第一篇：售樓部和樣板房會(huì)計(jì)處理

售樓部和樣板房會(huì)計(jì)處理、納稅處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶(hù)使其充分了解開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷(xiāo)售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部和樣板房，相應(yīng)的其會(huì)計(jì)處理、納稅處理也必然有不同的方式。

一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

所以可以理解，項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用可以按照上述規(guī)定歸集入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。

【例】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目樓盤(pán)中的臨街商品住宅樓開(kāi)設(shè)樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對(duì)外開(kāi)放，該項(xiàng)目樓盤(pán)建筑面積2000平方米，發(fā)生建造成本400萬(wàn)元，另外樣板間裝飾裝修費(fèi)用50萬(wàn)元，其它開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)束樣板間銷(xiāo)售價(jià)款100萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下：

1、住宅樓建造成本會(huì)計(jì)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本

400萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款

400萬(wàn)元

2、樣板間裝飾裝修費(fèi)用會(huì)計(jì)處理：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

50萬(wàn)元

貸：相關(guān)科目

50萬(wàn)元

借：開(kāi)發(fā)成本

150萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

150萬(wàn)元

裝飾裝修費(fèi)用50萬(wàn)元可以和其它開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元一并在該項(xiàng)目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如果需要按套核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也可以將裝飾裝修費(fèi)用全部結(jié)轉(zhuǎn)至該套住宅的開(kāi)發(fā)成本中。

3、結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

550萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成本

550萬(wàn)元

4、樣板間出售時(shí)的會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款

100萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款

100萬(wàn)元

5、結(jié)轉(zhuǎn)樣板間銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本的會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款

100萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

100萬(wàn)元

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

27.50萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

27.50萬(wàn)元

二、項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理

對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施一般不可以直接計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算，而是需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文件規(guī)定判斷處理。

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

在會(huì)計(jì)處理中對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施一般分為兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：

（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；

（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類(lèi)配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)矊⑺鼩w入第一類(lèi)中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。相應(yīng)地對(duì)于配套設(shè)施支出的歸集分為如下三種核算方式：

1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出。

2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。

3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，除企業(yè)自用由“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目外，項(xiàng)目完工后由“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，企業(yè)可以根據(jù)需要進(jìn)行“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目的項(xiàng)目核算。

即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會(huì)所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條第一款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

如果符合上述國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會(huì)所等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施需要單獨(dú)核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算處理。即企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用上述的第3種核算方式。

這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會(huì)帶來(lái)的一定的稅負(fù)差異，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定管理方式時(shí)，在考慮方便客戶(hù)和自身管理等因素的同時(shí)，也應(yīng)將稅收因素作為一個(gè)重要方面來(lái)考慮。

【例】將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)該部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅（以房產(chǎn)原值按規(guī)定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計(jì)算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對(duì)其計(jì)提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產(chǎn)只有在對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)才繳納營(yíng)業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時(shí)間價(jià)值。

另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，由于其成本包含在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，所以只能從產(chǎn)品的銷(xiāo)售中回收，稅務(wù)處理需要按照實(shí)際銷(xiāo)售繳納營(yíng)業(yè)稅和按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定確定銷(xiāo)售收入繳納企業(yè)所得稅。

其次，對(duì)于售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，則計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]170號(hào)）規(guī)定的銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。

對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施，稅法沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理都應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊可以計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用處理。

臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用如何列支？ | 2011-2-15 13:58:00 有關(guān)這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論較多，現(xiàn)予以分析：

一、國(guó)家稅務(wù)總局答疑：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用，是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本呢還是計(jì)入期間費(fèi)用？如果計(jì)入開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)是否允許扣除？

回復(fù)意見(jiàn)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)。

歡迎您再次提問(wèn)。

國(guó)家稅務(wù)總局

2010/12/21

二、國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件：

國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用屬于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，理應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

三、可以這樣理解：國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)上述費(fèi)用在企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定是不一樣的：

1、臨時(shí)樣板房、臨時(shí)售樓廳其建造費(fèi)和裝修費(fèi)，作為所得稅扣除要求會(huì)計(jì)上處理作開(kāi)發(fā)成本中列支。而土地增值稅扣除規(guī)定不作1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，而作為期間費(fèi)用扣除。

