第一篇：建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇

建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇

一、論壇的宗旨與定位

（一）宗旨

濟(jì)南仲裁委員會(huì)發(fā)起的“建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”，旨在凝聚多方思辨，激發(fā)彼此的創(chuàng)造力，為濟(jì)南建筑房地產(chǎn)企業(yè)提供決策咨詢意見(jiàn)，謀求發(fā)展的新路徑。

（二）定位——高層次，高起點(diǎn)

1.權(quán)威機(jī)構(gòu)，大師專家，名企名人薈萃。聚集建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域研究專家、政府官員、企業(yè)家及知名律師，為專家學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、行業(yè)律師提供高層次交流對(duì)話場(chǎng)所。

2.緊扣趨勢(shì)，注重實(shí)效。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)建筑房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，探討最新市場(chǎng)語(yǔ)境下的建筑房地產(chǎn)政策，解構(gòu)行業(yè)發(fā)展新路徑，切實(shí)為行業(yè)發(fā)展提供決策咨詢意見(jiàn)及有益經(jīng)驗(yàn)。

二、論壇的主題與議題

（一）主題

建筑、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

（二）議題

1.建筑房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 2.建筑房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

三、論壇時(shí)間、地點(diǎn)

（一）時(shí)間

2010年8月17日，會(huì)期一天

（二）地點(diǎn)

齊匯維景國(guó)際大酒店（濟(jì)南市泉城路縣西巷10號(hào)）

四、與會(huì)嘉賓（280人左右）

（一）主講嘉賓

1．顧云昌：房地產(chǎn)專家、學(xué)者。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任，北京大學(xué)博士后導(dǎo)師。

2．朱樹(shù)英：上海市建緯律師事務(wù)所主任，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)主任暨建筑房地產(chǎn)論壇組織委員會(huì)主任，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)主任。

（二）邀請(qǐng)嘉賓

1．領(lǐng)導(dǎo)嘉賓及從事建筑房地產(chǎn)管理方面的部門負(fù)責(zé)人

省、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，法規(guī)處，拆遷處，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處，建筑業(yè)管理處，信訪處，市場(chǎng)處（招標(biāo)辦），監(jiān)督站，工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額站，兩處共16家和7個(gè)縣區(qū)招標(biāo)辦

2．濟(jì)南建筑房地產(chǎn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)人205家 3．建筑房地產(chǎn)行業(yè)知名律師21家 4．我會(huì)資深仲裁員98人

5、鑒定與評(píng)估機(jī)構(gòu)25家

第二篇：建筑及房地產(chǎn)行業(yè)常用專業(yè)術(shù)語(yǔ)

建筑及房地產(chǎn)行業(yè)常用專業(yè)術(shù)語(yǔ)

預(yù)可行性研究：也稱初步可行性研究，是在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行的進(jìn)一步技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)項(xiàng)目是否可行進(jìn)行初步判斷。

可行性研究：是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型環(huán)境影響、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。

建設(shè)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：是項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，其任務(wù)是在完成市場(chǎng)預(yù)測(cè)、廠址選擇、工藝技術(shù)方案選擇等研究基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目投入產(chǎn)出的各種經(jīng)就是因素進(jìn)行調(diào)查研究，計(jì)算及分析論證，比選推薦最佳方案。它包括財(cái)處評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

可行性研究評(píng)估：根據(jù)委托人的要求，在可行性研究的基礎(chǔ)上，按照一定的目標(biāo)，由另一咨詢單位對(duì)投資項(xiàng)目的可靠性進(jìn)行分析判決斷、權(quán)衡各種方案的處弊，向業(yè)主提出明確的評(píng)估結(jié)論。投資估算：是指在整個(gè)投資決策過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資額進(jìn)行的估計(jì)。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的合部建設(shè)用，其包括的內(nèi)容應(yīng)視項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。

初步設(shè)計(jì)概算：是指在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行的工程造價(jià)計(jì)算。它是初步設(shè)計(jì)文件的組成部分，由單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算組成。

施工圖預(yù)算：是指在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行的工程造價(jià)計(jì)算。

竣工結(jié)算：是指已完工程經(jīng)有關(guān)部門點(diǎn)交驗(yàn)收后承發(fā)包雙方就最后工程價(jià)款進(jìn)行結(jié)算。

