第一篇：對住宅小區(qū)電梯物業(yè)管理中有關(guān)問題的思考（寫寫幫整理）

對住宅小區(qū)電梯物業(yè)管理中有關(guān)問題的思考

隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，電梯保有量不斷增長，城市電梯數(shù)量不斷增加，電梯與百姓生活密切程度也進(jìn)一步加深。與此同時，電梯運行安全問題，已經(jīng)成為社會廣泛關(guān)注的熱點。電梯使用的安全性、可靠性逐漸成為使用者關(guān)注的焦點。盡管上述兩方面要求涉及了電梯的設(shè)計、制造、安裝、維修、檢測、使用等方面。但今天我們將針對電梯物業(yè)管理中的有關(guān)問題與大家共同思考，其目的是為了使大家對當(dāng)前電梯物業(yè)管理中存在的問題有一個客觀的認(rèn)識，理性思考這些問題產(chǎn)生的原因，本文借此拋磚引玉提出建議與大家共同探討，從而，進(jìn)一步提高電梯物業(yè)管理水平，為電梯安全、可靠使用營造一個良好氛圍。

1、物業(yè)管理在電梯安全使用過程中的重要性

現(xiàn)今，商品房已逐漸取代了以前單位的福利房，電梯的產(chǎn)權(quán)也隨著開發(fā)商售房的進(jìn)程，逐漸由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到樓宇內(nèi)的每位業(yè)主。若按常規(guī)理解，特種設(shè)備監(jiān)察部門就要面對劃小了的電梯使用單位——千家萬戶進(jìn)行監(jiān)管顯然是不科學(xué)的。根據(jù)國家 《特種設(shè)備安全法》的有關(guān)規(guī)定，“使用單位” 是指具有在用特種設(shè)備管理權(quán)利和管理義務(wù)的單位或個人。既可以是特種設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者，也可以是受特種設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者委托。據(jù)此，我們可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理單位確定為電梯的使用單位。作為受委托的住宅小區(qū)物業(yè)公司其職責(zé)就是保證電梯的安全、可靠運行。若電梯不能正常使用，不僅使業(yè)主們的出行安全和生活便捷得不到保證，還有可能激發(fā)矛盾，產(chǎn)生群體性事件。

要確保電梯的正常使用，滿足業(yè)主出行安全和便捷的需求，電梯使用單位必須保證各項管理工作到位。在《特種設(shè)備安全法》中第三十二～四十二 條和四十五條等條款對使用單位在電梯管理中的相關(guān)職責(zé)從技術(shù)檔案管理、維修保養(yǎng)單位管理、日常檢查、定期報檢、注冊登記、應(yīng)急救援等內(nèi)容上進(jìn)行了明確規(guī)定。

綜上所述，住宅小區(qū)物業(yè)的電梯管理的重要性體現(xiàn)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而安全、完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。因此，住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理無論從技術(shù)層面的安全管理還是服務(wù)層面的人性化管理都有許多方面值得多眾住宅小區(qū)物業(yè)公司去思考，通過思考分析制定相應(yīng)實施措施，使物業(yè)電梯管理水平更上一個臺階。

2、目前住宅小區(qū)物業(yè)管理電梯中存在的問題

目前，住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理所存在的問題要復(fù)雜得多。這些問題客觀說有的并不是物業(yè)管理本身造成的，其中有比較復(fù)雜的背景。通過對存在問題的分析使我們能更有針對性預(yù)防和彌補(bǔ)住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理中的不足，為廣大用戶提供更安全可靠的電梯服務(wù)。2．1對住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理認(rèn)識上存在誤區(qū)

由于轄區(qū)目前住宅小區(qū)物業(yè)管理是實行多層次的綜合性服務(wù)。因此，住宅小區(qū)物業(yè)管理一個顯著特點是綜合性的管理。對于電梯等技術(shù)性要求較強(qiáng)機(jī)電設(shè)備的項目，大部分住宅小區(qū)物業(yè)公司都采取的是聘用具有維保資質(zhì)的專業(yè)電梯公司進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)工作，而正是如此，很多物業(yè)公司管理人員認(rèn)為只要電梯維修公司按時對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，就盡到了自己的管理職責(zé)。存在這種認(rèn)識一方面是使用單位對電梯管理職責(zé)的一種誤解，另一方面更是對物業(yè)管理在電梯使用管理過程中的重要性認(rèn)識不足所至。

要搞好住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理，必須對其工作的性質(zhì)、內(nèi)容、國家相關(guān)部門對其管理的相關(guān)要求以及顧客的其他特殊要求有清醒的認(rèn)識。電梯作為 特種設(shè)備不同于住宅小區(qū)物業(yè)管理的其他機(jī)電設(shè)備，由于其在使用過程中存在一定的風(fēng)險，因此，住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理的首要任務(wù)是在使用管理環(huán)節(jié)降低這種風(fēng)險的機(jī)率和發(fā)生事故的嚴(yán)重程度。而目前很多物業(yè)公司對這點并沒有引起高度重視，對電梯日常使用的投入除了日常維修保養(yǎng)費用外，在電梯使用管理中的投入很少。我們知道，電梯的日常維修保養(yǎng)只是使用過程中安全保障措施之一。按照相關(guān)規(guī)定，電梯維修保養(yǎng)每15日進(jìn)行一次。而電梯運行是一個動態(tài)過程，其故障出現(xiàn)的規(guī)律具有一定的偶然性，如果電梯物業(yè)管理人員不認(rèn)真履行國家的有關(guān)規(guī)定“每天對電梯進(jìn)行日常檢查”及時發(fā)現(xiàn)電梯使用過程中存在的故障，通知維修保養(yǎng)單位立即排除，就有可能導(dǎo)致電梯事故的發(fā)生?？陀^說電梯維修保養(yǎng)單位僅對電梯提供必要的技術(shù)支持服務(wù)，電梯正常運行管理職責(zé)大部分還是落在了物業(yè)管理身上。因此，住宅小區(qū)物業(yè)管理公司必須在觀念上消除電梯日常管理只是監(jiān)督電梯每月兩次的維修保養(yǎng)和電梯發(fā)生故障時的救援的誤區(qū)。與此同時，應(yīng)該加大對電梯日常管理的投入，聘用具有責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)能力符合管理要求的人員，按國家對電梯管理的有關(guān)規(guī)定認(rèn)真履行其自身的職責(zé)。2.2 電梯物業(yè)管理前期介入意識欠缺

住宅小區(qū)物業(yè)管理前期介入很必要。目前相當(dāng)一部分物業(yè)公司所管理的電梯是直接從開發(fā)商手中移交過來的，作為房地產(chǎn)開發(fā)商通常情況下與電梯生產(chǎn)廠家簽訂的都是“鑰匙工程”，房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的最終結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)商為了本身的利益對電梯是否符合安全規(guī)范不太過問，主要是能否按房地產(chǎn)開發(fā)商時限使用電梯。

作為住宅小區(qū)物業(yè)公司對此也有自己的看法，總認(rèn)為房屋開發(fā)商交給自己的應(yīng)該是合格產(chǎn)品，又有專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)的檢測報告作支撐，因而，對前期 介入電梯的安裝驗收沒引起足夠的重視。然而，實踐證明當(dāng)一個房屋在土建和裝修工程即將完工，住宅小區(qū)物業(yè)管理公司準(zhǔn)備進(jìn)駐時，其中的驗收工作是一個重要過程，把住這一關(guān)，對今后的管理和使用者有著很重要的意義。同時，對安裝過程中如果出現(xiàn)電梯安裝方和房屋開發(fā)商由于其中任意一方技術(shù)原因無法滿足電梯安裝要求時，能夠及時明確責(zé)任，及時加以解決。避免在使用過程中暴露出問題時，雙方出現(xiàn)不必要的爭議。

