第一篇：理財慶功會聯(lián)誼會主持詞第一稿

理才會員聯(lián)誼會

主持詞

【主持人開場】

男：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓 女：親愛的同仁們、朋友們 合：大家下午好！男：我是來自?? 女：我是來自??

男：春回大地，萬象更新！女：激情澎湃，盛世歡騰！

男：今天，我們高朋滿座，享受成功和喜悅！

女：今天，是成功人士的聚會，是財富驕子的盛宴！男：今天，是為理財突破??億元而舉辦的慶功會。

女：首先，請允許我隆重介紹出席本次會議的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓： 他們是：

男：現(xiàn)在我宣布 ??會員聯(lián)誼會正式開始。(主題暫定)【背誦眾誠精神】

女：大會第一項、背誦??精神

請全體起立，（停頓一下）我是眾誠人，預(yù)備

起。請坐。

【開元董事長致辭】

男：下面，有請??先生上臺致辭！????

男：感謝??充滿激情的講話。【頒發(fā)輕易貸優(yōu)秀人員獎項】 女：自從??董事長啟動??理財以來，涌現(xiàn)出了許多優(yōu)秀人員，他們盡職盡責(zé)、愛崗敬業(yè)、充滿責(zé)任感、目標(biāo)明確、超常執(zhí)行，等等，他們身上有許許多多的閃光點。

男：同樣，這些優(yōu)秀的品質(zhì)是咱們??集團一直倡導(dǎo)的企業(yè)精神和文化。為實現(xiàn)集團快速做強互聯(lián)網(wǎng)金融的目的，做出很好榜樣。

女：沒錯，經(jīng)過??統(tǒng)計，3月份，我們評出了??優(yōu)秀個人。下面將為??理財優(yōu)秀人員頒獎。男：獎勵辦法是，??

女：下面我宣布第一組獲獎名單，他們是：

男：掌聲有請??總為獲獎人員頒獎 女：請??總和獲獎人員合影留念

男：好的，接下來宣布第二組獲獎名單，他們是：

女：有請??總為獲獎?wù)哳C獎 男：請??總和獲獎人員合影留念

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【獲獎代表發(fā)言】

男：祝賀各位獲獎人員，讓我們向他們看齊，再接再厲，奮勇向前，不斷提升。女：接下來有請??理財優(yōu)秀人員代表發(fā)言，有請?? 【韓總講話】

女：感謝??的發(fā)言，接下來有請??做總結(jié)性講話。??

【澆注香檳、切蛋糕環(huán)節(jié)】 女：下面我們進(jìn)入澆注香檳塔儀式，有請??董事長以及??集團董事長??先生與我們共同澆注香檳塔，開啟今天的慶功晚宴！

男：香檳塔的澆注寓意著奮斗不止、效益源遠(yuǎn)流長，讓我們一起祝愿??金融的明天更加美好！

（備用水詞）香檳酒一開，好花常開，好景常在，好運常來!晶瑩剔透的香檳塔，是奮斗的階梯，是成功的見證。芬芳的香檳酒，緩緩而下，從容優(yōu)雅!節(jié)節(jié)高升！

男：??請兩們領(lǐng)導(dǎo)移步到代表蛋糕旁，共同分享甜蜜、幸福、美滿的時刻。女：請我們以熱烈的掌聲，歡慶這一美好的時刻。感謝??總。

（備用水詞）這一時刻預(yù)示著事業(yè)蒸蒸日上、擁有黃金般的歲月和璀璨的未來。下面呢，進(jìn)入文藝演出和有獎問答環(huán)節(jié)?！竟?jié)目表演環(huán)節(jié)】

1、武術(shù)串燒，表演者：武術(shù)聯(lián)合協(xié)會

男：大家都知道中國功夫是我國的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化之一，至今已有千年的歷史，無數(shù)武者在中國歷史上留下了濃重的一筆。

女：而今天，功夫依然被傳承在我們泱泱華夏，下面有請??武術(shù)聯(lián)合協(xié)會為我們帶來精彩的武術(shù)串燒！

2、歌曲《少年壯志不言愁》，表演者：

男：在我上初中的時候，我的語文老師教會了我一首歌。歌的名字叫《少年壯志不言愁》如今10多年過去了，這首歌依然廣為傳唱。

女：是啊，這首歌不僅紅遍了大江南北，它的演唱者那也深深印在了大家的腦海中，他就是劉歡。

男：當(dāng)然了，難道，你把他請來了嗎？

女：他很忙，大家都知道的，但是我們很榮幸地邀請到??為我們演繹這首經(jīng)典老歌!男：大家瞧，他來了

3、互動問答

備用水詞，相信在座的都知道輕易貸理財?shù)幕貓笫窍喈?dāng)可觀的。那么，此時此刻也要回報大家一些禮品了，就是有獎問答環(huán)節(jié)。男：曉賢高興吧，聽了你喜歡的歌曲。女：高興，但是下面這個環(huán)節(jié)更高興。

男：下面就是《知識問答》，最主要的是，答對了還有禮品。

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女：那我下去吧，我想拿禮品。

男：好吧，那你下去，關(guān)健是我就是不叫你答。你還得負(fù)責(zé)給答題的舉話筒。女：做為主持人，我還是很大方的，我不拿禮品，我舉話筒。

男：好了言歸正傳，我簡單說一下有獎問答的規(guī)則。主持人提問，知道答案的請舉手，我會根據(jù)舉手的快速，合理的叫到每個區(qū)域的朋友，回答正確之后，到領(lǐng)獎處領(lǐng)獎。當(dāng)然了，問題對于在座的來說，就是舉手快慢的問題了。

4、山東快書

女：??，喜歡聽山東快書嗎？ 男：喜歡聽，你是來一段嗎？

女：我??，還是算了，今天咱們??公司的??為大家準(zhǔn)備了一個山東快書。男：而且，這快書的內(nèi)容都說的??的事，非常的精彩。

有請，??

5、歌曲《等你等了那么久》，演唱者：??

