第一篇：天津商圈分析

天津商圈分析

商圈地區(qū)分析：

每當(dāng)天津人一提起商圈，大家第一個(gè)就會想到濱江道。確實(shí)濱江道是天津的第一商圈，其在商業(yè)界的地位至今無人撼動。濱江道何以長盛不衰？未來 3－5年，濱江道是否還能保持這種霸主地位？誰又將取代濱江道？

天津地區(qū)的主要商圈就是以濱江道、和平路為主的商圈。

濱江道在一公里的長度內(nèi)聚集了數(shù)個(gè)大百貨商店－勸業(yè)場、樂賓、津匯、伊勢丹、國際商場、友誼新天地、財(cái)神道和濱江商廈等等。其中勸業(yè)場和百貨店已有近70年的歷史了，濱江商廈也有10年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。而在其他地方確找不到這樣的百貨店和品牌店高度匯集的情況。

和平路商圈：和平路商業(yè)街位于海河西側(cè)，南起渤海大樓，北至東南角，全長2138 米，與濱江道商業(yè)街相交叉，構(gòu)成天津最繁榮的商業(yè)區(qū)。和平路商業(yè)街始建于1902 年。20 年代末，隨著天祥、勸業(yè)、泰康三大商場，國民、惠中、交通三大旅館以及渤海大樓、浙江興業(yè)銀行等高大建筑的落成，街道日趨繁榮。在這條街上，不僅有全國聞名的勸業(yè)場、百貨大樓等大型百貨商場，還有中華百貨售品所、天津鞋店、冠生園食品店、桂順齋糕點(diǎn)店、正興德茶莊、盛錫福帽店、南京理發(fā)店等許多老字號。2000 年，和平路商業(yè)街經(jīng)過大規(guī)模的改造，已經(jīng)成為了一條現(xiàn)代化的商業(yè)步行街，被命名為金街。

但是由于和平路及與其交叉的濱江道均為半封閉的步行街，而和平路的商業(yè)氣氛長期以來都不及濱江道，在顧客首選濱江道的前提下，和平路往往因?yàn)轭櫩偷捏w力原因被選擇放棄，百貨大樓更因遠(yuǎn)在和平路的另一端而可望不可及。因此在過去的幾十年里，百貨大樓自成孤島，顧客不愿在此購物，主要是因?yàn)榻煌ǔ杀?，信息成本和不能買到如意商品的風(fēng)險(xiǎn)都較高。所以，長期以來和平路商業(yè)街不過是濱江道商圈的一個(gè)附屬品，并沒有形成獨(dú)立的具有競爭力的商圈。

小白樓商圈：小白樓位于和平、河西、河?xùn)|三區(qū)的交匯處，自1902 年后，日漸繁華。由于這一帶周圍銀行、洋行眾多，臨近洋商、買辦、官僚居住區(qū)，促進(jìn)了這個(gè)商業(yè)區(qū)的發(fā)展。20 世紀(jì)20 年代后，這個(gè)商業(yè)區(qū)達(dá)到鼎盛時(shí)期，經(jīng)營的多是高檔商品或舶來品。商業(yè)區(qū)內(nèi)，各類商店林立，其中著名的有大新呢絨服裝店、起士林餐廳、重慶理發(fā)館、音樂廳、北京影院等等。

東南角商圈：東南角商圈坐落于南開區(qū)古文化街附近，擁有鼓樓街、食品街、服裝街和旅館街等多條特色街步行街，是南開區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。商圈附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內(nèi)六區(qū)且商圈內(nèi)擁有足夠停車位，方便了消費(fèi)者的通達(dá)。由于經(jīng)營模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面；而濱江金耀廣場也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業(yè)態(tài)注入，豐富商圈內(nèi)容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場正順應(yīng)了這一需求。

理論上講，商圈格局的交替更換是個(gè)必然規(guī)律，但之后卻有很多令人思索的問題，值得深究，過往的商圈老大勸業(yè)場擺出競爭姿態(tài)，效仿新的超市銷售，也投入在遠(yuǎn)離商圈中心的地方開辦大型超市，叫勸業(yè)超市，表面上看和所有大型超市沒有什么區(qū)別，但沒多久，便難以為繼續(xù)。據(jù)供應(yīng)商和員工私下講，總丟東西。

