第一篇：成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題探討

成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題探討

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)起到了重要作用。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，不少城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。從一方面來(lái)說(shuō)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)價(jià)格的“催化劑”；但是，從另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快卻會(huì)增加城市的生產(chǎn)、生活成本，阻礙城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低城市的競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) ； 城市； 房?jī)r(jià)； 增長(zhǎng)

Abstract

In recent years, China's real estate market continues rapid growth, as countries one pillar industry of national economy has maintained rapid growth played an important role.However, due to the relative immaturity of China's real estate market, real estate investment overheating, price earnings ratio is too high, housing prices rose too fast and other problems gradually exposed, and many cities in the rate of house price growth and urban economic development level is not consistent with the income level of urban residents are not in harmony phenomenon.From the one hand, urban economic development is real estate prices “catalyst”;However, on the other hand.Real estate price growth rates, but it will increase the city's production and living costs, impede the city's economic development, reduce the city's competitiveness.【keywords】: estate market；city；housing prices ；increase

一、成都市房地產(chǎn)涉及的問(wèn)題

（一）供需不平衡

房屋的供應(yīng)和需求力量的相互作用對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)起著主導(dǎo)作用，但是房?jī)r(jià)的供應(yīng)和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產(chǎn)的數(shù)量只占房地產(chǎn)市場(chǎng)總量很小的一部分，供應(yīng)變化相對(duì)于其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產(chǎn)的價(jià)格更多的取決于需求數(shù)量而不是供應(yīng)數(shù)量。伴隨著全國(guó)樓市回暖的大趨勢(shì)，素有火爐之城的武漢在房?jī)r(jià)上漲上也表現(xiàn)出相當(dāng)火爆的勢(shì)頭。而造成江城“房地產(chǎn)盛夏”的原因，從供需方面來(lái)看主要有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)開發(fā)商刻意營(yíng)造“熱銷”氛圍。他們找來(lái)各種“房托兒”，進(jìn)行瘋狂購(gòu)買，擾亂了正常購(gòu)房者的理性思考，造成需求競(jìng)爭(zhēng)激烈的假象，從而為房?jī)r(jià)的量?jī)r(jià)齊升起到了推波助瀾的作用。二是購(gòu)房者通脹預(yù)期強(qiáng)烈，消費(fèi)者心理規(guī)律導(dǎo)致廣大住房需求者追漲勢(shì)頭強(qiáng)硬。

除開2010年2月，從2009年3月起，成都樓市銷量已連續(xù)11個(gè)月過(guò)萬(wàn)套。進(jìn)入4月，40家樓盤捱過(guò)了“兩會(huì)”，在確定了政策方向后，加大了供應(yīng)。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業(yè)者則在做最后的掙扎。拋開表面的繁榮發(fā)現(xiàn)，今年3月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的樓盤。根據(jù)億房網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)，3月，全市商品房銷量占比中，價(jià)格在5000-6000元/平方米左右的樓盤比例為28.18%，8000元/平方米以上的為24.06%。從數(shù)據(jù)組成不難發(fā)現(xiàn)，是剛性置業(yè)需求在尋求平價(jià)房源，而投資型需求在中心城區(qū)搏殺。南谷地、龍城一號(hào)、比華利國(guó)際城等，這些地處三環(huán)線以內(nèi)，價(jià)格相對(duì)較平的樓盤，受到剛性需求置業(yè)者的追捧；另—方面，萬(wàn)科國(guó)際、華潤(rùn)置地、中鐵二局等高價(jià)樓盤，也迎來(lái)投資客的瘋搶。但也應(yīng)理性地看到，由于房?jī)r(jià)虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險(xiǎn)，也日益膨脹。需求方加入了另一個(gè)新的購(gòu)房群體—一炒房團(tuán)。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉(zhuǎn)向了二三線城市。這批購(gòu)房者是從上月底開始陸續(xù)進(jìn)入成都樓盤的。目前國(guó)家只對(duì)境外人士購(gòu)房有限制，如一人只能買一套等，對(duì)境內(nèi)炒房者能夠采取的應(yīng)對(duì)措施不多。炒房團(tuán)的加入，不論是給普通自住房性購(gòu)房者，還是住房投資者都帶來(lái)了不小的壓力，使原本就激烈的需求競(jìng)爭(zhēng)變得更加緊張。而炒房團(tuán)引起的更巨大的需求，不僅在保持房?jī)r(jià)高漲上發(fā)揮了相當(dāng)大的作用，同時(shí)也使地產(chǎn)商們的資金流動(dòng)性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的需求越大，則房產(chǎn)的價(jià)格越高，而房產(chǎn)的供應(yīng)越大，則房產(chǎn)的價(jià)格越低。從2009年以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)旺銷，需求量不斷加大，但供應(yīng)量下降幅度較大，因此，新增供應(yīng)量與需求量的差距不斷被拉大。2009年，成都商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積與成交面積的比值為1:2.11，新增需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新增供應(yīng)量，供需矛盾更為激化。

