第一篇：2014年房地產發(fā)展的10大思考

2014年房地產發(fā)展的10大思考

1、中國城鎮(zhèn)化和房地產將進入下半場

我國廣袤農村擁有18億畝耕地、2億多畝宅基地、近5000萬畝的農村經營性建設用地，過去這些一直都是沉睡的資產。目前，我國土地市場仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農村土地享有不同權利。城市國有建設用地擁有正式的土地交易市場，實行市場定價；而農村集體建設用地要想流轉，就必須通過政府征收轉換為國有建設用地后才可交易。

賦予農民更多的財產權利，就應該打破目前的各種障礙，讓農民的財產真正為農民帶來收益。5000萬畝農村經營性建設用地的直接入市，將成為第一個政策紅利。農民擁有最大的資產是土地，通過確權頒證，允許農民進行貸款抵押與出租轉讓，并且逐步縮小征地范圍與面積，將會促進農民帶地邁向工業(yè)化與城鎮(zhèn)化。改革開放之初，廣東珠三角農民建設工廠用來出租出借，至今不但繼續(xù)擁有增值后的土地與廠房，而且還得到巨大的借金分紅，目前珠三角本地農民與城鎮(zhèn)居民已沒有實質區(qū)別。

根據《土地管理法》，農民對宅基地只有使用權，而其所有權歸村集體。由于宅基地使用權不能買賣，而且只限制在本村集體內流轉，農民畢生積累建造的農房無法實現(xiàn)其資本資產功能，不能對農民擴大生產、更新住宅和規(guī)避風險提供資金支持。中國2億多農戶每戶農民在農村有近2億畝宅基地，推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，可以為未來的城鎮(zhèn)化建設釋放近400億平米住宅用地。農民宅基地由資源屬性向財產屬性轉變，不但能夠緩解農民生產融資難、活躍農村經濟，并且有助于打破城鄉(xiāng)二元結構、加速城鎮(zhèn)化進程。

2、房企城市選擇分化加劇

目前一二線城市和三四線城市樓市的區(qū)別是，前者高利潤、高周轉、高去化；后者則是高庫存、低去化、低增長。而房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險；但相比三四線城市已經可以看到的風險，一二線市場的風險低一些。

總體上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質地塊的儲備趨于迫切，與2012年謹慎拿地不同的是，2013年品牌房企針對一線城市優(yōu)質地塊不惜重金爭奪，催生出高總價、高溢價地塊不斷出現(xiàn)。2013年前11月，房企紛紛加大在一二線城市的投入，龍湖、綠地、華潤、恒大、富力、中海在一二線城市的拿地金額占比均超過90%，其中龍湖更是高達100%，而保利和萬科在一二線城市的拿地資金占比也分別高達87.4%和77%。

2013年一線城市的市場地位進一步確立，在供需矛盾下，預計未來3-5年內將會形成“門檻”效應，一線城市土地市場的進入難度將進一步提高。雖然一二線城市土地價格較高，但其強大的市場需求以及可觀的利潤空間仍吸引各大龍頭房企的進入。

3、房地產的金融屬性聲音將大于地產聲音

一方面，特大城市，房地產更多的和信托、基金、保險資本在結合，持有房產經營背后都是金融財團的支持。所以，現(xiàn)在的開發(fā)商更多的是建造商，而不是發(fā)展商，只有帶有金融屬性的開發(fā)商，代表著金融聲音的開發(fā)商才是未來企業(yè)往上走的主流。

另外一個方面，農村的發(fā)展和改造，也需要金融在背后的支撐。三中全會《決定》保證各種所有制經濟依法平等使用生產要素、公開公平公正參與市場競爭，同時積極發(fā)展混合所有制經濟，允許更多國有經濟和其他所有制經濟發(fā)展成為混合所有制經濟，國有資本投資項目允許非國有資本參股。除了毛利率較高的房地產業(yè)，國有企業(yè)與壟斷行業(yè)、新興行業(yè)也將成為民間資本競相追逐的對象。

《決定》要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場，這意味著農村土地銀行、信托、交易中心等農村金融產業(yè)將迎來大發(fā)展時期?！稕Q定》同時要求加快構建新型農業(yè)經營體系，賦予農民對承包地的“承包經營權抵押、擔保權能”，這是中央文件首次肯定承包經營權的金融功能。

現(xiàn)代農業(yè)企業(yè)正在大城市里嘗試開設新型的生態(tài)產品超市，農產品的交易流通環(huán)節(jié)將直接與生產環(huán)節(jié)“無縫銜接”，大中城市的消費者從而能夠獲得可靠且價廉的農副產品。其間起到主導作用的電商平臺、物流平臺、中大型的農產品生產機構以及參與生產的相關機構與個人，勢必將成為新型農村金融服務的主體，這也就要求農村金融服務機構能夠提供相應的金融產品，并適應其發(fā)展需要。農村金融服務未來勢必走向跨平臺及跨領域的格局。

2013年中央城鎮(zhèn)化工作會議要求加速推進農業(yè)轉移人口市民化，中小城鎮(zhèn)向中小城市轉型成為關鍵環(huán)節(jié)，國家會將更多的資源投向中小城鎮(zhèn)，包括修建醫(yī)院、學校等公共服務設施，和道路、垃圾處理等基礎設施，與中小城鎮(zhèn)建設相關的金融業(yè)務將得到極大發(fā)展。

4、房地產業(yè)將進行多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)

新型城鎮(zhèn)化不僅為房地產開發(fā)企業(yè)帶來大量新增需求，也將對其開發(fā)戰(zhàn)略與商業(yè)模式產生重要影響。人口市民化的進程，必然需要有更多配套來支撐，這也要求房企能審時度勢，加快從傳統(tǒng)住宅開發(fā)角色向多業(yè)態(tài)開發(fā)與新型角色轉型。由于新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。政府也有意推動開發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建綜合體甚至引入產業(yè)等。在當?shù)卣闹С窒?，一些實力較強的開發(fā)商開始以 “大配套”帶動區(qū)域經濟發(fā)展，度假型、商務型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。而這些配套顯然為房企搭建了一個類似“淘寶”這樣集合了各個行業(yè)、各種服務的銷售平臺。傳統(tǒng)以住宅、商業(yè)、寫字樓等物理空間為主要產品的房地產開發(fā)，將逐步轉向在此基礎上針對人的服務和持續(xù)運營的現(xiàn)代服務業(yè)結合一產和二產多業(yè)態(tài)的構建。

