第一篇：有關(guān)留園的典故——徐泰時(shí)

有關(guān)留園的典故——徐泰時(shí)

留園的最初造主是徐泰時(shí)，明萬歷年間的一位三品官員。徐泰時(shí)的仕途過程是封建時(shí)代極具典型性的范例。如果不是申時(shí)行，他可能永遠(yuǎn)只是一位秀才。徐泰時(shí)生于明嘉慶十九年，正是朱厚熜中年執(zhí)政時(shí)期。這位嘉靖皇帝與朱厚煦不同的是在于他中年以后的喜愛虛榮和不接受批評，用海瑞的話來說，“虛榮、殘忍、自私、多疑和愚蠢”。徐泰時(shí)１９歲開始求仕，２１歲中秀才，直至４０歲的萬歷七年，他的求仕情況才有了改變。說到他的改變，離開不了申時(shí)行！

申時(shí)行是蘇州人，嘉靖四十一年從當(dāng)年２９９名殿試及第的進(jìn)士中名列第一，獲狀元及第。在翰林院任修撰十五年后，因其才干出色被張居正看中，官至侍讀，升兵部及禮部侍郎，七個(gè)月后授大學(xué)士。張視他為“私人”！這年是萬歷七年。明朝不設(shè)宰相，大學(xué)士即為首輔之人選。俗話說，到了這份上了，申時(shí)行的翅膀也硬了起來。他決定對啟蒙老師屢次請求之事給予關(guān)照：替啟蒙老師看中的商人兒子徐泰時(shí)謀入仕之途！

徐泰時(shí)再次帶著申時(shí)行啟蒙老師的書信到京城申府投貼。申時(shí)行接待了徐泰時(shí)，親自向負(fù)責(zé)江寧的主考官推薦了他。地位顯赫的申時(shí)行替考生說話，焉有不取之理？翌年入京會(huì)試，順利進(jìn)入殿試名冊。這垂手而得的進(jìn)士，對于徐泰時(shí)來說，真的是“來得早不如來得巧”。殿試，理論上說是皇帝殿前出題，考生應(yīng)答。事實(shí)上，是大學(xué)士申時(shí)行輔助張居正一起參加。徐泰時(shí)外表持重穩(wěn)健，給張居正留下了印象，徐泰時(shí)順利入朝為官。又因申時(shí)行的作用，張居正帶新科進(jìn)士覯見太后時(shí)，專門介紹了徐泰時(shí)。太后深感宮廷管理上的混亂，便要張居正將他留在太仆寺。.太仆寺的職責(zé)很復(fù)雜。秦之前是王命的主要職掌者，向下頒布王命。漢列為九卿之一，可謂官高位顯。后來則成為專掌皇帝御馬與朝廷馬政的衙門！馬在古代是朝廷最為重要的實(shí)力表現(xiàn)。徐泰時(shí)進(jìn)入太仆寺時(shí)，其性質(zhì)又有變化，太仆寺不再管理馬。馬由苑馬寺管理。太仆寺成為專門為皇家實(shí)施建筑的領(lǐng)導(dǎo)部門。徐泰時(shí)在那里做一個(gè)賬房小職員。

這是萬歷皇帝舉行大婚后的第二年，這年萬歷皇帝十六歲，是他從形式上擺脫了太后的日夜監(jiān)視，行動(dòng)自由的開始。在這之前，一切都是在老師張居正的輔助下進(jìn)行，對于張居正的依賴，他幾乎到了一刻不能離開的地步。張居正父親去世，按照封建禮教，他必須告辭官職回家服喪三年，而皇帝頂住朝廷上下的壓力就是不讓張居正回家服喪。直到他大婚后，才給假三月離京回家服喪。但京城的大小事也都快馬飛報(bào)張?zhí)珟煛?/p>

萬歷十年，也就是徐泰時(shí)入朝兩年后，張居正去世。先是張四維接班，不出一年，張四維的父親去世。這個(gè)時(shí)候的萬歷不能再“守情”，重演不讓臣子丁憂的舊戲。這便把４９歲的申時(shí)行推到了首輔的位置上。張四維居喪將要滿期時(shí)突然一病不起。申時(shí)行便坐定了這個(gè)位置，大家知道他是張居正政策的忠實(shí)執(zhí)行者有“蕭規(guī)曹隨”之名，但申時(shí)行終究不是張居正！極具蘇州人溫和謙讓的他，總是以恭謙的表情對待別人，決無趾高氣揚(yáng)的情緒流露。久而久之，他得到了“長厚”的譽(yù)稱。四年后，他把比自己小六歲的徐泰時(shí)調(diào)到了身邊。有一次，申時(shí)行與徐泰時(shí)談起多年前的推薦信，感慨地說，我家很窮，父親入贅徐門，處境不佳，我能有書讀，全賴?yán)蠋煱?！后來，我恢?fù)申姓，你們徐氏很有想法，逼得我不能返鄉(xiāng)，多虧老師從中斡旋?。?/p>

從這個(gè)時(shí)候到萬歷二十一年（１５９３）徐泰時(shí)５４歲致仕回家的數(shù)年里，他在申時(shí)行身邊工作，目睹和經(jīng)歷了萬歷皇帝親手炮制的好幾起大事件。

首先是對張居正從千萬倍的崇敬依賴到口殊筆伐，嚴(yán)懲不??；萬歷沒有他的叔祖正德皇帝那樣的勇氣與積極探尋快樂的情趣與冒險(xiǎn)精神，但他在懷疑人方面，則有過之而無不及。這一點(diǎn)，很像他的祖父朱厚熜。當(dāng)萬歷皇帝把張居正的家抄了以后，滿朝文武無人敢替張居正說句公道話，申時(shí)行恰說，張居正只是有過錯(cuò)。言下之意，張居正絕沒到滿門抄斬、刨棺暴尸的地步，何況你還在張居正臨死前九天，下旨授“太師銜”，這種建朝二百年來沒有的事，你都做了，恰不能容一位對你有恩的已故首輔？

萬歷皇帝對申時(shí)行的態(tài)度很惱火！當(dāng)場問申時(shí)行：“這十年里，我身居九五之尊，卻沒有錢來賞我喜歡的宮女，只能記冊以待有錢后再行兌現(xiàn)。我的外祖父因?yàn)槭杖氩蛔阋蚤_支日常生活，被迫攬納公家物品牟利被當(dāng)眾申飭。而他，言行不一，滿口節(jié)儉，事實(shí)上生活極其奢侈，有許多的珠玉，絕色美女。占那么多實(shí)利。該如何說？”

申時(shí)行回避正面話題，而是提出要對張居正的老母額外贍養(yǎng)。萬歷無奈，只好準(zhǔn)許留地千畝空宅一所。并堅(jiān)持要申時(shí)行回答他提的問題。

國學(xué)論壇站在一邊的徐泰時(shí)卻敢于大膽地出列回萬歷皇帝：天下的財(cái)富都姓朱，張先生和許多人一樣，只是做了皇上財(cái)富的保管員！

萬歷皇帝聽罷笑了，對徐泰時(shí)說，你什么時(shí)候愿意讓我去看看你那倉庫存的東西？

徐泰時(shí)跪奏，隨時(shí)恭候。

萬歷皇帝還真的派太監(jiān)到過徐泰時(shí)的家中，可惜這個(gè)七品官的家里很貧寒。

在申時(shí)行身邊的徐泰時(shí)目睹著官場的險(xiǎn)惡，時(shí)時(shí)替申時(shí)行提心吊膽。申時(shí)行卻說，從表面看，他們是沖著張居正來的，因?yàn)槲沂菑埖娜耍瑢?shí)質(zhì)他們是要左右皇帝，這個(gè)理論是很可怕的：現(xiàn)在不是需要新的政策，而是需要一個(gè)個(gè)性平淡無欲的皇帝來忠實(shí)地執(zhí)行前朝政策，也就是說，皇帝不是政策的決策與國事處置者，而是一個(gè)國家的象征！皇帝最好毫無主見，如此可足以代表天命！

徐泰時(shí)不解地問，張居正的政策不對嗎？

申時(shí)行說，張居正的新政對國家有益，而對二萬官僚無利，我不能昧心地站到二萬官僚一邊攻擊張居正，只能緩以消解矛盾。

皇上能明白嗎？徐泰時(shí)問。

申時(shí)行嘆口氣，搖搖頭說，他應(yīng)該明白：在這個(gè)已經(jīng)有二百年歷史的王朝里，不是缺少皇帝，而是缺少“目標(biāo)”。這個(gè)目標(biāo)，就是讓二萬官僚能不斷地出現(xiàn)能人！不斷地制造出能夠顯示自己聰明才華的新的攻擊“目標(biāo)”。如張居正、申時(shí)行，沒有了，選擇不到更好的攻擊“目標(biāo)”，那就會(huì)對著他皇上來了。

皇上沒有辦法？徐泰時(shí)感到驚訝。

申時(shí)行說，皇上由于“道德”與先祖政策的制約，只能聽命于二萬官僚的“制裁”！如果他不在萬歷七年至十年間扮演那個(gè)“自命不凡”的角色，對張居正下手，為眾臣樹立背信棄義的表率??

徐泰時(shí)倒抽口冷氣，難道明朝已經(jīng)??

申時(shí)行把手指豎在嘴唇上，不再多言。

萬歷十五年，京察之年，所有官員都要受到考核。申時(shí)行采取與張居正完全不同的態(tài)度，力主人事上的穩(wěn)定，讓大小官員各就各位，機(jī)器照常運(yùn)轉(zhuǎn)。于是眾心欣慰。申時(shí)行化險(xiǎn)為夷，博得“老成持重，有古君子之風(fēng)”長者之譽(yù)。

萬歷皇帝對他的看法好轉(zhuǎn)，正式委任他為大峪山陵寢工程總攬，并賜雙喜字的錦緞一匹。陵寢工程的具體負(fù)責(zé)人則是徐泰時(shí)，他也因此升五品官。萬歷皇帝又給申時(shí)行授太師稱號(hào)，被申時(shí)行堅(jiān)辭掉了。

伴君如伴虎。申時(shí)行終于導(dǎo)致禍及自身，而使自己告老返鄉(xiāng)。５７歲，還是很可以作為的年紀(jì)，卻無奈地決定被迫辭職，并勸徐泰時(shí)離開，否則一切災(zāi)難將會(huì)落到他的頭上。兩個(gè)蘇州人在一個(gè)灰暗的下午離開京城，踏上返鄉(xiāng)之途，竟然沒人相送。事情弄到這等地步，都是因?yàn)閺U長立幼而引起的。現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)萬歷皇帝遲遲不立太子，也是后來明朝悲劇發(fā)生的原因之一。長期不立太子，后宮矛盾加劇。內(nèi)閣大學(xué)士要聯(lián)名呈請，由二輔許國執(zhí)筆，但此奏一定是要申時(shí)行領(lǐng)銜。此時(shí)，申時(shí)行在病中，并沒有人告知他就上報(bào)了。結(jié)果是龍顏大怒，申時(shí)行得知后立刻上了一份揭貼，說明情況。完全被孤立起來的萬歷看后很感動(dòng)，朱批感謝申先生對他的忠誠。皇帝批后的這份揭貼應(yīng)該直接給本人，但不知哪個(gè)環(huán)節(jié)上出了問題，被許國截獲。許國毫不留情地讓人抄發(fā)散布。雖經(jīng)制止，遲了，從而引發(fā)了滿朝文武對申時(shí)行品行的懷疑。理由是：“遁其辭以賣友，秘其語以誤君?！笔M朝文武信任的首輔無法再工作下去。僅管萬歷皇帝懲處了彈劾的首要人員，對于許國也予以回籍，但他無法挽留申時(shí)行。

事情并沒到此結(jié)束，申時(shí)行走后，眾官員出之對社稷的考慮，直接指責(zé)萬歷，要他反省所作所為都與開國皇帝時(shí)的政策相背。萬歷此時(shí)方清醒，但已經(jīng)遲了，他決定召回申時(shí)行。申時(shí)行堅(jiān)辭不從，最后只好讓徐泰時(shí)回京替他完成大峪山工程及宮殿里的后繼事務(wù)。申時(shí)行不忘給萬歷寫揭貼，說明徐泰時(shí)回朝會(huì)引來眾官的打擊，希望能讓徐泰時(shí)料理完后仍然回籍。萬歷這回給了申時(shí)行面子。徐泰時(shí)在京羈留期間，有人想從徐泰時(shí)的身上打開攻擊申時(shí)行的缺口，但沒有成功。

萬歷四十二年，萬歷皇帝又一次想到了申時(shí)行，并再次懇求老太師回朝輔政。他一點(diǎn)也不知道申時(shí)行幾天前在家鄉(xiāng)蘇州度過了八十歲生日后去世。

萬歷詢問徐泰時(shí)，這位五品官的情況時(shí)，徐泰時(shí)也已早申時(shí)行十八年前就去世。但在徐泰時(shí)那里有申時(shí)行留下的墨寶。萬歷急疾求獲。那是一句至理名言：

“道德是一個(gè)國家自古以來的安邦之良策?！?/p>

萬歷捧著這話，流下了后悔的淚水，但已經(jīng)遲了。五年后，５６歲的他也撒手西去

萬歷皇帝并不知道，世間也因此有了一個(gè)美麗而無與倫比的園林。

有人說，留園是徐泰時(shí)造給申時(shí)行的。

這話不是沒有道理的。在申時(shí)行的保護(hù)下，即便有人對他不滿，他也不多言，由申時(shí)行前面擋著。徐泰時(shí)奉行為人處事奉行和為貴，凡事謙讓。加上徐泰時(shí)自小替父親的生意做賬目，積累了經(jīng)驗(yàn)，他直接經(jīng)手大峪山陵寢錢財(cái)，從中截獲多少，只有申時(shí)行心里有數(shù)，其他人也只是猜測而已。當(dāng)他與申時(shí)行一起離職后，有人清理過賬本，沒查出問題。出之對申時(shí)行的敬重，徐泰時(shí)回到家鄉(xiāng)后要辦的第一件事就是替申時(shí)行造園。直接送與申時(shí)行錢財(cái)是不妥的。

申時(shí)行拒絕了。他深知萬歷的秉性，不想步張居正后塵。

徐泰時(shí)決定自己造園。他作出這一決定時(shí)，拙政園已經(jīng)存在半個(gè)多世紀(jì)了。拙政園的平崗小坡，自然野趣形成的素雅靜逸、簡樸清遠(yuǎn)，極具文徵明的畫風(fēng)。但徐泰時(shí)是工部官員，他追求的是來自皇家的貴族氣，而又合乎規(guī)范的存在。這于申時(shí)行的秉性很近。據(jù)說，徐泰時(shí)造園之初，傾聽申時(shí)行的意見。申時(shí)行沒有任何話語，臨別時(shí)說了一句，在大峪山看關(guān)外，那氣勢可觀啊！徐泰時(shí)心領(lǐng)神會(huì)，請當(dāng)時(shí)吳地造園名匠周時(shí)臣到園中筑高數(shù)丈，闊可延綿有勢，酷似大峪山背景之燕山的橫披大假山。周時(shí)臣說，有此山，若有“瑞云峰”當(dāng)可相配。徐泰時(shí)問何處可得。周時(shí)臣告訴他，北宋朱勔采“花石綱”時(shí)落入太湖里的巨型太湖石，名 “瑞云峰”，如今在董份故居。

“董份？就是嘉靖四十四年被戶部諫官歐陽一敬舉劾的南潯籍禮部尚書？他舉薦人才有功，嘉靖四十一年（１５５８）賜蟒服及‘東觀總裁’印章，加工部尚書兼吏部侍郎，繼舉升禮部尚書兼翰林學(xué)士??”

“別多說了，正是他?！敝軙r(shí)臣告訴他，當(dāng)年朱勔運(yùn)瑞云峰移船過太湖時(shí)，石盤落水沉入湖底，怎么打撈都弄不到，只好把瑞云峰放下。這座瑞石后來被南潯董份購去。董份用船運(yùn)往南潯，不料在太湖里遇沉。董份花錢募人打撈。最早起水的竟然是瑞云峰的石盤，詫異之極，隨即令人再行尋瑞石，終于也出了水。此石如今安在南潯通津橋北堍“大宗伯第”里的“愛蓮池”。

徐泰時(shí)感嘆道，董大官人的墓如今不是還在吳縣嗎？想當(dāng)初他真的很威風(fēng)啊！那次彈劾后，削職為民，回歸故里，收族人，創(chuàng)義田，筑義倉，辦義宅和義倉，很是火紅。但是，結(jié)局很不好??！如今那片宅地也荒涼了吧。

這話的意思很明白了，周時(shí)臣就替他把那三丈余高的瑞云峰弄到了東園。瑞石聳立于大假山，果然氣勢非凡

留園當(dāng)時(shí)稱東園，歷時(shí)五年造成。與拙政園等當(dāng)時(shí)蘇州的園林相比，此仍高雅之首：申時(shí)行有評價(jià)說，園分東西，實(shí)為東西中北，墻廊相隔又相通，空窗迭漏窗，洞門連院廊，景物分明又重疊，韻中有趣，趣里有情，變化多端，實(shí)又尋常！他用了幾個(gè)可：可行、可望、可游、可居來高度概括這座園林。

秋深時(shí)節(jié)，楓林蔚然似云霞，透過隔墻間的漏窗，可以與中部之喬木互為借景，令人頓覺山野之趣。紅葉每出粉墻，積堆于墻，若霞染云蔚，給中部觀景平添重彩。那人工堆疊的山上又有亭兩座，一亭浸沒在楓林之中，一亭翹處西北山腰。以清溪環(huán)山，植桃柳成行，溪之盡處，臨水一閣，水自閣下過，人在閣中觀魚游，仿佛跨溪，有晉人之桃源境界。

在建筑上，徐泰時(shí)聽了申時(shí)行的話，不搞皇家氣的東西，廳堂樓閣均為江南舊式風(fēng)格，但為上乘之品，前后兩院皆列假山，人坐廳中，窗透門看外部景觀，猶丘壑再現(xiàn)。后部小山前一清泓，于此左眺遠(yuǎn)翠閣，隔院樓臺(tái)一一翼然在目，人益覺氣勢之宏闊，景致之繁盛。左右周圍建筑，或小亭小屋小院，或重置館堂，布之合理，過渡有景相間，相連有窗能透。佳木修竹、萱草片石，寸寸得宜，楚楚有致。人在靜中有動(dòng)感，動(dòng)在靜處有景移。步至冠云樓，推窗可見虎丘塔影，其莫為壯哉乎？

適逢“公安派”詩人三袁之首的吏部郎中袁宏道于萬歷二十四年任吳縣縣令。申時(shí)行借此園為袁洗塵接風(fēng)。二十八歲，風(fēng)流倜儻的袁中道在那次酒宴后寫下了《園亭紀(jì)略》，稱其：“宏麗軒舉，前樓后廳，皆可醉客。石屏為周生時(shí)臣所堆，高三丈，闊可二十丈，玲瓏峭削，如一幅山水橫披畫，了無斷續(xù)痕跡，真妙手也。

活了五十八歲的漁浦公徐泰時(shí)造了好幾座園林，其中數(shù)東園為最大，西園次之。徐泰時(shí)在世的最后八年，家產(chǎn)還可以支撐開支。到了徐泰時(shí)去世后，其子徐溶漸漸感到家業(yè)只有消耗而毫無進(jìn)項(xiàng)，遂向申時(shí)行世伯提出將西園舍作佛寺。申時(shí)行半晌無語，徐溶不忍傷了七十多歲世伯之性情，遂不再提此事。比徐泰時(shí)遲十六年棄世的申時(shí)行還常常到東園與文人墨客賦詩飲酒，談笑移日，盡山水園池之樂。

二

其實(shí)，徐泰時(shí)造的東園還沒有形成非常鮮明的特色。

其以假山石為特點(diǎn)是后來形成的，而睛雨霧雪四季均能觀景，又則是歷代努力的結(jié)果。乾隆四十五年，高宗第五次南巡。前一年，為討乾隆歡心，官衙竟然將瑞云峰移至康熙乾隆南巡均居住的織造府。

嘉慶二年（１７９７），吳縣洞庭東山的劉恕從廣西右江兵備道任上告病歸家，這位四品漢臣，曾代理過柳州、廣慶兩府知府，頗有文才。歸家后看中已經(jīng)荒落的東園，從徐家后人手中以極低之價(jià)得到。然而，那塊瑞石已經(jīng)給織造府取走。如何是好？徐家后人與劉恕在契約上寫明含有“瑞云峰”奇石等若干物件散于外面。劉恕得契后，告官給予幫助。知府以實(shí)情給予支持。遂得以從皇家的織造府內(nèi)將瑞云峰搬回原地。

