第一篇：萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃最新概念

萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃最新概念

一、業(yè)態(tài)分類及面積占比

萬達(dá)廣場步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)分為服裝服飾、餐飲、生活配套服務(wù)。三個業(yè)態(tài)的面積占比大致為：

1.餐飲面積占比40%-60%；

2.服裝服飾面積占比20%-30%；

3.生活配套服務(wù)面積占比20%-25%。

二、基本結(jié)構(gòu)、各樓層布局和定位

基本結(jié)構(gòu)：

根據(jù)集團(tuán)規(guī)劃研究院的規(guī)劃設(shè)計，第三代的萬達(dá)廣場步行街一般分為三層。總建筑面積在2萬至4萬平方米，套內(nèi)租賃面積在1萬至2萬平方米

各樓層布局及定位：

一層規(guī)劃為：品牌服裝服飾旗艦店、連鎖知名餐飲、生活配套服務(wù)（銀行、藥店、數(shù)碼）

二層規(guī)劃為：個性特色服裝服飾、休閑餐飲、生活配套服務(wù)（家居用品、兒童用品、美容美發(fā)、兒童早教等）；

三層規(guī)劃為：中式正餐、西式快餐、地方特色餐飲、風(fēng)味小吃、休閑水吧等。

三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃指引

各樓層的商品組合可由不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，甚至穿叉布置，但同一樓層的消費客群及消費購買力要盡量保持一致，使客流達(dá)成共享。為帶動二層的人流和經(jīng)營，一層的服裝服飾旗艦店及連鎖知名餐飲可考慮采用一拖二的形式規(guī)劃，形成一、二層的互動。

步行街一層的入口處是客流聚集的地方，但在二、三層相對應(yīng)的位置一般會成為死角。因此，建議步行街入口處盡量采一拖二形式布局，或在二、三樓的對應(yīng)位置規(guī)劃為知名餐飲或目的性消費很強的品牌店。

中廳處是步行街形象展示的重要區(qū)域，應(yīng)規(guī)劃為知名服裝品牌店或咖啡等休閑餐飲為主。

考慮到商家的持續(xù)經(jīng)營能力問題，珠寶、男裝、兒童、家居、內(nèi)衣等小業(yè)種在布局時，應(yīng)至少有3-5個品牌集合，形成消費環(huán)境。否則必須是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。

建筑規(guī)模在2萬平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜數(shù)量太多，以最多1-2家為原則；規(guī)模在2萬平方米以上的步行街也要適當(dāng)控制咖啡和中式快餐的占比。

業(yè)態(tài)布局時還要考慮步行街商鋪和周邊主力店的定位，應(yīng)盡量保持一致消費客層的一致性，以形成客流的互動。

四、建筑規(guī)劃指引

步行街三層多是以餐飲為主，餐飲經(jīng)營有延時服務(wù)的問題，因此在進(jìn)行規(guī)劃時要考慮通往室外的獨立通道。

餐飲業(yè)態(tài)的比例在步行街中一般會在40%--60%之間，因此貨梯、干濕垃圾房的數(shù)量要設(shè)置合理，位置設(shè)置應(yīng)靠近貨梯，有利于商家使用的便捷

步行街與各主力店的通道應(yīng)規(guī)劃在步行街入口處到步行街中廳之間的位置，不宜設(shè)置在步行街入口處。設(shè)置在步行街入口處，一是根本不會對主力店起到帶動客流的作用；二是減少了步行街的優(yōu)質(zhì)商鋪數(shù)量，降低了租金收益；三是會影響二、三樓的客流動線，形成死角。

根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的特點，一、三樓的商鋪多數(shù)以餐飲和知名服裝品牌店為主，因此可適當(dāng)規(guī)劃的大一些。單鋪面積150平方米左右，商鋪深度12米—15米；二樓的商鋪以個性、特色服裝或家居用品為主，商鋪應(yīng)規(guī)劃的適當(dāng)小一些，單鋪面積60—80平方米，商鋪深度8—12米。

應(yīng)將百貨、娛樂樓等集客能力相對較強的主力店規(guī)劃在步行街的兩側(cè)，以形成步行街客流的平衡。

第二篇：萬達(dá)廣場四代規(guī)劃對比

一、二、三、四代萬達(dá)廣場商業(yè)規(guī)劃對比分析（組圖）

贏商網(wǎng)手機客戶端：隨時隨地看新聞贏商網(wǎng) http://004km.cn 2012年11月19日16:42 核心提示：近年來萬達(dá)的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢,四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。

近年來萬達(dá)（專題閱讀）的成功引得無數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬達(dá)模式的研究文章屢見不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢（目前已開業(yè)5個萬達(dá)，江漢路萬達(dá)、菱角湖萬達(dá)、經(jīng)開萬達(dá)、積玉橋萬達(dá)、楚河漢街，未來預(yù)計要開10個萬達(dá)），二三四代萬達(dá)均有開業(yè)運營的項目，全國獨有。長沙解放西路的第一代萬達(dá)本人亦曾造訪多次，對于萬達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱專家，現(xiàn)僅就這四代萬達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說一二，與眾分享交流。

第一代萬達(dá)：

長沙解放西路萬達(dá)（悅薈廣場）

說到第一代萬達(dá)，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達(dá)大力擴(kuò)張的時期，萬達(dá)計劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達(dá)購買了9座萬達(dá)廣場（專題閱讀）（相關(guān)干貨）（分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連）。2005年的萬達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當(dāng)時已擁有的21個已經(jīng)運營或動工的商業(yè)廣場，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個城市的萬達(dá)廣場全部更名為“悅薈廣場”?，F(xiàn)在來看，這9個萬達(dá)廣場，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬達(dá)抓住了擴(kuò)張的機遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬達(dá)的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達(dá)，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬達(dá)影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達(dá)借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬達(dá)：

武漢江漢路萬達(dá)（悅薈廣場）

第二代萬達(dá)的代表作——江漢路萬達(dá)廣場（悅薈廣場）于2004年12月開業(yè)，項目位于漢口中山大道，是武漢首個集購物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall。總建面約13萬m2。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布： A棟為自持物業(yè)，引進(jìn)大洋百貨；

B棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐、娛樂為主；二三層為沃爾瑪超市、四層為工貿(mào)家電；

C棟一層為分割散售商鋪，以年輕時尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐為主；二層為萬達(dá)（專題閱讀）影城。

B座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

5m

商業(yè)

臨街面

長100m

寬80m

水平/垂直人流組織

1-2L：2部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

2-3L：1部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

貨流組織

2部貨梯

公共空間

主通道寬4m 次通道寬2.4m

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

服裝零售、餐飲

電玩

嘟嘟熊、Danny、面面雜醬面、神采飛揚電玩城

零售

沃爾瑪超市

零售

工貿(mào)家電

C座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

2F：9米

商業(yè)臨街面

160米

水平/垂直人流組織

2部扶手梯，7部消防步梯

貨流組織

1部貨梯

公共空間

走廊寬4米

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

1F

零售、餐飲

搜衣廊，D調(diào)男裝，港堂木桶飯

2F

餐飲、休閑娛樂

順香餐廳，萬達(dá)影院

B座一樓平面分布圖樓分布圖

C座一

B座一樓租金：300-600元/㎡/月

C座一樓租金：

400-1300元/㎡/月

筆者注：看到?jīng)]有，這就是傳說中的螞蟻鋪。早期的萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開發(fā)商的思維。

江漢路萬達(dá)（專題閱讀）（悅薈廣場）是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項目，經(jīng)過8年的運營發(fā)展，該項目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個重要標(biāo)志。所謂第二代萬達(dá)，筆者認(rèn)為，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達(dá)的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進(jìn)化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產(chǎn)品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質(zhì)和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬達(dá)仍然難以解決萬達(dá)快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。

另外說個有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬達(dá)影院（年票房排進(jìn)全國十強）。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當(dāng)然帶來不同的消費表現(xiàn)，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達(dá)的改進(jìn)版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。

二代萬達(dá)規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個萬達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達(dá)轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達(dá)孕育而生。

第三代萬達(dá)：

第三代萬達(dá)組成示意

萬達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬達(dá)廣場（專題閱讀）（相關(guān)干貨）開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗，推出第三代萬達(dá)——萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達(dá)強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達(dá)百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機串聯(lián)?？梢哉f，這條室內(nèi)步行街，是萬達(dá)購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標(biāo)消費群體的類別等特點進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點空間上，將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

室內(nèi)步行街規(guī)劃：

室內(nèi)步行街規(guī)劃要點

宜昌萬達(dá)室內(nèi)步行街模型圖

萬達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點區(qū)域設(shè)置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。室外步行街規(guī)劃：