旁白：斗轉(zhuǎn)星移，我依然守候在這里；人海茫茫，我堅信你會來到我的身旁。請欣賞由??帶來的歌曲《等你等了那么久》

6、歌曲《加速度》，演唱者：

男：好的，感謝??薛彩潤帶來的歌曲，??，想問你個問題，你覺得，咱們理財，短短的三個多月以來，達(dá)到2億元，速度怎么樣？ 女：我覺得，速度相當(dāng)快，用杠杠的來形容也不為過。男：沒錯，尤其是咱們 的骨干們。

女：是的，他們今天也來到了現(xiàn)場，并且還要加速度，加速度，加速度 男：有請加速度

7、歌曲，演唱者：

8、三句半，表演者：

男：曉賢，你聽說過什么是三句半嗎？

女：就是一個人說話說了三句還有半句沒有說嘛！

男：不是，三句半是一種中國民間群眾傳統(tǒng)的曲藝表演形式。女：哦！原來還是一種民間曲藝的表演形式呢！怪不得那么出名。

男：是的，三句半每段內(nèi)容有三長句一半句。一般由4人演出，三人說三長句，最后1人只說簡短兩個字的半句，故稱“三句半”。女：那趕緊讓我們來看看這三句半的表演吧。男：有請

9、獨舞《流光飛舞》，表演者：男：聽了好聽歌曲，如果再有流光一樣的舞蹈，飛一般的享受那該多好。

女：說的好，下面請欣賞由 帶來的舞蹈《流光飛舞》。

10、歌曲《回來我的愛》演唱者：

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11、歌曲：《外婆的澎湖灣》 表演者

女：沉醉，沉醉，只因醉極的濃情，所以不管不顧地沉下去。男：有緣邂逅，有緣同行，也曾琴歌相和，或此一生足!女：青春，因為送別，因為匆匆，而彌足珍貴。

男：于是，我們更加熱烈的擁抱那些美好——白浪追逐沙灘，椰林點綴斜陽，薄暮親吻余輝，夜色擁抱歸途。

女：讓我們一起回到七十年代，一起回到，外婆的澎湖灣?！窘Y(jié)束語】

女：今天充滿溫馨，充滿真情,連空氣中也飄著美好的祝愿。因為共同的夢想，我們一起的道路也增添了更多快樂。

男：親愛的朋友們，讓我們滿懷信心共同慶祝新篇章的到來，愿大家都能享受這美妙的夜晚。再次感謝大家的出席，謝謝！請用餐！

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第二篇：2012高考慶功會主持詞

男：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、尊敬的各位家長

女：全體老師、親愛的同學(xué)們

合：大家中午好！

男：今天，我們歡聚在這里，共同慶賀這來之不易的成績！

女：今天，我們歡聚在這里，一起謀劃學(xué)校發(fā)展的百年大計！

男：天道酬勤，在過去的三年中，全體老師奮力拼搏，忘我工作，付出了艱辛和汗水。

女：勵精圖治，在過去的歲月里，全體領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，銳意進(jìn)取，為學(xué)校發(fā)展做出極大努力。

男：在過去的三年里，我們充分發(fā)揚責(zé)任共擔(dān)、榮辱與共的團隊精神；牢記質(zhì)量就是民辦學(xué)校生命的宗旨，努力打造“xxx優(yōu)質(zhì)教育品牌”，取得了令學(xué)生滿意、令家長滿意、令社會滿意的可喜成績！

女：在這三年的拼搏中，老師們舍家為校，走過了昨天的坎坷風(fēng)雨路，終于迎來了今天的碩果滿枝頭。

男：感謝恒利達(dá)集團公司，是你們的全力支持讓錦盛達(dá)學(xué)校的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

女：感謝玉泉區(qū)教育局，是你們的大力幫助為錦盛達(dá)的進(jìn)步插上了騰飛的翅膀。

男：感謝各位家長，是你們的信任為錦盛達(dá)辦成品牌學(xué)校堅定了信念。

女：感謝所有的老師和同學(xué)，是你們的齊心合作鑄就了錦盛達(dá)今天的輝煌。

男：成績只能說明過去，2011學(xué)年已經(jīng)劃上了圓滿的句號，2012學(xué)年正向我們走來，新一輪沖鋒的號角已經(jīng)吹響。

女：再接再厲，追求卓越，讓錦盛達(dá)的精神更加發(fā)揚光大，實現(xiàn)新目標(biāo)，完成新跨越，新的任務(wù)又?jǐn)[在了我們面前。

男：緬懷過去，我們心潮起伏，滿懷激情，有許多的經(jīng)驗需要我們?nèi)タ偨Y(jié)。

女：展望未來，我們充滿期待，斗志昂揚，又一座新的高峰需要我們?nèi)サ桥省?/p>

男：愿錦盛達(dá)這朵奇葩綻放得更美麗！

女：愿錦盛達(dá)的明天更輝煌！

合：高考慶功會現(xiàn)在開始！

第三篇：2014高考慶功會主持詞

2014高考慶功會主持詞

男：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、尊敬的各位家長

女：全體老師、親愛的同學(xué)們

合：大家中午好！

男：今天，我們歡聚在這里，共同慶賀這來之不易的成績！

女：今天，我們歡聚在這里，一起謀劃學(xué)校發(fā)展的百年大計！

男：天道酬勤，在過去的三年中，全體老師奮力拼搏，忘我工作，付出了艱辛和汗水。

女：勵精圖治，在過去的歲月里，全體領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，銳意進(jìn)取，為學(xué)校發(fā)展做出極大努力。

男：在過去的三年里，我們充分發(fā)揚責(zé)任共擔(dān)、榮辱與共的團隊精神；牢記質(zhì)量就是民辦學(xué)校生命的宗旨，努力打造“xxx優(yōu)質(zhì)教育品牌”，取得了令學(xué)生滿意、令家長滿意、令社會滿意的可喜成績！

女：在這三年的拼搏中，老師們舍家為校，走過了昨天的坎坷風(fēng)雨路，終于迎來了今天的碩果滿枝頭。

男：感謝恒利達(dá)集團公司，是你們的全力支持讓錦盛達(dá)學(xué)校的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

女：感謝玉泉區(qū)教育局，是你們的大力幫助為錦盛達(dá)的進(jìn)步插上了騰飛的翅膀。

男：感謝各位家長，是你們的信任為錦盛達(dá)辦成品牌學(xué)校堅定了信念。女：感謝所有的老師和同學(xué)，是你們的齊心合作鑄就了錦盛達(dá)今天的輝煌。

