第一篇：運用制度經(jīng)濟學理論淺析小產(chǎn)權(quán)房問題

運用制度經(jīng)濟學理論淺析小產(chǎn)權(quán)房問題

摘要：近兩年來，國家開始重視“小產(chǎn)權(quán)房”問題，已經(jīng)開始清理并研究小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑。本文利用制度經(jīng)濟學等相關(guān)知識，分析小產(chǎn)權(quán)房為什么是無效的制度安排及其合法化的合理性，分析其合法化的制度障礙，提出小產(chǎn)權(quán)合法化的強制性制度變遷方法，即政府要兼顧效率與公平，通過一系列的制度改革減少其合法化的阻力。關(guān)鍵字：小產(chǎn)權(quán)房；制度經(jīng)濟學；強制性制度變遷

一、背景

2011年，國務(wù)院下令全面停售停建“小產(chǎn)權(quán)房”，并責成國土部、城鄉(xiāng)建設(shè)部等牽頭負責“小產(chǎn)權(quán)房”的摸底和清理工作；2012年，國土資源部將聯(lián)合有關(guān)部門，選擇部分問題相對突出的地區(qū)清理“小產(chǎn)權(quán)房”，為啟動全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”做好制度和政策儲備。“小產(chǎn)權(quán)房”問題已經(jīng)到了不能回避必須解決的時候，“小產(chǎn)權(quán)房”的命運何去何從值得期待。

1.小產(chǎn)權(quán)房的概念 譚術(shù)魁認為，“小產(chǎn)權(quán)房”是建在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所擁有的土地之上且被非本集體經(jīng)濟組織成員(外村村 民、城市居民)所擁有的住房。該定義簡潔明了，第一，“小產(chǎn)權(quán)房”是建立在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地上；第二，非本村人通過購買或租賃使用該房屋。

2.小產(chǎn)權(quán)房的存在現(xiàn)狀 多種原因催生“小產(chǎn)權(quán)房”，一是土地制度的缺陷，城鄉(xiāng)二元體制下農(nóng)村集體土地不能入市流轉(zhuǎn)，國家低價從農(nóng)民手中征收土地，再高價出讓土地使用權(quán)，農(nóng)民僅得到很少的土地增值收益，這種利益非均衡造成農(nóng)民違法的動力。因此，農(nóng)民或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過建設(shè)住房直接出售的方式獲取利潤。二是我國經(jīng)濟的高速發(fā)展下房價的不合理上漲，許多低收入家庭只能購買價格合理的“小產(chǎn)權(quán)房”。此外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府基于自身利益的考慮，頒發(fā)給“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)權(quán)證書；許多開發(fā)商違法開發(fā)農(nóng)村集體土地，銷售房子等等。“小產(chǎn)權(quán)房”違反我國《憲法》和《土地管理法》等相關(guān)法律，2011年頒發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》也明確規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得登記發(fā)證。即“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，這種證書不受法律保護。3.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的研究：

學術(shù)界對“小產(chǎn)權(quán)房”的研究多集中于從法律角度研究“小產(chǎn)權(quán)房”問題，也有部分文獻從經(jīng)濟學和博弈論的角度探究“小產(chǎn)權(quán)房” 的產(chǎn)生原因、合法化的解決途徑，相關(guān)利益主體的博弈等。本文基于產(chǎn)權(quán)和制度經(jīng)濟學相關(guān)知識指出小產(chǎn)權(quán)房合法化的相關(guān)利益障礙及小產(chǎn)權(quán)房存在的政府失靈，分析小產(chǎn)權(quán)房合法化的合理性。提出小產(chǎn)權(quán)合法化的強制性制度變遷方法，即政府要兼顧效率與公平，通過一系列的制度改革減少其合法化的阻力。