如果說萬達(dá)（專題閱讀）的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達(dá)的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達(dá)銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬達(dá)，得益于江漢路萬達(dá)制造的商業(yè)神話和開發(fā)商勾畫的美好預(yù)期，商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出，均價約3萬，短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開業(yè)至今，經(jīng)過2年的運營，其商業(yè)外街空置率仍超過50%。更悲慘的是同為第三代萬達(dá)的宜昌、襄陽萬達(dá)，筆者2011年2012年兩次前去，開業(yè)近2年，外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。

武漢菱角湖萬達(dá)規(guī)劃圖

襄陽萬達(dá)規(guī)劃圖

宜昌萬達(dá)規(guī)劃圖

第四代：武漢中央文化區(qū)

關(guān)于第四代萬達(dá)（專題閱讀）廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達(dá)稱為“萬達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達(dá)的先行者，其各項指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬達(dá)城”的概念。萬達(dá)全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。

筆者從對中央文化區(qū)的了解來看，這個項目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復(fù)制的萬達(dá)產(chǎn)品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個城市受到萬達(dá)如此關(guān)照，在一個城市開10個萬達(dá)。也沒有哪個城市的居民對萬達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨一無二無法復(fù)制的。

中央文化區(qū)總體規(guī)劃

項目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括：

漢秀劇場：萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。

萬達(dá)影城：國內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城，總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗影院等。

萬達(dá)廣場（專題閱讀）（相關(guān)干貨）全國一號旗艦店：19 萬平方米萬達(dá)廣場。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店。

智能寫字樓群：9 棟國際一流甲級寫字樓，地上總建面45 萬平方米。

高尚御水豪宅：規(guī)劃四個組團(tuán)，地上總建面155 萬平方米高檔住區(qū)。

漢街：

中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國最長國際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬平方米。整個漢街至西向東分為3個主題定位：個性潮流、國際時尚、品味生活。引進(jìn)了300多個國際國內(nèi)外一流商家，其中不少都是首次進(jìn)駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時尚品牌全部到齊落戶漢街國際時尚區(qū)。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨特的民國及西式風(fēng)格建筑，并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優(yōu)勢固然明顯，品牌吸引力強，業(yè)態(tài)豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設(shè)有5個以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點廣場，分別為“屈原廣場”，“昭君廣場”，“知音廣場”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場”（李時珍），“太極廣場”（張三豐），每個廣場按照主題布置一個名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個名字立個雕像就能稱之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長的步行街上，除了幾個節(jié)點廣場，中間沒有設(shè)置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來略感疲憊。另外，項目為搶在國慶前開業(yè)，從開工到開業(yè)僅僅用了10個月，難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵，這也導(dǎo)致了開業(yè)后的一年多時間，漢街局部都在不停的修修補補。開業(yè)初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無法讓消費者產(chǎn)生共鳴，這也是漢街從開業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因，缺乏互動體驗感是不會讓人產(chǎn)生下次再來的快感的。

相比第三代萬達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達(dá)廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動開發(fā)的。

結(jié)語：其實從萬達(dá)一二代產(chǎn)品來看，要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要考慮的是融資問題。僅靠部分商鋪銷售來支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，難以平衡現(xiàn)金流，更不利于快速復(fù)制。萬達(dá)從實踐中摸索出第三代的綜合體的開發(fā)模式，并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問題。對于一個非上市公司，融資渠道相對單一的情況下，能做到這樣成功實屬不易，雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗?？偠灾以絹碓较嘈?，商業(yè)地產(chǎn)更像是個金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來或許更值得借鑒！

第三篇：萬達(dá)廣場規(guī)劃設(shè)計特點

萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院黃大衛(wèi)院長：萬達(dá)廣場規(guī)劃設(shè)計特點 萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院黃大衛(wèi)院長

萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院黃大衛(wèi)院長：非常高興來到沈陽，沈陽的父老鄉(xiāng)親們，以及媒體的朋友們，以及關(guān)心萬達(dá)的各界朋友們，大家下午好。很高興來到這里和大家就萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以及我們沈陽北一路項目的特點跟大家做一個交流。

介紹我們沈陽北一路項目的特征之前，我想跟大家做一個萬達(dá)城市綜合體規(guī)劃特點的介紹。我是萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃院的主管沈陽項目的院長，我有幸跟隨董事長從商業(yè)地產(chǎn)的初期一直追隨董事長到現(xiàn)在，走過了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一代、二代、三代的產(chǎn)品。對萬達(dá)現(xiàn)在做的城市綜合體的來龍去脈有比較詳細(xì)的了解。在這里我希望能夠和大家進(jìn)行互動，希望大家能夠?qū)ξ业慕榻B如果有什么疑問可以問我，大家做個交流。

首先我們就萬達(dá)城市綜合體的規(guī)劃特點進(jìn)行介紹。介紹的主要內(nèi)容分成了三個部分，一個是萬達(dá)城市綜合體的特點；第二要跟大家解釋一下萬達(dá)為什么要建設(shè)城市綜合體；第三我們就大家關(guān)心的沈陽北一路項目有什么新的特點。大家知道萬達(dá)在沈陽已經(jīng)做了三個店，我們還要繼續(xù)做下去，我們每一個店都有提升。沈陽北一路有什么樣的提升，精彩在哪里？接下來會跟大家介紹。

首先說一下萬達(dá)城市綜合體及其特點。萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)走到現(xiàn)在也是經(jīng)過了一段摸索。之所以找到這種發(fā)展模式，大家也能夠通過以下的介紹感受得到。

要想介紹商業(yè)綜合體的模式，首先要談到的是，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模式。大家都知道，我們所有的努力，所有的部門都是為我們產(chǎn)品負(fù)責(zé)的，我們自己的商業(yè)地產(chǎn)有什么特點呢？我們簡單地回憶一下。萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)以來，我們走過了三代的產(chǎn)品模式，第一代是單店，第二代組合店。從集團(tuán)發(fā)展的進(jìn)程上來看，我們第一代店和第二代店一共開發(fā)了12個項目，從2002年到2006年，在全國各地開發(fā)的了很多項目。這些項目都是在城市的核心區(qū)以及副中心，萬達(dá)所到之處，為城市帶來了重要的影響。第三代的產(chǎn)品商業(yè)綜合體是從2007年開始，到去年年底已經(jīng)開業(yè)了30個項目，到2010年萬達(dá)已經(jīng)開業(yè)了40多個項目，萬達(dá)之所以能夠高速發(fā)展，在各個不同城市做項目，而且每一個項目做得都是非?；穑覍Τ鞘械呢暙I(xiàn)，對市民、對投資方都有很好的回報。為什么會這樣？下面我們就說一下“城市綜合體”，這是一個學(xué)術(shù)概念，簡單跟大家交流一下。城市綜合體首先是一個建筑綜合群體，不是一棟簡單的功能建筑，是有城市居住、辦公、商務(wù)、購物等功能高度集約的地區(qū)，從建筑形態(tài)上來講是一個建筑的綜合群體。從功能上來講有城市功能，有居住，有商務(wù)辦公，有酒店，有綜合性購物中心，休閑娛樂、餐飲等等，這些城市功能組合了我們叫做城市綜合群體。所以萬達(dá)做的是第三代產(chǎn)品，叫城市綜合體。

回歸萬達(dá)為什么能夠找到一種發(fā)展模式，能夠適合中國，以及在中國遍地開發(fā)做商業(yè)。我們認(rèn)為最重要的是萬達(dá)找到了一種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。發(fā)展模式究竟是什么呢？其實就這么幾句話。第一個，我們以萬達(dá)廣場命名的城市綜合體為商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品?，F(xiàn)在萬達(dá)集團(tuán)在各 個城市做的項目就是以萬達(dá)廣場為名的城市綜合體，以這種產(chǎn)品持續(xù)發(fā)展并不斷完善。在沈陽項目就體現(xiàn)到集團(tuán)不斷追求，不斷超越的理念。比如說我們建了太原街的萬達(dá)廣場，又建了沈陽鐵西，以及沈遼東路的購物中心。我們下來做的北一路就要有超越。

第二個，就是集團(tuán)董事長一直追隨的企業(yè)理念，就是要為城市做貢獻(xiàn)，要使得企業(yè)效益、社會效益雙效合一。萬達(dá)的購物中心為什么只做三層，這么好的地段只做三層的購物中心，是不是很可惜？作為開發(fā)商來講，追求利潤是無可厚非，但是萬達(dá)為什么做三層的步行街，大家接下來會感受到萬達(dá)這么做。萬達(dá)是期望一座萬達(dá)廣場能成為一座城市中心，這是我們發(fā)展的模式。萬達(dá)城市綜合體我們有簡單的生存模式，我們會有詳細(xì)的介紹。首先我們會有非常精彩的室內(nèi)步行街。我們是想營造一年四季如春的購物環(huán)境。圍繞這個室內(nèi)步行街我們有很多種相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)組合在步行街里面。這種發(fā)展模式萬達(dá)也是經(jīng)歷了很長時間，之所以萬達(dá)能夠在全國各地迅速發(fā)展，而且每個項目都得到當(dāng)?shù)氐臍g迎，這種產(chǎn)品本身適合在中國目前的狀況進(jìn)行快速發(fā)展，而且效益都很好。我們有一條步行街，還有很多商業(yè)綜合體的建筑樓，這是我們的一個動畫，首先我們非常關(guān)注室內(nèi)步行街給消費者帶來的購物感受。

