第一篇：房地產(chǎn)問題

以下，本章把房地產(chǎn)最常見的問題編成300個問題進行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，國家有關政策、法規(guī)、標準 >標準等情況是會變化的；二是各地、各市對房地產(chǎn)所訂立的規(guī)章制度也有所不同。來源于 中國最大的資料庫下載

一、土地用地問題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設施占用的土地。

2．什么是工業(yè)用地?答：是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的場地、排渣(灰)場地等用地。

3．什么是倉儲用地?答：是指國家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲備、中轉、外貿 >外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。

4．什么是商業(yè)服務業(yè) >服務業(yè)用地?答：是指各種商店、公司、修理服務部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印譽寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

5．什么是旅游業(yè)用地?答：是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險業(yè)用地答：是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

7．什么是市政公用設施用地?答：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局(所)及各種管線工程專用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。．什么是機關、宣傳用地?答：是指行政及事業(yè)機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

12．什么是科研設計用地?答：是指如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計機構用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專院校、中等專業(yè)學校、職業(yè)學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院(校)、工讀學校等用地。

14．什么是醫(yī)衛(wèi)用地?答：是指醫(yī)院、門診部、保健院(站、所)療養(yǎng)院(所)、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機場用地?答：是指民用機場及其附屬設施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫?。

19．什么是其他交通用地?答：是指車場(站)、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內的道路等用地。

20．什么是居住小區(qū)總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。

25．什么是土地開發(fā)?答：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農(nóng)村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)

和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。29．什么是地籍、產(chǎn)籍?答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產(chǎn)權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

30．什么是土地使用權劃撥?答：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權出讓?答：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

32．什么是房地產(chǎn)業(yè)?答：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

33．什么是房地產(chǎn)開發(fā)?答：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

二、開發(fā)建設問題

1．開發(fā)建設有哪些程序?答：開發(fā)建設有不同程序，具體為：①提出項目建議書(經(jīng)批準為立項)；②選定建設地點；③進行可行性研究(經(jīng)批準為決策)；④設計階段；⑤組織施工；⑥竣工驗收；⑦交付使用。項目辦理建設用地的流程為：①申請定點，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》；②申請用地，評估地價，簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書》；③辦理征地、補償、拆遷手續(xù)，交付有關費用；④交清地價，辦理地籍登記，核發(fā)《國有土地使用證》。項目設計及報建的程序為：①總規(guī)設計——總平面報審；②詳細規(guī)劃設計——詳規(guī)報審(包括五圖一書：即總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設計說明書)；③建筑單體方案設計——建筑方案審查；④擴初設計——初步設計審查；⑤報建施工圖設計——施工圖報建(通過專業(yè)報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見后取得《建設工程規(guī)劃許可證》；⑥施工圖設計——施工圖審查，取得《建設工程施工許可證》。項目取得商品房預售證的流程及要求為：①項目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項目，已經(jīng)完成結構工程并封頂；七層以上(不含七層)的項目，已經(jīng)完成2／3的結構工程；②所需的證照：《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《建筑工程報建審核書》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。項目工程竣工的驗收流程及要求為：①工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質監(jiān)驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收；②綜合竣工驗收備案：綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環(huán)保檢測。項目交付使用的流程、標準及要求為：①商品房交付使用時，開發(fā)企業(yè)必須向購房業(yè)主出示一證三書——即綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書(由建委監(jiān)制的)、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書；②根據(jù)2000年1月30日施行的《建設工程管理條例》，商品住宅質量保證書的最低保修期如下：地基和主體結構——設計文件規(guī)定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂-2年；管道堵塞．2年；衛(wèi)生潔具——1年；燈具、電器開關一個月；③《商品住宅質量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分：封面；交樓書驗收單位、建設單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設單位質量受理部門；住宅基本設置和設計標準(按戶型填寫，每個戶型單獨填寫一張表)；住宅質量保證書；住宅使用說明書。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權益的行為，它是房地產(chǎn)權益轉移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書”?答：房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。①《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。②《建設用地規(guī)劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地。前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③《建設工程規(guī)劃許可證》，是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。④《建設工程施工許可證》。⑤《商品房銷售(預售)許可證》。⑥《住宅質量保證書》。⑦《住宅使用說明書》。5．什么是建筑施工場地必備的開工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場地平整)或加上通氣、通汽構成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。7．什么是工程進度管理?答：工程進度可分為主要形象進度和銷售區(qū)域形象進度。對進度的劃分有利于建設工程及項目營銷的有效管理。①工程主要形象進度為：基礎完成、預售形象進度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷售區(qū)域形象進度為：售樓部、樣板房、銷售通道。8．常見的質量問題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛(wèi)生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開裂，墻體開裂等。

三、房屋建筑問題

1．什么是建筑?答：有三個含義：一是指建筑物或構筑物；二是指建造活動；三是指工程技術和建筑藝術的綜合創(chuàng)作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術、建筑形象，通稱為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊，結構單一，平面組合靈活，既能適應較大、標準較高的要求，又能適應標準較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮(zhèn)住宅中占90％以上。它的優(yōu)點在于：它比低層住宅在占地上要節(jié)省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內即可竣工；無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結構設計成熟，通常采用磚混結構，建材可就地生產(chǎn)，可大量工業(yè)化、標準化生產(chǎn)。因此，多層住宅造價較低，價格適中，易于被普通消費者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點界乎于多層住宅和高層住宅之間，請參看上下兩個問答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設置電梯不少于兩部。高層住宅的優(yōu)點是可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養(yǎng)護付出一筆經(jīng)常性費用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降?！追e率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理問題淺析

隨著房地產(chǎn)市場竟爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)越來越關注自身的管理問題。但是，由于中國的房地產(chǎn)企業(yè)化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)我們的研究發(fā)現(xiàn)，當前房地產(chǎn)企業(yè)管理方面主要存在著九大缺陷。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

一、缺乏中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

根據(jù)我們對300家房地產(chǎn)企業(yè)的調查，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會對企業(yè)造成不良的影響：

