第一篇：感受萬科

感受萬科

——寫作社區(qū)

萬科高層普遍有一種敢于面對問題的心態(tài)，為萬科的發(fā)展和提高營造了良好的環(huán)境

在二月前于深圳召開的《房地產(chǎn)流程與績效管理高層研討會(huì)》上，介紹了萬科的一些管理經(jīng)驗(yàn)后，來自國內(nèi)30多家房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理在會(huì)議上問我：“您認(rèn)為萬科領(lǐng)先我們多少年？我們要用多少年才能趕上？”

其實(shí)在最近的一些媒體上紛紛有房地產(chǎn)開發(fā)商提出“超越萬科并不難”，“兩年內(nèi)我們將成為中國房地產(chǎn)的老大”，對這些公司的雄心壯志我們應(yīng)該敬佩，畢竟他們有了明確的目標(biāo)，而且他們也確實(shí)有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。同時(shí)我也相信如果單從開發(fā)規(guī)模和銷售收入作為目標(biāo)，一次或幾次超越萬科肯定有機(jī)會(huì)。但衡量一個(gè)組織的績效不僅僅是收入，這是一個(gè)短期和滯后的指標(biāo)，要持續(xù)地超越才是真正的超越，這就是為什么一些開發(fā)商只有一兩年內(nèi)的輝煌表現(xiàn)，但萬科卻能夠連續(xù)15年的持續(xù)增長。持續(xù)的超越需要從組織的基本要素上著手，在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、激勵(lì)和文化等六方面全面提升進(jìn)而形成組織的核心競爭力，并在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行力的保障下才能取得成功。而這些才是組織的根本，也是萬科得以在行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑的動(dòng)力支持。雖然身處深圳并從事管理咨詢的職業(yè)，但在兩年前對萬科的了解印象最深的是一些關(guān)于王石本人的報(bào)道以及產(chǎn)品超前的設(shè)計(jì)，就像很多人感覺的是“文科”人在管理，比較會(huì)“表現(xiàn)自我”。隨著這兩年對深圳、北京、沈陽與上海萬的咨詢項(xiàng)目開展才真正體會(huì)到其卓越的管理優(yōu)勢。

第一次給深圳萬科地產(chǎn)進(jìn)行培訓(xùn)后的第二天我就收到了來自萬科項(xiàng)目組的一份郵件，對培訓(xùn)的效果進(jìn)行了十個(gè)方面的全面的評估，并提出了詳細(xì)的改進(jìn)建議，該郵件同時(shí)發(fā)給了每一位參加培訓(xùn)的員工。而以后每一次培訓(xùn)無論在深圳萬科、北京萬科還是上海萬科都會(huì)收到同樣的效果評估報(bào)告。而且每一次培訓(xùn)事前的策劃工作非常嚴(yán)謹(jǐn)，無論是對培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)教材、培訓(xùn)講師、培訓(xùn)設(shè)備、培訓(xùn)環(huán)境甚至課桌的擺放方式都考慮的非常周到。一次在北京萬科培訓(xùn)剛好負(fù)責(zé)此次培訓(xùn)的主管調(diào)深圳萬科總部，她提前一周電話并書面通知我新接員工的姓名和電話，并告訴我她會(huì)主動(dòng)聯(lián)系我，果然新員工當(dāng)天就打電話與我聯(lián)系。看似一項(xiàng)簡單培訓(xùn)工作，卻使我感受到了萬科的員工的敬業(yè)精神、流程效率、持續(xù)的執(zhí)行力、管理的一致性、開放的文化以及對合作伙伴尊重，在我的職業(yè)生涯中為國內(nèi)外數(shù)百家企業(yè)提供過類似的培訓(xùn)，至今也只有IBM、PHILIP、SIEMENS等國際著名企業(yè)給我反饋過效果評價(jià)報(bào)告。給萬科做咨詢可以說是件非常愉快也是非常有收獲的一件事。萬科的流程

卓越的流程有三個(gè)主要特點(diǎn)：目標(biāo)上的關(guān)鍵績效指標(biāo)導(dǎo)向、結(jié)構(gòu)上的系統(tǒng)性、以及內(nèi)容上與制度的融合性。與其它公司不同，萬科在進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系項(xiàng)目時(shí)充分結(jié)合了流程再造（BPR）的思想，第一步進(jìn)行的是全面的流程梳理和改進(jìn)，識別了近30個(gè)主流程和近200 個(gè)子流程以及流程之間的關(guān)系。每個(gè)主流程都設(shè)定了明確的衡量指標(biāo)，從MQCTR(數(shù)量、質(zhì)量、成本、時(shí)效和風(fēng)險(xiǎn))五個(gè)方面進(jìn)行指標(biāo)的設(shè)計(jì)和流程的分析，詳細(xì)識別了流程的關(guān)鍵點(diǎn)以及現(xiàn)存的問題點(diǎn)，如項(xiàng)目過程的一些審批流程，根據(jù)效率與風(fēng)險(xiǎn)的分析進(jìn)行了優(yōu)化，而對項(xiàng)目過程的工程質(zhì)量監(jiān)控流程則進(jìn)行了強(qiáng)化，在服務(wù)質(zhì)量方面也充分反映出以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的思想。

在北京萬科的一次流程討論會(huì)議上，在描述顧客投訴處理流程的目的時(shí)寫道“站在客戶的角度，兼顧公司的利益，尋找處理問題的平衡點(diǎn)，致力于實(shí)現(xiàn)客戶與公司的雙贏 ”。當(dāng)時(shí)總經(jīng)理吳有富博士立刻指出：“這種思想是不正確的，處理客戶的投訴不能總是想要平衡和雙贏，我們必須全面考慮顧客的利益，顧客的要求是第一位的”，文件中對投訴處理時(shí)效要求“非工作時(shí)間收到的投訴，應(yīng)向顧客說明反饋時(shí)間并在開始工作時(shí)間后1小時(shí)內(nèi)將投訴情況提交給客戶服務(wù)中心和相關(guān)部門第一負(fù)責(zé)人安排處理?！眳强傇僖淮渭?dòng)地站起來“顧客關(guān)心的是以最快的速度解決問題，為什么還要等到工作時(shí)間處理？我們在安心休息而顧客卻在煩惱。這怎么體現(xiàn)以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的思想？?！痹谌f科的每個(gè)公司都有專門的客戶服務(wù)中心組織進(jìn)行每年度的顧客滿意調(diào)查、網(wǎng)上、書面及電話投訴顧客投訴處理和跟蹤，對投訴進(jìn)行7大類的分類分析，對每個(gè)顧客投訴進(jìn)行100％滿意度回訪以確保每個(gè)投訴都得到有效解決，僅在深圳萬科就有5名職員負(fù)責(zé)該項(xiàng)事務(wù)。

萬科的流程不但追求服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也追求產(chǎn)品質(zhì)量。從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、供應(yīng)商選擇、采購、施工過程和維修服務(wù)全過程進(jìn)行監(jiān)控。尤其是上海萬科在工程質(zhì)量方面的控制非常嚴(yán)格。項(xiàng)目部不僅每月對總包方、施工單位和合作隊(duì)伍進(jìn)行質(zhì)量和服務(wù)的評估，對在施工過程負(fù)責(zé)監(jiān)理的單位每月也進(jìn)行評估，而同時(shí)工程部門每月都對施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和量化評估，每次的檢查和評估結(jié)果都會(huì)書面提交相關(guān)方，跟蹤其糾正措施的實(shí)施并幫助他們進(jìn)行管理的改進(jìn)。

萬科流程結(jié)構(gòu)上的系統(tǒng)性表現(xiàn)在基于縱向的橫向系統(tǒng)性，可以用立體的三座標(biāo)來形容，萬科總部通過集成開發(fā)進(jìn)行流程上的總體規(guī)劃，并在制度上提出要求，這是萬科的流程大綱，萬科各公司必須遵循的縱座標(biāo)Z軸。橫向上的X軸建立了從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目及產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)管理、采購與供應(yīng)商管理、施工過程管理、營銷管理、客戶服務(wù)、成本管理、行政管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、資產(chǎn)管理、測量和監(jiān)控管理等全面的流程管理體系，建立了面向目標(biāo)而不是職能的流程運(yùn)作體系，流程結(jié)構(gòu)從管理手冊（描述總體運(yùn)作流程要求）、運(yùn)作程序（主流程和運(yùn)作方法）、作業(yè)指引（子流程和作業(yè)方法）到運(yùn)行使用的表格四層結(jié)構(gòu)基本覆蓋了所有業(yè)務(wù)及管理流程和要求。橫向上的Y軸是流程要求的深入程度，其詳細(xì)程度定位的標(biāo)準(zhǔn)是新員工在未經(jīng)過培訓(xùn)的情況下基本能夠按照文件的要求進(jìn)行業(yè)務(wù)操作。王石曾經(jīng)要求萬科要像麥當(dāng)勞一樣運(yùn)作，如果沒有詳細(xì)的作業(yè)要求或作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，很難想象萬科能夠平均每年新開一家分公司，已經(jīng)遍布于全國的13家萬科公司能夠保證內(nèi)部運(yùn)作的一致性和協(xié)調(diào)性，而今年42個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作還能夠保證所有產(chǎn)品和服務(wù)的高質(zhì)量。象與設(shè)計(jì)管理相關(guān)的有10個(gè)運(yùn)作流程，涵蓋了設(shè)計(jì)和裝修各階段（前期、實(shí)施方案、施工圖、景觀、賣場、全裝修、交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修）的運(yùn)作以及設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、顧客變更的運(yùn)作程序。行政管理的工作資源配置文件將從總經(jīng)理級到普通員工每個(gè)等級能夠配置的辦公空間大小、辦公設(shè)備包括電腦等級和文具用品都有詳細(xì)的規(guī)定。看上去似乎沒有什么意義，實(shí)際上對保證內(nèi)部管理的公平和公開有重要作用。北京一家房地產(chǎn)公司就因此而帶來了管理上的麻煩。公司的一位副總經(jīng)理向我抱怨說下屬的一位員工曾向他申請購買一臺筆記本電腦，考慮到工作上已經(jīng)有臺式電腦而工作本身性質(zhì)無此必要性，因此沒有同意，而該員工直接將申請報(bào)告交到董事長，董事長很爽快地批準(zhǔn)了，由此帶來了一系列的問題。由于副總經(jīng)理沒有同意使該員工覺得他“不夠意思”，而由于董事長的“送人情”將該副總經(jīng)理推向了一個(gè)尷尬的管理境界。如果有一份規(guī)范大家按照要求執(zhí)行就不會(huì)出現(xiàn)這種狀況。一件小事可能因此徹底摧毀內(nèi)部的管理文化。

萬科的制度只要與流程有關(guān)都會(huì)在流程中加以反映，并保證制度與流程作業(yè)要求的一致性，制度規(guī)定了能夠做什么，不能做什么，但僅有制度并不能有效地指導(dǎo)職員完成好工作，也不能對工作的績效進(jìn)行公平的評價(jià)，因此具體如何做則在流程文件中反映，如關(guān)于采購，萬科的制度中有四種采購方式，包括直接采購、招標(biāo)采購、戰(zhàn)略采購以及聯(lián)合采購，總部有基本的審批權(quán)限的規(guī)定，各分公司又將采購過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)要求和權(quán)限分別融合在《采購方式選擇作業(yè)指引》《工程戰(zhàn)略采購作業(yè)指引》《工程招標(biāo)采購作業(yè)指引》《工程直接采購作業(yè)指引》等相應(yīng)的流程中，詳細(xì)規(guī)定了從招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組到總經(jīng)理、主管副總、工程總監(jiān)及相關(guān)部門經(jīng)理在采購流程中的責(zé)任和權(quán)限以及評審的范圍。在與萬科的職員交流時(shí)感覺他們比較少談起制度，而說起最多的還是流程，從總經(jīng)理到普通職員對相關(guān)流程都非常熟悉而且也非常關(guān)注。制度已經(jīng)是習(xí)以為常必須遵守的內(nèi)部法規(guī)，而流程卻需要根據(jù)市場和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行不斷的調(diào)整和創(chuàng)新，也是組織最具挑戰(zhàn)性和創(chuàng)造力的要素。萬科的員工

都說萬科是房地產(chǎn)業(yè)的黃埔軍校，確實(shí)萬科是培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人的最好的搖籃，其人力資源管理體系提供了我見到的最具人文關(guān)懷及最能適合員工成長和職業(yè)發(fā)展的最好的環(huán)境。它的優(yōu)勢甚至超過了很多國際優(yōu)秀的制造業(yè)。下面是萬科的一份新員工《錄用通知函》： 先生/女士： 您好！

非常感謝您應(yīng)聘我公司！經(jīng)過慎重篩選，我公司已決定錄用您到 部門 崗位任職，正式報(bào)到日期為 年 月 日。在您正式報(bào)到前，還有如下事項(xiàng)需要辦理：

請?zhí)峁┰瓎挝浑x職證明（注明檔案、保險(xiǎn)情況）；

請攜帶一寸照片一張到我公司指定醫(yī)院—— 體檢。（地址：崇文門地鐵站北；108、104電車崇文門站。體檢時(shí)間：每周一、四上午，取體檢結(jié)果時(shí)間為周二、周五下午）；

請領(lǐng)取并按規(guī)定填寫《員工登記表》；

準(zhǔn)備一寸、二寸彩色照片各六張；

請辦理中國銀行長城電子借記卡一張，用于發(fā)放工資。（指定銀行：中行北京分行海淀支行。地址：海淀區(qū)知春路58號。電話：62614269）

請辦理招商銀行一卡通一張，用于各種補(bǔ)貼的發(fā)放及其它日常費(fèi)用報(bào)銷。

在正式報(bào)到時(shí)，將《員工登記表》規(guī)定的相關(guān)資料原件交我公司查驗(yàn)，根據(jù)我公司《職員手冊》有關(guān)規(guī)定，持假證件者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將立即終止試用。

報(bào)到后，我們會(huì)為您做職前介紹，并安排您完成入職培訓(xùn)，祝您在我公司工作愉快，如果你有疑問，請與我們聯(lián)系。聯(lián)系人：

電話：

人力資源部

年 月 日

從這份通知函中不難看出萬科做事的嚴(yán)謹(jǐn)性和程序化，更能體會(huì)到其對員工的關(guān)懷，一位尚未到萬科報(bào)到的員工一定會(huì)已經(jīng)體會(huì)到萬科的管理和文化，而這位員工也會(huì)融合到這種相互尊重的文化中。大到萬科每年都要進(jìn)行的大規(guī)模的員工內(nèi)部滿意度調(diào)查，小到每天下午安排的精致的下午茶，每項(xiàng)活動(dòng)每個(gè)細(xì)節(jié)都充分感受到萬科對人的尊重。

新職員一旦進(jìn)入公司，人力資源部門就已經(jīng)安排好入職引導(dǎo)人，同時(shí)啟動(dòng)新職員培訓(xùn)程序，了解培訓(xùn)需求，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)、NEO培訓(xùn)（新職員入職培訓(xùn)）并考試以及對相關(guān)業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指引的培訓(xùn)。在萬科一般管理人員平均每兩周要接受一次培訓(xùn)，而且這些培訓(xùn)基本都安排在周六或周日，與其他一些公司不同，萬科的員工都非常樂意參加這些培訓(xùn)，并將之作為職業(yè)發(fā)展提高的重要手段。

正是由于萬科對員工尊重并給員工提供了一個(gè)良好的職業(yè)發(fā)展通道，使得萬科能夠吸引大量的優(yōu)秀員工，從普通職員到中高層職員都有很高的忠誠度。兩年中曾經(jīng)有四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望我能夠幫助他們從萬科“找”一些人，承諾給出遠(yuǎn)高于萬科的待遇和職位。基于職業(yè)道德我顯然不能接受這一重托。有一次在北京萬科我曾經(jīng)試探性地問一位在萬科工作了三年，畢業(yè)于某知名大學(xué)的研究生，在萬科工作的感覺如何？是否有過到其它公司的想法？他第一句話就說：“在萬科工作感覺到有一種榮譽(yù)感和歸屬感，而且持續(xù)的學(xué)習(xí)環(huán)境對我非常有吸引力，現(xiàn)在還沒有考慮走出去?！睋?jù)我所知，他的職位是一名普通主管，入司三年工資已經(jīng)從17級晉升到19.5級,但年收入不超過12萬元。在當(dāng)今金錢為王的社會(huì)環(huán)境里，能夠這樣評價(jià)自己的公司的員工并不多。現(xiàn)在只要有公司希望我?guī)兔娜f科挖人我就會(huì)開玩笑地回絕：“萬科的員工不是人，已經(jīng)被萬科文化熏陶成神，您和我都無法請到神”。

萬科的職員在相互尊重的環(huán)境中工作，因此他們每一位員工都會(huì)尊重他們的客戶包括他們的合作伙伴，無論是什么類型的供應(yīng)商他們都能受到禮遇，每一次到萬科我都有這種感覺。從他們在選擇我們公司作為咨詢機(jī)構(gòu)開始到最后項(xiàng)目的完成，我親身感覺到了從總經(jīng)理到普通職員對我們公司和我本人的尊重以及對我們價(jià)值的認(rèn)可，一些公司為了體現(xiàn)自身的水平，往往最后會(huì)徹底忘掉顧問或者忽略他們的存在，而在萬科卻不一樣。每次到萬科，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)親自到前臺迎接，而每次離開萬科他們一定會(huì)送我到電梯口。看是小事但確實(shí)感受到了萬科的溫暖。

萬科職員的敬業(yè)精神可以說是對萬科的最好回報(bào)，也我留下了深刻的印象，感覺萬科的員工沒有時(shí)間概念，無論在深圳還是在北京、上海、沈陽，感覺不到下班的時(shí)間，員工經(jīng)常工作到很晚才回家，我在進(jìn)行咨詢項(xiàng)目期間，經(jīng)常晚上11點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還會(huì)打電話給我問一些問題，而一般性加班是不計(jì)報(bào)酬的。每次培訓(xùn)不是在晚上就是在周六、周日，接觸過近百名萬科的員工從最高層到普通員工竟然沒有聽到過一句怨言。我曾經(jīng)問過一位員工為什么要工作到很晚，他告訴我說，由于每個(gè)崗位的工作量比較大，每人要對自己的崗位工作負(fù)責(zé)，而每天的工作不完成好像不踏實(shí)。記得一次在深圳進(jìn)行的培訓(xùn)，我布置了兩套練習(xí)在晚上完成，在布置練習(xí)時(shí)提醒說由于量大可能需要較長時(shí)間，如果時(shí)間太晚可以只完成一套練習(xí)。結(jié)果第二天所有學(xué)員都完成了所有的練習(xí)，最晚的做到凌晨1點(diǎn)半。

萬科職員追求工作完美和卓越的思想造就了萬科產(chǎn)品的完美和卓越。每個(gè)員工都希望將工作做到最完美，因此能夠關(guān)注到每一個(gè)細(xì)節(jié)。在進(jìn)行內(nèi)部流程描述時(shí)，我只說明了描述的格式、方法和使用軟件。而為了保證流程圖的格式一致性，萬科項(xiàng)目組成員又親自編制了非常詳細(xì)的要求和培訓(xùn)大綱，包括使用的框圖大小以及各種情況下字體和符號的格式和大小并進(jìn)行了詳細(xì)的軟件使用培訓(xùn)。

萬科的流程圖是我至今見到的最漂亮的流程圖。為了追求完美和卓越，從最高層到普通員工都會(huì)以一種開放的心態(tài)對待管理上的問題，無論是客戶反饋的問題、合作伙伴提出的問題還是內(nèi)部員工提出的問題。網(wǎng)上的“投訴萬科”向所有客戶和員工開放，在投訴中完善是萬科面對現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)。

在內(nèi)部進(jìn)行的流程討論過程中，每個(gè)相關(guān)員工都會(huì)公開并直接反映現(xiàn)在的問題，在沈陽萬科的一次高層人員參加的咨詢項(xiàng)目需求溝通會(huì)議上，周衛(wèi)軍總經(jīng)理對內(nèi)部剛剛出現(xiàn)的裝修樣板房的后續(xù)管理問題，當(dāng)著我和另外一位顧問的面對相關(guān)高層人員提出了嚴(yán)肅批評，其嚴(yán)厲程度讓我們大吃一驚。而在我們看來在一般公司這些問題是屬于肯定不會(huì)放到桌面來談的小問題。當(dāng)然也使我們后面的咨詢工作更加小心翼翼。

在深圳萬科第一次對管理體系審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)了72項(xiàng)不合格和54項(xiàng)觀察項(xiàng)，總計(jì)126項(xiàng)問題點(diǎn)。所有問題點(diǎn)全部開出了《糾正措施報(bào)告》并逐一進(jìn)行糾正，主管該項(xiàng)目的劉榮先副總說“我們不懼怕問題的發(fā)生，但懼怕問題被隱瞞和忽視，能夠發(fā)現(xiàn)問題才有改進(jìn)的方向?！币话愎菊J(rèn)證前只進(jìn)行的一次內(nèi)部審核，萬科進(jìn)行了四次，直到他們認(rèn)為體系運(yùn)作基本“完美”。而在上海萬科的咨詢項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議上，對我所描述的其它萬科分公司出現(xiàn)的設(shè)計(jì)、采購、工程等管理方面的常見問題，丁長峰總經(jīng)理對全體員工直言說上海萬科也同樣存在。萬科高層普遍有一種敢于面對問題的心態(tài)，為萬科的發(fā)展和提高營造了良好的環(huán)境。萬科的執(zhí)行力

即使有優(yōu)秀的流程和優(yōu)秀的人，即使有卓越的核心競爭力，但如果缺少了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行力也不能造就卓越的組織。依靠執(zhí)行力才能將核心競爭力體現(xiàn)在最終的組織績效上。

萬科的執(zhí)行力首先來自于高層對執(zhí)行的態(tài)度。在進(jìn)行流程討論過程中無論是深圳萬科還是北京、沈陽萬科，公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理幾乎每次都親自參加并親自對流程和文件進(jìn)行確認(rèn)，各部門經(jīng)理對每個(gè)相關(guān)的流程需要親自講解和說明。幾位總經(jīng)理還全程參加了一些主要的課程并參加考試。在深圳萬科，當(dāng)?shù)谝淮螌徍税l(fā)現(xiàn)有一些操作未按照文件要求執(zhí)行時(shí)，總經(jīng)理迅速要求對文件的所有相關(guān)內(nèi)容再次組織進(jìn)行培訓(xùn)，并有總辦組織了對所有人員相關(guān)文件和執(zhí)行要求的考試并逐一過關(guān)，公司包括總經(jīng)理在內(nèi)的所有高層都與員工一起參加了考試。在萬科如果有人沒有按照文件執(zhí)行，任何人都可以拒絕后續(xù)的工作。一位總經(jīng)理曾經(jīng)事先口頭同意某材料的采購，但由于沒有執(zhí)行采購流程中需要進(jìn)行評估的要求，因而工程總監(jiān)拒絕在采購審批單上簽字?，F(xiàn)在深圳萬科設(shè)立有專門的品質(zhì)管理崗，持續(xù)地對管理體系的執(zhí)行情況進(jìn)行審核，管理體系文件已經(jīng)修改了多次，在日常執(zhí)行過程中，一旦體系出現(xiàn)問題就進(jìn)行改進(jìn)，而在很多其它公司體系只是一個(gè)擺飾，根本沒有人維護(hù)。

萬科對項(xiàng)目的管理監(jiān)控能力也確保了執(zhí)行的深度。每個(gè)項(xiàng)目及非項(xiàng)目部門都需要制定月度工作計(jì)劃并將計(jì)劃按照重要程度劃分成兩類，按照目標(biāo)管理的方法制定一級和二級管理目標(biāo)，對計(jì)劃的執(zhí)行過程和效果有總辦及工程部門進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，其執(zhí)行效果與部門及員工的績效掛鉤，從計(jì)劃 目標(biāo) 執(zhí)行 跟蹤 檢查 評估 改進(jìn) 循環(huán)改進(jìn)并與激勵(lì)體系掛鉤的管理模式使執(zhí)行的目標(biāo)清晰、過程有序、結(jié)果受控。

員工對執(zhí)行的理解就是嚴(yán)格高效地按照流程和文件的要求執(zhí)行并達(dá)到目標(biāo)的要求。每項(xiàng)工作都要達(dá)到最好的結(jié)果。在萬科經(jīng)常是提出哪怕很小改進(jìn)建議，很快就能夠得到實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)，我曾經(jīng)不經(jīng)意地提出一份關(guān)于工程檢查表和設(shè)計(jì)評審表的建議，第二天相關(guān)人員就重新設(shè)計(jì)了表格給我評價(jià)。

萬科的執(zhí)行不是拋棄創(chuàng)新。在萬科體會(huì)很深的是員工對新技術(shù)、新事物的接受和運(yùn)用。包括管理方面，只要他們覺得有用就會(huì)積極地采納。在IT方面，深圳萬科幾乎每項(xiàng)管理活動(dòng)都采用了相關(guān)軟件。如成本管理、顧客投訴、資產(chǎn)管理、人力資源管理、文件控制、內(nèi)部審核等這些軟件雖然投入不多但對提高運(yùn)作效率和質(zhì)量產(chǎn)生了重要作用。而且這些軟件的使用都到達(dá)預(yù)期的效果。象文件控制、內(nèi)部審核軟件是技術(shù)性較高的軟件，很多公司都沒有使用完整，但深圳萬科不但使用得非常好，而且向軟件公司提供了更多有用的修改建議。萬科的榜樣

萬科一直倡導(dǎo)要做行業(yè)的領(lǐng)跑者，這種領(lǐng)跑相信不僅僅是定位在開發(fā)面積或銷售收入某個(gè)方面，與同行相比，萬科在戰(zhàn)略、組織、流程、人員、文化和激勵(lì)方面已經(jīng)跨上了更高的臺階，確保了萬科即使在房地產(chǎn)的低潮也有足夠的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，這也是萬科能夠大進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張和發(fā)展的根基。隨著市場的不斷透明化和政府行為的不斷規(guī)范化，內(nèi)部管理必然成為房地產(chǎn)企業(yè)取得持續(xù)成功的一個(gè)重要方面。

任何一個(gè)組織的管理都不可能達(dá)到完美的境界，萬科也一樣。為了追求產(chǎn)品的完美，在項(xiàng)目前期長時(shí)間的策劃、設(shè)計(jì)和更改過程造成了總體項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，最終造成開發(fā)成本上的增加以及管理上的低效率，雖然萬科希望不做利潤高于20％的項(xiàng)目（從年報(bào)上看萬科的一些項(xiàng)目利潤實(shí)際已經(jīng)超過20%）但畢竟任何企業(yè)都需要以追求利潤最大化為最終目的，在開發(fā)效率和成本控制方面合生創(chuàng)展做的更好。

萬科總部與各分公司的管理接口方面也同樣存在一些問題，總部在人力資源方面的蓄水池作用明顯，而在工程管理等方面的作用就不夠明顯。各分公司對工程管理的認(rèn)識、管理范圍和程度不一致造成管理的程序和方法上有較大的差異，同時(shí)也隱藏了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

總部在引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)控和確保一致性方面也存在著大公司的一些弱勢。如深圳的計(jì)劃管理和IT技術(shù)、上海的工程管理、北京的人力資源管理、沈陽的項(xiàng)目管理都有其獨(dú)到之處，但總部并沒有將他們的一些經(jīng)驗(yàn)提取形成指引，以帶動(dòng)整個(gè)萬科的提升。如在深圳萬科有很多好的管理軟件在使用，但在其它萬科卻不知道。在大家都在學(xué)萬科的時(shí)候自己內(nèi)部卻沒有跟上，實(shí)際是管理上的浪費(fèi)。

在數(shù)據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)方面同樣還缺少大公司的風(fēng)范。在IBM每次的生產(chǎn)會(huì)議，相關(guān)部門經(jīng)理每次會(huì)用數(shù)據(jù)演示過去一周的生產(chǎn)計(jì)劃完成狀況，目標(biāo)達(dá)成狀況，出現(xiàn)的問題數(shù)量和對策，重復(fù)出現(xiàn)同類問題的次數(shù)及品質(zhì)方面的趨勢，與上月或去年同期的數(shù)據(jù)對比，每個(gè)供應(yīng)商的質(zhì)量趨勢及對策，總之根據(jù)收集的數(shù)據(jù)及管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和改進(jìn)。

