第一篇：中海、萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)成本管控模式

地產(chǎn)公司成本管控模式

第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機(jī)制

中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度試行

這里的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對(duì)外提供信息，與會(huì)計(jì)核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦法。中海地產(chǎn)成本總體思路

以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過(guò)程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。

中海地產(chǎn)成本具體做法及要求

1、調(diào)整組織架構(gòu)

（1）在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。

（2）總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。

（3）總部各部門的職責(zé)分工：

a投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。

b規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。c營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。d財(cái)務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。

e發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)督。

（4）各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項(xiàng)目成本管理工作小組負(fù)責(zé)。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。

2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目

（1）總部發(fā)展管理部負(fù)責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》，對(duì)科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行不定期的調(diào)整與完善。

（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。

3、實(shí)施全過(guò)程目標(biāo)成本管理：

（1）在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過(guò)程目標(biāo)成本管理。（2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測(cè)算資料，經(jīng)總部項(xiàng)目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會(huì)審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。

4、管理辦法與流程：

（1）可研階段: 在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際的土地成交價(jià)重新進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，在10個(gè)工作日內(nèi)編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》（本表專用于財(cái)務(wù)資金部進(jìn)行利息費(fèi)用的計(jì)算和審核下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。

（2）市場(chǎng)定位階段:在公司營(yíng)銷決策委員會(huì)批復(fù)定位報(bào)告后 15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得通過(guò)后，地區(qū)公司應(yīng)在市場(chǎng)定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對(duì)規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反復(fù)比較各種技術(shù)方案，對(duì)影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)

目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。（4）施工階段：

a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對(duì)建安成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，按照已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，測(cè)算預(yù)計(jì)尚需發(fā)生的成本，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進(jìn)行審核，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。b在施工過(guò)程中，地區(qū)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，成本預(yù)測(cè)的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定，但無(wú)論何種情況，在主體結(jié)構(gòu)封頂后的15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司都應(yīng)對(duì)建安成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，上報(bào)總部發(fā)展管理部。c總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作

d總部對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。

e總部對(duì)設(shè)備合同、材料合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。

f總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款實(shí)行審批管理，對(duì)達(dá)到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程款，應(yīng)上報(bào)總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項(xiàng)支付。

g總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

5、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控 監(jiān)控方法：

（1）對(duì)于在開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本預(yù)警和控制。以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和對(duì)超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對(duì)本部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，對(duì)明細(xì)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，細(xì)化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細(xì)化對(duì)成本科目的控制管理，通過(guò)控制好細(xì)項(xiàng)指標(biāo)確?？傊笜?biāo)不突破。

（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的報(bào)表，對(duì)已經(jīng)超支和預(yù)計(jì)將超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行說(shuō)明分析，涉及各分管部門的超支成本項(xiàng)目，各分管部門

應(yīng)提供相應(yīng)的說(shuō)明分析，交發(fā)展管理部進(jìn)行匯總。在成本監(jiān)控過(guò)程中，如果在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支 2％或建安成本超支 5%的情況時(shí)，地區(qū)公司還應(yīng)及時(shí)上報(bào)《項(xiàng)目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報(bào)告，說(shuō)明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會(huì)（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。對(duì)于總成本未超過(guò)2％及建安成本未超過(guò)5％的，但其中建安費(fèi)用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到 10％，或分類單體工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到 6％，經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)在15日內(nèi)向總部發(fā)展管理部報(bào)送該項(xiàng)成本超支情況的分析說(shuō)明。

6、文件、資料歸檔管理：

總部及地區(qū)公司要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實(shí)到具體的管理人員。

第二部分：萬(wàn)科地產(chǎn)

萬(wàn)科項(xiàng)目成本管理

萬(wàn)科的成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部

一、萬(wàn)科成本管理部設(shè)置

二、目標(biāo)成本的形成

三、動(dòng)態(tài)成本

萬(wàn)科項(xiàng)目公司動(dòng)態(tài)成本由專人負(fù)責(zé)，主要負(fù)責(zé)及時(shí)錄入、簽證變更督促、合同管理建立

分類等----成本秘書

四、責(zé)任成本管理

五、成本信息化

六、成本管理模式

第三部分：龍湖成本管理機(jī)制

龍湖成本管理---“細(xì)節(jié)式”成本管理

一、管理范圍

建安成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)、管理、營(yíng)銷費(fèi)用）、合同管理、招投標(biāo)管理等

二、參與管理的部門

成本管理部門、設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門、銷售與策劃部門、財(cái)務(wù)部門

三、成本管理的方法 變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)（1）組織架構(gòu)的變革

變更后組織形式：矩陣式組織架構(gòu) 考核部門：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和職能部門 匯報(bào)上級(jí)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 管理層級(jí)：3級(jí)

成本管理責(zé)任人：項(xiàng)目成本經(jīng)理（2）成本管理中各部門的職責(zé)

（3）造價(jià)采購(gòu)部的組織架構(gòu)

（4）集團(tuán)對(duì)各地區(qū)公司的成本管理模式：

成本管理中各個(gè)階段的作業(yè)指導(dǎo)（1）土地投資論證階段

（2）項(xiàng)目啟動(dòng)階段

（3）方案設(shè)計(jì)階段

（3）初步設(shè)計(jì)階段

（4）工程實(shí)施階段

（5）竣工階段

附注：

龍湖地產(chǎn)成本月報(bào)

龍湖的動(dòng)態(tài)成本管理縱向分級(jí)上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要。每個(gè)月會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧與預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報(bào)。明確動(dòng)態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報(bào)組成成分

1、工作目標(biāo)

需要明確的是，首先，月報(bào)是對(duì)項(xiàng)目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報(bào)對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險(xiǎn)做出動(dòng)態(tài)預(yù)估；再次，月報(bào)可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題提供依據(jù)。

同時(shí)，月報(bào)應(yīng)被視作項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程及項(xiàng)目后期進(jìn)行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報(bào)為該項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告。

2、內(nèi)容構(gòu)成

成本月報(bào)應(yīng)包括帶有審核簽名的月報(bào)封面、《成本月報(bào)匯總表》、項(xiàng)目概況、特別事項(xiàng)、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細(xì)表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。

其中，項(xiàng)目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項(xiàng)面積、分期開發(fā)說(shuō)明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程進(jìn)度、已完工程及累計(jì)已付款額及比例等。

而其他附表包括概預(yù)算審核報(bào)告、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計(jì)表等。

3、編制依據(jù)和范圍

成本月報(bào)編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和目標(biāo)成本（編入月報(bào)表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項(xiàng)目各合同金額、設(shè)計(jì)圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價(jià)格或分析報(bào)告、中標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以綜合反映、表述、預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的總成本。

成本月報(bào)反映的成本信息時(shí)間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動(dòng)，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報(bào)編制說(shuō)明中特別說(shuō)明該項(xiàng)調(diào)整。

4、重點(diǎn)注意事項(xiàng)

首先，無(wú)論是設(shè)計(jì)單位提供的擴(kuò)初概算，或由造價(jià)咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來(lái)提格式要求。

其次，在招標(biāo)過(guò)程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識(shí)地考慮將工程量清單進(jìn)行分類，以便在日后與項(xiàng)目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。

再次，在施工或結(jié)算過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述

第二篇：中海、龍湖、萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)

中海、龍湖、萬(wàn)科地產(chǎn)的成本管理亮點(diǎn)

第一部分：中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度試行這里的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對(duì)外提供信息，與會(huì)計(jì)核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦法?？傮w思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過(guò)程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。具體做法及要求

1、調(diào)整組織架構(gòu)（1）在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。（2）總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。（3）總部各部門的職責(zé)分工： a投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。b規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。c營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。d財(cái)務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)督。（4）各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項(xiàng)目成本管理工作小組負(fù)責(zé)。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。

2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目（1）總部發(fā)展管理部負(fù)責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》，對(duì)科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行不定期的調(diào)整與完善。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。

3、實(shí)施全過(guò)程目標(biāo)成本管理：（1）在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過(guò)程目標(biāo)成本管理。（2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測(cè)算資料，經(jīng)總部項(xiàng)目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會(huì)審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。

4、管理辦法與流程：（1）可研階段: 在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際的土地成交價(jià)重新進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，在10個(gè)工作日內(nèi)編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》（本表專用于財(cái)務(wù)資金部進(jìn)行利息費(fèi)用的計(jì)算和審核下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。（2）市場(chǎng)定位階段:在公司營(yíng)銷決策委員會(huì)批復(fù)定位報(bào)告后 15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得通過(guò)后，地區(qū)公司應(yīng)在市場(chǎng)定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對(duì)規(guī)劃方案、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反復(fù)比較各種技術(shù)方案，對(duì)影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋、混凝土含量等）進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進(jìn)行審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。（4）施工階段：a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對(duì)建安成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，按照已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，測(cè)算預(yù)計(jì)尚需發(fā)生的成本，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認(rèn)后簽發(fā)書面通知，正式上報(bào)總部成本管理小組，由發(fā)展管理部進(jìn)行審核，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會(huì)正式下達(dá)給地區(qū)公司，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。b在施工過(guò)程中，地區(qū)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，成本預(yù)測(cè)的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定，但無(wú)論何種情況，在主體結(jié)構(gòu)封頂后的15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司都應(yīng)對(duì)建安成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，上報(bào)總部發(fā)展管理部。c總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作d總部對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。e總部對(duì)設(shè)備合同、材料合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。f總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款實(shí)行審批管理，對(duì)達(dá)到規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的工程款，應(yīng)上報(bào)總部審批后，地區(qū)公司方能辦理款項(xiàng)支付。g總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

5、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控監(jiān)控方法：（1）對(duì)于在開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本預(yù)警和控制。以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和對(duì)超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對(duì)本部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，對(duì)明細(xì)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，細(xì)化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細(xì)化對(duì)成本科目的控制管理，通過(guò)控制好細(xì)項(xiàng)指標(biāo)確保總指標(biāo)不突破。（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的報(bào)表，對(duì)已經(jīng)超支和預(yù)計(jì)將超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行說(shuō)明分析，涉及各分管部門的超支成本項(xiàng)目，各分管部門應(yīng)提供相應(yīng)的說(shuō)明分析，交發(fā)展管理部進(jìn)行匯總。在成本監(jiān)控過(guò)程中，如果在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支 2％或建安成本超支 5%的情況時(shí)，地區(qū)公司還應(yīng)及時(shí)上報(bào)《項(xiàng)目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報(bào)告，說(shuō)明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會(huì)（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。對(duì)于總成本未超過(guò)2％及建安成本未超過(guò)5％的，但其中建安費(fèi)用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到 10％，或分類單體工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到 6％，經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)在15日內(nèi)向總部發(fā)展管理部報(bào)送該項(xiàng)成本超支情況的分析說(shuō)明。

6、文件、資料歸檔管理：總部及地區(qū)公司要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應(yīng)的檔案管理制度，并將責(zé)任落實(shí)到具體的管理人員。第二部分：萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科項(xiàng)目成本管理萬(wàn)科的成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部

一、萬(wàn)科一線公司成本管理部設(shè)置

二、目標(biāo)成本的形成

三、動(dòng)態(tài)成本萬(wàn)科項(xiàng)目公司動(dòng)態(tài)成本由專人負(fù)責(zé)，主要負(fù)責(zé)及時(shí)錄入、簽證變更督促、合同管理建立分類等----成本秘書

四、責(zé)任成本管理

五、成本信息化

六、成本管理模式

第三部分：龍湖地產(chǎn)龍湖成本管理---“細(xì)節(jié)式”成本管理

一、管理范圍建安成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)、管理、營(yíng)銷費(fèi)用）、合同管理、招投標(biāo)管理等

二、參與管理的部門成本管理部門、設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門、銷售與策劃部門、財(cái)務(wù)部門

三、成本管理的方法變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)（1）組織架構(gòu)的變革

變更后組織形式：矩陣式組織架構(gòu)考核部門：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和職能部門匯報(bào)上級(jí)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理層級(jí)：3級(jí)成本管理責(zé)任人：項(xiàng)目成本經(jīng)理（2）成本管理中各部門的職責(zé)（3）造價(jià)采購(gòu)部的組織架構(gòu)

（4）集團(tuán)對(duì)各地區(qū)公司的成本管理模式：

成本管理中各個(gè)階段的作業(yè)指導(dǎo)（1）土地投資論證階段（2）項(xiàng)目啟動(dòng)階段（3）方案設(shè)計(jì)階段（3）初步設(shè)計(jì)階段（4）工程實(shí)施階段（5）竣工階段

附注：2015年龍湖地產(chǎn)提出的編制成本月報(bào)龍湖的動(dòng)態(tài)成本管理縱向分級(jí)上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要。每個(gè)月會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧與預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報(bào)。明確動(dòng)態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報(bào)組成成分

1、工作目標(biāo) 需要明確的是，首先，月報(bào)是對(duì)項(xiàng)目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報(bào)對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險(xiǎn)做出動(dòng)態(tài)預(yù)估；再次，月報(bào)可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題提供依據(jù)。同時(shí)，月報(bào)應(yīng)被視作項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程及項(xiàng)目后期進(jìn)行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報(bào)為該項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告。

2、內(nèi)容構(gòu)成成本月報(bào)應(yīng)包括帶有審核簽名的月報(bào)封面、《成本月報(bào)匯總表》、項(xiàng)目概況、特別事項(xiàng)、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細(xì)表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。其中，項(xiàng)目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項(xiàng)面積、分期開發(fā)說(shuō)明、開發(fā)總成本及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程進(jìn)度、已完工程及累計(jì)已付款額及比例等。而其他附表包括概預(yù)算審核報(bào)告、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計(jì)表等。

3、編制依據(jù)和范圍

成本月報(bào)編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和目標(biāo)成本（編入月報(bào)表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項(xiàng)目各合同金額、設(shè)計(jì)圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價(jià)格或分析報(bào)告、中標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以綜合反映、表述、預(yù)估項(xiàng)目開發(fā)的總成本。

成本月報(bào)反映的成本信息時(shí)間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動(dòng)，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報(bào)編制說(shuō)明中特別說(shuō)明該項(xiàng)調(diào)整。

4、重點(diǎn)注意事項(xiàng)

首先，無(wú)論是設(shè)計(jì)單位提供的擴(kuò)初概算，或由造價(jià)咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來(lái)提格式要求。

其次，在招標(biāo)過(guò)程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識(shí)地考慮將工程量清單進(jìn)行分類，以便在日后與項(xiàng)目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。再次，在施工或結(jié)算過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述。