接下來我們圍繞步行街還有很多其他特色商業(yè)街的組合。比如說我們還有室外的街，為什么要有這種產(chǎn)品推出，給我們消費者帶來哪些信心。大家可以看到，萬達(dá)是希望它的購物環(huán)境和硬件設(shè)施提升一個水平。北一路這個項目從建筑形態(tài)的規(guī)劃上，董事長講寧可少建一些建筑面積，把品質(zhì)做上去，把空間做好，使在北一路的萬達(dá)廣場業(yè)主獲得一種不同的購物環(huán)境，業(yè)主在這里感受到不同的購物感受。

這是一個商業(yè)綜合體生成的畫面，我們是經(jīng)過了很多年的探索，整個世界上也是絕無僅有的。我們?nèi)f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為什么做的這么成功，大家知道一般的商業(yè)地產(chǎn)都需要培養(yǎng)一段時間，做商業(yè)是比較難的，董事長有一句話“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰”大家知道很多房地產(chǎn)商也在做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是投資大，風(fēng)險也大。它是綜合技術(shù)比較復(fù)雜的項目，把商業(yè)項目能做的好是比較難的，萬達(dá)也是摸索了很長時間，這個產(chǎn)品是這樣一個基本圖形。我們有自己的商業(yè)綜合體，包括有寫字樓、酒店，還有其他的城市步行街等等。

這張圖是一個平面圖，有綜合樓和娛樂樓。這種商業(yè)樓為什么拿出這么大的面積做主力業(yè)態(tài)呢？也是為了項目的聚集人氣。圍繞著這個主力店還有室內(nèi)步行街，我們還做了室外的，有特色主題的金街，我們還注重城市的廣場，我們希望這個購物中心是一個城市的中心，給市民，給購物者，以及小業(yè)主、消費者帶來很好的休閑場所。

大家知道做商業(yè)地產(chǎn)首先商業(yè)地產(chǎn)成功是規(guī)劃設(shè)計要成功，反過來講，如果對商業(yè)地產(chǎn)沒有細(xì)致的了解，甚至沒有本質(zhì)了解的話，即使規(guī)劃設(shè)計找了名牌大師來做，有些項目也不是很成功。全國各地這種案例也很多，萬達(dá)之所以走到現(xiàn)在，而且每個場所都有自己的特色。歸結(jié)一點萬達(dá)為什么選擇建設(shè)城市綜合體呢？我們有這么幾個考慮。

第一個城市綜合體是打造城市中心的好方法。要想打造一個城市中心，或者商務(wù)中心，這是一個比較好的方法?？梢载S富與完善城市功能，是完善整個區(qū)域城市功能，并帶動周邊地價的增值。

第二個體現(xiàn)萬達(dá)以人為本的設(shè)計理念。萬達(dá)做事和其他地產(chǎn)商還有一些不同，董事長王建林一直告訴我們，在做項目的時候一定要替業(yè)主著想，一定要替投資萬達(dá)的各種客戶著想。萬達(dá)能夠做的好也是體現(xiàn)了萬達(dá)的這種用心。體現(xiàn)萬達(dá)以人為本城市綜合體的模式能夠極大地滿足人民對城市功能的需求，一站式的服務(wù)，在這里面吃、喝、玩、樂全部解決。

最后對城市的功能進(jìn)行補充。它不是一個簡單一組建筑，是有這樣的城市功能。

萬達(dá)城市綜合體為什么做到現(xiàn)在會有這么多好的效果，我們集團(tuán)也做了總結(jié)，我們大概總結(jié)了一下幾點。為什么萬達(dá)廣場到每個城市的開發(fā)有好的收益和效果。

第一個帶動城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整。萬達(dá)到一個城市來做商業(yè)地產(chǎn)，不單單是做一個購物中心，會帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。政府在各種數(shù)據(jù)上看都有感受。第二是有效拉動需求。第三完善城市功能。第四創(chuàng)造大量就業(yè)崗位。另外最重要的是創(chuàng)造持續(xù)的巨額稅源。為什么有好的稅收，是萬達(dá)做的好的，適合業(yè)主在這里經(jīng)營，也適合消費者在這里購物。萬達(dá)的成功是開發(fā)模式、策劃模式以及產(chǎn)品模式，創(chuàng)新的成功。不單單是一個建筑設(shè)計的成功。

這張照片是我們?nèi)ツ陝傞_業(yè)沈陽鐵西萬達(dá)廣場一個總體情況。會帶來城市一個綜合收益。下面我們要介紹沈陽北一路項目規(guī)劃特點與產(chǎn)品優(yōu)勢。我們在北一路項目上設(shè)計有哪些獨到之處。

首先我們定位于要與其他項目不同，打造沈陽新的中央商務(wù)區(qū)，使得我們城市不單有基本的購物功能。我們除了有業(yè)態(tài)，有專門的設(shè)計和招商之外，我們的形象上，要比其他幾個店要高，形象上也有突破，大家可以看到這是我們當(dāng)時做的效果方案，我們用到好的材料。在立面上有新的材料使用，包括夜晚的效果，白天的效果都是比較酷的。從項目的具體規(guī)劃特點，我們希望能夠給各位朋友做一些介紹。這個項目我們由四個部分構(gòu)成。一個是總建筑面積大約接近28萬平米的項目，地上大概有20萬平米左右。萬達(dá)大型購物中心是這里面最主要的部分。接下來有商務(wù)酒店，為什么在這里有商務(wù)酒店呢？商務(wù)酒店帶來商務(wù)酒店的客流，而且對城市功能完善起到很好的作用。接下來是我們的室外商業(yè)步行街，以及室內(nèi)商業(yè)步行街的綜合。還有我們的公寓，我們現(xiàn)在稱之為三代半產(chǎn)品，我們正在做第四代產(chǎn)品的過渡。大家知道沈陽鐵西萬達(dá)廣場是沒有室外景街的，我們這個項目是以室外景街的一種提升。我們接下來會有詳細(xì)的設(shè)計，我們是如何考慮的。另外我們從城市形象上，我們考慮到城市區(qū)域整體形象，商務(wù)上的需求，我們做了一些立面上的考慮。公寓有很好的視野，我們在規(guī)劃布置上也有很好的結(jié)合，以及周邊城市布置，我們有一些相關(guān)的考慮到居住在公寓里面的業(yè)主，他們視線的感受。我們步行只蓋了三層，簡單地講蓋的高就可以多賣錢，那萬達(dá)為什么是這個尺度，我們會有詳細(xì)的分析。從長度上來講，在步行街購物是步行為主，我們認(rèn)為從人的購物角度分析，拎著重物步行就在500米，我們設(shè)計這種尺度就是萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)，為什么購物中心人這么多，消費者為什么到我們這里。就是我們在設(shè)計當(dāng)初“以人為本”的考慮是落實到每一個細(xì)節(jié)當(dāng)中。從長度來講，不能做太長，也不能過短。在相關(guān)的位置上，我們也提供了休息的場所。

講到這里，大家可以看到，集團(tuán)規(guī)劃院前期的圖紙。4月15日剛簽訂的方案。沈陽北一路萬達(dá)廣場推出之前，我們又反復(fù)地對這個項目的動線進(jìn)行了仔細(xì)的考慮，我們是希望引進(jìn)金 街以后，像室內(nèi)步行街一樣，開業(yè)即火，我們在動線處理上又忍痛割愛，又割舍了將近2000多平方米的商鋪。我們從集團(tuán)這個角度，從為業(yè)主著想的角度，寧可萬達(dá)少賣2000多平方米的商鋪，也要把空間做好把動線做好。從這一點大家能感受到，集團(tuán)為用戶著想的用心。希望對業(yè)主這種關(guān)愛，大家都能夠感受到。

從商業(yè)的規(guī)劃原則上，大家都知道，萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)有一個秘訣叫做“定單地產(chǎn)”，萬達(dá)為什么做商業(yè)地產(chǎn)做一個火一個，我們在建設(shè)之前把招商全部確定，我們對外是可以承諾的，我們完全按照進(jìn)駐我們項目主力店功能需求進(jìn)行設(shè)計。他進(jìn)到我們場子里就非常適合經(jīng)營的，也是適合消費者在里面購物的。這是做的效果圖，我們想為什么做三層的步行街，一會兒我們從道理上講一講。另外我們講大面積的地下停車。大家都知道停車的需求，停車的方案解決的好與壞，停車是不是很人性化的關(guān)懷，也直接影響場子的經(jīng)營。在地下車庫也專門的導(dǎo)向設(shè)計，讓車主能在第一時間找到想去的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了非常細(xì)致的人文關(guān)懷，是這些業(yè)主，包括消費者切身能夠感受到萬達(dá)對他們細(xì)致關(guān)懷。

