第一篇：萬科眼中的“中海項(xiàng)目管理”

萬科眼中的“中海項(xiàng)目管理”

內(nèi)容提要【匯報(bào)人為萬科通過海盜計(jì)劃從中海挖過來的高管】中海和萬科都是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一直在第一、第二之間輪換。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管理理念及完善的管理平臺，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點(diǎn)有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。本人服務(wù)長春中海五年時(shí)間，體會到項(xiàng)目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。中海地產(chǎn)項(xiàng)目工程愿景中海地產(chǎn)的使命與愿景：致力于長遠(yuǎn)發(fā)展而且有專業(yè)抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標(biāo)有三個(gè)維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。對我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。中海地產(chǎn)工程業(yè)務(wù)線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領(lǐng)先。可以說這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務(wù)線上的延續(xù)。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價(jià)值觀，個(gè)體的體現(xiàn)與公司的榮譽(yù)息息相關(guān)。項(xiàng)目管理理念以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、成本優(yōu)先，項(xiàng)目牽頭進(jìn)行工程管理·中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計(jì)、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管理均圍繞營銷活動展開；營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會、促銷活動大部分員工要參加；設(shè)計(jì)、合約、工程上所有業(yè)務(wù)營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進(jìn)度營銷有絕對決定權(quán)；設(shè)計(jì)、工程人員定期對營銷銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)交流，確保營銷人員對產(chǎn)品的全面了解；營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。項(xiàng)目對大規(guī)模多項(xiàng)目快節(jié)奏開發(fā)對質(zhì)量的影響的認(rèn)識大規(guī)模、多項(xiàng)目、快節(jié)奏的開發(fā)，以確保公司的經(jīng)營指標(biāo)，是我們現(xiàn)階段必須面對的現(xiàn)實(shí)，無視成本、不顧工期以換取優(yōu)異的質(zhì)量效果，對我們而言是不切實(shí)際的、不可取的。我們不能“無視工期及成本”，一味的追求品質(zhì)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，快速開發(fā)以提升資金周轉(zhuǎn)的問題將會成為所有規(guī)模開發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn)按時(shí)入伙，備案結(jié)利成本管控，品質(zhì)監(jiān)管樣板先行，質(zhì)量把控杜絕事故，維護(hù)形象服從營銷，主導(dǎo)拆遷項(xiàng)目管理思路與方法加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系加強(qiáng)安全文明管理，提升項(xiàng)目整體形象中海集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標(biāo)識。中海集團(tuán)質(zhì)量管理建議優(yōu)化管理流程。改變開工節(jié)奏。爭取更多施工周期，消除搶工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響。質(zhì)量管理無小事。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動。項(xiàng)目管理思路與方法公司內(nèi)檢查。地區(qū)公司每月、或至多間隔2個(gè)月，必須組織一次工程質(zhì)量檢查區(qū)域檢查。區(qū)域公司全年安排2—3次質(zhì)量檢查，并作地區(qū)公司之間、項(xiàng)目之間評比。集團(tuán)檢查?？偛堪l(fā)展管理部力爭組織1次各區(qū)域之間的交叉檢查。入伙前檢查。在項(xiàng)目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進(jìn)行逐戶檢查。推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質(zhì)量問題。建立責(zé)任追溯機(jī)制。建立問責(zé)機(jī)制。啟動工程管理人員資格認(rèn)證工作。項(xiàng)目部對提升質(zhì)量的管理思路工程精品的最終落實(shí)還是在于產(chǎn)品的建造過程，項(xiàng)目部是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的落實(shí)部門，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，項(xiàng)目部應(yīng)起到下面的作用：項(xiàng)目部牽頭作用。在公司內(nèi)部應(yīng)起到全面的協(xié)調(diào)和推動作用，施工過程中項(xiàng)目應(yīng)與設(shè)計(jì)及合約等部門形成有效的溝通機(jī)制。項(xiàng)目科學(xué)的管控手段。在項(xiàng)目管理過程中，負(fù)責(zé)對監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔(dān)起對于質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的管控職能。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因?yàn)楣芾聿豢茖W(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問題：