施工工程標(biāo)底：是由招標(biāo)單位自行編制或委托具有編制標(biāo)底資格和能力的工程造價(jià)咨詢單位代理編制，并作為招標(biāo)工程在評(píng)標(biāo)時(shí)參考的預(yù)期價(jià)格。

施工合同：是發(fā)包方和承包方為完成商定的建筑、安裝工程，明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。招標(biāo)文件：是工程建設(shè)的發(fā)包方以法定方式吸引承包商參加競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選取施工單位的書(shū)面文件。

投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)：是投標(biāo)商根據(jù)招標(biāo)文件對(duì)招標(biāo)工程承包價(jià)格作出的要約表示，是投標(biāo)文件的核心內(nèi)容。

工程簽證：按承發(fā)包合同約定，一般由承發(fā)包雙方代表就施工過(guò)程中涉及合同價(jià)款之外的責(zé)任事件所作的簽認(rèn)證明（注：目前一般以技術(shù)核定單和業(yè)務(wù)聯(lián)系單的形式反映者居多）。

工程進(jìn)度款：是指在施工過(guò)程中，按逐月（或形象進(jìn)度、或控制界面等）完成的工程數(shù)量計(jì)算的各項(xiàng)費(fèi)用總和。

工程造價(jià)鑒證：針對(duì)鑒證對(duì)象，由造價(jià)工程師依據(jù)鑒證目的和提供的資料，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定、合同約定，遵循工程造價(jià)咨詢規(guī)則和程序，運(yùn)用工程造價(jià)咨詢方法和手段，對(duì)工程造價(jià)作出的客觀，公正的判斷。

合同咨詢：咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)委托方與第三方簽定的合同，就合同形式選取，條款內(nèi)容的有效設(shè)定等提供全面咨詢。

合同圖紙：是指作為招標(biāo)文件發(fā)放給投標(biāo)單位，并在招標(biāo)過(guò)程中補(bǔ)充、完善，作為施工承包合同價(jià)款計(jì)算依據(jù)的圖紙及相關(guān)技術(shù)要求。

造價(jià)工程師：是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試（考核）合格，取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)從事建設(shè)工程造價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：由咨詢單位法定代表人書(shū)面授權(quán)，具有同類工程相關(guān)專業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)咨詢合同的履行，主持咨詢業(yè)務(wù)工作具有最終咨詢成果文件和相關(guān)咨詢成果文件簽發(fā)權(quán)的造價(jià)工程師。專業(yè)造價(jià)工程師：根據(jù)咨詢業(yè)務(wù)崗位職責(zé)分工和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的安排，具有同類工程同類專業(yè)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)實(shí)施某一專業(yè)或某一方面的咨詢工作，具有相應(yīng)咨詢成果文件簽發(fā)權(quán)的造價(jià)工程師。概預(yù)算人員：通過(guò)培訓(xùn)，具有一定的同類工程相關(guān)專業(yè)知識(shí)，從事具體咨詢業(yè)務(wù)工作的專業(yè)人員。

校核人員：經(jīng)咨詢單位技術(shù)管理部門授權(quán)從事咨詢業(yè)務(wù)校對(duì)核查的專業(yè)人員，其專業(yè)層鎰不得低于編制人員。

審核人員： 經(jīng)咨詢單位技術(shù)管理部門授權(quán)，具有同類工程相關(guān)專業(yè)知識(shí)，全面參與咨詢業(yè)務(wù)，對(duì)咨詢成果文件進(jìn)行全面復(fù)核的造價(jià)工程師，其專業(yè)層次不得低于編制人員。

工程變更：是指設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更以及原招標(biāo)文件和工程量清單中未包括的“增減工程”。

工程計(jì)量：就工程某些特定內(nèi)容進(jìn)行的計(jì)算度量工作。工程造價(jià)的計(jì)量系指為計(jì)算工程造價(jià)就工程數(shù)量或計(jì)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)量進(jìn)行的度量統(tǒng)計(jì)工作。

工程造價(jià)的確定：是指在工程建設(shè)的各個(gè)階段，合理確定投資估算、概算、預(yù)算、合同價(jià)、竣工結(jié)算價(jià)，竣工決算價(jià)。

工程造價(jià)的控制：是指在優(yōu)化建設(shè)方案，設(shè)計(jì)方案的基。

房地產(chǎn)：在我國(guó)所謂房地產(chǎn)，由兩部分構(gòu)成，土地及附著于土地上的一切建筑物。香港亦叫物業(yè)。其重要的兩大特性：位置固定性、無(wú)重復(fù)性。