2、建造用于銷(xiāo)售的工程中的臨時(shí)樣板房、售樓處建造費(fèi)（臨時(shí)樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開(kāi)發(fā)成本，隨同完工產(chǎn)品出售結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時(shí)售樓處利用了會(huì)所等設(shè)施，臨時(shí)樣板房以后也作為完工產(chǎn)品出售，可以作為開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除，并可加計(jì)扣除處理。

第二篇：售樓部帳務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶(hù)，使其充分了解開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷(xiāo)售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施模式下的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等不同類(lèi)型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：

1.利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施使用，項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施使用，項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開(kāi)發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷(xiāo)售處理。

不同情形下的會(huì)計(jì)處理

1.利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來(lái)是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開(kāi)設(shè)樣板間，建造成本50萬(wàn)元，裝飾、裝修后對(duì)外開(kāi)放，樣板間裝飾、裝修支出30萬(wàn)元。

（1）建造成本50萬(wàn)元計(jì)入該套樣板間的“開(kāi)發(fā)成本”，對(duì)于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬(wàn)元，如果能夠判斷未來(lái)隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開(kāi)發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。

（2）“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

（4）當(dāng)樣板間銷(xiāo)售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。

（6）當(dāng)樣板間未來(lái)出租時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條的規(guī)定，對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷(xiāo)售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

2.利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施使用的會(huì)計(jì)處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。

3.利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施臨時(shí)使用的會(huì)計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開(kāi)發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施之外，比較多見(jiàn)的還有利用開(kāi)發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷(xiāo)售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施使用。這種類(lèi)型的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會(huì)所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會(huì)所作為營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會(huì)所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：

（1）如果該會(huì)所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會(huì)所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

（2）如果該會(huì)所屬于未來(lái)出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會(huì)所視為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開(kāi)發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。銷(xiāo)售時(shí)，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會(huì)所屬企業(yè)自用，則成本通過(guò)“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會(huì)所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話(huà)，則要征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開(kāi)發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過(guò)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷(xiāo)售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷(xiāo)售費(fèi)用”處理。

一、國(guó)家稅務(wù)總局答疑：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用，是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本呢還是計(jì)入期間費(fèi)用？如果計(jì)入開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)是否允許扣除？

回復(fù)意見(jiàn)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)。

歡迎您再次提問(wèn)。國(guó)家稅務(wù)總局

2010/12/21

二、國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件： 國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用屬于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，理應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

三、可以這樣理解：國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)上述費(fèi)用在企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定是不一樣的：

1、臨時(shí)樣板房、臨時(shí)售樓廳其建造費(fèi)和裝修費(fèi)，作為所得稅扣除要求會(huì)計(jì)上處理作開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)成本中列支。而土地增值稅扣除規(guī)定不作1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，而作為期間費(fèi)用扣除。

2、建造用于銷(xiāo)售的工程中的臨時(shí)樣板房、售樓處建造費(fèi)（臨時(shí)樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開(kāi)發(fā)成本，隨同完工產(chǎn)品出售結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時(shí)售樓處利用了會(huì)所等設(shè)施，臨時(shí)樣板房以后也作為完工產(chǎn)品出售，可以作為開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除，并可加計(jì)扣除處理。【【【【肖太壽肖太壽肖太壽肖太壽】】】】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析

所謂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，以及為了銷(xiāo)售房屋而建造的售樓部和樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施。這些臨時(shí)性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？筆者結(jié)合最近相關(guān)稅收政策的研究，在此就房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)務(wù)處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時(shí)性設(shè)施均不構(gòu)成最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)體，也沒(méi)有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本，根據(jù)收入與費(fèi)用匹配的原則，應(yīng)進(jìn)行分期攤銷(xiāo)，因此，對(duì)于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，會(huì)計(jì)處理是：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施（售樓部/樣板間）

貸：銀行存款

或

借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性設(shè)施）

貸：銀行存款

將來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的稅務(wù)處理

1、所得稅的處理

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。在結(jié)算計(jì)算成本時(shí)，項(xiàng)目基建臨時(shí)設(shè)施可通過(guò)“前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施”核算，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施可通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施”進(jìn)行歸集。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條

（一）項(xiàng)以可否銷(xiāo)售原則確定計(jì)稅成本對(duì)象規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。因此，對(duì)于這些臨時(shí)性輔助設(shè)施不作為計(jì)稅成本核算對(duì)象出現(xiàn)，應(yīng)作為過(guò)渡成本處理。