天津的和平路，從早先的商業(yè)黃金地段變成了眼鏡一條街，在一些民營企業(yè)經(jīng)營者的呼吁下，終于投入巨資進(jìn)行改造，將其修繕一新，重新劃分商業(yè)格局，重新起名為“金街”，為天津的百貨零售業(yè)帶來新的生機(jī)。由于“金街”的改造成功，令她的盡頭也成為投資的目標(biāo)，大連萬達(dá)蓋起了一座龐大的萬達(dá)商業(yè)廣場，銷售和招商。形成一個(gè)新的商業(yè)零售區(qū)域，直接和小白樓商業(yè)區(qū)、濱江道商業(yè)區(qū)抗衡。

“金街”的成功讓商業(yè)管理決策者看到了希望，于是天津服裝街也進(jìn)行了大規(guī)模的投資改造，服裝街的一側(cè)是南市食品街，另一側(cè)是天津商場和東方商廈，決策者希望這條老服裝街的重新興起將這一商業(yè)領(lǐng)域帶動起來。

天津商業(yè)格局中，不得不提的是南市食品街、旅館街，這個(gè)雄偉的中式建筑

是住宿和吃飯的地方，在多年的經(jīng)營中，自然而然地就成了天津一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)，由于是旅游資源，因此天津本地人是不大去那里吃飯的。而多是外地來的游客，想集中體會天津風(fēng)情，尤其是北京人，這里也是旅游大客車的一個(gè)終點(diǎn)站。

凡是外地游客就餐的地方，本地人是不會輕易去的，如果去多半也是陪外地客人去，這一市場規(guī)律使得食品街每到六日或別的節(jié)假日就滿是北京口音，走的時(shí)候帶走很多天津的大麻花或者果仁張的大小花花綠綠的旅游食品。

經(jīng)營范圍和常去人群分析：

天津?yàn)I江道的商場檔次分布應(yīng)該是伊勢丹、國際商場、樂賓、友誼新天地、勸業(yè)場等商家為同一檔次，內(nèi)部銷售的品牌大多一致，適合高中低各個(gè)階層的消費(fèi)群體去購物，經(jīng)營范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。

海信廣場為天津主要的高端品牌商場，內(nèi)部主要各種國際奢華類服裝品與其他各類高端商品。消費(fèi)人群以有錢人、社會地位高、官員等消費(fèi)群體前去購物，經(jīng)營范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。

但是現(xiàn)如今時(shí)尚品牌扎堆南京路

南京路集中了各色各樣的時(shí)尚百貨店，也是很多白領(lǐng)和年輕消費(fèi)者熱衷的購物場所。特別是快時(shí)尚品牌紛紛扎堆這一帶，也讓南京路更添時(shí)尚氣息。

津樂匯和樂賓百貨都是年輕人喜歡的商場，其經(jīng)營的品牌均以時(shí)尚著稱。

時(shí)尚品牌ZARA、MANGO、無印良品以及大嘴猴等國際連鎖品牌不約而同地選擇了米萊歐百貨吉利大廈店，也讓這家商場由原來的成熟型轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的時(shí)尚年輕型。而這些品牌給米萊歐吉利大廈店帶來的人氣是毋庸置疑的。特別是每到打折季，總會有大批的“粉絲”前往淘貨。

國際商場被海航收購后，商場品牌也進(jìn)行了大規(guī)模調(diào)整。其中的日本MIMO、韓舍等時(shí)尚品牌也成為亮點(diǎn)，與其他幾個(gè)快時(shí)尚品牌形成了一個(gè)獨(dú)特的商圈。據(jù)說，ZARA、H&M等快時(shí)尚品牌進(jìn)天津前，都非?？春媚暇┞愤@個(gè)黃金地理位置，而店面開業(yè)以來的經(jīng)營狀況也令這些大牌企業(yè)相當(dāng)滿意。

南京路上另一端的伊勢丹百貨則以經(jīng)營高端時(shí)尚商品為主，加上配套的餐飲樓層，把許多白領(lǐng)鎖定為目標(biāo)客戶。

事實(shí)上，南京路上還在增加新的面孔。有消息稱，和記黃埔旗下天津世紀(jì)都會也計(jì)劃于明年開業(yè)。屆時(shí)，南京路一帶就會更加熱鬧。

據(jù)說四五月份，就有一家叫做858城市廣場的新店要開業(yè)，這家店的定位以經(jīng)營淑女裝為主，這個(gè)定位與其對面的麥購形成了一定的競爭態(tài)勢。麥購已經(jīng)是年輕消費(fèi)者和學(xué)生族購物的首選商場之一。