“五證”：《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》。

“二書(shū)”：《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

三通一平：指供熱、供電、供水到位，場(chǎng)地平整。

七通一平：指道路、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場(chǎng)

地平整。

建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套內(nèi)建筑面積：房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。

公攤面積：各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。

占地面積：建筑所規(guī)劃用土地之總面積。

控高：所造建筑之總高度，有規(guī)劃部門規(guī)控。

層高：下層樓面至上層樓面垂直高度。

正負(fù)零：海平面高度水平位，通常為出地面。

框架結(jié)構(gòu)住宅：采用板—梁—柱框架承重，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。

磚混結(jié)構(gòu)住宅：采用板—梁—磚墻承重，鋼筋混凝土磚結(jié)構(gòu)體系。

低層住宅：建筑層數(shù)1-3層的住宅。

多層住宅：建筑層數(shù)4-6層的住宅。

高層住宅：建筑層數(shù)7層以上的住宅。

小高層住宅：建筑層數(shù)12-18層的住宅。

高層住宅：建筑層數(shù)18層以上的住宅。

容積率：指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。地下停車場(chǎng)、架空開(kāi)放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不記入。

得房率：得房率是指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。

復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等。用樓地聯(lián)系上下。

躍層：指一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在上層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間；二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間。

錯(cuò)層：從門如廳向上（或下）兩三隔樓梯方能如入住戶如臥室等。

塔式高層：以共用電梯、樓梯為核心布置多套住房的高層住宅，整個(gè)住宅只有一個(gè)單元。板式高層：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

物業(yè)管理公司：是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

業(yè)主：業(yè)主是物業(yè)的所有人貨物業(yè)的使用人。

地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。

居住密度：指單位用地面積上居民和住宅的面積程度，是一個(gè)包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標(biāo)的綜合概念。

概念篇

CBD：傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)。是英文Central Business District的縮寫,最早產(chǎn)生于上世紀(jì)20年代的美國(guó)?，F(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成。當(dāng)代城市CBD擁有一下基本特征：

1、擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；

2、擁有商務(wù)空間的最高聚集度；

3、具有最高的交通可大性，無(wú)一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心；

4、擁有最高的地價(jià)；

5、與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性；

6、具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施

和城市景觀；

7、借助信息交通維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用；

8、趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著。

CID：中央科技區(qū)。

CLD：中央生活區(qū)。至位于城市中心地帶或緊繞中心而建的大型的高商的居住區(qū)域。CLD因是由CBD的出現(xiàn)而誕生，因此具有明顯的CBD相匹配的特征。須擁有便利的交通道路網(wǎng)絡(luò)及完善的生活配套；同時(shí)由于為商界成功人士定做的，還要求擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、最佳的城市景觀，能夠永享城市中珍稀的大面積綠地；CLD由于地處城市中心，地段珍貴稀有，其建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上集中體現(xiàn)了高速發(fā)展的現(xiàn)代建筑的工藝技術(shù)。

CONDO：分戶式產(chǎn)權(quán)公寓。是英文Condominiums的縮寫。作為一種獨(dú)立的房屋形態(tài)，最早起源于美國(guó)，如今，作為一種比Apartment（普通出租公寓）高級(jí)的公寓物業(yè)，CONDO已經(jīng)普遍流行于歐美及亞洲的新加坡等地。CONDO的特征在于它是一個(gè)集合的社區(qū)，大家共有一個(gè)共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活簡(jiǎn)易輕松，方便自由。在美國(guó)，CONDO已發(fā)展為一種高級(jí)商務(wù)公寓，主要用于投資，相當(dāng)于目前南方的酒店式公寓。TOCD：傳統(tǒng)中央商貿(mào)區(qū)。

SOHO：是英文small office and home office的縮寫，指的是小型辦公室或家庭辦公室，在房地產(chǎn)中一般特指商住兩用性公寓。最早出現(xiàn)在80年代初的美國(guó)，之后，日本人建造出了SOHO住宅，以供那些小型公司或家庭辦公者之需。在中國(guó)，北京的現(xiàn)代城就是這種樓盤的開(kāi)創(chuàng)代表之作。

SOLO：原意為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。而作為一種建筑，SOLO意味著城市進(jìn)中心地帶超小戶型住宅。其戶型設(shè)計(jì)以超小為特點(diǎn)，一般為十多平米至五十平米左右。

