第一篇：房地產(chǎn)發(fā)展新態(tài)勢
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢
摘要
國務(wù)院總理李克強(qiáng)在十二屆全國人大一次會議閉幕后回答記者提問時指出，新型城鎮(zhèn)化，是以人為核心的城鎮(zhèn)化，必須和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成。城鎮(zhèn)化不是簡單的人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，更重要的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)化，尤其是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，將成為“十二五”期間拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 最大潛力所在。那么，在新十年中央賦予城鎮(zhèn) 化全新內(nèi)涵的背景下，房地產(chǎn)業(yè)究竟會怎樣發(fā)展？ 關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展態(tài)勢
引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)得到快速的推進(jìn)，伴隨而來的房地產(chǎn)事業(yè)的需求也逐年增加，兩者之間相互作用相互影響，城鎮(zhèn)化的加快帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃又積極推動了城鎮(zhèn)化水平的提高；當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)不健康發(fā)展，導(dǎo)致各地房價過高的問題嚴(yán)重阻礙了我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速率，因此，如何避免城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的利益沖突，使他們相互促進(jìn)，達(dá)到和諧共贏的局面是迫切需要解決的關(guān)鍵問題。
一 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀的思考
目前，關(guān)于中國城鎮(zhèn)發(fā)展模式、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略存在式許多爭議，單一政策性的發(fā)展模式的實(shí)施在某種程度上制約了我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)，使之不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求。
1.我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀
改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平發(fā)展迅速，但是仍然處于初級發(fā)展階段。主要矛盾是：
（1）城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，缺乏城鎮(zhèn)化的推力。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時期，國家發(fā)展重工業(yè)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略使得城鄉(xiāng)資源向有利于工業(yè)化和城市化的方式進(jìn)行分配，加大了城鄉(xiāng)差距。改革開放后，不完全的市場經(jīng)濟(jì)體制又客觀上加劇了城鄉(xiāng)二元分化，造成城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和農(nóng)村絕對貧困化。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金不足，生產(chǎn)力水平低，勞動生產(chǎn)率低下，農(nóng)民收入低，城鄉(xiāng)貧富差距加大，進(jìn)一步導(dǎo)致剩余勞動力轉(zhuǎn)移緩慢，城鎮(zhèn)化缺乏推動力。
（2）農(nóng)村工業(yè)模式，缺乏吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力。改革開放以來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雖然促進(jìn)了我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是在城鄉(xiāng)體制分割條件下推行的鄉(xiāng)村型工業(yè)模式，分散發(fā)展不能滿足技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)升級的要求，也無法產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)吸收剩余勞動力的能力降低，小城鎮(zhèn)規(guī)模不增反降。20世紀(jì)90年代中期以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)萎縮，小城鎮(zhèn)發(fā)展面臨更多困難。
（3）城市對農(nóng)村集聚與輻射作用不均衡。由于城市與農(nóng)村之間沒有建立均衡增長和循環(huán)機(jī)制，城市對農(nóng)村的優(yōu)勢資源聚集作用明顯，輻射帶動效應(yīng)嚴(yán)重不足。在這種情況下，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入差距不斷拉大。
2.中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式分析
在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的選擇中主要存在小城鎮(zhèn)發(fā)展模式、大城市發(fā)展模和中小城市發(fā)展模式。20世紀(jì)八九十年代，我國城市發(fā)展的基本方針是：控制大城市,發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，在實(shí)踐中，對中國城鎮(zhèn)化發(fā)展產(chǎn)生影響最大的是小城鎮(zhèn)發(fā)展模式。
（1）小城鎮(zhèn)發(fā)展模式。這是從我國的國情出發(fā)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為導(dǎo)向，解決大量農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)問題，區(qū)別于人口向大城市轉(zhuǎn)移的城市化道路。小城鎮(zhèn)是特殊歷史條件——城鄉(xiāng)分割體制下的產(chǎn)物，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，受諸多因素的限制，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的局限性主要表現(xiàn)在：第一，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略不能從根本上解決農(nóng)村改革與發(fā)展的問題；第二，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略忽視了大、中小城市在城鎮(zhèn)化過程中的作用；第三，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略忽略了我國各個地區(qū)的區(qū)域差異。第四，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略存在著嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和環(huán)境問題；
（2）大城市發(fā)展模式。發(fā)展中國家城市化過程中的一個顯著特點(diǎn)就是大城市增長迅速，這反映了低經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平對大城市發(fā)展的客觀要求。第一，大城市在國家的發(fā)展中發(fā)揮區(qū)域中心的作用；第二，中國正處于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展時期，由城市化的初期階段向集中化階段轉(zhuǎn)變；第三，我國是一個人口眾多、人均資源匱乏的國家，從長遠(yuǎn)來看，中國的城市化必須選擇效益型的道路，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和趕上發(fā)達(dá)國家。因此，雖然政府強(qiáng)調(diào)控制大城市規(guī)模，但是實(shí)踐中大城市的發(fā)展速度最快。
