會

D、居民委員會

34、利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用，應當優(yōu)先用于補充（）

A、房屋維修資金

B、設備維修資金

C、物業(yè)服務費的不足

D、住宅專項維修資金

35、《物業(yè)管理條例》第二十六條明確規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同（）”

A、在半年內(nèi)終止

B、終止

C、繼續(xù)同時生效

D、作廢

36、商品房住宅之間或者商品房住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的為iuhe更新、改造費用，由（）安置個子擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤

A、先關(guān)業(yè)主

B、單元業(yè)主

C、整棟業(yè)主

D、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主

37、房屋滅失的，房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項維修資金返還（）

A、物業(yè)服務企業(yè)

B、建設單位

C、業(yè)主

D、業(yè)主委員會

38、新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)

A、7

B、15

C、20

D、30

39、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務合同中約定，政府（）干預

A、必須

B、不予

C、應當

D、只能 40、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交個物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位（）A、減免叫乃

B、不用交納

C、全額交納

D、按照編著的一半交納

41、物業(yè)管理經(jīng)濟干活動的產(chǎn)生，其基本動因是（），是業(yè)主對物業(yè)服務的市場需要與物業(yè)服務企業(yè)提供服務的結(jié)合

A、物業(yè)服務企業(yè)的壟斷經(jīng)營

B、業(yè)主對物業(yè)服務的市場需求

C、政府對和諧社會的要求

D、開發(fā)商對物業(yè)的售后服務

42、共同財產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎，（）就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約

A、管理規(guī)約

B、物業(yè)服務合同

C、前期物業(yè)服務合同

D、臨時管理規(guī)約

43、建設單位應當在（），指定臨時管理規(guī)約。物業(yè)管理企業(yè)應給予建設單位以積極的協(xié)助，并在業(yè)主入住往后應積極宣傳臨時管理規(guī)約。

A、銷售物業(yè)之中

B、銷售物業(yè)之后

C、銷售物業(yè)之前

D、銷售物業(yè)的同時

44、業(yè)主違反物業(yè)服務何婷約定，逾期不交納無惡意費用或者服務資金的，（）應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

A、開發(fā)建設單位

B、業(yè)主委員會

C、物業(yè)服務企業(yè)

D、其他業(yè)主

45、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水，供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向（）收取有關(guān)費用

A、業(yè)主或住戶

B、最終用戶

C、業(yè)主大會，業(yè)主委員會

D、物業(yè)服務企業(yè)

46、物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照（）聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

A、部分業(yè)主的要求

B、物業(yè)服務合同約定

C、業(yè)主委員會的要求

D、管理規(guī)約的約定

47、物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于（），為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

A、物業(yè)管理企業(yè)的收入

B、物業(yè)管理企業(yè)的利潤

C、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

D、代管性質(zhì)

48、（）應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務用房。

A、建設單位

B、施工單位

C、房地產(chǎn)主管部門

D、業(yè)主委員會

49、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付篤定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

A、物業(yè)服務企業(yè)

B、物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理

C、業(yè)主

D、業(yè)主代表 50、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務成本一般不包括（）

A、辦公費用

B、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

C、物業(yè)服務企業(yè)固定資質(zhì)折舊

D、物業(yè)共用部位的大修費用

51、未按照規(guī)定交存者首期住宅專項維修資金的，（）

A、開發(fā)建設單位或者公布住房售房單位不得將房屋交付購買人

B、政府房地產(chǎn)主管部門不得給開發(fā)建設單位發(fā)放商品房預售許可證

C、反誣登記關(guān)不得辦理房屋權(quán)屬登記

D、政府房地產(chǎn)主管部門應該限制其不允許進行房屋所有權(quán)交易

52、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金，（）應當及時續(xù)交

A、余額為零

B、余額不足首期交存額30%

C、余額不足首期交存額50%

D、增值利息為零

53、只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由（）宮廷履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責

A、業(yè)主

B、物業(yè)服務企業(yè)

C、建設單位

D、業(yè)主代表

54、我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，并納入全國專業(yè)技術(shù)人員（）系列

A、職業(yè)資格證書

B、上崗培訓證書

C、學歷證書

D、職稱資格證書

55、應當由省、自治區(qū)建設主管部門、直轄市房地產(chǎn)主管部門初審，合格后報住建部審批的是（）

A、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)證書

B、二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書 C、三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書

D、暫定物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書

56、三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理由（）負責

A、直轄市或設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門

B、省級人民政府房地產(chǎn)主管部門

C、住房和城鄉(xiāng)建設部

D、市級人民政府房地產(chǎn)主管部門

57、建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在（）之前與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)長街查驗手續(xù)，并將承接查驗記錄作為物業(yè)管理檔案