劉恕得到這塊瑞石后，決定盡可能地把散失在民間的奇石收集到這里。五年之內(nèi)，竟然聚起太湖石十二峰，其中北宋“花石綱”遺物除瑞云峰外，還有冠云、岫云兩峰。十二峰于傳經(jīng)堂西南，成“卷石山房”。劉恕著《石供說》，內(nèi)有文說到十二峰中的“印月峰”，曰：高約２·２米，正面小而背面大，整塊峰石呈圓方形，此峰中部有一天然渦孔，狀如盆口，“一隙僅容鑒，空明洞碧天，凌虛忽倒影，恍若月臨川?！边@些太湖石因其形態(tài)千變?nèi)f化，似酷由人言，便隨游園者信而言之，但基本像形都存在，每每月清明朗之夜，石映水面，月懸中天，那真是奇幻莫測之妙趣。東園到了道光三年（１８２３）已經(jīng)成為一座全新的園林，劉恕把原來的東園造得“堂宇軒豁，廊廡周環(huán)，藏書有室，留賓有館。巖洞奧而曠，池沼繚而曲。竹色清寒，波光澄碧，尤擅一園之長勝。”

他用心頗多的是中部。這是以水為主的景區(qū)，處處以水展景。樓閣環(huán)繞山石，長廊小橋相通，十余棵古樹置于其中。西折上爬山游廊，登聞木樨香軒，曲溪樓、清風(fēng)池館、汲古得修綆、遠(yuǎn)翠閣等自遠(yuǎn)而近一一呈展，前后參差，高下呼應(yīng)，掩映于古木奇石之間。南面則廊屋花墻，水閣聯(lián)續(xù)，明瑟樓微突水上，涵碧山房之涼臺(tái)躍出水面作環(huán)抱狀。水中央的小蓬萊以廊橋和東、北兩岸相接，濠濮亭列其旁。曲溪樓下西墻皆列青磚空窗、洞門。行至此，處處感覺鄰虛近境，移步處處換景，眼底如畫，人在圖境，不覺生命之另宿。人行之間，觀晨昏陰晴之天移，看四時(shí)花木枯榮，感受山水清音，萬物衍變，自然之永恒。

當(dāng)時(shí)流連蘇州的文人都在這里留下了他們的足跡。如錢大昕的《寒碧莊宴集序》就是寫的劉恕有次大宴吳中名士，舉行詩文繪畫雅集的場記。王學(xué)浩的《十二峰圖》則是一幅至今不可再復(fù)有的珍品，包括他的另一幅《石林小院圖》。正因有了王學(xué)浩的《石林小院圖》，人們把東園稱為“花步小筑”，雖說此院也地處“花步里”但以“花步小筑”為名，那就脫俗而入雅了。又因有錢大昕的《寒碧莊宴集序》，范來宗便著下《寒碧莊記》。自道光三年開園門，來游者無虛日，成為一時(shí)之鬧景。劉恕又將這些文人的字與畫，加上古人名書法帖，一并勒石成碑嵌在園內(nèi)廊壁，形成三百余方壯觀大景。人稱為劉園。

同治元年七月十九日，太平天國軍降城，一改當(dāng)初進(jìn)城之禮貌，大肆屠殺掠奪，奸殺婦女。戰(zhàn)火從當(dāng)天夜里燒到第四天清晨（史稱三天三夜），閶門至滸墅關(guān)，街衢巷陌，毀圮殆盡，惟有這座劉園，秋毫未損地保存了下來。

同治九年，執(zhí)掌淮、湘兩軍軍餉糧草供給的湖北布政使盛康將兒子送到了李鴻章的門下做幕僚。這位后來成為中國近代買辦的盛懷宣，雖然只是秀才身份，但其聰慧敏捷的反應(yīng)能力與精干的作風(fēng)，令李鴻章刮目相看他這位常州人！在官辦的輪船招商局會(huì)辦人選時(shí)，盛康的兒子出任輪船招商局會(huì)辦。作為條件回報(bào)，盛康買下留園，所得之錢進(jìn)官府。李鴻章并沒有想到盛懷宣會(huì)于這個(gè)并不起眼的“會(huì)辦”一展宏圖，倒是覺得讓盛康得一園怡享天年還是應(yīng)該的。

盛康得到劉園后，足足與李鴻章在園中看了不下三次。最后決定享用生活！在那片“石林小院”與“青山碧池”間建起了高大寬敞，足以顯示財(cái)富的楠木廳。這座“五峰仙館”高深宏敞，面闊五間，不管從體態(tài)還是規(guī)模來說，都是蘇州地區(qū)首屈一指的，要比當(dāng)時(shí)已有的幾座楠木廳高大華麗?！拔宸逑绅^”旨在借廳南的湖石峰巒引伸到廬山五老峰。廬山五老峰，莽莽樹海，云遮霧障，天然成神仙樂園，人間修身養(yǎng)性之佳景。盛康自詡為大儒，大儒隱于市。在蘇州這樣的地方，有這么一塊好地隱居是再好不過的事了。那一刻的李鴻章也是對此很羨慕的啊！

安享晚年的盛康與實(shí)業(yè)救國的盛懷宣對這個(gè)園林是非常滿意的，他們將劉園，改作了“留園”?！皻v宦海四朝身，且住為佳，休辜負(fù)清風(fēng)明月；借他鄉(xiāng)一厘地，因寄所托，任安排奇石名花?！笔⒖颠@副盈聯(lián)道出的心境與當(dāng)初東園造主徐泰時(shí)可就完全兩樣了。徐泰時(shí)“??則茲堂之樂，安知非有所托，以寄其憂世之志者耶？世有推轂公者，出而調(diào)劑黎甿，將樂不在堂，在四方矣。嗟嗟！廟堂憂民，江湖憂君，此文正之言，亦漁浦者之志也。故謂公一于樂而忘天下之憂，非知漁浦者也?！?/p>

園林的真正作用自然就是修身養(yǎng)性，怡養(yǎng)天年了，像任蘭生造“退思園”能“退而思之，退而思進(jìn)”重新復(fù)出，那總是廖若晨星?。倪@一點(diǎn)上看，還是盛康看準(zhǔn)了。

盛康在留園里造了楠木廳與林泉耆碩之館，并將其裝備后，對其他景點(diǎn)則保持原貌。盛康去世后，盛懷宣忙于自己的事業(yè)，留園基本不來。留園漸漸成了一座民眾的園林。日本侵華時(shí)期，蘇州淪陷。留園被日軍所占，直至１９４９年人民政府接收，留園已頹垣破壁，殘梁斷柱，多為流浪乞丐之住地，那些日軍無法弄走的太湖石與古樹池沼湮沒于垃圾之中。

１９５４年，政府決定從廢墟的留園里重新恢復(fù)它的新貌。但這座瓦礫場的留園要恢復(fù)，難度相當(dāng)大。以劉敦楨、陳從周、謝孝思為首的專家組采用了從民間收集古老房屋頹圮拆建時(shí)的材料，再根據(jù)亭堂樓閣歷史記載情況進(jìn)行修復(fù)。如“五峰仙館”前后３０多扇精致的大型落地長窗，就是從太湖邊的東山買來的，修整安上，與原來的幾無相差。

現(xiàn)在的留園建筑，以涵碧山房、五峰仙館、林泉耆碩之館三座大廳最為著名。涵碧山房位于中部南面，南北均無墻，各置十八扇木棱花落地長窗；廳內(nèi)圓作梁架，樸素高敞；廳北臨水有石砌露臺(tái)，池中廣植荷花，于露臺(tái)觀荷，實(shí)為佳境。涵碧山房與明瑟樓相接，自然形成高低虛實(shí)，凸現(xiàn)參差錯(cuò)落之美，若從池對岸看，兩建筑聯(lián)成一座畫舫，明瑟樓如前艙，涵碧山房若中艙。

林泉耆碩之館是盛氏的戲廳，造時(shí)有意分開成一間兩翻軒形式，中間以圓光罩、隔扇、屏門板將廳堂分隔成相等的南北兩部分，有“鴛鴦廳”之說。盛康于此，遙聽絲竹，細(xì)品昆曲；抬眼可越窗觀景，如看框中之畫。

國學(xué)論壇留園有廊七百多米，是最具特色之建筑。它的功能在于能將園中所有的景點(diǎn)相聯(lián)又相隔，循廊前行，登高臨水，穿堂過橋，遍游全園，無須暴日淋雨，這是其他園林所難做到的。在這相連中，隔景又使景迭層疊，呈韻美之妙。

從普普通通石庫門的入口處進(jìn)入，即在廊之下，由此至園中部長留天地間腰門一段曲廊，只是五十多米，設(shè)計(jì)極為有心：開始狹窄昏暗，毫無起勢，經(jīng)兩折，略微增寬；令游人感覺松舒，再前，有“蟹眼天井”，植瘦竹一二，廊中光亮柔拂，游人自覺心坦；再往前，廊敞空一側(cè)是天井，天地大起來，過腰門，園中景致竟展如許，引人入勝。此廊如此設(shè)想，避開高墻之間的委曲局促，令游人行時(shí)心情可由斂至放，由緊至朗。這種表現(xiàn)形式，在中部之西，更是駕馭山勢而起伏，調(diào)換游人視角，令其得高爽輕松之愉悅。曲溪樓下之廊，充分精當(dāng)調(diào)動(dòng)明暗、動(dòng)靜、虛實(shí)、曲直等多種手段，甚至達(dá)到了過一分則虛，減一寸則欠的地步。廊廊相連，園中有園，庭園深深，正是留園能得天秀地成之故呵。

第二篇：蘇州留園導(dǎo)游詞

【站在門后留園全景圖前】有道是：“蘇州好，城里半園亭。”現(xiàn)在，我們就來游覽蘇州著名的園林—留園。留園是蘇州四大名園之一，代表了清代江南園林的建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)緊湊，富麗堂皇。其余的三處分別是宋代的滄浪亭、元代的獅子林和明代的拙政園。同時(shí)，留園也是全國四大名園之一。所謂全國的四大名園，是1961年3月4日國務(wù)院公布的第一批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位中的四處園林，其中北京的頤和園、承德的避暑山莊是北方皇家園林的代表作品，而蘇州的拙政園、留園則是南方私家園林的代表作品。瞧，留園的門很小，高不過2米許，寬不過1.5米，很不起眼，小中見大，這正是私家園林的典型特征之一。1997年12月4日，留園又與拙政園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊一起作為蘇州古典園林的典型范例列入聯(lián)合國教科文組織的《世界文化遺產(chǎn)名錄》。

門廳正中上方懸掛著“吳下名園”匾額，似乎要告訴我們留園曾經(jīng)擁有的輝煌，大型漆雕屏風(fēng)上繪有留園的全景圖，它是用2500塊玉石鑲嵌而成的。那么，為什么要用2500塊玉石呢？因?yàn)檫@幅圖是在蘇州2500歲生日的時(shí)候，由蘇州玉石雕刻廠制作，每塊玉石代表了蘇州一年的歷史。通過這幅全景圖，我們可以看到留園分為四個(gè)部分：中部是精華所在，以山水見長；東部以庭院建筑取勝；北部依稀可見鄉(xiāng)村田園風(fēng)光；西部林木高聳，盡得山林野趣，整個(gè)園林占地30多畝。

那么，這座園林為什么叫“留園”呢？其實(shí)，留園一開始并不叫這個(gè)名字，她最早建于明代萬歷二十一年（公元1593年），相當(dāng)于伽利略、莎士比亞生活的年代。第一個(gè)主人叫徐泰時(shí)，曾經(jīng)當(dāng)過工部營繕郎中，所以他對建筑是有一番研究的，這對他后來修建東園很有幫助。因?yàn)樗ぷ髯龅煤?，被提升為太仆寺卿，相?dāng)于從建設(shè)部的高級(jí)官員升到交通部的部長。

徐泰時(shí)為人耿直，得罪了權(quán)貴，遭人彈劾罷官回家以后，修建了東、西兩園，東園就是今天的留園，西園后來被他的兒子捐做寺廟，也就是今天的西園寺。徐泰時(shí)去世以后，這個(gè)園子也就逐漸荒廢了。到了清代的乾隆末年嘉慶初（公元1794-1798），曾任廣西右江兵備道（用今天的話講就是廣西右江軍區(qū)的警備司令）的吳縣東山人劉?。ㄌ?hào)蓉峰）辭官回家后買下了東園的舊址，進(jìn)行整修和擴(kuò)建，改建為“寒碧山莊”，因?yàn)閳@內(nèi)多植白皮松，竹色清寒，波光澄碧，所以年取了這個(gè)名字；又叫“花步小筑”，因?yàn)榍懊嬗幸粭l路叫花步里；又因?yàn)橹魅诵談ⅲ岳习傩斩冀兴皠⒓一▓@”。同治末光緒初（公元1873-1876），湖北布政使（大致相當(dāng)于今日分管財(cái)政、稅務(wù)、民政等的副省長）盛康（字旭人）買下寒碧山莊廢園，對此園進(jìn)行了大范圍的修葺，盛旭人出身中藥世家，精通醫(yī)道，原在常州開國藥店，曾給李鴻章搞軍需品，經(jīng)李鴻章介紹，獻(xiàn)丹藥治好了慈禧太后的慢性皮炎，慈禧太后高興之下，就把臺(tái)灣海峽的釣魚島等三座小島賞給盛家種草藥。盛家是近代中國顯赫的家族，盛康的兒子盛宣懷是近代著名的實(shí)業(yè)家，洋務(wù)派重臣，當(dāng)過郵傳部尚書，是既有權(quán)，又有錢，連宋子文都曾經(jīng)追求過盛家的小姐。二十世三十年代，張治中曾在這里設(shè)立“高級(jí)教官室”作為籌劃抗戰(zhàn)的秘密司令部，蘇州淪陷后，日軍駐扎在這里，被用來養(yǎng)馬，里邊馬屎堆積，糟蹋的不成樣子。

盛旭人買下寒碧山莊后就將它改名為“留園”，一個(gè)原因是“劉家花園”的“劉”與“留園”的“留”諧音，這是園林易主常用的一種改名方法，比如袁枚將“隋園”改為“隨園”；再有，盛康在整修花園時(shí)曾發(fā)現(xiàn)一塊“長留天地間”的石碑，他想這個(gè)花園歷經(jīng)戰(zhàn)火仍然保留下來，“庚申亂”（太平天國戰(zhàn)亂）后蘇州閶門外“劉園者則巋然獨(dú)存”，似乎在冥冥之中有老天爺?shù)谋Ｓ?，也希望留園能永遠(yuǎn)留在盛家手中；另外“但留風(fēng)月伴煙蘿”，這個(gè)“留”字又有讓客人流連忘返之意。漆雕屏風(fēng)背面刻有清末樸學(xué)大師俞樾的《留園記》，上面有“泉石之勝，留以待君之登臨也；花木之美，留以待君之攀玩也；亭臺(tái)之幽深，留以待君之游息也?！?/p>

從留園的得名，我們可以看到園主修建花園時(shí)花費(fèi)了不少心血，留園中的每一處建筑，每一個(gè)小品，每一幅對聯(lián)，每一處題額，都別有一番用意。因此，我們在游覽園林時(shí)，必須把握住園主的用意，留園是最適合人居休閑的園林之一，這樣，您才能真正領(lǐng)會(huì)到園林的魅力所在。咫尺山林，書寫人生文章，蘇州園林大多數(shù)以“隱逸”為主題，那么，留園是怎樣體現(xiàn)這一主題的呢？接下來，我將結(jié)合具體的景觀跟大家共同探討這個(gè)問題。

從留園的門廳到中部花園入口處的腰門，是一條50多米長的“S”形過道，這條過道是園林建筑中空間處理極為成功的例子，至于為什么要這樣設(shè)計(jì)，請大家跟我一邊走，一邊看，一邊體會(huì)。

進(jìn)了門廳，大家看到的是一個(gè)小天井，這個(gè)天井有什么作用呢？它的主要功能是通風(fēng)，采光和漏水，往上可以看到天空的云朵，飛翔的小鳥，往下可以漏水。在天井后邊的這個(gè)建筑是轎廳，相當(dāng)于今天的私家停車場，古時(shí)候，有錢人出門，大都坐轎子，但轎夫是下等人，不允許與主人一起進(jìn)入內(nèi)廳，只能坐在這兒歇息。順著邊上的過道往前走，彎彎曲曲，前面有兩個(gè)蟹眼天井，種了一些瘦竹，為昏暗的過道引來一些光亮。這兒也是一個(gè)天井，花臺(tái)里種了桂樹、白玉蘭，還有石筍，合起來就是金玉滿堂的意思。到了這個(gè)敞廳，大家再回過來想一想，體會(huì)一下，這一段過道由小變大，由暗轉(zhuǎn)明，隨著空間的變化，“放”“收”“再放”“再收”，讓人感覺不到過道的昏暗呆板，反而讓人覺得很有趣味。同時(shí)，園主巧妙地借助這個(gè)過道將外界的塵器擋于門外，反映了主人“結(jié)廬在人境，而無車馬喧”，不受外界干擾的隱逸思想，起到了欲揚(yáng)先抑的效果。大家品味一下，走過了這一段過道，是不是有點(diǎn)進(jìn)入世外桃源的感覺？

大家抬頭看一下，門楣上有磚刻的“長留天地間”幾個(gè)篆刻字，落款是“伯溫”，據(jù)說是劉伯溫寫的，盛康發(fā)現(xiàn)此碑額時(shí)非常高興，他很崇拜劉伯溫，認(rèn)為有先賢的保佑，一定能使此園傳于后世。其實(shí)據(jù)分析，這幾個(gè)字是元朝參知政事（相當(dāng)于富宰相）周琦周伯溫所書，此“伯溫” 彼“伯溫”，究竟是誰寫的，大家有興趣可以去研究一下。

現(xiàn)在，我們來到了留園的中部，園中有大型假山和寬闊的水池，極具文人寫意山水園的典型特征。前面的粉墻上有六扇漏窗，通過漏窗，中部的山水景色已隱隱可見。我們說漏窗好，好就好在“隱隱可見”上。用《紅樓夢》中賈政的話說：“一進(jìn)來園中所有之景悉入目中，則有何趣？”這六扇花窗，圖案各異，大家一邊慢慢地走，一邊透過花窗往里邊看，你會(huì)感到隨著步子的移動(dòng)，所看到的景色也在變化，這就叫“移步換景”或“一步一景”。并且，這幾個(gè)花窗還有通風(fēng)、透光的功能。墻上有磚刻“古木交柯”，“古木”指花壇里的一棵明代的古柏和一棵山茶樹，“交柯”指兩樹枝干交錯(cuò)纏繞，象征夫妻連理，百年好合。此處以粉墻為底，翠柏山茶，上有磚額點(diǎn)綴，勾勒出一幅充滿生機(jī)的山水畫。

【到綠蔭軒】這座“綠蔭軒”，軒名取自明代詩人高啟的“艷發(fā)朱光里，叢依綠蔭邊”詩句。原來，在綠蔭軒旁曾種有一棵老櫸樹，一棵老楓樹，樹枝像兩把大傘遮在屋頂上，所以叫“綠蔭軒”。在留園的中部，可以觀賞到春、夏、秋、冬四季的景色，這兒便是我們觀賞春景的地方。春天，前面曲橋上紫藤開花，樹木發(fā)芽，似乎凸顯出一幅立體的春色圖。來到后邊，墻上有“花步小筑”四個(gè)字，為什么要寫上這幾個(gè)字呢？留園一帶舊名“花步里”，“步”通“船埠”的“埠”，“花步”即裝卸花木的碼頭；“里”是指方形的街坊，即我們常說的“里弄”“鄰里”，古代五戶為一鄰，五鄰為一里，所以，二十五戶人家稱為一里；“小筑”就是小的建筑，比如“網(wǎng)師小筑”，主人很謙虛地說，我這個(gè)花園只是花步里邊上的一處小建筑而已。此處園主以墻為紙，墻角散置湖石，花壇中堆石筍，植天竺、爬山虎沖宵而上，又垂下幾縷綠葉，整幅圖畫給人以運(yùn)筆凝練灑脫之感。

