第一篇：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院黃大衛(wèi)院長(zhǎng)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院黃大衛(wèi)院長(zhǎng)

萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院黃大衛(wèi)院長(zhǎng)：非常高興來(lái)到沈陽(yáng)，沈陽(yáng)的父老鄉(xiāng)親們，以及媒體的朋友們，以及關(guān)心萬(wàn)達(dá)的各界朋友們，大家下午好。很高興來(lái)到這里和大家就萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以及我們沈陽(yáng)北一路項(xiàng)目的特點(diǎn)跟大家做一個(gè)交流。

介紹我們沈陽(yáng)北一路項(xiàng)目的特征之前，我想跟大家做一個(gè)萬(wàn)達(dá)城市綜合體規(guī)劃特點(diǎn)的介紹。我是萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃院的主管沈陽(yáng)項(xiàng)目的院長(zhǎng)，我有幸跟隨董事長(zhǎng)從商業(yè)地產(chǎn)的初期一直追隨董事長(zhǎng)到現(xiàn)在，走過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一代、二代、三代的產(chǎn)品。對(duì)萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做的城市綜合體的來(lái)龍去脈有比較詳細(xì)的了解。在這里我希望能夠和大家進(jìn)行互動(dòng)，希望大家能夠?qū)ξ业慕榻B如果有什么疑問(wèn)可以問(wèn)我，大家做個(gè)交流。

首先我們就萬(wàn)達(dá)城市綜合體的規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行介紹。介紹的主要內(nèi)容分成了三個(gè)部分，一個(gè)是萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)；第二要跟大家解釋一下萬(wàn)達(dá)為什么要建設(shè)城市綜合體；第三我們就大家關(guān)心的沈陽(yáng)北一路項(xiàng)目有什么新的特點(diǎn)。大家知道萬(wàn)達(dá)在沈陽(yáng)已經(jīng)做了三個(gè)店，我們還要繼續(xù)做下去，我們每一個(gè)店都有提升。沈陽(yáng)北一路有什么樣的提升，精彩在哪里？接下來(lái)會(huì)跟大家介紹。

首先說(shuō)一下萬(wàn)達(dá)城市綜合體及其特點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)走到現(xiàn)在也是經(jīng)過(guò)了一段摸索。之所以找到這種發(fā)展模式，大家也能夠通過(guò)以下的介紹感受得到。

要想介紹商業(yè)綜合體的模式，首先要談到的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模式。大家都知道，我們所有的努力，所有的部門(mén)都是為我們產(chǎn)品負(fù)責(zé)的，我們自己的商業(yè)地產(chǎn)有什么特點(diǎn)呢？我們簡(jiǎn)單地回憶一下。萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，我們走過(guò)了三代的產(chǎn)品模式，第一代是單店，第二代組合店。從集團(tuán)發(fā)展的進(jìn)程上來(lái)看，我們第一代店和第二代店一共開(kāi)發(fā)了12個(gè)項(xiàng)目，從2002年到2006年，在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)的了很多項(xiàng)目。這些項(xiàng)目都是在城市的核心區(qū)以及副中心，萬(wàn)達(dá)所到之處，為城市帶來(lái)了重要的影響。第三代的產(chǎn)品商業(yè)綜合體是從2007年開(kāi)始，到去年年底已經(jīng)開(kāi)業(yè)了30個(gè)項(xiàng)目，到2010年萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開(kāi)業(yè)了40多個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)之所以能夠高速發(fā)展，在各個(gè)不同城市做項(xiàng)目，而且每一個(gè)項(xiàng)目做得都是非?；穑覍?duì)城市的貢獻(xiàn)，對(duì)市民、對(duì)投資方都有很好的回報(bào)。為什么會(huì)這樣？下面我們就說(shuō)一下“城市綜合體”，這是一個(gè)學(xué)術(shù)概念，簡(jiǎn)單跟大家交流一下。城市綜合體首先是一個(gè)建筑綜合群體，不是一棟簡(jiǎn)單的功能建筑，是有城市居住、辦公、商務(wù)、購(gòu)物等功能高度集約的地區(qū)，從建筑形態(tài)上來(lái)講是一個(gè)建筑的綜合群體。從功能上來(lái)講有城市功能，有居住，有商務(wù)辦公，有酒店，有綜合性購(gòu)物中心，休閑娛樂(lè)、餐飲等等，這些城市功能組合了我們叫做城市綜合群體。所以萬(wàn)達(dá)做的是第三代產(chǎn)品，叫城市綜合體。

回歸萬(wàn)達(dá)為什么能夠找到一種發(fā)展模式，能夠適合中國(guó)，以及在中國(guó)遍地開(kāi)發(fā)做商業(yè)。我們認(rèn)為最重要的是萬(wàn)達(dá)找到了一種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。發(fā)展模式究竟是什么呢？其實(shí)就這么幾句話。第一個(gè)，我們以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)命名的城市綜合體為商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在各 個(gè)城市做的項(xiàng)目就是以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為名的城市綜合體，以這種產(chǎn)品持續(xù)發(fā)展并不斷完善。在沈陽(yáng)項(xiàng)目就體現(xiàn)到集團(tuán)不斷追求，不斷超越的理念。比如說(shuō)我們建了太原街的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，又建了沈陽(yáng)鐵西，以及沈遼東路的購(gòu)物中心。我們下來(lái)做的北一路就要有超越。

第二個(gè)，就是集團(tuán)董事長(zhǎng)一直追隨的企業(yè)理念，就是要為城市做貢獻(xiàn)，要使得企業(yè)效益、社會(huì)效益雙效合一。萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心為什么只做三層，這么好的地段只做三層的購(gòu)物中心，是不是很可惜？作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，追求利潤(rùn)是無(wú)可厚非，但是萬(wàn)達(dá)為什么做三層的步行街，大家接下來(lái)會(huì)感受到萬(wàn)達(dá)這么做。萬(wàn)達(dá)是期望一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能成為一座城市中心，這是我們發(fā)展的模式。萬(wàn)達(dá)城市綜合體我們有簡(jiǎn)單的生存模式，我們會(huì)有詳細(xì)的介紹。首先我們會(huì)有非常精彩的室內(nèi)步行街。我們是想營(yíng)造一年四季如春的購(gòu)物環(huán)境。圍繞這個(gè)室內(nèi)步行街我們有很多種相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)組合在步行街里面。這種發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)也是經(jīng)歷了很長(zhǎng)時(shí)間，之所以萬(wàn)達(dá)能夠在全國(guó)各地迅速發(fā)展，而且每個(gè)項(xiàng)目都得到當(dāng)?shù)氐臍g迎，這種產(chǎn)品本身適合在中國(guó)目前的狀況進(jìn)行快速發(fā)展，而且效益都很好。我們有一條步行街，還有很多商業(yè)綜合體的建筑樓，這是我們的一個(gè)動(dòng)畫(huà)，首先我們非常關(guān)注室內(nèi)步行街給消費(fèi)者帶來(lái)的購(gòu)物感受。

接下來(lái)我們圍繞步行街還有很多其他特色商業(yè)街的組合。比如說(shuō)我們還有室外的街，為什么要有這種產(chǎn)品推出，給我們消費(fèi)者帶來(lái)哪些信心。大家可以看到，萬(wàn)達(dá)是希望它的購(gòu)物環(huán)境和硬件設(shè)施提升一個(gè)水平。北一路這個(gè)項(xiàng)目從建筑形態(tài)的規(guī)劃上，董事長(zhǎng)講寧可少建一些建筑面積，把品質(zhì)做上去，把空間做好，使在北一路的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主獲得一種不同的購(gòu)物環(huán)境，業(yè)主在這里感受到不同的購(gòu)物感受。

這是一個(gè)商業(yè)綜合體生成的畫(huà)面，我們是經(jīng)過(guò)了很多年的探索，整個(gè)世界上也是絕無(wú)僅有的。我們?nèi)f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為什么做的這么成功，大家知道一般的商業(yè)地產(chǎn)都需要培養(yǎng)一段時(shí)間，做商業(yè)是比較難的，董事長(zhǎng)有一句話“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰”大家知道很多房地產(chǎn)商也在做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是投資大，風(fēng)險(xiǎn)也大。它是綜合技術(shù)比較復(fù)雜的項(xiàng)目，把商業(yè)項(xiàng)目能做的好是比較難的，萬(wàn)達(dá)也是摸索了很長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)產(chǎn)品是這樣一個(gè)基本圖形。我們有自己的商業(yè)綜合體，包括有寫(xiě)字樓、酒店，還有其他的城市步行街等等。