二、無效的制度安排帶來的危害

盡管政府很早就開始查處小產(chǎn)權(quán)房違法現(xiàn)象，但是小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)卻屢禁不止，據(jù)一些機構(gòu)數(shù)據(jù)，被調(diào)查城市小產(chǎn)權(quán)房已占上市商品房的20%左右，有的城市甚至達到了50%。1小產(chǎn)權(quán)房長期存在是由于制度不均衡造成的。根據(jù)林毅夫?qū)χ贫茸冞w理論的研究，制度不均衡有三種解決的方法，“有些制度不均衡可以由誘致性創(chuàng)新來消除；有些制度不均衡將由于私人和社會在收益、費用之間有分歧而繼續(xù)存在下去；強制推行一種新制度安排的預(yù)計邊際收益要等于統(tǒng)治者預(yù)計的邊際費用”。而“維持一種無效率的制度安排和國家不能采取行動來消除制度不均衡，這二者都屬于政策失敗”2。小產(chǎn)權(quán)房是一種制度不均衡長期存在的例子，它是一種誘致性變遷，政府由于自身利益的考慮，相關(guān)利益集團的阻礙和意識形態(tài)方面的原 12 張占錄，“結(jié)合土地發(fā)展權(quán)配置徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題”，觀察，2009—6 林毅夫，“誘致性制度變遷與強制性制度變遷”，選自盛洪《現(xiàn)代制度經(jīng)濟學》，253頁。因阻礙這種誘致性變遷，長期維持這樣一種無效的制度安排。近兩年，當這種誘致性安排的影響對利益集團和政府造成巨大沖擊時，政府開始制訂一系列的措施變革這種制度安排。因此，眾多業(yè)主期盼小產(chǎn)權(quán)房能夠合法化，2012年，國土資源部已經(jīng)聯(lián)合有關(guān)部門進行清理“小產(chǎn)權(quán)房”的試點。

1.“小產(chǎn)權(quán)房”影響我國耕地保護政策，有可能造成農(nóng)地過渡非農(nóng)化。《土地管理法》第11條規(guī)定:“確認所有權(quán)農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)?！奔创寮w經(jīng)濟組織能夠以新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造等“合法”的名義占用耕地。此外，“小產(chǎn)權(quán)房”入市流轉(zhuǎn)后存在巨大的收益，會帶來社會對農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的投資。盡管我國有嚴格的保護耕地政策，然而面對巨大的利益誘惑，許多人會鋌而走險，非法占用耕地，導致農(nóng)地過渡非農(nóng)化。

2.各地變相的“土政策”有可能造成對農(nóng)民權(quán)利的侵害。事實上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體經(jīng)濟組織才是小產(chǎn)權(quán)房的主導者，小產(chǎn)權(quán)房的利潤多數(shù)被鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體經(jīng)濟組織瓜分，處于弱勢群體的農(nóng)民只是得到小部分的分紅。小產(chǎn)權(quán)房的利益誘惑可能帶來政府對農(nóng)民宅基地和其他自留地的侵占，農(nóng)民在現(xiàn)行體制下只能是“啞巴吃黃連，有苦難言”。

3.滋生腐敗現(xiàn)象，帶來權(quán)利的濫用。小產(chǎn)權(quán)房是違法的制度安排，無論是基層的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府還是村集體經(jīng)濟組織都不敢公然違法，肯定是得到上級一定的默許。而要得到這樣的默許就必須給上頭帶來利益，使他們成為利益共同體，必然導致權(quán)力尋租。最終小產(chǎn)權(quán)房的收益被層層分割，成為政府官員中飽私囊的工具。

4.房屋購買者的權(quán)益時常受到侵犯，增加了社會不穩(wěn)定因素。我國現(xiàn)行的住房政策缺乏對低收入家庭的保障，迫于生存的壓力許多人寧愿承擔一定的風險購買小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，買房“產(chǎn)權(quán)”的穩(wěn)定是由買賣雙方的信用共同維持。一旦這樣的穩(wěn)定關(guān)系被打破，處于弱勢地位的小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益將會受到侵犯。比如農(nóng)村房屋拆遷征收補償?shù)馁M用高于小產(chǎn)權(quán)房的價格時，村集體可能以

三、小產(chǎn)權(quán)房入市流轉(zhuǎn)的合理性

“小產(chǎn)權(quán)房”作為非法的次生性制度安排，是由于農(nóng)民和村集體經(jīng)濟組織等追求利潤最大化導致的誘致性制度變遷。我國基礎(chǔ)的制度是宅基地不能入市流轉(zhuǎn)，顯然“小產(chǎn)權(quán)房”這種次生性制度安排與相關(guān)法律沖突。然而，“小產(chǎn)權(quán)房”是從農(nóng)民開始的制度變遷，正如安徽鳳陽小崗村率先開始的土地承包制度一樣，是由于產(chǎn)期以來對農(nóng)村土地增值收益的利益分配不均衡造成的，制度根源是不合理的土地征收制度。這種自下而上的制度變遷有其合理性，它是農(nóng)民對公平公正的土地收益分配的利益訴求。諾斯認為，新制度安排有利于“改善生產(chǎn)效率和要素市場”3，“小產(chǎn)權(quán)房”入市后將有利于公平與效率的實現(xiàn)。