5、大型房企正在積極尋找未來企業(yè)發(fā)展的其他支撐力量

在2013年樓市持續(xù)回暖情況下，房企還是迎來了一個豐收年，年內銷售突破千億元房企將從去年的3家增加至7家。房地產企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長，一方面是由于市場熱度持續(xù)，另一方面也與房企加快周轉開發(fā)速度相關。13年銷售額排名前10的企業(yè)有8家企業(yè)都是快速開發(fā)高周轉型企業(yè)，其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉型企業(yè)。

但從典型房企的毛利率來看，2013年多數(shù)房企的盈利能力下降，僅世茂等少數(shù)幾家企業(yè)仍然保持一定的增長，行業(yè)利潤水平逐步回歸。越來越多的房企在一、二線城市集聚，使得土地成本上揚，而售價在國家調控下將維持相對穩(wěn)定，從而毛利率仍有下降的趨勢。2014年土地制度、財稅制度等相關長效機制有望逐步確立。在全面深化改革的大背景下，房地產業(yè)也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關系將更趨良性，2014年乃至中長期房地產市場環(huán)境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。

大型房企在高周轉、大規(guī)模開發(fā)房地產的同時，內心也在彷徨，也在積極尋找未來企業(yè)發(fā)展的其他支撐力量，部分大型房企在城市配套服務、電商、金融、農業(yè)、社區(qū)等跨業(yè)領域已經開始布局。萬科配套服務商實踐已經開始，其“第五食堂”已在全國范圍內全面開花。2013年同為地產龍頭企業(yè)的綠地集團，成立了“綠地產業(yè)發(fā)展中心”為中小企業(yè)提供“商務、資金、服務、宣傳、發(fā)展”五大核心功能服務。2013年中國電子商務交易總額預計將達10萬億元，其中網絡零售將超過1.8萬億元。在1.8億元的零售總額中，40%是新增消費，這說明電子商務在促消費、拉內需方面起著重要作用。電商崛起不可避免地將對傳統(tǒng)企業(yè)帶來巨大沖擊，國內連鎖企業(yè)百強中，目前已有60多家投資進軍電子商務。農村土地改革帶來的現(xiàn)代農業(yè)建設以及新型城鎮(zhèn)化帶來的城市配套需求，都為房企的轉型提供了巨大的市場機遇。

6、中小房企在細分市場可以做成小而美的企業(yè)

2014年隨著改革的深入，中國的房地產市場發(fā)展將逐漸趨于成熟，成熟的房地產市場應該是大中小房企依靠自身的優(yōu)勢錯位競爭、優(yōu)勢互補的市場。比如說，大型房企規(guī)模經濟和開發(fā)實力更加明顯，比較適合較大面積地塊和市中心地塊開發(fā)，而如果開發(fā)郊區(qū)小面積地塊則運營成本相對較高，不具備競爭力；中小房企雖然資本實力和可利用資源有限，但企業(yè)靈活性相對較高，開發(fā)小規(guī)模地塊經營成本低，可以集中資源深耕某一區(qū)域，并聚焦開發(fā)某一細分產品市場，做專做精，形成自己獨特的競爭優(yōu)勢。

華夏幸福模式獨特，以開發(fā)區(qū)投資運營見長。華夏幸福通過引入各種產業(yè)開發(fā)新型城鎮(zhèn)，包括引入生物醫(yī)藥、航天城等多種行業(yè)，為所在區(qū)域和相鄰城鎮(zhèn)提供了各種就業(yè)機會和稅務來源。2013年華夏幸福完成銷售額374億元，同比增長77%。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，開發(fā)模式有所創(chuàng)新的華夏幸福將進一步加速全國布局。

榮盛發(fā)展走的是在三、四線城鎮(zhèn)快速增長的路徑，順著長三角、環(huán)渤海下來的高鐵沿線擴張。扎根于河北的榮盛發(fā)展2013年銷售額達到270億元，同比增長48%。

包括隆基泰和、嘉凱城等新型模式帶來的小企業(yè)的新生機，也會蓬勃出現(xiàn)。

7、與銀行貸款相比，采用基金、信托、Ipo、海外債、眾籌等直接融資方式對房企將更有利

2013年中央經濟工作會議提出繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時要改善和優(yōu)化融資結構和信貸結構，提高直接融資比重。在國外比較成熟的房地產市場上，房地產企業(yè)融資由公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下。我國房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售階段仍高度依賴以銀行貸款為主的間接融資方式，這種單一格局在未來將很難持續(xù)，房地產市場融資必然將逐步呈現(xiàn)多元化格局，直接融資比例提高。我國的直接融資所占比重連續(xù)多年來一直處在不斷攀升的狀態(tài)，直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

由于投資者個人資產配置的要求，未來部分投資者可能會改變慣有房地產實物投資偏好，在傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產投資之外，逐步配置房地產私募基金以及證券化產品。在這種背景下，越來越多的成熟投資人出現(xiàn)以及機構投資者范圍的擴大將為房地產企業(yè)直接融資創(chuàng)造基礎性條件。此外，住宅去投資化趨勢，為房企發(fā)展直接融資提供了良好的市場機會。住宅限購、限貸等需求調控政策，較好地抑制了住宅投機需求。從中長期發(fā)展來看，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，住宅供應優(yōu)先滿足自住性需求，支持合理改善性需求，控制住宅投機需求的政策將長期堅持。

從2009年開始，相繼有綠地集團、復地集團、華潤置地集團、越秀集團、萊蒙集團等進入銀行業(yè)。2013年萬科入股徽商銀行，預示著未來房地產行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出新的特征和趨勢。房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關金融產品創(chuàng)新。

8、產業(yè)配比溢價將大于資本溢價

無論是千億房企還是奔赴在千億路上的房企，轉型已經不僅僅是涉及行業(yè)內的轉型，還通過做加法玩轉跨界經營。近幾年，房企涉足礦業(yè)、能源、體育、文化、酒業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，2013年萬科也進入了金融業(yè)，接著又因恒大進入健康產業(yè)而達到沸點。

一直以來，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關系。銀行一直為開發(fā)商提供貸款用于買地和進行房地產開發(fā)，而且也涉及向開發(fā)商的客戶提供按揭貸款。有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產品的客戶，萬科可以讓其通過徽商銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷售的一個核心競爭優(yōu)勢，同時也可以大大提升企業(yè)的流動資金。

在萬科入股徽商銀行后僅半個月，恒大用幾乎爆炸性的方式高調宣布再次跨界。11月10日，在恒大登上亞冠之巔的第二天，恒大便召開新聞發(fā)布會高調發(fā)布新產品“恒大冰泉”，同時也宣布正式進軍健康產業(yè)。從恒大冰泉的推廣方式看，在銷售渠道上選擇駐點社區(qū)，在媒體的推廣上也多與樓盤相結合，選擇自家球隊明星代言，最大化地利用了資源，并可以將廣告的效應發(fā)揮到最佳，恒大冰泉的品牌效應最終還是回到了地產。