（3）中小城市發(fā)展模式。這是介于“小城鎮(zhèn)”和“大城市”之間的城鎮(zhèn)化模式。為了避免“城市病”和“農(nóng)村病”，依托縣城（包括縣級市）發(fā)展中小城市，把一些條件較好的中等城市擴(kuò)展成百萬人口的大城市，適當(dāng)保留、改制和建設(shè)一些重點(diǎn)小城鎮(zhèn)
二 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
2011及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)：
第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房價在2011年以后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。
第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
第三，中國房地產(chǎn)在2011年以后會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
第四，目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個層面文章認(rèn)為，從中國房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢看，2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展，2011年以后的中國房地產(chǎn)將會更加健康穩(wěn)定和成熟
三 城鎮(zhèn)化將成新趨勢
1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的相互關(guān)系
城鎮(zhèn)化主要是指城鄉(xiāng)人口分布結(jié)構(gòu)變換，越來越多的人口由分散的農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多，而且城鎮(zhèn)空間更加文明和設(shè)施不斷完善，產(chǎn)業(yè)水平進(jìn)一步提升，改革開放以來，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)都保持良好的上升趨勢，他們相互促進(jìn)、相互影響，共同為我國社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。
1.1 城鎮(zhèn)化速率的提高促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致城市的數(shù)量和規(guī)模的增大，越來越多的農(nóng)村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導(dǎo)致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導(dǎo)致各種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化的發(fā)展，工廠擴(kuò)建，企業(yè)辦公、服務(wù)行業(yè)及房產(chǎn)投資等對房屋的需求也拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費(fèi)如休閑場所、度假區(qū)等，這些都對人們的生活和消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了很大影響，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障，房地產(chǎn)業(yè)是我國國名經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它是社會生產(chǎn)、人民生活必不可少的生產(chǎn)生活資料，它通過城市功能結(jié)構(gòu)的演化，對城市人口和市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，對改善居民居住壞境，促進(jìn)城市發(fā)展有重要作用，只有房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行，才能建設(shè)良好的城市空間，為外來人口提供物質(zhì)保證，為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)施打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)市場的規(guī)范健康運(yùn)行來穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化才能達(dá)到和諧發(fā)展的目的。
1.3 房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關(guān)系，城市化速率的提高，拉動了房產(chǎn)需求，使我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，房產(chǎn)投資和投機(jī)日趨增多，直接表現(xiàn)就是房價過高，過高的房價不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了風(fēng)險(xiǎn)，而且與居民收入不相協(xié)調(diào)，造成外來人口買房難的問題，對大學(xué)生、農(nóng)民工等群體在城市居住設(shè)置了關(guān)卡，這種現(xiàn)狀嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，進(jìn)而又反作用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?/p>
2高鐵資源成為房地產(chǎn)的助推劑
高鐵通，城市興。高鐵的開通，首先改變的是時間和距離的關(guān)系。如時速200公里的深廈高鐵開通，即將拉動潮汕地區(qū)與珠三角、廈漳泉一小時生活圈。“一小時生活圈”是一個以時間定義距離的概念。城市之間的距離不會改變，但是隨著交通狀況的不斷改善，往返城市間所花費(fèi)的時間會越來越少?？焖俳煌ㄕ诟淖冎脴I(yè)版 圖。汕頭市房地產(chǎn)業(yè)可打造“奮斗在深圳，休閑在潮汕”，跨城居住不再是置業(yè)的基礎(chǔ)需求，而是度假、休憩的山海享受。需要各地方政府聯(lián)動起來，交通路網(wǎng)的對 接，汽車年票的互認(rèn)，戶籍、醫(yī)保、住房公積金等民生方面的無縫對接等系列民生工程的推進(jìn)，將有力地推進(jìn)不同城市人士來潮汕跨區(qū)置業(yè)。此外，城市的開放度及 包容度也很重要，過度地彰顯地域文化，會影響“一小時生活圈”的內(nèi)涵。
3用新型城鎮(zhèn)化投資促使房地產(chǎn)去投資化
城鎮(zhèn)化將成為新十年決策層拉動內(nèi)需的主軸之一。由國家發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》已編制完成。在中國近十年年均10%經(jīng)濟(jì)增長率中，城鎮(zhèn)化率貢獻(xiàn)了3個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，新增投資需求達(dá)6.6萬億元，帶動消費(fèi)增加1012億元。有關(guān)部門的研究表 明，中國經(jīng)濟(jì)未來通過推動城鎮(zhèn)化發(fā)展作為引擎拉動，將實(shí)現(xiàn)新增消費(fèi)9000億，實(shí)現(xiàn)新增投資64890億，實(shí)現(xiàn)GDP增加值為2.6個百分點(diǎn)，約占GDP 增長值的37.15%。上海證券發(fā)布的一份報(bào)告也顯示，中國的城鎮(zhèn)化率每增加一個百分點(diǎn)，大概能夠帶來7萬億元的市場需求。新型城鎮(zhèn)化將替換房地產(chǎn)的投資 屬性，房地產(chǎn)的去投資化將加快推進(jìn)。
中國住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿足方式則 可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等。從目前的保障房存量占比來看，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。
結(jié)束語
鎮(zhèn)化的加速發(fā)展勢必會對中國的經(jīng)濟(jì)及社會產(chǎn)生重大影響,我國房地產(chǎn)業(yè)無疑也要面臨由此帶來的巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。城鎮(zhèn)化建設(shè)必然會擴(kuò)大城鎮(zhèn)的住房面積,城鎮(zhèn)化的加快不可避免會帶動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。可以說,城鎮(zhèn)化建設(shè)是21 世紀(jì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢
