第一篇：濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)分析

一、濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的概述、分類(lèi)及特征

（一）濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目概述

濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目，作為旅游地產(chǎn)的一種存在類(lèi)型，是依賴(lài)于湖景資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，其地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不是獨(dú)立進(jìn)行的，而更需要依托濱湖資源和其它娛樂(lè)休閑配套設(shè)施，是發(fā)展商利用臨湖規(guī)劃的旅游度假區(qū)（如太湖旅游度假區(qū)、陽(yáng)澄湖旅游度假區(qū)）、人工湖泊／水庫(kù)（太平湖）等優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的旅游度假項(xiàng)目。

這類(lèi)度假項(xiàng)目多建在濱湖資源優(yōu)勢(shì)突出的城郊區(qū)域，以提供各類(lèi)娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、度假、養(yǎng)生、居住為經(jīng)營(yíng)目的，并隨著項(xiàng)目的逐漸開(kāi)發(fā)成熟，不斷打向知名度，吸引各地游客前來(lái)，從最初的旅游觀(guān)光發(fā)展到休閑度假，以完成從常來(lái)到常留到最后定居于此的過(guò)程。

（二）濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目分類(lèi)

1、按項(xiàng)目所處區(qū)域開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)，可分為區(qū)域起步期項(xiàng)目和區(qū)域成熟期項(xiàng)目（1）區(qū)域起步期項(xiàng)目：這類(lèi)度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)通常是作為某個(gè)濱湖區(qū)域（多為人工湖/水庫(kù)）發(fā)展的啟動(dòng)項(xiàng)目，在政府的規(guī)劃和支持下開(kāi)發(fā)該濱湖，打造休閑度假場(chǎng)所，此時(shí)該濱湖資源一般，也還沒(méi)樹(shù)立市場(chǎng)形象，周邊也沒(méi)有其它可依賴(lài)的配套資源，完全需要開(kāi)發(fā)商獨(dú)立領(lǐng)銜開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，如雪野湖休閑度假區(qū)等等。（2）區(qū)域成熟期項(xiàng)目：項(xiàng)目所在區(qū)域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入后可利用現(xiàn)有資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)，節(jié)省了初期的濱湖整治工作，但此類(lèi)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，需要有一定的創(chuàng)新點(diǎn)，如千島湖開(kāi)元度假村、蘇州太湖高爾夫等等。

2、按項(xiàng)目所擁有的資源配套分類(lèi)，可分為自有配套型項(xiàng)目和共享配套型項(xiàng)目（1）自有配套型項(xiàng)目：此類(lèi)濱湖項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)豐富，集酒店、娛樂(lè)、商業(yè)、度假項(xiàng)目于一體，如綠城千島湖度假公寓。

（2）共享配套型項(xiàng)目：這類(lèi)濱湖度假項(xiàng)目大多是處在一個(gè)大區(qū)域的濱湖旅游度假區(qū)內(nèi)，而這些度假區(qū)有其自身公共的配套，比如說(shuō)高爾夫、游艇俱樂(lè)部等等，作為整體開(kāi)發(fā)中的一個(gè)度假項(xiàng)目，它往往僅開(kāi)發(fā)一些必須的度假產(chǎn)品，如度假酒店、別墅，而其它設(shè)施則是共享區(qū)域內(nèi)已有的配套，如千島湖濱江度假酒店別墅，中信太湖城等。

3、按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特色分類(lèi)，可分為特色配套類(lèi)項(xiàng)目、特色住宅類(lèi)項(xiàng)目和特色品牌類(lèi)項(xiàng)目（1）特色配套類(lèi)項(xiàng)目：除基礎(chǔ)商業(yè)、會(huì)所、酒店配套外，在此類(lèi)項(xiàng)目中還會(huì)開(kāi)發(fā)其它高品質(zhì)或者新潮流的配套設(shè)施，如中信太湖城開(kāi)發(fā)的太湖文化論壇、千島湖天清島度假村開(kāi)發(fā)了易文化主題公園等。

（2）特色住宅類(lèi)項(xiàng)目：此類(lèi)綜合度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要特色是在它的住宅項(xiàng)目上，如陽(yáng)澄湖名人文化村項(xiàng)目。

（3）特色品牌類(lèi)項(xiàng)目：知名開(kāi)發(fā)商，國(guó)際品牌五星級(jí)度假酒店，品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是現(xiàn)今比較流行的開(kāi)發(fā)方式，如綠城千島湖度假項(xiàng)目，引進(jìn)喜來(lái)登度假酒店，使整個(gè)項(xiàng)目更加受市場(chǎng)關(guān)注。

（三）濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目特征

特征一：依托湖景資源開(kāi)發(fā)，對(duì)自然資源依賴(lài)性大

以鄰近湖濱為最大賣(mài)點(diǎn)，來(lái)迎合消費(fèi)者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優(yōu)劣對(duì)項(xiàng)目成功起決定性因素。

特征二：項(xiàng)目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達(dá)的交通體系

湖濱類(lèi)資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致1個(gè)小時(shí)左右車(chē)程。隨著區(qū)域的開(kāi)發(fā)和人流的導(dǎo)入，項(xiàng)目周邊交通體系肯定發(fā)達(dá)，尤其是為方便自駕出游而建設(shè)的公路。

特征三：在項(xiàng)目占地配比上，旅游配套項(xiàng)目所占比重大

濱湖類(lèi)度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類(lèi)項(xiàng)目的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中占地不會(huì)傾向絕對(duì)大比重。

特征四：項(xiàng)目有很明顯的階段性發(fā)展，整體開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，管理服務(wù)要求高

濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期三個(gè)階段，歷時(shí)可能長(zhǎng)達(dá)10年之久。而由于此類(lèi)度假項(xiàng)目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個(gè)難點(diǎn)，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。

特征五：濱湖資源的“可再生性”，使得項(xiàng)目易被嫁接和復(fù)制 這里的“可再生”不是自然現(xiàn)象，而是人工行為，即對(duì)水庫(kù)的挖掘開(kāi)發(fā)，這樣一來(lái)，湖泊資源就變得“無(wú)窮無(wú)盡”了。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類(lèi)型濱湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復(fù)制性強(qiáng)。

二、濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的選址方略

濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的選址主要從區(qū)域、交通、資源這三方面進(jìn)行考量，而其中資源條件尤為重要。下面從這三個(gè)角度分別進(jìn)行闡述