1、導(dǎo)致過程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。

2、進(jìn)度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。安全文明施工也是精品工程實(shí)現(xiàn)的一部分。施工項(xiàng)目安全文明管理是項(xiàng)目部應(yīng)盡的責(zé)任。項(xiàng)目部及時(shí)的對合約、設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤。結(jié)合《項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃》，項(xiàng)目部應(yīng)積極推進(jìn)設(shè)計(jì)部和合約部分別制定《設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃》、《分判及甲供材進(jìn)場計(jì)劃》。定期組織召開項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計(jì)、合約、營銷等部門定期舉行項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)例會（兩周一次的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會，項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)要參加，生產(chǎn)調(diào)度會每周一次）。項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的動態(tài)評價(jià)。項(xiàng)目部應(yīng)定期編制進(jìn)度計(jì)劃的月評價(jià)和動態(tài)調(diào)整措施。項(xiàng)目部加強(qiáng)甲供材計(jì)劃的管理和跟蹤。在項(xiàng)目材料供應(yīng)方面，項(xiàng)目部不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)甲供材料供應(yīng)緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計(jì)算失準(zhǔn)而導(dǎo)致多次供貨。項(xiàng)目部管理職責(zé)的細(xì)分完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。在公司制度框架體系下，結(jié)合項(xiàng)目具體情況完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。要求項(xiàng)目部每位員工加強(qiáng)熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。形成質(zhì)量管理體系。項(xiàng)目經(jīng)理、高級業(yè)務(wù)主管、標(biāo)段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的質(zhì)量管理體系?？己藱C(jī)制的量化。對主管標(biāo)段的工程師進(jìn)行量化指標(biāo)考核，一方面是進(jìn)度完成情況，另一方面是質(zhì)量控制的量化考核。強(qiáng)化過程檢查機(jī)制。關(guān)鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進(jìn)行現(xiàn)場檢查后才能簽字。項(xiàng)目經(jīng)理要進(jìn)行抽查。合同、圖紙的要細(xì)致掌握。從工程師開始對合同、圖紙的要細(xì)致掌握。施工工藝的熟悉掌握。從工程師開始對施工工藝的熟悉掌握。改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響調(diào)整開工節(jié)奏。針對北方的工期特點(diǎn)，開工時(shí)間最好定在8月份，多層和高層的竣工備案時(shí)間定在12月份，入伙定在第二年的6月份。合約、設(shè)計(jì)的計(jì)劃要按發(fā)展計(jì)劃及時(shí)完成。加強(qiáng)設(shè)計(jì)、合約的計(jì)劃，確保工程能按計(jì)劃開工。減少趕工現(xiàn)象。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。制定合理工期。針對集團(tuán)的各項(xiàng)指標(biāo)的完成，盡量制定合理工期。工期對比供應(yīng)商管理方面：建立長期的合作伙伴關(guān)系把握合作共贏的原則項(xiàng)目部要起到幫扶引導(dǎo)的作用強(qiáng)調(diào)過程風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目部要加強(qiáng)對供應(yīng)商的管控力度針對合同條款，對總包單位和甲委工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。對其項(xiàng)目管理人員的能力和勞務(wù)隊(duì)伍的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。要求施工單位必須設(shè)置專職質(zhì)檢員（包括任何的專業(yè)隊(duì)伍）。建立周、月度質(zhì)量檢查制度。加強(qiáng)各項(xiàng)目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理加強(qiáng)樣板的檢查。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項(xiàng)工程的樣板最后需項(xiàng)目經(jīng)理、主管項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可進(jìn)行全面施工。工程樣板區(qū)的建立。復(fù)雜的分項(xiàng)工程需要進(jìn)行工程樣板區(qū)的施工。建立材料樣板庫。建立項(xiàng)目部的材料樣板庫，加強(qiáng)材料品質(zhì)的檢查、驗(yàn)收和管理。內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實(shí)起到對質(zhì)量的管理的作用與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：履行監(jiān)督業(yè)務(wù)指導(dǎo)對等合作互補(bǔ)協(xié)作對監(jiān)理公司人員的選擇。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過項(xiàng)目部的面試確認(rèn)后才能上崗?！ぜ訌?qiáng)月度監(jiān)理考核。月度的監(jiān)理考核機(jī)制要嚴(yán)格執(zhí)行。監(jiān)理工程師須做好質(zhì)量檢查工作。監(jiān)理工程師就是現(xiàn)場配合項(xiàng)目部標(biāo)段工程師的質(zhì)量檢查、驗(yàn)收工程師。公司及項(xiàng)目部實(shí)行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任檢查組組長。每個(gè)項(xiàng)目的檢查時(shí)間至少為一個(gè)工作日，項(xiàng)目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細(xì)致。每個(gè)項(xiàng)目檢查范圍必須包括該項(xiàng)目的所有在建區(qū)域、棟號和施工內(nèi)容，不應(yīng)遺漏。實(shí)體質(zhì)量記錄應(yīng)做到按棟號建立質(zhì)量檔案。初次檢查的項(xiàng)目，行為檢查應(yīng)作為重點(diǎn)檢查內(nèi)容予以關(guān)注。通過檢查，應(yīng)建立質(zhì)量、進(jìn)度、安全的預(yù)警機(jī)制。設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)管理工作對精品工程的間接影響因素在于設(shè)計(jì)圖紙的出圖進(jìn)度和質(zhì)量。設(shè)計(jì)進(jìn)度：定位到規(guī)劃審批的時(shí)間過長，導(dǎo)致施工圖的設(shè)計(jì)時(shí)間過短。設(shè)計(jì)如果沒有按計(jì)劃出圖，直接影響到項(xiàng)目以及各施工節(jié)點(diǎn)的開工，而公司制定的項(xiàng)目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質(zhì)量。設(shè)計(jì)質(zhì)量：－－設(shè)計(jì)變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復(fù)溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質(zhì)量－－設(shè)計(jì)上一味強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關(guān)的使用功能投訴，將成為無法彌補(bǔ)的產(chǎn)品缺陷。要從根本上解決這樣的問題，設(shè)計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作，以縮短設(shè)計(jì)周期，徹底改變出圖質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)造成的使用功能問題，提升公司的快速開發(fā)能力。合約分判方面必須控制好大額分判的時(shí)間和計(jì)劃，確保施工單位按時(shí)進(jìn)場。施工單位的選擇尤為重要，錯(cuò)選施工單位將直接影響到項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度控制，影響精品工程的實(shí)現(xiàn)。對施工招標(biāo)單位的確定必須慎重，考察過程中，對在建項(xiàng)目實(shí)體、現(xiàn)場安全文明、施工單位管理能力、項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。合同條款中，調(diào)價(jià)體系必須合理，必須設(shè)定因市場價(jià)格變化過大而調(diào)價(jià)的機(jī)制，否則將直接影響項(xiàng)目施工，給項(xiàng)目部的管理帶來難度（集團(tuán)的要求）甲供材料的供貨進(jìn)度滯后，影響施工進(jìn)度，進(jìn)而造成趕工影響質(zhì)量。項(xiàng)目管理思路與方法-----安全文明管理嚴(yán)格按著地產(chǎn)集團(tuán)和區(qū)域的要求，對現(xiàn)場安全文明施工嚴(yán)格管控。針對合同約定的開辦費(fèi)范圍的安全文明管理的內(nèi)容現(xiàn)場要嚴(yán)格按著要求進(jìn)行實(shí)施。長春公司的安全文明管理要上一個(gè)臺階。安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)。形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理。安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。招標(biāo)前項(xiàng)目部提供安全文明標(biāo)準(zhǔn)，施工單位按著項(xiàng)目部提供的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)。項(xiàng)目部經(jīng)理參加開辦費(fèi)的議標(biāo)，對施工單位的一些問題進(jìn)行澄清。提高施工標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)落實(shí)檢查，做到不達(dá)標(biāo)不開工。加強(qiáng)開辦費(fèi)管理，按照實(shí)施步驟分階段分批支付，做到專款專用，如果施工單位沒有按者標(biāo)準(zhǔn)去做，可以在結(jié)算中扣除此項(xiàng)費(fèi)用。安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài)安全文明管理作為項(xiàng)目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項(xiàng)目始終的工作，把它作為項(xiàng)目管理常態(tài)顯得尤為重要。制定日常安全文明施工行為管理細(xì)則和日常檢查評比制度，作為現(xiàn)場工程師和監(jiān)理的日常工作內(nèi)容，并形成工作記錄。參建各單位在日常工作中堅(jiān)持不懈、不斷完善，把日常安全文明管理措施編入計(jì)劃，形成日常工作行為并形成報(bào)告，接受日常檢查。項(xiàng)目部每周聯(lián)合檢查評比，記錄項(xiàng)目執(zhí)行細(xì)則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時(shí)、有效地防范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對各項(xiàng)目部工程管理總體成效的內(nèi)部考核與對比交流。項(xiàng)目部每月組織安全文明施工總結(jié)會，表彰先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。形成長春公司安全文明實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理形成安全文明管理三級組織體系，即項(xiàng)目發(fā)展部是項(xiàng)目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項(xiàng)目部提出對監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、施工單位的項(xiàng)目三級安全管理組織架構(gòu)。編制專項(xiàng)安全文明管理標(biāo)準(zhǔn)化細(xì)則，多工序交叉搶工的安全管理細(xì)則、示范區(qū)工程安全管理細(xì)則、季節(jié)性安全施工策劃細(xì)則及重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)管理。制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學(xué)化。安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度周安全聯(lián)合檢查由項(xiàng)目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須參加。安全月度檢查由公司組織項(xiàng)目部、各監(jiān)理單位、各施工單位每月一次檢查，并召開現(xiàn)場總結(jié)會。安全文明形象—基坑、腳手架、水平防護(hù)安全文明形象—四口防護(hù)、道路圍擋、吊車標(biāo)識安全文明形象—樓梯口防護(hù)、懸挑腳手架裝修房管理與預(yù)控長春公司精裝修實(shí)施的一些建議（深圳、廣州精裝修項(xiàng)目考察）精裝修設(shè)計(jì)階段的管理精裝修合約分判階段的管理精裝修現(xiàn)場管理要點(diǎn)裝修房管理與預(yù)控集團(tuán)精裝修計(jì)劃在數(shù)量上應(yīng)有地區(qū)差異化，隨著精裝修經(jīng)驗(yàn)的成熟，數(shù)量逐年的遞增。公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目、營銷組成專職工作小組。項(xiàng)目部設(shè)專職的精裝修專業(yè)管理人員。設(shè)計(jì)階段，精裝修工作小組應(yīng)全程參與。規(guī)模大實(shí)力強(qiáng)并多年合作的精裝修隊(duì)伍一般合理承包范圍為300-500戶，一般精裝修隊(duì)伍的為200-300戶。施工工期，6個(gè)月比較合適。根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在6-8月以內(nèi)，對于定位低端、戶型較小的也可以控制在3-4月以內(nèi)。提高毛坯的交屋標(biāo)準(zhǔn)總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質(zhì)量影響非常大。這點(diǎn)上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工階段要有針對性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對毛坯交工樣板的驗(yàn)收?？偘鼏挝慌浜系暮脡闹苯佑绊懙骄b修工程的質(zhì)量與進(jìn)度。最重要的是兩個(gè)方面：腳手架與毛坯交樓的質(zhì)量。精裝修進(jìn)場時(shí)間樣板層應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行到8層進(jìn)場施工，多層項(xiàng)目相應(yīng)更為提前，為樣板調(diào)整預(yù)留充足時(shí)間。大堂裝修如果由總包施工可按計(jì)劃進(jìn)行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進(jìn)場。毛坯竣工驗(yàn)收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報(bào)竣工驗(yàn)收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進(jìn)場與總包穿插進(jìn)行施工，并充分利用總包的垂直運(yùn)輸工具。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進(jìn)度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運(yùn)輸問題更為嚴(yán)重。如想達(dá)到目前的要求，與政府相關(guān)部門的溝通要提前。土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內(nèi)，而是納入了總包的合同內(nèi)，其實(shí)是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼咭?。而總包單位只對安全?fù)責(zé)。首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進(jìn)場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項(xiàng)目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對質(zhì)量、進(jìn)度的管理，但項(xiàng)目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理；公共部位應(yīng)由總包來施工總包單位合理安排工序穿插，在一個(gè)流水段內(nèi)室內(nèi)抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時(shí)間。目前長春市場能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊(duì)伍將室內(nèi)工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒?？偘鼏挝蛔詈檬菍⒐膊课蛔鐾旰笞龊贸善繁Ｗo(hù)再交給精裝單位，最低也要將濕作業(yè)完成。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應(yīng)管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時(shí)對管道的碰壞，而管道維修時(shí)也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對管道做保溫處理，避免管道結(jié)露。管道在天花或墻上時(shí)，在圖上一定要有精確定位，施工完后要交給精裝修單位，精裝修單位在施工時(shí)要參照此圖，避免對管道二次破壞。由于北方燃?xì)獗砗土⒐芫谑覂?nèi)，在施工時(shí)一定要結(jié)合櫥柜的安裝方案，同時(shí)一定要與燃?xì)夤咎崆皽贤ê?，征得他們同意，請他們?yàn)收完畢，并一定要書面確認(rèn)無誤后，再確認(rèn)燃?xì)馐┕し桨福M(jìn)而大面積施工。關(guān)于地?zé)岬姆炙靼惭b位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內(nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護(hù)方便操作。在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個(gè)裝修過程，尤其是第一個(gè)采暖期，必須正常采暖供水。精裝修設(shè)計(jì)定位精裝修定位主要是根據(jù)規(guī)劃條件和營銷要求，針對市場客戶群、不同品味需求及個(gè)性化要求的情況，綜合考慮，明確精裝修風(fēng)格、材料和設(shè)備使用檔次、配置標(biāo)準(zhǔn)、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。營銷策劃部組織，設(shè)計(jì)研究部、合約物資部配合。營銷策劃部會同設(shè)計(jì)研究部、合約物資部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?部品和設(shè)備的品牌、型號及裝修成本提出建議。根據(jù)項(xiàng)目定位，合約物資部提供項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)，設(shè)計(jì)研究部提供交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并下發(fā)給項(xiàng)目部。精裝修設(shè)計(jì)介入時(shí)間精裝修設(shè)計(jì)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段戶型設(shè)計(jì)中期開始介入，以便從精 裝修的角度對戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。土建施工圖設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計(jì)單位優(yōu)化后并確定的含有室內(nèi)水電接駁點(diǎn)位的條件圖開展施工圖設(shè)計(jì)工作。期間施工圖設(shè)計(jì)單位和精裝修設(shè)計(jì)單位需緊密配合，進(jìn)行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設(shè)計(jì)工作，最終在施工圖中應(yīng)明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確定開關(guān)插座位置、給水和排水點(diǎn)位等機(jī)電內(nèi)容土建條件優(yōu)化：確定結(jié)構(gòu)層高，在滿足規(guī)劃條件的前提下，依不同建筑結(jié)構(gòu)確定建筑層高。明確不同使用空間的結(jié)構(gòu)板標(biāo)高關(guān)系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。確定室內(nèi)空間、建筑構(gòu)件尺寸，精裝修房需安裝木門、櫥柜、熱水器、浴房（浴盆）等成品設(shè)施，對于某些功能空間如：梁下墻體、墻垛、門垛、非封頂隔墻等的建筑尺寸位置均提出了較高的要求，因此施工圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)各種成品設(shè)施的尺寸和安裝條件精確地計(jì)算并確定上述空間及構(gòu)件的尺寸。確定空調(diào)機(jī)位和冷凝管預(yù)留孔洞設(shè)置部位、數(shù)量，合理布置空調(diào)機(jī)位，確定冷凝管預(yù)留孔洞留置房間的墻面部位及高度。水暖、通風(fēng)條件優(yōu)化：管道進(jìn)戶及走向、排布，管道進(jìn)戶原則上均應(yīng)從廚衛(wèi)間進(jìn)入，不宜起居室部位進(jìn)戶，這主要是針對小戶型公寓類住宅較為突出。廚衛(wèi)間及室內(nèi)冷熱水及采暖管道應(yīng)暗埋鋪設(shè)，設(shè)置于防水層下。地?zé)岬姆炙靼惭b位置，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內(nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護(hù)方便操作。散熱器安裝位置確定，散熱器原則上設(shè)置于窗口等位置，合理利用空間，立式與臥式相結(jié)合，避免與電氣開關(guān)、插座位置沖突并同時(shí)兼顧美觀。煙風(fēng)道位置預(yù)留，煙風(fēng)道開口方向應(yīng)避開鄰近排水立管，開口高度兼顧吊頂高度。電氣條件優(yōu)化：電氣預(yù)埋管線布置，電氣施工圖設(shè)計(jì)要結(jié)合精裝修設(shè)計(jì)，特別是燈位的設(shè)計(jì)，須布局合理，避免或減少精裝修電氣改造管線。開關(guān)、插座位置、標(biāo)高確定，開關(guān)位置一般設(shè)置在門邊便于開關(guān)的地方，方便使用。開關(guān)、插座設(shè)置標(biāo)高在滿足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，將兩個(gè)設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一的標(biāo)高標(biāo)注于土建施工圖上。有線電視、網(wǎng)絡(luò)插孔數(shù)量及布置，有線及網(wǎng)絡(luò)插座位置要與室內(nèi)家具的布置相結(jié)合，滿足使用方便，客廳及主臥均考慮安裝有線插座，所有房間均需安裝電話網(wǎng)絡(luò)一體雙孔插座，滿足用戶使用。配電箱、局部等電位箱及戶內(nèi)對講主機(jī)布置，原則上位置和顏色不要影響立面整體效果。出圖時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)精裝修施工圖一定要在戶型設(shè)計(jì)階段開始設(shè)計(jì)并在土建施工圖設(shè)計(jì)前出圖。這樣有利于精裝孔洞掛件的預(yù)留預(yù)埋，有利于標(biāo)高銜接、有利于避免二次結(jié)構(gòu)拆除、有利于水電接駁與精裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。土建施工圖的建筑做法中將相關(guān)地面、墻面和頂棚的建筑做法標(biāo)至精裝修完成面，以便總包單位、各分包單位、監(jiān)理單位了解精裝修做法，共同參與前期圖紙審核工作，有利于合約招標(biāo)階段明確總包單位的實(shí)施范圍和界面。需要強(qiáng)調(diào)：標(biāo)高關(guān)系，項(xiàng)目部會同設(shè)計(jì)部根據(jù)各功能空間建筑完成面標(biāo)高確定結(jié)構(gòu)標(biāo)高關(guān)系。按建筑做法對各層厚度進(jìn)行仔細(xì)核算，以確定好各功能空間最終建筑標(biāo)高，保證使用功能?？锥戳粼O(shè)和管線穿越，各類孔洞的留設(shè)是否齊全、合理。譬如設(shè)置油煙機(jī)、換氣扇等穿墻洞口的部位，吊頂高度與結(jié)構(gòu)梁高的關(guān)系需預(yù)先審核。精裝修設(shè)計(jì)圖紙需要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。門窗洞孔尺寸和二次結(jié)構(gòu)位置，精裝修內(nèi)門一般采用木質(zhì)門套包邊，考慮到美觀，內(nèi)門兩側(cè)均需設(shè)置足夠長度的門垛，兩側(cè)門垛必須等寬。土建施工圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機(jī)電點(diǎn)位布置需按精裝修圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機(jī)電點(diǎn)位調(diào)整修改，以便總包單位一次實(shí)施到位，避免以后剔鑿返工。設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)借鑒給水管線天花預(yù)埋，廣州公司精裝修項(xiàng)目給水線路埋設(shè)在天花里，這樣目的是減少地埋因管徑造成的地面厚度增加，減少精裝時(shí)對管線的破壞，同時(shí)方便給水管線的維修保養(yǎng)，應(yīng)為拆除吊頂總比破壞地面方便。廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)降板，廣州精裝修項(xiàng)目廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)樓板普遍降300，所有排水管線布置在箱體中，中間架空上鋪預(yù)制蓋板。這種沉箱降板做法有許多優(yōu)點(diǎn)，因無需預(yù)留孔洞，樓板面防水施工易形成封閉質(zhì)量隱患小，一旦管線漏水通過箱體內(nèi)排水設(shè)施進(jìn)行排水而不會影響下層，避免了上下層業(yè)主間糾紛精裝修合約分判階段的管理精裝修合約分判模式精裝修項(xiàng)目施工承包模式是：精裝修各專項(xiàng)分包單位和甲供材料供應(yīng)商均納入精裝修主包單位的管理范疇。合約物資部應(yīng)根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。分判模式幾項(xiàng)要點(diǎn)：確立裝修工程主包人的地位，擴(kuò)大主包裝修工作內(nèi)容，衛(wèi)生間防水、水電安裝工程劃入主包工作范圍。櫥柜、木地板等專業(yè)分包工程在招標(biāo)完成后，納入裝修主分包人管理范疇，由主包人負(fù)責(zé)專業(yè)分包人的工期計(jì)劃安排、初步驗(yàn)收、安全文明管理和成品保護(hù)工作。裝修主包人進(jìn)場后，由業(yè)主會同土建總承包人共同向裝修主包人移交工作面，由總承包人提供標(biāo)高、定位的基準(zhǔn)點(diǎn)和線給裝修主包人進(jìn)行定位和施工，并形成書面交接文件，裝修主包人在接收工作面后，再向其他專業(yè)分包人交接。裝修主包人負(fù)責(zé)提前提交分階段的甲供材料物資進(jìn)場計(jì)劃。專業(yè)分包人的工程款的申請需經(jīng)過主分包人初驗(yàn)收合格后提交至業(yè)主，這樣能增強(qiáng)裝修主包人對分包人在管理上的力度和時(shí)效性。明確規(guī)定土建總包、裝修主包、裝修各分包相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。避免出現(xiàn)合約內(nèi)容劃分不清晰，責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。精裝修主包單位分判時(shí)間裝飾工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個(gè)半月開展較為合適，具體進(jìn)場時(shí)間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應(yīng)進(jìn)一步提前以保證材料的備貨）。如大堂裝修和廚衛(wèi)的墻地磚裝修都可以根據(jù)主體墻面抹灰和地面面層的進(jìn)展盡早的進(jìn)場施工，而不能毛坯驗(yàn)收借結(jié)束后在進(jìn)場，這樣可以節(jié)約部分工期，高層項(xiàng)目一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進(jìn)場，多層項(xiàng)目根據(jù)工作面情況可適當(dāng)提前。精裝修監(jiān)理單位的分判深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實(shí)為一體，如深圳大山地項(xiàng)目除項(xiàng)目經(jīng)理、水電、QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調(diào)，每棟樓按標(biāo)段配備2-3名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。長春公司因是外聘監(jiān)理，土建監(jiān)理對精裝修工作經(jīng)驗(yàn)欠缺，尚不能很好履行精裝修監(jiān)理工作，需要項(xiàng)目部人員補(bǔ)充，但項(xiàng)目部人員編制有限，管理精細(xì)度上有存在盲區(qū)，建議結(jié)合深圳經(jīng)驗(yàn)，可以分判有精裝修專業(yè)資質(zhì)的有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員補(bǔ)充到管理隊(duì)伍中。編制精裝修工程管理策劃策劃內(nèi)容針對項(xiàng)目目標(biāo)編制切實(shí)可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中的每一環(huán)節(jié)。項(xiàng)目管理策劃是進(jìn)行項(xiàng)目管理的指導(dǎo)性文件。精裝修工程管理策劃重點(diǎn)對精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進(jìn)度計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場計(jì)劃、施工要素要求（人、機(jī)、材料等）、工作面交接與驗(yàn)收、施工工序總體安排、工程質(zhì)量管控措施、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務(wù)措施等方面進(jìn)行重點(diǎn)的、深入的研究。實(shí)施精裝修樣板房制度根據(jù)營銷部門的要求及現(xiàn)場大面積施工需要，項(xiàng)目部應(yīng)選擇合適的某一樓層及時(shí)間先行施工精裝修實(shí)體樣板房。因?yàn)闋I銷展示的需要，樣板房實(shí)施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時(shí)間改正，需要在后續(xù)實(shí)施中進(jìn)行調(diào)整。這樣精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工完成后仍需組織各部門認(rèn)真地從客戶使用的角度仔細(xì)檢查核對，細(xì)致梳理各類存在問題并提出解決辦法。同時(shí)項(xiàng)目部也應(yīng)該將精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房作為工程樣板房，認(rèn)真小結(jié)實(shí)施過程中存在的問題，提出針對性的解決辦法，以指導(dǎo)后續(xù)精裝修工程大規(guī)模實(shí)施。重要的是梳理施工工序安排，精裝修工程施工內(nèi)容和交叉施工多，合理的工序安排顯得更為重要。通過樣板房實(shí)施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導(dǎo)后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。精裝修與土建工序交接項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織，監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位按照毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)參與交接驗(yàn)收。對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，項(xiàng)目部詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時(shí)整改。主體工程已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)項(xiàng)目部驗(yàn)收合格后組織交接；交接時(shí)間包括整改時(shí)間每批次應(yīng)在10-15天內(nèi)完成。驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點(diǎn)關(guān)注。驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行，對相應(yīng)項(xiàng)目嚴(yán)格按當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。工作面移交管理工作面交接驗(yàn)收時(shí)是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。建議總包單位向精裝修主包單位移交時(shí)，可以讓相關(guān)精裝修分包單位參與移交，以提高效率。明確管理界面，精裝修主包單位負(fù)責(zé)整個(gè)施工現(xiàn)場的管理工作，精裝修分包施工單位需服從總包單位的管理，精裝修分包單位和材料設(shè)備供應(yīng)商納入精裝修施工單位的管理范圍，做到層層管理。明確施工界面，土建總包單位與精裝修單位，精裝修單位與各分包單位。明確責(zé)任界面，注意質(zhì)量問題和成品保護(hù)責(zé)任劃分。精裝修現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人全程參加工程檢查；以施工方案及專題方案為依據(jù)，每周對在建精裝修工程實(shí)施中施工單位、監(jiān)理單位、甲供材單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明進(jìn)行檢查；在周精裝修工程管理檢查中對施工單位、監(jiān)理單位、甲供材料單位的內(nèi)業(yè)資料進(jìn)行檢查；·周精裝修工程管理檢查應(yīng)每標(biāo)段抽取2至4套精裝修房進(jìn)行檢查（不含公共部位），檢查房屋的分布應(yīng)充分考慮不同標(biāo)段、不同在施工序等因素，盡量加大檢查的覆蓋面；當(dāng)天檢查完成后應(yīng)與監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行即時(shí)的溝通，分析問題產(chǎn)生原因與整改措施。當(dāng)裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請材料項(xiàng)目部會同監(jiān)理公司組織初步驗(yàn)收并確定驗(yàn)收時(shí)間；項(xiàng)目部各參建單位對精裝修工程進(jìn)行一次全面的驗(yàn)收，戶外按規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，戶內(nèi)逐戶進(jìn)行驗(yàn)收；對存在質(zhì)量缺陷的地方逐項(xiàng)記錄并限時(shí)整改；裝修總包單位或分包單位對驗(yàn)收中提出的問題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗(yàn)收；對驗(yàn)收未通過部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗(yàn)收合格的各部門進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好成品保護(hù)等；對不能進(jìn)行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)的應(yīng)說明。項(xiàng)目部每周對在建精裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢查，進(jìn)行量化的項(xiàng)目評估，檢查內(nèi)容分三個(gè)方面：工作質(zhì)量（30分）、實(shí)體質(zhì)量（40分）、安全文明（30分）。售后服務(wù)因精裝修交樓與毛坯交樓不同，業(yè)主入住后直接投入使用，對使用功能和質(zhì)量要求非常高，如果成品保護(hù)不利任何瑕疵都會暴露在業(yè)主面前，所以投訴量較毛坯房大，維持一定售后維修整改時(shí)間顯得非常必要。建議精裝修住宅在交樓后應(yīng)有3個(gè)月的售后服務(wù)時(shí)間項(xiàng)目部負(fù)責(zé)落實(shí)，物業(yè)公司參與驗(yàn)收與整改。各維修單位維修期間注意成品保護(hù)，對其他項(xiàng)目造成損壞的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)對維修好的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的通知物業(yè)公司人員驗(yàn)收并進(jìn)行保潔；物業(yè)公司及時(shí)通知維修好的業(yè)主來進(jìn)行再次驗(yàn)收，疑難問題應(yīng)在驗(yàn)收前做好溝通工作，避免影響本次驗(yàn)收，再次發(fā)生糾紛。項(xiàng)目管理評析、總結(jié)項(xiàng)目管理評價(jià)由地區(qū)公司自行完成，發(fā)展管理部組織客服、物業(yè)根據(jù)業(yè)主投訴率對項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，有懲無獎(jiǎng)。項(xiàng)目部年會管理總結(jié)項(xiàng)目后評估報(bào)告，涵蓋所有部門，對集團(tuán)匯報(bào)。