第二篇：昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析
昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢分析
1.昆山城市概覽
l
地理位置：
昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。
l
人口：
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達(dá)4萬人左右。
l
交通：
滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場約半小時車程，至上海浦東機(jī)場約1小時車程。
至蘇州市約25分鐘車程。
l
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：
表1
2004年昆山市假設(shè)干宏觀指標(biāo)
指標(biāo)名稱
數(shù)值
同比增長
指標(biāo)數(shù)值橫向比擬
GDP
570億元
24.5%
人均GDP
9.07萬元
29.4%
位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標(biāo)的1.65倍
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
15011元
15.2%
是上海市同類指標(biāo)的0.90倍
上年全國百強(qiáng)縣〔市〕評比名次
第2位
順德居首位
資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。
值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實(shí)際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。
2.昆山房地產(chǎn)市場開展回憶
l
近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長
注：2004年數(shù)值為預(yù)測值。
資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。
圖1
2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢
l
供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給
注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。
資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。
圖2
2001-2004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢
l
需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著
資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。
圖3
2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析
l
價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升
資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。
圖4
2001-2004年昆山市商品房售價走勢
l
基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山
表2
進(jìn)入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)
企業(yè)名稱
進(jìn)入時間
（年）
運(yùn)作工程
工程區(qū)位
工程總建面
（萬平方米）
工程總占地
（萬平方米）
萬科集團(tuán)
2004
萬科高爾夫別墅
昆山市陽澄路、馬鞍山路
世茂集團(tuán)
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
綠地集團(tuán)
2003/2004
綠地·國際家園
昆山市花橋鎮(zhèn)
600
267
中原地產(chǎn)
2003/2004
華城美地（代理）
昆山市長江北路、鑫茂路
資料來源：網(wǎng)上搜索。
3.未來3年昆山房地產(chǎn)市場開展預(yù)測
l
預(yù)測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長
現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：
昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕
昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337〔R2=0.808〕
基于此，可以計(jì)算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。
表3
2005-2007年昆山市局部指標(biāo)預(yù)測
指標(biāo)名稱
2005
2006
2007
GDP〔億元〕*
625.98
687.46
754.98
戶籍人口〔萬人〕**
65.48
67.65
70.14
人均GDP〔萬元〕
9.56
10.16
10.76
商品房銷售均價〔萬元/平方米〕
0.30
0.32
0.33
商品房銷售面積〔萬平方米〕
184.15
196.36
208.58
*
?昆山城市總體規(guī)劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預(yù)計(jì)到達(dá)1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。
**
人口預(yù)測采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果〔R2＝0.994〕。
資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。
值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時無法將這局部需求考慮進(jìn)去。
l
市場供給來看，近期的施工面積到達(dá)較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求
資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。
圖5
2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢
4.昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資時機(jī)分析
l
住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時機(jī)
2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需根本平衡。
表4
2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標(biāo)比照
單位：萬平方米
年份
高檔住宅*
普通住宅**
竣工面積
銷售面積
二項(xiàng)之差
竣工面積
銷售面積
二項(xiàng)之差
2001年
3.72
3.89
-0.17
47.59
54.45
-6.86
2002年
10.08
9.90
0.18
73.02
67.44
5.58
2003年
28.54
24.76
3.78
145.80
121.97
23.83
*
高檔住宅包括別墅和高檔公寓。
**
普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。
資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。
l
酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力
長期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費(fèi)群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。
市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓工程已經(jīng)啟動，預(yù)計(jì)將在2-3年內(nèi)建成，總供給套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。
