第一篇：2012年萬科中期業(yè)績會

2012年萬科中期業(yè)績會：以變應(yīng)變 堅決不拿地王

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發(fā)布時間：2012-08-09 09:52:37 熱度解讀： 冷清媒體報道 8微博點評 網(wǎng)友評論

“與其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究對策去解決問題。所以，萬科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力?！奔词?012年下半年房地產(chǎn)調(diào)控依舊不放松，但萬科總裁郁亮面對未來的發(fā)展道路仍充滿信心與努力。

8月8日，萬科在香港舉行了2012年半年度業(yè)績發(fā)布會。萬科總裁郁亮攜同執(zhí)行副總裁王文金、肖莉以及萬科董事會秘書譚華杰一起出席了發(fā)布會現(xiàn)場。

2012年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元，凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%；上半年萬科累計實現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，同比增長6.5%，銷售金額625.4億元，同比下降4.7%；實現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬平方米，同比增長90.7%，結(jié)算收入302.2億元，同比增長55.4%。

上半年萬科的銷售均價為10380元，較去年同期下降10.6%，與此同時，公司的結(jié)算均價也有所降低。

對此，萬科董事會秘書譚華杰表示，這反映了市場調(diào)整期部分城市或區(qū)域住房價格調(diào)整的影響，但更主要的原因還是銷售結(jié)構(gòu)的變化。

對于上半年推盤量下降但銷售面積增長的問題，譚華杰介紹，銷售的一部分來自新推盤，另一部分來自可售庫存的去化。上半年公司新推盤較少，但加大了庫存去化的力度，所以銷售面積實現(xiàn)增長。

另外，據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共18個，但總地價僅約112億元。

“從2008年開始明確，就是決不拿地王?？梢钥吹綇?008年以后，全國地王就沒有萬科的份?！比f科在拿地策略上有自己的一套方法。

郁亮表示，萬科拿地主要取決于兩個重要的因素，一是有沒有機(jī)會；二是正好有錢。對于萬科來說，現(xiàn)在手里有地有錢，是一個非常好的可進(jìn)可退狀態(tài)，這是一個未來策略。

而在政策調(diào)控不放松的環(huán)境下，萬科也有自己的方法措施來應(yīng)對?！耙宰儊響?yīng)變”，郁亮表示，萬科從2008年以后，在每一次的調(diào)控中都能應(yīng)對得很好，只改變我們能改變的，決不改變不能改變的事情。

其續(xù)稱，今年的影響對于萬科來說，跟去年沒什么兩樣，我們的應(yīng)對策略仍然是做主流市場，蓋好房子，滿足市場自住需求。

以下是萬科2012年半年度業(yè)績推介會現(xiàn)場問答實錄整理：

現(xiàn)場提問：萬科置業(yè)在7月份宣布收購香港南聯(lián)地產(chǎn)79%的股權(quán)，那么接下來萬科會有商業(yè)地產(chǎn)注入南聯(lián)地產(chǎn)嗎？另外，您現(xiàn)在對內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策有什么預(yù)測？如果政府不斷加緊調(diào)控，萬科在下半年會采取什么樣的應(yīng)對方式？

郁亮：

關(guān)于南聯(lián)地產(chǎn)，萬科目前沒有具體的計劃，注入資產(chǎn)計劃也沒有。我們把南聯(lián)地產(chǎn)作為萬科國際化的試驗平臺，想先發(fā)展它現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，先把這個發(fā)展好，而具體發(fā)展計劃還需要跟投資者溝通來確定。

關(guān)于政策預(yù)測與走勢的問題，我們自己覺得萬科沒有什么預(yù)測能力，但很多人都認(rèn)為萬科每次預(yù)測得都很好，市場資金的時候又不缺錢，土地缺少時，房子還賣得不錯。

但是，其實萬科不是靠預(yù)測，也不是靠運氣，而是對政策有更透徹的理解?，F(xiàn)在有的人相信宏觀調(diào)控將繼續(xù)下去，也有很多人認(rèn)為政策會有所松動等，但房地產(chǎn)行業(yè)如果還沒有回到健康發(fā)展軌道上來，那么調(diào)控一定會持續(xù)下去。而這一點中央也一再表示決心，所以萬科也相信調(diào)控會繼續(xù)下去。

而在這樣的形勢下，發(fā)展商應(yīng)該如何來應(yīng)對呢？只要做到不恐懼，不貪婪就可以了。什么是不恐懼？有人認(rèn)為中國人蓋這么多房子，在若干年之后，需求就會下跌了，這樣的觀點本身判斷是有問題的，就像吃飯，總要有人吃飯，或許他并不饑餓，也有得人確實饑餓，卻沒飯吃。因此，房地產(chǎn)就像吃飯一樣，需求還是存在的，只不過現(xiàn)在更看重的是你的產(chǎn)品是否適合消費者的需求。所以，即使在世道最不好時，我們還是保持信心，相信這個行業(yè)還是可以做下去的。

至于什么是不貪婪？就是在地王頻繁出現(xiàn)，房價漲得過快的時候要保持清醒，不屯地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝?，這三個策略也使得萬科每次在調(diào)控的時候過得還不錯。

總而言之，萬科是相信中央政府對調(diào)控是有力，見效的，同時也希望這個行業(yè)能夠盡快回到健康發(fā)展軌道上。

現(xiàn)場提問：第一，自4月份開始出手土地市場，萬科今年至今已新增項目共18個，這樣的頻繁拿地主要是出于什么考慮，接下來還會不會繼續(xù)拿地？

5月份以來土地市場很活躍，地王也出現(xiàn)不少，例如北京、天津，你怎么看待今年的土地市場？覺得今年是否會是土地抄底的好時機(jī)？

郁亮：

萬科拿地主要取決于兩個重要的因素，一是有沒有機(jī)會；二是正好有錢。對于萬科來說，現(xiàn)在手里有地有錢，是一個非常好的可進(jìn)可退狀態(tài)，這也是一個未來策略。

另外，萬科的另一個拿地策略是從2008年開始明確，就是決不拿地王?？梢钥吹綇?008年以后，全國地王就沒有萬科的份。其實，地王的項目并不一定沒錢賺，只是我們不想再參與爭地王。

在不當(dāng)?shù)赝醯那疤嵯?，有合適的項目萬科就會去拿。至于拿多少，怎么拿，什么時候拿還是取決于上述兩個因素。

6月份之后，地王的出現(xiàn)如北京、天津，但事實上，全國各地到目前為止，統(tǒng)計下來，土地拍賣過程中溢價率大部分是提高到18%左右，而18%左右不代表地王，溢價率100%才是地王。所以，僅幾個城市出現(xiàn)地王，不足以說明地王的頻繁出現(xiàn)。

以前大部分是國企、央企拿地王，現(xiàn)在央企卻不能參加，變成民企拿地王。原來地王不全是央企造，民企也造地王，所以要反思一下，地王頻出是什么原因造成的。

現(xiàn)場提問：截至到六月底，萬科資產(chǎn)負(fù)債增加到了78.86%，萬科在負(fù)債方面是怎么控制的？關(guān)于融資方面，接下來有沒有一些新的計劃？

還是關(guān)于政策方面的問題，您剛才也說到中央長期調(diào)控房地產(chǎn)不放松。從上半年以來，看到很多地方政府都有政策松綁的現(xiàn)象，您怎么看待這種現(xiàn)象？在這種情況下，萬科是否會受到一些影響？

郁亮：

萬科目前負(fù)債率78%這個數(shù)字，從今天公布的報表看，萬科有1400多億已售為結(jié)預(yù)售款，預(yù)售款是負(fù)債，所以報表上顯示78%的負(fù)債率。

實際上凈負(fù)債率只有22%，我們有470億現(xiàn)金在手里拿著，所以，長期負(fù)債和短期負(fù)債加起來才200多億，因此不做現(xiàn)金安排，而不是說萬科的負(fù)債率很高，其實在同行里萬科是負(fù)債率最低的公司之一。

我們永遠(yuǎn)需要錢，因為有更好的發(fā)展機(jī)會等著我們。至于融資沒有什么具體的計劃，而是當(dāng)有好的融資機(jī)會跟工具來臨，就要好好利用它。

所以，萬科從2008年以后，在每一次的調(diào)控中都能應(yīng)對得很好，主要是因為我們是一個身段特別靈活的公司，能夠靈活應(yīng)對各種變化，以變來應(yīng)變。

從地方政府政策放松的時間越來越短來看，政策松綁被叫停的時間是越來越短，通常說要放寬，文件出來不到四個小時就被中央糾正，從這看出，國家行政效率在這一點上體現(xiàn)得非常充分。所以，沒有一個放松是成功的。

因此，還是要遵循中央政策原則，從全國整個宏觀調(diào)控政策來說，各地政府都要不折不扣不執(zhí)行。

而今年的影響對于萬科來說，跟去年沒什么兩樣，我們的應(yīng)對策略仍然是做主流市場，蓋好房子，滿足市場自住需求。

現(xiàn)場提問：從一些城市的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在內(nèi)地房價開始回暖，你們是怎么看下半年的走勢，這種況會不會持續(xù)上升？您剛才說內(nèi)地調(diào)控會持續(xù)進(jìn)行，早前中央也說過會督察政策執(zhí)行的情況，您覺得會不會有更加嚴(yán)厲的措施出臺？