這張圖是一個(gè)平面圖，有綜合樓和娛樂(lè)樓。這種商業(yè)樓為什么拿出這么大的面積做主力業(yè)態(tài)呢？也是為了項(xiàng)目的聚集人氣。圍繞著這個(gè)主力店還有室內(nèi)步行街，我們還做了室外的，有特色主題的金街，我們還注重城市的廣場(chǎng)，我們希望這個(gè)購(gòu)物中心是一個(gè)城市的中心，給市民，給購(gòu)物者，以及小業(yè)主、消費(fèi)者帶來(lái)很好的休閑場(chǎng)所。

大家知道做商業(yè)地產(chǎn)首先商業(yè)地產(chǎn)成功是規(guī)劃設(shè)計(jì)要成功，反過(guò)來(lái)講，如果對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有細(xì)致的了解，甚至沒(méi)有本質(zhì)了解的話，即使規(guī)劃設(shè)計(jì)找了名牌大師來(lái)做，有些項(xiàng)目也不是很成功。全國(guó)各地這種案例也很多，萬(wàn)達(dá)之所以走到現(xiàn)在，而且每個(gè)場(chǎng)所都有自己的特色。歸結(jié)一點(diǎn)萬(wàn)達(dá)為什么選擇建設(shè)城市綜合體呢？我們有這么幾個(gè)考慮。

第一個(gè)城市綜合體是打造城市中心的好方法。要想打造一個(gè)城市中心，或者商務(wù)中心，這是一個(gè)比較好的方法。可以豐富與完善城市功能，是完善整個(gè)區(qū)域城市功能，并帶動(dòng)周邊地價(jià)的增值。

第二個(gè)體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)以人為本的設(shè)計(jì)理念。萬(wàn)達(dá)做事和其他地產(chǎn)商還有一些不同，董事長(zhǎng)王建林一直告訴我們，在做項(xiàng)目的時(shí)候一定要替業(yè)主著想，一定要替投資萬(wàn)達(dá)的各種客戶著想。萬(wàn)達(dá)能夠做的好也是體現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)的這種用心。體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)以人為本城市綜合體的模式能夠極大地滿足人民對(duì)城市功能的需求，一站式的服務(wù)，在這里面吃、喝、玩、樂(lè)全部解決。

最后對(duì)城市的功能進(jìn)行補(bǔ)充。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單一組建筑，是有這樣的城市功能。

萬(wàn)達(dá)城市綜合體為什么做到現(xiàn)在會(huì)有這么多好的效果，我們集團(tuán)也做了總結(jié)，我們大概總結(jié)了一下幾點(diǎn)。為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)到每個(gè)城市的開(kāi)發(fā)有好的收益和效果。

第一個(gè)帶動(dòng)城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整。萬(wàn)達(dá)到一個(gè)城市來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，不單單是做一個(gè)購(gòu)物中心，會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。政府在各種數(shù)據(jù)上看都有感受。第二是有效拉動(dòng)需求。第三完善城市功能。第四創(chuàng)造大量就業(yè)崗位。另外最重要的是創(chuàng)造持續(xù)的巨額稅源。為什么有好的稅收，是萬(wàn)達(dá)做的好的，適合業(yè)主在這里經(jīng)營(yíng)，也適合消費(fèi)者在這里購(gòu)物。萬(wàn)達(dá)的成功是開(kāi)發(fā)模式、策劃模式以及產(chǎn)品模式，創(chuàng)新的成功。不單單是一個(gè)建筑設(shè)計(jì)的成功。

這張照片是我們?nèi)ツ陝傞_(kāi)業(yè)沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)總體情況。會(huì)帶來(lái)城市一個(gè)綜合收益。下面我們要介紹沈陽(yáng)北一路項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。我們?cè)诒币宦讽?xiàng)目上設(shè)計(jì)有哪些獨(dú)到之處。

首先我們定位于要與其他項(xiàng)目不同，打造沈陽(yáng)新的中央商務(wù)區(qū)，使得我們城市不單有基本的購(gòu)物功能。我們除了有業(yè)態(tài)，有專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)和招商之外，我們的形象上，要比其他幾個(gè)店要高，形象上也有突破，大家可以看到這是我們當(dāng)時(shí)做的效果方案，我們用到好的材料。在立面上有新的材料使用，包括夜晚的效果，白天的效果都是比較酷的。從項(xiàng)目的具體規(guī)劃特點(diǎn)，我們希望能夠給各位朋友做一些介紹。這個(gè)項(xiàng)目我們由四個(gè)部分構(gòu)成。一個(gè)是總建筑面積大約接近28萬(wàn)平米的項(xiàng)目，地上大概有20萬(wàn)平米左右。萬(wàn)達(dá)大型購(gòu)物中心是這里面最主要的部分。接下來(lái)有商務(wù)酒店，為什么在這里有商務(wù)酒店呢？商務(wù)酒店帶來(lái)商務(wù)酒店的客流，而且對(duì)城市功能完善起到很好的作用。接下來(lái)是我們的室外商業(yè)步行街，以及室內(nèi)商業(yè)步行街的綜合。還有我們的公寓，我們現(xiàn)在稱(chēng)之為三代半產(chǎn)品，我們正在做第四代產(chǎn)品的過(guò)渡。大家知道沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是沒(méi)有室外景街的，我們這個(gè)項(xiàng)目是以室外景街的一種提升。我們接下來(lái)會(huì)有詳細(xì)的設(shè)計(jì)，我們是如何考慮的。另外我們從城市形象上，我們考慮到城市區(qū)域整體形象，商務(wù)上的需求，我們做了一些立面上的考慮。公寓有很好的視野，我們?cè)谝?guī)劃布置上也有很好的結(jié)合，以及周邊城市布置，我們有一些相關(guān)的考慮到居住在公寓里面的業(yè)主，他們視線的感受。我們步行只蓋了三層，簡(jiǎn)單地講蓋的高就可以多賣(mài)錢(qián)，那萬(wàn)達(dá)為什么是這個(gè)尺度，我們會(huì)有詳細(xì)的分析。從長(zhǎng)度上來(lái)講，在步行街購(gòu)物是步行為主，我們認(rèn)為從人的購(gòu)物角度分析，拎著重物步行就在500米，我們?cè)O(shè)計(jì)這種尺度就是萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)，為什么購(gòu)物中心人這么多，消費(fèi)者為什么到我們這里。就是我們?cè)谠O(shè)計(jì)當(dāng)初“以人為本”的考慮是落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中。從長(zhǎng)度來(lái)講，不能做太長(zhǎng)，也不能過(guò)短。在相關(guān)的位置上，我們也提供了休息的場(chǎng)所。

講到這里，大家可以看到，集團(tuán)規(guī)劃院前期的圖紙。4月15日剛簽訂的方案。沈陽(yáng)北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出之前，我們又反復(fù)地對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)線進(jìn)行了仔細(xì)的考慮，我們是希望引進(jìn)金 街以后，像室內(nèi)步行街一樣，開(kāi)業(yè)即火，我們?cè)趧?dòng)線處理上又忍痛割?lèi)?ài)，又割舍了將近2000多平方米的商鋪。我們從集團(tuán)這個(gè)角度，從為業(yè)主著想的角度，寧可萬(wàn)達(dá)少賣(mài)2000多平方米的商鋪，也要把空間做好把動(dòng)線做好。從這一點(diǎn)大家能感受到，集團(tuán)為用戶著想的用心。希望對(duì)業(yè)主這種關(guān)愛(ài)，大家都能夠感受到。

從商業(yè)的規(guī)劃原則上，大家都知道，萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)秘訣叫做“定單地產(chǎn)”，萬(wàn)達(dá)為什么做商業(yè)地產(chǎn)做一個(gè)火一個(gè)，我們?cè)诮ㄔO(shè)之前把招商全部確定，我們對(duì)外是可以承諾的，我們完全按照進(jìn)駐我們項(xiàng)目主力店功能需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。他進(jìn)到我們場(chǎng)子里就非常適合經(jīng)營(yíng)的，也是適合消費(fèi)者在里面購(gòu)物的。這是做的效果圖，我們想為什么做三層的步行街，一會(huì)兒我們從道理上講一講。另外我們講大面積的地下停車(chē)。大家都知道停車(chē)的需求，停車(chē)的方案解決的好與壞，停車(chē)是不是很人性化的關(guān)懷，也直接影響場(chǎng)子的經(jīng)營(yíng)。在地下車(chē)庫(kù)也專(zhuān)門(mén)的導(dǎo)向設(shè)計(jì)，讓車(chē)主能在第一時(shí)間找到想去的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了非常細(xì)致的人文關(guān)懷，是這些業(yè)主，包括消費(fèi)者切身能夠感受到萬(wàn)達(dá)對(duì)他們細(xì)致關(guān)懷。