1.“小產(chǎn)權(quán)房”可以盤活農(nóng)村建設(shè)用地市場，提高土地利用率，促進土地集約節(jié)約使用。農(nóng)村宅基地面積普遍超標，一戶多宅、違規(guī)建房現(xiàn)象嚴重。農(nóng)村建設(shè)用地的利用效率低下；長期以來，農(nóng)村集體建設(shè)用地被排除在土地建設(shè)要素市場外，導致農(nóng)村集體建設(shè)用地缺少競爭和活力，因此建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的建設(shè)用地土地市場，允許農(nóng)村建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)，是搞活農(nóng)村土地市場的關(guān)鍵。這種制度安排提高了農(nóng)村宅基地的利用率，改善了農(nóng)村土地市場，帶來農(nóng)戶良好的收益。已經(jīng)在城鎮(zhèn)安家落戶的農(nóng)村將宅基地轉(zhuǎn)讓，加速了城鎮(zhèn)化的進程。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一環(huán)，可以縮小城鄉(xiāng)差距，有利于完善農(nóng)村地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，解決農(nóng)民的社會保障問題，改善農(nóng)村的環(huán)境。村民或集體經(jīng)濟組織通過出售或出租小產(chǎn)權(quán)房獲得可觀的收入，將這部分收入投入到農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展。

短期來看，小產(chǎn)權(quán)房入市后會沖擊房地產(chǎn)市場，造成一定的不滿和爭議，造成地方財政收入的降低；但是長期來看，小產(chǎn)權(quán)房不僅可以縮小城鄉(xiāng)差距，提高農(nóng)民的收入，改善農(nóng)民生活條件，還能提高農(nóng)村土地的利用效率，最終必將提高整個國民經(jīng)濟生產(chǎn)力。3諾斯，“制度變遷和經(jīng)濟增長”，選自盛洪《現(xiàn)代制度經(jīng)濟學上》，四、小產(chǎn)權(quán)房合法化的制度障礙

小產(chǎn)權(quán)房合法化的阻力來源于政府和相關(guān)利益集團。我國的法律禁止農(nóng)村宅基地入市流轉(zhuǎn)，屬于諾斯提出的基礎(chǔ)性的制度安排；“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是由于利益非均衡性導致的次級制度安排。而制度變遷的完成要克服法律障礙及相關(guān)利益團體的阻礙。

分析“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)利益各方的收益與成本，有助于我們了解“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的利益動機，相關(guān)利益各方的利益非均衡性以及“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的阻力。

對于農(nóng)民，盡管土地屬于集體所有，農(nóng)民是宅基地實際的使用人，并且我國于1990年頒發(fā)了“宅基地證”，農(nóng)民擁有宅基地不限期的使用權(quán)。目前，隨著農(nóng)村地區(qū)勞動力轉(zhuǎn)移速度的加快，許多農(nóng)民拖家?guī)Э诘匠擎?zhèn)定居，造成農(nóng)村宅基地的大量空置；同時，我國人均宅基地面積普遍較高。因此，許多農(nóng)民將多余的宅基地出讓或租賃出去，以獲得豐厚的利潤。農(nóng)民也面臨著違法成本和宅基地流轉(zhuǎn)出去后失去保障的風險。然而由于我國法律規(guī)定的模糊性及法不責眾原則，并沒有對宅基地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)民進行懲罰。農(nóng)民唯一擔心的是失去宅基地后的風險。

對于村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”因為不需要繳納土地使用費和相關(guān)稅費，成本遠低于城市房地產(chǎn)用地。村集體經(jīng)濟組織的違法動力來源于集體建設(shè)用地上開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房帶來的利潤，然而村集體經(jīng)濟組織也面臨著違法成本。由于各村之間都達成了開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的默契，相互之間不會揭發(fā)彼此的違法行為，當村集體經(jīng)濟組織為了拿到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證時，就會產(chǎn)生部分的“公關(guān)”費用，這部分費用是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的收益，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也面臨著違法成本，也存在向上級的“公關(guān)”費用。

對于購買者，在房價上漲遠高于居民的購買力的情況下，許多居民購買不起城市商品房，他們便會轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益在于城市房價和小產(chǎn)權(quán)房價格的差價，但是他們面臨村集體毀約，小產(chǎn)權(quán)房無法轉(zhuǎn)正的風險。