促銷渠道：

濱江道上的老百貨店也是競爭最激烈的，每每到了打折季，打得最熱鬧的也是這條街。你“滿100減50”，我“滿99減51”，雖說看上去就差那么一兩塊錢，但遇上細(xì)心的消費(fèi)者，就非要貨比三家再下手。而這一兩塊錢，就成了消費(fèi)者選擇的理由。

友誼新天地、中原百貨和濱江商廈組成了濱江道的中心區(qū)，這三家商場幾乎門對門，比拼得也最為激烈。友誼新天地融合了眾多時(shí)尚品牌，還有餐飲、娛樂、休閑等多種配套業(yè)態(tài)，主打的就是年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚的特性；毗鄰的中原百貨品牌也在不斷調(diào)整，同時(shí)還主打“無憂消費(fèi)”的特色服務(wù)；天津老牌商場之一的濱江商廈除了引進(jìn)成熟的品牌外，還把文化營銷作為商場的特色之一，經(jīng)常舉辦化妝講座、服飾搭配技巧等活動，以吸引更多的固定會員。

勸業(yè)場作為津城的百年老店，其中華老字號品牌的信譽(yù)度非一般商場可比，也給勸業(yè)場帶來了一定的客流量和消費(fèi)群。特別是商場特有的天華景戲院，讓很多老天津市民重享了上世紀(jì)老天津衛(wèi)戲院的風(fēng)采。

濱江道和金街組成的十字街商圈已經(jīng)成為天津市的金字招牌,大多數(shù)外地游客來天津后首先要到金街來,踩一踩大銅錢,逛一逛大商場。這里，也形成了天津市商業(yè)的主脈。這條主脈始建于1902年，是天津近代最繁華的商業(yè)街，其所在區(qū)域亦是當(dāng)年城市繁華核心區(qū)。

2000年，和平路、濱江道大規(guī)模翻新，翻新后成為全國最長、輻射東南角及小白樓、南京路商圈的商業(yè)步行街，取新名為“金街”。近兩年，“金街”再次升級改造，提升后的金街業(yè)態(tài)將由中低檔向高檔轉(zhuǎn)變，為該區(qū)域重現(xiàn)繁華奠定了基礎(chǔ)，成為天津現(xiàn)代國際化都市核心區(qū)的主脈。

眼下，這條主脈連接著濱江道、南京路、東馬路，形成一條不間斷的購物街，成了天津市一道獨(dú)特的風(fēng)景。

現(xiàn)如今南京路濱江道還是目前絕對的“老大”

大多數(shù)市民逛街購物，最希望的還是能有更多的選擇，更多的比較，而南京路濱江道和金街恰恰滿足了這種需求。所以，很多人每當(dāng)想到買東西，還是第一時(shí)間到這個(gè)區(qū)域。在業(yè)內(nèi)專家看來，這里也是目前當(dāng)仁不讓的“老大”。

盡管眼下新商場不斷在其他區(qū)域出現(xiàn)，但南京路、濱江道商圈幾乎集合了所有大眾品牌和精品品牌，可以滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求。市百貨商業(yè)協(xié)會秘書長王炳東認(rèn)為，目前，這個(gè)區(qū)域仍然是天津商業(yè)區(qū)的代表，特別是外地游客來津，都會選擇到這里逛逛。

不過，這一區(qū)域的軟肋也在逐漸顯現(xiàn)，那就是交通問題。到南京路濱江道一帶，是公認(rèn)的停車難，每到節(jié)假日，私家車就更是寸步難行。

營銷建議：

在現(xiàn)如今商場競爭的激烈情況下，各個(gè)品牌進(jìn)駐什么樣的商場是至關(guān)重要的事情，合適的品牌進(jìn)駐合適的商場才會到達(dá)最高的利潤。

比如古馳、迪奧、阿瑪尼等奢華品牌必須進(jìn)駐高端商場，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克瓊斯等進(jìn)駐中端商場，比如津匯、國際商場等。像zara、hm、ca等國際流行品牌，應(yīng)進(jìn)駐流行商圈的核心地帶，人流大的地方。比如濱江道的黃金地段。

