第一篇：案例-紅十字會(huì)的養(yǎng)老地產(chǎn)探求

【案例】紅十字會(huì)的養(yǎng)老地產(chǎn)探求

2014-06-18 YLYJ養(yǎng)老研究

導(dǎo)語(yǔ)：養(yǎng)老地產(chǎn)成功的關(guān)鍵不在于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，而在于后續(xù)經(jīng)營(yíng)中能否將優(yōu)質(zhì)服務(wù)的成本降下來(lái)。但目前很多老年公寓都做不到這一點(diǎn)，一旦提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)成本就會(huì)迅速上升，從而拖累項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

6月12日，北京城建集團(tuán)與紅十字會(huì)合資成立的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)，掛牌轉(zhuǎn)讓期又滿了，但依然沒(méi)有人接手。

早在3月6日，北京城建集團(tuán)便將其持有的北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)青國(guó)際”）80%股權(quán)及6.2億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)粋€(gè)多月后的4月9日再次掛牌轉(zhuǎn)讓。

長(zhǎng)青國(guó)際便是紅十字會(huì)探索“公益性服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合”養(yǎng)老模式的實(shí)踐者之一，也是北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓的所有者，該公司由北京城建集團(tuán)和中國(guó)紅十字基金會(huì)北京拔萃雙語(yǔ)學(xué)校（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅十字會(huì)拔萃學(xué)?！保┓謩e持股80%和20%。

北京城建集團(tuán)掛牌甩賣(mài)的原因或是連續(xù)虧損，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌文件顯示，2012年和2013年長(zhǎng)青國(guó)際均虧損約5000萬(wàn)元。

在紅十字會(huì)最大的老年公寓項(xiàng)目北京曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓虧損甩賣(mài)之際，紅十字會(huì)仍在不斷擴(kuò)張。除已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)多年的揚(yáng)州和杭州項(xiàng)目外，濟(jì)南曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓也于今年3月開(kāi)業(yè)，福州、五指山項(xiàng)目也已開(kāi)工建設(shè)，中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)事業(yè)發(fā)展中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅十字會(huì)事業(yè)發(fā)展中心”）計(jì)劃到2015年要在全國(guó)建成10所曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。

北京困局

紅十字會(huì)與北京城建集團(tuán)的合作始于2005年。當(dāng)年6月，雙方于北京市密云縣西田各莊鎮(zhèn)龔莊子村注冊(cè)成立長(zhǎng)青國(guó)際，注冊(cè)資本2999.9萬(wàn)元，其中北京城建集團(tuán)出資2400萬(wàn)元，持股80%，紅十字會(huì)拔萃學(xué)校出資599.9萬(wàn)元，持股20%。

北京城建集團(tuán)派駐北京曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓的副總經(jīng)理徐艷向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，在此項(xiàng)目中，紅十字會(huì)實(shí)際上并未掏錢(qián)，其注冊(cè)資金系北京城建集團(tuán)捐贈(zèng)。

2006年，北京土地整理儲(chǔ)備中心密云縣分中心便征用了龔莊子村的206畝集體建設(shè)用地，征地補(bǔ)償金為每畝3萬(wàn)元。北京市國(guó)土局成交文件顯示，2007年6月，長(zhǎng)青老年公寓公司以9097萬(wàn)元的底價(jià)拿下這掛牌的206畝居住用地，規(guī)劃建筑面積約8萬(wàn)平方米，容積率為0.6，樓面地價(jià)約1100元/平方米。

2007年11月，北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓奠基，時(shí)任中國(guó)紅十字基金會(huì)副理事長(zhǎng)江丹在奠基儀式上介紹：“北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓是中國(guó)紅十字基金會(huì)繼在揚(yáng)州、杭州之后興建的第三所老年公寓，是由中國(guó)紅十字基金聯(lián)合北京城建集團(tuán)實(shí)施的一個(gè)不以營(yíng)利為目的的社會(huì)公益項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積206畝，總投資約3.8億，設(shè)有家庭式養(yǎng)老套房425套，可同時(shí)供1000位老人居住?！?/p>