SHOPPING MALL：超級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。

LOFT：出自美國(guó)，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。愿意是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，現(xiàn)指沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開(kāi)敞式平面布置住宅，也稱為STUDIO或STUDIOAPARTMENT。其主要特點(diǎn)是在于

建筑中采用“剪切”墻，只有四周的外墻承重。而單元內(nèi)所有的分室隔墻和不承重的輕體墻體，全部可以拆除。

TOWN HOUSE：聯(lián)排式別墅。真正意義上的TOWNHOUSE完全發(fā)源于古羅馬，后來(lái)在英國(guó)和美國(guó)得到了開(kāi)創(chuàng)性的發(fā)展，其形式主要就是二三層的獨(dú)立式建筑聯(lián)排而成，這種建筑形式對(duì)人的居住考慮到兩個(gè)方面，一是尊重人的獨(dú)立性，能讓一個(gè)家庭獨(dú)門獨(dú)院；一個(gè)是尊重土地的稀缺性，讓一個(gè)城市土地既能滿足較高的局主要求，又能有節(jié)制地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。

分時(shí)度假：英文為TIME—SHARE，正確的翻譯應(yīng)是分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設(shè)施，起源于上世紀(jì)60年代的法國(guó)，最初只是幾個(gè)親朋好友共同購(gòu)買一棟別墅，供大家不同時(shí)間分別使用。后來(lái)這種消費(fèi)方式風(fēng)靡歐洲，并在上世紀(jì)70年代引入美國(guó)后得到迅速發(fā)展，進(jìn)而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。

產(chǎn)權(quán)酒店：是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時(shí)度假過(guò)渡的中間產(chǎn)品。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)，除了每年的旅游度假如住外，其余時(shí)間可以委托酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并可享受每年的經(jīng)營(yíng)收益分紅。

高科技型住宅：這是指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動(dòng)調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動(dòng)遙控、計(jì)算機(jī)統(tǒng)一集中控制水、電、氣費(fèi)用等，以及利用信息高速公路實(shí)現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等活動(dòng)。生態(tài)型住宅：生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)性發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)，組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源砸死建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)建筑工程師職責(zé)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)行業(yè)建筑工程師職責(zé)簡(jiǎn)介

1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司工程項(xiàng)目理進(jìn)行基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等分項(xiàng)工程及市政、園林等本專業(yè)技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)對(duì)本專業(yè)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制、文明施工管理、合同管理、信息管理工作;

2、根據(jù)合同的約定、設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)規(guī)范規(guī)程的要求，嚴(yán)格監(jiān)督土建工程項(xiàng)目施工質(zhì)量，參加土建工程檢查驗(yàn)收，參加土建工程材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，對(duì)土建工程質(zhì)量負(fù)完全責(zé)任;

3、根據(jù)公司批準(zhǔn)的土建工程項(xiàng)目施工預(yù)算書(shū)，嚴(yán)格監(jiān)督控制土建工程項(xiàng)目施工成本，參加土建工程現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)簽證、技術(shù)核定單、認(rèn)質(zhì)單、認(rèn)價(jià)單的審查確認(rèn)，確保土建工程項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);

4、參加現(xiàn)場(chǎng)土建工程合同管理，嚴(yán)格執(zhí)行土建工程合同規(guī)定，確保土建工程合同履約完成，協(xié)助處理土建工程合同實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中的糾紛、索賠等事宜;參加本專業(yè)的招投標(biāo)工作，擬訂招標(biāo)文件中的專業(yè)技術(shù)部分。

5、參加現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位、監(jiān)理工程師、土建工程承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管理事宜;

6、解決土建工程項(xiàng)目施工中的設(shè)計(jì)、施工問(wèn)題以及現(xiàn)場(chǎng)的土建工程涉外關(guān)系;

7、施工管理工作內(nèi)容包括開(kāi)工前地質(zhì)勘察、三通一平、圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底;施工隱蔽驗(yàn)收、軸線和標(biāo)高的復(fù)核、設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制過(guò)程的技術(shù)和質(zhì)量問(wèn)題處理;施工組織協(xié)調(diào)工作;基礎(chǔ)、主體、竣工驗(yàn)收、保修期內(nèi)的保修工作。

8、協(xié)同施工單位根據(jù)合同及公司總體布置情況編制施工總進(jìn)度計(jì)劃，審查工程施工組織設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)控制土建工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，確保土建工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的完成;