2、臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理

（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理

《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！必?cái)稅地[1986]8號(hào)第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！被谝陨险咭?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是臨時(shí)設(shè)施必須為基建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。

因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。或者這些臨時(shí)性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷(xiāo)售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！庇捎跁?huì)計(jì)核算中，對(duì)于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒(méi)有包括土地成本，無(wú)法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值，在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整。

案例：

2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，先期投入建造的臨時(shí)設(shè)施包括有項(xiàng)目基建用房1000㎡建造成本120萬(wàn)元，售樓部2000㎡，建造成本340萬(wàn)元，樣板間200㎡建造成本50萬(wàn)元。請(qǐng)分析基建用房、售樓部和樣板間的財(cái)稅處理。

分析：

（1）財(cái)務(wù)處理

建用房1000㎡建造成本120萬(wàn)元，售樓部2000㎡，建造成本340萬(wàn)元，樣板間200㎡建造成本50萬(wàn)元的會(huì)計(jì)處理如下：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施（售樓部/樣板間）3900000

貸：銀行存款 3900000

借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性設(shè)施）1200000

貸：銀行存款 1200000

（2）稅務(wù)處理

根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項(xiàng)目結(jié)束，基建用房未拆除的話(huà)，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時(shí)建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)，不符合財(cái)稅地[1986]8號(hào)第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。

對(duì)于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。由于會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒(méi)有包括土地成本，無(wú)法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”，因此，在對(duì)售樓部、樣板間房產(chǎn)稅計(jì)算時(shí)要進(jìn)行納稅調(diào)整。

假設(shè)售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為340+360=700萬(wàn)元，年均繳納房產(chǎn)稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬(wàn)元。假設(shè)樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為50+48=98萬(wàn)元，年均繳納房產(chǎn)稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬(wàn)元。

第三篇：房地產(chǎn)公司建售樓部的費(fèi)用會(huì)計(jì)處理

（一）房地產(chǎn)公司建售樓部的費(fèi)用，區(qū)別情況：

1、單獨(dú)建造的臨時(shí)售樓部（項(xiàng)目結(jié)束后拆除）的，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本處理。

2、單獨(dú)建造的售樓部，項(xiàng)目結(jié)束后做自有固定資產(chǎn)使用的，計(jì)入固定資產(chǎn)，計(jì)提的折舊計(jì)入開(kāi)發(fā)成本處理。

3、不單獨(dú)建造而是在完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品基礎(chǔ)上裝修的，形成的裝修費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本處理。

（二）（1）總產(chǎn)值：按報(bào)告期內(nèi)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算的工業(yè)產(chǎn)品總量。僅由工業(yè)企業(yè)填列。

（2）增加值：反映企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)出超過(guò)這一過(guò)程中間投入的價(jià)值，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)規(guī)定按收入法計(jì)算，增加值為勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊和營(yíng)業(yè)盈余四個(gè)部分之和。各部分與會(huì)計(jì)指標(biāo)的基本對(duì)應(yīng)關(guān)系如下：

勞動(dòng)者報(bào)酬：指勞動(dòng)者為企業(yè)提供服務(wù)獲得的全部報(bào)酬。主要包括本年在成本費(fèi)用中列支的工資（薪金）所得、職工福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、公益金以及其他各種費(fèi)用中含有和列支的個(gè)人報(bào)酬部分。

固定資產(chǎn)折舊：指企業(yè)當(dāng)年提取的固定資產(chǎn)折舊。

生產(chǎn)稅凈額：指國(guó)家對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售產(chǎn)品和從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所征收的各種稅金、附加和規(guī)費(fèi)扣除生產(chǎn)補(bǔ)貼后的凈額。各種稅費(fèi)主要有：本年應(yīng)交的增值稅、主營(yíng)業(yè)務(wù)（產(chǎn)品銷(xiāo)售）稅金及附加以及在管理費(fèi)用中列支的稅費(fèi)等。扣除內(nèi)容主要有：國(guó)家財(cái)政對(duì)企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼、價(jià)格補(bǔ)貼和外貿(mào)企業(yè)的出口退稅等生產(chǎn)補(bǔ)貼。

營(yíng)業(yè)盈余：指企業(yè)本年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)加補(bǔ)貼，主要包括：企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、補(bǔ)貼收入等。

