第一篇：上海舊廠房改造經(jīng)營的思考 徐軍

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上海三舊改造中舊廠房的價(jià)值

上海城市三舊改造的三大原因

一、城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)

90年代初，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房、舊建筑、舊街區(qū)就是這痕跡中最痛的傷疤。也正因如此，上海的三舊改造迎來了大好商機(jī)，舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。

二、修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”

從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。

三、特殊需求崛起

從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)性化產(chǎn)品。

比如：標(biāo)準(zhǔn)辦公 〉 soho兼?zhèn)浼揖优c辦公功能轉(zhuǎn)變 〉 loft追求大尺度，隨意空間

上海三舊改造的政策咨詢問答情況 1.問：什么是“三舊”？

答：“三舊”是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。

2．問：為什么要開展“三舊”改造工作？

答：改革開放30年來，我區(qū)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，但同時(shí)也消耗了大量的土地資源，在新增建設(shè)用地壓力越來越大的情況下，“三舊”改造是推進(jìn)節(jié)約集約用地、盤活存量土地最有效的方法之一，能切實(shí)保障我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展用地需求。

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3．問：“三舊”改造工作的目標(biāo)是什么？

答：“三舊”改造工作的目標(biāo)是：在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率。

4．問：“三舊”改造的基本原則是什么？

答：“三舊”改造的基本原則是：

（一）政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作；

（二）明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益；

（三）統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)；

（四）節(jié)約集約，提高效率；

（五）尊重歷史，客觀公正。

5．問：哪些地塊可以納入“三舊”改造？

答：非農(nóng)建設(shè)行為發(fā)生在2007年6月30日之前的地塊都可納入“三舊”改造，具體包括以下土地：

（一）城市區(qū)域范圍內(nèi)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；

（三）國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

（四）不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；

（五）布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；

6．問：“三舊”改造可采用哪些方式推進(jìn)？

答：“三舊”改造可采用以下三種方式推進(jìn)：

（一）由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造；

（二）原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造；

（三）市場主體收購和相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。

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7．問：原合法取得土地的使用權(quán)人自行進(jìn)行改造的，如何辦理？

答：地塊符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的，原合法取得土地的使用權(quán)人制訂改造方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。

8．問：原劃撥地塊的土地使用權(quán)人申請自行改造的，如改變用地性質(zhì)，是否需要補(bǔ)繳出讓金？

答：是的，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按上海市有關(guān)規(guī)定辦理。

9．問：“三舊”改造涉及收回或收購?fù)恋氐模试S的補(bǔ)償方式有哪些？

答：可以貨幣方式向原使用權(quán)人補(bǔ)償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權(quán)人重新安排用地，置換的土地其使用權(quán)價(jià)額折抵不足的，可以貨幣補(bǔ)齊。

10．問：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將符合條件的本村集體所有土地進(jìn)行“三舊”改造的，是否可以征收為國有土地？

答：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的集體所有土地進(jìn)行“三舊”改造的，可申請征收為國有土地，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)征收后，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。亦可保留為集體土地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造，但不得用于商品住宅開發(fā)。

11．問：納入“三舊”改造范圍，但沒有合法用地手續(xù)的歷史用地是否可以完善用地手續(xù)？

答：符合以下條件的用地可以完善用地手續(xù)：

（一）已納入“三舊”改造范圍；

（二）符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃；

（三）已使用的建設(shè)用地，且用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前。

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12．問：納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃，但沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，如何完善用地手續(xù)？

答：分以下三個(gè)時(shí)間段處理：

（一）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書后，辦理國有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；

（二）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，除政府收購儲(chǔ)備后再次供地外的，可以協(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地；

（三）2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的政策。

13．納入“三舊”改造，但想保留為集體土地性質(zhì)的，如何完善用地手續(xù)？

答：納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照12問進(jìn)行集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。

14．問：納入“三舊”改造范圍，需完善征收手續(xù)的土地，由哪一級(jí)政府批準(zhǔn)？程序如何？

答：完善征收手續(xù)需由市政府批準(zhǔn)。當(dāng)?shù)厥?、區(qū)、縣人民政府制訂改造方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府辦理供地手續(xù)。除征收手續(xù)外，其他的“三舊”改造由市人民政府批準(zhǔn)。

15．問：“三舊”改造涉及的各項(xiàng)工作是否有時(shí)間限制？

答：完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2015年前完成，之后該項(xiàng)政策不再執(zhí)行。

16．問：“三舊”改造涉及的資金如何解決？

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答：“三舊”改造涉及的資金可由政府統(tǒng)籌、原用地單位自籌和引入社會(huì)資金三種方式解決。

17．問：“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)？

答：“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由政府從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持。

18．問：對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，是否需要增繳土地出讓金？

答：此類不需要增繳土地出讓金。

19．問：“三舊”改造有哪些資金扶持政策？

答：“三舊”改造有以下資金扶持政策：

（一）需要搬遷的國有企業(yè)用地由政府收回后通過招拍掛方式公開出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后，土地出讓純收益可按不高于60％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持企業(yè)發(fā)展；

（二）在舊村莊改造中，政府通過征收農(nóng)民集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展；

（三）政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和承擔(dān)拆遷工作企業(yè)的合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；

（四）在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，可由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人。

縱觀上海舊廠房改造的成績和價(jià)值 《成績》

上海共有250余處舊廠房，未盤活閑置在各個(gè)角落的舊工廠，這些項(xiàng)目大多占據(jù)市中心優(yōu)越地段，集中分布在市中心靜安、盧灣、黃埔、長寧等區(qū)，而楊浦區(qū)作 第 5 頁