9、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)土建工程的日常管理工作，協(xié)調(diào)其他專業(yè)工程師的現(xiàn)場(chǎng)配合工作，完成現(xiàn)場(chǎng)土建工程施工日志的準(zhǔn)確記錄;

10、負(fù)責(zé)土建工程項(xiàng)目竣工至保修期滿時(shí)間段內(nèi)的工程保修管理和協(xié)調(diào)工作;

11、參加每周的現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)會(huì)議，審查監(jiān)理工程師的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議記錄、土建工程管理報(bào)告和其他文件資料。贊同19| 評(píng)論

開(kāi)發(fā)部崗位職責(zé)

一、開(kāi)發(fā)部的工作內(nèi)容

(一)負(fù)責(zé)提出建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，并委托建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、市政方案規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)、單位工程的施工圖、小區(qū)內(nèi)部市政工程圖設(shè)計(jì)。協(xié)助總工程師編制

《小區(qū)建設(shè)施工組織總設(shè)計(jì)》。(二)根據(jù)公司的要求，負(fù)責(zé)向政府申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃。(三)負(fù)責(zé)辦理征用土地的相關(guān)手續(xù)。

(四)負(fù)責(zé)辦理方案的報(bào)批并辦理領(lǐng)取執(zhí)照的手續(xù)。

(五)負(fù)責(zé)確定征地界限及拆遷范圍，組織好建設(shè)用地和市政代征地內(nèi)的拆遷安置工作。

(六)在總工程師的主持下，參與技術(shù)交底，會(huì)同設(shè)計(jì)單位做出設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，并辦理好設(shè)計(jì)洽談。

(七)辦理工程開(kāi)工前的各種手續(xù)，保證工程的順利開(kāi)工。(八)工程竣工后，會(huì)同有關(guān)部門及時(shí)辦理客戶入住手續(xù)。(九)做好前期開(kāi)發(fā)工作資料的搜集、保管、移交。

二、開(kāi)發(fā)部經(jīng)理的崗位職責(zé)(一)規(guī)劃管理工作

1、根據(jù)公司項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)的要求，在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究，并按國(guó)家的法律、法規(guī)和政府規(guī)定的申報(bào)程序進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的申報(bào)工作。

2、負(fù)責(zé)公司與政府各專業(yè)部門的協(xié)調(diào)工作。

3、負(fù)責(zé)辦理公司向政府交納的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并辦理取證工作。(二)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

1、按照總工程師對(duì)建設(shè)項(xiàng)目提出的具體實(shí)施步驟，向設(shè)計(jì)單位委托項(xiàng)

目設(shè)計(jì)工作，并安排好出圖計(jì)劃。協(xié)助總工程師做好圖紙技術(shù)交底的準(zhǔn)備工作。

2、協(xié)調(diào)各專業(yè)的設(shè)計(jì)工作，提供設(shè)計(jì)單位所需的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)資料。(三)征地拆遷工作

按公司計(jì)劃做好征地拆遷的調(diào)查、測(cè)算工作，負(fù)責(zé)征地拆遷工作中各項(xiàng)協(xié)議的簽訂，及時(shí)解決征地拆遷工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。

(四)負(fù)責(zé)本部門于公司其他部門之間的工作協(xié)調(diào)，對(duì)開(kāi)發(fā)部的所有工作全權(quán)負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理本部門員工，建立良好的工作秩序。

三、開(kāi)發(fā)部職員的崗位職責(zé)

1、掌握政策法規(guī)，恪守辦事程序。處理好與政府各行政職能部門的關(guān)系。

2、熟悉規(guī)劃程序，辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中公司所需各種取證手續(xù)。

3、具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)工作技能，密切配合各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)工作中的問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的途徑。

4、及時(shí)做好各種資料的搜集、整理、歸檔工作，確保有需要了解相關(guān)情況請(qǐng)call李工：?*** QQ：1942315019）檔案移交的完整性。

5、完成開(kāi)發(fā)部經(jīng)理交辦的其他工作。

工程部崗位職責(zé)

一、工程部工作內(nèi)容：

(一)制工程施工組織總計(jì)劃(二)項(xiàng)目工程技術(shù)管理

(三)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理及質(zhì)量保障(四)工程竣工驗(yàn)收

二、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：

(一)工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作。

(二)協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各單位之間以及與公司其他部門之間的工作。

(三)組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底，組織審查施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)解決。