第三篇：地產(chǎn)企業(yè)文化理念(萬(wàn)科、龍湖、中海、綠地、保利、萬(wàn)達(dá)等十二家)

目錄

萬(wàn)科..................................................................................................................................................3

使命...........................................................................................................................................3 核心價(jià)值觀...............................................................................................................................3 龍湖..................................................................................................................................................5

經(jīng)營(yíng)管理原則...........................................................................................................................5 金科................................................................................................................................................10 使命.........................................................................................................................................10 愿景.........................................................................................................................................10 核心價(jià)值觀.............................................................................................................................10 經(jīng)營(yíng)理念.................................................................................................................................11 品牌理念.................................................................................................................................11 產(chǎn)品理念.................................................................................................................................11 中海................................................................................................................................................11 愿景.........................................................................................................................................11 價(jià)值觀念.................................................................................................................................11 經(jīng)營(yíng)思想.................................................................................................................................12 管理哲學(xué).................................................................................................................................12 企業(yè)精神.................................................................................................................................12 道德規(guī)范.................................................................................................................................12 發(fā)展目標(biāo).................................................................................................................................12 文化氛圍.................................................................................................................................12 核心價(jià)值觀.............................................................................................................................13 綠地集團(tuán).........................................................................................................................................13 企業(yè)宗旨.................................................................................................................................13 戰(zhàn)略目標(biāo).................................................................................................................................14 企業(yè)精神.................................................................................................................................14 市場(chǎng)理念.................................................................................................................................14 工作理念.................................................................................................................................14 碧桂園............................................................................................................................................15 保利................................................................................................................................................16 企業(yè)理念.................................................................................................................................16 企業(yè)觀點(diǎn).................................................................................................................................17 企業(yè)精神.................................................................................................................................18 萬(wàn)達(dá)................................................................................................................................................19 使命.........................................................................................................................................19 愿景.........................................................................................................................................19 精神.........................................................................................................................................19 價(jià)值觀.....................................................................................................................................19 基本理念.................................................................................................................................19 管理理念.................................................................................................................................19 華潤(rùn)置地.........................................................................................................................................20 企業(yè)宗旨.................................................................................................................................20 企業(yè)標(biāo)語(yǔ).................................................................................................................................20 企業(yè)精神.................................................................................................................................20 河南建業(yè).........................................................................................................................................22 企業(yè)精神.................................................................................................................................22 企業(yè)核心價(jià)值觀.....................................................................................................................22 企業(yè)理想與使命.....................................................................................................................22 企業(yè)文化特征.........................................................................................................................22 企業(yè)風(fēng)格.................................................................................................................................22 文化烙印.................................................................................................................................22 經(jīng)營(yíng)目標(biāo).................................................................................................................................23 生存之道.................................................................................................................................23 客戶觀.....................................................................................................................................23 產(chǎn)品服務(wù)觀.............................................................................................................................23 鑫苑置業(yè).........................................................................................................................................23 使命.........................................................................................................................................23 愿景.........................................................................................................................................23 核心價(jià)值觀.............................................................................................................................24 企業(yè)精神.................................................................................................................................24 經(jīng)營(yíng)理念.................................................................................................................................24 管理理念.................................................................................................................................24 華夏幸福基業(yè).................................................................................................................................25 核心價(jià)值觀：.........................................................................................................................25

萬(wàn)科

使命

建筑無(wú)限生活

對(duì)客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個(gè)展現(xiàn)自我的理想空間對(duì)投資者，意味著了解你的期望，回報(bào)一份令人滿意的理想收益對(duì)員工，意味著了解你的追求，提供一個(gè)成就自我的理想平臺(tái)對(duì)社會(huì)，意味著了解時(shí)代需要，樹立一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)的理想形象愿景成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者

核心價(jià)值觀

創(chuàng)造健康豐盛的人生

1.客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴

2.人才是萬(wàn)科的資本

3.“陽(yáng)光照亮的體制”

4.持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

創(chuàng)造健康豐盛的人生，意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報(bào)，讓投資者滿意；

意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報(bào)酬，讓員工自豪。

1、客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴

* 客戶是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。

* 尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬(wàn)科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。

* 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬(wàn)科。

* 我們1%的失誤，對(duì)于客戶而言，就是100%的損失。

* 衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。

* 與客戶一起成長(zhǎng)，讓萬(wàn)科在投訴中完美。

2、人才是萬(wàn)科的資本

* 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。

* 尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。

* 我們尊重每一位員工的個(gè)性，尊重員工的個(gè)人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機(jī)會(huì)面前人人平等；萬(wàn)科提供良好的勞動(dòng)環(huán)境，營(yíng)造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡(jiǎn)單而真誠(chéng)的人際關(guān)系。

* 職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬(wàn)科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬(wàn)科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。

* 我們倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來(lái)快樂(lè)和成就感。在工作之外，我們鼓勵(lì)所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個(gè)人生活內(nèi)容的極大豐富。

* 學(xué)習(xí)是一種生活方式。

3、“陽(yáng)光照亮的體制”

* 萬(wàn)科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開放，致力于建設(shè)“陽(yáng)光照亮的體制”。

* 專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬(wàn)科化。

* 規(guī)范、誠(chéng)信、進(jìn)取是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)之道。

* 我們鼓勵(lì)各種形式的溝通，提倡信息共享，反對(duì)黑箱操作。

* 反對(duì)任何形式的官僚主義。

4、持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

* 萬(wàn)科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。

* 通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。

* 在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬(wàn)科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望。

龍湖

使命為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過(guò)程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

經(jīng)營(yíng)管理原則

長(zhǎng)期利益原則

員工成長(zhǎng)原則

科學(xué)決策原則

簡(jiǎn)單直接原則 客戶至上原則 同路人原則 改進(jìn)創(chuàng)新原則 先外后內(nèi)原則 團(tuán)隊(duì)原則精英原則 【一：長(zhǎng)期利益原則】

?長(zhǎng)期利益重于短期利益，重要的不是眼前賺多少錢，而是明天有沒(méi)有賺錢的資格。

?堅(jiān)持從長(zhǎng)期的角度做正確的事，牢記自己的使命和目標(biāo)而不迷失方向。

?龍湖與客戶共同分享價(jià)值，不追求暴利以及涸澤而漁。?尊重個(gè)人及組織能力成長(zhǎng)的規(guī)律。

?遵守法律法規(guī)的文字規(guī)定以及其精神實(shí)質(zhì)要求。?依法納稅是企業(yè)和個(gè)人的責(zé)任和義務(wù)?！径嚎蛻糁辽显瓌t】

?所有的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及其相關(guān)制度都應(yīng)圍繞為顧客謀利益（購(gòu)買成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、長(zhǎng)期利益）。?“刁鉆”的客戶是公司的市場(chǎng)導(dǎo)師，其意見值得我們洗耳恭聽。?不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對(duì)待顧客的思想對(duì)待所有人。?珍視客戶給予我們的榮譽(yù)、信任以及批評(píng)、指正。?對(duì)顧客承諾的一定要做到；沒(méi)有承諾的，盡量做到。?下一道工序就是你的客戶?！救合韧夂髢?nèi)原則】

?員工尤其是經(jīng)理人要善于與內(nèi)部為敵，遇到內(nèi)外沖突時(shí)先理解外部需求。

?關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和政策法規(guī)走向，分析其對(duì)業(yè)務(wù)潛在的影響。?關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向但不以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為導(dǎo)向制定我們的運(yùn)作策略。?保持變革及危機(jī)意識(shí)，迅速調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃、組織形式、工作方法和思維方式來(lái)適應(yīng)外部環(huán)境的變化，力求主動(dòng)變革而非被動(dòng)被變革。?沒(méi)有最優(yōu)的，只有最適合企業(yè)某一階段的經(jīng)營(yíng)模式和管理制度。?對(duì)外傳播及交往保持謙和?！舅模?jiǎn)T工成長(zhǎng)原則】

?相信每一位員工都愿意，并且能夠發(fā)揮其最大潛力。

?達(dá)到期望是合格員工；持續(xù)改進(jìn)是優(yōu)秀員工；操心是卓越員工。?不斷完善自我并且發(fā)展他人是每一個(gè)員工的責(zé)任。

?激發(fā)和幫助員工去實(shí)現(xiàn)更高的期望、標(biāo)準(zhǔn)和具有挑戰(zhàn)性的目標(biāo)。?理解和尊重員工的差異，提供適合的職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。?客觀、坦誠(chéng)、及時(shí)地給予員工績(jī)效反饋。?鼓勵(lì)員工長(zhǎng)期服務(wù)。

?嚴(yán)格淘汰低績(jī)效員工，避免逆向淘汰現(xiàn)象的出現(xiàn)。

?為各個(gè)層級(jí)的新員工創(chuàng)建易于融入的組織及文化環(huán)境，以開放的心態(tài)對(duì)待新員工，每個(gè)新人都是我們學(xué)習(xí)、進(jìn)步的機(jī)會(huì)?！疚澹壕⒃瓌t】

?龍湖吸引、招聘和培養(yǎng)具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人。?堅(jiān)持嚴(yán)格的甄選標(biāo)準(zhǔn)，寧缺勿濫。

?我們吸引行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的人才并給予他們優(yōu)厚的回報(bào)。

?具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人既會(huì)管理、領(lǐng)導(dǎo)，也能操作，同時(shí)善于學(xué)習(xí)。

?大膽任用有潛力的員工并承擔(dān)過(guò)程中的成本。

?領(lǐng)導(dǎo)者要有足夠的性格強(qiáng)度以面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及不斷出現(xiàn)的困難。?培養(yǎng)其他領(lǐng)導(dǎo)者是領(lǐng)導(dǎo)者的重要條件和特征。

?鼓勵(lì)并且期望員工有出色的專業(yè)知識(shí)和精湛的工作技能。【六：同路人原則】

?客戶、分供方、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、所在社區(qū)、員工、政府、媒體都是與我們共生的利益相關(guān)方（同路人）。?優(yōu)秀的分供方是公司競(jìng)爭(zhēng)力所在。

?公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是由無(wú)數(shù)的契約組成的。契約是神圣的、嚴(yán)肅的，必須遵從。

?我們關(guān)注、支持利益相關(guān)方的發(fā)展需要，也受益于其發(fā)展。?在尊重市場(chǎng)原則的基礎(chǔ)上，利益相關(guān)方合作共贏。?我們致力于與同路人建立長(zhǎng)期、積極的關(guān)系?！酒撸嚎茖W(xué)決策原則】

?信息的充分占有和信息的去偽存真是決策的第一要?jiǎng)?wù)。

?決策成本包括決策過(guò)程成本、糾錯(cuò)成本、機(jī)會(huì)成本。好的決策就是決策成本最小而效益最大。

?廣泛征求意見，與少數(shù)人商量，獨(dú)立做出決策。

?當(dāng)力求最優(yōu)解而導(dǎo)致決策成本增高時(shí)，滿意解優(yōu)于最優(yōu)解。?決策要由適當(dāng)?shù)娜藖?lái)參與做出，包括制定者、執(zhí)行者、監(jiān)督者、被影響者等。

?決策權(quán)限下放的程度體現(xiàn)了組織的能力、活力以及成熟度?！景耍焊倪M(jìn)創(chuàng)新原則】

?不斷尋找更好（更省錢、更省時(shí)、更方便、更人性、更好看、更環(huán)保、更有效、更時(shí)尚、更舒適、更可靠??）的產(chǎn)品或服務(wù)替代目前的產(chǎn)品或服務(wù)。

?向優(yōu)秀的國(guó)內(nèi)、國(guó)際同行業(yè)者及非同行業(yè)的卓越公司學(xué)習(xí)。?通過(guò)知識(shí)的積累和管理來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力。

?經(jīng)營(yíng)管理模式是不斷調(diào)試出來(lái)的，各種總結(jié)固化的過(guò)程就是管理改進(jìn)和提升的過(guò)程。

?企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)期許標(biāo)準(zhǔn)。?保證過(guò)程才能保證結(jié)果，我們注重過(guò)程，關(guān)注重要細(xì)節(jié)。【九：簡(jiǎn)單直接原則】

?當(dāng)一件事復(fù)雜的不能再?gòu)?fù)雜的時(shí)候，往往簡(jiǎn)單的方法最奏效。?我們推崇簡(jiǎn)單直接、職業(yè)化的人際關(guān)系。

?制定簡(jiǎn)單的政策，減少繁文縟節(jié)，鼓勵(lì)員工基于原則而非條條框框進(jìn)行判斷和決策。

?建立透明、規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制，摒除潛規(guī)則。?信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應(yīng)對(duì)中轉(zhuǎn)傳遞的準(zhǔn)確性予以驗(yàn)證和監(jiān)督。

?在有系統(tǒng)保證的前提下，一點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級(jí)的串聯(lián)傳遞。

?信息在表現(xiàn)力上，實(shí)物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；短句優(yōu)于長(zhǎng)句；要點(diǎn)優(yōu)于論述。

?選用省力、省錢、省時(shí)、省事而又能準(zhǔn)確表達(dá)的方式（面談、便條、電話、會(huì)議、文件、傳閱、電子郵件、傳真、信函、口信、公告欄、網(wǎng)絡(luò)）傳遞信息。

金科

使命

建筑人居夢(mèng)想

愿景

百年地產(chǎn)，中國(guó)榜樣

核心價(jià)值觀

實(shí)現(xiàn)“三個(gè)滿意”，奉行“三個(gè)大于”“三個(gè)滿意”即員工滿意、客戶滿意、社會(huì)滿意“三個(gè)大于”即人的價(jià)值大于物的價(jià)值；

團(tuán)隊(duì)價(jià)值大于個(gè)人價(jià)值； 社會(huì)價(jià)值大于企業(yè)價(jià)值經(jīng)營(yíng)文化 經(jīng)營(yíng)理念

經(jīng)營(yíng)企業(yè)就是經(jīng)營(yíng)客戶利潤(rùn)觀：追求持續(xù)穩(wěn)健的贏利能力

品牌理念

意識(shí)決定品質(zhì)，品質(zhì)鑄造品牌

產(chǎn)品理念

人無(wú)我有、人有我新、人新我快

中海

愿景

打造百年長(zhǎng)青基業(yè)，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；堅(jiān)持“誠(chéng)信卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。

價(jià)值觀念

“建世間精品，筑幸福人生”

(1)市場(chǎng)：“認(rèn)識(shí)市場(chǎng)、開拓市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)”