郁亮：

目前個別城市出現(xiàn)回暖，從全國數(shù)據(jù)來看并沒有顯示出回暖的現(xiàn)象，只不過是大家關(guān)注的主要城市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象而已。

這些回暖跡象怎么看？在去年同期時，這些城市都下降50%的成交量，而現(xiàn)在有一些回暖，即使上升100%也只是回到去年的水平上，降了50%再回去。所以，現(xiàn)在不能判定市場踏入了回暖的上升通道。

今年下半年的房價我相信壓力還是非常大，因為下半年仍然是去庫存的過程，這個行業(yè)的庫存比例還是在十個月以上的水平上。所以，從這一點上來說，今年房價上漲的壓力其實是不大的。

中央派了八個調(diào)查組督察各地執(zhí)行的情況，體現(xiàn)了中央對宏觀調(diào)控不放松的想法，看一看各地有沒有松動。但這跟我們關(guān)聯(lián)不大。從中央調(diào)查組督查更表明了中央對宏觀調(diào)控更堅定和堅決，讓大家不要有任何的動搖和懷疑。

現(xiàn)場提問：還是關(guān)于南聯(lián)合作的問題，剛才您也提到你們現(xiàn)在還是想要發(fā)展其本身的業(yè)務(wù)，但是南聯(lián)本身沒有什么業(yè)務(wù)，你們跟投資者談的投資策略是什么？或者說你們的國際化能否具體一點，想搭建一個什么樣的國際化發(fā)展平臺？有沒有擴(kuò)張計劃？

郁亮：

關(guān)于南聯(lián)的發(fā)展策略問題，南聯(lián)不是沒有業(yè)務(wù)，只是比較小的業(yè)務(wù)。雖然笑，不過也有好處。小比較適合我們來做個嘗試，畢竟香港市場水很深，一下子做很大規(guī)模的話，要是淹了怎么辦。所以萬科先選擇小一點的入手嘗試，小并不怕，因為小可以繼續(xù)發(fā)展壯大。

目前，萬科還在發(fā)出全面邀約收購集資過程中，所以沒有具體的發(fā)展策略與安排不方便透露。不過，萬科國際化是未來非常重要的一個發(fā)展策略。我們看到越來越多中國人移民到海外，對我們來說，大陸客戶比較了解，他們走出去，我們有機(jī)會跟著他們走出去，配合做一些產(chǎn)品和服務(wù)，對他們還是有幫助的。至于具體的計劃現(xiàn)在也沒有，因為外部的水都很深，我們得好好研究一下。

我們公司仍然希望不斷發(fā)展壯大，也希望不斷擴(kuò)張。特別是到海外來了，一方面覺得海外機(jī)會很多；另一方面是國內(nèi)在國外置業(yè)越來越多，既然如此，萬科想為他們提供產(chǎn)品和服務(wù)，所以就開始就做一些嘗試。

現(xiàn)場提問：之前有報道說永泰當(dāng)時把主要資產(chǎn)調(diào)到私人公司里面，只剩下一個港津中心，為什么有這樣的安排？第二，只剩下港津，你們付了大概11億，大家覺得好像有點貴，您對這個有什么評價？

郁亮：

關(guān)于貴和便宜的問題有專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷，我們也有自己的專業(yè)判斷。至于為什么把很多業(yè)務(wù)分開之后留下這部分業(yè)務(wù)。原因是越簡單的話，我們越容易理解和認(rèn)識，主要是因為害怕香港市場，所以得從零開始做，需要好好花點心思研究一下。

現(xiàn)場提問：您剛才說發(fā)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)，是不是要發(fā)展港津中心？

郁亮：

光這一個項目是不能滿足我們的野心，我們有更多的發(fā)展計劃和想法。但是，首先我們要對熟悉香港市場，然后才會制定一些計劃。

現(xiàn)場提問：您覺得國家有沒有可能在下半年限制或者去除合同銷售款制度，公司下半年的合同銷售款有怎樣的預(yù)測？萬科如果要發(fā)展到國外，哪些國家是公司比較感興趣的？

郁亮：

其實是探討要不要取消預(yù)售制度的問題，預(yù)售制度是各國普遍的慣例，很多地方都有。只不過在大陸預(yù)售制度某種意義上變成融資工具和手段，可以逐步收錢，這一點是大陸跟別的地方的不同之處。

而大陸為什么不一樣，是因為大陸金融市場不太發(fā)達(dá)，沒有其他金融工具可以運用。因此這個制度起到融資的作用。

現(xiàn)在如果要對這個進(jìn)行探討，也就是如何限制預(yù)售融資功能的問題，限制預(yù)售融資功能就必須給新的融資渠道，比如說資本市場開放，過去五年資本市場是不再融資的。另外，銀行是不是有開發(fā)貸款，融資貸款等。這是值得探討的，包括法律框架，法律制度，產(chǎn)權(quán)制度等。

目前住建部已經(jīng)對這個事情有了否認(rèn)和澄清。這涉及到大陸房地產(chǎn)整個制度變化的問題，如果要調(diào)整是需要通盤調(diào)整，而不可能單一調(diào)整。

而萬科如果國際化會去什么地方？我們當(dāng)然是會去社會穩(wěn)定的地方，因為社會不穩(wěn)定，房地產(chǎn)一定不之前很難生存與發(fā)展。而我們最要去的地方是中國人多的地方，美國跟香港都是個不錯的選擇。不過，這方面是開放性的，有機(jī)會就會去發(fā)展。

現(xiàn)場提問：公司下半年合同銷售有沒有什么預(yù)測？

郁亮：

萬科賣的情況不錯，但我們不做預(yù)測。不過今年有信心會超過去年全年的銷售額，去年是銷售1200億元。

現(xiàn)場提問：上半年你們的銷售均價下降了，原因是什么？公司下半年推貨的策略是什么？您個人的時間放在萬科上跟放在南聯(lián)上是怎么安排的？

郁亮：

均價下降是結(jié)構(gòu)上的問題，萬科從2008年開始就一直采取積極合理的定價策略。萬科項目新開盤時有一個指標(biāo)，要求一個月之內(nèi)賣出60%。

萬科均價降低是反應(yīng)了結(jié)構(gòu)上的因素，比如說跟去年同期比，上海、深圳、北京這些地方賣得多一點，而今年不是這樣。但是，這兩三年以來，普通住宅一直維持在比較高的位置，所以在價格上有一些調(diào)整。

下半年萬科推貨量會比上半年多，我們相信下半年銷售表現(xiàn)會比上半年更好，市場也可能更配合一些。

在南聯(lián)，我沒有擔(dān)任任何職位，南聯(lián)作為跟萬科有關(guān)聯(lián)的公司，作為一個新的準(zhǔn)備要發(fā)展壯大的公司，我們當(dāng)然會給予比較多的關(guān)注，而具體時間分配現(xiàn)在也不知道。

現(xiàn)場提問：你們有沒有一個大概的國際化時間表能分享一下，比如說三年計劃或者五年計劃？您剛才說要去海外給海外華人提供服務(wù)，這個服務(wù)是指的開發(fā)房地產(chǎn)，還是有新的業(yè)務(wù)模式會出來？

郁亮：

計劃也是這段時間我在思考的問題，現(xiàn)在我們沒有具體的方案拿出來。主要是我們對市場進(jìn)行了解之后才能拿出具體的方案來。大家都很關(guān)心南聯(lián)的問題，南聯(lián)是萬科國際化的第一步，香港是面向全球的，萬科國際化已經(jīng)開始。而未來的三年或者五年規(guī)劃事情我還在討論中。

現(xiàn)場提問：萬科有沒有足夠的資金去發(fā)展國外，在國外發(fā)展的過程中會不會形成合資？

郁亮：

我們跟國外財團(tuán)相比，錢不算什么。所以，萬科能夠進(jìn)行國際化絕對不是因為有資金優(yōu)勢，而是在客戶方面，對客戶的理解和認(rèn)識，這是我們的優(yōu)勢。

所以，我們會考慮跟當(dāng)?shù)睾献骰锇橐院献鞯姆绞絹戆l(fā)展，畢竟我們需要有人幫助。所以之所以一直沒具體談到國際化的計劃，其實我們需要找到合適的不同地方不同合作伙伴之后，才能發(fā)揮不同合作伙伴之間的各自優(yōu)勢，才能做好這件事情。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地主要城市北京、上海樓價控制在一個比較穩(wěn)定的水平，但是一些二、三線城市樓價比較高，您是否擔(dān)心限購令等政策會延續(xù)到二、三線城市？萬科怎么應(yīng)對？

郁亮：

現(xiàn)在所有城市都有限購令和限價政策，幾乎關(guān)注的城市全部在這范圍里面，各地都是在限購，限價里面，所以這跟一、二、三線沒有分別。

我們的政策很簡單，只改變我們能改變的，決不改變不能改變的事情，因為無法去改變政策，所以我不去預(yù)測政策。我們相信只要堅持做下來，在嚴(yán)厲的調(diào)控下繼續(xù)發(fā)展，以后政策松動之后會活得更好。記住這個底線之后，好好研究在這個政策下怎么做事情就行，舉個例子，如何讓你的產(chǎn)品更加適應(yīng)調(diào)控之下的市場需求。

與其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究對策去解決問題。所以，萬科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。

現(xiàn)場提問：您剛才說也很喜歡香港，想向香港開發(fā)商學(xué)習(xí)，有沒有一些學(xué)習(xí)心得？或者說您喜歡香港這邊哪個開發(fā)商？會不會考慮跟新鴻基他們合作？