我們這里引進(jìn)了一個(gè)室外步行街。室外步行街我們想打造成另外一種風(fēng)格的購(gòu)物街，使得和室內(nèi)步行街有不同的購(gòu)物感受。大家都知道，現(xiàn)在來(lái)講，作為購(gòu)物中心的基本職能已經(jīng)能夠得到滿足。在自己居住的小區(qū)，找一個(gè)超市就能夠買(mǎi)到自己想要的商品。有很多到購(gòu)物中心不是來(lái)單單購(gòu)物，領(lǐng)著一家老小，或者女朋友，在場(chǎng)子里面轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，而是一個(gè)很好的交流環(huán)境，是一個(gè)非常美好的購(gòu)物環(huán)境，愉悅的生活是靠設(shè)計(jì)者精心設(shè)計(jì)打造出來(lái)。我們希望在北一路的設(shè)計(jì)上，對(duì)小業(yè)主的關(guān)愛(ài)，人文的關(guān)懷，希望業(yè)主能夠感受的到。

這是我們商務(wù)酒店的立面，還有公寓的立面，對(duì)城市的影響也希望有寫(xiě)字樓的影響。我們這里面做商業(yè)綜合體首先要突出商業(yè)，大家知道商業(yè)綜合體萬(wàn)達(dá)很多是持有物業(yè)，是需要集團(tuán)沉淀大量的資金才可以，為了保證場(chǎng)子做的好，大量的面積是作為持有物業(yè)。只有個(gè)別商業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。現(xiàn)在也是考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，大家對(duì)投資商也要有一些產(chǎn)品選擇，所以本次推薦會(huì)重點(diǎn)商鋪也是大家非常關(guān)注的，我希望通過(guò)我的介紹，使得各位能夠了解到萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)的與眾不同的獨(dú)到之處。我們這里面做了城市廣場(chǎng)，我們也拿出很大面積做城市廣場(chǎng)。這個(gè)廣場(chǎng)大概有2萬(wàn)多平方米，結(jié)合城市廣場(chǎng)做了很多點(diǎn)、線、面的結(jié)合。使得業(yè)主在我們這里消費(fèi)，包括顧客能夠非常方便，非常舒適，避免購(gòu)物中心就緊臨著繁忙的馬路。一個(gè)購(gòu)物上可以緩沖一下，也是一個(gè)周邊群眾活動(dòng)非常好的場(chǎng)所。

這里面我們有九大主力業(yè)態(tài)，也要和大家介紹一下。我們這個(gè)項(xiàng)目是以沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不一樣的。我們有萬(wàn)千百貨，有大玩家電子游藝廣場(chǎng)，有大歌星娛樂(lè)廣場(chǎng)，還有五星級(jí)的萬(wàn)達(dá)影城IMAX、國(guó)美電器數(shù)碼廣場(chǎng)，精品餐飲酒樓。我們?yōu)槭裁醋鼍茦悄?？我們的?gòu)物中心第三層都是各種小吃，以及沈陽(yáng)市前十幾位特色的名小吃。為什么要做餐飲酒樓，就是我們經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們周邊有很多商業(yè)宴請(qǐng)的需求，我們?cè)O(shè)計(jì)酒樓也是有社會(huì)調(diào)查的。大家在大排擋吃飯，和在酒樓包間吃飯是不一樣。有宴請(qǐng)需求肯定要選精品高檔酒樓，我們也安排了餐飲酒樓。我們還有三家國(guó)內(nèi)知名的連鎖名店，還有大型的超市。

這些業(yè)態(tài)我們都設(shè)置在北一路的項(xiàng)目里面。這里要單獨(dú)講一下，我們客戶很多，這些主力店都是有非常知名的影響力，它會(huì)帶領(lǐng)整個(gè)城市的消費(fèi)，引領(lǐng)到中高端的消費(fèi)水平。從購(gòu)物衷 心的設(shè)計(jì)角度，我們拿百貨店來(lái)講，我們是怎么樣體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)心？比如說(shuō)我們從百貨店不同的樓層，他經(jīng)營(yíng)的商品不同，他對(duì)燈光的需求，對(duì)空調(diào)的需求，比如說(shuō)賣(mài)精品首飾的，還有女士的服侍，我們?cè)诮ㄔO(shè)初期就一部設(shè)計(jì)到位，使得我們購(gòu)物中心達(dá)到不同的需求。我們知道還原物件在普通的燈光下，如果還原就需要達(dá)到自然燈光的色溫。使得小業(yè)主在挑選商品的時(shí)候跟室外有分差。

接下來(lái)綜合樓里面我們有各種業(yè)態(tài)，有健身，有各種電器，包括酒吧等等。這些業(yè)態(tài)里面也是在設(shè)計(jì)當(dāng)初就已經(jīng)考慮到。比方說(shuō)這里面的健身需要有什么健身設(shè)備？酒吧有什么空間的需求，等等我們都考慮進(jìn)去了。我們?cè)谧鲰?xiàng)目的時(shí)候，是根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，不同的空間，有很多細(xì)致替業(yè)主考慮的方面。

這是我們的娛樂(lè)樓，是萬(wàn)達(dá)樂(lè)線，KTV，這還有數(shù)字IMAX影廳，去年有一個(gè)影片叫《阿凡達(dá)》，根據(jù)我們集團(tuán)對(duì)整個(gè)IMAX影廳的發(fā)展趨勢(shì)的判斷，我們今天在沈陽(yáng)北一路項(xiàng)目，這一個(gè)廳投資2000多萬(wàn)，一套設(shè)備1200多萬(wàn)，因?yàn)槲覀冎?，IMAX片源是單獨(dú)的攝影機(jī)，單獨(dú)的放映機(jī)，這個(gè)設(shè)備還只有美國(guó)生產(chǎn)。所以這次我們抓住了IMAX影片上影的時(shí)機(jī)，我們通過(guò)美國(guó)IMAX公司調(diào)研了解到，從今年開(kāi)始，從全世界范圍內(nèi)，IMAX電影要有一個(gè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。我們北一路的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有幸在這個(gè)時(shí)候趕到了IMAX影廳，真的是沈陽(yáng)市，甚至遼寧省的一大興事。我們建成的時(shí)候會(huì)有很多大片的上映，而且我們是數(shù)字3D，一種是模擬的3D，它的的效果和我們數(shù)字IMAX無(wú)法比擬的。沈陽(yáng)北一路是有幸能夠感到第一批，實(shí)質(zhì)是我們?nèi)f達(dá)在沈陽(yáng)，或者在遼寧第一塊真正的數(shù)字IMAX影廳，也是為市民，為一方城市帶來(lái)一個(gè)福音。

餐飲酒樓我們快速說(shuō)一下，酒樓里面的大堂、廚房需求都是不一樣的，如何考慮經(jīng)營(yíng)，業(yè)主在這里面舒適經(jīng)營(yíng)。我們?yōu)榻?jīng)營(yíng)方考慮的多，他能夠經(jīng)營(yíng)舒適，就會(huì)吸引很多業(yè)主，吸引很多消費(fèi)者到這里消費(fèi)，我們董事長(zhǎng)的一句話“讓業(yè)主著想，讓商家能夠賺到錢(qián)”有的時(shí)候靠商家自己，是比較難的，所以我們?cè)谶@里跟大家承諾，包括我們所有的業(yè)態(tài)里面，都是按照我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，都是最好的室內(nèi)環(huán)境。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)有什么具體的手法。我們也比較簡(jiǎn)單，就是四項(xiàng)，實(shí)際上萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也沒(méi)有太多的神秘，只是我們考慮的細(xì)致一些。從解密上來(lái)講就四個(gè)把刷子。第一個(gè)主力店、和次主力店，我們要為店家和業(yè)主考慮細(xì)致又細(xì)致才行。他為什么到我們這里來(lái)，怎么能經(jīng)營(yíng)好，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生哪些問(wèn)題，在設(shè)計(jì)管理當(dāng)中就解決這些問(wèn)題，是其他開(kāi)發(fā)商做的比較少。第二個(gè)我們創(chuàng)造非常完美的室內(nèi)步行街。接下來(lái)我們北一路獨(dú)有的室外步行街，我們還要有公用空間，我們不能一位追求建筑面積，一定要有優(yōu)勢(shì)，把建筑空間讓出來(lái)，獻(xiàn)給城市。現(xiàn)在可能實(shí)際上損失面積，大是城市的舒適度提升了，購(gòu)物的環(huán)境得到明顯的提升。從另外一個(gè)角度來(lái)講，也促進(jìn)了商業(yè)增加收益。

