第一篇：2011年沈陽太原街商圈發(fā)展分析報告

2011年沈陽太原街商圈發(fā)展分析報告

一、沈陽市各大商圈分布情況

目前沈陽市的商業(yè)格局，基本形成了以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域的現(xiàn)狀。形成了太原街商圈、中街商圈、五愛商圈、金廊商圈、鐵百商圈、北市商圈、長江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大主力商圈，其輻射范圍大、對周邊城市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提升沈陽都市形象和增強沈陽商業(yè)輻射力具有重大意義。五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)市場，是沈陽商業(yè)市場的重要組成部分。其他商圈區(qū)域性較強，是沈陽商業(yè)市場的補充。

二、太原街商圈概述

太原街商圈位于沈陽市和平區(qū)，東起和平北大街、西至勝利北街、南臨南五馬路、北至北五馬路，長約2.2公里，寬約1.6公里，商圏區(qū)域面積約為3.52平方公里。商圈以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，由太原街步行街、中華路商業(yè)街、中山路景觀街、體育用品街和南一風味美食街等街區(qū)組成。

太原街商圈是沈陽市最繁華的商業(yè)中心之一，是具有都市時尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井，消費者認可度極高。商圈服務半徑輻射整個沈陽市，并對周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目標客戶群是25～50歲的中高端消費群。太原街商圈主要業(yè)態(tài)包括百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場以及商務寫字樓、公寓等。經(jīng)營服裝、名表、飾品、電器、餐飲、百貨及專業(yè)性商品。這是太原街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨特的消費特點的產(chǎn)物。

三、太原街商圈商業(yè)、寫字樓、公寓市場分析

1、商業(yè)市場分析（1）商業(yè)市場總體概況

太原街作為市級商圈，現(xiàn)有商業(yè)供應為76.64萬平方米，其中百貨和購物中心供應量約為64.54萬平方米，是區(qū)域商業(yè)供應的主體。百貨和購物中心主要分布在中華路和太原街交匯的十字軸上，聚集有多個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚，是沈陽歷史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡?天，扣點20%～25%。太原街商圈商業(yè)品牌比較豐富，高中低檔品牌都有，滿足了沈陽全市不同收入人群的購物需求，平時人流量約為30萬人次/天，周末約為50萬人次/天。隨著萬達廣場、新瑪特、伊勢丹和中興三期等項目的強勢入駐，太原街的商業(yè)業(yè)態(tài)將更加豐富。

相對中街而言，太原街商圈主要由大中型、現(xiàn)代的獨體建筑構(gòu)成，彼此間缺乏連接，街鋪少，建筑形式單一，缺乏街的概念，十字軸的商場布局容易分散人流。區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目體量較大，而且集中供應，招商難度大，導致區(qū)域商業(yè)空置面積較多，目前除了中興和新世界以外，其他百貨和購物中心經(jīng)營情況一般，而且美美百貨在2010年底停業(yè)，彰顯了商業(yè)巨大的競爭壓力。

（2）商業(yè)類型分析

太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)類型比較齊全，擁有百貨公司、購物中心、超市大賣場、專業(yè)店和商品市場等多種商業(yè)類型。

【太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)類型比例圖】

區(qū)域中現(xiàn)有的商業(yè)以百貨公司為主，占現(xiàn)有商業(yè)總供應量的56.4%，隨著萬達廣場和潮匯購物中心強勢入駐，商圈內(nèi)購物中心的比例也達到了25.3%，這也體現(xiàn)了太原街商圈的特點，以中高檔百貨公司為主，而且檔次較高。

（3）商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成

太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，擁有服裝、餐飲、娛樂、超市、美容、電器和家具家居等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。

【太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖】

通過上圖可以看出:太原街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服裝服飾類為主，市場份額占到69%，由于五洲春天購物廣場和東舜百貨兩個項目目前除了部分店鋪在營業(yè)以外，其他店鋪目前都處于空置狀態(tài)，潮匯購物中心項目目前只有個別店鋪開業(yè)，有部分面積還處在招商階段，因此太原街商圈目前有較多的空置商業(yè)面積。

2、寫字樓市場分析

太原街商圈寫字樓主要集中在和平大街、南京街和中華路兩側(cè)區(qū)域。坐擁沈陽三大市級商圈之一的太原街，濃厚的商業(yè)氛圍為寫字樓市場帶來較高的人氣。區(qū)域內(nèi)分布有和平大街、三經(jīng)街、南京街、十一緯路、中山路、中華路及南五馬路等城市主干道，近25條公交線路途經(jīng)本區(qū)域，為寫字樓市場提供了便利的交通條件。太原街商圈處于沈陽市的中心地帶，以其核心的地理位置和傳統(tǒng)辦公商圈的影響力，吸引了商貿(mào)企業(yè)以及各類企業(yè)，平均入住率為76％高于全市平均入住率的71％，處于各商圈最高水平。

