第一篇：物業(yè)公司工作計(jì)劃書

物業(yè)公司工作計(jì)劃書

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧XX年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi) 部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā) 揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

《孫子兵法》說(shuō)：間于天地之間，莫貴于人。員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基矗我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 作為XX年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚 力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流動(dòng)率小于 5%

人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到 100%

人員招聘到崗率達(dá)到 98%

員工生活滿意度達(dá)到 90%

1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效 考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性?？?jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。

2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工 主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到100%業(yè)主第一。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一 行動(dòng)的共同基矗在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。

3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。

4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成 物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持 以人為本的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；

強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；

強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化； 強(qiáng)調(diào)以人為本的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；

篇二：物業(yè)管理公司計(jì)劃書

物業(yè)管理公司計(jì)劃書

一、公司籌建

1.出資人情況：法人與自然人

2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件

1）企業(yè)名稱的確定；

2)企業(yè)住所；

3)法定代表人；

4)注冊(cè)資本；

5)公司章程； 6)公司從業(yè)人員。

3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

4.在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

1)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)

1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境

2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。

2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理

3）房屋的維護(hù)與修繕

4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)

5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理

7）環(huán)境保護(hù)

8）綠化管理

9）車輛管理

10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則

1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則；

2）業(yè)主至上原則；

3）統(tǒng)一管理原則；

4）專業(yè)高效原則；

5）權(quán)、責(zé)分明原則；

6）經(jīng)濟(jì)合理原則；

7）公平競(jìng)爭(zhēng)原則；

8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置

1）總經(jīng)理室：決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。

2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。

3)財(cái)務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。4）物業(yè)管理部：按照公司的計(jì)劃和安排，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。

5)社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

6)工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。

8）產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。

9）租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。

5.物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開展工作。

1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備；

2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備；

3）資金準(zhǔn)備；

4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查；

通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等

6.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；

4）準(zhǔn)備設(shè)備；

5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。

7.制訂物業(yè)管理方案

l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

②管理模式

③公司人力資源管理

④規(guī)章制度建設(shè)

⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo) ⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

第二步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目

第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算 第八步：草擬方案文本

第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢

第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：實(shí)施、反饋

8.介入物業(yè)管理工作

1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管

2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。

9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系

l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系

2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系

3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系

4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系

6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系

7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系

設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。

三.物業(yè)管理費(fèi)用的管理

1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成

l）物業(yè)管理費(fèi)用分類

一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。

2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成

①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)；

②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

③綠化管理費(fèi)；

④清潔衛(wèi)生費(fèi) ⑤保安費(fèi)；

⑥辦公費(fèi)；

⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； ⑧法定稅費(fèi)。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源

①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；

③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。

4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)

1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例

②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度

①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定 ③物業(yè)管理公約

④住戶須知手冊(cè)

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

⑥房屋管理服務(wù)制度

⑦住宅區(qū)管理制度

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會(huì)章程

五.管理制度示例

1.消防制度和規(guī)定

1）消防中心值班制度；

2）防火檔案制度；

3）防火崗位責(zé)任制度；

4）其他消防規(guī)定。

5）消防設(shè)備管理制度

2.車輛管理制度

1）門衛(wèi)管理制度

2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)

3）停車場(chǎng)（庫(kù)）門衛(wèi)的職責(zé)

3.車輛保管規(guī)定

1）汽車管理規(guī)定

2）自行車、摩托車管理規(guī)定

4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定 5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理

1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)

2)綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)

六.物業(yè)管理資金的來(lái)源和管理

1.物業(yè)管理啟動(dòng)資金

物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。

1）資金來(lái)源與管理

一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。

篇三：商業(yè)物業(yè)管理方案√

【商業(yè)物業(yè)管理方案】

商業(yè)物業(yè)是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)、銷售商業(yè)物業(yè)是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商業(yè)物業(yè)按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理更為重要。如果商業(yè)物業(yè)商業(yè)管理不力，影響商業(yè)物業(yè)業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理理念

商業(yè)物業(yè)是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商業(yè)物業(yè)區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)?！敖y(tǒng)一管理”，要求商業(yè)物業(yè)必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

“分散經(jīng)營(yíng)”，是商業(yè)物業(yè)對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商業(yè)物業(yè)的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。1.1.商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商業(yè)物業(yè)銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商業(yè)物業(yè)管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可);營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定;

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

為整個(gè)商業(yè)物業(yè)促銷承擔(dān)的義務(wù);

承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制;

投保范圍事宜;

是否統(tǒng)一的收銀等

1.1.2 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。

由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商業(yè)物業(yè)策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻虡I(yè)物業(yè)統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。

商業(yè)物業(yè)須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商業(yè)物業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排;

協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作;

服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理;

監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商業(yè)物業(yè)的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商業(yè)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0物業(yè)的管理特點(diǎn)

2.1 顧客流量大商業(yè)物業(yè)進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品

第二篇：物業(yè)公司工作計(jì)劃書

物業(yè)公司工作計(jì)劃書范文

物業(yè)工作計(jì)劃書范文

有效實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作,現(xiàn)擬定以下工作計(jì)劃: 一、三個(gè)小區(qū)公共事務(wù)方面

1、全面推行租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作,召開全體工作人員總動(dòng)員會(huì),明確租賃服務(wù)意義目的,統(tǒng)一思想,集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進(jìn)展。

2、為提高費(fèi)用收繳率,確保財(cái)務(wù)良性循環(huán),以專題會(huì)議形式組織各物業(yè)助理、前臺(tái)人員、領(lǐng)班級(jí)以上人員進(jìn)行學(xué)習(xí)《各種費(fèi)用追繳工作流程》。

3、以專題會(huì)議形式,組織三個(gè)小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報(bào)管理制度》、《案例通報(bào)操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責(zé)任關(guān)系,杜絕各種同類負(fù)面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。

4、制定《保安器材管理規(guī)定》,包括對(duì)講機(jī)、巡更棒、門崗電腦等,并認(rèn)真貫徹實(shí)施,明確責(zé)任關(guān)系,誰(shuí)損壞誰(shuí)負(fù)責(zé),杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。

5、回顧三個(gè)小區(qū)從去年7月份以來(lái)各方面情況,以對(duì)比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

二、xx華庭項(xiàng)目

1、全力抓好30-35幢物業(yè)移交工作,確保業(yè)主滿意。

2、督促管理處及時(shí)做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時(shí)頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù),該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費(fèi)。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實(shí)工作。

3、繼續(xù)跟進(jìn)26-29幢綠化種植工作。

4、督促及時(shí)做好部份綠化帶殘缺空白補(bǔ)種工作。

5、督促工程部做好30-35幢相關(guān)附屬工程,如:道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)、車位規(guī)劃等。

6、做好個(gè)別崗位人員調(diào)整和招聘工作(如:綠化組長(zhǎng)到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等),確保項(xiàng)目工作正常運(yùn)行。

7、擬定“xx華庭首屆業(yè)主委員會(huì)成立方案”及籌備會(huì)一系列工作措施,為創(chuàng)建“市優(yōu)”工作打好基礎(chǔ)。

三、xx居項(xiàng)目

1、對(duì)第三期部分摩托車不配合管理工作進(jìn)行加強(qiáng),發(fā)揮標(biāo)識(shí)識(shí)別作用,強(qiáng)化憑辦理租賃手續(xù)方可停放,加強(qiáng)收費(fèi)工作。

2、加強(qiáng)第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長(zhǎng)期免費(fèi)停車現(xiàn)象,維護(hù)秩序正常。

3、與財(cái)務(wù)協(xié)調(diào),及時(shí)做好壞帳處理。

4、督促全面檢測(cè)該項(xiàng)目紅外報(bào)警系統(tǒng)情況,找出問(wèn)題所在,并做好相應(yīng)改善,確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運(yùn)行。

5、對(duì)個(gè)別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動(dòng)員拆除,以免影響整體觀容。

6、督促完善該項(xiàng)目小區(qū)商鋪的資料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個(gè)別部位的朽木處理,維護(hù)物業(yè)的完好。

8、督促做好第五期共7幢對(duì)講機(jī)故障檢修。

四、xx項(xiàng)目

1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。

2、做好外圍紅線報(bào)警的使用與維護(hù),包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。

3、制定安全警報(bào)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤與核實(shí),并明確解除警報(bào)及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。

4、跟進(jìn)落實(shí)好會(huì)所泳池的開張營(yíng)業(yè),并做好相應(yīng)的管理與維護(hù)工作,包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。

5、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉(cāng)庫(kù)等工作的完善。

6、跟進(jìn)做好小區(qū)健身器材的安裝。

7、督促做好各種費(fèi)用的追收。

8、跟進(jìn)第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

9、跟進(jìn)部分綠化植物的補(bǔ)種和改造等(如:大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵,應(yīng)該更換)。

五、其它事項(xiàng)

1、xx“士多”招商登記等工作配合。

2、按公司《議事日程》要求開展各項(xiàng)日常工作。

3、協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成好各項(xiàng)工作任務(wù)。

以上計(jì)劃,敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核指示

物業(yè)公司上半年工作計(jì)劃書

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧××年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為××年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流動(dòng)率小于

人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到

人員招聘到崗率達(dá)到

員工生活滿意度達(dá)到 ⒈團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相

配合的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性?？?jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。

⒉人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。

⒊在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。

⒋效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。

⒌行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；

強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；

強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；

強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標(biāo)設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于％；

服務(wù)綜合及時(shí)率不低于％；

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)％；

小區(qū)綠化完好率不低于％；

綠化覆蓋率不低于％；

管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到％；

二期收費(fèi)率達(dá)到％；

生活垃圾日清率為％；

工作重點(diǎn)：

根據(jù)對(duì)××年的工作回顧和反思，××年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。

()制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過(guò)不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過(guò)硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。

()小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)

告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。

()根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。

()對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過(guò)定期開展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問(wèn)卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國(guó)家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭(zhēng)取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無(wú)效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過(guò)法律途徑解決，使管理工

作得以順利開展。

()加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

()協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對(duì)××年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

工作目標(biāo)

住客及公司綜合滿意度；

無(wú)因管理責(zé)任事故率；

新員工崗前培訓(xùn)率；

不合格項(xiàng)整改率；

員工流動(dòng)率≤(不包括非正常流動(dòng)率)；

突發(fā)事件快速反應(yīng)率為；

非正常投訴率低于。

⒈做好《百日安全無(wú)事故評(píng)比活動(dòng)》方案的實(shí)施(××年月日至××年月日)，并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊(duì)伍的形象。