(四)協(xié)助審核預(yù)算、簽證工程量和進(jìn)度部位，檢查付款申請(qǐng)與進(jìn)度是否相符。(五)協(xié)助解決市政配套工作中的技術(shù)問(wèn)題。

三、專業(yè)工程師崗位職責(zé)

(一)專業(yè)工程師負(fù)責(zé)本專業(yè)范圍的工程進(jìn)度、施工質(zhì)量的控制。處理好施工中的技術(shù)、質(zhì)量問(wèn)題。

(二)確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、處理施工技術(shù)問(wèn)題、辦理工程技術(shù)洽商。

(三)協(xié)調(diào)各施工隊(duì)伍之間的場(chǎng)地、施工用水、用電及進(jìn)度配合等問(wèn)題。

(四)督促監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量、日常巡檢、參加死點(diǎn)檢查、隱蔽驗(yàn)收、中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。處理質(zhì)量事故。

(五)監(jiān)督協(xié)調(diào)施工單位的安全生產(chǎn)和防火、防盜工作。(六)監(jiān)督預(yù)埋、預(yù)留工作，保證正確無(wú)誤。

四、檔案資料崗位職責(zé)

1、熟悉各類弱電材料、施工流程;

2、有良好的與業(yè)主溝通能力，能獨(dú)立完成工程施工業(yè)務(wù);

3、能根據(jù)要求與施工隊(duì)協(xié)調(diào)溝通完成施工項(xiàng)目;

4、弱電工程的施工，安防產(chǎn)品的安裝與調(diào)試;

5、及時(shí)發(fā)現(xiàn)、匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)弱電工程發(fā)生的各類問(wèn)題，并提出相關(guān)解決方案。

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)安裝工地監(jiān)察工作;審核各弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)，并提出有關(guān)意見(jiàn)供機(jī)電顧問(wèn)考慮;

2、與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師、機(jī)電承包商及總包進(jìn)行施工配合協(xié)調(diào)，并按照合約、設(shè)計(jì)圖紙及國(guó)家規(guī)范協(xié)助及參與施工中有關(guān)隱蔽工程的驗(yàn)收工作和作出客觀確認(rèn);

3、檢察承包單位的施工圖紙、設(shè)備供應(yīng)及其建議;

3、與監(jiān)理單位協(xié)調(diào)及控制弱電系統(tǒng)的安裝質(zhì)量;

4、根據(jù)工程完成率，對(duì)機(jī)電承包單位的工程做出評(píng)估;

5、協(xié)助進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，編制工程缺陷清單，按工程竣工報(bào)告，復(fù)查承包單位安排整改計(jì)劃和落實(shí)情況，并盡快完成各項(xiàng)整改及消項(xiàng)工作;

6、完成上級(jí)交給的其他工作。職位描述: 初級(jí)弱電工程師(應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生，5人)工作職責(zé)： 1)協(xié)助弱電工程師對(duì)強(qiáng)弱電工程及子系統(tǒng)的專業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、圖紙審核及二次深化;2)協(xié)助弱電工程師指導(dǎo)強(qiáng)弱電工程施工，及施工過(guò)程中的技術(shù)支持;3)協(xié)調(diào)與施工、監(jiān)理單位等工作關(guān)系;4)協(xié)助弱電工程師協(xié)調(diào)工程建設(shè)后期的竣工驗(yàn)收。任職要求 1)電氣自動(dòng)化、通信、機(jī)電工程、建筑電氣與智能化、樓宇智能化工程技術(shù)等相關(guān)專業(yè)，大學(xué)本科及以上學(xué)歷，英語(yǔ)四級(jí)以上;

2)具

有較強(qiáng)的CAD識(shí)圖及設(shè)計(jì)能力，有較強(qiáng)的圖紙審核能力，良好的技術(shù)溝通、語(yǔ)言表達(dá)能力，組織協(xié)調(diào)能力，能夠適應(yīng)經(jīng)常出差;3)具有大型智能大樓弱電項(xiàng)目的實(shí)習(xí)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先位職能: 電力工程師/技術(shù)員 電氣工程師/技術(shù)員

職位描述: 弱電工程師 職責(zé)概述：

1、負(fù)責(zé)電氣工程的技術(shù)與施工管理，控制施工現(xiàn)場(chǎng);

2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)輸、變配電，電力拖動(dòng)等的設(shè)計(jì)和施工管理;