但是直到2008年2月，該項(xiàng)目才拿到施工許可證，施工單位和設(shè)計(jì)單位均為北京城建集團(tuán)下屬子公司，分別為北京城建二建設(shè)工程有限公司和北京城建設(shè)計(jì)研究總院有限責(zé)任公司，合同約定竣工時(shí)間為2009年4月。

但直到2010年6月，北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓才竣工。北京城建當(dāng)時(shí)曾打算將一半的老年公寓用于出售，中原地產(chǎn)為該項(xiàng)目制作的一份營(yíng)銷(xiāo)策劃方案顯示，建議出售部分的售價(jià)在每平方米6500元至2萬(wàn)元。

“由于土地出讓規(guī)定只能用于老年公寓，產(chǎn)權(quán)不能分割，所以我們沒(méi)有銷(xiāo)售?！毙炱G稱(chēng)。北京曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓曾試圖以“以租代售”的形式回籠資金，2010年至2011年上半年間，該項(xiàng)目曾以每平方米1.4萬(wàn)元的價(jià)格，與部分客戶達(dá)成租賃協(xié)議，租賃最長(zhǎng)可達(dá)70年?！昂炇?0年租期的客戶不到5%，”徐艷稱(chēng)，“后來(lái)有的老人過(guò)世了，也退回了一些?！?/p>

2011年7月，郭美美炫富事件引爆紅十字會(huì)的信任危機(jī)。與此同時(shí)，北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓“以租代售”事件被媒體曝光，隨后緊急叫停。2010年11月該項(xiàng)目建成后，長(zhǎng)青老年公寓公司的法人代表便由紅十字會(huì)的江丹變更為北京城建置地公司總經(jīng)理蔡強(qiáng)。

此后，北京城建將425套公寓采用“會(huì)員保證金+租金”方式經(jīng)營(yíng)，具體為繳納3萬(wàn)-10萬(wàn)元不等的保證金后，即可以每月4000元-6600元不等的價(jià)格租下公寓，租期最短三個(gè)月。

但是直到6月11日，該老年公寓仍有約一半閑置，“目前大概有200戶入住，周?chē)嗅t(yī)院，60歲以上老人可以入住。”北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓工作人員介紹?！皼](méi)有入住的公寓還沒(méi)有裝修，因?yàn)橐鶕?jù)入住老人的需要來(lái)裝修?！毙炱G補(bǔ)充說(shuō)。2012年和2013年，長(zhǎng)青老年公寓公司均虧損約5000萬(wàn)元。

“曜陽(yáng)老年公寓的定位是高端養(yǎng)老，有錢(qián)人的養(yǎng)老，子女早都解決好了，誰(shuí)會(huì)去密云住你那個(gè)幾十平方米的小房間？”一位曾與北京城建有過(guò)長(zhǎng)期合作、從事養(yǎng)老地產(chǎn)的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

但徐艷并不這么認(rèn)為：“現(xiàn)在做老年公寓的沒(méi)有不虧損的，一個(gè)運(yùn)營(yíng)僅僅3年的老年公寓要想盈利不太現(xiàn)實(shí)。因?yàn)槲覀兪枪荆⒉荒芟硎艿絿?guó)家針對(duì)非盈利組織做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的補(bǔ)貼，我們的土地出讓金也沒(méi)有返還，而且還要繳納房產(chǎn)稅等費(fèi)用，水費(fèi)、電費(fèi)也都是商業(yè)用電、用水的價(jià)格?！?/p>

“另外我們對(duì)那些對(duì)國(guó)家、民族、社會(huì)曾作出突出貢獻(xiàn)的傷殘軍人、勞動(dòng)模范、見(jiàn)義勇為人士等老年朋友，還給予一些優(yōu)惠，比如有一對(duì)社科院的老院士每個(gè)月的租金優(yōu)惠到3000多元。”徐艷稱(chēng)，“但是并沒(méi)有免費(fèi)入住的，因?yàn)槲覀兂杀竞芨撸覀兪瞧髽I(yè)，不是公益福利機(jī)構(gòu)”。