（一）濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目選址的區(qū)域條件

由于濱湖度假類(lèi)項(xiàng)目依托的是湖泊資源，而湖泊的數(shù)量多、分布面廣，資源情況不一，尤其是人工湖，存在更多的可變因素。因此其區(qū)位影響因素極其關(guān)鍵。濱湖度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)位因素主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行權(quán)衡：

?、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平

區(qū)域是旅游經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)點(diǎn)和支撐點(diǎn)，建設(shè)資金的主要來(lái)源。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平直接影響投資規(guī)模，它是決定開(kāi)發(fā)區(qū)位的主要因素。一般選址區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，如長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域城市周邊的濱湖資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

?、人民消費(fèi)需求

羅斯托把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)劃分為起飛前階段、起飛階段、成熟階段、成熟后階段。起飛前階段是傳統(tǒng)社會(huì)、為起飛創(chuàng)造前提階段，成熟階段是向成熟推進(jìn)階段，成熟后階段是分為高額消費(fèi)階段、追求生活質(zhì)量階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市以打造品質(zhì)生活為目標(biāo)，從片面追求GDP的增長(zhǎng)，到全面改善城市的生活品質(zhì)，可以看到居民對(duì)休閑度假的需求品質(zhì)越來(lái)越強(qiáng)烈。從世界休閑組織的預(yù)測(cè)，人均GDP超過(guò)一千美金，大眾型的觀(guān)光旅游將會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期?，F(xiàn)在長(zhǎng)三角這一代，人均GDP已經(jīng)超過(guò)了5千美金，從國(guó)際的規(guī)律來(lái)看，也已經(jīng)進(jìn)入了了休閑、度假的需求膨脹期。

?、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

主要分析濱湖度假項(xiàng)目擬建地區(qū)水、電、氣、暖、道路、郵電等旅游基礎(chǔ)設(shè)施與飯店、賓館、游客等旅游專(zhuān)用設(shè)施的現(xiàn)狀與水平。

（二）濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目選址的交通條件

交通是聯(lián)結(jié)客源地與目的地之間的通道，其發(fā)展程度決定旅游度假項(xiàng)目的通達(dá)條件與可進(jìn)入性。交通狀況可通過(guò)區(qū)域綜合運(yùn)輸網(wǎng)密度、旅游度假項(xiàng)目所在地?cái)M建地區(qū)與國(guó)際、國(guó)內(nèi)主要客源市場(chǎng)的通達(dá)條件以及與鄰近旅游地區(qū)聯(lián)通性狀三個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析。

一般情況下，濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目所在城市需要滿(mǎn)足鐵路、公路、高架、航空（可選）的可直達(dá)性，尤其是現(xiàn)在越來(lái)越多的人喜歡選擇節(jié)假日自駕出游，因此公路體系的完善建設(shè)尤為重要。

（三）濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目選址的資源條件

濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)屬于明顯的依托自然資源（湖泊）為核心的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)其資源的要求自然不容忽視，可大致綜合三個(gè)方面的內(nèi)容。

氣候適宜、風(fēng)景秀麗

氣候條件直接影響客源，進(jìn)而影響度假旅游淡旺季的分配與長(zhǎng)短，最終影響旅游度假項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。一般選擇濱湖度假因?yàn)樯婕暗绞彝饣顒?dòng)，舒適的氣候成為項(xiàng)目選址的首要考慮因素。

濱湖類(lèi)度假要求有一線(xiàn)的湖景資源，包括空氣清新、環(huán)境偏靜、風(fēng)光秀麗，能讓度假人群從視覺(jué)、心靈都得到享受。

室外娛樂(lè)資源豐富

目前旅游正由觀(guān)光型旅游向體驗(yàn)、參與性旅游轉(zhuǎn)變。順應(yīng)這一趨勢(shì)，旅游度假項(xiàng)目應(yīng)打造休憩、娛樂(lè)、保健、體育于一體的多功能旅游服務(wù)綜合體。利用濱湖資源，可展開(kāi)如日光浴、游艇、戶(hù)外球體運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目。

有文化旅游資源

文化作為休閑度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)引擎之一已經(jīng)漸成趨勢(shì)，成為人們追捧的主流開(kāi)發(fā)模式，獨(dú)特的人文旅游資源可以吸引特定類(lèi)型的細(xì)分市場(chǎng)，因此，在其他資源不佳的情況下，依托文化旅游算是一大突破，當(dāng)然在優(yōu)勢(shì)資源條件下添加文化概念更是使旅游錦上添花。文化旅游可以是區(qū)域內(nèi)曾有的歷史古跡、人文風(fēng)情，也可以是歷史或其它國(guó)度的“舶來(lái)品”。

三、濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)指導(dǎo)

從打造功能齊全、高質(zhì)素配套的大型休閑度假物業(yè)綜合體角度考慮，對(duì)濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃，需要滿(mǎn)足酒店旅業(yè)、休閑娛樂(lè)、消遣購(gòu)物、民俗風(fēng)情、文化展示等功能，實(shí)現(xiàn)一個(gè)互依互存、合作多贏(yíng)的吃、住、行、購(gòu)、娛等資源整合體。從現(xiàn)在市場(chǎng)情況分析，濱湖度假基本功能分區(qū)大致可分為：住宅區(qū)、酒店區(qū)、酒店公寓、高爾夫、游艇俱樂(lè)部、商業(yè)街、會(huì)所等。

在如此千篇一律的功能產(chǎn)品中，如何打造個(gè)性化的產(chǎn)品路線(xiàn)傲視全行市場(chǎng)，成為開(kāi)發(fā)商們迫切想要了解的一件事情。本著注重體驗(yàn)、注重生態(tài)環(huán)境的創(chuàng)新方向，遵守協(xié)調(diào)性、差異性、真實(shí)性的創(chuàng)新原則，濱海度假類(lèi)產(chǎn)品的創(chuàng)新之道主要包括以下三方面：

主題創(chuàng)新

任何一個(gè)項(xiàng)目在前期策劃時(shí)都有其最初的主題定位，后期的開(kāi)發(fā)必將圍繞這個(gè)主題進(jìn)行，就像寫(xiě)作不能離題一樣，主題是項(xiàng)目的靈魂。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉，比方說(shuō)如果項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為本項(xiàng)目主題定位的備選方案之一；主題的創(chuàng)新還要堅(jiān)持特色，目前最受歡迎的主題排名是：教育展覽、珍禽異獸、植物園林、原野叢林、外國(guó)文化、歷史陳列、河流歷險(xiǎn)、生活?yuàn)蕵?lè)、水上公園、動(dòng)物表演、花卉展覽、休閑養(yǎng)生等。