郁亮：

早年有到新鴻基學(xué)習(xí)，當(dāng)時不認(rèn)識新鴻基高管，是偷偷尾隨客戶跑到社區(qū)里面去。新鴻基的物業(yè)管理，房屋品質(zhì)都做得很好，包括新地會做得特別好，萬科的萬科匯就是向新地匯學(xué)的。香港發(fā)展商身上有很多東西值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。

任何有興趣跟萬科合作的，我們都會考慮。在香港，即使是中小發(fā)展商也有各自的特色。所以，萬科在香港選擇合作伙伴方面不設(shè)條件，我們十分歡迎跟香港本地發(fā)展商合作。

第二篇：萬科2010業(yè)績發(fā)布會

2010年萬科業(yè)績推介會紀(jì)要

華泰聯(lián)合魚晉華

時間： 2010年3月8日 15:30-17:30

地點: 深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心（北京、上海網(wǎng)上同步直播）參會高管: 董事、總裁：郁亮 董事、執(zhí)行副總裁：肖莉

財務(wù)負(fù)責(zé)人、執(zhí)行副總裁：王文金 董事會秘書、首席研究員：譚華杰

本次業(yè)績推介分為兩個部分：

第一部分由董事會秘書譚華杰介紹公司10年的業(yè)績情況和11年發(fā)展思路； 第二部分由總裁郁亮回答三地投資者的提問。

一、10年業(yè)績情況介紹

商品房及土地市場情況

2010年，全國商品房市場銷售面積10.4億平米，總金額5.2萬億，較2009年分別增長10.1%和18.3%，全國商品住宅銷售面積9.3億平方米，銷售金額4.4萬億元，較09年分別增長8.0%和14.4%。，增速較2009年明顯放緩。萬科重點覆蓋的14個城市，住宅成交面積及金額均有所下降，銷售面積下降36%，成交金額下降14%。全國市場銷售增長，重點城市銷售能力降低，表明重點城市占全國市場的比例有所下降，重點城市銷售面積占比由38%下降為28%，銷售金額占比由18%下降至12%。此外，一二線城市與其它城市的差距正在縮小。2010年政策面發(fā)生很大變化，09年基調(diào)為保增長、穩(wěn)就業(yè)、拉內(nèi)需，而2010年政策基調(diào)轉(zhuǎn)向為調(diào)房價、穩(wěn)物價。貨幣政策由寬松向穩(wěn)健轉(zhuǎn)化，存款準(zhǔn)備金率、貸款利率不斷上升。自去年5月以來，受政策面的影響，商品房市場的成交量小于其供給量，市場存貨率逐漸上升，市場短期供應(yīng)充足。

2010年商品房全年新開工增速達(dá)到40%，管理層預(yù)測2011年市場供給充足，但受限于土地供應(yīng)不足，一二線城市的供給難以增長。

全行業(yè)集中度有所上升，前5家開發(fā)商開發(fā)面積占比由4.7%上升至7.9%。2010年土地供應(yīng)規(guī)模相比2009年有所增加，下半年的成交量有升溫的跡象。公司業(yè)績情況 2010年，公司共實現(xiàn)銷售面積897.7萬平米，總金額1081.6億元，過去三年復(fù)合銷售金額增長率達(dá)48%。同時，公司保持較高的銷售率，除年初外每月的銷售率均達(dá)60%以上，下半年均超過70%。

中小戶型產(chǎn)品銷售比例進(jìn)一步提高，144平方米以下的住宅占總銷售套數(shù)比例由2009年的86%上升到88%。自住性需求仍占主流，首次置業(yè)、改善性置業(yè)增長明顯，占比達(dá)62%，再次改善型置業(yè)占比25%。

2010年凈利潤增長37%。ROE達(dá)16.5%，為歷史最高點，較09年上升2.2%，較08年上升3.8%。毛利率為29.8%，較09年上升7.76%。毛利率上升的三個原因：09基期的水平較低；溢價能力提升；成本管理和費用控制的能力提升。

2010年萬科管理費用相對于銷售金額的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，營銷費用相對于銷售金額的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。這兩個比例已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下降。

2010年財務(wù)狀況穩(wěn)健，扣除744億的預(yù)收賬款，負(fù)債率達(dá)40.2%。凈負(fù)債率17.5%,為歷史最低。貨幣資金余額378.2億，較2009年增加64%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合計167.8億元的一年內(nèi)到期借款。

項目資源及開竣工情況：

萬科全年新獲取項目87個，對應(yīng)權(quán)益的規(guī)劃建筑面積約2215萬平米。去年所獲取的項目地價比較合理，上半年處于市場低位，拿地較多，下半年則有所收緊，拿地速度放緩。截至2010年末，萬科規(guī)劃中項目對應(yīng)權(quán)益建筑面積約3640萬平方米，基本可滿足未來兩至三年的開發(fā)需要。2010年新開工面積1248萬平方米，超出計劃46%。受偶然因素（亞運會、世博會）影響，竣工面積為442萬平方米，完成比例88%。

2010年落實綠色三星住宅面積75萬平方米，占全國總量54%。2011年工作重點

2011年市場供給比較充足，投資性需求受到抑制，市場處于降溫狀態(tài)。成交速度將有所下降，存貨率逐漸上升。資金回流速度降低，融資難度加大，土地市場購買力也會下降。保障性住房大規(guī)模建設(shè)則預(yù)示住宅供應(yīng)“二元化”時代的開啟。

公司將保持穩(wěn)健的風(fēng)格，確保公司經(jīng)營的安全。堅守“為普通人蓋好房子”的定位。

在經(jīng)營上，保持新開發(fā)項目銷售率高于60%的水平，維持公司快速銷售的能力。

在投資上，堅持不當(dāng)?shù)赝?，?jǐn)慎投資。同時利用工程合作方資源，抓住市場帶來的機(jī)會。超越自身，深耕現(xiàn)有城市。

在技術(shù)創(chuàng)新上，保持行業(yè)領(lǐng)先水平，預(yù)計2011年產(chǎn)業(yè)化住宅開工面積達(dá) 200萬平方米，綠色住宅開工面積達(dá)180萬平方米。

二、總裁郁亮答投資者問

問題1：對現(xiàn)在市場上比較流行的舊城改造和城市綜合體等新業(yè)務(wù)，萬科怎么看？ 答：

我們過去主要參與到城市的擴(kuò)大發(fā)展中，從近幾年來看城市的土地供應(yīng)從擴(kuò)大區(qū)域逐漸變?yōu)榕f城改造。城市更新改造對房產(chǎn)的要求，不僅是住宅，還包括辦公樓、購物中心、會展中心、高科技園區(qū)、文體設(shè)施等，這意味著多元化的需求越來越大，對各行業(yè)也意味著更多的機(jī)會。深圳過去一年只賣了324萬平方米住宅，很小，因為沒有住宅用地。在三個區(qū)對面的城市綜合體目前都是萬科在做，在戰(zhàn)略上萬科選擇跟上城市發(fā)展的步伐，跟城市一起健康同步發(fā)展。

怎么來看待商業(yè)地產(chǎn)？萬科選擇商業(yè)地產(chǎn)并非因為回避宏觀調(diào)控。有些公司選擇商業(yè)地產(chǎn)是因為這個不受宏觀調(diào)控影響，有些是因為持有物業(yè)潛力無窮。我們應(yīng)該看到，過去一年10億的商品房銷售中只有1億的非住宅商品房，但有4億的非住宅新開工，因此在供求關(guān)系上非住宅比住宅更加復(fù)雜。另外，萬科凈資產(chǎn)只有430億凈資產(chǎn)，沒有多少錢可以留下來持有物業(yè)。再看銀行等金融機(jī)構(gòu)并沒有長期融資工具，至于REITS大家根本就沒有見過。因此萬科是為了做好住宅所以做非住宅，不是為了回避宏觀調(diào)控，也不是為了持有物業(yè)獲取收益。那住宅的需求能夠滿足公司發(fā)展嗎？我們認(rèn)為需求無限。人口結(jié)構(gòu)在變化，老年人在增加，老年住宅的需求逐漸出現(xiàn)但沒有匹配的供給。55歲以后的人群，家庭收入最高，孩子在外工作，他們有住宅的需求，但沒有合適的戶型。還有就是高鐵興建以后，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會使得很多大城市周邊的農(nóng)村也許會有住房的需求。因此萬科會介入非住宅，并持有一部分，但仍然會以住宅為主。未來可能持有部分會占到10%左右，在無合適金融工具之前會控制在20%。

問題2：

十年前，萬科以新鴻基為標(biāo)桿。到現(xiàn)在，哪些方面已經(jīng)超越了新鴻基，哪些方面還有不足？ 答：

新鴻基可以算作是萬科的老師了，而老師肯定也希望青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。萬科在很多方面跟新鴻基比還有不足，比如新鴻基的資產(chǎn)規(guī)模1000多億，而萬科只有幾百億，新鴻基在香港的份額非常高，其服務(wù)體系非常成熟，這些都是萬科還需要繼續(xù)努力的地方。03年萬科也專門修訂了發(fā)展的規(guī)劃，另外找了一個標(biāo)桿——帕爾迪。以前，在品質(zhì)和客戶方面，萬科是以新鴻基為標(biāo)桿，取得了很大的進(jìn)步；在全國發(fā)展的經(jīng)驗上，萬科是以帕爾迪為標(biāo)桿的，帕爾迪是在全美國60多個城市發(fā)展的，當(dāng)然帕爾迪在金融危機(jī)后也出現(xiàn)了問題。融合了帕爾迪的關(guān)鍵觸點理念，萬科發(fā)展了6+2服務(wù)體系。現(xiàn)在，萬科很難找到可以學(xué)習(xí)的單一標(biāo)桿，需要更廣泛地學(xué)習(xí)。帕爾迪全國發(fā)展的經(jīng)驗和服務(wù)體系，匯豐銀行的內(nèi)部風(fēng)險控制和金融危機(jī)的應(yīng)對，都是應(yīng)該學(xué)習(xí)的，可以說應(yīng)該學(xué)習(xí)的對象變多了。包括我們主席去哈佛學(xué)習(xí)，也是相信能從美國帶來更多新的東西。