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為上海老廠房存量較大的區(qū)域之一，未來將成為新增老廠房改造項(xiàng)目的集中供應(yīng)地之一。上述舊廠房物業(yè)中，由空置廠房變身而成創(chuàng)意園區(qū)的共有160處，截至去年12月，上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的園區(qū)）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過180萬平方米。上海舊廠房改造項(xiàng)目分布圖

《價(jià)值》

價(jià)值有三：

其一“上海舊廠房改造”改造將大大拉動(dòng)城市的投資與消費(fèi)，提高土地利用的集約程度與效益，消除城市中的發(fā)展痼疾與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使城市公共服務(wù)功能、保障體系惠及“城民”，可謂與建設(shè)首善社區(qū)、人文社區(qū)不謀而合。就上海房地產(chǎn)行業(yè)及市場而言，有深遠(yuǎn)影響：其一，現(xiàn)有的市場格局及行業(yè)格局將洗牌，重新生成新的格局。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場逐漸向郊區(qū)偏移。舊廠房改造的興起，大大扭轉(zhuǎn)“市區(qū)份額下降、郊區(qū)上升”的發(fā)展態(tài)勢。

其二，市場的供應(yīng)將大大增加，市民需求同時(shí)被激活,供求趨向平衡,不會(huì)對

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價(jià)格造成抑制。被壓抑的市場需求將被大大激活，推動(dòng)上海重新成為主力開發(fā)城市。在“舊廠房”改造的大背景之下，核心板塊供應(yīng)增加,同時(shí)激發(fā)相應(yīng)需求。

其三，樓價(jià)的正面效應(yīng)大于負(fù)面，全市成交均價(jià)大幅上升無疑。究其原因,一是開發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競爭力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價(jià)格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房價(jià)的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價(jià)上予以體現(xiàn)?！叭f”改造帶來房地產(chǎn)市場供求兩旺：發(fā)展商有了更多投資的機(jī)會(huì)，被壓抑的需求得以釋放，同時(shí)取得社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、人文等多方共贏，不得不說這是一招妙棋。

上海舊廠房的市場化產(chǎn)品

舊廠房物業(yè)在目前市場的表現(xiàn)形式集中體現(xiàn)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，配合上海率先提出的2.5產(chǎn)業(yè)政策的支持，上海已經(jīng)成為全國三舊改造的領(lǐng)軍城市

一、國外的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

表現(xiàn)形式主要為——LOFT+SOHO 紐約蘇荷區(qū)從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型，大量空置廠房租金低廉，居住者完全可以根據(jù)自己的審美對空間進(jìn)行布置和改造，漸漸成為藝術(shù)家聚集的地方并產(chǎn)生了一批商業(yè)上成功的藝術(shù)家。蘇荷區(qū)由于藝術(shù)家的存在迅速形成廣泛影響，一些大畫商和大收藏家們也不得不到蘇荷區(qū)來開辦畫廊、收集作品。

二、國內(nèi)初創(chuàng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

國內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——自發(fā)形成的藝術(shù)家集中區(qū)

1、杭州LOFT49號(hào)視覺藝術(shù)園前身為杭州化纖廠改造。自發(fā)集中的以藝術(shù)、廣告等視覺藝術(shù)領(lǐng)域的園區(qū)。地處杭州市郊。園區(qū)面積20000平方米。

2、北京798工廠前身為是華北無線電器材聯(lián)合廠三分廠。自發(fā)集中的藝術(shù)、廣告、畫廊等視覺藝術(shù)領(lǐng)域的創(chuàng)造者及企業(yè)。位于北京郊區(qū)。整體面積60000平方米。

三、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場表現(xiàn)

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《分布分散，無明顯聚集性，地段對其影響不是主要影響因素》

《產(chǎn)業(yè)無明顯聚集性，不直接體現(xiàn)經(jīng)營好壞程度》

《有主題概念，但行業(yè)無鮮明限制，市場自由組合為主》

四、上海創(chuàng)意園區(qū)經(jīng)典案例(8號(hào)橋）

項(xiàng)目原址：上海汽車制動(dòng)器廠 項(xiàng)目地址：建國中路8號(hào) 建筑規(guī)模：30000平（共2期）產(chǎn)業(yè)定位：建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè) 代表客戶：HMA、SOM設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地

企業(yè)背景：港資背景，原新天地團(tuán)隊(duì)黃翰鴻領(lǐng)導(dǎo)，股東內(nèi)有香港著名導(dǎo)演冼杞然

其它信息：上海第一個(gè)以產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是市政府在上海打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的示范項(xiàng)目，近期融資成功并著手繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及購物中心管理項(xiàng)目的連鎖發(fā)展

主題定位：匯集與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。無論是建筑設(shè)計(jì)，園區(qū)規(guī)劃還是活動(dòng)策劃，創(chuàng)造最新的創(chuàng)意園區(qū)模式。

入駐企業(yè)：SOM、HMA、沃鷹資本、凱達(dá)環(huán)球建筑、卉洲服飾、意訊裝飾設(shè)計(jì)、唯晶信息科技、游龍民間藝術(shù)中心、PPS數(shù)字后期制作、峻樺廣告、偉灝貿(mào)易、工業(yè)開發(fā)區(qū)招商中 心??(X2)項(xiàng)目原址：上海亞華印刷機(jī)械廠 項(xiàng)目地址：茶陵北路 20 號(hào)