(2)競(jìng)爭(zhēng)：“在競(jìng)爭(zhēng)中求生存，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展”

(3)質(zhì)量：“質(zhì)量第一，信譽(yù)至上”(4)利潤(rùn)：“追求利潤(rùn)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)永恒的主旋律”

經(jīng)營(yíng)思想

“建設(shè)祖國(guó)、服務(wù)社會(huì)、繁榮特區(qū)、福利員工”

管理哲學(xué)

“以人為本，凝聚百戰(zhàn)不殆的團(tuán)隊(duì)力量”；

“科學(xué)管理，制度面前人人平等”

企業(yè)精神

“真誠(chéng)團(tuán)結(jié)、艱苦奮斗、積極進(jìn)取、嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”

道德規(guī)范

“遵紀(jì)守法、廉潔奉公”；“守約、保質(zhì)、薄利、重義”

發(fā)展目標(biāo)

堅(jiān)持“誠(chéng)信卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。

文化氛圍

公司企業(yè)文化倡導(dǎo)積極工作、創(chuàng)造性勞動(dòng)和健康人生的文化氛圍。公司組織多種形式的活動(dòng)，以豐富員工的生活，培養(yǎng)員工健康高尚的生活情趣和愛好。

建設(shè)理想的企業(yè)文化，是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要在實(shí)踐中不斷地豐富、發(fā)展。公司全體員工均肩負(fù)著學(xué)習(xí)企業(yè)精神、宏揚(yáng)企業(yè)文化的責(zé)任。讓我們把“建世間精品、筑幸福人生”的價(jià)值觀念作為我們的自覺行動(dòng)，為公司的不斷發(fā)展而努力工作。

核心價(jià)值觀

誠(chéng)信、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、求精，把個(gè)人追求融入到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之中。

綠地集團(tuán)

企業(yè)宗旨

營(yíng)造美好生活

集團(tuán)倡導(dǎo)“以人為本，和諧共存”的理念，致力于實(shí)現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步、客戶滿意、企業(yè)發(fā)展、員工成長(zhǎng)的多贏。

通過(guò)創(chuàng)造更多財(cái)富、擴(kuò)大品牌影響、捐助公益事業(yè)，回報(bào)社會(huì)各界對(duì)集團(tuán)發(fā)展的關(guān)愛和支持，為百姓營(yíng)造美好生活；通過(guò)在各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榭蛻籼峁┏狡谕漠a(chǎn)品和服務(wù)，回報(bào)客戶對(duì)企業(yè)的信任和追隨，為客戶營(yíng)造美好生活；

通過(guò)企業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展和企業(yè)文化建設(shè)、體制機(jī)制的持續(xù)完善，為員工提供理想的發(fā)展空間、工作環(huán)境和報(bào)酬收入，回報(bào)員工的忠誠(chéng)和付出，為員工營(yíng)造美好生活。戰(zhàn)略目標(biāo)

躋身全球500強(qiáng)，培育綠地常青樹。

全面提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力，力爭(zhēng)成長(zhǎng)為國(guó)際知名、管理科學(xué)、發(fā)展有序，跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，具有一流價(jià)值創(chuàng)造力和可持續(xù)發(fā)展力，由多個(gè)在國(guó)內(nèi)外相關(guān)行業(yè)中占領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)組成的大型企業(yè)集團(tuán)。爭(zhēng)取政府和社會(huì)各界的關(guān)心支持，激勵(lì)全體員工堅(jiān)持不懈努力，不斷做強(qiáng)、做大、做響、做久。

企業(yè)精神

永不滿足、思變圖強(qiáng)；永不止步、爭(zhēng)創(chuàng)一流。

倡導(dǎo)樹立危機(jī)意識(shí)、“慢進(jìn)也是退”的理念，將變革創(chuàng)新、爭(zhēng)做第一作為企業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展的原動(dòng)力，在一個(gè)個(gè)更新更高的起點(diǎn)上不斷進(jìn)步。

市場(chǎng)理念

誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，客戶至上。

倡導(dǎo)以市場(chǎng)需要、政府導(dǎo)向?yàn)楹诵牡氖袌?chǎng)理念，擅于理解、把握并順應(yīng)大勢(shì)的變化。誠(chéng)信做人，用心做事，尊重并理解客戶的需求，提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)。

工作理念

睿智進(jìn)取，激情堅(jiān)韌；團(tuán)結(jié)實(shí)干，忠誠(chéng)奉獻(xiàn)。倡導(dǎo)員工“做正確的事，正確地做事”，始終保持創(chuàng)業(yè)的激情和工作的快樂(lè)。勇于反省，堅(jiān)韌不拔，不斷實(shí)現(xiàn)自我完善和提升。忠于綠地事業(yè)，建立企業(yè)共同的情感、責(zé)任和追求。

碧桂園

希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好

碧桂園矢志成為有良心，有社會(huì)責(zé)任感的陽(yáng)光企業(yè)，衷心希望看到國(guó)家富強(qiáng)，民族復(fù)興，人們過(guò)上美好的生活！為此，碧桂園將永遠(yuǎn)以一顆感恩的心盡己所能回報(bào)社會(huì)。面向未來(lái)，致力于打造“百年名企”宏愿的碧桂園在繼續(xù)致力于本地市場(chǎng)的開拓和營(yíng)造的同時(shí)，更將與時(shí)俱進(jìn)，放眼全中國(guó)，為追求幸福生活的人實(shí)現(xiàn)五星級(jí)的生活夢(mèng)想。堅(jiān)守誠(chéng)信回報(bào)社會(huì)推動(dòng)發(fā)展攜手共贏

全面提升人居品質(zhì)先進(jìn)的“碧桂園家園模式”每到一處，總會(huì)成為人居新標(biāo)桿，給項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)，帶來(lái)全新人居理念的革命，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)換代，全面提升當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，讓當(dāng)?shù)鼐用窬o隨社會(huì)發(fā)展的步伐，享受更舒適、更優(yōu)越的生活方式。

創(chuàng)造更佳人文環(huán)境先進(jìn)的“碧桂園家園模式”每到一處，總會(huì)成為人居新標(biāo)桿，給項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)，帶來(lái)全新人居理念的革命，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)換代，全面提升當(dāng)?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，讓當(dāng)?shù)鼐用窬o隨社會(huì)發(fā)展的步伐，享受更舒適、更優(yōu)越的生活方式。

帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展碧桂園的跨地域發(fā)展，推行本土化戰(zhàn)略，迅速融入當(dāng)?shù)?，為?xiàng)目所在區(qū)域，提供大量的工作崗位，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；作為地方納稅大戶，碧桂園憑借卓越的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)積極納稅，直接支援地方財(cái)政收入；其巨大的品牌優(yōu)勢(shì)，凝聚、培養(yǎng)了大量高素質(zhì)人材，全方位地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

塑造城市綜合形象碧桂園每到一處都將其規(guī)模社區(qū)、優(yōu)美環(huán)境、五星級(jí)酒店、主題公園、商業(yè)廣場(chǎng)等城市級(jí)配套和領(lǐng)先的生活方式帶到當(dāng)?shù)兀钛a(bǔ)區(qū)域高端市場(chǎng)的空白，有效增強(qiáng)城市功能，整體提升了區(qū)域的綜合形象。

保利

企業(yè)理念

務(wù)實(shí)：立足之本

以人為本，以客為先，實(shí)實(shí)在在，腳踏實(shí)地。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求企業(yè)發(fā)展與項(xiàng)目開發(fā)的適宜之路，以產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)新：發(fā)展之源

社會(huì)發(fā)展，日新月異，勇立潮頭，敢為人先。

創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，唯有創(chuàng)新，才能保持企業(yè)旺盛的生命力，在創(chuàng)新與研發(fā)中，始終保持自己的領(lǐng)先地位。規(guī)范：經(jīng)營(yíng)之道

規(guī)范管理，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，循法尚德，回饋社會(huì)。

建立健全的公司治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制與業(yè)務(wù)流程，秉持專業(yè)的精神和敬業(yè)的作風(fēng)，認(rèn)真履行一個(gè)企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任，贏得市場(chǎng)的肯定。

卓越：追求之境

志向遠(yuǎn)大，目標(biāo)明確，追求卓越，永無(wú)止境。

超越自我是保利孜孜以求的目標(biāo)，更是公司贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的精神動(dòng)力。

企業(yè)觀點(diǎn)

人才觀：企業(yè)即人，企業(yè)為人，企業(yè)靠人

人才是企業(yè)最寶貴的財(cái)富。企業(yè)即人，在保利地產(chǎn)集團(tuán)這個(gè)大家庭里，每個(gè)人的聰明才智和辛勤勞作都將獲得全體成員的一致認(rèn)可；企業(yè)為人，保利地產(chǎn)集團(tuán)不僅重視人才，更注重為人才創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，使員工都能用其所長(zhǎng)；企業(yè)靠人，保利地產(chǎn)集團(tuán)的每一份子緊密團(tuán)結(jié)，團(tuán)結(jié)一心，努力將自己的知識(shí)技能凝聚成為企業(yè)的集體智慧。

服務(wù)觀：您的滿意是我們孜孜以求的目標(biāo)

企業(yè)因客戶而存在。只有實(shí)現(xiàn)了客戶的利益，企業(yè)才能求得自身的發(fā)展。保利地產(chǎn)集團(tuán)始終將客戶利益擺在第一位，努力締造高品味社區(qū)文化內(nèi)涵，真誠(chéng)對(duì)待客戶，讓客戶百分百滿意。卓越的品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是保利地產(chǎn)集團(tuán)永遠(yuǎn)的承諾。市場(chǎng)觀：沒(méi)有飽和的市場(chǎng)，只有飽和的產(chǎn)品

誰(shuí)了解市場(chǎng)，洞察先機(jī)，果斷決策，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)。保利地產(chǎn)集團(tuán)將始終不渝地堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，精益求精，以不斷創(chuàng)新的“零缺陷”產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)引領(lǐng)中國(guó)“和諧人居”，鑄造中國(guó)地產(chǎn)“長(zhǎng)城”。

企業(yè)精神

團(tuán)隊(duì)精神

保利地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)的并不是表面的和諧，而是深層的凝聚。任何時(shí)候保利地產(chǎn)集團(tuán)都強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的力量，依靠團(tuán)隊(duì)的力量，提升團(tuán)隊(duì)的力量。有人說(shuō)，保利地產(chǎn)集團(tuán)是一家“操正步走”的公司，也正是由于公司上下齊心協(xié)力，步調(diào)一致才走到今日的輝煌。敬業(yè)精神

敬業(yè)是一種付出，代表員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)；敬業(yè)也是一種收獲，表示企業(yè)給予員工理想的發(fā)展空間。保利地產(chǎn)集團(tuán)相信，每位員工身上都蘊(yùn)藏著無(wú)比的潛能。為了實(shí)現(xiàn)人生的理想和信念，每位員工都嚴(yán)格要求自己，兢兢業(yè)業(yè)，不斷為公司奉獻(xiàn)著自己的聰明才智。創(chuàng)新精神

不斷創(chuàng)新是促使保利地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展壯大的主導(dǎo)精神，創(chuàng)新才能發(fā)展，創(chuàng)新才能強(qiáng)大。保利地產(chǎn)集團(tuán)的輝煌歷程一再證明，只有不斷創(chuàng)新不斷進(jìn)取，追求卓越，才能屹立于時(shí)代前列。保利地產(chǎn)集團(tuán)將始終不渝地堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，精益求精，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)水準(zhǔn)。

萬(wàn)達(dá)

使命

共創(chuàng)財(cái)富公益社會(huì)

愿景

國(guó)際萬(wàn)達(dá)百年企業(yè)

精神

勤學(xué)敬業(yè)志在必得

價(jià)值觀

誠(chéng)信創(chuàng)新自律和諧

基本理念

突出優(yōu)勢(shì)整合資源效益優(yōu)先現(xiàn)金為王

管理理念

人才理念：人是核心資本 溝通理念：溝通貴在坦誠(chéng) 學(xué)習(xí)理念：萬(wàn)達(dá)就是學(xué)校 服務(wù)理念：服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié) 領(lǐng)導(dǎo)理念：領(lǐng)導(dǎo)重在執(zhí)行 質(zhì)量理念：質(zhì)量是立身之本 制度理念：制度就是嚴(yán)格 成本理念：成本檢驗(yàn)管理水平

華潤(rùn)置地

企業(yè)宗旨

提供優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的樓宇產(chǎn)品和服務(wù)使人們的生活更加美好。

企業(yè)標(biāo)語(yǔ)

品質(zhì)給城市更多改變

企業(yè)精神

誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、專業(yè)、團(tuán)隊(duì)、積極、創(chuàng)新。

誠(chéng)信：

公司誠(chéng)信，不做任何損害公司利益的事情；

善待股東，實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)員工價(jià)值最大化； 對(duì)客戶誠(chéng)信，有信用，沒(méi)有比客戶更重要的事情，客戶是我們的衣食父母；誠(chéng)信才能獲得公司信任、客戶信任、同事信任。務(wù)實(shí)： 穩(wěn)健中求發(fā)展，發(fā)展中透著穩(wěn)健，既要發(fā)展又要控制風(fēng)險(xiǎn)；抵制官僚主義和大企業(yè)病，保持小公司模式的活力；工作落到實(shí)處，切切實(shí)實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題，用業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)話；成本控制是務(wù)實(shí)的重要體現(xiàn)。專業(yè)：

做事情要科學(xué)，不能單憑經(jīng)驗(yàn)。在做事情之前首先要想想用什么方法才最專業(yè)，用什么方法才能取得最好的結(jié)果;員工須具備專業(yè)素質(zhì)；要有國(guó)際視野、行業(yè)視野，把握行業(yè)規(guī)律；鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)與專業(yè)積累，像辦學(xué)校一樣辦公司，公司把員工專業(yè)的進(jìn)步當(dāng)作公司的進(jìn)步；細(xì)節(jié)體現(xiàn)專業(yè)水平。團(tuán)隊(duì)：

團(tuán)隊(duì)由具有共同價(jià)值觀的員工組成；

團(tuán)隊(duì)智慧大于個(gè)人智慧，團(tuán)隊(duì)力量大于個(gè)人相加的力量，經(jīng)理人的任務(wù)就是要調(diào)動(dòng)和發(fā)揮團(tuán)隊(duì)力量；注重團(tuán)隊(duì)成員溝通與理解。積極：