⒉做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動(dòng)。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場(chǎng)地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準(zhǔn)備。

⒊保安部將于月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。

⒋做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。

⒌針對(duì)一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使

用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣傳和群防群治工作。

⒍做好人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)

伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動(dòng)高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場(chǎng)、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為，其它占比例為(保安學(xué)校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。

⒎加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識(shí)面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問(wèn)題，提高整體素質(zhì)和層次，(骨干隊(duì)伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。

五、會(huì)所經(jīng)營(yíng)

×年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營(yíng)方針，積極配合營(yíng)銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營(yíng)手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營(yíng)做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的積極性、創(chuàng)造性；切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。

工作目標(biāo)

力爭(zhēng)半年創(chuàng)收萬(wàn)元；

六、財(cái)務(wù)管理

圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長(zhǎng)，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購(gòu)價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部年上半年工作計(jì)劃如下：

工作目標(biāo)：

服務(wù)滿意度；

控制虧損在萬(wàn)元以內(nèi)；

建立君華物業(yè)成本庫(kù)；

⒈物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度結(jié)合物業(yè)財(cái)

務(wù)工作的實(shí)際情況建立一套詳細(xì)完整的成本庫(kù)合理的進(jìn)行成本控制及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

⒉負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對(duì)比，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行成本分析提出相關(guān)的建議力爭(zhēng)控制半年虧損額在萬(wàn)以內(nèi)。

⒊以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭(zhēng)取催繳率達(dá)到％。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺(tái)階。

⒋負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。

⒌完成年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制年上半年資金計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)資金計(jì)劃部，根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的資金計(jì)劃，合理安排物業(yè)公司年上半年每個(gè)月的資金，并與各部門協(xié)商對(duì)一些付款計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

在××年的工作展望中，隨著二期業(yè)主的入住，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)水平，服務(wù)素質(zhì)、工作效率的要求都將是一個(gè)很大的提升。在××年，我們有信心齊心合力打造物業(yè)的企業(yè)形象，有信心提高物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)率，有信心組建我們自己的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，有信心比今天做得更好。

第三篇：物業(yè)公司上半年工作計(jì)劃書

物業(yè)公司上半年工作計(jì)劃書

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧××年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精

神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為××年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流動(dòng)率小于

人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到

人員招聘到崗率達(dá)到

員工生活滿意度達(dá)到

⒈團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性?？?jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。

⒉人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。

⒊在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。

⒋效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，原創(chuàng)：004km.cn人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。

⒌行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；

強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；

強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；

強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標(biāo)設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于％；

服務(wù)綜合及時(shí)率不低于％；

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)％；

小區(qū)綠化完好率不低于％；

綠化覆蓋率不低于％；

管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到％；

二期收費(fèi)率達(dá)到％；

生活垃圾日清率為％；

工作重點(diǎn)：

根據(jù)對(duì)××年的工作回顧和反思，××年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。

（）制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過(guò)不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過(guò)硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。

（）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告

第四篇：物業(yè)公司發(fā)展計(jì)劃書

物業(yè)公司發(fā)展計(jì)劃書

一、工作目標(biāo)

1、近期目標(biāo)(2009年8月至2010年8月)建設(shè)成長(zhǎng)期2年

A、為集團(tuán)公司的戰(zhàn)略緊密配合,為公司開發(fā)的樓盤(盛和花園)做好前、中、后期的物業(yè)管理服務(wù);

B、計(jì)劃從盛和花園開始建設(shè)、練就一支物業(yè)管理隊(duì)伍,通過(guò)內(nèi)部管理,外塑公司品牌;

C、在物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念、技術(shù)、服務(wù),保障公司在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度;

D、通過(guò)資源整合,將物業(yè)管理的先進(jìn)理念,在“文化中心”適當(dāng)運(yùn)用,加強(qiáng)窗口的宣傳力度;

2、遠(yuǎn)期目標(biāo)(2010年8月至2015年8月)穩(wěn)定發(fā)展期4年~5年

A、引進(jìn)5S、ISO9000質(zhì)量體系、14000環(huán)保、8000職業(yè)健康等先進(jìn)理念和管理技術(shù);

B、爭(zhēng)創(chuàng)區(qū)優(yōu)、市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)小區(qū);

C、做全東莞、廣東乃至全國(guó) ,有一定知名度的物業(yè)管理公司。

D、開拓物業(yè)管理市場(chǎng),通過(guò)企業(yè)的管理質(zhì)量,在市場(chǎng)上接管樓盤,如厚街的各類市場(chǎng)(醫(yī)院、政府辦公樓、農(nóng)民公寓等物業(yè)),并且通過(guò)顧問(wèn)市場(chǎng),拓展內(nèi)省物業(yè)管理顧問(wèn)、全委項(xiàng)目,通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng),樹立企業(yè)品牌及效益;

二、制度化建設(shè)(相關(guān)制度目錄及完成計(jì)劃表見附表)

A、計(jì)劃實(shí)施層級(jí)管理、工作日記、督辦制度等,加強(qiáng)內(nèi)部管理;

B、逐步草擬、完善各種規(guī)章制度、工作流程、表格(在制度小組指導(dǎo)下完成);

C、計(jì)劃在物業(yè)管理顧問(wèn)公司的幫助下實(shí)施上述管理。

三、人力資源管理(注:總公司人力資源部指導(dǎo)下完成,詳見附件)

A、計(jì)劃在人力資源部的協(xié)助下,開展秘書、工程主管、保安主管、客戶服務(wù)中心主管及售房部保安、清潔工等職務(wù)的招聘;

B、開展對(duì)上述人員的培訓(xùn)、教育工作;

C、計(jì)劃對(duì)部分崗位(如工程主管、保安主管、客戶服務(wù)中心主管、及物業(yè)助理、保安、電工骨干)在開盤前外送至物業(yè)管理顧問(wèn)公司已經(jīng)在管樓盤參觀學(xué)習(xí)或在崗半月或一個(gè)月學(xué)習(xí);

D、針對(duì)售房部的保安、清潔工專門開展禮儀、服務(wù)等培訓(xùn);

E、針對(duì)各崗位開展“一職多能”的培訓(xùn),讓一個(gè)崗位至少掌握兩門技術(shù),既可讓員工有轉(zhuǎn)崗的可能,保障人力資源的流失率在可控制的范圍;

F、對(duì)物業(yè)助理等崗位要求取得“物業(yè)管理上崗資格”;

G、對(duì)電工要培訓(xùn)至少一人具有“電梯維修證”,保證后續(xù)的物業(yè)管理市場(chǎng)拓展;

H、要求各部門主管必須每年培養(yǎng)一名副手,保證后續(xù)的物業(yè)管理市場(chǎng)拓展時(shí)必須人力資源;

I、若是實(shí)施ISO9000等認(rèn)證,則需外培內(nèi)審員資格培訓(xùn);

J、競(jìng)爭(zhēng)上崗,優(yōu)勝劣汰,善用人,激勵(lì)人:

員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時(shí)變革,才能爭(zhēng)取主動(dòng),贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。

堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競(jìng)爭(zhēng)上崗,并實(shí)行聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng),實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。

四、客戶服務(wù)

1、內(nèi)部運(yùn)作流程

公司擬建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系?？蛻舴?wù)中心是管理的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,24小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋給業(yè)主、客戶。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。計(jì)劃實(shí)施“客戶服務(wù)中心”來(lái)實(shí)施一站式物業(yè)管理服務(wù)??設(shè)立前臺(tái)一站式服務(wù)模式(商務(wù)秘書+私人客戶助理)

★ 以客戶為中心的服務(wù)流程

述職 授權(quán)

考核 考核

服務(wù)需求建議 信息

意見、投訴 指令

信息 指揮

反饋 協(xié)調(diào)

反饋、回訪 反饋執(zhí)行情況

A.客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作,處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。

B.設(shè)立值班主任制由管理處主任及部門主管輪值負(fù)責(zé),堅(jiān)持每周工作例會(huì)和每天工作早會(huì),一般問(wèn)題不過(guò)夜。

2、信息系統(tǒng)(信息反饋及流程處理圖)

① 堅(jiān)持管理處每季度安排客戶專訪,收集客戶意見、建議或投訴。

② 管理處每季度向開發(fā)商/業(yè)主委員會(huì)作正式匯報(bào)并提交管理報(bào)告,征詢各方面意見和建議。

③ 堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會(huì),廣泛了解客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議,同時(shí)要強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。

④ 管理處員工日常征詢客戶意見,這是最重要的溝通渠道。

3、物業(yè)管理工作要求表

工作內(nèi)容 工作時(shí)間/作業(yè)頻度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

裝修審核 1天內(nèi)辦完 符合規(guī)定,無(wú)危及安全和影響外觀,無(wú)改變用途。

巡 視 2次/小時(shí) 無(wú)亂堆放、亂挖亂接亂搭、無(wú)違章裝修,房屋完好率100%。

跟蹤、監(jiān)督 4次/天 問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象。

走 訪 2次/周 及時(shí)聽取業(yè)主、客戶意見,滿足其合理要求,滿意率100%。

回 訪 12小時(shí)內(nèi),100% 記錄完成情況,調(diào)查滿意率100%。

工作日記 每日下午5:00~5:30 記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。

收 費(fèi) 12小時(shí)隨來(lái)隨辦 收費(fèi)率100%。

財(cái) 務(wù) 日清月結(jié) 賬表相符,收支平衡,每月公開一次。

時(shí)間安排 8:00~8:30向值班室了解和處理客戶申報(bào)、投訴;8:30~10:00巡視檢查;

14:00~15:30建檔、培訓(xùn);15:00~17:30走訪、回訪。

動(dòng)作督導(dǎo)方式 分片包干,管理員巡查,主任不定期抽查。

服務(wù)意見征詢流程圖

每年1次征詢、分析

不定時(shí)

(2)服務(wù)投訴處理

★ 服務(wù)投訴處理及回訪流程圖

(3)建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)

公司設(shè)立以客戶服務(wù)中心為主導(dǎo)的客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng),根據(jù)客戶需求信息協(xié)調(diào)、調(diào)度各個(gè)職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作,設(shè)立客戶信息檔案,高效反饋、處理客戶意見及需求。每月按期將客戶需求、客戶回訪的結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析,調(diào)整工作思路。

