第一篇：住宅物業(yè)人對電梯問題的思考

住宅物業(yè)人對電梯問題的思考

住宅物業(yè)人對電梯問題的思考

最近總會有吃人電梯，電梯吞人，奪命電梯等字樣出現(xiàn)在電視、網(wǎng)絡和報紙等媒體，我們物業(yè)人也在討論著電梯以及關注著自己項目的電梯的情況。其實很多人都在談論電梯的問題，包括一些專家學者和電梯的業(yè)內(nèi)人士，每個人看問題的角度和實際經(jīng)歷是不同的，關于電梯的言論也就不盡相同。今天我想從一個住宅物業(yè)人的角度來說一下電梯的問題。

首先我個人非常不喜歡“吃人電梯，電梯吞人，奪命電梯”的說法，但是確實有因為電梯而失去寶貴生命的事情發(fā)生，這是不爭的事實。其實媒體的報道很多時候夸大了問題的嚴重性，造成了一定的恐慌，而且很多時候物業(yè)公司很不幸成為了媒體眼中電梯事件的責任人，給物業(yè)企業(yè)帶來了很多負面影響。我們物業(yè)人有沒有責任，某些情況下肯定是有責任的，我們應該承擔的責任我們不推卸。但是我們物業(yè)人需要全面的理性的看待電梯的問題，不要讓電梯事件影響物業(yè)行業(yè)的形象。

經(jīng)常能看到媒體報道電梯困人，也能看到消防員去破拆電梯的報道。其實每次看到消防員去破拆電梯的報道都會覺得心寒，消防部隊配置幾把三角鑰匙不是什么問題吧。電梯盤車放人其實不能算是有難度的一件事情，作為專業(yè)救援的消防隊部，簡單學習一下就完全可以掌握的。物業(yè)人很多時候沒有正確對待電梯困人事件，其實電梯困人是好事，為什么這么說，因為電梯下墜和沖頂是最危險的。電梯檢測到危險信號而停止運行是對電梯和電梯內(nèi)的乘客的一種保護，如果電梯下墜超過三層沒有停住，那么這個電梯是有問題的，保護系統(tǒng)沒工作。

電梯發(fā)生困人時，物業(yè)公司可以及時放人，也可以聯(lián)系電梯維保公司及時救援，我覺得物業(yè)人應該也必須掌握電梯放人的技能。正如前面所說的盤車救人真的不難的，如果電梯不在平層，救援人員到達機房關閉電梯總電源，一人用開閘扳手打開制動器，另一人盤車，放到平層位置，然后用電梯三角鑰匙開門救人。關閉電源是為了防止電梯突然啟動，而利用電梯的配重可以很容易的手動盤車。在平層直接放人就更容易了，若果平層打不開，可以去上一層打開門再到轎廂頂上去打開門鎖機構。其實問題的關鍵是你得有會救援的物業(yè)人，在任何時候會救援的人還得能及時趕到現(xiàn)場，另外就是電梯救援信號要及時傳遞到救援人那里。上面所說的這些如果達到了，經(jīng)常發(fā)生的電梯困人事件對于我們物業(yè)來說就不是什么問題了。

下面回到電梯為什么會經(jīng)常出狀況的問題上，電梯是特種設備，9000認證，3C認證，型式實驗一個都不能少，要求是很嚴格的。而且電梯的廠檢和特檢院的驗收都是很嚴格的，特檢院每年還有一次定期檢驗，維保公司每個月還有兩次維保，物業(yè)公司每天都會關注電梯的使用和運行情況，理論上說電梯是不會出什么大問題的。但是在中國理論和實踐總會有差別，我們來簡單分析一下看看這些差別都在那里。

電梯屬于特種設備，敢于生產(chǎn)電梯讓電梯出廠的電梯廠家的電梯一般來說不會有太大問題，不過荊州安良百貨公司就是因為電梯沒有按圖紙生產(chǎn)才給事故留下了安全隱患。都有誰應該發(fā)現(xiàn)電梯沒有按圖紙生產(chǎn)那？