對于地方政府，我國政府壟斷土地的一級市場，集體土地經(jīng)過征收變?yōu)閲泻蟛趴梢猿鲎尅，F(xiàn)行土地出讓主要采取招拍掛制度，土地出讓金可能達到征收農(nóng)村土地成本的幾十倍甚是幾百倍，而這部分的土地增值收益主要被各級地方政府瓜分。一旦農(nóng)村土地市場入市流轉(zhuǎn)，必將造成政府賣地價錢的減少，沖擊土地交易市場。因此，地方政府對“小產(chǎn)權(quán)房”合法化有很大的阻力。

對于中央政府，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)解決許多低收入家庭的住房難題，緩解了住宅房供不應(yīng)求的局面，有利于社會主義和諧穩(wěn)定；但是，小產(chǎn)權(quán)房“打破了政府對建設(shè)用地的壟斷控制，也造成了對城市總體規(guī)劃和耕地的破壞”4。此外，“小產(chǎn)權(quán)房”違反國家法律法規(guī)，消弱了政府的公信力和權(quán)威。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商，由于我國土地資源尤其是建設(shè)用地的緊缺，土地市場供不應(yīng)求，拿地的成本越來越高。因此，部分開發(fā)商把眼光投向了小產(chǎn)權(quán)房。許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)村由開發(fā)商投資建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，利潤按照一定的比例分成，開發(fā)商也獲得很大的利益。然而，開發(fā)商面臨著小產(chǎn)權(quán)房被查出后強拆的風險和相應(yīng)的處罰。

五、小產(chǎn)權(quán)房入市的強制性制度變遷

既然小產(chǎn)權(quán)房的存在是一種無效率的制度安排，就要選擇最佳的制度變遷路徑解決這種無效的制度。根據(jù)林毅夫的研究理論，制度變遷分為誘致性制度變遷與強制性制度變遷。其中“誘致性制度變遷”指的是現(xiàn)行制度安排的變更或替代，或者是新制度安排的創(chuàng)造，它由個人或一群(個)人，在響應(yīng)獲利機會時自發(fā)倡導、組織和實行?！皬娭菩灾贫茸冞w”由政府

6命令和法津引入和實行5。“形成最終的正式的制度安排，取決于多方利益主體的博弈?！?，45 劉敏，“從博弈角度分析小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因和出路”，商業(yè)經(jīng)濟，第2009年第1期。林毅夫，“誘致性制度變遷與強制性制度變遷”，選自盛洪《現(xiàn)代制度經(jīng)濟學》，253頁。6 秦鳳偉，“誘致性制度變遷與小產(chǎn)權(quán)房合法化”，中南民族大學學報(人文社會科學版)，2010 年5 月。然而由于村民、村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府相對處于弱勢地位，他們博弈的能力較弱，因此，依靠誘致性制度變遷解決小產(chǎn)權(quán)房問題將是一個長期的過程。因此，需要依靠強制性制度變遷解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

政府作為國家的管理者，區(qū)別于市場逐利的性質(zhì)。政府在制定法規(guī)政策時，要兼顧效率與公平。根據(jù)林毅夫相關(guān)理論，強制推行一種新制度安排的預(yù)計邊際收益要等于統(tǒng)治者預(yù)計的邊際費用，這種收益與成本要按稅收凈收入、政治支持以及其他進入統(tǒng)治者效用函數(shù)的商品來衡量。7政府要推行“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的強制性制度變遷，前提是要進行一系列的制度調(diào)整。首先，政府要集中清理小產(chǎn)權(quán)房，依法查處不符合條件的小產(chǎn)權(quán)房，包括“違法建筑、有嚴重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房”8，由于各地的小產(chǎn)權(quán)房情況不同，清理小產(chǎn)權(quán)房的過程中要合情合理。其次，要對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記，清晰地界定產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的可轉(zhuǎn)移性帶來所有權(quán)的比較優(yōu)勢：控制和風險承擔。9農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織成為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的實際控制人，他們擁有自由支配宅基地的權(quán)利，受到法律的保護，可以減少政府對權(quán)利的侵害。收益水平和風險是相對應(yīng)的，利潤最大化的動機會激勵部分村民選擇最優(yōu)的資源配置方式。此外，地方政府和相關(guān)利益集團（如大型房地產(chǎn)公司）是“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的主要障礙，減少阻力的措施是使各方利益損失最小化，因此要給予他們適當?shù)难a償。如進行分稅制改革，提高地方的稅收比例；理順小產(chǎn)權(quán)房的收益分配方式，小產(chǎn)權(quán)房的出售者和購買者補交相應(yīng)的土地出讓金和稅費，以緩解小產(chǎn)權(quán)房入市后對房地產(chǎn)市場巨大的沖擊。