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建筑規(guī)模：13000平產(chǎn)業(yè)定位： IT 數(shù)碼 建筑設(shè)計(jì) 媒體及藝術(shù)

項(xiàng)目掛牌：上海第二批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 企業(yè)背景：攜程之力山投資及紅衫基金

其它信息：徐匯區(qū)打造數(shù)碼徐匯，著力支持的創(chuàng)意型數(shù)碼園區(qū)

主題定位：以數(shù)字娛樂內(nèi)容供應(yīng)商為服務(wù)對象，打造數(shù)碼娛樂供應(yīng)商產(chǎn)業(yè)鏈。入駐企業(yè)：紅杉基金、科集信息技術(shù)、鋒芒信息技術(shù)、尚谷科技、湃諾建筑設(shè)計(jì)、源誠文化、辰光公關(guān)咨詢 ??

(智造局)項(xiàng)目原址：上海紫光機(jī)械廠 項(xiàng)目地址：蒙自路169號(hào) 建筑規(guī)模：總建面積約2.3萬平米 產(chǎn)業(yè)定位：現(xiàn)代化服務(wù)外包產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目掛牌：上海市第四批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 商業(yè)運(yùn)營：上海史坦舍商務(wù)服務(wù)有限公司 項(xiàng)目租金：4-7元/平米/天

其他信息：盧灣區(qū)被列為中國服務(wù)外包基地上海示范區(qū)，而智造局位于盧灣區(qū)政府著力打造推進(jìn)的核心區(qū)域，是上海史坦舍商務(wù)服務(wù)有限公司投資、經(jīng)營管理，盧灣區(qū)政府大力扶持的國際外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

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主題定位：國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園

入駐企業(yè)：埃特公關(guān)咨詢、帝歐咨詢、集博投資、禾美堂企業(yè)形象設(shè)計(jì)、弘誠良行投資、奧派景觀設(shè)計(jì)、寶路電子、中僑會(huì)展??

(M50)項(xiàng)目原址：信和紗廠

（信和棉紡廠、上海第十二毛紡廠、春明麻紡廠）項(xiàng)目地址：莫干山路50 號(hào) 建筑規(guī)模：總建面積約4.1萬平米

產(chǎn)業(yè)定位：視覺藝術(shù)、服裝設(shè)計(jì)、廣告影視 代表公司：司馬青工作室、譚行健工作室 項(xiàng)目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 開發(fā)商：上海紡控集團(tuán)

其他信息：民族紡織印染的興起和發(fā)達(dá)區(qū)域，且開發(fā)商在紡織行業(yè)具有 極深背景，借助此產(chǎn)業(yè)背景衍生的服裝設(shè)計(jì)類創(chuàng)意業(yè)，并在市政府 的大力支持下，形成時(shí)尚藝術(shù)的設(shè)計(jì)中心。

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(天山時(shí)尚園)項(xiàng)目原址：上海離合器廠 項(xiàng)目地址：天山路1718號(hào)

產(chǎn)業(yè)主題：服裝設(shè)計(jì)/時(shí)尚藝術(shù)/品牌發(fā)布

企業(yè)背景：中國服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)+東華大學(xué)服裝藝術(shù)學(xué) 院+長寧區(qū)政府共同建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)模：10000平方米 項(xiàng)目租金：2元/平方米/天

項(xiàng)目功能：創(chuàng)意辦公+商務(wù)配套+會(huì)所

項(xiàng)目說明：項(xiàng)目以建設(shè)國際服裝產(chǎn)業(yè)界的信息互動(dòng)、專業(yè)設(shè)計(jì)、品牌發(fā)布、產(chǎn)品研發(fā)、人才培訓(xùn)等專業(yè)技能性發(fā)展平臺(tái)為目標(biāo)。

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(SVA越界)項(xiàng)目原址：上海金星電視機(jī)廠 項(xiàng)目地址：田林路140 號(hào)

建筑規(guī)模：總建面積約13.8萬平米 產(chǎn)業(yè)定位：多主題形態(tài)

項(xiàng)目掛牌：上海第四批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 設(shè)計(jì)公司：阿特金斯

產(chǎn)品功能：商務(wù)辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)休閑、活動(dòng)發(fā)布

其他信息：SVA越界是上海目前獲得授牌的最大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園之一，集休閑商業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)于一體，應(yīng)漕河涇產(chǎn)業(yè)升級(jí)之勢而變，由上海錦和置業(yè)與SVA集團(tuán)聯(lián)手打造，將改造成為國際化時(shí)尚商業(yè)綜合街區(qū)。

(筑園)項(xiàng)目原址：上海建材商城 項(xiàng)目地址：宜山路407號(hào)

建筑規(guī)模：總建3萬余平米產(chǎn)業(yè)主題：時(shí)尚建材、創(chuàng)意生活 項(xiàng)目掛牌：上海第二批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地

管理公司：上海尚建園管理公司（上海盛融投資有限公司；時(shí)尚生活中 心有限公司、上海建材總公司共同組建）產(chǎn)品功能：辦公、展示、特色零售、活動(dòng)發(fā)布

其他信息：借助宜山路建材一條街的產(chǎn)業(yè)氛圍及香港時(shí)尚生活中心的商 業(yè)運(yùn)營管理能力，形成國際流行的創(chuàng)意家居生活用品和時(shí)尚建材的咨訊