1、電梯生產(chǎn)廠家。

2、電梯銷售單位（有可能是廠家自己）。

3、電梯安裝單位。

4、采購單位。

5、安裝工程監(jiān)理公司。

6、電梯檢驗部門。

7、電梯維保單位。

8、電梯使用單位（可能是物業(yè)公司）。這么多單位和部門都沒有制止住沒按圖紙生產(chǎn)的電梯進行了安裝和使用，這里的問題是值得我們深思的。其實這里面電梯使用單位的責任是最小的，因為這里面使用單位是外行。我們可以說這是一個全社會的問題，是一個大問題。我個人對電梯檢驗部門的意見最大，通常他們都是事業(yè)單位，是代表政府的，問題電梯在他們的檢驗下通過了驗收投入使用，而且每年他們還要例行年檢，真不知道他們是怎么進行檢驗的。

回過來我們再說一下電梯的采購單位，以商品房住宅項目為例吧，開發(fā)商負責采購。電梯也分三六九等，奧迪斯有天津奧迪斯，杭州奧迪斯還有子品牌。每一個牌子的配置也不一樣，而且有的時候我們可以看到一個小區(qū)用多個品牌的電梯，我知道一個不是很大的項目用了4個品牌的電梯。電梯的銷售很多時候都有政府主管部門的人插手向開發(fā)商要合同，也有電梯廠家自己公關做市場，但是同時用4個牌子的電梯有點夸張了。開發(fā)商為了省錢，采購的電梯很多時候都是低配的。很多小區(qū)河政府部門用的一個牌子的電梯，可是政府的電梯基本不出問題。上述的多品牌和低配電梯給我們后期的物業(yè)管理帶來了很大的麻煩，物業(yè)公司很無奈。

再說一下電梯安裝的問題，我們有一種公認的觀點，電梯后期出問題很多時候是因為安裝工作做得不夠好。電梯生產(chǎn)，安裝，維保都是需要獨立的資質的，很多銷售電梯的廠家自己不安裝電梯，都是外包給電梯安裝公司的，電梯安裝公司又分包給別人，這里就留下了很多隱患。中國的電梯安裝工人的意識和素質還沒有達到完全符合電梯安裝規(guī)范的要求，很多時候都是經(jīng)驗主義和無所謂的態(tài)度，經(jīng)常會說都是這么安裝的沒事的。中國的資質要求大家都心知肚明，要不然怎么會有那么多的考證族和掛證族。建設單位和監(jiān)理以及電梯銷售單位的現(xiàn)場負責人員的工作態(tài)度也會極大的影響安裝質量，如果他們都按規(guī)范做到位了，那么安裝出來的電梯不會有什么問題的。

再有一點提醒大家，項目建設過程中會出現(xiàn)很多意外情況，比如趕工期，比如資金不到位，比如中途停工，還有就是泡水淹電梯和電梯被破壞以及電梯丟部件等情況，這都會嚴重影響電梯的安裝質量。再有電梯安裝之后沒有驗收交付之前施工單位也會使用電梯，這階段也很容易對電梯造成損壞。

再來看看業(yè)主裝修階段對電梯的使用，這個階段一般來說是物業(yè)公司在管理的，但是不同的物業(yè)公司管理的水平不一樣，對電梯的保護也不一樣，對后期造成的影響也不相同。裝修公司和裝修工人是不會愛護電梯的，業(yè)主也著急裝修，因此這個階段是物業(yè)需要下大力氣管理的階段，務必嚴格管理。電梯超載都會有保護會停止運行，但是電梯什么時候會出現(xiàn)超載那，不是在一樓的時候而是在其他樓層中途裝貨上人的時候。裝修過程中最擔心的是什么？泡水把電梯淹了。如果電梯里的監(jiān)控都做到位，防止電梯進水的措施也都到位，那么物業(yè)管理的工作就容易多了。