（二）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響

城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購(gòu)買力的重要指標(biāo)，同時(shí)也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。城鎮(zhèn)居民年可支配收入一直處于快速增長(zhǎng)中，并一直處于商品銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格之上，城鎮(zhèn)居民收入和支出支撐著房地產(chǎn)價(jià)格的上升。從這一角度看，我市的房地產(chǎn)價(jià)格以居民收入的增長(zhǎng)為支撐，居民收入水平不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)的有效需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之上漲。

（三）通貨膨脹因素

根據(jù)近幾年國(guó)際上的部分國(guó)家和城市情況可看出，投資房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個(gè)很好的途徑。越是在物價(jià)上漲的時(shí)期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性，也就是說(shuō)，在物價(jià)上漲的時(shí)期里，持有房產(chǎn)是比較理想的，正因?yàn)檫@樣，真實(shí)的通脹率和預(yù)期的通脹率一般會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正面的影響，通脹率越高，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資就越多，房?jī)r(jià)上漲的也就越快。蓬勃發(fā)展的房產(chǎn)推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的迅猛發(fā)展，這幾年，房地產(chǎn)等行業(yè)連續(xù)幾年以超過(guò)20%的增速運(yùn)行，對(duì)房屋的需求大量增加，使得相關(guān)原材料價(jià)格穩(wěn)步升高，特別是與建筑業(yè)密切相關(guān)的鋼鐵價(jià)格大幅上升，增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，繼而導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的上升。

（四）政策因素

適度寬松的貨幣政策及信貸的擴(kuò)張給開發(fā)商提供了強(qiáng)有力的資金支持，使開發(fā)商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調(diào)，購(gòu)房首付款的壓力減小，使得投資投機(jī)型和自住型需求同時(shí)擴(kuò)大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴(kuò)大必然就引起了房?jī)r(jià)的上漲。與此同時(shí)，由于擔(dān)心國(guó)內(nèi)外銀行向市場(chǎng)注入的大量流動(dòng)性資金，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始好轉(zhuǎn)，投資者對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期也越發(fā)強(qiáng)烈，在金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國(guó)富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇即是置業(yè)買房大量購(gòu)入固定資產(chǎn)以尋求保值。再者，中央采取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，而實(shí)際上卻將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上，使得房?jī)r(jià)不跌反而上漲；再加上，十多年前的分稅制改革，使得地方事權(quán)、財(cái)權(quán)不對(duì)等，財(cái)政缺口大，政府就通過(guò)把土地高價(jià)賣給房地產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政缺口，進(jìn)而在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（五）投機(jī)因素

在房?jī)r(jià)剛剛起來(lái)，而大量的投機(jī)資金還沒(méi)有進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商開始自買自賣，通過(guò)假按揭來(lái)套現(xiàn)。開發(fā)商利用假按揭，提前收回成本，變現(xiàn)利潤(rùn)，把風(fēng)險(xiǎn)和包袱悉數(shù)丟給銀行，自

己進(jìn)退自如，完全占據(jù)主動(dòng)。由于房?jī)r(jià)估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發(fā)商越傾向于提高價(jià)格。這正是房?jī)r(jià)與房屋成交量同步上升的根本原因。從2008年11月開到2009年6月，國(guó)家投放了8萬(wàn)多億資金，龐大數(shù)量的投入帶來(lái)了一種非常強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期。為了規(guī)避通脹帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，在通脹期間，但凡有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的理性人為了使自己手中的資產(chǎn)保值甚至增值，就會(huì)去購(gòu)買能保值增值的商品。但由于我國(guó)投資渠道十分有限，投機(jī)客覺(jué)得在貨幣貶值的情況下，房?jī)r(jià)肯定有獲利空間，導(dǎo)致投機(jī)客們大量涌入房地產(chǎn)。據(jù)成都房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，2004年成都就來(lái)了一批溫州“炒房團(tuán)”，在春熙路繁華地段的幾個(gè)樓盤里，一出手就是半棟樓，并以現(xiàn)金付款，當(dāng)時(shí)以均價(jià)4000元/平方米買下，幾個(gè)月后，房?jī)r(jià)就開始上漲。在房?jī)r(jià)肆長(zhǎng)的情況下，一些自住型購(gòu)房者也就恐慌了。擔(dān)心房?jī)r(jià)沒(méi)完沒(méi)了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購(gòu)房者的這種盲從心態(tài)使得他們也進(jìn)入了房地產(chǎn)。這樣三波力量導(dǎo)致前期房?jī)r(jià)非理性上漲。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，到2010年3月底，全市商品房成交均價(jià)為6321元/平方米，錦江、成華、武侯三大中心城區(qū)的商品房成交均價(jià)分別為9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的高新區(qū)、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)，三大片區(qū)中，價(jià)格最高的高新區(qū)成交均價(jià)只有5460元/平方米，價(jià)格漲幅驚人。