而在萬科，有一次我問幾位項(xiàng)目經(jīng)理，萬科做了16年房地產(chǎn)，在工程質(zhì)量方面最常出現(xiàn)的質(zhì)量問題依次是什么，大約各占百分之幾？質(zhì)量問題的趨勢是什么？每個(gè)樓盤出現(xiàn)過多少次問題？重復(fù)出現(xiàn)的問題占多少？每類承包商常見的問題是什么？他們告訴我，在項(xiàng)目施工過程中的問題往往很多，一般性問題現(xiàn)場工程師會(huì)記在自己的本子上并放在口袋里（項(xiàng)目完成后也就不見了，最多變成了這位工程師的經(jīng)驗(yàn)），只有重大問題才記錄并知會(huì)監(jiān)理單位。萬科16年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)實(shí)際上是非常寶貴的財(cái)富，在降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和提高產(chǎn)品品質(zhì)方面應(yīng)該能夠發(fā)揮“領(lǐng)跑”的優(yōu)勢。但現(xiàn)在似乎沒有看到其應(yīng)有的價(jià)值。

萬科至今還是行業(yè)的領(lǐng)袖，雖然有不少公司覺得超越萬科并不難，但短期來看，要“全方位”超越萬科還需要下真功夫，至于萬科領(lǐng)先一般地產(chǎn)公司多少年，不同的公司差距不一樣，也許從該文中能夠找到一些感覺。

第二篇：感受萬科

萬科集團(tuán)，已經(jīng)成為中國地產(chǎn)企業(yè)的旗幟。從最開始一家名不見經(jīng)傳的貿(mào)易公司逐步成長為中國最大的房地產(chǎn)商，這已是難能可貴。

更值得稱道的地方是，萬科集團(tuán)已經(jīng)成為中國唯一連續(xù)15年實(shí)現(xiàn)贏利的地產(chǎn)企業(yè)，更值得關(guān)注的是，萬科仍然處于高速發(fā)展的青春期，與那些曇花一現(xiàn)、大起大落的名企形成了鮮明的對比。

探究萬科，我們應(yīng)該深思：是什么引領(lǐng)萬科走向成功？

通過本人系統(tǒng)的學(xué)習(xí)與接觸，初步了解了萬科集團(tuán)的現(xiàn)代化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式。深刻的感受到萬科集團(tuán)企業(yè)管理模式的先進(jìn)之處。就個(gè)人感受，萬科有如下幾點(diǎn)是做得非常完善的。

一、完善的企業(yè)制度管理體系

萬科作為一個(gè)大型的跨地區(qū)的集團(tuán)企業(yè)，擁有眾多的下屬企業(yè)和 員工，那么萬科是如何保持對其高效的管理呢？

萬科之所以能夠?qū)崿F(xiàn)高效管理，是因?yàn)槠浣⒘艘惶淄晟频闹贫裙芾眢w系。

萬科管理體系的建立，是通過多年的摸索，并不斷的加以創(chuàng)新、實(shí)踐，同時(shí)引入國內(nèi)外先進(jìn)的管理思路和管理系統(tǒng)。最終形成了現(xiàn)在的制度管理體系。

1、制度建設(shè)體系

在萬科，并不是所有時(shí)候都要求下級服從上級，但卻是所有時(shí)候都要求所有人服從制度。萬科的制度建設(shè)有兩大特色，第一是“規(guī)范化”。

萬科的內(nèi)部網(wǎng)站上有一個(gè)制度規(guī)范庫，其制度主要是工作指引型的，告訴職員遇見各種狀況應(yīng)該如何操作，而無須層層請示。

萬科規(guī)范的制度體系使得萬科內(nèi)部很少出現(xiàn)繁瑣的請示匯報(bào)，提高了工作效率，降低了內(nèi)部交易成本。

同時(shí)職員可以將主要精力放在工作上，而無須將過多的精力花費(fèi)在與上級的溝通上。萬科之所以取得驕人的業(yè)績，有注重品牌建設(shè)的因素，也有制度建設(shè)規(guī)范化的因素?！傲鞒虄?yōu)先”是萬科制度建設(shè)的另一大特色。

在制定每一項(xiàng)新制度之前，首先就考慮流程的規(guī)范。在流程中充分考慮總部與地區(qū)公司、公司各部門之間的對接；考慮最直接、有效的渠道，打破上下級之間、各部門之間的職能剛性束縛。

萬科的制度建設(shè)強(qiáng)調(diào)簡潔、規(guī)范，是中國較早采用ISO9000管理體系的企業(yè)。每一項(xiàng)制度首頁就是流程圖，非常明晰。

各業(yè)務(wù)指導(dǎo)程序就是工作指引和工作表格，易于執(zhí)行。“流程管理”是萬科內(nèi)部管理的一大特色，從合同審批到項(xiàng)目

決策，均可按照流程執(zhí)行。員工有流程作指導(dǎo)，工作起來得心應(yīng)手，而不會(huì)無所適從。

2、標(biāo)準(zhǔn)化管理

萬科企業(yè)管理之所以成功，最大的原因就在于實(shí)施了標(biāo)準(zhǔn)化管理模式。萬科管理最大的特點(diǎn)就是：一切以實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)為出發(fā)，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。

具體操作模式為：設(shè)定工作目標(biāo)，形成工作網(wǎng)絡(luò)；工作實(shí)施過程中以流程為指導(dǎo)，不受層級和職能的限制，流程規(guī)定需要由哪個(gè)部門或公司負(fù)責(zé)就由其完成。在萬科的內(nèi)部管理中，沒有“職能型”和“矩陣型”之爭，只有流程！強(qiáng)調(diào)做流程型企業(yè)，強(qiáng)調(diào)各職能部門、各層級和各專業(yè)線服務(wù)于流程。

標(biāo)準(zhǔn)化管理是萬科一直提倡的面向市場、以客戶為導(dǎo)向、“柔”化組織架構(gòu)、強(qiáng)調(diào)以流程為核心建立工作網(wǎng)絡(luò)的一種制度實(shí)踐。

3、內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)

萬科作為一個(gè)大型企業(yè)，其高效運(yùn)轉(zhuǎn)的背后是緣于其建立了一個(gè)完備的內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)，各公司、各部門之間的溝通便捷、順暢。

內(nèi)部網(wǎng)是萬科信息管理的平臺，總部和各地區(qū)公司均有獨(dú)立的內(nèi)部網(wǎng)。內(nèi)部網(wǎng)涵蓋了制度、通知、會(huì)議紀(jì)要、審批結(jié)果、工作總結(jié)、工作計(jì)劃、政策動(dòng)向、市場動(dòng)態(tài)、企業(yè)動(dòng)態(tài)、人事變動(dòng)、績效考核、薪金查詢、客戶投訴、內(nèi)部論壇等各方面的信息，是萬科內(nèi)部管理信息的重要溝通平臺。

集團(tuán)內(nèi)各部門都有屬于自己的專欄，配有專職的信息管理員，負(fù)責(zé)將信息進(jìn)行更新、發(fā)布。技術(shù)支持則由專門的技術(shù)部門進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

內(nèi)部網(wǎng)最大的功能是構(gòu)建了扁平化的信息反饋體系，提高了工作效率，信息反饋速度迅捷。避免了大集團(tuán)由于集權(quán)管理而產(chǎn)生的信息阻隔；也避免了繁瑣的形式化辦公弊病。

4、SAP系統(tǒng)

SAP管理系統(tǒng)是萬科的又一大管理系統(tǒng)，主要是應(yīng)用于行政人力 管理方面。

SAP管理系統(tǒng)源自德國，其全稱為“系統(tǒng)、應(yīng)用與數(shù)據(jù)處理產(chǎn)品”。該系統(tǒng)集成了人事檔案、薪金管理、培訓(xùn)管理、績效考核等眾多模塊。

目前正在處于運(yùn)用階段的有人事檔案、薪金管理、績效考核等模塊，管理著萬科集團(tuán)整個(gè)的人事資料、每月薪金的計(jì)發(fā)及績效考核資料。

其操作模式為：每位入職萬科的新員工均通過網(wǎng)絡(luò)在線的形式將個(gè)人資料錄入SAP管理系統(tǒng)，經(jīng)所在公司和集團(tuán)總部人力資源部門審核后存檔；該員工每月薪酬由系統(tǒng)根據(jù)其個(gè)人信息自動(dòng)生成，經(jīng)審批后統(tǒng)一發(fā)放至員工帳戶上；績效考核均采用在線考核形式——上季度末填入本季度工作計(jì)劃，本季度末進(jìn)行對照考核，并填入下季度工作計(jì)劃，循環(huán)反復(fù)。SAP系統(tǒng)只是萬科幾個(gè)全國性管理軟件系統(tǒng)之一，是萬科利用互聯(lián)網(wǎng)大平臺、采用先進(jìn)管理工具簡化管理程序、提高工作效率、加快信息反饋速度的舉措之一。

通過SAP系統(tǒng)，萬科總部可對各地區(qū)任何人的人事檔案進(jìn)行即時(shí)查詢，對人力資源進(jìn)行即時(shí)管理，隨時(shí)掌握各地動(dòng)態(tài)，給萬科總部對人力資源系統(tǒng)的集權(quán)式管理提供了支持，既保證了集權(quán)又保證了效率。

5、網(wǎng)絡(luò)化審批系統(tǒng)

萬科的網(wǎng)絡(luò)化審批系統(tǒng)其實(shí)就是將傳統(tǒng)的審批程序以網(wǎng)絡(luò)形式 進(jìn)行，但是較之于傳統(tǒng)的方法，效率更快，反饋更及時(shí)。

內(nèi)部審批系統(tǒng)是通過管理軟件將審批流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)格式化，依托萬科的內(nèi)部網(wǎng)進(jìn)行簽呈和報(bào)告的傳遞，審批效率大幅度提高。

申請職員進(jìn)入內(nèi)部網(wǎng)后，點(diǎn)擊進(jìn)入審批系統(tǒng)，錄入相關(guān)信息，添加所有后續(xù)審批人，將審批信息發(fā)出。之后，審批提示信息會(huì)自動(dòng)逐級傳遞到各審批人的郵箱，要求審批。申請職員在此期間可隨時(shí)通過內(nèi)部網(wǎng)查詢審批的進(jìn)度，各審批人員也可隨時(shí)查詢其他人的意見。待最終審批通過后，申請職員即可通過打印審批信息，直接辦理相關(guān)事宜，無需上下級的公文傳遞和傳真往來。

網(wǎng)絡(luò)化的審批系統(tǒng)具體體現(xiàn)了萬科流程管理和信息管理的兩大優(yōu)勢。

6、郵件系統(tǒng)

郵件系統(tǒng)是萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公的主要工具。

萬科每位新職員正式入職后，就會(huì)得到一本工作手冊，通過手冊

上面的指引，進(jìn)入萬科的內(nèi)部網(wǎng)，擁有一個(gè)綴有自己姓名的內(nèi)部郵箱，憑此可以進(jìn)入內(nèi)部網(wǎng)和郵件系統(tǒng)。

職員可以通過可以郵箱，隨時(shí)瀏覽公司各種咨訊和發(fā)布各種咨訊，進(jìn)行與同事之間的溝通。

萬科的郵件系統(tǒng)是采用MICROSOFT OUTLOOK軟件，注重其實(shí)用和簡便功能?？梢岳绵]箱發(fā)布各類信息，也可以利用接受各種工作簡報(bào)。

萬科根據(jù)職員的級別和專業(yè)的不同，對總部及下屬子公司所有人員進(jìn)行了郵件群組分類，既方便了管理，又保證了信息能及時(shí)傳送到特定的郵箱里。

通過郵件系統(tǒng)，萬科總部各種指令的傳達(dá)減少了中間環(huán)節(jié)，直接傳遞到指定員工的信箱，無需進(jìn)行層層傳達(dá)?？梢源_保所有的信息和指令能夠在最短的時(shí)間內(nèi)以最準(zhǔn)確的方式傳達(dá)給每一個(gè)指定員工。

與其他的網(wǎng)上辦公系統(tǒng)相比，通過郵件系統(tǒng)進(jìn)行信息傳遞，其準(zhǔn)確性和時(shí)效性能夠得到保證。

二、先進(jìn)的人力資源管理體系

萬科最早的員工也許不記得職員手冊的樣子，但一定記得扉頁上的一句話：人才是理性的河，哪里有谷地，就向哪里流！

由此可見萬科對于人才的重視。在企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃中，萬科宣稱人力資源回報(bào)和股東資本回報(bào)并重。而且萬科在人力資源的競爭中一直在地產(chǎn)行業(yè)之中保持著領(lǐng)先的優(yōu)勢。那么萬科的人力資源有哪些可取之處呢？綜合如下：

1、垂直管理體系

萬科的人事管理實(shí)行垂直管理，人資系統(tǒng)由總部控制，在各地區(qū)公司經(jīng)營管理中相當(dāng)強(qiáng)勢。人資系統(tǒng)甚至對于新項(xiàng)目取舍擁有“一票否決權(quán)”。

地區(qū)公司部門（職能部門和項(xiàng)目部）副經(jīng)理級（含）以上人員的任命權(quán)和薪資核定權(quán)由總部控制，任命書均由總經(jīng)理簽發(fā)。

地區(qū)公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（財(cái)務(wù)總監(jiān)）、總辦（行政與人資）負(fù)責(zé)人一般由總部外派，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人同時(shí)控制財(cái)務(wù)部和成本管理部。

2、任人惟賢的招募制度

在萬科的企業(yè)文化中，有一點(diǎn)便是“人才是資本”，因此萬科一直把人才招募作為企業(yè)一個(gè)重要工作。

萬科有一個(gè)舉薦制度，就是鼓勵(lì)企業(yè)員工積極推薦優(yōu)秀的人才加入團(tuán)隊(duì)。

同時(shí)，萬科也注意從其他渠道招募人才。繼“海盜行動(dòng)”、“慧眼行動(dòng)”之后，萬科集團(tuán)更是提出了“社會(huì)精英計(jì)劃”，將目光瞄準(zhǔn)了跨國公司的中國區(qū)高管。

正是有了任人惟賢的人才招募制度，因此萬科企業(yè)可謂是精英云集。也正是由于擁有一大批優(yōu)秀的人才，萬科才可以在業(yè)界保持如此之強(qiáng)的競爭力。

3、獨(dú)到的人力培養(yǎng)規(guī)劃

在基層員工的招募上，與普通企業(yè)招收員工時(shí)強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)不同，萬科更青睞于高素質(zhì)的應(yīng)屆畢業(yè)生。

每年萬科都要從各院校應(yīng)屆畢業(yè)生中招收一批新職員，并冠以“新動(dòng)力”稱號，并加上年份予以區(qū)分，如2006年入職的新職員，則被冠以2006新動(dòng)力的稱號。

萬科的“新動(dòng)力”為企業(yè)提供了源源不斷的高素質(zhì)人材，其工作激情和良好的紀(jì)律性成為萬科發(fā)展的潤滑劑。

新職員入職后，統(tǒng)一安排到萬科總部去進(jìn)行培訓(xùn)，為期3個(gè)月，主要課程為熟悉集團(tuán)管理運(yùn)作的模式。

同時(shí)萬科還為這些新職員制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)和選拔計(jì)劃，對于表現(xiàn)突出的新職員進(jìn)行提拔使用，目前萬科的不少中層骨干都是由“新動(dòng)力”成長起來的。

三、學(xué)習(xí)與發(fā)展

人的價(jià)值由兩個(gè)部分組成，一是自我價(jià)值，指薪酬、福利；二是超我價(jià)值，指學(xué)習(xí)與晉升的機(jī)會(huì)。萬科在職員的學(xué)習(xí)和發(fā)展方面，的確有獨(dú)到的地方。

1、雙向交流

無論是集團(tuán)總部還是下面子公司的職員，都有可能被安排到其他

比方去進(jìn)行學(xué)習(xí)鍛煉和參與實(shí)際工作。也有可能被安排去其他地方去傳遞先進(jìn)的技術(shù)與知識。

雙向交流主要為達(dá)到以下兩個(gè)目的：

⑴、強(qiáng)化業(yè)務(wù)。如總部人事專員可以為強(qiáng)化某個(gè)新公司的人

員培訓(xùn)而到該公司交流數(shù)月；總部的設(shè)計(jì)人員為貫徹某個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)施而到該公司交流一段時(shí)間。

⑵、資源共享。如某些專業(yè)技能突出的公司的部門人員可到

該項(xiàng)技術(shù)較欠缺的公司進(jìn)行交流一段時(shí)間，以提升該公司人員專業(yè)技能；也可以是某些專業(yè)技能薄弱的公司的部門人員到該項(xiàng)技術(shù)較成熟的公司進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)一段時(shí)間。

這種可以由公司指派，也可以由員工自己提出。雙向交流制度促進(jìn)了相互之間的交流和學(xué)習(xí)，從而加強(qiáng)了集團(tuán)范圍內(nèi)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)資源共享，促進(jìn)了企業(yè)職員業(yè)務(wù)能力的共同提升。

2、專門課程培訓(xùn)

萬科總部每年都要不定期的對集團(tuán)內(nèi)所有的中層管理者開展不 同形式的培訓(xùn)。

培訓(xùn)的主要分為兩種：內(nèi)部培訓(xùn)和外部培訓(xùn)。

內(nèi)部培訓(xùn)由集團(tuán)內(nèi)部組織，聘請專家進(jìn)行培訓(xùn)； 外部培訓(xùn)則由專門的培訓(xùn)、教育機(jī)構(gòu)舉辦的各種課程。

此外，職員個(gè)人利用假期或業(yè)余時(shí)間參加外部專門機(jī)構(gòu)的上崗培訓(xùn)、職稱及資格證書考試、攻讀學(xué)位，可在結(jié)業(yè)后向公司申請一定金額的進(jìn)修資助，以鼓勵(lì)個(gè)人進(jìn)修。

通過規(guī)范的專業(yè)培訓(xùn)，提高職員的工作能力，讓其隨時(shí)接受新事物和新觀念，不至于為時(shí)代淘汰。

3、網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺

萬科設(shè)有網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺，職員可以自主安排時(shí)間，利用網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的平臺研習(xí)各項(xiàng)課程。萬科的網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺分為幾個(gè)大方面，有專業(yè)講解、資料庫等體系。由萬科的專業(yè)負(fù)責(zé)人、高管通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行培訓(xùn)。

如“課程體系”方面，就是針對不同職務(wù)的員工設(shè)有“新職員課程體系”、“職員提升計(jì)劃課程體系”、“新經(jīng)理培訓(xùn)課程體系”和“資深經(jīng)理培訓(xùn)課程體系”。其中就由萬科集團(tuán)高管來擔(dān)任“資深經(jīng)理培訓(xùn)課程體系”的講師。

通過萬科網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺，可以讓職員隨心所欲的學(xué)習(xí)自己需要強(qiáng)化的知識，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺，又強(qiáng)化了萬科內(nèi)部的信息化建設(shè)。

4、在職輔導(dǎo)

從集團(tuán)總部和各子公司基層人員中挖掘有潛質(zhì)的人員進(jìn)行重點(diǎn)培

養(yǎng)，通過在職輔導(dǎo)，提升他們個(gè)人能力，為萬科發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施儲(chǔ)備人才。

在職輔導(dǎo)是上司和資深同事通過制定工作計(jì)劃、分配工作、評價(jià)考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑，在日常工作中進(jìn)行幫助，使得職員增加了實(shí)戰(zhàn)能力。

5、外出考察

萬科經(jīng)常組織管理人員、專業(yè)人員、表現(xiàn)突出的職員前往國內(nèi)外進(jìn)行考察學(xué)習(xí)。豐富了知識，開闊了視野，同時(shí)又可以視為一種福利和激勵(lì)。

6、晉升制度

萬科為職員提供兩條職業(yè)發(fā)展道路供其選擇，一條是專業(yè)道路，一條是職務(wù)道路，讓職員根據(jù)自己的特長來進(jìn)行選擇，并為之提供相應(yīng)之幫助。

另外萬科值得稱道的一點(diǎn)，就是提前為職員設(shè)定了晉升標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)出現(xiàn)職位空缺時(shí)，符合設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的人員優(yōu)先獲得的權(quán)利。

萬科的企業(yè)成功并不僅僅建立在這幾個(gè)方面，還有很多方面。如企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設(shè)、工程建設(shè)、成本考核、客戶服務(wù)、績效考核等很多體系。

而且萬科的體系也是不斷摸索中完善的，即使是取得成功的今天，萬科仍在不段的改進(jìn)。

“羅馬不是一天建成的”，企業(yè)管理建設(shè)不是一蹴而就，需要一個(gè)漫長的建設(shè)過程。同時(shí)還要注意結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，不能夠盲目照搬照套。

第三篇：參觀萬科感受

參觀萬科感受

范文（僅供參考）

我們一行三人應(yīng)萬科物業(yè)邀請，來到深圳萬科物業(yè)本部參加了為期一個(gè)月的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。在指導(dǎo)老師的熱情指導(dǎo)下，我們積極參加理論學(xué)習(xí)、實(shí)地參觀和崗位實(shí)踐。學(xué)習(xí)課程包括物業(yè)管理類、職能管理類、人力資源類、品質(zhì)管理類和業(yè)務(wù)管理類等幾個(gè)方面理論課，此外還進(jìn)...我們一行三人應(yīng)萬科物業(yè)邀請，來到深圳萬科物業(yè)本部參加了為期一個(gè)月的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。在指導(dǎo)老師的熱情指導(dǎo)下，我們積極參加理論學(xué)習(xí)、實(shí)地參觀和崗位實(shí)踐。學(xué)習(xí)課程包括物業(yè)管理類、職能管理類、人力資源類、品質(zhì)管理類和業(yè)務(wù)管理類等幾個(gè)方面理論課，此外還進(jìn)行了現(xiàn)場實(shí)踐，并與萬科的各職能部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行了面對面的交流。簡短的學(xué)習(xí)生活，緊張、快樂，收獲良多。通過此次學(xué)習(xí)，我們對物業(yè)管理有了更深層次的認(rèn)識，同時(shí)萬科的物業(yè)管理水平也給我們留下了深刻的印象。此次培訓(xùn)雖然短暫，但有許多感想很想與大家分享：

一、萬科印象：

走進(jìn)萬科物業(yè)，首先映入眼簾的是醒目的“全心全意全為您”七個(gè)大字，進(jìn)入辦公區(qū)，看到的是干凈、整潔的辦公間和擺放整齊的桌椅。諾大的集體辦公間，每個(gè)人都緊張有序而又不失穩(wěn)重的工作著，看不到紛雜和懶散。在我們打開開關(guān)的那一瞬，我們看到開關(guān)上的標(biāo)識醒目而明了；在培訓(xùn)室內(nèi)，我們所能感受的是桌面上關(guān)于課堂紀(jì)律的“溫馨提示”，以及準(zhǔn)備好的水杯、水壺、茶葉等，尤其值得一提的是，為了讓學(xué)員在下午上課免受瞌睡之苦，還特別準(zhǔn)備了咖啡；在洗手間，你能看到長勢郁郁蔥蔥的綠蘿，鋪在地板上的防滑板，聞到清新的香氣，除了感受潔凈、有序外，還能享受舒適和細(xì)致，讓人頗受感動(dòng)的是，萬科的每個(gè)員工洗手后都會(huì)自覺地把面臺擦干凈，并將抹巾疊好放整齊。萬科人身上的這種自覺自愿的自我管理意識非常值得我們學(xué)習(xí)和深思……

在近一個(gè)月的學(xué)習(xí)中，讓我們感受頗深的是萬科人的那種自豪感、敬業(yè)心和專業(yè)精神。培訓(xùn)師賈燁，在提到籌備業(yè)主大會(huì)所經(jīng)歷的林林總總時(shí)，我們從她眼中讀出的是自豪，雖然為工作付出了很多很多，但這一切是值得的、令人自豪的；培訓(xùn)師何艷蘋，除了給人一種干練、專業(yè)的印象外，更讓人感到一種很強(qiáng)的親和力，這是她多年的專業(yè)素養(yǎng)所體現(xiàn)出來的一種魅力；培訓(xùn)主管楊慧麟，講課聲情并茂，課堂氣氛活躍，講課形式多樣，使枯燥的BI課（員工行為規(guī)范）也因此而生動(dòng)；班主任羅福映講課幽默生動(dòng)，通過一個(gè)巧妙而有趣的動(dòng)漫場面描述，把客服溝通的金科玉律解讀的淋漓盡致……

讓人感觸很深的還有萬科物業(yè)的智能無紙化辦公系統(tǒng)，在人事、物業(yè)、財(cái)務(wù)方面擁有專門的信息管理軟件，在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)了公開、快捷、透明的辦公環(huán)境。打開萬科物業(yè)內(nèi)網(wǎng)，內(nèi)部信息管理有條不紊，從文件審批、采購管理、會(huì)議預(yù)約、車輛預(yù)定、公告信息到郵件往來、人員去向、今日壽星等等在網(wǎng)上一目了然。緊張而忙碌的工作，你可能忘記很多自己的事情，但當(dāng)你生日那天，一定有人記得！打開電腦，你就能收到生日祝福和親切的問候，這種溫暖和幸福讓我們深受感染。

萬科的培訓(xùn)體系和人才培養(yǎng)體系都在努力營造一種充分挖掘人才的公平、公正的氛圍。培訓(xùn)體系完善，設(shè)有培訓(xùn)組和開發(fā)組，負(fù)責(zé)日常培訓(xùn)、培訓(xùn)開發(fā)及培訓(xùn)講師的培養(yǎng)。他們從新員工入手，設(shè)有入職引導(dǎo)、入職培訓(xùn)以及后繼的在職培訓(xùn)、體系文獻(xiàn)培訓(xùn)、進(jìn)駐培訓(xùn)、專業(yè)技能培訓(xùn)、特殊工作人員培訓(xùn)、升職培訓(xùn)、系列專題培訓(xùn)等；培訓(xùn)講師分為一到五級，上到老總，下到普通員工，要成為講師，都必須參加講師考試，并通過專門的評審委員會(huì)認(rèn)證后，定級上崗，優(yōu)秀的講師還可以參加地產(chǎn)和集團(tuán)的講師考核，當(dāng)然作為鼓勵(lì)，獲得講師資格會(huì)為員工績效的添分加彩；特別值得一提的是管理完善的“培訓(xùn)五庫”的設(shè)置，分講師庫、課程庫、案例庫、游戲庫、試題庫五庫，每個(gè)項(xiàng)目都經(jīng)過專門的認(rèn)證，形成了一筆豐富的財(cái)產(chǎn)。還有員工的升級考核交流制度，可以充分地培養(yǎng)人才、挖掘人才。我們在學(xué)習(xí)期間恰逢萬科物業(yè)在公開競聘總經(jīng)理助理，感受頗多。身在期間，我們充分領(lǐng)略到了萬科濃厚的學(xué)習(xí)氣氛?？梢哉f是人人求上進(jìn)，個(gè)個(gè)爭先，每個(gè)人都在不斷地提高自己的工作水平，挖掘自己的潛能。這是萬科在創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)方面的一個(gè)成功縮影。

萬科物業(yè)的服務(wù)理念、企業(yè)文化、規(guī)章制度已經(jīng)根植于每一個(gè)萬科人心中，并把他變成一個(gè)行為，一種習(xí)慣。也正是這樣一支有著企業(yè)責(zé)任感、使命感以及敬業(yè)精神的隊(duì)伍，萬科才有了今天如此驕人的業(yè)績，如此強(qiáng)大蓬勃的生命力。

我們還參觀了萬科集團(tuán)、萬科地產(chǎn)及萬科產(chǎn)品研發(fā)中心，對其創(chuàng)新精神有了更進(jìn)一步的認(rèn)識和了解。他們提出了“像造汽車一樣造房子”的口號，于2005年開始了住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的實(shí)驗(yàn)室研發(fā)，2007年在上海浦東的新里程項(xiàng)目拉開了工廠化住宅的生產(chǎn)序幕。萬科研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利，而近年來更多專注于健康環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)、合理空間布局的創(chuàng)新理念。正是源于這樣的動(dòng)力，萬科才能持續(xù)推進(jìn)更專業(yè)、更實(shí)在且更富人性化的高品質(zhì)產(chǎn)品。

