第一篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對(duì)均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第二篇：懷化市上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

懷化上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

文／懷化市房產(chǎn)管理局 李強(qiáng) 廖家南

在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發(fā)展態(tài)勢，處在健康發(fā)展階段?？梢灶A(yù)見，在“規(guī)劃合理、科學(xué)引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公平分配”的前提下，未來懷化的房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。

一、1—6月懷化房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)

(一）投資快速增長

1—6月，全市房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不斷增強(qiáng)，開發(fā)投資增長逐季加快。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資6.78億元，同比增長37.65%，二季度完成投資10.49億元，同比增長55.45%。上半年累計(jì)完成房地產(chǎn)投資17.27億元，同比增長48.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于今年房地產(chǎn)預(yù)期目標(biāo)。

（二）銷售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累計(jì)銷售133.01萬平方米、11532套，同比分別增長192.13%和167.31%。其中市城區(qū)累計(jì)銷售76.87萬平方米、6632套，同比分別增長102.56%、136.08%。二手房交易31.62萬平方米、3198套，同比增長51.72%、58.76%。其中市城區(qū)二手房交易18.63萬平方米、1630套。

（三）價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)

1—6月，全市房地產(chǎn)銷售價(jià)格保持了平穩(wěn)的慣性上漲，商品房均價(jià)為1770元/平方米，同比增長15.53%。其中商品房住宅平均售價(jià)為1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分別增長15.72%和7.25%。市城區(qū)商品房和商品房住宅均價(jià)分別為2165元/平方米、1855元/平方米，同比分別增長13.82%和9.43%。

（四）資金來源充裕

上半年，全市房地產(chǎn)企業(yè)很少因資金問題影響建設(shè)進(jìn)度。尤其值得關(guān)注的是，貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。1—6月，全市辦理抵押登記12674宗，抵押面積248.51萬平方米，貸款金額32.82億元。其中全市1—6月房地產(chǎn)貸款金額同比增長達(dá)88.38%。

（五）供給比較充足

1—6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積156.38萬平方米，房屋新開工面積 55.08平方米，房屋竣工面積48.13萬平方米。市城區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售71.98萬平方米、8798套，同比分別增長195%、198.85%。1—6月市城區(qū)商品房供銷面積比為0.93：1，房地產(chǎn)市場兩端基本保持供銷平衡。

二、促進(jìn)懷化房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的原因分析

（一）調(diào)控房產(chǎn)新政影響不大

懷化歸屬于三、四線城市，尚處在城市化初期階段，房價(jià)相對(duì)同類城市還不算太高，投機(jī)性購房問題所占比例較小，并不在本輪主要調(diào)控的范圍之內(nèi)。加上調(diào)控政策的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響有一個(gè)滯后期。因此，調(diào)控新政對(duì)懷化房地產(chǎn)有一定的影響，帶來了一些新情況，但影響程度不深，對(duì)消費(fèi)者信心的影響也十分有限。

（二）剛性需求依然客觀存在一是城市化進(jìn)程的需求。從世界各國情況來看，30%—70%為城市化的加速發(fā)展階段，70%的城市化率以后為穩(wěn)定發(fā)展階段。2009年，全市城市化率達(dá)36.2%，正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期，大量的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。適應(yīng)城市化發(fā)展趨勢，需要增加住房的投資和供給。二是改善性購房的需求。當(dāng)前，全市人均住房面積處于較低水平，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、貨幣流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民改善性購房需求更趨強(qiáng)烈。三是城市征拆的需求。隨著舊城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城區(qū)的一些房屋被拆遷，城郊的一些土地被征用，因征地拆遷造成的住房需求日趨旺盛。

（三）懷化城市幸福指數(shù)提高

近年來，全市通過一系列城建項(xiàng)目的實(shí)施，一系列活動(dòng)的開展，城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市形象全面改善，城市品位不斷提升。尤其是懷化城區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”，現(xiàn)建成區(qū)面積已擴(kuò)展到52平方公里，創(chuàng)建全國生態(tài)示范市、省級(jí)衛(wèi)生城市成功通過驗(yàn)收，在兩年一度的全省城市衛(wèi)生檢查評(píng)比中，懷化首次進(jìn)入了甲類城市。此外，隨著婁懷、吉懷、懷通、懷化城區(qū)高速繞城線、滬昆客運(yùn)專線的開工建設(shè)，懷化的交通區(qū)位優(yōu)勢更趨明顯。隨著“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，懷化的發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)。等等這些，總而言之快速發(fā)展、日趨完善的現(xiàn)狀加上對(duì)未來繁榮懷化的預(yù)期，大大增強(qiáng)了懷化的凝聚力，吸引了各界人士來懷化購房置業(yè)，投資創(chuàng)業(yè)。

（四）通貨膨脹預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈

基于對(duì)世界各國向市場注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢頭好于預(yù)期，居民對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入和較高收入者對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在市場經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為高收入者資產(chǎn)保值增值的唯一途徑。

三、對(duì)懷化房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

（一）要嚴(yán)格對(duì)照要求，落實(shí)調(diào)控政策

要加快廉租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，設(shè)法增加保障性住房的有效供給。要嚴(yán)格執(zhí)行差別化利率和稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房需求。要進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，對(duì)取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。要加強(qiáng)土地管理，制定完備的土地供應(yīng)計(jì)劃，完善強(qiáng)化“招、拍、掛”的管理，規(guī)范出讓行為，防止“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象的發(fā)生。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收一體化政策，防止稅收流失。