(4)實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制

第一個(gè)接到客戶服務(wù)投訴的員工就是解決和滿足客戶需求的總負(fù)責(zé)人,他有責(zé)任使本次服務(wù)圓滿完成。公司所有員工時(shí)刻牢記“滿意客戶是我們的最高原則”,認(rèn)真對(duì)待客戶提出的每一個(gè)需求,用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)解決和滿足客戶需求。

(5)隱性化預(yù)見性服務(wù)

公司提倡隱性物業(yè)管理服務(wù),為減少客戶投訴或不便,要求全體員工有良好的服務(wù)意識(shí)、豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力,加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作,使我們的服務(wù)超前于業(yè)主、客戶的感受,在業(yè)主、客戶尚示意識(shí)不不便之前解決問(wèn)題。因?yàn)楦邔哟蔚姆?wù)境界是沒有投訴,而非僅僅是圓滿處理投訴。如建議在宿舍設(shè)計(jì)時(shí)考慮不影響業(yè)主出入,盡可能在邊角位置;

建議在住宅、停車場(chǎng)、商場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留如清潔潔工具擺放的空間、位置,以免打擾業(yè)主、客戶;

★ 報(bào)修、維修工作流程圖

接到報(bào)修的有關(guān)部門

急需處理的問(wèn)題,10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)予以處理。非急需處理的問(wèn)題,半個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系,1~2個(gè)工作日內(nèi)予以處理。一時(shí)無(wú)法解決或根本無(wú)法解決的問(wèn)題,要立即聯(lián)系報(bào)修人說(shuō)明情況或商定處理的辦法及時(shí)間。

5、便民服務(wù)

(1)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、低價(jià)收費(fèi)

為業(yè)主提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。公司認(rèn)為,服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù),“勿以善小而不為”。公司將堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價(jià)收費(fèi)”的原則,開展便民服務(wù)活動(dòng)。

(2)無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目

①設(shè)立便民箱:包括急救用品、常用工具等。

②文化服務(wù):組織各類信息、文化交流。(視情況及需求)

③及時(shí)收集掌握天氣、環(huán)境、溫濕度預(yù)報(bào)數(shù)值,在大堂醒目位置公布,方便樓內(nèi)工作人員的出行。

④根據(jù)情況,在人流量大的地方準(zhǔn)備好雨傘、傘套、傘架及類似超市的推車等便民用品。

⑤提供室內(nèi)維修服務(wù),其中若有需要購(gòu)置小件材料的,僅收取其成本費(fèi)。

(3)特約性服務(wù)

特約性服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù),為客戶提供工作、生活的方便。本項(xiàng)目專項(xiàng)服務(wù)遵循“有法可依、有章可查”原則設(shè)置,質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開、明確。

★ 特約性服務(wù)項(xiàng)目表

序號(hào) 類別 服務(wù)項(xiàng)目 方式及價(jià)格 代辦類 信件代收管理服務(wù) 免服務(wù)費(fèi)

車、機(jī)票、鮮花、禮品代訂服務(wù) 免服務(wù)費(fèi)

出租車代叫服務(wù) 免服務(wù)費(fèi)

常用維修工具、電器便利服務(wù)傳真收發(fā)服務(wù) 免服務(wù)費(fèi);當(dāng)借用較貴重或較大的物品并需要收費(fèi) 清潔類服務(wù) 大理石打蠟、做晶面

木地板打蠟

地毯飾毯吸塵和清洗

真皮沙發(fā)清洗護(hù)理

日常保潔(開荒)車輛清洗

清潔排風(fēng)扇

衣物干洗 維修類服務(wù) 家電維修

水路、電路維修

家居小五金維修

木質(zhì)家具維修

注:以上表內(nèi)僅為參考,具體運(yùn)作時(shí),將依照當(dāng)?shù)貎r(jià)格變化做出調(diào)整。

增值服務(wù)開展

1、代辦服務(wù)

a)問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)

a)傳真、打字、復(fù)印、國(guó)內(nèi)、國(guó)際長(zhǎng)途(如開辦郵政代辦所,有附近的學(xué)校、工業(yè)區(qū)等資源)

b)信刊收發(fā)

c)產(chǎn)品展示廳保衛(wèi)服務(wù)

d)公司派對(duì)

e)商務(wù)旅游

f)代辦商務(wù)文件編寫

g)代辦商務(wù)會(huì)議紀(jì)要 h)代辦翻譯

i)會(huì)議室出租(如文化中心會(huì)場(chǎng)的資源可共用)

2、清潔服務(wù)

a)每天地板清潔、地毯清潔、辦公桌清潔

b)產(chǎn)品展示廳清潔

c)特約清潔服務(wù)

3、商業(yè)加油站??客戶俱樂部

a)舉辦各類商業(yè)培訓(xùn),如“領(lǐng)導(dǎo)力”“5S”等,若首層商業(yè)是飲食為,則協(xié)助收集各類飲食業(yè)資料,并定期發(fā)給租戶或業(yè)主,提高經(jīng)營(yíng)品牌;

b)有氧放松

c)瑜珈

d)健美

e)舞蹈

f)健身器械指導(dǎo)

4、私人客戶服務(wù)

A、舉辦各類家政培訓(xùn)班,如廚藝、家庭庭宴會(huì)禮儀、家庭保健(如可與厚街醫(yī)院社康部聯(lián)系);

B、代辦郵政(是否與郵政部門聯(lián)系成立代辦點(diǎn))

C、代發(fā)郵件

D、代叫出租車

E、代繳水電煤氣費(fèi)(是否考慮在東莞未有市政管道煤氣前建立小型煤氣組裝站)

F、代聘人員

G、代購(gòu)代植花木

H、代訂代送飲水服務(wù)

I、代訂機(jī)票(是否與航空、火車、旅游部門聯(lián)系成立代辦點(diǎn))

J、代房屋出租

K、代客攝像、錄像

L、代辦旅游

M、保姆式服務(wù)

a)代管車輛

b)車輛清洗(在地下室設(shè)計(jì)時(shí)需否設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮此項(xiàng)的可能性、收益率)

c)家居保潔

d)送洗衣服

e)接送小孩上下學(xué)、陪病人看病

f)上門烹調(diào)、插花、家庭宴會(huì)

g)家電維修

h)代請(qǐng)保姆、鐘點(diǎn)工、家教

i)代定鮮花、賀卡

j)特約家庭醫(yī)生

5、特色餐飲

a)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立商場(chǎng)或超市,為業(yè)主和租戶提供日常生活用品,滿足小區(qū)內(nèi)居民生活的需求。

b)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立咖啡廳。隨時(shí)向業(yè)主和租戶及來(lái)訪的客人提供中西式茶點(diǎn)、中西式飲品和快餐。

c)提供送餐服務(wù)和家庭聚會(huì)服務(wù)。

送餐服務(wù),按業(yè)主和租戶要求的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)提供,并在用餐完畢后及時(shí)將餐具、用具撤走。

家庭聚會(huì)服務(wù),提供廚師、服務(wù)人員,并配備各種餐具、用具、原材料,按業(yè)主要求的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)提供,在用餐完畢后,及時(shí)將餐具、用具撤走,并將廚房、餐廳衛(wèi)生徹底清理干凈。

6、會(huì)議服務(wù):

(1)按照會(huì)議的種類要求,提供各類會(huì)議、商務(wù)洽談(只限于小型會(huì)議場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))場(chǎng)型、臺(tái)型、布局等服務(wù)。

(2)提供會(huì)議商務(wù)功能服務(wù),包括打印、復(fù)印、制作文件、傳真、電話(國(guó)際、國(guó)內(nèi))、電腦、投影等項(xiàng)服務(wù),做到熟練操作各項(xiàng)設(shè)備,效率高、簡(jiǎn)捷方便、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。

(3)會(huì)議服務(wù)項(xiàng)目:提供簽到、題詞、茶水、茶歇、筆、紙、用餐、酒會(huì)等多項(xiàng)服務(wù),做到態(tài)度好、效率高、規(guī)范化。

(4)受業(yè)主和租戶的委托,代業(yè)主和租戶到酒店預(yù)定、安排宴會(huì)及會(huì)議服務(wù)。

7、代業(yè)主出租房屋服務(wù)

A、受業(yè)主委托,代業(yè)主出租房屋,并同業(yè)主簽訂代租房協(xié)議。

B、由管理公司為業(yè)主提供客源。

C、對(duì)出租房屋的業(yè)主的財(cái)產(chǎn)由管理公司妥善管理,確保房屋出租期間業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受損失;業(yè)主返回入住前,物業(yè)管理方為業(yè)主房間恢復(fù)原貌。

D、管理公司代替業(yè)主出租房屋所得的收入,扣除管理公司的代租手續(xù)及相關(guān)成本費(fèi)用后全部返回給業(yè)主。

E、預(yù)計(jì)若是做特色的休閑咖啡一條街,則在招商時(shí)物業(yè)管理公司協(xié)助售房部開展工作,在以后初期招商結(jié)束后,二次、三次??招商及管理,設(shè)想成立“租賃部”,不僅是針對(duì)小區(qū)二

手市場(chǎng),業(yè)主的房屋的租賃、銷售而且還有公司工業(yè)區(qū)地產(chǎn)、恒嘉公寓及公司的客戶群資源整合的初期“中介市場(chǎng)”;另后期隨著公司外接全委、顧問(wèn)業(yè)務(wù)開拓,勢(shì)必也有資源可利用,且可以整合再利用的長(zhǎng)期“中介市場(chǎng)”;

五、綠化工作

★ 環(huán)境管理分項(xiàng)框圖

★ 環(huán)境管理工作要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表

工作項(xiàng)目 作業(yè)頻度 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)

地面清掃 2次/天,大堂等重要部位專人隨時(shí)清掃 地面無(wú)雜物垃圾;道路無(wú)土無(wú)沙,無(wú)雜草,無(wú)積水,無(wú)煙頭;車庫(kù)、車棚、樓梯口無(wú)雜物;門窗、天臺(tái)、天棚無(wú)塵,無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

保 潔 每天6:00~次日0:00 所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物、無(wú)垃圾。保潔率99.5%以上。

樓道、樓梯走廊 每周清掃3次,每月清洗15次。無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼廣告、無(wú)亂堆放,消防箱、扶手無(wú)塵。保潔率99.5%以上。

垃圾清運(yùn) 運(yùn)送2次/天,清洗垃圾池1次/天。日清理100%,要求整潔、無(wú)臭味、無(wú)污跡現(xiàn)象。消殺 噴灑殺蟲劑垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放滅鼠藥1次/月。蚊蠅消殺率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。