二、現(xiàn)場實(shí)踐：

學(xué)習(xí)期間，我們參觀了萬科旗下的幾乎所有項(xiàng)目，有四季花城、金色家園、金域藍(lán)灣、第五園、溫馨家園、十七英里等樓盤，現(xiàn)場體驗(yàn)了萬科物業(yè)在安全管理、環(huán)境管理、設(shè)備設(shè)施管理、客服與商鋪管理以及業(yè)務(wù)督導(dǎo)方面的管理服務(wù)水平，同時(shí)也與相關(guān)對口管理人員進(jìn)行了面對面的溝通學(xué)習(xí)，體會(huì)了萬科員工的“三大紀(jì)律八項(xiàng)注意”的BI管理。我們每走到一個(gè)小區(qū)，都能看到員工彬彬有禮，環(huán)境干凈、整潔，園林修剪養(yǎng)護(hù)有序，員工和業(yè)主關(guān)系融洽，處處都能看到管理的痕跡。在金域藍(lán)灣，我看到有一片長勢不好的草坪，而草叢間插著“修剪養(yǎng)護(hù)中”的標(biāo)識，在電梯間我們碰到一位業(yè)主老大娘，接待我們的負(fù)責(zé)人熱情地告訴她外面起風(fēng)了，注意別感冒了，這可是出自一個(gè)二十剛出頭的小伙子之口……。萬科人是在用心做事，他們關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，并把每一個(gè)細(xì)節(jié)力求做到最好，發(fā)現(xiàn)自己的不足及時(shí)調(diào)整和修正，在不斷追求中尋求完美。值得一提還有安全防范方面，萬科做到了人防、物防和技防的有機(jī)結(jié)合，同時(shí)特別注重技防方面的提高，還專門成立了一個(gè)部門專項(xiàng)負(fù)責(zé)智能化技防系統(tǒng)研發(fā)，近期針對深圳的治安現(xiàn)狀，他們還開發(fā)了一套防尾隨系統(tǒng)，正在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充安裝。

三、面對面交流

在我們的要求下，萬科物業(yè)的總辦、人力資源部、品質(zhì)管理部、安全管理部、房管后勤部及財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人與我們進(jìn)行了面對面的交流，通過交流和請教，我們了解了萬科的組織構(gòu)架、各職能部門的的工作流程和分工。如總辦分運(yùn)營組、品牌組、IT中心，運(yùn)營組負(fù)責(zé)信息管理、運(yùn)營管理和資質(zhì)管理；品牌組負(fù)責(zé)社區(qū)文化、CI推廣和公共關(guān)系；IT中心負(fù)責(zé)內(nèi)網(wǎng)維護(hù)和信息化建設(shè)；其中社區(qū)文化類，與萬客會(huì)分工協(xié)作開展社區(qū)活動(dòng)，有三月的客戶關(guān)懷月、五月的荔枝節(jié)、八月的夏令營、年底的嘉年華、以及聲勢浩大的每兩年一屆的萬科社區(qū)業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)等等，其形式多樣，豐富多彩，層次多，所有的活動(dòng)都力求專業(yè)化、精品化。人力資源部分開發(fā)組（負(fù)責(zé)招聘、考核、人才引進(jìn)）、培訓(xùn)組（負(fù)責(zé)課程開發(fā)和人才培養(yǎng)）、運(yùn)營組（實(shí)務(wù)工作）；品質(zhì)部分客服組、業(yè)務(wù)組和法律事務(wù)組，和安全管理部一樣，都是監(jiān)督檢查部門，維護(hù)體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。與財(cái)務(wù)部交流了成本核算、預(yù)算和監(jiān)控以及資產(chǎn)管理方面的內(nèi)容。通過面對面的交流學(xué)習(xí)，收獲很大，深受啟發(fā)。

四、培訓(xùn)總結(jié)及今后工作思路

1、培訓(xùn)總結(jié)：回來后，我們將培訓(xùn)心得進(jìn)行了深入的交流，開了三場部門座談會(huì)，將心得與員工進(jìn)行了分享，并將拍攝回來的圖片資料進(jìn)行了歸類整理，以備后續(xù)培訓(xùn)參考。

2、今后工作思路：

（1）制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：結(jié)合鄭州的實(shí)際情況，明確定位，確定企業(yè)的遠(yuǎn)景和核心價(jià)值觀。

（2）根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略方針，制定企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，借助目標(biāo)，提供參與管理的基點(diǎn)，然后層層分解，借助目標(biāo)分解使各級人員負(fù)起責(zé)任，加強(qiáng)組織成員的開發(fā)，提高工作士氣，提升團(tuán)隊(duì)績效。

（3）建立一套完善的薪酬制度和推行相對應(yīng)的績效考核制度，建立各崗位的工作流程，使員工知道做什么，怎么做，做到哪種程度，而且還要加強(qiáng)監(jiān)督考核和適時(shí)激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工在做對的基礎(chǔ)上做到更好。

（4）嚴(yán)把招聘關(guān)，建立完善的培訓(xùn)和人才選拔制度。招聘人員要以德為先，把注重團(tuán)隊(duì)合作作為重點(diǎn)考量，然后加強(qiáng)培訓(xùn)以適應(yīng)崗位，使每個(gè)人能做到各盡所能，并通過人才選拔機(jī)制，挖掘潛能，加快成才速率。

（5）優(yōu)化管理機(jī)制，提高管理人員的的素質(zhì)。在實(shí)際的工作中，本著以人為本的人性化管理，加強(qiáng)品質(zhì)管理，同時(shí)要對管理人員在基本素質(zhì)，職業(yè)操守、管理服務(wù)技巧上下功夫，為企業(yè)打造一支有戰(zhàn)斗力和活力的團(tuán)隊(duì)。

第四篇：人才是萬科的資本 - 感受萬科的人力

人才是萬科的資本 － 感受萬科的人力資源管理（上）

萬科的前身是深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年完成股份制改造，1993年改為現(xiàn)名：萬科企業(yè)股份有限公司。2003年底公司總資產(chǎn)105.61億元，凈資產(chǎn)47.01億元；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布全國16個(gè)城市，形成上海、深圳、北京三大區(qū)域管理中心。

萬科，中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者； 萬科，國內(nèi)首批公開上市的企業(yè)之一； 萬科，“房地產(chǎn)界的黃埔軍校” ；

萬科，房地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多公開宣稱只賺陽光利潤的企業(yè)；

萬科，一個(gè)受人尊敬的企業(yè)，曾入選《福布斯》評選的全球最優(yōu)秀200家中小型企業(yè)，是2003年普華永道評選的中國最受尊敬的6大上市公司之一；在北大光華管理案例中心和《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》聯(lián)合推出的“中國最值得尊敬的企業(yè)”評比中，萬科連續(xù)兩年名列前20名；

這就是萬科，讓人刮目相看卻又帶有一些神秘色彩的萬科。而在背后支持她迅猛發(fā)展的，是其獨(dú)具特色的人力資源管理體系。

一、從“原始共產(chǎn)主義”到“健康豐盛的人生”——人才理念的演變

人才理念是萬科的靈魂、是萬科人不斷追求與思索的結(jié)晶。它不斷豐富和深化的軌跡，反映了萬科逐漸走向成熟的歷程。

1、原始共產(chǎn)主義

1984年5月，萬科建立之初，生存的壓力和原始積累的沖動(dòng)，需要一批勇于開拓的創(chuàng)業(yè)者。公司提出帶有濃厚創(chuàng)業(yè)色彩的口號：“勇氣、探索、創(chuàng)新、成功”。在這種理念指導(dǎo)下，人力資源政策以精神鼓勵(lì)為主，單純的勞資管理為輔：分配制度以年功為主，福利政策均等；職工超時(shí)超量、無償加班工作而自得其樂成為普遍現(xiàn)象；公司盛行超功利的價(jià)值觀，帶有原始的共產(chǎn)主義色彩。而這種人才理念，也激發(fā)了第一代創(chuàng)業(yè)者的奮斗激情，導(dǎo)演了萬科歷史上一幕幕感人的創(chuàng)業(yè)故事。

2、人才是萬科的資本

基于對人才和社會(huì)責(zé)任的高度重視，1991年，萬科提出“人才是萬科的資本”的理念。認(rèn)為：“員工不只是一種生產(chǎn)要素，而且應(yīng)該是企業(yè)的合伙人。”積聚和培養(yǎng)優(yōu)秀人才，是萬科成功的基礎(chǔ)。

注重德、才標(biāo)準(zhǔn)，把培養(yǎng)人作為萬科的社會(huì)責(zé)任。

既強(qiáng)調(diào)個(gè)人對組織要有團(tuán)隊(duì)意識，又強(qiáng)調(diào)企業(yè)對社會(huì)的貢獻(xiàn)。

當(dāng)年的招聘廣告中，萬科打出“尊重人，為優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素；從五湖四海走到一起的萬科人，不斷追求創(chuàng)新，追求卓越，是萬科力量不竭的源泉，是萬科賴以成長發(fā)展的資本”。對人才的尊重使萬科匯聚了來自全國四面八方的各類人才，保證了業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

1992年，公司頒布《萬科職員手冊》，并公開掛在網(wǎng)上，全面闡述了萬科的價(jià)值觀、內(nèi)部基本規(guī)章制度，成為公司成立以來人才理念及人力資源管理的第一本指導(dǎo)性文件。標(biāo)志著“人才是萬科的資本”的理念從概念走向具體。

1999年，萬科董事長王石印象最深的一件事，是對美國硅谷的見聞與反思“美國硅谷的信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為美國經(jīng)濟(jì)增長的火車頭，但為什么是硅谷而不是美國其它的城市和地區(qū)成為信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地?原因有很多，但優(yōu)美的環(huán)境卻被忽視了??”因此：回到深圳就要改造辦公環(huán)境，改變過去艱苦樸素的面貌。他相信，只有充分挖掘運(yùn)用人力資源，才能高效率地創(chuàng)造財(cái)富，而通過給員工創(chuàng)造一個(gè)舒適、輕松的辦公環(huán)境，就可以激發(fā)他們的創(chuàng)造欲。

“在未來新的總部建筑物里，職員將占據(jù)最好的位置，因?yàn)椋f科最寶貴的財(cái)富是員工。”

2004年新春致詞，王石用三分之二的核心篇幅談“尊重人”：

尊重人，意味著平等、理解、信任、寬容??強(qiáng)調(diào)人格平等、公司必須維護(hù)員工人格尊嚴(yán)??并為員工提供充分的發(fā)展空間。

尊重人，意味著堅(jiān)守高尚的職業(yè)道德，堅(jiān)守陽光照亮的體制以及對健康豐盛人生的執(zhí)著追求??

尊重人，是誕生創(chuàng)新精神的土壤??

1992年，王石在“為了明天——萬科地產(chǎn)的經(jīng)營特點(diǎn)及理念”中講到：“萬科開發(fā)房地產(chǎn)不只是單純?yōu)榭蛻籼峁┳∷??不僅要有推銷新生活方式的信念，還要有創(chuàng)造城市文化的責(zé)任感??這就要求萬科人要有理想、有文化素養(yǎng)。”這是企業(yè)高定位對人的高要求。

1995年，總部脫離經(jīng)營，采用集團(tuán)式管理，要求萬科建立起一支忠于職守、精于專業(yè)、勤于工作的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍。在人才理念上強(qiáng)調(diào)：

用人德才兼?zhèn)?，以德為先。職員的一切職務(wù)行為必須維護(hù)公司利益，并對社會(huì)負(fù)責(zé)；

協(xié)調(diào)好物質(zhì)與精神的關(guān)系。企業(yè)在充分考慮獲利能力、職員期望及承受能力的基礎(chǔ)上，給出長期和短期發(fā)展目標(biāo)，有效激勵(lì)員工

注重政策的連續(xù)性，鼓勵(lì)長期服務(wù)。給予職員享受白領(lǐng)階層較寬松的工作環(huán)境和較

寬余的生活滿足；

拒絕承包制，防止資源流失。明確了公司對員工的回報(bào)體系，增進(jìn)了不同業(yè)務(wù)部門同類工作崗位的相關(guān)性和可比性，在防止資源流失的同時(shí)，加強(qiáng)了公司資源內(nèi)部流動(dòng)、調(diào)配的可操作性.與此相應(yīng)，制定完善了職業(yè)經(jīng)理招聘、培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)懲、任免、調(diào)配等流程。建立起以能力為中心的工資體系及相應(yīng)的人事監(jiān)察體系，推出了房改、養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)等長期福利政策。職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的培養(yǎng)，保證了公司在宏觀調(diào)控中業(yè)務(wù)的平穩(wěn)發(fā)展和利潤的溫和增長。

3、健康豐盛的人生

l995年底，公司提出了“健康豐盛人生”的人才理念，其內(nèi)涵主要有：

理解人的社會(huì)性本質(zhì)，不能僅僅從企業(yè)與個(gè)人的經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系來看待人，不能以犧牲人為代價(jià)為企業(yè)換取利潤。

企業(yè)要為人創(chuàng)造一種健康的工作環(huán)境、豐裕的工作內(nèi)容與和諧的工作氛圍。人生最寶貴的時(shí)間是在工作中度過的，工作本身應(yīng)該給員工帶來快樂和成就感。有興趣地工作、志趣相投的同事、健康的體魄和開放的心態(tài)、樂觀向上的精神。這是萬科追求的價(jià)值觀。

人非圣賢，每個(gè)人都可以因錯(cuò)誤而造成生活不幸，企業(yè)作為健康人的集體，有責(zé)任關(guān)心、愛護(hù)每位成員，在充分尊重個(gè)性的前提下，倡導(dǎo)健康的工作生活道德規(guī)范。

通過企業(yè)，個(gè)人不僅要滿足基本生活要求，還要實(shí)現(xiàn)其理想的生活方式和奮斗目標(biāo)：通過個(gè)人，企業(yè)不僅要實(shí)現(xiàn)自身的增值和發(fā)展，還要完成其承擔(dān)的社會(huì)職責(zé)

這個(gè)理念體現(xiàn)在萬科點(diǎn)點(diǎn)滴滴的工作中，“做同事、不做鄰居”就是其中的一個(gè)具體體現(xiàn)。公司有意識地將員工宿舍適當(dāng)分散，在市內(nèi)多個(gè)不同的住宅小區(qū)購買宿舍，使職工在居住空間上相對分隔，刻意建立簡單、新型的人際關(guān)系。這樣做在一定程度上避免了“上班是同事，下班是鄰居”、“上班時(shí)左鄰右舍的事知道得清清楚楚，下班后一談?dòng)侄际枪镜氖隆钡默F(xiàn)象。遵循這種理念，萬科的公司領(lǐng)導(dǎo)從來不做“父母官”，不干涉職工私生活，公事、私事嚴(yán)格區(qū)分。未經(jīng)事先約定并獲得同意，公司領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)隨意到職員家中拜訪，避免給職工個(gè)人生活造成干擾。

二、從“一票否決權(quán)”－ 萬科的人力資源定位

萬科對人力資源管理有著精確的定位，它包括：第一，人力資源部是管理者的戰(zhàn)略合作伙伴；第二，人力資源部是變革的推動(dòng)者；第三，人力資源部是方法論的專家。開設(shè)新項(xiàng)目時(shí)，全公司包括董事長在內(nèi)，只有人力資源總監(jiān)有一票否決權(quán)。如果人力沒有配備好，人力資源總監(jiān)就有權(quán)否決這個(gè)項(xiàng)目。把人力資源放到戰(zhàn)略高度來認(rèn)識，是現(xiàn)代企業(yè)管理的方向。但萬科，卻放到一票否決的位置上。

1、領(lǐng)跑者的導(dǎo)航員“我們不是純粹意義上的受雇傭者、打工者，我們應(yīng)該站在更高的戰(zhàn)略角度來推動(dòng)公司，在專業(yè)上面，董事長總經(jīng)理應(yīng)該聽我們的意見，因?yàn)槲覀兪菍I(yè)人士?！?/p>

萬科集團(tuán)人力資源副總裁解凍說：“人力資源對于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略要先知先覺，不能等到集團(tuán)董事會(huì)決定新開項(xiàng)目之后，人力資源部才考慮人事安排，那個(gè)時(shí)候已經(jīng)來不及了。人力資源部要提前預(yù)見并參與影響戰(zhàn)略決策的過程。因?yàn)槲覀円獜娜藛T的配備，從組織結(jié)構(gòu)，從內(nèi)部管理流程這方面做出相應(yīng)的安排，而戰(zhàn)略一定會(huì)有個(gè)如何實(shí)施的過程，我們要在第一時(shí)間制造思路?！?/p>

2、改革的推動(dòng)者

以前，萬科的人事管理是以管理者給員工提供理想終身職業(yè)為己任。但是1996年金融風(fēng)暴之后，萬科發(fā)現(xiàn)終身雇傭再也不能適應(yīng)公司的發(fā)展。很多老職員已經(jīng)跟不上發(fā)展速度，人力資源部順風(fēng)轉(zhuǎn)舵，根據(jù)市場的發(fā)展制定了全新的管理理念給員工提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)空間。這其中包括幾個(gè)方面的意義：

第一，公司的業(yè)務(wù)要不斷地?cái)U(kuò)張。只有這樣，才能滿足職業(yè)經(jīng)理內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力，才有可能給他們創(chuàng)造空間。

第二，只要員工符合工作需要，就一定有足夠的機(jī)會(huì)空間。

第三，對于那些不思進(jìn)取，跟不上公司發(fā)展要求的同事，要實(shí)行末位淘汰。

末尾淘汰是對萬科的傳統(tǒng)價(jià)值觀的一次根本變革。在歷史上，萬科一向是以經(jīng)營業(yè)績、利潤回報(bào)和財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核指標(biāo)。從2001年開始，萬科摒棄了這一傳統(tǒng)做法，大膽引進(jìn)平衡計(jì)分卡?？梢哉f在跨地的房地產(chǎn)界，運(yùn)用平衡記分卡的，萬科是第一家。平衡記分卡的使用完全是依照企業(yè)的戰(zhàn)略變革而決定的，而它的使用也對公司的經(jīng)營產(chǎn)生了很大的影響。

同樣在2001年，由于戰(zhàn)略問題，萬科改變了用人全部內(nèi)部培養(yǎng)的原則，開始實(shí)行“海盜計(jì)劃”?！耙郧岸际莿e人來挖我們，現(xiàn)在我們也去挖別人?！卑涯繕?biāo)定位在幾類人群：競爭對手、合作伙伴、政府官員。“因?yàn)樗麄兌荚谘芯咳f科，對萬科的文化比較了解，所以成功的機(jī)率比較高。我把它叫做‘試婚’試過婚了，結(jié)婚的可能性就很大?！苯鈨鲋两裾f起“海盜計(jì)劃”依然興致勃勃。“我們最成功的是從競爭對手那里挖了一批人過來。在整個(gè)操作過程當(dāng)中，我們前前后后大概挖了30多個(gè)人?！苯鈨鲈凇昂１I計(jì)劃”中的一個(gè)原則就是：“雙贏”?！捌鋵?shí)我對每個(gè)人的情況不是非常了解，每次見面都和他們談我的想法。我告訴他們，你來萬科要對你個(gè)人有好處，也要對萬科有好處。我希望聽到他們說，來萬科以后，想做哪些事，今年想做什么事，未來三年想做什么。我就通過這個(gè)來判斷：這個(gè)人能不能來，什么時(shí)候來最合適。劉愛民總經(jīng)理是‘海盜計(jì)劃’中典型的成功案例”，解凍說“我們和他接觸有兩三年了，他在深圳中海工作的時(shí)候，那邊就有人說你都把中海做成了萬科了!他的理念和萬科非常的一致，像這樣的人簡直沒有理由不來萬科。”

3、噩夢的終結(jié)者

“一個(gè)優(yōu)秀的公司，一旦跨地域經(jīng)營，就是它噩夢的開始。萬科現(xiàn)在仍在大幅度擴(kuò)張，而我們?nèi)肆Y源管理要做的，就是未雨綢繆，不讓噩夢發(fā)生?！?/p>

萬科現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入18個(gè)城市，到目前為止，絕大多數(shù)主管人事的干部，全部是由總部人力資源部培訓(xùn)出去的。但是這些員工和當(dāng)?shù)氐耐卤厝粫?huì)面對一個(gè)挑戰(zhàn)如何和當(dāng)?shù)氐膩單幕Y(jié)合；如何跟當(dāng)?shù)氐耐潞椭C相處。萬科要求外派人員在尊重當(dāng)?shù)匚幕耐瑫r(shí)，要讓所有的同事認(rèn)同萬科的文化、萬科做事的原則。

三、打造陽光雇主品牌 － 萬科的人才選聘

1984年。萬科創(chuàng)業(yè)時(shí)只有67名員工。1990年開始投資房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)明確了“兩個(gè)70％”的原則。即：房地產(chǎn)業(yè)的盈利在集團(tuán)的比重達(dá)70％以上。城市居民住宅項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模在房地產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)70％以上。在住宅開發(fā)中把握“關(guān)注普通人”的大趨勢，使市場空間擴(kuò)大、市場需求暴漲。人力資源部受命做好人才的培養(yǎng)和積累，全國性人才招聘自此開始。公司目前管理層的大部分也是在1991－1992年這段時(shí)間進(jìn)入萬科的。至今，萬科員工已近萬人，在這一增長的過程中，萬科的人員選聘漸成特色。

1、舉賢避親與任人唯賢

中國傳統(tǒng)上強(qiáng)調(diào)“舉賢不避親”，但在萬科，始終提供的卻是“舉賢避親”。這算是萬科人力資源管理的第一塊招牌。萬科規(guī)定，員工人職的時(shí)候要如實(shí)申報(bào)在公司內(nèi)是否布親朋好友，如果有，是誰要說清楚。公司老總帶頭這樣做，同時(shí)也要求下屬遵照執(zhí)行。為了避免造萬裙帶關(guān)系，公司不提倡夫婦雙方同時(shí)在萬科工作。由于最大限度地削弱了血緣、宗親關(guān)系的影響，因此，在萬科公司內(nèi)部，人際關(guān)系相對而言比較簡單，為公司的規(guī)范化管理創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境。

“對員工的尊重還體現(xiàn)在要給他一個(gè)公平競爭的機(jī)會(huì)??如果你有一個(gè)親屬在那里，你作為一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)要他們在公平的情況下競爭，是不可能的??”親屬里也應(yīng)該不乏人才，但難以兩全時(shí)，萬科做出了利于平等競爭的選擇，看重因此而建立的更加單純的人際關(guān)系。

萬科把“任人唯賢”做到極至，強(qiáng)調(diào)能力主義，以能力、作用、表現(xiàn)作為對職員評價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)職業(yè)紀(jì)律，大家是工作伙伴，不是大家庭。強(qiáng)調(diào)內(nèi)部人際關(guān)系簡單化，最大限度地削弱血緣、宗親關(guān)系的影響，萬科不希望一個(gè)人在公司辦事快是因?yàn)樗嘘P(guān)系。

與舉賢避親相對應(yīng)，萬科在用人上把任人唯賢做到了比較徹底的地步。萬科強(qiáng)調(diào)能力主義，以能力、作用、表現(xiàn)作為對職員定級的主要標(biāo)準(zhǔn)，不分年齡、性別、學(xué)歷和資歷。職員進(jìn)萬科前的經(jīng)歷全部被凍結(jié)在檔案里，以往的成績和地位只作為定級的參考，更主要考察的是實(shí)際工作能力。在這種原則下，出現(xiàn)了一批資歷雖淺，但實(shí)際工作能力強(qiáng)的年輕的中層管理人員和一批自學(xué)成才的經(jīng)營管理骨干，為公司發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

2、鐘愛一張白紙

在萬科，應(yīng)屆生被稱為“新動(dòng)力”－最有活力的一代。每年秋季，“卓越職業(yè)生涯從萬科開始”的海報(bào)會(huì)在北大、清華等全國著名高校粉墨登場，專場宣講會(huì)也會(huì)巡回開展，從中國最好的一批高校、最好專業(yè)的前30％中吸納人才，使挑選人才的成本大大降低、挑選的人才相對集中，整體素質(zhì)也比較高。

在選人標(biāo)準(zhǔn)上：“以前我們更多地看重新動(dòng)力的熱情、開放，今天，我們更希望挖掘他們對萬科的認(rèn)同感?！彼?，坦誠的溝通是必須的：“如果選擇房地產(chǎn)行業(yè)，那萬科是首選，但與其它跨國大公司相比，萬科可能還不具備足夠的競爭力。希望報(bào)名的同學(xué)仔細(xì)聆聽自己的心聲，然后再?zèng)Q定是否來萬科?！边@種開放心態(tài)又使得畢業(yè)生與萬科的距離驟然縮短。

在萬科看來：應(yīng)屆生像是一張白紙，沒受社會(huì)的污染，會(huì)比較容易接受萬科的理念，有助于他們在萬科的文化傳承。年輕的畢業(yè)生成家時(shí)間相對較晚，區(qū)域調(diào)度更方便，可以把各個(gè)地區(qū)的特點(diǎn)了解清楚。萬科最感興趣的是南方生長再到北方上學(xué)或北方生長再到南方上學(xué)的學(xué)生，因?yàn)椴煌赜蚝臀幕膮R聚有助于人才素質(zhì)的優(yōu)化培養(yǎng)。

萬科把“新動(dòng)力”看作公司未來的希望：“這批剛走出校園的年輕人思維開闊，從公司基層做起，會(huì)在三至五年完成萬科化的轉(zhuǎn)型，其中優(yōu)秀份子將成長為公司業(yè)務(wù)和管理的骨干”。

3、雜交高粱理論

優(yōu)生學(xué)原理認(rèn)為雜交可以形成遺傳優(yōu)勢，萬科從一開始就搞“五湖四海”。“東北虎”的大刀闊斧，陜西人的儒雅深沉，北京人的胸懷寬廣，上海人的精打細(xì)算，“九頭烏”的足智多謀，潮州人的經(jīng)營才干，客家人的吃苦耐勞等等，使萬科形成不同地域和人文背景的多元化人才組合優(yōu)勢。

在人才類型上，萬科提倡兼收并蓄，政府官員、大學(xué)教授、科技工作者、企管人員、推銷員、工人、編輯、導(dǎo)演、藝員、大學(xué)生、留學(xué)生??各行各業(yè)、各種類型的人才匯聚到萬科，使萬科的人才構(gòu)成超過任何一所大學(xué)所能提供的種類。

強(qiáng)調(diào)異質(zhì)化的人才組合，利用加和放大原理，極大地增強(qiáng)了萬科人才團(tuán)體的智力優(yōu)勢。

4、有勇氣，跳出來

在內(nèi)部管理人員的調(diào)配上，最初多是由總部、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人事部門參與完成。這在規(guī)模較小、上下溝通順暢的情況下的確發(fā)揮了積極作用。但弊端也很明顯，譬如，被調(diào)配、選拔的對象主觀意愿不強(qiáng)、缺乏參與意識，更多地帶有“服從組織安排”的被動(dòng)色彩。而一些有強(qiáng)烈意愿的、可能更合適的員工卻又得不到他們渴望的機(jī)會(huì)。所以，萬科在基層管理人員的選拔上，進(jìn)行競聘。讓員工“有意愿、講出來；有勇氣、跳出來?！睆摹胺拿睢钡健爸鲃?dòng)請纓”，從“要我去”到“我要去”。充分尊重了員工職業(yè)發(fā)展的自主選擇權(quán)，也利于增強(qiáng)管理的透明度和規(guī)范化。

5、“拿來”的“回歸”

自上世紀(jì)九十年代初，萬科進(jìn)行第一次大規(guī)模人才招聘后，公司逐漸建立起健全的培訓(xùn)體系。職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)卓有成效，基本滿足了業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，得到業(yè)界及董事會(huì)的廣泛認(rèn)可。隨之帶來兩個(gè)后果：一是為業(yè)界同行“挖人”創(chuàng)造了條件：單是物業(yè)管理，萬科就為上海同行培養(yǎng)了5個(gè)總經(jīng)理，還出現(xiàn)了萬科四少鬧京城的花邊新聞。二是強(qiáng)化了萬科獨(dú)立培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理、反對企業(yè)使用“空降兵”的理念。又加上當(dāng)時(shí)“福利待遇偏低”等原因，出現(xiàn)了萬科人才只出不進(jìn)的現(xiàn)象。

2000年，公司第二次大發(fā)展時(shí)，感覺人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備不足，在某些層面出現(xiàn)斷層。人力資源政策隨之做出重要轉(zhuǎn)變：從純粹“培養(yǎng)主義”過渡到“培養(yǎng)與拿來相結(jié)合”。8月15日網(wǎng)上路演，王石留言：“提醒界同仁，萬科也開始挖人啦?！彪S即，以“海盜計(jì)劃”為起點(diǎn)，成功地從業(yè)界同行挖了30多人，使萬科團(tuán)隊(duì)和人員組合更為多元和合理。

“拿來”并非簡單的回歸，人才引進(jìn)已從最初不拘一格，逐步過渡到以引進(jìn)建筑、房地產(chǎn)專業(yè)為主。至此，萬科的人才選聘完成了“拿來主義、內(nèi)部培養(yǎng)、兩者結(jié)合”的螺旋上升。

四、重視員工的長期培養(yǎng)