二、成都市房地產(chǎn)不利因素

（一）抑制了居民的其他消費(fèi)

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的其他消費(fèi)。2009年成都市城市居民人均可支配收入17590元，比上年增長(zhǎng)10.0%，其中，食品支出5109.70元，增長(zhǎng)4.7%；房地產(chǎn)投資增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅達(dá)41%。由于預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)大幅上升，因此許多家庭會(huì)為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費(fèi)，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費(fèi)需求。在金融形勢(shì)嚴(yán)峻的今天，這無(wú)疑削弱了我市刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的絆腳石之一。

（二）貧富差距大

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大了貧富差距。居民的財(cái)富可以分為三個(gè)部分：當(dāng)期收入、不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)包括房屋、土地等，動(dòng)產(chǎn)包括銀行存款、家用電器、汽車、衣物、家具等，而房地產(chǎn)在居民的財(cái)富中占了很大的比例。中國(guó)人擁有個(gè)人住房的比例超過(guò)了80%，大部分人在房改過(guò)程中付了有限的費(fèi)用之后將公房變成個(gè)人所有，還有相當(dāng)比例的窮人沒(méi)有自己的住房，或者說(shuō)居住在比較簡(jiǎn)陋的房屋里，越富裕的家庭擁有的住宅價(jià)格越高，那么高收入家庭的資產(chǎn)總量將迅速增長(zhǎng)，加大了低收入者家庭之間的差距。

（三）降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率

高房?jī)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，從而降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場(chǎng)的秩序。在發(fā)展中國(guó)家，資金屬于稀缺資源，再加上經(jīng)濟(jì)泡沫的存在，房地產(chǎn)占用了相當(dāng)大的資金，如2008年成都市房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的26%，從而無(wú)效或低效的使用著稀缺資源，嚴(yán)重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會(huì)生產(chǎn)效率。

（四）影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)將影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。加快城市化步伐是我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容之一。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，提高了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的成本，從而抑制了城市化發(fā)展的進(jìn)程，不利于解決“三農(nóng)”問(wèn)題。

（五）降低城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力

房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲提高了我市城市整體的運(yùn)行成本，降低城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。由于高昂的房?jī)r(jià)加大了自住房和商務(wù)用房的成本，在一定程度上阻礙了優(yōu)秀人才向大城市的聚集，減少了外資的投入數(shù)量，降低了出口產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，不利于城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。

三、成都市房地產(chǎn)對(duì)策及建議

（一）抑制不合理住房需求

抑制不合理住房需求，增加住房供應(yīng)，并實(shí)現(xiàn)其模式的多樣化。武漢市政府可以通過(guò)提高住房貸款利率水平和購(gòu)房首付款比例，抑制投資性購(gòu)房，同時(shí)制定出引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房需求的政策，調(diào)整住房供需結(jié)構(gòu)，加大保障性住房供給。同時(shí)政府還應(yīng)該鼓勵(lì)住房建設(shè)多元化，無(wú)論是開發(fā)商、住房合作社還是個(gè)人，只要其住房開發(fā)與建設(shè)符合政府的城市發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)的法律、法規(guī)，都應(yīng)該得到允許和鼓勵(lì)。

（二）逐步完善住房金融體系

逐步完善住房金融體系，促進(jìn)總消費(fèi)增長(zhǎng)。居民為了能夠購(gòu)買合適的住房，重儲(chǔ)蓄、輕消費(fèi)成為消費(fèi)率持續(xù)走低的主要原因，在消費(fèi)不足的環(huán)境下，充分發(fā)揮住宅價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)，保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為使住宅價(jià)格帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)能順利實(shí)現(xiàn)，必須有發(fā)達(dá)的住房二級(jí)市場(chǎng)，只有這樣，消費(fèi)者才可能比較容易地進(jìn)行住房交易，順利地實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值，進(jìn)而刺激家庭的消費(fèi)支出。

（三）控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

控制住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，防范因投機(jī)行為對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響。同時(shí)，房地產(chǎn)商可以通過(guò)拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資方式的多元化來(lái)為企業(yè)的發(fā)展壯大找到強(qiáng)有力的資金支持。