表5
目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程
工程名稱
均價
（元/平方米）
套數(shù)〔套〕
交房時間
備注
長江酒店公寓
11000
352
2006年
挑高設(shè)計(jì)，可分隔使用
摩天.星光酒店公寓
2006/2007年
未開盤
前進(jìn)錄
5600
162
2005年
中茵蘋果社區(qū)
5000
120
2005年
吉田國際廣場
5800
338
2007年
都市現(xiàn)代城
4100
144
2005年
資料來源：網(wǎng)上搜索。
l
寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時機(jī)
近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。
表6
2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化
年份
商品房空置面積（萬平方米）
#同比增長
其中：寫字樓空置面積
（萬平方米）
#同比增長
2001年
23.16
0.64
2002年
19.56
-15.54%
0.33
-48.44%
2003年
13.70
-29.96%
0.27
-18.18%
資料來源：昆山市統(tǒng)計(jì)局。
昆山市現(xiàn)有的大局部寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比擬低，最高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤相當(dāng)于上海的乙級寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。
l
商業(yè)物業(yè)開展前景較佳
目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一局部消費(fèi)力量、特別是中高檔消費(fèi)需求被分流到上海市、蘇州市等地。
由于商業(yè)開展空間較大，眾多國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛涌入昆山。
表7
進(jìn)入昆山的局部商業(yè)巨頭
企業(yè)名稱
進(jìn)入時間
（年）
工程區(qū)位
工程總建面
（萬平方米）
大潤發(fā)
2003
昆山朝陽中路518號
1.88
易初蓮花
2003
昆山長江北路，近新浦路
歐尚購物中心
2004
昆山前進(jìn)西路、白馬涇路
11.2
沃爾瑪
2005
西部城市副中心
樂購
2005
鐵南城市副中心
資料來源：網(wǎng)上搜索。
第三篇：兩岸關(guān)系發(fā)展的新特點(diǎn)和新態(tài)勢
近兩年來，臺灣海峽形勢有了很大變化。無論臺灣島內(nèi)政局、海峽兩岸關(guān)系及中美間 圍繞臺灣問題而進(jìn)行的斗爭，都有一些新情況、新發(fā)展和新特點(diǎn)。本文就此談幾點(diǎn)看法。
一、在臺灣島內(nèi)陳水扁正加速推動“漸進(jìn)臺獨(dú)”，盡管其與李登輝個人存在爭議，但 與李所推動的“急進(jìn)臺獨(dú)”(亦稱“激進(jìn)臺獨(dú)”)則有合流趨勢，使兩岸關(guān)系蒙上新的陰 影
陳水扁上臺后，原鑒于李登輝“兩國論”和“急進(jìn)臺獨(dú)”的教訓(xùn)，曾于2000年“5·20 ”就職演說時向島內(nèi)外提出“四不一沒有”的承諾。即不宣布“臺獨(dú)”，不更改“國號 ”，不搞“兩國論入憲”，不進(jìn)行“統(tǒng)獨(dú)公投”，沒有廢除“國統(tǒng)綱領(lǐng)”和“國統(tǒng)會”。從而改采“漸進(jìn)臺獨(dú)”的做法，即由近到遠(yuǎn)、由小到大、由內(nèi)到外、由量到質(zhì)、化整 為零、蠶食漸進(jìn)、一點(diǎn)一滴地推動“臺獨(dú)”。一年多來，在李登輝為“精神領(lǐng)袖”的臺 聯(lián)黨的配合下，集中在8個“國”字上作文章，即將新臺幣定位為“國幣”，把閩南話 視同“國語”，把地方歌仔戲視為“國劇”，把從祖國大陸搬去的原故宮博物院擬改為 福爾摩薩“國館”。還有什么“國號”、“國旗”、“國歌”、“國父”等，認(rèn)為都是 從大陸來的，孫中山也是“外省人”，不能作“國父”。凡此，統(tǒng)統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)“臺灣化” 或“本土化”，其基本程序和公式是：“民主化—本土化—去中國化—臺獨(dú)化”。其中 關(guān)鍵是“去中國化”。一切與祖國大陸有聯(lián)系的標(biāo)語口號、地圖畫冊、徽章標(biāo)記、機(jī)構(gòu) 名稱、街道名稱、公司名稱等等，都在“去”之列。
在“漸進(jìn)臺獨(dú)”和“急進(jìn)臺獨(dú)”之間，并沒有隔著一條不可逾越的鴻溝。兩者一脈相 承，形式不同，本質(zhì)一致。陳水扁等一幫人出于自身政治需要的考慮，又認(rèn)為形勢對己 有利，乃迫不及待地拋出“一邊一國論”。他認(rèn)為，在臺灣島內(nèi)，民進(jìn)黨已成政壇第一 大黨，自己集黨政軍警大權(quán)于一身，民進(jìn)黨及其本人的地位和權(quán)力已經(jīng)鞏固，加上年底 北高兩市“市長選舉”的時間迫近，亦需制造對民進(jìn)黨有利的選舉形勢。認(rèn)為，在中國 大陸，中共正忙于“黨的十六大”，忙于籌備奧運(yùn)會，忙于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，無暇顧及臺 灣，加上島內(nèi)的“大陸熱”和“三通熱”，亦需要借機(jī)壓一下；認(rèn)為，在國際社會，由 于美國自小布什上臺以后，頻頻對臺灣“示好”，尤其是不久前的兩件事：一個是所謂 中國“軍事力量評估報(bào)告”，強(qiáng)調(diào)“中國威脅論”和妖魔化中國；一個是所謂“國會財(cái) 政撥款案”，把中國的臺灣與北約國家、非北約國家相提并論，從而給了臺灣當(dāng)局以極 大“鼓勵”和“誤導(dǎo)”。還有，臺灣當(dāng)局也希望借機(jī)試探一下美國的“底線”等?？傊?，由于私欲的膨脹，適宜的氣溫，主觀的誤判，就像1997年李登輝拋出“兩國論”一樣，陳水扁終于在去年8月3日也拋出了比“兩國論”還“兩國論”的“一邊一國論”。說 明主張“漸進(jìn)臺獨(dú)”的陳水扁也終于向李登輝的“急進(jìn)臺獨(dú)”靠攏。一個時期以來，扁、李不僅在目標(biāo)上而且在做法上實(shí)際已經(jīng)“合流”了。
陳水扁的“一邊一國論”出籠后，完全走向他所期望的反面，不僅美國未策應(yīng)，島內(nèi) 很震恐，中國大陸更是反應(yīng)強(qiáng)烈，國際輿論也是一片譴責(zé)和責(zé)怪，使他成了繼李登輝之 后一個“新的麻煩制造者”。由于他四面楚歌，處境尷尬，內(nèi)外都很被動，不得已而動 員其身邊大將們四處“降溫”和“滅火”。然從近期種種跡象看，他不過是迫于形勢而 有所收斂，或改變策略，不可能有本質(zhì)上的改變。完全可以肯定，陳水扁“一邊一國論 ”的命運(yùn)不會好于李登輝的“兩國論”。
二、在陳水扁“一邊一國論”的沖擊下，兩岸關(guān)系一時很難緩解。一段時間內(nèi)，“政 治冷”和“經(jīng)濟(jì)熱”的形勢還會有所繼續(xù)。然從總體上看，兩岸政治關(guān)系也還是不斷前 進(jìn)的
臺灣許多朋友私下告訴我們，兩岸風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，過去是大陸搞政治掛帥，經(jīng)濟(jì)一路下 滑；如今是臺灣搞政治掛帥，經(jīng)濟(jì)也一路下滑。
早在李登輝主政后期，臺灣即愈來愈注重政治和意識形態(tài)掛帥，使臺灣經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不祥 兆頭。陳水扁主政后，由于推動“漸進(jìn)臺獨(dú)”的需要，更加注重政治和意識形態(tài)掛帥，曾持續(xù)出現(xiàn)“四降”(經(jīng)濟(jì)增長率、股票、進(jìn)出口貿(mào)易、內(nèi)外投資)、“四升”(失業(yè)率、自殺率、破產(chǎn)率、痛苦指數(shù))現(xiàn)象，至今仍無根本好轉(zhuǎn)跡象。
根據(jù)香港《亞洲周刊》等媒體報(bào)道，陳水扁上臺以來的兩年多，島內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不振，社會問題叢生；而相反，兩岸經(jīng)貿(mào)文化交流卻十分熱絡(luò)，經(jīng)久不衰。
過去是“5555”。即在中國大陸有5萬家臺商，50萬臺胞，500億美元，中國大陸是臺 灣的第5大貿(mào)易伙伴?，F(xiàn)在是“1111”。即在中國大陸有10萬家臺商，100萬臺胞，1，0 00億美元，祖國大陸是臺灣的第1大貿(mào)易伙伴。
過去是“9個熱”。即探親熱、訪問熱、尋根熱、交流熱、旅游熱、投資熱、服務(wù)業(yè)熱、農(nóng)畜業(yè)熱、求婚熱?，F(xiàn)在是“16個熱”。即新增加金融熱、壽險(xiǎn)熱、文化熱、求學(xué)熱、求職熱、購房熱、高科技熱等。