再來說說業(yè)主和物業(yè)使用人，不愛惜電梯，不掌握電梯的基本常識。電梯是誰的，電梯是全體業(yè)主的，業(yè)主自己不愛惜電梯，一出了什么問題就找物業(yè)，這是社會問題，是全民素質問題。很多物業(yè)人乘坐電梯都有一個習慣，稍微等一下看一下還有沒有其他人一起乘坐電梯，晚上的時候自己上了樓會按一下1樓的按鍵讓電梯在樓下等待晚歸的人，看到有小孩子在電梯里亂按按鍵和蹦蹦跳跳的時候會提醒他這樣不安全要做好孩子當電梯小衛(wèi)士等等。

維保公司也是物業(yè)公司的痛，現(xiàn)在維保價格壓得很低，維保質量不高也給電梯安全留下隱患，更有甚者有些物業(yè)公司干脆不找維保公司，這樣的情況讓物業(yè)人很無奈。電梯的生產(chǎn)、安裝、維保都需要資質而且還分不同等級，但是又能怎么樣那？

可以說電梯問題是全社會的問題，作為物業(yè)人來說我們首先要把自己的養(yǎng)護和管理職責做好，一定要找好的維保公司把維保工作做到位。加強自身隊伍建設把電梯管理工作做到位，向業(yè)主宣傳好電梯的安全使用，把管理和使用人和諧的結合在一起。

如果開發(fā)商和電梯檢驗部門把工作做到位了，其實電梯對于物業(yè)公司來說真的不是什么問題。或許有的時候較真的打幾場官司電梯的問題就會妥妥的解決了。

第二篇：對當前電梯物業(yè)管理中有關問題的思考

對當前電梯物業(yè)管理中有關問題的思考 Problem s of Elevator Management 陳海鷹，張東平，重慶市特種設備質量安全檢測中心

中國電梯 2009年1月第20卷第02期

隨著城市電梯數(shù)量不斷增加，電梯與百姓生活密切程度也進一步加深。與此同時，電梯使用的安全性、可靠性逐漸成為使用者關注的焦點。盡管上述兩方面要求涉及了電梯的設計、制造、安裝、維修、檢測、使用等方面。但今天我們將針對電梯物業(yè)管理中的有關問題與大家共同思考，其目的是為了使大家對當前電梯物業(yè)管理中存在的問題有一個客觀的認識，理性思考這些問題產(chǎn)生的原因，本文借此拋磚引玉提出建議與大家共同探討，從而，進一步提高電梯物業(yè)管理水平，為電梯安全、可靠使用營造一個良好氛圍。

1、物業(yè)管理在電梯安全使用過程中的重要性

現(xiàn)今，商品房已逐漸取代了以前單位的福利房，電梯的產(chǎn)權也隨著開發(fā)商售房的進程，逐漸由開發(fā)商轉移到樓宇內(nèi)的每位業(yè)主。若按常規(guī)理解，特種設備監(jiān)察部門就要面對劃小了的電梯使用單位——千家萬戶進行監(jiān)管顯然是不科學的。根據(jù)國家質檢總局 特種設備注冊登記與使用管理規(guī)則》的有關規(guī)定，“使用單位” 是指具有在用特種設備管理權利和管理義務的單位或個人。既可以是特種設備產(chǎn)權所有者，也可以是受特種設備產(chǎn)權所有者委托，具有一年以上在用特種設備管理權利和管理義務者。據(jù)此，我們可以將物業(yè)管理單位確定為電梯的使用單位。作為受委托的物業(yè)公司其職責就是保證電梯的安全、可靠運行。若電梯不能正常使用，不僅使業(yè)主們的出行安全和生 活便捷得不到保證，還有可能激發(fā)矛盾，產(chǎn)生群體性事件。

要確保電梯的正常使用，滿足業(yè)主出行安全和便捷的需求，電梯使用單位必須保證各項管理工作到位。在《特種設備安全監(jiān)察條例 中第二十三～三十四條，第三十七～四十一條等條款對使用單位在電梯管理中的相關職責從技術檔案管理、維修保養(yǎng)單位管理、日常檢查、定期報檢、注冊登記、應急救援等內(nèi)容上進行了明確規(guī)定。這些內(nèi)容都是在電梯使用管理過程中應該從人力、物力和財力上加以重點控制的環(huán)節(jié)。