有事業(yè)心，具有主人翁心態(tài)；

思想觀念必須在社會(huì)上、行業(yè)上保持領(lǐng)先；管理層只有思想觀念領(lǐng)先才能做出正確決策，才有可能比同行更優(yōu)異；

對(duì)公司前景有信心，保持樂(lè)觀，感染周圍同事；做事情執(zhí)著，把事情做成；工作積極投入才會(huì)有回報(bào)。創(chuàng)新：

主動(dòng)才能創(chuàng)新；體制保證創(chuàng)新；在產(chǎn)品、新技術(shù)應(yīng)用、開辟新市場(chǎng)、原材料新供應(yīng)來(lái)源、服務(wù)、營(yíng)銷、實(shí)施新的企業(yè)組織形式等方面進(jìn)行創(chuàng)新。

企業(yè)核心文化以業(yè)績(jī)?yōu)楹诵牡模v團(tuán)隊(duì)、講學(xué)習(xí)的文化。

河南建業(yè)

企業(yè)精神

追求卓越，堅(jiān)忍圖成

企業(yè)核心價(jià)值觀

根植中原。造福百姓

企業(yè)理想與使命

讓河南人民都住上好房子

企業(yè)文化特征

守信用負(fù)責(zé)任走正道務(wù)正業(yè)

企業(yè)風(fēng)格

堅(jiān)毅、厚重、大氣、執(zhí)著

文化烙印

堅(jiān)忍、自省、責(zé)任感、理想主義 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

盈利、增長(zhǎng)、持續(xù)、穩(wěn)定

生存之道

適應(yīng)、利用、改善

客戶觀

誰(shuí)擁有了客戶，誰(shuí)就擁有了未來(lái)

產(chǎn)品服務(wù)觀

沒(méi)有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品，沒(méi)有任何理由向客戶提供二流的服務(wù)

鑫苑置業(yè)

（快速滾動(dòng)開發(fā)）

使命

創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿

愿景

成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有價(jià)值和影響力的公眾公司 核心價(jià)值觀

崇尚榮譽(yù)、捍衛(wèi)責(zé)任、創(chuàng)造價(jià)值

企業(yè)精神

追求進(jìn)步、超越自我

經(jīng)營(yíng)理念

創(chuàng)造經(jīng)典、止于至善

管理理念

人才理念：人才是最寶貴的資產(chǎn) 學(xué)習(xí)理念：學(xué)習(xí)是進(jìn)步的源泉 領(lǐng)導(dǎo)理念：率先垂范、以身作則 成本理念：成本體現(xiàn)管理水平制度理念：制度貴在執(zhí)行 溝通理念：溝通貴在坦誠(chéng) 服務(wù)理念：盡心盡意、盡善盡美 質(zhì)量理念：質(zhì)量是發(fā)展之本 創(chuàng)新理念：創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂 團(tuán)隊(duì)理念：精誠(chéng)團(tuán)結(jié)、共創(chuàng)輝煌

華夏幸?；鶚I(yè)

核心價(jià)值觀：

正直、激情、卓越、創(chuàng)新、共贏

正直：

正直是我們?yōu)槿酥?，做人做事的基礎(chǔ)。正直意味著正義凜然、直率坦蕩。正直意味著誠(chéng)信、公正、坦誠(chéng)。正直意味著奉行社會(huì)公義、遵守倫理道德。我們的事業(yè)是締造幸福的事業(yè)，是正直的事業(yè)！激情：

激情是自我激勵(lì)，從工作本身得到快樂(lè)。激情是我們創(chuàng)造力、夢(mèng)想與想象力的源泉。激情是不斷超越自我，迎接挑戰(zhàn)。我們的事業(yè)是造福一方人民的事業(yè)，是充滿成就感和幸福感的事業(yè)，我們面對(duì)困難，充滿激情無(wú)所畏懼，全力以赴，贏得成功！卓越：

卓越是一種精神，追求完美，止于至善。卓越是努力工作，不斷提高。卓越是不斷改進(jìn)，提高品質(zhì)，提高客戶滿意度。卓越是不斷進(jìn)取，追求領(lǐng)先，成為事業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)航者。我們的事業(yè)是建設(shè)一方樂(lè)土，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。我們必須追求卓越，才能完成這個(gè)神圣的使命！創(chuàng)新：

創(chuàng)新是打破陳規(guī)，創(chuàng)造性地解決問(wèn)題；我們的事業(yè)領(lǐng)域是全新的領(lǐng)域，許多工作沒(méi)有前人的經(jīng)驗(yàn)可循，我們需要發(fā)揮每一個(gè)人的才智，推陳出新，創(chuàng)造性地開展工找到解決問(wèn)題的鑰匙，推動(dòng)我們的事業(yè)不斷前行！共贏：

共贏是我們時(shí)代的標(biāo)簽。共贏不是零和博弈，兩敗俱傷。共贏是互利合作、共享成果。我們與股東共贏，共享收獲，我們與合作伙伴共贏，共同成長(zhǎng)，我們與客戶共贏，共同實(shí)現(xiàn)理想！

（一）客戶：追求客戶滿意，成為客戶首選

（二）員工：做員工的最佳雇主

（三）合作伙伴：與合作伙伴共贏、共榮

（四）社會(huì)：做受人尊敬的企業(yè)公民

（五）股東：實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化

第四篇：中海與萬(wàn)科物業(yè)管理的模式比較

中海與萬(wàn)科物業(yè)管理的模式比較

前言

綜觀物業(yè)管理在深圳20年的發(fā)展，有這樣幾個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：從第一家物業(yè)公司成立，到公房改制擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面，物業(yè)管理走向千家萬(wàn)戶的普通居民為第一轉(zhuǎn)折點(diǎn)；以蓮花二村“一體化”管理為標(biāo)志，確立深圳物業(yè)管理模式為第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)；鹿丹村物業(yè)管理公開招投標(biāo)，拉開了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕為第三個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。作為全國(guó)物業(yè)管理發(fā)源地的深圳，物業(yè)管理能取得全國(guó)矚目的成績(jī)，與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟程度等各方面因素有著密切的關(guān)系。尤為重要的是政府主管部門的積極引導(dǎo)、努力探索對(duì)深圳物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展直接起著重要的推動(dòng)作用。

隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和內(nèi)容由簡(jiǎn)單基本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護(hù)衛(wèi)等，在展到機(jī)電維護(hù)、環(huán)境設(shè)計(jì)、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、學(xué)習(xí)、安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動(dòng)等系列需求。一些有品牌的公司潛心揣摩，結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，提出并實(shí)踐了一些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨(dú)特的個(gè)性特色，突出企業(yè)形象和顯示管理實(shí)力的同時(shí)，也為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)；如萬(wàn)科物業(yè)從早期提出的“酒店式管理”到近期的“無(wú)人化管理”、“個(gè)性化管理”和“管理報(bào)告制度”；中海物業(yè)管理倡導(dǎo)的“一拖N模式”、“氛圍管理”；深業(yè)物業(yè)實(shí)施的“精品戰(zhàn)略”；金地物業(yè)實(shí)行的“產(chǎn)學(xué)聯(lián)手”；“保姆計(jì)劃”、“四點(diǎn)半學(xué)校”等均取得了良好的市場(chǎng)效益。這里不能不提及貫穿全市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷程，使物業(yè)管理意識(shí)深入民心的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容--社區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率先倡導(dǎo)社區(qū)文化活動(dòng)和萬(wàn)廈物業(yè)在蓮花北村通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開展建立起“全國(guó)城市文明第一村”的社會(huì)效益，在市場(chǎng)上均得到了良好的品牌效應(yīng)。事實(shí)證明，多樣化、多層次的社區(qū)文化活動(dòng)是最能體現(xiàn)物業(yè)管理人文精神和關(guān)懷的有效手段，因?yàn)樗^好地調(diào)整了業(yè)主與企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，同時(shí)將物業(yè)管理工作通過(guò)社區(qū)活動(dòng)去宣傳，更容易得到業(yè)主的接受和認(rèn)同。

1996年以來(lái)，萬(wàn)科、中海、中航、國(guó)貿(mào)、金地、蓮花等物業(yè)管理公司，在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)率先通過(guò)了ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量認(rèn)下，使物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量規(guī)范管理納入了國(guó)際軌道，對(duì)物業(yè)管理操作經(jīng)營(yíng)中的每個(gè)崗位、每個(gè)人員、每一個(gè)環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格科學(xué)的管理規(guī)范和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，100多家物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)了ISO9002質(zhì)量認(rèn)證，其數(shù)量和比例居全國(guó)同行業(yè)之首。其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理公司是全世界首家獲得ISO9002、ISO14001及SA8000三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際認(rèn)證的物業(yè)管理公司。通過(guò)規(guī)范化管理的推廣，深圳市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平已接近或達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)。

本文將就萬(wàn)科、中海兩家物業(yè)管理公司的物業(yè)管理模式進(jìn)行分析、探討中國(guó)高水平物業(yè)管理的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國(guó)物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的東西。

一、萬(wàn)科物業(yè)管理的特點(diǎn)

1、萬(wàn)科物業(yè)管理公司的概況

萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初,為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司全資附屬機(jī)構(gòu)。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)3000萬(wàn)元,各類專業(yè)服務(wù)人員3000余人，管理面積300余萬(wàn)平方米。公司現(xiàn)已發(fā)展為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模及極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)、工程完善配套服務(wù)、房屋租售及綠化工程服務(wù)。通過(guò)十多年的物業(yè)管理研究與實(shí)踐,公司在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)，在物業(yè)管理行業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的地位，成為國(guó)家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)、深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，在社會(huì)上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。

公司高瞻遠(yuǎn)矚,為顧客長(zhǎng)遠(yuǎn)之需求,持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索,藉此不斷提高服務(wù)質(zhì)素,以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，為物業(yè)管理市場(chǎng)化、規(guī)范化作出積極貢獻(xiàn)。致力于物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新，首創(chuàng)“業(yè)主管理委員會(huì)”，開創(chuàng)了業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式模式；推行“酒店式管理模式”、“無(wú)人化管理”模式、季度“管理報(bào)告”制度、“個(gè)性化管理服務(wù)”與“鄰里守望”的管理模式，“氛圍管理”模式，“體驗(yàn)式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營(yíng)造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個(gè)新的境界。

萬(wàn)科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供豐富完善的家居服務(wù)和社區(qū)休閑服務(wù)，完滿結(jié)合人性化與科技化的物業(yè)管理精英和智能管理系統(tǒng)，讓住戶尊享優(yōu)逸體驗(yàn)，生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務(wù)理念，以用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立客戶服務(wù)檔案，充分挖掘客戶需求和服務(wù)資源，持續(xù)提高客戶服務(wù)水平，探討體驗(yàn)氛圍管理模式萬(wàn)科社區(qū)文化建設(shè)，組織開展豐富多彩的各類業(yè)主活動(dòng)：萬(wàn)科業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、主題式系列社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余生活，為加強(qiáng)與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。通過(guò)社區(qū)文化工作的開展，給社區(qū)注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵，并讓這種文化內(nèi)涵成為萬(wàn)科物業(yè)社區(qū)的特有標(biāo)志。

2003年，公司被中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)用戶委員會(huì)授予“全國(guó)用戶滿意企業(yè)（物業(yè)管理企業(yè)）”獎(jiǎng)項(xiàng)，中國(guó)信用管理協(xié)會(huì)授予全國(guó)“質(zhì)量?服務(wù)?信譽(yù)AAA”物業(yè)管理企業(yè)稱號(hào)，公司的管理服務(wù)水平再上一個(gè)新的臺(tái)階。萬(wàn)科物業(yè)，這只中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績(jī)，更上層樓。

2、萬(wàn)科物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念萬(wàn)科物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念不是萬(wàn)科本身自有的，而是在為業(yè)主的服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)十幾年的探討、鉆研中總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，具體如下：

（1）尊重客戶，讓客戶滿意

表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實(shí)上，這一切來(lái)自于客戶。尊重客戶，理解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠(yuǎn)的伙伴,將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務(wù)，萬(wàn)科品牌的附加值就會(huì)因職員優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。對(duì)待100名客戶的服務(wù)里，只有一位客戶不滿意，看來(lái)只有1%的不合格，但對(duì)于該客戶而言，他得到的卻是100%的不滿意。一朝對(duì)客戶服務(wù)不善，公司需要十倍甚至更多的努力去補(bǔ)救。在客戶眼中，你就代表萬(wàn)科。

（2）專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬(wàn)科化 萬(wàn)科從成立以來(lái)十幾年的實(shí)踐中摸索出：企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè)對(duì)自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集中，建立在專業(yè)化基礎(chǔ)之上的規(guī)模化便越容易形成，從而確立自己在相應(yīng)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)性地位。規(guī)范化被萬(wàn)科稱為企業(yè)的生命線，它是萬(wàn)科的基石。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對(duì)個(gè)人英雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過(guò)建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的策略和計(jì)劃。良好的制度也是產(chǎn)生利潤(rùn)的生產(chǎn)要素。萬(wàn)科反對(duì)黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。公司鼓勵(lì)相互之間坦誠(chéng)地交流，友善地溝通。萬(wàn)科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開放，致力于建設(shè)“陽(yáng)光照亮的體制”（3）學(xué)習(xí)是一種生活方式

一個(gè)學(xué)習(xí)型的組織是這樣一群人：他們?yōu)榱斯餐哪繕?biāo)走在一起，共同工作，通過(guò)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識(shí)引進(jìn)，共同提高能力，創(chuàng)造他們真正感興趣的成果。萬(wàn)科致力于成為學(xué)習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入,體驗(yàn)到工作中的生命意義，通過(guò)學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，擴(kuò)展創(chuàng)造未來(lái)的能量。萬(wàn)科的管理者認(rèn)為：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是由個(gè)人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。學(xué)習(xí)型模式一方面傾向于對(duì)組織內(nèi)部的知識(shí)加以拓展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識(shí)。其中反省是個(gè)人學(xué)習(xí)以及組織學(xué)習(xí)過(guò)程中的一個(gè)重要因素。

（4）創(chuàng)新是生命之源

一直以來(lái)，萬(wàn)科給自己的定位是“領(lǐng)跑者”，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從84年的蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴(kuò)張，到專業(yè)化的主動(dòng)收縮；創(chuàng)新精神就像一臺(tái)強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)，引領(lǐng)著萬(wàn)科穩(wěn)健前進(jìn)。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精神，萬(wàn)科才得以積極地拓展，萬(wàn)科品牌才能夠得到了越來(lái)越多的認(rèn)同。創(chuàng)新就是要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己，就是要擺脫成功帶來(lái)的條條框框。而創(chuàng)新，需要一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地去積累，需要一點(diǎn)一滴地去突破。