【繼續(xù)向前】前面就是“明瑟樓”，《水經(jīng)注》中有“目對魚鳥，水木明瑟”的說法，意思是看到大自然的山山水水，花鳥蟲魚，讓人感到山青水秀，環(huán)境幽雅；樓下取杜甫“秋水方添四五尺，野航恰受二三人”之句，起名為“恰航”；樓旁的湖石假山非常巧妙地將登樓的踏道藏于其中，邊上刻有“一梯云”，取自“上樓僧踏一梯云”，將山石比作可以助人升騰的云朵，使人有一種飄浮于仙境之中的感覺，暗含“月中折桂”的意思。大家再看看地面上的鋪地，用卵石、缸爿、瓷片拼成各式各樣的圖案，俗稱“花街”，這一片鋪地上的圖案有“金魚”、“蓮藕”、“仙鶴”……，象征“年年有余”“百年好合”“健康長壽”……，既起到了裝飾作用，又寄托了主人的美好愿望。

請大家隨我到露臺(tái)前，這兒是園主人觀賞夏景的地方。池子里種植了很多荷花，夏天荷花競相綻放，美景盡收眼底，因?yàn)槁杜_(tái)靠近水面，所以叫做荷花臺(tái)。此處，還可以觀賞到前面的假山。園林建筑中的假山按材料可分為湖石假山、黃石假山和土丘假山。留園這兒的假山比較特殊，下面黃石填底，給人一種穩(wěn)健的感覺，上面湖石為頂，非常秀麗，因而兼有陽剛、陰柔之美，真可謂“橫看成嶺側(cè)成風(fēng)，遠(yuǎn)近高低各不同”。

回過頭來，大家所看到的這座建筑是留園中部的主體建筑“涵碧山房”，取自朱熹的“一水方涵碧，千林已變紅”詩句?！昂敝杆?，“碧”指水碧如玉，所以叫“涵碧山房”。中國有句老話叫“心定自然涼”，在這個(gè)地方，你是否有一種“聞名心底涼”的感覺呢？

【走進(jìn)曲廊】留園曲廊是蘇州園林三大名廊之一，全長約700米，另外兩廊是拙政園的水廊和滄浪亭的復(fù)廊，各有特色。廊按位置可分為沿墻走廊、爬山廊、水廊、回廊、樓廊等；按形式又可分為曲廊、波形廊、復(fù)廊。廊是園林建筑中獨(dú)立的有頂?shù)耐ǖ?，就像文章中的“虛”字，有連貫的作用。留園的這一段爬山廊（曲廊）高低逶迤，墻直廊曲，明暗相間，有的地方貼近墻面，有的地方又有間隙，還種了一些花草，巧妙地運(yùn)用對比的方法，使廊顯得更加活潑。廊在這里有這么個(gè)幾個(gè)功能：一是夏天可遮陽，冬天可擋雨；二是景點(diǎn)之間的聯(lián)系紐帶，天然的游覽線路；三是作為平緩地過渡，巧妙地將客人引到山上的“聞木樨香軒”，觀賞秋景。爬山廊的旁邊墻壁上有明代董漢策鐫刻的“二王”法帖，二王指的是王羲之、王獻(xiàn)之父子。與眾不同的是，此處的法帖只收“二王”書法，點(diǎn)評全放在釋文的后面，可以讓游人，特別是書法愛好者自己欣賞評點(diǎn)。法帖是指匯刻名家書法墨跡在石、木版上并拓印成可供人們學(xué)習(xí)的墨本，留園墻上保存了379方法帖（另有4方因破損殘缺放在倉庫沒有上墻，文廟碑刻博物館現(xiàn)存6方，蘇州圖書館有10方僅存拓片，根據(jù)推算留園原有法帖應(yīng)在400方以上），留園墻上的這些書條石不僅收錄了歷代書家名帖，還記載了很多留園珍貴的史料，是當(dāng)之無愧的“書法長廊、藝術(shù)長廊、園史檔案”，堪稱園林一絕。

現(xiàn)在大家所在的地方是“聞木樨香軒”，“木樨”就是桂花，這兒四周遍種桂花，每年仲秋，丹桂飄香，晚上可以看到明月高懸，倒映水中，隨波蕩漾。因此，這兒是觀賞秋景的地方。我們說，蘇州園林建筑的命名很講究，此處的“聞木樨香軒”也包含有深刻的禪理，佛教的禪宗講究悟道，佛理就像桂花香一樣無處不在，無處不有，但卻看不見，摸不著，無影無蹤。

【進(jìn)入可亭】過了山澗、小橋，來到可亭?！巴ふ?，停也”，也就是說可以停下來休息一下了。我們仔細(xì)品味一下這個(gè)“可”字，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)字用的非常巧妙，“可”還有“好，漂亮，美麗”的意思，如我們常說這個(gè)姑娘很漂亮叫“可人”、這個(gè)菜很好吃叫“可口”、“可口可樂”有又好吃又好玩的意思，這個(gè)亭子也就包含了漂亮的亭子的意思。觀賞園林有動(dòng)觀和靜觀之分。如果說走廊是我們動(dòng)觀園林的地方，那么亭子就是我們靜觀的場所。可亭的周圍有一些圖案，有鐵拐李的葫蘆、漢鐘離的扇子、呂洞賓的寶劍等，這就是我們通常所說的“暗八仙”圖案。亭中這個(gè)桌子是用靈璧石做成的。靈璧石產(chǎn)于安徽靈璧縣，是虞姬的故鄉(xiāng)，所以又有美人石的說法。靈壁石是石中上品，“石本磐材，叩之有聲”，這在蘇州園林中是比較少見的。剛才，我們已經(jīng)分別看過了觀賞春、夏、秋三季景色的對方，此處的可亭就是觀賞冬景的場所，它的四面種有梅花，坐在亭中可以看到園林遠(yuǎn)方山頂?shù)姆e雪，冬日的夕陽……

現(xiàn)在，請大家回過頭來看一看，對面的涵碧山房、明瑟樓與可亭形成了一個(gè)對景。所謂對景，就是從甲觀賞點(diǎn)可以觀賞到乙，從乙觀賞點(diǎn)可以觀賞到甲。從這兒望去，明瑟樓就像畫舫的前艙，涵碧山房猶如船艙，兩座建筑組成了一艘形神兼?zhèn)涞摹皩懸獬橄笫健碑嬼?，微風(fēng)吹拂，波光蕩漾，這艘船就像在水中緩緩航行一般。那么，為什么蘇州園林中有很多的船形建筑呢？比如，拙政園有香洲，獅子林有石舫等等。主要有這么幾個(gè)原因：一是這與蘇州的地理環(huán)境、交通狀況有關(guān)，蘇州地處江南水鄉(xiāng)，舊時(shí)船是主要的交通工具，在園中修建船舫，可以增加園林的生活氣息；二是船舫集中了多種建筑形式，有廳、有臺(tái)、有樓、有閣……，是蘇州建筑藝術(shù)的集萃，并可增加園林建筑的層次感，使其更具有觀賞性；三是船形建筑介于似像非像之間，符合中國傳統(tǒng)的藝術(shù)表現(xiàn)手法和審美要求；四是體現(xiàn)了園主的隱逸思想，《莊子·列御寇》中說：“巧者勞而知者憂，無能者無所求，飽食而遨游，泛若不系之舟”?！安幌抵邸本统闪斯糯娜穗[逸江湖的象征，成為他們來去自由、無拘無束、逍遙自在的標(biāo)志；五是包含了一些政治理想，盡管他們希望隱逸，但文人士大夫骨子里的那種“居廟堂之高，則憂其民；處江湖之遠(yuǎn)，則憂其君”的思想拋棄不了，“水可載舟，亦可覆舟”，希望君主對老百姓好，實(shí)行“休養(yǎng)生息”的寬松政策。

可亭的東北側(cè)有一兩層小樓叫“遠(yuǎn)翠閣”，唐詩有“前山含遠(yuǎn)翠，羅列在窗中”之意而命名，樓下是“自在處”，佛教有“大自在”的說法，陸游有“密密疏疏自在花”的詩句。往下走，池中有一小島名“小蓬萊”?！妒酚洝分兄v，瀛洲、方丈和蓬萊三座神山在渤海之中，據(jù)說山上有仙人和長生不老之藥。秦始皇曾經(jīng)派徐福去尋藥，并在宮苑中疊造了三神山，此后三神山也就成為造園時(shí)常用的題材。前面這個(gè)方亭叫“濠濮亭”，為什么叫“濠濮亭”呢？濠、濮均為水名，《莊子·秋水》里面有這么兩個(gè)故事：莊子與惠子在濠梁之上觀魚，莊子說：“魚自由自在的多么快樂啊！”惠子答道：“你不是魚，怎么知道魚之快樂呢？”莊子問：“你又不是我，怎么知道我不理解魚的快樂呢？”另一個(gè)故事講，楚王派人去請莊子出來做丞相幫他治理國家，莊子說：“我聽說有一只大龜，已經(jīng)死了3000年了，楚王用盒子把它裝起來，用手巾蓋在上面，珍藏在廟堂之中。那么，這只龜是死了被人供奉著好呢？還是活著在污泥中搖頭擺尾的好？”那兩個(gè)人講，“好死不如賴活，當(dāng)然是活著的好?！鼻f子說：“那么你們回去吧，我呢，寧愿做一只自由自在的活龜?！鼻f子的這種思想與文人士大夫們所追求的隱逸淡泊的愿望相符合。所以，一進(jìn)園時(shí)，我就跟大家講，我們觀賞園林必須把握一個(gè)主題，后面這樣的例子還有很多。

大家抬頭看，這便是曲溪樓，書圣王羲之曲水流觴，寫下了天下第一行書《蘭亭集序》，從這個(gè)名稱也可以看出園主對書圣的景仰。曲溪樓向右就可以進(jìn)入了西樓，它位于五峰仙館之西，所以叫“西樓”。因?yàn)樘幱谖宸逑绅^和曲溪樓之間，為取得統(tǒng)一，東邊采用木菱花裝飾，在尺度和比例上與五峰仙館相呼應(yīng)，而西邊做成粉墻漏窗和飛檐翼角與曲溪樓相呼應(yīng)，起到了一個(gè)承接的作用。一過西樓，地平臨水，清風(fēng)吹來，這里便是清風(fēng)池館，它以水榭的形式向西敞開，與濠濮亭、小蓬萊構(gòu)成一個(gè)景區(qū)，不種荷花，池水明凈，樓臺(tái)倒影，環(huán)境十分幽雅。

留園的東部是高低錯(cuò)落、曲折深邃的建筑群，這里是舊時(shí)園主生活起居和宴飲活動(dòng)的場所，通過粉墻、走廊等劃分出不同的空間，形成了重院疊戶、庭院幽深的景致。

【進(jìn)入五峰仙館】出清風(fēng)池館，現(xiàn)在我們所看到的便是有江南“第一廳堂”之譽(yù)的五峰仙館，為什么叫“五峰仙館”呢？請大家回過頭來看一看前面的假山，這座假山是蘇州園林中最大的廳山，從中可以找到十二生肖模樣，游客可以找到屬于自己的生肖石峰。留園的主人非常喜歡石頭，他搜羅了大量的石頭在館南堆疊了五座小山峰，取李白的“廬山東南五老峰，青天削出金芙蓉”之意而命名。小院中是用青石鋪成的冰裂紋地面，廳前的臺(tái)階也很獨(dú)特，是用朵云石壘成，取腳踩祥云，人在云上，人上人的意思。在小院的東側(cè)是鶴所，松鶴延年，是吉祥長壽的象征。

五峰仙館是留園三代主人不斷修建改造而成的，它的臺(tái)基為青石，似為明代遺物。據(jù)歷史記載，我們可以推測，五峰仙館是在東園的后樂堂、涵碧山房的傳經(jīng)堂基礎(chǔ)上翻建的。五峰仙館建成后，盛氏將其作為主廳，是生日、結(jié)婚、小孩滿月等重要活動(dòng)場所，通過一排紗隔、掛落、飛罩將室內(nèi)分為前后兩部分，南部為宴飲會(huì)客之所，布置十分講究，以中間圓桌上的花為分界線，供桌左邊為主人，右邊為主賓，接下來由中間向兩邊，由近及遠(yuǎn)，按長幼尊卑，一一對應(yīng)就座。古時(shí)候，女眷不能再外客面前拋頭露面，里邊的廳相對于外邊的廳叫內(nèi)廳，人們還將其夫人稱為內(nèi)子、內(nèi)人、賢內(nèi)助等，內(nèi)廳也可以作為退步，供下人在此聽候使喚。這個(gè)廳也被稱作楠木廳，因?yàn)槭覂?nèi)主要構(gòu)件均用楠木做成。楠木質(zhì)地好，紋路漂亮，不用油漆，但是為什么這兒的柱子要漆成黑色的呢？原來日本兵曾將這里作為馬廄，這些楠木柱下邊被馬啃壞了，建國后重修時(shí)只能用水泥補(bǔ)上，為了美觀才用漆將其掩蓋起來。今天，仍有部分日本人叫嚷釣魚島是日本國土，這是沒有根據(jù)的，當(dāng)年慈禧太后的懿旨至今仍在美國盛氏后人手中，這些楠木柱子正是當(dāng)年日本侵華有力罪證。因此，我們必須牢記歷史教訓(xùn)，不要讓其重演。

在五峰仙館的正中的銀杏屏門上刻有《蘭亭序》，兩旁的紗隔窗有精美的花鳥畫，看上去就象玻璃一樣，有點(diǎn)透明的感覺，可以隱隱看到對面的景色，虛虛實(shí)實(shí)，明暗相間，畫中有畫，蘇州自古以來就盛產(chǎn)絲綢，絲綢不僅是日常必備的生活用品，一些大戶人家還將這些絲綢制品用在裝飾上，不過，用這么大幅的絲絹畫來分隔空間也是比較少見的，《紅樓夢》里多次提到的“碧紗櫥”就也是用絲綢做的紗隔，隔出來的小空間。

五峰仙館兩面墻壁上有四幅大理石掛屏，紅木板上有上圓下方兩塊大理石，不僅在形狀上有變化，而且包含了中國古代“天圓地方”之說，暗含“天人合一”的追求。在五峰仙館的西邊有一房間“汲古得修梗”，這里是一間小書房，意思是指打深井里的水要用長繩子，比喻要想求得高深的學(xué)問，就必須使用正確的方法和下極大的功夫，含義深刻，令人深思。我國有許多關(guān)于刻苦用功、珍惜時(shí)間、努力學(xué)習(xí)的典故，如“孟母三遷”、“頭懸梁，錐刺股”、李白的“鐵杵磨成針”的故事、荀子有《勸學(xué)》、明代文嘉的“《明日歌》、《今日詩》、《昨日謠》”等，還有很多“勸學(xué)歌”，大家可以將這些故事給小孩講講，勉勵(lì)他們認(rèn)真讀書，好好學(xué)習(xí)。

我們來到五峰仙館的北邊。民間流傳留園有三件寶，即大理石座屏、冠云峰和魚化石。我們先來看看第一寶“大理石座屏”，這座大理石座屏非常珍貴，石質(zhì)好、石紋妙、尺寸大，仔細(xì)一看，就像一幅天然的山水畫，明月、清風(fēng)、野山、飛瀑集中于一塊石面。這塊大理石采于云南點(diǎn)蒼山，有“雨后靜觀山”“風(fēng)前閑看月”的境界，全國罕見。

抬頭我們看到的這副對聯(lián)非常有名氣，是蘇州狀元陸潤庠所寫，“讀書取正，讀易取變，讀騷取幽，讀莊取達(dá)，讀漢文取堅(jiān)，最有味卷中歲月；與菊同野，與梅同疏，與蓮?fù)瑵崳c蘭同芳，與海棠同韻，定自稱花里神仙?！鄙舷侣?lián)各取五句，都用五字或韻，與“五峰”之?dāng)?shù)相合，讀起來讓人感覺清香徐來，琳瑯在目，上聯(lián)用“正、變、幽、達(dá)、堅(jiān)”五字概括這五部古代文人士大夫必讀書的精髓，意思說潛心讀書，其樂無窮，說的很有道理，不然古人就不會(huì)講“富家不用買良田，書中自有千鍾粟；安居不用架高堂，書中自有黃金屋； 出門莫恨無人隨，書中車馬多如簇；娶妻莫恨無良媒，書中自有顏如玉；男兒若遂平生志。六經(jīng)勤向窗前讀?！保灾袊讼騺碇匾暯逃?，讀書考大學(xué)幾乎是所有為人父母的理想；下聯(lián)用“野、疏、潔、芳、韻”五字概括了五種花的獨(dú)特風(fēng)格，與人的品格道德一一對應(yīng)，花品即人品，自喻為花中神仙，借物言志，這是古代的文人士大夫的典型表達(dá)方式，我們中國人比較含蓄，說話做事比較委婉，園林建筑中的很多東西都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

【石林小院旁】從五峰仙館邊上往北，穿過小門，有一個(gè)小院子，這里就是“還我讀書齋”，古人讀書總要找一個(gè)幽靜的地方，陶淵明講，“既耕亦已種，時(shí)還我讀書”，這兒是主人的書房。書齋為樓房，非常安靜，現(xiàn)在這里陳列了一些工藝品。

退出書齋，或者直接從五峰仙館往東，我們來到的這座院子叫石林小院。我們說大院要“動(dòng)中觀”，小院要“靜中觀”。大家看這邊有幾個(gè)字“靜中觀”。這個(gè)院子南北長29米，東西寬15米。園主別有用心地將院子隔出六個(gè)小院子，互相溝通，給人的感覺不是越隔越小，而是越隔越大，層次非常豐富，院外有院，景外有景?，F(xiàn)在，大家站在這個(gè)角度看一看，上面的這塊石頭像不像俯沖下來的老鷹，下面的石頭像不像昂頭向上的獵犬？所以叫“鷹犬斗”或“鷹斗獵狗峰”。前面的墻上好像還有一面鏡子，鏡子里邊有這只老鷹的背影。其實(shí)，它是石林小院南面小亭的漏窗，里面的背影是另一塊石頭，這種用隱蔽的手法構(gòu)成對景、漏景、框景，匠心別具，恰到好處，讓人感到院子很大，層次很深。

院中的這座建筑叫“揖峰軒”，朱熹說：“前揖廬山，一峰獨(dú)秀”。軒名是來自古人文章，但是園主對石頭的恭敬之情卻不難發(fā)現(xiàn)，劉蓉峰愛石成癖，有“石癡”米芾遺風(fēng)，他曾經(jīng)搜羅了很多湖石名峰，在此地“筑書館寵異之”，認(rèn)為湖石不僅能給人以美感，還能得到很多為人處世的道德修養(yǎng)。揖峰軒環(huán)境幽雅，不妨作為三四個(gè)好友論詩作畫，操琴對弈的好地方，大家看里邊有琴、有棋。尤其是兩桌，一邊是圍棋棋盤，一邊是象棋棋盤，拿掉棋盤，桌子形同七巧盤，可以拆開來隨意放置，小方桌可以看到院內(nèi)用來拜月，也可取一墻角放花盆、茶具等。紅木菱花門窗上的蝙蝠、雙錢、萬字圖案等都是吉祥的符號(hào)。

【站在鴛鴦廳前】揖峰軒東邊的這座大型的廳堂，就是留園著名的鴛鴦廳，在南部天井前的石庫門上有磚額“東山絲竹”四個(gè)字。為什么叫“東山絲竹”呢？是不是劉恕是東山人的緣故呢？這幾個(gè)字也說明了我們觀賞園林必須把握主題的重要性。其實(shí)，“東山”也有一個(gè)典故，《晉書》上講，謝安在浙江東山隱居，朝廷幾次要他做官，他都不動(dòng)心。所以后人就用“東山”或“東山高臥”指代隱居，“絲”指弦樂器，“竹”指管樂器，“絲竹”泛指音樂。天井外邊原來是盛家的戲廳，在這里聽?wèi)蚱非?，好不愜意！置身于此，能說園主不是“東山高臥”嗎？園主人雖然罷官還鄉(xiāng)，心里還想著有一天能象謝安那樣，“東山再起”，打的苻堅(jiān)“風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵”，皇帝召喚時(shí)，立馬重出江湖，建功立業(yè)呢。