另外，還包括房屋裝修過程中的使用電梯管理問題。由于裝修材料中有河沙、水泥、家具等。如果電梯裝載這些物品時未進(jìn)行任何保護(hù)，也未采取相關(guān)的管理措施，就可能導(dǎo)致電梯在今后使用過程中開關(guān)門不可靠，同時還可能使轎壁被尖銳物品戳壓變形。但是目前，很多電梯即使在住宅小區(qū)物業(yè)管理公司接手后對房屋裝修電梯裝修過程的控制力度很不夠。

綜上所述，住宅小區(qū)物業(yè)公司對電梯的前期接管工作之所以有顧慮，一方面是物業(yè)公司出于對前期介入后所支付成本的考慮。另一方面，住宅小區(qū)物業(yè)管理人員電梯對前期介入的重要性認(rèn)識不足。2．3對電梯維保單位選擇上存在誤區(qū)

按照《物業(yè)管理條例 》，住宅小區(qū)物業(yè)公司有權(quán)選擇符合國家規(guī)定具有資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)公司從事電梯的日常維護(hù)工作。然而，住宅小區(qū)物業(yè)公司由于其本身也是業(yè)主所聘用的。因此，在對電梯維修保養(yǎng)公司的選擇上一方面要考慮業(yè)主服務(wù)的要求，另一方面，從自身經(jīng)營角度又必須兼顧聘用電梯維修保養(yǎng)公司成本的問題。而這兩方面本身又存在不可調(diào)和的矛盾。據(jù)了解目前住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式。

(1)電梯維保工作全部委托電梯專業(yè)保養(yǎng)公司去操作，且簽訂的電梯維保 合同形式是全面保養(yǎng)合同即大包。

(2)電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養(yǎng)公司，一般簽訂的電梯保養(yǎng)合同有全面維保合同，有標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)合同(清包)。(3)電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負(fù)責(zé)，委派專人專職管理，專職上崗維修工負(fù)責(zé)維保，有些住宅小區(qū)物業(yè)管理公司與電梯專業(yè)維保公司簽訂技術(shù)支持、配件銷售合同。

以上幾種形式投入到電梯管理、維保上的費用則高低相差極大，高則每月約1000元／臺，低則每月約200元／臺。上述幾種保養(yǎng)方式也各有利弊，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理公司一方面要通過選擇維修保養(yǎng)價格低的電梯維修公司來降低電梯的日常管理成本，另一方面，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理公司為了規(guī)避電梯使用管理中的風(fēng)險，采用全包維修方式。因此，所采取的維保方式也在情理之中。但這并不等于說價格高維修保養(yǎng)的質(zhì)量就高，之所以維保價格高主要是維修保養(yǎng)單位要考慮設(shè)備本身存在的風(fēng)險。而將價格低作為選擇維修保養(yǎng)公司的首要標(biāo)準(zhǔn)顯然存在更大的風(fēng)險和陷阱。由于維修保養(yǎng)價格低的電梯公司經(jīng)營優(yōu)勢是靠價格優(yōu)勢占領(lǐng)市場，而要在市場中獲取更多的利潤，顯然只能在人工、原材料上下功夫。因而，對電梯日常的維修內(nèi)容將可能存在一定程度上的“縮水”。經(jīng)過不完全統(tǒng)計電梯維修保養(yǎng)質(zhì)量所引起的電梯故障占整個故障的25％。由此可見，選擇一個維修保養(yǎng)價格適中，保養(yǎng)質(zhì)量優(yōu)良的電梯維保公司對提高住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理水平具有舉足輕重的作用。

2．4 住宅小區(qū)物業(yè)管理電梯技術(shù)檔案資料不健全

目前一些單位住宅小區(qū)物業(yè)管理中電梯技術(shù)檔案資料不健全、保存狀況令人堪憂。這其中既有客觀原因又有主觀因素。有以下幾方面問題。(1)由于目前物業(yè)管理人員流動較頻繁，導(dǎo)致在物業(yè)管理人員流動時由于資料交接制度不健全而造成技術(shù)檔案的遺失。

(2)房地開發(fā)商在小區(qū)移交物業(yè)過程中電梯技術(shù)檔案就已經(jīng)遺失。而物業(yè)管理公司又未督促土建補(bǔ)齊相關(guān)技術(shù)檔案。

(3)物業(yè)管理過程中由于人員借閱后未歸還而造成了技術(shù)檔案遺失。(4)由于更換住宅小區(qū)物業(yè)管理公司而相關(guān)協(xié)調(diào)工作不盡如人意，造成兩個物業(yè)公司在資料移交過程中一方從中作梗，導(dǎo)致技術(shù)檔案無法順利移交。(5)由于住宅小區(qū)物業(yè)管理人員自身電梯管理知識欠缺而致使電梯技術(shù)檔案建立不健全。

2.5物業(yè)管理公司、電梯維保公司與業(yè)主之間存在一定的矛盾

一是電梯發(fā)生故障后，業(yè)主向住宅小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，而住宅小區(qū)物業(yè)管理公司以電梯維修保養(yǎng)由電梯維保公司負(fù)責(zé)為借口進(jìn)行推諉，形成三方矛盾。目前，由于住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的管理人員專業(yè)知識上還存在一定的差距，無法準(zhǔn)確判斷故障原因，因此，通常情況下只能依靠電梯維保人員來進(jìn)行判斷、處理。電梯發(fā)生故障后，業(yè)主投訴是沖著住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，對電梯維保公司的投訴是間接的。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問題會向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問題，而是電維保梯公司的責(zé)任，但業(yè)主的管理費是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當(dāng)然要投訴物業(yè)管理公司。二是專業(yè)電梯維保公司的電梯保養(yǎng)費用與物業(yè)管理費的平衡得不到統(tǒng)一。住宅小區(qū)物業(yè)管理公司要生存，要參與市場的競爭，除了要得到業(yè)委會認(rèn)可、續(xù)聘外，還要考慮自身發(fā)展，電梯維保公司同樣面臨這樣的問題。住宅小區(qū)物業(yè)管理公司盡可能用較小的成本滿足電梯的運行使用，往往采用低價格或延遲支付費用給電梯維修保養(yǎng)公司的方式。這 就造成住宅小區(qū)物業(yè)管理與電梯維保公司之間的矛盾。3 對今后住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理的有關(guān)建議 3．1對電梯維保公司選擇的有關(guān)建議

如前所述，電梯維保大包方式固然對于物業(yè)公司來說省事，但經(jīng)濟(jì)上付出較大。這種方式如前所述，大包形式的維保模式一個特點就是維修保養(yǎng)價格相對于半包模式一般情況下要高出1倍左右。同時，電梯的運行故障周期和原因是有一定規(guī)律可循。一般情況下電梯故障頻繁出現(xiàn)主要是由于在電梯使用幾年后電器元件老化或機(jī)械零件磨損以及平常維修保養(yǎng)公司維保不到位等因素所造成的。因此，維修保養(yǎng)方式如果采用全包模式公司應(yīng)首先對自己電梯的使用狀況、運行過程中的故障產(chǎn)生原因有較清楚的認(rèn)識。綜上所述，對于每個物業(yè)公司在選擇電梯維修保養(yǎng)公司時，應(yīng)根據(jù)自己物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)實力，在充分考慮自己管理電梯的使用狀況、故障類型、發(fā)生故障時間間隔等因素的基礎(chǔ)上來決定維修保養(yǎng)方式。

