第一篇：天業(yè)房產(chǎn)交房驗(yàn)收程序

魯天字[2006]70號(hào)

山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收管理規(guī)定

（試 行）

第一條 為了加強(qiáng)公司內(nèi)部交房工程質(zhì)量管理，保障交付的房屋及配套設(shè)施達(dá)到客戶的要求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及國(guó)家施工驗(yàn)收規(guī)范，結(jié)合我公司實(shí)際情況，特制定本規(guī)定。

第二條 本公司內(nèi)房屋工程質(zhì)量驗(yàn)收及其配套設(shè)施建設(shè)的驗(yàn)收，均適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收,是指公司開發(fā)的樓盤在按照國(guó)家規(guī)范要求內(nèi)容，經(jīng)質(zhì)檢站進(jìn)行工程竣工抽檢驗(yàn)收合格后，公司內(nèi)部交房驗(yàn)收小組代表公司從客戶的角度，對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行最后一次質(zhì)量把關(guān)，更嚴(yán)格更細(xì)致地對(duì)每一戶及公共部位進(jìn)行的專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄。

第三條 公司內(nèi)部驗(yàn)收小組及項(xiàng)目部要強(qiáng)化內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收，對(duì)于不符合質(zhì)量要求的房屋，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。通過返修仍不能滿足客戶使用要求的房屋，嚴(yán)禁交房。

第四條 公司內(nèi)部驗(yàn)收小組必須按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照公司內(nèi)部交房驗(yàn)收流程進(jìn)行工程驗(yàn)收。只有經(jīng)過公司內(nèi)部交房驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格后的房屋，方可交付物業(yè)公司，交于客戶使用。

第五條 內(nèi)部交房驗(yàn)收小組由公司分管工程的副總?cè)谓M長(zhǎng)、相關(guān)的副總?cè)胃苯M長(zhǎng)及項(xiàng)目部、工程技術(shù)中心、企管部、銷售部、物業(yè)公司等部門和單位，共同參加公司內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收工作。

第六條 內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件以及與客戶所簽定的商品房買賣合同進(jìn)行。

第七條 內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求，以檢查工程觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量為主，主要包括以下檢查內(nèi)容：

（一）建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差；

（二）門窗安裝質(zhì)量；

（三）地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量；

（四）防水工程質(zhì)量；

（五）采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

（六）給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

（七）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

（八）其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容，其中包括與客戶簽訂合同中關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾以及關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的承諾等；

（九）室外配套設(shè)施的建設(shè)。

第八條 內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）經(jīng)質(zhì)檢站抽檢合格的樓棟，由項(xiàng)目部通知內(nèi)部交房驗(yàn)收小組組長(zhǎng)，內(nèi)部驗(yàn)收小組組長(zhǎng)立即組織相關(guān)人員對(duì)每個(gè)樓棟進(jìn)行分戶檢查；

（二）在按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求的前提下，對(duì)本規(guī)定要求的內(nèi)容進(jìn)行分戶驗(yàn)收檢查，對(duì)室外配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行檢查；

（三）填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范、設(shè)計(jì)文件要求和合同要求的，書面責(zé)成項(xiàng)目部（施工單位）整改并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查；

（四）分戶驗(yàn)收合格后，必須按戶出具由內(nèi)部驗(yàn)收小組組長(zhǎng)、項(xiàng)目部、銷售部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人共同簽字確認(rèn)的《內(nèi)部交房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。

（五）內(nèi)部交房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格的，交于物業(yè)公司管理。

（六）內(nèi)部交房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收全部合格后，項(xiàng)目部將所有施工單位和供貨商剩余的尾款臺(tái)帳和合同（含質(zhì)保金的）臺(tái)帳，與預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、采購部等相關(guān)部門核實(shí)無誤后轉(zhuǎn)交物業(yè)公司。

（七）經(jīng)公司內(nèi)部驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格的房屋交付客戶后，客戶提出的問題，主要由物業(yè)公司協(xié)調(diào)解決。

第九條 工程竣工交付客戶使用后，所有施工單位、供貨商的尾款與質(zhì)保金的支付，必須經(jīng)過物業(yè)公司認(rèn)可。

第十條 內(nèi)部交房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，不得交付客戶。

第十一條 各項(xiàng)目?jī)?nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果，將參與項(xiàng)目部責(zé)任制考核。