功能創(chuàng)新

濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目按功能分可有三個(gè)層次：基礎(chǔ)層次——陳列式觀(guān)光地產(chǎn)、提高層次——娛樂(lè)式體驗(yàn)地產(chǎn)、發(fā)展層次——休閑式度假地產(chǎn)。其中娛樂(lè)體驗(yàn)和休閑度假層次是新世紀(jì)濱湖項(xiàng)目的主攻方向，其創(chuàng)新主要從三方面著手：以文化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。

形態(tài)創(chuàng)新

產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新，顧名思義，即是從現(xiàn)有主流的產(chǎn)品形態(tài)中開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。比如說(shuō)當(dāng)下的濱湖度假住宅產(chǎn)品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開(kāi)發(fā)觀(guān)景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產(chǎn)品雷同，則對(duì)其銷(xiāo)售必將有決定性的幫助。

四、濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)引擎解密

濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目由于存在比較強(qiáng)的區(qū)域特色，因此對(duì)其開(kāi)發(fā)引擎進(jìn)行歸類(lèi)總結(jié)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。從現(xiàn)有成功濱湖類(lèi)項(xiàng)目案例來(lái)看，選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)模式和啟動(dòng)引擎，可以在完成昭示項(xiàng)目市場(chǎng)形象作用的同時(shí)，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來(lái)房地產(chǎn)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。

目前市場(chǎng)上比較主流的開(kāi)發(fā)引擎有以下三種：

引擎一：一線(xiàn)湖景+五星酒店：

采取一線(xiàn)湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源

引擎二：高爾夫+五星酒店：

高爾夫的定位直接宣示了高端路線(xiàn)的市場(chǎng)形象，同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂(lè)部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式

引擎三：溫泉+五星酒店： 利用固有資源，通過(guò)溫泉公園等娛樂(lè)場(chǎng)所先期催熱市場(chǎng)，土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利

由此看出，五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式。

一般情況下，由于濱湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，大多都以觀(guān)光旅游開(kāi)始，因此此類(lèi)項(xiàng)目都先投入開(kāi)發(fā)一些娛樂(lè)配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項(xiàng)目及區(qū)域成熟后再進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售，完成由旅游向休閑度假的轉(zhuǎn)變。

下圖總結(jié)了目前國(guó)內(nèi)部分濱湖度假類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)引擎組合。從上圖可以看出，隨著時(shí)代發(fā)展，文化、論壇等新的開(kāi)發(fā)引擎逐漸嶄露頭角，成為一種趨勢(shì)。

【案例鏈接】

中信太湖城，位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)11.2平方公里的核心區(qū)，一直為嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)的自然、民俗、文化、古跡保護(hù)區(qū)域。南望聞名全國(guó)的太湖，北靠規(guī)劃中的娛樂(lè)中心，東依著名的太湖新天地，西鄰太湖高爾夫球場(chǎng)。占地約1000余畝，區(qū)域內(nèi)風(fēng)光旖旎，有山有水有島，還有近5公里的黃金岸線(xiàn)。項(xiàng)目總投資34億元，總建筑面積達(dá)60多萬(wàn)平米。整體開(kāi)發(fā)類(lèi)型包括大型會(huì)議中心、五星級(jí)賓館、酒店式公寓組團(tuán)、住宅社區(qū)等。在其開(kāi)發(fā)的二區(qū)中引進(jìn)了太湖文化論壇，配合酒店商業(yè)啟動(dòng)，再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從而打造出全國(guó)甚至全世界高級(jí)別的文化交流和旅游度假勝地。其開(kāi)發(fā)的太湖文化論壇是繼海南博鰲亞洲經(jīng)濟(jì)論壇項(xiàng)目之后，唯一一個(gè)全國(guó)性超大型的、最高規(guī)格的、全綜合性的以文化為主題的論壇項(xiàng)目，必將在全國(guó)乃至全球范圍內(nèi)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響。

千島湖天清島度假村，臨千島湖中心湖區(qū)一側(cè)依山而建，與三潭島、龍山島和五龍島等隔水相望，距千島湖鎮(zhèn)約8公里。項(xiàng)目占地16萬(wàn)平方米，別墅區(qū)總體量為1.7萬(wàn)平方米，度假酒店總建筑面積達(dá)3.6萬(wàn)平方米，擁有158個(gè)泊位的專(zhuān)用車(chē)庫(kù)和大型停車(chē)場(chǎng)，全程有近2公里的環(huán)島公路。在常規(guī)度假酒店和別墅開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，天清島項(xiàng)目引入“易文化”概念，打造“易文化主題公園”，將中國(guó)易文化和現(xiàn)代旅游休閑度假方式相結(jié)合，全島的規(guī)劃都與易文化相關(guān)，突出其養(yǎng)生功能，成為全國(guó)第一個(gè)易文化養(yǎng)生休閑度假區(qū)。

五、濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目的客戶(hù)定位解析

旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益很大程度上取決于度假區(qū)旅游客源的充裕程度，因此在開(kāi)發(fā)任意一個(gè)度假項(xiàng)目時(shí)，對(duì)客戶(hù)的精準(zhǔn)定位就顯得十分關(guān)鍵了，一般客戶(hù)定位主要從客戶(hù)來(lái)源、客戶(hù)結(jié)構(gòu)特征、客戶(hù)需求這三個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

對(duì)于國(guó)際度假項(xiàng)目，主要評(píng)價(jià)大量產(chǎn)生度假旅游者的目標(biāo)市場(chǎng)國(guó)以及其與旅游度假項(xiàng)目擬建地區(qū)的位置和貿(mào)易關(guān)系；對(duì)于國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目，可以從區(qū)域人口密度、城市人口密度和城市職工家庭人均收入等方面進(jìn)行判斷。而像濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目，其客源市場(chǎng)主要是以項(xiàng)目所在地周邊城市的區(qū)域客戶(hù)為主，因此在對(duì)其進(jìn)行客戶(hù)定位時(shí)具有一定的特殊性。

由于這里說(shuō)的濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目往往屬于復(fù)合大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括別墅、酒店、酒店式公寓、高爾夫、游艇俱樂(lè)部等等，因此在定位客源結(jié)構(gòu)時(shí)，往往從同城市同類(lèi)型項(xiàng)目中總結(jié)現(xiàn)有客源情況，再結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)時(shí)序歸納出將來(lái)屬于該項(xiàng)目的客戶(hù)。