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上?；浬掏顿Y

平臺(tái)，以及創(chuàng)意家居和建材的展示及商務(wù)洽談中心，并成為國際時(shí)尚生 活環(huán)境的體驗(yàn)性場所。

創(chuàng)意產(chǎn)品的市場價(jià)值體現(xiàn)（投資和收益情況）

1、改造前后的收益差別 周家橋創(chuàng)意基地 長寧區(qū)萬航渡路2453號(hào) 獲得的租金1元/平米/天

簡單涂料外墻，Loft：3.5元/平米/天

設(shè)計(jì)工廠

虹漕南路9號(hào)/漕寶路 獲得的租金1.2元

簡單涂料外墻，Loft：3元/平米/天

第 13 頁

上?；浬掏顿Y

蘇州河Doho 位于長寧區(qū)周家橋 獲得的售價(jià)8000元/平米

玻璃幕墻外立面、整體綠化，Loft：4.56元/平米/天

智造局

位置-蒙自路169號(hào) 獲得的租金2.5元/平米/天 玻璃裝飾，Loft：5.8元/平米/天

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上?；浬掏顿Y

2、創(chuàng)意園區(qū)商鋪價(jià)格 SVA·越界（內(nèi)街）報(bào)價(jià):6~12元/平米/天

智造局

報(bào)價(jià):6~10元/平米/天

海上海（內(nèi)街）實(shí)價(jià):5~8元/平米/天

第 15 頁

上?；浬掏顿Y

3、創(chuàng)意產(chǎn)品租售去化情況(售)海上海

開盤日期：2005.03產(chǎn)權(quán)銷售 辦公樓面積：78000平米

去化情況：至2005年12月基本去化完畢 招租情況：06年底開始招租，入駐率80%左右

創(chuàng)智坊

開盤日期：2006.11產(chǎn)權(quán)銷售 一期辦公樓面積：70000平米 去化情況：2007年底去化80%(租)創(chuàng)邑·金沙故 園區(qū)前身： 上海離合器總廠

總建筑面積： 23000平米 經(jīng)營方式： 只租不售

產(chǎn)品構(gòu)成： 13幢建筑單體，層高5-10米 功能定位： 文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)及展示

去化情況：06年開始招商，一年企業(yè)入駐率達(dá)80%。

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上?；浬掏顿Y

八號(hào)橋

開盤時(shí)間：2005年12月 經(jīng)營方式：只租不售 建筑規(guī)模：12000平（一期）產(chǎn)業(yè)定位：建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè) 目前租金：6~7元/m2/天

去化情況：至06年12月已經(jīng)滿租售

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)物業(yè)和常規(guī)辦公、商業(yè)物業(yè)的區(qū)別 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園:外部形象富含創(chuàng)意動(dòng)感 常規(guī)辦公物業(yè):外立面商務(wù)感濃厚

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園:內(nèi)部LOFT空間充滿想象 常規(guī)辦公物業(yè):內(nèi)部格局標(biāo)準(zhǔn)劃一

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以激發(fā)企業(yè)員工靈感創(chuàng)造價(jià)值

常規(guī)辦公樓通過硬件品質(zhì)提升企業(yè)形象注重硬件品質(zhì)

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供平臺(tái) 自發(fā)形成內(nèi)聚,新興的辦公模式 常規(guī)辦公樓依托外部 形成行業(yè)外聚,傳統(tǒng)的辦公模式

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園更多的是依托同類型企業(yè)自發(fā)整合，達(dá)到聚集效應(yīng) 常規(guī)辦公樓一定要依靠外部條件才能達(dá)到聚集，不受掌控

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)注重融合

融合：創(chuàng)意辦公與傳統(tǒng)辦公的創(chuàng)新融合 融匯：生意與生活、工作與休閑、辦公與商業(yè) 融通：八小時(shí)之內(nèi)與八小時(shí)之外、界內(nèi)與界外

第 17 頁

上?；浬掏顿Y

融洽：各類人群在社區(qū)內(nèi)的和諧交融

也就是辦公加上了休閑(創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般都有超過10%的休閑空間和消費(fèi)場所),生意加上了生活(創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般都不拘一格融合了超過10%面積的生活消費(fèi)空間)

當(dāng)工作成為生意 當(dāng)商業(yè)成為生活 你可以選擇走路 也可以騎上單車 人生本就不用急吼吼

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上海粵商投資有限公司

徐 軍

2013年6月6日

第二篇：舊廠房改造調(diào)研報(bào)告

舊廠房改造調(diào)研報(bào)告 2

實(shí)習(xí)周調(diào)研報(bào)告

課題名稱： 姓 名： 班 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)老師：

調(diào)研周調(diào)研報(bào)告月

目錄

一、概述

二．南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

2.1 園區(qū)物質(zhì)環(huán)境

2.2外界面改造模式

2.3內(nèi)部空間改造方法

三、南京創(chuàng)意東八區(qū)

3.1成功轉(zhuǎn)型的有理因素

3.2轉(zhuǎn)型面臨的問題

3.3考察后的思考

四、南京國創(chuàng)園

4.1內(nèi)部空間利用分析

4.2立面改造分析

五、創(chuàng)意中央科技文化園

5.1園區(qū)簡介

5.2空間特征與功能劃分

5.3建筑樣式

5.4設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

5.5室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格

5.6空間色調(diào)

5.7燈光布置

六、結(jié)語調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

表1 各類建筑外界面改造方法統(tǒng)計(jì)