“養(yǎng)老地產(chǎn)成功的關(guān)鍵不在于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，而在于后續(xù)經(jīng)營(yíng)中能否將優(yōu)質(zhì)服務(wù)的成本降下來(lái)。但目前很多老年公寓都做不到這一點(diǎn)，一旦提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)成本就會(huì)迅速上升，從而拖累項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

運(yùn)作模式

早在2001年，紅十字會(huì)事業(yè)發(fā)展中心便開(kāi)始探索養(yǎng)老服務(wù)途徑，2006年開(kāi)始啟動(dòng)“曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓”項(xiàng)目，通過(guò)定向捐贈(zèng)資金或與愛(ài)心企業(yè)合作建設(shè)曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。

除北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓，紅十字會(huì)建成運(yùn)營(yíng)的還有揚(yáng)州和杭州項(xiàng)目，2009年11月?lián)P州曜陽(yáng)老年公寓一期投入使用，2011年5月杭州富春江曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓一期也已落成。

揚(yáng)州和杭州曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓官網(wǎng)均顯示，這兩個(gè)項(xiàng)目土地均為政府無(wú)償提供的劃撥土地，但運(yùn)作方式稍有不同。

揚(yáng)州曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓占地177畝，開(kāi)發(fā)總建筑面積約9.5萬(wàn)平方米，一期項(xiàng)目3.5萬(wàn)平方米，包含五棟公寓樓、一棟多功能會(huì)所及一棟醫(yī)療康復(fù)中心，已投資約1.3億元，于2009年11月正式營(yíng)業(yè)?！肮⒔ㄔO(shè)資金約1億余元，全部來(lái)源于社會(huì)各界愛(ài)心人士的捐助?！睋P(yáng)州曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓官網(wǎng)稱(chēng)，二期項(xiàng)目工程也于2012年8月開(kāi)工。

但是由于資金緊張，揚(yáng)州曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓二期工程建設(shè)項(xiàng)目改由中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)事業(yè)發(fā)展中心與青島普愛(ài)老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“青島普愛(ài)”）合作建設(shè)。

工商資料顯示，青島普愛(ài)注冊(cè)資金5000萬(wàn)，法人代表韓傳志，其中韓傳志和其持股80%的青島郁士萬(wàn)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“青島郁士萬(wàn)”）共出資4000萬(wàn)元，持股80%，韓傳偉出資1000萬(wàn)元，持股20%。青島郁士萬(wàn)還是2008年中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)籌建的銀齡基金的發(fā)起人之一。

杭州富春江曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓一開(kāi)始便采用與企業(yè)合作的方式興建。該老年公寓地處杭州富陽(yáng)市黃公望隱居地黃公望村，占地100畝，總建筑面積5.7萬(wàn)平方米，總投資近3億元。

該項(xiàng)目一期已完成3棟公寓樓和1棟會(huì)所、1棟康復(fù)綜合樓，共1.5萬(wàn)平方米，二期4萬(wàn)平方米的自理型公寓正在籌建中，“估計(jì)兩三年后能建好”，杭州曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓工作人員介紹。

2011年5月已經(jīng)投入使用的杭州富春江曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓，最開(kāi)始由紅十字會(huì)與浙江富春江通信集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富春江集團(tuán)”）合作，但是富春江集團(tuán)于2010年10月退出，改由江蘇曜陽(yáng)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江蘇曜陽(yáng)”）負(fù)責(zé)建設(shè)。

工商資料顯示，江蘇曜陽(yáng)法人代表馬士軍，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，成立于富春江集團(tuán)退出的2010年10月，投資人是江蘇明城投資集團(tuán)有限公司和中國(guó)紅十字基金會(huì)揚(yáng)州世明雙語(yǔ)學(xué)校。