目前市場上寫字樓的經(jīng)營模式主要有三種：出租、出售和售后代租。太原街商圈寫字樓市場以出租為主，平均租金約為900元/年/㎡，其中甲級寫字樓出租均價為1100元/年/㎡，乙級寫字樓出租均價為820元/年/㎡，區(qū)域?qū)懽謽浅鍪蹆r格在6000～7000元/㎡之間。太原街商圈寫字樓項目檔次參差不齊，檔次差別較大，總統(tǒng)大廈從客戶品質(zhì)和市場影響力看，是沈陽高端寫字樓的代表項目之一，成為區(qū)域其他檔次寫字樓發(fā)展的重要帶動力量。而部分乙級寫字樓存在物業(yè)老化、檔次不高等問題。

3、公寓市場分析

太原街商圈公寓市場以南站、太原街為中心，輻射周邊區(qū)域，太原街商圈是沈陽三大主要商圈之一，商業(yè)商務氛圍濃厚，同時緊鄰沈陽站，附近有許多批發(fā)市場，比較適合中小型企業(yè)辦公。太原街商圈是公寓的發(fā)源地，沈陽第一個公寓就出現(xiàn)在太原街，太原街商圈也是沈陽目前酒店式公寓最集中的地區(qū)，第一批公寓包括當代程式、騰龍國際公寓在這里取得了成功，刺激了隨后大量公寓的供應。該區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)商務和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，且交通方便成為大多數(shù)樓盤的賣點，樓盤檔次差異較大，價格在8000-14000之間。以本地高收入者為主，特別是商務區(qū)的企業(yè)主、高級白領等。

四、太原街商圈2010年1月至2011年4月份各類產(chǎn)品供銷量分析

2010年1月至2011年4月，太原街商業(yè)總供應量為24.98萬㎡，寫字樓總供應量1.95萬㎡，公寓總供應量14.91萬㎡，其中商業(yè)和公寓占全市總供應量的10.35%和10.67%，擁有較大比例。太原街商業(yè)新增供應5.45萬㎡，公寓新增供應6.85萬㎡，短期內(nèi)太原街商圈將以商業(yè)和公寓項目為主，寫字樓以出租為主要經(jīng)營方式。

2010年1月至2011年4月，太原街商業(yè)銷售量為10.68萬㎡，占全市銷售量的13.14%，銷供比為42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作為城市最繁華的商圈之一，擁有良好的商業(yè)口碑；寫字樓銷售0.85萬㎡，占全市銷售量的2.7%，主要銷售早期上市的寫字樓；公寓銷售量3.72萬㎡，占全市銷售量的9.47%，銷供比為24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，雖然太原街商圈是公寓的發(fā)源地，但近年來太原街商圈商業(yè)用地供應量有限，新開發(fā)的商業(yè)類項目較少，公寓市場發(fā)展也因此有所放緩。

五、太原街商圈發(fā)展趨勢判斷

1、商業(yè)品牌質(zhì)量和運營情況將不斷提升

太原街商業(yè)市場從目前新增供應情況看，購物中心的規(guī)模和比例越來越大，整體品牌質(zhì)量和運營情況都在不斷提升，商業(yè)市場發(fā)展逐漸趨向規(guī)范化、服務化。

2、差異化經(jīng)營、樹立項目特色，將成為太原街商業(yè)項目競爭突破口 太原街商圈商場林立，但多數(shù)商場提供的大多是雷同的商品品牌和消費服務，缺少特色。項目的差異化經(jīng)營，提供多功能服務，樹立項目特色，提高自身競爭力，將成為太原街商業(yè)項目競爭的突破口。

3、加強商圈內(nèi)各商場之間的聯(lián)系，發(fā)揮商業(yè)街的優(yōu)勢

作為沈陽最繁華的商業(yè)街之一，太原街商圈的商業(yè)項目大多是由大中型、現(xiàn)代的獨體建筑構(gòu)成，彼此間缺乏連接。太原街應加強商圈內(nèi)各商場之間的聯(lián)系，充分發(fā)揮商業(yè)街的優(yōu)勢，由商業(yè)街的規(guī)劃效應帶動整個商圈的競爭力。

4、高檔寫字樓將成為市場主力

太原街商圈的濃厚商業(yè)氛圍為寫字樓市場帶來較高的人氣，也提供了較多的優(yōu)質(zhì)客戶。隨著外企及國內(nèi)大型企業(yè)的入駐，對高檔寫字樓的需求量迅速增加，太原街商圈寫字樓項目應秉承設計新穎、配套齊全、人性化服務的宗旨，使高檔寫字樓成為市場主力。