改造必須全方位進(jìn)行，包括了嫁接青

磚、鋼等建筑群中普遍存在的材質(zhì)，更加明確地向公眾傳遞建筑群的特

征；打破內(nèi)外區(qū)分明顯的廠房界面，創(chuàng)造出過渡空間，吸引外部人流進(jìn)

入；將建筑表面新舊痕跡加以并置展

現(xiàn)，以歷史縱深作為資本，提升建筑

的底蘊(yùn)與品質(zhì)，增加其文化內(nèi)涵。通

過綜合改造，重新塑造焦點(diǎn)建筑外界

面形象，成為園區(qū)對外交流的示范與

窗口。圖2-3 對廠房入口立面的改造

立面更新的做法通常比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，能通過較少的投入，讓建筑煥然一新，有些雖然在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上尚缺乏推敲，但對于原本設(shè)計(jì)完成度較低的普通工業(yè)建筑也有很大的實(shí)用價(jià)值。由于典型建筑本身已不乏自身特點(diǎn)和細(xì)節(jié)。它們需要的只是在整齊統(tǒng)一的特色下發(fā)揮各自的一點(diǎn)特性，把改動(dòng)僅僅限制在入口范圍之內(nèi)的點(diǎn)睛一筆已經(jīng)足夠（圖2-3）。界面擴(kuò)展在局部改造中所需成本較大，改動(dòng)也較大，故在改造中所占比例較小，某些置換后的公共建筑對此存在一定的需求。

通過對南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)其廠房結(jié)構(gòu)主要以邊長和高大為主，我們將通過對其建筑體量的不同從而研究其空間改造上的手法和特點(diǎn)。

2.3內(nèi)部空間改造方法

根據(jù)1865產(chǎn)業(yè)園各建筑空間及體量特征，將園區(qū)建筑分類為扁長空間與高大空間。并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑內(nèi)部空間改造方法的研究。通過準(zhǔn)確地對既有建筑進(jìn)行定位，尋找出適合每一幢建筑的改造方法。扁長空間在1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中是比例最多的一種改造空間。通常為單向通長的空間，由2至4層疊合而成。對于扁長空間的改造是在原建筑的條件限制下進(jìn)行，改造模式也基于對原空間特色的發(fā)揮。高大型廠房空間，通常指空間高度超過10m，無柱空間面積超過100m2 的空間。這些空間的頂部都有大跨結(jié)構(gòu)支撐，在平面上可以任意劃分，在垂直高度上，也可根據(jù)不同的空間需求而確立不同的空間凈高。

（1）扁長型空間改造模式

在南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑改造中，根據(jù)扁長空間不同的再利用需求，對于空間方向性、高度感與適用性的強(qiáng)調(diào)，大致有以下幾種改造模式。

1)重點(diǎn)空間的空間合并

扁長空間的特點(diǎn)正是其乏味之處，在重點(diǎn)部位貫通數(shù)層，創(chuàng)造較高的空間不僅能夠突出空間特色和重要性，同時(shí)還可以反襯出扁長空間的縱向深度。

調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

2)主體空間保留下的局部加層改

造

該模式能夠盡量保留原有的工

業(yè)空間并合理地投入再利用，是工

業(yè)建筑最理想化的出路。由于工業(yè)

空間與民用空間在本質(zhì)上的差別，這種情況在具體的改造中較為理想

化，但對于展示與辦公相結(jié)合的功

能卻能夠在此找到完美的契合點(diǎn)

（圖2-4）。

3)單元空間的營造

單元化分割是解決過長空間的 圖2-4 辦公空間的局部加層 有效方法，規(guī)避了空間的固有缺陷。

過于狹長的空間經(jīng)單元化處理，每 個(gè)使用單元空間比例舒適完整（圖

2-5）。工業(yè)建筑的層高相對較高，在單元空間設(shè)計(jì)中可以靈活運(yùn)用層

高優(yōu)勢，設(shè)計(jì)高低有別的主次空間。

在這樣的單元中再進(jìn)一步細(xì)化空間

設(shè)計(jì)，根據(jù)具體需求進(jìn)行空間組織，相對獨(dú)立、互不干擾。在商業(yè)租用

或投入時(shí)，單元化亦能使建筑整體

運(yùn)作可分可合，無論從空間秩序性

還是實(shí)用性上來看，單元空間的營造 圖2-5 單元分割空間

均有其特殊優(yōu)勢。

4)強(qiáng)調(diào)空間特質(zhì)

如果說單元空間的營造是在彌補(bǔ)空間缺陷的話，在改造中對空間特質(zhì)的強(qiáng)調(diào)旨在讓人們更容易感覺到工業(yè)空間的特點(diǎn)。由于扁長空間的方向引導(dǎo)性非常明顯，在該模式的運(yùn)用中將線性的走道空間平行空間長邊方向布置，小空間盡量形成序列感，大空間通常置于建筑端部，與空間屬性不相沖突，還能起到引導(dǎo)人流的作用。

（2）高大型空間改造模式

高大型空間的改造受建筑圍

護(hù)的限制已經(jīng)相對較少，內(nèi)部空間

再創(chuàng)造的自由度也相對較高。針對

該類空間的大容積、大尺度個(gè)優(yōu)勢

分別存在2種改造模式。

1)新空間填充

為了最大限度地利用現(xiàn)有的 內(nèi)部空間，在原建筑內(nèi)部填充一個(gè)

新的建筑體系，獲得經(jīng)濟(jì)而合適的 空間（圖2-6）。新老建筑共用維護(hù)