3.2對住宅小區(qū)物業(yè)電梯提前介入的有關(guān)建議

前面我們已對住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理中提前介入存在的有關(guān)問題進(jìn)行了闡述。總之，住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理提前介入既是電梯今后安全、可靠運行的保障措施之一，又是整個住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理工作延續(xù)開展的基本保證。為此對電梯物業(yè)管理提前介入電梯 施工過程提出以下幾點建議。(1)電梯物業(yè)管理提前介入電梯施工過程，一方面，物業(yè)管理公司出于對今后電梯安全使用和管理考慮，物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的角度監(jiān)督電梯施工中的弊端，切實維護(hù)廣大業(yè)主的利益。另一方面，通過對發(fā)現(xiàn)問題與電梯施工安裝單位和房地產(chǎn)開發(fā)商的有效溝通使各種不利于后期物業(yè)管理的弊端在施工中就及時避免、改進(jìn)和處理，從而一方面為業(yè)主爭得了良好的硬件條件，另一方面也確保了物業(yè)打造名優(yōu)品牌，使后期的物業(yè)管理更加省心。(2)提前熟悉所安裝的電梯，并進(jìn)行很好的保護(hù)，確保業(yè)主從入住開始即為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。如前所述，目前很多電梯在業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)電梯使用可靠性上存在一定的問題，這些問題產(chǎn)生的原因不排除電梯安裝過程中安裝質(zhì)量欠缺等原因，但對業(yè)主裝修其間電梯成品保護(hù)不力是其中的重要原因之一。因此，由物業(yè)公司提前對電梯進(jìn)行成品保護(hù)，是減少電梯故障率，確保業(yè)主在正式人住后，電梯能在良好的工作狀態(tài)下運行。(3)通過調(diào)查我們得知那些等房屋正式從房地產(chǎn)商手中移交過來以后再去組建電梯物業(yè)管理隊伍，往往會造成倉促上陣，難免在電梯初期的管理中導(dǎo)致不應(yīng)有的失誤，給業(yè)主留下不好的印象。電梯物業(yè)管理的提前介入就有充足的時間去招聘、培訓(xùn)、鍛煉物業(yè)管理隊伍。使電梯正式移交后物業(yè)公司能順利、及時、成熟地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

通過對住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理工作提前介入，并扎實有效地進(jìn)行前期管理，使小區(qū)在電梯安裝質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等各方面有了很好的保證，為今后電梯的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。3．3加強(qiáng)電梯日常使用管理勢在必行

前面分析了目前電梯物業(yè)管理中存在的問題，這些問題的出現(xiàn)，既有主觀原因也有客觀因素，《特種設(shè)備安全法》 明確規(guī)定電梯使用單位承擔(dān)電梯安全使用的主體責(zé)任。因此，作為電梯使用單位所委托的住宅小區(qū)物業(yè)管理公司有義務(wù)對電梯的日常管理負(fù)責(zé)，為此，住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理應(yīng)在以下幾方面有所加強(qiáng)。

(1)住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理公司除聘請具有維修保養(yǎng)資質(zhì)的電梯公司對電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)外，更應(yīng)對電梯日常的運行狀態(tài)進(jìn)行記錄、及時發(fā)現(xiàn)電梯 運行過程中的故障狀態(tài)，以便電梯維保公司及時處理，從而減少電梯的故障率。

(2)科學(xué)制訂電梯的年維修計劃，由于電梯是機(jī)電產(chǎn)品，因此，正常的磨損和元器件的老化是正常的，很多電梯故障也是因為對老化的元器件未加以更換而產(chǎn)生的，因此，科學(xué)的制訂維修計劃是保障電梯安全運行和減少電梯故障的有效手段，請專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)對電梯進(jìn)行全面檢查評估后再決定維修具體內(nèi)容。

(3)加強(qiáng)對三角鑰匙管理、建立三角鑰匙專人保管制度。定期對應(yīng)急救援預(yù)案進(jìn)行演練，通過演練發(fā)現(xiàn)存在的問題，不斷完善。使其更具有可操作性。(4)定期對電梯應(yīng)急照明裝置、報警電話、機(jī)房盤車裝置、停電應(yīng)急平層裝置進(jìn)行檢查，減少電梯故障出現(xiàn)后轎內(nèi)人員被困時間。

(5)采取多種形式開展對業(yè)主安全乘梯知識的宣傳，同時將電梯安全使用須知，警示標(biāo)志和應(yīng)急電話號碼張貼在醒目位置。3．4為業(yè)主提供更為人性化的住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理服務(wù)

上面我們分析了物業(yè)公司與業(yè)主在電梯物業(yè)服務(wù)過程中存在的矛盾，從分析中我們不難體會到矛盾的起因是電梯經(jīng)常性出現(xiàn)故障，而對故障處理的響應(yīng)時間又較長，無法滿足物業(yè)承偌的條件。同時經(jīng)常性的維修保養(yǎng)可能會給業(yè)主的出行帶來不便。針對上述問題，作為的住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理部門首先應(yīng)該對業(yè)主進(jìn)行宣傳維護(hù)保養(yǎng)電梯的重要性以及國家對電梯維修保養(yǎng)的相關(guān)規(guī)定，同時，應(yīng)同電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行協(xié)商，盡可能將例行維修保養(yǎng)時間調(diào)整到電梯運行高峰期之外，并且，提前告知業(yè)主維修保養(yǎng)時間是星期幾、什么時段，讓業(yè)主有所準(zhǔn)備，時間長了業(yè)主也就有了概念。每月物業(yè)公司征求業(yè)主意見表中劃出一欄“業(yè)主對電梯使用的意見” 等。其實住宅小區(qū) 物業(yè)電梯管理歸結(jié)起來本意是管理，實際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。住宅小區(qū)物業(yè)公司在電梯管理中對業(yè)主的作用很簡單，就是公共服務(wù)，同時，其重要職責(zé)就是管理。將人性化的服務(wù)理念與科學(xué)管理手段、細(xì)致的工作內(nèi)容結(jié)合起來才更能體現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理的本質(zhì)。4 結(jié)語

以上通過對住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理重要性的介紹，希望能引起住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的高度重視，轉(zhuǎn)變觀念，提高電梯物業(yè)管理電梯水平。通過對目前住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理中存在問題的分析，能使大家看到目前住宅小區(qū)物業(yè)管理電梯還處在一個不成熟的階段，對管理中存在的誤區(qū)、缺陷、不足還需要我們共同去尋找破解的答案。根據(jù)對住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理的認(rèn)識所提出的相關(guān)建議由于知識水平有限，希望大家批評指正。最后，我們殷切的盼望住宅小區(qū)物業(yè)電梯管理人員能夠集思廣益、創(chuàng)新管理理念，扎實地履行好物業(yè)電梯管理義務(wù)。為大家創(chuàng)造一個安全、和諧的乘梯環(huán)境。

第二篇：對當(dāng)前電梯物業(yè)管理中有關(guān)問題的思考

對當(dāng)前電梯物業(yè)管理中有關(guān)問題的思考 Problem s of Elevator Management 陳海鷹，張東平，重慶市特種設(shè)備質(zhì)量安全檢測中心