（二）要立足自身實(shí)際，規(guī)范市場管理

要以本輪調(diào)控為契機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)市場存在的各類問題，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格規(guī)范管理。要嚴(yán)把房地產(chǎn)資質(zhì)關(guān)，從嚴(yán)查處無資質(zhì)亂開發(fā)、掛靠開發(fā)的行為，把不服從政府和主管部門管理的企業(yè)清出市場。建立房地產(chǎn)市場信用制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良行為登記、公示制度，凡手續(xù)不全、擅自更改規(guī)劃、擠占公共空間，欺詐消費(fèi)者的，都要列入黑名單，對(duì)于違規(guī)、不講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行貸款限制、土地限制，讓其自動(dòng)退出市場競爭。

（三）要適應(yīng)發(fā)展趨勢，提升樓盤品位

一方面，要優(yōu)化環(huán)境，改善服務(wù)，吸引一批有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，來懷化開發(fā)投資。另一方面，提升現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)的實(shí)力。懷化市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖多（在市本級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有80余家），但仍處于“小、散、弱”水平。與市委、市政府提出的“構(gòu)建商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”的要求和人們消費(fèi)需求品位提高已不相適宜，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底改變“為賣房而建房”的落后思想，牢固樹立“綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)先”的意識(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)上做到：功能配套人文化、小區(qū)環(huán)境生態(tài)化、建筑設(shè)計(jì)智能化、物業(yè)服務(wù)溫馨化，以創(chuàng)新求發(fā)展，以品牌促發(fā)展，以品質(zhì)求效益。

第三篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價(jià)漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價(jià)將有一定下行空間，隨著房價(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房價(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場需求過旺，使房價(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價(jià)過高弓l起了國家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房價(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價(jià)虛高的修正。將使過高的房價(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年 經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時(shí)間看，住房價(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價(jià)下行 是對(duì)前期房價(jià)過高的修正，而且國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房價(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價(jià)格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價(jià)落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，居民未來三個(gè)月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來的最低點(diǎn)，反映出房價(jià)調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會(huì)，市場存量房較多，房價(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房價(jià)承接2008年的下滑勢頭，房價(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商

針對(duì)市場需求開展多種方式營銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房價(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第四篇：2009年彭澤縣房地產(chǎn)市場形勢分析

2009年彭澤縣房地產(chǎn)市場形勢分析

今年由于國家實(shí)施寬松的貨幣政策和有通脹預(yù)期的誘因，導(dǎo)致我 縣房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而逐步升溫。

一、2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房地產(chǎn)市場今年表現(xiàn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

投資增長：逐季加快，回升勢頭明顯。在市場回暖、銷售增加等 因素的帶動(dòng)下，今年以來我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季

度，房地產(chǎn)開發(fā)投資10482.6萬元，同比增長17.7%。

銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增。進(jìn)入2009年，隨著市場的迅速升溫，首次置業(yè)需求、二次改善需求、投資投機(jī)需求集中釋放，房地產(chǎn)銷售大幅增加，在新區(qū)較好地段，甚至出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象。前三季度，我縣商品房銷售面積1.025萬平方米，同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)歷史新高。商品房銷售總額達(dá)2326萬元，同比增長73.4%。全縣二手房交易面積3.78萬平方米，352套。

價(jià)格上漲：價(jià)格環(huán)比連續(xù)上行。在成交量不斷放大的同時(shí)，房價(jià)也持續(xù)上漲，如教育一支路的新開樓盤價(jià)格，由年初的2000元/平方米連續(xù)上揚(yáng)，到10月份單價(jià)已達(dá)到2300元/平方米。這是自年初以

來，房屋銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長。

資金充裕：國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快。受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。

供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈。前三季度，全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積17.18萬平方米，房屋新開工面積14.64萬平方米。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的“量價(jià)齊升”和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。

二、多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場逆勢上揚(yáng)

1．寬松的貨幣政策是直接原因

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響。今年以來，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，國家同時(shí)出臺(tái)了降低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費(fèi)。

2．核電效應(yīng)帶動(dòng)是間接誘因

基于近年來我縣招商引資的力度不斷加大，尤其是帽子山核電站前期工程正在緊鑼密鼓的開展，拉動(dòng)我縣三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)度加快，發(fā)展前景非常樂觀。在經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投

資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為很多外出務(wù)工人員、高收入者保值、增值的首選。

3．消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是重要基礎(chǔ)

隨著居民收入水平的提高，基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在 消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升。居民不再僅僅滿足于“居有所住”，而是向追求環(huán)境好、品位高的住房方向發(fā)展，從自主型向改善型需求轉(zhuǎn)化。今年以來房市升溫，與這一群體不斷增加是分不開的。

第五篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對(duì)房地產(chǎn)市場的即時(shí)影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點(diǎn)因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，至此，國內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對(duì)的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對(duì)銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對(duì)房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對(duì)二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對(duì)全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在這種形勢下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點(diǎn)城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點(diǎn)城市住宅成交量價(jià)均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已

經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)

售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬億。”

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房價(jià)大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房價(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時(shí)多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；

第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價(jià)的運(yùn)行趨勢只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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