體系，能夠盡量少的浪費(fèi)使用空

間。這樣塑造全新小尺度空間的做 圖2-6 建筑內(nèi)部的空間填充

調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

法雖然不是所有設(shè)計(jì)師及使用者一致認(rèn)同的模式，但也能反映部分業(yè)主的想法。他們只需要保留工業(yè)建筑外部的特征與語言，對于內(nèi)部卻需要更加現(xiàn)代與舒適，或者與功能更加匹配。這樣的改造建筑體現(xiàn)了新舊的對比、沖突與和諧。

2)房中房

在高大空間中新建一個(gè)結(jié)構(gòu)部分完全脫離的小尺度建筑，盡量少地對舊空間進(jìn)行直接干擾，既能滿足民用建筑的尺度需求，又能保持原工業(yè)建筑空間與結(jié)構(gòu)依舊清晰。

三、南京創(chuàng)意東八區(qū)

南京東八區(qū)內(nèi)留有數(shù)十棟

保存完好、內(nèi)部空間寬敞、形

態(tài)豐富的老廠房，并且留存了

工業(yè)歷史的特色痕跡，通過優(yōu)

化設(shè)計(jì)與建筑改造，形成了感

懷往日工業(yè)之美的獨(dú)特藝術(shù)魅

力。通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，園區(qū)

內(nèi)的辦公性質(zhì)多為國內(nèi)外的設(shè)

計(jì)公司（工作室）、咨詢策劃服

務(wù)、原創(chuàng)商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、個(gè)性

品牌專營以及其他創(chuàng)意機(jī)構(gòu)，這樣的辦公性質(zhì)聚集于此，形

成了十分具有個(gè)性和創(chuàng)意的產(chǎn)

業(yè)聚集區(qū)（圖3-1）。圖3-1 經(jīng)改造后的特色辦公建筑

3.1成功轉(zhuǎn)型的有理因素

之所以東八區(qū)能夠獲得如此好的轉(zhuǎn)型效益，通過老廠區(qū)的改造成個(gè)性十足的辦公空間，這與一下幾方面其特有的有利因素是分不開的。

（1）經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營從成本

南京東

八區(qū)舊廠區(qū)

在改造后，既有豐富的 創(chuàng)意得到展

現(xiàn)在空間層

面上，同時(shí)，又有很好的 辦公空間使

用面積，并沒

有因?yàn)槠渌?/p>

因素而降低，圖3-2 圖3-3

其得房率仍能達(dá)到90%，從而降低了所在企業(yè)的運(yùn)營成本。

（2）個(gè)性的辦公空間

老廠區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的大尺度、挑高空間廠房建筑從而使其內(nèi)部空間充裕，其層高基本上都在3.5—5米之間，作為辦公空間，尺度比較適宜人們在內(nèi)部辦公，另外，整個(gè)東八區(qū)建筑之間，都在三樓的位置用廊道連接起來，將建筑貫穿起來，方便辦公的同時(shí)也顯得個(gè)性十足，充滿設(shè)計(jì)與創(chuàng)意（圖3-

2、3-3）。

調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

筑立面及內(nèi)部空間進(jìn)行改造利用。并對外部景觀進(jìn)行整合。

4.1內(nèi)部空間利用分析

在對其內(nèi)部空間的利用上，國創(chuàng)園在其既有空間的基礎(chǔ)上，將內(nèi)部空間依據(jù)適用功能重新劃分，根據(jù)功能定位，合理改造內(nèi)部空間，本來的舊廠房的內(nèi)部空間基本為大體量的開場空間，現(xiàn)在在對功能定位的基礎(chǔ)上，可以對內(nèi)部空間進(jìn)行加蓋，加層等手法使得空間能夠更好的利用，能夠更好的發(fā)揮使用效益（圖4-1）。圖4-1正在改造的內(nèi)部空間

圖4-2 通過加減法進(jìn)行立面改造

4.2立面改造分析

如圖4-2，在立面改造上，主要是在原有立面的基礎(chǔ)上通過附加立面等手法結(jié)合內(nèi)部空間和功能更定位對立面進(jìn)行重新改造，還有就是通過對原有立面本身的加減法進(jìn)行改造利用，以達(dá)到適宜合理的效果，另外，在園區(qū)入口還保留以前的大型工業(yè)設(shè)備，巨大的設(shè)

備矗立于入口處增強(qiáng)了整體的視覺沖擊力，并且在整個(gè)立面上達(dá)到和諧統(tǒng)一的效果，廠房固有的紅墻配合著大尺度的工廠原設(shè)備，讓整個(gè)園區(qū)在視覺上很是震撼。

五、創(chuàng)意中央科技文化園

5.1園區(qū)簡介

創(chuàng)意中央文化園前身是南京油

嘴油泵廠，在老廠房的改造過程中，最大限度保留了“工業(yè)文明”的標(biāo)

志性符號(hào)。銹跡斑斑的大油罐成了

標(biāo)新立異的雕塑（圖5-1）。

園區(qū)由科技創(chuàng)意區(qū)、文化互動(dòng)

區(qū)與時(shí)尚休閑區(qū)三部分組成，但是

在園 圖5-1產(chǎn)內(nèi)標(biāo)志性設(shè)備

區(qū)內(nèi)卻無法準(zhǔn)確區(qū)分各個(gè)具體的板塊，總體來說，整個(gè)園區(qū)既時(shí)尚又休閑，業(yè)主可以在一個(gè)個(gè)獨(dú)立的空間里辦公與會(huì)客，也可以在園區(qū)的會(huì)所里舉行小型的招待會(huì)，還可以在與神策門相連的古城墻上散步與思考。