5、細化公寓產(chǎn)品功能，提高項目檔次

太原街商圈是公寓的發(fā)源地，又是城市的核心區(qū)域，具有公寓發(fā)展得天獨厚的優(yōu)勢。隨著公寓市場的不斷發(fā)展，將逐步分化成傾向于辦公需求的商務公寓和追求高品質(zhì)便利生活的服務式公寓。聘請專業(yè)的知名物業(yè)管理進行管理，以提高項目檔次，將成為提高公寓競爭力的又一突破口。

第二篇：沈陽將建設金廊太原街地下城

沈陽將建設金廊太原街地下城

新聞來源：沈陽網(wǎng)

9月20日晚，記者從市規(guī)劃和國土資源局獲悉，依據(jù)城市總體規(guī)劃綱要的城市建設規(guī)模預測，至2020年，沈陽地下空間總建筑面積約為5000萬平方米，人均擁有地下空間建筑面積將達到6.8平方米。

據(jù)介紹，目前人均地下空間面積約2.2平方米。主要包括地下停車、地鐵、地下人行通道、人防設施、地下街等。這其中，沈陽地下空間主要分布于金廊、太原街、盛京皇城等城市公共中心地區(qū)，三個地區(qū)的開發(fā)總量約為456萬平方米，占全沈陽的37%。

按照規(guī)劃，沈陽未來將著重在11個重點地區(qū)和20個次重點地區(qū)建設地下空間。這其中，沈陽將在未來建設金廊地下城，重點構(gòu)建地下交通與地下停車、市政管廊、地下公共步行及地下商業(yè)五大系統(tǒng)，打造有效支撐地面、地上協(xié)調(diào)發(fā)展的地下金廊。據(jù)介紹，金廊地下空間采取一軸八節(jié)點的珠鏈式布局結(jié)構(gòu)。其中，一軸為青年大街地下市政管廊系統(tǒng)、地下公共步行系統(tǒng)、地鐵系統(tǒng)、地下商業(yè)系統(tǒng)地下高度復合地下空間軸線。八節(jié)點為緊密圍繞地鐵站點形成網(wǎng)絡化的地下空間核心節(jié)點，形成八處地下城。地下城總規(guī)模約570萬平方米，其中包括地下街規(guī)模約50萬平方米。

此外，沈陽還將開發(fā)太原街地下城，將以地鐵、地下步行、地下停車、地下道路、市政等功能為主，以6條地下街為骨架，通過地下連廊連通整合地鐵站、沈陽站站前地下廣場、地下街、公共建筑地下公共通道，形成地下步行網(wǎng)絡和停車網(wǎng)絡。規(guī)劃地下城總規(guī)模約135萬平方米，其中地下街約26萬平方米。

第三篇：沈陽市太原街調(diào)研報告

太 原 街 調(diào) 研 報 告

根據(jù)擬定調(diào)研方案，針對餐飲調(diào)研需要，我部三人把主要目標定為太原街 新瑪特（花季）、伊勢丹百貨、五洲春天美食廣場、時尚地下街、國美電器（亞惠美食廣場）、中興商廈、萬達廣場、溫州城，以及沈陽站、中山廣場周邊情況，走訪情況如下：

一、情況分析：

1、新瑪特（花季）

營業(yè)時間： 9：30—21:30

餐飲面積：2100㎡ 餐飲租金： 主題餐廳 ： 4 元/㎡/天

檔

口 ：2300元/戶/月

管理費

：2000元/戶/月 能

源：天燃氣、電

檔口餐位：146個

經(jīng)洽談了解，新瑪特花季店開業(yè)兩年，經(jīng)過兩年養(yǎng)時期客流有所增加，但由于品項搭配不當，經(jīng)營狀況一般。餐飲區(qū)位于商場八層，其中，主題餐廳7家，川人百味、牛巴店、高壽參雞湯、家食樂、新都鐵板燒、廲湖蒸菜、小元寶滋補火鍋；

檔口6家，晉味香面館、筷道北方風味、老鴨粉絲、麻辣香鍋、麻辣串、日韓料理。

經(jīng)了解家食樂、新都鐵板燒、廲湖蒸菜、小元寶滋補火鍋自開業(yè)至今，僅裝修，從未營業(yè)，其它三家主題餐廳，經(jīng)營狀況一般；檔口日韓料理因經(jīng)營情況不佳，已撤戶，現(xiàn)經(jīng)營商戶每日銷售在300—2000元之間，顧客以員工為主。商場即將對八層進行品項調(diào)整，將已停業(yè)的電玩調(diào)整為影院。