我們這里引進(jìn)了一個室外步行街。室外步行街我們想打造成另外一種風(fēng)格的購物街，使得和室內(nèi)步行街有不同的購物感受。大家都知道，現(xiàn)在來講，作為購物中心的基本職能已經(jīng)能夠得到滿足。在自己居住的小區(qū)，找一個超市就能夠買到自己想要的商品。有很多到購物中心不是來單單購物，領(lǐng)著一家老小，或者女朋友，在場子里面轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，而是一個很好的交流環(huán)境，是一個非常美好的購物環(huán)境，愉悅的生活是靠設(shè)計者精心設(shè)計打造出來。我們希望在北一路的設(shè)計上，對小業(yè)主的關(guān)愛，人文的關(guān)懷，希望業(yè)主能夠感受的到。

這是我們商務(wù)酒店的立面，還有公寓的立面，對城市的影響也希望有寫字樓的影響。我們這里面做商業(yè)綜合體首先要突出商業(yè)，大家知道商業(yè)綜合體萬達(dá)很多是持有物業(yè)，是需要集團(tuán)沉淀大量的資金才可以，為了保證場子做的好，大量的面積是作為持有物業(yè)。只有個別商業(yè)進(jìn)行銷售?，F(xiàn)在也是考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，大家對投資商也要有一些產(chǎn)品選擇，所以本次推薦會重點商鋪也是大家非常關(guān)注的，我希望通過我的介紹，使得各位能夠了解到萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)的與眾不同的獨到之處。我們這里面做了城市廣場，我們也拿出很大面積做城市廣場。這個廣場大概有2萬多平方米，結(jié)合城市廣場做了很多點、線、面的結(jié)合。使得業(yè)主在我們這里消費，包括顧客能夠非常方便，非常舒適，避免購物中心就緊臨著繁忙的馬路。一個購物上可以緩沖一下，也是一個周邊群眾活動非常好的場所。

這里面我們有九大主力業(yè)態(tài)，也要和大家介紹一下。我們這個項目是以沈陽鐵西萬達(dá)廣場不一樣的。我們有萬千百貨，有大玩家電子游藝廣場，有大歌星娛樂廣場，還有五星級的萬達(dá)影城IMAX、國美電器數(shù)碼廣場，精品餐飲酒樓。我們?yōu)槭裁醋鼍茦悄?？我們的購物中心第三層都是各種小吃，以及沈陽市前十幾位特色的名小吃。為什么要做餐飲酒樓，就是我們經(jīng)過調(diào)查，我們周邊有很多商業(yè)宴請的需求，我們設(shè)計酒樓也是有社會調(diào)查的。大家在大排擋吃飯，和在酒樓包間吃飯是不一樣。有宴請需求肯定要選精品高檔酒樓，我們也安排了餐飲酒樓。我們還有三家國內(nèi)知名的連鎖名店，還有大型的超市。

這些業(yè)態(tài)我們都設(shè)置在北一路的項目里面。這里要單獨講一下，我們客戶很多，這些主力店都是有非常知名的影響力，它會帶領(lǐng)整個城市的消費，引領(lǐng)到中高端的消費水平。從購物衷 心的設(shè)計角度，我們拿百貨店來講，我們是怎么樣體現(xiàn)對消費者的關(guān)心？比如說我們從百貨店不同的樓層，他經(jīng)營的商品不同，他對燈光的需求，對空調(diào)的需求，比如說賣精品首飾的，還有女士的服侍，我們在建設(shè)初期就一部設(shè)計到位，使得我們購物中心達(dá)到不同的需求。我們知道還原物件在普通的燈光下，如果還原就需要達(dá)到自然燈光的色溫。使得小業(yè)主在挑選商品的時候跟室外有分差。

接下來綜合樓里面我們有各種業(yè)態(tài)，有健身，有各種電器，包括酒吧等等。這些業(yè)態(tài)里面也是在設(shè)計當(dāng)初就已經(jīng)考慮到。比方說這里面的健身需要有什么健身設(shè)備？酒吧有什么空間的需求，等等我們都考慮進(jìn)去了。我們在做項目的時候，是根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，不同的空間，有很多細(xì)致替業(yè)主考慮的方面。

這是我們的娛樂樓，是萬達(dá)樂線，KTV，這還有數(shù)字IMAX影廳，去年有一個影片叫《阿凡達(dá)》，根據(jù)我們集團(tuán)對整個IMAX影廳的發(fā)展趨勢的判斷，我們今天在沈陽北一路項目，這一個廳投資2000多萬，一套設(shè)備1200多萬，因為我們知道，IMAX片源是單獨的攝影機，單獨的放映機，這個設(shè)備還只有美國生產(chǎn)。所以這次我們抓住了IMAX影片上影的時機，我們通過美國IMAX公司調(diào)研了解到，從今年開始，從全世界范圍內(nèi)，IMAX電影要有一個突飛猛進(jìn)的發(fā)展。我們北一路的萬達(dá)廣場有幸在這個時候趕到了IMAX影廳，真的是沈陽市，甚至遼寧省的一大興事。我們建成的時候會有很多大片的上映，而且我們是數(shù)字3D，一種是模擬的3D，它的的效果和我們數(shù)字IMAX無法比擬的。沈陽北一路是有幸能夠感到第一批，實質(zhì)是我們?nèi)f達(dá)在沈陽，或者在遼寧第一塊真正的數(shù)字IMAX影廳，也是為市民，為一方城市帶來一個福音。

餐飲酒樓我們快速說一下，酒樓里面的大堂、廚房需求都是不一樣的，如何考慮經(jīng)營，業(yè)主在這里面舒適經(jīng)營。我們?yōu)榻?jīng)營方考慮的多，他能夠經(jīng)營舒適，就會吸引很多業(yè)主，吸引很多消費者到這里消費，我們董事長的一句話“讓業(yè)主著想，讓商家能夠賺到錢”有的時候靠商家自己，是比較難的，所以我們在這里跟大家承諾，包括我們所有的業(yè)態(tài)里面，都是按照我們對商業(yè)地產(chǎn)的理解，都是最好的室內(nèi)環(huán)境。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計有什么具體的手法。我們也比較簡單，就是四項，實際上萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也沒有太多的神秘，只是我們考慮的細(xì)致一些。從解密上來講就四個把刷子。第一個主力店、和次主力店，我們要為店家和業(yè)主考慮細(xì)致又細(xì)致才行。他為什么到我們這里來，怎么能經(jīng)營好，在經(jīng)營過程當(dāng)中會產(chǎn)生哪些問題，在設(shè)計管理當(dāng)中就解決這些問題，是其他開發(fā)商做的比較少。第二個我們創(chuàng)造非常完美的室內(nèi)步行街。接下來我們北一路獨有的室外步行街，我們還要有公用空間，我們不能一位追求建筑面積，一定要有優(yōu)勢，把建筑空間讓出來，獻(xiàn)給城市?，F(xiàn)在可能實際上損失面積，大是城市的舒適度提升了，購物的環(huán)境得到明顯的提升。從另外一個角度來講，也促進(jìn)了商業(yè)增加收益。

我們花點時間說說步行街，步行街是花了很多時間做研究的。我們希望室內(nèi)的步行街，萬達(dá)做步行街這么多考慮，其實每個城市還有不同。我們希望做的步行街，每個城市的步行街有不同的感受。比如說北一路的步行街和鐵西的步行街和太原街的又有不同，我們的設(shè)計模型是什么樣子的呢？為什么我們只做三層的步行街？當(dāng)初我們做商業(yè)地產(chǎn)的時候，理想化的模型是這樣的，營造一個四季如春，非常宜人的購物環(huán)境。為什么要建三層，我給大家介紹一下。我 們有的設(shè)計600平米，有的設(shè)計800平米的中亭，這設(shè)計面積都有相關(guān)規(guī)定，我們也出臺了一系列相關(guān)規(guī)定，甚至國家設(shè)計中心的規(guī)范也是由我們院為主編織的。我們同時希望這個街做的要豐富變化一些，不要看上去審美疲勞，不能看上去都一樣不行。這些我們規(guī)劃設(shè)計人員用很多心思才能夠?qū)崿F(xiàn)的。即使一個很小的角落，也要給他提供溫馨的場所。大家試想一下，一對年輕男女，在購物中心里創(chuàng)造一個談戀愛的場所，即解決了終身大事，又在這兒進(jìn)行了消費，兩全其美的好事。為什么能夠愿意到這里來？要有這樣的環(huán)境。我們也是對這些消費者進(jìn)行了考慮，通過調(diào)研，我們要營造這些非常特別的購物環(huán)境。為什么愿意到這里來？因為我們用心了。另外我們要做一些特色，這些都是我們規(guī)劃院做的研究，而且不斷的研究，不斷的探索。即使我們狹小的購物空間，我們也可以營造出非常有特點的景點，使得在這里購物非常有趣味，為什么萬達(dá)火，這些東西都是起了作用的。非常適宜的尺度，以及相關(guān)的考慮，一些景觀要素設(shè)計，都是考慮到“以人為本”貼心關(guān)懷。