我們花點(diǎn)時(shí)間說(shuō)說(shuō)步行街，步行街是花了很多時(shí)間做研究的。我們希望室內(nèi)的步行街，萬(wàn)達(dá)做步行街這么多考慮，其實(shí)每個(gè)城市還有不同。我們希望做的步行街，每個(gè)城市的步行街有不同的感受。比如說(shuō)北一路的步行街和鐵西的步行街和太原街的又有不同，我們的設(shè)計(jì)模型是什么樣子的呢？為什么我們只做三層的步行街？當(dāng)初我們做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，理想化的模型是這樣的，營(yíng)造一個(gè)四季如春，非常宜人的購(gòu)物環(huán)境。為什么要建三層，我給大家介紹一下。我 們有的設(shè)計(jì)600平米，有的設(shè)計(jì)800平米的中亭，這設(shè)計(jì)面積都有相關(guān)規(guī)定，我們也出臺(tái)了一系列相關(guān)規(guī)定，甚至國(guó)家設(shè)計(jì)中心的規(guī)范也是由我們?cè)簽橹骶幙椀?。我們同時(shí)希望這個(gè)街做的要豐富變化一些，不要看上去審美疲勞，不能看上去都一樣不行。這些我們規(guī)劃設(shè)計(jì)人員用很多心思才能夠?qū)崿F(xiàn)的。即使一個(gè)很小的角落，也要給他提供溫馨的場(chǎng)所。大家試想一下，一對(duì)年輕男女，在購(gòu)物中心里創(chuàng)造一個(gè)談戀愛(ài)的場(chǎng)所，即解決了終身大事，又在這兒進(jìn)行了消費(fèi)，兩全其美的好事。為什么能夠愿意到這里來(lái)？要有這樣的環(huán)境。我們也是對(duì)這些消費(fèi)者進(jìn)行了考慮，通過(guò)調(diào)研，我們要營(yíng)造這些非常特別的購(gòu)物環(huán)境。為什么愿意到這里來(lái)？因?yàn)槲覀冇眯牧?。另外我們要做一些特色，這些都是我們規(guī)劃院做的研究，而且不斷的研究，不斷的探索。即使我們狹小的購(gòu)物空間，我們也可以營(yíng)造出非常有特點(diǎn)的景點(diǎn)，使得在這里購(gòu)物非常有趣味，為什么萬(wàn)達(dá)火，這些東西都是起了作用的。非常適宜的尺度，以及相關(guān)的考慮，一些景觀要素設(shè)計(jì)，都是考慮到“以人為本”貼心關(guān)懷。

為什么只做三層街？到萬(wàn)達(dá)購(gòu)物三層街感受到非常舒適。為什么尺度是這樣的呢？我給大家介紹一下。我們是進(jìn)行了人，就是消費(fèi)者在購(gòu)物中心，購(gòu)物行為的分析得出來(lái)的。我們認(rèn)為，我們?nèi)龑咏值臅r(shí)候，大家看一看，這是人的視線分析，我們不管在一層，二層，三層，我們?cè)O(shè)計(jì)理念是在任何位置都能夠同時(shí)看到我們?nèi)龑拥牡暾?，這三條線是我們作為建筑設(shè)計(jì)的一個(gè)控制線，不管是在三層也好，在一層也好，這樣使得我們尺度更好。一層也是一樣，從一樓透過(guò)二層的樓版，看到三層的店招，只有這樣的尺度才能夠?qū)崿F(xiàn)。這樣就得出我們步行街的尺度，只有三層。大家試想一下，站在三層上和一層的交流還是比較方便的。如果是四層、五層就不是很方便了。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心為什么人多，為什么愿意交流？就是尺度設(shè)計(jì)導(dǎo)致的。所以通過(guò)細(xì)節(jié)的解密，為什么要解密，實(shí)際上也不是秘密，秘密的核心就是萬(wàn)達(dá)對(duì)業(yè)主，對(duì)消費(fèi)者考慮的周到，考慮的細(xì)致，這里從自然而然能感受得到。大家試想一下，六層、八層的購(gòu)物中心，這種感受就不是很親切。萬(wàn)達(dá)寧可犧牲面積，也要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物感受。我們通過(guò)各種努力，希望能夠設(shè)計(jì)非常有特點(diǎn)。

希望能夠設(shè)計(jì)非常有特點(diǎn)的空間。比如說(shuō)即使沒(méi)有采光點(diǎn)，我們也做成仿真天空。這種空間的營(yíng)造，我們是通過(guò)和商家一起努力，一定會(huì)做的很好的中心。商家也高興，消費(fèi)者也滿意，這就是萬(wàn)達(dá)所作的。這種中亭的運(yùn)用，以及這種特色空間是要花錢(qián)的。為什么要做這樣的設(shè)計(jì)空間。室內(nèi)和室外視線也有很好的交流。即使我們有塔樓，在夜晚萬(wàn)家燈火的時(shí)候，步行街透出迷人的燈光，即使上面居住的小業(yè)主，也會(huì)吸引到下面來(lái)購(gòu)物，這種考慮也是萬(wàn)達(dá)做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮初衷。大家可以看，這種空間，不但是購(gòu)物衷心的特點(diǎn)，甚至能成為城市的旅游經(jīng)典。同樣是商業(yè)步行街，室內(nèi)和室外怎么樣做的更有特色呢？歸根到底還是希望給大家創(chuàng)造一個(gè)不同的購(gòu)物感受。在室內(nèi)街一種感受在室外街是另外一種感受，這種感受是需要我們開(kāi)發(fā)商和商家一起努力，才能夠?qū)崿F(xiàn)，我們有信心，大家一起努力把它做好。這樣精心設(shè)計(jì)的，有異國(guó)浪漫的步行街，難道不吸引人到這兒購(gòu)物嗎？小業(yè)主也是能夠吸引來(lái)的，即使是現(xiàn)代風(fēng)格的，也可以做的很宜人！這都是我們?cè)谧龅囊恍┭芯俊?/p>

萬(wàn)達(dá)做這么多研究，在不同的場(chǎng)子里，有不同的產(chǎn)品推出，支撐這些推出的要素，都是之前我們花很多功夫進(jìn)行研究的。我們現(xiàn)在也是分析一下，室外街的寬度和高度，為什么只做兩層，為什么不多做？商業(yè)地產(chǎn)這么強(qiáng)手，大家來(lái)了這么多人，為什么要做成這樣？也是考慮購(gòu) 物者的舒適感受。我們也是做了視線的分析，同樣的道理，使得我們購(gòu)物者在室外街的購(gòu)物也能夠覺(jué)得非常親切的尺度，我們經(jīng)過(guò)大量的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這樣的尺度是宜人的。通過(guò)我們剛才的講解，萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)解密，也沒(méi)有什么秘密而言，只是用心做了很多替業(yè)主著想，替用戶著想的工作，包括立面上做了一些好的工作，大家有理由相信，我們也能夠做成沈陽(yáng)最好的購(gòu)物中心，我們希望沈陽(yáng)北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能夠打造沈陽(yáng)市最好的購(gòu)物中心。

通過(guò)以上的介紹，我們希望在場(chǎng)的各位朋友，能夠感受的到，萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)這份用心。我們真正希望萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能夠讓城市更繁榮，讓生活更美好，謝謝大家！

第二篇：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)研究

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)研究

發(fā)布時(shí)間：2012-09-27 作者：王龍淼 來(lái)源：北京國(guó)安電氣有限責(zé)任公司

2000年后,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)綜合體項(xiàng)目在全國(guó)各大中心城市飛速發(fā)展, 北京國(guó)安電氣近四年來(lái)積極參與包頭青山萬(wàn)達(dá)、武漢萬(wàn)達(dá)中央商務(wù)區(qū)、蕪湖鏡湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)等十二個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體弱電智能化深化設(shè)計(jì)工作,在智能化設(shè)計(jì)深化工作中,積累了一些經(jīng)驗(yàn)與同行探討。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)地整合了商業(yè)、商務(wù)、休閑及居住等多種城市功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng)作用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，通過(guò)建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)弱電智能化設(shè)計(jì)與其它項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)相比，具有以下特點(diǎn)：

一、智能化子系統(tǒng)較多。包括：安防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、樓宇控制系統(tǒng)和其它系統(tǒng)十幾項(xiàng)。

弱電機(jī)房設(shè)備密集

二、各子系統(tǒng)前端點(diǎn)位很多，而且分布密集；管槽錯(cuò)綜復(fù)雜且主干線槽截面較大。

地下室配線空間復(fù)雜

三、由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的整體施工周期大概比其他商業(yè)綜合體短1-2年，施工周期的縮短增加了單位時(shí)間內(nèi)的施工量，對(duì)施工單位的能力要求很高。

四、由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的施工周期短，智能化系統(tǒng)的設(shè)備安裝、調(diào)試階段，大部分的工作面都需要其它專(zhuān)業(yè)徹底完工后才可以展開(kāi)。但其它專(zhuān)業(yè)的施工完成后，給智能化專(zhuān)業(yè)剩下的施工期就比較短了，如果施工單位的組織不力，極易造成在開(kāi)業(yè)前有一部分子系統(tǒng)不能完成交付驗(yàn)收。