2、伊勢丹百貨（亞惠美食）

營業(yè)時間： 負一層檔口：10：00—21:00

7層主題餐廳：11：00—21:00

餐飲面積：主題餐廳：6250㎡

檔口：800㎡ 餐飲租金：主題餐廳：14%--19%扣點，每年遞增1% 檔

口：28%--30%扣點

能

源：天燃氣、電

檔口餐位：258個

伊勢丹百貨08年開業(yè)，由于貨品好、環(huán)境好、服務態(tài)度好，四年間經(jīng)營情況很好。但該地產(chǎn)是由日本的[新日本建設株式會社]投資，受釣魚島事件，商場客流大不如前。餐飲分布于商場的七層和負一層超外，其中，七層為主題餐廳：大志 日本傳統(tǒng)烤肉、百世威 泰國餐廳、期日 日式西餐、魚漫 日本料理、港仔茶餐廳。

負一層快餐檔口：旭日日式簡餐、國粹精華、嵐山拉麺、川合順麻辣香鍋、比薩風暴、歐米奇咖啡。

主題餐廳由于品項多為高檔次日本料理，客流較少，但由于是扣點形式，經(jīng)營成本較低，相對穩(wěn)定；檔口因數(shù)量較少，環(huán)境優(yōu)雅，顧客消費水平高，效益很好，川合順麻辣香鍋日最高銷售可達14000元。

3、五洲春天美食廣場： 營業(yè)時間： 9：30—20：00

餐飲面積：4700㎡

餐飲租金：檔

口：2000—4000元/戶/月

小吃車：10000元/戶/季度

管理費：300元/戶/月

衛(wèi)生費：1000元/戶/月 能

源：天燃氣、電

檔口餐位：1196個

五洲春天購物廣場于05年開業(yè)，由于五洲春天購物廣場環(huán)境一般、貨品較差，經(jīng)營不久二、三、四層商戶撤出，僅剩一層門市和五層美食廣場，其中，檔口、小吃、水吧共50家。（品項有：中式快餐、排骨飯、雞排飯、雞柳飯、烤肉拌飯、韓餐、麻辣香鍋、刀削面、手搟面、陜西小吃、炸串、雞架、米粉、土豆粉、米線、麻辣燙、麻辣拌、拋餅、漢堡。）美食廣場菜品味道好，人均消費較低，為周邊工作人員和中低檔消費人群，提供了理想就餐環(huán)境。受二、三、四層撤戶影響，檔口、小吃、水吧共50家，現(xiàn)29家營業(yè)，21家空位，而且管理松懈，重項較嚴重，每日銷售在300—5000元不等。

4、時尚地下街： 營業(yè)時間： 9：30—20:30

檔口面積：1100㎡ 餐飲租金： 檔

口 ： 13000—33000元/戶/月

圓廳小吃 ：10000元/戶/月 負二層小吃：5000元/戶/月

管

理

費：無 能

源： 檔口：天燃氣、電

圓廳小吃：電

負二層小吃：電

檔口餐位：486個 圓廳小吃：88個

負二層小吃：無

其中，檔口23家（項目有：關東煮、章魚小丸子、西點、炸串、雞架、鴨頸王、拉腸、米餅、雞排飯、炒飯、韓國風味、砂鍋、桶飯、麻辣香鍋、米粉、土豆粉、自選麻辣燙、麻辣拌、水吧）；圓廳小吃16家（項目有：雞架、肉夾饃、涼皮、飯包、炒飯、中式快餐、麻辣拌、老鴨粉絲、手抓餅、米餅、紫菜包飯、水吧）；負二層小吃18家，15家營業(yè)，3家空位（麻辣串、蛋卷餅、西米糕、鴨頸王、休閑食品、日式飯團、牛肉干、酸辣粉、烤魷魚絲、撒尿牛丸、水吧）；檔口、圓廳小吃就餐區(qū)較小，但翻臺率高，日銷售額在500—3500元不等。圓廳小吃分為四個圓形檔口，每個圓12㎡，又分為四戶，現(xiàn)有轉(zhuǎn)租加項情況。負二層小吃主要以零食為主，無就餐區(qū)，均為即買即走。

5、亞惠美食廣場（國美電器）： 營業(yè)時間： 9：30—21：30

餐飲面積：2300㎡ 餐飲租金：22%扣點

能

源：天燃氣、電

檔口餐位：650個

亞惠企業(yè)創(chuàng)立于1992年10月，是中國從事餐飲服務業(yè)的專業(yè)公司，在2004年被商務部列為中國餐飲百強企業(yè)。到2006年為止，旗下共擁有“亞惠美食”、“亞惠美食廣場”、“歐米奇咖啡”、“百樂匯餐飲”、“群惠餐飲”和“樂翻小鎮(zhèn)”、“甜甜圈”七個自主創(chuàng)立的餐飲品牌，共計近100多家直營分店，分布在中國的北京、天津、上海和大連四地。餐廳事業(yè)以亞惠美食為品牌、總部設在中國大連的快餐事業(yè)是企業(yè)的核心。