參考文獻： 1.78林毅夫，“誘致性制度變遷與強制性制度變遷”，選自盛洪《現(xiàn)代制度經(jīng)濟學》，253頁。

郭旭紅，“霾國農(nóng)襯柳產(chǎn)權(quán)房的危害及其解決途徑”，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟2012,／9。9阿曼·阿爾奇安，“產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學”，選自盛洪《現(xiàn)代制度經(jīng)濟學》。

第二篇：解決小產(chǎn)權(quán)房問題之我見

解決小產(chǎn)權(quán)房問題之我見

摘 要：近年來，在城市化的進程中出現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了全國許多大中城市高起的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產(chǎn)權(quán)房以其價格較低、手續(xù)較簡、準入無限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。

關(guān)鍵詞：解決小產(chǎn)權(quán)房問題

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)法定征地及審批程序,由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。它不是法律承認的由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房共分為三類：①占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑；②在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房；③第三類：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。但是就在建設(shè)部門以其產(chǎn)權(quán)不受國家保護,警告市民別去購買,國土部門以其違法用地,要予以查禁的時候,小產(chǎn)權(quán)房卻以其頑強的自生能力,贏得市民和農(nóng)民的青睞,不斷擴大其市場份額[1]。究其原因,主要有以下幾個方面的原因:

(1)房價上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤。

城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實,相對來說小產(chǎn)權(quán)房價格上的優(yōu)勢掩蓋了其產(chǎn)生的風險,以北京為例,截至2009年7月，北京的商品房均價為14650元/平方米，同年4月，北京通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房均價為5000元/平方米，二者相差十分明顯。對于想去大城市,而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。假如政府今后不出什么政策,購房者就能以這么低的購房成本享受幾十年的住房,從這一點上來說,他們可能就會覺得這是比較合算的。小產(chǎn)權(quán)房價格之所以如此之低,在于其省去了三部分費用:一是購地成本,二是各種稅費,三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。

(2)地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。

作為一種市場行為,小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間,能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國,這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職,是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規(guī)定,任何個人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)之后進行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,在全國各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中,進行土地違法買賣行為一方面是利益所致,另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關(guān)。

三、購買小產(chǎn)權(quán)房時的注意事項

在購買小產(chǎn)權(quán)房時需謹慎，由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，如果購買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購買人主張自己權(quán)益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。購買小產(chǎn)權(quán)房，除了購買人的權(quán)益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，也不可以作為二手房進行再交易，而且小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證，也無法向銀行抵押貸款。還有就是小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規(guī)劃之列，所以不能得到有效保證。

四、小產(chǎn)權(quán)房對房價的影響

小產(chǎn)權(quán)房合法化將促房價下跌，現(xiàn)在的房價之所以這么高，就是因為土地貴，而不是建材貴，土地貴的原因就是地方政府壟斷供給[2]。集體所有的土地轉(zhuǎn)變成開發(fā)地，不能直接賣給開發(fā)商，要先賣給政府，政府壟斷之后，再通過拍賣的方式賣給開發(fā)商，這樣價格肯定會很高。供給方只有一家，就是政府，這是壟斷性的供給，所以地價就貴，進而房價貴。

五、解決小產(chǎn)權(quán)房問題遇到的困難

解決小產(chǎn)權(quán)房問題時遇到的難題是：①小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，全國小產(chǎn)權(quán)房所占的土地面積有66億平方米；北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個本地市場的18%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經(jīng)占到25%到30%，深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能占全市住宅總量近一半。②目前絕大部分公眾都無法正確區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房。政府的態(tài)度就是大家關(guān)注的焦點，盡管業(yè)主期望政府以某種形式促使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但是政府也面對著一個難題：法律上這些建筑不可能取得五證，從規(guī)劃到銷售許可都是空白，屬于違章建筑的范疇。

六、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議

對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目要堅決地予以取締。要加強農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅決予以制止。但是對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學發(fā)展的長遠眼光來提出對策，解決問題。

1、短期看政策要承認現(xiàn)實，平衡各方利益

短期的經(jīng)濟手段應(yīng)注意以下方面：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能的確會導致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，也應(yīng)該考慮利用財政政策，通過加緊改革現(xiàn)行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財政過渡依賴于土地收入的問題。