問題3：

萬科對今年商品房銷售面積的預(yù)期？現(xiàn)在保障性住房和公租房是不是跟萬科的中小戶型有重疊？會不會產(chǎn)生分流？ 答：

今年總不會比去年賣得少。但今年的壓力比去年大，過去只要愿意降價就能賣得出去，今年的問題是很多人沒有了買房的資格。我們的管理團(tuán)隊因為08年沒有實現(xiàn)增長而沒發(fā)年終獎，因此可以看到我們?yōu)楣蓶|創(chuàng)造回報的動力有多強(qiáng)。保障房的供應(yīng)使得市場一定會進(jìn)入“二分法”，這一定會對商品房有影響。昨天看報紙，說北京將有60%的保障性住房由政府提供，快趕上新加坡了，香港也才50%，可見政府的決心很大。不過我們的看法是，這是好事情。因為哪怕對行業(yè)有影響，但行業(yè)要能做下去的話，前提是社會的和諧穩(wěn)定。政府終于承擔(dān)了職責(zé)，這是行業(yè)未來健康發(fā)展的基礎(chǔ)和必備條件。不然這個行業(yè)會一直在波動之中。

保障性住房對行業(yè)肯定有影響，但不一定是壞事。首先客戶是有區(qū)分的，沒有財務(wù)能力買商品房的人才會去買保障性住房，政府在設(shè)計戶型和功能時會跟商品房有區(qū)分和差距。

現(xiàn)在萬科的提法是為普通人蓋好房子。這跟很多開發(fā)商為有錢人蓋好房子或為普通人蓋普通房子都是有很大區(qū)別的。目前宏觀調(diào)控對我們的影響是兩房難賣了，因為限購的原因，很多人直接選擇了小三房，一次性解決兩個層次的需求問題。對未來的發(fā)展還要觀察，但請大家相信萬科，我們一直都是領(lǐng)先市場變化的，再說未來市場的空間還很大，現(xiàn)在前五大房產(chǎn)商的市場份額才7%左右。

問題4：

我們提倡工廠化，今年的目標(biāo)是200萬，去年是100萬。那工廠化對建造成本和質(zhì)量有什么影響？國家對房地產(chǎn)的政策會是什么趨勢？比如物業(yè)稅和利率的形勢。萬科對新政策是怎么應(yīng)對的？行業(yè)的供給大量增加，市場的需求是怎樣的，萬科能不能保持增長的速度？房地產(chǎn)商會不會出現(xiàn)洗牌？萬科拿地的計劃是什么？比如區(qū)域和時間。答：

200萬平方米的工業(yè)化建房面積，成本只有增加的可能性。目前工業(yè)化還沒有廣泛應(yīng)用，根據(jù)工業(yè)化的不同成本有100到500元的增加。為什么萬科要帶頭做這件事情？因為這關(guān)系到建筑業(yè)的未來。今年春節(jié)后我們統(tǒng)計，各個工地的返工率有多少。我們有的地方下降了50%，只有一個地方最好——東莞，返工率93%。我們年前承諾工資加10%，最后政府加了20%，我們最后根據(jù)政府的計劃調(diào)整到20%。因此建筑工人的短缺，制約著建筑行業(yè)的發(fā)展。另外一個是效率問題。我們出現(xiàn)了大量未竣工的項目，原因有的是因為建筑技術(shù)落后，沒有上機(jī)器，用人手。所以說工業(yè)化雖然成本上升，但可以使得效率提高，比如KKmall。工業(yè)化也會帶來環(huán)保上的益處，節(jié)約水電。

像北京上海深圳已經(jīng)出臺了工業(yè)化的獎勵政策。北京出臺的政策基本上可以消化我們工業(yè)化的成本上升，目前的問題在于還沒有工業(yè)化的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但曙光就在前方。

關(guān)于物業(yè)稅的問題，上海和重慶有了?？梢钥吹剑虾：椭貞c也不同，關(guān)于物業(yè)稅聲音很多，它背負(fù)的責(zé)任太多。要降低房價，又要增加政府稅收收入，還要打擊投機(jī)，這么多的功能加到一個小小的物業(yè)稅上，難以實現(xiàn)，因此效果還有待觀察。等到時候局勢明朗了再反應(yīng)也來得及。

目前利率在上升通道，銀根越來越緊，這個基本可以確認(rèn)。所以說我們保有足夠的現(xiàn)金，需要保留未來可以選擇的空間，未來有錢才可以買到很好的地。萬科沒有準(zhǔn)備走速度增長的道路，而是走質(zhì)量和效益之路，目的是追求股東回報的增長。這需要看EPS、ROE等指標(biāo)，目前我們的ROE在17.8%，還有繼續(xù)提高的空間。我們希望萬科的增長體現(xiàn)在盈利的增長和對股東的回報上。

行業(yè)的集中度是在逐漸上升，確實有著洗牌的可能，行業(yè)洗牌的機(jī)會已經(jīng)出現(xiàn)了很多次，但每次都有例外的機(jī)會把要淘汰的企業(yè)拉起來，08年就有一次。11年會不會有例外的機(jī)會不知道，我們會等待這個機(jī)會。

拿地的問題上，我們認(rèn)為土地不是黃金。土地放在那里不會賺錢，而兩年不開發(fā)就會被沒收，所以最好的土地儲備是3年左右。未來隨著城市的更新改造，地一直都會有，只要到時候手里有錢。過去的幾年，萬科的拿地上采取的策略都是戰(zhàn)略縱深，但內(nèi)容上有所不同。過去幾年一線城市地價上漲太快，超過了房價的漲幅，我們轉(zhuǎn)而去二三線城市拿地。今明兩年我們采取的策略將是深耕現(xiàn)有城市，明年下半年市場調(diào)整后可能會有機(jī)會拿些地回來。歷來我們都不主張?zhí)嗤恋貎洌?年就夠了，制造業(yè)最看重周轉(zhuǎn)問題，我們也是。

問題5：

年報預(yù)計11年項目竣工729萬平方米，比10年增加60%，不知11年結(jié)算面積是不是也會增加這么多？11年毛利水平跟10年相比會怎樣？ 答：

11年預(yù)計竣工面積這么多，如果賣出去了就轉(zhuǎn)為結(jié)算面積，否則轉(zhuǎn)為庫存現(xiàn)房?？⒐っ娣e和結(jié)算面積有可能不會完全同步，這個還要看銷售的情況。關(guān)于11年毛利問題，萬科定價上都是積極定價策略，沒有規(guī)定毛利率，更強(qiáng)調(diào)空間的利用效率。我們規(guī)定開盤的銷售要在60%以上，不能積壓在那里，如果說能以比較低的價格把房賣出去，也許可以以一個更低的價格把地拿回來。因此毛利率不是萬科的主要目標(biāo)。

問題6： 萬科在銷售量上從1000億增長到未來的2000億甚至3000億，在管理上有沒有準(zhǔn)備來應(yīng)對這種增長？ 答：

萬科04年開始搭建千億平臺，07年500億時開始搭建千億后平臺，人員上開始社會精英計劃，很多千億級管理人員加入，這些人幫助我們設(shè)計出千億后平臺所需解決問題的工具和方法。08年我們經(jīng)受了考驗后，2000億和3000億之路目前的管理平臺基本夠用。

關(guān)鍵問題有三點：

1、萬科的戰(zhàn)略把握。我們能不能堅持住為普通人蓋好房這個戰(zhàn)略，有時候會有誘惑，這些會是考驗。歷來看萬科的戰(zhàn)略導(dǎo)向很清晰，相信我們未來的2000億和3000億之路上戰(zhàn)略不會變。

2、人才問題。萬科永遠(yuǎn)保持一個最優(yōu)秀的團(tuán)隊，一方面靠自己的培養(yǎng)，另一方面靠吸引外來人才。如果沒有外來人才，將沒有新鮮血液和活力。萬科將繼續(xù)吸引優(yōu)秀的人才，再加上自己的培養(yǎng)，相信可以勝任更大的舞臺。

3、到了更大規(guī)模之后，制度問題比人才更重要。小型公司靠機(jī)會，中型靠人才，大型靠制度和流程。

萬科未來將圍繞戰(zhàn)略定位，人才培養(yǎng)和引進(jìn)，制度和流程設(shè)計來發(fā)展。

問題7：

關(guān)于保障房和公租房，資金的來源和利用情況？ 答：

這個問題要北京的首長來管。

萬科非常愿意做保障性住房，賺一元錢就夠。如果不賺錢的話對不起股東，如果賺錢的話就沒有了道德的血液。因此政府給我們地和錢，我們幫忙建，賺一元錢都行。這是萬科在盡社會的責(zé)任和行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任。