第四篇：以房抵債如何進(jìn)行財(cái)稅處理_會(huì)計(jì)學(xué)堂

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成立至今，已擁有超500人優(yōu)秀師資團(tuán)隊(duì)，開(kāi)發(fā)了涵蓋60+行業(yè)實(shí)操、10,000+實(shí)操課程，34個(gè)省市自治區(qū)稅務(wù)實(shí)操。是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的會(huì)計(jì)實(shí)操在線(xiàn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

【導(dǎo)讀】目前，房開(kāi)企業(yè)用房子或建筑材料等非貨幣性資產(chǎn)抵償工程款的現(xiàn)象十分普遍，尤其是以房屋抵債尤為突出。但在稅收計(jì)算上，還有許多不明確的事項(xiàng)。筆者現(xiàn)就實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題，發(fā)表些見(jiàn)解，供大家參考并歡迎指正。

以房抵債在會(huì)計(jì)處理上，一般來(lái)說(shuō)應(yīng)按債務(wù)重組處理。債務(wù)重組，是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。也就是說(shuō)只要是改變了原合同規(guī)定就是債務(wù)重組。所以債務(wù)重組不僅包括非等價(jià)償債還包括等價(jià)償債。但要注意的是，如果原合同規(guī)定就是以房產(chǎn)售價(jià)等額歸還債務(wù)的則不屬于債務(wù)重組。

按現(xiàn)行債務(wù)重組準(zhǔn)則規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的具體會(huì)計(jì)處理是：

一是以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某項(xiàng)債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)之和的差額，確認(rèn)為資本公積或當(dāng)期損失；債權(quán)人應(yīng)按重組債權(quán)的賬面價(jià)值作為受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的入賬價(jià)值。如果涉及多項(xiàng)非現(xiàn)金資產(chǎn)，債權(quán)人應(yīng)按各項(xiàng)非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值占非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值總額的比例，對(duì)重組債權(quán)的賬面價(jià)值進(jìn)行分配，以確定各項(xiàng)非現(xiàn)金資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

現(xiàn)實(shí)情況，房開(kāi)企業(yè)多是用開(kāi)發(fā)的房屋抵償工程款的。房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋多屬于存貨。債務(wù)人以房屋抵償工程款應(yīng)按以存貨清償債務(wù)處理。

二是債務(wù)人以房屋作存貨清償債務(wù)的會(huì)計(jì)處理。

（1）以房屋存貨清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)按債務(wù)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷(xiāo)債務(wù)，按存貨的賬面價(jià)值

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://004km.cn 結(jié)轉(zhuǎn)存貨，將債務(wù)賬面價(jià)值扣除營(yíng)業(yè)稅及附加和存貨賬面價(jià)值后的金額確認(rèn)為當(dāng)期損失或資本公積。

（2）受讓的房屋一般作為固定資產(chǎn)管理的，人應(yīng)按債權(quán)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)債權(quán)，按債權(quán)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，確認(rèn)固定資產(chǎn)。受讓的房屋是否發(fā)生減值，在重組日不涉及，待期末與其他資產(chǎn)一并考慮減值問(wèn)題。

這里債權(quán)人應(yīng)支付的相關(guān)稅金一般是指契稅，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的印花稅應(yīng)在管理費(fèi)用中體現(xiàn)。

三是在實(shí)際工作中，存在不同觀(guān)點(diǎn)主要是如何確定房屋營(yíng)業(yè)額的問(wèn)題。從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)的處理結(jié)果也不同。

第一種情況（等價(jià)償債）：如果是以公允價(jià)（售價(jià)）100萬(wàn)的房屋，抵償100萬(wàn)的債務(wù)，房屋成本80萬(wàn)。

此種情況，債務(wù)人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)；應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額=100（銷(xiāo)售收入）-80（銷(xiāo)售成本）-5（銷(xiāo)售稅金）=15萬(wàn)

這時(shí)債權(quán)人接受房屋的會(huì)計(jì)成本=計(jì)稅成本=100萬(wàn)。

為簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮城建稅，契稅和印花稅等稅費(fèi)問(wèn)題。

第二種情況（非等價(jià)償債但售價(jià)低于債務(wù)金額的）如果是以公允價(jià)（售價(jià)）100萬(wàn)的房屋，抵償110萬(wàn)的債務(wù)，房屋成本80萬(wàn)。

該種情況下債務(wù)人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)，還是110*5%=5.5萬(wàn)呢？

有的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，仍然按100萬(wàn)為銷(xiāo)售額。理由是110-10=10萬(wàn)。這多出的10萬(wàn)屬于債