進(jìn)入創(chuàng)意中央科技文化園區(qū)的大門，引入眼簾的是各種具有70-90年代特色的老廠房（圖5-2），紅磚綠葉，雖然是老舊的工業(yè)遺存，卻處處可見構(gòu)思巧妙的翻新改造：獨(dú)棟的廠房被裝修成挑高的文化工作室，整個(gè)園區(qū)視野開闊，精致而不失大氣。經(jīng)過改造，南京油嘴油泵廠已經(jīng)蛻變成由“科技創(chuàng)意區(qū)”“文化互動(dòng)調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

區(qū)”與“時(shí)尚休閑區(qū)“三大部分組成的大型都市產(chǎn)業(yè)園。

5.2空間特征與功能劃分

創(chuàng)意中央科技產(chǎn)業(yè)園，坐落于

南京中央門商業(yè)圈核心地段，鬧中

取靜，產(chǎn)業(yè)園一括創(chuàng)意工作、休閑

娛樂、培訓(xùn)展示、商業(yè)服務(wù)、信息

交流、生活居住功能。其中含有各

類商業(yè)公司，500強(qiáng)公司以及一些高

檔會(huì)所，畫廊等，同時(shí)配有食堂，咖啡廳，KTV等休閑娛樂設(shè)施。

如圖5-

3、5-4所示，創(chuàng)意中央

采用封閉空間以及半封閉空間結(jié)

圖5-2 有70-90年代特色的廠房

圖5-3 半開敞式空間

圖5-4 封閉式空間

圖5-5 方形空間格局

調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

圖5-6 富有創(chuàng)意的路標(biāo)

合，將每個(gè)廠房改造成一個(gè)一個(gè)的封閉空間，同時(shí)在共用空間中采用半封閉空間，保證了產(chǎn)業(yè)園里的人群的私密性以及半公共性。

在空間形態(tài)上，創(chuàng)意中央使用大量方形空間格局（圖5-5），因?yàn)樵瓉韽S房的原因，將所有廠房內(nèi)改造為方形空間，最大化的面積的讓使用者使用，同時(shí)方形空間容易形成一定的幾何關(guān)系，和諧而有變化，具有很強(qiáng)的平面生成能力，適合不同形式和功能的需要。

5.3建筑樣式

創(chuàng)意中央文化園前身是南京油嘴油泵廠，所有的建筑設(shè)計(jì)都是在原有的老 廠房上進(jìn)行改建，進(jìn)行重新鋪裝等，老廠房的改造過程中，最大限度保留了“工業(yè)文明”的標(biāo)志性符號(hào)。紅磚與鋼

結(jié)構(gòu)相穿插的外墻結(jié)構(gòu)既簡潔又

充滿張力，連路標(biāo)都被裝飾成了一

組閥門的造型（圖5-6），懷舊情調(diào)

的設(shè)計(jì)成為另類的時(shí)尚，彰顯園區(qū)

作為工業(yè)遺產(chǎn)的特色。

5.4設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

（1）創(chuàng)意辦公

1）通常由3層以上的廠房改

建而成

2）內(nèi)部空間比較靈活，可根

據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行劃分 圖5-7 墻體保留的特色管道

（2）廠房改造

通過對原廠房的改造，同時(shí)保留廠房原有的一些鋼筋，雕塑，紅磚與鋼結(jié)構(gòu)，最初的蜿蜒盤踞的管道等等，使得園區(qū)顯得更有質(zhì)(圖5-7)。

（3）設(shè)計(jì)采用廢舊的枕木來鋪設(shè)庭院地面或做地腳線

班駁潮濕的外墻被剝?nèi)ズ髶Q成水泥、紅磚；用舊房拆下來的紅磚以及枕木鋪設(shè)地面與部分路面，與建筑外墻相呼應(yīng)。種植高大樹讓改造后的廠區(qū)擁有庭院氣息，人在廠區(qū)的任何角落都能體會(huì)到不一樣的藝術(shù)感受。

六、結(jié)語

目前，我國城市中仍有許多舊建筑，尤其是在我國城市工業(yè)發(fā)展中遺留下來的大量的舊工業(yè)建筑，成為了城市的不得不面對的問題。因此，將舊工業(yè)建筑經(jīng)過修整、翻新、改造直至改變功能后，不但能重新煥發(fā)活力，在一方面還具有新建筑不可比擬的優(yōu)勢和特點(diǎn)。所以提高在建筑物有效生命期內(nèi)的合理使用性，將有利于城市生態(tài)環(huán)境，益于保持城市的固有文脈，并創(chuàng)造與時(shí)代感相符的城市新空間。改造設(shè)計(jì)所體現(xiàn)的積極理念和社會(huì)意義是毋庸置疑的，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益也是人們有目共睹的。在某種意義上說，改造成果可以看作是“建筑的第二春”。我們要積極利用好這些舊工業(yè)建筑，將他們進(jìn)行有目的、有意義的改造，使舊工業(yè)建筑的經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)和環(huán)境價(jià)值更清晰的展示在人們面前，并真正的為人們的日常生活需求服務(wù)，使我們的城市更美麗。

調(diào)研周調(diào)研報(bào)告

第三篇：舊廠房改造調(diào)研提綱

“上海舊工業(yè)建筑改造”實(shí)例調(diào)研提綱

對上海舊工業(yè)建筑改造項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過草圖、照片、文字等形式從以下四個(gè)方面分析實(shí)例的設(shè)計(jì)手法、成功之處和存在的不足，完成一份調(diào)研報(bào)告（A3文本，不少于3頁）。