除無(wú)償獲得政府劃撥土地、引進(jìn)企業(yè)合作建設(shè)外，曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓還引進(jìn)大型醫(yī)院，實(shí)行“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的模式。

2010年10月，中國(guó)武警總醫(yī)院便入駐北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。去年5月底，復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院與富春江集團(tuán)、紅十字會(huì)合作共建的“富春江曜陽(yáng)老年醫(yī)院”揭牌，此后，“復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院中西醫(yī)結(jié)合老年病與延緩衰老研究基地”又落戶揚(yáng)州曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓。

在運(yùn)營(yíng)方面，揚(yáng)州和杭州曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓同樣走的是高端養(yǎng)老路線，采用“會(huì)員保證金+月租”的運(yùn)營(yíng)模式?！耙?yàn)槭羌t十字基金的公益用地，所以采用會(huì)員制租賃的形式，一室一廳的房子，先交11萬(wàn)押金，每個(gè)月3480元租金，先交這么多錢(qián)然后再?gòu)倪@個(gè)錢(qián)里面扣?！焙贾莞淮航钻?yáng)國(guó)際老年公寓工作人員介紹，“不是本地戶口也可以，主要是老人醫(yī)療問(wèn)題，全國(guó)異地醫(yī)保問(wèn)題沒(méi)有解決，北京戶口只能回北京報(bào)銷(xiāo)?！?/p>

全國(guó)擴(kuò)張

中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)事業(yè)發(fā)展中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅十字會(huì)事業(yè)發(fā)展中心”）宣布，計(jì)劃到2015年要在全國(guó)建成10所曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。

3月22日，濟(jì)南曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓開(kāi)業(yè)，中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)事業(yè)發(fā)展中心主任江丹在開(kāi)業(yè)儀式發(fā)言。

濟(jì)南曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓總建筑面積5600平方米，可提供120張床位。濟(jì)南曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓的一則招聘信息顯示，招聘公司為懿德投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“懿德投資”），是一家在全國(guó)范圍內(nèi)致力于養(yǎng)老、教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資與管理的專(zhuān)業(yè)化公司，總部位于北京，目前在北京、揚(yáng)州、杭州等地?fù)碛卸嗨钻?yáng)國(guó)際老年公寓，還在海南、福建、青島、南京、重慶等地籌建國(guó)際老年醫(yī)院、康復(fù)療養(yǎng)院、居家會(huì)所。

2月22日，福州曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓奠基，該項(xiàng)目位于福州市連江縣，一期占地約407畝，建筑面積25萬(wàn)平方米，可提供1700套公寓。

福州曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓由福建曜陽(yáng)勝杰實(shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)，成立于2012年12月，法人代表王國(guó)華。

去年12月31日，海南五指山曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓一期項(xiàng)目曜陽(yáng)康體養(yǎng)老醫(yī)院奠基，占地面積約30畝，建筑面積約1.4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于今年底建成投入使用。五指山曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓規(guī)劃總用地面積約200畝，建設(shè)面積約17萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資人民幣4.5億元，分兩期開(kāi)發(fā)。

2012年7月，五指山上居耀陽(yáng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“五指山曜陽(yáng)”）以591萬(wàn)元的價(jià)格拿下了五指山市約2萬(wàn)平方米土地，每平方米地價(jià)不到300元。

工商資料顯示，五指山曜陽(yáng)成立于2011年2月，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，法人代表成朝陽(yáng)，五指山上居出資1600萬(wàn)元，中國(guó)紅十字基金會(huì)北京拔萃雙語(yǔ)學(xué)校出資400萬(wàn)元，分別持股80%和20%。此外，紅十字會(huì)事業(yè)發(fā)展中心三亞、南寧和銀川等地的曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓也在籌建之中。5月12日，紅十字會(huì)事業(yè)發(fā)展中心宣布，將與南寧共建南寧曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓，初步選址五象新區(qū)，可提供約1500張床位。