1、會使員工因沒有“共同的目標”（不知道明年干什么，項目做完了干什么）而導致凝聚力下降，缺乏團隊精神，“不可思議”地跳槽。

2、金融機構的“客戶評價”低，更難引入機構投資者。

3、最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場份額達到多少，是否異地開發(fā)，計劃進入哪些城市？如何進入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說了不算、沒法進行發(fā)展規(guī)劃的國有房企，沒有中長期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，怎能沒有中長期發(fā)展規(guī)劃？而事實上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)缺乏中長期發(fā)展規(guī)劃！

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

二、法人治理結構不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結構文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫摹！豆菊鲁獭分皇枪ど套院妥兏怯浀臄[設。一些國有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)在改制后一兩年后之所以“舊問題沒解決，新問題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結構不完善，主要表現(xiàn)在：

1、《公司章程》不規(guī)范，與實際不符合，沒有進行及時地、適宜地修訂；

2、缺乏與《公司章程》相配套的“細則”或“規(guī)則”，如《股東大會議事規(guī)則》、《董事會議事規(guī)則》、《監(jiān)事會議事規(guī)則》、《董事會專業(yè)委員會組織規(guī)則》等。

3、沒有“預防性”的配套制度，如《關聯(lián)交易細則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴股方案》、《股權交易與股權證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對人”的嫌疑，會造成管理工作的被動。同樣，民營企業(yè)也存在法人治理結構不完善的情況，比如“一股獨大”，期權設計不合理等。法人治理結構是企業(yè)管理最基礎、最核心、最敏感的問題。法人治理結構不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

三、組織結構設計不合理

組織有兩個基本含義，其一是有一定目的、結構，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。第二個含義是組織工作。組織結構設計不合理主要表現(xiàn)在：

1、過于簡單化。許多房地產(chǎn)企業(yè)以為組織結構設計就是“畫一個組織機構圖”。實際上，組織結構設計還包括明確企業(yè)的基本戰(zhàn)略和核心能力，明確部門使命與職責、崗位設置和職責及人員編制，建立清晰的權力體系，明確組織決策和沖突解決的規(guī)劃或制度，建立各部門、各關鍵責任人的考核與激勵機制，梳理公司基本業(yè)務流程和管理流程，并建立公司的內部協(xié)調和控制體系。

2、過于理想化。部門設置或者過多，人為地增加了工作關系的復雜性；或者過于“模塊化”，與業(yè)務流程不符，缺乏監(jiān)督和約束機制。其實，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設崗，甚至因為某人的特長、社會關系和能力大小而調整部門職責。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，甚至起到阻滯作用。只有個性化的、度身定做的、權變的才是最適宜、最有效的。

3、職權規(guī)定不充分，甚至是只有職責沒有權限。在起草職權時，往往是“自己寫自己的”。沒有會商、沒有統(tǒng)籌的職權設計，重復、漏項是在所難免的。沒有職權規(guī)定時還有自覺，有了職權規(guī)定后，反而有了推諉或爭權的依據(jù)。于是，扯皮、推諉不斷，總經(jīng)理成了“滅火隊員”和“不斷開會和協(xié)調的機器”。

4、職權規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標、預決算職能放在了工程部，工程部既負責選擇施工隊伍，又負責施工管理，包括變更簽證，還負責造價審核，明顯地缺乏內部監(jiān)督與約束機制。公司上下都懷疑有“回扣”問題，但又沒有證據(jù)。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題。

5、職責接口不明確。開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程比較復雜，需要40多個崗位、90多項工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責接口非常重要。否則工作飽和度不均，就會導致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事又沒人干！

6、沒有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調控制體系，如《組織規(guī)程》、《會議制度》、《請示規(guī)程》等。于是，組織結構設計成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識的做法就會司空見慣。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。在多年的咨詢工作中，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現(xiàn)在：

1、制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項目的多少，房地產(chǎn)企業(yè)中，相對獨立的工作流程有80～150個。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過二、三十個，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業(yè)務流程的管理制度幾乎沒有。

2、制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫。在頒布前，審批人也沒有組織有接口關系的其他部門和人員進行會審，就頒布施行了。這就導致其他部門難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實際不符，也會導致無法執(zhí)行。

3、制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責分配、流程、獎懲措施、相關文件、記錄等。因為企業(yè)中管理制度的起草人幾乎對制度學沒有研究，不知道制度的基本構成，最關鍵的“流程描述”和“獎懲措施”沒有。沒有“獎懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？

4、制度繁簡無度

因為企業(yè)內部缺乏《制度學》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡度上把握不好。有的制度過于復雜，有的制度又過于簡單。總的來說，制度繁總比簡好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡多繁少。

5、制度的時效性差

翻閱一些房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有修改。其實，制度和法律一樣，均具有較強的時效性。因為企業(yè)內外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說，制度應該是動態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動態(tài)，動態(tài)中保持靜態(tài)，動靜結合。

6、制度的預見性差

管理制度不僅僅是對現(xiàn)存問題的規(guī)范和糾正，更應是對將來可能發(fā)生的問題的規(guī)避和預防，通過制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預防將來可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過的“同樣的錯誤”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

五、制度執(zhí)行不到位

對于企業(yè)來說，比制度本身問題還要大的問題是執(zhí)行問題?！安皇菦]有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產(chǎn)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問題有：

1、執(zhí)行松緊無度

一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度時往往前松后緊，或者時松時緊。事實上，管理是一種過程，需要持續(xù)不斷、堅持不懈地推進才能見效。

2、執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

（1）制度本身無法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實際不符，或者脫離實際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對預見情形的規(guī)定或預見情形與實際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會導致不執(zhí)行。

（2）領導帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領導要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上行下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

（3）忽略過程、只重結果而導致的不執(zhí)行：因為制度本身有問題，如果執(zhí)行的話，要這個審核、那個簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結果一樣，領導會同樣高興，甚至會表揚“干得好”。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結果。事實上，過程是結果的必需，結果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會導致有好的結果。即使是有好的結果，可能也是偶然的、個別的。而一旦沒有好的結果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了――因為從領導到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過程、只要結果的執(zhí)行習慣。