周忻賣米、恒大賣水，星河灣是米和水的結合，賣酒。開發(fā)商開始追求產業(yè)鏈賺整體的小錢，而不僅僅是某個環(huán)節(jié)的所謂大錢。

9、房企對追求持續(xù)經營的思考

2013年以來，各大房企都加快了涉足商業(yè)地產的步伐。房企商用地塊儲備的增多，一定程度上存在著供地變化的因素，但也體現(xiàn)出房企向商業(yè)地產領域發(fā)展的傾向。目前萬科商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務式公寓和寫字樓。萬科投入持有社區(qū)商業(yè)，一方面占用資金不高、租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長，同時還能提升萬科住宅項目的銷售附加值。除萬科外，此前從未涉足商業(yè)地產的中海地產也開始持有一部分商業(yè)物業(yè)。而華潤、龍湖、中糧這些在商業(yè)地產領域已有一些成績的地產企業(yè)，在最近幾年更是加大了投入。2013年前4月商業(yè)營業(yè)用房的投資金額，已占到房地產總投資的13%以上。

自2010年限購政策啟動以來，商業(yè)地產被眾多房企視為規(guī)避風險的最佳選擇，持有型商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定收益，以及目前商業(yè)地產市場尚未發(fā)展成型，使得房企對商業(yè)地產市場寄予厚望。并且大城市城鎮(zhèn)化運轉加速，公共資源的均等化需要加強，同時非住宅用地推出的占比越來越大，各種因素都需要房企從單純住宅開發(fā)商轉變?yōu)槌鞘芯C合配套服務商。

10、互聯(lián)網也是房地產發(fā)展的關口

①互聯(lián)網金融

從短期來看，房企跨界金融業(yè)主要出于房企對融資需求和給購房者打通房貸渠道這兩個目的。從遠期看，這是房企在布局金融衍生品，10-20年后房地產需求將達到一定程度的飽和，消費者將更多的資金用來謀求投資渠道，而房地產跨界金融業(yè)，未來可通過發(fā)行房地產信托基金以及債券等金融衍生品來吸引投資者的目光。

近幾年在中國國內，互聯(lián)網金融不斷發(fā)展升級，從技術創(chuàng)新、大數(shù)據金融雛形初成，到P2P借貸火爆，逐漸改變了人們的理財方式。余額寶上線5個多月，用戶數(shù)就已經超過3000萬，余額寶支持的天弘增利寶基金規(guī)模已突破1000億元，成為全國最大的一只基金?；ヂ?lián)網金融的異軍突起，改變了國內金融市場的格局，成為了讓金融業(yè)界人士不得不直面的新潮流。與傳統(tǒng)金融行業(yè)相比，互聯(lián)網金融平臺提供短期貸款手續(xù)相對簡單，成本也更低。

②房地產電商

2013年的雙十一，天貓創(chuàng)下了350億元的銷售神話，天貓的成功再一次證明了在網絡時代電子商務的巨大潛力。在電子商務發(fā)展如日中天的時代背景下，越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)紛紛試水電商。從目前來看，房地產電商已經不是一個陌生的概念。隨著萬科、保利、soho中國等為代表的國內多家著名房產開發(fā)商開始進駐房地產電子商務交易，房產電商在全國開始迅速蔓延開來。

③移動互聯(lián)網房產營銷

2013年被稱為房地產移動互聯(lián)網元年，在大數(shù)據時代潮流沖擊下，房地產移動互聯(lián)網發(fā)展之火更是呈現(xiàn)出燎原之勢。隨著近年來房地產行業(yè)的高速發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)進行著大規(guī)模的跨地域擴張，房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快，企業(yè)之間的品牌化競爭日益白熱化。在此形勢下，傳統(tǒng)的營銷模式顯然已經不能滿足現(xiàn)代人的需求。為了增強競爭力吸引購房者，房地產企業(yè)紛紛嘗試移動互聯(lián)網帶來的營銷新體驗。國內知名的房地產商如萬科集團等都蓄勢已久，準備跨入移動互聯(lián)網營銷領域。

移動互聯(lián)網的飛速發(fā)展，目前已經超過了傳統(tǒng)互聯(lián)網，成為了現(xiàn)在人們上網的主要工具。隨之就是智能手機用戶的持續(xù)增長，更是讓APP開發(fā)市場得到了順勢爆發(fā)。房地產行業(yè)與移動營銷的緊密結合已是大勢所趨。消費者行為方式的變化，時間的碎片化，上網行為的移動化，也要求房產開發(fā)商給予更多關注，從而在移動營銷的道路上做出更積極的探索，給予購房者更創(chuàng)新、更貼心的服務，獲得競爭的砝碼。

就房地產行業(yè)而言，成本低廉，具有精準告之能力的短彩信營銷的作用仍不可忽視，尤其是融合了二維碼、鏈接、聲畫等內容的彩信，也能讓互動，與此同時，一些新技術的應用，如LBS、AR(增強現(xiàn)實技術)等，均能為消費者帶來前所未有的體驗，滿足了地產商提供本地化服務、社會化傳播的需求。以購房通軟件為代表的房產分析測評軟件，將一房一價的信息完美的呈現(xiàn)給消費者，讓消費者真正成為信息源頭的把握者，成為決策股票一樣決策房產購買。

移動營銷，以其精準的“四維定向”和強烈的互動性，能夠讓廣告變?yōu)橛袃r值的信息，甚至直接演化為促銷渠道，以完善服務性主動吸引用戶參與，手機的社會化媒體屬性，也為消費者作為自媒體及時傳播分享信息奠定了基礎。這是一種顛覆性的改變，尤其在房產價格不斷“拼跌”的市場環(huán)境下，低成本、效果突出的移動營銷將為房產市場注入全新活力。

文/陳晟 復旦大學房產研究中心企業(yè)研究所 副所長 來源/福布斯中文網

第二篇：房地產思考

四措并舉，推動西部地區(qū)縣城

房地產業(yè)快速健康發(fā)展

當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產作為社會發(fā)展的基礎產業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結合十余年從事房地產工

作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進城市化進程

住宅業(yè)是房地產業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設才剛剛起步，房地產業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長一段時間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設。在小區(qū)開發(fā)中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當長一段時期以內房地產業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)?，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能。

三、以培育房地產開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產業(yè)市場要素，全面促進縣域經濟發(fā)展