第二篇：萬科項(xiàng)目管理

第二章 建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織與規(guī)劃

學(xué)習(xí)要點(diǎn)：

1、了解工程項(xiàng)目管理組織的概念，掌握工程項(xiàng)目管理組織的特點(diǎn)，熟悉工程項(xiàng)目管理組織策劃的內(nèi)容和程序。

2、熟悉工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)。

3、了解項(xiàng)目經(jīng)理定義，掌握項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利，熟悉項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求和建造師執(zhí)業(yè)資格制度。

4、理解施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的意義，熟悉施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱和施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的內(nèi)容和編制辦法。

本章結(jié)構(gòu)：

第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織的概念

第二節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

第三節(jié) 工程項(xiàng)目經(jīng)理與建造師

第四節(jié) 施工項(xiàng)目管理計(jì)劃

本章內(nèi)容：

第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織概述

一、工程項(xiàng)目管理組織的概念

“組織”一詞有兩個(gè)含義，其一是作為名詞，指組織機(jī)構(gòu)。其二是作為動詞，指組織工作（或行為、活動）。

工程項(xiàng)目管理組織是指為實(shí)施工程項(xiàng)目管理而建立的組織機(jī)構(gòu)，以及該機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的各項(xiàng)組織工作。

二、工程項(xiàng)目組織管理的特點(diǎn)

1、項(xiàng)目的目標(biāo)是項(xiàng)目組織的前提。

2、項(xiàng)目管理組織內(nèi)部的分工與協(xié)作

3、項(xiàng)目管理組織應(yīng)擁有不同層次的權(quán)利

4、項(xiàng)目管理組織具有動態(tài)性

三、工程項(xiàng)目管理組織的策劃

項(xiàng)目管理組織策劃的內(nèi)容和程序如下：

1、確定工作任務(wù)。

2、選擇項(xiàng)目管理組織形式。

3、確立組織機(jī)構(gòu)、劃分工作部門。

4、確定崗位職責(zé)、落實(shí)工作人員。

5、制定工作制度和工作流程。

第二節(jié) 工程項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

一、工程項(xiàng)目管理的組織制度

項(xiàng)目管理的組織制度是項(xiàng)目投資體制的微觀層次，隨著投資管理體制的變革，項(xiàng)目管理的組織制度也發(fā)生了巨大的變化。

1、項(xiàng)目法人責(zé)任制

項(xiàng)目法人是指由項(xiàng)目投資代表人組成的建設(shè)項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)，它是一個(gè)擁有獨(dú)立法人財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)組織。

項(xiàng)目法人責(zé)任制是將投資所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、籌資、建設(shè)實(shí)施直到生產(chǎn)經(jīng)營，以及投資的增值保值和投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)全部責(zé)任，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)營機(jī)制。

2、項(xiàng)目法人的組織形式

（1）由政府出資的新建項(xiàng)目。如交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施工程，可由政府授權(quán)設(shè)立工程管理委員會作為項(xiàng)目法人。

（2）由企業(yè)投資進(jìn)行的擴(kuò)建、改建、技改項(xiàng)目，企業(yè)董事會（工廠制的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子）是項(xiàng)目法人。

（3）由各個(gè)投資主體以合資的方式投資建設(shè)的新建、擴(kuò)建、技改項(xiàng)目，則由出資各方代表組成的企業(yè)（項(xiàng)目）法人作為項(xiàng)目法人。

3、項(xiàng)目法人的職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃與決策，以確定合理的建設(shè)規(guī)模和適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品方案。

（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資并合理安排投資使用計(jì)劃。

（3）制訂全過程的全面工作計(jì)劃，并進(jìn)行監(jiān)督、檢查，組織工程設(shè)計(jì)、施工，在計(jì)劃的投資范圍內(nèi)，按質(zhì)、按工期完成建設(shè)任務(wù)。

（4）對建設(shè)任務(wù)分解，確定每項(xiàng)工作的責(zé)任者及其職責(zé)范圍，并進(jìn)行協(xié)調(diào)。

（5）組織工程設(shè)計(jì)、施工的發(fā)包和投標(biāo)，嚴(yán)格履行合同，對建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、進(jìn)度、工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查、控制，并進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)工作。

（6）做好項(xiàng)目生產(chǎn)準(zhǔn)備和竣工驗(yàn)收，按期投入生產(chǎn)經(jīng)營。

（7）負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)投資的保值和增值，審定項(xiàng)目利潤分配方案。

（8）按貸款合同規(guī)定，負(fù)責(zé)貸款本息償還。

4、項(xiàng)目法人與項(xiàng)目有關(guān)各方的關(guān)系

在建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，將于許多有關(guān)部門發(fā)生眾多的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，如政府、銀行、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位或部門。

二、工程項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是一個(gè)項(xiàng)目的組織制度，是支撐建設(shè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的組織機(jī)構(gòu)體系，是項(xiàng)目管理的骨架。

建設(shè)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)是包括項(xiàng)目法人單位（或稱建設(shè)單位，在合同中稱為業(yè)主）的組織機(jī)構(gòu)與承包單位（如設(shè)計(jì)單位、施工單位，在合同中成為承包商）的組織機(jī)構(gòu)，雙方機(jī)構(gòu)密切配合才能完成項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)。

建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)活動的目標(biāo)相對于工業(yè)比較單一，簡單說就是“工期短，質(zhì)量好，費(fèi)用省”，但其工作內(nèi)容卻十分復(fù)雜。

1、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則

（1）目的性原則

組織機(jī)構(gòu)作為一種管理手段，其設(shè)置的根本目的在于確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。就是說根據(jù)目標(biāo)而設(shè)事（任務(wù)），因事而設(shè)置機(jī)構(gòu)和劃分層次，因事設(shè)人和定崗定責(zé)，因責(zé)而授權(quán)，權(quán)責(zé)明確，權(quán)責(zé)統(tǒng)一，關(guān)系清楚。

（2）管理跨度原則

現(xiàn)代組織理論十分重視管理跨度的科學(xué)性。管理跨度是指每一個(gè)管理者直接管轄的人數(shù)（部門負(fù)責(zé)人）。

管理跨度大小的選擇，應(yīng)綜合考慮領(lǐng)導(dǎo)者所處理事務(wù)的重要性、復(fù)雜程度及所管理下屬人員對工作的熟練程度等因素，以便使信息能夠迅速、準(zhǔn)確地傳遞。

（3）系統(tǒng)化原則

項(xiàng)目組織的系統(tǒng)化是由項(xiàng)目自身的系統(tǒng)化決定的。組織機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)化，突出表現(xiàn)在組織機(jī)構(gòu)的封閉性和整體性上。這就要求組織內(nèi)部各層次間、各級組織之間要形成一個(gè)相互制約、相互聯(lián)系的有機(jī)體。

（4）精簡原則

項(xiàng)目組織在保證必要職能的前提下，應(yīng)盡量簡化機(jī)構(gòu)，減少層次，嚴(yán)格控制二、三線人員，把“不用多余的人，一專多能”作為用人的基本原則。

（5）項(xiàng)目組織與企業(yè)組織一體化原則

項(xiàng)目組織是企業(yè)組織的有機(jī)部分。企業(yè)是它的母體，歸根到底，項(xiàng)目組織是由企業(yè)組建的。項(xiàng)目的組織形式與企業(yè)組織形式有關(guān)，不能離開企業(yè)的組織形式去談項(xiàng)目的組織形式。

2、項(xiàng)目業(yè)主（甲方）的組織機(jī)構(gòu)

（1）指揮部制

（2）工程監(jiān)理代理制

（3）交鑰匙管理方式

（4）建設(shè)單位自組織方式

3、項(xiàng)目實(shí)施的組織方式

（1）平行發(fā)包方式

（2）總分包方式

（3）全包（總包）方式

（4）承包聯(lián)營方式

（5）承包監(jiān)理方式

三、施工項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)

1、施工項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序

2、施工項(xiàng)目管理組織的主要形式

（1）工作隊(duì)式施工項(xiàng)目管理組織

（2）職能式項(xiàng)目管理組織

（3）矩陣式項(xiàng)目管理組織

（4）事業(yè)部式項(xiàng)目管理組織

四、施工項(xiàng)目管理組織形式的選擇

五、施工項(xiàng)目經(jīng)理部

1、施工項(xiàng)目經(jīng)理部的地位

2、施工項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立

3、施工項(xiàng)目管理制度的建立

4、項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)行和解體

第三節(jié) 工程項(xiàng)目經(jīng)理與建造師

一、項(xiàng)目監(jiān)理概述

二、項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利

1、項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任

2、向項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)

3、施工項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)、權(quán)限和利益

三、項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求

四、建造師執(zhí)業(yè)資格制度簡介

第四節(jié) 施工項(xiàng)目管理規(guī)劃

一、概述

1、編制施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的目的2、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的作用

3、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的種類

4、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的編制要求

5、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃與施工組織設(shè)計(jì)、工程實(shí)施計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃的關(guān)系

二、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

1、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的作用

2、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的編制

3、施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的內(nèi)容及編制方法

三、施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃

1、編制依據(jù)

2、編制程序

3、施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的內(nèi)容及編制方法

第三篇：中海、龍湖、萬科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)

中海、龍湖、萬科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)

第一部分：中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度試行這里的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對外提供信息，與會計(jì)核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦法。總體思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。具體做法及要求

1、調(diào)整組織架構(gòu)（1）在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負(fù)責(zé)。（2）總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。（3）總部各部門的職責(zé)分工： a投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。b規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時(shí)，對影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。c營銷策劃中心負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。d財(cái)務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)督。（4）各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項(xiàng)目成本管理工作小組負(fù)責(zé)。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。