A、前期物業(yè)服務合同簽訂

B、首位業(yè)主簽訂購房合同

C、首位業(yè)主入住

D、業(yè)主大會成立

58、物業(yè)管理開標應當在招標文件確定的提交投標文件（）公開進行

A、戒指時間的同一時間

B、截止時間后24小時內(nèi)

C、截止時間3天后

D、截止時間后一周內(nèi)

59、物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵循臨時管理規(guī)約予以（）

A、不應承諾

B、承諾

C、書面承諾

D、不予書面承諾 60、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)房屋銷售合同，應當包括（）的內(nèi)容

A、管理規(guī)約

B、物業(yè)管理規(guī)章制度

C、前期物業(yè)服務合同約定

D、業(yè)主大會議事規(guī)則

二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）

1、下列關(guān)于建筑物管理的方式，不屬于《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍有（）。

A、業(yè)主自己進行管理

B、業(yè)主將不同的服務內(nèi)田委托給不同的專業(yè)公司 C、業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理

D、業(yè)主委派下屬公司或部門進行管理 E、建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理

2、物業(yè)管理招標人應當按照下列規(guī)定時限完成烏爾管理招標投標工作（）

A、新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成

B、預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成 C、新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售時完成

D、新建現(xiàn)售商品房項目應當在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90完成

3、經(jīng)政府主管部門批準，（）的物業(yè)項目可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè) A、投標人少于3個的 B、投標人超過3個人

C、住宅規(guī)模較小的D、非住宅

E、住宅規(guī)模較大

4、通常物業(yè)服務合同（）終止

A、合同屆滿后沒有續(xù)簽合同

B、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立 C、不可抗力導致合同無法履行

D、物業(yè)服務企業(yè)宣告破產(chǎn)

E、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會協(xié)商一致同意解除合同、5、前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得（）

A、限制潛在投標人

B、排斥潛在投標人

C、對投標人進行資格預審 D、對潛在投標人實行歧視待遇

E、對潛在投標人提出過高的資格要求

第三篇：物業(yè)管理基本制度與政策

第一章

1.物業(yè)管理的內(nèi)容是：（對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境

衛(wèi)生和秩序進行維護。）

2.（市場原則）可作為物業(yè)管理活動的前提條件。

3.物業(yè)管理起源于19世紀60年代的（英國）

4.新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經(jīng)歷了一個（由小到大，再由大

到小）的過程。

5.（20世紀初）美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會芝加哥建筑管理人協(xié)會。

6.我國的物業(yè)管理制度是由（國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策）共同組成的。

7.（1994年3月21日）建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

8.第二章

9.（物業(yè)管理服務）是物業(yè)管理的基礎。

10.物業(yè)服務合同規(guī)定以外的服務是（有償服務）。

11.一級服務標準，物業(yè)管理應（每日一次）巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門

窗、玻璃等狀況。

12.物業(yè)服務的原則是（合理、公開、收費與服務水平相適應原則）

13.《價格法》對包括服務收費在內(nèi)的價格管理規(guī)定了（政府定價、政府指導

價、市場調(diào)節(jié)價）。

14.以政府定價方式管理物業(yè)服務存在弊端是（1不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務

質(zhì)量2制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)的選擇權(quán)3因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾4政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

15.物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理在物業(yè)管理活動中的（權(quán)利義務的法

律依據(jù)）。

16.物業(yè)合同應當具備以下主要內(nèi)容（1物業(yè)管理事項2物業(yè)服務質(zhì)量3物業(yè)服

務費用4雙方的權(quán)利義務5專項維修資金的管理與使用6物業(yè)管理用房7

合同期限8違約責任）

17.物業(yè)收費的形式為（包干制或酬金制）

18.《物業(yè)管理條例》（第四十七條第二款）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。

19.物業(yè)管理企業(yè)（應自覺接受公安機關(guān)的監(jiān)督指導，建立一套科學的安全防

范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平）

20.無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。

21.企業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為（業(yè)主共同利益）而建設，因此無論業(yè)

主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。

第三章

1、業(yè)主是（房屋的年有權(quán)人）。

2、業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人（不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制）。

3、物業(yè)管理往往涉及多個業(yè)主利益，業(yè)主之間（即有個體利益，也有共同利益）。

4、（共同財產(chǎn)和共同利益）是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。

5、物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，（競爭）是市場經(jīng)濟的基本特征。

6、前期物業(yè)管理招標投標活動的意義：1建立單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術(shù)力量強、管理行為規(guī)范、信譽好、服務質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務費用，保證物業(yè)服務質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用2前期物業(yè)管理招標投標活動，要求依據(jù)法定程序進行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理

企業(yè)各種不正當競爭行為3前期物業(yè)管理實行招標投標制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務質(zhì)量，改善物業(yè)服務態(tài)度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。

7、前期物業(yè)管理項目招標原則：（1不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人2不得對潛在投標人實行歧視待遇3不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。）