為什么只做三層街？到萬達(dá)購物三層街感受到非常舒適。為什么尺度是這樣的呢？我給大家介紹一下。我們是進(jìn)行了人，就是消費者在購物中心，購物行為的分析得出來的。我們認(rèn)為，我們?nèi)龑咏值臅r候，大家看一看，這是人的視線分析，我們不管在一層，二層，三層，我們設(shè)計理念是在任何位置都能夠同時看到我們?nèi)龑拥牡暾?，這三條線是我們作為建筑設(shè)計的一個控制線，不管是在三層也好，在一層也好，這樣使得我們尺度更好。一層也是一樣，從一樓透過二層的樓版，看到三層的店招，只有這樣的尺度才能夠?qū)崿F(xiàn)。這樣就得出我們步行街的尺度，只有三層。大家試想一下，站在三層上和一層的交流還是比較方便的。如果是四層、五層就不是很方便了。萬達(dá)購物中心為什么人多，為什么愿意交流？就是尺度設(shè)計導(dǎo)致的。所以通過細(xì)節(jié)的解密，為什么要解密，實際上也不是秘密，秘密的核心就是萬達(dá)對業(yè)主，對消費者考慮的周到，考慮的細(xì)致，這里從自然而然能感受得到。大家試想一下，六層、八層的購物中心，這種感受就不是很親切。萬達(dá)寧可犧牲面積，也要創(chuàng)造一個舒適的購物感受。我們通過各種努力，希望能夠設(shè)計非常有特點。

希望能夠設(shè)計非常有特點的空間。比如說即使沒有采光點，我們也做成仿真天空。這種空間的營造，我們是通過和商家一起努力，一定會做的很好的中心。商家也高興，消費者也滿意，這就是萬達(dá)所作的。這種中亭的運用，以及這種特色空間是要花錢的。為什么要做這樣的設(shè)計空間。室內(nèi)和室外視線也有很好的交流。即使我們有塔樓，在夜晚萬家燈火的時候，步行街透出迷人的燈光，即使上面居住的小業(yè)主，也會吸引到下面來購物，這種考慮也是萬達(dá)做購物中心設(shè)計的時候考慮初衷。大家可以看，這種空間，不但是購物衷心的特點，甚至能成為城市的旅游經(jīng)典。同樣是商業(yè)步行街，室內(nèi)和室外怎么樣做的更有特色呢？歸根到底還是希望給大家創(chuàng)造一個不同的購物感受。在室內(nèi)街一種感受在室外街是另外一種感受，這種感受是需要我們開發(fā)商和商家一起努力，才能夠?qū)崿F(xiàn)，我們有信心，大家一起努力把它做好。這樣精心設(shè)計的，有異國浪漫的步行街，難道不吸引人到這兒購物嗎？小業(yè)主也是能夠吸引來的，即使是現(xiàn)代風(fēng)格的，也可以做的很宜人！這都是我們在做的一些研究。

萬達(dá)做這么多研究，在不同的場子里，有不同的產(chǎn)品推出，支撐這些推出的要素，都是之前我們花很多功夫進(jìn)行研究的。我們現(xiàn)在也是分析一下，室外街的寬度和高度，為什么只做兩層，為什么不多做？商業(yè)地產(chǎn)這么強手，大家來了這么多人，為什么要做成這樣？也是考慮購 物者的舒適感受。我們也是做了視線的分析，同樣的道理，使得我們購物者在室外街的購物也能夠覺得非常親切的尺度，我們經(jīng)過大量的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這樣的尺度是宜人的。通過我們剛才的講解，萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)解密，也沒有什么秘密而言，只是用心做了很多替業(yè)主著想，替用戶著想的工作，包括立面上做了一些好的工作，大家有理由相信，我們也能夠做成沈陽最好的購物中心，我們希望沈陽北一路萬達(dá)廣場能夠打造沈陽市最好的購物中心。

通過以上的介紹，我們希望在場的各位朋友，能夠感受的到，萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)這份用心。我們真正希望萬達(dá)廣場能夠讓城市更繁榮，讓生活更美好，謝謝大家！

第四篇：萬達(dá)廣場購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議

萬達(dá)廣場:購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議

一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義

(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義

商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài), 其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營主體目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括: 購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等;而其中購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有:百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心(KTV、電玩等)、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場等。

(二)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃

所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。

業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題:

1、業(yè)態(tài)的選擇: 一個綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài);

2、配比的問題: 各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系;

3、落位與分布的問題: 各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。

對不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合,不僅關(guān)系到：廣場定位的實現(xiàn)、客流的共享,更關(guān)系到經(jīng)營收益的最大化。

二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則

1、定位優(yōu)先的原則

單個綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃 須符合城市綜合體的整體定位, 滿足商家的經(jīng)營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心的定位包括三個層面: 1)整體的功能性定位:即綜合體(購物中心)要實現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體,由于區(qū)位特征不同,其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別：如上海五角場萬達(dá)廣場屬于城市中心(副中心)型城市綜合體,北京CBD萬達(dá)廣場為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體,而寧波萬達(dá)廣場則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。

2)目標(biāo)客群的選擇:位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體,其目標(biāo)消費人群的結(jié)構(gòu)、消費能力以及消費傾向會有所差別,這必然會影響到綜合體(尤其是購物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。

3)規(guī)模選擇:城市綜合體(購物中心)的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。

2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)

綜合體(購物中心)的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同,其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對于位于城市中心區(qū)的綜合體,購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對比較均衡,而位于市郊的綜合體,住宅、購物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購物中心,購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出;社區(qū)型購物中心,目的性消費較強的零售類業(yè)態(tài)會比較多;郊區(qū)型的購物中心,主題性消費更強,娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)則更加豐富。

3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑

各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時各業(yè)態(tài)間能否有效互融,關(guān)系到購物中心內(nèi)消費的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個角度進(jìn)行思考:功能互補性:各自有明確的功能特征但又互融成為一個整體;目標(biāo)客群的一致性:特定目標(biāo)客群的消費需求有比較強的系統(tǒng)性,購物中心可以根據(jù)不同客群的消費特征在購物中心內(nèi)建立不同的消費主題區(qū)域,在不同的消費主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。

4、長期租金回報能力(商家承租能力)評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提

各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考,不同的業(yè)態(tài),其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動能力比較強;而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強,但客流量有限。大眾型購物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡, 一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。

5、空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題 購物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時刻面對的一個課題是:如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價值,這要求做到有所為有所不為,在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場的需求適時調(diào)整。

6、業(yè)態(tài)組合是一個永遠(yuǎn)的動態(tài)過程

綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強,有很高的穩(wěn)定性,但購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會有(也必須有)比較大的彈性。購物中心發(fā)展的不同時期,由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同,業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標(biāo)的工具,必定會有所變化。購物中心開業(yè)初期更多的是關(guān)注購物中心整體品牌的知名度以及其對周圍消費群體的吸引能力,在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上,更多會考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場與旺場經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌;而對于步入穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū)的購物中心,更多考慮的是購物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力,這時候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會有更高的要求。

三、萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)組合案例分析

萬達(dá)第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場所在區(qū)位的屬性及特征,但在項目規(guī)模、業(yè)態(tài)的相互匹配、業(yè)態(tài)布局及業(yè)態(tài)配比等方面需要更進(jìn)一步的思考。

1、北京萬達(dá)廣場處于北京CBD核心區(qū)域,項目區(qū)位得天獨厚,為典型的城市高端商務(wù)區(qū)域,該項目定位于城市中心商務(wù)型城市綜合體。

1)功能性選擇符合項目的區(qū)位特征, 整體品牌優(yōu)勢突出,但各業(yè)態(tài)的規(guī)模效應(yīng)尚無法充分體現(xiàn)。北京萬達(dá)廣場的基礎(chǔ)功能以服務(wù)商務(wù)人士的商務(wù)活動與商務(wù)消費為主,基本業(yè)態(tài)涵蓋了5A級甲級寫字樓、公寓商務(wù)樓、六星級酒店、購物中心及相關(guān)商務(wù)配套。但從幾個核心業(yè)態(tài)各自的規(guī)模效應(yīng)來看,除了萬達(dá)索菲特六星級酒店和萬達(dá)院線有較強的影響力之外,其他的相關(guān)功能業(yè)態(tài)都還無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。其中, 萬達(dá)持有且可租賃的5A級甲級寫字樓僅為1.7萬平方米, 而周邊同業(yè)態(tài)競爭對手中金地為20萬平方米、華貿(mào)為30萬平方米。由于規(guī)模的限制,萬達(dá)廣場無法形成全球知名企業(yè)集團(tuán)聚集扎堆的效應(yīng),項目的長期收益受到了極大的制約。