針對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的功能和技術(shù)要求等特點(diǎn)，智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)的初期階段，需要認(rèn)真核對(duì)圖紙，積極與集團(tuán)規(guī)劃院、項(xiàng)目公司、商管公司和百貨公司等相關(guān)單位溝通，及時(shí)匯報(bào)圖紙的情況，關(guān)注給智能化系統(tǒng)預(yù)留的機(jī)房、弱電井、設(shè)備間等重要區(qū)域是否符合弱電系統(tǒng)的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出整改意見(jiàn)，并在集團(tuán)規(guī)劃院與項(xiàng)目公司的協(xié)助下，督促設(shè)計(jì)院完成相關(guān)設(shè)計(jì)調(diào)整工作。

在智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)程中，保持與集團(tuán)規(guī)劃院、項(xiàng)目公司的有效溝通，并認(rèn)真聽(tīng)取商管公司與百貨公司的意見(jiàn)。依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和管控要求，并結(jié)合具體項(xiàng)目的實(shí)際情況，在保證不超成本的前提下，盡量滿足商管公司、百貨公司對(duì)智能化系統(tǒng)的功能需求。

針對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目工期緊、施工量大的特點(diǎn)，我們盡量做到在設(shè)計(jì)階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，不把問(wèn)題遺留到施工階段，這樣會(huì)大大縮短智能化系統(tǒng)的施工期，使智能化施工的工作更加順暢。

設(shè)計(jì)單位應(yīng)該密切關(guān)注萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的節(jié)點(diǎn)時(shí)間要求，急客戶之所急，想客戶之所想。與萬(wàn)達(dá)合作的這四年來(lái)，深深體會(huì)到萬(wàn)達(dá)人對(duì)于節(jié)點(diǎn)時(shí)間的重視程度。我們也隨之養(yǎng)成了“守時(shí)”的好習(xí)慣。不管什么原因，都要在節(jié)點(diǎn)時(shí)間前完成設(shè)計(jì)任務(wù)。這是我們與萬(wàn)達(dá)合作的鐵的紀(jì)律！

蕪湖鏡湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于招標(biāo)的時(shí)間與智能化方案評(píng)審會(huì)的節(jié)點(diǎn)時(shí)間之間只有不到十天的時(shí)間，接到中標(biāo)通知書(shū)后，根本來(lái)不及等著簽合同。憑著我們與萬(wàn)達(dá)合作多年的信任與默契，整個(gè)方案設(shè)計(jì)階段，調(diào)動(dòng)了整個(gè)公司的資源，按系統(tǒng)、分區(qū)域的進(jìn)行交叉設(shè)計(jì)，保質(zhì)保量地按時(shí)完成了方案的設(shè)計(jì)及圖紙的整體架構(gòu)和平面點(diǎn)位設(shè)計(jì)。

廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建筑面積較小，也沒(méi)有插蠟燭公寓，導(dǎo)致智能化系統(tǒng)的造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了計(jì)劃成本。通過(guò)我們與集團(tuán)規(guī)劃院、集團(tuán)成本部、項(xiàng)目公司、商管公司及百貨公司的積極溝通，在方案評(píng)審會(huì)后又單獨(dú)召開(kāi)了一次智能化系統(tǒng)成本優(yōu)化會(huì)議，分系統(tǒng)逐個(gè)討論，在確保功能需求的前提下，優(yōu)化了部分智能化子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思路，大大降低了整個(gè)項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)投入。

消防安防中心的布置問(wèn)題為智能化設(shè)計(jì)的核心及難點(diǎn)問(wèn)題，即要滿足相關(guān)規(guī)范，又要滿足業(yè)主要求，廈門(mén)湖里項(xiàng)目消防安防中心我們通過(guò)精心設(shè)計(jì)，總結(jié)如下工作經(jīng)驗(yàn)：

廈門(mén)湖里項(xiàng)目消防安防中心

1、安防中心相關(guān)規(guī)定：

按照GB50348—2004 《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》，我們?nèi)f達(dá)的監(jiān)控中心要滿足以下要求： 【條文】3.13.2 監(jiān)控中心的面積應(yīng)與安防系統(tǒng)的規(guī)模相適應(yīng)，不宜小于20㎡，應(yīng)有保證值班人員正常工作的相應(yīng)輔助設(shè)施。

【條文】3.13.3 監(jiān)控中心室內(nèi)地面應(yīng)防靜電、光滑、平整、不起塵。門(mén)的寬度不應(yīng)小于0.9m，高度不應(yīng)小于2.1m。

【條文】3.13.4 監(jiān)控中心內(nèi)的溫度宜為16～30°C，相對(duì)濕度宜為30%～75%。【條文】3.13.5 監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)有良好的照明。

【條文】3.13.6 室內(nèi)的電纜、控制線的敷設(shè)宜設(shè)置地槽；當(dāng)不設(shè)置地槽時(shí)，也可敷設(shè)在電纜架槽、電纜走廊、墻上槽板內(nèi)，或采用活動(dòng)地板。

【條文】3.13.7 根據(jù)機(jī)架、機(jī)柜、控制臺(tái)等設(shè)備的相應(yīng)位置，應(yīng)設(shè)置電纜槽和進(jìn)線孔，槽的高度和寬度應(yīng)滿足敷設(shè)電纜的容量和電纜彎曲半徑的要求。

【條文】3.13.8 室內(nèi)設(shè)備的排列，應(yīng)便于維護(hù)與操作，并應(yīng)滿足消防安全的規(guī)定。

【條文】3.13.9 控制臺(tái)的裝機(jī)容量應(yīng)根據(jù)工程需要留有擴(kuò)展余地?？刂婆_(tái)的操作部分應(yīng)方便、靈活、可靠。

【條文】3.13.10 控制臺(tái)正面與墻的凈距離不應(yīng)小于1.2 m，側(cè)面與墻或其他設(shè)備的凈距離，在主要走道不應(yīng)小于1.5m，在次要走道不應(yīng)小于0.8m。

【條文】3.13.11 機(jī)架背面和側(cè)面與墻的凈距離不應(yīng)小于0.8m。

2、深化設(shè)計(jì)布置中遇到問(wèn)題：

由于所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的安防監(jiān)控中心都要與消控中心合用。所以便會(huì)產(chǎn)生以下問(wèn)題：

①由于我們安防的控制臺(tái)與電視墻必須要按照規(guī)范進(jìn)行布置，由于各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位不同，便會(huì)與消防設(shè)備的機(jī)柜位置擺放發(fā)生沖突。

②管理公司會(huì)根據(jù)自身情況，將安防操作臺(tái)與消防操作臺(tái)設(shè)置在同一排面上，由于各專(zhuān)業(yè)施工單位不同，會(huì)造成同一排面的操作臺(tái)樣式不同而影響美觀。

③由于安防系統(tǒng)的UPS會(huì)設(shè)置在機(jī)房?jī)?nèi)，UPS在線工作時(shí)會(huì)發(fā)出持續(xù)的噪音，從人性化的角度出發(fā)，不利于監(jiān)控室工作人員的身心健康。

3、深化設(shè)計(jì)中針對(duì)以上問(wèn)題解決辦法：

①給予監(jiān)控中心足夠的建筑機(jī)房面積，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)施擺放位置，由安防設(shè)計(jì)單位提交自身設(shè)備擺放大樣圖于消防設(shè)計(jì)單位，由消防設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一出圖。

②各施工單位進(jìn)場(chǎng)后，應(yīng)進(jìn)行監(jiān)控中心碰頭會(huì)，統(tǒng)一操作臺(tái)及機(jī)柜樣式已達(dá)到美觀效果。③消控中心應(yīng)獨(dú)立設(shè)置UPS間，以隔絕UPS所發(fā)出的噪音。

通過(guò)在規(guī)劃院、設(shè)計(jì)院及相關(guān)部門(mén)多次溝通，使機(jī)房布置符合各方要求，達(dá)到業(yè)主滿意。最后，預(yù)祝萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在不遠(yuǎn)的將來(lái)，成為全球舉足輕重的中華民族企業(yè)；愿萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院繼續(xù)秉承“求實(shí)、求是、求精；安全、品質(zhì)、節(jié)能”的理念，成為商業(yè)及文化旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)最具有國(guó)際影響力的民營(yíng)企業(yè)。

第三篇：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)四代規(guī)劃對(duì)比

一、二、三、四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃對(duì)比分析（組圖）

贏商網(wǎng)手機(jī)客戶端：隨時(shí)隨地看新聞贏商網(wǎng) http://004km.cn 2012年11月19日16:42 核心提示：近年來(lái)萬(wàn)達(dá)的成功引得無(wú)數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬(wàn)達(dá)模式的研究文章屢見(jiàn)不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢,四代萬(wàn)達(dá)均有開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，全國(guó)獨(dú)有。