而這“鴛鴦廳”也是一種重要的園林建筑形式。鴛鴦本是水鳥名，因?yàn)樗鼈兇菩叟季硬环蛛x，所以中國民俗中常把配對的事物用“鴛鴦”稱之，大家請隨我一起來看看鴛鴦廳有哪些特點(diǎn)。第一，我們從外邊看只有一個(gè)屋頂，但里面卻是兩個(gè)屋面；第二，外邊看是一間房，里邊是兩個(gè)廳；第三，兩邊的功能也不一樣，有男廳、女廳之分，和冬廳、夏廳之別。大家現(xiàn)在所站的位置就是女廳，北邊是男廳。那么，有人就會(huì)問了，男廳、女廳怎么區(qū)分呢？過去，中國社會(huì)很講究男尊女卑。大家不妨來比較一下，男廳一般建筑華麗，梁架扁方，且精雕細(xì)刻；而女廳則比較簡樸，梁架用圓木，沒有什么雕飾，就連地面上的方磚男廳的都比女廳的大。如果還分不清的話，大家不妨看一看，哪邊的風(fēng)景漂亮那邊就是男廳，這兒當(dāng)然是朝冠云峰這邊風(fēng)景好了。除了“鴛鴦廳”名字外，它還有一個(gè)很雅的名字叫“林泉耆碩之館”，“林泉”指山林泉石，比喻隱居休息游玩的地方；“耆”指年老的意思；“碩”指有名望的人；“館”是四通八達(dá)的地方。連起來講就是：這里是德高望重的社會(huì)名流聚會(huì)的地方。銀杏屏門上的這篇《冠云峰贊》是清末著名的樸學(xué)大師俞樾寫的，還有全景圖后的《留園記》也是俞樾寫的，俞樾與盛康交情非常好，俞樾非常喜歡留園的山水景色，這些文章使得留園更加迷人。【站在林泉耆碩之館門前】我們面前的這個(gè)小院可以用 “一個(gè)中心，兩個(gè)層面”來概括?！耙粋€(gè)中心”就是這座亭亭玉立的湖石名峰，“二個(gè)層面”就是圍繞冠云峰的幾座石峰、池子和幾組建筑。

我們先來看看這“一個(gè)中心”，如果說留園是一幅立體的山水畫，隨著畫軸的緩緩展開，我們眼前的冠云峰就是這幅山水畫的畫龍點(diǎn)睛之筆，這個(gè)中心就是我們面前的冠云峰。冠云峰重5噸，高6、5米，造形奇特，峰頂似乎像一只雄鷹兀立其上，鷹頭在西，向下盯著一只向上趴的老龜，是我國現(xiàn)存最高的獨(dú)峰觀賞湖石名峰假山。冠云峰與留園的大理石座屏、魚化石并列為“三寶”，同蘇州十中的瑞云峰、上海豫園的玉玲瓏、杭州西湖的皺云峰并稱為“江南四大奇石”。

那么，為什么叫冠云峰呢？因?yàn)椤笆瘞p高聳，四展如冠”，所以取名“冠云”，而且在《水經(jīng)注》中有“燕王仙臺(tái)有三峰，甚為崇峻，騰云冠峰，高霞云嶺”之句，“冠云峰”之名由此而來。還有人講從西北方向看這座湖石假山就象一位亭亭玉立的少女，有點(diǎn)象觀音菩薩，懷抱嬰兒，腳踩鰲魚，取其諧音叫“冠云峰”。

這么精致的一塊湖石是怎么來的呢？據(jù)說是宋朝花石綱的遺物?？催^《水滸傳》的朋友都知道，晁蓋帶了一幫英雄好漢智劫“生辰綱”，而“花石綱”就是跟“生辰綱”類似?！熬V”是唐宋時(shí)一種運(yùn)輸編制，在運(yùn)送大批量貨物時(shí)，每批編立字號(hào)并分為若干組，一組稱一綱，運(yùn)鹽的稱為“鹽綱”，運(yùn)茶的稱為“茶綱”，運(yùn)馬者稱為“馬綱”，運(yùn)米的稱“米餉綱”，運(yùn)送奇花異石來滿足皇帝喜好的特殊運(yùn)輸交通名稱叫“花石綱”。馬以五十匹為一“綱”，米以一萬石為一“綱”，船運(yùn)的以10艘船為一“綱”?！端疂G傳》中的“生辰綱”，顧名思義就是為生日準(zhǔn)備的貨物，晁蓋、吳用等“智取生辰綱”的故事就是一個(gè)打劫生日禮品運(yùn)輸隊(duì)的故事。冠云峰應(yīng)該也是徐氏東園的遺物，劉恕在修寒碧莊時(shí)此峰在東部圍墻外，“久廢為踹坊，皆布商所傭踏布者居之?！保瑒⑺∫恢庇袀€(gè)心愿想買下冠云峰，但是劉氏修園時(shí)花了大量的錢財(cái)，所以沒有錢再征地?cái)U(kuò)園了，這也成了他的一塊心病。經(jīng)過太平天國戰(zhàn)亂，冠云峰周圍“數(shù)百家亦化為荒煙蔓草，惟此峰巋然獨(dú)存?！?盛康也非常喜歡石頭，也有石癡遺風(fēng)，幾經(jīng)周折，花了重金，才買到這些花石綱的湖石名峰，特地在周圍修建亭臺(tái)樓館，也成為留園的一個(gè)標(biāo)志性景區(qū)，說是“留園名片”應(yīng)不為過吧。

著名的美學(xué)家朱光潛曾說過，“什么是美，美是主觀情趣與客觀意蘊(yùn)的統(tǒng)一?！蓖ㄋ椎刂v，美就是當(dāng)客體的某些特征與人的主觀感受相一致的時(shí)候就產(chǎn)生了美。自古以來，人們就非常喜歡造型奇特的石頭，孫悟空是從石頭中蹦出來的，賈寶玉則是女媧補(bǔ)天所剩的頑石，其中太湖石最受推崇。宋代書畫家米芾被人稱為“石癡”，他曾讓人給石頭穿上衣服，擺上香案，與石頭稱兄道弟，他將太湖石特點(diǎn)歸納為“瘦、皺、漏、透”。冠云峰的美可以用四個(gè)字來概括“瘦、皺、漏、透”。為什么說“瘦”反而美了？早在2000多年前的孔子就在《詩經(jīng)》中寫道“窈窕淑女，君子好求。”歷史上還有“環(huán)肥燕瘦”之說。由此可見以“瘦”為美，古來有之，講究線條美、曲線美并不是今人的專利，大家不妨看一看冠云峰是不是象一位少女一樣苗條修長？而冠云峰的“瘦”正符合人們的審美心理，與我們的主觀認(rèn)識(shí)相一致；“皺”是繪畫中的一種手法，這里指石頭的表面有花紋，也有人說此“皺”指人臉上的皺紋，有皺紋說明人年紀(jì)大了，或飽經(jīng)生活滄桑，而我們的園林主人大都經(jīng)歷宦海浮沉，官場黑暗，他們將自己的生活滄桑賦予了這塊石頭，有點(diǎn)借物言志的味道，同時(shí)，石頭自古就是長壽的象征，“奇石壽太古”，這也是主人所向往的。至于，“透”是說石頭上有很多孔洞，可以透出光線，玲瓏剔透；“漏”指洞洞相連，脈絡(luò)貫通，石頭上有許多孔隙，雨水不會(huì)積存在上面，順著孔隙很快就會(huì)流出來。所謂“瘦、皺、漏、透”，只不過是這些石頭的外部特征，文人士大夫所以喜歡石頭，更是把人的情感賦予石頭，對石頭的要求實(shí)際上就是對人自身修養(yǎng)的要求，我們從“瘦、皺、漏、透”而引申出來的“頑、清、拙、丑”也說明了這個(gè)問題。

那么，這座小院的“第一個(gè)層面”，就是圍繞冠云周圍的湖石、水池。冠云峰西北（冠云樓的右前側(cè)靠近走廊邊）的石頭叫岫云峰，冠云峰東北十余米處（冠云樓右前方、貯云庵后面的石頭）叫瑞云峰，是當(dāng)年盛氏尋到冠云峰后為了應(yīng)景、補(bǔ)缺才這樣布置的，留園為世人津津樂道的瑞云峰卻不是這塊石頭，在蘇州十中里。后來，盛康的兒子盛宣懷還將他的三個(gè)孫女分別取名叫冠云、瑞云、岫云，為留園平添了一段佳話。據(jù)傳，新瑞云峰不是一個(gè)整體，峰頭是人加上去的，所以不是很牢固。瑞云小姐不幸夭折后，盛宣懷很難過，命人將后加的峰頭敲掉。于是，這方湖石就被撂到了新瑞云峰底座旁。冠云峰左側(cè)的湖石名峰為“箬帽峰”，形狀猶如一位瘦小老人頭戴大箬帽，為留園十二峰之一。冠云峰前面的池子叫浣云沼，表面意思是“洗洗天上的白云”，冠云峰的倒影透落在清澈的池水中，似乎主人要用這池水來清洗冠云峰，實(shí)際上也就是說，做人也要像冠云峰一樣，時(shí)時(shí)洗滌身上的“塵?！?，反映了中國古代文人、士大夫?qū)ψ陨硇摒B(yǎng)的要求。池子里邊種有睡蓮，水池里邊養(yǎng)有金魚。

最后，我們來看看這座小院的 “第二個(gè)層面”，也就是冠云周圍的幾組建筑。冠云峰北面是一組體量高大的建筑“冠云樓”，東北側(cè)的六角形亭子為“冠云亭”，戧角黛瓦，頂部有泥塑如意和橘子，寓意如意吉祥。冠云峰的東面是盛氏的家庵，是盛康參禪禮佛的地方，盛康別號(hào)待云，所以當(dāng)時(shí)叫“待云庵”（后來改名叫佇云庵或貯云庵），往南小院中有亦不二亭，是一個(gè)半亭，亭名深含禪意，佛教中有“不二法門”之說，“不需要語言，也不需要文字，直接入道。”留園中很多景點(diǎn)融合了主人在這方城市凈土中參悟人生，尋求解脫的佛教思想，如“聞木樨香軒”、“活潑潑地”、“自在處”、“亦不二亭”等。在浣云沼的西面有冠云臺(tái)，是四方形，背靠長廊，三面敞空，臺(tái)下砌駁岸，臺(tái)內(nèi)匾上有“安知我不知魚之樂”。則蘊(yùn)含了園主對道家思想的追求。

此處小院以冠云峰為中心，周圍的幾座石峰、池子和幾組建筑猶如眾星拱月，加之園主人有意控制周圍建筑的高度，更加烘托出冠云峰的高大。通過色彩的明暗對比，灰白色的太湖石與周圍的黑色的屋頂對比，產(chǎn)生視覺上的強(qiáng)烈沖擊；通過線條的對比，高高豎立的冠云峰與周邊的建筑屋脊、屋檐等橫線條形成了一種強(qiáng)烈的對比，由此而襯托出冠云峰猶如江南少女般明快、修長、靚麗，所有的這一切都給人一種美感。

【站在冠云樓北墻處】我們現(xiàn)在來到了冠云樓，冠云樓下面北墻上的這塊石頭叫魚化石，也是留園“三寶”之一。這塊魚化石呈薄片狀，像云母一樣層層剝開，上面有二十多條小魚栩栩如生，頭骨、脊椎骨、肋骨清晰可見，令人嘆為觀止。有關(guān)魚化石最早的記載，要算《山海經(jīng)》了。當(dāng)時(shí)人們對石頭中的魚形圖案無法解釋，只好發(fā)揮想象力，把它想成是龍魚、鱉魚，想成神仙的坐騎。那么，魚化石是怎么形成的呢？據(jù)專家考證，是在一億四千多萬年前的侏羅紀(jì)晚期，由于火山噴發(fā)，火山灰落在河湖中，將魚蝦掩埋凝結(jié)而成的。

從冠云臺(tái)西進(jìn)入，這里是“佳晴喜雨快雪之亭”，“佳晴”出自范成大詩“佳晴有新課”，“喜雨”指及時(shí)雨，“快雪”是輕快、飛舞飄落的雪花，暗指瑞雪，這三詞連用所描述的三種自然現(xiàn)象對農(nóng)耕很重要，既表示園主人祈求風(fēng)調(diào)雨順、農(nóng)業(yè)豐收的愿望，也表達(dá)了希望園中花草茂盛的心情。站在此處，我們可以看到彎彎曲曲的長廊將以冠云峰為中心的景區(qū)與西部隔開，西邊比較空曠，但又緊密相連。

【進(jìn)入又一村】我們走出亭子，順著走廊向西，前面一堵高墻，墻上的圓洞門有“又一村”三字，取自于陸游的詩“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村?！弊哌^此門，生機(jī)盎然的花圃和盆景園呈現(xiàn)在我們面前。園內(nèi)種值了杏樹、桃樹，碎石路上還搭建了葡萄架，一派自給自足的農(nóng)家氣息撲面而來，隱約可見一絲田園氣息。以前“又一村”里有一畦菜園，還有茅屋，雞鴨鵝羊叫聲不斷，園主人將此營造成農(nóng)家田園風(fēng)光。留園的盆景園以蘇派盆景為主，盆景園內(nèi)有一處木屋“小桃塢”，充滿詩情畫意，春天桃李紛芳，給人無盡的暇想，讓人聯(lián)想到陶淵明的桃花源，還會(huì)讓人想起桃花塢的江南才子唐伯虎，還可以讓人想起《紅樓夢》中蘇州才女林黛玉，她吟詠的《桃花行》“桃花簾外東風(fēng)軟，桃花簾內(nèi)晨妝懶，簾外桃花簾內(nèi)人，人與桃花隔不遠(yuǎn)······”

【出盆景園進(jìn)入西部山林】我們順著小路往西走，便看到前面山峰林立、綠樹濃蔭，這里就是留園的西部山林，留園的北部和西部實(shí)際上沒有明顯的區(qū)分，這條小路很自然地將游人引到西邊的假山旁。西部大假山采用了土包石、土石相間的做法，這里的假山為徐氏修園時(shí)從中部挖出的泥土堆砌而成，山上種植了許多楓樹、香樟，春天香樟新葉紅嫩嬌艷，深秋楓葉如花似火，非常漂亮。

游到此處，大家是不是還有一些疑團(tuán)沒有解開？是不是很想知道與留園有著深厚淵源關(guān)系的“瑞云峰”是怎么來的？今天的瑞云峰又身在何處？瑞云峰被運(yùn)到這里時(shí)，園主人將它放在什么地方了？下面我會(huì)結(jié)合西部的大假山跟大家一起探討一下。

首先，想問一下大家，你認(rèn)為瑞云峰會(huì)放在今天的什么位置，為什么？當(dāng)年，徐氏將此石放在東園，我們要澄清一下，這個(gè)東園不是今天留園的東部花園，而應(yīng)指的是留園。明袁宏道在《園亭紀(jì)略》中有“堂側(cè)有壟甚高，多古木，壟上有太湖石一座，名瑞云峰”的描述。通過前面的游覽，大家可以看到，留園中有壟的地方有三處，一處在中部池塘北部，高約4米，上面有可亭，可亭為清代建筑，這里土壟面積較小，所以高大的瑞云峰肯定不好放，放在此處就不可能種很多的樹木；一處在中部池塘西部，聞木樨香軒建于明代，這里也不可能放瑞云峰；一處是西部土山，高約七米，南北長60米，東西寬24米，占地約十畝，西部土山地勢最高，占地最廣，比較符合袁宏道的描述。而西部假山基本保持了明代的風(fēng)格，似為 明代遺留。所以，瑞云峰放在今天的西部花園里是完全有可能的。

其次，瑞云峰是怎么來的呢？宋徽宗在東京修建“壽山艮岳”時(shí)，讓朱勔?guī)退蚜_奇花異草、珍木怪石。朱勔利用手中的職權(quán)，巧取豪奪，搞得民不聊生，激起了浙江的方臘起義，蘇州也發(fā)生了石生起義。宋朝的花石綱導(dǎo)致了國庫空虛，政治腐敗，很快就被金滅了。在蘇州西山有一謝姑島，現(xiàn)在已在陸地上了，島上有兩塊有名的太湖石被稱為“大小謝姑”，“大謝姑”先運(yùn)到艮岳，賜名“昭功神運(yùn)石”，封為“盤固侯”。“小謝姑”為什么沒有運(yùn)走？因底座“石盤”沉湖底耽誤了運(yùn)送時(shí)間，沒能和大謝姑一起啟程，后來 “靖康亂”起，朱勔被殺，小謝姑石“棄諸河濱”，就流落蘇州了。明代陳氏用船將此石運(yùn)回橫涇途中，船漏水，石頭和石盤沉入湖底，陳氏筑堤合圍，用水車排掉堤中積水，將石峰撈出運(yùn)回了家，但沒有找到石盤。后來，小謝姑石又被湖州烏程（今南潯）董氏買過去，在運(yùn)送途中，又船破石沉，董氏采用陳氏的辦法筑堤打撈，原地打撈上來的競是陳氏丟掉的石盤，派人在湖底摸索，后來在一里之外的地方找到小謝姑，石峰和石盤在陳氏沉石六十年后才合壁，大家都認(rèn)為很神異。為減少摩擦力，搬運(yùn)時(shí)在石頭底下鋪了一萬多斤蔥，才將石頭運(yùn)回到南潯，搞得南潯是一蔥難求。董氏的女兒嫁給了徐家，就將這塊“小謝姑”作為嫁妝，送給了女兒女婿，據(jù)說晚上“有光燭空”宛若祥云，所以改名為“瑞云峰”。乾隆皇帝下江南時(shí)，蘇州地方官為了討好皇帝，將這塊石頭運(yùn)到蘇州織造署，也就是今天的蘇州十中，讓皇帝玩賞，一直沒能再搬回來。

順著小路向西快到墻邊，在折向山上，大假山的西北坡有一座小亭子，叫“至樂亭”，“至”就是“極”，“至樂亭”意思是此處假山樹木可以讓人心胸開闊，陶冶情操，令人快樂。我們可以繼續(xù)往山上走，山頂上有一圓形的平臺(tái)，上面放置了一些石頭，大家不妨看一下，我們前面分析的瑞云峰放在西部花園是不是有點(diǎn)道理？這么大一個(gè)平臺(tái)是不是最適合放它呢？順著山路往山下，在山的西南坡，可以看到另一座亭子“舒嘯亭”，源于陶淵明《歸去來辭》“登東皋以舒嘯，臨清流而賦詩”，登高舒嘯和臨溪賦詩是兩晉名士的雅舉，表達(dá)了主人對自由逍遙生活的向往。

沿著下山石道，我們看到一條小溪，溪水較寬，兩岸種有桃樹、柳樹，沿著小溪往西南走，溪之源頭處墻上有“緣溪行”三個(gè)字，陶淵明詩中描述的桃花園“緣溪行，忘路之遠(yuǎn)近。忽逢桃花林，夾岸數(shù)百步，中無雜樹，芳草鮮美，落葉繽紛”，此處桃紅柳綠，正是園主人心中“桃花留園”的心靈窗口。西部花園的南端是一塊較大的草地，順著溪水順流而行，還可以看到小橋，溪水東端有一處建筑，半踞岸，半跨水，叫“活潑潑地”，聽起來很俗，實(shí)際上也有出典，一種說法是取自于唐代無住禪師“無為無相，活潑潑平常自在?！绷硪环N說法是取自于殷邁《自勵(lì)》“窗外鳶魚活潑，床頭經(jīng)典交加?！遍w內(nèi)兩邊地坪窗夾堂板上刻著“林和靖放鶴，蘇東坡種竹，周敦頤愛蓮，倪云林洗桐”，此處游客在此小憩，臨水聽風(fēng)，靜中有聲，充滿詩情禪意，給人心靈以安慰。

到這里，我們已經(jīng)游覽了留園的中部、東部、北部和西部景區(qū)。

在我們的游覽結(jié)束之前，大家不妨回過頭來想一想，留園是不是到處都給我們一種古樸凝重的石文化感覺，那些用湖石、黃石堆疊的假山，營造了留園的山林氣氛；那些湖石名峰，增添了留園藝術(shù)氛圍；那些大理石座屏、魚化石等，充滿了清新而樸素的自然氣息；那些墻壁上的書條石記錄了留園的昔日風(fēng)采，這些作品林林總總從具體到抽象，無不將中國傳統(tǒng)文化的精華表現(xiàn)得淋漓盡致。人們把園林比作“立體山水畫”、“無聲山水詩”、“綜合藝術(shù)博物館”。我想，通過對留園的游覽欣賞，大家一定會(huì)覺得這種評價(jià)是很貼切的吧。

風(fēng)風(fēng)雨雨四百多年，留園歷經(jīng)滄桑，幾度興廢，園主所期望的“名園長留天地間”，只有在人民當(dāng)家作主，國家繁榮富強(qiáng)的今天，方才變成了現(xiàn)實(shí)。今天，我們可以自豪地說，留園是蘇州人民的驕傲，是中華民族的驕傲，是當(dāng)之無愧的世界文化遺產(chǎn)。