盡管陳水扁當(dāng)局千方阻攔，但“人往高處走，水往低處流，資金總是要流向有利潤的 地方”，“你有政策，我有對策”。這是不以任何個人主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律 的作用，是不可抗拒的。臺灣當(dāng)局被迫將原來的“戒急用忍”政策修改為“積極開放、有效管理”，然其重點(diǎn)仍在“有效管理”，并重提“南向政策”。雖如此，但仍無法阻 遏臺商積極投資祖國大陸的勢頭。
值得注意的是，在兩岸關(guān)系出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)熱”的同時，卻又出現(xiàn)了“政治冷”。臺灣當(dāng) 局至今仍拒不接受“九二共識”，不接受“一中”原則，不接受直接“三通”，不接受 “一國兩制”。大陸的“海協(xié)會”與臺灣的“?；鶗睅缀跻淹耆珱]有往來。臺“兩蔣 ”時代有所謂“不接觸、不談判、不妥協(xié)”的“三不”政策，如今卻變成上述“四不” 了；蔣氏的“三不”，并未否定一個中國，而如今的臺當(dāng)局卻連“中國人”都不承認(rèn)了。
在兩岸之間，政冷經(jīng)熱，一個是愈來愈冷，一個是愈來愈熱，南轅北轍，“二律背反 ”。于是有人懷疑中國大陸的對臺政策，是否經(jīng)濟(jì)上的“熱”支持了政治上的“冷”，對祖國統(tǒng)一大業(yè)不利。其實(shí)這是不正確的。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，我們可以肯定地說，兩岸 政治關(guān)系絕不是愈來愈遠(yuǎn)，而是愈來愈近。政治關(guān)系絕不能只看臺高層的少數(shù)人，也不 能只看局部而不看整體，只看眼前而不看長遠(yuǎn)。近幾十年來，兩岸從“熱戰(zhàn)”走向“冷 戰(zhàn)”，從“隔海對罵”到“高空喊話”，從“互不往來”到“熱烈交流”，從“5555” 到“1111”，從“9個熱”到“16個熱”，這絕不是政治上愈來愈遠(yuǎn)，而是越來越近。
在北京市舉行的一次學(xué)術(shù)討論會上，一位臺籍學(xué)者提出了三個“越來越多”。即近幾 年來，臺胞對祖國大陸有好感者越來越多，島內(nèi)要求兩岸實(shí)現(xiàn)直接“三通”者越來越多，認(rèn)為“一國兩制”同樣適用于臺灣的人也越來越多。這能說是政治已“愈來愈冷”、“統(tǒng)一無望”了嗎?
政治與經(jīng)濟(jì)是不能完全分開的。經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，政治是上層建筑。千利益，萬利益，經(jīng) 濟(jì)利益是最重要的利益；千關(guān)系，萬關(guān)系，經(jīng)濟(jì)關(guān)系是最基礎(chǔ)的關(guān)系。從短期看，也許 是政治決定經(jīng)濟(jì)；但從長遠(yuǎn)看，一定是經(jīng)濟(jì)決定政治。決定兩岸關(guān)系未來的是兩岸的廣 大民眾，是關(guān)系到兩岸人民切身福祉的經(jīng)濟(jì)利益，是不以任何人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客 觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而絕不是臺灣島內(nèi)少數(shù)頑固不化的“臺獨(dú)”分子，更不是他們所高唱的那 些遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離人民需要的空洞的政治和意識形態(tài)口號。
因此，我們一定要對兩岸關(guān)系的未來、對實(shí)現(xiàn)祖國的完全統(tǒng)一充滿信心。
三、美國是阻擋兩岸和平統(tǒng)一的主要障礙，在可預(yù)見的時間內(nèi)，中美之間圍繞臺灣問 題的矛盾和斗爭仍會持續(xù)下去。然中國的最終統(tǒng)一乃大勢所趨，絕不是美國少數(shù)反華勢 力所能阻擋的
正像鄧小平同志所指出的，臺灣問題歸根結(jié)底是美國問題。二戰(zhàn)以后，美國出于自身 的利益和所謂“全球戰(zhàn)略”的考慮，執(zhí)行的是一條“以臺制中”的路線。臺灣是中國不 可分割的一部分，臺灣人是中國人，所以美國實(shí)際上沿襲了日本軍國主義“以華制華” 的策略，所不同的只是“急進(jìn)”和“漸進(jìn)”的形式不同而已。臺灣成了美國戰(zhàn)后手中用 以對付和牽制中國大陸發(fā)展的一個“棋子”。
在中國、美國與臺灣地區(qū)這個“三角關(guān)系”中，基本上有兩條規(guī)律：
一條是：“大兩岸關(guān)系”(太平洋兩岸的中美關(guān)系)決定“小兩岸關(guān)系”(大陸和臺灣的 關(guān)系)。大兩岸關(guān)系緊張，小兩岸關(guān)系必然緊張；大兩岸關(guān)系緩和，小兩岸關(guān)系也必然 緩和。
一條是：美國歷屆總統(tǒng)在對華政策上，前期與后期往往存在明顯差別。其前期，都是 反華，罵中國，對華政策向臺灣傾斜；其中、后期，通過摸索實(shí)踐逐步趨于務(wù)實(shí)。
根據(jù)美國《華盛頓郵報(bào)》2002年1月17日的報(bào)道，小布什前的六任美國總統(tǒng)，尼克松— 福特—卡特—里根—老布什—克林頓，沒有一屆不是如此。所以，該報(bào)評論說：“從整 個30年前尼克松的破冰之旅到今日布什(小)的北京之行，?白宮，條條彎路通中國?”。
美國的對華政策，經(jīng)常擺動于“全球戰(zhàn)略”與“國家利益”、霸權(quán)與務(wù)實(shí)、合作與遏 制之間，即所謂“鐘擺”理論。小布什表現(xiàn)得最典型和最突出。其上臺不過兩年多，在 對華政策上時左時右地?cái)[動不下八九次之多?！?·11”事件以來，美國的對華政策總 的來講，正向更務(wù)實(shí)和更積極的方向調(diào)整，這是好的。然而由于他一度向臺灣擺動的幅 度較大，從而給了陳水扁以可趁之機(jī)，竟然有恃無恐地拋出所謂“一邊一國論”。他的 這個“一邊一國論”因?yàn)闆]有正式告知美國，引起美國當(dāng)局的頗“不愉快”，然盡管如 此，美國卻仍對其暗存某種“疼愛”之情，看不出像當(dāng)年對李登輝“兩國論”那樣的“ 震怒”。陳雖不得不適度“降溫”和“滅火”，但不過是更加注意隱諱和包裝而已，其 實(shí)質(zhì)性的“臺獨(dú)”囂張之氣，仍無絲毫改變。
美國在臺海兩岸關(guān)系上的基本態(tài)度是：不統(tǒng)、不獨(dú)、不戰(zhàn)、不和?！安唤y(tǒng)”是其戰(zhàn)略 目標(biāo)，“不獨(dú)”是策略手段，“不戰(zhàn)”是牽制中國，“不和”是維持現(xiàn)狀。美國對臺海 兩岸，既怕統(tǒng)也怕獨(dú)，統(tǒng)則使美國失去一張制衡中國大陸的“王牌”，“獨(dú)”則有可能 使美國被“拖下水”。最好是使兩岸保持“和而不統(tǒng)，分而不離”的狀態(tài)。美國希望臺 海不要以公開的“臺獨(dú)”來刺激和挑釁大陸，也要求中國大陸不要以“武力”來威脅和 恫嚇臺灣，此即所謂“臺灣不獨(dú)，大陸不武”。長時間以來，美國在臺海兩岸間一直保 持著貌似中間而實(shí)際偏袒和支持臺灣的做法。
中國政府的對臺斗爭，實(shí)際上是對美斗爭。在可預(yù)見的將來，美國對臺海兩岸的政策 不會根本改變。它確實(shí)有點(diǎn)像“鐘擺”那樣，以美國的國家利益為軸心，隨著國際形勢 的變化而時左時右地?fù)u擺不定。好時也好不到那里，壞時也壞不到那里，好時我們不要 有幻想，壞時天也塌不下來。斗爭將是長期的、曲折的和復(fù)雜的。然而，在包括美國在 內(nèi)的全世界愛好和平和主持正義的人民的支持下，海峽兩岸終將統(tǒng)一，兩岸中國人民終 將取得最后勝利。
以上是兩岸關(guān)系的三個特點(diǎn)。兩岸關(guān)系的未來，必將決定于與這三個特點(diǎn)相聯(lián)系的三 大因素，即臺灣島因素、中國大陸因素和國際因素。在這三大因素中，起決定和主導(dǎo)作 用的將是中國大陸這一因素。隨著中國大陸四個現(xiàn)代化的發(fā)展，綜合國力的上升，國防 力量的增強(qiáng)，國際地位的提高，必將為祖國的完全統(tǒng)一創(chuàng)造更充分的條件。無論是“漸 進(jìn)臺獨(dú)”或“急進(jìn)臺獨(dú)”都是不可能得逞的。
第四篇：兩岸關(guān)系發(fā)展的新特點(diǎn)和新態(tài)勢
兩岸關(guān)系發(fā)展的新特點(diǎn)和新態(tài)勢
兩岸關(guān)系是臺灣海峽兩岸的中國大陸和中國臺灣關(guān)系的簡稱。習(xí)近平指出，2008年以來，兩岸關(guān)系走上了和平發(fā)展道路，兩岸關(guān)系發(fā)生歷史性的深刻變化，展現(xiàn)了合作共贏的前景。和平是寶貴的，和平需要維護(hù)。兩岸同胞要總結(jié)兩岸關(guān)系和平發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，精心維護(hù)兩岸關(guān)系和平發(fā)展成果。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：兩岸關(guān)系發(fā)展的新特點(diǎn)和新態(tài)勢相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