8、實行物業(yè)承接查驗制度的現(xiàn)實意義：（1物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)手正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2可以督促建設單位根據(jù)規(guī)劃設計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義3可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設施設備的管理責任。）

9、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容包括（1物業(yè)管理資料移交2物業(yè)現(xiàn)場驗收）

10、（）逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。

11、物業(yè)管理企業(yè)是一種（以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)）的企業(yè)。

12、（物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點）制定了應對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度。

13、同一行業(yè)的職業(yè)群體應注意（從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習慣、行為準則）。

14、業(yè)主首次交存住宅專用維修資金的標準為當?shù)胤扛某杀緝r的（2%）。

15、住宅專項維修基金的使用，應遵循（方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致）的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

第四章

1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是（1有100萬元以上的注冊資本。2有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員）。

2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的要求，（①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開始投資額；④連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；⑥有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、賬務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；⑦工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；⑧具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨末發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。）

3、取得建設用地批準文件后（超過1年未動工開發(fā)的），政府可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，（超過2年未動工開發(fā)的），政府可以無償收回土地使用權(quán)。

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括：（房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）。

5、經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門就當在受理之日起（10日內(nèi)）依法做出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

6、商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（90日內(nèi)），依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)性登記手續(xù)。

7、房屋所有權(quán)人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前（3個月）提出并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

9、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)必須改造下列義務：（1遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

2遵守自愿、公平、誠實信用的原則；3按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動；4按規(guī)定標準收取費用；5依法交納稅費；6接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。）

10、設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備條件：（1有自己的名稱、組織機構(gòu)2有固定的服務場所3有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費4從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人）

11、（抵押）是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一。

12、抵押人應當在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起（30日內(nèi)），到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記。

13、契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當事人之間（的債權(quán)與物權(quán)即同時成立）。

14、轉(zhuǎn)移登記是指（房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者釣提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會發(fā)生產(chǎn)轉(zhuǎn)移。）

15、鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應進行的程序包括（1受理申請2初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀3現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況4檢測驗算，整理技術(shù)資料5全面分析，論證定性一，作出綜合判斷，提出處理建議6簽發(fā)鑒定文書。）

第五章

1、我國借鑒英國模式，從（20世紀90年代）開始住房制度的改革。

2、美國的物業(yè)管理已有（70年左右）歷史。

3、美國物業(yè)經(jīng)理職位層次劃分為（資產(chǎn)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、樓宇經(jīng)理）。

4、（1952年）日本人開始接管部分樓宇管理工作。

5、日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓分為（協(xié)會培訓、企業(yè)培訓、社會培訓）。

6、新加坡郵政儲蓄銀行是（政府所有企業(yè)），其存款約占該國的60%左右。

7、除（郵政儲蓄銀行）外，至1982年末，新加坡銀行機構(gòu)達118家，總資產(chǎn)1020億新元。

8、20世紀60年代中期開始，新加坡建屋發(fā)展局根據(jù)國家總體規(guī)劃，大力發(fā)展（綜合性的新城——新市鎮(zhèn)）。

9、香港房屋委員會注重（物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善）

10、（通過良好的樓宇管理）可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。

第四篇：物業(yè)管理基本制度與政策1

1.2.3.4.5.6.業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)完成交接手續(xù) 《物業(yè)管理條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度。業(yè)主委員會委員的變更由業(yè)主大會決定。

前期物業(yè)管理招標投標活動必須遵循的原則是公開、公平、公正和誠實守信

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，屬于商品房預售審核條件的是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上、持有建設工程規(guī)劃許可證

7.商品房預售合同登記備案的申請人是商品房預售人

8.根據(jù)住宅質(zhì)量保證書，部位、部件保修內(nèi)容與保修期是管道堵塞2個月、燈具、電器開關(guān)6個月、衛(wèi)生潔具1年

9.房屋租賃合同備案的說法是備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權(quán)證書

10.房地產(chǎn)相關(guān)活動中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的是促成房地產(chǎn)交易 11.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人是抵押人

12.業(yè)主完成商品房交易后，應當及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。13.物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力包括掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識、具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗、能夠熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定

14.新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，持文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。15.目前，國家層面的技術(shù)規(guī)程是《房屋白蟻預防技術(shù)規(guī)程》（JGJ/T 245-2011），主要規(guī)定了藥物屏障技術(shù)、監(jiān)測控制技術(shù)和砂粒屏障技術(shù)的操作要求和程序。

16.當事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應當自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起90內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

17.屬于對房屋進行轉(zhuǎn)移登記的情形的是房屋買賣、房屋所有權(quán)人為企業(yè)，企業(yè)被并購、房地產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)進行抵債

18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則的表述有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立資質(zhì)等級制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目、各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔 任務

19.一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承

攬房地產(chǎn)開發(fā)項目

20.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要包括維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序、對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生