結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不是為定位而定為，市場(chǎng)定位的目的是找準(zhǔn)特定的顧客群，提供特色樓盤，在顧客心目中形成深刻的印象。那么在定位之前對(duì)影響定位的經(jīng)濟(jì)因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、消費(fèi)者因素等要做的分析。特別是對(duì)專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求特性進(jìn)行定量分析，是從總體上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的脈搏，這也是在某個(gè)區(qū)域有限的土地資源條件下提供適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展要求的物業(yè)的有效依據(jù)。對(duì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)定位因素的分析，建立適合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，就是將所有因素的信息盡可能量化，形成強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)支持系統(tǒng)和直觀的印象。才能克服很多房地產(chǎn)開發(fā)商在定位時(shí)僅憑經(jīng)驗(yàn)的局限性，使其定位更具科學(xué)性的成分。才能有健全的管理和規(guī)范的內(nèi)部運(yùn)作，才能鞏固在市場(chǎng)上生存的基礎(chǔ)，回避市場(chǎng)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，找消遣，把自己放松出來(lái)，喜歡按照自己的理想來(lái)營(yíng)造一個(gè)屬于自己的生活，利用有限的財(cái)富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會(huì)帶來(lái)成果，同時(shí)享受成果帶來(lái)的好處，他們做任何事從不放棄對(duì)自己的要求，對(duì)自己的決定滿懷信心，并努力地向著自己的理想前進(jìn)。當(dāng)然，萬(wàn)科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個(gè)性不夠鮮明，和消費(fèi)者之間的親和力不夠；而消費(fèi)者對(duì)萬(wàn)科品牌的理解，仍停留在表面的產(chǎn)品、服務(wù)等功能層面。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效管理問(wèn)題剖析

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管 理等活動(dòng)中，無(wú)一不對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風(fēng) 險(xiǎn)高等特點(diǎn);另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具 有社會(huì)責(zé)任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高(土地 使用權(quán)受用、稅、費(fèi)政策影響等)、與相關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng) 性強(qiáng)(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點(diǎn)。

而且，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是以項(xiàng)目型為主，牽涉專業(yè)多、工程節(jié)點(diǎn)多、預(yù)決算體系效率低、工程周期長(zhǎng)、工程過(guò)程變化多、價(jià)值創(chuàng)造難評(píng)估、庫(kù) 存材料由于工程的原因計(jì)算難，造成成本評(píng)估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效難以衡量和把控。經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了純粹的利潤(rùn)追求 階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過(guò)程，長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。

因此，建立能夠反映房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，兼顧企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，非 常有利于經(jīng)營(yíng)管理者規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，有利于對(duì) 企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行事前、事中、事后，定期和不定期的績(jī)效評(píng)價(jià)，有利于企業(yè)了解自身的經(jīng)營(yíng)狀況和 調(diào)整確定發(fā)展戰(zhàn)略。進(jìn)而，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè) 績(jī)效管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，并進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，無(wú)疑是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)效率的有 效手段。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的績(jī)效管理實(shí)施現(xiàn)狀

績(jī)效管理是一種過(guò)程，是組織用來(lái)衡量和評(píng)估員工某一時(shí)期的工作表現(xiàn)，與協(xié)助員工成長(zhǎng)的一種手段和工具?？荚u(píng)作為績(jī)效管理的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，核心目的是鑒定員工的真正才能和功績(jī)，使員工才能得以發(fā)揮，達(dá)到人事互相配合，提高工作效率。

同時(shí)論功行賞，做到賞罰分明，使人心服而努力工作。進(jìn)而根據(jù)業(yè)績(jī)和能力態(tài)度兩個(gè)維度，對(duì)員工進(jìn)行分類開發(fā)管理。只有通過(guò)公正、全面、客觀的績(jī) 效考評(píng)方法，才可產(chǎn)生鼓勵(lì)員工的積極作用。

良好 的考評(píng)方法，在消極方面可以避免員工因待遇不公平和賞罰不分明而產(chǎn)生不滿、怨憤和怠工;在積極方面，可以發(fā)掘具有潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，鼓勵(lì)他們對(duì) 工作積極進(jìn)取，增加企業(yè)的凝聚力，無(wú)論對(duì)企業(yè)或員工都是大有裨益的。

由于我國(guó)的具體國(guó)情，各個(gè)房地產(chǎn)公司所處的區(qū)域和發(fā)展階段不同，經(jīng)營(yíng)管理狀況更是參差不齊，對(duì)于績(jī)效管理的認(rèn)識(shí)、重視和應(yīng)用程度、應(yīng)用效果 相互之間差異很大。