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://004km.cn 務(wù)重組所得，不應(yīng)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。

但筆者認(rèn)為這個(gè)觀(guān)點(diǎn)是合理卻不合法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，除本細(xì)則第十二條另有規(guī)定外，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位。也就是說(shuō)其他經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)額。而豁免的10萬(wàn)元債務(wù)當(dāng)然是屬于實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益了。所以說(shuō)應(yīng)按110萬(wàn)為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)?？蛇@樣做雖說(shuō)合法卻不太合理。

在所得稅處理上，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額=100（銷(xiāo)售收入）-80（銷(xiāo)售成本）-5（銷(xiāo)售稅金）+（110-10）（重組所得）=25萬(wàn)

債權(quán)人接受房屋的會(huì)計(jì)成本=110萬(wàn)。計(jì)稅成本=100萬(wàn)。

值得注意的事，債權(quán)人重組損失110-100=10萬(wàn)，可按規(guī)定經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后準(zhǔn)予稅前扣除。損失扣除后，會(huì)計(jì)成本=計(jì)稅成本=100萬(wàn)。

第三種情況（非等價(jià)償債但售價(jià)高于債務(wù)金額的）

如果是以公允價(jià)（售價(jià)）100萬(wàn)的房屋，抵償90萬(wàn)的債務(wù)，房屋成本80萬(wàn)。

這種情況下債務(wù)人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)，還是90*5%=4.5萬(wàn)呢？

會(huì)計(jì)學(xué)堂問(wèn)答：http://004km.cn/ask/

第五篇：試述房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的會(huì)計(jì)與稅收處理

試述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部的會(huì)計(jì)核算與稅收處理2008.04

段光勛、1126自強(qiáng)不息

售樓部是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的場(chǎng)所。售樓部的會(huì)計(jì)如何核算、如何進(jìn)行稅務(wù)處理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并無(wú)細(xì)化、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》教科書(shū)均無(wú)明確，值得我們認(rèn)真探討。

（一）售樓部的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財(cái)政部會(huì)計(jì)核算的相關(guān)文件里沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范，僅僅是國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、售房部裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，一般說(shuō)來(lái)不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷(xiāo)售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷(xiāo)售；

2、利用企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷(xiāo)售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開(kāi)發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷(xiāo)售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開(kāi)發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷(xiāo)售完成后，將其拆除。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會(huì)計(jì)核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產(chǎn)成本”（或開(kāi)發(fā)成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開(kāi)發(fā)成本）會(huì)計(jì)科目，售樓部建設(shè)、裝修發(fā)生的成本費(fèi)用均在該科目反映。

（2）當(dāng)售樓部與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“生產(chǎn)成本”（或開(kāi)發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）科目。

（3）當(dāng)售樓部（商品房）銷(xiāo)售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（4）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開(kāi)發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用應(yīng)該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費(fèi)用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗(yàn)收后，將其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；

（3）售樓部使用過(guò)程中，計(jì)提的折舊費(fèi)，計(jì)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”；

（4）售樓部拆除時(shí)，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進(jìn)行處理；

（5）售樓部由開(kāi)發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（二）售樓部的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，不僅在建設(shè)期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時(shí)等均涉及相關(guān)稅金處理?，F(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設(shè)期的涉稅處理

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部與開(kāi)發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成（自購(gòu)材料、自請(qǐng)工人施工），計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加。1

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無(wú)論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時(shí)均不存在涉稅處理問(wèn)題。

（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》財(cái)稅[2006]186號(hào)

二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過(guò)程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開(kāi)始使用的次月，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應(yīng)自開(kāi)始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財(cái)稅地字第008號(hào)：“十九,關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開(kāi)發(fā)企業(yè)自建售樓部，應(yīng)自開(kāi)始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費(fèi)

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計(jì)提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時(shí)的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時(shí)，按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。一般說(shuō)來(lái)，清理的凈值均是負(fù)數(shù)（也就是有損失），這是由于沒(méi)有達(dá)到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤(pán)虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時(shí)的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳以下稅金：

A 售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B 售樓部進(jìn)行出租時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；還應(yīng)該繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)繳納以下稅金：

A將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）“

六、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題”的“開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷(xiāo)售”，因?yàn)樽杂没虺鲎獠](méi)發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說(shuō)不繳納納企業(yè)所得稅。