一般對(duì)于大型度假類(lèi)項(xiàng)目的客戶(hù)定位，可以選取客戶(hù)圈層研究模型、客戶(hù)地圖研究模型（空間）、階段客戶(hù)研究模型（時(shí)間）這三個(gè)研究模型中進(jìn)行綜合分析，從時(shí)間和空間的變換秩序角度中，科學(xué)的預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)的客戶(hù)來(lái)源、特征和需求：

研究模型一：客戶(hù)圈層研究模型（見(jiàn)圖

1）

圈層模型揭示項(xiàng)目客戶(hù)的構(gòu)成比例，其是以車(chē)程時(shí)間和地理屬性為導(dǎo)向的，這將直接影響項(xiàng)目的整體定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及日后營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)方向。

研究模型二：客戶(hù)地圖研究模型（空間）（見(jiàn)圖二）

客戶(hù)地圖宣示客戶(hù)構(gòu)成，來(lái)自哪個(gè)區(qū)域，通過(guò)什么交通工具導(dǎo)入等，當(dāng)然不同區(qū)域的客戶(hù)導(dǎo)入是隨著區(qū)域發(fā)展的不同階段所影響的。

研究模型三：階段客戶(hù)研究模型（時(shí)間）（見(jiàn)圖三）

階段客戶(hù)研究直接影響到項(xiàng)目的整體推售秩序和營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)，其依托區(qū)域發(fā)展特征和交通條件的變化而變化。

客戶(hù)是支撐項(xiàng)目的最核心因素，因此客戶(hù)定位是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前后都需要重點(diǎn)研究的，除了客源特征及需求外，對(duì)于濱湖類(lèi)這種長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，客戶(hù)的變動(dòng)性也是值得密切關(guān)注的。從目前市場(chǎng)上已成型的濱湖度假項(xiàng)目來(lái)看，客戶(hù)變化從最初觀(guān)光旅游的區(qū)域客演變到現(xiàn)在以休閑度假為主要目的、并購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的全國(guó)客戶(hù)。

【案例鏈接】——“第五空間”，你的島，你的天堂——杭州千島湖開(kāi)元度假村

千島湖度假區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，現(xiàn)在客戶(hù)核心來(lái)源主要以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶(hù)是長(zhǎng)三角區(qū)域及境外人士；項(xiàng)目中高端別墅客戶(hù)分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶(hù)主要是項(xiàng)目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主、成功人士、企管高層等，而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報(bào)率，則客戶(hù)范圍較廣。

【精粹解讀】

千島湖開(kāi)元度假村，華東最高檔的度假別墅區(qū)之一

項(xiàng)目基本情況

千島湖開(kāi)元度假村坐落在千島湖鎮(zhèn)麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級(jí)城市均在300公里以?xún)?nèi)。項(xiàng)目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級(jí)酒店、游艇俱樂(lè)部、會(huì)所等相關(guān)配套。

項(xiàng)目發(fā)展條件

1998年，《千島湖風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》正式實(shí)施；

2002年，淳安縣政府計(jì)劃將千島湖打造成綜合型度假休閑旅游區(qū)；

2004年4月30日，開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)第十家連鎖酒店——千島湖開(kāi)元度假村開(kāi)業(yè)； …… 千島湖開(kāi)元度假村由此應(yīng)運(yùn)而生，它是千島湖發(fā)展的必然產(chǎn)物，滿(mǎn)足社會(huì)的需求。下表總結(jié)了千島湖旅游度假區(qū)的發(fā)展歷程：

探查階段

階段/時(shí)間

（1982-1991年）

參與階段（1992-2001年）

1993年，淳安縣政府出臺(tái)了“誰(shuí)投資、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受

發(fā)展階段

（2002-2006年-？）

2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀(guān)光型旅游向觀(guān)光、休閑、度假、商務(wù)、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的綜合型旅游發(fā)展； 2006年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)東南湖區(qū)桂花島，重大事件 標(biāo)志著千島湖旅游正式開(kāi)始起步。

益”的鼓勵(lì)政策，調(diào)動(dòng)了社會(huì)各方投資建設(shè)的積極性； 1998年《千島湖風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》正式實(shí)施。2000年，成為全國(guó)首批4A級(jí)旅游區(qū)

1997年接待游客65.8萬(wàn)，濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)；

高速極大的帶動(dòng)了千島湖綜合型房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)步伐，各品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，并獲得收益

五星級(jí)酒店開(kāi)元度假村建成受城市、交通、市場(chǎng)等制約，千島湖旅游的吃、住、行、階段特征 游購(gòu)、娛樂(lè)等旅游要素發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，投資少，緩慢發(fā)展。

比1991年上升了139.3％，實(shí)現(xiàn)門(mén)票收入2858萬(wàn)。

旅游景點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了從量到質(zhì)的提升，極大提高了千島湖湖區(qū)景點(diǎn)的品位。

典型項(xiàng)目 魚(yú)味館建成接待游客； 新安江旅游服務(wù)公司成立。

千島湖海外海大酒店、鳳凰休閑度假村等一批酒店設(shè)施投入建設(shè)。

開(kāi)業(yè)。

新旅游碼頭、水上休閑主題公園、羨山休閑度假中心、游艇俱樂(lè)部等項(xiàng)目開(kāi)始施工建設(shè)，千島湖步入良性發(fā)展軌道

從表中可以看出，開(kāi)元度假村的出現(xiàn)正好處于這個(gè)度假區(qū)的快速發(fā)展階段，基礎(chǔ)旅游設(shè)施已經(jīng)基本完備，其它娛樂(lè)配套也已經(jīng)開(kāi)始施工，區(qū)位、交通、資源、設(shè)施一應(yīng)俱全，整個(gè)千島湖步入良性發(fā)展軌道，正在從單一觀(guān)光型旅游向觀(guān)光、休閑、度假、商務(wù)、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的綜合型旅游發(fā)展。因此開(kāi)元的出現(xiàn)正好貼合當(dāng)時(shí)的區(qū)域需求。