最后，我用一句話來結(jié)束我的講解，“此園只應(yīng)天堂有，他處難得幾回見。”

第三篇：蘇州留園的導(dǎo)游詞

蘇州留園是著名的風(fēng)景園林之一，以下是小編整理的蘇州留園的導(dǎo)游詞，歡迎參考閱讀！

有道是：“蘇州好，城里半園亭。”現(xiàn)在，我們就來游覽蘇州著名的園林--留園。田園是蘇州四大名園之一，代表了清代江南園林的建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)緊湊，富麗堂皇。其余的三處分別是宋代的滄浪亭，元代的獅子林和明代的拙政園。同時(shí)，留國也是全國四大名園之一。所謂全國的四大名園，是1961年3月4日國務(wù)院公布的第一批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位中的四處園林，其中北京的頤和園、承德的避暑山莊是北方皇家園林的代表作品，而蘇州的拙政園、留園則是南方私家園林的代表作品。瞧，留園的門很小，高不過2米許，寬不過1.5米，很不起眼，小中見大，這正是私家園林的典型特征之一。19987年12月4日，留園又與拙政園、網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊一起作為蘇州古典園林的典型范例列入聯(lián)合國教科文組織的《世界文化遺產(chǎn)名錄》。

門廳正中上方懸掛著“吳下名園”匾額，似乎要告訴我們留園曾經(jīng)擁有的輝煌，大型漆雕屏風(fēng)上繪有留園的全景圖，它是用2500塊玉石鑲嵌而成的。那么，為什么要用2500塊玉石呢？因?yàn)檫@幅圖是在蘇州2500歲生日的時(shí)候，由揚(yáng)州藝人所雕，每塊玉石代表了蘇州一年的歷史。通過這幅全景圖，我們可以看到留園分為四個(gè)部分：中部是精華所在，以山水見長；東部以庭院建筑取勝；北部具有農(nóng)村田園風(fēng)光；西部林木高聳，盡得山林野趣，整個(gè)園林占地30多畝。

那么，這座園林為什么叫“留園”呢？其實(shí)，留園一開始并不叫這個(gè)名字，她最早建于明代嘉靖年間，相當(dāng)于哥白尼、布魯諾生活的年代。第一個(gè)主人叫徐泰時(shí)，曾經(jīng)當(dāng)過工部營繕郎中，所以他對建筑是有一番研究的，這對他后來修建東園很有幫助。因?yàn)樗ぷ髯龅煤?，被提升為太仆寺卿，相?dāng)于從建設(shè)部的高級(jí)官員升到交通部的部長。徐泰時(shí)為人耿直，因而得罪了權(quán)貴，在遭人彈劾罷官回家以后，修建了東、西兩園，東園就是今天的田園，西園后來被他的兒子捐做寺廟，也就是今天的西園寺。徐泰時(shí)去世以后，這個(gè)留園也就逐漸荒廢了。到了清代的嘉慶年間，曾任廣西右江兵備道的吳縣東山人劉蓉峰辭官回家后買下了東園的舊址，改建為“寒碧山莊”，因?yàn)閳@內(nèi)多植白皮松，竹色清寒，波光澄碧，所以取了這個(gè)名字；又叫“花步小筑”，因?yàn)榍懊嬗幸粭l路叫花步里；又因?yàn)橹魅诵談?，所以老百姓都叫它“劉家花園”。光緒年間，湖北布政使盛康（字旭人）買下寒碧山莊廢園，盛旭人精通醫(yī)道，原在常州開國藥店，經(jīng)李鴻章介紹，獻(xiàn)丹藥治好了慈禧太后的慢性皮炎，慈禧太后高興之下，就把臺(tái)灣海峽的釣島等三座小島賞給盛家種藥草，因而盛家很有錢。

盛旭人買下寒碧山莊后就將它改名為“留園”，一個(gè)原因是“劉家花園”的“劉”與“留園”的“留”諧音，這是花園易主常用的一種改名方法，比如袁枚將“隋園”改為“隨園”；再有，盛康在整修花園時(shí)曾發(fā)現(xiàn)一塊“長留天地問”的石碑，據(jù)說是劉伯溫寫的，他想這個(gè)花園歷經(jīng)戰(zhàn)火仍然保留下來，似乎在冥冥之中有老天爺?shù)谋Ｓ?，也希望留園能永遠(yuǎn)留在盛家手中；另外“但留風(fēng)月伴煙夢”，這個(gè)“留”字又有讓客人留連忘返之意。清末樸學(xué)大師俞樾在《留園記》中講，“泉石之勝，留以待君之登臨也；花木之美，留以待君之攀玩也；亭石之幽深，留以待君之游憩也?！?/p>

從留園的得名，我們可以看到園主修建花園時(shí)花費(fèi)了不少心血，田園中的每一處建筑，每一個(gè)小品．每一副對聯(lián)，每一處題額，都別有一番用意。因此，我們在游覽園林時(shí)，必須把握住園主的用意，這樣，您才能真正領(lǐng)會(huì)到園林的魅力所在。蘇州園林大多數(shù)以“隱逸”為主題，那么，留園是怎樣體現(xiàn)這一主題的呢？接下來，我將結(jié)合具體的景觀跟游客共同探討這個(gè)問題。

從留園的門廳到中部花園入口處的腰門，是一條50多米長的“Ｓ”形過道，這條過道是園林建筑中空間處理極為成功的例子，至于為什么要這樣設(shè)計(jì)，請游客跟我一邊走，一邊看，一邊體會(huì)。

進(jìn)了門廳，游客看到的是一個(gè)小天井，這個(gè)天井有什么作用呢？它的主要功能是通風(fēng)、采光和漏水，往上可以看到天空的云朵，飛翔的小鳥，往下可以漏水。在天井后邊的這個(gè)建筑是轎廳，古時(shí)候，有錢人出門，大都坐轎子，但轎夫是下等人，不允許與主人一起進(jìn)入內(nèi)廳，只能坐在這兒歇息。順著邊上的過道往前走．彎彎曲曲，前面有兩個(gè)蟹眼天井，種了一些瘦竹，為昏暗的過道引來一些光亮。這兒也是一個(gè)天井，花臺(tái)里種了桂樹、白玉蘭，還有石筍，合起來就是金玉滿堂的意思。到了這個(gè)敞廳，游客再回過來想一想，體會(huì)一下，這一段過道由小變大，由暗轉(zhuǎn)明，隨著空間的變化，“放”、“收”、“再放”、“再收”，讓人感覺不到過道的昏暗呆板，反而讓人覺得很有趣味。同時(shí)，園主巧妙地借助這個(gè)過道將外界的塵囂擋于門外，反映了主人“結(jié)廬在人境，而無車馬喧”，不受外界干擾的隱逸思想，起到了欲揚(yáng)先抑的效果。游客品味一下，走過這一段過道，是不是有點(diǎn)進(jìn)入世外桃源的感覺？

現(xiàn)在，我們來到了留園的中部，園中有大型假山和寬闊的水池，極具文人寫意山水園的典型特征。前面的粉墻上有六扇漏窗，通過漏窗，中部的山水景色已隱隱可見、我們說漏窗好，好就好在“隱隱可見”上。用《紅樓夢》中賈政的話說：“一進(jìn)來園中所有之景悉人目中，則有何趣？”這六扇花窗，圖案各異，游客一邊慢慢地走，一邊透過花窗往里邊看，你會(huì)感到隨著步子的移動(dòng)，所看到的景色也在變化，這就叫“移步換景”或“一步一景”。并且，這幾個(gè)花窗還有通風(fēng)、透光的功能。墻上有磚刻“古木交柯”，“古木”指花壇里的一棵明代的古柏和一棵山茶樹，“交柯”指兩樹枝干交錯(cuò)纏繞，象征夫妻連理，百年好合。此處以粉墻為底，翠柏山茶，上有磚額點(diǎn)綴，勾勒出一幅充滿生機(jī)的山水畫。

（到綠蔭軒）

這座“綠蔭軒”，軒名取自明代詩人高啟的“艷發(fā)朱光里，叢依綠蔭邊”詩句。原來，在綠蔭軒旁曾種有一棵老櫸樹，一棵老楓樹，樹枝像兩把大傘遮在屋頂上，所以叫“綠蔭軒”。在留園的中部，可以觀賞到春、夏、秋、冬四季的景色，這兒便是我們觀賞春景的地方。春天，前面曲橋上紫藤開花，樹木發(fā)芽，似乎凸顯出一幅立體的春色圖。來到后邊，墻上有“花步小筑”四個(gè)字，為什么要寫上這幾個(gè)字呢？留園一帶舊名“花步里”，“步”通“船埠”的“埠”，“花步”即裝卸花木的碼頭；“里”是指方形的街坊，即我們常說的“里弄”、“鄰里”，古代五戶為一鄰，五鄰為一里，所以，二十五戶人家稱為一里；“小筑”就是小的建筑，比如“網(wǎng)師小筑”，主人很謙虛地說，我這個(gè)花園只是花步里邊上的一處小建筑而已。此處園主以墻為紙，墻角散置湖石，花壇中堆石筍，植天竺、爬山虎沖霄而上，又垂下幾縷綠葉，整幅圖畫給人以運(yùn)筆凝煉灑脫之感。

（繼續(xù)向前）

前面就是“明瑟樓”，《水經(jīng)注》中有“目對魚鳥，水木明瑟”的說法，意思是看到大自然的山山水水，花鳥蟲魚，讓人感到山青水秀，環(huán)境幽雅；樓下取杜甫“秋水方添四五尺，野航恰受二三人”之句，起名為“恰航”；樓旁的湖石假山非常巧妙地將登樓的踏道藏于其中，邊上刻有“一梯云”，取自“上樓僧踏一梯云”，將山石比作可以助人升騰的云朵，使人有一種飄浮于仙境之中的感覺，暗含“月中折桂”的意思。游客再看看地面上的鋪地，用卵石、缸片、瓷片拼成各式各樣的圖案，俗稱“花街”，這一片鋪地上的圖案有“金魚”、“蓮藕”、“仙鶴”……，象征“年年有余”、“百年好合”、“健康長壽”……，既起到了裝飾作用，又寄托了主人的美好愿望。

請游客隨我到露臺(tái)前，這兒是園主人觀賞夏景的地方。池子里種植了很多荷花，夏天荷花競相綻放，美景盡收眼底，因?yàn)槁杜_(tái)靠近水面，所以叫做荷花臺(tái)。此處，還可以觀賞到前面的假山。園林建筑中的假山接材料可分為湖石假山、黃石假山和上丘假山。留國這兒的假山比較特殊，下面黃石填底，給人一種穩(wěn)健的感覺，上面湖石為頂，非常秀麗，因而兼有陽剛、陰柔之美，真可謂“橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同”。

回過頭來，游客所看到的這座建筑是田園中部的主體建筑“涵碧山房”。取自朱熹的“一水方涵碧，千林已變紅”詩句?！昂敝杆?，“碧”指水碧如玉，所以叫“涵碧山房”。中國有句老話叫“心定自然涼”，在這個(gè)地方，你是否有一種“聞名心底涼”的感覺呢？

（走進(jìn)曲廊）

留園曲廊是蘇州園林三大名廊之一，全長有300多米，另外兩廊是拙政園的水廊和滄浪亭的復(fù)廊，各有特色。廊按位置可分為沿墻走廊、爬山廊、水廊、回廊、樓廊等；按形式又可分為曲廊、波形廊、復(fù)廊、廊是園林建筑中獨(dú)立的有頂?shù)耐ǖ?，就像文章中的“虛”字，有連貫的作用。留園的這一段爬山廊（曲廊）高低逶迤，墻直廊曲，明暗相間，有的地方貼近墻面，有的地方又有間隙，還種了一些花草，巧妙地運(yùn)用對比的方法，使廊顯得更加活潑。廊在這里有這么幾個(gè)功能：一是夏天可遮陽，冬天可擋雨；二是景點(diǎn)之間的聯(lián)系紐帶，天然的游覽線路；三是作為平緩地過渡，巧妙地將客人引到山上的“聞木樨香軒”，觀賞秋景。爬山廊的旁邊墻壁上有明代鐫刻的“二王”法帖。與眾不同的是，此處的法帖只收“二王”書法，點(diǎn)評全放在釋文的后面，可以讓游人，特別是書法愛好者自己欣賞評點(diǎn)。至今，留園保存了359方法帖，堪稱園林一絕。

現(xiàn)在游客所在的地方是“聞木樨香軒”，“木樨”就是桂花，這兒四周遍種桂花，每年仲秋，丹桂飄香，晚上可以看到明月高懸，倒映水中，隨波蕩漾。因此，這兒是觀賞秋景的地方。我們說，蘇州園林建筑的命名很講究，此處的“聞木樨香軒”也包含有深刻的禪理，佛教的禪宗講究悟道，佛理就像桂花香一樣無處不在，無處不有，但卻看不見，摸不著，無影無蹤。

（進(jìn)入可亭）

過了水澗、小橋，來到可亭?！巴ふ?，停也”，也就是說可以停下來休息一下了。觀賞園林有動(dòng)觀和靜觀之分。如果說走廊是我們動(dòng)觀園林的地方，那么亭子就是我們靜觀的場所。可亭的周圍有一些圖案，有鐵拐李的葫蘆、漢鐘離的扇子、呂洞賓的寶劍等，這就是我們通常所說的“暗八仙”圖案。亭中這個(gè)桌子是用靈壁石做成的。靈壁石產(chǎn)于安徽靈壁縣，是石中上品，“石本磐材，叩之有聲”，這在蘇州園林中也是比較少見的。剛才，我們已經(jīng)分別看過了觀賞春、夏、秋三季景色的地方，此處的可亭就是觀賞冬景的場所，它的四面種有梅花，坐在亭中可以看到園外遠(yuǎn)方山頂?shù)姆e雪、冬日的夕陽……

現(xiàn)在，請游客回過頭來看一看，對面的涵碧山房、明瑟樓與可亭形成了一個(gè)對景。所謂對景，就是從甲觀賞點(diǎn)可以觀賞到乙，從乙觀賞點(diǎn)可以觀賞到甲。從這兒望去，明瑟樓就像畫舫的前艙，涵碧山房猶如船艙，兩座建筑組成了一艘形神兼?zhèn)涞摹皩懸獬橄笫健碑嬼?，微風(fēng)吹拂，波光蕩漾，這艘船就像在水中緩緩航行一般。那么，為什么蘇州園林中有很多的船形建筑呢？比如，拙政園有香洲，獅子林有石舫等等。主要有這么幾個(gè)原因：一是這與蘇州的地理環(huán)境、交通狀況有關(guān)，蘇州地處江南水鄉(xiāng)，舊時(shí)船是主要的交通工具，在園中修建船舫，可以增加園林的生活氣息；二是船舫集中了多種建筑形式，有廳、有臺(tái)、有樓、有閣……，是蘇州建筑藝術(shù)的集萃，并可增加園林建筑的層次感，使其更具有觀賞性；三是船形建筑介于似像非像之間，符合中國傳統(tǒng)的藝術(shù)表現(xiàn)手法和審美要求；四是體現(xiàn)了園主的隱逸思想，《莊子．列御寇》中說：“巧者勞而知者憂，無能者無所求，飽食而邀游，泛若不系之舟”?！安幌抵邸本统闪斯糯娜穗[逸江湖的象征，成為他們來去自由、無拘無束、逍遙自在的標(biāo)志；五是包含了一些政治含義，盡管他們希望隱逸，但文人士大夫骨于里的那種“居廟堂之高，則憂其民；處江湖之遠(yuǎn)，則憂其君”的思想拋棄不了，“水可載舟，亦可覆舟”，希望君主對老百姓好，實(shí)行“休養(yǎng)生息”的寬松政策。

這條花街盡頭就是遠(yuǎn)翠閣，往下走，池中有一小島名“小蓬萊”?！妒酚洝分兄v，瀛洲、方丈和蓬萊三座神山在渤海之中，據(jù)說山上有仙人和長生不老之藥。秦始皇曾經(jīng)派徐福去尋藥，并在宮苑中疊造三神山，此后三神山也就成為造園中常見的題材。前面這個(gè)方亭叫“濠濮亭”。為什么叫“濠濮亭”呢？濠、濮均為水名，《莊子．秋水》里面有這么兩個(gè)故事：莊子與惠子在濠梁之上觀魚，莊子說：“魚自由自在的多么快樂??！”惠子答道：“你不是魚，怎么知道魚之快樂呢？”莊子問：“你又不是我，怎么知道我不理解魚的快樂呢？”另一個(gè)故事講，楚王派人去請莊子出來做丞相幫他治理國家。莊子說：“我聽說有一只大龜，已經(jīng)死了3000年了，楚王用盒子把它裝起來，用手巾蓋在上面，珍藏在廟堂之中。那么這只龜是死了被人供奉著好呢？還是活著在污泥中搖頭擺尾的好？”那兩個(gè)人講，“好死不如賴活，當(dāng)然是活著的好?！鼻f子說：“那么你們回去吧；我呢。寧愿做一只自由自在的活龜?！鼻f子的這種思想與文人士大夫們所追求的隱逸淡泊的愿望相符合。所以，一進(jìn)園時(shí)，我就跟游客講，我們觀賞園林必須把握一個(gè)主題，后面這樣的例子還有很多。

游客抬頭看，這便是曲溪樓，書圣王羲之曲水流觴，寫下了天下第一行書《蘭亭集序》，從這個(gè)名稱也可以看出園主對書圣的景仰。曲溪樓向右就可以進(jìn)入了西樓，它位于五峰仙館之西，所以叫“西樓”。它處于五峰仙館和曲溪樓之間，為取得統(tǒng)一，東邊采用木菱花裝飾，在尺度和比例上與五峰仙館相呼應(yīng)，而西邊做成粉墻漏窗和飛檐翼角與曲溪樓相呼應(yīng)，起到了一個(gè)承接的作用。一過西樓，地平臨水，清風(fēng)吹來，這里便是清風(fēng)池館，它以水榭的形式向西敞開，與濠濮亭、小蓬萊構(gòu)成一個(gè)景區(qū)，不種荷花，池水明凈，樓臺(tái)倒影，環(huán)境十分幽雅。后面有“汲古得梗處”，意思是指打深井里的水要用長繩子，比喻要想求得高深的學(xué)問，就必須使用正確的方法和下極大的功夫，含義深刻，令人深思。

留園的東部是高低錯(cuò)落、曲折深邃的建筑群，這里是舊時(shí)園主生活起居和宴飲活動(dòng)的場所，通過粉墻、走廊等劃分出不同的空間，形成了重院疊戶、庭院幽深的景致。

（進(jìn)入五峰仙館）

出清風(fēng)池館，現(xiàn)在我們所看到的便是有江南“第一廳堂”之譽(yù)的五峰仙館，為什么叫“五峰仙館”呢？請游客回過頭來看一看前面的假山，這座假山是蘇州園林中最大的廳山。留園的主人非常喜歡石頭，他搜羅了大量的石頭在館南堆疊了五座小山峰，取李白的“廬山東南五老峰，青天削出金芙蓉”之意而命名。五峰仙館是留園三代主人不斷修建改造而成的，它的臺(tái)基為青石，似為明代遺物。據(jù)歷史記載，我們可以推測，五峰仙館是在東園的后樂堂、寒碧山莊的傳經(jīng)堂基礎(chǔ)上翻建的。五峰仙館建成后，盛氏將其作為主廳，是生日、結(jié)婚、小孩滿月等重要活動(dòng)場所，通過一排紗隔、掛落、飛罩將室內(nèi)分為前后兩部分，南部為宴飲會(huì)客之處，布置十分講究，以中間圓桌上的花為分界線，供桌左邊為主人，右邊為主賓，接下來由中間向兩邊，由近及遠(yuǎn)，按長幼尊卑，-一對應(yīng)就坐。古時(shí)候，女眷不能在外客面前拋頭露面，里邊的廳相對于外邊的廳叫內(nèi)廳，人們還將其夫人稱為內(nèi)子、內(nèi)人、賢內(nèi)助等，內(nèi)廳也可以作為退步，供下人在此聽候使喚。這個(gè)廳也被稱作楠木廳，因?yàn)槭覂?nèi)主要構(gòu)件均用楠木做成。楠木質(zhì)地好，紋路漂亮，不用油漆，但是為什么這兒的柱子要漆成黑色的呢？原來日本兵曾將這里作為馬廄，這些楠木柱下邊被馬啃壞了，建國后重修時(shí)只得用水泥補(bǔ)上，為了美觀才用漆將其掩蓋起來。今天，仍有部分日本人叫嚷釣島是日本國土，這是沒有根據(jù)的。當(dāng)年慈禧太后的懿旨至今仍在美國盛氏后人手中，這些楠木柱子正是當(dāng)年日本侵華有力罪證。因此，我們必須牢記歷史教訓(xùn)，不要讓其重演。五峰仙館兩面墻壁上有四幅大理石掛屏，紅木板上有上圓下方兩塊大理石，不僅在形狀上有變化，而且包含了中國古代“天圓地方”之說，暗含“天人合一”的追求。民間流傳留園有三件寶，即大理石座屏、冠云峰和魚化石。我們先來看看第一寶大理石座屏，這座大理石畫屏非常珍貴，石質(zhì)好、石紋妙、尺寸大，仔細(xì)一看，就像一幅天然的山水畫，明月、清風(fēng)、野山、飛瀑集中于一塊石面。這塊大理石采于云南點(diǎn)蒼山，有“雨后靜觀山”、“風(fēng)前閑看月”的境界，全國罕見。