第十二條 本規(guī)定自發(fā)文之日起施行。

附：

一、內(nèi)部交房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表

二、內(nèi)部交房工程質(zhì)量驗(yàn)收流程

山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2006年9月19日

主題詞：內(nèi)部交房 驗(yàn)收 管理規(guī)定

抄 報(bào)：董事長(zhǎng)曾昭秦、總經(jīng)理劉連軍、副總王永文、田志勇、黨委副書記

曲明武、副總崔剛、陳云峰、岳彩鵬、馮玉露 抄 送：各部門、各項(xiàng)目部

山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室

（共印

第二篇：公路項(xiàng)目外業(yè)驗(yàn)收工作程序

外業(yè)驗(yàn)收工作程序

一、外業(yè)驗(yàn)收分三個(gè)組對(duì)三個(gè)設(shè)計(jì)標(biāo)段同時(shí)進(jìn)行，地勘監(jiān)理單位對(duì)每個(gè)驗(yàn)收工作小組派一名熟悉情況的地勘監(jiān)理，全程隨同檢查驗(yàn)收。

二、在外業(yè)驗(yàn)收過程中，由于時(shí)間只有一天，時(shí)間比較緊，各小組再分外業(yè)和內(nèi)業(yè)兩組同時(shí)進(jìn)行。

三、驗(yàn)收工作內(nèi)容

1、外業(yè)：主要指地勘方面

采用抽查的方式進(jìn)行，抽查頻率為：大橋2處，隧道2處，高邊坡2處。記錄內(nèi)容：

（1）布孔原則：橋梁逐墩鉆孔；隧道，進(jìn)出口必鉆，洞身每多少米間距布孔；涵洞通道，拱涵需鉆探，其它可觸探；擋墻，觸探或鉆探，頻率是多少？；高邊坡，布孔頻率如何？

（2）地勘布孔總共多少個(gè)，累計(jì)多少米？實(shí)際鉆孔多少個(gè)，累計(jì)多少米？利用初勘多少孔，累計(jì)多少米？合計(jì)詳勘多少孔，累計(jì)多少米？

（3）物探多少處，那幾個(gè)地方做了物探？

（4）根據(jù)地勘規(guī)范及設(shè)計(jì)深度要求，設(shè)計(jì)布孔頻率及布孔深度是否符合要求，實(shí)際鉆孔頻率及鉆孔深度是否滿足要求。

2、內(nèi)業(yè)資料，指“定測(cè)外業(yè)驗(yàn)收資料清單”規(guī)定的內(nèi)容。

檢查時(shí)針對(duì)資料清單逐項(xiàng)進(jìn)行符合性檢查，重點(diǎn)檢查外業(yè)調(diào)查記錄，如：

（1）控制測(cè)量記錄本，布導(dǎo)線點(diǎn)多少個(gè)，水準(zhǔn)點(diǎn)多少個(gè)，每km布點(diǎn)頻率是多少，能否滿足控制精度要求。

（2）沿線材料料場(chǎng)調(diào)查記錄本，調(diào)查了那幾個(gè)料場(chǎng)，試驗(yàn)結(jié)果如何，適用范圍是什么？

（3）通道及涵洞記錄本，看記錄內(nèi)容是否詳細(xì)，是否有角度及位置布設(shè)建議以及大體孔徑等。

（4）擋墻調(diào)查記錄本，看記錄內(nèi)容是否詳細(xì)，為何原因設(shè)置擋墻。

（5）路線取、棄土場(chǎng)調(diào)查記錄本，看記錄內(nèi)容是否詳細(xì)，容積多少，環(huán)保、水保如何考慮。

（6）涵洞通道布設(shè)與當(dāng)?shù)卣炗喌膮f(xié)議書，多少分，是否有漏簽。

（7）隧道野外記錄本，看有多少本，記錄內(nèi)容是否詳細(xì)。

對(duì)其它清單資料檢查，只需要按清單內(nèi)容對(duì)照檢查填寫。

四、各小組形成外業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

第三篇：交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

一、注意及時(shí)接收入住通知書

1.這是收房的

6.實(shí)測(cè)面積登記表

特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

3.對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。

4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同

（三）裝修質(zhì)量

特別提示：

1.一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。

2.如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

3.購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵占。

4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果

1.房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)

協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30 天）。

4.對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。

2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。

4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項(xiàng)

以下問題，購房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。

一、買房相關(guān)稅費(fèi)

（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費(fèi)

（二）稅費(fèi)問題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。

繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納

特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。

實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。

2.公共維修基金

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價(jià) 的 2%。

特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

3、面積測(cè)繪費(fèi)

面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

4、物業(yè)費(fèi)

一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

5.產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

二、面積問題

面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。

消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。

2.開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購房過程中信息不對(duì)稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含

公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對(duì)值超過3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

特別提示：

1.想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

2.簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。

（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑 面積。

特別提示：

1.簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明

房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

三、審查銷售廣告

（一）出現(xiàn)問題

“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到??，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所??”

購房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。

（二）解決辦法

1.要注意平時(shí)的證據(jù)收集。

如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

2.要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。

一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：

1.購房合同無效：

實(shí)踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。

2.套型誤差導(dǎo)致退房：

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3.面積誤差導(dǎo)致退房：

房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過3％（不含3％）的。

4.變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：

開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。

5.質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。

特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!