（4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒有獎懲措施――執(zhí)行的好，沒什么獎勵；執(zhí)行的不好，也沒什么懲罰――執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會導致不執(zhí)行。這在國有企業(yè)比較普遍。

（5）制度面前不平等所導致的不執(zhí)行：在絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領導可以“理所當然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領導往往對他們“網(wǎng)開一面”；中層人員在違反了制度后，領導和分管副總往往以“有情可原”而不追究責任；對有的員工，因為人情關系等原因，可以“下不為例”……久而久之，口子越開越大，進而導致制度的“大面積塌方”。

（6）缺乏監(jiān)督而導致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內部制度管理部門的內部監(jiān)督、作為“第三方”的管理咨詢公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會導致不執(zhí)行。

（7）信息衰減的必然性而導致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發(fā)生信息變異。

3、忽略制度推行的反作用力

對于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言，他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者，不希望管理太規(guī)范。因此在推行制度初期，他們對管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會表現(xiàn)出一定的反作用力。有時，這種反作用力會驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

六、企業(yè)管理方法不當

“我看了不少管理方面的書，我也學了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學的什么課程？是不是學的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。

駱駝前進需要穩(wěn)健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。更多的中小型企業(yè)需要的是從生存到發(fā)展的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

七、缺乏企業(yè)文化

企業(yè)文化競爭是企業(yè)競爭的最高階段，企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時，企業(yè)文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因為企業(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。

因為房地產(chǎn)企業(yè)一般成立時間較短，規(guī)模較小，還沒有形成多少企業(yè)文化。另外，因為許多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業(yè)文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

八、沒有管理費用預算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預算時，都有管理費用專項預算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒有管理改進計劃，更沒有管理費用預算――每年做哪些方面的管理改進，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

九、無視企業(yè)管理問題

無視問題可以說是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象。許多董事長們在經(jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績后，往往喜歡聽奉承話，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認為“我承認管理有問題，不就等于承認自己管理能力低嗎”，于是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報喜不報憂。對于一般管理者來說，因為他們既是管理問題的“受害者”，又是管理問題的“受益者”，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔心“得罪人，領導聽不進去”，因此往往奉行“好好主義”也無視問題的存在。

其實，所有企業(yè)都存在管理問題，有的企業(yè)甚至是比較嚴重，只不過多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題，使我們“無視問題”。而無視問題其實是最大的管理問題。

第三篇：房地產(chǎn)調控問題

B題: 房地產(chǎn)調控問題

從2002年8月26日六部委頒發(fā)217號文件起，我國房地產(chǎn)調控歷史走過了十余年。細第一階段，調控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主第二階段，調控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結構性調整為主，心盤點房地產(chǎn)調控的十年，大致可以劃分為四個階段： 要手段，以抑制房地產(chǎn)市場投資過熱為目的。在抑制房地產(chǎn)投資過熱的同時，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調節(jié)商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，政府政策全面轉向，以樓市穩(wěn)定來支持經(jīng)濟穩(wěn)定，從中央到地方全面放松各項房地產(chǎn)調控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調控全面加碼期(2010年至今)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。近十年，從單一供給管理轉向供給與需求綜合管理，從防止房地產(chǎn)市場投資過熱轉向重點遏制房價過快上漲，我國房地產(chǎn)調控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立。然而，雖然調控取得一定成績，但調控多為定性的行政手段，量化調控方案很少。并且調控政策一般只是短暫實用某一特定時期。近期很多省市相繼出臺調控目標：房價的增長速度不高于GDP的增長速度。請根據(jù)浙江省某個城市近年經(jīng)濟數(shù)據(jù)解決以下問題：

3、結合該市市民工資收入的具體情況，評價調控政策“商品住宅價格的增長速度不高于GDP的增長速度”在多長時間內有效。并嘗試建立數(shù)學模型模擬商品住宅價格、GDP增速、市民工資水平之間的關系。

1、收集整理該市近十年各片區(qū)商品住宅價格變化數(shù)據(jù)、大宗商品價格變化數(shù)據(jù)、工資收入和GDP數(shù)據(jù)等；并挖掘它們之間的關系。