中國電梯 2009年1月第20卷第02期

隨著城市電梯數(shù)量不斷增加，電梯與百姓生活密切程度也進(jìn)一步加深。與此同時，電梯使用的安全性、可靠性逐漸成為使用者關(guān)注的焦點。盡管上述兩方面要求涉及了電梯的設(shè)計、制造、安裝、維修、檢測、使用等方面。但今天我們將針對電梯物業(yè)管理中的有關(guān)問題與大家共同思考，其目的是為了使大家對當(dāng)前電梯物業(yè)管理中存在的問題有一個客觀的認(rèn)識，理性思考這些問題產(chǎn)生的原因，本文借此拋磚引玉提出建議與大家共同探討，從而，進(jìn)一步提高電梯物業(yè)管理水平，為電梯安全、可靠使用營造一個良好氛圍。

1、物業(yè)管理在電梯安全使用過程中的重要性

現(xiàn)今，商品房已逐漸取代了以前單位的福利房，電梯的產(chǎn)權(quán)也隨著開發(fā)商售房的進(jìn)程，逐漸由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到樓宇內(nèi)的每位業(yè)主。若按常規(guī)理解，特種設(shè)備監(jiān)察部門就要面對劃小了的電梯使用單位——千家萬戶進(jìn)行監(jiān)管顯然是不科學(xué)的。根據(jù)國家質(zhì)檢總局 特種設(shè)備注冊登記與使用管理規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，“使用單位” 是指具有在用特種設(shè)備管理權(quán)利和管理義務(wù)的單位或個人。既可以是特種設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者，也可以是受特種設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者委托，具有一年以上在用特種設(shè)備管理權(quán)利和管理義務(wù)者。據(jù)此，我們可以將物業(yè)管理單位確定為電梯的使用單位。作為受委托的物業(yè)公司其職責(zé)就是保證電梯的安全、可靠運行。若電梯不能正常使用，不僅使業(yè)主們的出行安全和生 活便捷得不到保證，還有可能激發(fā)矛盾，產(chǎn)生群體性事件。

要確保電梯的正常使用，滿足業(yè)主出行安全和便捷的需求，電梯使用單位必須保證各項管理工作到位。在《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 中第二十三～三十四條，第三十七～四十一條等條款對使用單位在電梯管理中的相關(guān)職責(zé)從技術(shù)檔案管理、維修保養(yǎng)單位管理、日常檢查、定期報檢、注冊登記、應(yīng)急救援等內(nèi)容上進(jìn)行了明確規(guī)定。這些內(nèi)容都是在電梯使用管理過程中應(yīng)該從人力、物力和財力上加以重點控制的環(huán)節(jié)。

綜上所述，電梯物業(yè)管理的重要性體現(xiàn)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而安全、完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。因此，電梯物業(yè)管理無論從技術(shù)層面的安全管理還是服務(wù)層面的人性化管理都有許多方面值得廣大物業(yè)公司去思考，通過思考分析使電梯物業(yè)管理水平更上一個臺階。

2、目前電梯物業(yè)管理中存在的問題

與國家對電梯物業(yè)管理所提出的要求相比，目前電梯物業(yè)管理所存在的問題要復(fù)雜得多。這些問題客觀說有的并不是物業(yè)管理本身造成的，其中有比較復(fù)雜的背景。通過對存在問題的分析使我們能更有針對性預(yù)防和彌補(bǔ)電梯物業(yè)管理中的不足，為廣大用戶提供更安全可靠的電梯服務(wù)。2．1對電梯物業(yè)管理認(rèn)識上存在誤區(qū)

由于我國目前物業(yè)管理是實行多層次的綜合性服務(wù)。因此，物業(yè)管理一個顯著特點是綜合性的管理。對于電梯等技術(shù)性要求較強(qiáng)的機(jī)電設(shè)備，目前大部分物業(yè)公司都采取的是聘用具有維修資質(zhì)的專業(yè)電梯公司進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)工作，而正是如此，很多物業(yè)公司管理人員認(rèn)為只要電梯維修公司按時對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，就盡到了自己的管理職責(zé)。存在這種認(rèn)識一方面是使用單位對電梯管理職責(zé)的一種誤解，另一方面更是對物業(yè)管理在電梯使用管理過程中的重要性認(rèn)識不足所至。

要搞好電梯物業(yè)管理，必須對其工作的性質(zhì)、內(nèi)容、國家相關(guān)部門對其管理的相關(guān)要求以及顧客的其他特殊要求有清醒的認(rèn)識。電梯作為特種設(shè)備不同于物業(yè)管理的其他機(jī)電設(shè)備，由于其在使用過程中存在一定的風(fēng)險，因此，電梯物業(yè)管理的首要任務(wù)是在使用管理環(huán)節(jié)降低這種風(fēng)險的機(jī)率和發(fā)生事故的嚴(yán)重程度。而目前很多物業(yè)公司對這點并沒有引起高度重視，對電梯日常使用的投入除了日常維修保養(yǎng)費用外，在電梯使用管理中的投入很少。我們知道，電梯的日常維修保養(yǎng)只是使用過程中安全保障措施之一。按照相關(guān)規(guī)定，電梯維修保養(yǎng)每15日進(jìn)行一次。而電梯運行是一個動態(tài)過程，其故障出現(xiàn)的規(guī)律具有一定的偶然性，如果電梯物業(yè)管理人員不認(rèn)真履行國家的有關(guān)規(guī)定“每天對電梯進(jìn)行日常檢查”及時發(fā)現(xiàn)電梯使用過程中存在的故障，通知維修保養(yǎng)單位立即排除，就有可能導(dǎo)致電梯事故的發(fā)生?？陀^說電梯維修保養(yǎng)單位僅對電梯提供必要的技術(shù)支持服務(wù)，電梯正常運行管理職責(zé)大部分還是落在了物業(yè)管理身上。因此，物業(yè)管理公司必須在觀念上消除電梯日常管理只是監(jiān)督電梯每月兩次的維修保養(yǎng)和電梯發(fā)生故障時的救援的誤區(qū)。與此同時，應(yīng)該加大對電梯日常管理的投入，聘用具有責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)能力符合管理要求的人員，按國家對電梯管理的有關(guān)規(guī)定認(rèn)真履行其自身的職責(zé)。

2.2 電梯物業(yè)管理前期介入意識欠缺

電梯物業(yè)管理前期介入很必要。目前相當(dāng)一部分物業(yè)公司所管理的電梯是直接從開發(fā)商手中移交過來的，作為房地產(chǎn)開發(fā)商通常情況下與電梯生產(chǎn)廠家簽訂的都是“鑰匙工程”，房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的最終結(jié)果是：能否按時取得使用合格證，因此，就開發(fā)商本身而言對電梯安裝過程的監(jiān)督力度是有限的。

基于上述原因，電梯安裝過程中和檢測過程中遺留的問題有時無法得到有效整改，而這些遺留問題對今后電梯的安全、可靠使用或多或少都有一定的影響。作為物業(yè)公司對此也有自己的看法，總認(rèn)為房屋開發(fā)商交給自己的應(yīng)該是合格產(chǎn)品，又有專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)的檢測報告作支撐，因而，對前期介入電梯的安裝驗收沒引起足夠的重視。然而，實踐證明當(dāng)一個房屋在土建和裝修工程即將完工，物業(yè)管理公司準(zhǔn)備進(jìn)駐時，其中的驗收工作是一個重要過程，把住這一關(guān)，對今后的管理和使用者有著很重要的意義。同時，對安裝過程中如果出現(xiàn)電梯安裝方和房屋開發(fā)商由于其中任意一方技術(shù)原因無法滿足電梯安裝要求時，能夠及時明確責(zé)任，及時加以解決。避免在使用過程中暴露出問題時，雙方出現(xiàn)不必要的爭議。