第四篇：房產(chǎn)公證程序

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http://hao.lawtime.cn房產(chǎn)公證程序

目前幾項(xiàng)主要的房產(chǎn)公證包括：房地產(chǎn)合作開發(fā)合同、房地產(chǎn)建筑工程承包合同、商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)抵押〈按揭)合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)互換(置換)合同、房屋贈(zèng)與、房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)分割(析產(chǎn))合同、房屋拆遷(安置、補(bǔ)償)協(xié)議、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)等公證。

一、申辦房產(chǎn)公證的準(zhǔn)備措施

由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)興起不久，國(guó)家調(diào)整這類法律關(guān)系的法律規(guī)范正在不斷完善，各地區(qū)根據(jù)本地的情況也在制訂不少涉及房地產(chǎn)的政策;國(guó)家制定的涉及房地產(chǎn)的法律、法規(guī)，各地制訂的地方性法規(guī)、政策都是辦理房產(chǎn)公證的依據(jù)。

房產(chǎn)公證由房產(chǎn)所在地或房產(chǎn)合同當(dāng)事人一方所在地或房產(chǎn)合同簽訂地的公證處受理。由于房產(chǎn)公證事項(xiàng)不同，要求當(dāng)事人提供的證明材料也不盡相同，但一般應(yīng)包括如下各項(xiàng)：

(1)當(dāng)事人各方的身份證明(自然人提交本人的戶口簿、身份證、護(hù)照等;法人提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等)。

(2)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的，提交土地使用權(quán)證明、國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。

(3)涉及房地產(chǎn)預(yù)售、銷售的，提交房地產(chǎn)預(yù)售、銷售許可證等。

(4)涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)證明。

(5)涉及房地產(chǎn)擔(dān)保的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)及使用權(quán)證明。

當(dāng)事人申辦房產(chǎn)公證時(shí)，應(yīng)根據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)、政策，并按公證員的要求提供與公證事項(xiàng)相關(guān)的證明材料。

二、申辦房產(chǎn)公證需準(zhǔn)備的證明材料

（一）繼承權(quán)公證(析產(chǎn)協(xié)議公證)

1、被繼承人死亡證明(派出所證明或殯葬證、火化證、醫(yī)院死亡通知單)；

2、婚姻狀況(是否是原配夫妻)、子女狀況證明(生育幾個(gè)子女)、居委會(huì)或死者生前所在單位出具證明；

3、房產(chǎn)證、身份證、戶口；

4、所有繼承人到公證處

（二）房產(chǎn)贈(zèng)與公證

1、贈(zèng)與、受贈(zèng)雙方身份證、戶口；

2、房產(chǎn)證；

3、受贈(zèng)方如系未成年人或無民事行為能力人，只需贈(zèng)與方到場(chǎng)。

（三）房屋買賣公證

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想學(xué)法律？找律師？請(qǐng)上http://hao.lawtime.cn1、雙方身份證、戶口；

2、房產(chǎn)證；

3、賣方夫妻、買方到場(chǎng)親自辦理。

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第五篇：房產(chǎn)拍賣程序

房產(chǎn)拍賣程序

房產(chǎn)拍賣離市民越來越近了。工薪階層和中低收入市民通過拍賣圓住房夢(mèng)已成為現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)拍賣主要有以下幾個(gè)程序：

一、拍賣行接受客戶委托

房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

二、拍賣的鑒定與估價(jià)

對(duì)拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價(jià)是拍賣前的第一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)評(píng)估必須由房地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行，并對(duì)評(píng)估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、確定拍賣房產(chǎn)底價(jià)

指拍賣成交應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)，底價(jià)過高會(huì)導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會(huì)使委托人受經(jīng)濟(jì)損失。底價(jià)確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。

四、確定拍賣日期

日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時(shí)間不得少于２天。

五、發(fā)布拍賣公告

拍賣是一種公開競(jìng)買活動(dòng)，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時(shí)期、拍賣地點(diǎn)及其它必要事項(xiàng)。

六、審查競(jìng)買人資格

參加房產(chǎn)拍賣的競(jìng)買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。

七、競(jìng)買人繳付保證金

在拍賣程序中，繳付保證金是成為競(jìng)買人的必要條件之一。競(jìng)買人競(jìng)價(jià)成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價(jià)金，競(jìng)買未成功，保證金如數(shù)退還。

八、組織拍賣會(huì)實(shí)施

拍賣會(huì)由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實(shí)施的監(jiān)拍員及協(xié)助實(shí)施拍賣的其他人員共同實(shí)施。

九、拍賣品的權(quán)屬移交

房產(chǎn)一旦成交，拍定人當(dāng)即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。