萬科被成為地產(chǎn)業(yè)的黃埔軍校，長期以來一直把員工培訓(xùn)放在十分重要的位置上，經(jīng)常舉辦各種各樣的培訓(xùn)班以提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，并培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神。

萬科提倡“學(xué)習(xí)是一種生活方式”。不希望員工把學(xué)習(xí)當(dāng)作一種壓力或生存的手段。重視員工培訓(xùn)，成為萬科各級管理人員的一項(xiàng)重要工作。公司要求每一位管理者都要成為教練、講師，成為專業(yè)骨干和培訓(xùn)的中間力量，肩負(fù)起工作指導(dǎo)、培訓(xùn)推廣的責(zé)任。老總親自帶頭，言傳身教，將開會(huì)、交談、工作交流等方式均視為培訓(xùn)員工的機(jī)會(huì)，不遺余力地向下屬傳授經(jīng)營管理思想和經(jīng)驗(yàn)。為了更好地培養(yǎng)后備管理人才，公司將一批思想活躍、素質(zhì)優(yōu)良的年輕的業(yè)務(wù)骨干集中起來，成立“管理研討班”，對公司發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理問題進(jìn)行經(jīng)常性探討，并提出可行性方案供決策層參考。

由于長期以來萬科把人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)工作放在重要位置上，時(shí)至今日，萬科已經(jīng)得到良好的回報(bào)：在本公司員工隊(duì)伍中培養(yǎng)出來的管理人員占70％以上，這批人既熟悉公司情況，對公司非常忠誠，又具有良好的素質(zhì)、較高的業(yè)務(wù)能力和市場經(jīng)濟(jì)的觀念，成為公司一支非常重要的力量。

萬科注重培訓(xùn)的系統(tǒng)化，從董事長到打字員的所有員工都包括培訓(xùn)體系之內(nèi)，形成完善的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)?！斑@種完善的培訓(xùn)體系是大部分小公司難以模仿的”，萬科用這樣的體系來管理、傳承自己的知識系統(tǒng)，逐漸構(gòu)建自己不可替代的競爭力。

萬科建立了完善的培訓(xùn)制度，如：《公司派遣外出學(xué)習(xí)管理規(guī)定》、《個(gè)人進(jìn)修資助規(guī)定》、《雙向交流管理規(guī)定》、《后備干部培養(yǎng)辦法》、《第一負(fù)責(zé)人赴任培訓(xùn)規(guī)定》、《培訓(xùn)積分管理辦法》、《培訓(xùn)知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)管理辦法》等等。

萬科培訓(xùn)課程豐富，并建立了“E學(xué)院”?！肮局卫斫Y(jié)構(gòu)”、“業(yè)務(wù)流程”、“財(cái)務(wù)管理”、“品牌戰(zhàn)略”、“銷售力訓(xùn)練”、“創(chuàng)新管理”等課程應(yīng)有盡有，常規(guī)課程教學(xué)所需的資料、師資全部虛擬化。新員工通過網(wǎng)上的多媒體教學(xué)進(jìn)行學(xué)習(xí)并完成在線測試，這不僅能盡快了解并認(rèn)同萬科的理念與文化，而且可以學(xué)習(xí)基本的業(yè)務(wù)知識。加上“新動(dòng)力”的兩周訓(xùn)練，讓新員工深刻體會(huì)到：“來到萬科，感覺它更像一所大課堂?！比f科與北京大學(xué)合辦的MBA班，采用衛(wèi)星基地站支持遠(yuǎn)程在線教學(xué)，使得每時(shí)每地的培訓(xùn)成為可能，這比較符合萬科職業(yè)經(jīng)理地域流動(dòng)性大的工作特點(diǎn)。

萬科認(rèn)為，“借助外腦”、“邀請外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”是很劃算的?；萜盏摹肮芾砹鞒獭?、摩托羅拉的“職業(yè)生涯規(guī)劃”及其它根據(jù)不同管理層面需求設(shè)計(jì)的情景領(lǐng)導(dǎo)、管理才能發(fā)展等專題培訓(xùn)，充分體現(xiàn)了萬科的超前性。

萬科不斷挖掘和培養(yǎng)內(nèi)部講師，創(chuàng)立了以自我設(shè)計(jì)：自我培訓(xùn)、自我考核為核心的“3S培訓(xùn)模式”。內(nèi)部師資更加關(guān)注企業(yè)自身的東西，比如萬科優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理的標(biāo)準(zhǔn)，萬科的經(jīng)營觀、市場觀是什么樣，如何防范房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)等。

1、萬科化與本地化－跨區(qū)域人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)有它的特殊性，就是地域性、個(gè)性化非常強(qiáng)。一般說來，住宅發(fā)展商很難跨地域、跨國界經(jīng)營。在世界五百強(qiáng)企業(yè)的排名中，沒有一家是做房地產(chǎn)的。

萬科在跨地域人才培養(yǎng)上堅(jiān)持首先萬科化，其次本地化。一般說來，跨區(qū)域經(jīng)營的成本肯定比當(dāng)?shù)毓靖撸鐣?huì)資源又不如當(dāng)?shù)氐墓?，如果再?zèng)]有萬科化，不能保持整體的文化和價(jià)值觀，就會(huì)使企業(yè)運(yùn)營失去競爭力。

在這方面也是有教訓(xùn)的。1992年，萬科第一次邁出跨地區(qū)經(jīng)營，就鋪開十幾個(gè)城市。由于缺乏跨地區(qū)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，遇到很大困難，最后只好將經(jīng)營范圍縮小到4個(gè)城市。1998年，萬科二次擴(kuò)張時(shí)做了充分準(zhǔn)備。首先是分公司的文化建設(shè)，提出“建立一支隊(duì)伍、一個(gè)平臺、一種語言”。跨地域開辦新公司，總經(jīng)理、人力資源經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、主要業(yè)務(wù)部門經(jīng)理，基本都是由集團(tuán)總部直接派過去的。萬科要求外派人員在尊重當(dāng)?shù)匚幕耐瑫r(shí)，要讓所有的同事認(rèn)同萬科的文化與做事原則。作為一線公司總經(jīng)理，特別強(qiáng)調(diào)須在總部工作過，他不僅要了解當(dāng)?shù)匚幕媒?jīng)營，同時(shí)也需要和總部有更多的溝通和了解。而且，一線公司總經(jīng)理上任前都要在總部完成赴任培訓(xùn)，以保證文化、管理理念的良好傳承。

在萬科化的基礎(chǔ)上，公司在各地的經(jīng)營人員逐步實(shí)現(xiàn)本地化。第一，除了上述四類職位，其他都用本地人。第二，外地人在該城市讀書，留在當(dāng)?shù)?，也是本地化。因?yàn)樗诋?dāng)?shù)貨]有過深的社會(huì)關(guān)系，生存和發(fā)展的欲望更強(qiáng)烈，萬科比較看好。第三，萬科總部人員到一線愿意留下來，也是本地化。本地化，確保了利用當(dāng)?shù)氐娜瞬艃?yōu)勢。

2、專業(yè)人才的培養(yǎng)

專業(yè)人才的水平?jīng)Q定了企業(yè)在業(yè)內(nèi)的水準(zhǔn)。在中國企業(yè)界，萬科一直是“專業(yè)化”的積極倡導(dǎo)者。萬科對專業(yè)化的理解有三：一是信息化，要有專業(yè)化的運(yùn)作平臺；二是

標(biāo)準(zhǔn)化，地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)與國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相一致；三是職業(yè)化，啟用專業(yè)人員，形成職業(yè)隊(duì)伍。

為了提高人才的專業(yè)水平，對與建筑相關(guān)的設(shè)計(jì)師、土木工程師等專業(yè)骨干人員，除了必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)外，還經(jīng)常派他們到美國、日本和歐洲等出國學(xué)習(xí)。所以萬科很多樓盤的設(shè)計(jì)理念，像上海的蘭喬圣菲、天津的東麗湖等，都是來自于國外的設(shè)計(jì)啟發(fā)。

3、后備人才培養(yǎng)體系

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，萬科84.2％的干部是由內(nèi)部培養(yǎng)提拔的，空降兵的比例是15％左右。自己培養(yǎng)的干部熟悉公司情況，忠誠度好，又具有良好的素質(zhì)、較高的業(yè)務(wù)能力和市場經(jīng)濟(jì)的觀念，是公司非常重要的力量。

萬科設(shè)立了“萬科人才庫”，輸入每一位員工的教育學(xué)歷、工作業(yè)績、管理類型、心理需求、群眾威信、業(yè)務(wù)能力、培訓(xùn)成績、發(fā)展?jié)摿Φ葦?shù)據(jù)，在分析的基礎(chǔ)上，以備人才選拔。自2000年開始，萬科有意識地實(shí)行兩個(gè)計(jì)劃：

一是TPP計(jì)劃(Talent Promotion Project)，關(guān)注有潛力員工向管理崗位提升，依據(jù)其歷年業(yè)績，素質(zhì)測評的結(jié)果以及上司認(rèn)可度，優(yōu)先任用。對新上崗的經(jīng)理，采用實(shí)習(xí)制，“先做隊(duì)員，再做教練”，扶上馬送一程。

二是MPP計(jì)劃(Manage Promotion Project)，關(guān)注一線公司或總部職能部門高級管理層的后備人選培養(yǎng)。對高層后備人選，公司每年控制在50人以內(nèi)，就像惠普的“獅子計(jì)劃”一樣，給他們提供包括出國考察、崗位輪換、集中培訓(xùn)等機(jī)會(huì)。

4、關(guān)注員工職業(yè)生涯

2000年的新版《職員手冊》，把“公司鼓勵(lì)長期服務(wù)，以為職員提供理想之終身職業(yè)為已任”改成“公司為職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間”。按萬科的理解，若鼓勵(lì)一個(gè)人終身做不再適合自己的事情，是對雙方不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。莫如引導(dǎo)和幫助他，尋求更適合個(gè)人發(fā)展的職業(yè)空間。強(qiáng)調(diào)了“個(gè)人的自主選擇性”和“企業(yè)對人的可替換性”。

一邊是員工的“個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃”，一邊是企業(yè)的“人力資源規(guī)劃”，當(dāng)兩者吻合或交集時(shí)，才能達(dá)到雙贏。萬科在“職員工作坊”系列培訓(xùn)課程里設(shè)置了“職業(yè)生涯規(guī)劃”一課。

萬科推行“管理”與“技術(shù)”并行的雙重職業(yè)發(fā)展道路，員工可以在一個(gè)或幾個(gè)相關(guān)領(lǐng)域里，持續(xù)深入發(fā)展，追求專業(yè)技能提升，以成為該領(lǐng)域的專家為目標(biāo)：也可以通過協(xié)調(diào)、組織團(tuán)隊(duì)成員工作，完成團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，發(fā)展自己在管理方面的能力。

個(gè)人在企業(yè)里的職業(yè)生涯推進(jìn)，往往是以其在企業(yè)中的崗位變遷為標(biāo)志的。2002年后，萬科人力資源部開始描繪公司的“崗位地圖”，確定這些崗位上優(yōu)秀與一般的素質(zhì)要求。期望能讓員工了解，還有哪些崗位是適合他或他可以爭取去做的。

萬科尊重員工的選擇權(quán)。根據(jù)個(gè)人能力、工作表現(xiàn)和業(yè)務(wù)需要征求個(gè)人意愿后安排工作和流動(dòng)。員工在滿足了一定工作年限要求后，有選擇在不同地域、不同公司、甚至

跟隨不同上司工作的權(quán)利。

“幾進(jìn)幾出”不設(shè)障礙。外面的世界很精彩，外面的世界很無奈。出去轉(zhuǎn)了一圈，很多員工發(fā)現(xiàn)：在萬科是不斷學(xué)習(xí)、不斷提高，眼界不斷開闊；而到外面，往往只是不斷付出，個(gè)人進(jìn)步速度減慢了。每年都有人員回流萬科，他們同樣得到公司認(rèn)可和相應(yīng)的發(fā)展空間。

五、薪酬＋考核＋激勵(lì)

1、為卓越加薪

2001年萬科取消了工齡工資、司齡工資，部分福利也取消了與工齡、司齡的掛鉤，代之以“以績效為基礎(chǔ)”的薪酬體系。職員進(jìn)萬科前的經(jīng)歷全部凍結(jié)在檔案里，以往的成績和地位也只作為定級的參考。萬科提出為卓越加薪，使業(yè)績卓越的職員，享受到成長的喜悅。但是，在萬科，薪酬并不是公司最主要的激勵(lì)工具。

2、用成長激勵(lì)

在員工激勵(lì)上，萬科更強(qiáng)調(diào)發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)普通的職員上升為管理者由過去四到五年，縮短為兩年半左右。一是由于業(yè)務(wù)快速發(fā)展提供了更多新的崗位；另一方面，對很有潛力的員工，公司適當(dāng)增大職責(zé)范圍，多給了一些壓力和機(jī)會(huì)，讓他們迅速成才。

公司鼓勵(lì)稱職的職業(yè)經(jīng)理為公司長期服務(wù)，不僅提供優(yōu)惠購買住房、長期住房補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)，而且提供進(jìn)一步學(xué)習(xí)發(fā)展的機(jī)會(huì)，無論是跨國公司的課程引進(jìn)，還是“歐洲之旅”、“新加坡駐留考察”式的實(shí)地考察，無疑他們都會(huì)是優(yōu)先受益者。

3、通過溝通來考核

萬科以經(jīng)營業(yè)績、利潤回報(bào)和財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核指標(biāo)。目標(biāo)明確后，進(jìn)行充分溝通，把團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)和個(gè)人目標(biāo)結(jié)合起來，成為一種自上而下貫徹公司戰(zhàn)略目標(biāo)的有效方式。萬科的考核分季度和，季度主要考核員工目標(biāo)達(dá)成的情況，到年底再增加行為方面的考核指標(biāo)，例如職業(yè)操守、客戶意識、結(jié)果導(dǎo)向等等，賦予30％的權(quán)重?？己私Y(jié)果與評價(jià)需直接上級和員工面談、達(dá)成共識。溝通一般需要半個(gè)小時(shí)，并共同填寫考核表。如果部門負(fù)責(zé)人沒有找自己進(jìn)行績效面談，可以向公司人力資源部投訴。

4、引入平衡計(jì)分卡

2001年開始，萬科對跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的考核，引入平衡計(jì)分卡的思想。它通過財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與發(fā)展四要素及相互驅(qū)動(dòng)的因果關(guān)系展現(xiàn)組織的戰(zhàn)略軌跡，實(shí)現(xiàn)“績效考核——績效改進(jìn)以及戰(zhàn)略實(shí)施——戰(zhàn)略修正”的戰(zhàn)略目標(biāo)，把績效考核的地位上升到組織的戰(zhàn)略層面，使之成為組織戰(zhàn)略的實(shí)施工具。平衡計(jì)分卡的實(shí)踐，顯示出萬科有意識地與利潤之魔保持一定距離，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展留有余地。

實(shí)行之初，由于一線經(jīng)理和老總們的慣性，也由于當(dāng)時(shí)的萬科對平衡計(jì)分卡的理解其實(shí)并不透徹，平衡計(jì)分卡的效果大打折扣，其推廣應(yīng)用一度陷入困境。萬科總結(jié)道：“一言以蔽之，當(dāng)時(shí)的萬科并沒有做好準(zhǔn)備”。于是，人力資源部決定把推行平衡計(jì)分卡的腳步放緩，逐年推動(dòng)，循序漸進(jìn)。從2001年開始，每一年的老總在述職中必須包括平衡計(jì)分卡的推進(jìn)情況，一線經(jīng)理們在這個(gè)過程中開始意識到平衡計(jì)分卡的好處。2002年平衡計(jì)分卡初具規(guī)模。2003年，平衡計(jì)分卡在萬科基本上扎下了根，這一年萬科用平衡計(jì)分卡考核集團(tuán)下16家一線公司的銷售業(yè)績，考核結(jié)果直接和一線公司的老總的獎(jiǎng)金掛鉤，同時(shí)一線公司將平衡計(jì)分卡指標(biāo)體系分解到自己的部門，最后在一些關(guān)鍵部門里將一些部門指標(biāo)分解到關(guān)鍵的具體員工。也是從這一年的述職會(huì)議開始，萬科采取了“公布期末考試成績排名”的做法。一進(jìn)會(huì)場，老總們便發(fā)現(xiàn)會(huì)議廳的四面墻壁上，貼滿了去年的各項(xiàng)指標(biāo)，按照排名進(jìn)行排列，一覽無余。這種做法讓老總們倍感壓力，有些老總開完會(huì)整整一天都不說話。除了“公布成績”，萬科還要搞“點(diǎn)名批評”，去年集團(tuán)內(nèi)員工滿意度最低的兩個(gè)公司老總受到了通報(bào)批評，今年兩個(gè)人全部被撤換。

六、萬科的職業(yè)經(jīng)理人制度

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)處于激烈競爭的環(huán)境中，經(jīng)營面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。企業(yè)的競爭壓力或決策風(fēng)險(xiǎn)必然由企業(yè)的員工，特別是企業(yè)的各級管理者承擔(dān)。管理者不僅應(yīng)對企業(yè)經(jīng)營管理成效和股東利益負(fù)責(zé)，也應(yīng)對企業(yè)的全體員工負(fù)責(zé)。這就要求在企業(yè)的每個(gè)崗位，特別是各級管理崗位所配備的人必須充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，以保證整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，萬科建立了完善的以職業(yè)經(jīng)理人制度為主體的人力資源管理體系。所謂職業(yè)的概念就是以此謀生，精于此業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人自然就是要以管理為生，精于管理。從初級管理層到?jīng)Q策管理層的全部管理人員組成公司的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，職業(yè)經(jīng)理承擔(dān)了公司的主要管理任務(wù)。

萬科對職業(yè)經(jīng)理人的素質(zhì)要求很高，對職業(yè)經(jīng)理人的選擇、使用是優(yōu)化組合、優(yōu)勝劣汰、能上能下的原則。準(zhǔn)確地說是因職選人，而不是因人設(shè)職。公司主要采用有效的定期業(yè)績評價(jià)體系，兼用其他輔助手段，對職業(yè)經(jīng)理的工作和能力進(jìn)行檢驗(yàn)，將業(yè)績直接與職位積分和當(dāng)事者利益（工資、獎(jiǎng)金等）掛鉤，積分又直接與職業(yè)經(jīng)理的職位升降掛鉤。公司的政策鼓勵(lì)稱職的職業(yè)經(jīng)理為公司長期服務(wù)，不合格的職業(yè)經(jīng)理將被淘汰。這就是職業(yè)經(jīng)理人面臨的高風(fēng)險(xiǎn)。公司每次階段性業(yè)績考核都可能出現(xiàn)因工作不佳等原因被降薪降職的職業(yè)經(jīng)理，同時(shí)，也有眾多受到表彰獎(jiǎng)勵(lì)的職業(yè)經(jīng)理。

另外，根據(jù)職業(yè)經(jīng)理的級別及所擔(dān)負(fù)職責(zé)的不同，公司根據(jù)計(jì)劃授權(quán)體系對不同職業(yè)經(jīng)理給予相應(yīng)程度的授權(quán)：如戰(zhàn)略參與權(quán)、信息知情權(quán)、專業(yè)管轄范圍內(nèi)的決策權(quán)、人力物力財(cái)力的分配與使用權(quán)，使責(zé)任與權(quán)力對等，增強(qiáng)了職業(yè)經(jīng)理的責(zé)任感和使命感。授權(quán)不僅是企業(yè)經(jīng)營管理的需要，更重要的是表示了公司重視職業(yè)經(jīng)理作用和地位的態(tài)度，公司還為那些在工作中表現(xiàn)出色的職業(yè)經(jīng)理提供了廣闊的發(fā)展空間，即前面提到的

優(yōu)勝劣汰，能上能下。

為培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理后備力量和提高現(xiàn)任職業(yè)經(jīng)理水平，公司積極給經(jīng)理后備人選提供并創(chuàng)造條件和機(jī)會(huì)，這也是職業(yè)經(jīng)理高回報(bào)的重要組成部分。首先，公司設(shè)計(jì)各種培訓(xùn)以提高職業(yè)經(jīng)理人的自身素質(zhì)，安排職業(yè)經(jīng)理到有聲望的專業(yè)院校進(jìn)行高級培訓(xùn)或?qū)I(yè)研修，以提高他們在管理和專業(yè)技能方面的水平。其次，公司對于職業(yè)經(jīng)理普遍寄予較高期望，公司為職業(yè)經(jīng)理每一次設(shè)立比上一個(gè)更高的目標(biāo)，幫助他們逐步提高自己，并籍此開發(fā)經(jīng)理的潛在能力。在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，公司會(huì)為能夠勝任更高職位的職業(yè)經(jīng)理提供事業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

公司實(shí)行的職業(yè)經(jīng)理體制是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的體制。所謂高回報(bào)表現(xiàn)在，公司不僅向職業(yè)經(jīng)理提供較高的工資報(bào)酬，還提供較高的其它福利待遇，比如提供各種培訓(xùn)機(jī)會(huì)、優(yōu)惠購買住房、長期住房補(bǔ)貼、通訊費(fèi)用合理報(bào)銷等。職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是互相作用、互相支撐的對應(yīng)統(tǒng)一關(guān)系。為將市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律引入公司的管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人才市場化，公司正在推行職業(yè)經(jīng)理職位貨幣化，即職位越高待遇相應(yīng)越高，因此高職位和高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)是一致的，這種回報(bào)是對承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的職業(yè)經(jīng)理人的一種認(rèn)可、保障和激勵(lì)。高風(fēng)險(xiǎn)的作用是考驗(yàn)和篩選人才，而高回報(bào)能夠吸引和保留優(yōu)秀人才，并使職業(yè)經(jīng)理人更加認(rèn)可此高風(fēng)險(xiǎn)的職業(yè)。兩者都與萬科以人為本的理念一致，兩者是互相作用、互相補(bǔ)充、互相促進(jìn)的對應(yīng)統(tǒng)一關(guān)系，兩者的共同運(yùn)用使得職業(yè)經(jīng)理人的能力和素質(zhì)不斷提高。

萬科職業(yè)經(jīng)理素質(zhì)模型：

工作觀念

１、勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識。

２、集團(tuán)利益至上，具有全局觀念。

３、以積極的態(tài)度對待困難和遺留問題。

４、接納差異，用人所長的領(lǐng)導(dǎo)心胸。

５、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。

６、尊重規(guī)范，不斷改進(jìn)。

７、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問題的辦法。

８、不回避矛盾，大膽管理。

９、思維嚴(yán)謹(jǐn)，計(jì)劃性強(qiáng)。

１０、敏感把握，控制到位。

管理技能

１、善于激勵(lì)，有號召力。

２、能營造有效溝通的氛圍，讓溝通成為習(xí)慣。

３、有效授權(quán)，控制得當(dāng)。

４、善于培養(yǎng)指導(dǎo)下屬，鼓勵(lì)別人學(xué)習(xí)。

５、科學(xué)決策能力。

６、壓力管理能力。

７、組織管理能力。

８、時(shí)間和會(huì)議管理能力。

專業(yè)技能

１、精通本行業(yè)的專業(yè)技能。

２、知道如何應(yīng)用專業(yè)知識。

３、有系統(tǒng)的理解能力。

４、專業(yè)創(chuàng)造力。

（待續(xù)）請關(guān)注《賽普與您同行》第三期 13

第五篇：萬科設(shè)計(jì)任務(wù)書

深圳萬科施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

目 錄

第一部分 總則 ……………………………………………………………… 1

第二部分 建筑專業(yè) ………………………………………………………… 3

第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè) …………………………………………………………13

第四部分 電氣專業(yè) …………………………………………………………19

第五部分 給排水專業(yè) ……………………………………………………… 23

第六部分 煤氣及通風(fēng)專業(yè) ……………………………………………… 26

第七部分 設(shè)備專業(yè)的其它要求 ………………………………………… 27

第八部分 環(huán)保 …………………………………………………………… 27

第九部分 根據(jù)地形所做的特殊要求 …………………………………… 28

第十部分 圖紙要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 總則

一、目的

為使萬科地產(chǎn)在 開發(fā)的住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足居住舒適、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、管理安全、維修方便的要求，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量，制訂本《施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》。

二、依據(jù)

本指導(dǎo)書作為萬科地產(chǎn) 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)手冊，是在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的基礎(chǔ)之上，結(jié)合萬科地產(chǎn)以往宅項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對設(shè)計(jì)中的一般要求和常用做法進(jìn)行必要的明確、補(bǔ)充和完善后編制而成。

三、適用范圍

承接萬科地產(chǎn) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中宜參考本指導(dǎo)書，預(yù)防設(shè)計(jì)常見問題，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量。

四、內(nèi)容說明

1、本指導(dǎo)書以施工圖設(shè)計(jì)的專業(yè)及其他有關(guān)重點(diǎn)需要關(guān)注的方面劃分章節(jié)，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員可參考本專業(yè)章節(jié)的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2、本指導(dǎo)書中所列尺寸，未標(biāo)明單位的按毫米計(jì)，標(biāo)明單位的以所標(biāo)單位為準(zhǔn)。

五、解釋權(quán) 本指導(dǎo)書的解釋權(quán)屬深圳市萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司。第二部分 建筑專業(yè)

一、設(shè)計(jì)說明

1、建筑設(shè)計(jì)總說明各子項(xiàng)材料做法表、裝修做法表匯總統(tǒng)一編寫，子項(xiàng)說明根據(jù)具體情況單獨(dú)編寫。

2、建筑設(shè)計(jì)總說明中關(guān)于建筑面積的計(jì)算要精確，并隨設(shè)計(jì)的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計(jì)算應(yīng)嚴(yán)格按照深圳市國土局頒發(fā)的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》執(zhí)行。

3、所有門窗需統(tǒng)一編制門窗表及繪制放大分隔簡圖，進(jìn)行編號并注明選料，門窗表中應(yīng)統(tǒng)計(jì)各單體門窗數(shù)量。防火門窗及人防門的編號需易于識別。

二、統(tǒng)一作法

1、工程統(tǒng)一做法詳《CB001多層項(xiàng)目防水統(tǒng)一構(gòu)造做法》

2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：

(1)門窗

A.入戶門洞寬度不小于1000，臥室門洞寬度不小于900，廚房門洞寬度不小于800，衛(wèi)生間門洞寬度不小于750，傭人房門洞寬度不小于800。

B.房門門洞口高度：

層高 房門門洞口高度

2800 2200 2900 2200 3000 2200

C.入戶門垛尺寸不小于100，戶內(nèi)門垛尺寸不小于50，做構(gòu)造柱加固。

D.入戶門之間距離過近時(shí)，應(yīng)考慮住戶安裝防盜門后的開啟沖突。

E.相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一，開間大于、等于3300的房間窗寬不小于1800，主臥室窗洞口不小于1800，次臥室窗洞口不小于1500。起居廳處陽臺門門寬度不小于2400，且當(dāng)廳開間大于4米時(shí)，門寬度大于2700。

F.凸窗窗臺高450，外墻面至凸窗板外緣為550。凸窗遮陽板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽，以免遮陽板上的水停留。

G.低窗臺應(yīng)為450，一般情況落地窗應(yīng)做由結(jié)構(gòu)上反150的反檻。廚房、衛(wèi)生間窗臺高1000（此高度應(yīng)從與之相連的廳房的建筑完成面開始計(jì)算）。

H.鋁合金門窗尺寸要求：

(a)多層及洋房產(chǎn)品的窗頂標(biāo)高如下：

層高 窗頂標(biāo)高

2800 2250 2900 2350 3000 2350

(b)別墅、高層等產(chǎn)品的窗頂標(biāo)高根據(jù)具體情況再定。

(c)鋁合金門的高度不應(yīng)低于2100。

(d)單扇推拉門寬度≤1000

(e)平開窗的開啟扇寬度≤650，高度≤1500 I.鋁合金門窗開啟方式：

(a)平開門窗的氣密性能優(yōu)于推拉門窗。

(b)雙扇平開窗中間一般有中梃。(c)上懸窗的通風(fēng)量較大，配件較便宜，適合用在衛(wèi)生間和推拉門的上側(cè)。

(d)三軌、四軌推拉門通風(fēng)量大，造價(jià)也大。

J.低窗防護(hù)：

(a)安裝在易于受到人或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。保護(hù)措施根據(jù)建筑玻璃安裝的具體部位不同，可以采取警示（在視線高度設(shè)置警示標(biāo)志）或防碰撞設(shè)施（設(shè)置護(hù)欄）等。對有可能發(fā)生高空人體或玻璃墜落的情況，必須采取可靠的護(hù)欄。