相對(duì)發(fā)展比較成熟的公司，能夠充分認(rèn)識(shí)到績(jī)效管理的重要性，并積極引入實(shí)施了績(jī)效管理手段，比如：萬(wàn)科等公司目前采用了先進(jìn)的 BSC(平衡記分卡)的績(jī)效管理方法，金地采用了計(jì)劃考核為核心的績(jī)效管理手段，更多的公司 吸收應(yīng)用了目標(biāo)管理的辦法。

但是，眾多的國(guó)內(nèi)其 他公司目前基本無(wú)考核方法，大多數(shù)企業(yè)較重視員工的短期工作業(yè)績(jī)，忽略工作潛能、態(tài)度其他方面。在引入績(jī)效管理手段的房地產(chǎn)公司里，績(jī)效結(jié)果的 應(yīng)用大

多在績(jī)效獎(jiǎng)金方面能夠有所體現(xiàn)，而在更重要的人力資源分類開發(fā)方面的應(yīng)用普遍不足。目前房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效管理中的普遍問(wèn)題和難點(diǎn)

1.績(jī)效管理和公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度較低;

2.績(jī)效管理基本上以公司業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)而忽視考慮公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展;

3.考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏，對(duì)工程技術(shù)類、行 政類、營(yíng)銷類人員以及不同管理層次員工績(jī)效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位;

4.考核以工作計(jì)劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo);

5.績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制不盡完善;

6.績(jī)效結(jié)果強(qiáng)調(diào)與薪酬利益掛鉤，在員工發(fā)展方面的應(yīng)用不足，尤其是在追求績(jī)效改進(jìn)、培訓(xùn)設(shè)計(jì)方面不甚重視;

除以上問(wèn)題外，多數(shù)的企業(yè)績(jī)效管理流于形式，或者存在績(jī)效考核困難的問(wèn)題。究其原因，考核難的原因多數(shù)出自企業(yè)自身，諸如：

1.由于房地產(chǎn)行 業(yè)上規(guī)模的企業(yè)都是最近幾年才發(fā)展起來(lái)的，管理基礎(chǔ)比較薄弱;

2.很多公司沒(méi)有預(yù)算體系或預(yù)算體系不健全，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確，績(jī)效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從而造成績(jī)效考核結(jié)果的失真;

3.很多公司沒(méi)有清晰的職務(wù)和職位體系，在績(jī)效指標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)，核心職能職責(zé)的來(lái)源就不清楚，崗位的指標(biāo)的體系就可能存在缺失的現(xiàn)象，從而造成績(jī)效考核的片面和失準(zhǔn);

4.另外，很多公司沒(méi)有規(guī)范的薪酬體系，在績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用時(shí)，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn);

5.由于房地產(chǎn)的項(xiàng)目特性，使同一個(gè)人的不同時(shí)間任務(wù)不同，考核指標(biāo)體系具有變化性和不確 定性;

6.國(guó)內(nèi)可參照企業(yè)不多，由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展年限比較短，成熟的標(biāo)桿企業(yè)缺乏等等。

針對(duì)以上的狀況，目前房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效管理的建議如下

一、方法選擇：

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的發(fā)展階段和實(shí)際管理經(jīng)營(yíng)水平以及人員構(gòu)成狀況，選擇適合自身階段的績(jī)效管理方法，如果管理基礎(chǔ)還沒(méi)有建好，不要一 步登天，直接向萬(wàn)科等看齊采用 BSC。盡量從基礎(chǔ)的人事信息(比如職位分析)，預(yù)算管理開始做起，采用目標(biāo)管理法或者KPI等方法做考核。如果企業(yè) 基礎(chǔ)很好，預(yù)算體系比較完全，可以在多種方法中選擇適合企業(yè)的辦法，并且通過(guò)人力資源管理信息系 統(tǒng)固化考核。

二、具體的實(shí)施步驟

在構(gòu)建房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的過(guò)程中，建議參考以下步驟：

建立完善職位體系;

進(jìn)行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé);

建立完善薪酬體系;

建立完善預(yù)算管理體系;

進(jìn)行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度;

公司戰(zhàn)略理清和戰(zhàn)略計(jì)劃分解;

公司層級(jí)績(jī)效指標(biāo)體系建設(shè);

部門層級(jí)績(jī)效指標(biāo)體系分解建設(shè);

崗位績(jī)效指標(biāo)體系分解建設(shè);

績(jī)效管理制度和操作方法建設(shè)完善;