二、洽談情況：

1．辣子林火鍋城：全國連鎖。與店長洽談，留名片，當天接到

辣子林火鍋城來電，但由于我商場是地下商場，與其選址標準相矛盾，因此不考慮進駐。

2.歐羅巴西餐廳：全國連鎖。與店長洽談，市場部負責人電聯(lián)，由于我商場是地下商場，與其選址標準相矛盾，因此不考慮進駐。

3.大禾壽司：全國連鎖。是加盟店，與大慶距離較遠，因此不打算進駐。

4.湖南大碗菜：全國連鎖。與店長洽談，并與李總通過電話，說要與合伙人商量，過幾天再通電話。

5．花襲人紅樓干鍋：全國連鎖。總部在江蘇，剛剛進入東北市場，有意向進入黑龍江市場，發(fā)了資料，后續(xù)跟進。

6.鐵板傳奇：全國連鎖。有意進入黑龍江市場，發(fā)了資料，等待回復。

7.德香苑北京烤鴨：全國連鎖。主要介紹大慶項目，有意進入黑龍江市場，正在籌備大慶店，11月開業(yè)。由于人手原因，暫不考慮在大慶開第二家。

8.韓盛炭火烤肉專門店：全國連鎖。與店長洽談，與副總電話聯(lián)系，發(fā)了資料，等回復。

9.芊雨葉泰國風味：全國連鎖。芊雨葉剛剛進入哈爾濱，第一家店正在籌備中。與市場部負責人聯(lián)系，正在邀約。

10.外婆家：全國連鎖。有意向進入哈爾濱市場，留了市場部負責人電話，正在約訪。

11.西堤牛排：全國連鎖。做一、二線城市，打算進入哈爾濱市場，已發(fā)了資料，正在約訪。

12.漢巴味德：全國連鎖。只做沿海城市、一線城市，暫不考慮進入黑龍江市場。13.一茶一坐：全國連鎖。有意向進入黑龍江市場，店長正在上報我商場情況，正在跟進。

14.巴貝拉意式休閑餐廳：全國連鎖。只做沿海城市、一線城市，暫不考慮進入黑龍江市場。

15.吉野家：全國連鎖。剛剛進入黑龍江市場，與負責人通過電話，正在約訪。

其他洽談店鋪：

阿爾卑斯西餐廳、麗湖蒸菜、芒果皇后主題餐廳、飛渡鐵板燒、金順石韓式料理、味斯特自動小船烤肉、城里城外巫山烤魚專門店、可味特湘西小廚、便所歡樂主題餐廳、小肥羊、賽百味、川人百味、麻辣元素、真功夫、加樂比意式歡樂餐廳、米斯特比薩、港仔茶餐廳、福姐食尚粗糧、小喬回轉(zhuǎn)壽司、釜山料理、涮你喜歡、龍心大悅、思味特、中洲商務鐵板燒、魚酷烤全魚、沸騰魚鄉(xiāng)、阿叉燉品、食樂品味粥店、釜山料理、將太無二日本料理、雅夢娜西餐廳。

三、根據(jù)我商場招商需要，擬定以下招商對象：

外婆家：

全國連鎖，黑龍江省無店，有意向進入哈爾濱市場

花襲人紅樓干鍋：

全國連鎖，黑龍江省無店，有意向進入黑龍江市場

西堤牛排：

全國連鎖，黑龍江省無店，有意向進入哈爾濱市場

芊雨葉泰國風味餐廳

全國連鎖，哈爾濱首家店正在籌備中

一茶一坐

全國連鎖，大慶無店，正在上報，等待回復 韓盛炭火烤肉專門店

全國連鎖，黑龍江省無店，發(fā)了資料，等待回復

真功夫

全國連鎖，大慶無店，已約訪 吉野家

全國連鎖，大慶無店，正在約訪

涮你喜歡

全國連鎖，大慶無店，發(fā)了資料，等待回復 湖南大碗菜

全國連鎖，黑龍江省無店，不做直營，可加盟

以上為赴沈陽調(diào)研、備商所獲得的信息，以進行分類分析，敬請領導指正！

餐飲部：阮峰

2011年10月18日

第四篇：商圈調(diào)查分析報告

小陳水果店商圈調(diào)查分析報告

胡洋

103341021、人口規(guī)模及特征

人口密度非常大：小陳水果店位于無錫商院商業(yè)街比高數(shù)碼隔壁，是一個主要以經(jīng)營水果的門面，在學院下課時間，以及周末放假時間有較多學生光顧，購買各種自己所需的水果，主要經(jīng)營各種常見水果。鮮甜可口、色澤誘人的水果，由內(nèi)而外散發(fā)著動人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，對健康又大有益處。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可幫助消化，好處不勝枚舉。