房地產開發(fā)企業(yè)是房地產業(yè)發(fā)展的必然產物，是城鎮(zhèn)化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發(fā)育不健全，市場運作不規(guī)范，從而導致城鎮(zhèn)化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發(fā)企業(yè)，因為企業(yè)是市場主體，只有充分發(fā)揮房地產開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產業(yè)的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發(fā)企業(yè)為例，其注冊資本金應降低到萬元；二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，從土地供應、項目審批、市場準入、開發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等；三是建立規(guī)范化的房地產開發(fā)經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。

四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平

據調查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發(fā)展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現(xiàn)購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點抓好：一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；二是理順機構，統(tǒng)一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實力，規(guī)避風險。三是強化歸集、發(fā)展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)

第三篇：大數(shù)據產業(yè)發(fā)展應用思考

加快貴州大數(shù)據產業(yè)發(fā)展應用的思考

當前，對于貴州省來講，大數(shù)據產業(yè)的發(fā)展，既是新時期全省經濟社會建設的嶄新內容，也是政府部門電子政務管理的一項重要工作。在全國和全省經濟發(fā)展的大視野下，如何按照國家大數(shù)據產業(yè)的戰(zhàn)略部署，對加快貴州大數(shù)據產業(yè)的發(fā)展和應用進行深入研究和思考，已成為政府部門、高等院校、研究機構、產業(yè)部門乃至社會公眾日益關注的熱點問題，具有十分重要的現(xiàn)實作用和戰(zhàn)略意義。

一、加快大數(shù)據產業(yè)的發(fā)展和應用

1、大數(shù)據的定義及基本特征

大數(shù)據是通過快速獲取、處理、分析后，從中提取價值的海量、多樣化的交易數(shù)據、交換數(shù)據與傳感數(shù)據。同時，大數(shù)據是一項有價值的國家資本，應對公眾開放，而不是把其禁錮在政府體制內，因此積極倡導政府數(shù)據開放, 使公眾可以通過任何數(shù)據平臺了解和獲取政府開放的數(shù)據信息和公共服務。所以，大數(shù)據具有數(shù)據體量(volumes)大、數(shù)據類別(variety)大、數(shù)據處理速度(Velocity)快、數(shù)據真實性(Veracity)高、巨大的數(shù)據價值和數(shù)據低密度(Value high and Lowdensity)成反比的基本特征，這些特征表明了大數(shù)據不僅體現(xiàn)在如何處理巨量數(shù)據從中獲取有價值的信息，也體現(xiàn)在如何加強大數(shù)據技術研發(fā)，搶占經濟社會發(fā)展的前沿，意味著隨著市場交易與應用數(shù)據等新數(shù)據大量生成，傳統(tǒng)數(shù)據的局限被打破，將為企業(yè)提供有效的信息并確保其真實性及安全性。所以，大數(shù)據不僅指其數(shù)據本身的規(guī)模，也包括采集數(shù)據的工具、平臺和數(shù)據分析系統(tǒng)。對國家和地區(qū)來講，只有加強大數(shù)據技術研發(fā)，才能搶占時代發(fā)展的前沿和先機。

2、加快大數(shù)據產業(yè)的發(fā)展和應用

大數(shù)據產業(yè)是指一切與大數(shù)據的產生于集聚、組織與管理、分析與發(fā)現(xiàn)、應用與服務相關的經濟活動的集合，以挖掘分析服務為核心，包括數(shù)據中心、寬帶網絡等基礎設施服務，數(shù)字內容服務、物聯(lián)網服務、位置服務等信息服務，智能終端制造、電子元器件制造等電子產品制造，以及智能交通、互聯(lián)網金融和智慧城市等應用服務。實踐表明，繼云計算、物聯(lián)網和移動互聯(lián)網之后，大數(shù)據正成為信息技術的新熱點，產業(yè)發(fā)展的新方向，將對整個人類的生產與生活產生巨大影響，對國家和地區(qū)的經濟與社會帶來深刻變革。對目前經濟尚不發(fā)達的貴州省來講，加快大數(shù)據產業(yè)的發(fā)展和應用，把握大數(shù)據發(fā)展方向，推動大數(shù)據開發(fā)應用，發(fā)展大數(shù)據服務產業(yè)，是推進貴州省信息技術產業(yè)集聚發(fā)展和經濟社會跨越發(fā)展的重要抓手，對推動貴州工業(yè)結構調整、加快新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程、打造貴州經濟社會發(fā)展升級版，具有十分重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實作用。

二、貴州發(fā)展大數(shù)據產業(yè)的優(yōu)勢和存在問題

1、貴州發(fā)展大數(shù)據產業(yè)的優(yōu)勢

2014年2月，貴州省人民政府印發(fā)了《關于加快大數(shù)據產業(yè)發(fā)展應用若干政策的意見》和《貴州省大數(shù)據產業(yè)應用規(guī)劃綱要(2014—2020年)》，為 我省發(fā)展大數(shù)據產業(yè)指明了方向。為實現(xiàn)到2020年我省大數(shù)據帶動相關產業(yè)規(guī)模達到4500億元的目標，應對當前我省大數(shù)據產業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢進行分析。

一是氣候環(huán)境優(yōu)良的生態(tài)優(yōu)勢。貴州省屬熱帶季風濕潤氣候，夏季平均氣溫低于25℃，全年風速以微風為主，沒有明顯沙塵天氣，空氣質量常年優(yōu)良。地質結構穩(wěn)定，遠離地震帶，災害風險低。優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境為發(fā)展大數(shù)據基礎設施提供了獨特的優(yōu)勢。

二是水煤資源豐富，電力價格低廉的能源優(yōu)勢。貴州水能蘊藏量居全國第六位，平均106千瓦/公里2，為全國平均的1.5倍。煤炭資源儲量居全國第五位，煤氣層資源量列全國第二位，全省火電裝機容量超過2000萬千瓦。電力價格具有競爭優(yōu)勢，貴州省工業(yè)用電平均價格明顯低于國內其他地區(qū)。能源優(yōu)勢能夠為大數(shù)據企業(yè)提供廉價、穩(wěn)定的電力資源，降低企業(yè)運行成本。

三是地理位置和交通便利的優(yōu)勢。貴州省位于我國中部和西部地區(qū)的結合地帶，連接成渝經濟區(qū)、珠三角經濟區(qū)、北部灣經濟區(qū)，是我國西南地區(qū)的重要經濟走廊。近年來，貴州省抓緊建設以龍洞堡國際機場為核心的“一干十三支”民航系統(tǒng)，以黔桂、成貴等鐵路干線和貴廣高鐵、滬昆高鐵為代表的鐵路運輸網絡正在形成，2014年進入“高鐵時代”。貴州省公路路網結構日趨完善，高速公路通車里程3261公里，2015年通車里程突破5100公里，實現(xiàn)“縣縣通高速”的目標。持續(xù)優(yōu)化的交通條件，使貴州省經濟走廊的地位進一步凸顯。