(b)無室外陽臺的外窗臺距室內(nèi)地面高度小于900時(shí)，必須采用安全玻璃并加設(shè)可靠的防護(hù)措施。窗臺高度低于600的凸窗，其計(jì)算高度應(yīng)從窗臺面開始計(jì)算。防護(hù)欄桿高度多層≥1.1米，小高層、高層≥1.2米。

(c)防護(hù)欄桿做法：采用30寬3厚的扁鐵做骨架，中間焊接Ф8的圓鋼，間距小于200。底座采用M8的膨脹螺栓與地面可靠連接。表面刷銀灰色防銹漆。

K.有視線干擾的衛(wèi)生間的窗采用磨砂玻璃。

L.所有門窗的標(biāo)注尺寸標(biāo)明為洞口尺寸。

M.客廳全玻平開門應(yīng)安裝門鎖。

N.外墻門窗兩邊有排水管處，應(yīng)設(shè)置門窗垛，門窗垛不應(yīng)小于200。

2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：

(2)樓面

A.廳房考慮50厚建筑面層。

B.公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面與廳房結(jié)構(gòu)面平，且考慮30厚建筑面層，如貼石材應(yīng)考慮45厚建筑面層。

C.廚房不帶生活陽臺時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

D.與廚房相連的生活陽臺（且從廚房有進(jìn)生活陽臺的門），廚房和生活陽臺一起結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板100，廚房部分回填20。

E.衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

F.衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板350，如衛(wèi)生間下層為同戶的臥室時(shí)，應(yīng)減小至300。

G.與廳房相連的陽臺結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80；當(dāng)陽臺挑出寬度大于2m時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板宜為120。

H.陽臺建筑標(biāo)高

(a)一般不注陽臺建筑標(biāo)高，注板上皮結(jié)構(gòu)標(biāo)高并標(biāo)明（例如：H-0.130結(jié)）

(b)但應(yīng)在說明及陽臺詳圖中注明：門口處陽臺完成面距室內(nèi)樓地面高差為50；

(c)無論哪種沉板，一般陽臺返邊上皮標(biāo)高均為：樓地面標(biāo)高＋100）

2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：

(3)墻體

A.預(yù)留洞：內(nèi)外墻上所有留洞均應(yīng)有水平和豎向定位。梁、柱上留洞不僅在建筑圖上標(biāo)注，還應(yīng)在結(jié)構(gòu)圖中表示，并注明。

B.異型柱：起居廳與主臥室隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。

C.衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻。D.衛(wèi)生間小降板后，衛(wèi)生間周圍的主梁應(yīng)和板一起降，以應(yīng)保證衛(wèi)生間的墻面平整，不能降的次梁上應(yīng)砌200的隔墻，以保證衛(wèi)生間墻面不出現(xiàn)檻，廳房的墻面平整。

E.衛(wèi)生間隔墻定位應(yīng)與結(jié)構(gòu)圖中梁的定位一致。(4)廚房

A.地漏

(a)廚房應(yīng)設(shè)地漏。

(b)當(dāng)洗衣機(jī)位于廚房時(shí)，廚房設(shè)地漏，且地漏宜位于洗衣機(jī)出水口一側(cè)，距離不小于200，并為防干枯溢流地漏。

B.洗衣機(jī)（當(dāng)洗衣機(jī)位于廚房時(shí)）

(a)設(shè)洗衣機(jī)專用水龍頭，洗衣機(jī)不考慮熱水，進(jìn)水龍頭采用接口式。

(b)預(yù)留位置不小于650X650。

(c)當(dāng)住宅面積超過150㎡時(shí)，應(yīng)考慮市面上較大型號（寬750×深650）的洗衣機(jī)的尺寸。

(d)對于4房及4房以上的戶型，洗衣機(jī)不應(yīng)設(shè)在廚房。

C.熱水器

(a)熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的生活陽臺上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。

(b)燃?xì)夤艿罒o法到達(dá)的衛(wèi)生間且距最近熱水點(diǎn)較遠(yuǎn)（管道長度大于20m），應(yīng)使用電熱水器。

(c)純TH及別墅有條件時(shí)應(yīng)預(yù)留可使用太陽能熱水器的設(shè)備給水管。

(d)酒店式公寓應(yīng)考慮使用集中式太陽能熱水器。

(e)檔次較高的別墅（如十七英里類）應(yīng)使用太陽能熱水器，且應(yīng)預(yù)留使用大功率熱水器位置，且須增加回水管。

(f)熱水器設(shè)在室內(nèi)時(shí)，熱水器排煙孔中心距地不應(yīng)小于2300，應(yīng)在吊頂之上且應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留Ф150洞，并注明水平定位。

D.冰箱

(a)預(yù)留位置不小于700X700。

(b)當(dāng)住宅面積超過150㎡時(shí)，應(yīng)考慮市面上較大型號（1000寬、800深）的冰箱的尺寸，具體尺寸應(yīng)與甲方協(xié)商確定。

E.廚房洗菜池應(yīng)靠外窗設(shè)置。

F.排煙道

(a)多層及情景洋房必須設(shè)成品煙道。

(b)條件具備時(shí)，聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅宜設(shè)煙道，如煙道對上層影響較大，應(yīng)與甲方協(xié)商確定是否取消煙道。

(c)在上人屋面或靠近上人屋面，排煙道出屋面的煙囪孔底標(biāo)高不應(yīng)低于頂層露臺地面完成面1800。

(d)煙道出屋面處，如無防雨措施，建議增加防水百葉。

G.設(shè)備管井及雨水管

(a)聯(lián)排及別墅應(yīng)盡量設(shè)管井。多層、小高層排水管道應(yīng)盡量外設(shè)，便于檢修，且應(yīng)設(shè)置在平面凹槽處。具體項(xiàng)目應(yīng)與甲方協(xié)商確定。

(b)對于管井的檢修口尺寸盡量滿足400（寬）×200（高），底邊距地300，如與潔具沖突應(yīng)與甲方協(xié)商確定具體位置。

H.排氣扇

廚房均不設(shè)排氣扇

I.抽油煙機(jī) 如不設(shè)煙道，所有廚房外墻抽油煙機(jī)留洞應(yīng)做裝飾處理，水平定位，并出詳圖。所有抽油煙機(jī)的外墻留洞中心標(biāo)高不小于2300，如洞口在梁上，應(yīng)考慮其對結(jié)構(gòu)的影響并盡可能留在梁中間，同時(shí)考慮樓板下存水彎安裝的空間和管道找坡的可能。(5)衛(wèi)生間

A.基本配置

(a)主人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)浴缸（尺寸參考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的臺面。

(b)次衛(wèi)應(yīng)設(shè)淋浴、坐便器、臺面盆（或柱盆）。

(c)傭人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆。

B.TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板，如衛(wèi)生間下層為廳房時(shí)，可采用大降板、側(cè)排或同層排水等方式進(jìn)行排水；多層、高層衛(wèi)生間應(yīng)盡量做大降板。

C.大降板衛(wèi)生間在緊貼板底的位置上，預(yù)留Ф50的側(cè)排地漏。

D.排氣扇

所有戶型的衛(wèi)生間均做排氣扇，當(dāng)衛(wèi)生間為小降板時(shí)，排氣扇應(yīng)為吸頂式排氣扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。當(dāng)衛(wèi)生間為大降板時(shí)，排氣扇應(yīng)裝在窗上。排氣扇設(shè)帶開關(guān)插座，開關(guān)并聯(lián)于門口處。

E.衛(wèi)生間小降板后，衛(wèi)生間周圍的梁如不降，可將梁削去一個(gè)角，以應(yīng)保證衛(wèi)生間的墻面平整（如下圖做法一）。也可砌200厚的隔墻（如下圖做法二）。

F.衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻。（如下圖）

G.其它

(a)如無排水管井，衛(wèi)生間排氣管不宜走室內(nèi)，應(yīng)沿外墻敷設(shè)。排氣口如設(shè)在（或靠近）上人屋面，排氣口距屋面完成面應(yīng)不小于1800，如排氣口設(shè)在非上人屋面，排氣口距屋面完成面不應(yīng)小于300。排氣口不應(yīng)影響露臺及窗。

(b)有上下水的潔具應(yīng)考慮噪音對臥室的影響（如馬桶），盡量避開臥室墻面布置。

(c)衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)避免有梁穿過。

(d)給水管、排水管、煤氣管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風(fēng)管出洞。

(e)洗手臺面下宜考慮設(shè)儲(chǔ)物柜空間，并注意地漏與儲(chǔ)物柜之間關(guān)系。(6)屋面

A.坡屋頂轉(zhuǎn)折處結(jié)構(gòu)按折板設(shè)計(jì)不應(yīng)設(shè)折梁。

B.雨落管應(yīng)根據(jù)外墻面色彩做相應(yīng)處理。雨落管的布置盡量隱蔽設(shè)置，如盡量設(shè)在平面凹槽內(nèi)，以減少對立面影響。

C.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，應(yīng)考慮上一層層面的防盜問題，設(shè)防護(hù)措施（如：包管）。

D.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，應(yīng)設(shè)有組織排水。

E.當(dāng)頂層戶型為假復(fù)式時(shí)：(a)假復(fù)式應(yīng)按住戶使用鋼結(jié)構(gòu)樓板來設(shè)計(jì)。

(b)二層高度上平面輪廓和布置應(yīng)充分考慮到用戶改造為復(fù)式的實(shí)用性，并在設(shè)計(jì)過程中為甲方提供改復(fù)式建議方案作為參考，并明確二層樓板高度和窗臺高度。

(c)二層樓面梁處每隔1500設(shè)一個(gè)鋼板預(yù)埋件，便于用戶設(shè)置樓板。

(d)假復(fù)式二層如果預(yù)留衛(wèi)生間一定要設(shè)置外窗。如條件限制不能設(shè)外窗時(shí)，必須預(yù)留排風(fēng)道。

(e)假復(fù)式上部衛(wèi)生間樓板必須澆筑完，且須做防水處理。

(f)假復(fù)式上部應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)。

F.坡屋頂老虎窗邊取消邊梁，頂層用戶應(yīng)充分考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。(7)陽臺及露臺

A.應(yīng)保證露臺下層房間中部不出現(xiàn)梁。

B.如露臺不降板，應(yīng)做反檻，反檻高度宜為結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)250～300，即門檻比門口處的室外完成面最高點(diǎn)高50～70，比室內(nèi)樓面高200～250。（做保溫隔熱的情況）。

C.如露臺降板，則降板高度宜為結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)250～300，即保證室內(nèi)比上露臺門口處室外完成面高50～70；（做保溫隔熱的情況）。

D.陽臺處所有墻面﹑天花涂料應(yīng)同外墻作法。

E.開向露臺或無頂陽臺的門，均應(yīng)設(shè)雨棚。

F.當(dāng)洗衣機(jī)位于陽臺時(shí)，陽臺欄板應(yīng)考慮洗衣機(jī)位，此處欄板建議為實(shí)體欄板。

G.花池需考慮底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理。花池周邊須現(xiàn)澆，具體構(gòu)造應(yīng)與甲方協(xié)商確定。

H.在露臺分戶隔墻處做結(jié)構(gòu)上反500高反檻。

I.為防堵塞，露臺面積超過15㎡，應(yīng)設(shè)置不少于2個(gè)排水點(diǎn)。

J.分戶墻不宜低于1800。

K.大于10㎡露臺及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)。（佛甲草屋面可以不留）(8)空調(diào)位

A.室外機(jī)安裝可借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式，應(yīng)根據(jù)立面效果決定。

B.空調(diào)板外沿不做反檻，百葉下應(yīng)留空；空調(diào)板與外墻相連的部位應(yīng)做結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)150高的反檻。

C.同一位置上下安裝兩臺空調(diào)室外機(jī)時(shí)，應(yīng)在在平面相同位置不同標(biāo)高處分別挑砼板安裝。任何形式的室外機(jī)位均應(yīng)向外找1％坡。

D.室外機(jī)位（為凈尺寸，下同）：1000×600。雙機(jī)平行擺放時(shí)為1800×600。應(yīng)避免雨水管穿空調(diào)板，如有雨水管穿空調(diào)板時(shí)，以及頂層復(fù)式起居廳空調(diào)機(jī)位，或者，當(dāng)為雙機(jī)上下疊放且前面按裝百葉時(shí)，空調(diào)機(jī)位1200×600。梁下挑板空調(diào)板上皮距本層天棚的高度應(yīng)不小于400。平面圖中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明空調(diào)板定位尺寸。

E.室外機(jī)位設(shè)置的出風(fēng)與進(jìn)風(fēng)不能處于同一平面上，應(yīng)保證出風(fēng)和進(jìn)風(fēng)在垂直的兩個(gè)平面上。當(dāng)三面有墻或側(cè)板封堵時(shí)，盡量不裝百葉；如必須設(shè)百葉，則必須在一側(cè)的側(cè)板處預(yù)留進(jìn)風(fēng)口。

F.空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置，盡量避免設(shè)在山墻面且旁邊未設(shè)窗，不便于空調(diào)機(jī)的安裝?？照{(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮窗的開啟方向。

G.空調(diào)位設(shè)在凹槽內(nèi)時(shí)，應(yīng)錯(cuò)位，不應(yīng)對吹。

H.一般情況，出風(fēng)口不應(yīng)直接對向床頭。

I.空調(diào)冷媒管穿外墻的洞口為Ф80，洞口內(nèi)外做PVC套管。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為壁掛機(jī)時(shí)，冷媒管穿墻洞應(yīng)設(shè)置在梁下。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為柜機(jī)時(shí)，冷媒管穿墻洞留洞中心距建筑完成面200。均向外傾斜10°，并盡量減少內(nèi)外墻面暴露較長段空調(diào)管。平面圖中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明留洞定位。

J.當(dāng)客餐廳面積大于28m2時(shí)，客餐廳空調(diào)同時(shí)按柜機(jī)和壁掛式室內(nèi)機(jī)考慮。當(dāng)客餐廳面積不大于28m2時(shí)，客餐廳空調(diào)按壁掛式室內(nèi)機(jī)考慮。

K.空調(diào)板下口需做滴水槽。(9)外墻飾面

A.建筑立面主要材料為面磚及涂料，轉(zhuǎn)角和不同材料交接處要有詳細(xì)做法。

B.立面應(yīng)標(biāo)出分格縫劃分間距、縫寬、深和做法。

C.面磚墻面鋪貼方式大樣應(yīng)隨墻面分色圖出圖。

D.變形縫、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應(yīng)滿足立面美觀要求，淡化視覺注意力。（外墻立管色彩與該部位墻面應(yīng)相同）。立管應(yīng)避免遮擋開窗和各種留洞。

(10)室外環(huán)境

A.室外欄桿分隔條如為橫向布置，應(yīng)采取防攀爬措施。

B.建筑首層散水標(biāo)高低于室外地坪400，散水上為綠化覆土。

C.商業(yè)與住宅之間，特別是廚房衛(wèi)生間下面，必須考慮管線的檢修，如檢修處與商業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，則住宅底層衛(wèi)生間考慮大降板。

(11)公共樓梯間、電梯廳

A.樓梯間考慮信報(bào)箱位置及做法，也可規(guī)劃上考慮。

B.抄表方式采用樓梯間集中抄表即三表出戶。

C.電梯廳內(nèi)的設(shè)備管井應(yīng)設(shè)距建筑完成面100高的門檻。

D.電梯門口做高差10～20mm的反坡，防止電梯井進(jìn)水。

E.電梯廳為開敞式時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)遮雨及排水措施，防止大雨時(shí)雨水倒灌。(12)車庫

A.私家車庫宜有直接通向室內(nèi)的門。

B.地下汽車庫及汽車進(jìn)出坡道的設(shè)計(jì)，需滿足吉普車及面包車的行駛和停放，汽車坡道寬度在轉(zhuǎn)彎處宜適當(dāng)加寬。地下室設(shè)備管線的立管布置及水平管的管底凈高，也需滿足上述要求。

C.地下汽車庫進(jìn)出坡道靠地面處，應(yīng)設(shè)排水明溝截流雨水。

D.凈高不小于2.2米，地下室層高宜為3.6m～3.9m E.車庫柱距：

停車類型 小轎車（標(biāo)準(zhǔn)車型尺寸為長×寬×高＝4.90m×1.80m×1.60m）

兩柱間停車數(shù) 1 2 3 4

柱間建議凈距（m）2.4 4.7 7.0 9.3

F.垂直式停車，通車道最小寬度不應(yīng)小于5.5米。(13)泵房

A.泵房的設(shè)置位置，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段權(quán)衡設(shè)計(jì)、成本、工程等各方因素，確定設(shè)置位置。一般情況，泵房設(shè)置分“多層、小高層”及“高層”兩大類。

(a)多層及小高層項(xiàng)目可結(jié)合開發(fā)周期，每期設(shè)集中泵房。集中泵房應(yīng)結(jié)合社區(qū)配套公建單獨(dú)設(shè)置，并應(yīng)盡量避免設(shè)在多層及小高層住宅內(nèi)。集中泵房宜設(shè)置的位置：

? 社區(qū)配套“會(huì)所、停車樓”等配套公建地下室。

室外游泳池下部。?

商住樓下地下車庫? 社區(qū)配套商業(yè)地下室?

（注：設(shè)在商業(yè)地下室時(shí)，應(yīng)注意商業(yè)土地使用性質(zhì)和年限。如果商業(yè)為獨(dú)立拍賣所得，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，供居住使用的泵房等設(shè)備用房則不應(yīng)設(shè)在商業(yè)地下室內(nèi)，否則會(huì)引發(fā)投訴等糾紛）

(b)高層項(xiàng)目泵房宜結(jié)合地下車庫設(shè)置，且應(yīng)設(shè)在最下一層地下室。應(yīng)避免泵房頂棚直接與住宅地面相鄰。即如泵房設(shè)在地下一層時(shí)，則不應(yīng)在首層泵房上部設(shè)置住宅。

B.泵房設(shè)計(jì)除“應(yīng)選擇低噪聲機(jī)型、設(shè)備安裝設(shè)置減震墊、橡膠軟接頭、減震支吊架等各種減震措施”外，在泵房建筑設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)注意：

(a)應(yīng)在滿足國家防火及泵房設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，應(yīng)盡量少設(shè)置門窗。

(b)門應(yīng)為隔聲門。窗應(yīng)為隔聲窗。

(c)墻應(yīng)設(shè)隔音墻面。

(d)應(yīng)設(shè)吸音吊頂在或頂棚粘貼消聲棉。14)其它

A.垃圾房應(yīng)設(shè)給水和地漏。

B.公共部分有水房間應(yīng)設(shè)地漏。

C.每個(gè)電梯機(jī)房需設(shè)單相風(fēng)機(jī)一臺，風(fēng)機(jī)外測需安裝活動(dòng)防水百葉；另外機(jī)房需設(shè)進(jìn)風(fēng)口一個(gè)，位置與風(fēng)機(jī)盡量避開，以防形成風(fēng)短路，進(jìn)風(fēng)口安裝固定防水百葉。

(15)門檻的安裝

A.電梯口

B.入戶門

第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)

一、總則

1、必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范中的強(qiáng)制性條文，不得有任何違反。

2、結(jié)構(gòu)方案應(yīng)合理優(yōu)化，設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧質(zhì)量與成本，在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下力求節(jié)約，堅(jiān)持成本最優(yōu)原則。構(gòu)件尺寸及配筋若不是計(jì)算和概念設(shè)計(jì)需要，應(yīng)取最小值。

3、主體鋼筋混凝土如果存在附屬的鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)充分考慮鋼結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，并應(yīng)預(yù)先在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中設(shè)置鋼結(jié)構(gòu)的預(yù)埋件，避免事后打鑿砼。

4、后澆帶的鋼筋不宜斷開。

5、較大的（需加強(qiáng)配筋）墻、梁、板預(yù)留孔洞及預(yù)埋套管應(yīng)出定位圖。

6、樓層標(biāo)高應(yīng)采用結(jié)構(gòu)標(biāo)高。

7、各工程子項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及繪圖標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一。

8、圖紙繪制應(yīng)采用國家標(biāo)準(zhǔn)平法圖集《03G101》表示，深度滿足《深圳市建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》。

二、材料選擇

1、墻體材料

所有外墻（包括200mm厚的樓梯間墻）、以及地面以下墻體采用粘土紅磚墻，強(qiáng)度等級MU7.5，其它內(nèi)隔墻（包括車庫、商鋪、房間內(nèi)隔墻）為加氣混凝土砌塊，強(qiáng)度等級大于MU5.0。

（1）機(jī)制實(shí)心紅磚：砌體容重為19KN/m3。

（2）粘土空心磚：砌體容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔磚：砌體容重≤ KN/m3。

（4）加氣混凝土砌塊：分戶墻的加氣塊尺寸為200厚，其余內(nèi)隔墻的加氣塊尺寸為100厚，砌體容重9KN/m3。

（5）灰砂磚：砌體容重≤ KN/m3。

2、混凝土

（1）基礎(chǔ)：C30

（2）主體：不低于C25，多層、小高層的墻柱一般以C25、C30為主。

3、鋼筋

（1）鋼筋直徑≥10時(shí)，按II級鋼進(jìn)行設(shè)計(jì)。

（2）梁縱向鋼筋按新HRB400Mpa（III）級鋼設(shè)計(jì)?；A(chǔ)受力筋、墻柱縱向鋼筋采用II級鋼筋。樓板采用I、II級鋼筋。大跨度板鋼筋根據(jù)情況也可選擇III級鋼。但當(dāng)構(gòu)件配筋由裂縫和撓度等正常使用極限狀態(tài)控制時(shí)，特別是地下有防水需要時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用II級鋼。

4、其他

（1）種植屋面的填土厚度：

（2）入戶花園的填土厚度：

三、樓板標(biāo)高和梁的控制高度

1、廳、房、室內(nèi)過道等面層做法詳見建筑的樓面部分。

2、廳、房、室內(nèi)過道等結(jié)構(gòu)面比裝修面低50。

3、公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面比裝修面低30。

4、廚房不帶生活陽臺時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

5、廚房帶生活陽臺時(shí)，廚房和生活陽臺一起結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80，廚房部分回填20。

6、衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板350，如衛(wèi)生間下層為同戶的臥室時(shí)，應(yīng)減小至300。

7、與廳房相連的陽臺結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

8、結(jié)構(gòu)外圍梁的高度詳見下表。

層高 梁高

2800 500 2900 500 3000 600

四、技術(shù)要求

（一）結(jié)構(gòu)體系

1、采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)體系。多層、小高層采用異形柱或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

2、結(jié)構(gòu)計(jì)算宏觀指標(biāo)如軸壓比、周期、位移、剪重比、剛重比等應(yīng)控制在合適的范圍內(nèi)，既符合規(guī)范的要求，同時(shí)也不要有太大的富余。

3、上部結(jié)構(gòu)設(shè)縫問題?？紤]變形縫節(jié)點(diǎn)處理困難，特別是防水問題，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑協(xié)調(diào)，盡可能不設(shè)縫。

4、結(jié)構(gòu)與建筑協(xié)調(diào)問題。結(jié)構(gòu)一定要緊跟建筑的調(diào)整變化，結(jié)構(gòu)的大樣一定要滿足建筑要求，結(jié)構(gòu)應(yīng)彌補(bǔ)建筑不詳，結(jié)構(gòu)要保證與建筑的一致性。結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮墻柱平面布置的合理性。

5、首層房間作住宅或商鋪時(shí)，采用現(xiàn)澆板。地下室或半地下室明確作為儲(chǔ)藏室、設(shè)備房等非車庫用途時(shí)，應(yīng)采用現(xiàn)澆板。

6、房間天棚不應(yīng)有梁?？蛷d和餐廳等無墻處不應(yīng)設(shè)置結(jié)構(gòu)梁。

7、梁柱上的電氣、設(shè)備預(yù)留孔洞、預(yù)埋套管應(yīng)標(biāo)出孔洞位置圖。給排水穿外墻管應(yīng)預(yù)留套管。

8、衛(wèi)生間及廚房內(nèi)一般不允許有梁穿過，也不允許有梁露出。條件允許的前提下，應(yīng)考慮折板結(jié)構(gòu)體系。

（二）基礎(chǔ)

1、基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)地質(zhì)條件及上部結(jié)構(gòu)，另行在基礎(chǔ)方案論證會(huì)上確定。

2、對全部或部分置于粘土層或全風(fēng)化層的天然基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行差異沉降驗(yàn)算。

3、對于天然基礎(chǔ)，如果基巖埋深變化劇烈，在沉降值允許的前提下，可考慮將同一單元的基礎(chǔ)置于不同持力層。

4、為保證施工質(zhì)量，獨(dú)立基礎(chǔ)采用階梯式。

5、當(dāng)獨(dú)立基礎(chǔ)頂面距首層梁面≤2.8m時(shí)，基礎(chǔ)不設(shè)地梁。在室內(nèi)外高差較大的情況下，外墻基礎(chǔ)梁的設(shè)置應(yīng)考慮擋土作用。

7、對于預(yù)應(yīng)力管樁，同一單元可采用不同樁徑，樁徑D=300、400、500（具體型號與甲方商量確定）。盡可能用大直徑少數(shù)量的樁替代小直徑多數(shù)量的樁，盡可能一柱一樁。

8、預(yù)應(yīng)力管樁承載力取值應(yīng)恰當(dāng)，對短樁承載力取值也應(yīng)恰當(dāng)，必要時(shí)可通過靜載試驗(yàn)確定。

9、懸挑地梁應(yīng)按懸挑梁配筋。

10、應(yīng)處理好天然基礎(chǔ)與樁基礎(chǔ)的銜接。

（三）地下室及擋土墻

1、地下室不設(shè)縫。設(shè)計(jì)上應(yīng)采取相應(yīng)措施，防止裂縫的產(chǎn)生。

2、在建筑范圍內(nèi)的地下?lián)跬翂c主體結(jié)構(gòu)連成一體，避免采用重力式擋土墻。

3、有防水需要的地下?lián)跬翂鲰艍Α?/p>

4、地下室應(yīng)進(jìn)行抗裂驗(yàn)算。

5、混凝土防水等級采用S6。

6、地下室頂板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水（同厚度）。四）墻柱

1.清水混凝土墻的厚度，根據(jù)建筑和結(jié)構(gòu)綜合考慮。

2.墻柱布置間距、數(shù)量、長度應(yīng)合適，墻柱軸壓比盡可能與規(guī)范接近，避免因墻柱過密過長而造成浪費(fèi)。

3.剪力墻豎向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。

4.墻柱主筋由計(jì)算確定，根據(jù)計(jì)算結(jié)果酌情適當(dāng)放大。

5.墻體拉結(jié)筋直徑間距按規(guī)范最低要求取值。

6.填充墻構(gòu)造柱的具體平面位置（可與建筑相商）標(biāo)注于建筑圖上。

7.一些尺寸較小的填充墻垛（尺寸小于200時(shí)），可采用現(xiàn)場二次澆注。

8.墻柱平面圖中應(yīng)標(biāo)注沉降觀測點(diǎn)。.9.樓梯間處綜合管線集中處墻體，如入戶門側(cè)墻等預(yù)埋線管較多，容易裂縫，管網(wǎng)安裝完畢后，應(yīng)采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆成一體。

（五）梁

1、對跨度較大（≥6.5m）且承受次梁傳遞荷載的主梁，應(yīng)驗(yàn)算彈塑性下?lián)隙群土芽p。

2、為防滲水，衛(wèi)生間隔墻處做200高（相對于結(jié)構(gòu)面）素混凝土反檻，寬同墻厚，且與梁板一起澆筑。出屋面和露臺的墻體設(shè)置250～300高（從屋面結(jié)構(gòu)板開始算起）的鋼筋混凝土反檻，寬同墻厚且與梁板一起澆筑。

3、在樓板跨度不大，配筋為構(gòu)造配筋時(shí)，隔墻下可不設(shè)梁。

4、梁端部負(fù)筋與梁中貫通負(fù)筋應(yīng)分別配置、搭接處理，貫通負(fù)筋滿足規(guī)范最低要求即可，不應(yīng)用端部負(fù)筋拉通作貫通負(fù)筋。

5、當(dāng)梁腹板高度小于450時(shí)，不配置構(gòu)造腰筋（如計(jì)算結(jié)果需要配置抗扭腰筋則屬例外）。

6、主次梁相交處以加密箍為優(yōu)先，吊筋設(shè)置與否應(yīng)根據(jù)計(jì)算結(jié)果文件中剪力包絡(luò)圖為依據(jù)，如不需要，不應(yīng)隨意設(shè)置，以減少施工麻煩。