天津服裝銷售市場調(diào)研報(bào)告

第二篇：商圈顧客購買力分析

商圈顧客購買力分析

——市場觀察法

客單價(jià)的形成除與店鋪本身經(jīng)營的商品、服務(wù)和經(jīng)營定位高度相關(guān)外，還與顧客的購買能力高度相關(guān)。同樣把店鋪開設(shè)在顧客購買能力高的地方，其客單價(jià)相應(yīng)會較高；反之，則較低。精確的做法是查看GDP等各種指標(biāo)，但是太累，所以此處給出大家兩種相對簡單的辦法以供參考。通常對它的預(yù)測方法有兩種，第一種是對競爭店及備選店址周邊的店鋪的整體觀察。第二種是將市場調(diào)查的實(shí)測數(shù)據(jù)通過統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行測算。本文先只敘述第一種——市場觀察法。

競爭狀態(tài)下，通過長期的運(yùn)營，商業(yè)高度發(fā)達(dá)的城市中會形成不同整體消費(fèi)水平的商業(yè)地帶。定位過高的店鋪會因?yàn)榍吆凸选⑷狈Υ罅糠€(wěn)定的消費(fèi)者而逐步退出某個(gè)地域范圍，而定位過低的店鋪則會因?yàn)闆]有足夠的收入消費(fèi)成本壓力也會逐步退出，最后在同一個(gè)地域范圍內(nèi)，經(jīng)營較好的店鋪其顧客消費(fèi)實(shí)力也大體相當(dāng)，這就是市場觀察法能夠用同一商業(yè)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購買實(shí)力進(jìn)行評估的重要原因。

選址人員只要通過對主要的競爭店或類似店鋪進(jìn)行觀測，就能大體上把握消費(fèi)者的購買實(shí)力。在具體的測評操作上，選址人員既可以從停車場的車的檔次以及顧客的實(shí)際購買過程中分析他們的平均客單價(jià)，推測這些消費(fèi)者未來可能在本店鋪中的消費(fèi)能力，也可以通過樣本店在商品種類、檔次、價(jià)格帶和促銷方式上推測顧客的消費(fèi)能力。完成此項(xiàng)工作后，選址人員從對多個(gè)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行對比中，即可直接發(fā)現(xiàn)哪一個(gè)商業(yè)區(qū)域顧客的消費(fèi)能力更高。

另外此處給大家一個(gè)比較簡單的判斷城市商圈購買力的外在指標(biāo)，雖然不太精確，但是考慮到它的成本非常低，幾個(gè)指標(biāo)結(jié)合起來還是有一些借鑒意義的。

（1）指標(biāo)一：你到這個(gè)城市的時(shí)候是坐飛機(jī)還是火車或者大巴，第一次去不建議公司直接配車過去，因

為只有通過大眾通用的交通方式才能更好地了解市場。如果你是坐飛機(jī)過去的，那么這個(gè)城市比較發(fā)達(dá)，因?yàn)椴皇敲恳粋€(gè)城市都有飛機(jī)場，尤其是對于地級市和縣級市尤其如此，能夠有飛機(jī)場的絕對是發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，購買力不菲。往下一個(gè)層次，那就是坐火車過去的，還好，這個(gè)城市還有火車站，還不錯(cuò)，再差的就是只有長途汽車了，最差的就是連長途汽車都不通，總體來說交通工具的級別能夠反映這個(gè)城市的購買力水平。

（2）指標(biāo)二：出了車站之后，你問車站的工作人員一個(gè)問題——“我現(xiàn)在想去這個(gè)城市的繁華商業(yè)區(qū)逛

逛，請問怎么走啊”，一般來說回答有三種，第一種“出了車站就是，非常近”，第二種“出了車站向前走500米左右或者坐幾路公交??”，第三種“你到底想去哪個(gè)商業(yè)區(qū)，這里有好幾個(gè)商業(yè)區(qū)，都比較繁華??”。第一種回答說明比較窮，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐墓潭ㄈ丝诓蛔阋灾纹鹨粋€(gè)繁華的商業(yè)區(qū)，不得不依靠車站帶來的流動人口。第二種回答說明城市發(fā)展了，當(dāng)?shù)氐墓潭ㄈ丝诓幌矚g車站附近臟亂差的購物環(huán)境，要求有自己的商業(yè)區(qū)，也就是商業(yè)區(qū)域車站開始分離。第三種回答意味著這個(gè)城市的商業(yè)中心已經(jīng)由單核向多核發(fā)展，這意味著城市發(fā)展程度已經(jīng)比較高了，如南京除了新街口還有湖南路、中央門、夫子廟等多個(gè)服裝時(shí)尚類的商業(yè)聚集區(qū)，這個(gè)是需要強(qiáng)大的購買力和足夠的人口來支撐。