問題8：

從行業(yè)來看，去年5.2萬億的銷售回款，但購地支出有2.7萬億。萬科對行業(yè)的資金狀況如何判斷？萬科的支出計劃？關(guān)于土地的建安費用、土地購地費用等？ 答：

盡管目前有些通脹，但對我們行業(yè)來說錢越來越值錢，錢比地值錢。去年有些房地產(chǎn)商比較樂觀，買了不少地，因此資金的壓力是比較緊張的。因為現(xiàn)在銷售了不再按照按揭的額度給你，房管局會預(yù)售監(jiān)管，還要收管理費。賣了房子不代表有錢收，還有個更可怕的問題是下半年可能沒有房價上漲的指標(biāo)。有可能房子上漲的指標(biāo)用完，不讓賣房，不給備案登記等情形我們都遇到過。因此我們11年的判斷是錢比地重要得多得多。王文金：關(guān)于11年資本開支基本上是以收定支，要看銷售的市場表現(xiàn)和回款情況。支出中，大體上是地價、工程款、稅費三大塊。地價的彈性比較低，但也有些，比如拆遷項目，一級土地開發(fā)等，差不多可以貢獻(xiàn)500億左右；工程款1300萬平米來計劃，要看進(jìn)度來安排；稅費上今年會有比較大提高，10年110億，11年150億以上?？偟膩碚f今年的開支比去年多。

問題9：

20%的物業(yè)持有是以什么口徑，是總資產(chǎn)嗎？提高ROE需要把現(xiàn)金分掉，那么就在財務(wù)上沒有那么安全了。怎么看待這種矛盾？如果萬科不再做重資產(chǎn)的公司，就容易被洗出，怎么看待這個問題？5年后3000億以后萬科做什么？ 答：

目前10%的持有物業(yè)都沒到，20%需要更長的時間?？梢园纯傎Y產(chǎn)的比例，也可以按面積來看，因為持有的量太小，所以這個問題3年之內(nèi)都不重要。關(guān)于ROE的問題，是持有的ROE高，還是快速周轉(zhuǎn)的ROE高，這涉及到什么模式最好的問題，我認(rèn)為萬科的模式是最好的。新鴻基的模式擴(kuò)張性不一定好，如果離開香港獨特的環(huán)境和金融工具能不能做好不知道。萬科通過快速周轉(zhuǎn)和大量開發(fā)未來是有機(jī)會的，那怕這么做會有周期的影響。我們過去10年受到周期的影響還小嗎？我們這個行業(yè)已經(jīng)沒有春天和秋天，只有夏天和冬天。我們已經(jīng)習(xí)慣了夏天的時候就準(zhǔn)備好羽絨服，在冬天還沒來時就趕緊穿上。這么多年的周期中萬科肯定會受到影響，但我們總能找到方法應(yīng)對行業(yè)冷暖交替的影響。目前我們認(rèn)為大部分的房地產(chǎn)商不具備持有物業(yè)的條件，因為不具備資產(chǎn)規(guī)模，也沒有金融資產(chǎn)工具的支持，反而開發(fā)相對來說更加安全一些。未來如果行業(yè)有泡沫的話，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫只會過之而無不及。這個泡沫迎合了地方政府盲目轉(zhuǎn)型的需要，超前規(guī)劃和超前建筑的可能性需要警惕。

3000億之后干什么現(xiàn)在還不想，以后有機(jī)會再告訴大家

問題10：

開工規(guī)模那么大，對精裝修怎么管？有沒有遇到什么困難，怎么解決的？

答：

裝修房確實是比較大的難題，首先是施工隊伍比較弱，第二弱的隊伍首先選擇是政府項目，大型的賓館和寫字樓，不愿意做家裝。萬科在裝修房方面取得了比較大的進(jìn)步，我們研究的一套方法和工藝正在申請專有技術(shù)。我們努力實現(xiàn)圖紙標(biāo)準(zhǔn)化、家裝工廠化、管理圖表化、現(xiàn)場整潔化。我們在每個工地上先建車間，把每個房子需要的電線和水管量好放在車間里，怎么建設(shè)檢查告訴大家。這一點很不容易，依賴于前端的工程質(zhì)量要過關(guān)，實體檢測要過關(guān)。我們有飛行檢查隊，保證質(zhì)量，落后的拉閘處理。在質(zhì)量優(yōu)異這方面，我們在行業(yè)內(nèi)首屈一指。而且目前我們在性價比上越來越高，規(guī)模更大從而別人給我們的折扣更多了，我們給客戶的也就更多了。在新標(biāo)準(zhǔn)上我們也在修訂，最重要的管理問題上我們經(jīng)受住了考驗。

問題11：

繼續(xù)請教保障房的問題。不墊資，只代建的方法固然很好。如果地方政府采取捆綁的方法出讓土地，那萬科有沒有提前考慮應(yīng)對方案？ 答：

捆綁的問題比較簡單，因為建好交給政府，比較干凈。15%的保障性住房，成本完全可控，但有另外的方面不可控。有個地方，領(lǐng)導(dǎo)視察后給名單晚了6個月，因此我們積壓了6個月的庫存。公租房更可怕，誰來收租金？物業(yè)誰來管？還有可能出現(xiàn)腐敗的問題。因此萬科盡可能離得遠(yuǎn)一些。如果捆綁的話比較簡單，沒有大的問題。

問題12：

萬科去年銷售增長了70%多，凈負(fù)債率反而下降。資產(chǎn)變得越來越輕，單位銷售額需要的凈資產(chǎn)越來越少。那快速周轉(zhuǎn)模式的極限在哪里？施工應(yīng)該不會是限制。那限制在什么地方？如果快速周轉(zhuǎn)可以持續(xù)，那么可以擺脫地產(chǎn)對股權(quán)融資的依賴。假設(shè)證監(jiān)會對地產(chǎn)融資的限制一直存在，從市場上經(jīng)?？吹讲粩嗳谫Y使得估值不斷下降，那么不融資的情況下增長率會怎樣？

答：

在周轉(zhuǎn)上萬科仍有改進(jìn)的空間，我們會不斷地挑戰(zhàn)這個極限。目前我們的盈利不僅依靠快速周轉(zhuǎn)，還依靠規(guī)模經(jīng)濟(jì)。我們?yōu)槠胀ㄈ松w好房子，理論上快速周轉(zhuǎn)應(yīng)該可以實現(xiàn)。工業(yè)化可以提高一部分效率，但提高的是有限的。如果我們可以整合更多的資源做更多的事，相信我們的盈利能力還可以進(jìn)一步提高。我們已經(jīng)三年沒有再融資了，今年也沒有計劃，我們已經(jīng)嘗試了4年不融資也可以比較好增長，因此我們也想挑戰(zhàn)一下極限在哪里。我們不排除任何促進(jìn)增長的辦法，萬科特別擅于在變化的環(huán)境中采用當(dāng)時最合適的方式來壯大自己，如果將來融資放開了我們也可以憑借良好的ROE獲得投資者的信任，獲得加快發(fā)展的機(jī)會，如果不能的話我們也應(yīng)靠內(nèi)涵式增長實現(xiàn)發(fā)展。當(dāng)然速度和規(guī)模是相應(yīng)的，規(guī)模越大增長的難度越大，目前萬科尚未到極限，我們一起來尋找答案吧。問題13：

假設(shè)萬科未來3年做的很好，但資本市場沒有給機(jī)會，那么股權(quán)激勵計劃并沒有給員工帶來真正的獎勵，那么郁總會對員工說什么來激勵他們 ？

答：

面包會有的，同志們繼續(xù)努力。萬科的特點就是不怨天不怨地，只怨自己不努力。股權(quán)激勵是將管理者、員工、股東利益更好結(jié)合的工具。對法定高管來說股權(quán)激勵的作用不太大，不能賣，但行權(quán)時要交本金。謝謝股東對我們股權(quán)激勵的關(guān)注，希望我們可以做的更好些。

問題14：

買萬科股票的價值所在？總包、對標(biāo)、裝修體系等做了之后可能在萬科的銷售周期會有幫助，但在品質(zhì)上能提升多少？品牌上能提升多少？買萬科股票比其他公司能有什么更多的看點？限購的程度高于08年，那如果悲觀些會差到什么程度？如果賣不掉怎么應(yīng)對？拿地和開工在什么程度上會不會減？地產(chǎn)公司什么程度的資產(chǎn)負(fù)債率會扛不住？政府土地出讓金大幅減少，保障性住房支出大量增加，那政府能扛到什么時候？

答：

大承包管理、對標(biāo)等能對周期、溢價、賣點上帶來多少影響，我沒有做過實證研究。但是這些都是正確的事情，所以我們會做。我們做地產(chǎn)的跟土地打交道，就像農(nóng)夫一樣，所以我們實打?qū)嵉?，一分耕耘一分收獲，但是誰的貢獻(xiàn)還要再算。年底發(fā)獎金的時候不知道房子賣得好分不清是哪個原因。經(jīng)驗是說，專門去做正確的事情，搞不清楚的事就不去想了。

但萬科從開盤到銷售可以做到同行第一，在該快的時候能快起來，至于快的程度還不知道?，F(xiàn)在跟08年限購確實不一樣，08年部分限購，現(xiàn)在是全面限購。錢、房、購買資格都限制，這些都是全新挑戰(zhàn)。比如高端房不能賣，沒有預(yù)售證，不是產(chǎn)品做得不好，也有需求。中低端方面一步到位的多了，小兩房不好賣了，這些都剛剛開始，需要應(yīng)對。在這個行業(yè)里最大的錯誤有兩個：