2、根據(jù)近十年已知數(shù)據(jù)建立數(shù)學模型并預測2013年6月至12月間商品住宅價格，大宗商品價格變化趨勢。

第四篇：中國房地產(chǎn)問題淺析

中國房地產(chǎn)問題淺析中國的房地產(chǎn)市場,其實嚴格的說,并不是真正意義上的市場，首先，土地和房屋的流轉模式是由政府行為決定的。我國憲法明確規(guī)定,城市土地屬于國家,郊區(qū)及農(nóng)村土地屬于集體所有,法律不允許居民自建房居住,也不允許集體土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以國家名義高價拍賣給開發(fā)商,由開發(fā)商開發(fā)成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍賣而且只能拍賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，從表面上開，征用后將土地變?yōu)閲彝恋兀⑶医o予被征地者合理補償，拍賣也是根據(jù)“價高者得之”的市場原則，政府好像是嚴格的依法辦事,好像遵循市場規(guī)律,但實際上這完全是一個政府行為，因為征用和拍賣僅僅憑政府的一紙紅頭文件，便可使原來的土地一下子會升值數(shù)十倍，甚至上百倍，通過這一行為獲利的只有地方政府和開發(fā)商,除了GDP和房價虛高外，并未創(chuàng)造任何社會財富。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商這一特殊行業(yè)也是由政府刻意制造出來的。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商，既不規(guī)劃設計、也不監(jiān)理建筑，既無自有資金，又不創(chuàng)造社會財富，既不斷的給中國經(jīng)濟制造風險，又將自身的風險及時轉嫁給銀行和消費者，用曹建海的話說，這是一個不創(chuàng)造任何財富，靠倒賣土地和哄抬房價牟取暴利的皮包公司而已。但就是這樣一個怪胎，卻能在中國呼風喚雨。最后，在資本流轉上，國有商業(yè)銀行唯地方政府馬首是瞻，既不愿失去房產(chǎn)這一所謂的“優(yōu)質貸款項目”，更不愿擔上影響地方經(jīng)濟發(fā)展的罪名，于是銀行置資金安全于不顧，天量信貸資產(chǎn)涌向房地產(chǎn)市場.我們不能說銀行的領導都是沒有看到風險和泡沫的傻子，怪只怪銀行也可以轉嫁風險，因為銀行是國有的，國家不會看著自己的銀行因呆賬壞賬太多或資產(chǎn)縮水而破產(chǎn)的，這就是銀行的底線。所以，中國的房地產(chǎn)，看起來是開放商投資在搞，其實是銀行在搞，但說到底還是冤大頭的國家和人民在搞。從這個意義上說，房價，漲，百姓苦，跌，百姓苦。中國房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為一個牽一發(fā)而動全身的難題。雖然，如曹建海、時寒冰、牛刀“房地產(chǎn)三劍客”及無數(shù)關注民生，關注中國經(jīng)濟的人已經(jīng)認識到房地產(chǎn)泡沫化嚴重的問題，認識到房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟，綁架人們幸福的事實，也提出了許多合理化的建議，特別是曹建海通過系統(tǒng)研究，做出了高房價必將回落的大膽預測。近期，國務院調控房價的宏觀政策也相繼出臺，北京等一線城市房價也出現(xiàn)回落，這似乎朝著曹先生《向高房價宣戰(zhàn)》中預言的方向發(fā)展，但是，從長遠來看，本人對中國的房地產(chǎn)市場能否回歸到解決民生居住的起點，能否徹底給民生，給中國經(jīng)濟松綁持悲觀態(tài)度。因為，房價問題本身不是單純的經(jīng)濟問題，其運作也不是正?；氖袌龇绞剑壳暗姆績r問題已成為中國經(jīng)濟問題乃至社會問題的圓心所在，它關系到中央與地方關系，關系到國家發(fā)展經(jīng)濟的思路和戰(zhàn)略，關系到銀行資金安全，關系到反腐倡廉，關系到內需與民生，關系到就業(yè)與社會穩(wěn)定等等。因此，所謂的需求無限必將決定房價上漲論，所謂的宏觀調控將抑制房價回落論都是非常片面的，或者說即使理論很完美，在現(xiàn)實中也是行不通的，任志強說錯了嗎，理性的思考一下，任大炮的言論好像很有道理，牛刀說錯了嗎，好像也沒有。但為什么只要任志強的言論一出，必遭圍攻？為什么很多人在09年初聽了牛刀房價要跌的預測后沒有買房子而后悔不已？可見，任何出于良好出發(fā)點的調控政策或者即使非?？茖W的預測都是不能左右其趨勢的。所以，我們批評房地產(chǎn)開發(fā)商的貪婪也好，批評政府致民生于不顧的不作為也好，批評投機客的血腥也好，都是不能解決實際問題的，因為，除了只知道批評的人以外，其他置身于這一鏈條中的主體，無論中央及地方政府，還是開發(fā)商、銀行、投機客等，我想他們對整個問題的認識都是比較清楚的，因為只有對全局有了宏觀地認識后,地產(chǎn)商才敢肆無忌憚的圈地,銀行才敢無所顧忌的放貸款,炒房客才敢倒買倒賣。所以問題的根源是整個體制和模式存在問題，而且，利益和矛盾的錯綜復雜程度現(xiàn)在已到了積重難返的地步，因此，誰要改變這個雖然大家都知道有問題的體制和模式，那么馬上受損失甚至完蛋的就是誰。所以，解決房地產(chǎn)問題，不是簡單的調控和利益大小博弈那么簡單，必須作為一個系統(tǒng)的大工程來多管齊下。為此，至少應從以下

幾點著手：

1、改變經(jīng)濟發(fā)展思路，中國經(jīng)濟應“去GDP”，代之以藏富于民，擴大內部需求的可持續(xù)發(fā)展模式；在對產(chǎn)業(yè)的定位與扶持力度上，要將能夠給國家創(chuàng)造財富的基礎產(chǎn)業(yè)，和能提升各尖端行業(yè)國際競爭力的技術研發(fā)作為支柱予以大力支持，而不是將一個本身就不健康并且制造了諸多社會問題的房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)并大力扶植。近十年來，我們已經(jīng)潛意識的把保證GDP不低于7％作為目標，也作為衡量政府工作標準的主要尺度，但是我們的GDP構成中，“由鋼筋水泥所搭建的GDP”，也就是常說的投資占了70%左右的比重，而鋼筋水泥的投資并不具有可持續(xù)性，除非今年建成明年拆除，或者建了六環(huán)建七環(huán)，直至N環(huán),或者建了高速公路，再建高速鐵路，但問題是土地終究是有限的，建這么多的路和橋梁使用率和投資回報率究竟有多高？是否能收回成本？現(xiàn)實的問題是實體經(jīng)濟已經(jīng)被依靠鋼筋水泥的GDP壓得奄奄一息，當國人沉浸在“炒”的熱潮中時候，糧油米棉等真正關系到國計民生的領域已經(jīng)被新帝國主義壟斷資本大量吞噬，請不要再飲鳩止渴，不要過度透支子孫后代的生存環(huán)境。我們的GDP可以不保八，甚至短時間內可以為0，只要我們的實體經(jīng)濟堅挺不倒，只要我們的CPI不像房價一樣迅猛增長，只要我們的子孫后代不要再過100多年前中國人過的那種日子，GDP究竟有什么大不了的？唯一的問題只能是部分依靠GDP獲益的群體的垂死掙扎。