2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目（1）總部發(fā)展管理部負(fù)責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》，對科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行不定期的調(diào)整與完善。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。

3、實(shí)施全過程目標(biāo)成本管理：（1）在項(xiàng)目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。（2）對處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測算資料，經(jīng)總部項(xiàng)目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。

4、管理辦法與流程：（1）可研階段: 在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際的土地成交價(jià)重新進(jìn)行成本盈利預(yù)測，在10個(gè)工作日內(nèi)編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表》（本表專用于財(cái)務(wù)資金部進(jìn)行利息費(fèi)用的計(jì)算和審核下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。（2）市場定位階段:在公司營銷決策委員會批復(fù)定位報(bào)告后 15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得通過后，地區(qū)公司應(yīng)在市場定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反復(fù)比較各種技術(shù)方案，對影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測，編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。（4）施工階段：a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對建安成本進(jìn)行預(yù)測，按照已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，測算預(yù)計(jì)尚需發(fā)生的成本，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進(jìn)行審核，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。b在施工過程中，地區(qū)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測，成本預(yù)測的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定，但無論何種情況，在主體結(jié)構(gòu)封頂后的15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司都應(yīng)對建安成本進(jìn)行預(yù)測，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表》，上報(bào)總部發(fā)展管理部。c總部對地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作d總部對工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。e總部對設(shè)備合同、材料合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。f總部對地區(qū)公司的大額工程物資付款實(shí)行審批管理，對達(dá)到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程款，應(yīng)上報(bào)總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項(xiàng)支付。g總部對地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

5、成本動態(tài)監(jiān)控監(jiān)控方法：（1）對于在開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本預(yù)警和控制。以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對不同科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和對超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對本部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，對明細(xì)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，細(xì)化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細(xì)化對成本科目的控制管理，通過控制好細(xì)項(xiàng)指標(biāo)確保總指標(biāo)不突破。（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的報(bào)表，對已經(jīng)超支和預(yù)計(jì)將超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項(xiàng)目，各分管部門應(yīng)提供相應(yīng)的說明分析，交發(fā)展管理部進(jìn)行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支 2％或建安成本超支 5%的情況時(shí)，地區(qū)公司還應(yīng)及時(shí)上報(bào)《項(xiàng)目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報(bào)告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。對于總成本未超過2％及建安成本未超過5％的，但其中建安費(fèi)用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到 10％，或分類單體工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到 6％，經(jīng)營單位應(yīng)在15日內(nèi)向總部發(fā)展管理部報(bào)送該項(xiàng)成本超支情況的分析說明。

6、文件、資料歸檔管理：總部及地區(qū)公司要加強(qiáng)對項(xiàng)目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實(shí)到具體的管理人員。第二部分：萬科地產(chǎn)萬科項(xiàng)目成本管理萬科的成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部

一、萬科一線公司成本管理部設(shè)置

二、目標(biāo)成本的形成

三、動態(tài)成本萬科項(xiàng)目公司動態(tài)成本由專人負(fù)責(zé)，主要負(fù)責(zé)及時(shí)錄入、簽證變更督促、合同管理建立分類等----成本秘書

四、責(zé)任成本管理

五、成本信息化

六、成本管理模式

第三部分：龍湖地產(chǎn)龍湖成本管理---“細(xì)節(jié)式”成本管理

一、管理范圍建安成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)、管理、營銷費(fèi)用）、合同管理、招投標(biāo)管理等

二、參與管理的部門成本管理部門、設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門、銷售與策劃部門、財(cái)務(wù)部門

三、成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)（1）組織架構(gòu)的變革

變更后組織形式：矩陣式組織架構(gòu)考核部門：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和職能部門匯報(bào)上級：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理層級：3級成本管理責(zé)任人：項(xiàng)目成本經(jīng)理（2）成本管理中各部門的職責(zé)（3）造價(jià)采購部的組織架構(gòu)

（4）集團(tuán)對各地區(qū)公司的成本管理模式：

成本管理中各個(gè)階段的作業(yè)指導(dǎo)（1）土地投資論證階段（2）項(xiàng)目啟動階段（3）方案設(shè)計(jì)階段（3）初步設(shè)計(jì)階段（4）工程實(shí)施階段（5）竣工階段

附注：2015年龍湖地產(chǎn)提出的編制成本月報(bào)龍湖的動態(tài)成本管理縱向分級上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要。每個(gè)月會進(jìn)行動態(tài)成本回顧與預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報(bào)。明確動態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報(bào)組成成分

1、工作目標(biāo) 需要明確的是，首先，月報(bào)是對項(xiàng)目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報(bào)對項(xiàng)目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險(xiǎn)做出動態(tài)預(yù)估；再次，月報(bào)可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問題提供依據(jù)。同時(shí)，月報(bào)應(yīng)被視作項(xiàng)目推進(jìn)過程及項(xiàng)目后期進(jìn)行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報(bào)為該項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告。

2、內(nèi)容構(gòu)成成本月報(bào)應(yīng)包括帶有審核簽名的月報(bào)封面、《成本月報(bào)匯總表》、項(xiàng)目概況、特別事項(xiàng)、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細(xì)表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。其中，項(xiàng)目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項(xiàng)面積、分期開發(fā)說明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程進(jìn)度、已完工程及累計(jì)已付款額及比例等。而其他附表包括概預(yù)算審核報(bào)告、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計(jì)表等。

3、編制依據(jù)和范圍

成本月報(bào)編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和目標(biāo)成本（編入月報(bào)表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項(xiàng)目各合同金額、設(shè)計(jì)圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價(jià)格或分析報(bào)告、中標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更、市場行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以綜合反映、表述、預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的總成本。

成本月報(bào)反映的成本信息時(shí)間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報(bào)編制說明中特別說明該項(xiàng)調(diào)整。

4、重點(diǎn)注意事項(xiàng)

首先，無論是設(shè)計(jì)單位提供的擴(kuò)初概算，或由造價(jià)咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來提格式要求。

其次，在招標(biāo)過程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識地考慮將工程量清單進(jìn)行分類，以便在日后與項(xiàng)目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。再次，在施工或結(jié)算過程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述。

第四篇：中海與萬科物業(yè)管理的模式比較

中海與萬科物業(yè)管理的模式比較

前言

綜觀物業(yè)管理在深圳20年的發(fā)展，有這樣幾個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：從第一家物業(yè)公司成立，到公房改制擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面，物業(yè)管理走向千家萬戶的普通居民為第一轉(zhuǎn)折點(diǎn)；以蓮花二村“一體化”管理為標(biāo)志，確立深圳物業(yè)管理模式為第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)；鹿丹村物業(yè)管理公開招投標(biāo)，拉開了市場競爭的序幕為第三個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。作為全國物業(yè)管理發(fā)源地的深圳，物業(yè)管理能取得全國矚目的成績，與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場經(jīng)濟(jì)的成熟程度等各方面因素有著密切的關(guān)系。尤為重要的是政府主管部門的積極引導(dǎo)、努力探索對深圳物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展直接起著重要的推動作用。

隨著社會的發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求不斷增長，物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和內(nèi)容由簡單基本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護(hù)衛(wèi)等，在展到機(jī)電維護(hù)、環(huán)境設(shè)計(jì)、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、學(xué)習(xí)、安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動等系列需求。一些有品牌的公司潛心揣摩，結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，提出并實(shí)踐了一些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨(dú)特的個(gè)性特色，突出企業(yè)形象和顯示管理實(shí)力的同時(shí)，也為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)；如萬科物業(yè)從早期提出的“酒店式管理”到近期的“無人化管理”、“個(gè)性化管理”和“管理報(bào)告制度”；中海物業(yè)管理倡導(dǎo)的“一拖N模式”、“氛圍管理”；深業(yè)物業(yè)實(shí)施的“精品戰(zhàn)略”；金地物業(yè)實(shí)行的“產(chǎn)學(xué)聯(lián)手”；“保姆計(jì)劃”、“四點(diǎn)半學(xué)?！钡染〉昧肆己玫氖袌鲂б妗＿@里不能不提及貫穿全市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷程，使物業(yè)管理意識深入民心的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容--社區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率先倡導(dǎo)社區(qū)文化活動和萬廈物業(yè)在蓮花北村通過社區(qū)文化活動的開展建立起“全國城市文明第一村”的社會效益，在市場上均得到了良好的品牌效應(yīng)。事實(shí)證明，多樣化、多層次的社區(qū)文化活動是最能體現(xiàn)物業(yè)管理人文精神和關(guān)懷的有效手段，因?yàn)樗^好地調(diào)整了業(yè)主與企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，同時(shí)將物業(yè)管理工作通過社區(qū)活動去宣傳，更容易得到業(yè)主的接受和認(rèn)同。

1996年以來，萬科、中海、中航、國貿(mào)、金地、蓮花等物業(yè)管理公司，在全國物業(yè)管理行業(yè)率先通過了ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量認(rèn)下，使物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量規(guī)范管理納入了國際軌道，對物業(yè)管理操作經(jīng)營中的每個(gè)崗位、每個(gè)人員、每一個(gè)環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格科學(xué)的管理規(guī)范和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，100多家物業(yè)管理企業(yè)通過了ISO9002質(zhì)量認(rèn)證，其數(shù)量和比例居全國同行業(yè)之首。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理公司是全世界首家獲得ISO9002、ISO14001及SA8000三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國際認(rèn)證的物業(yè)管理公司。通過規(guī)范化管理的推廣，深圳市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平已接近或達(dá)到國際水準(zhǔn)。

本文將就萬科、中海兩家物業(yè)管理公司的物業(yè)管理模式進(jìn)行分析、探討中國高水平物業(yè)管理的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的東西。

一、萬科物業(yè)管理的特點(diǎn)

1、萬科物業(yè)管理公司的概況

萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初,為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機(jī)構(gòu)。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)3000萬元,各類專業(yè)服務(wù)人員3000余人，管理面積300余萬平方米。公司現(xiàn)已發(fā)展為國內(nèi)最具規(guī)模及極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)、工程完善配套服務(wù)、房屋租售及綠化工程服務(wù)。通過十多年的物業(yè)管理研究與實(shí)踐,公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，在物業(yè)管理行業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的地位，成為國家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)、深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)企業(yè)，在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。

公司高瞻遠(yuǎn)矚,為顧客長遠(yuǎn)之需求,持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索,藉此不斷提高服務(wù)質(zhì)素,以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益，為物業(yè)管理市場化、規(guī)范化作出積極貢獻(xiàn)。致力于物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新，首創(chuàng)“業(yè)主管理委員會”，開創(chuàng)了業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式模式；推行“酒店式管理模式”、“無人化管理”模式、季度“管理報(bào)告”制度、“個(gè)性化管理服務(wù)”與“鄰里守望”的管理模式，“氛圍管理”模式，“體驗(yàn)式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個(gè)新的境界。

萬科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供豐富完善的家居服務(wù)和社區(qū)休閑服務(wù)，完滿結(jié)合人性化與科技化的物業(yè)管理精英和智能管理系統(tǒng)，讓住戶尊享優(yōu)逸體驗(yàn)，生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務(wù)理念，以用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立客戶服務(wù)檔案，充分挖掘客戶需求和服務(wù)資源，持續(xù)提高客戶服務(wù)水平，探討體驗(yàn)氛圍管理模式萬科社區(qū)文化建設(shè)，組織開展豐富多彩的各類業(yè)主活動：萬科業(yè)主運(yùn)動會、主題式系列社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主業(yè)余生活，為加強(qiáng)與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。通過社區(qū)文化工作的開展，給社區(qū)注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵，并讓這種文化內(nèi)涵成為萬科物業(yè)社區(qū)的特有標(biāo)志。

2003年，公司被中國質(zhì)量協(xié)會用戶委員會授予“全國用戶滿意企業(yè)（物業(yè)管理企業(yè)）”獎(jiǎng)項(xiàng)，中國信用管理協(xié)會授予全國“質(zhì)量?服務(wù)?信譽(yù)AAA”物業(yè)管理企業(yè)稱號，公司的管理服務(wù)水平再上一個(gè)新的臺階。萬科物業(yè)，這只中國物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績，更上層樓。

2、萬科物業(yè)管理的經(jīng)營理念萬科物業(yè)管理的經(jīng)營理念不是萬科本身自有的，而是在為業(yè)主的服務(wù)過程中，經(jīng)過十幾年的探討、鉆研中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)，具體如下：

（1）尊重客戶，讓客戶滿意

表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實(shí)上，這一切來自于客戶。尊重客戶，理解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠(yuǎn)的伙伴,將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務(wù)，萬科品牌的附加值就會因職員優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。對待100名客戶的服務(wù)里，只有一位客戶不滿意，看來只有1%的不合格，但對于該客戶而言，他得到的卻是100%的不滿意。一朝對客戶服務(wù)不善，公司需要十倍甚至更多的努力去補(bǔ)救。在客戶眼中，你就代表萬科。

（2）專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化 萬科從成立以來十幾年的實(shí)踐中摸索出：企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè)對自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集中，建立在專業(yè)化基礎(chǔ)之上的規(guī)模化便越容易形成，從而確立自己在相應(yīng)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)性地位。規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對個(gè)人英雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的策略和計(jì)劃。良好的制度也是產(chǎn)生利潤的生產(chǎn)要素。萬科反對黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。公司鼓勵(lì)相互之間坦誠地交流，友善地溝通。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”（3）學(xué)習(xí)是一種生活方式

一個(gè)學(xué)習(xí)型的組織是這樣一群人：他們?yōu)榱斯餐哪繕?biāo)走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識引進(jìn)，共同提高能力，創(chuàng)造他們真正感興趣的成果。萬科致力于成為學(xué)習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入,體驗(yàn)到工作中的生命意義，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，擴(kuò)展創(chuàng)造未來的能量。萬科的管理者認(rèn)為：競爭優(yōu)勢是由個(gè)人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。學(xué)習(xí)型模式一方面傾向于對組織內(nèi)部的知識加以拓展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識。其中反省是個(gè)人學(xué)習(xí)以及組織學(xué)習(xí)過程中的一個(gè)重要因素。