項(xiàng)目產(chǎn)品解析

從一開(kāi)始，開(kāi)元集團(tuán)就力圖在千島湖開(kāi)發(fā)一個(gè)高端項(xiàng)目；現(xiàn)如今，漫步在千島湖，開(kāi)元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無(wú)邊的湖光美景。巖石岸線(xiàn)形成千島湖開(kāi)元度假村半島的外圍線(xiàn)，也形成度假村的曲折悠回的園區(qū)輪廓線(xiàn)，與湖面水線(xiàn)保持有12米左右的波動(dòng)。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標(biāo)高高于一般季節(jié)水岸線(xiàn)35米，樹(shù)木和叢林覆蓋整個(gè)基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開(kāi)，天光云影一徘徊?！庇绕涫且鼓唤蹬R之時(shí)，登上作為千島湖開(kāi)元度假村的特色尊貴配套設(shè)施，耗資1000萬(wàn)的曼哈頓56號(hào)超豪華游艇，眺望千島湖開(kāi)元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風(fēng)情再度展現(xiàn)。

建筑設(shè)計(jì)

千島湖開(kāi)元度假村以休閑度假為主題進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃依據(jù)半島嶼山水皆景的環(huán)境特點(diǎn)，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的夏威夷風(fēng)格五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店組成，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以尊重自然、珍愛(ài)自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環(huán)境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規(guī)劃體系。

景觀(guān)布局 千島湖開(kāi)元度假村充分利用原生態(tài)環(huán)境景觀(guān)，以開(kāi)闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態(tài)園林為內(nèi)景建構(gòu)大環(huán)境體系，突出了野趣、生態(tài)、寫(xiě)意、浪漫的環(huán)境特征。整體景觀(guān)規(guī)劃以夏威夷風(fēng)情為模本，采用全景式設(shè)計(jì)手法，以山脊和湖灣為主景觀(guān)軸和主功能軸進(jìn)行景觀(guān)設(shè)計(jì)，豐富的景觀(guān)資源和景觀(guān)元素被組織成一個(gè)均衡的體系在園區(qū)內(nèi)流動(dòng)。

度假產(chǎn)品

千島湖開(kāi)元度假村從英國(guó)進(jìn)口的“曼哈頓56號(hào)”，價(jià)值1000多萬(wàn)元，是目前浙江省乃至整個(gè)華東地區(qū)價(jià)格最高、性能最好、最豪華的游艇，由意圖集團(tuán)及意圖規(guī)劃引薦世界頂級(jí)游艇制造商——英國(guó)SUNSEEKER國(guó)際游艇制造公司設(shè)計(jì)制造，與英國(guó)皇室乘座的游艇同一型號(hào)。船體長(zhǎng)18.65 米，寬4.59米，高6.15米，半載排水量26.7噸，最大航速23節(jié)，續(xù)航力270英里，性能極其優(yōu)異。

酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設(shè)施與生活配套，具體配套設(shè)施包括：商場(chǎng)、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂(lè)部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內(nèi)恒溫游泳池。

項(xiàng)目客戶(hù)分析

根據(jù)度假村開(kāi)發(fā)時(shí)序的三個(gè)階段，度假村客戶(hù)的導(dǎo)入也相應(yīng)分為三個(gè)階段： 第一階段（2004-2005年），度假村酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)

這時(shí)主要導(dǎo)入政府、考察團(tuán)、商界高官、高管等商界政界要員，通過(guò)這些高端峰層客戶(hù)的影響力，預(yù)熱項(xiàng)目知名度，確立了項(xiàng)目的整體市場(chǎng)高端形象。第二階段（2005-2006年），打造五星級(jí)酒店

項(xiàng)目基本完全成熟，此時(shí)導(dǎo)入著名跨國(guó)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的商務(wù)會(huì)議和私人度假客源，這時(shí)知名影星等社會(huì)名人也慕名而來(lái)。

第三階段（2007-至今），度假村已經(jīng)成為首批自駕游基地

通過(guò)前兩個(gè)階段的客源導(dǎo)入，酒店客戶(hù)擴(kuò)散至普通自駕游客戶(hù)，客源面更廣，整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)成為一個(gè)非常高端且高知名度的高端度假酒店

【成功核心密碼】

擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力，將品牌輸出定位于‘塔尖’，做最高檔次的市場(chǎng)，創(chuàng)造了近年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游界的奇跡。

走“高端定位”之路

隨著人們對(duì)度假居住概念的重新認(rèn)識(shí)，千島湖風(fēng)景區(qū)必將以其獨(dú)特的自然、健康、稀有度假養(yǎng)生資源、良好的區(qū)位交通等因素的存在迅速成為一個(gè)高檔次的度假休閑場(chǎng)所。千島湖開(kāi)元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區(qū)內(nèi)的一分子，堅(jiān)持打造高檔旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)元的進(jìn)駐及成功開(kāi)發(fā)看似偶然，但卻是千島湖旅游度假區(qū)發(fā)展的必然。

補(bǔ)“市場(chǎng)產(chǎn)品”之缺

在開(kāi)元度假村沒(méi)在千島湖落腳之前，該區(qū)域內(nèi)只有一些簡(jiǎn)單的旅游設(shè)施和中低端度假酒店。而開(kāi)元五星級(jí)酒店的進(jìn)入正好填補(bǔ)了千島湖沒(méi)有五星酒店的市場(chǎng)空白?！拔逍羌?jí)酒店式度假社區(qū)”的千島湖開(kāi)元度假村的出現(xiàn)，意味著浙江首度出現(xiàn)了以五星級(jí)酒店為配套的別墅社區(qū)，這在當(dāng)時(shí)的華東地區(qū)，甚至是全國(guó)也是罕見(jiàn)的。

除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂(lè)配套也順勢(shì)提升了項(xiàng)目的檔次。

樹(shù)“百年老店”之牌

千島湖開(kāi)元度假村的成功，“開(kāi)元”這一品牌也功不可沒(méi)。建設(shè)一家酒店固然不易，而要把開(kāi)元打造成“百年老店”則更為艱巨。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，確立了“創(chuàng)造特色、打造品牌、關(guān)注客戶(hù)、用心服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，并一直致力于成為擁有國(guó)內(nèi)一流的飯店管理公司、省內(nèi)最具特色的房地產(chǎn)公司和具有綜合優(yōu)勢(shì)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)群組成的大型國(guó)家級(jí)企業(yè)集團(tuán)，成功嫁接了飯店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)、比翼齊飛的發(fā)展局面。

【問(wèn)題難點(diǎn)解析】

——如何在一個(gè)新涉足的領(lǐng)域中依然保持“高調(diào)姿態(tài)”？

“千島湖開(kāi)元度假村，別墅開(kāi)盤(pán)10個(gè)月，完成了95%的銷(xiāo)售！”