2、從長期看應(yīng)該給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)

《土地管理法》第十條對集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。從上述規(guī)定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權(quán)有三級主體，產(chǎn)權(quán)主體不清晰。針對以上情況，提出如下三條建議

(1)各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進行交易。

(2)明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標應(yīng)該是對流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進行法律確認，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結(jié)構(gòu)。

(3)建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權(quán)、同價”。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當具有平等的產(chǎn)權(quán)，實行“同地、同權(quán)、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實土地價格。形成有效的激勵機制和統(tǒng)一市場才是解決這一問題的根本出路。

參考文獻：

[1]郭雪鵬、朱錫生、季磊：《“城市小產(chǎn)權(quán)房”成因分析及應(yīng)對》，《湖北經(jīng)濟學院學報》2009年第1期.[2]鄧大洪：《“小產(chǎn)權(quán)”可否給高房價退燒》，《中國商報》2006年6月27日.[3]胡傳景：《從“小產(chǎn)權(quán)房”談農(nóng)村建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)制度》，《國土資源》2008年第4期

[4]陳清波：《對待“小產(chǎn)權(quán)房”不能“一刀切”》，《中國改革報》2008年5月13日.

第三篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

出賣人(甲方)身份證號碼：

買受人(乙方)身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。

二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應(yīng)當于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

第四篇：2012小產(chǎn)權(quán)房最新政策

http:/// http://luyi17.jdol.com.cn/

據(jù)悉，針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導小組，負責小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查;三是責成領(lǐng)導小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

參加本次全國國土資源工作會的河南省國土資源廳廳長張啟生坦言，如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，是國土資源系統(tǒng)乃至地方政府面臨的一道難題，“但不解決肯定是不行，我們在小組討論的時候，就有地方國土局局長提出，是不是可以在符合規(guī)劃的地區(qū)，探索在征收土地后補交土地出讓金，按經(jīng)濟適用房政策發(fā)證，禁止上市交易的辦法來進行處理小產(chǎn)權(quán)房”。

對于這一建議，國土部并未給出明確答復(fù)，但工作人員告訴記者，針對小產(chǎn)權(quán)房的清理，國土部已和地方政府達成初步意見，決定在今年對小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度，對新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目堅決制止。此外，有關(guān)部門目前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施，考慮對已形成的小產(chǎn)權(quán)房項目，進行細致調(diào)研、區(qū)分類別、具體問題具體分析，對針對解決農(nóng)民自身住房問題的項目和針對外售非農(nóng)民居住需求問題的項目區(qū)別對待。

http://xushendianqi.jdol.com.cn/

http://wensheng163.jdol.com.cn/

第五篇：小產(chǎn)權(quán)房講義

精品文檔就在這里

-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有------------------------------

“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題探討

主講人：金 翔

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的含義

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”來源

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法來源于電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體中的各種報道，政府官員接受記者采訪時也說“小產(chǎn)權(quán)房”，政府文件中有時偶爾也出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”，人大代表、政協(xié)委員、專家、學者、法官、律師、普通百姓社會各界也都在說“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”的說法、提法已經(jīng)眾人皆知。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”包含的內(nèi)容

各界人士說的“小產(chǎn)權(quán)房”的含義是不是為一個含義？這個眾說紛紜，內(nèi)容不一樣。有的人認為“小產(chǎn)權(quán)房”是針對城市當中商品房而言的，城市中的商品房是大產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村中的各類房屋就是“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認為，農(nóng)村宅基地的房子本身沒有房產(chǎn)證只有土地證，這種房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；農(nóng)村集體土地上所建造的房子，這種土地有的是證據(jù)耕地，有的是建設(shè)用地，有的合法，有的不合法的，大家都把稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”；有的人認為城市里的某些房子也是“小產(chǎn)權(quán)房”，沒有交過土地出讓金房子是“小產(chǎn)權(quán)房”；還有的將農(nóng)村中的蔬菜大棚、農(nóng)業(yè)觀光園、家庭農(nóng)場之類的房屋和建筑物、構(gòu)筑物其附屬設(shè)施均歸“小產(chǎn)權(quán)房”。

不同的人對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是不一樣的，他所說的“小產(chǎn)權(quán)房”特指是什么樣的房子也不是一致的，有“小產(chǎn)權(quán)房”這個名詞，但是針對性不是唯一的，所以討論“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，首先要將討論的內(nèi)容、針對性進行明確。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”法律上的含義