男：成績只能說明過去，XX學(xué)年已經(jīng)劃上了圓滿的句號，2012學(xué)年正向我們走來，新一輪沖鋒的號角已經(jīng)吹響。

女：再接再厲，追求卓越，讓錦盛達(dá)的精神更加發(fā)揚光大，實現(xiàn)新目標(biāo)，完成新跨越，新的任務(wù)又?jǐn)[在了我們面前。

男：緬懷過去，我們心潮起伏，滿懷激情，有許多的經(jīng)驗需要我們?nèi)タ偨Y(jié)。

女：展望未來，我們充滿期待，斗志昂揚，又一座新的高峰需要我們?nèi)サ桥省?/p>

男：愿錦盛達(dá)這朵奇葩綻放得更美麗！

女：愿錦盛達(dá)的明天更輝煌！

合：高考慶功會現(xiàn)在開始！

第四篇：會議流程及慶功會主持詞

“幸運六月”慶功會暨

“風(fēng)云一號”動員大會流程及主持詞

一、7月25日上午10:30全體參會人員在遷西賓館宴會廳外

集合，整隊入場（以每10人一桌為一單位，外有監(jiān)督，內(nèi)有引領(lǐng)），11：00全部入場完畢。（暖場音樂：相親相愛一家人）

二、11：00會場提示。

各位朋友、各位同仁，我們的大會將在5分鐘后開

始，請大家坐在自己的位置上。（兩遍）

三、11：05歡迎領(lǐng)導(dǎo)入席，介紹與會領(lǐng)導(dǎo)。

各位同仁、遷西縣的各位壽險精英們，你們好，遷

西縣支公司“幸運六月”慶功會暨“風(fēng)云一號” 動員大會即將開始。首先，讓我們以熱烈的掌聲歡迎公司領(lǐng)導(dǎo)入席（掌聲），（上場音樂：拉德斯基進(jìn)行曲）（待領(lǐng)導(dǎo)入席后）今天，來參加我們大會的有中國人壽遷西縣支公司經(jīng)理李明珠，中國人壽遷西縣支公司副經(jīng)理王淑珍，中國人壽遷西縣支公司經(jīng)理助理賈淑艷，中國人壽遷西縣支公司前經(jīng)理李貴森，中國人壽遷西縣支公司老經(jīng)理張順貴

四、主持人宣布會議開始，奏國歌。（國歌光盤）

下面我宣布，中國人壽保險公司遷西縣支公司2003

年“幸運六月”慶功暨“風(fēng)云一號”動員大會現(xiàn)在開始。

請全體起立，奏國歌。請坐。

五、由禮儀人員為與會人員倒上慶功酒。（背景音樂：好漢

歌）

2003年的六月，是一個不尋常的六月，全公司的勇士

們在縣公司經(jīng)理室的帶領(lǐng)下，積極響應(yīng)市公司總經(jīng)理室的號召：“一天當(dāng)三天，一月當(dāng)半年” 以一種大無畏的精神氣概和必勝的信念，最終取得我縣公司的歷史性突破，在這里向今天在座所有的精英們、功臣們道一聲“你們辛苦了”，俗話說“把酒言歡”，今天公司經(jīng)理室精心準(zhǔn)備了洋酒“xo”，愿諸位能在羊年里在壽險公司美夢成真，心想事成，喝洋酒、發(fā)洋財、喜氣洋洋。

六、李明珠經(jīng)理作《“幸運六月”總結(jié)暨“風(fēng)云一號”動員

報告》

在過去的六月中，我們?nèi)〉昧溯x煌的戰(zhàn)績，但也有

一點點的遺憾，那就是離公司的必保目標(biāo)僅有毫厘之差，不過，遺憾也是一種美麗，古人云“知恥而后勇”，在此“幸運六月”塵埃將定，“風(fēng)云一號”戰(zhàn)火又燃的時刻，相信我們遷西的勇士一定會為家人而戰(zhàn)，為公司而戰(zhàn)，為榮譽而戰(zhàn)。下面有請李明珠經(jīng)理作遷西縣支公司《“幸運六月”總結(jié)暨“風(fēng)云一號”動員報告》（掌聲）

七、發(fā)放“幸運六月”業(yè)績排名前八名的“特別貢獻(xiàn)獎”（背

景音樂：真心英雄）

“莫等閑，白了少年頭，空悲切”，時不我待，人生

能有幾回搏，此時不搏何時搏，愿我等以“身披鐵甲戰(zhàn)日月，不破樓蘭終不還”之精神和決心，迎接新的挑戰(zhàn)，相信我們是一支團結(jié)的團隊，是一支能戰(zhàn)斗的團隊，是一支無堅不摧的團隊，待到山花爛漫時，你們的名字將永載史冊。今天，就要首先表彰在“幸運六月”的競賽中業(yè)績排名前八位的功臣，公司授予你們“幸運六月” 的特別貢獻(xiàn)獎。請念到名字的伙伴到前面領(lǐng)取獎品，精美照相機一部。

八、抽獎活動

恭喜我們八位伙伴，獲得這份意外的驚喜，也希望你們能在“風(fēng)云一號” 的競賽中再展雄風(fēng)，再次得到公司所準(zhǔn)備的另外一份驚喜。

同時也給今天在座所有的人一個均等的機會，那就是“幸運六月”的抽獎活動。

我先宣布抽獎規(guī)則：

1、本次獎項設(shè)為五個等級：紀(jì)念獎30名，獎品為；

三等獎20名，獎品為；二等獎10名，獎品為價值253

元的自行車一輛；一等獎5名，獎品為價值888元的小靈通一部；特等獎2名，獎品為29吋超平彩電一臺。

2、我將公布中獎?wù)叩耐侗翁枴⑸矸葑C號、姓名。

3、以下投保單號為退保投保單號，不在抽獎范圍，若

被抽到，則當(dāng)場作廢，同時抽取另外一張代替。

我宣布：抽獎活動現(xiàn)在開始：（背景音樂：今天是個

好日子）

1）首先有請我們的老經(jīng)理抽取“紀(jì)念獎”30名，被

念到名字的伙伴請到臺前來。

2）有請前經(jīng)理李貴森抽取三等獎20名，并發(fā)獎；

3）有請賈淑艷經(jīng)理助理抽取二等獎10名，并發(fā)獎；

4）有請王淑珍副經(jīng)理抽取一等獎5名，并發(fā)獎；

5）有請李明珠經(jīng)理抽取特等獎2名，并發(fā)獎；

九、慶功酒會正式開始（背景音樂：壯志在我胸、鋼琴曲）

（待所有人員領(lǐng)獎完畢）

曾經(jīng)我們輝煌過，曾經(jīng)我們失敗過，但所有的一切都不重要，因為那已經(jīng)成為歷史；明天我們不會失敗，明天我們必將輝煌，因為在我們心中燃燒著一團火焰，那是一團世代相承的火焰，那是一團永不言敗的火焰，那時一團捍衛(wèi)榮譽的火焰，那時一團責(zé)任重于泰山的火焰，讓我們端起手中的酒杯，面對黃天厚土，以酒明心，以酒言誓，共同把我們心中的豪情吶喊出來：干杯

第五篇：綜合體物業(yè)管理(第一稿)