作為高檔旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，又是開(kāi)元房產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)比一般的常規(guī)項(xiàng)目要大得多。由于其目標(biāo)客戶(hù)群并不在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的當(dāng)?shù)?，公司不得不采用異地銷(xiāo)售模式，這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。而千島湖開(kāi)元度假村又是開(kāi)元房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目，別墅銷(xiāo)售實(shí)踐比較欠缺，在此情況下能取得如此好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，與其正確的定位、先進(jìn)的開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想和科學(xué)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略是分不開(kāi)的。

（1）明確的項(xiàng)目定位 首先，開(kāi)元房產(chǎn)集團(tuán)在開(kāi)發(fā)千島湖開(kāi)元度假村時(shí)，嘗試的是一種地產(chǎn)業(yè)與旅游休閑業(yè)相復(fù)合的開(kāi)發(fā)模式，將地產(chǎn)與旅游業(yè)、酒店業(yè)相復(fù)合，所開(kāi)發(fā)的的88幢半島度假別墅與一幢五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店相輝映。旅游度假房產(chǎn)把“文化、休閑、度假、觀(guān)光、游樂(lè)、生活”等融入到項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿(mǎn)足了部分懂得生活享受的消費(fèi)者的休閑生活需求。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，有閑、有錢(qián)、有車(chē)的人越來(lái)越多，中國(guó)旅游業(yè)正從觀(guān)光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，將進(jìn)入休閑度假時(shí)代，旅游房產(chǎn)也將迎來(lái)新的時(shí)代。開(kāi)元房產(chǎn)集團(tuán)把握時(shí)代脈搏，將千島湖開(kāi)元度假村打造成旅游房產(chǎn)的典范，旺銷(xiāo)是必然的。

（2）先進(jìn)的開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想

其次，在千島湖開(kāi)元度假村開(kāi)發(fā)過(guò)程中，始終把產(chǎn)品的品質(zhì)放在第一位，做就要做精品。面對(duì)千島湖絕美的山水，開(kāi)元房產(chǎn)聘請(qǐng)知名公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)和景觀(guān)設(shè)計(jì)則；而在施工上，嚴(yán)格遵循設(shè)計(jì)要求，保證施工質(zhì)量，為千島湖開(kāi)元度假村成為高檔的休閑度假區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在2009年夏天，千島湖開(kāi)元度假村先后被世界旅游小姐組織和亞洲旅游小姐組織確定為外景拍攝基地，有關(guān)媒體也聲稱(chēng)：“千島湖開(kāi)元度假村是華東最高檔的休閑度假區(qū)之一”。

（3）科學(xué)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略

最后，采用科學(xué)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。自2003年8月份媒體見(jiàn)面會(huì)成功運(yùn)作開(kāi)始，千島湖開(kāi)元度假村就在房地產(chǎn)業(yè)界引起強(qiáng)烈反響，受到人們的普遍關(guān)注。在銷(xiāo)售上，03年底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，半島度假別墅一直保持著良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭。04年3、4月份，與杭州日?qǐng)?bào)共同舉辦旅游房產(chǎn)論壇，再次引起業(yè)界和廣大消費(fèi)者的關(guān)注，創(chuàng)下單月銷(xiāo)售27套的銷(xiāo)售記錄，取得了當(dāng)年銷(xiāo)售的開(kāi)門(mén)紅；而在受宏觀(guān)調(diào)控的影響，樓市陷入低迷的7、8月份，公司領(lǐng)導(dǎo)果斷調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，又成功舉辦了千島湖開(kāi)元度假村業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，引來(lái)眾多客戶(hù)的關(guān)注，使得千島湖開(kāi)元度假村項(xiàng)目在杭州別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)上一枝獨(dú)秀；而到了10月份，按照原定的計(jì)劃，加強(qiáng)了“金九銀十”這一階段的推廣力度，在各方面成功運(yùn)作下，千島湖開(kāi)元度假村項(xiàng)目銷(xiāo)售再次飄紅，最終完成95%的銷(xiāo)售，提前完成并超過(guò)集團(tuán)公司制定的項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)。

第二篇：溫泉度假區(qū)旅游規(guī)劃區(qū)位開(kāi)發(fā)分析

赤朝高速公路的修建及與錦朝高速公路的接軌，同時(shí)錦赤鐵路復(fù)線(xiàn)的改造，溝通起內(nèi)蒙古東部地區(qū)與以遼西為首的東北地區(qū)聯(lián)系的主要通道。遼西五市中，錦州、盤(pán)錦、葫蘆島三市屬于濱海城市，朝陽(yáng)、阜新兩市雖處腹地，但按國(guó)際慣例，可稱(chēng)之為“亞沿海城市”，在遼寧老工業(yè)基地振興和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈大局建設(shè)中，遼西五市扮演著不可或缺的角色。由此錦赤高速公路成為內(nèi)蒙古最便捷的出海通道，成為內(nèi)蒙古東部與遼西深入交流合作的大動(dòng)脈，敖漢旗是內(nèi)蒙古東部地區(qū)離遼西最近的旗(縣)，處于這條大動(dòng)脈的中間節(jié)點(diǎn)位置，有條件打造成為連通內(nèi)蒙古與遼寧，連接內(nèi)陸與沿海的內(nèi)蒙古東部門(mén)戶(hù)城市。

京承、京秦兩線(xiàn)目前承擔(dān)了京津居民假日市場(chǎng)主要流向，但隨著交通網(wǎng)絡(luò)體系化建設(shè)和私家車(chē)的進(jìn)一步普及，京津居民遠(yuǎn)郊旅游趨勢(shì)將日益凸顯。在京承方向上，隨著赤承高速的修通，赤峰區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加凸顯。赤峰自身?yè)碛械穆糜钨Y源類(lèi)型豐富多樣、品味較高，且與京承存在差異互補(bǔ)性，必將成為京承黃金旅游線(xiàn)向東北方向延伸的重要增長(zhǎng)極和潛在目的地。而京秦(皇島)葫(蘆島)錦(州)一線(xiàn)，海濱資源特色突出，亦為重要的黃金旅游線(xiàn)。未來(lái)，隨著錦赤高速的全線(xiàn)打通，錦赤之間、內(nèi)蒙古東部與遼西之間必將建立起更緊密聯(lián)系，隨著錦赤沿線(xiàn)旅游資源的深入開(kāi)發(fā)，完全有可能突破以京津?yàn)楹诵牡膬蓷l主要游客流，而在錦赤之間形成另一較大的游客流，從而構(gòu)成京-承-赤-秦黃金旅游環(huán)線(xiàn)，在此黃金旅游環(huán)線(xiàn)上，敖漢溫泉是錦赤流向上一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，是以溫泉為始的敖漢旗旅游業(yè)充分融入大黃金旅游圈的重要機(jī)遇，將大大拓展敖漢旗的市場(chǎng)區(qū)位條件。