電梯物業(yè)管理前期介入內(nèi)容。除了前面提到電梯安裝過程的監(jiān)控以外，還包括房屋裝修過程中的電梯使用管理問題。由于裝修材料中有河沙、水泥、家具等。如果電梯裝載這些物品時未進(jìn)行任何保護(hù)，也未采取相關(guān)的管理措施，就可能導(dǎo)致電梯在今后使用過程中開關(guān)門不可靠，同時還可能使轎壁被尖銳物品戳壓變形。但是目前，很多電梯即使在物業(yè)接手后對電梯裝修過程的控制力度很不夠。

綜上所述，物業(yè)公司對電梯的前期接管工作之所以有顧慮，一方面是物業(yè)公司出于對前期介入后所支付成本的考慮。另一方面，電梯物業(yè)管理人員對前期介入的重要性認(rèn)識不足。2．3對電梯維修企業(yè)選擇上存在誤區(qū)

按照《物業(yè)管理條例 》，物業(yè)公司有權(quán)選擇符合國家規(guī)定具有資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)公司從事電梯的日常維護(hù)工作。然而，物業(yè)公司由于其本身也是業(yè)主所聘用的。因此，在對電梯維修保養(yǎng)公司的選擇上一方面要考慮業(yè)主服務(wù)的要求，另一方面，從自身經(jīng)營角度又必須兼顧聘用電梯維修保養(yǎng)公司成本的問題。而這兩方面本身又存在不可調(diào)和的矛盾。根據(jù)調(diào)查目前物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式。

(1)電梯管理維保工作全部委托電梯專業(yè)保養(yǎng)公司去操作，且簽訂的電梯保養(yǎng)合同形式是全面保養(yǎng)合同即大包。

(2)電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養(yǎng)公司，一般簽訂的電梯保養(yǎng)合同有全面保養(yǎng)合同，有標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)合同(清包)。(3)電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負(fù)責(zé)，委派專人專職管理，專職上崗維修工負(fù)責(zé)維保，有些物業(yè)管理公司與電梯專業(yè)維保公司簽訂技術(shù)支持、配件銷售合同。

以上幾種形式投入到電梯管理、維保上的費用則高低相差極大，高則每月約1000元／臺，低則每月約200元／臺。上述幾種保養(yǎng)方式也各有利弊，作為電梯物業(yè)管理公司一方面要通過選擇維修保養(yǎng)價格低的電梯維修公司來降低電梯的日常管理成本，另一方面，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的電梯物業(yè)管理公司為了規(guī)避電梯使用管理中的風(fēng)險，采用全包維修方式。上述兩種方式應(yīng)該說作為物業(yè)公司來說由于所考慮的角度不一樣，因此，所采取的維修保養(yǎng)方式也在情理之中。但這并不等于說價格高維修保養(yǎng)的質(zhì)量就高，之所以維修價格高主要是維修保養(yǎng)單位要考慮設(shè)備本身存在的風(fēng)險。而將價格低作為選擇維修保養(yǎng)公司的首要標(biāo)準(zhǔn)顯然存在更大的風(fēng)險和陷阱。由于維修保養(yǎng)價格低的電梯公司經(jīng)營優(yōu)勢是靠價格優(yōu)勢占領(lǐng)市場，而要在市場中獲取更多的利潤，顯然只能在人工、原材料上下功夫。因此，通常情況下這種類型公司電梯維保人員保養(yǎng)的電梯數(shù)量比其他公司要多。同樣的工作時間要維修保養(yǎng)不同數(shù)量的電梯，因而，對電梯日常的維修內(nèi)容將可能存在一定程度上的“縮水”。經(jīng)過不完全統(tǒng)計電梯維修保養(yǎng)質(zhì)量所引起的電梯故障占整個故障的25％。由此可見，選擇一個維修保養(yǎng)價格適中，保養(yǎng)質(zhì)量優(yōu)良的電梯維保公司對提高電梯物業(yè)管理水平具有舉足輕重的作用。2．4 電梯物業(yè)管理技術(shù)檔案資料不健全

目前一些單位電梯物業(yè)管理中電梯技術(shù)檔案資料不健全、保存狀況令人堪憂。這其中既有客觀原因又有主觀因素。有以下幾方面問題。

(1)由于目前物業(yè)管理人員流動較頻繁，導(dǎo)致在電梯物業(yè)管理人員流動時由于資料交接制度不健全而造成技術(shù)檔案的遺失。

(2)土建在房屋移交物業(yè)過程中電梯技術(shù)檔案就已經(jīng)遺失。而物業(yè)管理公司又未督促土建補(bǔ)齊相關(guān)技術(shù)檔案。

(3)物業(yè)管理過程中由于人員借閱后未歸還而造成了技術(shù)檔案遺失。(4)由于業(yè)主中間更換物業(yè)管理公司而相關(guān)協(xié)調(diào)工作不盡如人意，造成兩個物業(yè)公司在資料移交過程中一方從中作梗，導(dǎo)致技術(shù)檔案無法順利移交。(5)由于電梯物業(yè)管理人員自身電梯管理知識欠缺而致使電梯技術(shù)檔案建立不健全。

2.5物業(yè)管理公司、電梯維修保養(yǎng)公司與業(yè)主之間存在一定的矛盾

一是電梯發(fā)生故障后，業(yè)主向物管投訴，而物管以電梯維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)為借口進(jìn)行推諉，形成三方矛盾。目前由于物業(yè)管理公司的管理人員專業(yè)知識上還存在一定的差距，無法準(zhǔn)確判斷故障原因，因此，通常情況下只能依靠電梯維修人員來進(jìn)行判斷、處理。電梯發(fā)生故障后，業(yè)主投訴是沖著物業(yè)管理公司，對電梯維修保養(yǎng)公司的投訴是間接的。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問題會向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問題，而是電梯保養(yǎng)公司的責(zé)任，但業(yè)主的管理費是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當(dāng)然要投訴物業(yè)管理公司。二是專業(yè)電梯維保公司的電梯保養(yǎng)費用與物業(yè)管理費的平衡得不到統(tǒng)一。物業(yè)管理公司要生存，要參與市場的競爭，除了要得到業(yè)委會認(rèn)可、續(xù)聘外，還要考慮自身發(fā)展，電梯維修保養(yǎng)公司同樣面臨這樣的問題。物管公司盡可能用較小的成本滿足電梯的運行使用，往往采用低價格或延遲支付資金給電梯維修保養(yǎng)公司的方式。這就造成物管與電梯公司之間的矛盾，引發(fā)電梯不交付使用等情況的出現(xiàn)，最終導(dǎo)致業(yè)主不能乘坐電梯，誘發(fā)新的矛盾。3 對今后電梯物業(yè)管理的有關(guān)建議 3．1對電梯維修保養(yǎng)公司選擇的有關(guān)建議

如前所述，電梯維修保養(yǎng)大包方式固然對于物業(yè)公司來說省事，但經(jīng)濟(jì)上付出較大。這種方式對于制造、安裝質(zhì)量較好的電梯前期使用并不能體現(xiàn)出較大的優(yōu)勢。如前所述，大包形式的維保模式一個特點就是維修保養(yǎng)價格相對于半包模式一般情況下要高出1倍左右。而高出這部分價格實際上在維修保養(yǎng)工作內(nèi)容上并不會有所體現(xiàn)。同時，電梯的運行故障周期和原因是有一定規(guī)律可循。一般情況下電梯故障頻繁出現(xiàn)主要是由于在電梯使用幾年后電器元件老化或機(jī)械零件磨損以及平常維修保養(yǎng)公司維保不到位等因素所造成的。因此，維修保養(yǎng)方式如果采用全包模式公司應(yīng)首先對自己電梯的使用狀況、運行過程中的故障產(chǎn)生原因有較清楚的認(rèn)識。如果可以通過改造或大修解決問題應(yīng)對其產(chǎn)生的成本與全包成本進(jìn)行對比后再決定保養(yǎng)的形式。