（4）創(chuàng)新是生命之源

一直以來，萬科給自己的定位是“領(lǐng)跑者”，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從84年的蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴(kuò)張，到專業(yè)化的主動收縮；創(chuàng)新精神就像一臺強(qiáng)勁的發(fā)動機(jī)，引領(lǐng)著萬科穩(wěn)健前進(jìn)。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精神，萬科才得以積極地拓展，萬科品牌才能夠得到了越來越多的認(rèn)同。創(chuàng)新就是要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己，就是要擺脫成功帶來的條條框框。而創(chuàng)新，需要一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地去積累，需要一點(diǎn)一滴地去突破。

萬科將在未來的發(fā)展中致力于逐步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢，萬科要面對來自其他優(yōu)秀行業(yè)成員的挑戰(zhàn)，也要面對來自迅速擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營要求的挑戰(zhàn)。這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，正有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。

3、萬科物業(yè)管理的目標(biāo)

萬科物業(yè)顧問服務(wù)秉承萬科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價(jià)值觀，不以追求顧問服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量增長為終極目標(biāo)，而重在保證顧問服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量，真正滿足合作方的委托需求和愿望，切實(shí)幫助委托方有效地建立起優(yōu)質(zhì)的管理體系，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，獨(dú)立地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)，并不斷地自我完善。

（1）幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括：

①建立有效的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

②完善的管理體系

③人事行政管理體系

④企業(yè)培訓(xùn)體系

⑤品質(zhì)監(jiān)控體系

⑥客戶服務(wù)體系 ⑦建立完整的業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書

（2）幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。

（3）幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。

4、萬科物業(yè)管理的核心價(jià)值觀客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。人才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。

萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬科的獨(dú)特模式。萬科模式業(yè)內(nèi)領(lǐng)先其獨(dú)特的價(jià)值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結(jié)構(gòu)值得關(guān)注。

二、中海物業(yè)管理模式的特點(diǎn)

1、中海物業(yè)管理公司的概況

深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理企業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過ISO9002、ISO14001認(rèn)證企業(yè)。自1991年成立以來，中海人以“精誠服務(wù)、精彩生活”為服務(wù)宗旨，勇于開拓、銳意進(jìn)取，目前已發(fā)展成為擁有員工2000多名，高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下屬3家子公司和一個(gè)電子商務(wù)運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。

十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好評，而且贏得了良好的社會聲譽(yù)。截至2002年，公司共獲得國家、省及市、區(qū)級各種榮譽(yù)稱號396項(xiàng)，并為2002年深圳首屆質(zhì)量管理獎(jiǎng)服務(wù)行業(yè)唯一獲得者；國內(nèi)及香港地區(qū)的廣播電視、報(bào)刊等新聞媒體對中海物業(yè)經(jīng)營管理情況的報(bào)道多達(dá)千次以上；慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士逾兩萬人次；建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在不同場合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國物業(yè)管理行業(yè)第一品牌，中海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先進(jìn)的管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)文化的營造；不斷對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄，去其疏漏，取其精華，與時(shí)俱進(jìn)，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國際化與時(shí)代性內(nèi)涵，精煉全國物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚(yáng)規(guī)?；l(fā)展、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營、信息化管理、專業(yè)化增效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做行業(yè)領(lǐng)跑者，為推動中國現(xiàn)代城市的文明化進(jìn)程做出不懈的努力和追求，為中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新的獨(dú)特貢獻(xiàn)！

2、中海物業(yè)管理的經(jīng)營理念

公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實(shí)現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資源；同時(shí)，作為公民，在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)的社會財(cái)富，以盡我們對社會的義務(wù)”這一發(fā)展目標(biāo)。1996年，公司順利通過1S09002國際質(zhì)量認(rèn)證，是公司實(shí)施規(guī)范化宮理邁出的關(guān)鍵的一步。1999年，公司又率先在物業(yè)管理行業(yè)中執(zhí)行“季度管理報(bào)告制度”，按季度公開管理處各項(xiàng)管理服務(wù)工作內(nèi)容及費(fèi)用，并在公司互聯(lián)網(wǎng)站上公布各小區(qū)的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高管理服務(wù)的透明度。使公司的管理理念得到規(guī)范化。

3、物業(yè)管理的方針、目標(biāo)

中海 房產(chǎn)的建設(shè)者們始終懷著對社會、對消費(fèi)者的強(qiáng)烈責(zé)任感，堅(jiān)持以人為本的經(jīng)營目標(biāo)，致力于通過營造高品質(zhì)的房產(chǎn)和提供周到的服務(wù)，倡導(dǎo)文明、和諧、優(yōu)雅的居住文化。2002年4月，公司成功入圍”杭州地區(qū)十大品牌房產(chǎn)”行列；2002年，公司被蕭山區(qū)評選為“百強(qiáng)企業(yè)”在過去的幾年中，中海房產(chǎn)在市場需求的撞擊和磨合中逐漸形成了較為完善的企業(yè)精神——以世界建筑人文歷史為文化背景，以人類可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)原則，以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會責(zé)任，根據(jù)市場變化不斷調(diào)整，優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)；同時(shí)積極摸索適合自身發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營方略。公司聘請北大咨詢公司為企業(yè)進(jìn)行管理咨詢，逐步形成和完善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理領(lǐng)域分別導(dǎo)入IS09002管理體系。中海物業(yè)管理公司本著誠信、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、求精，把個(gè)人追求融入企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展之中。以重組上市、戰(zhàn)略擴(kuò)張、持續(xù)發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架構(gòu)和市場布局，使經(jīng)濟(jì)效益和增長質(zhì)量明顯提高。實(shí)現(xiàn)自己的主要戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)為業(yè)主為顧客提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。

4、中海物業(yè)管理的特色

中海物業(yè)管理主要是引進(jìn)先進(jìn)的港式物管理念、累積豐富的物管成功經(jīng)驗(yàn)；規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì)；打造出中海獨(dú)特的管理特色，實(shí)行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理，打造無為而治的至高境界；首創(chuàng)酒店式物管服務(wù)，開行業(yè)之先河；推出商務(wù)全程式服務(wù)，服務(wù)于商業(yè)精英；提倡健康式物管，為業(yè)主營造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、ISO14001、ISO18000三項(xiàng)國際管理體系貫穿運(yùn)行，中海物業(yè)管理注重高素質(zhì)的員工隊(duì)伍建設(shè)、豐富的人力資源儲備，創(chuàng)造社會效應(yīng)。

三、萬科和中海物業(yè)管理模式的比較

在物業(yè)管理行業(yè)激烈部分中，萬科以觀念超前、服務(wù)精品見長，中海以管理優(yōu)勢和市場規(guī)模領(lǐng)先，把經(jīng)營型管理作為企業(yè)的核心競爭力，形成了自身的特色和優(yōu)勢，對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和開拓市場起到了重要的推動作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。

1、萬科和中海物業(yè)管理有一套非常正確的價(jià)值觀

萬科和中海物業(yè)管理之所以先進(jìn)，首先他們是有一套非常正確的價(jià)值觀。大家知道，萬科和中海很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市，它們的創(chuàng)業(yè)者和管理團(tuán)隊(duì)始終以職業(yè)經(jīng)理的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報(bào)股東。所以，萬科和中海形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價(jià)值觀和公司文化（白領(lǐng)文化）。萬科和中海的管理，點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此而帶來的專業(yè)、專注和細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)。這種價(jià)值觀和文化，甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價(jià)值。萬科和中海的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”特別好地表達(dá)了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時(shí)也恰到好處地觀照了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對萬科情有獨(dú)鐘、趨之若鶩。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身，公司的核心價(jià)值觀才是根本，這一點(diǎn)，國外有關(guān)百年老店的實(shí)證研究充分證明了這一真理，一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價(jià)值觀。所以我們今天看到一個(gè)優(yōu)秀和走向偉大的萬科和中海，我們完全有理由相信深植于萬科和中海的經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價(jià)值倫理才是最重要的獲勝基因。

2、萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略

萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略。最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經(jīng)驗(yàn)之談和聯(lián)想取勝的看家法寶。這10年來，商場硝煙彌漫，英雄輩出，傳奇故事層出不窮，不僅使老外大跌眼鏡，就是國內(nèi)的企業(yè)家，也常常生出“引無數(shù)英雄競折腰”的喟嘆。然而，日換星移，能經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)，吹去浮沙始見金的不過爾爾?？偲饋砜矗詴性S多人折戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信資本經(jīng)營，幻想依靠權(quán)力尋租，或者急欲沖500強(qiáng)、拼湊大船、迎風(fēng)出海。這些企業(yè)注重經(jīng)營機(jī)會，而不經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，捕捉熱點(diǎn)而不管理企業(yè)，不能始終如一地堅(jiān)持自己的戰(zhàn)略，有小機(jī)巧而無大謀略。反觀萬科，任憑風(fēng)浪起，我自有章法，10多年前就上市，有A股、B股，但不宣稱是“資本經(jīng)營”，明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級的普通住宅。今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品部件都在總部設(shè)計(jì)好，通過住宅工業(yè)化帶動進(jìn)一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場熱點(diǎn)不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個(gè)字：“減法”。這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬科和中海終于在做“減法”的同時(shí)卻完成了公司穩(wěn)步增長的乘法。一個(gè)人要有成就，堅(jiān)定、堅(jiān)強(qiáng)、毅力是第一位的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想，而偉大的理想就是他的人生戰(zhàn)略。所謂必有“堅(jiān)忍不拔之志”，方可蓄積“堅(jiān)忍不拔之力”。辦公司、做企業(yè)同樣如此，如果不對自己“是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？何時(shí)做？”等一系列問題做出明確的判斷，形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)。如果走進(jìn)萬科和中海你會發(fā)現(xiàn)無論投資者關(guān)系（透明度、誠信）、投資管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關(guān)管理都非常清楚細(xì)致，井井有條。萬科和中海在管理細(xì)節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點(diǎn)。萬科和中海人做到了，所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。

3、萬科和中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)總成本領(lǐng)先

萬科早在93年就成立了萬創(chuàng)設(shè)計(jì)公司，進(jìn)而在99年成立了萬科建筑研究中心，可以說這是企業(yè)的R&D中心，它強(qiáng)調(diào)的是“設(shè)計(jì)概念+經(jīng)營意識+專業(yè)知識+創(chuàng)造力”的最佳配合，這種創(chuàng)新給萬科帶來的效益是顯著的。我們所提倡的IMPS項(xiàng)目策劃模式，主張對市場要有透徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內(nèi)涵的產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)，充分體實(shí)現(xiàn)前期策劃對產(chǎn)品附加價(jià)值的提升，產(chǎn)品的后續(xù)銷售是產(chǎn)品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項(xiàng)目互動戰(zhàn)略顧問模式是新經(jīng)濟(jì)條件下、嶄新的一種房地產(chǎn)顧問模式，這樣一種模式需要在社會實(shí)踐中得到檢驗(yàn)和修正，并在實(shí)戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時(shí)代希望為中國房地產(chǎn)企業(yè)的顧問和運(yùn)營盡責(zé)盡力。中海實(shí)施總成本領(lǐng)先一是要實(shí)行科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序，即實(shí)行TCM（總成本管理）；二是要積極主動地拓展物業(yè)管理市場和實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，拓展?fàn)I運(yùn)規(guī)模，拓展企業(yè)經(jīng)營資金渠道，增加盈利能力的規(guī)?；\(yùn)作。這些都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)總成本領(lǐng)先的重要途徑。中海物業(yè)積極地實(shí)行實(shí)施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場的同時(shí)，又利用其自身優(yōu)勢，開展本行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營，加強(qiáng)內(nèi)部造血機(jī)能。公司成功開發(fā)出具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T 等四個(gè)系列的專用清潔劑，又自己設(shè)計(jì)開發(fā)物業(yè)管理軟件、涉足家庭裝璜領(lǐng)域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場化浪潮中立于不敗之地。培養(yǎng)了企業(yè)的文化力；奠定了企業(yè)的品牌競爭力。

中國物管行業(yè)目前非常缺乏鑄造企業(yè)魂的企業(yè)文化。中海物業(yè)的企業(yè)文化是什么，那就是“萬科和中海模式”。萬科和中海在“萬科和中海模式”的熏陶下，形成了學(xué)習(xí)性組織，樹立了業(yè)主是企業(yè)的上帝、股東是企業(yè)的上帝、員工是企業(yè)的上帝、社會是企業(yè)的上帝的四元價(jià)值觀，形成了“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神……。近幾年，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)理論研究中，出現(xiàn)了一個(gè)值得注意的“文化力”概念，它既反映了文化在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位和作用，也表明了企業(yè)文化對于企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義。

4、萬科與中海三種模式并存

第一種是市場化程度較低、以發(fā)展商為主的物業(yè)，其代表是托管母公司的產(chǎn)業(yè)而成就品牌的萬科和金融街，特點(diǎn)是以做發(fā)展商的品牌為主要目標(biāo)，成為發(fā)展商整體戰(zhàn)略的一部分，最終的走向仍然是市場化。

第二種是發(fā)展商支持下的半市場化物業(yè)，其代表是中海。它的特征是有發(fā)展商背景，當(dāng)前主要依賴于市場，已經(jīng)有很強(qiáng)的市場競爭力，但依然從發(fā)展商處接項(xiàng)目，有近水樓臺的優(yōu)勢，母公司的大量項(xiàng)目也自然成為它迅速壯大的比較優(yōu)勢之一。

第三種是完全的市場化公司。他們沒有自家發(fā)展商的支持，主要憑借較強(qiáng)的策劃顧問能力與經(jīng)驗(yàn)在市場上取勝。

結(jié)語

當(dāng)前各行各業(yè)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。市場競爭的焦點(diǎn)已經(jīng)逐漸由管理、服務(wù)和價(jià)格等較為單項(xiàng)的競爭要 素，逐步轉(zhuǎn)向企業(yè)綜合實(shí)力的競爭，集中反映為更高層次上的品牌的競爭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在大部分同類產(chǎn)品中，前10種優(yōu)質(zhì)品牌市場占有率高達(dá)70％－80％。物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，必須通過提供高質(zhì)量和有特色的服務(wù)讓用戶從心里感到滿意，才能為企業(yè)樹立良好的形象，產(chǎn)生品牌效應(yīng)。中海物業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為品牌不僅僅是一個(gè)商標(biāo)、一個(gè)圖形或一個(gè)名稱，塑造品牌也不僅僅靠廣告和宣傳，要靠扎扎實(shí)實(shí)地運(yùn)行管理、兢兢業(yè)業(yè)地努力工作，優(yōu)秀的品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是品牌的要素，優(yōu)秀的形象是品牌的推動力，優(yōu)質(zhì)的管理是品牌的根本。萬科與中海物業(yè)管理在不同的模式管理過程中，利用自身的優(yōu)勢，經(jīng)過探索、鉆研創(chuàng)造出自己的品牌，在市場激烈競爭的環(huán)境下脫穎而出，使自己各自的管理水平不斷地更新、起到排頭兵的模范作用。