7、懸挑梁箍筋全長加密。

8、考慮給排水管道穿梁套管高度（滿足管道施工廚衛(wèi)間梁高度設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)安全要求）。考慮排煙管道穿梁預(yù)留孔。

（六）樓板

1、樓板基本厚度由計(jì)算確定。

2、樓板最小配筋按規(guī)范為Φ8@180，對于大板塊如需配II級鋼，Φ10@200應(yīng)為最小配筋。

3、樓板負(fù)筋不應(yīng)大面積拉通，但小板塊如衛(wèi)生間、建筑平面薄弱處抗震需要、突出建筑之外房間抗溫度應(yīng)力需要?jiǎng)t屬例外。

4、同樣跨度，同樣支承條件，同樣荷載的板厚及配筋各單元必須完全一致。

5、異形板設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行有限元分析，對跨度較大的異形板應(yīng)驗(yàn)算彈塑性下?lián)隙群土芽p。

6、對于小板塊，如板上砌有隔墻，在板厚及配筋值不變的前提下，可以不設(shè)置兩根加強(qiáng)筋。

7、為避免或減少建筑陽角處板溫度裂縫，除陽角處樓板負(fù)筋加密外（間距不大于150），在保護(hù)層內(nèi)附設(shè)雙向Φ4@80冷拔鋼筋，長度取1/3短跨。

8、樓板中穿管線不應(yīng)有大量集中的地方及相互交叉超過3層的情況，否則應(yīng)予以處理，防止砼開裂。

9、地下室結(jié)構(gòu)頂板及裙房樓板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水。

10、窗臺板轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射筋。

11、為減少施工麻煩，凸窗側(cè)板不做砼，由砌體砌筑，端頭不做構(gòu)造柱。

12、花池應(yīng)設(shè)置排水口。

（七）屋面

1、所有屋面、露臺樓板厚度≥120mm，鋼筋應(yīng)有雙層雙向部分拉通，鋼筋的拉通量≥?8＠150大板塊配筋不足者，額外配筋補(bǔ)足。鋼筋間距≤150mm，裂縫寬度 [W] ≤0.2mm。

2、屋面防水由結(jié)構(gòu)按變厚度找坡，板底保持水平。面積較大的屋面，在建筑景觀允許的前提下，應(yīng)采用雙向結(jié)構(gòu)找坡。結(jié)構(gòu)找坡困難的復(fù)雜屋面，采用細(xì)石混凝土（鋪設(shè)Φ4@150鋼筋網(wǎng)）建筑找坡。

3、坡屋面與天窗相交處應(yīng)畫節(jié)點(diǎn)配筋大樣。

4、非住宅裙房屋面板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水，板厚不變化。

5、坡屋面和女兒墻交接處應(yīng)將設(shè)反梁至少500高（從最低處的板面起算）。

（八）其他

1、窗臺

窗臺板100厚現(xiàn)澆，窗臺側(cè)板采用現(xiàn)澆或磚砌。有雨水停留的地方板根部設(shè)150高混凝土反梁。

2、空調(diào)板

空調(diào)板100厚現(xiàn)澆，根部設(shè)150高（相對于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁。

3、過梁

門窗等洞口上設(shè)鋼筋混凝土預(yù)制過梁。當(dāng)過梁預(yù)留高度小于150mm時(shí)，采用梁下掛板或?qū)⒘焊叨仍黾印?/p>

4、花池

與墻、陽臺、樓梯相連處的非獨(dú)立花池側(cè)壁應(yīng)做混凝土，不能磚砌。

5、室外樓梯

和建筑物相連的室外樓梯一側(cè)應(yīng)做300高（相對于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎。

6、陽露臺

（1）陽臺邊緣至少做200～250高（相對于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎。

（2）露臺根部設(shè)250～300高（相對于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。

（3）露臺邊緣和分戶墻處至少做500高（相對于結(jié)構(gòu)面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主體一起澆注。

7、板面有反梁的處理

車庫、屋面、露臺等一般板面跨中不設(shè)反梁，若設(shè)反梁，則在梁緊貼板面的標(biāo)高處預(yù)留過水洞，并做疏水處理，保證洞口通暢。

8、假復(fù)式的處理

假復(fù)式二樓夾層按鋼結(jié)構(gòu)夾層計(jì)算，樓層梁處預(yù)留鍍鋅預(yù)埋鋼板200x200@500。

9、大降板衛(wèi)生間

大降板衛(wèi)生間在緊貼板底的位置上，預(yù)留Ф50的側(cè)排地漏。

10、幕墻等預(yù)埋件

五、設(shè)計(jì)管理

1．設(shè)計(jì)管理實(shí)行過程管理

（1）在每一階段開始前，應(yīng)向甲方提供該階段的輸入文件，該階段結(jié)束時(shí)，應(yīng)向甲方提供該階段的輸出文件。文件交流應(yīng)以書面材料（含傳真、電郵）形式進(jìn)行。

（2）每一階段結(jié)果須經(jīng)甲方審核通過。

（3）在階段設(shè)計(jì)過程中，當(dāng)出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題而導(dǎo)致諸如結(jié)構(gòu)方案改變、成本上升等等時(shí)，應(yīng)及時(shí)與甲方溝通，以確保問題能得到及時(shí)解決。

2、階段設(shè)計(jì)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施。

（2）荷載取值，包括面層、墻體等恒活荷載。

（3）建筑方案確定時(shí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的布置草圖及預(yù)估尺寸。

（4）機(jī)算設(shè)計(jì)參數(shù)（Wmass.out文件前半部分）。

（5）機(jī)算輸入模板尺寸及荷載圖形文件（面荷、線荷、點(diǎn)荷）。

（6）機(jī)算宏觀指標(biāo)結(jié)果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱軸壓比圖形文件，柱底內(nèi)力圖形文件。（7）天然地基承載力取值及單樁承載力取值。

（8）天然基礎(chǔ)沉降計(jì)算。

3、提交正式施工圖前7天，必須提供全套白圖（打印圖紙）給甲方。

4、對以上各階段內(nèi)容，設(shè)計(jì)單位應(yīng)向甲方提供合理的進(jìn)度計(jì)劃，每一階段內(nèi)容完成時(shí)，應(yīng)及時(shí)向甲方提供。第四部分 電氣專業(yè)

強(qiáng)電專業(yè)

一、低壓配電房及供電系統(tǒng)

1、低壓配電柜選用GCK型抽屜柜。

2、在設(shè)計(jì)配電房布置時(shí)，應(yīng)盡量使變壓器至低壓柜的密集型母線最短及減少母線之間交叉。

3、低壓柜的框架開關(guān)型號應(yīng)比整定值大一級（供電局要求，以免招標(biāo)后修改）。

4、配電房的布置、設(shè)備選型應(yīng)周全考慮，配電房室內(nèi)地面標(biāo)高應(yīng)比配電房外高（具體數(shù)值，按規(guī)范執(zhí)行），從防水及防鼠方面考慮，配電房應(yīng)考慮設(shè)門檻。

5、配電柜使用的斷路器，建議采用失壓延時(shí)跳閘的斷路器，以避免雷電等引起的誤動(dòng)作。

6、設(shè)計(jì)單位應(yīng)對設(shè)備系統(tǒng)方案進(jìn)行詳細(xì)對比后，由甲乙雙方協(xié)商確定最終方案。如供電系統(tǒng)的接線方式及運(yùn)行方式（應(yīng)考慮到今后物業(yè)管理的運(yùn)行費(fèi)用）。

7、在選擇配電房位置時(shí)，除按規(guī)范規(guī)定應(yīng)考慮的各種因素外，還應(yīng)考慮：當(dāng)項(xiàng)目用地有明確的“居住”及“公共”等不同性質(zhì)的用地時(shí)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)避免將居住建筑的設(shè)備用房，布置在“非居住用地上”。

8、為盡量減少低壓柜的數(shù)量，請?jiān)诘蛪汗⑴潆娤到y(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，盡量避免全部采用放射式供電的方式，應(yīng)與其它供電方式綜合考慮。

9、塑殼開關(guān)、框架開關(guān)、微型斷路器的型號及品牌的選擇，甲方將根據(jù)各項(xiàng)目階段的市場情況及萬科總部的招標(biāo)情況進(jìn)行確定。請?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段與甲方聯(lián)系確定。

二、發(fā)電機(jī)房

1、對給排水專業(yè)的要求

（1）柴油發(fā)電機(jī)組產(chǎn)生的廢氣必須經(jīng)過凈化處理后方可排出，給排水專業(yè)在發(fā)電機(jī)房適當(dāng)位置預(yù)留一定壓力的給水接口。

（2）機(jī)房內(nèi)設(shè)計(jì)廢水排水明溝，柴油發(fā)電機(jī)的凈化處理后的廢水經(jīng)排水明溝

引出,明溝進(jìn)出發(fā)電機(jī)房處須有防鼠措施。

2、對電氣專業(yè)的要求

在發(fā)電機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)雙電源切換箱（市電、發(fā)電機(jī)電源），保證發(fā)電機(jī)房風(fēng)機(jī)雙電源供電，手動(dòng)、自動(dòng)切換啟動(dòng)，并且能實(shí)現(xiàn)在消防控制中心遠(yuǎn)程操作，保證該處風(fēng)機(jī)供電的連續(xù)性。

三、公共部分

1、給電視放大器箱、網(wǎng)絡(luò)交換箱、可視對講箱預(yù)留電源，特別是多層，弱電箱集中的位置應(yīng)預(yù)留2-3個(gè)電源插座。

2、電表箱、電話交接箱、煤氣抄表模塊箱及對講過線盒都為暗裝，有線電視放大器箱也應(yīng)盡量暗裝，寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)箱為明裝，弱電系統(tǒng)箱體宜安裝在樓梯間的下部空間隱蔽處。

3、住戶樓梯間，使用紅外感應(yīng)開關(guān)。

4、電梯機(jī)房的風(fēng)機(jī)，應(yīng)考慮溫控。

5、面積較大的公用部位如地下車庫等，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，應(yīng)盡量減少事故照明燈具的數(shù)量，正常照明與事故照明相結(jié)合，避免全部采用事故照明，燈具采用節(jié)能燈。

6、配電箱﹑電表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在結(jié)構(gòu)圖中有清楚的表示，特別注意在樓梯間電表箱留洞尺寸大小，能否安置。戶內(nèi)配電箱置于入戶門后或較次要位置。

7、強(qiáng)、弱電井采用普通座燈頭照明（裝在電井門的上方），以免占用空間。有電視放大器、寬帶網(wǎng)交換箱的弱電井增加電源插座。

8、直接起動(dòng)的電機(jī)使用抗沖擊能力強(qiáng)的主開關(guān)。

9、庭院內(nèi)的室外總配電箱須預(yù)留庭院燈電源開關(guān)（16A單極的3個(gè)，32A三極的1個(gè)）并有計(jì)量裝置。

10、室外環(huán)境燈具的布置，應(yīng)考慮對住戶的光污染，數(shù)量合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

11、私家花園應(yīng)考慮預(yù)留電源。

四、住宅室內(nèi)部分

1、衛(wèi)生間等電位，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在面盆下方預(yù)留一個(gè)等電位接線盒，距地（建筑完成面）300，不做支線。

2、多層建筑屋頂避雷帶敷設(shè)，應(yīng)沿屋面頂部邊、角暗敷，并采用不小于Φ10的結(jié)構(gòu)主筋。

3、各種設(shè)備安裝標(biāo)高，統(tǒng)一以配電箱、開關(guān)、插座的底邊為準(zhǔn)。

4、電冰箱、洗衣機(jī)選用10A三孔帶開關(guān)插座。排氣扇、抽油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴鬟x用10A三孔不帶開關(guān)插座。空調(diào)、電熱水器選用16A三孔不帶開關(guān)插座。其它插座全部選用10A二、三插座。各房間的插座應(yīng)盡量避免布置在窗臺下面。

5、開關(guān)安裝高度為底邊距地1.4米。電冰箱、洗衣機(jī)插座安裝高度為底邊距地1.4米。排氣扇、抽油煙機(jī)、熱水器插座安裝高度為底邊距地2.4米?？照{(diào)插座安裝高度為底邊距地2.2米。其它插座安裝高度全部為底邊距地0.3米，空調(diào)室內(nèi)機(jī)和空調(diào)插座盡量在同一面墻上。

6、廚房和衛(wèi)生間照明開關(guān)設(shè)于“室外”門邊，開關(guān)和插座布置避免與洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)﹑燃?xì)鉄崴鞯葟N衛(wèi)設(shè)備沖突，除吊頂內(nèi)距地2400處安裝抽油煙機(jī)插座外，灶臺上方不可有開關(guān)插座，普通插座安裝在灶臺兩側(cè)，衛(wèi)生間臺式洗手盆側(cè)設(shè)電吹風(fēng)備用插座，底邊距地1.4米，廚房電源插座底邊距地1.3米，熱水器及排氣扇電源插座安裝于吊頂內(nèi)，底邊距地2.4米。

7、客廳、餐廳都只居中安裝一盞燈具，以便于業(yè)主改用花燈。

8、戶內(nèi)居家安防主機(jī)箱需預(yù)留電源，其接入點(diǎn)為戶內(nèi)配電箱。樓梯間寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)箱、有線電視放大器箱和煤氣抄表模塊箱都有需預(yù)留電源，其接入點(diǎn)為樓梯間電表箱，并帶計(jì)量裝置。

9、發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房、大型風(fēng)機(jī)房，應(yīng)考慮噪音（高頻、低頻）對住戶的影響，應(yīng)盡量避免將設(shè)備房設(shè)在住戶的下面，電梯機(jī)房、井道如與住戶較近，亦應(yīng)考慮電梯運(yùn)行噪音對住戶的影響，并在設(shè)計(jì)方面采取相應(yīng)措施。

10、室外照明，應(yīng)按正常照明、節(jié)日照明考慮供電系統(tǒng)，在相應(yīng)回路加裝“鐘控器”，避免平時(shí)開啟大面積照明，浪費(fèi)能源。

11、設(shè)計(jì)院各專業(yè)間應(yīng)充分溝通，尤其應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的用水點(diǎn)與電氣開關(guān)插座以及煤氣設(shè)施的相互位置關(guān)系，在圖紙上應(yīng)明確標(biāo)明廚、衛(wèi)間內(nèi)用水點(diǎn)、電氣開關(guān)、插座、煤氣設(shè)施的具體位置及安裝高度。

12、電氣設(shè)計(jì)時(shí)需考慮房間梁所在位置，避免燈位布置在梁上或梁邊。

13、衛(wèi)生間窗側(cè)設(shè)排氣扇、熱水器插座，如排氣扇為吸頂安裝，則該插座也應(yīng)吸頂安裝。如排氣扇在窗上安裝，則該插座應(yīng)設(shè)在同側(cè)的墻面，底邊距建筑完成面2400mm，且排氣扇插座的控制開關(guān)安裝在門邊。

14、燃?xì)鈭?bào)警器的位置按燃?xì)庥嘘P(guān)規(guī)范確定，線盒頂邊距地200mm，盡量設(shè)在爐臺的對面（對于精裝修產(chǎn)品，燃?xì)鈭?bào)警器的位置與甲方共同商定）。

15、廚房和衛(wèi)生間的燈具布置，尤其是鏡前燈位置應(yīng)根據(jù)臺面和鏡面尺寸，標(biāo)

注鏡前燈安裝具體位置（安裝在吊頂內(nèi)）。

弱電部分

一、本項(xiàng)目設(shè)置弱電系統(tǒng)如下

1、有線電視系統(tǒng)。

2、電話系統(tǒng)。

3、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)。

4、可視（非可視）對講系統(tǒng)。

5、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

6、周界防越系統(tǒng)。

7、停車場管理系統(tǒng)。

8、門禁系統(tǒng)。

9、背景音樂系統(tǒng)。

10、內(nèi)線電話系統(tǒng)。

11、信息發(fā)布系統(tǒng)。

12、電子尋更系統(tǒng)。

13、水、電、氣遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng).14、居家報(bào)警系統(tǒng)（視不同項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)而定）

以上系統(tǒng)，除1、2、3、13以外，其它系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)，需由甲方及萬科物業(yè)工程技術(shù)部的配合（設(shè)計(jì)院提供建筑平面圖）。

二、配置標(biāo)準(zhǔn)

戶型 配置 客廳 主人房 書房 次臥 起居室 備注

普通多層兩房兩廳一衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

普通多層三房兩廳兩衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

普通多層假復(fù)式 電視插座 1 1 上部預(yù)留弱電管線

電話插座 1 1 上部預(yù)留弱電管線

網(wǎng)絡(luò)插座 1 上部預(yù)留弱電管線

洋房三房兩廳兩衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

洋房四房兩廳兩衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

洋房復(fù)式 電視插座 針對具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

電話插座 針對具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

網(wǎng)絡(luò)插座 針對具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

TOWNHOUSE 電視插座 針對具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

電話插座 針對具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

網(wǎng)絡(luò)插座 針對具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

三、其它要求

1、門磁、紅外線只敷設(shè)管道，不預(yù)留接線盒。

2、每戶引入有線電視電纜一條，每戶應(yīng)具備有兩個(gè)不同電話號碼的功能。

3、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，除規(guī)范要求以外，還應(yīng)具備以下功能：a、任一按鈕動(dòng)作能報(bào)警到消防中心并聯(lián)動(dòng)消防泵。b、消防中心能顯示出某一棟樓的某一區(qū)（一般一棟樓分兩個(gè)區(qū)）c、在消防中心能直接聯(lián)動(dòng)消防泵。

4、各種水箱、水池，應(yīng)設(shè)高、低水位報(bào)警并接至控制中心。

5、各種消防報(bào)警信號，均應(yīng)接至控制中心。

6、電視放大器、寬帶網(wǎng)交換箱的弱電井增加電源插座。

7、在每戶的戶內(nèi)，設(shè)置弱電集中過線箱，具體位置由設(shè)計(jì)單位確定。

8、樓梯間入戶電話接線盒與居家報(bào)警主機(jī)之間增加1根 PVC20暗埋管連接。

9、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、保安對講、燃?xì)庾钥叵到y(tǒng)從室外弱電井引至單元樓梯口的主進(jìn)線管的管徑分別為PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。

說明：電氣部分的各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求，均為我司在實(shí)際工程當(dāng)中積累的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，請?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)當(dāng)中體現(xiàn)、落實(shí)。除此以外，均按國家、行業(yè)、地方的規(guī)程、規(guī)范執(zhí)行。

第五部分 給排水專業(yè)

一、設(shè)計(jì)說明

設(shè)計(jì)說明中必須表明如下內(nèi)容：

1、主要技術(shù)指標(biāo)（最高日用水量、最大小時(shí)用水量、最高日排水量、最大時(shí)熱水用水量、循環(huán)冷卻水量、各消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)參數(shù)和消防總用水量等）。

2、屋面雨水及場地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期。

3、人防圖紙中應(yīng)表明管道穿人防墻作法。

二、統(tǒng)一作法

1、室內(nèi)給水

（1）在眾多的供水方式中，影響到最后方案確定的因素很多，應(yīng)充分考慮初次投資與運(yùn)行費(fèi)用的平衡、維護(hù)管理是否方便、是否會(huì)出現(xiàn)設(shè)備噪音引發(fā)業(yè)主投訴等問題，設(shè)計(jì)院應(yīng)提供2～3個(gè)供水方案與甲方協(xié)商，以確定最終給水方式。

（2）請?jiān)O(shè)計(jì)院根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際市政供水水壓情況確定供水方式。必要時(shí)，所有樓層均采用加壓供水。

（3）建筑物內(nèi)不同使用性質(zhì)或不同水費(fèi)單價(jià)的給水系統(tǒng)，應(yīng)在引入管后分成各自獨(dú)立給水管網(wǎng)，并分表計(jì)量。

（4）對假復(fù)式住宅的上下水預(yù)留，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和甲方協(xié)商確定。

（5）所有復(fù)式房分戶水表規(guī)格統(tǒng)一為DN25，別墅考慮DN32，非復(fù)式房分戶水表規(guī)格統(tǒng)一為DN20或DN15，并采用自來水公司認(rèn)可產(chǎn)品。水表的設(shè)置要考慮便于抄表和開關(guān)、維修閥門。多層還要考慮自來水公司對抄表到戶的要求（深圳市要求，其他地方可以參考）。

（6）暗埋的給水管道應(yīng)敷設(shè)在面筋之上。

（7）室內(nèi)冷熱水管暗設(shè)，局部埋于樓板的水管宜采用壽命長且不易遭破壞的管材，埋設(shè)管段不宜設(shè)接頭。室內(nèi)冷熱水管沿墻埋設(shè)時(shí)，其分別距離建筑完成面250和400毫米。走樓板管道距墻分別為150毫米和250毫米。

（8）廚房和衛(wèi)生間各衛(wèi)生器具給水配件距離完成地面的高度分別為：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣機(jī)距地1150，淋浴器距地800，熱水器距地1100，洗滌盆距地450。

（9）廚房洗菜盆設(shè)計(jì)冷、熱水管道，熱水可接自就近的衛(wèi)生間熱水管。

（10）私家花園設(shè)置配水點(diǎn)和排水設(shè)施，露臺及上人屋面等處設(shè)置排水設(shè)施，配水點(diǎn)的設(shè)置與甲方協(xié)商解決。

（11）小區(qū)綠化清潔及公共用水部分，應(yīng)單獨(dú)安裝水表。高層住宅消防樓梯建議兩層安裝一個(gè)清潔用水點(diǎn)。多層清潔用水點(diǎn)宜裝在小區(qū)庭院。

（12）對建筑面積大于200平方米的住宅，考慮到此類住戶的居住標(biāo)準(zhǔn)較高，熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)熱水回水管道（循環(huán)泵由住戶自理）。

2、室內(nèi)排水

（1）根據(jù)深圳地方規(guī)范，陽臺排水與天面雨水分開，陽臺排水必須接入污水系統(tǒng)，其它地區(qū)可參照當(dāng)?shù)匾?guī)范執(zhí)行。

（2）雨、污水立管的位置在滿足排水技術(shù)要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽內(nèi)、陰角和工作陽臺等位置。

（3）污水通氣管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免結(jié)構(gòu)留洞和防水處理困難。排水通氣管一定要伸到上人屋面以上。

（4）給排水管道應(yīng)避開空調(diào)挑板﹑廚房排油煙孔﹑熱水器排煙孔等外墻洞口。

（5）廚房應(yīng)設(shè)置排水地漏，廚房內(nèi)設(shè)有洗衣機(jī)的，應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)專用地漏。洗衣機(jī)設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)的，洗衣機(jī)單獨(dú)作地漏，不與其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），廚房、衛(wèi)生間地漏排水管宜帶S 型存水彎，陽臺地漏排水管帶P型存水彎，存水彎宜帶檢查口。

（6）洗衣機(jī)地漏置于洗衣機(jī)外側(cè)、排水軟管放置在不易被人碰到的地方。

（7）降板（約35cm）下沉式廚房及衛(wèi)生間應(yīng)緊貼結(jié)構(gòu)板加設(shè)側(cè)排地漏（不可實(shí)施的情況下方可考慮直排地漏），填充層面層上同時(shí)預(yù)留直排地漏。非降板設(shè)計(jì)的隔層排水系統(tǒng)，管件要求選用帶檢查口管件。安裝于下層廚衛(wèi)頂板下的排水橫管，其最低點(diǎn)標(biāo)高應(yīng)達(dá)到H+2.40，嚴(yán)禁低于H+2.25。

（8）衛(wèi)生間下層為臥室或餐廳，排水管不能穿樓板，可采用同層排水等排水方式。

（9）花池要設(shè)計(jì)排水設(shè)施，具體方式與甲方協(xié)商解決。

（10）車庫應(yīng)設(shè)計(jì)灑水栓及排水溝。

（11）空調(diào)冷凝水管

a.空調(diào)冷凝水管為UPVC給水管，宜明裝，建筑外立面有特殊要求時(shí)可暗裝。給排水專業(yè)應(yīng)有空調(diào)冷凝水設(shè)計(jì)大樣圖和系統(tǒng)原理圖。建筑專業(yè)應(yīng)有相應(yīng)節(jié)點(diǎn)詳圖及冷凝水管定位。

b.冷凝水管盡量明裝，高層采用DN50PVC管，多層采用DN25UPVC給水管，顏色同外墻。c.空調(diào)冷凝水必須接入雨水管道系統(tǒng)或雨水井，不得在外墻散水臺階或天井、露臺等處散排。

3、室外給排水

（1）優(yōu)化給排水總圖設(shè)計(jì)，減少雨水、污水井的數(shù)量。

（2）設(shè)計(jì)師在作室外管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣管等其它管線綜合布置的可能性。

（3）小區(qū)內(nèi)雨水、污水管道的管徑較小且埋深小于1米時(shí)，選用內(nèi)徑為Φ700的檢查井，以降低成本。

（4）給排水檢修井應(yīng)盡量設(shè)置在綠地內(nèi)，當(dāng)綠地面積較小時(shí)，可設(shè)置在道路上。

（5）盡量避免將檢查井設(shè)計(jì)到庭院內(nèi)，庭院內(nèi)若必須做檢查井時(shí)，建議設(shè)計(jì)成小方井，且對檢查口做密封處理。

4、水池及水泵房

（1）生活、消防水池應(yīng)按兩路進(jìn)水設(shè)計(jì)，以保證檢修時(shí)不影響使用。

（2）應(yīng)將水池、泳池供水管與住戶用水主管分開，以免在補(bǔ)水時(shí)，影響住戶用水。

（3）根據(jù)現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)，生活水池建議不設(shè)導(dǎo)流墻。

（4）消防水池容積大于500立方米時(shí)，分成兩個(gè)能獨(dú)立使用的水池。

（5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸發(fā)式冷卻器和空氣冷卻塔等設(shè)備的排水不得與污廢水管道系統(tǒng)直接連接，應(yīng)采取間接排水的方式。

（6）建筑物內(nèi)的給水泵房應(yīng)設(shè)置在地下室或?qū)ψ粲绊懶〉牡胤?，?yīng)選用低噪聲水泵機(jī)組，水泵機(jī)組和進(jìn)出水管上應(yīng)設(shè)置減振裝置，管道支架、吊架和管道穿墻、樓板處應(yīng)采取防止固體傳聲的措施。必要時(shí)，泵房的墻壁和天花應(yīng)采取隔音吸音處理。

（7）屋頂穩(wěn)壓裝置嚴(yán)禁設(shè)置在住戶頂板上，以防止低頻噪音干擾。

（8）發(fā)電機(jī)房需設(shè)計(jì)給水及排水管道，其中發(fā)電機(jī)房室內(nèi)部分排水方式采用明溝排水。

（9）對變頻供水的設(shè)計(jì)要求

（10）每組工作水泵應(yīng)設(shè)置試驗(yàn)放水裝置，水泵房內(nèi)的生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)均應(yīng)設(shè)置系統(tǒng)泄水裝置。

（11）水泵安裝應(yīng)考慮合適的減振措施。

（12）水泵宜設(shè)置為自灌式充水。

（13）水池、集水坑等應(yīng)設(shè)計(jì)水位控制，如報(bào)警水位，啟泵水位、停泵水位等，并有相關(guān)的電信號反應(yīng)到控制室。

（14）應(yīng)設(shè)計(jì)明確顯示水位高度的水位計(jì)。

（15）應(yīng)設(shè)計(jì)溢流水位報(bào)警并將信號接至值班控制室。

（16）泵出水管信號壓力表宜選用遠(yuǎn)傳壓力表，不宜選用電接點(diǎn)壓力表。

（17）閘閥要求采用彈性座封閘閥，其中消防給水系統(tǒng)必須采用明桿式閘閥。

（18）消防水泵應(yīng)設(shè)計(jì)防超壓措施，生活給水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)水泵揚(yáng)程、環(huán)境噪音等因素，設(shè)置水錘消除措施。

5、施工圖圖紙要求

（1）設(shè)計(jì)院應(yīng)提供設(shè)計(jì)計(jì)算書。

（2）出戶的各種給排水管道應(yīng)定位，編號（類別及序號），注明管徑、標(biāo)高等項(xiàng)內(nèi)容。

（3）施工圖紙中應(yīng)標(biāo)明設(shè)備、材料的規(guī)格型號，以供甲方采購，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備應(yīng)提供詳細(xì)的圖紙，以滿足制作和施工的需要。

（4）設(shè)備的選型和管材的選定同甲方協(xié)商確定。（5）地下室、公共走道、室外總圖等管線比較復(fù)雜的位置，應(yīng)做管線綜合圖、局部剖面圖。