2)特定業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要,業(yè)態(tài)組合的合理性有提升的空間?，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合不盡合理:沃爾瑪家庭日用品大賣場的定位,與項目整體高端商務(wù)服務(wù)的定位不匹配。沃爾瑪日常的營運狀況也不符合該業(yè)態(tài)的運營特點:周一到周五的銷售狀況要好于周末, 這與大賣場正常的銷售規(guī)律正好相反。由于項目區(qū)位的特征及購物中心本身規(guī)模的約束,萬達(dá)廣場零售部分專注于精品百貨或有一定規(guī)模的主題類時尚百貨可能會更符合項目的發(fā)展需要,現(xiàn)在的時尚流行類零售業(yè)態(tài)比例偏小。

從業(yè)態(tài)功能相關(guān)性及目標(biāo)客群一致性兩個方向來看, 盡管神采飛揚與萬達(dá)院線的組合布局可以實現(xiàn)一定程度上的客群共享,但如果將這兩個業(yè)態(tài)置于六星級酒店旁,業(yè)態(tài)相關(guān)性較弱,而沖突性表現(xiàn)更強,這需要在前期的業(yè)態(tài)組合方面進(jìn)行更細(xì)致的思考和規(guī)劃。

2、上海萬達(dá)廣場的城市次(副)中心型商業(yè)中心的定位是非常成功的,其基本的功能性選擇及各主力業(yè)態(tài)的定位符合項目的整體特征。有流行時尚類百貨“巴黎春天”及時尚薈萃的商業(yè)步行街,也有上海極具人氣的“第一食品”、“寶大祥”、“上海書城”以及黃金珠寶, 更有匯聚人氣的各類特色美食,有效滿足了廣場目標(biāo)客群一站式消費的需要。但上海萬達(dá)廣場的業(yè)態(tài)組合在一些具體的細(xì)節(jié)方面仍然有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1)廣場的整體功能性選擇有調(diào)整的空間。從項目中各功能業(yè)態(tài)的配比及租金收益情況來看: 步行街對廣場租金的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于其面積占比,步行街用1/8左右的面積貢獻(xiàn)了近1/3的租金收益;相對其面積而言,主力店的租金貢獻(xiàn)較弱,其中,沃爾瑪和特力和樂的租金貢獻(xiàn)明顯偏低。從運營的情況及租金收益來看, 擴(kuò)大步行街、減少和控制部分主力業(yè)態(tài)的面積是接下來上海公司提升廣場整體收益的必然途徑。

2)主力業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要。從目前的經(jīng)營狀況及客流分布來看,“和樂樓”區(qū)域的人氣不足, 嚴(yán)重影響了項目整體效果;沃爾瑪家庭日用品大賣場的角色與廣場流行時尚的整體定位差異較大。城市中心型購物中心即使存在超市這一業(yè)態(tài),也多以5000平方米以內(nèi)的精品類超市為主。從國內(nèi)比較成功的城市中心型購物中心業(yè)態(tài)組合來看,家具家居類賣場不符合城市中心型購物中心業(yè)態(tài)的基本特征,該業(yè)態(tài)即使存在,也只是一個補充,如上海正大廣場也有特力屋,面積只有3660平方米,而上海萬達(dá)廣場內(nèi)特力和樂的面積達(dá)36600平方米。

3)業(yè)態(tài)的相關(guān)性組合布局有待進(jìn)一步提升。從業(yè)態(tài)間的功能互補性及目標(biāo)人群的一致性來看,在總體的組合上,進(jìn)一步提升流行時尚類零售業(yè)態(tài)的占比,增加餐飲類業(yè)態(tài)比重,壓縮家具家居類賣場及家庭日用品大賣場的面積,才能充分體現(xiàn)廣場時尚潮流的整體定位。

就廣場“娛樂樓”而言, 位于二樓的國美電器不符合該樓的整體定位,阻斷了各樓層間客流的流動,建議將國美電器調(diào)整至“沃爾瑪樓”,同時在該區(qū)域引入與青少年相關(guān)的業(yè)態(tài),以更好配合一樓寶大祥和二樓上海書城的經(jīng)營,豐富廣場與家庭娛樂教育相關(guān)的業(yè)態(tài)。黃金珠寶城與沃爾瑪?shù)臉I(yè)態(tài)屬性及客流特征明顯不一致, 建議將黃金珠寶城與步行街“頤高數(shù)碼”對調(diào), 將電器、數(shù)碼電子、日用品這些與家庭消費高度相關(guān)的業(yè)態(tài)歸集到一起,以在五角場區(qū)域形成較強的集群優(yōu)勢。步行街下沉式廣場接口區(qū)域及地鐵接入部分引入更具時尚氣息的國際品牌如ZARA、H&M,而現(xiàn)有的快餐品牌向國賓路方向適度后移,以實現(xiàn)這兩個區(qū)域業(yè)態(tài)的深度融合,進(jìn)一步強化五角場萬達(dá)廣場引領(lǐng)上海東北區(qū)流行風(fēng)尚的地位,促進(jìn)廣場收益的又一次飛躍。

3、寧波萬達(dá)廣場的郊區(qū)型城市綜合體符合項目的區(qū)位特征,但在規(guī)模的控制及主力業(yè)態(tài)的選擇方面需要進(jìn)一步探討。

1)項目的規(guī)模巨大,土地的價值沒有得到充分挖掘。項目三公里范圍內(nèi)不足20萬人,項目購物中心面積卻有22萬平方米, 步行街長達(dá)680米,規(guī)模過于龐大,部分區(qū)域難免存在填鋪充數(shù)的嫌疑, 項目沉淀了大筆資金,土地價值未得到充分挖掘。

2)業(yè)態(tài)組合的功能性有待進(jìn)一步迅速調(diào)整。通常情況下,郊區(qū)型購物中心,主題性消費更強,餐飲及娛樂體驗類的消費業(yè)態(tài)相對更加豐富。雖然寧波萬達(dá)廣場中餐飲業(yè)態(tài)面積的占比已經(jīng)達(dá)到44%,但由于購物中心位于城市待開發(fā)的區(qū)域,其特色餐飲的比例仍然偏低,建議在1號和7號門之間引入更多的特色餐飲及其它功能性業(yè)態(tài)(如銀行)以拉動該區(qū)域的人氣。廣場娛樂體驗類業(yè)態(tài),尤其是適合少年兒童的相關(guān)業(yè)態(tài)偏少,建議在步行街二樓相對比較冷的區(qū)域增加此類業(yè)態(tài)的引進(jìn),將寧波萬達(dá)廣場打造成為寧波市集購物、休閑、娛樂、教育及體驗為一體的家庭娛樂消費中心。

4、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場所處的區(qū)位特征及空間約束,要求其有與上海、寧波等第三代萬達(dá)廣場有不同的定位及業(yè)態(tài)組合。香坊萬達(dá)廣場處于哈爾濱新城區(qū)域,購物中心面積不到87000平方米,遠(yuǎn)小于其他三代萬達(dá)廣場的規(guī)模,其區(qū)域型購物中心的定位符合項目的實際。香坊萬達(dá)廣場最大的主力店是萬千百貨,萬千百貨與步行街如何實現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)、又形成業(yè)態(tài)錯位互補是廣場興旺的關(guān)鍵。從未來的發(fā)展來看,主題精品百貨、時尚步行街的搭配能更好體現(xiàn)項目的整體定位及特色。

香坊萬達(dá)廣場的業(yè)態(tài)組合總體而言是比較合理的,但是在娛樂區(qū)域的業(yè)態(tài)組合上卻存在不足:一是二樓國美電器由于業(yè)態(tài)及營業(yè)時間上的制約,嚴(yán)重分割了娛樂樓三個主力業(yè)態(tài)間的動線,娛樂業(yè)態(tài)間沒有形成互動,降低了整體功效的發(fā)揮;二是神采飛揚在一樓不但在客流的帶動上沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,而且導(dǎo)致娛樂樓整體租金收益偏低。最好能將國美電器和神采飛揚進(jìn)行區(qū)位互換,這樣不但可以實現(xiàn)娛樂樓客流的高度共享,也可以提升廣場的整體租金收益。由于哈爾濱香坊萬達(dá)廣場處于哈爾濱商務(wù)及政府辦公較集中的區(qū)域,周圍很重要的消費群體是政府公務(wù)員及公司白領(lǐng),主要的消費人群年齡在25歲以上,這個年齡層次的消費者對休閑娛樂業(yè)態(tài)的選擇更傾向于以家庭為單位的消費,因此有必要引進(jìn)更多家庭共同參與型娛樂消費業(yè)態(tài)。