21.物業(yè)的使用與維護合同中可包含的約定有業(yè)主裝飾裝修房屋的約定、建設單位和業(yè)主、使用人配合實施物業(yè)管理服務規(guī)章制度的義務、物業(yè)服務企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反臨時管理規(guī)約的具體措施、物業(yè)管理用房的具體約定

22.《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循了物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)相對應、維護全體業(yè)主合法權(quán)益、現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合、從實際出發(fā)、實事求是的原則。23.《物業(yè)管理條例》關(guān)于前期物業(yè)管理規(guī)定的主要內(nèi)容有前期物業(yè)服務合同的訂立、物業(yè)服務企業(yè)的保修責任、物業(yè)管理用房的配置、物業(yè)承接驗收手續(xù)和物業(yè)資料的移交 24.物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同的約定以外的服務項目的說法是這種服務，原則上是一

種有償服務、提供這種服務，需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行約定

25.采取酬金制形式約定物業(yè)服務費用的說法是酬金以預收的物業(yè)服務費用為計提基數(shù)、物業(yè)服務資金扣除酬金和物業(yè)服務支出后結(jié)余的資金歸全體業(yè)主所有、物業(yè)服務費用的計提基數(shù)和計提比例均通過物業(yè)服務合同約定

26.物業(yè)管理服務標準的說法是物業(yè)管理一級服務標準中，小區(qū)主出入口應24小時站崗值勤、物業(yè)管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通1次、物業(yè)管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行

27.首次業(yè)主大會的會議議程中需要宣讀的內(nèi)容有業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案、《管理規(guī)約》草案、業(yè)主委員會委員候選人名單 28.資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書的情形有審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守做出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的、超越法定職權(quán)做出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的、違反法定程序做出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的、對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的

29.二級物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告、責令限期改正、處1萬元以上3萬元以下的罰款處罰。30.住宅專項維修資金的交存方式包括商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶、已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

31.公有住宅出售后的使用與管理的說法中有住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備、住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償、住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用應當專戶存入銀行，由維修養(yǎng)護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護、已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行

32.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。

33.業(yè)主大會決定《物業(yè)管理條件》規(guī)定的制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。34.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護的資金主要來源于物業(yè)服務費

35.實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費、物業(yè)服務企業(yè)的利潤

36.處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費的方法中是由業(yè)主委員會督促其限期繳納、依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，通過仲裁解決、依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，向人民法院起訴解決 37.物業(yè)服務企業(yè)代收代交水電等費用時，正確的做法是向委托單位收取手續(xù)費

38.單位或者個人中，是法定物業(yè)管理招標主體的是建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 39.負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作的是縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

40.物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前1年內(nèi)不得發(fā)生擅自改變物業(yè)管理用房用途的行為。

41.業(yè)主大會成立后，發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對共用設施設備進行維修的，由物業(yè)服務企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金。42.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。

43.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時補交。

44.公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房20%提取。

45.物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情況嚴重的，除按規(guī)定予以經(jīng)濟處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書

46.建筑物區(qū)分所有權(quán)的說法是建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán) 47.業(yè)主做出下列行為時，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的是將住宅用作營業(yè)性場所，獲取經(jīng)營收益

48.我國《物權(quán)法》所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)

49.房屋交付使用后，對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主大會有權(quán)依法更換。50.改建、重建建筑物及其附屬設施由業(yè)主決定。

51.《管理規(guī)約》的說法是《管理規(guī)約》是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定、《管理規(guī)約》對全體業(yè)主具有約束力、對不遵守《管理規(guī)約》的業(yè)主委員會委員，業(yè)主可以依法予以更換

52.建筑區(qū)域內(nèi)，是否設立業(yè)主大會由全體業(yè)主決定。53.拖欠物業(yè)服務費屬于損害他人合法權(quán)益的行為

54.建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定

55.與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是《住房公積金管理條例》 56.城市規(guī)劃管理中頒發(fā)的證書包括建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證

57.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目用地位置、面積、界限的法定憑證是項目選址意見書 房屋租賃權(quán)利義務的一般約定，說法是出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任、出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定、承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

58.為防止投標人以非法手段騙取中標，《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定的禁止行為包括禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益

59.一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書由國務院建設主管部門負責頒發(fā)。

60.《物業(yè)管理條例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定。61.為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關(guān)部門的監(jiān)督管理中去，《物業(yè)管理條例》還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定，規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。62.總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

63.物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在使用標準時，應當注意的問題包括《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務

等級標準(試行)》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》以外的其他服務項目、內(nèi)容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定、選用《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、配套設施設備、服務功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應的服務 等級

64.《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

65.對于向特定業(yè)主提供單獨議價的其他服務，包括承攬房屋裝修維護

66.根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，城市規(guī)劃部門對建設項目的檢查和監(jiān)督的表述是城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程是否符合規(guī)劃要求進行檢查、被檢查者應當如實提供情況和必要的資料、對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收