第二章 商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)獲得

物業(yè)管理權(quán)（前期物業(yè)管理）獲取一般是由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，物業(yè)企業(yè)投標(biāo)獲得。根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)綜合體項目建設(shè)單位投資狀態(tài)劃分為銷售型商業(yè)物業(yè)、持有型商業(yè)物業(yè)、混合型（部分持有部分銷售）商業(yè)物業(yè)，加之商業(yè)運營單位在物業(yè)交付后與物業(yè)企業(yè)共同在一個物業(yè)項目內(nèi)運營，涉及到部分設(shè)施設(shè)備及配套場地的共管共用，服務(wù)與責(zé)任交叉，物業(yè)管理權(quán)的獲取與商務(wù)、技術(shù)投標(biāo)策略制定已多樣性。本章主要介紹現(xiàn)各種商業(yè)綜合體物業(yè)招投標(biāo)方式及物業(yè)管理權(quán)獲取過程中應(yīng)關(guān)注的重點及所涉及的各板塊事項。

一、物業(yè)管理招標(biāo)信息獲取

隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，壯大出一批優(yōu)秀的市場化物業(yè)企業(yè)，加之部分以往是管理自主開發(fā)企業(yè)項目的物業(yè)企業(yè)市場化加劇了行業(yè)競爭，建立有效的市場信息獲取渠道成為了物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的第一步：

1、已有管理服務(wù)項目客戶細(xì)分：從已有管理服務(wù)項目客戶群體出發(fā)，細(xì)分客戶，將建設(shè)單位及與建設(shè)單位有業(yè)務(wù)、事務(wù)往來機構(gòu)進(jìn)行梳理，作為可發(fā)展、合作渠道維護。

2、梳理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)企業(yè)：對當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)進(jìn)行整理，羅列出未有自我品牌物業(yè)企業(yè)的建設(shè)單位及未來開發(fā)計劃，主動出擊、上門拜訪，尋找合作機會。

3、建立合作伙伴（合伙人）渠道：將營銷代理機構(gòu)、建筑設(shè)計公司等于建設(shè)單位有較為重要合作關(guān)系的社會組織納入市場拓展渠道建設(shè)當(dāng)中，建立合作伙伴關(guān)系，強強聯(lián)合、共圖發(fā)展。

4、公共資源物業(yè)管理權(quán)信息：物業(yè)企業(yè)進(jìn)入新的區(qū)域市場或在三、四線物業(yè)行業(yè)待發(fā)展區(qū)域市場可采取先獲得市政、公共外包物業(yè)服務(wù)權(quán)方式以推廣品牌。在當(dāng)?shù)毓操Y源外包中心建立名錄，獲得信息端口選擇符合自身情況的目標(biāo)信息。

二、物業(yè)項目投標(biāo)前評估

獲知物業(yè)項目招投標(biāo)信息后評估工作非常關(guān)鍵。主要涉及到該項目招標(biāo)條件與前期投入是否符合自身企業(yè)情況。該項目規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施種類與數(shù)量、后期商業(yè)運營模式、能源供應(yīng)方式等都需在投標(biāo)投標(biāo)前摸排清楚，制定投標(biāo)書時一并考慮。

1、規(guī)劃設(shè)計：主要涉及項目體量與業(yè)態(tài)分布、周邊交通與項目結(jié)合、項目區(qū)劃內(nèi)公配建設(shè)施情況，涉及分期開發(fā)的了解其開發(fā)周期、交付區(qū)域與施工區(qū)域周界設(shè)定、能源供應(yīng)（臨時、正式）；

2、配套設(shè)施種類與數(shù)量：對項目所涉及的配套設(shè)施、設(shè)備種類、數(shù)量整理出數(shù)據(jù)，除根據(jù)其屬性、材質(zhì)、維修維保要求、數(shù)量預(yù)算出維護成本外，應(yīng)當(dāng)對重要設(shè)備（電梯、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）專屬性強的單獨了解當(dāng)?shù)鼐S護成本情況，供應(yīng)商或維保單位配件儲備、維修維護價格等市場信息，為成本核算工程板塊準(zhǔn)確計算做好鋪墊，并可在獲取物業(yè)管理權(quán)后參與建設(shè)單位設(shè)備實際采購選型環(huán)節(jié)提出說服力建議，為后期管理降低難度。

3、后期商業(yè)運營模式：針對項目交付后期集中商業(yè)管理運營與物業(yè)企業(yè)的共存，判定后期商業(yè)內(nèi)服務(wù)供應(yīng)單位的確定及與物業(yè)管理企業(yè)管理界面劃分、共用設(shè)施設(shè)備的劃分界定、費用分?jǐn)偂⒐矃^(qū)域雙方的責(zé)權(quán)問題需要在前期投標(biāo)前于建設(shè)單位處了解清楚。如此時建設(shè)單位還未涉及此類工作，可主動提出建議。1）、集中獨立商業(yè)部分（商場）由物業(yè)企業(yè)一并負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位持有商業(yè)部分物業(yè)，自主建立招商運營機構(gòu)。本著便于溝通、統(tǒng)一管理目的將商業(yè)內(nèi)服務(wù)一并委托給物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。因該部分服務(wù)費用由開發(fā)企業(yè)自身承擔(dān)，物業(yè)企業(yè)利潤點較低，商業(yè)體內(nèi)人流量大，設(shè)施設(shè)備使用頻繁經(jīng)營風(fēng)險較大。建議物業(yè)企業(yè)就該部分單獨與建設(shè)單位簽訂酬金服務(wù)合同，按照人工費用進(jìn)行計算、提取一定比例傭金。能耗、維修、公區(qū)責(zé)任險等其它開支由建設(shè)單位或商業(yè)運營機構(gòu)承擔(dān)。

2）、集中獨立商業(yè)部分（商場）由運營單位負(fù)責(zé)：此類情況一般為建設(shè)單位出售或承包給運營單位，本著成本控制或其它原因?qū)?nèi)部物業(yè)服務(wù)另行組織、聘請服務(wù)隊伍提供服務(wù)。因?qū)儆谝粋€建筑區(qū)劃內(nèi)，公共場地、通道、地下隱蔽工程（排水排污）、能源供應(yīng)、消防設(shè)備、配電設(shè)備等不可劃分性，其使用所產(chǎn)生的維修維保費用分?jǐn)?、?jīng)營收入分配等應(yīng)于事前所有約定。具體費用分?jǐn)偂⑹找娣峙淇筛鶕?jù)所使用的頻次、負(fù)荷大小、區(qū)域進(jìn)行考慮。