所有的法律法規(guī)中沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的術(shù)語、概念，我作為專業(yè)律師對“小產(chǎn)權(quán)房”的理解是：眾人皆知，內(nèi)容豐富，不同的人所說的“小產(chǎn)權(quán)房”其指向的房屋是不同的，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律術(shù)語。

今天的題目雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問題，但是主要談：農(nóng)村宅基地上的房屋及農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問題。

二、各類“小產(chǎn)權(quán)房”的形成、發(fā)展及現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”是一種社會現(xiàn)象，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立逐漸發(fā)展起來。

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的形成

北京的房地產(chǎn)市場從1992年就開始了。從鄧小平南巡講話以后，北京就已經(jīng)有商業(yè)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

我國的《房地產(chǎn)法》是1994年制定，1995年1月1日實施的。房地產(chǎn)開發(fā)最早的階段是處在違法開發(fā)、非?；靵y的狀態(tài)，非常不成熟。

從1992年——1998年算是一個階段，在這個階段當中，房地產(chǎn)開發(fā)所占用的土地很多是農(nóng)村集體土地?，F(xiàn)在城市里、城市郊區(qū)很多商品房，尤其是郊區(qū)的商品房占用的大多數(shù)土地都是農(nóng)村集體土地，隨著城市的發(fā)展，農(nóng)村的集體土地就征為國有了。

北京的城市不斷地擴展，城市的邊緣不斷地在擴大，擴大的過程當中，農(nóng)村集體土地逐漸變?yōu)閲械耐恋亍?/p>

“小產(chǎn)權(quán)房”的形成實際上就是隨著房地產(chǎn)開發(fā)過程當中形成的，不規(guī)范、不是按照法律規(guī)定嚴格開發(fā)的過程中，形成了很多“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有------------------------------

商品房的開發(fā)逐漸走向規(guī)范。1998年——2005年也是一個階段，房地產(chǎn)的市場在發(fā)展，不是很成熟，城市的房屋買賣、合同糾紛非常多；而在這個時候，看到了農(nóng)村集體土地的價值，尤其是宅基地。

這種現(xiàn)狀從90年代初到現(xiàn)在一直存在著，只不過現(xiàn)在越來越多，就是城里人到農(nóng)村買宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地產(chǎn)的發(fā)是極為不正常的階段，高房價，普通的老百姓買不起城里的商品房，這樣的話，給農(nóng)村各種各樣的“小產(chǎn)權(quán)房”提供一定的空間。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”在全國各地非常多，現(xiàn)在所占的份額、比例數(shù)量非常巨大，針對現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”各種形式多樣、不同情況的現(xiàn)狀，引起了國家的高度重視?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不僅僅是一個社會現(xiàn)象，或者經(jīng)濟現(xiàn)象，它會影響國家政治的穩(wěn)定、社會的穩(wěn)定，涉及到“三農(nóng)”問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀從法律上并沒有一個非常好的體系來完善，現(xiàn)實擺在了目前，政府要重視，包括現(xiàn)在的國土部等國家部門機關(guān)，在以后一兩年的過程當中，對“小產(chǎn)權(quán)房”的認定，怎么去規(guī)范，怎么去發(fā)展，現(xiàn)在都處在研究當中，并沒有很好的策略，這是目前的現(xiàn)狀。

作為律師、法律專業(yè)人士，需要對社會的各種現(xiàn)狀應(yīng)當有一個理性的分析，對各種現(xiàn)象在法律上有一個明確認識。根據(jù)現(xiàn)在各種“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，現(xiàn)在現(xiàn)行當中，已經(jīng)發(fā)生了一些糾紛。

這種糾紛一方面是平等主體之間的，比如宅基地上的房屋進行買賣，雙方發(fā)生糾紛。另外涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的問題，占用農(nóng)村集體土地，有的是耕地，有的是非農(nóng)建設(shè)的土地。這類問題目前還沒有上升到通過法院去解決這個問題，大多數(shù)都是行政機關(guān)介入。

三、典型案例

從法律上分析“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀，通過幾個帶有典型意義的案例對相關(guān)法律問題進行分析，會更有針對性，因為這些案例是現(xiàn)實當中發(fā)生的，實踐當中可能還存在。另外各方的觀點，在法律上會給一個探討。