綜上所述，對于每個物業(yè)公司在選擇電梯維修保養(yǎng)公司時，應(yīng)根據(jù)自己物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)實力，在充分考慮自己管理電梯的使用狀況、故障類型、發(fā)生故障時間間隔等因素的基礎(chǔ)上來決定維修保養(yǎng)方式。3.2對電梯物業(yè)提前介入的有關(guān)建議

前面我們已對電梯物業(yè)管理中提前介入存在的有關(guān)問題進(jìn)行了闡述。總之，電梯物業(yè)提前介入既是電梯今后安全、可靠運行的保障措施之一，又是整個電梯物業(yè)管理工作延續(xù)開展的基本保證。為此，對電梯物業(yè)管理提前介入電梯施工過程提出以下幾點建議。

(1)電梯物業(yè)管理提前介入電梯施工過程，一方面，物業(yè)管理公司出于對今后電梯安全使用和管理考慮，物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的角度監(jiān)督電梯施工中的弊端，切實維護(hù)廣大業(yè)主的利益。另一方面，通過對發(fā)現(xiàn)問題與電梯施工安裝單位和房地產(chǎn)開發(fā)商的有效溝通使各種不利于后期物業(yè)管理的弊端在施工中就及時避免、改進(jìn)和處理，從而一方面為業(yè)主爭得了良好的硬件條件，另一方面也確保了物業(yè)打造名優(yōu)品牌，使后期的物業(yè)管理更加省心。(2)提前熟悉所安裝的電梯，并進(jìn)行很好的保護(hù)，確保業(yè)主從入住開始即為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。如前所述，目前很多電梯在業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)電梯使用可靠性上存在一定的問題，這些問題產(chǎn)生的原因不排除電梯安裝過程中安裝質(zhì)量欠缺等原因，但對業(yè)主裝修其間電梯成品保護(hù)不力是其中的重要原因之一。因此，由物業(yè)公司提前對電梯進(jìn)行成品保護(hù)，是減少電梯故障率，確保業(yè)主在正式人住后，電梯能在良好的工作狀態(tài)下運行。(3)通過調(diào)查我們得知那些等房屋正式從房地產(chǎn)商手中移交過來以后再去組建電梯物業(yè)管理隊伍，往往會造成倉促上陣，難免在電梯初期的管理中導(dǎo)致不應(yīng)有的失誤，給業(yè)主留下不好的印象。電梯物業(yè)管理的提前介入就有充足的時間去招聘、培訓(xùn)、鍛煉物業(yè)管理隊伍。使電梯正式移交后物業(yè)公司能順利、及時、成熟地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

總之，通過對電梯物業(yè)管理工作提前介入并扎實有效地進(jìn)行前期管理，使小區(qū)在電梯安裝質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等各方面有了很好的保證，為今后電梯的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。3．3加強(qiáng)電梯日常使用管理勢在必行 前面分析了目前電梯物業(yè)管理中存在的問題，這些問題的出現(xiàn)，既有主觀原因也有客觀因素，《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 明確規(guī)定電梯使用單位承擔(dān)電梯安全使用的主體責(zé)任。因此，作為電梯使用單位所委托的物業(yè)管理公司有義務(wù)對電梯的日常管理負(fù)責(zé)，為此，電梯物業(yè)管理應(yīng)在以下幾方面有所加強(qiáng)。

(1)電梯物業(yè)管理公司除聘請具有維修保養(yǎng)資質(zhì)的電梯公司對電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)外，更應(yīng)對電梯日常的運行狀態(tài)進(jìn)行記錄、及時發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的故障狀態(tài)，以便電梯維保公司及時處理，從而減少電梯的故障率。(2)科學(xué)制訂電梯的年維修計劃，由于電梯是機(jī)電產(chǎn)品，因此，正常的磨損和元器件的老化是正常的，很多電梯故障也是因為對老化的元器件未加以更換而產(chǎn)生的，因此，科學(xué)的制訂維修計劃是保障電梯安全運行和減少電梯故障的有效手段，在具體操作中不能只聽一面之詞來決定維修的內(nèi)容，最好請專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)對電梯進(jìn)行全面檢查評估后再決定維修內(nèi)容。

(3)加強(qiáng)對三角鑰匙管理、建立三角鑰匙專人保管制度。定期對應(yīng)急救援預(yù)案進(jìn)行演練，通過演練發(fā)現(xiàn)存在的問題，不斷完善。使其更具有可操作性。(4)定期對電梯應(yīng)急照明裝置、報警電話、機(jī)房盤車裝置、停電應(yīng)急平層裝置進(jìn)行檢查，減少電梯故障出現(xiàn)后轎內(nèi)人員被困時間。

(5)采取多種形式開展對業(yè)主安全乘梯知識的宣傳，同時將電梯安全使用須知，報警電話號碼張貼在醒目位置。3．4為業(yè)主提供更為人性化的電梯物業(yè)服務(wù)

上面我們分析了物業(yè)公司與業(yè)主在電梯物業(yè)服務(wù)過程中存在的矛盾，從分析中我們不難體會到矛盾的起因是電梯經(jīng)常性出現(xiàn)故障，而對故障處理的響應(yīng)時間又較長，無法滿足物業(yè)承偌的條件。同時經(jīng)常性的維修保養(yǎng)可能會給業(yè)主的出行帶來不便。針對上述問題，作為電梯的物業(yè)管理部門首先應(yīng)該對業(yè)主進(jìn)行宣傳維護(hù)保養(yǎng)電梯的重要性以及國家對電梯維修保養(yǎng)的相關(guān)規(guī)定，同時，應(yīng)同電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行協(xié)商，盡可能將例行維修保養(yǎng)時間調(diào)整到電梯運行高峰期之外，并且，提前告知業(yè)主維修保養(yǎng)時間是星期幾、什么時段，讓業(yè)主有所準(zhǔn)備，時間長了業(yè)主也就有了概念。每月物業(yè)公司征求業(yè)主意見表中劃出一欄“業(yè)主對電梯使用的意見” 等。其實電梯物業(yè)管理歸結(jié)起來本意是管理，實際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。物業(yè)公司在電梯管理中對業(yè)主的作用很簡單，就是公共服務(wù)，同時，其重要職責(zé)就是管理。綜上所述，也只有將人性化的服務(wù)理念與科學(xué)管理手段、細(xì)致的工作內(nèi)容結(jié)合起來才更能體現(xiàn)電梯物業(yè)管理的本質(zhì)。4 結(jié)語

以上通過對電梯物業(yè)管理重要性的介紹，希望能引起物業(yè)管理公司的高度重視，轉(zhuǎn)變觀念，提高電梯物業(yè)管理水平。通過對目前電梯物業(yè)管理中存在問題的分析，能使大家看到目前電梯物業(yè)管理還處在一個不成熟的萌芽階段，對管理中存在的誤區(qū)、缺陷、不足還需要我們共同去尋找破解的答案。根據(jù)對電梯物業(yè)管理的認(rèn)識所提出的相關(guān)建議由于知識水平有限，希望大家批評指正。最后，我們殷切的盼望電梯物業(yè)管理人員能夠集思廣益、創(chuàng)新管理理念，扎實地履行好電梯物業(yè)管理義務(wù)。為大家創(chuàng)造一個安全、和諧的乘梯環(huán)境。