萬(wàn)科將在未來(lái)的發(fā)展中致力于逐步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科要面對(duì)來(lái)自其他優(yōu)秀行業(yè)成員的挑戰(zhàn)，也要面對(duì)來(lái)自迅速擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)要求的挑戰(zhàn)。這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，正有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。

3、萬(wàn)科物業(yè)管理的目標(biāo)

萬(wàn)科物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)秉承萬(wàn)科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價(jià)值觀，不以追求顧問(wèn)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量增長(zhǎng)為終極目標(biāo)，而重在保證顧問(wèn)服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量，真正滿足合作方的委托需求和愿望，切實(shí)幫助委托方有效地建立起優(yōu)質(zhì)的管理體系，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，獨(dú)立地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)，并不斷地自我完善。

（1）幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括：

①建立有效的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

②完善的管理體系

③人事行政管理體系

④企業(yè)培訓(xùn)體系

⑤品質(zhì)監(jiān)控體系

⑥客戶服務(wù)體系 ⑦建立完整的業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書

（2）幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展愿景規(guī)劃。

（3）幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展愿景規(guī)劃。

4、萬(wàn)科物業(yè)管理的核心價(jià)值觀客戶是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬(wàn)科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。人才是萬(wàn)科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬(wàn)科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬(wàn)科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。

萬(wàn)科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬(wàn)科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬(wàn)科的獨(dú)特模式。萬(wàn)科模式業(yè)內(nèi)領(lǐng)先其獨(dú)特的價(jià)值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結(jié)構(gòu)值得關(guān)注。

二、中海物業(yè)管理模式的特點(diǎn)

1、中海物業(yè)管理公司的概況

深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設(shè)部首批一級(jí)、深圳市首批甲級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過(guò)ISO9002、ISO14001認(rèn)證企業(yè)。自1991年成立以來(lái)，中海人以“精誠(chéng)服務(wù)、精彩生活”為服務(wù)宗旨，勇于開拓、銳意進(jìn)取，目前已發(fā)展成為擁有員工2000多名，高、中級(jí)專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下屬3家子公司和一個(gè)電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。

十多年來(lái)，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好評(píng)，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)。截至2002年，公司共獲得國(guó)家、省及市、區(qū)級(jí)各種榮譽(yù)稱號(hào)396項(xiàng)，并為2002年深圳首屆質(zhì)量管理獎(jiǎng)服務(wù)行業(yè)唯一獲得者；國(guó)內(nèi)及香港地區(qū)的廣播電視、報(bào)刊等新聞媒體對(duì)中海物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況的報(bào)道多達(dá)千次以上；慕名前來(lái)公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士逾兩萬(wàn)人次；建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在不同場(chǎng)合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一品牌，中海物業(yè)代表了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì)，不斷引入國(guó)外先進(jìn)的管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)文化的營(yíng)造；不斷對(duì)現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄，去其疏漏，取其精華，與時(shí)俱進(jìn)，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國(guó)際化與時(shí)代性內(nèi)涵，精煉全國(guó)物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚(yáng)規(guī)?；l(fā)展、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)、信息化管理、專業(yè)化增效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做行業(yè)領(lǐng)跑者，為推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市的文明化進(jìn)程做出不懈的努力和追求，為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新的獨(dú)特貢獻(xiàn)！

2、中海物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)理念

公司理念體系中明確提出“爭(zhēng)足夠的利潤(rùn)支持公司的成長(zhǎng)，并且提供實(shí)現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資源；同時(shí)，作為公民，在我們有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)的社會(huì)財(cái)富，以盡我們對(duì)社會(huì)的義務(wù)”這一發(fā)展目標(biāo)。1996年，公司順利通過(guò)1S09002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，是公司實(shí)施規(guī)范化宮理邁出的關(guān)鍵的一步。1999年，公司又率先在物業(yè)管理行業(yè)中執(zhí)行“季度管理報(bào)告制度”，按季度公開管理處各項(xiàng)管理服務(wù)工作內(nèi)容及費(fèi)用，并在公司互聯(lián)網(wǎng)站上公布各小區(qū)的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高管理服務(wù)的透明度。使公司的管理理念得到規(guī)范化。

3、物業(yè)管理的方針、目標(biāo)

中海 房產(chǎn)的建設(shè)者們始終懷著對(duì)社會(huì)、對(duì)消費(fèi)者的強(qiáng)烈責(zé)任感，堅(jiān)持以人為本的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，致力于通過(guò)營(yíng)造高品質(zhì)的房產(chǎn)和提供周到的服務(wù)，倡導(dǎo)文明、和諧、優(yōu)雅的居住文化。2002年4月，公司成功入圍”杭州地區(qū)十大品牌房產(chǎn)”行列；2002年，公司被蕭山區(qū)評(píng)選為“百?gòu)?qiáng)企業(yè)”在過(guò)去的幾年中，中海房產(chǎn)在市場(chǎng)需求的撞擊和磨合中逐漸形成了較為完善的企業(yè)精神——以世界建筑人文歷史為文化背景，以人類可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)原則，以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會(huì)責(zé)任，根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)；同時(shí)積極摸索適合自身發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營(yíng)方略。公司聘請(qǐng)北大咨詢公司為企業(yè)進(jìn)行管理咨詢，逐步形成和完善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理領(lǐng)域分別導(dǎo)入IS09002管理體系。中海物業(yè)管理公司本著誠(chéng)信、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、求精，把個(gè)人追求融入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之中。以重組上市、戰(zhàn)略擴(kuò)張、持續(xù)發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架構(gòu)和市場(chǎng)布局，使經(jīng)濟(jì)效益和增長(zhǎng)質(zhì)量明顯提高。實(shí)現(xiàn)自己的主要戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)為業(yè)主為顧客提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。

4、中海物業(yè)管理的特色

中海物業(yè)管理主要是引進(jìn)先進(jìn)的港式物管理念、累積豐富的物管成功經(jīng)驗(yàn)；規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計(jì)；打造出中海獨(dú)特的管理特色，實(shí)行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理，打造無(wú)為而治的至高境界；首創(chuàng)酒店式物管服務(wù)，開行業(yè)之先河；推出商務(wù)全程式服務(wù)，服務(wù)于商業(yè)精英；提倡健康式物管，為業(yè)主營(yíng)造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、ISO14001、ISO18000三項(xiàng)國(guó)際管理體系貫穿運(yùn)行，中海物業(yè)管理注重高素質(zhì)的員工隊(duì)伍建設(shè)、豐富的人力資源儲(chǔ)備，創(chuàng)造社會(huì)效應(yīng)。

三、萬(wàn)科和中海物業(yè)管理模式的比較

在物業(yè)管理行業(yè)激烈部分中，萬(wàn)科以觀念超前、服務(wù)精品見長(zhǎng)，中海以管理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先，把經(jīng)營(yíng)型管理作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成了自身的特色和優(yōu)勢(shì)，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和開拓市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。

1、萬(wàn)科和中海物業(yè)管理有一套非常正確的價(jià)值觀

萬(wàn)科和中海物業(yè)管理之所以先進(jìn)，首先他們是有一套非常正確的價(jià)值觀。大家知道，萬(wàn)科和中海很早就解決了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，也很早股份化，又很早上市，它們的創(chuàng)業(yè)者和管理團(tuán)隊(duì)始終以職業(yè)經(jīng)理的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報(bào)股東。所以，萬(wàn)科和中海形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價(jià)值觀和公司文化（白領(lǐng)文化）。萬(wàn)科和中海的管理，點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此而帶來(lái)的專業(yè)、專注和細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)。這種價(jià)值觀和文化，甚至成為萬(wàn)科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價(jià)值。萬(wàn)科和中海的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”特別好地表達(dá)了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時(shí)也恰到好處地觀照了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對(duì)萬(wàn)科情有獨(dú)鐘、趨之若鶩。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身，公司的核心價(jià)值觀才是根本，這一點(diǎn)，國(guó)外有關(guān)百年老店的實(shí)證研究充分證明了這一真理，一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的最重要的組成要素之一就是正確的價(jià)值觀。所以我們今天看到一個(gè)優(yōu)秀和走向偉大的萬(wàn)科和中海，我們完全有理由相信深植于萬(wàn)科和中海的經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價(jià)值倫理才是最重要的獲勝基因。

2、萬(wàn)科和中海物業(yè)通過(guò)減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略

萬(wàn)科和中海物業(yè)通過(guò)減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略。最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經(jīng)驗(yàn)之談和聯(lián)想取勝的看家法寶。這10年來(lái)，商場(chǎng)硝煙彌漫，英雄輩出，傳奇故事層出不窮，不僅使老外大跌眼鏡，就是國(guó)內(nèi)的企業(yè)家，也常常生出“引無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰”的喟嘆。然而，日換星移，能經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)，吹去浮沙始見金的不過(guò)爾爾?？偲饋?lái)看，之所以會(huì)有許多人折戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信資本經(jīng)營(yíng)，幻想依靠權(quán)力尋租，或者急欲沖500強(qiáng)、拼湊大船、迎風(fēng)出海。這些企業(yè)注重經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，而不經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，捕捉熱點(diǎn)而不管理企業(yè)，不能始終如一地堅(jiān)持自己的戰(zhàn)略，有小機(jī)巧而無(wú)大謀略。反觀萬(wàn)科，任憑風(fēng)浪起，我自有章法，10多年前就上市，有A股、B股，但不宣稱是“資本經(jīng)營(yíng)”，明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡(jiǎn)化到中產(chǎn)階級(jí)的普通住宅。今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品部件都在總部設(shè)計(jì)好，通過(guò)住宅工業(yè)化帶動(dòng)進(jìn)一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷變換，萬(wàn)科近10年來(lái)卻始終只講兩個(gè)字：“減法”。這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬(wàn)科和中海終于在做“減法”的同時(shí)卻完成了公司穩(wěn)步增長(zhǎng)的乘法。一個(gè)人要有成就，堅(jiān)定、堅(jiān)強(qiáng)、毅力是第一位的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想，而偉大的理想就是他的人生戰(zhàn)略。所謂必有“堅(jiān)忍不拔之志”，方可蓄積“堅(jiān)忍不拔之力”。辦公司、做企業(yè)同樣如此，如果不對(duì)自己“是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰(shuí)做？何時(shí)做？”等一系列問(wèn)題做出明確的判斷，形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)。如果走進(jìn)萬(wàn)科和中海你會(huì)發(fā)現(xiàn)無(wú)論投資者關(guān)系（透明度、誠(chéng)信）、投資管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關(guān)管理都非常清楚細(xì)致，井井有條。萬(wàn)科和中海在管理細(xì)節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點(diǎn)。萬(wàn)科和中海人做到了，所以萬(wàn)科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。

3、萬(wàn)科和中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)總成本領(lǐng)先

萬(wàn)科早在93年就成立了萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)公司，進(jìn)而在99年成立了萬(wàn)科建筑研究中心，可以說(shuō)這是企業(yè)的R&D中心，它強(qiáng)調(diào)的是“設(shè)計(jì)概念+經(jīng)營(yíng)意識(shí)+專業(yè)知識(shí)+創(chuàng)造力”的最佳配合，這種創(chuàng)新給萬(wàn)科帶來(lái)的效益是顯著的。我們所提倡的IMPS項(xiàng)目策劃模式，主張對(duì)市場(chǎng)要有透徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內(nèi)涵的產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)，充分體實(shí)現(xiàn)前期策劃對(duì)產(chǎn)品附加價(jià)值的提升，產(chǎn)品的后續(xù)銷售是產(chǎn)品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項(xiàng)目互動(dòng)戰(zhàn)略顧問(wèn)模式是新經(jīng)濟(jì)條件下、嶄新的一種房地產(chǎn)顧問(wèn)模式，這樣一種模式需要在社會(huì)實(shí)踐中得到檢驗(yàn)和修正，并在實(shí)戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時(shí)代希望為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的顧問(wèn)和運(yùn)營(yíng)盡責(zé)盡力。中海實(shí)施總成本領(lǐng)先一是要實(shí)行科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序，即實(shí)行TCM（總成本管理）；二是要積極主動(dòng)地拓展物業(yè)管理市場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，拓展?fàn)I運(yùn)規(guī)模，拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金渠道，增加盈利能力的規(guī)?；\(yùn)作。這些都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)總成本領(lǐng)先的重要途徑。中海物業(yè)積極地實(shí)行實(shí)施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場(chǎng)的同時(shí)，又利用其自身優(yōu)勢(shì)，開展本行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)內(nèi)部造血機(jī)能。公司成功開發(fā)出具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T 等四個(gè)系列的專用清潔劑，又自己設(shè)計(jì)開發(fā)物業(yè)管理軟件、涉足家庭裝璜領(lǐng)域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場(chǎng)化浪潮中立于不敗之地。培養(yǎng)了企業(yè)的文化力；奠定了企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)物管行業(yè)目前非常缺乏鑄造企業(yè)魂的企業(yè)文化。中海物業(yè)的企業(yè)文化是什么，那就是“萬(wàn)科和中海模式”。萬(wàn)科和中海在“萬(wàn)科和中海模式”的熏陶下，形成了學(xué)習(xí)性組織，樹立了業(yè)主是企業(yè)的上帝、股東是企業(yè)的上帝、員工是企業(yè)的上帝、社會(huì)是企業(yè)的上帝的四元價(jià)值觀，形成了“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神……。近幾年，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)理論研究中，出現(xiàn)了一個(gè)值得注意的“文化力”概念，它既反映了文化在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位和作用，也表明了企業(yè)文化對(duì)于企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義。

4、萬(wàn)科與中海三種模式并存

第一種是市場(chǎng)化程度較低、以發(fā)展商為主的物業(yè)，其代表是托管母公司的產(chǎn)業(yè)而成就品牌的萬(wàn)科和金融街，特點(diǎn)是以做發(fā)展商的品牌為主要目標(biāo)，成為發(fā)展商整體戰(zhàn)略的一部分，最終的走向仍然是市場(chǎng)化。

第二種是發(fā)展商支持下的半市場(chǎng)化物業(yè)，其代表是中海。它的特征是有發(fā)展商背景，當(dāng)前主要依賴于市場(chǎng)，已經(jīng)有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但依然從發(fā)展商處接項(xiàng)目，有近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，母公司的大量項(xiàng)目也自然成為它迅速壯大的比較優(yōu)勢(shì)之一。