5、成都萬達(dá)廣場的定位與基本業(yè)態(tài)功能性選擇都是比較合理的,但在部分主力業(yè)態(tài)的選擇和業(yè)態(tài)布局方面有一些待商榷的地方。

1)成都萬達(dá)廣場選擇伊藤洋華堂無疑是整個廣場招商的點睛之筆,但雙百貨的經(jīng)營模式也給成都萬千百貨帶來了極大的壓力。成都萬千百貨的經(jīng)營業(yè)績又直接影響到成都萬達(dá)廣場整體經(jīng)營狀況的好壞。成都萬千百貨經(jīng)營能力與對當(dāng)?shù)仄放瀑Y源的掌控能力均遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于伊藤洋華堂,由于萬達(dá)廣場伊藤洋華堂定位于中端綜合類百貨,從自身的能力和錯位經(jīng)營的角度來看,成都萬千百貨定位于主題性百貨可能更加符合實際。

2)神采飛揚位于一號中庭一樓附近的布局打斷了步行街一樓的客流動線,加上萬千百貨經(jīng)營的不景氣,導(dǎo)致一號中庭大部分區(qū)域生意相當(dāng)清淡。由于電玩的目標(biāo)消費群體與步行街的主流客群并不一致,建議將神采飛揚與步行街隔離,兩者間的通道部分恢復(fù)成商鋪,這樣不但不會影響電玩的客流和生意,更能夠順暢一樓一號中庭附近區(qū)域的客流動線,提升該區(qū)域的人氣和活力。

3)鑒于成都萬達(dá)廣場步行街二樓大部分區(qū)域商家的經(jīng)營狀況都不盡理想,建議在靠近萬千的區(qū)域增加全國各地的特色餐飲及品牌折扣店的比例,適當(dāng)縮小二樓部分店鋪的面積,降低商家的經(jīng)營壓力。

4)由于不同商家的承租能力不同,成都萬達(dá)廣場必須時刻保持高度的風(fēng)險意識,有必要迅速評估各商家的經(jīng)營狀況及經(jīng)營能力,并對不符合廣場長期發(fā)展方向且經(jīng)營能力較差的品牌和商家進(jìn)行調(diào)整,以增強整個廣場的抗風(fēng)險能力。

四、對萬達(dá)未來建設(shè)項目的幾點建議：

1、建立項目區(qū)位的歸類標(biāo)準(zhǔn),按照項目不同分類開展定位及業(yè)態(tài)組合研究。為了配合萬達(dá)集團(tuán)的快速擴(kuò)張,我們需要對項目進(jìn)行歸類處理,按類進(jìn)行定位和業(yè)態(tài)組合的相關(guān)研究。借鑒國際成功零售公司和購物中心的經(jīng)驗,可以從兩個維度來對項目進(jìn)行歸類,一個維度是項目所在的城市類型,評價的指標(biāo)包括: GDP、人口規(guī)模、社會消費品零售總額、居民人均可支配收入等等;另一個維度是項目在特定城市特定區(qū)域的區(qū)位特征,大體可以分為五種類型: 城市中心、城市次中心、規(guī)劃中的城市中心、社區(qū)型及典型的郊區(qū)型。

2、對于不同區(qū)域及類型的商業(yè)項目要突出其相應(yīng)的主題定位及核心功能。不同類型的綜合體及購物中心,核心功能是不同的:位于城市中心區(qū)的綜合體及購物中心,商務(wù)服務(wù)和中高端零售是其基礎(chǔ)的功能;而位于市郊的購物中心,主題性消費更強,娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)相對更加豐富;社區(qū)型購物中心,目的性消費較強的零售業(yè)態(tài)是核心。我們需要在未來的規(guī)劃中,更進(jìn)一步強化不同類型購物中心的核心功能及主題性,以形成各自鮮明的特點。

3、根據(jù)不同類型項目的主題及核心功能, 有選擇性的配置主力業(yè)態(tài)、主力店品牌及主力店占比。不同類型的城市綜合體,核心功能必然會有所區(qū)別;不同類型的購物中心,業(yè)態(tài)及主力店的選擇應(yīng)該有所差異。根據(jù)成功購物中心的經(jīng)驗,城市中心型購物中心要著力強化流行時尚、繽紛多彩的特征,多采取以次主力店和小商鋪為主的組合模式,弱化主力店的功能及作用;而對于郊區(qū)型綜合體,主力店作用的強化是購物中心安全穩(wěn)定經(jīng)營的根本保證。

4、提升業(yè)態(tài)組合的相關(guān)性,充分發(fā)揮購物中心的多業(yè)態(tài)整合優(yōu)勢。購物中心是一個整體,而不應(yīng)該是簡單的多元組合體,如果購物中心沒有成為一個整體,而是各個主力店或次主力店相對獨立,就很難形成相互之間客流的共享。只有將主力店、次主力店和小商鋪有機組合在一個整體里,才能真正發(fā)揮出購物中心一加一大于二的集聚效應(yīng)和綜合性效應(yīng)。這其中主力百貨店與步行街的相互融合是關(guān)鍵。如何有效實現(xiàn)錯位經(jīng)營而又優(yōu)勢互補是需要共同深入探討的問題。

5、改變目前純粹以功能為核心的組合模式,嘗試建立以目標(biāo)消費群體為中心的多業(yè)態(tài)組合方式。萬達(dá)以前開發(fā)的購物中心概念非常清晰:兩頭是主力零售樓和娛樂樓,中間連以步行街,即行業(yè)內(nèi)所稱的縱向分布。這樣的組合有其合理的地方:功能明確,結(jié)構(gòu)簡單。但缺陷也比較突出:業(yè)態(tài)和品牌的針對性不強,客流分散、有效消費不足,同時也會分割特定消費群體的消費習(xí)慣,導(dǎo)致客流動線不暢。

萬達(dá)未來的購物中心可以嘗試根據(jù)不同目標(biāo)消費群體的購買能力和消費習(xí)慣,在進(jìn)行規(guī)劃布局時進(jìn)行橫向布局,兼顧縱向交叉。即針對特定客群的業(yè)態(tài)、品類和品牌整合布局在同一個水平面上或同一個區(qū)域?？梢試L試著建立一些特定的目標(biāo)消費區(qū)域,讓萬達(dá)所有的細(xì)分目標(biāo)客群各取所需、各得其樂。

調(diào)整目前廣場內(nèi)部分娛樂休閑業(yè)態(tài)的布局:從優(yōu)秀購物中心的整體業(yè)態(tài)布局來看,從一樓至高樓層,商品檔次逐漸降低。低樓層以承擔(dān)租金能力強的零售業(yè)態(tài)為主,適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài);高樓層以承擔(dān)租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主, 適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。休閑、娛樂業(yè)態(tài)過多分布于低樓層不但會影響和動搖購物中心的整體定位及形象,也會拉低項目的租金回報。

6、合理規(guī)劃項目的規(guī)模,提升資金使用的效率,提高投資回報率。商業(yè)地產(chǎn)是資本密集型行業(yè), 初期投資額巨大、回收周期長,提升資金使用的效率是一個極具現(xiàn)實意義的課題。科學(xué)的定位及合理的項目前期規(guī)劃是降低初期低效投資、提高投資回報率的核心手段。以亞太地區(qū)以及國內(nèi)優(yōu)秀的購物中心為參考,在一類(香港、新加坡、上海等)城市且位于城市中心區(qū)域的購物中心面積大多數(shù)在10萬平方米左右;而位于二三類城市中心區(qū)域的購物中心也基本控制在5萬平方米左右;社區(qū)型購物中心大多數(shù)在3萬平方米左右;郊區(qū)型購物中心面積也很少有超過15萬平方米的。相對而言,萬達(dá)已建成的第三代城市綜合體商業(yè)部分的規(guī)模普遍偏大,資金的使用效率有較大的提升空間。

7、深入評估項目的長期價值,平衡短期利益與長期價值。商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了購物中心的長期價值是我們追求的終極目標(biāo),購物中心在前期招商過程中要以引進(jìn)符合項目長期定位的業(yè)態(tài)和品牌為前提,關(guān)注項目整體經(jīng)營的穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)收益的成長性及長期的租金收益。這首先需要建立基于購物中心50年經(jīng)營期的收益模型,在此基礎(chǔ)上充分評估項目的總體收益,制訂相應(yīng)的租賃策略,擴(kuò)展廣場的長期綜合收益。