第三篇：對住宅小區(qū)物業(yè)管理的探討

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對住宅小區(qū)物業(yè)管理的探討

作者：矯曉慧

來源：《現(xiàn)代交際》2013年第04期

[摘要]隨著我國城市化進(jìn)程不斷加深，城市住宅建設(shè)不斷發(fā)展，住宅小區(qū)的物業(yè)化管理作用日益突出。本文主要探討了我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)存問題及具體解決措施。

[關(guān)鍵詞]住宅小區(qū) 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理

[中圖分類號]C916 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）04-0060-0

2隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快和住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，城市小區(qū)日益增多，物業(yè)管理在小區(qū)建設(shè)中的作用日益突出。物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展可以滿足人們對良好居住條件和居住環(huán)境日益增長的需求，對保持社會和諧穩(wěn)定和推動城市現(xiàn)代化建設(shè)具有重要意義。我國物業(yè)管理行業(yè)已走過30多年的歷程，從幼稚階段逐步發(fā)展到成熟階段，但住宅小區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自身仍然存在著一些問題，亟待解決。

一、目前我國住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要問題

（一）物業(yè)管理費收繳困難

物業(yè)管理必然需要運營費用，因此物業(yè)管理公司會向業(yè)主收取一定的物業(yè)管理費，但物業(yè)管理費的收繳一直是困擾物業(yè)從業(yè)人員的難題，究其原因，主要有兩方面：一方面，業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠的認(rèn)識。有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理就是對綠化、衛(wèi)生、治安和設(shè)施的低成本維護(hù)，不需要太高的費用，因此對物業(yè)費的繳納或物業(yè)費應(yīng)繳納多少產(chǎn)生抵觸情緒，不愿及時自覺地繳納；另一方面，有的物業(yè)管理公司自身服務(wù)工作不到位，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平無法得到業(yè)主的認(rèn)可，造成了物業(yè)費的拖繳。有的物業(yè)管理公司收費不規(guī)范，為了追求利潤而巧立名目，收取各種不應(yīng)有的物業(yè)費，使得業(yè)主與物業(yè)間產(chǎn)生強(qiáng)烈矛盾。

（二）開發(fā)商遺留問題

從近年來的有關(guān)物業(yè)管理糾紛的投訴來看，很多糾紛并不是物業(yè)管理公司的自身經(jīng)營問題，而是由房屋工程質(zhì)量問題、過度承諾、配套設(shè)施建設(shè)不健全等開發(fā)商遺留問題造成的。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些問題時，一般都直接到物業(yè)管理公司反映或備案，物業(yè)管理公司也只能找到開發(fā)商來解決問題，而有的開發(fā)商對此置之不理，有的開發(fā)商雖然愿意解決問題，但拖的時間也較長，不僅給業(yè)主帶來了諸多不便與煩惱，也激化了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。另外，大多數(shù)的規(guī)范住宅小區(qū)的開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間都是隸屬關(guān)系，物業(yè)管理公司從屬于開發(fā)公司，物業(yè)管理公司對于開發(fā)商的問題常常遮遮掩掩，這也很大程度上造成了業(yè)主的不滿。

（三）物業(yè)管理的法制體系不健全

一方面，我國物業(yè)管理行業(yè)缺乏權(quán)威性的國家層面的物業(yè)管理法律，使得物業(yè)管理活動存在責(zé)任主體法律地位不明確、法律關(guān)系不清楚、權(quán)利義務(wù)不清楚等問題，致使我國目前的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在諸多缺陷，物業(yè)管理活動不斷產(chǎn)生矛盾。而且，在對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓和驗收管理中還存在著尚需明確的重大問題，致使難以保證依法對物業(yè)進(jìn)行管理，缺乏實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化所必須的法律保護(hù)；另一方面，我國物業(yè)管理方面的省市級規(guī)范性文件也不多，且現(xiàn)有規(guī)定過于籠統(tǒng)、缺乏具體操作細(xì)則，而且，部分政策和規(guī)定的可操作性無法和現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)狀相適應(yīng)。

（四）政府對物業(yè)管理公司缺乏有效監(jiān)管

物業(yè)管理的涉及面較廣，必須依靠政府的有力監(jiān)管，才能保證物業(yè)管理的順利、健康發(fā)展。但政府對于物業(yè)管理這樣一種新興行業(yè)，無論在法律法規(guī)，還是政策制度方面，都沒有建立起一個較為健全的體系。而且，物業(yè)行政主管部門缺乏相應(yīng)的處罰權(quán)，對物業(yè)收費的監(jiān)督制度不完善。另外，住宅小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立也不太規(guī)范，其并沒有從全方位進(jìn)行考慮來選聘物業(yè)管理公司，以致業(yè)主的物業(yè)投訴無法得到及時的處理和合理的解決。所以，住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須得到政府的有力監(jiān)管，否則，住宅小區(qū)的物業(yè)管理將無法維持良性局面，不利于物業(yè)管理公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（五）從業(yè)人員整體素質(zhì)較低

物業(yè)管理行業(yè)在推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)、提升城市居民生活質(zhì)量方面扮演著重要角色，物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)對促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有著重要作用。由于缺乏物業(yè)管理從業(yè)人員的相應(yīng)行為規(guī)范，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低、物業(yè)管理手段普遍落后。目前，部分物業(yè)管理從業(yè)人員的職前培訓(xùn)不足，導(dǎo)致管理與服務(wù)無法達(dá)到業(yè)主要求。部分物業(yè)管理公司的管理層缺乏管理經(jīng)驗，存在管理模式落后、服務(wù)意識淡薄、培訓(xùn)制度缺失、工作標(biāo)準(zhǔn)模糊等不良現(xiàn)象，導(dǎo)致了物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)意識低下、工作熱情不高，所提供的服務(wù)不能達(dá)到業(yè)主的要求，在業(yè)主心中樹立了不好的形象，影響了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的互信互諒，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

二、解決我國住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的措施

（一）提高業(yè)主的物業(yè)管理有償服務(wù)意識

物業(yè)管理公司是微利運營公司，其主要的收入來源就是物業(yè)管理費，而物業(yè)管理費又是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要保證。因此，政府要通過各種形式，加大對物業(yè)管理有償服務(wù)的宣傳力度，提高業(yè)主的思想認(rèn)識，使業(yè)主明白物業(yè)管理的重要性。并廣泛分發(fā)物業(yè)管理條例，使業(yè)主明確物業(yè)管理的收費明細(xì)，以提高業(yè)主的自我管理意識，在政府、公司和業(yè)主之間架起一座良好溝通與協(xié)調(diào)的橋梁，促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的互信互諒。政府在加大物業(yè)有償服務(wù)宣傳力度的同時，也要增強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)亂收費的監(jiān)管，真正使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間形成良性互動。

（二）實施承接查驗以分清開發(fā)商與物業(yè)公司間的責(zé)任

針對房屋質(zhì)量等突出問題，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)和開發(fā)商之間的承接查驗工作，以明確物業(yè)管理公司和開發(fā)公司間的責(zé)任，做到防患于未然。物業(yè)管理公司在承接查驗過程中，應(yīng)注意以下幾點：第一，在承接查驗之前，物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位間應(yīng)就雙方交接人員、各分類驗收時間、注意事項等方面進(jìn)行協(xié)商，以統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)、明確驗收程序；第二，承接查驗時，不僅要檢查物業(yè)質(zhì)量，還要清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等的數(shù)量、類型，并在驗收報告中經(jīng)雙方簽字生效；第三，對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，必須及時返修或形成備忘錄備案；第四，對完成查驗的設(shè)施設(shè)備及時進(jìn)行試運行測試，注意物業(yè)管理公司技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