第三種是完全的市場(chǎng)化公司。他們沒(méi)有自家發(fā)展商的支持，主要憑借較強(qiáng)的策劃顧問(wèn)能力與經(jīng)驗(yàn)在市場(chǎng)上取勝。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前各行各業(yè)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已經(jīng)逐漸由管理、服務(wù)和價(jià)格等較為單項(xiàng)的競(jìng)爭(zhēng)要 素，逐步轉(zhuǎn)向企業(yè)綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，集中反映為更高層次上的品牌的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在大部分同類產(chǎn)品中，前10種優(yōu)質(zhì)品牌市場(chǎng)占有率高達(dá)70％－80％。物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，必須通過(guò)提供高質(zhì)量和有特色的服務(wù)讓用戶從心里感到滿意，才能為企業(yè)樹立良好的形象，產(chǎn)生品牌效應(yīng)。中海物業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為品牌不僅僅是一個(gè)商標(biāo)、一個(gè)圖形或一個(gè)名稱，塑造品牌也不僅僅靠廣告和宣傳，要靠扎扎實(shí)實(shí)地運(yùn)行管理、兢兢業(yè)業(yè)地努力工作，優(yōu)秀的品質(zhì)是品牌的基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是品牌的要素，優(yōu)秀的形象是品牌的推動(dòng)力，優(yōu)質(zhì)的管理是品牌的根本。萬(wàn)科與中海物業(yè)管理在不同的模式管理過(guò)程中，利用自身的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)探索、鉆研創(chuàng)造出自己的品牌，在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下脫穎而出，使自己各自的管理水平不斷地更新、起到排頭兵的模范作用。

中海物業(yè)管理方案-管理

第一部分 中海物業(yè)簡(jiǎn)介

深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海物業(yè)”）為中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于1991年在深圳注冊(cè)成立，為建設(shè)部首批甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來(lái)，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有中國(guó)特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。

多年來(lái)，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國(guó)家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗100余面。中央電視臺(tái)、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日?qǐng)?bào)》，國(guó)內(nèi)的《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《工人日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》等新聞媒體對(duì)中海物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)情況的報(bào)道多達(dá)700余次，慕名前來(lái)公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士已逾兩萬(wàn)人次。

隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國(guó)內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對(duì)先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績(jī)外，更已輸出至長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島、煙臺(tái)、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽(yáng)、武漢、昆明、長(zhǎng)沙、石家莊、鄭州、東莞??等30多個(gè)全國(guó)各大城市。正在管理的寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)120余處，管理面積逾二千多萬(wàn)平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國(guó)之最；已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17個(gè)，占全國(guó)國(guó)優(yōu)總數(shù)的3%強(qiáng)，雄居國(guó)內(nèi)同業(yè)國(guó)優(yōu)擁有量第一位；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證；1999年10月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家通過(guò)商住區(qū)ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證??中海物業(yè)轄區(qū)做到了無(wú)設(shè)備破損事故、無(wú)火災(zāi)事故、無(wú)管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。

在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來(lái)收益。

肩負(fù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來(lái)推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。

中國(guó)海外集團(tuán)有限公司于1979年在香港注冊(cè)成立，是隸屬于中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的中國(guó)最大建筑聯(lián)合企業(yè)——中國(guó)建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。1992年，集團(tuán)之旗艦中國(guó)海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河，市值曾逾330億港元，集團(tuán)現(xiàn)有雇員約4,300名。

中國(guó)海外集團(tuán)自成立以來(lái)，便致力于專業(yè)化與規(guī)模化發(fā)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。公司以“服務(wù)社會(huì)、繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、造福人群”為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場(chǎng)運(yùn)做氣魄，集納兩地營(yíng)商優(yōu)勢(shì)，吞吐市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)象，并以造福人群的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)著對(duì)社會(huì)的承諾，先后在香港地區(qū)和中國(guó)內(nèi)地完成了500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇1,157萬(wàn)平方米；開山填海造地逾9,000公頃；鋪設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中?guó)人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺(tái)等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納30萬(wàn)人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧?/p>

從1988年起，中國(guó)海外集團(tuán)積極投身中國(guó)內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長(zhǎng)春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會(huì)影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已發(fā)展成擁有總資產(chǎn)183億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會(huì)影響與日俱增。

展望未來(lái)，中國(guó)海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為“服務(wù)社區(qū)、繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、造福人群”作出更加杰出的貢獻(xiàn)。

第二部分

銀信商座物業(yè)管理顧問(wèn)初步方案

銀信商座位于沈陽(yáng)市和平區(qū)民主路78號(hào)，為市中心黃金地段，緊接民主廣場(chǎng)、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地9593平方米，總建筑面積達(dá)52000平方米，綠化率高達(dá)25%。集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽(yáng)深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽(yáng)經(jīng)典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。

我司針對(duì)銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問(wèn)初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。

第一節(jié) 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定

一、顧問(wèn)方式概述：

1、為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”）將指導(dǎo)沈陽(yáng)深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱“管理商”)負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢(shì)為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

2、雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn)團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。

3、考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問(wèn)實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問(wèn)團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問(wèn)團(tuán)與駐場(chǎng)顧問(wèn)二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

4、我司提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。

◆ 顧問(wèn)服務(wù)方式示意圖：

二、顧問(wèn)期限

顧問(wèn)期限預(yù)計(jì)共計(jì)二十五個(gè)月（以項(xiàng)目入伙時(shí)間預(yù)計(jì)為2005年3月1日為準(zhǔn)）。顧問(wèn)期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為10個(gè)月（預(yù)計(jì)自2004年3月至2004年12月），實(shí)操指導(dǎo)階段為12個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自2005年1月1日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。

三、駐場(chǎng)顧問(wèn)和顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)

◆ 駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個(gè)月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理，常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類工作： ? 全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對(duì)該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。

? 將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。

? 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。

? 協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等工作。? 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。

緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。?

◆ 顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)：顧問(wèn)團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)，以下為建議各階段赴現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間供參考： ? 前期介入階段

首次考察?

工程交接驗(yàn)收階段?

實(shí)操指導(dǎo)階段?

物業(yè)入伙當(dāng)月?

入伙后的正常管理期?

? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段

本階段末? 顧問(wèn)團(tuán)（約3-5人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個(gè)階段的考察次數(shù)總共不超過(guò)五次，顧問(wèn)團(tuán)具體赴現(xiàn)場(chǎng)的工作時(shí)間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)安排。

顧問(wèn)團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：

? 由顧問(wèn)團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問(wèn)及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。

定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。?

對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。?

顧問(wèn)工作安排（詳見下頁(yè)表）

工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場(chǎng) 工 作 安

排 前期介入階段（10個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3—5人

駐場(chǎng)經(jīng)理1人（開盤前后各一個(gè)月）定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場(chǎng)工作2次 實(shí)操指導(dǎo)

（12個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場(chǎng)工作2次。

駐場(chǎng)顧問(wèn)1人 常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤

（3個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人

定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo) 建議本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次。

另：除上表中所列顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，在顧問(wèn)期內(nèi)，顧問(wèn)商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問(wèn)管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)。顧問(wèn)團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6000.00元/次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。說(shuō)明：

1.顧問(wèn)團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。

2.顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。

◆ 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項(xiàng)目開盤前后的一個(gè)月派駐駐場(chǎng)經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：

1、對(duì)售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn)

2、職業(yè)禮儀培訓(xùn)

3、售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo)

第二節(jié) 顧問(wèn)管理工作范圍

一、樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導(dǎo)。

二、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

三、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。

四、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場(chǎng)等。

五、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

六、專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

七、公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

八、公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

九、交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

十、對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。

十一、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

十二、接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

十三、全方位商務(wù)服務(wù)支持。

十四、協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。

十五、理禮并用、德法共行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。

第三節(jié)

顧問(wèn)管理工作內(nèi)容

一、前期介入階段

時(shí)限界定：由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個(gè)月（預(yù)計(jì)2004年3月至2004年12月）結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。

（一）由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。

（二）顧問(wèn)團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問(wèn)題給出整改意見。

（三）根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。

1、考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)

度計(jì)劃提議方案；

2、建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物 業(yè)管理的需求；

3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

4、對(duì)樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建 議；

5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價(jià)格建議；

6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置 的參考意見以及管理用房的布局；

7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推

行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；

8、在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度

提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；

9、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；

10、根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中 的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；

11、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地

制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議；

12、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改 建議；

13、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建 議；

14、對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長(zhǎng)久的美觀；

15、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)

管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；

（四）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：

1、從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。

2、用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。

3、住戶門是否有明顯標(biāo)識(shí)。

4、是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動(dòng)車停車位。

（五）從智能化的角度，提出專業(yè)建議：

1、考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；

2、針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議；

3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；

4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。

（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：

1、根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；

2、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。

（七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：

1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；

2、公共部分裝修材料的選用；

3、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方

面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；

4、滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；

5、根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；

6、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi) 用的咨詢；

7、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī)、政策文本；

（八）在施工過(guò)程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。

（九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。

（十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

1、指導(dǎo)發(fā)展商及管理商制定工程、設(shè)備驗(yàn)收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題的處理程序。

2、指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。

3、樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗(yàn)。

4、公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。

5、協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗(yàn)收記錄

（十一）根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)毓芾碣M(fèi)市場(chǎng)情況和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。

（十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作：

1.對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行物業(yè)方面的培訓(xùn)、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。

2.指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)保安人員進(jìn)行交通指揮、車輛管理、導(dǎo)向工作。

3.指導(dǎo)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員對(duì)關(guān)于樓盤物業(yè)管理方面的問(wèn)題進(jìn)行答疑。

4.對(duì)樓盤宣傳資料中關(guān)于物業(yè)管理方面的問(wèn)題，提出專業(yè)化建議。

（十四）小區(qū)會(huì)所前期建議

1、會(huì)所的規(guī)模和格局：根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會(huì)所的規(guī)模和格局建議。

2、會(huì)所的功能設(shè)置：根據(jù)市場(chǎng)情況結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實(shí)用。

3、會(huì)所項(xiàng)目的面積要求：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，測(cè)算出精確的（某些體育項(xiàng)目）、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。

4、會(huì)所的裝修格局：會(huì)所裝修的格局和用料與會(huì)所的后期經(jīng)營(yíng)有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。

5、會(huì)所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。

6、會(huì)所的節(jié)能要求：會(huì)所的許多項(xiàng)目與ISO14000環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂(lè)項(xiàng)目的噪音等，我司將對(duì)此提供專業(yè)的處理建議。

7、會(huì)所的管理和經(jīng)營(yíng)：包括會(huì)所的管理方案、管理章程、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)價(jià)位以及人員配備等方面的建議。

三、實(shí)操指導(dǎo)階段

合作期限：共12個(gè)月，由本物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。

前期籌備期

指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做 相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。

（一）在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

（二）協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：

（三）協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測(cè)算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。

1、人工費(fèi)用測(cè)算；

2、設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算；

3、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算；

4、清潔定額費(fèi)用測(cè)算；

5、園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。

（四）協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍：

1、提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案；

2、協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。

（五）協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。

1、提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃；

2、協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí) 情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；

3、協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；

4、協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；

5、就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；

（六）協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序：

（七）指導(dǎo)管理商準(zhǔn)備設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的相關(guān)資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程 的竣工資料的交接工作等）。

（八）指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

（九）協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān) 資料、文件：

1、提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管

理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；

2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程 序；

3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維 修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；

4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；

5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全 規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；

6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方 案；

7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；

8、協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；

9、提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員 工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度；

10、根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施情況，協(xié)助編制項(xiàng)目社區(qū)文化活動(dòng)規(guī) 劃；

11、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理 目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；

12、結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，協(xié)助制定一套完善的管理制度；協(xié)助發(fā)展 商做好會(huì)所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊(cè)、會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等；

13、協(xié)助制定項(xiàng)目公眾制度；

14、協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系；

15、協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。

（九）協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。

1、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件等。

2、技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工程驗(yàn)收簽證等。

3、物業(yè)資料：住宅區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂(lè)設(shè)施資料等。

4、住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。

5、其他相關(guān)資料。

（十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對(duì)外分包項(xiàng)目的評(píng)審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。

（十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃。

（十四）指導(dǎo)管理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)市/省/國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進(jìn)建議。

集中入伙期

指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長(zhǎng)期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。

為此中海物業(yè)將提供以下顧問(wèn)服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：

? 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。

指導(dǎo)制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。?

? 協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。

場(chǎng)景布置：根據(jù)制定的場(chǎng)景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對(duì)聯(lián)高掛氣球等。? ? 設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)程中感到方便。? 管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊(cè)等。

裝修搬遷期

指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入駐的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：

? 面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對(duì)其加以控制，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。

? 業(yè)主入駐有先有后，怎樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。

為此，中海將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問(wèn)題，主要內(nèi)容包括： ? 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。?

指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。? ? 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度等。

指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。?