綜上所述，電梯物業(yè)管理的重要性體現(xiàn)在為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，而安全、完好的設備是優(yōu)質服務的基礎。因此，電梯物業(yè)管理無論從技術層面的安全管理還是服務層面的人性化管理都有許多方面值得廣大物業(yè)公司去思考，通過思考分析使電梯物業(yè)管理水平更上一個臺階。

2、目前電梯物業(yè)管理中存在的問題

與國家對電梯物業(yè)管理所提出的要求相比，目前電梯物業(yè)管理所存在的問題要復雜得多。這些問題客觀說有的并不是物業(yè)管理本身造成的，其中有比較復雜的背景。通過對存在問題的分析使我們能更有針對性預防和彌補電梯物業(yè)管理中的不足，為廣大用戶提供更安全可靠的電梯服務。2．1對電梯物業(yè)管理認識上存在誤區(qū)

由于我國目前物業(yè)管理是實行多層次的綜合性服務。因此，物業(yè)管理一個顯著特點是綜合性的管理。對于電梯等技術性要求較強的機電設備，目前大部分物業(yè)公司都采取的是聘用具有維修資質的專業(yè)電梯公司進行日常的維修保養(yǎng)工作，而正是如此，很多物業(yè)公司管理人員認為只要電梯維修公司按時對電梯進行維修保養(yǎng)，就盡到了自己的管理職責。存在這種認識一方面是使用單位對電梯管理職責的一種誤解，另一方面更是對物業(yè)管理在電梯使用管理過程中的重要性認識不足所至。

要搞好電梯物業(yè)管理，必須對其工作的性質、內(nèi)容、國家相關部門對其管理的相關要求以及顧客的其他特殊要求有清醒的認識。電梯作為特種設備不同于物業(yè)管理的其他機電設備，由于其在使用過程中存在一定的風險，因此，電梯物業(yè)管理的首要任務是在使用管理環(huán)節(jié)降低這種風險的機率和發(fā)生事故的嚴重程度。而目前很多物業(yè)公司對這點并沒有引起高度重視，對電梯日常使用的投入除了日常維修保養(yǎng)費用外，在電梯使用管理中的投入很少。我們知道，電梯的日常維修保養(yǎng)只是使用過程中安全保障措施之一。按照相關規(guī)定，電梯維修保養(yǎng)每15日進行一次。而電梯運行是一個動態(tài)過程，其故障出現(xiàn)的規(guī)律具有一定的偶然性，如果電梯物業(yè)管理人員不認真履行國家的有關規(guī)定“每天對電梯進行日常檢查”及時發(fā)現(xiàn)電梯使用過程中存在的故障，通知維修保養(yǎng)單位立即排除，就有可能導致電梯事故的發(fā)生?？陀^說電梯維修保養(yǎng)單位僅對電梯提供必要的技術支持服務，電梯正常運行管理職責大部分還是落在了物業(yè)管理身上。因此，物業(yè)管理公司必須在觀念上消除電梯日常管理只是監(jiān)督電梯每月兩次的維修保養(yǎng)和電梯發(fā)生故障時的救援的誤區(qū)。與此同時，應該加大對電梯日常管理的投入，聘用具有責任心強、專業(yè)技術能力符合管理要求的人員，按國家對電梯管理的有關規(guī)定認真履行其自身的職責。

2.2 電梯物業(yè)管理前期介入意識欠缺

電梯物業(yè)管理前期介入很必要。目前相當一部分物業(yè)公司所管理的電梯是直接從開發(fā)商手中移交過來的，作為房地產(chǎn)開發(fā)商通常情況下與電梯生產(chǎn)廠家簽訂的都是“鑰匙工程”，房地產(chǎn)開發(fā)商關注的最終結果是：能否按時取得使用合格證，因此，就開發(fā)商本身而言對電梯安裝過程的監(jiān)督力度是有限的。