二、產(chǎn)品情況

小陳水果店：

主要經(jīng)營各種時令水果。

水果價格（元/斤）

無籽西瓜貢 桔檸

4.68 8.80 7.80

菠蘿柿 子胡

3.80 3.98 9.80

橙子獼 猴桃特 小

2.88 4.28 4.50

芒果臍 橙金 絲蜜38.00 4.95 4.80

檬柚鳳柚

木9.80 西紅

柿

2.68

黃

1.68

西紅2.68

主營產(chǎn)品： 黃瓜西紅柿 芒果 木瓜紅富士草莓 金橘 龍眼 特小鳳哈密瓜蜜桔 橙子

瓜砂

糖5.98 特蜜

2.78 金

瓜

4.98

柿

桔紅

富8.80 桔哈

密5.60 橘柚

6.50

士

瓜

子

砂糖桔獼猴桃 梨

紅心柚檸檬 雪梨

三、競爭對手情況

在無錫商院小陳水果店隔壁就有另外一家水果店，名為水果緣。同樣顧客都是我們學院的學生，同時大學生超市也有一家水果店，相比較其他兩家，本店的價格較好，質(zhì)量適中，所以生意相對而言較好。且靠近男生宿舍，所以顧客比較多。

五、客戶情況 負責人：胡洋

客戶都為無錫商院的學生。對于本店的水果，大多數(shù)學生都去過，且消費過。客戶大多持滿意的態(tài)度。

改進建議：

建議：

水果保鮮：不同水果有不同的保鮮方法 首先不要囤大量的貨 盡量減短進貨到 出貨期 有的可以常溫保存 有的需要冷藏保存但是成本相對較高 最好的辦法是盡量減短周轉(zhuǎn)期 像葡萄這樣的水果 基本不能過2天銷售期。

增加利潤：

提高利潤的方法主要是以下幾種：

1、維持目前進貨價格、銷售價格不變的條件下，提高營業(yè)額

2、維持銷售價格不變的條件下，降低進貨價格

3、維持進貨價格不變的條件下，提高零售價格

4、維持目前進貨價格、銷售價格不變的條件下，降低開店運營成本服務：

服務態(tài)度一定要好。對待顧客應該親切。

第五篇：福州學生街商圈調(diào)查報告

實訓報告

實訓項目：福州市學生街商圈調(diào)查

實訓學時：140

一、實訓項目的名稱 福州市學生街商圈調(diào)查

二、實訓目的

目的：了解學生街的商業(yè)結(jié)構(gòu)，總結(jié)學生街商圈的發(fā)展趨勢。

三、實訓過程

1、調(diào)研對象的確定：主要是學生街商圈內(nèi)的大學生、其他職業(yè)人員、周邊居民以及流動攤點

2、調(diào)研范圍的確定：倉山學生街，琴海路、首山路和上三路的合圍空間 3調(diào)研方法：通過現(xiàn)狀勘測、隨機訪問以及上網(wǎng)查閱有關學生街商圈消費與發(fā)展的資料，分析學生街商圈的發(fā)展動向

四、實訓小結(jié)

（一）、學生街商圈地理位置

福州學生街商圈為于倉山區(qū)域內(nèi)，以上三路、程埔路、施埔路為交通要道而構(gòu)建，核心消費區(qū)域包括舊學生街、濱海嘉年華、學生街城市廣場。舊學生街位于福建師范大學倉山校區(qū)旁，歷史悠久。一條百來米長的街道兩旁，遍布了幾百家商鋪從吃的穿的用的到玩的，時下最潮的，都能在這里找到。

學生街城市廣場位于倉山學生街和福建師范大學的正對面。由福州欣隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，為欣隆盛世2期項目，位于福州市倉山區(qū)最中心，商業(yè)配套最成熟的地段——上三路北側(cè)。學生街城市廣場周邊交通便利，百米范圍內(nèi)有師大、程埔、對湖、首山路、市體育中心等多個公交車站點，從福州的各個角落均可直接到達，距離白湖亭車站只要約5分鐘的車程，同時，隨著城市建設“東擴南進”戰(zhàn)略的實施，火車南站、汽車南站、城南輕軌等將在未來幾年內(nèi)都通車使用，并隨著三環(huán)通車，前橫、鼓山兩座大橋08年完工，學生街城市廣場的商業(yè)價值也將隨著大區(qū)域的交通完備加上本身所承載的成熟商業(yè)配套而得到更大的提升。