（6）排水原理圖或系統(tǒng)圖，應(yīng)表明管道的連接關(guān)系，排水橫干管的標(biāo)高及管徑等項(xiàng)內(nèi)容。

（7）衛(wèi)生間廚房等排水設(shè)施應(yīng)定位，以確定排水管道穿樓板處的開孔位置。

（8）不能通風(fēng)的衛(wèi)生間要做機(jī)械通風(fēng)。

（9）地下室排水盡量采用重力排水方式。

（10）建筑物天面、屋面等處要做有組織的雨水排放。

（11）請?jiān)O(shè)計(jì)院在施工圖階段，深化同泳池、水景、綠化等有關(guān)的設(shè)計(jì)，充分考慮相關(guān)的預(yù)留接口、容量等內(nèi)容。

（12）設(shè)計(jì)院各專業(yè)間應(yīng)充分溝通，尤其應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的用水點(diǎn)與電氣開關(guān)插座以及煤氣設(shè)施的相互位置關(guān)系，在圖紙上應(yīng)明確標(biāo)明廚、衛(wèi)間內(nèi)用水點(diǎn)、電氣開關(guān)、插座、煤氣設(shè)施的具體位置及安裝高度。

第六部分 煤氣及通風(fēng)

1、室外綜合管網(wǎng)出圖時(shí)應(yīng)預(yù)留煤氣管網(wǎng)布管的可行性。

2、室內(nèi)燃?xì)鉄崴髟O(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮燃?xì)夤艿肋M(jìn)到該廚衛(wèi)的可行性。

3、煤氣立管布置避免影響建筑外立面。

4、埋地煤氣管需避開圍墻﹑大門等園建設(shè)施。

5、煤氣表設(shè)置的位置應(yīng)考慮對櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內(nèi)的長度。

6、屋頂正壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)盡量選用低噪音的型號，風(fēng)機(jī)位置不應(yīng)布置在頂層住戶樓板 上方。

7、商業(yè)裙房餐飲業(yè)的油煙排放,考慮設(shè)置煙道,直通塔樓頂部。

8、滿足有關(guān)規(guī)范國標(biāo)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-93的鋪設(shè)及防爆要求。

9、每個(gè)電梯機(jī)房需設(shè)單相風(fēng)機(jī)一臺，風(fēng)量由設(shè)計(jì)院確定。

第七部分 設(shè)備專業(yè)的其它要求

1、電梯機(jī)房內(nèi)不應(yīng)設(shè)置出屋面的檢查口，如需上機(jī)房屋面，請將爬梯設(shè)在機(jī)房外側(cè)。

2、地下室變配電房、水泵房，該區(qū)域應(yīng)考慮足夠的自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。

3、電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置防雨百葉窗，并配置排風(fēng)扇。

4、各種設(shè)備房（配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室、物業(yè)管理用房），應(yīng)鋪防滑地磚，墻面刷乳膠漆。

5、與電梯有關(guān)的建筑、結(jié)構(gòu)圖紙，應(yīng)按照電梯公司的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)（電梯公司提供的土建條件圖紙，設(shè)計(jì)院必須簽字、蓋章確認(rèn)），如與甲方的建筑、結(jié)構(gòu)方案或成本控制發(fā)生矛盾，應(yīng)及時(shí)知會(huì)甲方相關(guān)人員協(xié)商解決。

6、各種主要設(shè)備房布置應(yīng)緊湊、合理，平、斷面圖及各種尺寸齊全（避免示意圖），應(yīng)考慮設(shè)備運(yùn)行噪音（包括低頻噪音）對業(yè)主的影響。

7、為避免專業(yè)之間打架，必須有“綜合管網(wǎng)圖”。

8、室外強(qiáng)電、弱電、給水、排水系統(tǒng)，應(yīng)出綜合管網(wǎng)圖。

第八部分 環(huán)保

一、節(jié)能方面

1、要求在西向的外墻內(nèi)側(cè)做保溫砂漿隔熱處理。

2、東西向立面考慮設(shè)遮陽板，結(jié)合立面設(shè)計(jì)。

3、單體設(shè)計(jì)時(shí)，盡量形成穿堂風(fēng)。

4、陽臺設(shè)計(jì)在可能的地方做大進(jìn)深陽臺。

5、所有公共空間照明等均為可自動(dòng)的感應(yīng)或定時(shí)開關(guān)。

二、降噪方面

1、靠近高速公路一側(cè)采取降噪構(gòu)造處理，并設(shè)雙層玻璃窗。

2、對其它噪音較大的公共空間有相應(yīng)遮擋等措施。

第九部分 根據(jù)地形所作特殊要求

一、建筑專業(yè)部分

1、充分考慮基地現(xiàn)有山坡地地形，盡量達(dá)到土方平衡。另外，在進(jìn)行總圖設(shè)計(jì)時(shí)須全面推敲，合理地設(shè)計(jì)擋土墻的位置及形式，比如采取適當(dāng)?shù)姆牌碌确绞?，以使在滿足其功能的情況下，將其成本控制在相應(yīng)較低的范圍內(nèi)。

2、根據(jù)本地塊的周圍的現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)設(shè)計(jì)總圖的高低錯(cuò)落的地形關(guān)系，對建筑的外觀及小區(qū)的各部分環(huán)境統(tǒng)一考慮，使本小區(qū)能成為具有山地特色的建筑群體。

二、結(jié)構(gòu)專業(yè)部分

1、以地形、地貌及有關(guān)地質(zhì)勘測資料為依據(jù)，結(jié)合山地特點(diǎn)，選擇合理的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式。

2、因總圖設(shè)計(jì)中多處有不同跨度的橋梁，因此需充分研究有關(guān)橋梁資料，在滿足其承載力的前提下確定較為經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)處理形式。

三、給排水專業(yè)部分

本地塊地形高差較大，水泵房及水池宜放置在相對高位，污水管也盡量由地形相對高處向低處排放，從而使給水、污水等室外管網(wǎng)能更有效地利用地形。

四、電氣專業(yè)部分

配電房宜放置在小區(qū)負(fù)荷較為中心的部位，并結(jié)合現(xiàn)有的山地地形布置其檢查井及室外燈具

第十部分 圖紙要求一、一般要求

1、項(xiàng)目名稱：

2、圖紙目錄及每次圖紙編號需注明日期（每輪圖紙日期應(yīng)統(tǒng)一），以便新舊圖紙查閱、區(qū)分。

3、每個(gè)電子文件對應(yīng)一張圖。

4、圖紙目錄應(yīng)注明圖紙內(nèi)容，目錄應(yīng)有Excel電子文檔。

5、目錄上的編號、圖紙編號、電子文件名三者應(yīng)一致。

6、圖紙編號應(yīng)統(tǒng)一格式，例如：建方01、建施01、建修01。

7、與圖紙有關(guān)的洽商及設(shè)計(jì)變更要注明相關(guān)圖紙的編號及版別。

二、圖紙數(shù)量

1、施工報(bào)建圖：提供全套施工圖紙八套。其中消防一套，國土局二套，建設(shè)局一套，人防一套，我司三套。報(bào)消防、國土局、建設(shè)局、人防等部門的圖紙須裝訂成冊，即須裝訂五套。

2、施工圖均要蓋有設(shè)計(jì)院的《工程設(shè)計(jì)出圖專用章》（深圳市建設(shè)局監(jiān)制）、《注冊建筑師章》、《注冊結(jié)構(gòu)師章》。另外，報(bào)消防部門的圖紙須加蓋《防火自審小組審核專用章》，報(bào)人防部門的圖紙須加蓋《人防自審小組審核專用章》。

3、除設(shè)計(jì)合同中要求提供的八套施工圖外，另需增曬施工圖六套，增曬圖紙費(fèi)用另行協(xié)商。

施工圖審查管理程序

1． 目的

確保結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)圖紙經(jīng)濟(jì)、合理, 規(guī)避設(shè)計(jì)中的質(zhì)量隱患，對圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制。

2.范圍

適用于公司范圍內(nèi)開發(fā)的所有項(xiàng)目。

3.職責(zé)

結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)的設(shè)計(jì)任務(wù)書中相關(guān)條款有工程部配合設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)第一次擴(kuò)初圖紙會(huì)審的組織工作，工程部配合監(jiān)理負(fù)責(zé)第二次施工圖紙會(huì)審。工程部配合設(shè)計(jì)部對專業(yè)圖紙和變更的跟蹤落實(shí)。4.內(nèi)容

4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 現(xiàn)行的國家規(guī)范、條例及有關(guān)法規(guī)；

4.1.2 現(xiàn)行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

4.1.3 現(xiàn)行的地區(qū)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、條例及有關(guān)規(guī)定；

4.1.3 集團(tuán)現(xiàn)有的工程案例經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

4.2.檢查要點(diǎn)

4.2.1 安全性，如結(jié)構(gòu)體系的安全性能；避免工程質(zhì)量事故。

4.2.2 功能性，如各專業(yè)設(shè)備或系統(tǒng)的有關(guān)參數(shù)，對于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設(shè)計(jì)導(dǎo)致的質(zhì)量問題。

4.2.3 經(jīng)濟(jì)性，結(jié)構(gòu)體系或?qū)I(yè)設(shè)備體系的經(jīng)濟(jì)性能；性價(jià)比分析。

4.2.4 可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質(zhì)量，規(guī)避施工質(zhì)量問題。

4.3.檢查程序

4.3.1 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部組織公司銷售部、工程部、成本管理部及設(shè)計(jì)院等進(jìn)行會(huì)審，主要解決各專業(yè)功能及成本上的問題，由設(shè)計(jì)部主持會(huì)議。

4.3.2 必要時(shí)工程部可召集外圍專家委員會(huì)成員進(jìn)行專業(yè)體系選型的評審（詳見《工程技術(shù)咨詢管理制度》）

4.3.3 在開工前，監(jiān)理組織設(shè)計(jì)部、工程部、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位等，針對施工圖施工工藝上的問題，進(jìn)行會(huì)審，監(jiān)理單位主持會(huì)議。會(huì)審結(jié)束后，主持部門應(yīng)形成《圖紙會(huì)審紀(jì)要》?！秷D紙會(huì)審紀(jì)要》由到會(huì)的各單位審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)。

4.3.4 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對圖紙和變更設(shè)計(jì)工作的落實(shí)和跟蹤，是圖紙和變更的歸口管理單位，工程部對于專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)助設(shè)計(jì)部進(jìn)行設(shè)計(jì)跟蹤。4.2施工圖會(huì)審管理制度

1.目的

公司為減少因施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠而引起錯(cuò)誤施工，使項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量能夠得到更好的控制，特訂立本準(zhǔn)則。

2.范圍

本準(zhǔn)則適用于AAAA有限公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。

3． 職責(zé)

4.1 施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織，設(shè)計(jì)部、成本部、工程監(jiān)理單位及施工總承包單位參加。工程部從《AAAA工程技術(shù)專家資源庫》中選擇2～3名工程專家參加圖紙交底及會(huì)審會(huì)議。

4.2 工程部、設(shè)計(jì)部必須對各專業(yè)圖紙認(rèn)真核查。目的是達(dá)到了解設(shè)計(jì)意圖，熟悉施工圖紙，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，以便在設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審時(shí)提出，并加以解決，確保施工順利。

4.3 各相關(guān)部門及單位在核查施工圖的基礎(chǔ)上，將施工圖中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等問題在圖紙會(huì)審中提出，由設(shè)計(jì)單位解決；監(jiān)理單位負(fù)責(zé)書寫設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審紀(jì)要，并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工三方簽證。

4.4 對于“三邊”工程，設(shè)計(jì)部提出分步施工出圖要求，各相關(guān)部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發(fā)現(xiàn)矛盾及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系協(xié)調(diào)處理，為確保施工順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。

4.5 施工圖紙核查的重點(diǎn)：單位工程最終沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定；各種地下設(shè)備管道是否符合市政工程總體規(guī)劃；住宅工程是否滿足《上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關(guān)規(guī)定等。4.6.建筑專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.6.1 房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。

4.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交待不清。

4.6.3平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局，平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸；核查立面圖中每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標(biāo)高，特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理；立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高；結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。

4.6.4 校對上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。

4.6.5 樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對外的窗戶等。

4.6.6 屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。

4.6.7 配合設(shè)備專業(yè)，必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。

4.6.8 門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號必須與平面圖核對，有否遺漏或差錯(cuò)。

4.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫的集水坑。

4.6.10 外陽臺和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。

4.6.11 屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

4.6.12 圖紙必須交待的節(jié)點(diǎn)有無遺漏。4.6.13 圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集，一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號。

4.6.14 建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與上海AAAA《施工技術(shù)操作細(xì)則》中的規(guī)定有沖突。4.7.結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.7.1 結(jié)構(gòu)總說明(核對地質(zhì)勘察報(bào)告)，校對基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。

4.7.2 復(fù)核各類結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全，用料設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。

4.7.3 校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。

4.7.4 校對所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。

4.7.5 如有懸挑構(gòu)件，懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部；懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí)，懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。

4.7.6 電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的喪計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。

4.7.7 各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。

4.7.8 樓面和梁面有高低差時(shí)，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

4.7.9 所有必須繪制的構(gòu)件詳圖，節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。

4.7.10 防潮層的設(shè)置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。

4.7.11 構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補(bǔ)。

4.7.12 凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號。

4.7.13 避雷接地的設(shè)計(jì)是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。4.8.給排水專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.8.1 校對設(shè)計(jì)說明和材料明細(xì)表，是否有錯(cuò)、漏。

4.8.2 校對用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)供水總量是否符合規(guī)范。

4.8.3 進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚(yáng)程的高度進(jìn)行設(shè)計(jì)，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

4.8.4 核對水泵房的大小以及水泵的臺數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。

4.8.5 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外，應(yīng)加設(shè)計(jì)洗衣機(jī)和淋浴器二個(gè)頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。

4.8.6 校對所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。

4.8.7 校對泵房間的設(shè)計(jì)和水箱的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求。

4.8.8 排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度；排進(jìn)市政集水井的坡度不小于0.3％。

4.8.9 校對各層平面圖和排水系統(tǒng)圖，特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。

4.8.10凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。

4.8.11 屋面排水斗的設(shè)計(jì)和排水量是否符合規(guī)范要求。

4.8.12 注意變壓器室下面，是否須要設(shè)置隔油池。

4.8.13 化糞池的型號和數(shù)量按排放量定。4.9.煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.9.1 煤氣設(shè)計(jì)量與實(shí)際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

4.9.2 煤氣管道是否設(shè)計(jì)到廚房及浴室。

4.9.3 校對煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。

4.9.4 對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。

4.9.5 設(shè)計(jì)應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。4.10.強(qiáng)電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.10.1 校對說明書與材料表，是否有遺漏或須補(bǔ)充。

4.10.2 校對用戶總耗電量和設(shè)計(jì)總電量是否符合，并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。

4.10.3 進(jìn)戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向，節(jié)省用戶的電線、電纜。

4.10.4 根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4.10.5 檢查每層分項(xiàng)的電表或配電箱的設(shè)計(jì)有否。

4.10.6 動(dòng)力與照明線路必須分開。

4.10.7 校對每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要求是否都有設(shè)計(jì)。

4.10.8 校對所有平面圖的設(shè)計(jì)。

4.10.9 校對高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。

4.10.10電纜溝的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

4.10.11防雷系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否遺漏。

4.10.12對建筑所須開洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標(biāo)高和尺寸。4.11.弱電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.11.1是否設(shè)總機(jī)房，根據(jù)電話門數(shù)而定?？倷C(jī)房必須木地板。

4.11.2進(jìn)每戶的電話線除特殊要求外，每戶進(jìn)一路線，設(shè)二～三個(gè)分線盒。

4.11.3衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。

4.11.4校對消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。

4.12 會(huì)議紀(jì)要及其他相關(guān)資料需按公司檔案管理規(guī)范進(jìn)行歸檔保管。5.1結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

確保結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全、經(jīng)濟(jì)、合理,對結(jié)構(gòu)施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制。

2.范圍

適用于AAAA有限公司開發(fā)的建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖審查。

3.職責(zé)

結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)的審查主要由工程部歸口管理，相關(guān)部門協(xié)助工作；施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織，其它相關(guān)部門人員參與。4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9-87

4.1.2 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》及1993年局部修訂GBJ10-89

4.1.3 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ3-88

4.1.4 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程》JGJ/T 13-94

4.1.5 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》及1999年局部修訂條文JGJ3-91

4.1.6 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ 94-94 4.2.1 總則

4.2.1.1建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠。單位工程最終沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定。

4.2.1.2檢查工程設(shè)計(jì)是否嚴(yán)格執(zhí)行國家強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定。

4.2.1.3檢查地震設(shè)防是否明確：建筑抗震設(shè)防分類、基本烈度、設(shè)防烈度、近震與遠(yuǎn)震、場地土類型、結(jié)構(gòu)抗震等級。

4.2.1.4施工中可操作性如何，有無設(shè)計(jì)上的功能隱患，設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)。

4.2.2 地基、基礎(chǔ)及地下室

4.2.2.1根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告，在需做地基處理時(shí)，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)特點(diǎn)，參考周邊同類建筑的地基處理模式，參考專家意見選擇經(jīng)濟(jì)可靠的地基處理方案，對于軟土地基需作地基沉降、變形計(jì)算及提出變形控制措施、建議。

4.2.2.2 樁基選型

4.2.2.2.1 可根據(jù)詳勘報(bào)告并結(jié)合各類樁基的工程特性、經(jīng)濟(jì)性，確定可選用的 樁基類型，提出意見；

4.2.2.2.2 組織技術(shù)討論會(huì)或研討會(huì)，對各類可以使用的樁基類型進(jìn)行技術(shù)交流，充分吸收專家和其他技術(shù)單位的意見（公司各有關(guān)部門均可參加）；

4.2.2.2.3 根據(jù)建筑物四周環(huán)境條件、建筑物層高、基坑支護(hù)等條件綜合考慮，最終審核樁基形式；

4.2.2.2.4 樁基的承載力取值是否合理，對預(yù)制樁可通過提前試樁來確定，對人工挖孔樁、沖磚孔樁可通過現(xiàn)場施工取樣和地質(zhì)報(bào)告相互對應(yīng)來確定，持力層的確定應(yīng)經(jīng)濟(jì)合理，施工參數(shù)的取值應(yīng)合理，且施工時(shí)可操作性強(qiáng)。

4.2.2.3 地下室部分。

4.2.2.3.1地下室的留洞。

4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墻必須預(yù)留防水套管；

4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時(shí)必須預(yù)留防水套管；

4.2.2.3.1.3 地下室防排煙洞口、柴油發(fā)電機(jī)排煙洞口應(yīng)特別注意，這些洞口較大且在結(jié)構(gòu)圖上容易遺漏。

4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各專業(yè)應(yīng)匯總校對，檢查是否有會(huì)簽，以防遺漏；

4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向應(yīng)考慮留有較大的富裕，以避免施工誤差，使管道安裝困難。管道穿梁的位置是否對梁的受力不利，是否有加強(qiáng)處理措施。

4.2.2.3.2 地下室設(shè)備房

4.2.2.3.2.1 變配電房、水泵房、柴油發(fā)電機(jī)房不宜放在較低的位置，以免被水淹；

4.2.2.3.2.2 變配電房如在地下室應(yīng)考慮局部的抬高。

4.2.2.3.2.3 發(fā)電機(jī)房應(yīng)考慮給排水，一般應(yīng)設(shè)置排水地漏，設(shè)置環(huán)保除塵的給排水，洗手池，排水應(yīng)首先考慮能自然排到地下室的排水集坑內(nèi)，但不能 排到電梯集坑內(nèi)。

4.2.2.3.2.4 配電房的電纜溝由于多種原因容易進(jìn)水，應(yīng)考慮增設(shè)排水集坑采用水泵進(jìn)行排水。

4.2.2.3.3 人防

4.2.2.3.3.1 人防的洗消間應(yīng)設(shè)置防暴地漏，施工時(shí)應(yīng)特別注意，應(yīng)委托專業(yè)公司預(yù)埋或指導(dǎo)；

4.2.2.3.3.2 人防的洗消間等通道應(yīng)設(shè)置放暴門鈴，施工時(shí)應(yīng)注意；

4.2.2.3.3.3 穿越人防外墻的管道，在人防一側(cè)必須安裝放暴閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應(yīng)在兩側(cè)增加防暴閥門；

4.2.2.3.3.4 穿越人防分區(qū)的電纜橋架應(yīng)進(jìn)行封堵處理，電纜周遍應(yīng)用防火棉封堵，穿越人防外墻的電纜應(yīng)案規(guī)范進(jìn)行處理；

4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴電井不應(yīng)遺漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不應(yīng)穿越人防頂板，如必須穿越時(shí)，應(yīng)在穿越處做變徑處理；

4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防頂板和外墻；應(yīng)注意人防門與結(jié)構(gòu)水電的關(guān)系，避免相碰，使人防門打不開。

4.2.3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4.2.3.1合理確定建筑物抗震設(shè)防烈度、場地類別、抗震等級。

4.2.3.2結(jié)構(gòu)高度應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.3.3結(jié)構(gòu)體系布置正確合理。

4.2.3.4合理設(shè)置結(jié)構(gòu)變形縫。

4.2.3.5后澆帶的設(shè)置應(yīng)避開水池、凸窗、衛(wèi)生間等防水要求高的部位。后澆帶是否有防砼開裂措施；

4.2.3.6設(shè)計(jì)說明與規(guī)范規(guī)定、施工圖與計(jì)算結(jié)構(gòu)應(yīng)相符。

4.2.3.7結(jié)構(gòu)構(gòu)造應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.3.8正確選用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)圖。

4.2.3.8.1 突出墻體外側(cè)的懸挑構(gòu)件如窗臺板、窗式空調(diào)機(jī)盒及其他裝飾挑檐應(yīng)現(xiàn)澆；

4.2.3.8.2 樓層梁布置要考慮到客廳的方正，梁的突出部位應(yīng)盡量在廚房、衛(wèi)生間或小臥室內(nèi)；

4.2.3.8.3 框架梁應(yīng)滿足梁底距本層建筑標(biāo)高不小于2300；樓梯間的凈高尺寸不應(yīng)小于2200，如有可能則盡量設(shè)采光窗；

4.2.3.8.4 現(xiàn)澆板跨度超過規(guī)范的相應(yīng)要求時(shí)應(yīng)有其他構(gòu)造或施工措施；

4.2.3.8.5 在溫度影響較大的部位是否提高了配筋率；

4.2.3.8.6 內(nèi)隔墻盡可能采用合適的輕質(zhì)材料，內(nèi)隔墻選用的材料應(yīng)減少后期收縮變形較大而引起墻面裂縫的可能；

4.2.3.8.7 上部結(jié)構(gòu)有大體積砼時(shí)，應(yīng)有對水泥品種的選用，如轉(zhuǎn)換大梁（可見地下室及外墻防水部分）

4.2.3.8.8 地面荷載應(yīng)滿足裝飾要求；

4.2.3.8.9 樓板厚度的確定應(yīng)考慮，板中預(yù)留的穿線管是否有大量集中的地方及相互交差超過2層的情況；

4.2.3.8.10 樓層轉(zhuǎn)角是否設(shè)置了加強(qiáng)鋼筋的配置；

4.2.3.8.11 部分裝飾構(gòu)件如玻璃幕墻、大面積通長窗等與主體結(jié)構(gòu)的連接一般要在主體結(jié)構(gòu)中留預(yù)埋件來連接。

4.2.3.9.房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。

4.2.3.10.校對上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。

4.2.3.11.樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對外的窗戶等。

4.2.3.12.面工程防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。

4.2.3.13.電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的設(shè)計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。4.2.3.13.構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要

提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補(bǔ)。

4.2.4 砌體結(jié)構(gòu)

4.2.4.1房屋的總高度和層數(shù)、層高、長度、最大高寬比應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.4.2結(jié)構(gòu)體系正確合理。

4.2.4.3抗震橫墻的間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.4.4按兩個(gè)主軸方向分別進(jìn)行抗震驗(yàn)算。

4.2.4.5正確進(jìn)行砌體承載力驗(yàn)算及構(gòu)件設(shè)計(jì)。

4.2.4.6構(gòu)造柱設(shè)置應(yīng)符合要求。

4.2.4.7荷載傳遞計(jì)算準(zhǔn)確，加強(qiáng)上部結(jié)構(gòu)整體性，提高剛度。

4.2.5 底層框架磚房

4.2.5.1底層框架磚房總高度、總層數(shù)應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.5.2底層框架磚房抗震墻設(shè)置應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.5.3框架柱的軸力應(yīng)考慮地震傾覆力矩引起的附加軸力。

5.2給排***設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

對給排水專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑給排水設(shè)計(jì)審查。

3.職責(zé)

由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。

4.內(nèi)容

4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB15-88(97)4.1.2 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ84-85

4.1.5 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90（97）

4.1.6 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-86（97）

4.1.8 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97）

4.1.9 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

GB50268-97

4.1.10 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ242-82 4.1.11 中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《水泵隔振技術(shù)規(guī)范》CECS59:94

4.1.12 中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)程》CECS59:94 4.1.13 中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收規(guī)程》CECS94:97

4.1.14 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》CJJ/T29-98

4.1.15 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94 4.2.審查內(nèi)容 4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查

4.2.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。

4.2.2 消防設(shè)計(jì)審查

4.2.2.1最不利點(diǎn)的消防水量、水壓計(jì)算；

4.2.2.2室內(nèi)消防系統(tǒng)的設(shè)置；

4.2.2.3泵房與管網(wǎng)中的各種配件、閥門的選用；

4.2.2.4滅火器的配置；

4.2.2.5消防管道的敷設(shè)；

4.2.2.6消防電梯井積水坑的容積和坑中排水泵的選用。

4.2.3 給水設(shè)計(jì)審查

4.2.3.1最不利點(diǎn)水量、水壓計(jì)算；

4.2.3.2儲(chǔ)水池（箱）的設(shè)置位置、容積的合理性；

4.2.3.3冷、熱水系統(tǒng)布置的合理性；

4.2.3.4地下室水泵房

4.2.3.5管道的敷設(shè)；

4.2.3.6材料的選用是否經(jīng)濟(jì)合理；

4.2.3.7給水管道的總平面圖布置。

4.2.4 排水設(shè)計(jì)審查

4.2.4.1雨、污水量的確定；

4.2.4.2排水系統(tǒng)的優(yōu)化；

4.2.4.3排水管道的敷設(shè)；

4.2.4.4材料的選用；

4.2.4.5室外檢查井的間距及排水管的坡度；

4.2.4.6排水管道的總平面布置。

4.3.審查要點(diǎn)

4.3.1 消防設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.1.1在建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)時(shí)，必須同時(shí)設(shè)計(jì)消防給水系統(tǒng)，并滿足其相應(yīng)水量、水壓要求。

4.3.1.2高層建筑必須設(shè)置室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng)，保證其水量、水壓滿足最不利點(diǎn)滅火設(shè)施的要求。

4.3.1.3室外消防用水量，應(yīng)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定。

4.3.1.4高層建筑的消防用水量應(yīng)按室內(nèi)、外消防用水量之和計(jì)算。

4.3.1.5車庫應(yīng)設(shè)室外消火栓給水系統(tǒng)，其水量應(yīng)按最大的一座計(jì)算。

4.3.1.6多層建筑物，室外消防給水管道的布置應(yīng)符合下列要求：

4.3.1.6.1環(huán)狀管網(wǎng)的輸水干管及環(huán)狀管網(wǎng)輸水的輸水管均不應(yīng)少于兩條；

4.3.1.6.2環(huán)狀管網(wǎng)應(yīng)用閥門分成若干獨(dú)立段；

4.3.1.6.3室外消防給水管道的最小直徑不應(yīng)小于100mm。

4.3.1.7高層建筑，室外消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀，供消防車取水的消防水池應(yīng)設(shè)取水口或取水井，消防水池有確保消防水量不作他用的技術(shù)措施，容量按消防用水量最大的一棟高層建筑計(jì)算，寒冷地區(qū)應(yīng)對水池采取防凍措施。

4.3.1.8超過七層的單元住宅，超過六層的塔式住宅，通廊或住宅底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的單元式住宅，應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水。

4.3.1.9高層室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應(yīng)與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置，消防豎管的布置，應(yīng)保證同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位。

4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地上汽車庫，停車數(shù)超過10輛的地下汽車庫，機(jī)械或立體汽車庫或復(fù)式汽車庫以及采用垂直升降梯作汽車疏散出口的汽車庫，Ⅰ類修車庫，均應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。

4.3.1.11 應(yīng)設(shè)防火墻等防火分隔物而無法設(shè)置的開口部位，防火卷簾或防火幕的上部，應(yīng)設(shè)水幕設(shè)備。

4.3.1.12 建筑高度超過100mm的高層建筑，除面積小于5.0㎡的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。