近年來(lái)萬(wàn)達(dá)（專(zhuān)題閱讀）的成功引得無(wú)數(shù)人研究模仿，有關(guān)萬(wàn)達(dá)模式的研究文章屢見(jiàn)不鮮。本人深耕華中區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多年，尤其是華中商業(yè)重地武漢（目前已開(kāi)業(yè)5個(gè)萬(wàn)達(dá)，江漢路萬(wàn)達(dá)、菱角湖萬(wàn)達(dá)、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)、積玉橋萬(wàn)達(dá)、楚河漢街，未來(lái)預(yù)計(jì)要開(kāi)10個(gè)萬(wàn)達(dá)），二三四代萬(wàn)達(dá)均有開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，全國(guó)獨(dú)有。長(zhǎng)沙解放西路的第一代萬(wàn)達(dá)本人亦曾造訪多次，對(duì)于萬(wàn)達(dá)的第一、二、三、四代產(chǎn)品均有較深入的研究學(xué)習(xí)，不敢妄稱(chēng)專(zhuān)家，現(xiàn)僅就這四代萬(wàn)達(dá)的商業(yè)規(guī)劃略說(shuō)一二，與眾分享交流。

第一代萬(wàn)達(dá)：

長(zhǎng)沙解放西路萬(wàn)達(dá)（悅薈廣場(chǎng)）

說(shuō)到第一代萬(wàn)達(dá)，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬(wàn)達(dá)大力擴(kuò)張的時(shí)期，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團(tuán)麥格理也在找尋進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的契機(jī)，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時(shí)一拍即合。麥格理通過(guò)貸款，向萬(wàn)達(dá)購(gòu)買(mǎi)了9座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（專(zhuān)題閱讀）（相關(guān)干貨）（分別位于南京、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽(yáng)、天津、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、大連）。2005年的萬(wàn)達(dá)正是大力發(fā)展急需血液的時(shí)候，資本市場(chǎng)籌資無(wú)果，加上當(dāng)時(shí)已擁有的21個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)或動(dòng)工的商業(yè)廣場(chǎng)，資金壓力巨大。與麥格理達(dá)成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全部更名為“悅薈廣場(chǎng)”?，F(xiàn)在來(lái)看，這9個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部位于城市最核心的商圈，目前估值應(yīng)該遠(yuǎn)超當(dāng)年的31億。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬(wàn)達(dá)抓住了擴(kuò)張的機(jī)遇能做到如今巨無(wú)霸的規(guī)模，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)也可謂雙贏。

第一代萬(wàn)達(dá)的代表作長(zhǎng)沙悅薈廣場(chǎng)地處長(zhǎng)沙市級(jí)核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長(zhǎng)沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯(cuò)，人流如織。項(xiàng)目占地1.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約5萬(wàn)平方米。所謂第一代萬(wàn)達(dá)，通俗講就是一個(gè)“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬(wàn)方不等，一樓分割銷(xiāo)售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓標(biāo)配為萬(wàn)達(dá)影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過(guò)與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣(mài)場(chǎng)的聚客力帶動(dòng)人流，促進(jìn)一樓商鋪的銷(xiāo)售回款。四樓的餐飲及娛樂(lè)也可有效帶動(dòng)目的性消費(fèi)人群。萬(wàn)達(dá)借此開(kāi)創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實(shí)這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國(guó)各地各類(lèi)城市都屢見(jiàn)不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)單，便于快速?gòu)?fù)制。但缺點(diǎn)是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬(wàn)達(dá)難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代萬(wàn)達(dá)：

武漢江漢路萬(wàn)達(dá)（悅薈廣場(chǎng)）

第二代萬(wàn)達(dá)的代表作——江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（悅薈廣場(chǎng)）于2004年12月開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目位于漢口中山大道，是武漢首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、家電等于一體的Shopping Mall?？偨婕s13萬(wàn)m2。物業(yè)組成及業(yè)態(tài)分布： A棟為自持物業(yè)，引進(jìn)大洋百貨；

B棟一層為分割散售商鋪，以年輕時(shí)尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐、娛樂(lè)為主；二三層為沃爾瑪超市、四層為工貿(mào)家電；

C棟一層為分割散售商鋪，以年輕時(shí)尚的零售服飾、休閑餐飲及快餐為主；二層為萬(wàn)達(dá)（專(zhuān)題閱讀）影城。

B座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

5m

商業(yè)

臨街面

長(zhǎng)100m

寬80m

水平/垂直人流組織

1-2L：2部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

2-3L：1部上行手扶電梯，1部下行手扶電梯

貨流組織

2部貨梯

公共空間

主通道寬4m 次通道寬2.4m

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

服裝零售、餐飲

電玩

嘟嘟熊、Danny、面面雜醬面、神采飛揚(yáng)電玩城

零售

沃爾瑪超市

零售

工貿(mào)家電

C座：

物業(yè)規(guī)劃

樓層層高

2F：9米

商業(yè)臨街面

160米

水平/垂直人流組織

2部扶手梯，7部消防步梯

貨流組織

1部貨梯

公共空間

走廊寬4米

業(yè)態(tài)分布

樓層

業(yè)態(tài)

代表品牌

1F

零售、餐飲

搜衣廊，D調(diào)男裝，港堂木桶飯

2F

餐飲、休閑娛樂(lè)

順香餐廳，萬(wàn)達(dá)影院

B座一樓平面分布圖樓分布圖

C座一

B座一樓租金：300-600元/㎡/月

C座一樓租金：

400-1300元/㎡/月

筆者注：看到?jīng)]有，這就是傳說(shuō)中的螞蟻鋪。早期的萬(wàn)達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)還是用的住宅開(kāi)發(fā)商的思維。

江漢路萬(wàn)達(dá)（專(zhuān)題閱讀）（悅薈廣場(chǎng)）是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)8年的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，該項(xiàng)目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個(gè)重要標(biāo)志。所謂第二代萬(wàn)達(dá)，筆者認(rèn)為，從規(guī)劃來(lái)看，僅僅是第一代萬(wàn)達(dá)的簡(jiǎn)單升級(jí)而已。從原來(lái)的“主力店驅(qū)動(dòng)型的單體商業(yè)”，進(jìn)化為“主力店驅(qū)動(dòng)型的多個(gè)單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實(shí)就是一代產(chǎn)品的分拆強(qiáng)化，分別利用沃爾瑪和萬(wàn)達(dá)影院的主力店聚客力提升一樓的散售價(jià)格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷(xiāo)售面積更大，但僅僅停留在一代賣(mài)一樓，二代賣(mài)2個(gè)一樓這種簡(jiǎn)單相加。其實(shí)質(zhì)和一代沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬(wàn)達(dá)仍然難以解決萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流問(wèn)題。

另外說(shuō)個(gè)有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬(wàn)達(dá)影院（年票房排進(jìn)全國(guó)十強(qiáng)）。江漢路商圈主力消費(fèi)人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時(shí)尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標(biāo)客群主要為家庭消費(fèi)。不同主力店吸引的不同消費(fèi)群當(dāng)然帶來(lái)不同的消費(fèi)表現(xiàn)，放在江漢路這個(gè)商圈自然是電影院能帶動(dòng)更多的消費(fèi)，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實(shí)這也能說(shuō)明第二代萬(wàn)達(dá)在商業(yè)規(guī)劃上的另一個(gè)弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類(lèi)別不同，消費(fèi)者不同，使得3座商業(yè)客流無(wú)法做到完全有效互動(dòng)，人流無(wú)法做到共享，逛B座的人很可能買(mǎi)完?yáng)|西就走了，根本不會(huì)去A座或者C座。在這一點(diǎn)上漢陽(yáng)王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項(xiàng)目可以說(shuō)是第二代萬(wàn)達(dá)的改進(jìn)版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。

二代萬(wàn)達(dá)規(guī)劃硬傷和開(kāi)發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個(gè)萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速?gòu)?fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬(wàn)達(dá)孕育而生。

第三代萬(wàn)達(dá)：

第三代萬(wàn)達(dá)組成示意

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)吸取了前兩代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（專(zhuān)題閱讀）（相關(guān)干貨）開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國(guó)外開(kāi)發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)，推出第三代萬(wàn)達(dá)——萬(wàn)達(dá)城市綜合體產(chǎn)品。通過(guò)住宅，公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，有效解決了現(xiàn)金流的問(wèn)題。憑借這一模式和萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的執(zhí)行力，快速在國(guó)內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過(guò)室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)將功能不同的主力店有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，互相補(bǔ)充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬(wàn)達(dá)百貨、國(guó)美電器、大玩家、大歌星、萬(wàn)達(dá)影城等主力店及其他品牌店有機(jī)串聯(lián)?？梢哉f(shuō)，這條室內(nèi)步行街，是萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類(lèi)別主力店經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)時(shí)間的差別，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類(lèi)別，以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類(lèi)別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點(diǎn)空間上，將各個(gè)中庭、廣場(chǎng)等特色節(jié)點(diǎn)空間有機(jī)地組合起來(lái)，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺(jué)。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車(chē)場(chǎng)有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過(guò)清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