清理項(xiàng)目 雨、污水井1次/月化糞池1次/半年污水管道1次/季 無(wú)堵塞、無(wú)污積、無(wú)外溢、無(wú)井蓋破損丟失。

綠 化 造型修剪夏季20天1次,其他季1次/月。保持草坪平整;保持綠化有足夠的生長(zhǎng)肥料、水分;無(wú)死苗、桔草現(xiàn)象,綠地保持率99%。

草坪修剪1次/年

施肥2次/年

澆水冬季1次/天,其他季節(jié)1次/2天。

觀賞水管 理 不池水面浮物清理2次/天 保持水質(zhì)清潔、無(wú)雜物,保潔率100%。池底、溪底清洗1次/周。保持底面清潔、無(wú)雜草、無(wú)青苔,保潔率100%。水質(zhì)消毒1次/月 做到100%無(wú)臭味現(xiàn)象。

補(bǔ)充水源1次/10天

換水1次/3月

工作流程 樓內(nèi)清掃垃圾早晨4:00~5:00,樓外地面清掃早晨4:00~5:00,24小時(shí)內(nèi)保潔,下午2:00~5:30清潔,凌晨1:00~3:00消殺,外運(yùn)垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。

動(dòng)作督導(dǎo)方 法 實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)。衛(wèi)生檢查員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查不少1次/天。清潔主管每天進(jìn)行全面巡視檢查。主任不定期抽查4次/月。

激勵(lì)方法 環(huán)境管理員按相關(guān)的ISO9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行檢查。按文件要求執(zhí)行者前5%員工進(jìn)行加分表?yè)P(yáng)、加薪等獎(jiǎng)勵(lì),未按文件要求執(zhí)行者,按規(guī)定執(zhí)行扣分、批評(píng)、降薪、培訓(xùn)再上崗、辭退等處罰。

綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法

分類 序號(hào) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 檢查方法 頻率

修剪 1 喬木

1、無(wú)枯枝,2、樹不阻礙車輛和行人通過(guò),3、主側(cè)枝分布均勻 目視,抽檢10棵 2次/年 九里香等灌木

1、成型、整齊,2、新長(zhǎng)枝不超過(guò)30厘米 目視,抽檢3處共30米 5次以上/年 杜鵑

1、綠籬成型,造型美觀,2、新長(zhǎng)枝不超過(guò)30厘米 目視,抽檢5處 6~8次/年

臺(tái)灣草

1、路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊,2、草坪目視平整 目視,抽檢6處共90平方米 2~3次/年

施肥 1 喬木、灌木

1、采用穴施或溝施,施肥、澆水及時(shí),2、覆土平整,肥料不外露土面

目視檢查 4次/年 草地 播施和噴施,不傷花草 目視檢查 1次/年 花卉 保證基肥,追施化肥,少量多次,不傷花草 目視檢查 視長(zhǎng)勢(shì)而定

防病治蟲 1

無(wú)明顯枯枝、死枝,有蟲害枝條2%以下 目視抽查 防治1次/年,發(fā)現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射

抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花葉,土不壓苗心,水不沖倒苗 目視,全面檢查 2次/年 樹木

1、冬季早晚不澆水,夏季中午不澆水;

2、澆水時(shí)不漏澆,澆水透土深度為:樹木3厘米,草地2厘米;

3、無(wú)旱死、旱枯現(xiàn)象 抽查5次 2次/周(雨后泥土濕度大除外)

除雜草 1

無(wú)明顯雜草,臺(tái)灣草地純度在90%以上,樹木底下土面層不板結(jié),透氣良好 抽查草地50平方米3處,取平均值 6次以上/年

中耕、松土 1

施肥前和下雨后進(jìn)行松土, 抽查草地50平方米4處,取平均值 6次以上/年

補(bǔ)栽種 1

1、無(wú)明顯黃土裸露,最在裸 露塊在0.4平方米以下,裸露面積在總面積的0.5%以下,2、缺株在0.5%以下 抽檢5處,匯總計(jì)算 按花草樹木栽種季節(jié),及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種

防風(fēng)排澇 1

暴風(fēng)雨過(guò)后12小時(shí),草地?zé)o1平方米以上的積水,樹木無(wú)倒斜,斷枝落葉在半天內(nèi)處理 目視檢查 每天巡視一遍

巡視 1

每天巡視一遍

環(huán)境管理思路

1、清潔管理

現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的“掃”,更為注重專業(yè)的“保”,防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。因此,我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)的含義是“保潔”。

選用適當(dāng)?shù)那鍧嵱闷?不但能保持建材的外觀整潔,而且能更進(jìn)一步減少各種腐蝕;使用無(wú)污染清潔劑保持環(huán)境的清新,并采取保護(hù)措施,還可以提高建材使用中的抗磨損能力。

小區(qū)的外圍、道路、樓梯及所有公共區(qū)域?qū)嵭袠?biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,由經(jīng)過(guò)嚴(yán)格挑選和培訓(xùn)考核過(guò)的專業(yè)員工負(fù)責(zé)實(shí)施,確保按照作業(yè)頻度、標(biāo)準(zhǔn)開展工作,保持高水準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)。

2、綠化管理

在提高綠化植物的生長(zhǎng)質(zhì)量、維護(hù)綠化植物優(yōu)美外型的同時(shí),注重與園林藝術(shù)協(xié)調(diào)與融合。選擇專業(yè)的綠化人員,建立綠色的“四周”,最終達(dá)到生態(tài)平衡、環(huán)境凈化、美化感官的目的。保證花草樹木搭配適當(dāng),綠化充分,無(wú)裸露土地。綠地整潔,植物無(wú)蟲害、無(wú)斑禿、無(wú)折損等現(xiàn)象;確保教育信息大廈的園林小品完好;綠地?zé)o破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象;綠化區(qū)所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清運(yùn)。

3、消殺管理

為有效控制的“四害”密度,營(yíng)造良好的工作和生活環(huán)境,公司將以“預(yù)防為主、全面達(dá)標(biāo)”為原則,根據(jù)季節(jié)的變化,制定相應(yīng)的消殺工作計(jì)劃,把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。

消殺區(qū)域主要包括:大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機(jī)房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值班室。

在消殺工作過(guò)程中,公司將以不影響小區(qū)業(yè)主正常生活為前提,把有噪音和刺激性氣味的消殺工作控制在夜間進(jìn)行,把周期性大區(qū)域普及消殺與重點(diǎn)區(qū)域強(qiáng)化管理相結(jié)合,嚴(yán)格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū),控制鼠患,消滅白蟻危害。

4、排污管理

管理處對(duì)于污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理,確?？蛻粲幸粋€(gè)無(wú)污水、無(wú)廢氣、無(wú)臭氣的工作環(huán)境。

5、污染控制

管理處對(duì)于各種可能的污染源如風(fēng)機(jī)噪音、冷卻塔飄散水、機(jī)器設(shè)備震動(dòng)、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節(jié)約能源活動(dòng)。

六、安防工作

A、設(shè)想盛和花園主要以人防結(jié)合技防來(lái)保障小區(qū)的公共秩序維護(hù),結(jié)合公安、村治安隊(duì)的力量,有力利用各種資源來(lái)做安防工作;

B、群防群治:在小區(qū)廣泛開展宣傳教育工作,提高業(yè)主的安防意識(shí),通過(guò)小區(qū)文化活動(dòng),讓左右上下的鄰居相識(shí) 熟悉 相互關(guān)心,發(fā)動(dòng)群眾力量,如利用老年人經(jīng)常在家,關(guān)心有無(wú)陌生人等,來(lái)加強(qiáng)安防;

C、保安及消防管理分項(xiàng)框圖

(1)建立消防責(zé)任制

由于高層盛和花園火險(xiǎn)因素多、火勢(shì)蔓延快、疏通困難、撲救難度大等特點(diǎn),消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,需要業(yè)主的每一個(gè)人都來(lái)參與。建立區(qū)域消防責(zé)任制,各單元均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書,直接消防責(zé)任人是該單元業(yè)主,由此使大樓消防管理全面展開,使火災(zāi)事故的隱患降到最小程度。

(2)控制火災(zāi)隱患要點(diǎn)

鑒于大部分火災(zāi)是由于沒有控制火源及易燃材料而釀成,所以日常嚴(yán)格控制火災(zāi)事故的隱患是最有效的消防管理。日常防火工作應(yīng)注意如下幾個(gè)要點(diǎn):首先要控制火源。在高層中火源除了人為疏忽失火外,也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成;其次要控制易燃材料。如屬于必須使用的,要經(jīng)過(guò)特殊處理;其三要監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。在商業(yè)部分,可能引起火災(zāi)的物品;其四要增強(qiáng)人的防范意識(shí)。在大多數(shù)火災(zāi)中,人為因素占有很大比例,加強(qiáng)防火安全教育,提高全員防火意識(shí)是防火工作的重點(diǎn)。

(3)加強(qiáng)宣傳,勤演勤練

通過(guò)印發(fā)有關(guān)宣傳手冊(cè)和利用通告欄、網(wǎng)絡(luò)、LED展示屏等方式,廣泛宣傳消防知識(shí),特別秋冬干燥季節(jié)更要重點(diǎn)宣傳和預(yù)防,同時(shí)建立以保安員以為主的消防隊(duì)伍,勤練基本功,定時(shí)進(jìn)行消防演習(xí),并組織盛和花園客戶參與實(shí)地消防演習(xí)。

2、交通、停車場(chǎng)管理

公司將充分利用盛和花園停車場(chǎng)智能系統(tǒng)、電視、紅外監(jiān)控系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的專職管理人員,對(duì)盛和花園停車及交通場(chǎng)所進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控管理,確保進(jìn)出車輛安全有序。

(1)合理規(guī)劃交通,實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理

結(jié)合周邊環(huán)境,合理規(guī)劃盛和花園進(jìn)出口和行駛路線,實(shí)行人車分流,對(duì)車輛及停車場(chǎng)實(shí)行規(guī)范管理,包括標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范及責(zé)任分明等。

(2)建立停車疏導(dǎo)系統(tǒng)

為給客戶提供快捷、方便的停車服務(wù),建議建立停車疏導(dǎo)系統(tǒng),該系統(tǒng)具有車位檢索、車位顯示、行駛指引的功能,有序地指引車輛停放,維持良好的停車秩序。