基于上述原因，電梯安裝過程中和檢測過程中遺留的問題有時無法得到有效整改，而這些遺留問題對今后電梯的安全、可靠使用或多或少都有一定的影響。作為物業(yè)公司對此也有自己的看法，總認為房屋開發(fā)商交給自己的應該是合格產(chǎn)品，又有專業(yè)檢測機構的檢測報告作支撐，因而，對前期介入電梯的安裝驗收沒引起足夠的重視。然而，實踐證明當一個房屋在土建和裝修工程即將完工，物業(yè)管理公司準備進駐時，其中的驗收工作是一個重要過程，把住這一關，對今后的管理和使用者有著很重要的意義。同時，對安裝過程中如果出現(xiàn)電梯安裝方和房屋開發(fā)商由于其中任意一方技術原因無法滿足電梯安裝要求時，能夠及時明確責任，及時加以解決。避免在使用過程中暴露出問題時，雙方出現(xiàn)不必要的爭議。

電梯物業(yè)管理前期介入內(nèi)容。除了前面提到電梯安裝過程的監(jiān)控以外，還包括房屋裝修過程中的電梯使用管理問題。由于裝修材料中有河沙、水泥、家具等。如果電梯裝載這些物品時未進行任何保護，也未采取相關的管理措施，就可能導致電梯在今后使用過程中開關門不可靠，同時還可能使轎壁被尖銳物品戳壓變形。但是目前，很多電梯即使在物業(yè)接手后對電梯裝修過程的控制力度很不夠。

綜上所述，物業(yè)公司對電梯的前期接管工作之所以有顧慮，一方面是物業(yè)公司出于對前期介入后所支付成本的考慮。另一方面，電梯物業(yè)管理人員對前期介入的重要性認識不足。2．3對電梯維修企業(yè)選擇上存在誤區(qū)

按照《物業(yè)管理條例 》，物業(yè)公司有權選擇符合國家規(guī)定具有資質的電梯維修保養(yǎng)公司從事電梯的日常維護工作。然而，物業(yè)公司由于其本身也是業(yè)主所聘用的。因此，在對電梯維修保養(yǎng)公司的選擇上一方面要考慮業(yè)主服務的要求，另一方面，從自身經(jīng)營角度又必須兼顧聘用電梯維修保養(yǎng)公司成本的問題。而這兩方面本身又存在不可調(diào)和的矛盾。根據(jù)調(diào)查目前物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式。

(1)電梯管理維保工作全部委托電梯專業(yè)保養(yǎng)公司去操作，且簽訂的電梯保養(yǎng)合同形式是全面保養(yǎng)合同即大包。

(2)電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養(yǎng)公司，一般簽訂的電梯保養(yǎng)合同有全面保養(yǎng)合同，有標準保養(yǎng)合同(清包)。(3)電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負責，委派專人專職管理，專職上崗維修工負責維保，有些物業(yè)管理公司與電梯專業(yè)維保公司簽訂技術支持、配件銷售合同。

以上幾種形式投入到電梯管理、維保上的費用則高低相差極大，高則每月約1000元／臺，低則每月約200元／臺。上述幾種保養(yǎng)方式也各有利弊，作為電梯物業(yè)管理公司一方面要通過選擇維修保養(yǎng)價格低的電梯維修公司來降低電梯的日常管理成本，另一方面，經(jīng)濟實力較強的電梯物業(yè)管理公司為了規(guī)避電梯使用管理中的風險，采用全包維修方式。上述兩種方式應該說作為物業(yè)公司來說由于所考慮的角度不一樣，因此，所采取的維修保養(yǎng)方式也在情理之中。但這并不等于說價格高維修保養(yǎng)的質量就高，之所以維修價格高主要是維修保養(yǎng)單位要考慮設備本身存在的風險。而將價格低作為選擇維修保養(yǎng)公司的首要標準顯然存在更大的風險和陷阱。由于維修保養(yǎng)價格低的電梯公司經(jīng)營優(yōu)勢是靠價格優(yōu)勢占領市場，而要在市場中獲取更多的利潤，顯然只能在人工、原材料上下功夫。因此，通常情況下這種類型公司電梯維保人員保養(yǎng)的電梯數(shù)量比其他公司要多。同樣的工作時間要維修保養(yǎng)不同數(shù)量的電梯，因而，對電梯日常的維修內(nèi)容將可能存在一定程度上的“縮水”。經(jīng)過不完全統(tǒng)計電梯維修保養(yǎng)質量所引起的電梯故障占整個故障的25％。由此可見，選擇一個維修保養(yǎng)價格適中，保養(yǎng)質量優(yōu)良的電梯維保公司對提高電梯物業(yè)管理水平具有舉足輕重的作用。2．4 電梯物業(yè)管理技術檔案資料不健全