67.物業(yè)服務企業(yè)還應當經(jīng)常進行客戶調(diào)查，跟蹤掌握大多數(shù)業(yè)主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。68.物業(yè)管理最主要的特點是市場化

69.關(guān)于住宅小區(qū)業(yè)主大會與居民委員會的關(guān)系的說法是雙方應當相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作、業(yè)主大會做出的決定應當告知相關(guān)居民委員會，并聽取其建議、居民委員會應當對業(yè)主大會的工作進行監(jiān)督

70.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標的是物業(yè)管理服務

71.物業(yè)管理服務活動中，屬于公共性服務的是建筑物外墻清洗、小區(qū)路燈的維修和管理、物業(yè)檔案資料管理

72.根據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》，二級服務標準要求每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率應達到75%以上。

73.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

74.物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會 75.業(yè)主大會制度的說法是業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會、業(yè)主大會不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 76.業(yè)主大會會議的說法是首次業(yè)主大會會議由業(yè)主大會籌備組組織召開、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

77.業(yè)主委員會應當依法履行的職責是與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 78.危險房屋造成損害事故應由房屋所有人承擔的民事責任有險不查、損壞不修、鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施 79.危險房屋造成損害事故的，房屋使用人應當承擔民事責任的情形是：擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設備或者使用性質(zhì)的、阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險的措施

80.鑒定機構(gòu)鑒定房屋為危險房屋的，分別按照下列情況觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除進行處理。

第五篇：物業(yè)管理基本制度與政策2

1.2.3.4.5.建筑區(qū)域內(nèi)，是否設立業(yè)主大會由全體業(yè)主決定 屬于損害他人合法權(quán)益的行為是拖欠物業(yè)服務費 物業(yè)管理最主要的特點是社會化

物業(yè)服務企業(yè)提供的日常服務工作中，屬于需公示的是服務內(nèi)容 物業(yè)服務收費實行包干制的，物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤

6.根據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，固定資產(chǎn)殘值率按3％～5％計算 7.物業(yè)服務企業(yè)員工住房公積金和社會保險費的計提比例，應當按照當?shù)卣?guī)定的比例確定

8.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 9.根據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》，物業(yè)服務企業(yè)按照一級標準提供服務的，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率應達80％以上 10.物業(yè)服務合同約定以外的特約服務合同，屬于雙務合同的范疇 11.物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)服務企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務

12.簽訂相對長期的物業(yè)服務合同對保持服務質(zhì)量的穩(wěn)定和改善客戶關(guān)系較為有利 13.物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收代交水、電、氣等費用，應當向委托單位收取手續(xù)費 14.物業(yè)管理的本質(zhì)是提供一種有償服務 15.《物業(yè)管理條例》屬于行政法規(guī)

16.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護的資金主要來源于物業(yè)服務費 17.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應遵循合法性、對應性、合理性和相關(guān)性原則

18.物業(yè)服務定價成本中的“人員費用”項目包含管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金 19.費用中，應當計人物業(yè)服務成本的是物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 20.實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費、物業(yè)服務企業(yè)的利潤

21.處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費的方法是由業(yè)主委員會督促其限期繳納、依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，通過仲裁解決、依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，向人民法院起訴解決 22.物業(yè)服務企業(yè)代收代繳水電等費用時，正確的做法是向委托單位收取手續(xù)費

23.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用

24.物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會 25.業(yè)主大會制度的說法是業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會、業(yè)主大會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 26.業(yè)主大會會議的說法是首次業(yè)主大會會議由業(yè)主大會籌備組組織召開、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

27.業(yè)主委員會應當依法履行的職責是與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 28.業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)完成交接手續(xù) 29.《物業(yè)管理條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度 30.業(yè)主委員會委員的變更由業(yè)主大會決定 31.在物業(yè)管理活動中，《管理規(guī)約》生效的條件是業(yè)主大會會議表決通過

32.前期物業(yè)管理招標投標活動必須遵循的原則是公開、公平、公正和誠實守信

33.單位或者個人中，是法定物業(yè)管理招標主體的是建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 34.物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)負責向建設單位申請質(zhì)量保修

35.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容

36.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)的建設單位招標時，當投標人少于3個的，經(jīng)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè) 37.住宅小區(qū)業(yè)主大會與居民委員會的關(guān)系的說法是雙方應當相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作、業(yè)主大會作出的決定應當告知相關(guān)居民委員會，并聽取其建議、居民委員會應當對業(yè)主大會的工作進行監(jiān)督

38.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標的是物業(yè)管理服務

39.物業(yè)管理服務活動中，屬于公共性服務的是建筑物外墻清洗、小區(qū)路燈的維修和管理、物業(yè)檔案資料管理

40.根據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》，二級服務標準要求每年至少l次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率應達到75%以上