四是具有西部重要增長極、內陸開放新高地的戰(zhàn)略優(yōu)勢。黨中央、國務院高度重視貴州省的發(fā)展，先后出臺的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》、《國務院關于進一步促進貴州經濟社會又好又快發(fā)展的若干意見》、《西部大開發(fā)“十二五”規(guī)劃》和《黔中經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》等政策規(guī)劃，都明確了對貴州省的支持政策。2014年1月6日，國務院批復貴安新區(qū)作為西部地區(qū)重要的經濟增長極、內陸開放型經濟新高地和生態(tài)文明示范區(qū)的戰(zhàn)略定位，進一步加大了對貴州省發(fā)展的支持力度。

2、貴州發(fā)展大數(shù)據產業(yè)中存在的主要問題

貴州省在發(fā)揮產業(yè)優(yōu)勢的同時，應十分重視目前存在的以下重要問題：

一是大數(shù)據產業(yè)基礎薄弱。從全省和地區(qū)來看，大數(shù)據產業(yè)基礎還比較薄弱，如大數(shù)據產業(yè)的結構不夠完整，缺少具有較大規(guī)模、掌握核心技術、能夠帶動數(shù)據產業(yè)發(fā)展的行業(yè)龍頭企業(yè)，對全省和地區(qū)的產業(yè)帶動效果有限，由于高端產業(yè)鏈資源不足，在產業(yè)鏈的發(fā)展上，各個環(huán)節(jié)尚未形成上下游能夠協(xié)作發(fā)展的模式。

二是傳統(tǒng)企業(yè)對大數(shù)據認識不足。由于傳統(tǒng)企業(yè)對大數(shù)據加快企業(yè)轉型升級的運營理念認識不足，缺乏對企業(yè)的創(chuàng)新技術，企業(yè)內部的數(shù)據“孤島”現(xiàn)象嚴重，不能對其數(shù)據價值進行充分挖掘和利用，加上對數(shù)據的管理技術和架構落后，導致不具備對大數(shù)據的處理能力，不僅數(shù)據安全和防范意識差，而且存在數(shù)據泄漏的問題。

三是大數(shù)據應用方面人才匱乏。貴州省由于處于中西部地區(qū)，經濟發(fā)展相對落后，與發(fā)達地區(qū)相比，大數(shù)據人才缺乏，特別是高層次、復合型的大數(shù)據科學家、首席數(shù)據分析專家短缺嚴重。盡管2014年貴州省成立了大數(shù)據研究院，貴州大學、貴州師范大學也分別成立了大數(shù)據學院，但培養(yǎng)的人才需要四年之后才能畢業(yè)，加上技術創(chuàng)新服務體系不健全，各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化平臺建設不足，所以，大數(shù)據應用方面的人才匱乏已成為當前大數(shù)據產業(yè)發(fā)展的“短板”，如何集聚人才，是迫切需要解決的問題之一。

四是信息產業(yè)邊緣化和產業(yè)結構不合理問題比較突出。當前，貴州省信息產業(yè)規(guī)?？偭啃。狈Υ笮妄堫^企業(yè)，企業(yè)之間沒有形成有效的產業(yè)鏈，加之信息產業(yè)根基不牢，配套產業(yè)缺失、關聯(lián)度不高，尚未形成有效的產業(yè)鏈集群發(fā)展模式，在全國信息產業(yè)布局中，處于相對邊緣化的地位。2013年，貴州省電子信息制造業(yè)產值、軟件和信息服務業(yè)主營業(yè)務收入、電信業(yè)務總量分別僅占全國的0.23%、0.32%、2.17%。另外，大數(shù)據產業(yè)結構也不合理，主要集中在電子元器件領域，新一代移動通信系統(tǒng)、智能終端，計算機、服務器等產業(yè)高端、新興領域基本處于空白;且多數(shù)企業(yè)處于價值鏈低端，核心競爭力弱，高速增長缺乏動力引擎。針對存在的問題，應采取卓有成效的對策措施加以解決。

三、加快貴州大數(shù)據產業(yè)發(fā)展的對策措施

1、培育市場需求，加強需求端引導

一是當好需求拉動發(fā)展的中介人。大數(shù)據產業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌機構應增設專門的管理職能，負責進行行業(yè)應用及產品和服務供給匹配，在應用企業(yè)和供給企業(yè)之間當好需求拉動發(fā)展的中介人。同時，負責協(xié)調解決對接過程中出現(xiàn)的重大問題，因此機構中應吸納大數(shù)據產業(yè)專家智囊團作為外腦輔助機構。

二是開展行業(yè)應用示范。借鑒國外成功經驗，加快政府相關部門數(shù)據開放進度，引導和推動大數(shù)據行業(yè)應用試點示范項目開展。面向電信、金融、流通、醫(yī)療、能源、文化科技融合等數(shù)據量大的領域，為大數(shù)據產業(yè)發(fā)展和推廣運用提供范例和借鑒。

三是求效做實政府采購引導。制定政府部門和公用事業(yè)單位大數(shù)據應用采購目錄，將“云上貴州”系統(tǒng)平臺、數(shù)據安全、數(shù)據分析和云服務等大數(shù)據服務納入政府采購目錄，各級政府要安排專項資金支持政府采購。

2、提升核心技術，打造行業(yè)優(yōu)勢

一是加強同北京中關村技術合作，盡快形成貴州省大數(shù)據產業(yè)自有核心技術。通過建立聯(lián)席會議制度，加強兩地干部的掛職與交流。落實中關村企業(yè)落地項目優(yōu)惠政策，鼓勵貴州本地企業(yè)與中關村大數(shù)據企業(yè)進行多層次的合作，對在理念交流、管理輸入、人才引進、市場合作等多方面的項目給予資金資助。

二是積極爭取國家支持。積極參與工信部、科技部大數(shù)據科技攻關和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施工作，加強和深化產學研用合作，完善自主創(chuàng)新體系建設。積極參與國家973光存儲重大科研項目，開展國際合作，提升NVD光存儲產品技術，加快光盤陣列技術及其產業(yè)化進程。