2、改變對地方官員的考核及問責模式。在改變經(jīng)濟科學發(fā)展觀提出來已經(jīng)很多年了，可是依靠GDP的高低來決定官員升遷的官場潛規(guī)則卻絲毫沒有改變?？赡苡袩o數(shù)的地方官員認識到單純GDP經(jīng)濟導致資源賤賣，導致重復建設的諸多弊端，可能有無數(shù)的銀行領導認識到開發(fā)商拿著銀行的錢蓋房子，投機客拿著銀行的錢鈔房子，銀行的錢很不安全，但是不會有一個官員會拿著自己的政治前途去和GDP叫板，沒有一個銀行的領導會錯失房地產(chǎn)這一國家大力扶持項目的優(yōu)質貸款。為官一方，只管一時，不管一世，“今日官不管昨日事，昨日官更不管昨日事的”的問責模式不改變，國有資產(chǎn)流失，百姓生活疾苦這些問題即使是一杯毒酒，對所有官員來說卻是甘甜無比的佳飲。我們現(xiàn)在大力提倡和諧社會，這從一側面說明現(xiàn)實中有很多不和諧的因素，我想對官員的政績考核能不能用一個包括經(jīng)濟結構與速度、安全事故發(fā)生數(shù)量、貪污腐敗的發(fā)現(xiàn)與懲治率、民生與群眾滿意度、環(huán)境與資源的改善與保有量等內容的“和諧指數(shù)”來取代GDP的單一考核？能不能創(chuàng)造出一個對前任官員在離任后一定年限內（3-5年）進行一個在任期貢獻與損失比，或者創(chuàng)造的財富與制造的麻煩比來制約目前這種為官一任內短視的發(fā)展行為？

3、在宏觀調控上要推行圍繞房地產(chǎn)市場所開展的“大調控”。首先，政府要將解決低收入群體的居住問題作為首先目標，要著眼于長遠，重新調整經(jīng)濟適用房、限價房，廉租房、商品房所占的比例，解決小產(chǎn)權房等歷史遺留問題，根據(jù)城鎮(zhèn)人口的實際收入、流動定居情況，實現(xiàn)“居者有所住”。重點是抑制商品房在整個房地產(chǎn)投入中所占的比例。因為，現(xiàn)實的問題是，有錢的，有權的早已經(jīng)解決了住房問題，房價的漲與跌對他們而言，基本上都是旱澇保收；而低收入群體，我說的是一線城市中月收入在6000-10000元左右，二線城市中月收入在5000-6000元左右的白領階層，不包括農(nóng)民工和畢業(yè)后參加工作不久者，別說房價繼續(xù)漲，即使在現(xiàn)在的基礎上再降30%,我想10年內對他們來說，買商品房仍只是個夢想。另外，先不說商品房價格能否降下來，即使房價大跌，窮人仍然買是不起房的，因為房地產(chǎn)在開發(fā)時，是被開發(fā)商壟斷的，但在銷售領域卻是市場化運作的，這就給人一種供不應求的感覺，如果房間降了，即使政府再調控，仍然很難禁止有錢人囤積房產(chǎn)后再待價而沽；另外，如果房價降了，從房地產(chǎn)市場退出來的錢，必將沖向消費品領域，這勢必會推高通貨膨脹，窮人還是騰不出錢買商品房。所以，政府在通過貨幣政策調控的同時，重點是做好城鄉(xiāng)建設的規(guī)劃與布局，允許一定范圍內（如城鄉(xiāng)結合部，鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地）自建房，同時，在城市大力發(fā)

展限價房，經(jīng)濟適用房，廉租房，抑制商品房，同時，通過象征性收取一定費用，將一定面積和戶型范圍內的小產(chǎn)權房合法化，才是解決房地產(chǎn)問題的釜底抽薪之計。在房地產(chǎn)貨幣政策上堅持全面宏觀調控，通過加息、從緊貨幣政策緊縮銀根，從而切斷炒作房地產(chǎn)市場的資金鏈；在中央與地方財稅關系上，如果大幅度降低開發(fā)商品房的比例能夠實現(xiàn)的話，完全可以將土地拍賣所得轉為國家財政收入，地方財政代之以來源穩(wěn)定，且增長平緩的物業(yè)稅上，這樣對地方熱衷于征地賣地也是一個釜底抽薪之策。當然，一旦這樣做的話，GDP很可能馬上縮水，但GDP本來就是吹出來的，如今為了持續(xù)發(fā)展，將它請下神壇有何不可？

4、重拳懲治房地產(chǎn)市場的腐敗和黑惡勢力，不鐵拳治吏，不掃黑除惡，一切舉措的執(zhí)行力勢必大打折扣。中國的房地產(chǎn)市場并不健康，但卻能越來越火爆，究其根源，應該在于從征地拆遷，到拍賣建筑，整個開發(fā)過程中有一根巨大的利益鏈條。這幾個主要環(huán)節(jié)滋生出了官、商、暴力集團幾何式增長的經(jīng)濟利益。前面說了，國家在是否通過強勢的調控政策把房價降下來的問題上，一直面臨著兩難選擇。中國房價已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的晴雨表，一旦房價降了，經(jīng)濟勢必受影響，而且，國有商業(yè)銀行必將產(chǎn)生大批呆壞賬，從而導致資產(chǎn)縮水，維持房價吧，美國、日本的昨天很可能就是中國的明天。如果通過懲治腐敗，將國有商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場損失的錢從腐敗官員和房地產(chǎn)商那里拿回來，這既是一種彌補，也是國家下定決心調控的動力所在。另外，腐敗與打黑給人們對于房產(chǎn)未來的預期不亞于宏觀調控?；蛟S，有人會說，我這是癡人說夢，發(fā)腐打黑談何容易，況且這些錢簡直就是杯水車薪。首先，什么事情都容易的話那世界上就沒有事情可做了，其次，看看現(xiàn)在已經(jīng)被法律制裁的官員的貪污受賄金額，就知道這些錢究竟有多少了。當然，這樣做在技術上還存在一個問題，就是一旦治吏，必定會引發(fā)財產(chǎn)向國外的大量轉移，反而幫了外國人忙的難題。但是，技術上的問題總是有解決辦法的，比如，法律的手段而且是慣用的手段，以追繳贓款數(shù)額決定刑罰，行政的手段是限制公務員親屬在外置業(yè)等，總之不能因為技術上的問題而放任貪腐的蔓延。