（3）指標(biāo)三：到了繁華商業(yè)區(qū)之后到當(dāng)?shù)刈钣写硇缘拇筚u場看一看，看什么？看生鮮區(qū)所占的比重，5%以下表示很窮，老百姓離不開農(nóng)貿(mào)市場，5%-15%表示相對發(fā)達(dá)，15%-30%甚至更高，表示購買力高，越來越喜歡在大賣場購買生鮮了。

（4）指標(biāo)四：到當(dāng)?shù)赜写硇缘陌儇浌究纯?，看什么？看男女裝的比重，男女裝比重1:1，表示很窮，男人穿衣服，女人也需要穿衣服，那么只好一人一件，外在表象1:1.如果男女裝比例達(dá)到1:2，則表示比較發(fā)達(dá)，購買力開始上升，因?yàn)橐话銇碚f有錢之后，在服裝商的體現(xiàn)是把錢花在女人身上，故此女裝比重上升。如果男女裝比例達(dá)到1:3，則說明購買力特別大，女人消費(fèi)迅速上升，南京的大洋百貨女裝4個(gè)樓面，這和商場定位有關(guān)，當(dāng)然更有一個(gè)原因是購買力足夠大，才會讓女人有錢購物。

第三篇：北京商圈規(guī)劃分析

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北京商圈規(guī)劃分析

中廣信：北京商圈規(guī)劃分析 2008-3-3 17:14:39 來源：中廣信

商圈的概念

什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：

一、商圈的定義

商業(yè)是由消費(fèi)者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場所進(jìn)行消費(fèi)活動的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈若沒有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素

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商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。

北京市老商圈分析

王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個(gè)區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；? 西單商圈的消費(fèi)者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費(fèi)場所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，精心收集

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東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。公主墳商圈： 特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。? 手機(jī)市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比較多。崇文門商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。中關(guān)村商圈： 特色與發(fā)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。

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望京商圈 ：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的７倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國人居住集中的地方。方莊商圈 ：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個(gè)高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級寫字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國留學(xué)生比較多的地方。

北京新老商圈規(guī)模與變化分析

北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。

由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，精心收集

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超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。

新商圈位置示意圖 木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。

環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。

商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。

馬連道商圈

交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區(qū)的距離。

環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。

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商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個(gè)都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。?

石景山沃爾瑪商圈

交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。

環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。

商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市??現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。

特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。

馬甸亞奧商圈 交通：地鐵4、10號線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設(shè)的5號線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會的核心會區(qū)。

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商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應(yīng)有盡有。

特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會。

高碑店商圈

交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。

環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。

特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。

現(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展

商圈又稱商勢圈(Trade Area)，通常是指一個(gè)零售店或商業(yè)中心的營運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是

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一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個(gè)具體的銷售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購買空間，而且，這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一個(gè)類似物理學(xué)中跳“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動就是在這個(gè)商業(yè)場中進(jìn)行。一個(gè)具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點(diǎn)、線、面、流”四個(gè)方面構(gòu)成: 所謂“點(diǎn)”，是指商圈的輻射源，是市場區(qū)域的中心點(diǎn)。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動的場所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯(cuò)誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優(yōu)勢。因此，零售店或大型購物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。而且，在考慮具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。所謂“線”，是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個(gè)具體的商圈會有它自己的邊界。一個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)

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市場只是這種“線”的集合的外在形式。“空殼市場”所空缺的就是這種“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對優(yōu)勢，制定政策措施充分發(fā)掘和開發(fā)這種優(yōu)勢，地方優(yōu)勢既是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生長點(diǎn)，又是區(qū)域市場的生成點(diǎn)。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線”。所謂“面”，是指中心點(diǎn)的輻射所達(dá)到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說“核心商圈保基本:(生活必需品)，次級商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場布局，消除市場建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場的一項(xiàng)重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動中，不同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場布局時(shí)要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時(shí)也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構(gòu)成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。但也有相當(dāng)多的實(shí)例表明，競爭會形成一種共生關(guān)系，使市場具有更強(qiáng)的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出

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一個(gè)大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進(jìn)一步的增加和拓展。所謂“流”，是指商圈的動態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競爭格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。

商圈的類型

商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個(gè)城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。