3）、能源供應(yīng)方式：主要分別清楚能源供應(yīng)的性質(zhì)與區(qū)域。從以往經(jīng)驗有過物業(yè)企業(yè)收取綜合體公寓部分業(yè)主生活用水標(biāo)準(zhǔn)水費，實際該供水管網(wǎng)與商業(yè)部分共用一表，即商業(yè)水表。致使物業(yè)企業(yè)損失巨大。另對于總分表部分業(yè)態(tài)需了解清楚分表后端部分有無子分表，總分表級數(shù)越多，損耗越大。

根據(jù)以上信息加之企業(yè)自身情況符合招標(biāo)條件要求，具備投標(biāo)資格，則應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件要求及時做投標(biāo)響應(yīng)，投遞企業(yè)報名信息及投標(biāo)負(fù)責(zé)人委托書。成立投標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)標(biāo)書制作。投標(biāo)書制作及投標(biāo)

投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項目主要有以下11項： 管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。物業(yè)社區(qū)微信： 比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機構(gòu)，目前國內(nèi)的管理方法有兩種：（1）垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構(gòu)的設(shè)置

就商業(yè)綜合體項目業(yè)務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容分析，需滿足日?；A(chǔ)服務(wù)的同時在組織架構(gòu)設(shè)置上還需體現(xiàn)商業(yè)氛圍打造、經(jīng)營商家關(guān)系維護、品牌宣傳等涉及保障商業(yè)后期運營效果的配置及滿足內(nèi)部管理的需求。一般對商業(yè)綜合體項目采取項目公司的組織架構(gòu)設(shè)立方式：

項目總經(jīng)理辦公室：經(jīng)營計劃目標(biāo)制定、分解、督辦、外聯(lián)事務(wù)，作為項目公司的中樞大腦； 職能板塊：行政管理、人力資源、財務(wù)、品質(zhì)管理、經(jīng)營品牌管理 業(yè)務(wù)板塊：客戶服務(wù)、工程維修維保、秩序安防管理、環(huán)境維護。

除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人、部門經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

三、管理費用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”的原則，“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”進(jìn)行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標(biāo)物業(yè)的管理費用。有政府物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，沒有參照當(dāng)?shù)赝愋屯瑱n次物業(yè)及該項目前期評估情況測算。

（2）場地及多種經(jīng)營費用的測算（注意在該項中說明可將因公共場地所產(chǎn)生的經(jīng)營收益作為補充物業(yè)服務(wù)費用）（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求只進(jìn)行1年的預(yù)算，但實際情況商業(yè)綜合體項目基本2到3年才能夠逐步成型，物業(yè)企業(yè)收入才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定均衡，前期費用測算需做考量。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

1、）公眾管理制度，主要包括： ① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約； ③ 樓宇使用及維護管理規(guī)定； ④ 裝修管理規(guī)定； ⑤ 治安管理規(guī)定； ⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦ 消防管理規(guī)定； ⑧ 交通車輛管理規(guī)定； ⑨ 環(huán)境保護管理規(guī)定。

2、）崗位責(zé)任制度，主要包括類型： ① 管理類崗位職責(zé)； ② 操作類崗位職責(zé)；

3、）內(nèi)部管理運作制度，主要包括： ① 員工行為規(guī)范； ② 培訓(xùn)制度； ③ 考核制度； ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時，提出管理目標(biāo)：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、品牌推廣

品牌推廣是商業(yè)綜合體項目后期經(jīng)營云因的關(guān)鍵，直接關(guān)系到其所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值。通過多渠道、多空間的信息傳遞，活動推廣的方式，將項目的知名度及美譽度做好宣傳推廣，做出有特色的商業(yè)綜合體口碑。

例如：重慶萬象城（休閑購物體驗）、成都錦江萬達(dá)（生活購物）、成都海洋中心（家庭親子）。

八、管理指標(biāo)的承諾

國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標(biāo)物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向招標(biāo)單位作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： ⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質(zhì)量合格率； ⑷ 清潔保潔率；（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復(fù)維修率；（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業(yè)社區(qū)微信： 投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，一定通過ISO9001：2008貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。另在物業(yè)服務(wù)中采用機械化、科技化的操作手段與管理方式，提高物業(yè)服務(wù)效率與準(zhǔn)確度，實現(xiàn)節(jié)能降耗、效率提升的目的，增加客戶體眼感。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進(jìn)行高度的概括和承諾。即招標(biāo)單位承諾自己有能力，有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好該項目，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的合作機會；如果管不好，接受與招標(biāo)單位所約定的考核方式，接受經(jīng)濟處罰。物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項

(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對投標(biāo)書的基本要素有所了解。1．計量單位

計量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

2．貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書中說明。4．表述方式

投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求 編制投標(biāo)書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡量做到言簡意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標(biāo)書中的文字表述保持一致。5．理論技巧

投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點，綜合運用心理學(xué)、運籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。6．資料真實性

投標(biāo)文件應(yīng)對招標(biāo)文件的要求做出實質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒絕。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題

1．確保填寫無遺漏，無窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫時務(wù)必小心謹(jǐn)慎。

2．不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

3．填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4．不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。

5．計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。

6．報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成價將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的“開標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫“開標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價格表”等。

7．包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

8．報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受

9．對招標(biāo)書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說明，并附偏離度表。

10．嚴(yán)守秘密，公平競爭。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟和法律的制裁

若中標(biāo)后，應(yīng)及時與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照法規(guī)及當(dāng)時主管部門要求及時備案，并作為銷售合同附件在客戶簽訂商品房買賣合同時一并交予。

商業(yè)綜合體前期介入（銷售案場管理）

本節(jié)主要介紹商業(yè)綜合體前期銷售案場管理物業(yè)企業(yè)所涉及的工作事項。做好銷案場管理是物業(yè)企業(yè)對項目管理實際介入的第一步，是物業(yè)企業(yè)在建設(shè)單位及客戶面前展示的第一階段亮相。對企業(yè)形象樹立、客戶關(guān)系維護有較為重要作用。案場管理方案制作 案場管理方案一般為中標(biāo)后與建設(shè)單位雙方所訂立的針對銷售中心及相關(guān)展示區(qū)域所提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、費用的綜合體現(xiàn)。除滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)需求外還應(yīng)體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)在銷售階段如何配合營銷，主動出擊推廣幫助開發(fā)建設(shè)單位提升銷售業(yè)績與品牌推廣的目的。案場管理方案應(yīng)包含以下幾個方面：

銷售案場及周邊情況介紹：著中介紹銷售案場功能區(qū)分部、動線及周邊道路交通情況，為下一步介紹管理崗位設(shè)置及標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)；