三是加快推進創(chuàng)新成果轉化。引進大數(shù)據研發(fā)中心、工程技術(研究)中心等技術創(chuàng)新和產業(yè)化機構。組織實施大數(shù)據關鍵技術產品產業(yè)化項目，用于整合、處理、管理和分析大數(shù)據的關鍵技術產品產業(yè)化。加快推動以北斗導航為核心的地質災害預報預警、交通運輸監(jiān)管、智慧旅游等應用示范，支持位置信息服務業(yè)務發(fā)展。

3、加快招商引資，引進國內外強勢企業(yè)落戶貴州

一是通過引進產業(yè)中具有核心地位的龍頭企業(yè)，培育有競爭優(yōu)勢的大數(shù)據產業(yè)集群。在產業(yè)特色、技術水平、產學研結合等創(chuàng)新要素整合上有所突破，彌補產業(yè)鏈發(fā)展的短板。通過注入科技、信息化和品牌元素，促進現(xiàn)有產業(yè)不斷精細化，提升現(xiàn)有企業(yè)的質量效益，將優(yōu)勢產業(yè)打造具有競爭優(yōu)勢的產業(yè)集群。

二是圍繞“7+N”云工程應用和產業(yè)鏈培育，組建專門招商團隊，采取精準招商和專業(yè)招商，大力引進世界500強和國內電子100強企業(yè)落戶貴州。進一步鞏固和擴大招商引資成果，形成大項目帶小項目，主體項目帶配套項目、上游項目帶下游項目產業(yè)集聚的良好局面。

三是認真貫徹落實《關于加快大數(shù)據產業(yè)發(fā)展應用若干政策的意見》、《貴州省大數(shù)據產業(yè)發(fā)展應用規(guī)劃綱要(2014—2020年)》，及時兌現(xiàn)財政扶持、金融支持、用地保障、電力供給等方面的優(yōu)惠政策措施。同時，加快政府職能轉變，增強服務意識，提高服務效率，積極營造招商引資和產業(yè)發(fā)展環(huán)境。

4、戰(zhàn)略運營本地企業(yè)，提升核心競爭力

一是引進國內外大數(shù)據產業(yè)鏈龍頭企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者開展合作，大力孵化培育本地云計算大數(shù)據領先企業(yè)。并以其為龍頭，帶動行業(yè)中第一梯隊其余企業(yè)做大做強。通過向重點支持的企業(yè)、第一梯隊其余企業(yè)提供市場、品牌、人力資源、財務、法律、行政等孵化服務，幫助其發(fā)展壯大。

二是重點推進貴陽云計算大數(shù)據創(chuàng)新孵化基地建設，吸納云計算、大數(shù)據的外源資本、前沿技術和人才，有效提升本地企業(yè)核心競爭力，推動更多的企業(yè)成為創(chuàng)新主體，力爭在一些關鍵領域切實掌握自主知識產權，進而增強區(qū)域產業(yè)發(fā)展整體競爭力，培育更多創(chuàng)新型企業(yè)參與到產業(yè)鏈條中高附加值產業(yè)環(huán)節(jié)。

三是發(fā)揮本地企業(yè)集中大數(shù)據產業(yè)信息分析人員和業(yè)務應用人員的智慧，以貴州省內數(shù)據資源豐富的政府部門為切入點，以智慧交通、智慧醫(yī)療、商業(yè)零售業(yè)為重點，探索推廣關系挖掘和沉淀價值利用模式，盡快推廣數(shù)據托管和交易平臺商業(yè)模式，探索占領周邊省份市場。

5、拓寬融資渠道，夯實產業(yè)基礎

一是加大政府資金投入力度。設立大數(shù)據產業(yè)發(fā)展專項資金，建立大數(shù)據產業(yè)財政投入長效增長機制。各級政府要加大財政預算支持力度，把大數(shù)據產業(yè)發(fā)展專項資金列入預算。成立省大數(shù)據產業(yè)引導資金聯(lián)席會議，共同研究資金支持導向和重點項目支持方式。

二是積極吸引社會資金參與。引導各類風險投資機構加大對大數(shù)據發(fā)展的投資力度，鼓勵金融機構為符合條件的大數(shù)據企業(yè)提供貸款。加快擔保體系建設，積極探索借鑒“風險池”資金管理方式，推行聯(lián)合擔保，分擔融資風險，擴大融資擔保能力，拓寬大數(shù)據企業(yè)融資渠道。支持擔保機構加大對大數(shù)據產業(yè)知識產權質押貸款的擔保支持力度。

三是創(chuàng)新產業(yè)發(fā)展融資模式。建立大數(shù)據產業(yè)發(fā)展專項投融資平臺，封閉運行，由各市(區(qū))政府按一定比例注入資本金，提高平臺的融資能力。根據項目具體情況，探索采用“特許經營”、“公私合營(PPP模式)”、“建設移交(BT模式)”等融資模式。加強要素市場與資本市場的有效融合。

6、強化人才支撐，促進持續(xù)發(fā)展

一是以大數(shù)據領域研發(fā)和產業(yè)化項目為載體，積極引進和培養(yǎng)一批領軍人才和高端人才。聘請國內頂級專家學者作為產業(yè)發(fā)展顧問。鼓勵符合條件的國內外大數(shù)據領軍企業(yè)家、海外高層次人才、院士、國家級專家學者、“千人計劃”專家、知名大數(shù)據高端創(chuàng)新人才和創(chuàng)新團隊創(chuàng)立大數(shù)據企業(yè)。

二是推動省內外高校與行業(yè)企業(yè)、科研院所深度合作，為貴州省培養(yǎng)大數(shù)據技術研發(fā)、市場推廣、服務咨詢等應用型人才。與北京大學、清華大學、中科院等重點高?？蒲性核炗唴f(xié)議，定向培養(yǎng)和輸送信息技術類人才。鼓勵企業(yè)與大專院校建立訂單式人才培養(yǎng)機制，與花溪大學城、清鎮(zhèn)職教城合作，為大數(shù)據企業(yè)提供訂單式培訓，就地解決大數(shù)據企業(yè)發(fā)展所需的中初級人才。

三是著力培養(yǎng)“業(yè)務+數(shù)據+技術”專業(yè)化人才。大數(shù)據應用最關鍵的部分是數(shù)據分析和挖掘數(shù)據價值。貴州省在進行人才引進和資源培養(yǎng)時，數(shù)據科學家是目前大數(shù)據產業(yè)發(fā)展急需的專業(yè)化人才，他們能夠建立高級分析模型，發(fā)現(xiàn)趨勢和隱藏的模式，使大數(shù)據真正發(fā)揮作用。