中海物業(yè)管理方案-管理

第一部分 中海物業(yè)簡介

深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中海物業(yè)”）為中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于1991年在深圳注冊成立，為建設(shè)部首批甲級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探索出具有中國特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。

多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗100余面。中央電視臺、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日報(bào)》，國內(nèi)的《人民日報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》、《工人日報(bào)》、《法制日報(bào)》等新聞媒體對中海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報(bào)道多達(dá)700余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。

隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞??等30多個(gè)全國各大城市。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)120余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17個(gè)，占全國國優(yōu)總數(shù)的3%強(qiáng)，雄居國內(nèi)同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證；1999年10月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證??中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。

在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。

肩負(fù)中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。

中國海外集團(tuán)有限公司于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè)——中國建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。1992年，集團(tuán)之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河，市值曾逾330億港元，集團(tuán)現(xiàn)有雇員約4,300名。

中國海外集團(tuán)自成立以來，便致力于專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。公司以“服務(wù)社會、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場運(yùn)做氣魄，集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實(shí)現(xiàn)著對社會的承諾，先后在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇1,157萬平方米；開山填海造地逾9,000公頃；鋪設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧?/p>

從1988年起，中國海外集團(tuán)積極投身中國內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已發(fā)展成擁有總資產(chǎn)183億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會影響與日俱增。

展望未來，中國海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國經(jīng)濟(jì)市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為“服務(wù)社區(qū)、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”作出更加杰出的貢獻(xiàn)。

第二部分

銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案

銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路78號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地9593平方米，總建筑面積達(dá)52000平方米，綠化率高達(dá)25%。集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長時(shí)期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽(yù)的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。

我司針對銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。

第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定

一、顧問方式概述：

1、為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司(以下簡稱“管理商”)負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

2、雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。

3、考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團(tuán)與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

4、我司提供顧問管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。

◆ 顧問服務(wù)方式示意圖：

二、顧問期限

顧問期限預(yù)計(jì)共計(jì)二十五個(gè)月（以項(xiàng)目入伙時(shí)間預(yù)計(jì)為2005年3月1日為準(zhǔn)）。顧問期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為10個(gè)月（預(yù)計(jì)自2004年3月至2004年12月），實(shí)操指導(dǎo)階段為12個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自2005年1月1日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。

三、駐場顧問和顧問團(tuán)工作職責(zé)

◆ 駐場顧問工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個(gè)月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作： ? 全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。

? 將顧問團(tuán)針對本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。

? 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。

? 協(xié)助顧問團(tuán)人員對項(xiàng)目的實(shí)地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。? 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。

緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。?

◆ 顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧問團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，以下為建議各階段赴現(xiàn)場的時(shí)間供參考： ? 前期介入階段

首次考察?

工程交接驗(yàn)收階段?

實(shí)操指導(dǎo)階段?

物業(yè)入伙當(dāng)月?

入伙后的正常管理期?

? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段

本階段末? 顧問團(tuán)（約3-5人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個(gè)階段的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團(tuán)具體赴現(xiàn)場的工作時(shí)間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目的實(shí)際需要來安排。

顧問團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：

? 由顧問團(tuán)根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。

定期對項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。?

對駐場顧問的工作予以考察、評價(jià)和完善。?

顧問工作安排（詳見下頁表）

工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場 工 作 安

排 前期介入階段（10個(gè)月）顧問團(tuán)3—5人

駐場經(jīng)理1人（開盤前后各一個(gè)月）定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場工作2次 實(shí)操指導(dǎo)

（12個(gè)月）顧問團(tuán)3~5人 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場工作2次。

駐場顧問1人 常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤

（3個(gè)月）顧問團(tuán)3~5人

定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo) 建議本階段末赴現(xiàn)場工作1次。

另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價(jià)。顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費(fèi)用另計(jì),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6000.00元/次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。說明：

1.顧問團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項(xiàng)目服務(wù)。

2.顧問期限內(nèi)，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。

◆ 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項(xiàng)目開盤前后的一個(gè)月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：

1、對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn)

2、職業(yè)禮儀培訓(xùn)

3、售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo)

第二節(jié) 顧問管理工作范圍

一、樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導(dǎo)。

二、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

三、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。

四、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。

五、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

六、專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

七、公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

八、公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

九、交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

十、對本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。

十一、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

十二、接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

十三、全方位商務(wù)服務(wù)支持。

十四、協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。

十五、理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。

第三節(jié)

顧問管理工作內(nèi)容

一、前期介入階段

時(shí)限界定：由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個(gè)月（預(yù)計(jì)2004年3月至2004年12月）結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。

（一）由顧問團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。

（二）顧問團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見。

（三）根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。

1、考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)

度計(jì)劃提議方案；

2、建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物 業(yè)管理的需求；

3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

4、對樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建 議；

5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價(jià)格建議；

6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置 的參考意見以及管理用房的布局；

7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推

行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；

8、在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度

提出對設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；

9、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；

10、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計(jì)中 的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；

11、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地

制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；

12、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改 建議；

13、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建 議；

14、對建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；

15、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)

管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；

（四）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：

1、從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。

2、用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。

3、住戶門是否有明顯標(biāo)識。

4、是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動車停車位。

（五）從智能化的角度，提出專業(yè)建議：

1、考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；

2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；

3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；

4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。

（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：

1、根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；

2、根據(jù)會所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。

（七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：

1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；

2、公共部分裝修材料的選用；

3、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方

面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；

4、滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；

5、根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；

6、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi) 用的咨詢；

7、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī)、政策文本；

（八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。

（九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。

（十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。

1、指導(dǎo)發(fā)展商及管理商制定工程、設(shè)備驗(yàn)收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題的處理程序。

2、指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。

3、樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗(yàn)。

4、公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。

5、協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗(yàn)收記錄

（十一）根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)毓芾碣M(fèi)市場情況和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

（十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作：

1.對售樓現(xiàn)場人員進(jìn)行物業(yè)方面的培訓(xùn)、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。

2.指導(dǎo)現(xiàn)場保安人員進(jìn)行交通指揮、車輛管理、導(dǎo)向工作。

3.指導(dǎo)物業(yè)現(xiàn)場人員對關(guān)于樓盤物業(yè)管理方面的問題進(jìn)行答疑。

4.對樓盤宣傳資料中關(guān)于物業(yè)管理方面的問題，提出專業(yè)化建議。

（十四）小區(qū)會所前期建議

1、會所的規(guī)模和格局：根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。

2、會所的功能設(shè)置：根據(jù)市場情況結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實(shí)用。

3、會所項(xiàng)目的面積要求：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場需求，測算出精確的（某些體育項(xiàng)目）、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。

4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。

5、會所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。

6、會所的節(jié)能要求：會所的許多項(xiàng)目與ISO14000環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項(xiàng)目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。

7、會所的管理和經(jīng)營：包括會所的管理方案、管理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價(jià)位以及人員配備等方面的建議。

三、實(shí)操指導(dǎo)階段

合作期限：共12個(gè)月，由本物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。

前期籌備期

指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做 相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。

（一）在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

（二）協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：

（三）協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。

1、人工費(fèi)用測算；

2、設(shè)備耗能費(fèi)用測算；

3、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測算；

4、清潔定額費(fèi)用測算；

5、園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測算等。

（四）協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍：

1、提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案；

2、協(xié)助對招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。

（五）協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。

1、提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃；

2、協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)規(guī)劃，并對規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí) 情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；

3、協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；

4、協(xié)助對操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；

5、就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；

（六）協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序：

（七）指導(dǎo)管理商準(zhǔn)備設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的相關(guān)資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程 的竣工資料的交接工作等）。

（八）指導(dǎo)管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

（九）協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān) 資料、文件：

1、提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管

理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；

2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程 序；

3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維 修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；

4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；

5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全 規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；

6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方 案；

7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；

8、協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；

9、提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員 工手冊及人事工作相關(guān)制度；

10、根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施情況，協(xié)助編制項(xiàng)目社區(qū)文化活動規(guī) 劃；

11、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理 目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；

12、結(jié)合會所的實(shí)際，協(xié)助制定一套完善的管理制度；協(xié)助發(fā)展 商做好會所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等；

13、協(xié)助制定項(xiàng)目公眾制度；

14、協(xié)助設(shè)置會計(jì)帳薄，建立會計(jì)核算體系；

15、協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。

（九）協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。

1、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件等。

2、技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工程驗(yàn)收簽證等。

3、物業(yè)資料：住宅區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料等。

4、住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。

5、其他相關(guān)資料。

（十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項(xiàng)目的評審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。

（十二）指導(dǎo)會計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃。

（十四）指導(dǎo)管理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)市/省/國家級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，對各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進(jìn)建議。

集中入伙期

指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。

為此中海物業(yè)將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：

? 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。

指導(dǎo)制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。?

? 協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。

場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)高掛氣球等。? ? 設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。? 管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。

裝修搬遷期

指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入駐的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：

? 面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對其加以控制，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。

? 業(yè)主入駐有先有后，怎樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。

為此，中海將提供一整套根據(jù)長期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括： ? 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。?

指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。? ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度等。

指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度。?

指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。? ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。

正常管理期

指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，銀信商座環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。此時(shí)中海主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：

一、通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。

二、指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。

四、指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。

五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。

六、按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。

七、顧問團(tuán)定期對項(xiàng)目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：

1、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況：

2、按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查；

3、根據(jù)管理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。

八、會所的開業(yè)籌備及正式投入運(yùn)轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。

1、對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以期達(dá)到預(yù)期效果。

2、提供人員配置、素質(zhì)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案：如果要代管會所，就需對人員進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)演練。

3、結(jié)合會所的實(shí)際，提供一套完善的管理制度（包括會員章程、各娛樂點(diǎn)管理制度、員工管理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價(jià)格等），并制作成冊。

4、開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。

5、會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。

6、開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請業(yè)主、發(fā)展商以及相關(guān)人員前來觀摩娛樂，了解會所、熱愛會所。

7、會所運(yùn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人員工作流程、顧客消費(fèi)方式（單次消費(fèi)、各類消費(fèi)卡；會員消費(fèi)、貴賓消費(fèi)等）、消費(fèi)價(jià)格、營業(yè)時(shí)間、帳務(wù)管理等。

九、建立日常管理資料

保潔管理相關(guān)記錄、保安管理相關(guān)記錄、出租屋管理相關(guān)記錄、車輛管理檔案、裝修管理檔案、工程返修檔案、設(shè)備管理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。

三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段

合作期限： 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。

服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗(yàn)其管理 水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡 象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。

（一）顧問團(tuán)對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

（二）解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。

（三）根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。

第四節(jié) 顧問管理目標(biāo)

一、管理總體目標(biāo)

在中國市場經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使銀信商座項(xiàng)目成為沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商樹立良好的市場口碑。

1、管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。通過我們的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。將銀信商座項(xiàng)目管理成為文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的人文社區(qū)，成為沈陽市獨(dú)具特色的商住樓宇。

2、效益定位：社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。

3、服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則?！白屇湍淖訉O后代永遠(yuǎn)滿意”是顧問商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問商永恒的追求，為此，顧問商將采取“駐場顧問 + 顧問團(tuán)”的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。

二、管理目標(biāo)承諾

中海物業(yè)憑借長期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：

1、執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

2、保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。

3、物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系進(jìn)行管理，符合ISO9000國際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。

第五節(jié)

顧問服務(wù)設(shè)想

整體設(shè)想

中海物業(yè)經(jīng)過十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。對于銀信商座項(xiàng)目，我們將把這些管理優(yōu)勢通過顧問輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！

一、酒店式物管概述

為順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和滿足業(yè)主的需要，不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，中海物業(yè)管理公司于1999年開始導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，將“物業(yè)管理”提升為“物業(yè)服務(wù)與管理”，即明確的提出了物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)是“服務(wù)業(yè)主，而不是管理業(yè)主”，把物業(yè)管理行業(yè)真正提高到一個(gè)新的理論高度。中海物業(yè)管理公司在成功運(yùn)做“中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式”的基礎(chǔ)上，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的中海服務(wù)精神，圍繞“一切以滿足業(yè)主需求為中心”的工作原則，又正式推出“大管家”的服務(wù)模式，即“酒店式物業(yè)管理模式”第二代升級版，使物業(yè)管理和服務(wù)工作整體上升到一個(gè)新的水平。

1、以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，多依照“物業(yè)管理?xiàng)l例”和“業(yè)主公約范本”制定一套規(guī)章制度與約束條件，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際感受；但酒店式物業(yè)管理，完全是以業(yè)主為核心，實(shí)行“針對性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)”，推出例如私人區(qū)域清潔服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù)；代客洗衣服務(wù)；代訂酒店客房服務(wù)等，通過訓(xùn)練有素的、具有星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

2、以星級酒店為樣板，營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。

酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表與典范，酒店的經(jīng)營理念是“賓至如歸，即讓客人住在酒店如住在家里般溫暖和舒適”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，體會到作為消費(fèi)者的尊貴與自豪。而物業(yè)管理相對來說，就是保安、維修和清潔衛(wèi)生，服務(wù)機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。中海物業(yè)管理公司的酒店式物業(yè)管理模式則將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)的結(jié)合起來，倡導(dǎo)“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便”，讓業(yè)主在自己擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的服務(wù)，例如大堂里設(shè)接待服務(wù)總臺，由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待員24小時(shí)恭候服務(wù)；出入大門口設(shè)門童，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；大廈里見不到穿著保安制服的保安員，改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視代替等。無論是發(fā)展商，還是業(yè)主、住用戶，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。