服務(wù)流線與崗位設(shè)置：以圖文并茂的形式介紹服務(wù)流線設(shè)計。固定崗位及流動崗位的設(shè)置情況，同時表述清楚該崗位設(shè)施的作用與服務(wù)效果。

人員標(biāo)準(zhǔn)：管理崗位及操作崗位服務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)，尤其是形象崗位及在崗位職責(zé)與功能上有與客戶語言溝通的（門童、服務(wù)員、樣板間介紹員）

服務(wù)內(nèi)容：根據(jù)具體崗位設(shè)置及現(xiàn)場功能區(qū)分部盡可能詳細(xì)的介紹清楚擬開展的對客服務(wù)內(nèi)容，例如吧臺服務(wù)員崗提供的茶水接待服務(wù)可分列清楚茶水接待服務(wù)的品種（現(xiàn)制咖啡、果盤制作、手工冰淇淋），樣板間接待員（樣板間戶型介紹、后期物業(yè)服務(wù)介紹、商業(yè)環(huán)境講解、綠色建筑設(shè)計介紹）等能夠在與客戶接觸時為增強客戶體驗感及項目銷售起到推動作用的具體工作。

人員調(diào)班：將各崗位工作時間與人員休息、調(diào)班時間做好時間安排，以表格形式體現(xiàn)（不要小看此環(huán)節(jié)，因案場物業(yè)服務(wù)人員較少，自由度較少，崗個崗位的性質(zhì)從跌性小，在排班上經(jīng)不住邏輯推敲的情況時有發(fā)生）開辦物資：此處開辦物資分為2個部分，、涉及對客服務(wù)的開辦物資：根據(jù)擬定的服務(wù)內(nèi)容梳理對客服務(wù)的物資需求，并做好樣品選擇建議。例如茶杯：普通玻璃茶杯、中空隔熱玻璃茶杯、會議杯等，描述清楚使用的場地及環(huán)境；、物業(yè)工作開展工具物資：冰箱、對講機、電瓶車、咖啡機、物業(yè)使用的辦公用品及月耗材預(yù)估。

開辦物資的梳理要做好充分、全面，不要有遺漏，同時在體現(xiàn)方式上建議以圖文并茂的方式，對每一類、一種物資的使用做好描述，體現(xiàn)出物盡其用。同時物資價格預(yù)算合理。費用 費用分為幾個方面介紹：

1、人工費：基本工資、保險、福利

2、日常、后勤費用：辦公耗材、交通費、住宿費

3、折舊費：由物業(yè)提供的固資產(chǎn)、器具及服裝折舊費（服裝盡量讓建設(shè)單位提供）

4、管理酬金：該費用一般為10%

5、利潤：因為前期銷售案場服務(wù)，服務(wù)時間一般短則1年，長則2年，建議利潤率控制在5%即可

6、稅費

7、其它費用：加班費、臨時人員調(diào)配費、外出推廣配合等其它超出案場服務(wù)管理范圍和日常時間所產(chǎn)生的費用應(yīng)有收費原則及標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)。

建議開發(fā)建設(shè)單位購買銷售中心及展示區(qū)的公共意外責(zé)任險，以避免風(fēng)險。其它約定

可約定由物業(yè)人員代客產(chǎn)生銷售的提成約定、物業(yè)組織的銷售推廣活動所產(chǎn)生的費用等。案場進(jìn)場與工作開展

案場進(jìn)場后隨時而來的就是工作的開展，銷售案場與后期物業(yè)不同，一進(jìn)場隨之而來的是建設(shè)單位的開盤活動，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及亮相效果需達(dá)到最佳狀態(tài)。所以，一般銷售案場服務(wù)人員及涉及的物資、后勤保障準(zhǔn)備工作因提前到位，開展服務(wù)演練及人員培訓(xùn)、工器具試用工作，出現(xiàn)不合適的情況及時調(diào)整，并有后備方案。進(jìn)場前準(zhǔn)備：主要涉及人員、服裝、工具、崗位熟悉、后勤保障；

進(jìn)場中：與建設(shè)單位代表的接洽，對銷售中心及展示區(qū)環(huán)境、物品、配套設(shè)施做好熟悉與統(tǒng)計，建立物資臺賬。同時開展服務(wù)演練，邀請銷售代表扮演客戶提出意見。根據(jù)項目情況編輯應(yīng)知應(yīng)會手冊，做到全員知曉。督促物業(yè)所使用的工器具物資及后勤保障到位。主動了解營銷推廣及開盤活動策劃，安排活動中物業(yè)所涉及工作的分工，需公司支援的積極協(xié)調(diào)、并做好支援人員調(diào)配的接洽事宜。進(jìn)場后：日常工作的開展做好工作計劃，具體的工作計劃應(yīng)涉及到每個崗位及每個人員，并傳達(dá)知曉。在初期進(jìn)場開展日常工作中強化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化固定，有計劃的進(jìn)行對標(biāo)服務(wù)檢查、改進(jìn)工作。圈層活動組織

首先需正視對圈層活動的理解。并非所謂組織一場所謂的群體活動、簡單派發(fā)項目營銷手冊與宣傳資料，安排吃、喝項目后就完成圈層活動。

圈層活動是將符合該項目購買或投資條件、有投資期望的客戶通過組織平臺邀約在一起，該類人群自身有購買或投資欲望、需求，經(jīng)濟上相對與項目定位匹配。在圈層活動組織中需要有專業(yè)的平臺組織提供有質(zhì)量的客戶。例如與知名大學(xué)MBA管理培訓(xùn)班組織機構(gòu)合作，能獲得較為多的高端人士的客戶資源，并在活動組織實施前就將活動策劃方案及實施步驟、項目情況及介紹告知客戶，確保到場的是有醫(yī)院、有能力的準(zhǔn)客戶，確保現(xiàn)場服務(wù)力量的集中。

對物業(yè)管理企業(yè)牽頭組織圈層活動是一大考驗，也是綜合性物業(yè)公司能力的體現(xiàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時代，挖掘、調(diào)動有效客戶價值的企業(yè)才能有所發(fā)展。

第十三章 綜合體物業(yè)管理企業(yè)的退出

本章主要介紹當(dāng)對商業(yè)綜合體項目物業(yè)管理權(quán)遺失的時候，物業(yè)企業(yè)面臨退場所涉及的工作范圍、程序及風(fēng)險規(guī)避。

根據(jù)適應(yīng)與全國的物業(yè)管理條例及合同法，物業(yè)管理企業(yè)對商業(yè)綜合體物業(yè)管理權(quán)遺失的前提有以下幾種：