指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。? ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。

正常管理期

指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，銀信商座環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。此時(shí)中海主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有：

一、通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。

二、指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。

四、指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。

五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。

六、按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。

七、顧問(wèn)團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：

1、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況：

2、按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查；

3、根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。

八、會(huì)所的開業(yè)籌備及正式投入運(yùn)轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。

1、對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以期達(dá)到預(yù)期效果。

2、提供人員配置、素質(zhì)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案：如果要代管會(huì)所，就需對(duì)人員進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)演練。

3、結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，提供一套完善的管理制度（包括會(huì)員章程、各娛樂(lè)點(diǎn)管理制度、員工管理制度、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)價(jià)格等），并制作成冊(cè)。

4、開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊(cè)、會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。

5、會(huì)所的裝飾：開業(yè)前，須對(duì)會(huì)所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。

6、開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請(qǐng)業(yè)主、發(fā)展商以及相關(guān)人員前來(lái)觀摩娛樂(lè)，了解會(huì)所、熱愛會(huì)所。

7、會(huì)所運(yùn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人員工作流程、顧客消費(fèi)方式（單次消費(fèi)、各類消費(fèi)卡；會(huì)員消費(fèi)、貴賓消費(fèi)等）、消費(fèi)價(jià)格、營(yíng)業(yè)時(shí)間、帳務(wù)管理等。

九、建立日常管理資料

保潔管理相關(guān)記錄、保安管理相關(guān)記錄、出租屋管理相關(guān)記錄、車輛管理檔案、裝修管理檔案、工程返修檔案、設(shè)備管理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。

三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段

合作期限： 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。

服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問(wèn)團(tuán)在駐場(chǎng)顧問(wèn)撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng)，檢驗(yàn)其管理 水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡 象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。

（一）顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問(wèn)題或不足，給出書面整改意見及建議。

（二）解決遺留的疑難問(wèn)題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。

（三）根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。

第四節(jié) 顧問(wèn)管理目標(biāo)

一、管理總體目標(biāo)

在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使銀信商座項(xiàng)目成為沈陽(yáng)市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商樹立良好的市場(chǎng)口碑。

1、管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。通過(guò)我們的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。將銀信商座項(xiàng)目管理成為文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的人文社區(qū)，成為沈陽(yáng)市獨(dú)具特色的商住樓宇。

2、效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問(wèn)商專業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。

3、服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則?！白屇湍淖訉O后代永遠(yuǎn)滿意”是顧問(wèn)商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問(wèn)商永恒的追求，為此，顧問(wèn)商將采取“駐場(chǎng)顧問(wèn) + 顧問(wèn)團(tuán)”的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。

二、管理目標(biāo)承諾

中海物業(yè)憑借長(zhǎng)期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對(duì)銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：

1、執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律及各級(jí)政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

2、保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。

3、物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系進(jìn)行管理，符合ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。

第五節(jié)

顧問(wèn)服務(wù)設(shè)想

整體設(shè)想

中海物業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于銀信商座項(xiàng)目，我們將把這些管理優(yōu)勢(shì)通過(guò)顧問(wèn)輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！

一、酒店式物管概述

為順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和滿足業(yè)主的需要，不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，中海物業(yè)管理公司于1999年開始導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，將“物業(yè)管理”提升為“物業(yè)服務(wù)與管理”，即明確的提出了物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)是“服務(wù)業(yè)主，而不是管理業(yè)主”，把物業(yè)管理行業(yè)真正提高到一個(gè)新的理論高度。中海物業(yè)管理公司在成功運(yùn)做“中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式”的基礎(chǔ)上，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的中海服務(wù)精神，圍繞“一切以滿足業(yè)主需求為中心”的工作原則，又正式推出“大管家”的服務(wù)模式，即“酒店式物業(yè)管理模式”第二代升級(jí)版，使物業(yè)管理和服務(wù)工作整體上升到一個(gè)新的水平。

1、以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，多依照“物業(yè)管理?xiàng)l例”和“業(yè)主公約范本”制定一套規(guī)章制度與約束條件，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照?qǐng)?zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際感受；但酒店式物業(yè)管理，完全是以業(yè)主為核心，實(shí)行“針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)”，推出例如私人區(qū)域清潔服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù)；代客洗衣服務(wù)；代訂酒店客房服務(wù)等，通過(guò)訓(xùn)練有素的、具有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

2、以星級(jí)酒店為樣板，營(yíng)造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。

酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表與典范，酒店的經(jīng)營(yíng)理念是“賓至如歸，即讓客人住在酒店如住在家里般溫暖和舒適”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，體會(huì)到作為消費(fèi)者的尊貴與自豪。而物業(yè)管理相對(duì)來(lái)說(shuō)，就是保安、維修和清潔衛(wèi)生，服務(wù)機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。中海物業(yè)管理公司的酒店式物業(yè)管理模式則將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，倡導(dǎo)“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便”，讓業(yè)主在自己擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的服務(wù)，例如大堂里設(shè)接待服務(wù)總臺(tái)，由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待員24小時(shí)恭候服務(wù)；出入大門口設(shè)門童，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；大廈里見不到穿著保安制服的保安員，改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視代替等。無(wú)論是發(fā)展商，還是業(yè)主、住用戶，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。

3、強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，依然采用行政管理模式中的“辦公室”組織編制，但酒店式物業(yè)管理模式則改設(shè)“服務(wù)中心”。一是把以物業(yè)管理公司“辦公”為主，改成為業(yè)主“服務(wù)”為主，更加突出了物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)的特性，擺正了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的主賓關(guān)系；二是調(diào)整了作業(yè)流程，服務(wù)中心已成為內(nèi)部指揮中心和對(duì)外信息溝通的唯一渠道。設(shè)置服務(wù)中心后，采取“一站式服務(wù)”和“首接責(zé)任制”，也就是當(dāng)業(yè)主來(lái)到服務(wù)中心時(shí)，那一位接待員第一時(shí)間接待的，他就有責(zé)任負(fù)責(zé)協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求，而不能讓業(yè)主跑來(lái)跑去，到處找人，直到業(yè)主滿意離去為止。

很多服務(wù)行業(yè)里的工程維修服務(wù)都是按部就班的照既定工作計(jì)劃有序進(jìn)行，就是偶有客人投訴或其他服務(wù)需求，也必須排隊(duì)等待，逐步解決。只有在酒店行業(yè)里，客人的投訴或需求才是永遠(yuǎn)擺在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口號(hào)，絕不能讓客人有一絲的不滿存在，即所謂零缺點(diǎn)服務(wù)（100-1〈 0，提供的服務(wù)必須百分百合乎標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到客人的要求。假如有一點(diǎn)不合格，其結(jié)果不是99分，而是小于0分〉。酒店

式物業(yè)管理，就是把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識(shí)”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來(lái)，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過(guò)夜”，努力達(dá)到業(yè)主（住用戶）的滿意率為百分之百。

4、調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目管理處，將員工分為管理層和操作層兩大級(jí)別，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響員工的士氣；對(duì)外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰(shuí)來(lái)處理卻又摸不著頭緒。而酒店式物業(yè)管理，采用星級(jí)酒店管理模式，在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)法則重新設(shè)置，達(dá)到了權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一；從財(cái)務(wù)收支、內(nèi)部管理、后勤保障、資源經(jīng)營(yíng)四個(gè)目的出發(fā)，管理處下設(shè)財(cái)務(wù)部、行政部、管家部和經(jīng)營(yíng)部四大部門。在對(duì)外服務(wù)和接待上，服務(wù)中心提供一站式服務(wù)；又將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，既加大了管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

5、建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為客戶提供全方位后勤支援與保障。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，仍然還停留在管理處不涉及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的狹隘觀念里，僅靠收取微薄的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)維持整個(gè)社區(qū)的正常運(yùn)行，由于可調(diào)動(dòng)使用的資金有限，所以在社區(qū)文化的建設(shè)、服務(wù)環(huán)境改善、服務(wù)層次的提升等方面捉襟見肘。更何況如果物業(yè)管理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入虧損的尷尬境地。酒店業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)最大的不同之處就是具有的經(jīng)營(yíng)性（酒店所有服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置都是以經(jīng)濟(jì)效益為中心）。所以具備資源經(jīng)營(yíng)思想是酒店式物業(yè)管理模式的另一重要特點(diǎn)，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會(huì)合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶提供全方位的后勤支持和保障。例如會(huì)議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色服務(wù)；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過(guò)對(duì)自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭(zhēng)先惠顧，一是在社會(huì)上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財(cái)源，為提升管理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的投入負(fù)擔(dān)。

6、營(yíng)造社區(qū)精神，倡導(dǎo)“無(wú)為而治”的物業(yè)管理崇高境界。

社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)老話題，新課題。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)的社區(qū)文化建設(shè)一直以來(lái)都僅僅停留在組織業(yè)主搞搞文體活動(dòng)的淺薄層次，將社區(qū)文化片面的理解為小區(qū)里的文體活動(dòng)。而中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理模式所倡導(dǎo)的社區(qū)文化，核心就是社區(qū)精神的建設(shè)與營(yíng)造，通過(guò)環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化達(dá)到引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂(lè)、激勵(lì)、改造的目的，最終建立良好的社區(qū)關(guān)系和形象，實(shí)現(xiàn)“無(wú)為而治”、“氛圍管理”，“寓管理于服務(wù)之中” 物業(yè)管理的至高境界。例如組織社區(qū)有目的的向政府部門、街道辦事處、當(dāng)?shù)伛v軍、學(xué)校等捐贈(zèng)；舉辦慈善舞會(huì)；特定的日子派代表訪問(wèn)敬老院、孤兒院、部隊(duì)、醫(yī)院、殘疾人學(xué)校等社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，參加社會(huì)上公益活動(dòng)；挖掘業(yè)主潛力，在酒吧定期舉辦用戶收藏品講座與觀賞、酒類品賞等專題活動(dòng)；邀請(qǐng)知名作家、文學(xué)家、音樂(lè)家到社區(qū)內(nèi)與用戶舉辦專題交流，如簽名售書、電影觀賞、音樂(lè)講習(xí)等。酒店式服務(wù)項(xiàng)目(服務(wù)指南)經(jīng)過(guò)在多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施酒店式物業(yè)管理的實(shí)踐，中海物業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們將對(duì)銀信商座提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù)的顧問(wèn)指導(dǎo)。

1.特約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔

服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會(huì)在您指定的時(shí)間段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。? ? 您可以填寫《衛(wèi)生清潔預(yù)約卡》離開時(shí)交給服務(wù)臺(tái)，也可以直接致電服務(wù)中 心。

此服務(wù)需至少提前一天預(yù)約。? 2.家庭花藝服務(wù)

? 業(yè)戶可致電服務(wù)中心預(yù)定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時(shí)間送到。

價(jià)格見樣本目錄，需至少提前三小時(shí)以上預(yù)定。?

3.醫(yī)務(wù)服務(wù)

為了業(yè)戶的保健衛(wèi)生，設(shè)立醫(yī)務(wù)保健室，24小時(shí)當(dāng)值，備有常規(guī)藥局，日間更有資格醫(yī)師提供專業(yè)安全的意見。?

? 此項(xiàng)服務(wù)僅限本物業(yè)?。ㄓ茫艏捌溆H友使用。4.特約接機(jī)、車服務(wù)

信譽(yù)良好之營(yíng)業(yè)車隊(duì)，為您接送機(jī)場(chǎng)、車站和公務(wù)游覽。?

詳盡價(jià)目表將在《服務(wù)指南》中附。?

5.郵政服務(wù)

代寄收郵件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等郵政業(yè)務(wù)。? ? 可直接留在大廳服務(wù)臺(tái)并登記簽收或致電服務(wù)中心上門收取。

收費(fèi)按國(guó)家郵政標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。?

6.票務(wù)代理

機(jī)票、火車票24小時(shí)接受預(yù)定。免收服務(wù)費(fèi)。?

7.物品代購(gòu)服務(wù)

由閣下指定物品品牌、地點(diǎn)和指導(dǎo)價(jià)格。?

我們將派人替您購(gòu)物，并由您支付指定的交通方式費(fèi)用。? ? 業(yè)主須提前填妥授權(quán)書和支付貨款。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：參照服務(wù)指南。? 8.飲品小食平價(jià)即送服務(wù)

閣下可參閱服務(wù)指南中附的飲品小食目錄，致電20分鐘內(nèi)送到。以上項(xiàng)目的收費(fèi)，將在服務(wù)指南中詳細(xì)列明。?

二、健康式物業(yè)管理

健康物業(yè)管理模式是參照國(guó)家《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》要求，以促進(jìn)業(yè)主身心健康為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的管理手段，結(jié)合社會(huì)各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。

“健康物業(yè)管理模式”由日常物管中心和健康物管中心兩大部分組成。其中日常物管中心（環(huán)境管理中心）的功能是完成傳統(tǒng)物管的維修、清潔、保安、園林養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)環(huán)節(jié)，維持居住環(huán)境的舒適、健康。為業(yè)主提供健康生活指引：

1、節(jié)約用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、盡量少用常流水等。

2、減少水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。

3、節(jié)約用電：隨時(shí)關(guān)燈、不開長(zhǎng)期燈、采用節(jié)能燈具等。

4、減少尾氣排放：少開私家車等。

5、控制噪聲污染：公共場(chǎng)所不要大聲喧嘩、養(yǎng)成輕開輕關(guān)、輕拿輕放的習(xí)慣、控制電器音量等。

6、珍惜紙張：多用草稿紙、開展“減卡救樹”等活動(dòng)。

7、少用一次性用品等。

“健康物管中心”的主要功能是實(shí)現(xiàn)《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》里對(duì)于“健康環(huán)境的保障”的目標(biāo)，我們將設(shè)立健康檔案管理、醫(yī)療保健服務(wù)、24小時(shí)求助中心、社區(qū)文化中心和健康交流俱樂(lè)部等職能部門，全方位地保障健康生活理念的延續(xù)。

首先，在環(huán)境保障中的保健方面，我們?cè)O(shè)立健康中心，包括為業(yè)戶提供健康測(cè)評(píng)，度身設(shè)計(jì)健身計(jì)劃和心理健康指導(dǎo)，建立完善的住宅保健服務(wù)。●健康檔案管理 為銀信商座內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專門的健康檔案，對(duì)業(yè)主身體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時(shí)為業(yè)主提供身體健康狀況的報(bào)告，對(duì)比不同時(shí)期的健康數(shù)據(jù)，并實(shí)行電腦系統(tǒng)自動(dòng)化管理，每個(gè)業(yè)主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的管理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學(xué)的運(yùn)動(dòng)、監(jiān)督、營(yíng)養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢等健康服務(wù)。

1、在環(huán)境保障中的安防方面，利用銀信商座完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)，進(jìn)行24小時(shí)全天候管理，業(yè)主在緊急情況下，可通過(guò)住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的24小時(shí)求助中心聯(lián)系，以及時(shí)采取相應(yīng)的救助措施，物業(yè)公司員工四分鐘到達(dá)緊急集合地點(diǎn)，并在第一時(shí)間與社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，使事件得到妥善處理。

2、在小區(qū)康體設(shè)施方面，我們有戶外的公共設(shè)施設(shè)備，分布上盡量面面俱到，不過(guò)于集中，有意識(shí)的引導(dǎo)人流分向。業(yè)主走出院外就有活動(dòng)，采用“三三制”經(jīng)營(yíng)會(huì)所，滿足業(yè)戶大眾體育健身的需要，也使經(jīng)營(yíng)成本降低?！襻t(yī)療保健服務(wù)