3、車輛管理規(guī)定

(1)機(jī)動(dòng)車輛

①進(jìn)出車輛須服從管理員的管理。

②車輛必須按規(guī)定的行駛路線行駛,不得逆行,不得高速行駛和按喇叭。

③客戶長(zhǎng)期在停車場(chǎng)內(nèi)存放車輛的,須辦理定位立戶手續(xù),領(lǐng)取停車牌放于車上,停于指定車位并憑卡出入停車場(chǎng)。

④不得在停車場(chǎng)范圍內(nèi)洗車和修車,漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫(kù)。

⑤車輛出庫(kù)時(shí),管理員憑卡放行,特殊情況急需用車無(wú)卡,須憑開具的證明并示本人有關(guān)證件,由管理員登記后方可取車。

⑥為了保證車庫(kù)有良好的衛(wèi)生環(huán)境,進(jìn)入車庫(kù)的一切人員不得隨地大小便、吐痰,亂扔果

皮和紙屑及清掃車上的雜物棄之于地面。

⑦施工、送貨、垃圾清運(yùn)等車輛,按管理處規(guī)定的路線及時(shí)間通行。

(2)自行車、摩托車

①盛和花園內(nèi)客戶需要長(zhǎng)期保管自行車和摩托車的,須先辦理立戶登記手續(xù),領(lǐng)取存車牌。未辦理停車牌的車輛作臨時(shí)停車對(duì)待。

②在車棚存放車輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車牌”,并詳閱“存車牌”背面上的“存車須知”。③自行車、摩托車必須存放在指定位置。

4、保安監(jiān)控及巡視

(1)合理布控,人防與技防緊密結(jié)合

充分利用盛和花園閉路電視監(jiān)控及光電紅外線防范、有線呼救報(bào)警等系統(tǒng),建立以監(jiān)控中心為主導(dǎo),技防為主,人防為輔的防范體系,反復(fù)演練,合理布控,力求結(jié)構(gòu)嚴(yán)密,無(wú)盲區(qū)。保安員監(jiān)控實(shí)行24小時(shí)值班與巡視。在技防設(shè)計(jì)時(shí)要多與智能設(shè)計(jì)、施工單位溝通。

(2)專業(yè)保安與應(yīng)急支持相配合

①監(jiān)控中心獲得信息,按程序指揮和調(diào)動(dòng)有關(guān)力量,及時(shí)妥當(dāng)?shù)亟鉀Q各種突發(fā)事件;

②組織一只快速反應(yīng)支持隊(duì)伍,24小時(shí)處于待命狀態(tài),以確保在最短時(shí)間內(nèi)趕赴事發(fā)現(xiàn)場(chǎng);建議在保安宿舍設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)一緊急集合的的警鈴,與治安中心相聯(lián),治安中心一旦發(fā)現(xiàn)緊急事件,既可通過(guò) 緊急集合的的警鈴讓所有保安集合交赴事發(fā)地點(diǎn)或分控等;所在宿舍設(shè)計(jì)在何處應(yīng)與東莞電子設(shè)計(jì)院充分溝通;

③與客戶/業(yè)主及公安部門建立方便、高效的聯(lián)系方式,以形成強(qiáng)大的保安系統(tǒng)。

(3)強(qiáng)化訓(xùn)練與高效監(jiān)控

對(duì)保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練,不斷提高保安人員的思想覺悟,規(guī)范服務(wù)行為,強(qiáng)化技能和體能訓(xùn)練。確定最佳巡更路線,保證保安巡視的有效范圍和工作效率。

★ 保安監(jiān)控及巡視控制圖

5、緊急事件處理(制定各類緊急事件處理方法及流程,將事件影響控制在最小范圍)。

(1)發(fā)生火警時(shí),一般處理程序

(2)安全消防標(biāo)識(shí)

①樓層疏散指示圖、疏散樓梯標(biāo)識(shí)、各種消防器材標(biāo)識(shí)、各防火卷簾門標(biāo)識(shí)、各防火門標(biāo)識(shí)、禁火區(qū)及易燃物品注意標(biāo)識(shí)等。

②場(chǎng)所標(biāo)識(shí):樓名標(biāo)識(shí)、形象標(biāo)識(shí)、門牌號(hào)、洗手間標(biāo)識(shí)、會(huì)議室標(biāo)識(shí)、小品介紹說(shuō)明等。

③提醒標(biāo)識(shí):保持安靜標(biāo)識(shí)、禁煙標(biāo)識(shí)、綠化保護(hù)標(biāo)識(shí)、避碰標(biāo)識(shí)等。

④電梯標(biāo)識(shí):電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識(shí)、乘電梯注意事項(xiàng)告示等。

⑤電子圖文展示屏:設(shè)置小區(qū)功能、機(jī)構(gòu)介紹、用戶樓層分布、信息發(fā)布等。

(3)突發(fā)事件防范措施(略)、對(duì)盜竊事件的一般處理程序(略)

七、養(yǎng)護(hù)工作

1、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

A、基本思路

房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容,是盛和花園使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。

B、房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍:房屋承重結(jié)構(gòu)部件(基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體),抗震結(jié)構(gòu)部位(構(gòu)造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍:盛和花園道路及停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、人防通道、自行車庫(kù)、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。

C、房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作

房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度(見下圖)有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施,屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出,屬大中修、改造項(xiàng)目的報(bào)請(qǐng)開發(fā)商/業(yè)委會(huì)/房管局相關(guān)部門批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財(cái)政部及東莞市區(qū)有關(guān)法規(guī)精神,建議盛和花園基金的使用和審批采用以下方案。

管理處每年年末向開發(fā)商/業(yè)委會(huì)/房管局相關(guān)部門作出本共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié),并提出下一計(jì)劃。經(jīng)開發(fā)商/業(yè)委會(huì)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后由管理處組織實(shí)施,所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅(jiān)持?？顚Ｓ谩?/p>

★ 維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖

2、特

殊情況下,緊急搶修項(xiàng)目是為了確保盛和花園工作人員正常工作不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施的,管理處在搶修項(xiàng)目實(shí)施后立即報(bào)開發(fā)商/業(yè)委會(huì)相關(guān)部門(有可能的盡量在實(shí)施前通報(bào)),費(fèi)用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向開發(fā)商/業(yè)委會(huì)相關(guān)部門匯總結(jié)算。

D、房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期

公司根房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度,結(jié)合盛和花園房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限,制定出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。

1、房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期

E、房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋本體共用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案(2)房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

(3)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果

(4)房屋本體共用部位日常檢查表

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)

(1)共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案

(2)共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案

(3)共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案

(4)共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果

(5)共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表

★ 緊急搶修程序圖

2、工程維修服務(wù)

A、10分鐘內(nèi)處理有關(guān)事項(xiàng)

B、緊急服務(wù)于45分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)支援

C、每年提交有關(guān)機(jī)電設(shè)備之狀況報(bào)告

D、所有電器技工持有有效技工資質(zhì)證書

E、對(duì)小區(qū)配套的公共設(shè)施、設(shè)備、經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后,定期對(duì)其進(jìn)行維修和保養(yǎng),確保其保持良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

F、對(duì)小區(qū)內(nèi)各業(yè)主及會(huì)所的外墻、屋頂定期進(jìn)行清洗、粉刷,保持小區(qū)建筑整體的外表美觀,塑造小區(qū)干凈、整潔的外表形象。

G、建立完善的管理制度,以業(yè)主和租戶提出的各種維修問(wèn)題詳細(xì)記錄備案,對(duì)突發(fā)性問(wèn)

題及時(shí)處理,確保在最短的時(shí)間內(nèi)為業(yè)主和租戶解決問(wèn)題。

H、協(xié)助解決業(yè)主和租戶入住及裝修期間可能出現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題。

I、提供24小時(shí)維修服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主和租戶提出的各種維修要求。并根據(jù)工程維修內(nèi)容分等級(jí)、分時(shí)段向業(yè)主和租戶承諾完成。

J、對(duì)工程維修人員進(jìn)入業(yè)主和租戶室內(nèi)維修工作要求:

(1)維修人員統(tǒng)一著裝、帶牌上崗、儀容儀表端莊大方,文明禮貌。

(2)工程維修人員自帶鞋套,垃圾袋、擦布和墊布,維修前先鋪好維修現(xiàn)場(chǎng),再進(jìn)行維修。維修結(jié)束后,清理維修現(xiàn)場(chǎng),并帶走維修殘留物。

八、目標(biāo)管理計(jì)劃

A、具體見戰(zhàn)略方針與方向中關(guān)內(nèi)容;

B、附表如下:

NO 管理指標(biāo)項(xiàng)目 承諾指標(biāo) 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上 98% 房屋零修、急修及時(shí)率 100% 98% 維修工程合格率 100% 98% 維修服務(wù)回訪率 100% 98% 綠化完好率 100% 99% 清潔、保潔率 100% 99% 停車場(chǎng)場(chǎng)完好率 100% 98% 公共設(shè)施設(shè)備完好率 98%以上 98% 主要機(jī)電設(shè)備完好率 100% 98 10 治安案件發(fā)生率 0% 0% 火災(zāi)發(fā)生率 0% 0% 有效投訴率 2? 5? 有效投訴處理率 100% 98% 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 98% 客戶滿意率 98%以上 90% 報(bào)修/投訴接待 24小時(shí)對(duì)應(yīng)

九、財(cái)務(wù)管理計(jì)劃(注:在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)中心指導(dǎo)下完成)

1、向物價(jià)局申請(qǐng)辦理物業(yè)管理費(fèi);

2、編制財(cái)務(wù)制度(如請(qǐng)款程序、低值易耗品攤銷、現(xiàn)金管理、記帳制度、應(yīng)收未收賬管理等);

3、每月檢查財(cái)務(wù)工作;

4、檢討財(cái)務(wù)制度、流程;

5、定期發(fā)收費(fèi)通知,追收未繳管理費(fèi),審計(jì)賬務(wù);

6、編制首年財(cái)務(wù)預(yù)算、管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

7、財(cái)務(wù)軟件的供應(yīng)商了解、安裝、組織財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)會(huì)軟件的學(xué)習(xí);

8、每年12月份編制下一財(cái)務(wù)預(yù)算;

9、每年對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)、清查;

第五篇：物業(yè)公司工作職責(zé)

物業(yè)管理分公司崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：副總經(jīng)理

2、下屬單位：黨政辦、綜合業(yè)務(wù)辦、水東物業(yè)站 協(xié)調(diào)上京生服中心、物資供應(yīng)中心管理

3、部門性質(zhì)：副總經(jīng)理生活管理的辦事、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