1、因項目為單一或少數(shù)產(chǎn)權(quán)人，合同到期，甲方不準(zhǔn)備再續(xù)簽；

2、經(jīng)過業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會投票選舉了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3、因物業(yè)企業(yè)未按照合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定開展工作，根據(jù)合同考核標(biāo)準(zhǔn)及條款應(yīng)當(dāng)撤出所管理項目；

4、合同期內(nèi)因物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營原因向甲方或產(chǎn)權(quán)人提出撤出意愿的。

第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)退出的準(zhǔn)備工作及移交內(nèi)容

經(jīng)過合法條件、方式確定物業(yè)管理企業(yè)需退出該物業(yè)項目，切勿以消極心態(tài)對待，退出環(huán)節(jié)涉及的法規(guī)的合規(guī)性、移交資料、設(shè)施設(shè)備、工器具、場地的規(guī)范程度甚至高于前期進(jìn)場時的標(biāo)準(zhǔn)。不但是對現(xiàn)場的交接，同時是檢驗物業(yè)管理企業(yè)在合同時是否規(guī)范履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與程度，同時是妥善做好現(xiàn)場人員安排避免出現(xiàn)局面混亂，消極影響對物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)重要。

1、時間準(zhǔn)備：根據(jù)條例，在依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后30天內(nèi)需辦理交接。此時應(yīng)主動聯(lián)系甲方單位尤其邀約新的物業(yè)企業(yè)召開移交工作會議，成立移交共同做小組，小組組長由甲方代表、確定移交工作計劃，滿足30天內(nèi)辦理完交接手續(xù)的需求。如甲方為單一業(yè)主，可根據(jù)商業(yè)綜合體項目的實際體量、設(shè)施設(shè)備的實際情況協(xié)商具體時限。作為退出企業(yè)，在移交組織中及各移交單項交接工作中承擔(dān)配合、陪驗角色，不承擔(dān)組織與驗收責(zé)任角色。明確新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所接受、簽署的接收確認(rèn)書為甲方所認(rèn)可、授權(quán)的。

2、人員準(zhǔn)備：人員準(zhǔn)備上除牽頭人員外，各個方面的人員應(yīng)挑選熟悉項目及版塊歷史情況，專業(yè)較強的骨干人員參與移交驗收。并正式移交工作開展前，制定移交策略，灌輸移交隊伍全員，明確作為退出單位在移交過程中的責(zé)、權(quán)、利。

3、資料準(zhǔn)備：主要分為4個方面。1）、前期介入、承接查驗、綜合驗收資料。這類資料一般為建設(shè)單位移交，資料準(zhǔn)備的同時將前期資料接收清單附上，根據(jù)建設(shè)單位移交清單上內(nèi)容逐項清點移交。2）、客戶資料：該部分資料不復(fù)雜，但涉及客戶隱私，移交時應(yīng)有甲方代表在場。3）、工作記錄文件：該部分文件為本單位在服務(wù)合同履約期間的工作記錄，體現(xiàn)了服務(wù)履約的合規(guī)性與標(biāo)準(zhǔn)的符合程度。移交前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查，做好準(zhǔn)備。4）、對外聯(lián)絡(luò)資料：對外聯(lián)絡(luò)資料雖是以物業(yè)管理企業(yè)名義對外發(fā)函、發(fā)文聯(lián)絡(luò)，但事因是因為該項目物業(yè)本身的關(guān)系，該部分信息資料應(yīng)屬于移交范圍。

4、開辦物資：根據(jù)前期進(jìn)場有建設(shè)單位所提供的開辦物資進(jìn)行移交，到達(dá)折舊年限及報廢的提供資料信息。

5、財務(wù)移交：著重對雙方能耗扎斷日期、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費、其它歸屬于物業(yè)企業(yè)暫未收回的款項進(jìn)行梳理，整理出真是、可信的臺帳。在移交中必須與甲方代表及后續(xù)進(jìn)場物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確欠款的收費方式及時間。涉及動用了公共專項維修資金及公共區(qū)域收益分配的，需移交法規(guī)進(jìn)行移交說明，并附上必要的手續(xù)。

6、場地與設(shè)施設(shè)備移交：按照承接查驗范圍與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。需進(jìn)行功能測試的進(jìn)行測試，移交過程中著重對現(xiàn)場、運行效果進(jìn)行記錄。

7、移交記錄文件準(zhǔn)備：移交記錄文件除完善的表格、表單外，應(yīng)有單項的移交標(biāo)準(zhǔn)附上，按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行移交。標(biāo)準(zhǔn)需符合法規(guī)及專業(yè)規(guī)范要求、滿足物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)準(zhǔn)要求。

第二節(jié) 物業(yè)管理退出的程序

1、成立移交工作小組：由甲方代表或業(yè)主委員會牽頭成立，需街辦、社區(qū)參與的建議甲方代表或業(yè)主委員會邀請參與。會議上需說明，如具體移交事務(wù)工作中甲方代表不在場的情況下，新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)所簽署的移交文件可代表甲方意見，否則可拒絕移交工作的進(jìn)一步開展，所造成的法規(guī)風(fēng)險及經(jīng)濟損失由甲方承擔(dān)（有公區(qū)收益部分的可明確該情況所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失在公區(qū)收益中扣除）。

2、制定移交工作計劃：移交工作計劃應(yīng)涉及項目所涉及物業(yè)服務(wù)的全方內(nèi)容及前期承接查驗資料、客戶資料、場地與設(shè)施設(shè)備、物業(yè)用房、專項維修資金、屬于甲方或全體業(yè)主的公區(qū)收益等屬于甲方或全體業(yè)主范圍的資料、事項。時間應(yīng)符合法規(guī)所要求的時間限制。計劃中對如上移交板塊進(jìn)行劃分，分別組織單項移交工作小組，也可按照時間推移逐步移交。

3、財務(wù)與費用：根據(jù)酬金制與包干制的屬性分別制定財務(wù)與費用移交計劃。酬金制：著重整理清楚物業(yè)收入與支出、欠費情況、管理酬金計提等重要收支，自身所應(yīng)獲得的管理酬金與其它收益及分層做好費用結(jié)算、劃撥鋪排，歷史欠費及后續(xù)經(jīng)營收入整理好臺帳、經(jīng)營合同移交甲方代表（該項工作不能夠直接移交新進(jìn)物業(yè)公司）；