福州學生街公交線路

126路(肺科醫(yī)院→ 警官學院)

124路(三角埕→ 高橋西路)

螺洲專線(福建信息職業(yè)學院→ 省精神衛(wèi)生中心)

87路(省建筑?？茖W?！?森林公園南門)

4路(左海公園西門→ 豐泉集團)

50路(幫洲長壽路口→ 義序機場)

83路(省醫(yī)大附一醫(yī)院→ 陳紹寬故居)

萬福專線(英華學院→ 金山公交總站)

106路(省交通學院（南區(qū)）→ 火車站)

113路(洪山西客站→ 白湖亭)

115路（上渡→下院）

42路（白湖亭→金山金桔站）

K1路（上渡→火車站）20路(福建警察學院→ 火車站)

（二）、學生街主要業(yè)態(tài)分布

學生街商圈定位為休閑商業(yè)街城，以“標桿學生街商圈，領航倉山商業(yè)未來”的姿態(tài)整合倉山核心商業(yè)，延承倉山固有的百年輝煌商業(yè)歷史，領航未來新都市中心的商機。學生街商圈以學生街廣場為中心，考慮到目前倉山核心商業(yè)區(qū)

域缺少一個具備一定體量、規(guī)劃合理的綜合性商業(yè)樓盤，經(jīng)專業(yè)商業(yè)團隊多次研討，整合學生街城市廣場的產(chǎn)品多樣化優(yōu)勢，在近3萬平方米的商業(yè)體量內(nèi)規(guī)劃了九條街區(qū)的獨立產(chǎn)權(quán)沿街店面、兩棟綜合商業(yè)樓，一條特色半地下步行街、一個開放式內(nèi)環(huán)狀休閑廣場。其中九條商業(yè)街區(qū)全部沿街，獨立產(chǎn)權(quán)；合理規(guī)劃為名品流行街、風情美食街、休閑運動街、家居家紡街、特色酷吧街、生活主題街、前衛(wèi)時尚街、文化用品街、花樣使館街九大休閑主題商業(yè)街，為投資者和經(jīng)營者提供最全面的商業(yè)選擇。各街區(qū)之間分散有序，業(yè)態(tài)互補；并通過景觀、周邊環(huán)境的融合，圍合成街城的廣場效應。多家大型的專業(yè)市場、購物廣場、綜合超市、中高檔餐飲以及品牌零售店以學生廣場為中心呈輻射分布隨著學生街城市廣場的順利建設并開業(yè)，與師大學生街、濱?！ぜ文耆A等形成一個全新且更完善、更具價值的學生街商圈，在福州的整體商業(yè)中起到舉足輕重的作用。

（三）、學生街商圈的市場定位

學生街顧名思義其主要的消費者就是學生，以賣各類文化用品，飾品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而聞名福州。學生街商品價格合理，經(jīng)濟時尚，是一個福州時尚年輕人，學生一族娛樂休閑，節(jié)假購物常去的場所之一。由于學生街的消費人群主要是學生一族和一些時尚的年輕人，學生消費有其固有的特征，一方面，學生是追逐潮流的群體，喜歡新奇商品；另一方面，學生消費水平低，賣家所提供的商品應該款式新奇價格便宜才能迎合他們的消費口味。所以，學生街商圈的市場定位應該走低端路線。一些物美價廉的服裝飾品等都很受學生們的親睞。還有就是各色的小吃，是學生們逛街休閑的最愛。走在師大學生街上隨處可見擺著的種攤位，賣服裝的，賣飾品的，賣文化用品的都有至少不下百個，還有各種的專賣店人潮涌動。這些商品的價格普遍都比較低從幾元錢到幾百不等。這既符合學生們的消費喜好而價位又是大部分學生愿意接受的。

（四）、學生街商圈的優(yōu)劣勢

? 學生街商圈的優(yōu)勢

a)首先，倉山學生街商圈歷史悠久有很厚的文化底蘊。現(xiàn)在福州其他地方也有學生街如福州大學的學生街，還有農(nóng)大也有學生街。而這

些學生街的鼻祖其實就是倉山學生街，在許多人的印象里學生街其實就一條，那就是倉山學生街。許多游客都是慕名而來的，這就為學生街商圈的發(fā)展做出了巨大的貢獻。

b)其次，學生街商圈內(nèi)分布著許多大學福建省的知名大學。如福建師范大學、福建工程學院、福建交通職業(yè)技術(shù)學院等。這些大學的存在讓學生街板塊匯集了大量的人氣，再加上師大教師宿舍等高校教師住宅的建設，大批教師的入住，不僅讓這塊區(qū)域成為了福州著名的科教文衛(wèi)中心，更帶來了旺盛的人流。學生是這個商圈的消費主體，每年都有新的學生來大學讀書，這就為學生街商圈的經(jīng)久不衰提供了保證。學生為學生街商圈的發(fā)展提供了源源不斷的動力，隨著人們生活水平的提供，學生們的消費水平也將有所提高，學生街商圈也會更加繁榮。