B 售樓部出租或自用時(shí)與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳納以下稅金”一致。

5、銷(xiāo)售的涉稅處理

將售樓部銷(xiāo)售后，其稅務(wù)處理與一般商品房銷(xiāo)售一致，即應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是：

國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本。因此，只有當(dāng)該售樓部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，該售樓部所對(duì)應(yīng)的成本才能予以結(jié)轉(zhuǎn)，在稅前扣除。

以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際，結(jié)合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。

房地產(chǎn)收入分期結(jié)轉(zhuǎn)的幾個(gè)問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 2009-12-15 10:40:11 閱讀428 評(píng)論7字號(hào)：大中小 訂閱

對(duì)于單個(gè)小的項(xiàng)目房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一般收入成本等基本上銷(xiāo)售完畢時(shí)一次性結(jié)轉(zhuǎn)，但對(duì)于較大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，出于財(cái)務(wù)報(bào)表的需求，存在分批跨結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的情況。這種情況有可能是這樣的，產(chǎn)品已經(jīng)完工，銷(xiāo)售超過(guò)2/3，分批已驗(yàn)收交付，分批辦理產(chǎn)證，余下的已是現(xiàn)房銷(xiāo)售樓房。出于報(bào)表要體現(xiàn)當(dāng)年收入，需要結(jié)轉(zhuǎn)部份收入成本，同時(shí)盡可能在所得稅匯繳計(jì)算時(shí)，不用再補(bǔ)繳所得稅。

一、收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

1、產(chǎn)品完工國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工有三條標(biāo)準(zhǔn)，符合其一即視為完工：

（1）、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完成竣工備案；

（2）、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已投入使用；

（3）、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。

2、產(chǎn)品已交付客戶(hù)，并開(kāi)具發(fā)票

按照正常的項(xiàng)目操作程序來(lái)講，產(chǎn)品竣工備案在前，然后才交付使用，但在實(shí)際中經(jīng)常存在先交房，同時(shí)辦理備案手續(xù)的情況。所

以選擇那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做為結(jié)轉(zhuǎn)收入的完工條件，時(shí)間上有時(shí)候相差數(shù)月。

開(kāi)多少銷(xiāo)售發(fā)票，視需要結(jié)轉(zhuǎn)多少收入確定。舉個(gè)例子講，公司本年12月需要結(jié)轉(zhuǎn)收入100，000，000.00元，可是預(yù)收帳款科目已交房客戶(hù)金額達(dá)120，000，000.00元，備案手續(xù)還未完成，那么12月份只開(kāi)具100，000，000.00發(fā)票，另外已交房未開(kāi)票的放到

一月份開(kāi)具發(fā)票。

二、分批結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率問(wèn)題

由于在銷(xiāo)售過(guò)程中大多存在階段性漲價(jià)問(wèn)題，早期銷(xiāo)售的房子價(jià)格低，越到后期銷(xiāo)售價(jià)格越高，因?yàn)樵趩挝幻娣e銷(xiāo)售收入呈現(xiàn)前前低后高的問(wèn)題。同時(shí)按建筑面積法計(jì)算成本的話(huà)，銷(xiāo)售毛利率也呈現(xiàn)前低后高，尤其是有的項(xiàng)目中有正房、閣樓、在先售正房、后售閣樓的情況下，在后期閣樓銷(xiāo)售的單位面積收入就少了許多，毛利率也很大幅下降。因此，如果為了保證毛利率變動(dòng)平穩(wěn)，在結(jié)轉(zhuǎn)成本是需要

做些調(diào)整。按照收入高，相應(yīng)匹配成本高的原則，在實(shí)際操作中，我是這樣操作的：

（1）當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入比例＝當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入/預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入

（2）當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)成本＝當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入比例*預(yù)計(jì)總成本

在項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢時(shí)，對(duì)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入和預(yù)計(jì)總成本的差額進(jìn)行一次性調(diào)整。

三、預(yù)提成本

國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條，關(guān)于預(yù)提費(fèi)用有如下規(guī)定：

（1）出包工程未是辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以是，但最高不超過(guò)合同總金額的10%；

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算千價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)、或者按照法律規(guī)定必須建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

從這三條看，相對(duì)于2006年的31號(hào)文有較大的寬松成份，同時(shí)也很務(wù)實(shí)。因而在年終部份結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可測(cè)算考慮預(yù)提部份成本，增加單位成本。