5、重建社會秩序。做好以上幾點的同時，必須從思想文化，運行秩序上進行配套治理，讓積極健康的思想文化而非既得利益集團的歪理邪說來引領社會潮流，讓社會各階層的人們能夠通過自身的勤奮努力而不是通過世襲官僚資本來獲得社會地位和財富。孫立平曾說過：“制度的失敗，往往不是制度本身的原因，如果制度賴以運行的基本秩序遭到破壞，制度的失敗是注定的?！苯冢瑖液偷胤秸魑墓膭钔ㄟ^發(fā)展限價房解決低收入群體住房問題，但是，山西、深圳等地馬上爆出“限價房成為公務員福利房”、“家住高檔住宅甚至別墅的海關人員申領限價房”的丑聞，這是我們的公務員隊伍的丑聞；而普通民眾為了多分一套房子，政策一出，突擊性的假結婚、假離婚，類似新聞俯拾皆是。誠然，房子是壓在人們頭上的一座大山，但為什么有房子甚至有豪宅的人，仍然還要擠占本該屬于弱勢群體的，狹小的居息之所？為什么弱勢群體為了多獲一套房子，全然置自己的信譽于不顧？這就是我們一部分學者一直以來以“西方月亮比中國圓”的思維模式所鼓吹的自由主義，個人主義釀成的禍根。從公務員到老百姓，從有錢人到窮人，人的信用和尊嚴已經(jīng)被利益吞噬殆盡，這比沒有房子住更可怕。

就個人而言，關于中國房地產(chǎn)市場存在的問題和難題，能寫得也就這么多。我想，能認識到這些問題的，甚至認識更加深刻的人因該是不計其數(shù)，認識問題雖然重要，但僅僅是個開始，或者只能是紙上談兵，問題能不能解決，中國房地產(chǎn)市場究竟會何去何從，所有的預言只能是預言者的大膽猜測。如果有人問我，房價究竟能不能降下來，何時買房為最佳時機，我只能說，如果你現(xiàn)在還沒有房子住或者想更好改善居住條件，那么只要你手里的錢能夠買得起房子，那你直接買房就行了，不要聽信任何人的預測，因為買貴了，是自己住，買便宜了，還是自己住，房子的價值正是滿足你居住的需求，與其買前猶豫不決，買后患得患失，還不如買時果斷出手，買完后把時間和精力省下來好好賺錢；如果你想買套房子用于投資或

用來保值，你可以按照現(xiàn)在的行情計算一下房屋的租售比，如果覺得回報遠遠高于儲蓄（至少是儲蓄回報的2倍左右吧，因為目前來看房子的壽命一般是50年左右，我不敢保證50年內中國經(jīng)濟沒有蕭條的時候，所以不敢保證利率永遠不會上調或者你的房子能不間斷的租出去），那就大膽的買吧；如果你手里有很多閑錢，就是想投機一把，請原諒我不能告訴你答案，還是看你自己的悟性和運氣吧。

第五篇：房地產(chǎn)面試問題

1、請介紹一下你和你的家庭。

2、你有什么優(yōu)缺點？

3、你有什么特長和愛好？

4、你對自己的學習成績是否滿意？

5、你如何評價你的大學生活？

6、你擔任過何種社會工作，組織參加過何種社會實踐和社會活動？

7、你懂何種外語？熟練程度如何？

8、你為什么要應聘這個職位？

9、你對本行業(yè)、本單位、本職位有何了解？

10、你認為你適合做什么樣的工作？

11、你找工作考慮的重要因素是什么？

12、如果單位的安排與你的愿望不一致，你是否愿意服從安排？

13、如果工作安排與你的專業(yè)不對口，你如何考慮？

14、你是否有出國或考研究生的打算？

15、如果本單位和另外一個單位同時聘用你，你將如何選擇？

1.請介紹一下你自己。這是外企常問的問題。一般人回答這個問題過于平常，只說姓名、年

齡、愛好、工作經(jīng)驗，這些在簡歷上都有，其實，外企最希望知道的是求職者能否勝任工作，包括：最強的技能、最深入研究的知識領域、個性中最積極的部分、做過的最成功的事，主要的成就等，這些都可以和學習無關，也可以和學習有關，但要突出積極的個性和做事的能力，說得合情合理外企才會相信。外企很重視一個人的禮貌，求職者要尊重考官，在回答每個問題之后都說一句“謝謝”。外企喜歡有禮貌的求職者。

2.2.在學校你最不喜歡的課程是什么？為什么？ 這個問題外企不希望求職者直接回答“數(shù)

學”、“體育”之類的具體課程，如果直接回答還說明了理由，不僅代表求職者對這個學科不感興趣，可能還代表將來也會對要完成的某些工作沒有興趣。這個問題外企招聘者最想從求職者口里聽到：我可能對個別科目不是特別感興趣，但是正因為這樣，我會花更多的時間去學習這門課程，通過學習對原本不感興趣的科目也開始有了興趣，對于本來就有興趣的科目我自然學習得更認真，所以各門課的成績較為平衡。通過這樣的問題，外企可以找到對任何事情都很感興趣的求職者。

3.3.說說你最大的優(yōu)缺點？ 這個問題外企問的概率很大，通常不希望聽到直接回答的缺點

是什么等，如果求職者說自己小心眼、愛忌妒人、非常懶、脾氣大、工作效率低，外企肯定不會錄用你。外企喜歡求職者從自己的優(yōu)點說起，中間加一些小缺點，最后再把問題轉回到優(yōu)點上，突出優(yōu)點的部分。外企喜歡聰明的求職者。