小區(qū)設(shè)醫(yī)療保健服務(wù)站，為業(yè)主提供日常的醫(yī)療保健服務(wù)；定期組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行常規(guī)身體檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱藏疾病，保證身體健康；特設(shè)亞健康咨詢中心，專門為業(yè)主提供調(diào)整“亞健康”狀態(tài)的咨詢、恢復(fù)服務(wù)，為業(yè)主生理、心理的健康提供全方位服務(wù)。以上各項(xiàng)特色服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在項(xiàng)目入駐前于《用戶手冊(cè)》、《服務(wù) 指南》中明確標(biāo)價(jià)，三、商務(wù)全程式

中海物業(yè)本著“以人為本”的服務(wù)理念，考慮到銀信商座物業(yè)所處的優(yōu)越地理位置，以及其本身的功能設(shè)置中有酒店式公寓這一情況，同時(shí)考慮到銀信商座必將成為沈陽(yáng)市商業(yè)旺盤這一特點(diǎn)，并且從銀信商座租售角度出發(fā)，擬選擇該項(xiàng)目在沈陽(yáng)市首家推行“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理服務(wù)這一全新物業(yè)管理模式。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式的宗旨是：通過(guò)整合內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和調(diào)動(dòng)一切可以利用的外部資源，最大限度的滿足物業(yè)使用人各方面（特別是商務(wù)活動(dòng)方面）的需要，并以此為基礎(chǔ)，建立一種開放式的服務(wù)延伸體系，根據(jù)物業(yè)使用人新的商務(wù)需求，不斷更新服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)形式，真正實(shí)現(xiàn)“商務(wù)全程式服務(wù)”。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式基于未來(lái)進(jìn)駐銀信商座的企業(yè)在辦公資源配備方面，很難達(dá)到本身的實(shí)際需求，例如沒(méi)有獨(dú)立會(huì)議室，不愿購(gòu)置復(fù)印機(jī)乃至公務(wù)車，不愿配備專業(yè)秘書等，而我司“商務(wù)全程式”服務(wù)模式可以使以上問(wèn)題輕松得以解決，真正為使用人提供一個(gè)既方便周到又花費(fèi)不多的商務(wù)環(huán)境。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式具體構(gòu)成舉例：

1）配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話接聽、前臺(tái)禮儀及部分后 勤服務(wù)。

2）成本價(jià)提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等服務(wù)。

3）在發(fā)展商提供硬件的基礎(chǔ)上，提供公共會(huì)議室的預(yù)定、預(yù)留、布置等服務(wù)。4）設(shè)立功能齊全的商務(wù)中心，提供包括打字、復(fù)印、傳真等一系列的辦 公服務(wù)。

5）建立家園服務(wù)網(wǎng)平臺(tái)，提供各項(xiàng)配送服務(wù)。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式是我司根據(jù)寫字樓使用人的特點(diǎn)與需求，制定的一整套商務(wù)后勤服務(wù)解決方案，此模式推廣前的良好遠(yuǎn)景和推廣后的不俗效果，對(duì)于銀信商座的租售，無(wú)疑有極大的促進(jìn)作用。

第六節(jié)

員工培訓(xùn)

作為最可寶貴的資源，人力資源的開發(fā)與管理成為保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原動(dòng)力。中海物業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，形成了自己獨(dú)具特色的人力資源開發(fā)體系。為了促進(jìn)管理商的規(guī)范化運(yùn)做，并保證其逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化生存，中海物業(yè)將運(yùn)用自身的培訓(xùn)體系，指導(dǎo)管理商開展員工培訓(xùn)工作，逐步提高員工的整體素質(zhì)，建立一只精干高效的員工隊(duì)伍。

一、培訓(xùn)總體思路

1、培訓(xùn)范圍全員性。銀信商座物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力, 因此要把全體員工都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。

2、培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開其他相關(guān)的知識(shí)和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高員工的綜合素質(zhì)，不能單打一。我們將制定系統(tǒng)的培訓(xùn)內(nèi)容，提高廣大員工的綜合素質(zhì)。

3、培訓(xùn)組織層次性。由于員工的基礎(chǔ)不同，所以其接受能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓(xùn)時(shí)，我們將從各自可以接受、樂(lè)于接受的起點(diǎn)出發(fā)，分層施教。

4、培訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強(qiáng)調(diào)技能提高。培訓(xùn)工作的開展，將始終注意緊密圍繞銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際，旨在提高員工解決本崗位實(shí)際問(wèn)題的能力以及處理復(fù)雜物業(yè)糾紛的能力。

5、培訓(xùn)方式靈活性。員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的實(shí)務(wù)過(guò)程，必須充分調(diào)動(dòng)上級(jí)與下級(jí)、組織與個(gè)人、內(nèi)部與外部各個(gè)方面的積極性。實(shí)施的方式和方法將因時(shí)、因地、因人制宜，不拘一格。

6、訓(xùn)目標(biāo)超前性。我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無(wú)疑要為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。因而將不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向未來(lái)，不斷豐富充實(shí)員工的知識(shí)儲(chǔ)備。

二、培訓(xùn)內(nèi)容框架

1、崗前就業(yè)培訓(xùn)

指物業(yè)管理員工上崗之前，對(duì)其進(jìn)行的地產(chǎn)公司及物業(yè)公司背景、職業(yè)要求、崗位責(zé)任和獎(jiǎng)勵(lì)辦法、行為規(guī)范等方面的教育。

2、職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn) 指按照中海物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對(duì)所有員工進(jìn)行的國(guó)家時(shí)事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識(shí)、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。

3、專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)

指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進(jìn)行的崗位應(yīng) 知應(yīng)會(huì)知識(shí)和技能的培養(yǎng)訓(xùn)練。

4、專題強(qiáng)化培訓(xùn)

指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)，所進(jìn)行的針對(duì)性較強(qiáng)、內(nèi)容相對(duì)集中、時(shí)間比較連貫的培訓(xùn)。

主要培訓(xùn)內(nèi)容參考：

工

種 序號(hào) 培

訓(xùn)

內(nèi)

容

培訓(xùn)時(shí)間 培訓(xùn)方式 全 員 1 公司企業(yè)文化 1課時(shí) 集中授課物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 1課時(shí) 集中授課物業(yè)管理基本法規(guī) 1課時(shí) 集中授課工作崗位職責(zé)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1課時(shí) 集中授課物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng) 1課時(shí) 集中授課公司人事及福利待遇政策 1課時(shí) 集中授課公司《員工手冊(cè)》 1課時(shí) 集中授課公司文件體系 10課時(shí) 集中授課

物業(yè)管理各專業(yè)綜合常識(shí) 3課時(shí) 集中授課公司規(guī)章制度、部門設(shè)置 1課時(shí) 集中授課 服 務(wù)

中 心 1 如何處理業(yè)主的投訴 1課時(shí) 集中授課操作和服務(wù)禮節(jié)禮貌 1課時(shí) 集中授課禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課 4 物業(yè)管理法規(guī)知識(shí) 1 課時(shí) 集中授課公司文件體系知識(shí) 1 課時(shí) 集中授課

維修班 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí) 2 課時(shí) 綜合

護(hù)衛(wèi)班 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課保安工作知識(shí) 3 課時(shí) 綜合

機(jī) 電

工 程 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課強(qiáng)電知識(shí)講座 1 課時(shí) 綜合弱電知識(shí)講座 1 課時(shí) 綜合空調(diào)維修保養(yǎng)知識(shí)講座 1 課時(shí) 綜合各崗位工作流程 3課時(shí) 集中授課

電

梯 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課電梯維修保養(yǎng)知識(shí) 1 課時(shí) 綜合 清

潔

綠

化 1 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) 1 課時(shí) 集中授課各崗位職責(zé) 1 課時(shí) 集中授課

管理

層人

員 1 外培（各類物業(yè)上崗證）2 新員工崗前培訓(xùn) 3課時(shí) 集中授課服務(wù)意識(shí)與市場(chǎng)意識(shí)培訓(xùn) 2課時(shí) 集中授課讀書培訓(xùn) 1課時(shí) 集中授課 5 人員參加外培 2天 集中授課

以上培訓(xùn)內(nèi)容將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況靈活調(diào)整。

三、授課方式

1、課堂講授

由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。比較適用于員工較多的普及型講座。

2、集體研討

駐場(chǎng)人員組織培訓(xùn)對(duì)象就某一主題進(jìn)行深入廣泛的探討和交流。便于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識(shí)。

3、視聽教學(xué)

運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、錄音機(jī)、計(jì)算機(jī)和圖片等展示手段向受訓(xùn)員工傳輸有關(guān)知識(shí)和信息。使受訓(xùn)人員直觀感受相關(guān)實(shí)際案例。

4、現(xiàn)場(chǎng)模擬

讓培訓(xùn)對(duì)象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計(jì)好的活動(dòng)。有助于提高實(shí)際工作能力。

5、樣板示范

由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。給培訓(xùn)對(duì)象的印象較為深刻，效果較為鞏固。

6、指導(dǎo)自學(xué)

列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)和動(dòng)員員工自己找時(shí)間學(xué)習(xí)。實(shí)施起來(lái)更加靈活。

四、管理商派員培訓(xùn)

管理商可選派人員赴顧問(wèn)商所管樓盤參加培訓(xùn)，培訓(xùn)方式分理論學(xué)習(xí)和現(xiàn)場(chǎng)參觀兩種形式：

◆理論學(xué)習(xí)：

1．內(nèi)培：由我司培訓(xùn)部組織物業(yè)管理專業(yè)資深人士，以課堂講授、視聽教學(xué)和交流研討的方式，從理論上系統(tǒng)地闡述物業(yè)管理及其相關(guān)知識(shí)。

2． 外培：由我司代為安排選派人員考取《物業(yè)管理人員上崗證》的相關(guān)事宜。

◆現(xiàn)場(chǎng)參觀：

將安排在我司下屬物業(yè)管理處進(jìn)行，由我司培訓(xùn)部及物業(yè)管理處人員陪同，實(shí)地參觀我司管理的物業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)眼看、耳聽、咨詢、解答等方式親身體驗(yàn)我司日常物業(yè)管理工作的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。

● 培訓(xùn)期限： 理論學(xué)習(xí)內(nèi)培、外培與現(xiàn)場(chǎng)參觀一般分別為3-5天。● 培訓(xùn)日程安排：根據(jù)管理商提供選派人員的人數(shù)及培訓(xùn)日期而定

◆ 選派培訓(xùn)人員往來(lái)差旅費(fèi)、培訓(xùn)期間的食宿及外培相關(guān)的報(bào)名費(fèi)、資料費(fèi)由發(fā)展商自行承擔(dān)。

第七節(jié)

顧問(wèn)費(fèi)用

顧問(wèn)費(fèi)用合計(jì)：人民幣56萬(wàn)元整，分階段報(bào)價(jià)如下： 工作階段 工作期限 管理目標(biāo) 顧問(wèn)費(fèi)用

前期介入階段（預(yù)計(jì)10個(gè)月）自簽約之日起至銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月 結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。人民幣18萬(wàn)元

實(shí)操指導(dǎo)階段（12個(gè)月）自銀信商座業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)至物業(yè)入伙之日后十個(gè)月 保證前期籌備、集中入伙和裝修期工作的有序開展，并為進(jìn)入物業(yè)正常管理期工作打下基礎(chǔ)。

人民幣36萬(wàn)元

服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段（3個(gè)月）實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的首三個(gè)月 完成本項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)結(jié)案工作，提交顧問(wèn)工作總結(jié)，并提出本項(xiàng)目物業(yè)管理遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃。人民幣2萬(wàn)元 合計(jì)

人民幣56萬(wàn)元

備注：1．本方案之顧問(wèn)工作安排和工作期限的界定均以銀信商座物業(yè)2005年3月1 日入

第五篇：成本管控

工廠成本管控小議

壓榨工廠在中紡糧油商業(yè)模式中定位為生產(chǎn)制造中心，亦即成本中心。成本管控是工廠運(yùn)管重中之重的任務(wù)。在成本管理方面主要從以下幾方面著力：

①踐行精益生產(chǎn)。采集生產(chǎn)成本要素?cái)?shù)據(jù)，做好成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析（精準(zhǔn)的計(jì)量盤點(diǎn)尤為重要），探索工廠最佳運(yùn)行模式，圍繞踐行最佳模式，整合各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)要素，著力解除瓶頸因素，協(xié)調(diào)順暢供應(yīng)鏈，最大限度發(fā)覺工廠運(yùn)營(yíng)潛能。

②全面開源節(jié)流。開源，重在增產(chǎn)與增收，生產(chǎn)部門致力于提高單產(chǎn)與提升得率。銷售部門致力于增加銷量，提高售價(jià)。節(jié)流，重在節(jié)約與節(jié)支，各壓榨工廠倡導(dǎo)全員樹立節(jié)約能耗與節(jié)支費(fèi)用的意識(shí)，并積極付諸日常作業(yè)行為之中。節(jié)支增收是生產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好績(jī)效的最低成本途徑。生產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)開展以“三節(jié)”（節(jié)能降耗、節(jié)支增收、節(jié)約增產(chǎn)）為主題的挖潛增效活動(dòng)。在開工不足情況下，通過(guò)“節(jié)流”壓縮費(fèi)用、減少支出是降低成本的重要途徑。

③倡導(dǎo)持續(xù)改善。改善管理是生產(chǎn)企業(yè)改進(jìn)生產(chǎn)力和降低作業(yè)成本的最有效方法。“改善”著眼在現(xiàn)場(chǎng)消除浪費(fèi)與損失，而非通過(guò)加大投入來(lái)增加價(jià)值。改善無(wú)止境，許多流程里的小改善，逐漸累積起來(lái)，就會(huì)形成顯著的質(zhì)量改進(jìn)，而成本效益和生產(chǎn)力也會(huì)跟著改進(jìn)。應(yīng)用這樣的方式，遍及所有管理活動(dòng)，尤其是在最高管理層，可以逐漸地達(dá)成精益管理體系。立志追求卓越的企業(yè)要發(fā)動(dòng)全員自發(fā)自覺考慮利用現(xiàn)有的人力、物力及其他資源來(lái)持續(xù)提高生產(chǎn)力。各生產(chǎn)企業(yè)積極組建各層級(jí)的改善小組，從環(huán)境維持、消除浪費(fèi)及損失、推行標(biāo)準(zhǔn)化等方面致力于現(xiàn)場(chǎng)改善，不斷優(yōu)化成本管理。

④加強(qiáng)技術(shù)改造。通過(guò)必要的技改提高生產(chǎn)效率，降低能源消耗，有效節(jié)能減排，推進(jìn)合同能源管理項(xiàng)目，同時(shí)積極爭(zhēng)取國(guó)家政策支持。