西方國家的商圈計(jì)算的三種方法: l、雷利法則—零售引力法則，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個(gè)商業(yè)城市之間的距離，兩個(gè)城市的人口數(shù)量就能夠計(jì)算出每一個(gè)城市吸引顧客的距離，同時(shí)通過這一公式的延伸又可計(jì)算出某一個(gè)城市的商圈大小。當(dāng)一個(gè)商業(yè)中心充分采用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個(gè)城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。

2、市場飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計(jì)算每一平方米

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營業(yè)面積的某類商品所能實(shí)現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市場發(fā)展零售業(yè)。

3、購買力指數(shù)(BPI，Buying Power Index)—是估計(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標(biāo)(QI，Quality Index)。

商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系

(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。

1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。

2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。

3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。

(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念

商業(yè)區(qū)具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，正因?yàn)槿绱?，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義:

1、商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;

2、兩個(gè)商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。

南城商圈定位及其特點(diǎn)

如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈;?(2)20世紀(jì)改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)

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區(qū);(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個(gè)市級商業(yè)中心、70多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運(yùn)會后北京商圈內(nèi)部會出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為:由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈?！按蟊本┥倘Α眱?nèi)部商圈的動態(tài)變化，外部商圈也在動態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。

商圈是動態(tài)發(fā)展的

一、北京南城及其范圍

北京南城是指長安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個(gè)區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等。

二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”??等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設(shè)中，長期以來形

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成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計(jì)劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。

三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點(diǎn)近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費(fèi)者居民的“置換”。

1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動??城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價(jià)的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財(cái)氣也開始上升。

2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。

四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點(diǎn):

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五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈

新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場”—把中國的商品和服務(wù)賣到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣到中國來的“窗口”;(二)奧運(yùn)會的首都商貿(mào)支撐工程;(三)首都國際商貿(mào)城的重要載體;(四)把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發(fā)市場;(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶”。具體來說:

1、外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局;

2、多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式;

3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺區(qū)?(即房山閏村—豐臺王佐)，其中規(guī)劃中的17個(gè)配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等;

4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長1.8公里，總建筑規(guī)模30萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹

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克精品走廊、時(shí)尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等;

5、信息支撐體系，今年以來，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域;

6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國(含臺灣、香港)現(xiàn)有的73個(gè)Shopping/Mall的模式，概括起來為:

1、民營經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì);

2、商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域;

3、以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進(jìn)南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展;

4、進(jìn)行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌;

5、政府與企業(yè)互動，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營”。

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第四篇：商圈分析的步驟

商圈分析的步驟

我們都知道一個(gè)調(diào)查項(xiàng)目都是需要根據(jù)步驟一步一步完成的，商圈分析的步驟是什么樣的呢？只有了解和掌握商圈調(diào)查的步驟才能更好的提高消費(fèi)者滿意度，我要調(diào)查網(wǎng)對此問題做了次調(diào)研，希望對大家和各大企業(yè)能夠有所幫助。

商圈分析的步驟有哪些呢？

第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均數(shù)量、顧客集中程度。

第三步是對商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。

第四步是確定商業(yè)圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。

第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。

最后是要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

商圈的確定

對于現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對于一家尚未設(shè)定的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本來從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圈的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈仍然屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流動、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等。

住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

第五篇：綿陽商圈分析

綿陽未來商圈發(fā)展趨勢——

核心商圈高端化 次要商圈趨于完善

本報(bào)記者 沈俊

綿陽經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展，如今，以臨園口、北街、安昌路、富樂路形成的“O”商圈，積聚了綿陽最高檔次和最具人氣的商業(yè)消費(fèi)，成為當(dāng)之無愧的綿陽核心商圈的核心。沃爾瑪、成都人民商場、茂業(yè)百貨、梅西百貨的相繼進(jìn)駐，不斷地提升著這個(gè)“O”商圈的檔次，這里不光是綿陽的財(cái)富象征，更是整個(gè)商貿(mào)發(fā)展的重要組成部分。

商圈的發(fā)展，總是跟一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃緊密相連，隨著綿陽打造百萬人口城市和震后恢復(fù)重建的進(jìn)程，綿陽現(xiàn)有核心商圈又將會怎樣發(fā)展？綿陽還會出現(xiàn)哪些新的商圈？