1、資金流斷流，所以萬科希望今年能保留足夠的現(xiàn)金

2、買太多的地，見過太多撐死的，基本沒見過餓死的。

開工問題上，08年的做法是以銷定產(chǎn)?，F(xiàn)在不能這樣了，不能捂盤、囤地，正常開工，問題是用什么策略把房子賣出去。沈陽的廣告：假設(shè)只能買一套房，首選萬科。萬科的房子管70年，因為物業(yè)管理很好。希望萬科能成為靠品牌和承諾把房子賣出去。

將來，我們將堅持保證現(xiàn)金流的回流，買房的損失可以從土地上找回來?，F(xiàn)在發(fā)展商的資金上都比較緊張，如果不積極應(yīng)對，又在過去兩年買了太多地的話，壓力就相對大一些。

政府都很偉大，保障房又需要地，又需要錢，壓力比較大，有納稅人兜著，我們應(yīng)該對政府有100%的信心。

問題15：

關(guān)于新開工的問題，萬科10年新開工1208萬平米，比年初計劃增長46%。11年計劃增長只有6%。我們認(rèn)為這個開工量對萬科而言是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。那這是不是說明萬科對市場的擔(dān)憂？還是刻意地低調(diào)，來給市場超預(yù)期？ 答：

去年的新開工數(shù)據(jù)不太靠譜，我主張不準(zhǔn)確的話不公布，大家覺得好歹有個數(shù)字應(yīng)該公布。開工的事情上要考慮大的形勢，會根據(jù)市場的外部變化改變開工的計劃，11年1300萬平米的計劃是相對保守的。

開工數(shù)不準(zhǔn)確不代表竣工數(shù)不準(zhǔn)確。不建完沒有利潤，因此竣工數(shù)可靠，開工數(shù)有一定靈活性。

問題16：

萬科現(xiàn)在已進(jìn)入了40多個城市，怎么看待行業(yè)的新開工情況？怎樣看待各線城市11年的銷售情況？

答：

譚華杰：你比較關(guān)心的問題應(yīng)該是各個不同背景的城市分化情況。中國不同城市的發(fā)展階段差異很大，即使同樣是二線城市，其內(nèi)部的差異分化很嚴(yán)重。全國的新開工數(shù)據(jù)沒有太大的意義，將會永恒增長。因為四線及以下城市占比達(dá)60%以上，一線城市占6%。四線及以下城市新開工的快速增長抵消了一線城市的萎縮。四線城市的情況比較特殊，現(xiàn)在從私房和集資房向商品房轉(zhuǎn)化的比例逐漸上升，在新開工中進(jìn)入統(tǒng)計的范圍，因此四線及以下城市的新開工增長表現(xiàn)為私房和集資房的商品房化。

一線和二線城市的土地供應(yīng)不足，無論開工還是銷售都出現(xiàn)萎縮，三線今年開工面積取決于銷售情況，四線城市增長快但沒有意義。相對而言，一二線城市的市場波動相對三四線城市而言反而比較小。

在限購的政策下，可能會出現(xiàn)逆向擠壓過程。在一二線城市本打算購房的需求向三四線城市轉(zhuǎn)移，會造成短期需求的上升，但一旦發(fā)生這種情況，一定逃不掉政策的調(diào)控，這條路肯定堵死會被。因此，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)在三四線城市的公司應(yīng)該比較看好，但現(xiàn)在再進(jìn)入這些城市已經(jīng)來不及了。

第三篇：2009建行中期業(yè)績

中國建設(shè)銀行公布2009年中期業(yè)績

堅持積極穩(wěn)健經(jīng)營 各項業(yè)務(wù)扎實推進(jìn)

2009年8月21日，中國建設(shè)銀行股份有限公司（以下簡稱建行）發(fā)布了2009年中期業(yè)績報告。今年上半年，建行深入貫徹落實中央“擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的總體要求，堅持積極穩(wěn)健的經(jīng)營方針，嚴(yán)控經(jīng)營風(fēng)險，合理把握信貸投放節(jié)奏，深入推進(jìn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷提升客戶綜合服務(wù)水平，在支持國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的同時，實現(xiàn)了經(jīng)營管理預(yù)期目標(biāo)。

資產(chǎn)總額破九萬億，經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)定。截至6月30日，建行資產(chǎn)總額達(dá)91,101.7億元（以下數(shù)據(jù)除特別注明外，均按國際財務(wù)報告準(zhǔn)則計算，為本集團(tuán)數(shù)據(jù)，幣種為人民幣)，較上年末增加15,547.2億元，增長20.6％。同期，全行客戶存款總額達(dá)76,100.2億元，新增12,341.1億元，增長19.4％，為業(yè)務(wù)發(fā)展奠定了良好的流動性基礎(chǔ)。

受存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)、個人住房貸款利率浮動下限放寬及其他不可比因素影響，全行上半年實現(xiàn)經(jīng)營收入1,314.7億元，較上年同期下降3.15%；稅前利潤、凈利潤為724.7億元、558.4億元，同比分別下降4.2%和4.9%，盈利水平符合預(yù)期。同期，建行年化平均資產(chǎn)回報率、年化平均股東權(quán)益回報率分別為1.34%和22.54%，較上年全年分別提高0.03和1.86個百分點，整體盈利趨勢向好。上半年，建行進(jìn)一步加強(qiáng)全面成本管理，千方百計增收節(jié)支，成本收入比較上 年全年再降1.64個百分點至35.13%，保持在較低水平。

面對新的形勢，建行加快推進(jìn)金融產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新，大力發(fā)展中間業(yè)務(wù)。截至6月30日，實現(xiàn)手續(xù)費及傭金凈收入234.2億元，同比增收32.5億元，較上年同期增長16.1%；在經(jīng)營收入中占比達(dá)到17.82%，較上年同期提高2.96個百分點，對全行盈利的貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。投資銀行、資產(chǎn)托管、企業(yè)年金、電子銀行等新興產(chǎn)品和服務(wù)發(fā)展迅速，市場競爭力明顯增強(qiáng)。

信貸投放總量適度，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷改善。今年上半年，建行嚴(yán)格執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，增強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營的主動性，確保信貸投放總量適度、結(jié)構(gòu)得當(dāng)、節(jié)奏合理、質(zhì)量良好，充分發(fā)揮信貸對實體經(jīng)濟(jì)的支持作用。截至6月30日，全行客戶貸款和墊款總額為45,253.6億元，較上年末增加7,314.1億元，增幅為19.3%，增速創(chuàng)造了多年以來的最高水平。

上半年，建行新增貸款主要集中在拉動內(nèi)需、改善民生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其他重要行業(yè)領(lǐng)域。投向基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)貸款新增2,884.2億元，增速達(dá)24.3%，新增額在公司類貸款新增額中占比達(dá)56.1%。個人貸款余額達(dá)到9,484.5億元，較上年末新增1,269.2億元；其中個人住房貸款余額7,149.2億元，余額、增加額繼續(xù)保持同業(yè)領(lǐng)先地位。上半年新增貸款支持了國家四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃項目462個，共發(fā)放貸款2,265億元，投放國家十大振興產(chǎn)業(yè)貸款余額達(dá)8,043億元。新增貸款前五大板塊是與拉動內(nèi)需密切相關(guān)的租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，制造業(yè)，水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，在全部新增貸款中的占比達(dá)76.42%。

建行堅持“有保有壓”，嚴(yán)控對“兩高一資”、產(chǎn)能過剩行業(yè)的新增貸款，果斷從風(fēng)險較大、不良率較高的行業(yè)中退出，同時合理控制票據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模。截至6月30日，主動退出貸款294.3億元；票據(jù)貼現(xiàn)新增885.7億元，占全部貸款新增額的12.1%，在大型商業(yè)銀行中處于較低水平。

服務(wù)“三農(nóng)”和小企業(yè)，推進(jìn)民生領(lǐng)域業(yè)務(wù)發(fā)展。建行將小企業(yè)和“三農(nóng)”金融服務(wù)作為信貸業(yè)務(wù)重點，有效滿足小企業(yè)和“三農(nóng)”客戶的信貸需求。今年上半年，建行小企業(yè)業(yè)務(wù)專業(yè)化經(jīng)營取得新進(jìn)展，成立了一級部建制的小企業(yè)金融服務(wù)部，專門負(fù)責(zé)全行小企業(yè)金融服務(wù)工作；“信貸工廠”模式小企業(yè)經(jīng)營中心新增26家達(dá)104家，增幅為三分之一；創(chuàng)新推出面向小企業(yè)的小額無抵押貸款、助保金貸款等新產(chǎn)品，加大“e貸通”網(wǎng)絡(luò)銀行貸款業(yè)務(wù)推進(jìn)力度，通過網(wǎng)絡(luò)銀行業(yè)務(wù)向921家企業(yè)發(fā)放1,059筆貸款，金額達(dá)22.4億元。截至6月30日，中小企業(yè)貸款新增1,863億元，增速18.1%，占公司類貸款新增的31%。