室內(nèi)步行街規(guī)劃：

室內(nèi)步行街規(guī)劃要點(diǎn)

宜昌萬(wàn)達(dá)室內(nèi)步行街模型圖

萬(wàn)達(dá)室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長(zhǎng)約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長(zhǎng)椅，節(jié)點(diǎn)區(qū)域設(shè)置休閑廣場(chǎng)，可定期舉辦市場(chǎng)推廣活動(dòng)。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個(gè)樓層的各個(gè)角落能看到對(duì)面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達(dá)與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費(fèi)群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。室外步行街規(guī)劃：

如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)（專(zhuān)題閱讀）的室內(nèi)步行街集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，那萬(wàn)達(dá)的室外步行街就是沒(méi)人疼的私生子，只是萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過(guò)分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷(xiāo)售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購(gòu)物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長(zhǎng)一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點(diǎn)有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無(wú)法直接連通。如此一來(lái)，無(wú)主力店有效帶動(dòng)，散售后無(wú)法做到統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理，無(wú)好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢(shì)，注定商業(yè)外街的經(jīng)營(yíng)狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

例如武漢的菱角湖萬(wàn)達(dá)，得益于江漢路萬(wàn)達(dá)制造的商業(yè)神話和開(kāi)發(fā)商勾畫(huà)的美好預(yù)期，商業(yè)外街在2009年一經(jīng)推出，均價(jià)約3萬(wàn)，短期內(nèi)即告售罄。2010年12月開(kāi)業(yè)至今，經(jīng)過(guò)2年的運(yùn)營(yíng)，其商業(yè)外街空置率仍超過(guò)50%。更悲慘的是同為第三代萬(wàn)達(dá)的宜昌、襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)，筆者2011年2012年兩次前去，開(kāi)業(yè)近2年，外街幾乎全部空置。業(yè)主全部淪為萬(wàn)達(dá)平衡現(xiàn)金流的犧牲品。

武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)規(guī)劃圖

襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)規(guī)劃圖

宜昌萬(wàn)達(dá)規(guī)劃圖

第四代：武漢中央文化區(qū)

關(guān)于第四代萬(wàn)達(dá)（專(zhuān)題閱讀）廣場(chǎng)，目前有2種說(shuō)法，一種說(shuō)法是第四代萬(wàn)達(dá)稱(chēng)為“萬(wàn)達(dá)城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中。第二種說(shuō)法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬(wàn)達(dá)的先行者，其各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬(wàn)達(dá)城”的概念。萬(wàn)達(dá)全國(guó)的項(xiàng)目按級(jí)別分為A+，A，A-，B+，B等幾個(gè)等級(jí),中央文化區(qū)是全國(guó)唯一的A+級(jí)別。

筆者從對(duì)中央文化區(qū)的了解來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目不管是不是屬于第四代，絕對(duì)是史上無(wú)法復(fù)制的萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品。因?yàn)闆](méi)有哪個(gè)城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒(méi)有哪個(gè)城市受到萬(wàn)達(dá)如此關(guān)照，在一個(gè)城市開(kāi)10個(gè)萬(wàn)達(dá)。也沒(méi)有哪個(gè)城市的居民對(duì)萬(wàn)達(dá)如此狂熱的追捧。王健林曾說(shuō)：楚河漢街是獨(dú)一無(wú)二無(wú)法復(fù)制的。

中央文化區(qū)總體規(guī)劃

項(xiàng)目總體規(guī)劃濱河休閑、文化旅游、高尚居住及配套三大區(qū)域。分別包括：

漢秀劇場(chǎng)：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億元。

萬(wàn)達(dá)影城：國(guó)內(nèi)目前規(guī)模最大的電影城，總座位數(shù)達(dá)到4500 座。共設(shè)有22 個(gè)影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院，飛行影院、體驗(yàn)影院等。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（專(zhuān)題閱讀）（相關(guān)干貨）全國(guó)一號(hào)旗艦店：19 萬(wàn)平方米萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場(chǎng)等主力店，并匯聚眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)的一號(hào)旗艦店。

奢華酒店集群：投資30億，共打造5 個(gè)酒店：六星級(jí)萬(wàn)達(dá)君悅酒店、六星級(jí)萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店、五星級(jí)萬(wàn)達(dá)皇冠假日酒店、三星級(jí)假日快捷酒店和商務(wù)酒店。

智能寫(xiě)字樓群：9 棟國(guó)際一流甲級(jí)寫(xiě)字樓，地上總建面45 萬(wàn)平方米。

高尚御水豪宅：規(guī)劃四個(gè)組團(tuán)，地上總建面155 萬(wàn)平方米高檔住區(qū)。

漢街：

中央文化區(qū)的核心是一條1500 米中國(guó)最長(zhǎng)國(guó)際水岸城市步行街漢街，總建筑面積約18萬(wàn)平方米。整個(gè)漢街至西向東分為3個(gè)主題定位：個(gè)性潮流、國(guó)際時(shí)尚、品味生活。引進(jìn)了300多個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)外一流商家，其中不少都是首次進(jìn)駐武漢，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依戀等十大快時(shí)尚品牌全部到齊落戶漢街國(guó)際時(shí)尚區(qū)。除了品牌吸引力，漢街最大的特色是獨(dú)特的民國(guó)及西式風(fēng)格建筑，并與東沙聯(lián)通工程相結(jié)合（楚河），打造的一條親水景觀休閑街。

漢街的優(yōu)勢(shì)固然明顯，品牌吸引力強(qiáng)，業(yè)態(tài)豐富，建筑頗具特色，但仍有不少值得詬病的所作。漢街試圖植入文化元素，利用故楚之地和本地文化為依托，設(shè)有5個(gè)以湖北地區(qū)歷史名人命名的節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)，分別為“屈原廣場(chǎng)”，“昭君廣場(chǎng)”，“知音廣場(chǎng)”（俞伯牙、鐘子期），“藥圣廣場(chǎng)”（李時(shí)珍），“太極廣場(chǎng)”（張三豐），每個(gè)廣場(chǎng)按照主題布置一個(gè)名人雕塑。以此紀(jì)念湖北這塊土地上的歷史文化名人，提高項(xiàng)目附庸風(fēng)雅的文化內(nèi)涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起個(gè)名字立個(gè)雕像就能稱(chēng)之為文化。漢街僅僅是披著文化的外衣而已。在整條1500米長(zhǎng)的步行街上，除了幾個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)，中間沒(méi)有設(shè)置供人休憩的休閑桌椅，整條街逛下來(lái)略感疲憊。另外，項(xiàng)目為搶在國(guó)慶前開(kāi)業(yè)，從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)僅僅用了10個(gè)月，難免在建筑細(xì)節(jié)上有諸多瑕疵，這也導(dǎo)致了開(kāi)業(yè)后的一年多時(shí)間，漢街局部都在不停的修修補(bǔ)補(bǔ)。開(kāi)業(yè)初期不少鋪位空置，后期不斷有商戶在裝修，給人的印象是漢街就像個(gè)半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是無(wú)法讓消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，這也是漢街從開(kāi)業(yè)前期的天天爆滿到現(xiàn)在人氣大不如前的原因，缺乏互動(dòng)體驗(yàn)感是不會(huì)讓人產(chǎn)生下次再來(lái)的快感的。

相比第三代萬(wàn)達(dá)，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點(diǎn)：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢秀劇場(chǎng)、電影城、寫(xiě)字樓群等其他各類(lèi)物業(yè)。并通過(guò)住宅、寫(xiě)字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。

結(jié)語(yǔ)：其實(shí)從萬(wàn)達(dá)一二代產(chǎn)品來(lái)看，要開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先需要考慮的是融資問(wèn)題。僅靠部分商鋪銷(xiāo)售來(lái)支撐商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，難以平衡現(xiàn)金流，更不利于快速?gòu)?fù)制。萬(wàn)達(dá)從實(shí)踐中摸索出第三代的綜合體的開(kāi)發(fā)模式，并在一定程度上解決了現(xiàn)金流的平衡問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)非上市公司，融資渠道相對(duì)單一的情況下，能做到這樣成功實(shí)屬不易，雖然它的商業(yè)外街備受外界詬病。至于第四代，目前還有待檢驗(yàn)。總而言之，我越來(lái)越相信，商業(yè)地產(chǎn)更像是個(gè)金融行業(yè)而非地產(chǎn)行業(yè)。凱德模式在未來(lái)或許更值得借鑒！

第四篇：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)談判流程設(shè)計(jì)

商務(wù)談判流程設(shè)計(jì)

談判前：雙方會(huì)旗、桌牌準(zhǔn)備、西裝租用、模擬演練（三次，12/2下午初次演練，12/3下午，12/9下午）談判流程：（會(huì)場(chǎng)：泉州萬(wàn)達(dá)貴賓會(huì)議室）