第三篇：旅游度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告大綱

華智咨詢(xún)，華智智造北京華智咨詢(xún)集團(tuán)

旅游度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告

大綱目錄

本報(bào)告是基于客戶(hù)已經(jīng)完成了項(xiàng)目總體戰(zhàn)略策劃或概念性規(guī)劃之后而編制的，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)報(bào)告。

一、市場(chǎng)基礎(chǔ)分析[這是華智咨詢(xún)的優(yōu)勢(shì)，我們對(duì)旅游度假市場(chǎng)的理解已有較高的深度]

1、宏觀(guān)旅游度假市場(chǎng)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解

2、區(qū)域旅游度假市場(chǎng)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解

3、專(zhuān)項(xiàng)旅游度假市場(chǎng)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解

4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)理解[針對(duì)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目]

二、項(xiàng)目資源分析[包括客戶(hù)資源分析，必須充分地了解我們的客戶(hù)，才能給出一份可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告]

三、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃[來(lái)自于客戶(hù)已經(jīng)完成的項(xiàng)目總體戰(zhàn)略策劃

或概念性規(guī)劃報(bào)告]

四、可行性總體判斷[根據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)而做出判斷]

1、發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)估

2、開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估

3、投資收益評(píng)估

五、項(xiàng)目發(fā)展理念[華智非常注重旅游度假項(xiàng)目發(fā)展理念的正

確性，并要求客戶(hù)能夠貫穿項(xiàng)目始終]

1、市場(chǎng)理念

2、開(kāi)發(fā)理念

咨詢(xún)電話(huà)：4000-016-916，010-66548881，***北京朝陽(yáng)門(mén)悠唐國(guó)際廣場(chǎng)

3、經(jīng)營(yíng)理念

六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

3、開(kāi)發(fā)分期計(jì)劃

4、建筑體量?jī)?yōu)化[或者建議]

5、建設(shè)投資估算

6、一期建設(shè)項(xiàng)目

七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位

2、經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式

3、物業(yè)持有計(jì)劃（界定持有和出售物業(yè)）

4、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式[推薦專(zhuān)業(yè)管理公司]

5、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)配比

6、服務(wù)和產(chǎn)品定價(jià)

7、經(jīng)營(yíng)組織框架

8、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、一期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)[財(cái)務(wù)模型中應(yīng)包括投資估算、收入估

算、成本費(fèi)用估算、利潤(rùn)估算、現(xiàn)金流量估算，并給出

凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)]

2、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)[同上]

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九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

十、項(xiàng)目實(shí)施建議

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第四篇：生態(tài)旅游莊園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

生態(tài)旅游莊園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃要點(diǎn)：

以生態(tài)有機(jī)綜合開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)觀(guān)光旅游相結(jié)合，利用豐富旅游資源和大量的農(nóng)村土地、勞力等資源，結(jié)合城鎮(zhèn)居民、企事業(yè)單位資金和休閑旅游的消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，建成集休閑觀(guān)光與現(xiàn)代化有機(jī)農(nóng)業(yè)密切結(jié)合生態(tài)有機(jī)農(nóng)莊，滿(mǎn)足人們物質(zhì)生活的享受和精神生活的升華需要，它不但具有觀(guān)賞、休閑之效能，而且也是城鎮(zhèn)有錢(qián)和有閑階層的一種投資活動(dòng)。

生態(tài)有機(jī)農(nóng)莊主要功能：

一是高回報(bào)率投資功能，本項(xiàng)目的綜合投資回報(bào)率在15-30%以上；

二是旅游娛樂(lè)功能，休閑及周末節(jié)假日渡假功能；項(xiàng)目建有各種休閑旅游項(xiàng)目，配有各種娛樂(lè)設(shè)施；

三是居住功能，每個(gè)生態(tài)小別墅都具有舒適的臥室、活動(dòng)室和潔凈的廚衛(wèi)設(shè)施；

四是基地優(yōu)質(zhì)有機(jī)農(nóng)副產(chǎn)品的采摘和采購(gòu)功能，每周或數(shù)天到農(nóng)莊采摘或采購(gòu)的肉、魚(yú)、蛋、奶、菜、果、花等等可供日常食用；

五是就業(yè)功能，投資本項(xiàng)目不僅可以得到以上的回報(bào)，而且可加入項(xiàng)目的實(shí)施，作為項(xiàng)目中的農(nóng)業(yè)工人或其他工作人員，解決部分城鄉(xiāng)的下崗再就業(yè)的問(wèn)題；

六是通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施為當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民提供示范作用，調(diào)整農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目描述：

以露地和溫室種植特色農(nóng)產(chǎn)品為主，按照有機(jī)種植標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)操作，通過(guò)先進(jìn)的包裝、儲(chǔ)藏、加工、內(nèi)銷(xiāo)和出口翻番增值。中心區(qū)建設(shè)包括居住區(qū)、休閑垂釣、餐飲（農(nóng)家飯店或自助式飯店）、游泳池、跑馬場(chǎng)、狩獵場(chǎng)、鄉(xiāng)間旅館及各種室內(nèi)和室外的休閑娛樂(lè)活動(dòng)項(xiàng)目。建有百花園、百果園、百菜園、百禽園等各種有機(jī)農(nóng)業(yè)采摘和觀(guān)光活動(dòng)基地。最大特色是建設(shè)小型莊園的設(shè)計(jì)。豪華型莊園建一座組裝式雙層溫室別墅，配套四位一體種養(yǎng)結(jié)合的300平方米溫室花園一棟（種植有機(jī)蔬菜、反季節(jié)盆栽果樹(shù)或其他高收益項(xiàng)目），統(tǒng)一配套化糞沼氣池，生態(tài)地溫空調(diào)系統(tǒng)和先進(jìn)的飲用水處理系統(tǒng)，有庭院，選配草坪、綠色藤架走廊、各種花卉果樹(shù)、涼亭、秋千、休閑椅、游泳池等等。整體農(nóng)莊根據(jù)需求配置高密植鮮食棗園、草莓、園林苗圃，或其他項(xiàng)目資源。每個(gè)莊園不僅具有高級(jí)享受休閑度假功能，每年還有數(shù)萬(wàn)元的投資回報(bào)。