績(jī)效管理體系實(shí)施。

三、其他相關(guān)建議：

在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不同的公司的部門結(jié)構(gòu)不同，但規(guī)劃和工程部門是主要考核部門和難點(diǎn)。在企 業(yè)規(guī)模大，多項(xiàng)目運(yùn)行，人員交叉的情況下，考核體系和考核核算過(guò)程會(huì)非常復(fù)雜，建議有條件的公司 采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，緩解和達(dá)到績(jī)效管理對(duì)于數(shù)據(jù)尤其是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和及時(shí)性的問(wèn)題。

第三篇：活性炭行業(yè)在發(fā)展中存在的問(wèn)題及解決方法

活性炭在凈水行業(yè)中得到了很大的發(fā)展，材料的緊張就會(huì)影響活性炭行業(yè)的發(fā)展的步伐。

1、活性炭行業(yè)無(wú)序建廠、內(nèi)耗嚴(yán)重。由于企業(yè)建設(shè)中沒(méi)有管理部門的統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)，部分企業(yè)處于盲目發(fā)展中。生產(chǎn)廠幾年內(nèi)就由原來(lái)的幾家發(fā)展到五十多家，且大部門是倉(cāng)促投產(chǎn)的小企業(yè)，只能生產(chǎn)低檔次的普通產(chǎn)品，嚴(yán)重地浪費(fèi)了資源，同時(shí)也造成了市場(chǎng)的混亂。

2、優(yōu)質(zhì)原材料供應(yīng)緊張。作為生產(chǎn)活性炭的主要原材料--精煤，目前已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)緊張的現(xiàn)象，大量開采的優(yōu)質(zhì)活性炭生產(chǎn)用煤，被用作動(dòng)力煤，大量被燒掉，適合做活性原煤赿來(lái)赿少，活性炭的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將赿來(lái)赿少。

3、產(chǎn)品科技含量低。大同活性炭工業(yè)在技術(shù)開發(fā)方面較落后，生產(chǎn)的產(chǎn)品檔次低，普通炭居多，科技含量低，產(chǎn)品用途單一，造成了原材料的大量浪費(fèi)。

4、環(huán)境污染嚴(yán)重。目前專門生產(chǎn)半成品一炭化料的工廠，由于資金短缺，設(shè)備簡(jiǎn)陋，煙氣不作處理，特別是坑燒的料更是黃煙漫天，環(huán)境污染嚴(yán)重。

我們應(yīng)加快解決活性炭原材料的問(wèn)題：

1、召開專門的活性炭原材料座談會(huì)，制定措施，限制盲目開采，對(duì)資源進(jìn)行合理的保護(hù)。制定活性炭行業(yè)準(zhǔn)入仙制，避棉優(yōu)質(zhì)資源的浪費(fèi)。

2、在活性炭生產(chǎn)工藝技術(shù)方面加大高新技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用，突破單一原材料的限制，增加可持續(xù)利用資源的來(lái)源。

3、發(fā)展規(guī)模化生產(chǎn)，便于采用先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)，達(dá)到清潔生產(chǎn)。

具體措施;

1、利用配煤技術(shù)。利用各煤種的不同特性，使用多品種的原煤通過(guò)科學(xué)合理的配比，達(dá)到調(diào)整活性炭產(chǎn)品孔隙結(jié)構(gòu)的目的，從而生產(chǎn)出科技含量高、附加值高、市場(chǎng)應(yīng)用前景廣的成型活性炭產(chǎn)品。

2、在生產(chǎn)工藝上，采用低溫預(yù)氧化技術(shù)，研究原材料炭化的新工藝。同時(shí)尋找更多的煤種，利用低溫預(yù)氧化技術(shù)，突破其難以活化的束縛，從而生產(chǎn)出高附加值的破碎活性炭產(chǎn)品。

3、依據(jù)活性炭主要是利用碳結(jié)構(gòu)的特性，采用其他非煤含碳材料如：糠醛廢渣、玉米軸、果木技、果殼等，通過(guò)先進(jìn)的加工技術(shù)，生產(chǎn)高品質(zhì)的木質(zhì)活性炭，豐富活性炭的品種。

4、在有污染的炭化生產(chǎn)工序應(yīng)用成熟的高溫焚燒技術(shù)、尾氣凈化除焦技術(shù)、余熱鍋爐利用節(jié)能技術(shù)，達(dá)到活性炭企業(yè)的清潔生產(chǎn)。

至今活性炭企業(yè)的規(guī)模均小，經(jīng)濟(jì)效益高，技術(shù)比較落后，環(huán)境的污染比較嚴(yán)重，在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中，很難得到發(fā)展。為了改善地區(qū)活性炭才材料的落后，應(yīng)該調(diào)整活性炭產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)高科技、高檔的活性炭產(chǎn)品，為未來(lái)活性炭產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)重大的貢獻(xiàn)，達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的技術(shù)水平。