4.4.你認為你在學校屬于好學生嗎？ 外企的招聘者很精明，問這個問題可以試探出很多問

題：如果求職者學習成績好，就會說：“是的，我的成績很好，所有的成績都很優(yōu)異。當然，判斷一個學生是不是好學生有很多標準，在學校期間我認為成績是重要的，其他方面包括思想道德、實踐經(jīng)驗、團隊精神、溝通能力也都是很重要的，我在這些方面也做得很好，應該說我是一個全面發(fā)展的學生?！比绻舐氄叱煽儾槐M理想，便會說：“我認為是不是一個好學生的標準是多元化的，我的學習成績還可以，在其他方面我的表現(xiàn)也很突出，比如我去很多地方實習過，我很喜歡在快節(jié)奏和壓力下工作，我在學生會組織過××活動，鍛煉了我的團隊合作精神和組織能力?！?有經(jīng)驗的招聘者一聽就會明白，外企喜歡誠實的求職者。

5.5.說說你的家庭。外企面試時詢問家庭問題不是非要知道求職者家庭的情況，探究隱私，外企不喜歡探究個人隱私，而是要了解家庭背景對求職者的塑造和影響。外企希望聽到的重點也在于家庭對求職者的積極影響。外企最喜歡聽到的是：我很愛我的家庭！我的家庭

一向很和睦，雖然我的父親和母親都是普通人，但是從小，我就看到我父親起早貪黑，每天工作特別勤勞，他的行動無形中培養(yǎng)了我認真負責的態(tài)度和勤勞的精神。我母親為人善

良，對人熱情，特別樂于助人，所以在單位人緣很好，她的一言一行也一直在教導我做人的道理。外企相信，和睦的家庭關系對一個人的成長有潛移默化的影響。

6.6.說說你對行業(yè)、技術發(fā)展趨勢的看法？ 外企對這個問題很感興趣，只有有備而來的求職

者能夠過關。求職者可以直接在網(wǎng)上查找對你所申請的行業(yè)部門的信息，只有深入了解才

能產(chǎn)生獨特的見解。外企認為最聰明的求職者是對所面試的公司預先了解很多，包括公司

各個部門，發(fā)展情況，在面試回答問題的時候可以提到所了解的情況，外企歡迎進入企業(yè)的人是“知己”，而不是“盲人”。

7.7.就你申請的這個職位，你認為你還欠缺什么？ 外企喜歡問求職者弱點，但精明的求職者

一般不直接回答。他們希望看到這樣的求職者：繼續(xù)重復自己的優(yōu)勢，然后說：“對于這個

職位和我的能力來說，我相信自己是可以勝任的，只是缺乏經(jīng)驗，這個問題我想我可以進

入公司以后以最短的時間來解決，我的學習能力很強，我相信可以很快融入公司的企業(yè)文

化，進入工作狀態(tài)?！蓖馄笙矚g能夠巧妙地躲過難題的求職者。

8.8.你期望的工資是多少？ 外企的工資水平是很靈活的，何種能力拿何種工資。外企喜歡

直率的人，但這個問題卻不能正面回答，外企希望聽到：“以我的能力和我的優(yōu)勢，我完全

可以勝任這個職位，我相信我可以做得很好。但是貴公司對這個職位的描述不是很具體，我想還可以延后再討論”。外企歡迎求職者給其定薪的自由度，而不是咬準一個價碼。

9.9.你能給公司帶來什么？ 外企很想知道未來的員工能為企業(yè)做什么，求職者應再次重復

自己的優(yōu)勢，然后說：“就我的能力，我可以做一個優(yōu)秀的員工在組織中發(fā)揮能力，給組織

帶來高效率和更多的收益”。外企喜歡求職者就申請的職位表明自己的能力，比如申請營銷

之類的職位，可以說：“我可以開發(fā)大量的新客戶，同時，對老客戶做更全面周到的服務，開發(fā)老客戶的新需求和消費?！钡鹊?。

10.10.你還有什么問題嗎？ 外企的這個問題看上去可有可無，其實很關鍵，外企不喜歡說“沒

有問題”的人，因為其很注重員工的個性和創(chuàng)新能力。外企不喜歡求職者問個人福利之類的問題，如果有人這樣問：貴公司對新入公司的員工有沒有什么培訓項目，我可以參加嗎？

或者說貴公司的晉升機制是什么樣的？外企將很歡迎，因為體現(xiàn)出你對學習的熱情和對公

司的忠誠度以及你的上進心

１．你為什么要來我們公司工作？

很多學生為了表示自己的渴望，一味強調參加某公司可以得到如何好的培訓機會，可以掌握哪些專業(yè)技能。但他們忽略了招聘者的感受，雇主并不是為了提供XXXXX培訓而去進行招聘，而是要新人能夠對公司有所貢獻，出一分力，添一分彩。因此回答這類問題時要強調自己在公司有發(fā)展的空間。

２．你對工資有什么期望？

有些企業(yè)尤其是不經(jīng)常在校園開展招聘或者招聘人數(shù)不多的公司，很希望知道應聘者對工資的預期，所以會問這類問題。

許多學生在回答這類問題的時候，總是大談工資不是最重要的，只要求標準的入行工資，并且拍著心虛的胸脯說自己最關心的是在公司有沒有發(fā)展前途、工作有沒有挑戰(zhàn)性。但只有同學們確實覺得工資不是最重要的時候，說出來的語氣才不會心虛，可信度也才能比較高。

有些HR經(jīng)理會追問你到底需要多少錢，以便了解你的胃口以及你的搶手程度。如果針對小企業(yè)，你不妨說出你的真實預期，反正你的首要目的是拿到聘書，又不是一定要去上班，只要你的預期有助于你拿到聘書就可以了。經(jīng)常在校園招聘的公司或者較大型的公司，通常是在面試的最后一輪才問你這個問題，這時你的回答不要超高，只要讓他感到你能真心接受根據(jù)歷年新員工入行工資以及市場行情制定的標準工資就可以了。

那自己應該如何出價呢？若沒有把握，可以給出一個幅度，下限可以低些，上限不要太高，這樣進可攻，退可守。

在工資問題上，以上回答并不算挑戰(zhàn)，最容易出問題的是有些同學恨不得在面試第一輪就先知道對方能支付多少工資及福利待遇如何。這可是你被拒的致命誤區(qū)。在這個問題上大家有一個錯誤的理解，以為工資