目前一些單位電梯物業(yè)管理中電梯技術檔案資料不健全、保存狀況令人堪憂。這其中既有客觀原因又有主觀因素。有以下幾方面問題。

(1)由于目前物業(yè)管理人員流動較頻繁，導致在電梯物業(yè)管理人員流動時由于資料交接制度不健全而造成技術檔案的遺失。

(2)土建在房屋移交物業(yè)過程中電梯技術檔案就已經(jīng)遺失。而物業(yè)管理公司又未督促土建補齊相關技術檔案。

(3)物業(yè)管理過程中由于人員借閱后未歸還而造成了技術檔案遺失。(4)由于業(yè)主中間更換物業(yè)管理公司而相關協(xié)調(diào)工作不盡如人意，造成兩個物業(yè)公司在資料移交過程中一方從中作梗，導致技術檔案無法順利移交。(5)由于電梯物業(yè)管理人員自身電梯管理知識欠缺而致使電梯技術檔案建立不健全。

2.5物業(yè)管理公司、電梯維修保養(yǎng)公司與業(yè)主之間存在一定的矛盾

一是電梯發(fā)生故障后，業(yè)主向物管投訴，而物管以電梯維修保養(yǎng)負責為借口進行推諉，形成三方矛盾。目前由于物業(yè)管理公司的管理人員專業(yè)知識上還存在一定的差距，無法準確判斷故障原因，因此，通常情況下只能依靠電梯維修人員來進行判斷、處理。電梯發(fā)生故障后，業(yè)主投訴是沖著物業(yè)管理公司，對電梯維修保養(yǎng)公司的投訴是間接的。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問題會向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問題，而是電梯保養(yǎng)公司的責任，但業(yè)主的管理費是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當然要投訴物業(yè)管理公司。二是專業(yè)電梯維保公司的電梯保養(yǎng)費用與物業(yè)管理費的平衡得不到統(tǒng)一。物業(yè)管理公司要生存，要參與市場的競爭，除了要得到業(yè)委會認可、續(xù)聘外，還要考慮自身發(fā)展，電梯維修保養(yǎng)公司同樣面臨這樣的問題。物管公司盡可能用較小的成本滿足電梯的運行使用，往往采用低價格或延遲支付資金給電梯維修保養(yǎng)公司的方式。這就造成物管與電梯公司之間的矛盾，引發(fā)電梯不交付使用等情況的出現(xiàn)，最終導致業(yè)主不能乘坐電梯，誘發(fā)新的矛盾。3 對今后電梯物業(yè)管理的有關建議 3．1對電梯維修保養(yǎng)公司選擇的有關建議

如前所述，電梯維修保養(yǎng)大包方式固然對于物業(yè)公司來說省事，但經(jīng)濟上付出較大。這種方式對于制造、安裝質量較好的電梯前期使用并不能體現(xiàn)出較大的優(yōu)勢。如前所述，大包形式的維保模式一個特點就是維修保養(yǎng)價格相對于半包模式一般情況下要高出1倍左右。而高出這部分價格實際上在維修保養(yǎng)工作內(nèi)容上并不會有所體現(xiàn)。同時，電梯的運行故障周期和原因是有一定規(guī)律可循。一般情況下電梯故障頻繁出現(xiàn)主要是由于在電梯使用幾年后電器元件老化或機械零件磨損以及平常維修保養(yǎng)公司維保不到位等因素所造成的。因此，維修保養(yǎng)方式如果采用全包模式公司應首先對自己電梯的使用狀況、運行過程中的故障產(chǎn)生原因有較清楚的認識。如果可以通過改造或大修解決問題應對其產(chǎn)生的成本與全包成本進行對比后再決定保養(yǎng)的形式。