項(xiàng)目技術(shù)的創(chuàng)造性、先進(jìn)性在于：

（1）制造原料完全本土化。本項(xiàng)目采用多種原料“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”，相互調(diào)合不足之處，使調(diào)制出的混合原料粉體性能與世界上著名的低灰優(yōu)質(zhì)粘煤性能相當(dāng)，解決了原料國(guó)產(chǎn)化這一困擾了煤質(zhì)炭行業(yè)幾十年難題，高高檔水處理活性炭的國(guó)產(chǎn)化進(jìn)和掃清了最大的障礙。

（2）簡(jiǎn)便易行的活性炭調(diào)孔技術(shù)。項(xiàng)目采用不同煤種混配技術(shù)，利用各煤種的“特征初始孔”的差異，按不同混配比例來(lái)調(diào)整最終產(chǎn)品的孔結(jié)構(gòu)特性。

（3）氧化預(yù)處理技術(shù)的成功應(yīng)用。原料經(jīng)氧化后，活化速率明顯提高，同時(shí)活化工序產(chǎn)品得率至少可提高10%。

（4）獨(dú)特的后處理精制技術(shù)和工藝。本項(xiàng)目制造的高檔成型活性炭產(chǎn)品具有低氟、低水溶灰、低酸溶灰等特點(diǎn)，用作食品、藥品級(jí)吸附劑，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)寬質(zhì)活性炭產(chǎn)品系列的空白。

2、項(xiàng)目利用先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)，徹底解決了活性炭炭化料生產(chǎn)對(duì)環(huán)境造成的污染。

活性炭是環(huán)保產(chǎn)品，無(wú)污染、無(wú)公害、可以凈化空氣、凈化水、在各種行業(yè)上廣泛應(yīng)用，有利于保護(hù)環(huán)境。但是活性炭在生產(chǎn)炭化過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生煙氣、篩分過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生粉塵，對(duì)環(huán)境造成污染。本項(xiàng)目利用先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)，通過(guò)合理的治理措施，減少了煙氣、粉塵對(duì)環(huán)境的影響，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染，達(dá)到了保護(hù)環(huán)境的目的。

（1）粉塵的回收再利用：

在生產(chǎn)過(guò)程中，多數(shù)采用的是機(jī)械化程度較高的設(shè)備對(duì)原料及產(chǎn)品進(jìn)行的處理，不可避免會(huì)產(chǎn)生細(xì)微粒的粉塵，為達(dá)到清潔生產(chǎn)的要求，既保護(hù)了環(huán)境，又使資源得到了充分利用，環(huán)境效益兩兼顧。

（2）炭化煙氣的治理及顯熱回收利用：

炭化后產(chǎn)生的尾氣對(duì)其進(jìn)行保護(hù)及焚燒，焚燒產(chǎn)生的高溫尾氣先利用鍋爐回收中的能量提高熱的利用率，保持干凈的環(huán)境，排空后的尾氣可以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?；钚蕴恐饕抢锰?結(jié)構(gòu)的特性，采用其他非煤含碳材料如：糠醛廢渣玉米軸、果木技、果殼等，通過(guò)先進(jìn)的加工技術(shù)，生產(chǎn)高品質(zhì)的木質(zhì)活性炭、果殼活性炭等，豐富活性炭的品種。

活性炭004km.cn

第四篇：成都市房地產(chǎn)抵押登記流程

成都市房地產(chǎn)抵押登記流程

一、填寫以下登記表格

1、房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書（房管局標(biāo)準(zhǔn)表格）

2、價(jià)值確認(rèn)書（自備）

3、房地產(chǎn)抵押合同（房管局標(biāo)準(zhǔn)表格）

4、房地產(chǎn)典當(dāng)借款合同（或者是借款協(xié)議書）

二、準(zhǔn)備以下資料

1、第一條內(nèi)所包含的所有文件

2、中眾和公司辦事人員的介紹信（開兩份，一份在辦理登記時(shí)窗口收取，第二份在領(lǐng)取證時(shí)窗口收?。?、身份證原件、復(fù)印件（身份證復(fù)印件需蓋章）。

3、抵押人的身份證原件、復(fù)印件，結(jié)婚證原件、復(fù)印件，房產(chǎn)共有人身份證原件、復(fù)印件（如果抵押人是單位，則需營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件；組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件及原件，股東會(huì)決議）。

4、中眾和公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件；組織機(jī)構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件。