兩岸關(guān)系發(fā)展的新特點(diǎn)和新態(tài)勢全文如下：
近兩年來，臺灣海峽形勢有了很大變化。無論臺灣島內(nèi)政局、海峽兩岸關(guān)系及中美間 圍繞臺灣問題而進(jìn)行的斗爭，都有一些新情況、新發(fā)展和新特點(diǎn)。本文就此談幾點(diǎn)看法：
一、陳水扁加速推動的“漸進(jìn)臺獨(dú)”
在臺灣島內(nèi)陳水扁正加速推動“漸進(jìn)臺獨(dú)”，盡管其與李登輝個人存在爭議，但與李所推動的“急進(jìn)臺獨(dú)”(亦稱“激進(jìn)臺獨(dú)”)則有合流趨勢，使兩岸關(guān)系蒙上新的陰影
陳水扁上臺后，原鑒于李登輝“兩國論”和“急進(jìn)臺獨(dú)”的教訓(xùn)，曾于2000年“5·20 ”就職演說時向島內(nèi)外提出“四不一沒有”的承諾。即不宣布 “臺獨(dú)”，不更改“國號 ”，不搞“兩國論入憲”，不進(jìn)行“統(tǒng)獨(dú)公投”，沒有廢除“國統(tǒng)綱領(lǐng)”和“國統(tǒng)會”。從而改采“漸進(jìn)臺獨(dú)”的做法，即由近到遠(yuǎn)、由小到大、由內(nèi)到外、由量到質(zhì)、化整 為零、蠶食漸進(jìn)、一點(diǎn)一滴地推動“臺獨(dú)”。一年多來，在李登輝為“精神領(lǐng)袖”的臺 聯(lián)黨的配合下，集中在8個“國” 字上作文章，即將新臺幣定位為“國幣”，把閩南話 視同“國語”，把地方歌仔戲視為“國劇”，把從祖國大陸搬去的原故宮博物院擬改為 福爾摩薩“國館”。還有什么“國號”、“國旗”、“國歌”、“國父”等，認(rèn)為都是 從大陸來的，孫中山也是“外省人”，不能作“國父”。凡此，統(tǒng)統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)“臺灣化” 或“本 土化”，其基本程序和公式是：“民主化—本土化—去中國化—臺獨(dú)化”。其中 關(guān)鍵是“去中國化”。一切與祖國大陸有聯(lián)系的標(biāo)語口號、地圖畫冊、徽章標(biāo)記、機(jī)構(gòu) 名稱、街道名稱、公司名稱等等，都在“去”之列。
在“漸進(jìn)臺獨(dú)”和“急進(jìn)臺獨(dú)”之間，并沒有隔著一條不可逾越的鴻溝。兩者一脈相 承，形式不同，本質(zhì)一致。陳水扁等一幫人出于自身政治需 要的考慮，又認(rèn)為形勢對己 有利，乃迫不及待地拋出“一邊一國論”。他認(rèn)為，在臺灣島內(nèi)，民進(jìn)黨已成政壇第一 大黨，自己集黨政軍警大權(quán)于一身，民進(jìn)黨及 其本人的地位和權(quán)力已經(jīng)鞏固，加上年底 北高兩市“市長選舉”的時間迫近，亦需制造對民進(jìn)黨有利的選舉形勢。認(rèn)為，在中國 大陸，中共正忙于“黨的十六 大”，忙于籌備奧運(yùn)會，忙于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，無暇顧及臺 灣，加上島內(nèi)的“大陸熱”和“三通熱”，亦需要借機(jī)壓一下;認(rèn)為，在國際社會，由 于美國自小布什 上臺以后，頻頻對臺灣“示好”，尤其是不久前的兩件事：一個是所謂 中國“軍事力量評估報(bào)告”，強(qiáng)調(diào)“中國威脅論”和妖魔化中國;一個是所謂“國會財(cái) 政 撥款案”，把中國的臺灣與北約國家、非北約國家相提并論，從而給了臺灣當(dāng)局以極 大“鼓勵”和“誤導(dǎo)”。還有，臺灣當(dāng)局也希望借機(jī)試探一下美國的“底線” 等?？傊?，由于私欲的膨脹，適宜的氣溫，主觀的誤判，就像1997年李登輝拋出“兩國論”一樣，陳水扁終于在去年8月3日也拋出了比“兩國論”還“兩 國論”的“一邊一國論”。說 明主張“漸進(jìn)臺獨(dú)”的陳水扁也終于向李登輝的“急進(jìn)臺獨(dú)”靠攏。一個時期以來，扁、李不僅在目標(biāo)上而且在做法上實(shí)際已經(jīng) “合流”了。
陳水扁的“一邊一國論”出籠后，完全走向他所期望的反面，不僅美國未策應(yīng)，島內(nèi) 很震恐，中國大陸更是反應(yīng)強(qiáng)烈，國際輿論也是一片譴責(zé)和責(zé)怪，使他成 了繼李登輝之 后一個“新的麻煩制造者”。由于他四面楚歌，處境尷尬，內(nèi)外都很被動，不得已而動 員其身邊大將們四處“降溫”和“滅火”。然從近期種種跡 象看，他不過是迫于形勢而 有所收斂，或改變策略，不可能有本質(zhì)上的改變。完全可以肯定，陳水扁“一邊一國論 ”的命運(yùn)不會好于李登輝的“兩國論”。
二、陳水扁“一邊一國論”的沖擊
在陳水扁“一邊一國論”的沖擊下，兩岸關(guān)系一時很難緩解。一段時間內(nèi)，“政 治冷”和“經(jīng)濟(jì)熱”的形勢還會有所繼續(xù)。然從總體上看，兩岸政治關(guān)系也還是不斷前進(jìn)的.臺灣許多朋友私下告訴我們，兩岸風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，過去是大陸搞政治掛帥，經(jīng)濟(jì)一路下 滑;如今是臺灣搞政治掛帥，經(jīng)濟(jì)也一路下滑。
早在李登輝主政后期，臺灣即愈來愈注重政治和意識形態(tài)掛帥，使臺灣經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不祥 兆頭。陳水扁主政后，由于推動“漸進(jìn)臺獨(dú)”的需要，更加注重政治和意 識形態(tài)掛帥，曾持續(xù)出現(xiàn)“四降”(經(jīng)濟(jì)增長率、股票、進(jìn)出口貿(mào)易、內(nèi)外投資)、“四升”(失業(yè)率、自殺率、破產(chǎn)率、痛苦指數(shù))現(xiàn)象，至今仍無根本好轉(zhuǎn) 跡象。
根據(jù)香港《亞洲周刊》等媒體報(bào)道，陳水扁上臺以來的兩年多，島內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不振，社會問題叢生;而相反，兩岸經(jīng)貿(mào)文化交流卻十分熱絡(luò)，經(jīng)久不衰。
過去是“5555”。即在中國大陸有5萬家臺商，50萬臺胞，500億美元，中國大陸是臺 灣的第5大貿(mào)易伙伴?，F(xiàn)在是“1111”。即在中國大陸有10萬家臺商，100萬臺胞，1，0 00億美元，祖國大陸是臺灣的第1大貿(mào)易伙伴。
過去是“9個熱”。即探親熱、訪問熱、尋根熱、交流熱、旅游熱、投資熱、服務(wù)業(yè)熱、農(nóng)畜業(yè)熱、求婚熱?，F(xiàn)在是“16個熱”。即新增加金融熱、壽險(xiǎn)熱、文化熱、求學(xué)熱、求職熱、購房熱、高科技熱等。
盡管陳水扁當(dāng)局千方阻攔，但“人往高處走，水往低處流，資金總是要流向有利潤的 地方”，“你有政策，我有對策”。這是不以任何個人主觀意志為轉(zhuǎn)移的 客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律 的作用，是不可抗拒的。臺灣當(dāng)局被迫將原來的“戒急用忍”政策修改為“積極開放、有效管理”，然其重點(diǎn)仍在“有效管理”，并重提“南向政 策”。雖如此，但仍無法阻 遏臺商積極投資祖國大陸的勢頭。
值得注意的是，在兩岸關(guān)系出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)熱”的同時，卻又出現(xiàn)了“政治冷”。臺灣當(dāng) 局至今仍拒不接受“九二共識”，不接受“一中”原則，不接受直接“三 通”，不接受 “一國兩制”。大陸的“海協(xié)會”與臺灣的“海基會”幾乎已完全沒有往來。臺“兩蔣 ”時代有所謂“不接觸、不談判、不妥協(xié)”的“三不”政 策，如今卻變成上述“四不” 了;蔣氏的“三不”，并未否定一個中國，而如今的臺當(dāng)局卻連“中國人”都不承認(rèn)了。
在兩岸之間，政冷經(jīng)熱，一個是愈來愈冷，一個是愈來愈熱，南轅北轍，“二律背反 ”。于是有人懷疑中國大陸的對臺政策，是否經(jīng)濟(jì)上的“熱”支持了政治 上的“冷”，對祖國統(tǒng)一大業(yè)不利。其實(shí)這是不正確的。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，我們可以肯定地說，兩岸 政治關(guān)系絕不是愈來愈遠(yuǎn)，而是愈來愈近。政治關(guān)系絕不能 只看臺高層的少數(shù)人，也不 能只看局部而不看整體，只看眼前而不看長遠(yuǎn)。近幾十年來，兩岸從“熱戰(zhàn)”走向“冷 戰(zhàn)”，從“隔海對罵”到“高空喊話”，從 “互不往來”到“熱烈交流”，從“5555” 到“1111”，從“9個熱”到“16個熱”，這絕不是政治上愈來愈遠(yuǎn)，而是越來越近。
在北京市舉行的一次學(xué)術(shù)討論會上，一位臺籍學(xué)者提出了三個“越來越多”。即近幾 年來，臺胞對祖國大陸有好感者越來越多，島內(nèi)要求兩岸實(shí)現(xiàn)直接“三通”者越來越多，認(rèn)為“一國兩制”同樣適用于臺灣的人也越來越多。這能說是政治已“愈來愈冷”、“統(tǒng)一無望”了嗎?