41.某物業(yè)服務企業(yè)為多個項目提供物業(yè)服務，其中有多層住宅10萬m2，高層住宅20萬m2，別墅2萬m2，辦公樓2萬m2，工業(yè)廠房4萬m2，從管理規(guī)模來看，該物業(yè)服務企業(yè)達到了二級企業(yè)資質(zhì)要求

42.物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之Et前1年內(nèi)不得發(fā)生擅自改變物業(yè)管理用房用途的行為 43.業(yè)主大會成立后，發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對共用設施設備進行維修的，由物業(yè)服務企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金 44.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的隸

屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意

45.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時補交 46.出售公有住房的住宅專項維修資金，由售房單位交存

47.公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的20%提取

48.物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情況嚴重的，除按規(guī)定予以經(jīng)濟處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書 49.建筑區(qū)劃內(nèi)，應當認定為業(yè)主專用部分的是各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立性的建筑物部分

50.建筑物區(qū)分所有權(quán)的說法是建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán) 51.業(yè)主做出不當行為時，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的是將住宅用作營業(yè)性場所，獲取經(jīng)營收益

52.業(yè)主對建筑物共有部分享有權(quán)利的同時，應當承擔的義務是分擔管理費用

53.建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬的說法是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定權(quán)屬

54.我國《物權(quán)法》所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)

55.房屋交付使用后，對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主大會有權(quán)依法更換 56.改建、重建建筑物及其附屬設施由業(yè)主決定

57.《管理規(guī)約》的說法是《管理規(guī)約》是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定、《管理規(guī)約》對全體業(yè)主具有約束力、對不遵守《管理規(guī)約》的業(yè)主委員會委員，業(yè)主可以依法予以更換

58.建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定

59.與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是《住房公積金管理條例》 60.城市規(guī)劃管理中頒發(fā)的證書包括建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證

61.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目用地位置、面積、界限的法定憑證是項目選址意見書 62.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，屬于商品房預售審核條件的是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書、投人開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上、持有建設工程規(guī)劃許可證

63.商品房預售合同登記備案的申請人是商品房預售人 64.根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》，部位、部件保修內(nèi)容與保修期是管道堵塞2個月、燈具、電器開關(guān)6個月、衛(wèi)生潔具1年

65.關(guān)于房屋租賃合同備案的說法是備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權(quán)證書

66.根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃當事人，應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)到房

地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)

67.房地產(chǎn)相關(guān)活動中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的是促成房地產(chǎn)交易 68.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人是抵押人

69.抵押房屋在訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同不受該抵押權(quán)影響

70.業(yè)主完成商品房交易后，應當及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

71.《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循了物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)相對應、維護全體業(yè)主合法權(quán)益、現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合、從實際出發(fā)、實事求是的原則 72.《物業(yè)管理條例》前期物業(yè)管理規(guī)定的主要內(nèi)容有前期物業(yè)服務合同的訂立、物業(yè)服務企業(yè)的保修責任、物業(yè)管理用房的配置、物業(yè)承接驗收手續(xù)和物業(yè)資料的移交 73.物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同的約定以外的服務項目的說法是這種服務，原則上是一種有償服務、提供這種服務，需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行約定

74.采取酬金制形式約定物業(yè)服務費用的說法是酬金以預收的物業(yè)服務費用為計提基數(shù)、物業(yè)服務資金扣除酬金和物業(yè)服務支出后結(jié)余的資金歸全體業(yè)主所有、物業(yè)服務費用的計提基數(shù)和計提比例均通過物業(yè)服務合同約定

75.物業(yè)服務費收繳的說法是按時繳納物業(yè)服務費是業(yè)主應盡的義務、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費的，從其約定、對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳、已竣工尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位繳納

76.物業(yè)管理服務標準的說法是物業(yè)管理一級服務標準中，小區(qū)主出入口應24小時站崗值勤、物業(yè)管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通l次、物業(yè)管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行 77.物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況中，業(yè)主有權(quán)進行監(jiān)督的情形有對物業(yè)服務企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議、查詢物業(yè)服務企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的收費情況、要求物業(yè)服務企業(yè)對違反合同的行為進行改正

78.首次業(yè)主大會的會議議程中需要宣讀的內(nèi)容有業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》尊案、《管理規(guī)約》草案、業(yè)主委員會委員候選人名單 79.申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交企業(yè)資質(zhì)等級申報表、企業(yè)資質(zhì)證書正、副本、物業(yè)服務合同復印件、物業(yè)管理業(yè)績材料等材料 80.資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)

證書的情形有審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定 的、超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的、違反法定程序作出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的、對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的

81.二級物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)

主管部門予以警告、責令限期改正、處l萬元以上3萬元以下的罰款處罰

82.重視合同，誠信經(jīng)營，物業(yè)服務企業(yè)應把握認真履行合同、誠信訂立合同環(huán)節(jié) 83.住宅專項維修資金的交存方式包括商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存人住宅專項 維修資金專戶、已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋人住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