4、抵押物的房產(chǎn)證原件、復(fù)印件。

5、準(zhǔn)備人民幣80元整（取證時(shí)要先繳費(fèi)）

三、到成都市房管局二樓大廳（西華門街）

1、有專門的一個(gè)房產(chǎn)抵押咨詢臺(tái)處，對(duì)所提交資料進(jìn)行預(yù)審及發(fā)放窗口排號(hào)。

2、如資料無(wú)問(wèn)題，拿到排號(hào)后，即可在窗口進(jìn)行辦理登記，拿到房管局抵押繳費(fèi)通知單和房管局抵押受理單。

3、按照房管局抵押受理單的要求，一般是登記成功后第二個(gè)工作日中午以后，即可進(jìn)行繳費(fèi)，在一樓總咨詢臺(tái)排號(hào)，再到一樓86-107號(hào)窗口繳納費(fèi)用。繳納費(fèi)用成功后，即可在一樓27-40號(hào)窗口領(lǐng)取權(quán)屬證書或登記證明。

成都市機(jī)動(dòng)車抵押登記流程

(1)到車輛管理所車輛服務(wù)大廳或區(qū)(市)縣交警大隊(duì)車輛服務(wù)大廳

(2)領(lǐng)取《機(jī)動(dòng)車抵押/注銷抵押登記申請(qǐng)表》

(3)按要求填寫《機(jī)動(dòng)車抵押/注銷抵押登記申請(qǐng)表》

(4)領(lǐng)取排隊(duì)號(hào)

(5)提交《機(jī)動(dòng)車抵押/注銷抵押登記申請(qǐng)表》、抵押權(quán)人和抵押人身份證明、《機(jī)動(dòng)車登記證書》、依法訂立的主合同和抵押合同(注銷抵押為還款證明)

(6)領(lǐng)取《機(jī)動(dòng)車登記業(yè)務(wù)受理憑證》

(7)到銀行指定窗口繳費(fèi)(注銷抵押無(wú)此步驟)

(8)持繳款憑證(注銷抵押不需要)和《機(jī)動(dòng)車登記業(yè)務(wù)受理憑證》領(lǐng)取《機(jī)動(dòng)車登記證書》

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)工作總結(jié)

工作總結(jié)

2017年3月，28歲的我，來(lái)到了億房房地產(chǎn)，成為了一名置業(yè)顧問(wèn)，這是我第一次進(jìn)入這個(gè)所謂風(fēng)口浪尖的行業(yè)，雖然剛剛工作半個(gè)多月，但我相信，未來(lái)的某一天，我會(huì)在這個(gè)行業(yè)乘風(fēng)破浪！

短短十幾天的工作，不斷的吸收，學(xué)到了很多，從第一天的熟悉周邊小區(qū)，掃樓，認(rèn)樓盤，到最近的溝通客戶，介紹樓盤，一天一天的學(xué)習(xí)，一天一天的成長(zhǎng)，雖然沒(méi)有任何業(yè)績(jī)，但我已經(jīng)快速的進(jìn)入了狀態(tài)，而且，從中我也發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)驗(yàn)和我的一些不足之處，現(xiàn)在也想跟大家分享一下，首先，我覺(jué)得，售房和業(yè)務(wù)員自身素質(zhì)有很大關(guān)系，業(yè)務(wù)員專業(yè)的態(tài)度，盡力的溝通，正確的引導(dǎo)，能夠很快的幫助客戶明確自己的想法，順利完成訂單，反之，會(huì)讓客戶猶豫不決，瞻前顧后，甚至不再考慮你的房源。所以，做為業(yè)務(wù)員要不斷提高自身素質(zhì)能力，不斷學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，才能在業(yè)內(nèi)游刃有余。

其次，國(guó)家對(duì)于行業(yè)的調(diào)控政策，直接影響了市場(chǎng)的態(tài)度，我們應(yīng)該密切的關(guān)注各項(xiàng)國(guó)家政策，不同政策下應(yīng)該采用不同的銷售策略，不論市場(chǎng)如何變化，都能找到突破點(diǎn)，完成既定業(yè)績(jī)。

然后，我想對(duì)自己制定一點(diǎn)小目標(biāo)，第一，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)技能，這是做好業(yè)績(jī)的基本能力。第二，態(tài)度誠(chéng)懇，服務(wù)熱情，與客戶建立良好的關(guān)系，一旦客戶信任你了，成功率會(huì)大大提高。第三，耐心，每個(gè)客戶買房前都會(huì)看無(wú)數(shù)套房源，所以我們也要堅(jiān)持下去，不到最后一刻絕不放棄。

下月起，我將再次以飽滿的工作熱情投入到業(yè)務(wù)中去，積極對(duì)待自己的工作，努力完成公司下達(dá)的任務(wù)。期待著屬于我的第一單業(yè)績(jī)，加油！