在北京城建因虧損而甩賣(mài)曜陽(yáng)老年國(guó)際公寓項(xiàng)目公司股權(quán)之際，紅十字會(huì)不斷擴(kuò)張的曜陽(yáng)老年公寓，能否成功探索出一條“公益性服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合”的養(yǎng)老模式尚待時(shí)間檢驗(yàn)。

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查

養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：關(guān)鍵是服務(wù)能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場(chǎng)調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場(chǎng)，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益?！?/p>

“小區(qū)入住的幾乎都是老年人，因?yàn)檫@里比其他小區(qū)更適合老年人居住。”家住北京太陽(yáng)城的琚老伯說(shuō)。為了減輕子女負(fù)擔(dān)，2008年琚老伯花60萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓內(nèi)的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔(dān)心就醫(yī)困難?！靶^(qū)里有食堂，有醫(yī)院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院連接，為了方便擔(dān)架進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)安裝的電梯都是大號(hào)的。”那么，琚老伯所居住的小區(qū)為何會(huì)有食堂和醫(yī)院？這樣的小區(qū)與普通住宅小區(qū)有什么區(qū)別呢？

房地產(chǎn)商因何投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在購(gòu)買(mǎi)房屋之前琚老伯本打算入住養(yǎng)老院。然而，“條件好些的公立養(yǎng)老院一床難求，跟買(mǎi)車(chē)搖號(hào)一樣遙遙無(wú)期，容易入住的養(yǎng)老院設(shè)施又太簡(jiǎn)單，收費(fèi)也并不便宜。”

北京市民政局福利處提供的數(shù)據(jù)顯示，北京目前運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為406所，養(yǎng)老床位7.1萬(wàn)張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬(wàn)計(jì)算，平均每百名老人實(shí)際擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位還不到3張。

在現(xiàn)有養(yǎng)老院無(wú)法滿足養(yǎng)老需求的情況下，琚老伯選擇購(gòu)房居家養(yǎng)老?！耙环矫娌辉敢馔侠圩优?，盡量給他們減輕負(fù)擔(dān)，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產(chǎn)再留給子女?！币虼?，具備醫(yī)院、食堂、郵局等設(shè)施的小區(qū)成為琚老伯購(gòu)房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購(gòu)買(mǎi)了該住宅項(xiàng)目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作?！昂⒆庸ぷ鞣泵Γ采岵坏米屛易○B(yǎng)老院，就為我花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了配套設(shè)施比較全的小區(qū)，盡管離市區(qū)遠(yuǎn)，但小區(qū)有醫(yī)院和超市，基本能滿足我的需求。”沈女士告訴記者。

“既非養(yǎng)老院，又比普通住宅小區(qū)適合老年人居住，這一類(lèi)住宅項(xiàng)目是專(zhuān)為養(yǎng)老需求開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴中國(guó)青年報(bào)記者。在他看來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)從地產(chǎn)角度看，是基于養(yǎng)老、養(yǎng)生需求的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是何時(shí)出現(xiàn)的？又與養(yǎng)老院、敬老院有何區(qū)別呢？“養(yǎng)老地產(chǎn)是最近十年出現(xiàn)的，與城市化進(jìn)程加快和老年人口增長(zhǎng)息息相關(guān)?！?陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標(biāo)人群和服務(wù)質(zhì)量也不一樣。

“過(guò)去能夠進(jìn)養(yǎng)老院的主要是社會(huì)上一些沒(méi)有生活來(lái)源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進(jìn)了比較好的公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而位于社會(huì)中間段的、有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人群不在其中。養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)化養(yǎng)老方式，將面對(duì)更多的老年人，根據(jù)他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。

一些居住在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權(quán)的商品房，只不過(guò)與大多數(shù)住宅類(lèi)小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供專(zhuān)門(mén)的老年物業(yè)服務(wù)，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。