核心商圈尷尬：大型超市過于集中，資源閑置

綿陽核心商圈大概是以涪江、安昌河、三匯路、一環(huán)路西段、西山立交橋、涪江二橋?yàn)榻缧纬傻倪@個(gè)區(qū)域，而臨園口、北街、安昌路、富樂路等則扮演著核心商圈中非常重要的角色。

2007年沃爾瑪、成都人民商場相繼進(jìn)駐綿陽，去年10月茂業(yè)百貨悄然開張，11月梅西百貨正式亮相，綿陽“O”商圈的檔次在不斷提升，給消費(fèi)者的購物選擇越來越多，這當(dāng)然是綿陽市民喜聞樂見的。

在享受著高檔購物的同時(shí)，越來越多的綿陽人也感覺到了一些不便：超市越開越多，但是購物卻越來越擠；每逢節(jié)假日，市中心的幾條路上必定堵得車水馬龍；停車位越來越難找，停車越來越費(fèi)時(shí)間??如今，大型超市過于集中，造成市區(qū)人流量大，引發(fā)交通擁擠的問題日益突出。

“綿陽沒有夜市，也沒有像成都的錦里、寬窄巷子那樣的特色餐飲、購物消費(fèi)街，一般到晚上10點(diǎn)之后街上就比較冷清”，不少市民反映，如今購物商場更多、更好，綿陽和大城市接軌，變得越來越時(shí)尚、越來越高檔，但是卻沒有綿陽特色的購物街和餐飲街，席涼粉等綿陽傳統(tǒng)特色小吃難覓蹤跡。如果外地人來綿陽旅游，也找不到合適的地方購買有綿陽特色的紀(jì)念品，因?yàn)樗麄冊诰d陽能買到的東西，在其他城市一樣買得到。核心商圈，寸土寸金，因此核心商圈的每一寸土地都是商家們的競爭目標(biāo)，但是在本應(yīng)寸土必爭的綿陽核心商圈，卻有部分大廈長期乏人問津，成為閑置資源。

如今，大型超市過于集中、同業(yè)競爭嚴(yán)重，商場整體規(guī)劃布局不夠合理，存在資源限制現(xiàn)象，這些都是綿陽核心商圈發(fā)展中的存在的問題。

發(fā)展：核心商圈高端化

商圈的發(fā)展和城市的發(fā)展緊密相連，據(jù)綿陽規(guī)劃局的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)科技城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局和震后服務(wù)市場體系建設(shè)，綿陽商業(yè)區(qū)按照市級、區(qū)級、居住區(qū)級、小區(qū)級、組團(tuán)級五個(gè)層次分級設(shè)置，將根據(jù)人口規(guī)模、資源配置、商業(yè)區(qū)的服務(wù)半徑等因素具體設(shè)置，涪城區(qū)和游仙區(qū)主要規(guī)劃為市級，區(qū)級具體包括高新區(qū)、農(nóng)科區(qū)、經(jīng)開區(qū)和園藝區(qū)。而據(jù)綿陽商務(wù)局的一位負(fù)責(zé)人講，綿陽未來商圈打造的重點(diǎn)仍在涪城區(qū)。“目前綿陽的商圈大致分為一核心四次要二邊際”，據(jù)涪城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商圈的分布大致為一個(gè)核心商圈，御營壩、高水-平政-圣水、高新區(qū)、沈家壩四個(gè)次要商圈，以及永興、塘汛兩個(gè)邊際商圈，“商圈發(fā)展的規(guī)劃思路是不斷提升現(xiàn)有核心商圈的檔次，同時(shí)打造完善次要商圈。”

提高核心商圈檔次，將引進(jìn)大型百貨商場、超市進(jìn)駐綿陽，借由大品牌的商品、服務(wù)來提升，不斷提高核心商圈的形象，今后高檔百貨、IT產(chǎn)品等會是核心商圈主要經(jīng)銷的商品，將成為高檔次的購物場所。