4、管理權(quán)限：受公司領(lǐng)導(dǎo)委托行使對(duì)公司生活后勤管理，涉及礦區(qū)職工房水電、地面土建、機(jī)關(guān)事務(wù)、權(quán)證辦理等全過(guò)程的管理權(quán)限，并承擔(dān)檢查、落實(shí)、協(xié)調(diào)等工作。

5、管理職能：管理、落實(shí)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查的雙職管理部門，對(duì)承擔(dān)的工作負(fù)責(zé)。

6、主要職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)制訂完善煤業(yè)公司生活福利管理規(guī)章制度及組織實(shí)施煤業(yè)公司生活福利工作。（2）負(fù)責(zé)煤業(yè)公司“兩堂一舍”標(biāo)準(zhǔn)化的日常管理、檢查、考核與評(píng)比工作。（3）負(fù)責(zé)煤業(yè)公司生活資產(chǎn)的建帳管理工作。

（4）負(fù)責(zé)管理生產(chǎn)、生活、辦公及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房產(chǎn)管護(hù)工作和做好房租收取及店面出租工作。

（5）負(fù)責(zé)執(zhí)行國(guó)家和地方公房出售房改等政策，組織落實(shí)煤業(yè)公司住房公積金使用與管理的協(xié)調(diào)工作。

（6）負(fù)責(zé)組織實(shí)施煤業(yè)公司礦區(qū)地面環(huán)境規(guī)劃與建設(shè)工作。（7）負(fù)責(zé)礦區(qū)生活服務(wù)與經(jīng)營(yíng)工作。

（8）負(fù)責(zé)公司生活物資、辦公用品的統(tǒng)一采購(gòu)與經(jīng)營(yíng)管理工作。（9）負(fù)責(zé)公司內(nèi)部通訊網(wǎng)絡(luò)管護(hù)及對(duì)外業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)工作（10）負(fù)責(zé)組織推行物業(yè)管理社會(huì)化的改革改制工作

（11）負(fù)責(zé)對(duì)城區(qū)退休基地公有財(cái)產(chǎn)管護(hù)及后勤協(xié)調(diào)工作。（12）負(fù)責(zé)對(duì)原水東機(jī)關(guān)、生活小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作。

（13）負(fù)責(zé)做好煤業(yè)公司機(jī)關(guān)總部辦公樓、單身宿舍、經(jīng)營(yíng)窗口的管理與服務(wù)工作。（14）負(fù)責(zé)煤業(yè)公司機(jī)關(guān)戶籍管理及對(duì)外協(xié)調(diào)工作。

（15）負(fù)責(zé)對(duì)公司的物業(yè)、房地產(chǎn)的建帳歸檔管理及對(duì)外協(xié)調(diào)工作。（16）負(fù)責(zé)煤業(yè)公司機(jī)關(guān)的日常事務(wù)管理與服務(wù)工作。

（17）參與做好煤業(yè)公司新開發(fā)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)點(diǎn)的生活后勤保障工作。（18）配合有關(guān)部室做好各類文體活動(dòng)和節(jié)日慶典工作。（19）負(fù)責(zé)組織實(shí)施礦區(qū)內(nèi)地面土建修繕工作。（20）負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。物業(yè)公司經(jīng)理崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：副總經(jīng)理

2、下轄崗位：副經(jīng)理、上京生服中心經(jīng)理、物資供應(yīng)中心主任、各部門負(fù)責(zé)人

3、管理權(quán)限：督辦、協(xié)調(diào)、服務(wù)

4、崗位作用：有效處理日常事務(wù)，確保企業(yè)正常工作。

5、主要職責(zé)：

（1）主持物業(yè)公司全面行政、經(jīng)營(yíng)管理工作，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家及企業(yè)安全生產(chǎn)方針、政策及規(guī)章制度，組織實(shí)施本單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，抓好煤業(yè)公司生活后勤管理工作。（2）組織、監(jiān)督、指導(dǎo)地面生活后勤管理工作的檢查、考核和評(píng)比工作。

（3）推進(jìn)礦區(qū)環(huán)境建設(shè)，強(qiáng)化綠化美化的規(guī)劃與指導(dǎo)，努力改善與提升職工生產(chǎn)、生活環(huán)境質(zhì)量水平。（4）組織實(shí)施公司集團(tuán)消費(fèi)物資的統(tǒng)一采購(gòu)管理和地面土建工程的統(tǒng)一施工管理制度，落實(shí)生活物資采購(gòu)和工程施工管理的招投（議）標(biāo)制度。

（5）負(fù)責(zé)組織推行煤業(yè)公司生活后勤實(shí)施物業(yè)管理社會(huì)化改革。探索與實(shí)施生活小區(qū)的物業(yè)管理，為職工提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適、配套齊全的居住環(huán)境。

（6）負(fù)責(zé)參與煤業(yè)公司有關(guān)住房改革方案制訂，協(xié)調(diào)落實(shí)住房公積金的使用與管理。（7）加強(qiáng)對(duì)煤業(yè)公司所屬房產(chǎn)的管理，建立健全各類臺(tái)帳管理，盤活與整合房地產(chǎn)資源，做好修繕維護(hù)工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的保值增值。

（8）加強(qiáng)與城管、居委會(huì)、通訊、戶籍、房改、水資源、綠化等對(duì)外業(yè)務(wù)部門溝通與聯(lián)系，理順并協(xié)調(diào)好內(nèi)外關(guān)系。

（9）協(xié)調(diào)、指導(dǎo)分公司生活服務(wù)中心的各項(xiàng)管理工作，組織實(shí)施監(jiān)督、檢查、考核工作。（10）完成煤業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。支部書記崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：公司黨委書記

2、下轄崗位：黨政辦主任、女工計(jì)生負(fù)責(zé)人、共青團(tuán)負(fù)責(zé)人

3、管理權(quán)限：協(xié)助、落實(shí)、服務(wù)

4、崗位作用：有效地發(fā)揮黨組織先鋒模范作用，保證企業(yè)正常工作。

5、主要職責(zé)：

（1）在公司黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策。

（2）切實(shí)保證部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制的實(shí)行，充分發(fā)揮黨支部的政治核心作用。主持支部日常工作。

（3）負(fù)責(zé)召開支部會(huì)議，根據(jù)制度有關(guān)規(guī)定和黨政議事規(guī)則，研究安排好工作，參與行政工作中重大問(wèn)題的決策和處理。

（4）根據(jù)形勢(shì)和任務(wù)及上級(jí)黨委的部署，結(jié)合本單位的實(shí)際情況，組織全體職工的政治學(xué)習(xí)，有針對(duì)性地做好思想政治工作，不斷加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)和精神文明建設(shè)。

（5）領(lǐng)導(dǎo)和制定組織、宣傳、紀(jì)檢、統(tǒng)戰(zhàn)、群眾工作計(jì)劃，在執(zhí)行情況和出現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)做出決議。

（6）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和督促檢查工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)、計(jì)劃生育工作。（7）抓好黨風(fēng)廉政建設(shè)及效能監(jiān)察工作。（8）認(rèn)真做好“爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)”工作。

（9）完成煤業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。物業(yè)公司副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：部門經(jīng)理

2、下轄崗位：綜合業(yè)務(wù)辦主任、副主任、水電班

3、管理權(quán)限：落實(shí)、協(xié)調(diào)、服務(wù)

4、崗位作用：有效處理日常行政事務(wù)，確保企業(yè)工作正常。

5、主要職責(zé)：

（1）在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，協(xié)助經(jīng)理履行職責(zé)，抓好經(jīng)理交給的分管項(xiàng)目的管理工作。（2）負(fù)責(zé)公司地面后勤管理的日常、季度、檢查、考核和評(píng)比工作。（3）負(fù)責(zé)指導(dǎo)地面土建工程施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程質(zhì)量施工監(jiān)督及竣工驗(yàn)收。

（4）負(fù)責(zé)落實(shí)公司安全生產(chǎn)工作方針，對(duì)消防安全、工程施工安全、房屋安全、飲食衛(wèi)生安全負(fù)管理考核責(zé)任。

（5）加強(qiáng)礦區(qū)房產(chǎn)維護(hù)工作，組織做好房屋修繕管理。

（6）強(qiáng)化房地產(chǎn)內(nèi)業(yè)管理，建立健全相關(guān)檔案材料，進(jìn)行規(guī)范管理。（7）負(fù)責(zé)公司生活福利性設(shè)施設(shè)備的租賃、考核、管理工作。（8）負(fù)責(zé)加強(qiáng)公司房租統(tǒng)一收費(fèi)，歸集使用管理，強(qiáng)化店面出租管理工作。（9）加強(qiáng)供水供電設(shè)施的管理，組織開展“節(jié)能降耗”勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)。（10）負(fù)責(zé)實(shí)施公司綠化美化管理工作。（11）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。黨政辦主任崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：經(jīng)理、支部書記

2、下轄崗位：黨政辦、辦公樓群保潔員

3、管理權(quán)限：服務(wù)、執(zhí)行、檢查

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）貫徹和落實(shí)煤業(yè)公司及本單位有關(guān)文件精神，負(fù)責(zé)對(duì)本單位各崗位工作責(zé)任制和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的檢查與考核。

（2）負(fù)責(zé)有關(guān)文件的起草及日常文書處理工作，并及時(shí)督辦好領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。（3）發(fā)揮辦公室綜合協(xié)調(diào)職能，加強(qiáng)溝通和交流，暢通民主渠道，提高公司職工的組織聚集力。

（4）負(fù)責(zé)印章的管理和介紹信的使用、保管工作，做好公司合同管理工作。

（5）協(xié)助公司支部書記做好綜治、工會(huì)、團(tuán)委有關(guān)工作，積極組織與參與公司的各項(xiàng)文體活動(dòng)和對(duì)外接待工作。

（6）負(fù)責(zé)文件收存和檔案管理工作，遵守和維護(hù)保密制度。（7）負(fù)責(zé)公司機(jī)關(guān)辦公設(shè)施及低值易耗品的建帳管理工作。（8）做好公司機(jī)關(guān)辦公通訊話費(fèi)控制管理工作。