3、強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識，提高服務(wù)效率。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，依然采用行政管理模式中的“辦公室”組織編制，但酒店式物業(yè)管理模式則改設(shè)“服務(wù)中心”。一是把以物業(yè)管理公司“辦公”為主，改成為業(yè)主“服務(wù)”為主，更加突出了物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)的特性，擺正了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的主賓關(guān)系；二是調(diào)整了作業(yè)流程，服務(wù)中心已成為內(nèi)部指揮中心和對外信息溝通的唯一渠道。設(shè)置服務(wù)中心后，采取“一站式服務(wù)”和“首接責(zé)任制”，也就是當(dāng)業(yè)主來到服務(wù)中心時(shí)，那一位接待員第一時(shí)間接待的，他就有責(zé)任負(fù)責(zé)協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求，而不能讓業(yè)主跑來跑去，到處找人，直到業(yè)主滿意離去為止。

很多服務(wù)行業(yè)里的工程維修服務(wù)都是按部就班的照既定工作計(jì)劃有序進(jìn)行，就是偶有客人投訴或其他服務(wù)需求，也必須排隊(duì)等待，逐步解決。只有在酒店行業(yè)里，客人的投訴或需求才是永遠(yuǎn)擺在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口號，絕不能讓客人有一絲的不滿存在，即所謂零缺點(diǎn)服務(wù)（100-1〈 0，提供的服務(wù)必須百分百合乎標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到客人的要求。假如有一點(diǎn)不合格，其結(jié)果不是99分，而是小于0分〉。酒店

式物業(yè)管理，就是把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過夜”，努力達(dá)到業(yè)主（住用戶）的滿意率為百分之百。

4、調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目管理處，將員工分為管理層和操作層兩大級別，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響員工的士氣；對外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰來處理卻又摸不著頭緒。而酒店式物業(yè)管理，采用星級酒店管理模式，在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)法則重新設(shè)置，達(dá)到了權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一；從財(cái)務(wù)收支、內(nèi)部管理、后勤保障、資源經(jīng)營四個(gè)目的出發(fā)，管理處下設(shè)財(cái)務(wù)部、行政部、管家部和經(jīng)營部四大部門。在對外服務(wù)和接待上，服務(wù)中心提供一站式服務(wù)；又將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，既加大了管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

5、建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺，為客戶提供全方位后勤支援與保障。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，仍然還停留在管理處不涉及經(jīng)營項(xiàng)目的狹隘觀念里，僅靠收取微薄的物業(yè)管理費(fèi)來維持整個(gè)社區(qū)的正常運(yùn)行，由于可調(diào)動使用的資金有限，所以在社區(qū)文化的建設(shè)、服務(wù)環(huán)境改善、服務(wù)層次的提升等方面捉襟見肘。更何況如果物業(yè)管理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入虧損的尷尬境地。酒店業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)最大的不同之處就是具有的經(jīng)營性（酒店所有服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置都是以經(jīng)濟(jì)效益為中心）。所以具備資源經(jīng)營思想是酒店式物業(yè)管理模式的另一重要特點(diǎn)，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶提供全方位的后勤支持和保障。例如會議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色服務(wù)；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財(cái)源，為提升管理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的投入負(fù)擔(dān)。

6、營造社區(qū)精神，倡導(dǎo)“無為而治”的物業(yè)管理崇高境界。

社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)老話題，新課題。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)的社區(qū)文化建設(shè)一直以來都僅僅停留在組織業(yè)主搞搞文體活動的淺薄層次，將社區(qū)文化片面的理解為小區(qū)里的文體活動。而中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式所倡導(dǎo)的社區(qū)文化，核心就是社區(qū)精神的建設(shè)與營造，通過環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化達(dá)到引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、激勵(lì)、改造的目的，最終建立良好的社區(qū)關(guān)系和形象，實(shí)現(xiàn)“無為而治”、“氛圍管理”，“寓管理于服務(wù)之中” 物業(yè)管理的至高境界。例如組織社區(qū)有目的的向政府部門、街道辦事處、當(dāng)?shù)伛v軍、學(xué)校等捐贈；舉辦慈善舞會；特定的日子派代表訪問敬老院、孤兒院、部隊(duì)、醫(yī)院、殘疾人學(xué)校等社會福利機(jī)構(gòu)，參加社會上公益活動；挖掘業(yè)主潛力，在酒吧定期舉辦用戶收藏品講座與觀賞、酒類品賞等專題活動；邀請知名作家、文學(xué)家、音樂家到社區(qū)內(nèi)與用戶舉辦專題交流，如簽名售書、電影觀賞、音樂講習(xí)等。酒店式服務(wù)項(xiàng)目(服務(wù)指南)經(jīng)過在多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施酒店式物業(yè)管理的實(shí)踐，中海物業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們將對銀信商座提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)的顧問指導(dǎo)。

1.特約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔

服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會在您指定的時(shí)間段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。? ? 您可以填寫《衛(wèi)生清潔預(yù)約卡》離開時(shí)交給服務(wù)臺，也可以直接致電服務(wù)中 心。

此服務(wù)需至少提前一天預(yù)約。? 2.家庭花藝服務(wù)

? 業(yè)戶可致電服務(wù)中心預(yù)定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時(shí)間送到。

價(jià)格見樣本目錄，需至少提前三小時(shí)以上預(yù)定。?

3.醫(yī)務(wù)服務(wù)

為了業(yè)戶的保健衛(wèi)生，設(shè)立醫(yī)務(wù)保健室，24小時(shí)當(dāng)值，備有常規(guī)藥局，日間更有資格醫(yī)師提供專業(yè)安全的意見。?

? 此項(xiàng)服務(wù)僅限本物業(yè)住（用）戶及其親友使用。4.特約接機(jī)、車服務(wù)

信譽(yù)良好之營業(yè)車隊(duì)，為您接送機(jī)場、車站和公務(wù)游覽。?

詳盡價(jià)目表將在《服務(wù)指南》中附。?

5.郵政服務(wù)

代寄收郵件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等郵政業(yè)務(wù)。? ? 可直接留在大廳服務(wù)臺并登記簽收或致電服務(wù)中心上門收取。

收費(fèi)按國家郵政標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。?

6.票務(wù)代理

機(jī)票、火車票24小時(shí)接受預(yù)定。免收服務(wù)費(fèi)。?

7.物品代購服務(wù)

由閣下指定物品品牌、地點(diǎn)和指導(dǎo)價(jià)格。?

我們將派人替您購物，并由您支付指定的交通方式費(fèi)用。? ? 業(yè)主須提前填妥授權(quán)書和支付貨款。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：參照服務(wù)指南。? 8.飲品小食平價(jià)即送服務(wù)

閣下可參閱服務(wù)指南中附的飲品小食目錄，致電20分鐘內(nèi)送到。以上項(xiàng)目的收費(fèi)，將在服務(wù)指南中詳細(xì)列明。?

二、健康式物業(yè)管理

健康物業(yè)管理模式是參照國家《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》要求，以促進(jìn)業(yè)主身心健康為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的管理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。

“健康物業(yè)管理模式”由日常物管中心和健康物管中心兩大部分組成。其中日常物管中心（環(huán)境管理中心）的功能是完成傳統(tǒng)物管的維修、清潔、保安、園林養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)環(huán)節(jié)，維持居住環(huán)境的舒適、健康。為業(yè)主提供健康生活指引：

1、節(jié)約用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、盡量少用常流水等。

2、減少水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。

3、節(jié)約用電：隨時(shí)關(guān)燈、不開長期燈、采用節(jié)能燈具等。

4、減少尾氣排放：少開私家車等。

5、控制噪聲污染：公共場所不要大聲喧嘩、養(yǎng)成輕開輕關(guān)、輕拿輕放的習(xí)慣、控制電器音量等。

6、珍惜紙張：多用草稿紙、開展“減卡救樹”等活動。

7、少用一次性用品等。

“健康物管中心”的主要功能是實(shí)現(xiàn)《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》里對于“健康環(huán)境的保障”的目標(biāo)，我們將設(shè)立健康檔案管理、醫(yī)療保健服務(wù)、24小時(shí)求助中心、社區(qū)文化中心和健康交流俱樂部等職能部門，全方位地保障健康生活理念的延續(xù)。

首先，在環(huán)境保障中的保健方面，我們設(shè)立健康中心，包括為業(yè)戶提供健康測評，度身設(shè)計(jì)健身計(jì)劃和心理健康指導(dǎo)，建立完善的住宅保健服務(wù)?！窠】禉n案管理 為銀信商座內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專門的健康檔案，對業(yè)主身體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時(shí)為業(yè)主提供身體健康狀況的報(bào)告，對比不同時(shí)期的健康數(shù)據(jù)，并實(shí)行電腦系統(tǒng)自動化管理，每個(gè)業(yè)主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的管理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學(xué)的運(yùn)動、監(jiān)督、營養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢等健康服務(wù)。

1、在環(huán)境保障中的安防方面，利用銀信商座完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)，進(jìn)行24小時(shí)全天候管理，業(yè)主在緊急情況下，可通過住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的24小時(shí)求助中心聯(lián)系，以及時(shí)采取相應(yīng)的救助措施，物業(yè)公司員工四分鐘到達(dá)緊急集合地點(diǎn)，并在第一時(shí)間與社會相關(guān)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，使事件得到妥善處理。

2、在小區(qū)康體設(shè)施方面，我們有戶外的公共設(shè)施設(shè)備，分布上盡量面面俱到，不過于集中，有意識的引導(dǎo)人流分向。業(yè)主走出院外就有活動，采用“三三制”經(jīng)營會所，滿足業(yè)戶大眾體育健身的需要，也使經(jīng)營成本降低?！襻t(yī)療保健服務(wù)

小區(qū)設(shè)醫(yī)療保健服務(wù)站，為業(yè)主提供日常的醫(yī)療保健服務(wù)；定期組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行常規(guī)身體檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱藏疾病，保證身體健康；特設(shè)亞健康咨詢中心，專門為業(yè)主提供調(diào)整“亞健康”狀態(tài)的咨詢、恢復(fù)服務(wù)，為業(yè)主生理、心理的健康提供全方位服務(wù)。以上各項(xiàng)特色服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在項(xiàng)目入駐前于《用戶手冊》、《服務(wù) 指南》中明確標(biāo)價(jià)，三、商務(wù)全程式

中海物業(yè)本著“以人為本”的服務(wù)理念，考慮到銀信商座物業(yè)所處的優(yōu)越地理位置，以及其本身的功能設(shè)置中有酒店式公寓這一情況，同時(shí)考慮到銀信商座必將成為沈陽市商業(yè)旺盤這一特點(diǎn)，并且從銀信商座租售角度出發(fā)，擬選擇該項(xiàng)目在沈陽市首家推行“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理服務(wù)這一全新物業(yè)管理模式。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式的宗旨是：通過整合內(nèi)部優(yōu)勢和調(diào)動一切可以利用的外部資源，最大限度的滿足物業(yè)使用人各方面（特別是商務(wù)活動方面）的需要，并以此為基礎(chǔ)，建立一種開放式的服務(wù)延伸體系，根據(jù)物業(yè)使用人新的商務(wù)需求，不斷更新服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)形式，真正實(shí)現(xiàn)“商務(wù)全程式服務(wù)”。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式基于未來進(jìn)駐銀信商座的企業(yè)在辦公資源配備方面，很難達(dá)到本身的實(shí)際需求，例如沒有獨(dú)立會議室，不愿購置復(fù)印機(jī)乃至公務(wù)車，不愿配備專業(yè)秘書等，而我司“商務(wù)全程式”服務(wù)模式可以使以上問題輕松得以解決，真正為使用人提供一個(gè)既方便周到又花費(fèi)不多的商務(wù)環(huán)境。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式具體構(gòu)成舉例：

1）配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話接聽、前臺禮儀及部分后 勤服務(wù)。

2）成本價(jià)提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等服務(wù)。

3）在發(fā)展商提供硬件的基礎(chǔ)上，提供公共會議室的預(yù)定、預(yù)留、布置等服務(wù)。4）設(shè)立功能齊全的商務(wù)中心，提供包括打字、復(fù)印、傳真等一系列的辦 公服務(wù)。

5）建立家園服務(wù)網(wǎng)平臺，提供各項(xiàng)配送服務(wù)。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式是我司根據(jù)寫字樓使用人的特點(diǎn)與需求，制定的一整套商務(wù)后勤服務(wù)解決方案，此模式推廣前的良好遠(yuǎn)景和推廣后的不俗效果，對于銀信商座的租售，無疑有極大的促進(jìn)作用。

第六節(jié)

員工培訓(xùn)

作為最可寶貴的資源，人力資源的開發(fā)與管理成為保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原動力。中海物業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，形成了自己獨(dú)具特色的人力資源開發(fā)體系。為了促進(jìn)管理商的規(guī)范化運(yùn)做，并保證其逐步實(shí)現(xiàn)市場化生存，中海物業(yè)將運(yùn)用自身的培訓(xùn)體系，指導(dǎo)管理商開展員工培訓(xùn)工作，逐步提高員工的整體素質(zhì)，建立一只精干高效的員工隊(duì)伍。

一、培訓(xùn)總體思路

1、培訓(xùn)范圍全員性。銀信商座物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力, 因此要把全體員工都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。

2、培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識和技能，同時(shí)也離不開其他相關(guān)的知識和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高員工的綜合素質(zhì)，不能單打一。我們將制定系統(tǒng)的培訓(xùn)內(nèi)容，提高廣大員工的綜合素質(zhì)。

3、培訓(xùn)組織層次性。由于員工的基礎(chǔ)不同，所以其接受能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓(xùn)時(shí)，我們將從各自可以接受、樂于接受的起點(diǎn)出發(fā)，分層施教。

4、培訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強(qiáng)調(diào)技能提高。培訓(xùn)工作的開展，將始終注意緊密圍繞銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際，旨在提高員工解決本崗位實(shí)際問題的能力以及處理復(fù)雜物業(yè)糾紛的能力。

5、培訓(xùn)方式靈活性。員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的實(shí)務(wù)過程，必須充分調(diào)動上級與下級、組織與個(gè)人、內(nèi)部與外部各個(gè)方面的積極性。實(shí)施的方式和方法將因時(shí)、因地、因人制宜，不拘一格。

6、訓(xùn)目標(biāo)超前性。我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無疑要為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。因而將不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向未來，不斷豐富充實(shí)員工的知識儲備。

二、培訓(xùn)內(nèi)容框架

1、崗前就業(yè)培訓(xùn)