包干制：著重于2部分，一則物業(yè)公司服務(wù)合同期內(nèi)未收回應(yīng)收賬款、欠費的整理及與甲方代表或業(yè)主委員會約定收回方式及時間（業(yè)主欠費業(yè)主委員會有責(zé)任以義務(wù)督促其繳納）。為維護物業(yè)企業(yè)的權(quán)益及退場后欠費收回的便利性，可以與甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)商，以公共區(qū)域經(jīng)營收入抵扣物業(yè)欠費，將物業(yè)欠費追訴權(quán)轉(zhuǎn)移給代表業(yè)主大會的業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)移給新進(jìn)物業(yè)企業(yè)（具體措施與商務(wù)條件可協(xié)商）。

4、備案與撤出：完成移交后及時張貼告示并根據(jù)法規(guī)辦理移交備案手續(xù)，整理自身企業(yè)財產(chǎn)、工器具、人員做撤出安排。具體撤出現(xiàn)場服務(wù)工作銜接需在甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)調(diào)下，將崗位移交到新進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)手上，避免因新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作交接出現(xiàn)真空，給項目物業(yè)服務(wù)及業(yè)主帶來麻煩及出現(xiàn)風(fēng)險。第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)撤出的難點與注意事項

本節(jié)主要講述從物業(yè)管理企業(yè)角度出發(fā)的難點與注意事項，以點對點的方式進(jìn)行問題分析與解決方法介紹，筆者個人觀點，僅供參考！

1、品牌的影響：一般對物業(yè)企業(yè)退出理解為該物業(yè)企業(yè)在該管理管理與經(jīng)營的失敗，尤其是通過業(yè)主大會投票選舉后確定退出的。本著偉大的中國傳統(tǒng)“好事不出門、壞事傳千里”的“優(yōu)良”作風(fēng)，對企業(yè)品牌的影響甚大，會對企業(yè)的其它業(yè)務(wù)與再發(fā)展造成障礙。對于該情況的處理技巧，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視，積極的應(yīng)對，不可躲避。通過一些策劃與手段將格調(diào)提高，市場經(jīng)濟原則是自由、雙方自愿的，物業(yè)企業(yè)的品牌成長需要業(yè)務(wù)的支撐外更需要良好的投資回報率、有品質(zhì)的物業(yè)項目做支撐。當(dāng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定階段是，業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍不能夠眉毛鼻子一把抓，需要對業(yè)務(wù)種類及投資經(jīng)營不佳的項目，不符合企業(yè)再發(fā)展的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理與良性退出。

2、人員的安置：現(xiàn)場服務(wù)人員的安置需要做出策劃與安排。調(diào)配、調(diào)崗、解聘、勞動合同的轉(zhuǎn)移需針對每個部門與員工做出安排。首先與母公司聯(lián)系，對公司其它業(yè)務(wù)人員需求進(jìn)行梳理，從項目現(xiàn)有人員中找到合適且匹配、有意愿繼續(xù)在公司發(fā)展的人員做出崗位調(diào)配及調(diào)崗準(zhǔn)備；二則對本身崗位工作不滿，且達(dá)不到繼續(xù)聘用標(biāo)準(zhǔn)的通過溝通達(dá)成勞動合同解除；最后因自身原因希望繼續(xù)留在該項目工作，且公司實際情況不能妥善安置的可與新進(jìn)物業(yè)企業(yè)溝通，轉(zhuǎn)移勞動用工關(guān)系。在該事項中，還應(yīng)避免發(fā)生勞動合同糾紛，造成追賠情況。

3、應(yīng)收賬款（欠費）的處理：應(yīng)收賬款通俗的講就是物業(yè)企業(yè)合同期內(nèi)應(yīng)當(dāng)收取的費用及酬金、收益分配。該比分用的理論收繳對象較多（業(yè)主、經(jīng)營合作單位、墊付的屬于維修基金支出費用、因他人責(zé)任墊付的其它費用），對欠費應(yīng)當(dāng)分角色、性質(zhì)、費項分門別類的整理清楚、注明費用發(fā)生時間與標(biāo)準(zhǔn)，附上收費依據(jù)可要求甲方代表或業(yè)主委員會協(xié)助追討該筆費用。此時要利用滯納金的作用與法律責(zé)任有力度的將費用收回。在態(tài)勢嚴(yán)峻的情況下，企業(yè)做出自我分析，也可與新進(jìn)物業(yè)公司協(xié)商，將欠費打包以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟條件轉(zhuǎn)移到新進(jìn)物業(yè)企業(yè)處，盡快的回收現(xiàn)金，與退出項目撇清經(jīng)濟關(guān)系。

4、移交風(fēng)險（服務(wù)合同履約）的規(guī)避：在移交中，對設(shè)施設(shè)備、場地的移交為新進(jìn)物業(yè)企業(yè)驗收的重點，且從前期承接查驗物業(yè)企業(yè)處于弱勢角色的角度出發(fā)，或多或少本身有不完善之處。前期物業(yè)期間，大多數(shù)設(shè)施設(shè)備及場地的質(zhì)保期已過，維保責(zé)任在物業(yè)管理企業(yè)身上，此時的驗收更深的程度是驗收物業(yè)企業(yè)對前期物業(yè)服務(wù)合同期間責(zé)任的履約程度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的審查。若在此環(huán)節(jié)不能夠妥善處理、移交，甚至?xí)斐蓸I(yè)主委員會作為全體業(yè)主代表向物業(yè)企業(yè)索賠的風(fēng)險。

1）、設(shè)施設(shè)備、場地臺帳：除日常養(yǎng)護、維修臺帳外，根據(jù)法規(guī)可以歸類到維修資金及因使用人造成損壞的部分需加以明確，附上依據(jù)；

2）、前期承接查驗：前期承接查驗中一直存在的問題及驗收表格、記錄，往來函件、郵件等依據(jù)需列出作為對“不合格”事項的說服依據(jù)；

3）、履約工作：對自身前期物業(yè)服務(wù)合同履行階段的履約工作需做回顧。工作計劃、維修維保記錄、維修配件更換記錄等工作履行記錄文件對標(biāo)、對合同進(jìn)行檢查，做到與合同標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)要求符合狀態(tài)；

4）、移交工作中的定位與角色：物業(yè)管理活動不單是物業(yè)企業(yè)一方，業(yè)主方也是活動的重要參與角色。物業(yè)管理經(jīng)濟活動是雙方在平等基礎(chǔ)上訂立的，物業(yè)公司在退出移交工作中且不可將自身角色定位錯誤，應(yīng)不卑不亢、更不自暴自棄，按照法規(guī)、經(jīng)濟合同的角色正視移交工作。且不可因角色定位錯誤，心態(tài)不正造成影響品牌及經(jīng)濟賠償責(zé)任的風(fēng)險。