（9）負(fù)責(zé)煤業(yè)公司機(jī)關(guān)后勤接待具體事務(wù)管理工作。

（10）負(fù)責(zé)公司機(jī)關(guān)招待所、食堂、單身樓的后勤服務(wù)與管理工作。（11）負(fù)責(zé)做好宣傳、文體活動(dòng)和節(jié)日慶典工作。（12）負(fù)責(zé)做好勞工、綜治、職教和群團(tuán)工作。（13）負(fù)責(zé)落實(shí)消防、治安安全工作。（14）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。黨政辦職工公寓管理員崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：部門經(jīng)理

2、下轄崗位：職工公寓、食堂、3、管理權(quán)限：服務(wù)、落實(shí)、協(xié)調(diào)

4、崗位作用：有效處理日常行政事務(wù)，確保企業(yè)工作正常。

5、主要職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)煤業(yè)公司機(jī)關(guān)后勤接待具體事務(wù)管理工作。

（2）負(fù)責(zé)公司機(jī)關(guān)招待所、食堂、單身樓的后勤服務(wù)與管理工作。

（3）協(xié)助辦公室做好辦公室日常工作，加強(qiáng)溝通和交流，暢通民主渠道，提高公司職工的組織聚集力。

（3）協(xié)助做好宣傳、文體活動(dòng)和節(jié)日慶典工作。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)公司女工、計(jì)生等具體事務(wù)工作。（5）負(fù)責(zé)做好食堂飲食衛(wèi)生安全工作。

（6）負(fù)責(zé)做好職工公寓住宿人身財(cái)產(chǎn)安全工作。（7）協(xié)助做好辦公樓群花卉管理。（8）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。綜合業(yè)務(wù)辦主任崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：副經(jīng)理

2、下轄崗位：綜合業(yè)務(wù)辦、土建修繕組、水電班

3、管理權(quán)限：服務(wù)、執(zhí)行、檢查

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)公司地面后勤管理的檢查、考核、評(píng)比工作。經(jīng)常深入基層，進(jìn)行不定期抽查，督促各單位抓好日常管理工作。

（2）負(fù)責(zé)落實(shí)礦區(qū)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施工作。

（3）具體負(fù)責(zé)公司地面土建施工管理和房屋修繕管理工作。

（4）組織設(shè)計(jì)土建施工圖紙，工程施工管理，辦理工程預(yù)決算工作。（5）落實(shí)安全施工管理制度，進(jìn)行工程質(zhì)量跟蹤監(jiān)督，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。（6）負(fù)責(zé)公司地面土建及房屋修繕工程招投標(biāo)管理工作。

（7）負(fù)責(zé)落實(shí)工程施工安全、礦區(qū)飲食衛(wèi)生安全、房屋安全工作。

（8）建立健全內(nèi)業(yè)資料管理制度，做好工程施工圖文材料歸檔與管理工作。（9）協(xié)助做好辦公樓群、退休基地的水電管理。（10）協(xié)助做好機(jī)關(guān)事務(wù)管理。（11）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綜合業(yè)務(wù)辦管理員崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：副經(jīng)理、綜合業(yè)務(wù)辦

2、下轄崗位：水電班

3、管理權(quán)限：服務(wù)、執(zhí)行、檢查

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)公司房水電收費(fèi)統(tǒng)計(jì)與管理。

（2）負(fù)責(zé)公司機(jī)關(guān)戶籍管理，做好公司機(jī)關(guān)常住戶口的登記、造冊(cè)、遷入、遷出等工作，對(duì)外租戶實(shí)行不定期檢查與動(dòng)態(tài)跟蹤管理工作。

（3）做好煤業(yè)公司機(jī)關(guān)辦公用品的保管、發(fā)放和統(tǒng)計(jì)工作。

（4）負(fù)責(zé)做好房產(chǎn)證、土地證的登記、辦理、變更管理工作，配合做好住房改革等其他相關(guān)工作。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)公司女工、計(jì)生等具體事務(wù)工作。

（6）協(xié)助做好本內(nèi)部人員勞動(dòng)工資結(jié)算、獎(jiǎng)金發(fā)放等工作。（7）協(xié)助做好本單位內(nèi)業(yè)檔案管理工作。（8）協(xié)助做好房產(chǎn)出租及管理工作。（9）協(xié)助做好機(jī)關(guān)辦公樓群環(huán)境工作。（10）認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

水東物業(yè)站主任工作職責(zé)

1、直接上級(jí)：經(jīng)理

2、下轄崗位：水東物業(yè)站、安保班、環(huán)衛(wèi)員、幼兒?jiǎn)T

3、管理權(quán)限：服務(wù)、協(xié)調(diào)、落實(shí)

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要工作崗位：

（1）負(fù)責(zé)水東大院、熱水片公有資產(chǎn)、資源的安全管護(hù)，積極安置退休人員入住，努力盤活租賃房屋場(chǎng)所。（2）負(fù)責(zé)水東大院安保消防、環(huán)衛(wèi)綠化、房屋修繕、房水電和電視收費(fèi)以及熱水片物業(yè)、水東養(yǎng)殖場(chǎng)管護(hù)工作。

（3）制訂管理中心各階段工作計(jì)劃、任務(wù)，認(rèn)真組織實(shí)施和分析，定期召開員工會(huì)議，上傳下達(dá)，落實(shí)員工績(jī)效考核，完成物業(yè)部下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和工作任務(wù)。

（4）負(fù)責(zé)管理中心月度房水電、電視報(bào)表繳費(fèi)以及員工工資等的審核。會(huì)同物業(yè)部相關(guān)部室對(duì)各類收費(fèi)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行核實(shí)查對(duì)。

（5）負(fù)責(zé)水東大院閑置資產(chǎn)、物品的歸集管理，按規(guī)定實(shí)行調(diào)配并建立相關(guān)檔案資料。（6）負(fù)責(zé)同屬地政府、村兩委及公安等部門工作勾通聯(lián)系，完成企業(yè)掛包新農(nóng)村建設(shè)的聯(lián)絡(luò)員工作。

（7）協(xié)助落實(shí)“一崗兩責(zé)”，做好宣傳引導(dǎo)，保持員工、住戶的穩(wěn)定，嚴(yán)防“黃、賭、毒”，提升管理、服務(wù)、保障水平，構(gòu)建“平安、和諧、優(yōu)美”的大院。（8）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。水東物業(yè)站管理人員工作職責(zé)

1、直接上級(jí)：水東物業(yè)站主任

2、下轄崗位：水電班

3、管理權(quán)限：服務(wù)、協(xié)調(diào)、落實(shí)

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要工作崗位：

（1）協(xié)助做好水東管理中心各項(xiàng)工作。

（2）負(fù)責(zé)水東大院供電、供水、電話、電視管理和文檔資料工作。（3）負(fù)責(zé)永安礦區(qū)各單位通信代維、公司手機(jī)虛擬網(wǎng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理和水東片電視代維工作。（4）協(xié)助做好水東大院事務(wù)的房屋修繕、零星派工、涉外補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的簽證以及員工績(jī)效考核工作。

（5）負(fù)責(zé)水東大院月度水電監(jiān)抄，收視費(fèi)監(jiān)審，水電材料進(jìn)出庫(kù)監(jiān)管，合同協(xié)議簽訂、執(zhí)行監(jiān)督工作。

（6）做好水東大院環(huán)境綠化及環(huán)境消毒工作，確保環(huán)境整潔。（7）保管好水東大院滯留的各類財(cái)產(chǎn)，做到進(jìn)出有帳。

（8）負(fù)責(zé)管理中心各類文檔材料的打印、校對(duì)、存?zhèn)?、傳送，做到及時(shí)、準(zhǔn)確、無(wú)誤。（9）協(xié)助做好員工、住戶的思想工作，保持員工、住戶穩(wěn)定，嚴(yán)防“黃、賭、毒”，確保大院的平安和諧和管理、服務(wù)、保障的同步開展。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。水電配暖工崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：綜合業(yè)務(wù)辦

2、下轄崗位：

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、執(zhí)行、檢查

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)辦公大樓、招待所、單身樓及詠梅園小區(qū)水電維護(hù)與管理。（2）負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)辦公大樓的配暖工程的綜合維護(hù)與管理。

（3）負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)的水電及配暖設(shè)施管理工作，確保設(shè)施運(yùn)行安全、穩(wěn)定、節(jié)能。（4）嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行相關(guān)維修操作，嚴(yán)禁違規(guī)操作或留有安全隱患。（5）負(fù)責(zé)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的場(chǎng)點(diǎn)水電抄表和匯總工作。（6）負(fù)責(zé)落實(shí)機(jī)關(guān)樓群消防安全工作。

（7）努力推行技術(shù)革新，積極開展挖潛節(jié)能創(chuàng)效活動(dòng)。（8）做好水電維修工器具的保管和維護(hù)工作，對(duì)材料等維修配件應(yīng)做好進(jìn)倉(cāng)和領(lǐng)料臺(tái)帳登記管理。

（9）加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，及時(shí)為職工解決各類力所能及的疑難問(wèn)題，確實(shí)為職工辦實(shí)事。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。電梯管護(hù)工崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：綜合業(yè)務(wù)辦

2、下轄崗位：

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、執(zhí)行、檢查

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)辦公大樓、燕歸退休樓、招待所的電梯日常安全運(yùn)行和綜合維護(hù)管理工作。（2）負(fù)責(zé)永安退休基地的水電管理與維護(hù)工作。（3）負(fù)責(zé)電梯年審相關(guān)工作。

（4）負(fù)責(zé)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的公共場(chǎng)所、物業(yè)外租店面的水電抄表和匯總工作。（5）負(fù)責(zé)落實(shí)機(jī)關(guān)辦公樓群和燕歸場(chǎng)所消防安全工作。（6）努力推行技術(shù)革新，積極開展挖潛節(jié)能創(chuàng)效活動(dòng)。

（7）做好電梯維修等工器具的保管和維護(hù)工作，對(duì)材料等維修配件應(yīng)做好進(jìn)倉(cāng)和領(lǐng)料臺(tái)帳登記管理。

（8）加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，及時(shí)為職工解決各類力所能及的疑難問(wèn)題，確實(shí)為職工辦實(shí)事。（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。招待所服務(wù)員崗位責(zé)任制