政治與經(jīng)濟(jì)是不能完全分開的。經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，政治是上層建筑。千利益，萬利益，經(jīng) 濟(jì)利益是最重要的利益;千關(guān)系，萬關(guān)系，經(jīng)濟(jì)關(guān)系是最基礎(chǔ)的關(guān)系。從 短期看，也許 是政治決定經(jīng)濟(jì);但從長遠(yuǎn)看，一定是經(jīng)濟(jì)決定政治。決定兩岸關(guān)系未來的是兩岸的廣 大民眾，是關(guān)系到兩岸人民切身福祉的經(jīng)濟(jì)利益，是不以任 何人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客 觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而絕不是臺灣島內(nèi)少數(shù)頑固不化的“臺獨(dú)”分子，更不是他們所高唱的那 些遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離人民需要的空洞的政治和意識形態(tài) 口號。
因此，我們一定要對兩岸關(guān)系的未來、對實(shí)現(xiàn)祖國的完全統(tǒng)一充滿信心。
三、美國的阻礙
沖擊是阻擋兩岸和平統(tǒng)一的主要障礙，在可預(yù)見的時間內(nèi)，中美之間圍繞臺灣問題的矛盾和斗爭仍會持續(xù)下去。然中國的最終統(tǒng)一乃大勢所趨，絕不是美國少數(shù)反華勢力所能阻擋的。
正像鄧小平同志所指出的，臺灣問題歸根結(jié)底是美國問題。二戰(zhàn)以后，美國出于自身 的利益和所謂“全球戰(zhàn)略”的考慮，執(zhí)行的是一條“以臺制中”的路線。臺灣是中國不 可分割的一部分，臺灣人是中國人，所以美國實(shí)際上沿襲了日本軍國主義“以華制華” 的策略，所不同的只是“急進(jìn)”和“漸進(jìn)”的形式不同而 已。臺灣成了美國戰(zhàn)后手中用 以對付和牽制中國大陸發(fā)展的一個“棋子”。
在中國、美國與臺灣地區(qū)這個“三角關(guān)系”中，基本上有兩條規(guī)律：
一條是：“大兩岸關(guān)系”(太平洋兩岸的中美關(guān)系)決定“小兩岸關(guān)系”(大陸和臺灣的 關(guān)系)。大兩岸關(guān)系緊張，小兩岸關(guān)系必然緊張;大兩岸關(guān)系緩和，小兩岸關(guān)系也必然 緩和。
一條是：美國歷屆總統(tǒng)在對華政策上，前期與后期往往存在明顯差別。其前期，都是 反華，罵中國，對華政策向臺灣傾斜;其中、后期，通過摸索實(shí)踐逐步趨于務(wù)實(shí)。
根據(jù)美國《華盛頓郵報(bào)》2002年1月17日的報(bào)道，小布什前的六任美國總統(tǒng)，尼克松— 福特—卡特—里根—老布什—克林頓，沒有一屆不是如此。所以，該報(bào)評論說：“從整 個30年前尼克松的破冰之旅到今日布什(小)的北京之行，‘白宮，條條彎路通中國’”。
美國的對華政策，經(jīng)常擺動于“全球戰(zhàn)略”與“國家利益”、霸權(quán)與務(wù)實(shí)、合作與遏 制之間，即所謂“鐘擺”理論。小布什表現(xiàn)得最典型和最突出。其上臺不 過兩年多，在 對華政策上時左時右地?cái)[動不下八九次之多?！?·11”事件以來，美國的對華政策總 的來講，正向更務(wù)實(shí)和更積極的方向調(diào)整，這是好的。然 而由于他一度向臺灣擺動的幅 度較大，從而給了陳水扁以可趁之機(jī)，竟然有恃無恐地拋出所謂“一邊一國論”。他的 這個“一邊一國論”因?yàn)闆]有正式告知美 國，引起美國當(dāng)局的頗“不愉快”，然盡管如 此，美國卻仍對其暗存某種“疼愛”之情，看不出像當(dāng)年對李登輝“兩國論”那樣的“ 震怒”。陳雖不得不適度 “降溫”和“滅火”，但不過是更加注意隱諱和包裝而已，其 實(shí)質(zhì)性的“臺獨(dú)”囂張之氣，仍無絲毫改變。
美國在臺海兩岸關(guān)系上的基本態(tài)度是：不統(tǒng)、不獨(dú)、不戰(zhàn)、不和?！安唤y(tǒng)”是其戰(zhàn)略 目標(biāo)，“不獨(dú)”是策略手段，“不戰(zhàn)”是牽制中國，“不和”是維持現(xiàn) 狀。美國對臺海 兩岸，既怕統(tǒng)也怕獨(dú)，統(tǒng)則使美國失去一張制衡中國大陸的“王牌”，“獨(dú)”則有可能 使美國被“拖下水”。最好是使兩岸保持“和而不統(tǒng)，分 而不離”的狀態(tài)。美國希望臺 海不要以公開的“臺獨(dú)”來刺激和挑釁大陸，也要求中國大陸不要以“武力”來威脅和 恫嚇臺灣，此即所謂“臺灣不獨(dú)，大陸不 武”。長時間以來，美國在臺海兩岸間一直保 持著貌似中間而實(shí)際偏袒和支持臺灣的做法。
中國政府的對臺斗爭，實(shí)際上是對美斗爭。在可預(yù)見的將來，美國對臺海兩岸的政策 不會根本改變。它確實(shí)有點(diǎn)像“鐘擺”那樣，以美國的國家利益為軸心，隨著國際形勢 的變化而時左時右地?fù)u擺不定。好時也好不到那里，壞時也壞不到那里，好時我們不要 有幻想，壞時天也塌不下來。斗爭將是長期的、曲折的和復(fù) 雜的。然而，在包括美國在 內(nèi)的全世界愛好和平和主持正義的人民的支持下，海峽兩岸終將統(tǒng)一，兩岸中國人民終 將取得最后勝利。
以上是兩岸關(guān)系的三個特點(diǎn)。兩岸關(guān)系的未來，必將決定于與這三個特點(diǎn)相聯(lián)系的三 大因素，即臺灣島因素、中國大陸因素和國際因素。在這三大因素中，起 決定和主導(dǎo)作 用的將是中國大陸這一因素。隨著中國大陸四個現(xiàn)代化的發(fā)展，綜合國力的上升，國防 力量的增強(qiáng)，國際地位的提高，必將為祖國的完全統(tǒng)一創(chuàng)造 更充分的條件。無論是“漸逞的。
進(jìn)臺獨(dú)”或“急進(jìn)臺獨(dú)”都是不可能得
第五篇：花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢
花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢
截止2010年初，據(jù)我的觀察和有關(guān)資料分析，花都目前發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一是房地產(chǎn)，其發(fā)展規(guī)模甚至有超越番禺的趨勢。
（一）花都房地產(chǎn)業(yè)需求量
表1：2010年1-1月 廣州市十區(qū)住宅交易登記累計(jì)信息
*注：均價=總成交金額÷總成交面積