4.3.1.13 高層內(nèi)的鍋爐房，可燃油油浸電力變壓器，備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。

4.3.1.14 多層消防水泵房應(yīng)有不少于兩條的進(jìn)水管直接與環(huán)狀管網(wǎng)連接。

4.3.1.15 高層建筑消防給水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置備用消防水泵，其工作能力不應(yīng)小于其中最大一臺消防工作泵。

4.3.1.16 消防電梯井積水坑容積應(yīng)≧2m，電梯坑中的排水泵能力應(yīng)滿足≧10L/s的要求。

4.3.1.17 一組消防水泵的吸水管不應(yīng)少于兩條，吸水宜采用自灌式，吸水管應(yīng)設(shè)置閥門，但不得采用蝶閥。

4.3.1.18 噴頭布置應(yīng)滿足規(guī)范要求，凈空大于800mm的吊頂內(nèi)，應(yīng)按規(guī)范設(shè)置頂噴噴頭。

4.3.1.19 高層建筑消防水箱高度不滿足規(guī)范要求時(shí)，應(yīng)設(shè)置增壓設(shè)施。

4.3.1.20 屋頂水箱中的消防水量應(yīng)滿足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱時(shí)，應(yīng)有消防水量不被動(dòng)用的措施。

4.3.2 給水設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.2.1給水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產(chǎn)品和設(shè)備的上面。

4.3.2.2住宅水表前的給水靜壓力應(yīng)≧50Kpa。

4.3.2.3使用性質(zhì)不同或計(jì)費(fèi)不同的給水系統(tǒng)應(yīng)自成獨(dú)立體系，不得連通。

4.3.2.4生活飲用水水池（箱）的池（箱）體應(yīng)為獨(dú)立結(jié)構(gòu)形式。

4.3.2.5防空地下室的給水管道，當(dāng)從出入口引入時(shí)，應(yīng)在防護(hù)密閉門內(nèi)設(shè)置防暴波閥門；當(dāng)從維護(hù)結(jié)構(gòu)引入時(shí)，應(yīng)在外墻內(nèi)側(cè)或頂板內(nèi)側(cè)設(shè)置防暴波閥 門，其抗力不應(yīng)小于1Mpa。

4.3.2.6生活飲用水不得因回流而被污染。

4.3.2.7生活飲用水儲(chǔ)水池和生活飲用水箱的溢流管必須采取防污染措施，溢流管出口應(yīng)設(shè)網(wǎng)罩，水箱進(jìn)水管淹沒出流時(shí)，應(yīng)設(shè)真空破壞口。

4.3.2.8水池或水箱進(jìn)水管設(shè)有浮球閥時(shí)，應(yīng)設(shè)兩只浮球閥，各閥需有單獨(dú)控制的閥門。

4.3.2.9熱水輸水干管應(yīng)有補(bǔ)償管道溫度伸縮的措施，熱水輸水干管的最高點(diǎn)應(yīng)設(shè)排氣裝置。

4.3.2.10 明敷冷、熱水管道不得敷設(shè)在風(fēng)道內(nèi)。

4.3.2.11 公共浴室的冷、熱水管道，應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)成環(huán)狀。

4.3.2.12 給水管道不宜穿過伸縮縫、沉降縫，如必須穿過時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)技術(shù)措施。4.3.2.13 總平面圖上要標(biāo)明小區(qū)進(jìn)水管從市政引入的位置、管徑、標(biāo)高。

4.3.2.14 寒冷地區(qū)室外管道要有保溫措施。

4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及補(bǔ)償管道溫度伸縮的措施。

4.3.3 排水設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.3.1防空地下室內(nèi)，壓力排出管、透氣管在穿越外墻或頂板處的內(nèi)側(cè)設(shè)公稱壓力不小于1MPa的防暴波閥門。

4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、飲食業(yè)的主、副食操作烹調(diào)的上方，當(dāng)受條件限制不能避免時(shí)，應(yīng)采取防護(hù)措施。

4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產(chǎn)品和設(shè)備的上面。

4.3.3.4下列設(shè)備和容器不得與污、廢水管道系統(tǒng)直接連接，應(yīng)采取間接排水的方式。

4.3.3.4.1 生活飲用水儲(chǔ)水箱（池）的放水管和溢流管；

4.3.3.4.2 廚房內(nèi)食品制造及洗滌設(shè)備的排水；

4.3.3.4.3 醫(yī)療滅菌設(shè)備的排水；

4.3.3.4.4 蒸發(fā)式冷卻器、空氣冷卻塔等空調(diào)設(shè)備的排水；

4.3.3.4.5 儲(chǔ)存食品或飲料的冷藏間，冷藏庫房的地面排水和冷風(fēng)機(jī)溶霜水盤的排水。

4.3.3.5 室內(nèi)排水溝與室外排水管道連接處，應(yīng)設(shè)水封裝置。

4.3.3.6 生活污水處理設(shè)備設(shè)在建筑物內(nèi)運(yùn)行噪聲較大的機(jī)械，應(yīng)設(shè)獨(dú)立隔間，并應(yīng)設(shè)置除臭系統(tǒng)。

4.3.3.7排水管道不得穿過沉降縫、煙道和風(fēng)道，并不得穿過伸縮縫，當(dāng)受條件限制必須穿過時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)技術(shù)措施。

4.3.3.8公共食堂廚房內(nèi)的污水采用管道排出時(shí)，其管徑應(yīng)比計(jì)算管徑大一級，但干管管徑不得小于100mm，支管管徑不得小于75mm。

4.3.3.9排水系統(tǒng)必須按規(guī)范設(shè)置檢查口和清掃口，長度大于15m的雨水懸吊管，應(yīng)設(shè)檢查口或帶法蘭盤的三通管。

4.3.3.10器具通氣管應(yīng)設(shè)在存水彎出口端，環(huán)形通氣管應(yīng)在橫支管上最始端的兩個(gè)衛(wèi)生器具間接出。

4.3.3.11總平面圖上要標(biāo)明小區(qū)雨、污水管接入市政排水管網(wǎng)的位置、管徑、標(biāo)高。

5.3電氣圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

對電氣專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑中通用性電氣設(shè)計(jì)審查。

3.職責(zé)

電氣施工圖設(shè)計(jì)檢查由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95 4.1.2 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98 4.1.5 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95 4.1.6 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94 4.1.8 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95 4.1.9 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94 4.1.10 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50217-94

4.1.11 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《3~110KV高壓配電裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50060-92 4.1.12中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《電力裝置的繼電保護(hù)和自動(dòng)裝置設(shè)計(jì)規(guī)程》GB50062-92

4.1.13 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50055-93 4.1.14 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50182-93

4.1.15 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94 4.1.16中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ65-83 4.1.17 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《電子計(jì)算機(jī)房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50174-93 4.1.18 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94 4.1.19中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

4.1.20 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ115-87 4.1.21 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ79-85 4.1.22 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ42-81

4.1.23 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T50311-2000

4.1.24 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)程控用戶交換機(jī)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS09:89

4.1.25 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信工程設(shè)計(jì)圖形及文字符號標(biāo)準(zhǔn)》CECS37:91 4.2.審查內(nèi)容

4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查

4.2.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。

4.2.2 供配電設(shè)計(jì)審查

4.2.2.1建筑工程的用電負(fù)荷等級,供電電壓要求,繼電保護(hù)措施,計(jì)費(fèi)方式及供電電源的可靠性;

4.2.2.2負(fù)荷計(jì)算、短路計(jì)算、電源引入方式、高低壓配電系統(tǒng)工程、中性點(diǎn)接地方式、無功功率補(bǔ)償方式；

4.2.2.3變配電所的位置、設(shè)備布置及電氣設(shè)備的選擇；

4.2.2.4自備發(fā)電機(jī)組的設(shè)置、設(shè)備選擇、供電方式、運(yùn)行要求。

4.2.3 用電安全審查

4.2.3.1電氣設(shè)計(jì)與建筑場所環(huán)境的配合；

4.2.3.2配電線路與建筑分區(qū)的配合；

4.2.3.3配電線路與保護(hù)電器的配合，用電設(shè)備的操作和控制系統(tǒng)的安全；

4.2.3.4配電線路的系統(tǒng)形式和接地故障保護(hù)； 4.2.3.5各種線路、管道的交叉處理；

4.2.3.6用電設(shè)備的安全接地及接地形式、等電位聯(lián)結(jié)措施；

4.2.3.7過電壓保護(hù)措施。

4.2.4 防雷設(shè)計(jì)審查

4.2.4.1建筑物的防雷等級、防雷措施，防雷設(shè)備的選擇；

4.2.4.2防雷引下線的設(shè)置及防危險(xiǎn)高壓電的措施；

4.2.4.3接地電阻值的要求，接地裝置的選擇、設(shè)備和防跨步電壓、接觸電壓的措施。

4.2.5 防火設(shè)計(jì)審查

4.2.5.1建筑物的防火分類及消防措施；

4.2.5.2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)置和選擇；

4.2.5.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防設(shè)備的供電方式，末端雙電源切換措施，應(yīng)急照明、疏散照明的設(shè)置和電源配電方式；

4.2.5.4建、構(gòu)筑物的航空故障燈的設(shè)置要求；

4.2.5.5消防電氣線路和非消防電氣線路的防火措施；

4.2.5.6消防系統(tǒng)通信設(shè)施的位置。

4.2.6 弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審查

4.2.6.1電話通信系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；

4.2.6.2衛(wèi)星天線和電纜電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；

4.2.6.3有線廣播系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、設(shè)備選擇和線路敷設(shè)；

4.2.6.4閉路監(jiān)視和安保電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、質(zhì)量指標(biāo)、設(shè)備選擇和管線選擇；

4.2.6.5綜合布線系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；

4.2.6.6建筑設(shè)備監(jiān)控的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和設(shè)備選型；

4.2.6.7建筑智能化系統(tǒng)工程的設(shè)計(jì)資質(zhì)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、供電電源級別及環(huán)境要求。

4.3.審查要點(diǎn)

4.3.1 供配電設(shè)計(jì)

4.3.1.1建筑工程用電設(shè)備的負(fù)荷等級應(yīng)符合建筑物的防火和功能要求，一、二級負(fù)荷應(yīng)用2個(gè)電源供電，高層普通住宅客梯、生活水泵、樓梯照明為Th級負(fù)荷。

4.3.1.2裝有2臺以上的變壓器的變電所，當(dāng)斷開1臺時(shí)，其余變壓器的容量不應(yīng)小于60％的全部負(fù)荷，并保證用戶的一、二級負(fù)荷用電。

4.3.1.3配電所的10KV或6KV非專用電源線的進(jìn)線側(cè)，應(yīng)安裝設(shè)帶保護(hù)的開關(guān)設(shè)備，當(dāng)有繼電保護(hù)或自動(dòng)切換電源要求時(shí)，變壓器低壓側(cè)總開關(guān)和母線分段開關(guān)均應(yīng)采用低壓斷路器。

4.3.1.4民用建筑的繼電保護(hù)應(yīng)滿足可靠性、選擇性、靈敏性和速動(dòng)性的要求，應(yīng)首先由故障設(shè)備或線路本身的保護(hù)切除故障并計(jì)算靈敏系數(shù)。

4.3.1.5電能計(jì)量應(yīng)按供用電管理部門對不同用戶的計(jì)費(fèi)要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、電梯和公共照明應(yīng)分別設(shè)電度表。

4.3.1.6電氣設(shè)備和導(dǎo)體的絕緣水平、載流量、動(dòng)穩(wěn)定、熱穩(wěn)定以及電氣設(shè)備的斷流能力應(yīng)滿足正常運(yùn)行、短路和過電壓狀態(tài)的要求。

4.3.1.7變配電所的位置應(yīng)選擇在通風(fēng)、散熱條件較好的正常場所，室內(nèi)除本室需要的管道外，不應(yīng)有其他的管道通過，配電屏的上方不應(yīng)敷設(shè)管道；一類高、低層主體建筑內(nèi)，嚴(yán)禁設(shè)置裝有可燃性油的電氣設(shè)備的配電所。配電室長度超過7m時(shí)，應(yīng)設(shè)2個(gè)出口。

4.3.1.8低壓電力網(wǎng)中，電源中性點(diǎn)的接地電阻不應(yīng)大于4歐姆；電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分，必須與接地裝置有可靠的電氣連接；成排的配電裝置的兩端均應(yīng)與接地線相連。

4.3.2 用電安全

4.3.2.1住宅建筑的低壓配電系統(tǒng)的接地型式應(yīng)采用TT制，在建筑物內(nèi)應(yīng)設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)和局部等電位的聯(lián)結(jié)。

4.3.2.2在三相四線制配電系統(tǒng)中，中性線（以下簡稱N線）的允許載流量不應(yīng)小于線路中最大不平衡負(fù)荷電流，且應(yīng)計(jì)入諧波電流的影響。PE線采用單芯絕緣導(dǎo)線時(shí)，按機(jī)械強(qiáng)度要求，截面積不應(yīng)小于下列數(shù)值：

有機(jī)械性的保護(hù)時(shí)為2.5mm2；無機(jī)械性的保護(hù)時(shí)為4mm2。

4.3.2.3電線、電纜的載流量應(yīng)根據(jù)不同的基準(zhǔn)條件進(jìn)行校正。

4.3.2.4配電線路過負(fù)荷保護(hù)裝置的整定值，應(yīng)不大于導(dǎo)體允許持續(xù)載流量且不小于線路計(jì)算電流，保護(hù)裝置上、下級之間應(yīng)有選擇性配合。

4.3.2.5 TT系統(tǒng)配電線路接地故障保護(hù)的動(dòng)作特性應(yīng)符合以下要求：

Ra×Ia≦50V

式中 Ra——外露可導(dǎo)電部分的接地電阻和ＰＥ線的電阻；

Ia——保證保護(hù)電器切斷故障回路的作電流。

當(dāng)采用過電流保護(hù)電器時(shí)，反時(shí)限特性過電流保護(hù)電器的人為保證在5s內(nèi)切斷的電流；采用瞬時(shí)動(dòng)作特性過電流保護(hù)電器的Ia為保證瞬時(shí)動(dòng)作的最小電流。當(dāng)采用漏電電流動(dòng)作保護(hù)器時(shí)，Ia為額定動(dòng)作電流I。

4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿過建筑物基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)加保護(hù)管保護(hù)；在穿過建筑物伸縮、沉降縫時(shí)，應(yīng)采取保護(hù)措施。當(dāng)封閉式母線直線敷設(shè)長度超過制造廠給定的數(shù)值時(shí)，宜設(shè)置伸縮節(jié)。在封閉式母線水平跨越建筑物的伸縮縫或沉降縫時(shí)，也應(yīng)采取適當(dāng)措施。梯架、托盤的直線段超過下列長度時(shí)，應(yīng)留有不少于20mm的伸縮縫：鋼制，30m；鋁合金或玻璃鋼制，15m。

4.3.2.7豎井內(nèi)的高、低壓電和應(yīng)急電源的電氣線路，相互之間的距離應(yīng)等于或大于300mm，或采取隔離措施，并且高壓線路應(yīng)設(shè)有明顯的標(biāo)志。當(dāng)強(qiáng)電和弱電線路在同一豎井內(nèi)敷設(shè)時(shí)，應(yīng)分別在豎井的兩側(cè)敷設(shè)或采取隔離措施以防止強(qiáng)電對弱電的干擾，對于回路線數(shù)及種類較多的強(qiáng)電和弱電的電氣線路，應(yīng)分別設(shè)置在不同豎井內(nèi)。

4.3.2.8電梯機(jī)房和井道照明電源應(yīng)與電梯電源分開。

4.3.2.9用電設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行、控制及調(diào)速方式應(yīng)滿足使用功能和電壓波動(dòng)的允許值的要求，電動(dòng)機(jī)頻繁起動(dòng)時(shí)配電母線上的電壓不應(yīng)低于額定電壓的90％，當(dāng)突然起動(dòng)可能危及周圍人員安全時(shí)，應(yīng)在機(jī)旁設(shè)起動(dòng)預(yù)先信號和應(yīng)急斷電開關(guān)或自鎖按鈕。

4.3.3 防雷安全

4.3.3.1 一、二、三級防雷建筑物防直擊雷的屋頂避雷帶網(wǎng)格分別為不應(yīng)大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下線間距分別為不應(yīng)大于18m，20m和25m。其引下線應(yīng)優(yōu)先利用建筑物鋼筋混凝土中的鋼筋，建筑外廓各個(gè)角上的柱筋應(yīng)被利用。當(dāng)鋼筋直徑為16mm及以上時(shí)，應(yīng)利用2根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。如果為10mm及以上但小于16mm時(shí)，應(yīng)利用4根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。

4.3.3.2為防止雷電波的侵入，進(jìn)入建筑物的電纜的金屬外皮、鋼管和其他各種金屬管道，應(yīng)在進(jìn)出建筑物處與防雷電感應(yīng)的接地裝置相連；對低壓架空進(jìn)出線，應(yīng)在進(jìn)出處裝設(shè)避雷器。

4.3.3.3 一、二級防雷等級的高層建筑物內(nèi)的各種豎向金屬管道及類似的金屬物應(yīng)每三層與圈架的鋼筋連接一次，并在底部與防雷裝置連接；30m及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大的金屬物直接或通過其埋鐵與防雷裝置相連以防高電位跳門和側(cè)擊雷。

4.3.3.4當(dāng)防雷接地裝置與其他接地裝置合用時(shí)，接地電阻應(yīng)不大于1歐姆。

4.3.4 防火安全

4.3.4.1消防用電，一類高層建筑應(yīng)按一級符合要求供電，二類高層建筑物應(yīng)按二級負(fù)荷要求供電。消防用電設(shè)備應(yīng)采用專用回路供電，雙電源自動(dòng)切換。

4.3.4.2建筑高度超過100m的高層建筑，除面積小于5.0㎡的廚房、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。其他建筑物，火災(zāi)危險(xiǎn)性較大。性質(zhì)重要的部位（或房間）應(yīng)設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。

4.3.4.3消防泵、防煙和排煙風(fēng)機(jī)的啟、停，除自動(dòng)控制外，還應(yīng)在消防控制室設(shè)置手動(dòng)直接控制裝置。

4.3.4.4消防栓按鈕控制回路應(yīng)采用50V以下的安全電壓，消防控制設(shè)備具有顯示啟動(dòng)按鈕位置的功能。

4.3.4.5消防控制設(shè)備應(yīng)具有顯示噴淋系統(tǒng)的水流指示器、報(bào)警閥、安全信號閥工作狀態(tài)的功能。

4.3.4.6消防用電設(shè)備電動(dòng)機(jī)的過載保護(hù)、接地故障保護(hù)應(yīng)只發(fā)報(bào)警信號而不自動(dòng)切斷電源。

4.3.4.7火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志的設(shè)置部位、照度及連續(xù)供電時(shí)間應(yīng)滿足消防要求，應(yīng)急照明應(yīng)采用專用回路供電。

4.3.4.8消防用電設(shè)備配電線路應(yīng)按建筑類型選用不同防火等級的電線、電纜。消防配電線路明敷時(shí)，應(yīng)采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護(hù)。電纜構(gòu)筑物中電纜引至電氣柜、盤或控制屏、臺的開孔部位，電纜貫穿隔墻、樓板的孔洞處，均應(yīng)實(shí)施阻火封堵。

4.3.4.9消防控制室應(yīng)設(shè)置消防專用電話總機(jī)，消防水泵房等重要部位應(yīng)設(shè)置消防電話分機(jī)，消防控制室、消防值班室應(yīng)設(shè)置可直接報(bào)警的外線電話。消防控制室內(nèi)應(yīng)嚴(yán)禁與其無關(guān)的管線穿過。

4.3.5 弱電系統(tǒng)

4.3.5.1電話站初裝機(jī)容量宜接電話用戶數(shù)量與近期發(fā)展的容量之和再計(jì)入30%的備用量進(jìn)行確定，每戶住宅電話進(jìn)線不應(yīng)少于兩對。電話通信系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的規(guī)定。

4.3.5.2有線電視系統(tǒng)輸出口電平設(shè)計(jì)值宜符合下列要求：非鄰頻系統(tǒng)可?。?0±5）dBMV，采用鄰頻傳輸?shù)南到y(tǒng)可?。?4±4）dBMV；衛(wèi)星天線和電纜電視（有線電視）系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章

4.3.5.3火災(zāi)應(yīng)急廣播線路應(yīng)按疏散樓層或報(bào)警區(qū)域劃分分路配線，該線路不應(yīng)和其他線路（包括火災(zāi)信號、聯(lián)動(dòng)控制等線路）同線或同線槽槽孔敷設(shè)，火災(zāi)應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器不得加開關(guān)。有線廣播系統(tǒng)應(yīng)符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的規(guī)定。

4.3.5.4閉路監(jiān)視電視監(jiān)視目標(biāo)的最低環(huán)境照度應(yīng)高于攝像機(jī)最低照度的10倍，攝像機(jī)應(yīng)安裝于監(jiān)視目標(biāo)附近不易受外界損傷并且不影響現(xiàn)場設(shè)備運(yùn)行和人員正?；顒?dòng)的地方，攝像機(jī)應(yīng)避免道光安裝。閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的規(guī)定。

4.3.5.5綜合布線子系統(tǒng)的8芯線長度應(yīng)≦90ｍ，綜合布線系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)不同場合采用必要的防護(hù)措施和防火措施。綜合布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB/T50311-2000的規(guī)定

5.4采暖通風(fēng)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

對采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)審查。

3.職責(zé)

由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。

4.內(nèi)容

4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ19-87 4.1.2 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97

4.1.5 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50041-92 4.1.6 中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98

4.1.7 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94 4.1.8 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999

4.2.審查內(nèi)容

4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查

4.2.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。

4.2.2 地下汽車庫設(shè)計(jì)審查

4.2.2.1地下汽車庫排風(fēng)；

4.2.2.2排風(fēng)系統(tǒng)防火閥；

4.2.2.3地下汽車庫送風(fēng)系統(tǒng)；

4.2.2.4排風(fēng)（煙）系統(tǒng)風(fēng)口。

4.2.3 高層建筑防、排煙設(shè)計(jì)審查

4.2.3.1自然排煙的開窗面積、方位；

4.2.3.2機(jī)械防煙風(fēng)量計(jì)算、系統(tǒng)位置；

4.2.3.3機(jī)械排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)、排煙量計(jì)算及防火閥的位置；

4.2.3.4通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)的防火措施； 4.2.3.5有害氣體排放。

4.2.4 空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計(jì)審查

4.2.4.1系統(tǒng)設(shè)置；

4.2.4.2新風(fēng)量、正壓值；

4.2.4.3調(diào)節(jié)閥設(shè)置；

4.2.4.4保溫材料的選用。

4.2.5 鍋爐房設(shè)計(jì)審查

4.2.5.1鍋爐房布置；

4.2.5.2進(jìn)戶管設(shè)置；

4.2.5.3油、氣系統(tǒng)的設(shè)置；

4.2.5.4鍋爐間、控制室和化驗(yàn)室的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.審查要點(diǎn)

4.3.1 地下汽車庫設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.1.1地下汽車庫應(yīng)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，其排風(fēng)量應(yīng)按允許的廢氣標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，且換氣次數(shù)不應(yīng)小于6次/h。

4.3.1.2排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)保證在280℃時(shí)，連續(xù)工作30min。排煙風(fēng)機(jī)入口總管處應(yīng)設(shè)排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度超過280℃時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，排煙風(fēng)機(jī)也連鎖關(guān)閉。

4.3.1.3對無直接通向室外的地下汽車庫，在設(shè)置地下排煙系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)設(shè)置送風(fēng)系統(tǒng)，且其送風(fēng)量不宜小于排煙量的50%。

4.3.1.4當(dāng)排風(fēng)和排煙合用一個(gè)系統(tǒng)時(shí)，下部風(fēng)口應(yīng)有閥門控制，上部排煙口的風(fēng)速不大于10m/s，總排煙出風(fēng)口的有效截面積應(yīng)保證排煙效果。

4.3.2 高層建筑防、排煙設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.2.1高層建筑的防煙樓梯間、前室、消防電梯或合用前室及避難間等，應(yīng)分別設(shè)置自然排煙或機(jī)械防煙系統(tǒng)。

4.3.2.2采用自然排煙的開窗面積應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.3.2.2.1 防煙樓梯間前室、消防電梯間前室可開啟外窗面積不應(yīng)小于2.00㎡，合用前室不應(yīng)小于3.00㎡；

4.3.2.2.2 靠外墻的防煙樓梯間每五層內(nèi)可開啟外窗總面積之和不應(yīng)小于2.00㎡；

4.3.2.2.3 長度不超過60m的內(nèi)走廊可開啟外窗面積不應(yīng)小于走廊面積的2%。

4.3.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應(yīng)小于該房間面積的2%。

4.3.2.2.5 凈空高度小于12m的中庭可開啟的天窗或高側(cè)窗的面積不應(yīng)小于該中庭地面積的5%。

4.3.2.3機(jī)械加壓送風(fēng)量及各部位的余壓值應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.3.2.4加壓送風(fēng)機(jī)的位置及新風(fēng)入口處應(yīng)不受火煙的威脅。

4.3.2.5排煙口應(yīng)設(shè)在頂柵或靠近頂棚的墻面上。

4.3.2.6通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿越防火分區(qū)時(shí)，在防火墻處應(yīng)設(shè)置防火閥，在穿越變形縫時(shí)，在變形縫兩側(cè)應(yīng)設(shè)置防火閥。

4.3.2.7廚房、浴室、廁所等垂直排風(fēng)管道，應(yīng)采取防止回流的措施。

4.3.3 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.3.1通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)合理、相關(guān)設(shè)備的選用應(yīng)滿足功能要求。

4.3.3.2通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)注意空氣品質(zhì)，合理設(shè)計(jì)新風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)，且按房間性質(zhì)控制其正壓或負(fù)壓值。

4.3.3.3室內(nèi)保持正壓的空調(diào)房間，正壓值不應(yīng)大于50Kpa。4.3.3.4通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置必須的調(diào)節(jié)風(fēng)閥，滿足風(fēng)量分配的要求。

4.3.3.5各風(fēng)口形式和位置布置應(yīng)合理，滿足氣流組織的要求。

4.3.3.6多層和高層建筑的機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)（包括空氣調(diào)節(jié)的新風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管），橫向應(yīng)按每個(gè)防火分區(qū)；豎向可每隔五層設(shè)水平集合管，分別連接各層的送排風(fēng)支管；當(dāng)送排風(fēng)支管采取防止回流措施時(shí)，每個(gè)垂直風(fēng)管所轄的樓層數(shù)，不應(yīng)超過十層。

4.3.3.7可燃?xì)怏w管道、可燃液體管道和電線，不得穿過風(fēng)管的內(nèi)腔，也不得沿風(fēng)管的外壁敷設(shè)?？扇?xì)怏w管道和可燃液體管道，不得穿過通風(fēng)機(jī)房。

4.3.3.8通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的保溫材料、消聲材料及粘結(jié)劑等，應(yīng)采用非燃燒材料。

4.3.4 鍋爐房設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.4.1燃油鍋爐房的日用油箱，重油不超過5m3，柴油不超過1m3。當(dāng)鍋爐總?cè)萘枯^大，1m3不足供應(yīng)20min可放大至30min耗油量，但不得超過2m3。日用油箱間應(yīng)設(shè)防火墻與其他房間隔開，設(shè)甲級防火門，并設(shè)滅火裝置。

4.3.4.2鍋爐房每層至少有2個(gè)出口。

4.3.4.3鍋爐間外墻或屋頂至少有鍋爐占地面積10%的泄壓面積。

4.3.4.4鍋爐本體各連接管均應(yīng)采用無縫鋼管。

4.3.4.5排污須考慮一次性汽排放和排污水的降溫措施。

4.3.4.6鍋爐房內(nèi)的噪聲應(yīng)滿足職業(yè)衛(wèi)生要求，控制室、化驗(yàn)室等的噪聲不應(yīng)大于70dB(A)。

4.3.4.7鍋爐房的煙氣排放應(yīng)滿足項(xiàng)目環(huán)評要求。

4.3.4.8當(dāng)2臺以上的燃油燃?xì)忮仩t共用煙囪，水平煙道的長度超過5m應(yīng)有泄暴裝置。

4.3.5 設(shè)備材料選用審查要點(diǎn)

4.3.5.1應(yīng)注明規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標(biāo)。

4.3.5.2質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.5.3禁止淘汰產(chǎn)品的選用。

4.3.5.4除特殊要求的材料、專用設(shè)備外，不得指定生產(chǎn)廠家及供應(yīng)商。