8、提升項目業(yè)態(tài)組合和項目規(guī)劃的彈性和可塑性,為項目的業(yè)態(tài)調(diào)整奠定硬件方面的基礎(chǔ)。商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌變化越來越快,這要求我們在前期的規(guī)劃設(shè)計中為未來的調(diào)整留存余地和空間。如根據(jù)目前市場的發(fā)展來看,無論哪一類購物中心,餐飲業(yè)態(tài)越來越成為購物中心的核心業(yè)態(tài),是穩(wěn)場旺場經(jīng)營的重要支撐。這要求在項目規(guī)劃的前期,必須在相應(yīng)的配套設(shè)計上給予滿足,以適應(yīng)餐飲業(yè)態(tài)未來在購物中心內(nèi)的擴(kuò)張。

9、強化項目開發(fā)服務(wù)于商業(yè)運營的思想。地產(chǎn)項目的開發(fā)本身不是目的,而只是服務(wù)于最終目的的手段,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須以承載消費功能、服務(wù)商業(yè)運營、實現(xiàn)商業(yè)價值為根本。項目的規(guī)劃、建設(shè)、成本管控等必須以滿足廣場日常的安全、高效及高品質(zhì)營運為前提,著眼于項目的整體價值和長期價值。

10、理順項目商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計、開發(fā)建設(shè)與運營管理相關(guān)流程,形成閉環(huán)精細(xì)化運作。購物中心的商業(yè)規(guī)劃先于建筑規(guī)劃,建筑設(shè)計始于商業(yè)設(shè)計,定位是商業(yè)項目的思想與靈魂,商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計是語言與載體,但這兩者共同服務(wù)于一個主體: 商家及消費者的需求。通過項目調(diào)研發(fā)現(xiàn)價值,通過廣場的定位明確價值, 通過業(yè)態(tài)組合體現(xiàn)價值, 通過建筑設(shè)計、工程建設(shè)形成載體, 最后通過營運實現(xiàn)價值并進(jìn)行再定位。由這一閉合流程規(guī)劃設(shè)計出來的購物中心不但可以大大降低后期招商和經(jīng)營的風(fēng)險, 更有利于提升項目的長期經(jīng)營價值。這其中, 要充分發(fā)揮商業(yè)管理團(tuán)隊和主力業(yè)態(tài)商家的核心作用。

第五篇：萬達(dá)廣場簡介

萬達(dá)廣場統(tǒng)一說辭

一、萬達(dá)集團(tuán)精彩解讀

萬達(dá)集團(tuán)成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假為五大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)1000億元，年銷售額600億元，年納稅50億元。萬達(dá)集團(tuán)在全國五十多個城市投資項目，已在全國開業(yè)27個萬達(dá)廣場，8家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到700萬平方米。萬達(dá)集團(tuán)計劃到2012年，資產(chǎn)超過1500億元，年銷售收入超過1000億元，年納稅超過80億元，開業(yè)80個萬達(dá)廣場、45家五星級/六星級酒店、110家影城1000塊電影銀幕、65家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過1200萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團(tuán)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)----首創(chuàng)訂單地產(chǎn)和城市綜合體的全新商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”和“城市綜合體”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊、全國唯一的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。

目前，萬達(dá)集團(tuán)已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧等20多家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中心城市投資建設(shè)“萬達(dá)商業(yè)廣場”，到2011年包括開業(yè)和在建的購物中心將達(dá)到50家以上，總面積將超過700萬平方米，年租金收入30億元以上。

1.2003年至2005年，共開業(yè)長春、青島、濟(jì)南、南京、南昌、長沙、天津、沈陽、南寧、武漢、哈爾濱、大連等12家萬達(dá)商業(yè)廣場項目，總物業(yè)面積約140萬平方米。

2.2006年年底開業(yè)三家集購物中心、酒店、寫字樓和公寓為一體的“大型城市綜合體”項目：

◆北京萬達(dá)廣場項目：位于北京市中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，正對長安街，坐北向

南，總建筑面積50萬平方米，其中自持物業(yè)面積22萬平方米。包括2幢5A級寫字樓，1幢代表中國最高水準(zhǔn)的超白金五星級酒店，購物中心引入大型百貨、國際一線品牌精品百貨、沃爾瑪和國際影城等多業(yè)態(tài)主力店進(jìn)駐經(jīng)營。

◆上海萬達(dá)商業(yè)廣場項目：項目位于上海新的商業(yè)副中心----五角場，是目前上海最大的商業(yè)項目，總

建筑面積34萬平方米，其中自持物業(yè)面積26萬平方米。有3幢8萬平方米的5A級寫字樓和26萬平方米的購物中心，購物中心引入沃爾瑪、國際電影城、新世界百貨、第一食品廣場、3C數(shù)碼廣場、上海珠寶城、上海書城等主力店進(jìn)駐?！魧幉ㄈf達(dá)廣場：位于寧波市鄞州新區(qū)，為寧波市新的商業(yè)中心，總建筑面積約55萬平方米，其中自持物業(yè)面積31萬平方米。引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰 百貨等11家主力店城市綜合體，HOPSCA。H指hotel,酒店；O指offic,寫字樓；P指parking,停車場；S指shopping mall,購物中心；C指convention,城市公共空間；A指apartment，公寓樓。是萬達(dá)集團(tuán)第三代主流產(chǎn)品形態(tài)，集中了萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的核心競爭力。

（二）住宅地產(chǎn)------開發(fā)總量超過千萬平方米

住宅地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，從1988年至今累計開發(fā)住宅超過1000萬平方米，是全國開發(fā)總量超過千萬平方米的少數(shù)幾家房企之一。1999年開始，萬達(dá)集團(tuán)實施跨區(qū)域、規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略。目前，已在北京、大連、長春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、寧波、蘇州、重慶等城市進(jìn)行規(guī)模住宅開發(fā).（三）星級酒店----白金五星級

高級酒店是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)建設(shè)團(tuán)隊---萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司,能夠獨立完成五星級酒店的投資、設(shè)計和建設(shè)，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅等一批世界頂級酒店管理集團(tuán)建立合作關(guān)系。目前已開業(yè)8家五星級酒店，到2010年，萬達(dá)集團(tuán)開業(yè)的五星級酒店將達(dá)到16家，成為中國領(lǐng)先的酒店建設(shè)集團(tuán)。萬達(dá)集團(tuán)成立了全國唯一的專門建造五星級酒店的萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，能夠獨立完成五星級酒店的全部設(shè)計建造，中國最奢華的北京萬達(dá)索菲特大飯店就是萬達(dá)酒店建設(shè)公司的杰作。

（四）萬達(dá)院線

萬達(dá)電影院線是中國排名第一的院線，擁有直屬影城50家，400塊銀幕，2010年占有全國15%的票房份額。萬達(dá)院線的目標(biāo)是到2012年建成110家以上的多廳影城，銀幕總數(shù)超過1000塊，年收入30億，成為排名全球前八的，占有全國25%的市場份額，到2015年將超過1200塊銀幕，占據(jù)全國50%左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。

（五）連鎖百貨

1、萬千百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，專營中高檔時尚百貨，目前已開業(yè)25家店。萬千百貨計劃到2012年，在中國內(nèi)地開業(yè)65家店，年營業(yè)額達(dá)到150億元；到2015年，開業(yè)100家店，營業(yè)面積超過400萬平方米，年營業(yè)額達(dá)到500億元，成為中國一流的百貨集團(tuán)。

二、萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化

核心理念

萬達(dá)愿景：國際萬達(dá) 百年企業(yè)

萬達(dá)使命：共創(chuàng)財富 公益社會

萬達(dá)精神：勤學(xué)敬業(yè) 志在必得

核心價值觀:誠信 創(chuàng)新 自律 和諧

經(jīng)營理念

突出優(yōu)勢 整合資源 效益優(yōu)先 現(xiàn)金為王

管理理念

人才理念：人是核心資本

學(xué)習(xí)理念：萬達(dá)就是學(xué)校

領(lǐng)導(dǎo)理念：領(lǐng)導(dǎo)重在執(zhí)行

制度理念：制度就是嚴(yán)格

溝通理念：溝通貴在坦誠

服務(wù)理念：服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)

質(zhì)量理念：質(zhì)量是立身之本

成本理念：成本檢驗管理水平

萬達(dá)的人才團(tuán)隊

人才是萬達(dá)集團(tuán)最重要的財富，是企業(yè)資產(chǎn)中的核心要素。

待遇留人，感情留人，事業(yè)留人。是萬達(dá)一直堅持的人才理念。

萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員約600人，平均年齡36歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷。碩士、博士占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。

萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部形成了一種重視人才、用好人才的良好氣氛，為員工提供了實現(xiàn)自我價值的巨大空間和國內(nèi)超一流的物質(zhì)待遇。近幾年萬達(dá)集團(tuán)面向全國發(fā)動了強有力的攬才攻勢，先后在深圳、廣州、上海、北京等地進(jìn)行了大力度的企業(yè)形象宣傳和人才招聘活動。