一、周邊環(huán)境

項(xiàng)目地段，周邊道路交通，基地周邊建筑及其他類型、風(fēng)格、體量，周邊景觀

二、基地內(nèi)部規(guī)劃與景觀

基地的出入口位置、基地內(nèi)部交通流線組織、建筑布局、外部空間景觀布局、景觀元素的運(yùn)用、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

三、建筑單體改造設(shè)計(jì)

舊建筑的改造模式、改造與保護(hù)的關(guān)系、建筑造型手法、建筑外立面設(shè)計(jì)、建筑入口處理、外立面材料與色彩關(guān)系、建筑標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與外立面的關(guān)系

四、室內(nèi)空間利用與環(huán)境設(shè)計(jì)

舊建筑空間的功能置換、空間的劃分與組合方式、內(nèi)部交通流線的組織、門廳的空間處理、樓梯的位置與造型設(shè)計(jì)、空間界面處理與材料運(yùn)用、室內(nèi)自然采光與照明、環(huán)境氣氛的塑造

附：項(xiàng)目名稱與地點(diǎn)

1、田子坊，泰康路210弄2、8號(hào)橋，建國中路8號(hào)

3、M50，莫干山路50號(hào)4、1933老廠房，虹口區(qū)沙涇路10號(hào)，29號(hào)

5、尚街loft，建國西路283號(hào)

6、紅坊創(chuàng)意園區(qū)，長寧區(qū)淮海西路570-578號(hào)

7、“創(chuàng)意倉庫”，蘇州河北岸光復(fù)路181號(hào)

8、濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，楊樹浦路2218號(hào)

9、其它上海舊工業(yè)建筑改造實(shí)例

第四篇：廣州市國有舊廠房改造工作流程圖

廣州市國有舊廠房改造工作流程圖改造意向提交人受理機(jī)構(gòu)批復(fù)改造方案編制指引批復(fù)人批復(fù)依據(jù)批復(fù)內(nèi)容編報(bào)改造方案編制人上報(bào)人批復(fù)改造方案批復(fù)依據(jù)實(shí)施改造方案方式一方式二方式三權(quán)屬人市﹁三舊﹂改造辦提交文件市﹁三舊﹂改造辦三舊改造規(guī)劃指引三舊改造規(guī)劃和規(guī)劃改造范圍規(guī)劃要求權(quán)屬人區(qū)市土政地府開發(fā)中心編制權(quán)屬證明改造意向土地利用總體規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃權(quán)屬人意向市舊房改造規(guī)劃改造方案內(nèi)容三舊改造程序小組審議意見補(bǔ)交地價(jià)自行改造見附圖一納入儲(chǔ)蓄給予補(bǔ)償見附圖二改變用途臨時(shí)使用見附圖三現(xiàn)狀核查情況要求證明人證明內(nèi)容改造規(guī)劃方案資金籌措運(yùn)作方案改造計(jì)劃實(shí)施步驟現(xiàn)狀歷史圖片書面證明區(qū)、縣國土房管部門當(dāng)?shù)卣_(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度土地建筑性質(zhì)權(quán)屬情況土地利用現(xiàn)狀現(xiàn)行城市規(guī)劃情況全面改造范圍具體改造地塊界址坐標(biāo)用地規(guī)模編制控規(guī)更改或調(diào)查專章臨時(shí)改造方案達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度若涉及資金籌措圖片影像未完善用地手段的核查表征地補(bǔ)償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證落實(shí)違法用地查處情況

第五篇：關(guān)于舊廠房改造有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的函

關(guān)于舊廠房改造有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的函

發(fā)文文號(hào)：佛國稅函[2007]160號(hào)發(fā)文單位：佛山市國家稅務(wù)局點(diǎn)擊數(shù)：35發(fā)文時(shí)間：2007-4-

2根據(jù)市政府辦公會(huì)議關(guān)于舊廠房改造任務(wù)分解要求，現(xiàn)將國稅部分有關(guān)舊廠房改造稅收優(yōu)惠政策回復(fù)如下：

一、內(nèi)資企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策

內(nèi)資企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、改造、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后，可以在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

二、外商投資企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策

（一）取得搬遷補(bǔ)償收入

外商投資企業(yè)因舊廠房改造、搬遷所取得補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，可將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。

（二）企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除

外商投資企業(yè)發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，按規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，可準(zhǔn)予在發(fā)生當(dāng)期計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

（三）購買國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅

凡在我國境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)，在投資總額內(nèi)購買的國產(chǎn)設(shè)備，對符合規(guī)定的，其購買國產(chǎn)設(shè)備投資的40%可從購置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。

三、增值稅優(yōu)惠政策

單位和個(gè)體經(jīng)營者銷售自己使用過的除游艇、摩托車、應(yīng)征消費(fèi)稅汽車以外的其他屬于貨物的固定資產(chǎn)，暫免征增值稅。其中，使用過其他屬于貨物的固定資產(chǎn)應(yīng)同時(shí)具備以下三個(gè)條件：

（一）屬于企業(yè)固定資產(chǎn)目錄所列貨物；

（二）企業(yè)按固定資產(chǎn)管理，并確已使用過的貨物；

（三）銷售價(jià)格不超過原值的貨物。

佛山市國家稅務(wù)局

二○○七年三月十二日