一、雙方代表會(huì)面，握手，表示歡迎，表示感謝（總經(jīng)理）

二、雙方與會(huì)人員介紹（總經(jīng)理），雙方情況簡(jiǎn)介（總經(jīng)理助理）

三、MUJI印良品提供合作方案

四、萬(wàn)達(dá)針對(duì)部分條款提出商榷：

1、入場(chǎng)費(fèi)：MUJI：30萬(wàn)/年

萬(wàn)：40/年（理由）

MUJI：陳述30萬(wàn)理由，同意加價(jià)到34萬(wàn)

萬(wàn)：陳述同意妥協(xié)降價(jià)至36萬(wàn)（理由）

MUJI：表示折中至35萬(wàn)（條件：促銷(xiāo)店慶的相關(guān)宣傳

由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)，MUJI印良品負(fù)責(zé)配合），雙方同意

2、店面位置：MUJI：中意幾個(gè)門(mén)面。

萬(wàn)：只有其中兩個(gè)還未租讓出去。

MUJI：愿選其一。

3、租金：萬(wàn)：200元/米/月。MUJI：同意（條件：降低返利扣點(diǎn)10%

到5%）

4、支付方式：60天回款一次

5、合作期限：（3-5年）

6、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸：萬(wàn)達(dá)統(tǒng)一安排

五、會(huì)后休息，擬訂合同

六、簽訂合同

七、雙方握手慶祝，萬(wàn)達(dá)總經(jīng)理邀請(qǐng)參加晚宴

第五篇：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)統(tǒng)一說(shuō)辭

一、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)精彩解讀

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假為五大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)1000億元，年銷(xiāo)售額600億元，年納稅50億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)五十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，8家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到700萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到2012年，資產(chǎn)超過(guò)1500億元，年銷(xiāo)售收入超過(guò)1000億元，年納稅超過(guò)80億元，開(kāi)業(yè)80個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、45家五星級(jí)/六星級(jí)酒店、110家影城1000塊電影銀幕、65家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)----首創(chuàng)訂單地產(chǎn)和城市綜合體的全新商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”和“城市綜合體”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)唯一的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已和沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居、百盛、新世界、國(guó)美、蘇寧等20多家跨國(guó)及國(guó)內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中心城市投資建設(shè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，到2011年包括開(kāi)業(yè)和在建的購(gòu)物中心將達(dá)到50家以上，總面積將超過(guò)700萬(wàn)平方米，年租金收入30億元以上。

1.2003年至2005年，共開(kāi)業(yè)長(zhǎng)春、青島、濟(jì)南、南京、南昌、長(zhǎng)沙、天津、沈陽(yáng)、南寧、武漢、哈爾濱、大連等12家萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，總物業(yè)面積約140萬(wàn)平方米。

2.2006年年底開(kāi)業(yè)三家集購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓和公寓為一體的“大型城市綜合體”項(xiàng)目：

◆北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目：位于北京市中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，正對(duì)長(zhǎng)安街，坐北向

南，總建筑面積50萬(wàn)平方米，其中自持物業(yè)面積22萬(wàn)平方米。包括2幢5A級(jí)寫(xiě)字樓，1幢代表中國(guó)最高水準(zhǔn)的超白金五星級(jí)酒店，購(gòu)物中心引入大型百貨、國(guó)際一線品牌精品百貨、沃爾瑪和國(guó)際影城等多業(yè)態(tài)主力店進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。

◆上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目：項(xiàng)目位于上海新的商業(yè)副中心----五角場(chǎng)，是目前上海最大的商業(yè)項(xiàng)目，總

建筑面積34萬(wàn)平方米，其中自持物業(yè)面積26萬(wàn)平方米。有3幢8萬(wàn)平方米的5A級(jí)寫(xiě)字樓和26萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，購(gòu)物中心引入沃爾瑪、國(guó)際電影城、新世界百貨、第一食品廣場(chǎng)、3C數(shù)碼廣場(chǎng)、上海珠寶城、上海書(shū)城等主力店進(jìn)駐?！魧幉ㄈf(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：位于寧波市鄞州新區(qū)，為寧波市新的商業(yè)中心，總建筑面積約55萬(wàn)平方米，其中自持物業(yè)面積31萬(wàn)平方米。引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰 百貨等11家主力店城市綜合體，HOPSCA。H指hotel,酒店；O指offic,寫(xiě)字樓；P指parking,停車(chē)場(chǎng)；S指shopping mall,購(gòu)物中心；C指convention,城市公共空間；A指apartment，公寓樓。是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第三代主流產(chǎn)品形態(tài)，集中了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）住宅地產(chǎn)------開(kāi)發(fā)總量超過(guò)千萬(wàn)平方米

住宅地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，從1988年至今累計(jì)開(kāi)發(fā)住宅超過(guò)1000萬(wàn)平方米，是全國(guó)開(kāi)發(fā)總量超過(guò)千萬(wàn)平方米的少數(shù)幾家房企之一。1999年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)施跨區(qū)域、規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略。目前，已在北京、大連、長(zhǎng)春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、寧波、蘇州、重慶等城市進(jìn)行規(guī)模住宅開(kāi)發(fā).（三）星級(jí)酒店----白金五星級(jí)

高級(jí)酒店是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有中國(guó)唯一的專(zhuān)業(yè)酒店投資建設(shè)建設(shè)團(tuán)隊(duì)---萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)有限公司,能夠獨(dú)立完成五星級(jí)酒店的投資、設(shè)計(jì)和建設(shè)，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅等一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立合作關(guān)系。目前已開(kāi)業(yè)8家五星級(jí)酒店，到2010年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店將達(dá)到16家，成為中國(guó)領(lǐng)先的酒店建設(shè)集團(tuán)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立了全國(guó)唯一的專(zhuān)門(mén)建造五星級(jí)酒店的萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)有限公司，能夠獨(dú)立完成五星級(jí)酒店的全部設(shè)計(jì)建造，中國(guó)最奢華的北京萬(wàn)達(dá)索菲特大飯店就是萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)公司的杰作。

（四）萬(wàn)達(dá)院線

萬(wàn)達(dá)電影院線是中國(guó)排名第一的院線，擁有直屬影城50家，400塊銀幕，2010年占有全國(guó)15%的票房份額。萬(wàn)達(dá)院線的目標(biāo)是到2012年建成110家以上的多廳影城，銀幕總數(shù)超過(guò)1000塊，年收入30億，成為排名全球前八的，占有全國(guó)25%的市場(chǎng)份額，到2015年將超過(guò)1200塊銀幕，占據(jù)全國(guó)50%左右的市場(chǎng)份額，成為全球排名前五的院線。

（五）連鎖百貨

1、萬(wàn)千百貨是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，專(zhuān)營(yíng)中高檔時(shí)尚百貨，目前已開(kāi)業(yè)25家店。萬(wàn)千百貨計(jì)劃到2012年，在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)業(yè)65家店，年?duì)I業(yè)額達(dá)到150億元；到2015年，開(kāi)業(yè)100家店，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)到500億元，成為中國(guó)一流的百貨集團(tuán)。

二、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化

核心理念

萬(wàn)達(dá)愿景：國(guó)際萬(wàn)達(dá) 百年企業(yè)

萬(wàn)達(dá)使命：共創(chuàng)財(cái)富 公益社會(huì)

萬(wàn)達(dá)精神：勤學(xué)敬業(yè) 志在必得

核心價(jià)值觀:誠(chéng)信 創(chuàng)新 自律 和諧

經(jīng)營(yíng)理念

突出優(yōu)勢(shì) 整合資源 效益優(yōu)先 現(xiàn)金為王

管理理念

人才理念：人是核心資本

學(xué)習(xí)理念：萬(wàn)達(dá)就是學(xué)校

領(lǐng)導(dǎo)理念：領(lǐng)導(dǎo)重在執(zhí)行

制度理念：制度就是嚴(yán)格

溝通理念：溝通貴在坦誠(chéng)

服務(wù)理念：服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)

質(zhì)量理念：質(zhì)量是立身之本

成本理念：成本檢驗(yàn)管理水平

萬(wàn)達(dá)的人才團(tuán)隊(duì)

人才是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最重要的財(cái)富，是企業(yè)資產(chǎn)中的核心要素。

待遇留人，感情留人，事業(yè)留人。是萬(wàn)達(dá)一直堅(jiān)持的人才理念。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人員約600人，平均年齡36歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷。碩士、博士占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部形成了一種重視人才、用好人才的良好氣氛，為員工提供了實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的巨大空間和國(guó)內(nèi)超一流的物質(zhì)待遇。近幾年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)面向全國(guó)發(fā)動(dòng)了強(qiáng)有力的攬才攻勢(shì)，先后在深圳、廣州、上海、北京等地進(jìn)行了大力度的企業(yè)形象宣傳和人才招聘活動(dòng)。