*本數(shù)據(jù)包含廣州市十區(qū)住宅的預(yù)售合同備案數(shù)據(jù)和現(xiàn)樓銷售數(shù)據(jù)；如需全市各用途房屋交易詳細(xì)情況,請點(diǎn)擊這里 *月報(bào)表統(tǒng)計(jì)時段為上月26日至本月25日，年報(bào)表統(tǒng)計(jì)時段為上年12月26日至本年12月25日。
資料來源：中國廣州政府陽光家緣網(wǎng)
表1是2010年1-1月廣州市十區(qū)住宅交易登記累計(jì)信息，表1顯示花都區(qū)在廣州市十區(qū)中住宅交易宗數(shù)、面積分別排名第一、第二，均價卻排名較低。這說明花都目前房地產(chǎn)交易頻繁，需求量大，但價格雖然位于中低水平，但有資料顯示其價格一直處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)，而且有上升的勢頭，這對花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是十分有利的。
（二）花都房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量
附新聞1皆屬“產(chǎn)量大戶”都是大盤
花都：新增供應(yīng)連續(xù)3年全市第一?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)分布的非常明確，洋房主要分布在區(qū)府板塊和汽車城板塊，別墅主要分布在山前大道板塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前花都在銷售樓盤有40余個，而外來開發(fā)商占了50％以上，其中包括了眾多品牌開發(fā)商，如祈福、方圓、新鴻基等。根據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)在今年上半年的新增供應(yīng)最大，超過100萬平方米，占全市總量的32％。另據(jù)記者了解到，年底花都樓市還將有巨大的一批貨量應(yīng)市，單一個汽車城板塊就有近3000套產(chǎn)品供買家選擇。另據(jù)相關(guān)資料顯示，花都區(qū)新增供應(yīng)量三年來都是全市第一。
以上新聞顯示花都新增供應(yīng)連續(xù)三年全廣州市第一，這充分表明，花都房地產(chǎn)開發(fā)十分迅速，加上表1顯示的需求量可觀，供應(yīng)量和需求量相當(dāng)，足以可見花都房地產(chǎn)的有利條件。
（三）花都交通為房地產(chǎn)帶來契機(jī)
圖1：花都重大項(xiàng)目之廣州市地鐵九號線
圖2：花都重大項(xiàng)目之道路與橋梁改造完善工程
附資料1花都交通介紹
花都是廣州市、珠江三角洲通向中國內(nèi)地的北大門，擁有發(fā)達(dá)的水、路、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)有三條國道（105、106、107）和五條高速公路（京珠高速公路、機(jī)場高速公路、廣清高速公路、街〈口〉北〈興〉高速公路、廣州北二環(huán)高速公路）。中國鐵路大動脈——（北）京廣（州）鐵路在我區(qū)設(shè)有廣州火車北站，是廣州地區(qū)三個始發(fā)站之一。區(qū)內(nèi)有可供千噸貨船直達(dá)香港、澳門的國家二類口岸花都港，年吞吐量 150 萬噸（其中集裝箱吞吐量12萬標(biāo)準(zhǔn)箱）?；ǘ几鄣臄U(kuò)建工作正在推進(jìn)，預(yù)計(jì)到今年底，吞吐量可提高到330萬噸（其中集裝箱吞吐量 30 萬標(biāo)準(zhǔn)箱）。
中國三大樞紐機(jī)場之一的廣州新白云國際機(jī)場坐落在花都，2004年8月5日正式通航。機(jī)場占地15平方公里，設(shè)計(jì)跑道5條，首期開通2條，年旅客輸送量為2500萬人次，貨運(yùn)吞吐量為100萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和300萬噸貨運(yùn)。美國聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心落戶花都，并已于1月16日正式動工，預(yù)計(jì)將于2008年投入運(yùn)行。目前，機(jī)場北出口地區(qū)正在規(guī)劃華南最大的航空物流中心，不久的將來，花都將成為中國重要的空中樞紐、空運(yùn)中心、物流中心。
資料來源：房地產(chǎn)門戶—搜房網(wǎng)
圖
1、圖2以及資料1均為花都的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景。一直以來花都都有著優(yōu)質(zhì)的山水資源以深厚的文化底蘊(yùn)，但是花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展一直比較緩慢。眾多專家都表示，交通在極大程度上制約著花都房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著花都地鐵等交通配套的逐漸完善，我相信花都房地產(chǎn)會將會進(jìn)入快速發(fā)展時期。
據(jù)我了解，花都目前有五條高速公路和三條國道，但是
花都前往廣州市區(qū)最便捷就是機(jī)場高速。所以，花都最大的交通優(yōu)勢就是2003年投入運(yùn)行廣州新白云機(jī)場，這毋庸置疑給花都的房地產(chǎn)帶來了眾多的契機(jī)及購買力。同時，2009—2012年廣州地鐵9號線將通到花都，為花都的交通帶來前所未有的便捷，所以我相信，地鐵時代的來臨將給花都房地產(chǎn)帶來新契機(jī)。
（四）花都自身所擁有的優(yōu)勢
據(jù)我了解，目前花都機(jī)場周邊有很多批發(fā)市場，這對花都區(qū)有著較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。
另外從市政規(guī)劃的情況看，在某些方面政府對花都區(qū)的照顧是可見一斑，按照政府“北優(yōu)”“南拓”的發(fā)展規(guī)劃，北部的花都是需要優(yōu)選發(fā)展的。
而且花都有著豐富的山水資源，自然資源更有優(yōu)勢。以上種種都是花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絕對優(yōu)勢，所以我認(rèn)為花都應(yīng)該加大房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引更多的外來人口，但同時也要有控制地發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，以防供過于求，走了番禺之前的老路。
點(diǎn)擊咨詢 