指物業(yè)管理員工上崗之前，對其進(jìn)行的地產(chǎn)公司及物業(yè)公司背景、職業(yè)要求、崗位責(zé)任和獎(jiǎng)勵(lì)辦法、行為規(guī)范等方面的教育。

2、職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn) 指按照中海物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對所有員工進(jìn)行的國家時(shí)事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。

3、專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)

指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進(jìn)行的崗位應(yīng) 知應(yīng)會知識和技能的培養(yǎng)訓(xùn)練。

4、專題強(qiáng)化培訓(xùn)

指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)，所進(jìn)行的針對性較強(qiáng)、內(nèi)容相對集中、時(shí)間比較連貫的培訓(xùn)。

主要培訓(xùn)內(nèi)容參考：

工

種 序號 培

訓(xùn)

內(nèi)

容

培訓(xùn)時(shí)間 培訓(xùn)方式 全 員 1 公司企業(yè)文化 1課時(shí) 集中授課物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 1課時(shí) 集中授課物業(yè)管理基本法規(guī) 1課時(shí) 集中授課工作崗位職責(zé)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1課時(shí) 集中授課物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng) 1課時(shí) 集中授課公司人事及福利待遇政策 1課時(shí) 集中授課公司《員工手冊》 1課時(shí) 集中授課公司文件體系 10課時(shí) 集中授課

物業(yè)管理各專業(yè)綜合常識 3課時(shí) 集中授課公司規(guī)章制度、部門設(shè)置 1課時(shí) 集中授課 服 務(wù)

中 心 1 如何處理業(yè)主的投訴 1課時(shí) 集中授課操作和服務(wù)禮節(jié)禮貌 1課時(shí) 集中授課禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識 1 課時(shí) 集中授課 4 物業(yè)管理法規(guī)知識 1 課時(shí) 集中授課公司文件體系知識 1 課時(shí) 集中授課

維修班 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識 1 課時(shí) 集中授課機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識 2 課時(shí) 綜合

護(hù)衛(wèi)班 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識 1 課時(shí) 集中授課保安工作知識 3 課時(shí) 綜合

機(jī) 電

工 程 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識 1 課時(shí) 集中授課強(qiáng)電知識講座 1 課時(shí) 綜合弱電知識講座 1 課時(shí) 綜合空調(diào)維修保養(yǎng)知識講座 1 課時(shí) 綜合各崗位工作流程 3課時(shí) 集中授課

電

梯 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識 1 課時(shí) 集中授課電梯維修保養(yǎng)知識 1 課時(shí) 綜合 清

潔

綠

化 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識 1 課時(shí) 集中授課各崗位職責(zé) 1 課時(shí) 集中授課

管理

層人

員 1 外培（各類物業(yè)上崗證）2 新員工崗前培訓(xùn) 3課時(shí) 集中授課服務(wù)意識與市場意識培訓(xùn) 2課時(shí) 集中授課讀書培訓(xùn) 1課時(shí) 集中授課 5 人員參加外培 2天 集中授課

以上培訓(xùn)內(nèi)容將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況靈活調(diào)整。

三、授課方式

1、課堂講授

由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。比較適用于員工較多的普及型講座。

2、集體研討

駐場人員組織培訓(xùn)對象就某一主題進(jìn)行深入廣泛的探討和交流。便于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識。

3、視聽教學(xué)

運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、錄音機(jī)、計(jì)算機(jī)和圖片等展示手段向受訓(xùn)員工傳輸有關(guān)知識和信息。使受訓(xùn)人員直觀感受相關(guān)實(shí)際案例。

4、現(xiàn)場模擬

讓培訓(xùn)對象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計(jì)好的活動。有助于提高實(shí)際工作能力。

5、樣板示范

由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。給培訓(xùn)對象的印象較為深刻，效果較為鞏固。

6、指導(dǎo)自學(xué)

列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)和動員員工自己找時(shí)間學(xué)習(xí)。實(shí)施起來更加靈活。

四、管理商派員培訓(xùn)

管理商可選派人員赴顧問商所管樓盤參加培訓(xùn)，培訓(xùn)方式分理論學(xué)習(xí)和現(xiàn)場參觀兩種形式：

◆理論學(xué)習(xí)：

1．內(nèi)培：由我司培訓(xùn)部組織物業(yè)管理專業(yè)資深人士，以課堂講授、視聽教學(xué)和交流研討的方式，從理論上系統(tǒng)地闡述物業(yè)管理及其相關(guān)知識。

2． 外培：由我司代為安排選派人員考取《物業(yè)管理人員上崗證》的相關(guān)事宜。

◆現(xiàn)場參觀：

將安排在我司下屬物業(yè)管理處進(jìn)行，由我司培訓(xùn)部及物業(yè)管理處人員陪同，實(shí)地參觀我司管理的物業(yè)項(xiàng)目，通過眼看、耳聽、咨詢、解答等方式親身體驗(yàn)我司日常物業(yè)管理工作的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。

● 培訓(xùn)期限： 理論學(xué)習(xí)內(nèi)培、外培與現(xiàn)場參觀一般分別為3-5天?！?培訓(xùn)日程安排：根據(jù)管理商提供選派人員的人數(shù)及培訓(xùn)日期而定

◆ 選派培訓(xùn)人員往來差旅費(fèi)、培訓(xùn)期間的食宿及外培相關(guān)的報(bào)名費(fèi)、資料費(fèi)由發(fā)展商自行承擔(dān)。

第七節(jié)

顧問費(fèi)用

顧問費(fèi)用合計(jì)：人民幣56萬元整，分階段報(bào)價(jià)如下： 工作階段 工作期限 管理目標(biāo) 顧問費(fèi)用

前期介入階段（預(yù)計(jì)10個(gè)月）自簽約之日起至銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月 結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。人民幣18萬元

實(shí)操指導(dǎo)階段（12個(gè)月）自銀信商座業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)至物業(yè)入伙之日后十個(gè)月 保證前期籌備、集中入伙和裝修期工作的有序開展，并為進(jìn)入物業(yè)正常管理期工作打下基礎(chǔ)。

人民幣36萬元

服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段（3個(gè)月）實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的首三個(gè)月 完成本項(xiàng)目物業(yè)管理顧問結(jié)案工作，提交顧問工作總結(jié)，并提出本項(xiàng)目物業(yè)管理遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃。人民幣2萬元 合計(jì)

人民幣56萬元

備注：1．本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以銀信商座物業(yè)2005年3月1 日入

第五篇：王牌對王牌 萬科VS中海

王牌對王牌 萬科VS中海

2010年，萬科26歲，中海31歲。

這一年的8月，萬科市值900億元，中海市值1100多億元；這一年上半年，萬科銷售367億元，中海244億元；萬科半年凈利28億元，中海44.6億元。兩個(gè)標(biāo)桿，誰是第一難解難分。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)最專業(yè)、開發(fā)能力最強(qiáng)、表現(xiàn)最穩(wěn)健的兩個(gè)標(biāo)桿，由于起源和發(fā)展路徑不同，兩家企業(yè)行為和氣質(zhì)各異。在中國的地產(chǎn)江湖中，萬科和中海的差異天然地把中國房地產(chǎn)行業(yè)劃分為兩派，一個(gè)是以萬科為代表的規(guī)模派，它的追隨者包括保利、恒大、碧桂園等；另一個(gè)是以中海為代表的利潤派，它的門徒包括綠城、龍湖和華潤置地等。

萬科是一家管理層強(qiáng)勢、進(jìn)取并持續(xù)取得成功的公眾企業(yè)，而中海則是較早于香港上市的央企紅籌，低調(diào)而沉穩(wěn)，追求效益與股東價(jià)值最大化。

因?yàn)榘l(fā)展模式的差異，很難說清萬科和中海到底誰是中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，但二者的差異在財(cái)報(bào)中表露無遺：在總資產(chǎn)、營業(yè)收入、銷售額等經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)上，萬科首屈一指，但在凈利潤額、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、營收利潤率和成本控制等經(jīng)營效率指標(biāo)上，中海技高一籌。

在如今宏觀調(diào)控的大勢之下，兩個(gè)標(biāo)桿仍舊風(fēng)格迥異，以萬科為代表的規(guī)模派正謀求在三、四線城市做規(guī)模，而以中海為代表的利潤派在繼續(xù)蹲守一、二線城市求利潤。

作為彼此認(rèn)可的對手，二者又在互相模仿。2008年之后，萬科已不再追求單純的規(guī)模擴(kuò)張，而中海則在擴(kuò)大聯(lián)合經(jīng)營和并購的模式下在規(guī)模上發(fā)力。

因?yàn)樯罱凰诙还善?，因?yàn)槊餍瞧髽I(yè)家王石，萬科是最被市場與大眾認(rèn)知的地產(chǎn)企業(yè)，這一方面源自萬科的規(guī)模和實(shí)力，另一方面則源自萬科的品牌溢價(jià)能力，萬科進(jìn)入的城市和區(qū)域，房價(jià)通常會漲，而中海過于薄弱的品牌知名度通常會讓人誤認(rèn)為是一家中海油的下屬公司。

規(guī)模萬科

作為全球最大的房地產(chǎn)公司，萬科的規(guī)模無人能及。在總資產(chǎn)、營業(yè)收入、銷售額等經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)上，萬科仍舊是國內(nèi)表現(xiàn)最優(yōu)異的公司。

中報(bào)顯示，截至2010年6月30日，萬科的總資產(chǎn)是1605億元，而2009年年末這一數(shù)字為1376億元，增長高達(dá)16.64%。為了支撐規(guī)模上的擴(kuò)張，萬科采取了更加激進(jìn)的財(cái)務(wù)措施。今年上半年，萬科的負(fù)債是858億元，2009年年末是680億元，增長率高達(dá)26.19%。

在營業(yè)額指標(biāo)上，由于上半年結(jié)算資源較少，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，同比略有下降，但萬科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%，合同金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的573億元。上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。截至報(bào)告期末，萬科銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%。另外，萬科在15個(gè)城市的占有率排名較2009年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。

比中海大得多的規(guī)模卻只能獲得比中海少許多的利潤，這一指標(biāo)一直是王石等人的心病。這與萬科的發(fā)展模式不無關(guān)系，2005年之后，追求規(guī)模擴(kuò)張的萬科獲得了超常規(guī)發(fā)展，開始啟動業(yè)務(wù)大量外包，自己主抓融資、資源整合，公司形式越來越像投資公司，房地產(chǎn)開發(fā)的過程環(huán)節(jié)則完全依賴于外部協(xié)作完成，據(jù)稱這會令其平均成本提高兩個(gè)點(diǎn)。另外，萬科相對較高的土地成本，大規(guī)模全裝修和送面積等措施，也讓萬科的成本高于中海。

中海的盈利能力來自對成本的控制，2010年上半年，中海營業(yè)收入是175億港元，反映銷售給顧客的所有產(chǎn)品的成本的銷售成本項(xiàng)中，中海上半年的銷售成本是100億港元，而2009年同期這一成本是94億港元，營業(yè)額則是154億港元。從單純的數(shù)字對比看，20億港元的營業(yè)額只多付出了6億港元的成本支出，中海的成本控制力進(jìn)一步增加。

反觀萬科，對成本的管控能力一直是大問題，盡管多方努力卻見效不大，2010年上半年萬科的營業(yè)收入為167億元，相對應(yīng)的銷售成本是102億，明顯比中海高。

在銷售費(fèi)用上，中海的銷售費(fèi)用是1.9億港元，盡管規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，但銷售費(fèi)用卻比2009年同期的2.2億元大幅減少。2010年上半年，萬科的銷售費(fèi)用則為6.06億元，是中海的3倍左右。

萬科對費(fèi)用的控制仍存在問題，今年上半年對比去年同期，在營業(yè)收入略有下降的情況下，銷售費(fèi)用逆勢增加了將近9%，達(dá)到6億元，而管理費(fèi)用則只減少了不到600萬。

向左向右

起源和發(fā)展路徑的不同，決定了兩家企業(yè)行為和氣質(zhì)各異。如今，在宏觀調(diào)控的局面下，兩家企業(yè)仍舊選擇了不同的道路，萬科三、四線城市做規(guī)模，而中海則堅(jiān)守一、二線城市做中高端物業(yè)。

中報(bào)顯示，萬科上半年合并報(bào)表的公司多達(dá)353家，而且表外公司數(shù)量龐大，目前，萬科在全國各地正在開發(fā)的項(xiàng)目為100多個(gè)。事實(shí)上，萬科上半年的拿地策略也是這一思路的體現(xiàn)。

由于投入合營、聯(lián)營的項(xiàng)目發(fā)展金增加，2010年上半年萬科的應(yīng)收賬款比去年同期大增51.84%，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的118億元，同期，應(yīng)付賬款也增加31.19%，主要也是因?yàn)楹献黜?xiàng)目應(yīng)付款增加。萬科合作項(xiàng)目近幾年大幅增加，也是其銷售規(guī)?？焖倥蛎浀脑?。萬科在三、四線城市的擴(kuò)張是以犧牲如今的盈利為代價(jià)的，或許是為明天蓄力。萬科總計(jì)在全國近40個(gè)城市擁有項(xiàng)目，并且仍在不斷地進(jìn)入新的城市，但真正能盈利的仍是深圳、上海等傳統(tǒng)重鎮(zhèn)，眾多三、四線城市處于微利甚至虧損階段，這點(diǎn)在環(huán)渤海區(qū)域尤為明顯。

在計(jì)入報(bào)表的32個(gè)城市中，深圳、上海、杭州、寧波等傳統(tǒng)城市分別貢獻(xiàn)了20.25%、23.94%、9.82%和11.70%的凈利潤，將近大半。三、四線城市的規(guī)模和盈利能力都相當(dāng)薄弱，珠江三角洲區(qū)域除深圳、廣州、東莞、佛山和海南的其他城市，貢獻(xiàn)了0.47%的主營業(yè)務(wù)收入，卻只貢獻(xiàn)了0.04%的凈利潤，而在除北京、天津和沈陽的環(huán)渤海區(qū)域，其他城市貢獻(xiàn)了0.95%的主營業(yè)務(wù)收入，卻對整個(gè)凈利潤造成了-1.47%的虧損，環(huán)渤海區(qū)域，類似于大連、青島、煙臺、太原、長春等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)城市仍不能為萬科帶來利潤。