（石林小院旁）

這座院子叫石林小院。我們說大院要“動(dòng)中觀”，小院要“靜中觀”。游客看這邊有幾個(gè)字“靜中觀”。這個(gè)院子南北長29米。東西寬15米。園主別有用心地將院子隔出六個(gè)小院子，互相溝通，給人的感覺不是越隔越小，而是越隔越大，層次非常豐富．院外有院，景外有景?，F(xiàn)在，游客站在這個(gè)角度看一看，上面的這塊石頭像不像俯沖下來的老鷹，下面的石頭像不像昂頭向上的獵犬？所以叫做“鷹犬斗”或“鷹斗獵狗峰”。前面的墻上好像有一面鏡子，鏡子里邊有這只老鷹的背影。其實(shí)，它是石林小院南面小亭的漏窗，里面的背影是另一塊石頭，這種用隱蔽的手法構(gòu)成對景、漏景、框景，匠心別具，恰到好處，讓人感到院子很大，層次很深。

院中的這座建筑叫“揖峰軒”，朱熹說：“前揖廬山，一峰獨(dú)秀”。軒名是來自古人文章，但是園主對石頭的恭敬之情卻不難發(fā)現(xiàn)，劉蓉峰愛石成癖，有“石癡”米芾遺風(fēng)，他曾經(jīng)搜羅了很多湖石名峰，在此地“筑書館寵異之”，認(rèn)為湖石不僅能給人以美感，還能得到很多為人處世的道德修養(yǎng)。揖峰軒環(huán)境幽雅，不妨作為三四個(gè)好友論詩作畫，操琴對弈的好地方，游客看里邊有琴、有棋。尤其是兩桌，一邊是圍棋棋盤，一邊是象棋棋盤，拿掉棋盤，桌子形同七巧盤，可以拆開來隨意放置，小方桌可以拿到院內(nèi)用來拜月，也可取一墻角放花盆、茶具等。紅木菱花門窗上的蝙蝠、雙錢、萬字圖案等都是吉祥的符號(hào)。古人讀書總要找一個(gè)幽靜的地方，陶淵明講，“既耕亦已種，時(shí)還我讀書”，“還我讀書處”便是主人的書房，不過，它在揖峰軒的后邊。

（站在鴛鴦廳前）

揖峰軒東邊的這座大型的廳堂，就是留園著名的鴛鴦廳，在南部天井前的石庫門上有磚額“東山絲竹”四個(gè)字。為什么叫“東山絲竹”呢？是不是劉恕是東山人的緣故呢？這幾個(gè)字也說明了我們觀賞園林必須把握主題的重要性。其實(shí)，“東山”也有一個(gè)典故，《晉書》上講，謝安在浙江東山隱居，朝廷幾次要他做官，他都不動(dòng)心。所以后人就用“東山”或“東山高臥”指代隱居，“絲”指弦樂器，“竹”指管樂器，“絲竹”泛指音樂。天井外邊原來是盛家的戲廳，在這里聽?wèi)蚱非?，好不愜意！置身于此，能說園主不是“東山高臥”嗎？

而這“鴛鴦廳”也是一種重要的園林建筑形式。鴛鴦本是水鳥名，因?yàn)樗鼈兇菩叟季涌偛环蛛x，所以中國民俗中常把配對的事物用“鴛鴦”稱之。游客請隨我一起來看看鴛鴦廳有哪些特點(diǎn)。第一，我們從外邊看只有一個(gè)屋頂，但里面卻是兩個(gè)屋面；第二，外邊看是一間房，里邊是兩個(gè)廳；第三，兩邊的功能也不一樣，有男廳、女廳之分，和冬廳、夏廳之別。游客現(xiàn)在所站的位置就是女廳，北邊是男廳。那么，有人就會(huì)問了，男廳、女廳怎么區(qū)分呢？過去，中國社會(huì)很講究男尊女卑。游客不妨來比較一下，男廳一般建筑華麗，梁架扁方，且精雕細(xì)刻；而女廳則比較簡樸，梁架用圓木，沒有什么雕飾，就連地面上的方磚男廳的都比女廳的大。如果還分不清的話，游客不妨看一看，哪邊的風(fēng)景漂亮那邊就是男廳，這兒當(dāng)然是朝冠云峰這邊風(fēng)景好了。除了“鴛鴦廳”名字外，它還有一個(gè)很雅的名字叫“林泉耆碩之館”，“林泉”指山林泉石，比喻隱居休息游玩的地方；“耆”指年老的意思”；“碩”指有名望的人；“館”是四通八達(dá)的地方。連起來講就是：這里是德高望重的社會(huì)名流聚會(huì)的地方。銀杏屏門上的這篇《冠云峰贊》是清末著名的樸學(xué)大師俞樾寫的，還有全景圖后的《留園記》也是俞樾寫的，俞樾與盛康交情非常好，俞樾非常喜歡留園的山水景色，這些文章使得留園更加迷人。

（站在林泉耆碩之館門前）

現(xiàn)在，我們所看到的這塊石頭就是舉世聞名的“冠云峰”，“冠云峰”與蘇州十中的“瑞云峰”、上海豫園的“玉玲瓏”、杭州西湖的“皺云峰”，有江南四大奇石之稱。冠云峰是留園“三寶”之一，重5噸，高6.5米，是我國現(xiàn)存最高的獨(dú)峰觀賞假山湖石名峰。酈道元的《水經(jīng)注》有“燕王仙臺(tái)有三峰，甚為崇峻，騰云冠峰，高霞云嶺”之句，冠云峰之名即由此而來。

自古以來，人們就非常喜歡造型奇特的石頭，孫悟空是從石頭中蹦出來的，賈寶玉則是女媧補(bǔ)天所剩的頑石，其中太湖石最受推崇。宋代書畫家米芾被人稱為“石癡”，他曾讓人給石頭穿上衣眼，擺上香案，與石頭稱兄道弟，他將太湖石特點(diǎn)歸納為瘦、皺、漏、透。游客不妨看一看冠云峰，瘦是說這塊石頭苗條修長；皺指石頭的表面有花紋；漏指雨水不會(huì)積存在石頭上，順著孔隙很快就會(huì)流出來；透是說石頭上有很多孔洞，玲瓏剔透，這只不過是這些石頭的一些外部特征。文人士大夫所以喜歡石頭，更是把人的情感賦予石頭，對石頭的要求實(shí)際上就是對人自身修養(yǎng)的要求。有人從瘦、皺、漏、透引申出來的頑、清、拙、丑就說明了這個(gè)問題。

我們眼前的這塊石頭可有一番來歷了，據(jù)說是宋代花石綱的遺物。宋徽宗在東京修建“壽山艮岳”時(shí)，讓朱勔?guī)退蚜_奇花異草、珍木怪石。朱勔利用手中的職權(quán)，巧取豪奪，搞得民不聊生，激起了浙江的方臘起義，蘇州也發(fā)生了石生起義。宋朝的花石綱導(dǎo)致了國庫空虛，政治腐敗，很快就被金滅掉了。當(dāng)時(shí)有兩塊有名的太湖石被稱為“大小謝姑”，“小謝姑”沒有來得及運(yùn)走，后來被一位姓董的買了下來，他的女兒嫁給了徐家，將這塊“小謝姑”作為嫁妝，改名為瑞云峰放在當(dāng)時(shí)的東園里，留園也因?yàn)檫@塊石頭而更加出名。乾隆皇帝下江南時(shí)，蘇州地方官為了討好皇帝，將這塊石頭運(yùn)到蘇州織造署，也就是今天的蘇州十中，讓皇帝玩賞，一直未搬回來。盛康買下留國后，總覺得留園沒有瑞云峰就少了幾分靈氣。因此他花了很長時(shí)間和很多銀兩，終于尋到了另一塊石頭，就是我們現(xiàn)在所看到的冠云峰，當(dāng)時(shí)搬運(yùn)它時(shí)，真可謂過河架橋，見山開路，房擋拆屋，據(jù)說這塊石頭也是花石綱的遺物。

冠云峰西邊的石頭叫岫云峰，東邊的石頭叫瑞云峰，是當(dāng)年盛氏尋到冠云峰后為了應(yīng)景才這樣布置的。后來，盛康的兒子盛宣懷還將他的三個(gè)孫女分別取名叫冠云、瑞云、岫云，為留園平添了一段佳話。冠云峰前面的池子叫浣云沼，冠云峰的倒影投落在清澈的池水中，似乎主人要用這池水來清洗冠云峰。實(shí)際上也就是說，做人也要向冠云峰一樣，時(shí)時(shí)洗滌身上的“塵埃”，反映了中國古代文人、士大夫?qū)ψ陨硇摒B(yǎng)的要求。池子里邊種有睡蓮，水池里邊養(yǎng)有金魚。冠云峰的北面有冠云樓，東面是冠云亭，還有冠云臺(tái)、儲(chǔ)云庵等幾個(gè)建筑，當(dāng)時(shí)主人為了烘托冠云峰的高大，有意控制周圍建筑的高度。游客請看，這里周圍的建筑有比冠云峰高的嗎？

（站在冠云樓北墻處）

冠云樓下面北墻上的這塊石頭叫魚化石，也是留園“三寶”之一。這塊魚化石呈薄片狀，像云母一樣層層剝開，上面有二十多條小魚栩栩如生，頭骨、脊椎骨、肋骨清晰可見，令人嘆為觀止。有關(guān)魚化石最早的記載，要算《山海經(jīng)》了。當(dāng)時(shí)人們對石頭中的魚形圖案無法解釋，只好發(fā)揮想象力，把它想成是龍魚、鱉魚，想成神仙的坐騎。那么，魚化石是怎么形成的呢？據(jù)專家考證，是在一億四千多萬年前的侏羅紀(jì)晚期，由于火山噴發(fā)，火山灰落在河湖中，將魚蝦掩埋凝結(jié)而成的。

在我們的游覽結(jié)束之前，游客不妨回過頭來想一想，留園是不是到處都給我們一種古樸凝重的石文化感覺，那些用湖石、黃石堆疊的假山，營造了留園的山林氣氛；那些湖石名峰，增添了留園傳統(tǒng)藝術(shù)氛圍；那些大理石座屏、魚化石等，充滿了清新而樸素的自然氣息；那些墻壁上的書條石記錄了留園的昔日風(fēng)采，這些作品林林總總從具體到抽象，無不將中國傳統(tǒng)文化的精華表現(xiàn)得淋漓盡致。人們把園林比作“立體山水畫”、“無聲山水詩”、“綜合藝術(shù)博物館”。我想，通過對留園的游覽觀賞，游客一定會(huì)覺得這種評價(jià)是很貼切的吧。

風(fēng)風(fēng)雨雨四百多年，留園歷經(jīng)滄桑，幾度興廢，當(dāng)時(shí)園主所期望的“名園長留天地間”，只有在人民當(dāng)家作主，國家繁榮富強(qiáng)的今天，方才變成了現(xiàn)實(shí)。今天，我們可以自豪地說，留園是蘇州人民的驕傲，是中華民族的驕傲，是當(dāng)之無愧的世界文化遺產(chǎn)。

我的講解完了，謝謝游客！

第四篇：蘇州園林的留園導(dǎo)游詞

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞1

各位游客大家好，歡迎大家來到美麗的蘇州。我們今天的的目的地是中國四大園林之一的留園，我是大家今天的導(dǎo)游，大家可以叫我王導(dǎo)。希望我今天的服務(wù)可以讓大家更能體會(huì)到留園的美！好的，那么，請大家拿好自己的貴重物品，準(zhǔn)備下車，開始我們今天的留園之旅。

留園是中國著名古典園林，位于江南古城蘇州，以園內(nèi)建筑布置精巧、奇石眾多而知名。與蘇州拙政園、北京頤和園、承德避暑山莊并稱中國四大名園。一九六一年，留園被中華人民共和國國務(wù)院公布為第一批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位之一。一九九七年，包括留園在內(nèi)的蘇州古典園林被列為世界文化遺產(chǎn)，令人流連忘返。留園原是明嘉靖年間太仆寺卿徐泰時(shí)的東園。園內(nèi)假山為疊石名家周秉忠所作。清嘉慶年間，劉恕以故園改筑，名寒碧山莊，又稱劉園。同治年間盛旭人購得，重加擴(kuò)建，修葺一新，取留與劉的諧音，始稱留園。

我們現(xiàn)在看到前面的粉墻上有六扇漏窗，通過漏窗，留院山水景色已隱隱可見。我們說漏窗好，好就好在“隱隱可見”上。用《紅樓夢》中賈政的話說：“一進(jìn)來園中所有之景悉人目中，則有何趣?！边@六扇花窗，圖案各異，大家一邊慢慢地走，一邊透過花窗往里邊看，你會(huì)感到隨著步子的移動(dòng)，所看到的景色也在變化。這就叫“移步換景”或“一步一景”。并且，這幾個(gè)花窗還有通風(fēng)、透光的功能。墻上有磚刻“古木交柯”，“古木”指花壇里的一棵明代的古柏和一棵山茶樹，“交柯”指兩樹枝干交錯(cuò)纏繞，象征夫妻連理，百年好合。此處以粉墻為底，翠柏山茶，上有磚額點(diǎn)綴，勾勒出一幅充滿生機(jī)的山水畫。

大家抬頭看，這便是曲溪樓。書圣王羲之曲水流觴寫下了天下第一行書《蘭亭集序》，從這個(gè)名稱也可以看出園主對書圣的景仰。

前面就是“明瑟樓”。《水經(jīng)注》中有“目對魚鳥水木明瑟”的說法意思是看到大自然的山山水水，花鳥蟲魚，讓人感到山青水秀環(huán)境幽雅

回過頭來，大家所看到的這座建筑是田園中部的主體建筑“涵碧山房”。取自朱熹的“一水方涵碧，千林已變紅”詩句?！昂敝杆唷氨獭敝杆倘缬?，所以叫“涵碧山房”。中國有句老話叫“心定自然涼”，在這個(gè)地方。你是否有一種“聞名心底涼”的感覺呢？

往下走，池中有一小島名“小蓬萊”?！妒酚洝分兄v瀛洲、方丈和蓬萊三座神山在渤海之中據(jù)說山上有仙人和長生不老之藥。秦始皇曾經(jīng)派徐福去尋藥，并在宮苑中疊造三神山此后三神山也就成為造園中常見的題材。

過了水澗、小橋來到可亭?！巴ふ撸Ｒ病币簿褪钦f可以停下來休息一下了。觀賞園林有動(dòng)觀和靜觀之分。如果說走廊是我們動(dòng)觀園林的地方那么亭子就是我們靜觀的場所。可亭的周圍有一些圖案有鐵拐李的葫蘆、漢鐘離的扇子、呂洞賓的寶劍等這就是我們通常所說的

“暗八仙”圖案。

現(xiàn)在我們所看到的便是有江南“第一廳堂”之譽(yù)的五峰仙館為什么叫“五峰仙館”呢？留園的主人非常喜歡石頭，他搜羅了大量的石頭在館南堆疊了五座小山峰，取李白的“廬山東南五老峰，青天削出金芙蓉”之意而命名。五峰仙館是留園三代主人不斷修建改造而成的，它的臺(tái)基為青石，似為明代遺物。據(jù)歷史記載，我們可以推測，五峰仙館是在東園的后樂堂、寒碧山莊的傳經(jīng)堂基礎(chǔ)上翻建的。五峰仙館建成后，盛氏將其作為主廳，是生日、結(jié)婚、小孩滿月等重要活動(dòng)場所。

現(xiàn)在，我們所看到的這塊石頭就是舉世聞名的“冠云峰”，“冠云峰”與蘇州十中的“瑞云峰”、上海豫園的“玉玲瓏”、杭州西湖的“皺云峰”有江南四大奇石之稱。冠云峰是留園“三寶”之一。重5噸，高6.5米。是我國現(xiàn)存最高的獨(dú)峰觀賞假山湖石名峰。酈道元的《水經(jīng)注》有“燕王仙臺(tái)有三峰，甚為崇峻，騰云冠峰，高霞云嶺”之句,冠云峰之名即由此而來。

在我們的`游覽結(jié)束之前。大家不妨回過頭來想一想，留園是不是到處都給我們一種古樸凝重的石文化感覺？那些用湖石、黃石堆疊的假山，營造了留園的山林氣氛，那些湖石名峰增添了留園傳統(tǒng)藝術(shù)氛圍，這些作品林林總總從具體到抽象，無不將中國傳統(tǒng)文化的精華表現(xiàn)得淋漓盡致。人們把園林比作“立體山水畫”、“無聲山水詩”、“綜合藝術(shù)博物館”。我想，通過對留園的游覽觀賞大家一定會(huì)覺得這種評價(jià)是很貼切的吧。

風(fēng)風(fēng)雨雨四百多年，留園歷經(jīng)滄桑幾度興廢。當(dāng)時(shí)園主所期望的“名園長留天地間”，只有在人民當(dāng)家作主，國家繁榮富強(qiáng)的今天，方才變成了現(xiàn)實(shí)。今天，我們可以自豪地說，留園是蘇州人民的驕傲，是中華民族的驕傲，是當(dāng)之無愧的世界文化遺產(chǎn)。

我的講解完了，謝謝大家

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞2

旅客們：大家好。歡迎大家來到蘇州園林。我姓黃，大家就叫我黃導(dǎo)好了。先提醒大家，在咱游玩期間，將會(huì)經(jīng)過很多美麗的景點(diǎn)。為了保證大家的安全，請不要亂攀爬假山。也不要亂扔垃圾。順便留一個(gè)問題：我國建筑中的.一般住房，絕大部分是對稱的，左邊怎么樣，右邊也怎么樣。但蘇州園林從不講究對稱，好像故意避免似的。東邊有了一個(gè)亭子西邊決不會(huì)來一個(gè)同樣的亭子。這是為什么呢?好了，咱先去游覽吧。

咱先來到蘇州園林的南門。進(jìn)門后往前走就是滄浪亭。滄浪亭是蘇州最古老的園林。歷史可以追溯到公元1045年，那時(shí)候詩人蘇舜欽流寓江蘇中心，以400000元買下了這塊地。(400000錢購得園址)在水旁邊建了一個(gè)亭子，取名“滄浪” 。(傍水構(gòu)亭名“滄浪” )取了《孟子·離婁》和《楚辭·漁父》中的“滄浪之水清兮，可以濯吾纓;滄浪之水濁兮，可以濯吾足。”(大家要積極進(jìn)取。白者自白不會(huì)沾污。)之意，作為《滄浪亭記》，自稱“滄浪翁” 。南宋時(shí)變成抗金名將韓世忠所居住，滄浪亭改名成“韓園” 。1860年時(shí)毀于兵火，1873年重建。滄浪亭兩側(cè)刻著醒目的對聯(lián)，上寫“清風(fēng)明月本無價(jià)，近水遙山皆有情” 。

咱今日就游覽滄浪亭。明天會(huì)有更多好玩的項(xiàng)目。哦，對了，前面那個(gè)問題的答案是：因?yàn)樘K州園林是藝術(shù)品，所以不講究對稱。

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞3

大家好，很開心認(rèn)識(shí)大家。今日，就由我?guī)Т蠹胰ァ叭碎g天堂”——蘇州觀賞園林。

在車還沒到古典園林之前，我先為大家介紹古典園林吧！1985年蘇州園林即被評為中國十大風(fēng)景名勝之一。據(jù)記載，蘇州城內(nèi)大小園林將近200處。其中滄浪亭，獅子林，拙政園和留園分別代表著宋朝，元朝，明朝和清朝四個(gè)朝代的藝術(shù)風(fēng)格。同時(shí)被稱為蘇州古典園林的“四大名園?！?/p>