（一）農(nóng)戶宅基地上房屋買賣合同糾紛案

代表案例：北京通州區(qū)宋莊畫家與村民房屋買賣合同案 這個案例法院判決依據(jù)是《土地管理法》第63條的規(guī)定。

國務(wù)院辦公廳有一個文件，那個文件當中也明確提到宅基地房屋不能出售給城里居民。

《土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知【京高法發(fā)2004]391號】，這個文件第二審法院不會寫在判決書里，作為律師這點比較容易理解，有些問題在司法實踐當中，高級法院做出來的會--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有------------------------------

議紀要、相關(guān)規(guī)定或者通知之類,下屬法院在判案件過程當中，下級法院幾乎所有的都在遵循。

涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況，這個情況主要對現(xiàn)狀的一種歸納；第二，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣和效力的認定，與會人員多數(shù)人員（搞法律的人）認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當認定無效。這是法律界很多人的意見。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁承讓土地的通知》 第二條第二項：農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

對這個文件的理解，不同的人理解得也不一樣。國務(wù)院是最高的行政機關(guān)，行使的是一種行政的權(quán)力。

現(xiàn)在的宅基地房屋買賣現(xiàn)象非常多。

（二）國土部門查處違法占用農(nóng)村集體土地案

代表案例：

1.北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案

2.鄂爾多斯市一通煤化有限責任公司違規(guī)建設(shè)高爾夫球場案

3.遼寧省沈陽市蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案 4.河北省赤城縣兩礦業(yè)公司違法占地案 5.湖南省安華縣胡加欣煤礦以采代探案 6.二期王府家庭農(nóng)場被拆除案

7.北京市房山區(qū)青龍頭村別墅被拆除案（2007年）

通過案例我想說的是現(xiàn)實是比較復(fù)雜的，處理問題從法律上講到底是不是合法的，從法律上應(yīng)當怎么進行認定。

四、農(nóng)戶宅基地上房屋買賣法律分析

通過前面的案例看，法院認為買賣合同是無效的。政府認為不能出售給城里居民，這在政府文件當中有明確的規(guī)定，但是在法律上要進行分析。

宅基地房屋買賣合同的主體一個是要有宅基地，宅基地是合法的使用權(quán)人，作為一個個人；購買人也是個人，是平等的民事主體，判斷一個合同是否有效還是無效，根據(jù)《合同法》的司法解釋二，認定合同無效必須是滿足法律規(guī)定的條件。這里面合同的主體是沒有問題，權(quán)利義務(wù)也很清楚。有爭議的一點是這個合同是否違反國家法律法規(guī)。國務(wù)院所有的文件是否可以視為行政法規(guī)，這是一個焦點問題。

《立法法》第五十六條：“國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)?！靶姓ㄒ?guī)可以就下列事項作出規(guī)定：

“

（一）為執(zhí)行法律的規(guī)定需要制定行政法規(guī)的事項；

“

（二）憲法第八十九條規(guī)定的國務(wù)院行政管理職權(quán)的事項。

“應(yīng)當由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律的事項，國務(wù)院根據(jù)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會的授權(quán)決定先制定的行政法規(guī)，經(jīng)過實踐檢驗，制定法律的條件成熟時，國務(wù)院應(yīng)當及時提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律。”

第五十七條：“行政法規(guī)由國務(wù)院組織起草。國務(wù)院有關(guān)部門認為需要制定行政法規(guī)的，應(yīng)當向國務(wù)院報請立項?！?/p>

第五十八條：“行政法規(guī)在起草過程中，應(yīng)當廣泛聽取有關(guān)機關(guān)、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式?！?/p>

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有------------------------------

第五十九條：“行政法規(guī)起草工作完成后，起草單位應(yīng)當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關(guān)資料送國務(wù)院法制機構(gòu)進行審查。

“國務(wù)院法制機構(gòu)應(yīng)當向國務(wù)院提出審查報告和草案修改稿，審查報告應(yīng)當對草案主要問題作出說明。”

第六十條：“行政法規(guī)的決定程序依照中華人民共和國國務(wù)院組織法的有關(guān)規(guī)定辦理?！?/p>

第六十一條：“行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布?！?/p>

第六十二條：“行政法規(guī)簽署公布后，及時在國務(wù)院公報和在全國范圍內(nèi)發(fā)行的報紙上刊登。

“在國務(wù)院公報上刊登的行政法規(guī)文本為標準文本?！?/p>

通過《立法法》第三章的規(guī)定，我們可以看到行政法規(guī)在《立法法》當中有非常明確的規(guī)定。

--------------------------精品

文檔-------