項(xiàng)目規(guī)模：

1/3土地集中建設(shè)與溫室配套的小型莊園，其他作為農(nóng)莊公共露地種植及休閑旅游項(xiàng)目的建設(shè)，開(kāi)發(fā)種植、養(yǎng)殖、綜合旅游、娛樂(lè)設(shè)施等。項(xiàng)目條件：有使用權(quán)在20年以上（不改變土地性質(zhì)）的土地，坐落中心城市郊區(qū)，附近最好有著名旅游景點(diǎn)。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程五大要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程五大要點(diǎn)

(一)：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！

項(xiàng)目啟動(dòng)之前，如果能夠事先做一些計(jì)劃，訂一些目標(biāo)，一定會(huì)對(duì)工作的開(kāi)展有百益而無(wú)一害。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃包括項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目的資金預(yù)算運(yùn)作計(jì)劃，項(xiàng)目的整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，項(xiàng)目整體的工程，營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)部門(mén)的工作計(jì)劃。

在項(xiàng)目準(zhǔn)備啟動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的整體有一個(gè)比較詳細(xì)的預(yù)算和預(yù)估。每一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)屬于自己部門(mén)的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細(xì)的計(jì)劃，計(jì)劃經(jīng)過(guò)多輪的會(huì)議和探討最終確定。而每一個(gè)項(xiàng)目的這種計(jì)劃和探討，是一種經(jīng)驗(yàn)的碰撞，理論的升華，通過(guò)圓桌會(huì)議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行！古云：兵馬未動(dòng)，糧草先行；

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言；應(yīng)該是項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。即應(yīng)該做好項(xiàng)目策劃，項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)單而言是回答以下幾個(gè)問(wèn)題：

誰(shuí)是我們的客戶(hù)？我們的客戶(hù)喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點(diǎn)，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶(hù)型的比例和面積分配怎么樣？項(xiàng)目的風(fēng)格做成什么樣子？項(xiàng)目的景觀(guān)應(yīng)該滿(mǎn)足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個(gè)為什么這么做的理由！這些問(wèn)題我們有意或者無(wú)意都會(huì)要回答，不管是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的流程來(lái)回答，或者拍腦袋來(lái)回答。只是說(shuō)如果拍腦袋，那么犯錯(cuò)誤的可能性更加大，地塊也無(wú)法發(fā)揮最大的價(jià)值所在。而如果在下結(jié)論以前，進(jìn)行全面的調(diào)研，與市場(chǎng)分析，項(xiàng)目產(chǎn)品的探索性研究，對(duì)結(jié)論加以科學(xué)的論證，會(huì)大大減少失誤的可能性，確保地塊的價(jià)值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問(wèn)題的重點(diǎn)在于：在設(shè)計(jì)之前或者設(shè)計(jì)開(kāi)始的同時(shí)，我們需要對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)精確的定位。定位是一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)篇重要的核心點(diǎn)在于回答我們是什么，誰(shuí)是我們的客戶(hù)！

定位做好了，項(xiàng)目的銷(xiāo)售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)重中重！

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計(jì)出來(lái)的，開(kāi)發(fā)的堅(jiān)決條件好：即使市場(chǎng)不好，我留下來(lái)的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設(shè)計(jì)要解決的問(wèn)題很多，成本控制就在設(shè)計(jì)階段可以解決85％。

設(shè)計(jì)首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀(guān)造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計(jì)階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計(jì)過(guò)程中，確保所有的大問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段解決，95％的小問(wèn)題在施工過(guò)程中也能夠解決。

設(shè)計(jì)做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預(yù)算！在項(xiàng)目的整體計(jì)劃中，控制成本是工程管理過(guò)程的一個(gè)重點(diǎn)所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項(xiàng)目整體計(jì)劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個(gè)細(xì)致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購(gòu)，提前計(jì)劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營(yíng)銷(xiāo)也有一個(gè)全面細(xì)致的預(yù)算；財(cái)務(wù)也有一個(gè)全面的預(yù)算，對(duì)外報(bào)建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個(gè)全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項(xiàng)目開(kāi)始以前，我們應(yīng)該將團(tuán)隊(duì)職責(zé)分配好，然后對(duì)整體預(yù)算進(jìn)行核實(shí)，并且在項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，忠實(shí)執(zhí)行預(yù)算制度，當(dāng)然這些預(yù)算可能會(huì)有調(diào)整，我們需要3個(gè)月或者6個(gè)月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過(guò)一兩個(gè)項(xiàng)目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開(kāi)發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗(yàn)的積累。

建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財(cái)務(wù)部牽頭，針對(duì)公司的成本部，工程部，營(yíng)銷(xiāo)部以及對(duì)外報(bào)建等相關(guān)部門(mén)，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預(yù)算。

(五)：項(xiàng)目管理，流程優(yōu)先！

在月湖蘭庭的項(xiàng)目管理過(guò)程中，其實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理是十分混亂的，只不過(guò)這些混亂都被掩蓋住了，并沒(méi)有造成很大的問(wèn)題，所以我們有時(shí)候視而不見(jiàn)。主要也有部門(mén)的職責(zé)不清晰，各個(gè)部門(mén)的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責(zé)，比如工程與技術(shù)的權(quán)責(zé)，比如工程與營(yíng)銷(xiāo)的權(quán)責(zé)；而這些問(wèn)題，都是因?yàn)楣緧徫徊磺?，?zé)任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個(gè)節(jié)點(diǎn)流至另外的節(jié)點(diǎn)，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯(cuò)誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)稱(chēng)：6W1H

1.Who—工作的責(zé)任者是誰(shuí)？

2.For whom—工作的服務(wù)和匯報(bào)對(duì)象是誰(shuí)？

3.Why—為什么要做該項(xiàng)工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點(diǎn)在哪里？

6.When—工作的時(shí)間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認(rèn)為首先是公司崗位設(shè)立清晰，然后是崗位職責(zé)明確，做到每一個(gè)事務(wù)都有人負(fù)責(zé)，每一個(gè)人都有其負(fù)責(zé)的事務(wù)；其次是工作的標(biāo)準(zhǔn)和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個(gè)公司，如果能夠把上述五個(gè)部門(mén)的工作分解，細(xì)化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場(chǎng)立足并崛起。