同時(shí)，發(fā)展專業(yè)特色街也是核心商圈的發(fā)展方向。目前，綿陽形成的專業(yè)特色街有長興街精品服飾、南河燒烤一條街、劍門路五金一條街，這幾條已經(jīng)形成了自己的特色，受到老百姓的普遍認(rèn)同。而臨園路中段IT數(shù)碼、電子產(chǎn)品街、麗景花城二期餐飲街、老茶樹餐飲一條街、躍進(jìn)路餐飲一條街等，也有一些自己的特色，也有一定的規(guī)模，有了集中趨勢，但是仍需進(jìn)一步提高檔次或是完善服務(wù)條件，比如躍進(jìn)路上的餐飲店不少，但就餐環(huán)境一般、檔次不夠，需要進(jìn)一步打造、提升。對于現(xiàn)在仍是一片空白的綿陽特色產(chǎn)品消費(fèi)一條街、餐飲一條街則要專門打造，就很多市民感興趣的綿陽特色餐飲一街，在這條街上，可以集中席涼粉、窩窩店包子、廖排骨等綿陽的特色餐飲。記者去年11月10日從綿陽市商務(wù)局了解到，綿陽正在計(jì)劃打造特色餐飲街，以特色餐飲來命名一個(gè)街區(qū)，將傳統(tǒng)文化和餐飲結(jié)合起來，吸引更多的人來此就餐，并帶動附近的休閑產(chǎn)業(yè)等發(fā)展。

次商圈趨于完善

中國商業(yè)地產(chǎn)專家、川大教授蘭衛(wèi)東曾這樣總結(jié)城市商圈的規(guī)律：“一個(gè)人口上100萬的城市，中心商圈一旦飽和，投資者和消費(fèi)者一定會重新圍合組成新的商圈。”綿陽市正在打造百萬人口城市，那么，還會增加哪些新的商圈呢？

提升核心商圈的同時(shí)，次要商圈的發(fā)展也非常重要，綿陽的次要商圈主要集中在御營壩、高水-平政-圣水、高新區(qū)、沈家壩片區(qū)，“發(fā)展次要商圈主要是超市為中心，向周圍輻射，著力打造社區(qū)型超市?！备⒊菂^(qū)第三產(chǎn)業(yè)局的負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在要鼓勵連鎖超市進(jìn)社區(qū)，“超市主要是為了方便老百姓日常購物，這樣大家就不必專門到核心商圈的大型超市購物“，然后再借由超市帶動餐飲、便民服務(wù)店等的發(fā)展。目前，御營壩的旺客隆超市就屬于這種發(fā)展模式。

擬打造川西北商貿(mào)中心

據(jù)專業(yè)人士分析，綿陽的商貿(mào)發(fā)展存在的最大問題是分布不集中，過于分散，很難

形成規(guī)模效應(yīng)，城區(qū)現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)老市場陳舊，而石材市場、再生資源市場等專業(yè)市場缺乏，這對該市的商貿(mào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利。日前，記者在涪城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)局了解到，綿陽將打造川西北商貿(mào)中心，三產(chǎn)局對次已經(jīng)進(jìn)行專業(yè)物流園區(qū)打造的規(guī)劃，計(jì)劃打造三大專業(yè)物流園區(qū)：在石塘打造現(xiàn)代專業(yè)市場物流園區(qū)、在龍門打造川西北農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)、在新皂打造工業(yè)品物流園區(qū)。

位于石塘的現(xiàn)代專業(yè)市場物流園區(qū)建成后，將形成專業(yè)市場的積聚地，會為綿陽本地商場提供配送服務(wù)。城區(qū)老的小商品、日用品、電器、鋼材市場等都將遷到該處，并且在物流園區(qū)還將建設(shè)石材市場、再生資源市場等新興的專業(yè)市場。

龍門的川西北農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，主要是針對農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)貿(mào)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，農(nóng)產(chǎn)品的交易、加工等都將在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行。

在新皂計(jì)劃打造的是工業(yè)品物流園區(qū)，主要功能將負(fù)責(zé)貨物的大進(jìn)大出，因?yàn)榇颂幙拷疖囌荆\(yùn)輸方便，可以避免用汽車運(yùn)輸造成交通擁擠，雙匯的肉類產(chǎn)品、長虹的電子產(chǎn)品等都可以通過園區(qū)運(yùn)往全國各地。

目前，龍門的川西北農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)啟動，石塘的現(xiàn)代專業(yè)市場物流園區(qū)規(guī)劃方案以上報(bào)市規(guī)劃局。

“物流園區(qū)建成將解決我市市場不散、不集中的問題，但是物流園占地面積較廣，受到全市規(guī)劃、國土資源等多方面因素影響、制約?！备⒊菂^(qū)三產(chǎn)局的負(fù)責(zé)人說，物流園區(qū)的規(guī)劃還要等市政府的審批，物流園區(qū)建成后將對綿陽的商貿(mào)發(fā)展起到積極作用。