建行加大支持“三農(nóng)”力度，截至6月30日，涉農(nóng)貸款新增1,073.8億元，增速達(dá)25.2%。今年5月發(fā)起設(shè)立了繼湖南桃江建信村鎮(zhèn)銀行之后的第二家村鎮(zhèn)銀行——浙江蒼南建信村鎮(zhèn)銀行，并在新疆、黑龍江等地推廣小額農(nóng)戶貸款，上半年新增貸款17.1億元，占大型銀行此類貸款的三分之一。根據(jù)政策導(dǎo)向和市場發(fā)展，建行抓住時機(jī)拓展民生領(lǐng)域業(yè)務(wù)，推出“民本通達(dá)”系列新的服務(wù)品牌，為教育、醫(yī)療、社保、環(huán)保事業(yè)發(fā)展提供金融支持，受到市場歡迎和肯定。同時，建行還將支持災(zāi)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為服務(wù)民生的重點之一，上半年累計向地震災(zāi)區(qū)發(fā)放災(zāi)后重建貸款119億元。

全面加強(qiáng)風(fēng)險管理，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)步提升。針對上半年信貸運行中的新情況、新問題，建行將強(qiáng)化風(fēng)險管控和抓住業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇有機(jī)結(jié)合起來，防范各類風(fēng)險，實現(xiàn)了信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營從注重數(shù)量速度到注重質(zhì)量結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化。截至6月30日，不良貸款額為772.1億元，較上年末減少66.7億元 ；不良貸款率為1.71%，較上年末下降0.50個百分點，繼續(xù)保持“雙降”態(tài)勢。

在信貸投放中，建行嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入和審批標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)重點客戶和重點領(lǐng)域風(fēng)險排查，改善信貸結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。建行還著力強(qiáng)化貸后管理，對公預(yù)警客戶跟蹤管理系統(tǒng)全面上線，優(yōu)化貸后管理自評估和流程，做好風(fēng)險預(yù)警和處置。同時，建行以大額關(guān)注類客戶和大額不良客戶為重點，加大不良貸款處置力度，處置不良貸款196億元，比去年同期多處置63億元。

在繼續(xù)減持高風(fēng)險的外幣資產(chǎn)的同時，建行加強(qiáng)海外機(jī)構(gòu)風(fēng)險管理。外幣債券投資組合賬面價值較上年末減少59.9億美元，外匯敞口較上年末大幅縮減，并加強(qiáng)了對海外機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營和風(fēng)險控制的統(tǒng)一管理。

為提高抵御風(fēng)險能力，建行堅持均衡穩(wěn)定地計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。截至6月30日,撥備覆蓋率已達(dá)150.51%，較上年末上升18.93個百分點，在國內(nèi)同業(yè)中保持較高水平。同期資本充足水平保持穩(wěn)定，資本充足率為11.97%，核心資本充足率為9.30%。

海外布局取得突破，渠道建設(shè)全面推進(jìn)。上半年，建行國際化戰(zhàn)略取得了突破性進(jìn)展，倫敦子銀行、紐約分行于今年6月相繼開業(yè)。目前，建行已在全球重要金融市場開設(shè)7家分行、2家子銀行和1家投資銀行，全球金融服務(wù)能力不斷增強(qiáng)。

在完善海外業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的同時，建行境內(nèi)服務(wù)渠道更加優(yōu)化，服務(wù)水平和市場拓展能力有了進(jìn)一步提升。隨著網(wǎng)點轉(zhuǎn)型持續(xù)深化，建行已有12,333 家零售網(wǎng)點實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)型，占零售網(wǎng)點總數(shù)的92%，另有百余家網(wǎng)點完成二代轉(zhuǎn)型，營銷服務(wù)能力不斷增強(qiáng)；安裝運行自動柜員機(jī)33,713臺，較上年末新增1,817臺。高端客戶差別化服務(wù)渠道體系逐步完善，建成并開業(yè)理財中心達(dá)2,198家，財富中心109家，私人銀行中心3家。電子銀行服務(wù)平臺發(fā)展迅速，上半年個人網(wǎng)上銀行交易額 1.11萬億元，企業(yè)網(wǎng)上銀行交易額10.15 萬億元；在線手機(jī)銀行實現(xiàn)跨越式發(fā)展，客戶數(shù)達(dá)到887 萬戶，完成交易額和交易量位居國內(nèi)同業(yè)前列。電子銀行與柜面交易量之比為64%，較上年末提高19個百分點。

建行的經(jīng)營管理業(yè)績受到眾多媒體和機(jī)構(gòu)的充分肯定，被國際權(quán)威媒體《歐洲貨幣》、《亞洲貨幣》雜志評為“中國最佳銀行”。獲得美國《環(huán)球金融》雜志、新加坡《亞洲銀行家》雜志、香港《資本》雜 志、《上海證券報》、中國扶貧基金會等媒體和機(jī)構(gòu)授予的“最佳公司貸款銀行”、“中國風(fēng)險管理成就獎”、“中國杰出零售銀行”、“最佳理財品牌”、“中國扶貧基金會20年特別貢獻(xiàn)獎”等多項榮譽。

今年下半年，建行將繼續(xù)貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，做好支持經(jīng)濟(jì)建設(shè)、服務(wù)大局的各項工作，把握好信貸投放重點、力度和節(jié)奏，進(jìn)一步推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和中小企業(yè)、“三農(nóng)”等重點領(lǐng)域的金融支持力度，加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)控和貸后管理，努力實現(xiàn)全行各項工作目標(biāo)，為鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。

第四篇：2009年上半年三大運營上中期業(yè)績

2009年上半年三大運營上中期業(yè)績

中國移動8月20日公布了其2009年中期業(yè)績，截至2009年6月30日營業(yè)收入為人民幣2129億元，同比增長8.9%；凈利潤為553億元，同比增長1.4%，即每天平均賺3億多；凈增用戶3587萬，其中3G用戶為95.9萬，用戶總數(shù)達(dá)

4.93億戶。數(shù)據(jù)顯示，上半年中國移動EBITDA(未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤)為1099億元，同比增長5.8%，EBITDA利潤率為51.6%，繼續(xù)保持高水平；每股基本盈利為2.76元，同比增長1.3%；派發(fā)中期股息每股1.346港元，計劃今年全年利潤派息率為43%。增值業(yè)務(wù)占中國移動總收入比重不斷提升，達(dá)28.1%。增值業(yè)務(wù)收入同比增長13.7%，對整體收入的拉動日益顯著。截至6月底，中國移動用戶通話總分鐘數(shù)為13870.47億分鐘，平均每月每戶通話分鐘數(shù)(MOU)為490分鐘，平均每月每戶收入(ARPU)為75元。中國移動上半年運營支出為1428.10億元，同比增加13.4%，運營支出占收入比為67.1%；資本開支為628.32億元，占運營收入比重為29.5%，超過70%的投資均用于3G。

中國電信8月27日發(fā)布了2009年的中期業(yè)績，財報顯示，截至2009年6月30日，中國電信營業(yè)收入為人民幣1031.46億元，扣除初裝費影響的因素后，營收為1025.54億元，同比增長14.8%；其中移動服務(wù)收入為128.14億元，占總收入比例的12.5%；非語言收入占比超過50%，其中固網(wǎng)寬帶和固網(wǎng)增值及綜合信息服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比分別增長18.2%和15.6%；EBITDA為433.39億元，EBITDA率為42.3%；凈利潤為84.12億元，同比下降27.5%，每股凈利潤為0.10元。數(shù)據(jù)顯示，上半年中國電信凈增移動用戶1137萬戶，總量達(dá)到3928萬戶，凈增用戶市場份額從2009年1月份的12.0%提升到6月份的28.7%，發(fā)展形勢逐月趨好，用戶ARPU保持穩(wěn)定。上半年固網(wǎng)寬帶和無線上網(wǎng)用戶分別凈增478萬戶和161萬戶，用戶總量達(dá)到4905萬戶和395萬戶，固網(wǎng)寬帶接入收入達(dá)到人民幣227.45億元，同比增長18.2%。截至6月底，“商務(wù)領(lǐng)航”和“我的e家”品牌客戶規(guī)模分別達(dá)到301萬戶和3011萬戶，分別較年初增長19.1%和25.8%。

中國聯(lián)通8月28日下午發(fā)布中期財報，財報顯示，今年上半年，中國聯(lián)通營業(yè)收入達(dá)到人民幣763.2億元，凈利潤為人民幣66.2億元。報告顯示，上半年中國聯(lián)通實現(xiàn)移動業(yè)務(wù)收入人民幣341.9億元，比上年同期增長11.3%。截至2009年6月30日，GSM用戶數(shù)達(dá)到1.4億戶，上半年凈增701.2萬戶。上半年，中國聯(lián)通實現(xiàn)固網(wǎng)業(yè)務(wù)收入人民幣401.9億元，比上年同期下降11.3%。其中，固網(wǎng)寬帶業(yè)務(wù)收入為人民幣117.3億元，比上年同期增長10.3%。

第五篇：中化化肥公布2014年中期業(yè)績

中化化肥公布2014年中期業(yè)績

2014中期業(yè)績摘要：

實現(xiàn)銷量825萬噸，同比減少9.74%。

營業(yè)額收入同比減少22.83%至人民幣158.81億元。

本公司股東應(yīng)占溢利為人民幣1.38億元。

總資產(chǎn)規(guī)模上升，庫存周轉(zhuǎn)同比加快，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、經(jīng)營性現(xiàn)金流累計凈流入，同時經(jīng)營能力得到鞏固和提升，與國內(nèi)、外供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作關(guān)系保持穩(wěn)固。