（三）完善物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)

住宅小區(qū)物業(yè)管理的法制不健全是物業(yè)管理質(zhì)量低下的關(guān)鍵因素，為保證物業(yè)管理工作的正常有序開展，必須完善物業(yè)管理的相關(guān)立法工作。物業(yè)管理法律應(yīng)與國家其他相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行有效銜接，使物業(yè)管理法律成為國家法律體系不可缺少的重要一環(huán)；已經(jīng)出臺的相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，應(yīng)充分結(jié)合地方特性，制定出符合本地區(qū)實際情況的相關(guān)規(guī)章制度和行為規(guī)范。這樣，才能使政府管理部門、物業(yè)管理公司和廣大業(yè)主有法可依、有法可循，促使物業(yè)管理公司走向規(guī)范化經(jīng)營軌道，使物業(yè)管理工作在積極、良好的法律氛圍之下健康、有序地發(fā)展。

（四）培育業(yè)主大會和業(yè)主委員會并監(jiān)督其健康運作

一方面，政府要加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和管理力度；另一方面，物業(yè)所在地相關(guān)政府部門應(yīng)積極幫助并指導(dǎo)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會成立之后，要到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會可納入當(dāng)?shù)卣呐沙鰴C(jī)構(gòu)、居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這樣不僅有助于建設(shè)社區(qū)服務(wù)功能，還可以確保業(yè)主大會和業(yè)主委員會成員的素質(zhì)，以保證業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)范運行。當(dāng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會產(chǎn)生矛盾糾紛時，可通過社區(qū)監(jiān)管部門進(jìn)行調(diào)解，以化解物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，及時解決物業(yè)管理問題。

（五）全面提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)

目前，我國城市化進(jìn)程逐步加深，城市住宅小區(qū)數(shù)量越來越多，而居民對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求越來越高。物業(yè)管理從業(yè)人員自身素質(zhì)作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵性因素應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)管理公司的重視。物業(yè)管理公司應(yīng)開展物業(yè)管理人員的繼續(xù)教育，為員工提供有針對性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，并要求公司物業(yè)管理人員持證上崗。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)建立一套科學(xué)、完善的招聘機(jī)制，采取公開招聘、擇優(yōu)錄取的方式，加大對優(yōu)秀人才的吸收和培養(yǎng)力度，使物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)得到全面的提升，從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)水平，推動物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

第四篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對策

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會 普遍問題 常見問題對策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理存在的普遍問題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問題

2、人力資源建設(shè)隊伍問題

3、開發(fā)商遺留下的問題

4、業(yè)主的物業(yè)知識缺乏

5、物業(yè)管理收費困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場規(guī)模小、缺乏有效的市場競爭

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見的問題

1、業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保障

2、業(yè)主委員會無社團(tuán)法人地位

3、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的收益權(quán)屬不清

三、物業(yè)管理中存在問題的解決對策

1、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標(biāo)機(jī)制

2、嚴(yán)格執(zhí)行承接驗收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識

4、建立物業(yè)管理招標(biāo)制度、真正做到公平、公正、公開原則、實現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費方式與收費態(tài)度

6、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的自身建設(shè)、培養(yǎng)正確的服務(wù)理念、提高服務(wù)水平和質(zhì)量

第五篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策.

安徽建筑大學(xué)繼續(xù)教育

畢業(yè)論文

課題名稱 專 業(yè) 姓 名 學(xué) 號

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導(dǎo)教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策

【摘要】

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來越多，商品化住宅已成為我國城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進(jìn)城市化進(jìn)程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實中，社區(qū)物業(yè)管理方面問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問題和不足，全國各地小區(qū)時常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導(dǎo)致矛盾不斷升級。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出解決的對策和建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容

目錄

內(nèi)容摘要 關(guān)鍵詞 正文

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀....................................1

（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.........................................1

（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.........................................1

（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.....................................1

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題................................1

（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.................2

（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重..........................................2

（四）房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題..................................2

（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題........................................2

三、對完善物業(yè)管理的幾點建議......................................3

（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費意識.............3

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同..3

（三）依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用........................3

（四）加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任................................3

（五）物業(yè)管理企業(yè)堅守職責(zé)，保證服務(wù)......................................4

四、結(jié)語.........................................................4

五、參考文獻(xiàn).....................................................4

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況

開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因為開發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點銷售房子，對小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時間的增加，很多問題就逐漸凸顯出來，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護(hù)、停車位不足、道路維護(hù)及物業(yè)費欠收的問題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來。而我國城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責(zé)任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。

1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況

開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過渡到松散管理，再到勉強(qiáng)維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r，必須交齊當(dāng)年物業(yè)費后才能獲準(zhǔn)人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費的繳納率基本上是百分之百，此時物業(yè)費能滿足正常經(jīng)營需要，物業(yè)管理也能及時到位.但隨著人住時間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對講門的損毀、對講機(jī)不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問題接踵而來。實際上很多問題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費很難解決這一系列的問題。因此，給物業(yè)管理帶來較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況

老舊小區(qū)、老住宅或是沒有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國,城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個世紀(jì)90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進(jìn)行維修服務(wù)。上個世紀(jì)90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費”、“治安費”等管理費，由街道居委會挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對物業(yè)管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費。即使繳費，業(yè)主很容易對物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過分的要求，憧憬著少繳費多辦事或不繳費就享受服務(wù)的思想，在繳費時也是極不情愿，不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長年不繳費的住戶，物業(yè)費收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費嚴(yán)重短缺。事實上，老舊小區(qū)建設(shè)時，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計，很多問題不是單純的物業(yè)管理問題，而是歷史遺留問題，沒有經(jīng)費很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠

物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒有形成一個完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第504號頒發(fā)的修訂后的《物業(yè)管理條例》和第十屆全國人民代表大會第五次會議通過2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，它無法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒有依法依規(guī)嚴(yán)格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒有及時遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費使用不透明

城市小區(qū)物業(yè)收費難問題比較突出.物業(yè)費是業(yè)主個人所繳納的費用，按照理性經(jīng)濟(jì)人的思維，消費者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費屬于個人消費，業(yè)主勢必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對經(jīng)費的使用還不透明，那么，業(yè)主就會產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來催交費用，但往往導(dǎo)致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

個別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽臺等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進(jìn)行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實際上，居民居住環(huán)境與居委會、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。

2.4房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題

部分開發(fā)商在施工后遺留下來的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題，業(yè)主需要尋求解決.這本來應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問題，而業(yè)主直接面對的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問題無法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問題沒有答復(fù)時，就會把對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題

由于目前我國有關(guān)物業(yè)法規(guī)對業(yè)委會權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會運作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會,有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會是業(yè)主選舉出來的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對參加業(yè)主大會缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會缺乏堅實的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問題時，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費的一定比例，有的業(yè)委會甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會，運作過程中也存在很多問題，比如，業(yè)主委員會中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

3對完善物業(yè)管理的幾點建議

3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費意識

建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時期社區(qū)居委會的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理條例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時,應(yīng)切實 遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。

3.3依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督;對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會還要積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

3.4加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任

“百年大計，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時間最長不過20余年，房屋質(zhì)量問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題，確實比比皆是，更不用說到“百年”之后了。因此,各級政府在審批驗收小區(qū)時，要有長遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留問題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。

3.5物業(yè)管理企業(yè)堅守職責(zé)，保證服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和 收費依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

4.結(jié)語

從以上分析可以看出，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題必須通過依法治理物業(yè)管理市場，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場的運作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識，以獲得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力

參考文獻(xiàn)

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