3、負(fù)責(zé)強(qiáng)電類設(shè)備的參數(shù)確定、選型支持，并協(xié)助做設(shè)備材料驗(yàn)收，協(xié)同采購(gòu)對(duì)樣品的確認(rèn);

4、參與制定機(jī)電設(shè)計(jì)的各項(xiàng)原則和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)和控制機(jī)電顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)院的電氣工作，審核電氣圖紙和方案;配合強(qiáng)電工程施工和驗(yàn)收，處理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)問(wèn)題等。

5、能夠組織協(xié)調(diào)本專業(yè)的施工圖設(shè)計(jì)及協(xié)調(diào)其他專業(yè)的配合關(guān)系，審核電氣系統(tǒng)專業(yè)圖紙;

6、協(xié)助相關(guān)部門做好電氣工程的招投標(biāo)工作;

7、負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)中電氣工程施工技術(shù)及現(xiàn)場(chǎng)管理工作，及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題，負(fù)責(zé)組織設(shè)備的安裝及驗(yàn)收工作;

8、協(xié)調(diào)施工單位，監(jiān)理單位及各相關(guān)單位處理現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題;任職要求：

1、大學(xué)本科及以上學(xué)歷，主修電氣自動(dòng)化、機(jī)電一體化或建筑電氣相關(guān)專業(yè);

2、五年或以上工作經(jīng)驗(yàn)，有設(shè)計(jì)院或施工單位工作經(jīng)歷和酒店設(shè)計(jì)及施工經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮;

3、具有的建筑電氣設(shè)備及施工圖設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟悉項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等管理流程，具有成本節(jié)控意識(shí);

4、熟悉智能化設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理，溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，有團(tuán)隊(duì)合作精神;

5、熟練運(yùn)用AutoCAD等辦公軟件;

6、英語(yǔ)四級(jí)及以上。

第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

一、、現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1、特點(diǎn)。不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，只提供中介服務(wù)，不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動(dòng)，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。具有很強(qiáng)的靈活性。以傭金為主要收入來(lái)源。

2、存在的問(wèn)題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊；二是誠(chéng)信不良。虛假信息、屢吃差價(jià)、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽(yáng)合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產(chǎn)中介 “跑馬圈地”。市場(chǎng)交易活躍時(shí)，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場(chǎng)行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時(shí)會(huì)斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

二、發(fā)展趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)

隨著二手房市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，及國(guó)外中介行業(yè)的對(duì)比分析，國(guó)內(nèi)生存的環(huán)境也將逐步擴(kuò)大，同時(shí)對(duì)中介企業(yè)的要求也越來(lái)越高，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。所以，規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化、信息化必將成為未來(lái)中介行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

規(guī)模化：可以預(yù)計(jì)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和震蕩，中介行業(yè)的規(guī)模化將進(jìn)一步提高。一方面表現(xiàn)為中介行業(yè)市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步加強(qiáng)，經(jīng)過(guò)兼并重組之后，市場(chǎng)上將出現(xiàn)占據(jù)市場(chǎng)份額前幾名的規(guī)?；蠊荆壳扒闆r看，二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來(lái)者提高著門檻，而管理的滯后性給行業(yè)后來(lái)者有可乘之機(jī)，通過(guò)大型項(xiàng)目運(yùn)作、網(wǎng)站，報(bào)紙等媒體宣傳力度提高企業(yè)知名度，通過(guò)單兵的專業(yè)性提高美譽(yù)度。建立穩(wěn)定的贏利模式和人才的儲(chǔ)備快速擴(kuò)張。在資金不足時(shí)只求行業(yè)前列，讓教育客戶的事情留給地主們?nèi)プ觥ＹY金充足時(shí)，全國(guó)布局也將成為可能。不能做大的結(jié)果就是死亡。

品牌化：目前已有少數(shù)公司樹(shù)立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒(méi)有達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)隨著中介行業(yè)的規(guī)?；放菩б婧陀绊懥⑦M(jìn)一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長(zhǎng)和效益帶來(lái)明顯的促進(jìn)作用。通過(guò)誠(chéng)信手段，建立品牌化戰(zhàn)略。應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持。