c)再者，學生街商圈交通發(fā)達。不管你在福州的哪個角落，公交路線總能把你送到學生街。四通八達的交通網(wǎng)絡，為學生街商圈的發(fā)展載來滾滾的財源和無限的商機。? 學生街商圈的劣勢

a)發(fā)展不平衡 在這一帶做了詳細調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，舊學生街依然保持熱鬧、擁擠的景象，新學生街卻顯得后勁不足，白天生意清淡，即便是人氣最為旺盛的晚上7點至9點，不少商鋪也是門庭冷落。仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，新學生街之所以晚上的生意比白天好，主要歸功于這里的“夜市”，那些“兩件衣服50元，一打襪子10元”的攤位前，總能圍著許多學生，一陣討價還價之后便成交了，地攤的生意遠遠的超過了正規(guī)的店鋪。

b)消費的季節(jié)性 由于學生街的消費主體是學生，所以學生在校期間這里的生意非常的火爆，每當寒暑假的時候這里的生意可謂是一落千丈。這樣一種波動環(huán)境不利于商圈的長期繁榮和發(fā)展。c)占道經(jīng)營污染嚴重 夜市是學生街商圈的特色，學生街的繁華也吸引了許多的小攤小販。流動攤點把整條街道占得滿滿的，經(jīng)常造成人流堵塞。有流動攤點的地方就有污染，所以，學生街商圈除了給

人繁華的感覺外就是擁擠不堪污染嚴重了。與東街街口、寶龍等處比起來檔次上差了很多。擁擠的街道，滿地的垃圾注定他不能像東街口那樣走上高端路線。而這些都將限制學生街的進一步發(fā)展。d)學生街商圈只能做單一的商業(yè)規(guī)劃 學生街不可能做綜合性的商業(yè)街即便倉山未來的發(fā)展前景不錯，但就固定以學生為消費主力的學生街商圈來說，不可能實現(xiàn)整合升級。學生街商圈沒有升級的空間，除非這一帶周邊出現(xiàn)高檔社區(qū)，吸引一些高消費人群過來，但是，這里是不可能規(guī)劃高檔樓盤的。

e)租金過高不利于吸引投資 現(xiàn)在開發(fā)商在推出商鋪時都把價格抬得很高，學生街的商鋪售價從2005年的2-3萬元/平方米，漲到如今的3-6萬元/平方米不等，投資者未來5-10年的利潤都被賺走了，而隨著市場房價的上漲，這里的商鋪價格也隨之提升。

（五）、學生街商圈的發(fā)展趨勢

隨著福州經(jīng)濟的發(fā)展，新的商業(yè)模式將對學生街商圈的經(jīng)濟模式造成沖擊。“綠色經(jīng)濟”、“環(huán)境”等觀念也越來越深入人心，政府也在提倡綠色城市。如果學生街的夜市不得到合理的整治，街道衛(wèi)生和消費環(huán)境沒有提升的話很難跟上經(jīng)濟發(fā)展的步劃，停滯不前只能被淘汰。不過，學生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的發(fā)展其中肯定有它存在的價值。其中最重要的應該是它為高校廣大師生的學習和生活提供了便利，是學生們大學生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么學生街商圈就不會消失。如果在未來的發(fā)展中能夠克服商圈本身的劣勢，那么學生街商圈的發(fā)展將會更上一個臺階。

五、實訓心得體會

通過這次的調(diào)查實訓讓我看到，學生街的商業(yè)區(qū)是圍繞高校經(jīng)濟為核心，以休閑商業(yè)為模式，傾力打造集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等為一體的多種組合，具有現(xiàn)代化時尚潮流的商業(yè)步行街。以大學生為主要目標的消費者，經(jīng)營檔次定位不高，以滿足學生生活消費為主要為宗旨，逐步與周邊居民中消費能力較高的消費者為目標。福州倉山區(qū)學生街只能滿足與學生的一些日常生活消費，文化氣息不夠，商業(yè)氣息取代了文化的需求（從商業(yè)消費結(jié)構(gòu)中得到）。學生街的

基礎設施不夠，導致了衛(wèi)生、安全、文明的問題。沒有公共的交流空間，學生的文化交流平臺不能滿足。這些都使得學生街商圈的發(fā)展局限在一個狹窄的空間里，要想學生街商圈能更好的發(fā)展就需要打破這些局限。