談判是面試中的重要部分，其實招聘公司錄取你的前提是對你各方面都滿意，此前無需過早談論工資。３．你有什么業(yè)余愛好？

有些同學把招聘單位對愛好的詢問簡單地理解為用人單位想招聘特長生，這顯然是個錯覺。其實他們的目的是想借此判斷你的性格、涵養(yǎng)、為人以及品德。

比如你從6歲就開始彈鋼琴，直到大學還經(jīng)常在文藝演出中表演，人家會對你的毅力及音樂修養(yǎng)肅然起敬。有的人喜歡中長跑，而且成績也比較好，你會讓人認為你有毅力、耐力，競爭意識強，而且能夠忍受長時間工作。有的人會下圍棋，經(jīng)?？雌遄V，說明愛動腦子，善于分析，邏輯性強。

４．你和其他求職者有什么不同？

有些人想從這個問題中判斷你如何評價別人，你是不是以自我為中心、自以為是或者團隊精神較差。也有的招聘者想走捷徑，想發(fā)現(xiàn)你們班誰是最優(yōu)秀的人才，誰不適合被錄取。

無論對比著談你自己還是說別人，重要的一點是不要評論別人的缺點，對別人的信息沒有必要泄漏太多，你好心好意貢獻了大量信息，別人卻認為你這個人缺心眼兒，是個大漏勺，而且愛說別人壞話，那就得不償失了。

５．兩個公司都聘用你，你會如何選擇？

一般大家都會以公司名氣和工資高低作為取舍依據(jù)，而很少有人會把工作部門、職位、公司發(fā)展前景、個人在公司的發(fā)展如何、將來的頂頭上司和團隊成員是什么樣的人這些因素進行綜合分析比較做出結

論。

許多很優(yōu)秀、明顯競爭力很強的人同時拿到大公司與中小公司的聘書時，卻選擇了工資并不高的小企業(yè)，他們考慮到優(yōu)秀人才在小公司出頭的機會更多、更早，可見小企業(yè)也有它吸引人的地方。

６．最基礎的工作你也會愿意干嗎？

很多人會毫不猶豫地說愿意做最基礎的工作，還畫蛇添足地補充說自己級別低也干不了什么大活，這無疑暴露出如果給你這份工作，你明顯不會心甘情愿地貢獻，只是在應付差事。

倒不如承認自己有弱項，如果不在壓力的環(huán)境中得到錘煉，也就不可能往上提升。有些基本功不夠扎實，沒有通過單調、枯燥的工作得到磨煉的人，將來在挑戰(zhàn)性很大的工作中，很難有毅力去征服困難。某種程度上，早期的單調工作對長遠的更大成功是一種難得的磨煉機會。

７．哪位老師/人物對你影響最大？

從這個問題的回答中，可以看出你將來的職業(yè)生涯路徑有可能朝哪個方向發(fā)展，對你影響大的人物的職業(yè)發(fā)展路徑，通常都成為你追求的目標。

一旦你被問到這個問題，那么你應及時想好與之密不可分的另外兩個問題：“為什么你認為他們對你影響最大？”“他們在哪些方面對你影響最大？”此外，類似的連環(huán)問題也可能是：“你最喜歡哪本書？其中的什么觀點最能吸引你？為什么？”對此你一定要先思而后言，脫口而出之后又不能自圓其說會很尷尬，也顯得浮躁。

８．你認為你適合干什么？

一般一個人的職業(yè)生涯選擇是從想干什么和能干什么這兩個方面著手考慮的，這兩點都得到滿足才是最佳選擇。但現(xiàn)實中不可能都得到最大化的滿足。

細致的審計工作并非每個人都真正喜歡，有些人去會計師事務所做審計，要長時間加班加點，工作簡單枯燥，可為什么有的人卻能一做十幾年，還能升到合伙人的位置？這說明這些人有現(xiàn)實追求，不好高騖遠，做每件事不論喜歡不喜歡只要不厭惡都能做出成績。這種人也不是沒想過去應聘工資更高、名頭更響的公司，但他們一直被認為能力和特長與這些公司不是最佳對接，有的也是沒有機會去就索性不強求了。這種人的心態(tài)是既來之則安之，干一行愛一行?？捎行┤搜鄹呤值停笫伦霾涣?、小事又不做。抱著這種心態(tài)，能拿到的聘書有限，即使拿到了，也會覺得哪個都不滿意。

許多同學只從表面上了解工作性質，甚至對自身的了解也流于表面，認為善于交流的人就適合做營銷，沉穩(wěn)的人只適合搞研究。其實，善于交流的人如果不能踏實工作，而且過于自傲、不善于察言觀色，也做不好營銷工作。反而是那些被認為只配埋首研究的人由于愛動腦筋反而更受客戶的尊重。面試時同學們可以根據(jù)自己在這些方面的觀察談一些看法，但也要認識到自己涉世不深、閱歷尚淺，對任何問題的看法都有待完善。

９．你對公司有什么問題要問的？

招聘經(jīng)理通常都會給你一些時間來對公司提些問題，此時千萬不要說：“我沒什么問題”，那無異于向對方表明你對他們公司沒什么興趣，問不問都意義不大，而且還會給對方留下迫不及待離開的浮躁印象。問題一定要問，但是工資萬萬不能問。有些同學還愛問公司給新員工提供了什么培訓機會，以顯示自己虛心好學。但這實在不是最好的問題，所以還是不要一上來就問，不能把它當作重點問題來提出。有的學生追問道：“那么我們怎么獲得小公司和招聘人數(shù)不多的公司的信息呢？”小公司一般沒有正規(guī)的培訓機會，你貿然地問招聘經(jīng)理有沒有培訓可能會嚇著他，以為你沒有培訓機會就不愿加入他們公司呢？如果有培訓機會，他們早就當個大賣點反復播放了。

因此，建議畢業(yè)生可以向幾年前加入有關公司的師兄師姐們詢問，他們公司的員工發(fā)展機會、工作挑戰(zhàn)、職業(yè)生涯路徑是怎樣的，這些既是他們力所能及的，也是你最關心的。