84.公有住宅出售后的使用與管理的說法中是住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備、住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償、住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用應當專戶存人銀行，由維修養(yǎng)護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護、已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行

85.管理規(guī)約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞

86.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟

87.對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定必須是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的、業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的、符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述要求必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力

88.業(yè)主大會決定《物業(yè)管理條件》規(guī)定的制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

89.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確 90.房屋租賃權(quán)利義務的一般約定的說法是出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任、出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定、承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

91.《物業(yè)管理條例》所稱的物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同 92.物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系是行政法律關(guān)系 93.《物業(yè)管理條例》立法指導思想的說法是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)服務事項

94.物業(yè)管理社會化的必要條件是現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工 95.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當在等價有償、誠實信用和平等自愿的基礎上簽訂物業(yè)服務合同 96.物業(yè)管理的專業(yè)化，要求物業(yè)服務企業(yè)有專業(yè)的人員、專門的機構(gòu)、專門的工具和規(guī)范的管理措施等

97.物業(yè)服務企業(yè)提供的服務項目中，屬于基本公共服務的是物業(yè)檔案資料管理 98.建筑物區(qū)分所有權(quán)的說法是建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括專用所有權(quán)、共有和共同管理的權(quán)力、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有所有權(quán)時，對其享有的共有和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、建筑區(qū)劃內(nèi)，共有所有權(quán)的標的物不得請求分割

99.業(yè)主依法選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的說法是業(yè)主更換前期物業(yè)服務企業(yè)應當經(jīng)專有部分占建筑物面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意、業(yè)主依法選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定、業(yè)主依法更換前期物業(yè)服務企業(yè)不受前期物業(yè)服務合同約定期限的限制 100.業(yè)主行為中屬于未履行對共有部分承擔義務的是以不使用共用電梯為由，拒絕承擔相關(guān)維修費用 101.業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費為由提起訴訟的，人民法院不予支持的情形是業(yè)主已申明無需接受相關(guān)物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)收取費用的 102.在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系中，《物業(yè)管理條例》屬于房地產(chǎn)行政法規(guī) 103.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可時，需提交的資料包括土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 104.在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，當事人應當依據(jù)主管部門確定的客觀價格辦理有關(guān)稅費手續(xù) 105.為了加強工程質(zhì)量管理，我國對各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程，實行工程竣工驗收備案制度 106.集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的登記屬于房屋所有權(quán)初始登記 107.房地產(chǎn)中介服務包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀 108.《物業(yè)管理條例》設立的物業(yè)管理基本制度包括物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金、前期物業(yè)管理招標投標制度 109.物業(yè)管理的說法是單一業(yè)主的后勤部門從事的房屋管理不屬于物業(yè)管理、物業(yè)管理的內(nèi)容包括房屋及設施設備的維修、養(yǎng)護、管理、物業(yè)管理是市場行為 110.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵循的原則有合法性、對應性、合理性等 111.開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中應當承擔的義務有制定臨時管理規(guī)約、承擔保修期間的物業(yè)保修責任、依法選聘物業(yè)服務企業(yè)、提供物業(yè)管理用房 112.根據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，不應當計入人員費用的有交通費、書報費、通信費 113.業(yè)主進行住宅裝飾裝修時，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，協(xié)議應當包括工程實施內(nèi)容、允許施工的時間、住宅外立面設施、防盜窗的安裝要求 114.在物業(yè)管理活動中，屬于業(yè)主應當履行的義務有遵守管理規(guī)約、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、交納專項維修資金 115.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會應當履行的職責有制定管理規(guī)約、制定業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘物業(yè)服務企業(yè) 116.物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有挪用專項維修資金、超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務、擅自改變物業(yè)管理用房用途、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書行為的，資質(zhì)審批部門不予批準 117.物業(yè)承接查驗的主體有業(yè)主委員會、建設單位 118.根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，申請物業(yè)管理師初始注冊需提交的資料有中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表、資格證書、與聘用單位簽訂的勞動合同 119.業(yè)主大會和業(yè)主委員會，有權(quán)要求對損害他人合法權(quán)益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失 120.依據(jù)相關(guān)規(guī)定，實施物業(yè)管理招標的主體有建設單位、業(yè)主 121.物業(yè)管理師或者聘用單位有不具有完全民事行為能力的、注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的、造成物業(yè)管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的情形之一的，本人或者聘用單位可以向當?shù)刈詫彶闄C構(gòu)申請辦理注銷手續(xù) 122.房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度，主要包括項目報建與施工許可證、建筑工程質(zhì)量管理、工程竣工驗收備案制度 123.在我國房地產(chǎn)行業(yè)，實行資質(zhì)管理的企業(yè)和機構(gòu)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè) 124.建筑區(qū)劃內(nèi)，資金和收益屬于業(yè)主共有的有規(guī)劃建設的停車庫的出租收益、共有部分停車位收益、公用部分廣告收益、實行酬金制收費方式的物業(yè)服務費結(jié)余 125.建筑區(qū)劃內(nèi)是否設立業(yè)主大會的說法是已交付的專有部分建筑面積超過總面積60％的，可以設立業(yè)主大會、首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，可以設立業(yè)主大會、業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不設立業(yè)主大會 126.與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政府行為中，屬于行政許可事項的有核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、核發(fā)施工許可證、核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 127.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的相關(guān)性原則，是指計入定價成本的費用，應當與物業(yè)服務直接或間接相關(guān)的費用相對應 128.某物業(yè)管理區(qū)域只有甲、乙、丙三位業(yè)主，經(jīng)共同討論決定不設立業(yè)主大會，業(yè)主大會的職責應由甲、乙、丙三位業(yè)主共同履行 129.業(yè)主行使權(quán)利的說法是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害時，有權(quán)要求行為人停止侵害 130.首次業(yè)主大會籌備組組長應當由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任 131.根據(jù)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，投標文件的內(nèi)容包括投標函、投標報價、招標文件要求提供的其他材料 132.業(yè)主大會的法定召集人是業(yè)主委員會 133.根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金的交存主體包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、公有住房的售房單位 134.某小區(qū)業(yè)主委員會有11位委員，當超過4位委員提議，就應及時召開業(yè)主委員會會議 135.建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)應當在首位業(yè)主入住之前 136.物業(yè)服務招標項目，經(jīng)評標委員會評審確定中標候選人后，招標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件與中標人訂立書面合同 137.管理規(guī)約的修改權(quán)屬于業(yè)主大會 138.管理規(guī)約規(guī)定的事項包括業(yè)主使用、維護、管理的約定、業(yè)主共同利益的維護、違反管理規(guī)約應當承擔的責任 139.建筑區(qū)劃內(nèi)，下列部位、設施設備保修期滿后的維修、更新、改造可以使用住宅專項維修資金的是物業(yè)服務管理用房 140.業(yè)主大會成立后，新選聘的物業(yè)服務企業(yè)與原物業(yè)服務企業(yè)交接時的物業(yè)承接查驗工作由業(yè)主委員會主持 141.我國目前對物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)審批制度 142.物業(yè)管理活動中的物業(yè)承接查驗制度是依據(jù)《物業(yè)管理條例》設立的 143.物業(yè)在保修期限內(nèi)因業(yè)主使用不當造成的損壞，由業(yè)主承擔責任 144.未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)發(fā)生了危及房屋安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金的，應由物業(yè)服務企業(yè)持有關(guān)材料向所在地縣級以上人民政府主管部門申請列支 145.經(jīng)業(yè)主大會同意，住宅專項維修資金可以購買國債