（2014年8月21日－香港）中化化肥控股有限公司（“中化化肥”或“本公司”）（股份代號：00297）今天公布本公司及其附屬公司（“本集團(tuán)”）截至2014年6月30日止六個月（“回顧期”）的中期業(yè)績。

2014年上半年，全國化肥行業(yè)持續(xù)低迷，化肥價格保持低位運行，產(chǎn)能過剩仍然十分嚴(yán)重且新增產(chǎn)能還在繼續(xù)釋放。國家為加速過剩產(chǎn)能淘汰，優(yōu)惠政策逐步緊縮，安全環(huán)保要求不斷強(qiáng)化，企業(yè)經(jīng)營壓力增大。

回顧期內(nèi)，由于本集團(tuán)控制風(fēng)險、縮減部分貿(mào)易業(yè)務(wù)規(guī)模，銷量同比有所下降，較去年同期減少9.74%至 825萬噸，加上銷售平均價格同比亦下降14.48%，令本集團(tuán)營業(yè)額收入同比減少22.83%至人民幣158.81億元，毛利較去年同期下降34.22%至人民幣7.38億元，股東應(yīng)占溢利減少60.80%至人民幣1.38億元，實現(xiàn)每股基本盈利人民幣0.0196元。

雖然回顧期內(nèi)市場低迷，行業(yè)于低谷運行，但本集團(tuán)持續(xù)積極采取各項舉措，在嚴(yán)防市場風(fēng)險的前提下，深化轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新經(jīng)營，以鞏固市場地位，并扭虧為盈。各項經(jīng)營質(zhì)量指標(biāo)均于良好狀態(tài)

2014年上半年，雖然國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依然嚴(yán)峻、化肥新增產(chǎn)能繼續(xù)釋放導(dǎo)致化肥產(chǎn)能過剩進(jìn)一步加劇，化肥價格在愈發(fā)激烈的行業(yè)競爭下持續(xù)低位運行，以及國家為加速過剩產(chǎn)能淘汰，優(yōu)惠政策逐步緊縮，安全環(huán)保要求不斷強(qiáng)化，企業(yè)經(jīng)營壓力增大，但本集團(tuán)在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，穩(wěn)健經(jīng)營、努力變革，使回顧期內(nèi)本集團(tuán)的總資產(chǎn)規(guī)模上升，庫存周轉(zhuǎn)同比加快，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、經(jīng)營性現(xiàn)金流累計凈流入，同時經(jīng)營能力得到鞏固和提升，與國內(nèi)外供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作關(guān)

系保持穩(wěn)固。同時，本集團(tuán)以提升核心競爭力為目標(biāo)，創(chuàng)新經(jīng)營，深化轉(zhuǎn)型，重點實施七大戰(zhàn)略，實現(xiàn)了本集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展，確保行業(yè)領(lǐng)先地位。

按主要產(chǎn)品分類，2014年上半年，本集團(tuán)實現(xiàn)鉀肥銷售額人民幣34.01億元，同比減少21.37%；氮肥銷售額人民幣46.07億元，同比減少38.29%；復(fù)合肥銷售額人民幣31.11億元，同比減少5.50%；磷肥銷售額人民幣37.61億元，同比減少20.88%。不過，飼鈣銷售額同比上升0.62%至人民幣3.17億元。

在鉀肥業(yè)務(wù)方面，重點推進(jìn)農(nóng)用鉀渠道營銷和渠道創(chuàng)新工作，實現(xiàn)農(nóng)用鉀銷量的穩(wěn)定增長；不斷鞏固與國際供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作，與供應(yīng)商簽訂長約合同，以獲取穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資源。在氮肥業(yè)務(wù)方面，嚴(yán)控貿(mào)易風(fēng)險的同時，本集團(tuán)在國內(nèi)市場的份額繼續(xù)位處前列，并通過與核心供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，夯實合作基礎(chǔ)，提升利潤貢獻(xiàn)。在磷肥業(yè)務(wù)方面，強(qiáng)化核心客戶體系建設(shè)，加強(qiáng)上游供應(yīng)商的合作，形成低價優(yōu)質(zhì)的貨源保障。在復(fù)合肥業(yè)務(wù)方面，本集團(tuán)深入推進(jìn)復(fù)合肥一體化營銷轉(zhuǎn)型，持續(xù)推進(jìn)本公司的營銷能力建設(shè)，不斷優(yōu)化復(fù)合肥產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升差異化產(chǎn)品的銷量。在飼鈣業(yè)務(wù)方面，中化云龍?zhí)岣吡说推肺涣椎V的利用率，產(chǎn)品硫酸單耗顯著降低，采用多種物流運輸模式，降低運輸成本，并強(qiáng)化國內(nèi)銷售隊伍建設(shè)，更好地滿足了國內(nèi)客戶的需求。

強(qiáng)化專業(yè)團(tuán)隊，提升營銷推廣能力

回顧期內(nèi)，本集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡(luò)，通過鞏固客戶基礎(chǔ)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對客戶的服務(wù)能力，提高分銷網(wǎng)絡(luò)盈利能力。2014年上半年，本集團(tuán)的分銷網(wǎng)點繼續(xù)維持在2,000家以上，交易客戶數(shù)量約1.13萬個。同時，本集團(tuán)以推進(jìn)分公司營銷轉(zhuǎn)型為重點，持續(xù)推進(jìn)復(fù)合肥營銷轉(zhuǎn)型及農(nóng)用鉀渠道營銷轉(zhuǎn)型工作。以復(fù)合肥和農(nóng)用鉀為抓手，并致力打造專業(yè)化的營銷人員隊伍。

2014年上半年，本集團(tuán)參控股企業(yè)化肥總產(chǎn)能超過1,000萬噸。同時，生產(chǎn)企業(yè)持續(xù)推進(jìn)先進(jìn)制造，通過精益管理，實施技術(shù)改造和科技創(chuàng)新，生產(chǎn)供應(yīng)能力得到進(jìn)一步提升。

整合內(nèi)、外資源，不斷創(chuàng)新服務(wù)舉措

本集團(tuán)將繼續(xù)以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民科技需求為導(dǎo)向，深化與政府、科研院校合作，以測土配方施肥、農(nóng)機(jī)與農(nóng)藝結(jié)合、水肥一體化、作物一體化解決方案等為抓手，繼續(xù)為中國農(nóng)民提供優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、高效的農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)。

展望未來，中化化肥首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事王紅軍先生表示：“2014年下半年，中國經(jīng)濟(jì)增長面臨較大壓力，政府將持續(xù)推進(jìn)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長措施，來保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行。隨著中央政府于十八屆三中全會提出：要保障關(guān)鍵糧食供應(yīng)，保障國家糧食安全；完善土地承包經(jīng)營權(quán)，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；c管理現(xiàn)代化；發(fā)展可持續(xù)農(nóng)業(yè)，減少環(huán)境污染與生態(tài)破壞。2014年‘中央一號’文件連續(xù)第11年聚焦農(nóng)業(yè)，強(qiáng)調(diào)要全面深化農(nóng)村改革和推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，并提出要建立農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制，擴(kuò)大高效肥、有機(jī)肥和低殘留農(nóng)藥的使用；同時，提出要引入農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價制度，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價格市場化，有利于進(jìn)一步提升農(nóng)民生產(chǎn)的積極性。國家對農(nóng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)關(guān)注與投入為化肥行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。隨著后續(xù)各項惠農(nóng)政策的落實，國內(nèi)化肥將進(jìn)一步獲得長期穩(wěn)定增長的動力?！?/p>

王紅軍先生補(bǔ)充稱：“隨著國內(nèi)市場供應(yīng)過剩格局仍將持續(xù)，化肥生產(chǎn)和流通行業(yè)的重組和整合趨勢將不斷加速。面對惡劣的市場競爭環(huán)境，作為中國化肥行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，本集團(tuán)將以市場化為導(dǎo)向、以資源和技術(shù)為支撐、以精益管理為保障，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式與運營模式，努力成為全球領(lǐng)先的農(nóng)業(yè)投入品和農(nóng)化服務(wù)提供商，實現(xiàn)本集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展，為股東創(chuàng)造價值，為國家糧食安全和產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。”

關(guān)于中化化肥控股有限公司

中化化肥控股有限公司是中國最大的化肥分銷服務(wù)商、中國最大的進(jìn)口化肥產(chǎn)品供貨商和中國最大的化肥生產(chǎn)商之一，以分銷為龍頭、產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化的模式經(jīng)營，生產(chǎn)和銷售氮肥、磷肥、鉀肥和復(fù)合肥等化肥產(chǎn)品，是國內(nèi)化肥產(chǎn)品最齊全的企業(yè)之一。中化化肥擁有中國規(guī)模最大的農(nóng)資分銷網(wǎng)絡(luò)和完善的農(nóng)化服務(wù)體系，并與多家國際供貨商組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在中國獨家分銷其產(chǎn)品。該公司擁有的磷礦資源居中國前列，飼鈣產(chǎn)能規(guī)模居亞洲第一。中化化肥是中國中化集團(tuán)之化肥業(yè)務(wù)旗艦公司，中化集團(tuán)于一九五零年成立，以營業(yè)額計算為中國最大的國營企業(yè)之一，并連續(xù)24年獲選為《財富》全球500強(qiáng)企業(yè)，二零一四年排名第107位。

（來源：中化化肥控股有限公司網(wǎng)站）