1、直接上級(jí)：黨政辦

2、下轄崗位：

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、執(zhí)行、檢查

4、崗位作用：以誠(chéng)相待、熱情服務(wù)、樹立窗口形象

5、主要崗位職責(zé)：

（1）愛崗敬業(yè)，工作責(zé)任心強(qiáng)，對(duì)待客人要熱情、端莊、主動(dòng)、誠(chéng)懇、耐心，應(yīng)使用文明禮貌用語(yǔ)，服務(wù)周到。（2）準(zhǔn)時(shí)上班，上班期間必須著工作服，佩證上崗。嚴(yán)禁上崗期間穿拖鞋、態(tài)度拖拉傲慢。（3）上班時(shí)，不準(zhǔn)隨意離開工作崗位，不干私活，不準(zhǔn)帶人在值班室談天、取鬧、看電視。（4）嚴(yán)格按規(guī)定做好食宿登記、物品寄存和退房結(jié)算工作，耐心回答客人詢問(wèn)。下班前做好交接班制度，及時(shí)填制相關(guān)報(bào)表。

（5）認(rèn)真記錄顧客或訪客的留言、電話及服務(wù)要求，為顧客主動(dòng)提供相關(guān)服務(wù)。（6）認(rèn)真保管好鑰匙，住客取鑰匙要查看身份證等有關(guān)證件。（7）認(rèn)真做好訪客登記，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。（8）認(rèn)真做好大廳和樓層衛(wèi)生，確保干凈整潔。

（9）客人床上用品做到一客一換，常住客三天一換，客房?jī)?nèi)務(wù)要及時(shí)整理到位。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。食堂崗位管理員責(zé)任制

1、直接上級(jí)：黨政辦

2、下轄崗位：食堂人員

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、創(chuàng)新

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及處理突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：（1）食堂衛(wèi)生符合兩堂一舍標(biāo)準(zhǔn)化管理要求。餐廳和操作間衛(wèi)生要整潔干凈，餐廳與餐椅按規(guī)定擺設(shè)整齊，桌上崐配齊醬醋瓶及衛(wèi)生紙等。（2）嚴(yán)格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》，餐具、飲食用具用后要作消毒處理，生熟食品要分開存放，要做好防蠅、防塵、防鼠等各種防疫措施。杜絕出現(xiàn)食物中毒現(xiàn)象，每發(fā)生一起，處于200～500元的處罰。

（3）嚴(yán)格按煤業(yè)公司辦公室或其他職能部門要求的標(biāo)準(zhǔn)并按開具的客餐單安排客餐，沒有客餐單或未經(jīng)許可不得隨意超標(biāo)接待，否則發(fā)生的一切費(fèi)用自理。

（4）炊事人員在工作時(shí)間，要求身著工作服，頭戴工作帽。定期檢查身體，發(fā)現(xiàn)有傳染病必須及時(shí)向物業(yè)公司匯報(bào)，并積極采取防治措施。（5）不斷提高烹飪和服務(wù)水平，確保來(lái)賓滿意，無(wú)發(fā)生較大失誤。每發(fā)生一起扣罰食堂100～300元。

（7）加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，豐富主付食品種類，確實(shí)為職工提供鮮美、實(shí)惠的伙食。（8）認(rèn)真做好包間或大型接待服務(wù)工作，確保服務(wù)熱情到位。（9）積極配合公司做好對(duì)外接待工作。

辦公樓保潔員崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：綜合業(yè)務(wù)辦

2、下轄崗位：

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、落實(shí)、執(zhí)行

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）辦公及單身樓宇玻璃無(wú)污跡、無(wú)指紋跡、透亮無(wú)痕。（2）各電梯門無(wú)污漬、銹跡、劃痕、電梯門可清晰照人。（3）各層地面光亮、干澀、無(wú)紙屑、煙頭、無(wú)水跡。

（4）各層墻壁無(wú)亂寫、亂畫、亂貼、亂掛，并做到無(wú)污跡、無(wú)積塵、劃痕。（5）各層頂棚無(wú)浮塵、斑跡、污漬、塔灰，無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)墻皮脫落現(xiàn)象。

（6）各層通行門門面、門體、扶手無(wú)積塵、污漬、無(wú)粘稠物，門玻璃光亮透明。（7）各層立式煙灰筒保持光亮，水面經(jīng)常更換，筒內(nèi)垃圾物不得堆放過(guò)滿，每日及時(shí)清倒。（8）各層水、電表間門體、扶手、玻璃做到無(wú)塵、無(wú)銹、無(wú)劃痕、無(wú)水跡、用水擦拭無(wú)明顯浮塵。

（9）電梯轎筒內(nèi)四壁光亮、清潔、無(wú)劃痕，地面清潔干澀、無(wú)雜物。

（10）各層垃圾不得堆放在過(guò)道上，不得有裸露垃圾，且必須日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)及時(shí)清理至指定地點(diǎn)。

（11）各層防火樓梯扶手無(wú)塵、無(wú)污跡，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。（12）各層樓道玻璃護(hù)欄應(yīng)做到無(wú)塵、無(wú)銹、無(wú)污漬、用于觸摸無(wú)明顯粗糙感。（13）單身樓內(nèi)務(wù)每日必須按照酒店服務(wù)規(guī)范進(jìn)行整理，做到干凈、整潔、規(guī)范。（14）積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。環(huán)衛(wèi)工崗位責(zé)任制

1、直接上級(jí)：水東物業(yè)站

2、下轄崗位：

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、落實(shí)、執(zhí)行

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）綠化環(huán)衛(wèi)班負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)大院職責(zé)范圍內(nèi)的衛(wèi)生清掃和崐環(huán)境綠化美化工作。（2）環(huán)衛(wèi)工必須合理安排時(shí)間，?保證每天上班以前先將崐主要地段打掃干凈，并做好日常的保潔工作，杜絕衛(wèi)生邊崐角、死角的存在，要求每天下午對(duì)各路段進(jìn)行巡查、打掃、崐整理。

（3）垃圾應(yīng)定點(diǎn)存放，當(dāng)天清理，定期焚燒。（4）定期對(duì)綠籬、樹枝進(jìn)行修剪以及日常盆花的培植，崐定期對(duì)大院內(nèi)的綠化帶進(jìn)行消毒。要求園藝工應(yīng)不斷提高崐業(yè)務(wù)水平，綠籬修剪要整齊美觀，植物造景要富有創(chuàng)意，崐切忌敷衍了事。

（5）綠籬修剪下來(lái)的殘枝，綠籬周圍的雜草，紙屑等雜崐物要及時(shí)清理。

（6）機(jī)關(guān)大院公共場(chǎng)所的盆花數(shù)量要保持原有水平，根崐據(jù)盆花的生產(chǎn)習(xí)性適時(shí)更換。（7）每逢參觀檢查，應(yīng)義務(wù)加班、加點(diǎn)，及時(shí)做好責(zé)任崐區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。

（8）工作應(yīng)積極主動(dòng)，要有工作計(jì)劃，統(tǒng)疇安排，分清崐事情的輕重緩急，保質(zhì)保量完成環(huán)衛(wèi)、綠化職責(zé)范圍內(nèi)的崐工作。因不負(fù)責(zé)任、工作不到位、逾期未處理等情況而被崐永安煤業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、職工等投訴的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人按每件崐(項(xiàng))罰款50元處理。（9）積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。水東大院門衛(wèi)崗位職責(zé)

1、直接上級(jí)：水東物業(yè)站

2、下轄崗位：

3、服務(wù)權(quán)限：服務(wù)、落實(shí)、執(zhí)行

4、崗位作用：有效執(zhí)行日常管理事務(wù)及突發(fā)事件，確保工作正常開展。

5、主要崗位職責(zé)：

（1）認(rèn)直做好值班、巡查工作，確保水東大院內(nèi)住戶的安全。

（2）負(fù)責(zé)對(duì)公共場(chǎng)所內(nèi)的滅火器檢查工作，同時(shí)保證消防通道是暢通無(wú)阻，確保不發(fā)生各類火災(zāi)事故。

（3）對(duì)小區(qū)內(nèi)施工的人員要檢查是否有工作證，無(wú)證人員要問(wèn)清原因，并上報(bào)部門主管處理，如是閑雜人員立即禮貌勸其離開小區(qū)。

4.接到火警要問(wèn)清樓層和區(qū)域，迅速到現(xiàn)場(chǎng)查明原因并撲滅初起的火災(zāi)。5.如發(fā)現(xiàn)區(qū)內(nèi)任何公共設(shè)施被毀壞須予以記錄并通知上級(jí)主管部門。

6.發(fā)現(xiàn)有異常情況或可疑人員要密切監(jiān)視，認(rèn)真觀察，加強(qiáng)布控，防止罪案發(fā)生。

（1）根據(jù)安排認(rèn)真做好值班，阻止不受歡迎的人進(jìn)入大院(衣衫不整、攜帶危險(xiǎn)品、精神病患者)。

3.堅(jiān)持禮貌用語(yǔ)，保持良好的儀容儀表，以微笑來(lái)迎接往來(lái)人員，并盡可能對(duì)客人的提問(wèn)給予滿意的回答。

4.對(duì)可疑人員應(yīng)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

5.對(duì)進(jìn)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行相應(yīng)的登記，并發(fā)放出入證。6.對(duì)進(jìn)出的大件物品進(jìn)行檢查和登記，對(duì)裝修施工人員帶出的物品必須有物業(yè)站的出門條方可放行。

巡邏人員崗位職責(zé)

1.不定時(shí)巡查外圍、樓內(nèi)和各區(qū)域重點(diǎn)設(shè)施及小區(qū)周圍的安全保安工作。

2.檢查各類滅火器是否正常、消防通道是否暢通無(wú)阻及照明指示燈是否正常工作。3.對(duì)小區(qū)內(nèi)施工的人員要檢查是否有工作證，無(wú)證人員要問(wèn)清原因，并上報(bào)部門主管處理，如是閑雜人員立即禮貌勸其離開小區(qū)。

4.接到火警要問(wèn)清樓層和區(qū)域，迅速到現(xiàn)場(chǎng)查明原因并撲滅初起的火災(zāi)。5.如發(fā)現(xiàn)區(qū)內(nèi)任何公共設(shè)施被毀壞須予以記錄并通知上級(jí)主管部門。

6.發(fā)現(xiàn)有異常情況或可疑人員要密切監(jiān)視，認(rèn)真觀察，加強(qiáng)布控，防止罪案發(fā)生。7.按規(guī)定的巡邏路線巡邏并做好記錄，不得把巡邏路線透露給無(wú)關(guān)人員。8.留意進(jìn)出車輛出入情況，凡進(jìn)入停車場(chǎng)的任何車輛或自行車必須有物業(yè)管理站發(fā)出的停車證和員工停車證。