據(jù)了解，近年來(lái)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場(chǎng)需求”。首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場(chǎng)分析報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，針對(duì)老年人的特殊需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。”

此外，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還表示，近年來(lái)政府對(duì)商品房的調(diào)控力度逐年加強(qiáng)，也是地產(chǎn)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一?！暗禺a(chǎn)商在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)會(huì)享受到政策優(yōu)惠。地方政府看到發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和投資養(yǎng)老地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的補(bǔ)充，會(huì)在土地出讓和稅收方面提供優(yōu)惠，吸引企業(yè)參與投資養(yǎng)老地產(chǎn)?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不盡相同

據(jù)記者了解，盡管很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為是“摸著石頭過(guò)河”。

“當(dāng)前來(lái)看，已經(jīng)投入使用并開(kāi)始盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城和上海親和源，而這兩個(gè)項(xiàng)目分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

“太陽(yáng)城的立項(xiàng)名稱(chēng)叫作北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，此項(xiàng)目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來(lái)建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。區(qū)別是老年住宅是出售的，商業(yè)設(shè)施為非賣(mài)品，我們持有物業(yè)?！北本┨?yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國(guó)青年報(bào)記者。朱鳳泊所說(shuō)的持有物業(yè)指的是北京太陽(yáng)城銀齡公寓。作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的物業(yè)部分，銀鈴公寓并不出售，只用來(lái)為老年人提供租住服務(wù)。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)盈利的問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“在大規(guī)模社會(huì)化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗(yàn)。盈利模式走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施，出售住宅類(lèi)產(chǎn)品回籠資金。如果沒(méi)有出售的途徑，項(xiàng)目的投資就難以為繼。必須通過(guò)租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)?！?/p>

對(duì)此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的時(shí)候淘到的?！贝撕?，用利潤(rùn)支撐持有型養(yǎng)老物業(yè)的建設(shè)。養(yǎng)老型物業(yè)經(jīng)營(yíng)后形成經(jīng)常性收益。經(jīng)常性收益當(dāng)中以養(yǎng)老公寓為主業(yè)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，比如太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓內(nèi)的太陽(yáng)城醫(yī)院。

從北京市朝陽(yáng)區(qū)政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽(yáng)城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費(fèi)，由于兒子在外地工作，不能及時(shí)照料，還花費(fèi)3000元聘請(qǐng)了護(hù)工，如果算上伙食費(fèi)和其他一些服務(wù)費(fèi)，徐老伯夫婦每月一共要開(kāi)銷(xiāo)近6000元。此外，“入住時(shí)還交納了40萬(wàn)元的保障金?！?/p>

根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布的數(shù)據(jù)，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養(yǎng)老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養(yǎng)老金也無(wú)法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識(shí)分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起?！毙炖喜f(shuō)。

對(duì)于當(dāng)前養(yǎng)老公寓收取保障金的問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因?yàn)榕涮自O(shè)施，比如醫(yī)療機(jī)構(gòu)也需要投入資金，而且建醫(yī)療機(jī)構(gòu)回籠資金的周期長(zhǎng)，收取保障金能夠解決運(yùn)營(yíng)資金的問(wèn)題。由此看來(lái)，要想把養(yǎng)老地產(chǎn)做到令人滿意，地產(chǎn)商本身需要具備很強(qiáng)的實(shí)力才行?！?/p>

而只租不售的上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用的則是會(huì)員制的盈利模式。據(jù)親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費(fèi)主要分兩塊：年費(fèi)和卡費(fèi)。

據(jù)記者了解，親和源有兩種會(huì)員卡，A卡為“永久卡”，卡費(fèi)89萬(wàn)元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費(fèi)分別為2.98萬(wàn)元、3.98萬(wàn)元、6.98萬(wàn)元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費(fèi)2.98萬(wàn)元，卡費(fèi)按照小套、中套、大套分，分別是45萬(wàn)、55萬(wàn)、88萬(wàn)元。