咱已經(jīng)到了今日黃金游的第一站——留園。留園位于蘇州是園林路，它應(yīng)用了分和，明暗等比較手法。大家可以好好去觀賞了，不過也要注意衛(wèi)生，做一個(gè)文明的旅客。

留園不留咱，那咱就去獅子林吧。獅子林變化多端，值得一覽。

穿過獅子林，出去約五千米，就可以看見寒山寺了。說到寒山寺，大家一定自然的`想起《楓橋夜泊》里的“姑蘇城外寒山寺夜半鐘聲到客船”吧？因?yàn)樘瞥跤幸粋€(gè)寒山的和尚在這里住過而得名。現(xiàn)在在寺內(nèi)存碑一方，上面還刻著《楓橋夜泊》一詩呢！

好了，寒山寺到了，現(xiàn)在大家可以仔細(xì)觀賞寒山寺了。

各位朋友，咱在“人間天堂”——蘇州度過了美好的一天，咱明天再見！

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞4

冠云樓下面北墻上的這塊石頭叫魚化石，也是留園“三寶”之一。這塊魚化石呈薄片狀，像云母一樣層層剝開，上面有二十多條小魚栩栩如生，頭骨、脊椎骨、肋骨清晰可見，令人嘆為觀止。有關(guān)魚化石最早的記載，要算《山海經(jīng)》了。當(dāng)時(shí)人們對石頭中的魚形圖案無法解釋，只好發(fā)揮想象力，把它想成是龍魚、鱉魚，想成神仙的坐騎。那么，魚化石是怎么形成的呢?據(jù)專家考證，是在一億四千多萬年前的侏羅紀(jì)晚期，由于火山噴發(fā)，火山灰落在河湖中，將魚蝦掩埋凝結(jié)而成的。

在我們的游覽結(jié)束之前，大家不妨回過頭來想一想，留園是不是到處都給我們一種古樸凝重的石文化感覺，那些用湖石、黃石堆疊的假山，營造了留園的山林氣氛;那些湖石名峰，增添了留園傳統(tǒng)藝術(shù)氛圍;那些大理石座屏、魚化石等，充滿了清新而樸素的自然氣息;那些墻壁上的書條石記錄了留園的昔日風(fēng)采，這些作品林林總總從具體到抽象，無不將中國傳統(tǒng)文化的精華表現(xiàn)得淋漓盡致。人們把園林比作“立體山水畫”、“無聲山水詩”、“綜合藝術(shù)博物館”。我想，通過對留園的.游覽觀賞，大家一定會(huì)覺得這種評價(jià)是很貼切的吧。

風(fēng)風(fēng)雨雨四百多年，留園歷經(jīng)滄桑，幾度興廢，當(dāng)時(shí)園主所期望的“名園長留天地間”，只有在人民當(dāng)家作主，國家繁榮富強(qiáng)的今天，方才變成了現(xiàn)實(shí)。今天，我們可以自豪地說，留園是蘇州人民的驕傲，是中華民族的驕傲，是當(dāng)之無愧的世界文化遺產(chǎn)。

我的講解完了，謝謝大家!

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞5

現(xiàn)在，我們所看到的這塊石頭就是舉世聞名的“冠云峰”，“冠云峰”與蘇州十中的“瑞云峰”、上海豫園的“玉玲瓏”、杭州西湖的“皺云峰”，有江南四大奇石之稱。冠云峰是留園“三寶”之一，重5噸，高6.5米，是我國現(xiàn)存最高的獨(dú)峰觀賞假山湖石名峰。酈道元的《水經(jīng)注》有“燕王仙臺(tái)有三峰，甚為崇峻，騰云冠峰，高霞云嶺”之句，冠云峰之名即由此而來。

自古以來，人們就非常喜歡造型奇特的石頭，孫悟空是從石頭中蹦出來的，賈寶玉則是女媧補(bǔ)天所剩的頑石，其中太湖石最受推崇。宋代書畫家米芾被人稱為“石癡”，他曾讓人給石頭穿上衣眼，擺上香案，與石頭稱兄道弟，他將太湖石特點(diǎn)歸納為瘦、皺、漏、透。大家不妨看一看冠云峰，瘦是說這塊石頭苗條修長;皺指石頭的表面有花紋;漏指雨水不會(huì)積存在石頭上，順著孔隙很快就會(huì)流出來;透是說石頭上有很多孔洞，玲瓏剔透，這只不過是這些石頭的一些外部特征。文人士大夫所以喜歡石頭，更是把人的情感賦予石頭，對石頭的要求實(shí)際上就是對人自身修養(yǎng)的.要求。有人從瘦、皺、漏、透引申出來的頑、清、拙、丑就說明了這個(gè)問題。

我們眼前的這塊石頭可有一番來歷了，據(jù)說是宋代花石綱的遺物。宋徽宗在東京修建“壽山艮岳”時(shí)，讓朱勔?guī)退蚜_奇花異草、珍木怪石。朱勔利用手中的職權(quán)，巧取豪奪，搞得民不聊生，激起了浙江的方臘起義，蘇州也發(fā)生了石生起義。宋朝的花石綱導(dǎo)致了國庫空虛，政治腐敗，很快就被金滅掉了。當(dāng)時(shí)有兩塊有名的太湖石被稱為“大小謝姑”，“小謝姑”沒有來得及運(yùn)走，后來被一位姓董的買了下來，他的女兒嫁給了徐家，將這塊“小謝姑”作為嫁妝，改名為瑞云峰放在當(dāng)時(shí)的東園里，留園也因?yàn)檫@塊石頭而更加出名。乾隆皇帝下江南時(shí)，蘇州地方官為了討好皇帝，將這塊石頭運(yùn)到蘇州織造署，也就是今天的蘇州十中，讓皇帝玩賞，一直未搬回來。盛康買下留國后，總覺得留園沒有瑞云峰就少了幾分靈氣。因此他花了很長時(shí)間和很多銀兩，終于尋到了另一塊石頭，就是我們現(xiàn)在所看到的冠云峰，當(dāng)時(shí)搬運(yùn)它時(shí)，真可謂過河架橋，見山開路，房擋拆屋，據(jù)說這塊石頭也是花石綱的遺物。

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞6

揖峰軒東邊的這座大型的廳堂，就是留園著名的鴛鴦廳，在南部天井前的石庫門上有磚額“東山絲竹”四個(gè)字。為什么叫“東山絲竹”呢?是不是劉恕是東山人的緣故呢?這幾個(gè)字也說明了我們觀賞園林必須把握主題的重要性。其實(shí)，“東山”也有一個(gè)典故，《晉書》上講，謝安在浙江東山隱居，朝廷幾次要他做官，他都不動(dòng)心。所以后人就用“東山”或“東山高臥”指代隱居，“絲”指弦樂器，“竹”指管樂器，“絲竹”泛指音樂。天井外邊原來是盛家的戲廳，在這里聽?wèi)蚱非貌粣芤?置身于此，能說園主不是“東山高臥”嗎?

而這“鴛鴦廳”也是一種重要的園林建筑形式。鴛鴦本是水鳥名，因?yàn)樗鼈兇菩叟季涌偛环蛛x，所以中國民俗中常把配對的事物用“鴛鴦”稱之。大家請隨我一起來看看鴛鴦廳有哪些特點(diǎn)。第一，我們從外邊看只有一個(gè)屋頂，但里面卻是兩個(gè)屋面;第二，外邊看是一間房，里邊是兩個(gè)廳;第三，兩邊的功能也不一樣，有男廳、女廳之分，和冬廳、夏廳之別。大家現(xiàn)在所站的位置就是女廳，北邊是男廳。那么，有人就會(huì)問了，男廳、女廳怎么區(qū)分呢?過去，中國社會(huì)很講究男尊女卑。大家不妨來比較一下，男廳一般建筑華麗，梁架扁方，且精雕細(xì)刻;而女廳則比較簡樸，梁架用圓木，沒有什么雕飾，就連地面上的方磚男廳的都比女廳的大。如果還分不清的話，大家不妨看一看，哪邊的風(fēng)景漂亮那邊就是男廳，這兒當(dāng)然是朝冠云峰這邊風(fēng)景好了。除了“鴛鴦廳”名字外，它還有一個(gè)很雅的名字叫“林泉耆碩之館”，“林泉”指山林泉石，比喻隱居休息游玩的地方;“耆”指年老的.意思”;“碩”指有名望的人;“館”是四通八達(dá)的地方。連起來講就是：這里是德高望重的社會(huì)名流聚會(huì)的地方。銀杏屏門上的這篇《冠云峰贊》是清末著名的樸學(xué)大師俞樾寫的，還有全景圖后的《留園記》也是俞樾寫的，俞樾與盛康交情非常好，俞樾非常喜歡留園的山水景色，這些文章使得留園更加迷人。

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞7

大家好！我姓孫，那么大家就叫我“孫導(dǎo)”好了。今日，我要帶大家去一個(gè)地方，猜猜是什么？對啦！就是江蘇蘇州古典園林。不過，我首先跟大家說一下，在那里不能隨地大小便、隨地吐痰、亂扔垃圾等一些文明禮儀，否則的話……哇哈哈哈，那可就要“人錢分離”了。好了，接下來我就來介紹一下吧。

蘇州是著名的歷史文化名城和國家重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，物華天寶，人杰地靈，自古以來被人們譽(yù)為“林園之城”，其盛名享譽(yù)海內(nèi)外。蘇州古典園林歷史綿延余年，在世界造園史上有其獨(dú)特的歷史地位和價(jià)值，她以寫意山水的高超藝術(shù)手法，蘊(yùn)含濃厚的傳統(tǒng)思想文化內(nèi)涵，展示東方文明的造園藝術(shù)典范是為中華民族的.藝術(shù)瑰寶。與“蘇州園林”并架齊名的蘇州風(fēng)景名聲虎丘、天平山石虎等風(fēng)景區(qū)也是古往今來海內(nèi)外旅客向往的游覽勝地。

呼，介紹了那么多，時(shí)間也飛快的過去了，眼看咱就要分離了，我孫導(dǎo)也戀戀不舍啊。不過，我會(huì)再次歡迎大家來玩的！記得跟咱火柴人俱樂部聯(lián)系哦！

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞8

這座院子叫石林小院。我們說大院要“動(dòng)中觀”，小院要“靜中觀”。大家看這邊有幾個(gè)字“靜中觀”。這個(gè)院子南北長29米。東西寬15米。園主別有用心地將院子隔出六個(gè)小院子，互相溝通，給人的感覺不是越隔越小，而是越隔越大，層次非常豐富.院外有院，景外有景。現(xiàn)在，大家站在這個(gè)角度看一看，上面的這塊石頭像不像俯沖下來的老鷹，下面的石頭像不像昂頭向上的獵犬?所以叫做“鷹犬斗”或“鷹斗獵狗峰”。前面的墻上好像有一面鏡子，鏡子里邊有這只老鷹的背影。其實(shí)，它是石林小院南面小亭的漏窗，里面的背影是另一塊石頭，這種用隱蔽的'手法構(gòu)成對景、漏景、框景，匠心別具，恰到好處，讓人感到院子很大，層次很深。

院中的這座建筑叫“揖峰軒”，朱熹說：“前揖廬山，一峰獨(dú)秀”。軒名是來自古人文章，但是園主對石頭的恭敬之情卻不難發(fā)現(xiàn)，劉蓉峰愛石成癖，有“石癡”米芾遺風(fēng)，他曾經(jīng)搜羅了很多湖石名峰，在此地“筑書館寵異之”，認(rèn)為湖石不僅能給人以美感，還能得到很多為人處世的道德修養(yǎng)。揖峰軒環(huán)境幽雅，不妨作為三四個(gè)好友論詩作畫，操琴對弈的好地方，大家看里邊有琴、有棋。尤其是兩桌，一邊是圍棋棋盤，一邊是象棋棋盤，拿掉棋盤，桌子形同七巧盤，可以拆開來隨意放置，小方桌可以拿到院內(nèi)用來拜月，也可取一墻角放花盆、茶具等。紅木菱花門窗上的蝙蝠、雙錢、萬字圖案等都是吉祥的符號(hào)。古人讀書總要找一個(gè)幽靜的地方，陶淵明講，“既耕亦已種，時(shí)還我讀書”，“還我讀書處”便是主人的書房，不過，它在揖峰軒的后邊。

蘇州園林的留園導(dǎo)游詞9

大家早上好，很高興認(rèn)識(shí)大家，并由我陪同大家去我國的著名歷史文化名城和旅游勝地——蘇州觀賞園林，到人間天堂去享受一天。

在車到景點(diǎn)之前，我先為大家介紹蘇州園林的基本情況?！吧嫌刑焯?，下有蘇杭?！碧K州為典型的江南水鄉(xiāng)城市，素有“東方威尼斯”之美譽(yù)。當(dāng)然，也請大家注意環(huán)境衛(wèi)生，做一個(gè)文明游客。

我們馬上到了今日黃金游的第一站——留園。好，留園到了。留園位于蘇州市園林路。它應(yīng)用了分合，明暗等對比手法。大家好好觀賞吧！

留園不留我們，那我們就去獅子林吧！獅子林到了，你們跟我來，獅子林變幻莫測，值得一覽。

穿過獅子林，出去約5千米，可見寒山寺，要不現(xiàn)在大家休息一會(huì)兒吧。說到寒山寺，大家自然會(huì)想起“姑蘇城外寒山寺，夜半鐘聲到客船”的詩句吧！因唐初有個(gè)叫寒山的`和尚未在這里住過而得名?，F(xiàn)在寺內(nèi)存碑一方，上刻張繼寫的《楓橋夜泊》一詩。

告別寒山寺，大家還戀戀不舍。希望它能給你們留下一個(gè)美好的回憶。

各位朋友，今天我們在人間天堂——蘇州度過了美好的一天。謝謝各位！愿大家旅途平安愉快，再見！

第五篇：泰園小區(qū)物業(yè)管理方案

中國鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)

物

業(yè)

管

理

方

案

目 錄

前言 ?????????????????????????????56—4 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ?????????????????????56—5 一、一種模式 ?????????????????????????56—5 二、二種承諾 ?????????????????????????56—5 三、三個(gè)重點(diǎn) ?????????????????????????56—6 四、四項(xiàng)措施 ?????????????????????????56—7 第二章 擬采用的管理模式 ???????????????????56—7

一、物業(yè)管理架構(gòu) ???????????????????????56—7

二、物業(yè)管理崗位編制 ????????????????????56—11 第三章 員工招聘 ??????????????????????56—14

一、高層物業(yè)管理人員 ????????????????????56—14

二、綜合管理部 ???????????????????????56—14

三、物業(yè)管理部 ???????????????????????56—15

四、工程管理部 ???????????????????????56—16

五、安全管理部 ???????????????????????56—17

六、財(cái)務(wù)管理部 ???????????????????????56—18 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) ????????????????? 56—19

一、新員工上崗培訓(xùn) ?????????????????????56—19

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ????????????????????56—19 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 ????????????????56—20

一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 ?????????????????56—20

二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 ??????????????56—20 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

?????????????????56—27

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) ????????????????????56—27

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) ??????????????????56—27

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—28

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ??????????????????56—29

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ???????????????????56—29

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) ?????????????????56—30

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) ???????????????????56—30

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—31

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ???????????????????56—32

十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ????????????????????56—33

十一、弱電技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33

十二、暖通技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33

十三、維修工崗位職責(zé) ????????????????????56—34

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) ???????????56—35

十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—35

十六、安全管理員崗位職責(zé) ??????????????????56—36

十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—36

十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ???????????????????56—37

十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) ???????????????????56—38

二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) ??????????????????56—39

第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算

???????????????????56—39

一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 ?????????????????56—39

二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 ????????????????56—41

第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理

?????????56—44

一、管理規(guī)章制度 ??????????????????????56—44

二、物業(yè)檔案建立與管理 ???????????????????56—47 第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

????????????????56—48

一、公共設(shè)施設(shè)備管理 ???????????????????56—48

二、安全管理 ????????????????????????56—50

三、裝修管理 ????????????????????????56—51

四、消防管理 ????????????????????????56—52

五、車輛管理 ????????????????????????56—54

六、清潔管理 ????????????????????????56—56

前 言

物業(yè)簡介（略）

服務(wù)宗旨

以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。

追求目標(biāo)

以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè) 打造品牌。

第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)

● 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。

●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。

●為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。一、一種模式

針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。

建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。二、二項(xiàng)承諾

1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個(gè)重點(diǎn)

1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。四、四項(xiàng)措施

1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。

3、時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè) 管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備 人才。

（2）負(fù)責(zé)員工工作考勤。

（3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事 檔案管理。

（4）負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

2、物業(yè)管理部

（1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。（2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。

（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。

3、安全管理部

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

（6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。

（7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。

（10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

（4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

（5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。

（6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

（10）總經(jīng)理指派的其他工作。

5、財(cái)務(wù)管理部

（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。

（2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

（3）征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。

（5）制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。

（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。

（2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。

（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

（4）資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2、物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 熱負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對人員個(gè)人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。

（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。

（4）業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。

（5）會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場值班工作。

（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。

7（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

（5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。

（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。

（7）電梯值班員 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。

5、財(cái)務(wù)管理部

（1）由1名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。（2）會(huì)計(jì)由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場收費(fèi)員 名。

第三章 員工招聘

一、高層物業(yè)管理人員

1、物業(yè)經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

2、物業(yè)經(jīng)理助理

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理協(xié)調(diào)能力，對工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

二、綜合管理部

1、綜合管理部經(jīng)理

本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。

2、文員兼?zhèn)}管

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。

3、資料管理員

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。

4、業(yè)戶接待員

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，語言表達(dá)能力強(qiáng)，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

三、物業(yè)管理部

1、物業(yè)管理部經(jīng)理

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

2、物業(yè)管理文員 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

3、保潔員

高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。

4、寫字樓接待員

大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級(jí)水平。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

5、收發(fā)員

中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。

四、工程管理部

1、工程管理部經(jīng)理

大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和

綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

2、資料員兼文員、倉庫管理員

大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3、弱電技工

大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。

4、強(qiáng)電技工

身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。

5、空調(diào)技工

大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。

6、維修工

高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。

五、安全管理部

1、安全管理經(jīng)理

大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有，豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。

2、安全管理員

高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。

3、監(jiān)控管理員

高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。

六、財(cái)務(wù)管理部

1、財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理 財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷，職稱，具有3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。

2、會(huì)計(jì)

大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過程，熟悉稅法。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

3、出納

大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

4、車場收費(fèi)員

有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。

1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。

3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

（2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。

（3）通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

4、培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。

第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃

1、辦公用房

物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會(huì)客室1㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會(huì)客室2㎡ 物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡ 安全管理部㎡儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔）㎡ 綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡ 財(cái)務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡

2、住宿用房

由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序號(hào)名稱及規(guī)格單價(jià)（元）1萬用電表

2電流表：300 A 3鉗式電流表：800 A 3000 A 4對地電阻值測試表

5絕緣值測試表（500 V~1000 V）6溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式

7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器 8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9電源測試電筆 10卷尺：1 M 5 M 11鋼尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全帶：降傘式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全過濾口罩：100 CDN 19護(hù)眼罩：眼鏡式 全護(hù)式 焊接用

20護(hù)鏡（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革

22鋁梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作臺(tái)：10 M全護(hù)式 24高壓電工全戶裝

25運(yùn)輸工具：軸流板式車 26手推車 27木鋤

28扳手：活動(dòng)150 MM 活動(dòng)200 MM 活動(dòng)300 MM 活動(dòng)450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30組合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夾具：大力鉗（平口）32 C形夾：100 MM 150 MM 200MM 300MM 33虎鉗150 MM 34 鋼管工具：連彎頭 35 切割工具：水觀用切刀 36 鐵皮用剪刀 37界刀 38 剪刀

緊急爆破用大手錘 40 斧頭（消防隊(duì)用）41 鐵筆 42壓力鉗

潤滑油加油槍

六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子鉗：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM 46 拉釘鉗

47螺絲起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM 49 電子部件專用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴鉗 52尖嘴鉗 53 斜口鉗

導(dǎo)線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗

彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 59 弓嘴

電線護(hù)套管鉗：100A以上 61 800A以上

手鋸：金屬 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm 63 手錘：電工

球形1 kg 球形1.5 kg 64 鐵鉆

65木工專用工具 66 泥水工專用工具

電池式手電鉆：0 mm ~ 12 mm 68 油壓式手電鉆：小

大 69油壓式手電錘：小 70 鋸條式切割機(jī) 71 葉片式切割機(jī)：小

大

金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

手提大 73 磨輪床 7460A電焊機(jī) 75 小型電焊機(jī)