7、統(tǒng)籌數(shù)據資源，保障數(shù)據安全

一是盡快制定信息安全法、反垃圾電子郵件法、手機垃圾短信治理法及網絡和新媒體廣告法，為個人數(shù)據保護提供全面的立法支持框架。在立法完成之前，通過政府規(guī)章性文件的方式規(guī)范數(shù)據資源共享交換、開發(fā)利用、隱私保護等關鍵環(huán)節(jié)，在法律層面避免信息泄露和信息濫用等問題，保障大數(shù)據產業(yè)發(fā)展環(huán)境。

二是制定相關標準規(guī)范。面向大數(shù)據平臺建設和應用服務需求，制定大數(shù)據采集、管理、共享、交易等標準規(guī)范，明確收集數(shù)據的范圍和格式、數(shù)據管理的權限和程序以及開放數(shù)據的內容等。明確大數(shù)據采集、管理、交換等標準，制定數(shù)據開放目錄并及時更新。

三是完善信息安全保障機制。加強大數(shù)據環(huán)境下信息安全認證體系建設，做好信息安全頂層設計，有效保障數(shù)據采集、傳輸、處理等各個環(huán)節(jié)的安全可靠。圍繞信息系統(tǒng)安全、基礎設施安全、云平臺安全、網絡通信安全、數(shù)據安全、身份認證與管理等方面，開展全面系統(tǒng)的信息安全保障試點工作，探索建立信息安全保障體系。

8、完善服務保障，為產業(yè)保駕護航

一是組織產業(yè)發(fā)展統(tǒng)計體系與監(jiān)測基礎性研究。一方面，盡快明確大數(shù)據產業(yè)在行業(yè)分類中的具體范圍，制訂關鍵技術和產品目錄。根據《貴州省大數(shù)據產業(yè)發(fā)展應用規(guī)劃綱要(2014-2020年)》確定的重點方向和任務，梳理現(xiàn)有行業(yè)分類標準，盡快明確貴州省大數(shù)據產業(yè)發(fā)展的具體范圍。分行業(yè)制訂產業(yè)發(fā)展的關鍵技術和產品目錄，以便提高宏觀管理能力，加強對具體工作的指導，確保財稅、金融政策有針對性地扶持重點技術和產品。另一方面，選擇典型優(yōu)勢領域，盡快做好與現(xiàn)有統(tǒng)計口徑的銜接。優(yōu)先選擇具有比較優(yōu)勢基礎的領域，積極開展“大數(shù)據產業(yè)分類基礎指標”理論研究，面向省內行業(yè)組織、企業(yè)廣泛征求意見，在工作層面完善形成對應的統(tǒng)計指標和統(tǒng)計渠道。以此為基礎，盡快建立大數(shù)據產業(yè)統(tǒng)計監(jiān)測制度和動態(tài)調整機制。

二是建立大數(shù)據產業(yè)發(fā)展政府平臺。組織專業(yè)人員進行大數(shù)據產業(yè)應用研究，匯總大數(shù)據產業(yè)應用案例，在共享平臺上及時動態(tài)公布。同時，組織專業(yè)人員對大數(shù)據產業(yè)發(fā)展運行進行研究，篩選構建大數(shù)據產業(yè)發(fā)展監(jiān)測指標體系，在共享平臺上及時動態(tài)公布;對大數(shù)據數(shù)據重大項目進行匯總整理，在共享平臺上及時動態(tài)公布項目進展，以及對大數(shù)據產業(yè)資金使用情況進行匯總整理，在共享平臺上及時動態(tài)公布，接受專業(yè)機構和社會公眾監(jiān)督。

三是創(chuàng)新政策扶持。首先，將大數(shù)據產業(yè)發(fā)展優(yōu)先納入新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃、新興產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和科技專項，圍繞大數(shù)據硬件、軟件開發(fā)生產到產品、服務，從基地建設、資源供給、人才開發(fā)、企業(yè)培育、國際合作、產業(yè)基金、運營合作、財稅政策、試點建設、協(xié)調推進等方面制定有利于產業(yè)啟動和發(fā)展的政策和措施，給予重點支持。其次，將大數(shù)據產業(yè)與潛力應用行業(yè)進行政策設計統(tǒng)籌考慮，通過政策創(chuàng)新鼓勵應用行業(yè)與大數(shù)據產業(yè)發(fā)展有效對接，重點探索促進大數(shù)據產業(yè)信息共享平臺的鼓勵政策，在產業(yè)發(fā)展中更多引入市場機制;探索應用行業(yè)與大數(shù)據產業(yè)資金“一攬子使用”鼓勵政策，增強產業(yè)發(fā)展融資能力。第三，社會資本支持產業(yè)發(fā)展也應有明確的規(guī)章制度進行權利設定和責任約束。通過制定民間資本進入大數(shù)據產業(yè)發(fā)展實施細則，明確準入標準、主體資格、主體責任與權利、享受的優(yōu)惠政策、進入流程、責任和懲罰機制等事宜。并及時向政府有關部門共享信息和向社會公開，以接受全方位監(jiān)督，確保資金參與時效。

四是加強組織保障，優(yōu)化管理體制。按照“一辦一中心一企業(yè)”的格局，加強大數(shù)據統(tǒng)籌管理力量。整合現(xiàn)有信息數(shù)據管理資源，設立副廳級事業(yè)編制的貴州省大數(shù)據產業(yè)發(fā)展中心，承擔全省數(shù)據資源管理和技術支撐工作。適時成立國有控股的云上貴州大數(shù)據產業(yè)發(fā)展有限責任公司，作為投融資平臺對貴州省大數(shù)據企業(yè)及項目進行股權投資，牽頭募集資金建立省大數(shù)據產業(yè)風險投資基金，負責承擔系統(tǒng)平臺建設和運營，參與政府數(shù)據資源管理和開發(fā)應用。有效發(fā)揮貴陽市大數(shù)據產業(yè)專家咨詢委員會職能，積極引進國內外大數(shù)據領域的優(yōu)秀專家學者，參與擬定相關技術標準，協(xié)助擬定推進大數(shù)據產業(yè)發(fā)展的相關政策，為貴陽市推進大數(shù)據產業(yè)提供決策咨詢。

建議由省經濟和信息化委牽頭，建立跨部門、跨地區(qū)、跨行業(yè)的大數(shù)據發(fā)展協(xié)同推進機制，加強重大問題協(xié)調力度。設立貴州省數(shù)據資源管理辦公室、產業(yè)發(fā)展專家委員會，為大數(shù)據產業(yè)發(fā)展與應用提供決策支持。明確數(shù)據資源管理機構，指導省直各部門開展數(shù)據資源登記和分級，統(tǒng)籌管理各部門之間的數(shù)據交換和交互需求，推動政府數(shù)據資源整合、公開共享、開發(fā)利用。各地各部門要強化服務意識，加強協(xié)調配合，建立跨地區(qū)、跨部門和跨層級的政府信息交換和共享機制，為大數(shù)據管理和商業(yè)應用創(chuàng)造條件、提供方便。各地區(qū)要及時制定配套措施，抓好政策落實，形成政策疊加效應和強大合力，推動全省以大數(shù)據產業(yè)為重點的信息產業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展。