專業(yè)化：中介行業(yè)是典型的服務(wù)性行業(yè)，專業(yè)性特征極為明顯，包括人才的專業(yè)性、服務(wù)的專業(yè)性、業(yè)務(wù)的專業(yè)性、流程的規(guī)范性等等。隨著行業(yè)的發(fā)展，這些專業(yè)的特性將進(jìn)一步提高。也只有做到真正的專業(yè)，具有優(yōu)秀的企業(yè)文化理念，才能贏得市場(chǎng)的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。專業(yè)化生存在許多企業(yè)都得到重視，但真正的比賽在于學(xué)習(xí)的速度及知識(shí)的更新。就像言一先生所說(shuō)，成為行業(yè)專家，不但具備專業(yè)知識(shí)還要保持學(xué)習(xí)力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來(lái)中介行業(yè)不可缺乏的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，依托先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)及信息管理系統(tǒng)，中介企業(yè)才可能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的企業(yè)管理，才可以提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益，才能夠?yàn)榭蛻艉褪袌?chǎng)提供最便利和專業(yè)的服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。信息化的主要工具是電腦相關(guān)軟件的使用，但目前情況下，很多企業(yè)沒(méi)有使用，而使用者也只停留在業(yè)務(wù)處理層面，而管理控制或更高層面的流程優(yōu)化都存在的大的問(wèn)題，學(xué)會(huì)使用先動(dòng)的工具得以事半功倍，不斷進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化及分析，找出問(wèn)題，及時(shí)修正。

未來(lái)的樓市發(fā)展主要以二手樓市發(fā)展為主導(dǎo)，二手樓市的健康發(fā)展，需要有穩(wěn)定的中介行業(yè)支持，中介行業(yè)在去年新一輪樓市的發(fā)展帶動(dòng)下，進(jìn)行急速擴(kuò)張和發(fā)展，搶占市場(chǎng)份額和提升利潤(rùn)成為各企業(yè)的追逐點(diǎn)，中介人才競(jìng)爭(zhēng)、資源競(jìng)爭(zhēng)和全國(guó)化拓展將帶動(dòng)中介企業(yè)的人員管理、資源管理、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學(xué)化管理，支持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，面對(duì)全國(guó)現(xiàn)狀和樓市的未來(lái)，只有有著深厚體系底蘊(yùn)和獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的大品牌大企業(yè)才能來(lái)達(dá)到一統(tǒng)天下格局。

房地產(chǎn)知識(shí)2013年3月27日星期三

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來(lái)自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來(lái)看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過(guò)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國(guó)內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國(guó)情所決定,影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的即時(shí)影響較大.政府政策影響市場(chǎng)常常成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點(diǎn)因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大局,又與廣大民眾安居樂(lè)業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2011 年6 月16 日，中國(guó)人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，至此，國(guó)內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來(lái)央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒(méi)有明確的尺度，中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對(duì)的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無(wú)疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對(duì)銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來(lái)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無(wú)關(guān),所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國(guó)新增人民幣貸款4.9 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬(wàn)億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬(wàn)億，這說(shuō)明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說(shuō)明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，過(guò)多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購(gòu)房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購(gòu)房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購(gòu)房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場(chǎng)上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來(lái)的趨勢(shì)，這無(wú)疑給購(gòu)房者增加了成本。加之國(guó)家對(duì)二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購(gòu)買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國(guó)有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開(kāi)發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對(duì)全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在這種形勢(shì)下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國(guó)排名靠前的知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開(kāi)發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來(lái)，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購(gòu)房者的是，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房?jī)r(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開(kāi)發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購(gòu)買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點(diǎn)城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來(lái)首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點(diǎn)城市今年以來(lái)首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點(diǎn)城市住宅成交量?jī)r(jià)均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

除金融政策外，國(guó)家還出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控政策，包括限購(gòu)令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場(chǎng)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商捂盤，購(gòu)房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購(gòu)房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說(shuō)，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫(kù)存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已

經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫(kù)

存積壓市值就超過(guò)296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫(kù)存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬(wàn)平方米?？値?kù)存面積為320 萬(wàn)平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬(wàn)平方米增加了138.8 萬(wàn)平方米。“根據(jù)今年在售期房預(yù)

售均價(jià)，乘以庫(kù)存面積，目前全市積壓庫(kù)存總市值已經(jīng)超過(guò)8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬(wàn)億。”

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢(shì)下，各種政策疊加一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國(guó)家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房?jī)r(jià)大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來(lái)一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房?jī)r(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過(guò)程.與此同時(shí)多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2―3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩.市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2―3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；

第二近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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