上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目2008年?duì)I運(yùn)至今，投入的成本還沒(méi)有完全收回。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)員制收取的昂貴卡費(fèi)無(wú)疑是在變相售房，而這種方式并不利于養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展。

另外，一些地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)也會(huì)加入養(yǎng)老住宅的元素進(jìn)行銷(xiāo)售。對(duì)于這種做法，業(yè)內(nèi)人士并不看好，“住宅區(qū)蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區(qū)有養(yǎng)老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養(yǎng)老問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要有具備相關(guān)資質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如果沒(méi)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)或醫(yī)療機(jī)構(gòu)未獲得資質(zhì)，充其量也只停留在養(yǎng)老地產(chǎn)概念上?！别B(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)突出服務(wù)功能

今年7月，面向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)的《老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)草案)提出，“政府支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展”，“各級(jí)政府在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！?/p>

針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)“用地難”問(wèn)題，草案規(guī)定，“地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照老年人口比列及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃?！?/p>

一些養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，草案不僅將保障老年人的合法權(quán)益，也將規(guī)范并有利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

“在當(dāng)前的土地出讓階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能避開(kāi)招拍掛流程，采取和地方通過(guò)協(xié)議出讓土地的方式，拿地成本會(huì)很低，導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以投資養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地賣(mài)房?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。

而有的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京土地招拍掛市場(chǎng)將推出養(yǎng)老綜合用地，以推動(dòng)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入。一些地產(chǎn)界研究者認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管是商業(yè)開(kāi)發(fā)，但其公益屬性也很強(qiáng)，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不走樣”，政府部門(mén)應(yīng)對(duì)參加招拍掛的企業(yè)設(shè)置一定門(mén)檻，招拍掛后的土地價(jià)格應(yīng)避免過(guò)高。

為了扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，今年9月14日，民政部與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行簽署了《支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃合作協(xié)議》。協(xié)議中說(shuō)，“國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將利用開(kāi)發(fā)性金融優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)社會(huì)資金加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入?！?/p>

“盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和市場(chǎng)需求很大，但做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵在于企業(yè)的心態(tài)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，地產(chǎn)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)之間應(yīng)更突出養(yǎng)老服務(wù)功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當(dāng)作地產(chǎn)的一個(gè)種類(lèi)，注重短期回報(bào)，就很難獲得市場(chǎng)認(rèn)可。走長(zhǎng)線發(fā)展的路徑，是投資商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)最基本的心態(tài)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的人力資源也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)60歲以上的老年人口近兩億。而我國(guó)護(hù)理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個(gè)護(hù)理員推算，我國(guó)大體需要養(yǎng)老護(hù)理人員1100萬(wàn)人左右，但全國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老護(hù)理員僅30多萬(wàn)人。不僅普通護(hù)理人員稀缺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來(lái)，也將抬高養(yǎng)老公寓的服務(wù)價(jià)格。

在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場(chǎng)調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場(chǎng)，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益?！?/p>

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告

養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告

1.背景分析

i.政策分析

國(guó)家政策與國(guó)情分析

現(xiàn)代文化理論

社區(qū)定位

銷(xiāo)售與持有

可持續(xù)發(fā)展

2.選擇模式，打造目標(biāo)

i.目標(biāo)

創(chuàng)造合理的共同社區(qū)，混合體擁有能滿足三代家庭的基本生活配套設(shè)施等。

ii.功能

規(guī)劃布局

住，醫(yī)，娛，食

功能配備比例

3.關(guān)鍵詞與數(shù)據(jù) ii.養(yǎng)老社區(qū)模式對(duì)比中國(guó)目前，臺(tái)灣，日本，美國(guó)，歐洲

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050年，全國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。一方面，目前中國(guó)居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)。2010年我國(guó)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到１萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。因此，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)前景廣闊，蘊(yùn)含著巨大的潛力和開(kāi)發(fā)空間。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

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養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1.中國(guó)已進(jìn)人老齡化社會(huì)