第四篇：房地產思考（范文）

四措并舉，推動西部地區(qū)縣城

房地產業(yè)快速健康發(fā)展

當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產作為社會發(fā)展的基礎產業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結合十余年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進城市化進程

住宅業(yè)是房地產業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設才剛剛起步，房地產業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長一段時間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設。在小區(qū)開發(fā)中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當長一段時期以內房地產業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)。現(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能。

三、以培育房地產開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產業(yè)市場要素，全面促進縣域經濟發(fā)展

房地產開發(fā)企業(yè)是房地產業(yè)發(fā)展的必然產物，是城鎮(zhèn)化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發(fā)育不健全，市場運作不規(guī)范，從而導致城鎮(zhèn)化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發(fā)企業(yè)，因為企業(yè)是市場主體，只有充分發(fā)揮房地產開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產業(yè)的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發(fā)企業(yè)為例，其注冊資本金應降低到萬元；二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，從土地供應、項目審批、市場準入、開發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等；三是建立規(guī)范化的房地產開發(fā)經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。

四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平

據調查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發(fā)展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現(xiàn)購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點抓好：一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；二是理順機構，統(tǒng)一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實力，規(guī)避風險。三是強化歸集、發(fā)展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結合的住房信貸體制：一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個人貸款業(yè)務，降低職工購房成本；二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。

第五篇：淺談房地產發(fā)展

淺談房地產發(fā)展

房地產對中國經濟發(fā)展的影響

房地產行業(yè)對中國經濟貢獻卓著，已經過去的十多年，是中國房地產取得飛速發(fā)展和巨大成就的十多年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業(yè)的大發(fā)展，房地產規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業(yè)已經發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業(yè)，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內實體經濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發(fā)展，進而又推動了經濟的增長。所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。

目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點

房地產的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業(yè)鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。從整體上看，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，以后的房地產市場仍然會維持上升趨勢。

在過去，一批二線城市收緊了調控政策，加上此前的一線城市，總共有十多個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現(xiàn)。

我國正在推進經濟結構調整，但穩(wěn)增長的基調未變，也就是說，穩(wěn)增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業(yè)，如果房地產短時發(fā)生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現(xiàn)階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的所以中央高層從未公開表態(tài)要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產的穩(wěn)定，包括房價、成交量和政策的穩(wěn)定。雖然過去部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控政策，而沒有再由中央層面施加壓力?，F(xiàn)有跡象表明，保持房地產成交量、價格和政策三方面的穩(wěn)定。

當宏觀經濟不好的時候，房地產市場一般都很好，因為房地產已經成為拉動中國經濟增長最主要的產業(yè)，經濟越低迷政府越不敢打壓房地產。

針對上海和北京所推出的共有產權房和自住型商品房等最新的房地產業(yè)態(tài)，可能也存在統(tǒng)計學意義上的若干難點和問題。比如業(yè)主在購買共有產權住房時會少獲取一定比例產權，但是數(shù)年后進行二手房交易時卻按照全部產權價格進行計算，這會帶來房價在統(tǒng)計學上的偏差，這是相關政策制定者在制定共有產權房政策時沒有考慮到的問題。

許多人都在大罵房價，大罵開發(fā)商，恰恰說明還有人在關注著購房的市場。是政府在推動漲價，還是開發(fā)商在推動漲價呢或許政府保障低層，幫助中低層，放開高端，各取所需，將成為長效。擺正政府與市場的位置，市場決定資源配置和市場決定價格將是改革的趨勢。

根據2013年的數(shù)據和宏觀經濟運行趨勢，在現(xiàn)政策條件不變的情況下，銷售，價格，投資三個增幅都會下降，但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關系，部分地區(qū)庫存有待消化。但并未改變預售遠大于竣工的比例關系。銀行的個貸會影響居民的可支付能力，但不等于釋放了需求。預期也不會逆轉。

中國的經濟不可能在短期內改變投資占主導地位的拉動，也不會在短期內忽略房地產投資對經濟的影響。不可否認有城市間的差別。但不改變整個行業(yè)的發(fā)展趨勢。

我國房地產市場發(fā)展情況分析

從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產、保利地產、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。以恒大地產為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標準化運營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經濟向好和政策趨向寬松的大背景下，一線城市房地產市場供不應求，而二三線城市房地產市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴重分化。恒大地產把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

在2014年城市格局分化現(xiàn)象繼續(xù)存在著，三四線城市的樓市正在積累較大風險，已面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發(fā)貸款與增速消費貸款的放緩將直接影響房地產開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來幾年里我國房地產開發(fā)投資的增速將略有減緩。

市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來幾年我國部分地區(qū)房地產市場的投資性需求仍將有所提高。房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來幾年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降?，F(xiàn)如今普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來幾年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產開發(fā)投資中的占比將有所提高。

房地產開發(fā)企業(yè)的資產重組將向縱深推進。部分開發(fā)企業(yè)將轉移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發(fā)展。

2014年中國房產稅速度會加快，針對中國房地產的現(xiàn)狀，2014年中國樓市調控或出現(xiàn)地域特色，與此同時，中國土地市場或出現(xiàn)先抑后揚的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調控市場的兩大方向。

2014年上半年延續(xù)了2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應指標繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續(xù)回落。目前來說，買房就升值的時代已經結束。

2014年全國商品房成交均價繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應量持續(xù)增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少。

長期來看，“謹慎樂觀”成為基本共識。中央經濟工作政策基調是“穩(wěn)中求進”，在2014里，房地產業(yè)有了穩(wěn)定的政策預期。一是2013年商品房市場整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調控的思路明顯轉變，由過去的各種調控政策轉變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M行調節(jié)，房企對政策的預期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展做好準備；四是近期不少城市在調控政策中都提及增加土地供應，在2014年里土地供應有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

后記，住房問題是民生問題，也是即將步入社會的大學生們所要面臨的一座大山，所以我選擇了做對房地產行業(yè)發(fā)展的這個課題。這里面的大部分論點和觀點都是我上網到論壇上找的然后進行了歸納整理，雖然我只做了整理與加工但我自己感覺這個課題對我影響挺深刻的。