146.房屋交付后，某業(yè)主人住時對衛(wèi)生間進行了24小時閉水試驗，發(fā)現(xiàn)下層衛(wèi)生間頂板漏水，物業(yè)服務企業(yè)到現(xiàn)場進行了維修，該維修費用應當由建設單位承擔 147.根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師未經(jīng)授權(quán)，應履行的職責是負責物業(yè)管理項目的物業(yè)服務方案的制訂并組織實施、審定物業(yè)管理項目管理中的關(guān)鍵性文件，并在簽字后實施、妥善處理物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的問題，履行合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務 148.前期物業(yè)管理招標項目備案應向房地產(chǎn)行政主管部門提交的材料中，包括招標公告、招標邀請書、與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件 149.物業(yè)管理項目評標時，招標人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于評標委員會成員總數(shù)的2／3 150.目前，我國物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級最高的是一級 151.我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員實行職業(yè)準入制度 152.住宅小區(qū)公共收益歸入住宅專項維修資金賬戶后，可以用于共有部分的更新和改造 153.物業(yè)管理用房權(quán)屬的說法是物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有 154.經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)可以改變物業(yè)管理用房的用途 155.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 156.在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，占主導地位的是專有部分的所有權(quán) 157.某物業(yè)服務企業(yè)決定利用小區(qū)內(nèi)部分公共場所開展經(jīng)營活動，增加公共收益。此決定應經(jīng)業(yè)主大會同意 158.經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積l／2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)l／2的業(yè)主同意，才能做出有效決定的重大事項是決定業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設施 159.某住宅小區(qū)已銷售并交付住宅300套，其中業(yè)主張某擁有住宅3套，其余業(yè)主每人一套；已銷售但未交付住宅60套；未銷售住宅60套。該小區(qū)全體業(yè)主決定重大事項時，應當認定的業(yè)主總?cè)藬?shù)是359人 160.房地產(chǎn)中，不得進行轉(zhuǎn)讓的有權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)、被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)、未取得共有人書面同意的共有房地產(chǎn)、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)