根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

2.傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)

與老齡化相伴而生的一系列問(wèn)題，使得我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：

（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)?，F(xiàn)在中國(guó)人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。另一方面，子女的年齡

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也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；

（3）21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；

（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

3.國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求

中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無(wú)”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。

目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無(wú)”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單

一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn 的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。

近年來(lái)，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！4.政府鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

人口老齡化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化等方面的發(fā)展帶來(lái)了深刻影響，養(yǎng)老問(wèn)題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問(wèn)題。

國(guó)家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂(lè)相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。

2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》，提出要建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

政府出臺(tái)的養(yǎng)老方面的政策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門(mén)較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問(wèn)題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 研究概述

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第一節(jié) 研究背景與目標(biāo) 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源 第五節(jié) 研究結(jié)論

一、市場(chǎng)規(guī)模

二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

三、行業(yè)投資的熱點(diǎn)

四、行業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性

第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總論 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背景

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模

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二、原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)

三、選址

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護(hù)

六、工廠組織及勞動(dòng)定員

七、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

八、投資估算和資金籌措

九、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論

十、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問(wèn)題及建議

第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會(huì)宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)政策分析

一、國(guó)家政策

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況

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第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景

一、國(guó)家及養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況

一、已進(jìn)行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果

二、試驗(yàn)試制工作情況

三、廠址初勘和初步測(cè)量工作情況

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢(shì)

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 第一節(jié) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點(diǎn)企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

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第二節(jié) 重點(diǎn)區(qū)域企業(yè)特點(diǎn)分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

一、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略

二、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略

三、渠道競(jìng)爭(zhēng)策略

四、銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)策略

五、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略

六、品牌競(jìng)爭(zhēng)策略

第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)狀況分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況分析 第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用分析

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第七章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查

一、擬建 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

六、國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

三、價(jià)格預(yù)測(cè)

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略

一、推銷(xiāo)方式

二、推銷(xiāo)措施

三、促銷(xiāo)價(jià)格制度

四、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)

第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

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一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)

第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評(píng)述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

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一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)

六、主要生產(chǎn)車(chē)間布臵方案 第三節(jié) 總平面布臵和運(yùn)輸

一、總平面布臵原則

二、廠內(nèi)外運(yùn)輸方案

三、倉(cāng)儲(chǔ)方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)

三、建筑材料

四、土建工程造價(jià)估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動(dòng)力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

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第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運(yùn)輸情況

九、其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論 第八節(jié) 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

一、勞動(dòng)定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

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三、人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第十二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

一、建立 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗(yàn)收

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

一、建設(shè)單位管理費(fèi)

二、生產(chǎn)籌備費(fèi)

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

四、辦公和生活家具購(gòu)臵費(fèi)

五、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

六、其它應(yīng)支付的費(fèi)用

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第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動(dòng)資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來(lái)源

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計(jì)劃

一、投資使用計(jì)劃

二、借款償還計(jì)劃

第十四章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷(xiāo)售收入估算 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第三節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響14

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響

六、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響

七、對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 建設(shè)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 第二節(jié) 市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn) 第四節(jié) 政治風(fēng)險(xiǎn) 第五節(jié) 法律風(fēng)險(xiǎn) 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

第十六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

第一節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題及對(duì)策研究

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題

二、促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策 第二節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

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第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國(guó) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

一、政策風(fēng)險(xiǎn)

二、環(huán)境因素

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

四、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避及對(duì)策

第十七章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)

二、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

三、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

四、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

五、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

六、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

第二節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表 第一節(jié) 資產(chǎn)負(fù)債表

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第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告附件 1、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目位臵圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財(cái)務(wù)報(bào)表、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定5、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目總平面布臵圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摘要表 8、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資概算表 9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)類(lèi)基本報(bào)表與輔助報(bào)表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表 14、資產(chǎn)負(fù)債表 15、財(cái)務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動(dòng)資金估算表

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn、投資計(jì)劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 21、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表18