氣體焊槍：氧氣式 77 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機(jī)（手提式）79 手提射燈 80 氣動(dòng)打釘槍 81 值班工作臺(tái)、椅 82 工具臺(tái) 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械

值班電筒（充電式）89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92空氣呼吸器 93 頭盔

防毒面具 95 洗地機(jī)

高速拋光機(jī) 97高壓沖洗槍 98 吸塵器

清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機(jī)

大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌

大堂廣告欄 / 廣告牌 108 大堂用吸水 / 吸塵墊 109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅 111 文件柜

打卡鐘及卡板 113 對講機(jī)（含備件）114 電腦

打印機(jī)（激光 / 針打各一臺(tái)）116 復(fù)印機(jī) 117 傳真機(jī) 118 保險(xiǎn)箱 119 6人更衣柜 120 飲水機(jī) 121 裝訂機(jī) 122 照相機(jī)

注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開展工作所需為準(zhǔn)。

第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、制定管理處、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。

7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。

2、認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。

3、當(dāng)經(jīng)理不在時(shí)，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。

4、有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。

5、遵照勞動(dòng)部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。

6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項(xiàng)工作。

2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。

3、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。

4、定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。

6、負(fù)責(zé)清潔用品采購計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。

7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。

8、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

1、向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。

2、負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。

3、加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。

4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。

5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會(huì)議制度，增強(qiáng)保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。

6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。

3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。

4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5、參加經(jīng)理主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計(jì)劃。

6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶投訴。

7、收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8、完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。

2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時(shí)間接待。

4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。

5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。

6、完成辦公室臨時(shí)交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。

3、負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。

2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。

3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。

5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。

6、對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

8、負(fù)責(zé)組織對公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。

9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

10、負(fù)責(zé)業(yè)戶對機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。

11、定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè) 備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時(shí)想上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。

2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。

3、定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。

4、配合管理處各部門的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。

6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。

7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。

8、家防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。

9、協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。

10、完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。

十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)

1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。

2、制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24h正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在5min內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。

3、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。

4、根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。

5、負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。

6、完成上級(jí)交代的其他工作。

十一、弱電技工崗位職責(zé)

1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。

2、負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。

3、根據(jù)實(shí)際需求，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。

4、完成上級(jí)交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責(zé)

1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。

2、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。

4、根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。

5、完成上級(jí)交辦的工作任務(wù)。

十三、維修工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。

3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。

5、定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

6、積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。

2、負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。

3、負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計(jì)工作。

4、負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報(bào)工作。

5、負(fù)責(zé)本門部文件打印、校對，及傳真工作。

6、負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。

7、完成上級(jí)交辦的其他工作。

十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)

1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。

2、對治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。

3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計(jì)劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。

4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5、負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。

6、定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。

7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

8、做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。

9、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。

10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。

十六、安全管理員崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。

4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿完成工作任務(wù)。

6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。

7、負(fù)責(zé)大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。

8、負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。

9、負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項(xiàng)服務(wù)工作。10完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。

2、按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。

3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。

4、做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。

5、定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6、做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，帳簿、報(bào)表和其他檔案資料。

7、定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。

8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。

9、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。

10、保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。

11、負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財(cái)務(wù)報(bào)表。

十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)

1、對規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱、編號(hào)、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱月支出年支出備 注 一寫字樓支出

1員工薪金

2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3綠化租用、管理費(fèi) 4物業(yè)管理清潔費(fèi) 5物業(yè)管理辦公費(fèi) 6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8公共水電費(fèi)

9管理公司合理利潤 10法定稅金

11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 二商場支出

1員工薪金 2中央空調(diào)費(fèi) 3商場專用貨梯費(fèi) 4商場專用手扶梯費(fèi) 5商場公共用水費(fèi) 6員工制服費(fèi)

7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8綠化設(shè)施管理費(fèi) 9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10管理公司合理利潤 11法定稅金

12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 三車場費(fèi)用

1員工薪金 2照明電費(fèi) 3公共用水費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用

1員工薪金 2會(huì)所用電費(fèi) 3會(huì)所用水費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 五員工餐廳費(fèi)用

1餐廳用水費(fèi) 2餐廳用電費(fèi) 3餐廳用煤氣費(fèi)

4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡

2、對發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。

3、要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。

4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。

5、根據(jù)審核無誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。

6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。

7、按照規(guī)定對各種會(huì)計(jì)資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。

2、負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。

3、負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

4、負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。

5、加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)

1、協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)到98%。

2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。

3、對拖欠費(fèi)用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。

4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。

第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算

一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表

序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 管理公司合理利潤 10 法定稅金 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 二 商場支出 1員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場專用貨梯費(fèi) 4 商場專用手扶梯費(fèi) 5 商場公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 三 車場費(fèi)用 1員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3會(huì)所用水費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡

二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表

序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 算式 支出金額（人民幣元）月支出一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強(qiáng)電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工

年支出

萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報(bào)收發(fā)員 17 會(huì)所管理員 18 物業(yè)清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場管理員 24 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì) 26 財(cái)務(wù)出納 27 車場收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi)

三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)

10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙

垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī)

七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫字樓用水費(fèi)用 2 商場用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開支費(fèi)

第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度

科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。

1.公眾制度（1）《業(yè)戶手冊》（2）《業(yè)主公約》（3）《精神文明公約》（4）《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》（5）《二次裝修管理規(guī)定》（6）《二次裝修管理協(xié)議》（7）《裝修人員管理規(guī)定》（8）《出入物品管理規(guī)定》（9）《安全管理規(guī)定》（10）《消防管理規(guī)定》（11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》（12）《園林綠化管理規(guī)定》 2.崗位職責(zé)

（1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)

（3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)（5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)

（6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)（7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（9）工程技術(shù)員崗位職責(zé)（10）強(qiáng)電技工崗位職責(zé)（11）弱電技工崗位職責(zé)（12）暖通工崗位職責(zé)（13）維修工崗位職責(zé)

（14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)（16）安全管理員崗位職責(zé)（17）財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)（18）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)（19）財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)（20）財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 3.運(yùn)作管理制度（1）《員工手冊》（2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》（3）《員工辦公制度》（4）《各部門月工作計(jì)劃及總結(jié)制度》（5）《物業(yè)管理制度工作廉潔制度》（6）《員工培訓(xùn)制度》（7）《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》（8）《檔案資料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》（11）《員工宿舍管理評比制度》（12）《接待投訴處理及回訪制度》（13）《維修回訪制度》（14）《機(jī)電設(shè)備管理手冊》（15）《機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法》（16）《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》(17)《配電房管理制度》（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》（19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》（20）《物業(yè)管理運(yùn)作流程》（21）《業(yè)戶投訴處理程序》（22）《業(yè)戶入住工作程序》（23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》（25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》（26）《物業(yè)資料控制工作程序》（27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》（28）《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防應(yīng)急處理工作程序》（31）《園林綠化管理程序》（32）《清潔管理工作程序》（33）《社區(qū)文化開展工作程序》 4.員工培訓(xùn)考核制度（1）《新員工入職培訓(xùn)制度》（2）《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》（3）《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》（4）《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》（6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》（7）《部門員工崗位工作考核表》（8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計(jì)表》（9）《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》

二、物業(yè)檔案建立與管理 1.資料的收集

資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間商將是指物業(yè)構(gòu)成的全部，打到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。

2.資料分類整理（1）分辨真?zhèn)危?）分類排序（3）組編檔號(hào)（4）裝訂精美 3.檔案資料管理

（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。

（2）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。

（3）建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

（5）檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。

第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

一、公共設(shè)施設(shè)備管理 1.管理目標(biāo)

保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。2.管理措施

（1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。

（2）設(shè)備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。

（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時(shí)啟用。

（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。

（8）制訂有突出發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。

（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生五二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，長時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。

二、安全管理 1.管理目標(biāo)

（1）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

（2）維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。

（3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

（1）在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

（2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min—3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。

（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理 指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動(dòng)。

（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

（3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

（4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

三、裝修管理 1.日常裝修管理

（1）管理部安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。

（3）安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出做好相應(yīng)記錄。

（4）裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積，不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)環(huán)境。

2.裝修安全管理

（1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（2）與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。

（3）裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

（4）需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。

（5）安全管理員巡查時(shí)，對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。

四、消防管理

1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。

（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2.建立各項(xiàng)消防制度（1）消防檢查制度。

（2）專職安全員每日檢查小區(qū)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。

（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。

（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。（6）管理部制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識(shí)，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路需維修時(shí)請及時(shí)找管理部安排施工。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆炸等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

（5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。

（8）配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4.消防知識(shí)培訓(xùn)

（1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。

（2）管理部內(nèi)部每月的第一星期一上午為各組安全消防學(xué)期時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。

（3）管理部主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。

（4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。

（5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。

5.消防設(shè)備管理

（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。

（2）管理部隊(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理部主任指定專人實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

（3）制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6.消防演習(xí)

（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。

（2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正驗(yàn)證其結(jié)果。

五、車輛管理

為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.小區(qū)停車場實(shí)行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

2.本小區(qū)停車場實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡0進(jìn)入停車場）。

3.車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取

得管理員同意后方可進(jìn)入。

4.車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員的指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

5.駛離：車輛駛離停車場時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。

6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號(hào)，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。

（7）停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品呵其他危險(xiǎn)品德車輛停放。

六、清潔管理

1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖。2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。

保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO 9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。

中國鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)

物業(yè)管理方案及管理制度

1、日常管理及客戶服務(wù) 1.1工作程序

1.1.1總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)（工作時(shí)間: 根據(jù)實(shí)際需要）

A)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務(wù)臺(tái)，應(yīng)及時(shí)站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語言向客戶主動(dòng)招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解

清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺(tái)接待問訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）

禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動(dòng)服務(wù)，主動(dòng)補(bǔ)位，通力合作;A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;B)應(yīng)在規(guī)定場合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C)工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。

1.1.3 電話服務(wù)（服務(wù)時(shí)間：8:30--17:00）

話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。

A)按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語）和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽 電話;B)禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來自大樓內(nèi)外部電話;C)仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;D)在轉(zhuǎn)接電話時(shí)，首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明;E)接到火警電話時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;F)認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作，并有記錄。1.1.4 報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時(shí)間: 8:00--17:00）A)鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇，規(guī)范用語;B)接報(bào)后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間;C)立即打電話到綜合維修組通知報(bào)修;D)按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》;E)五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G)認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H)每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪;I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。

1.1.5 VIP接待服務(wù)

A)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;B)服務(wù)部通過《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;C)禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;

D)VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作;E)VIP離開時(shí)，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作;F)VIP離開時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。2 會(huì)務(wù)管理程序：

2.1會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容；

1、會(huì)議服務(wù)工作

2、VIP服務(wù)工作部分；

3、總臺(tái)服務(wù)工作。2.1.1 會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、會(huì)前準(zhǔn)備。

二、會(huì)議服務(wù)。

三、會(huì)后清潔工作。

2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、準(zhǔn)備工作。

二、服務(wù)工作。

三、收尾清潔工作。

2.1.3 咨詢臺(tái)服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：

一、開檔工作。

二、服務(wù)工作。

三、收尾工作。

2.2 會(huì)議服務(wù)工作部分 2.2.1 會(huì)前準(zhǔn)備

1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議要求、會(huì)場布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)則。

2、服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。

A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。

C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。

E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺(tái)擺放位置合理。

G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。

3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺(tái)服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。

A、會(huì)場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。

B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。

C、會(huì)場內(nèi)燈光按會(huì)議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。

4、檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。2.2.2 會(huì)議服務(wù)

1、會(huì)議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會(huì)議室門前迎候客人?？腿诉M(jìn)入會(huì)議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門，指引客人入場。會(huì)議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場后，服務(wù)員開始服務(wù)。

A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5 cm的距離。

B、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。

C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的

右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。

D、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。

2、會(huì)議進(jìn)行時(shí)，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢，面帶微笑并主動(dòng)向過往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問好。

3、特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。

4、在會(huì)議過程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。

5、在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人打開會(huì)議室的門。

6、午間休會(huì)，須進(jìn)行會(huì)場整理工作。

7、撤換會(huì)場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。

8、換或添加紙、筆。

9、換會(huì)場中的毛巾。

10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。

11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到達(dá)時(shí)再開門。

12、通常情況下，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。

13、議結(jié)束時(shí)，為客人打開會(huì)議室的門。

14、客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)熱情地指引方向。

15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會(huì)后工作

1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后勤組處理。

2、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。

3、通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。

4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場清潔工作。

5、及時(shí)檢查會(huì)場硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。

6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3 總臺(tái)服務(wù)工作部分

1、開檔工作

1.1早上8：30到崗

1.2要做好開門、開燈工作。

A、同時(shí)開啟會(huì)議室的兩扇門，無會(huì)議的會(huì)議室不需開。B、參觀所有會(huì)議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。總服務(wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。

A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。

B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。

D、檢查總服務(wù)臺(tái)對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。

2、服務(wù)工作

2.1將對外開放參觀的會(huì)議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。

2.2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。

2.4總臺(tái)服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問好。

2.6客人進(jìn)行詢問時(shí)要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽電話時(shí)要用規(guī)范語言。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無差錯(cuò)。

2.7因工作需要要離開總臺(tái)，須將臺(tái)卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請示。

2.8負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。

3、收尾工作

3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。

3.2收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時(shí)整理總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)

2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務(wù)（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。

2.2 保安服務(wù)的分類

2.2.1按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。

2.2.2 按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個(gè)大類。

2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容 2.3.1防范管理

防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。

2.3.2 消防管理

消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最?。涣硪环矫嬷攸c(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。

2.3.3 道路交通管理

道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個(gè)方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：

2.3.4 安全

安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。

2.3.5 有序 在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對，及時(shí)妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。

3.保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 1.門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。

1.2 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。

1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)。

1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實(shí)行開啟服務(wù)；0：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。

1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。

1.7對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。

1.9 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。

1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。

2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。

2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。

2.4 付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理。

2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。

2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。

3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。

3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長。

3.4 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。

3.5 負(fù)責(zé)對講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯(cuò)，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。

3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 4.1地面

4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。

4.1.2按管理處規(guī)定對車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。

4.1.3督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。

4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報(bào)告管理處。4.2車庫

4.2.1車輛憑管理處發(fā)放《停車證》放行，及時(shí)登記，進(jìn)車庫時(shí)問車號(hào)、車位。

4.2.2無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。

4.3.3督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。

4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。

4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報(bào)告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報(bào)告。

4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。

5.安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。

5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。

5.3 保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。

5.4 停車場保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車場管理作

業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。

5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部《突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。

5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。

5.7 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。

5.8 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部《保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要強(qiáng)。

5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。

5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。

5.11保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。

5.12保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

6.消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場。對私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。

6.1動(dòng)火前“七不”

6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動(dòng)火。

6.1.3 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。

6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.5凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。

6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2動(dòng)火中的“四要”：

6.2.1 動(dòng)火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人；

6.2.2 現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動(dòng)火。

6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。6.2.4動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

6.3動(dòng)火后的“一請”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人愛動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。

6.4 配電房及重要機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對方任何雜物。

6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。

6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。

6.7 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查，保證設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程 1.門崗作業(yè)規(guī)程

1.1 對領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。

1.2 按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。

1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。

1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問請?jiān)?，做好登記?/p>

1.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。

1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程

2.1 巡邏人員由保安班長負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。

2.2 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對講機(jī)、應(yīng)急燈。

2.3 在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。

2.4 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無涂改。2.5 在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。

2.6 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程

3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。

3.2班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。

3.3每班對各類信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。

3.4個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。

3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，立即通過對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。

3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機(jī)電人員前去處理。

3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長前往調(diào)查處理。

3.8按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。

3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。

3.10為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。

3.11 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。

3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程 4.1 職責(zé)

4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。4.1.2保安部車庫崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管理。4.1.3車管員負(fù)責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車庫車輛停放制度

4.2.1業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑《停車證》方可進(jìn)入地下車庫，無證不得入內(nèi)。4.2.2《停車場》應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。

4.2.3 有《停車證》的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；

4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場； 4.2.6其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。

4.3 廣場、停車場

4.3.1廣場、停車場為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；

4.3.2凡進(jìn)入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。

4.3.4按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車費(fèi)用，對不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場；

4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。

4.4非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車

4.4.1 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；

4.4.3各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5.安全防范作業(yè)規(guī)程 5.1職責(zé)

5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。

5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6.消防管理作業(yè)規(guī)程

6.1.1每年12月制定下一《消防演聯(lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；

6.1.2 每年12月制定下一《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；

6.1.3 負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。

6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改；

6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。

6.2 工程師負(fù)責(zé)對中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6.3.1審批《臨時(shí)動(dòng)火證》； 6.3.2批準(zhǔn)《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。

6.4 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序：

6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場；

6.4.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請”。

3、保潔管理

物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。

3.1 確定基本方針

3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。

3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。

3.1.4作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類 3.2.1日常作業(yè)

a)道路，地面清掃；

b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c)電梯去除污漬；

d)廣告指示牌除塵、污跡； e)安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g)消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養(yǎng) a)花卉、盆栽；

b)地面清潔；

c)玻璃、鏡面清潔； d)外圍綠化殺蟲；

e)金屬部分打光、保養(yǎng)； f)燈具、衛(wèi)生死角清潔； 3.3 作業(yè)時(shí)間 3.3.1 公共部分

日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。

定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。3.3.2專業(yè)部分

日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。

3.4 檢查計(jì)劃

3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔

3.5.1每日上班時(shí)清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；

3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。

3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；

3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯

3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。

3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。

3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。

3.7 垃圾收集與清運(yùn)

3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。

3.7.2及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；

3.7.3在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。

5.公共區(qū)域

本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地

面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。

4.工程管理服務(wù)

管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。

工程管理目標(biāo)

1.完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。

目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。

目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。

3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分 承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。

設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1.房屋、建筑設(shè)施 1.1 工作程序 1.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；

d.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；

e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；

f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。

1.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1.2.1 主體結(jié)構(gòu)

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；

c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，44 壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。

1.2.3 外粉刷

外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺(tái)等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。

1.2.4 內(nèi)粉刷

各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電

a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水

各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設(shè)備 2.1 工作程序 2.1.1 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.2.1 低壓開關(guān)柜

a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；

b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c.電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d.接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；

e.操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h.雙電源箱能自動(dòng)切換；

i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。2.2.2 照明設(shè)備

a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；

b.開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)；

c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；

2.2.3 防雷接地裝置

a.接地電阻值應(yīng)符合要求；

b.接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4 機(jī)房環(huán)境

a.消防設(shè)施完備，有效；

b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設(shè)備

與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4.給排水設(shè)備 4.1工作程序 4.1.1 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4.2.1 供水泵

a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；

c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動(dòng)，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽浚?e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。4.2.2 水箱及附件

a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠； b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏； c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；

d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)

a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c.各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲； b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象； c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；

d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞；

f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g.氣浮除渣設(shè)備完好；

h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；

i.電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正常可靠； j.消毒裝置完好、有效；

k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng) 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；

b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

5.1.2 定期檢查

a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；

b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3 維修保養(yǎng)

a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。

5.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 5.2.1 消火栓泵

a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；

c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng)，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好； e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損； f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2 增壓泵

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好； b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠； c.各層消火栓出水壓力符合要求； d.消防接合器齊全、有效，無泄漏； e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；

f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。5.2.4 消防報(bào)警

a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；

b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6.弱電設(shè)備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員

a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。

6.1.2 電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；

b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。

6.1.3 保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；

b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4 設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計(jì)劃表》；

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；

d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；

i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作。6.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng) a.控制臺(tái)

-各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設(shè)備

-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；

-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；

-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；

-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d.攝像機(jī)

-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；

-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；

-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。e.錄像機(jī)

-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像

機(jī))。

6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a.對講裝置

-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號(hào)良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。b.電子防盜門

-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統(tǒng)

a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好； b.電源、充電體充放電正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界報(bào)警系統(tǒng)

a.光電識(shí)別器性能良好； b.信號(hào)傳輸線路良好； c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案

7.1 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理

***？中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：

7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。

7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí)，就會(huì)使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合，含量達(dá)到15.5~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護(hù)裝置。

7.3制冷設(shè)備檢修管理

7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。

7.3.2 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測；

7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測或保養(yǎng)；

7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；

7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理