綜上所述，對于每個物業(yè)公司在選擇電梯維修保養(yǎng)公司時，應根據(jù)自己物業(yè)公司的經(jīng)濟實力，在充分考慮自己管理電梯的使用狀況、故障類型、發(fā)生故障時間間隔等因素的基礎上來決定維修保養(yǎng)方式。3.2對電梯物業(yè)提前介入的有關建議

前面我們已對電梯物業(yè)管理中提前介入存在的有關問題進行了闡述?？傊?，電梯物業(yè)提前介入既是電梯今后安全、可靠運行的保障措施之一，又是整個電梯物業(yè)管理工作延續(xù)開展的基本保證。為此，對電梯物業(yè)管理提前介入電梯施工過程提出以下幾點建議。

(1)電梯物業(yè)管理提前介入電梯施工過程，一方面，物業(yè)管理公司出于對今后電梯安全使用和管理考慮，物業(yè)管理公司應從業(yè)主的角度監(jiān)督電梯施工中的弊端，切實維護廣大業(yè)主的利益。另一方面，通過對發(fā)現(xiàn)問題與電梯施工安裝單位和房地產(chǎn)開發(fā)商的有效溝通使各種不利于后期物業(yè)管理的弊端在施工中就及時避免、改進和處理，從而一方面為業(yè)主爭得了良好的硬件條件，另一方面也確保了物業(yè)打造名優(yōu)品牌，使后期的物業(yè)管理更加省心。(2)提前熟悉所安裝的電梯，并進行很好的保護，確保業(yè)主從入住開始即為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。如前所述，目前很多電梯在業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)電梯使用可靠性上存在一定的問題，這些問題產(chǎn)生的原因不排除電梯安裝過程中安裝質量欠缺等原因，但對業(yè)主裝修其間電梯成品保護不力是其中的重要原因之一。因此，由物業(yè)公司提前對電梯進行成品保護，是減少電梯故障率，確保業(yè)主在正式人住后，電梯能在良好的工作狀態(tài)下運行。(3)通過調(diào)查我們得知那些等房屋正式從房地產(chǎn)商手中移交過來以后再去組建電梯物業(yè)管理隊伍，往往會造成倉促上陣，難免在電梯初期的管理中導致不應有的失誤，給業(yè)主留下不好的印象。電梯物業(yè)管理的提前介入就有充足的時間去招聘、培訓、鍛煉物業(yè)管理隊伍。使電梯正式移交后物業(yè)公司能順利、及時、成熟地為業(yè)主提供優(yōu)質服務。

總之，通過對電梯物業(yè)管理工作提前介入并扎實有效地進行前期管理，使小區(qū)在電梯安裝質量、物業(yè)管理質量等各方面有了很好的保證，為今后電梯的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。3．3加強電梯日常使用管理勢在必行 前面分析了目前電梯物業(yè)管理中存在的問題，這些問題的出現(xiàn)，既有主觀原因也有客觀因素，《特種設備安全監(jiān)察條例》 明確規(guī)定電梯使用單位承擔電梯安全使用的主體責任。因此，作為電梯使用單位所委托的物業(yè)管理公司有義務對電梯的日常管理負責，為此，電梯物業(yè)管理應在以下幾方面有所加強。

(1)電梯物業(yè)管理公司除聘請具有維修保養(yǎng)資質的電梯公司對電梯進行日常維護保養(yǎng)外，更應對電梯日常的運行狀態(tài)進行記錄、及時發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的故障狀態(tài)，以便電梯維保公司及時處理，從而減少電梯的故障率。(2)科學制訂電梯的年維修計劃，由于電梯是機電產(chǎn)品，因此，正常的磨損和元器件的老化是正常的，很多電梯故障也是因為對老化的元器件未加以更換而產(chǎn)生的，因此，科學的制訂維修計劃是保障電梯安全運行和減少電梯故障的有效手段，在具體操作中不能只聽一面之詞來決定維修的內(nèi)容，最好請專業(yè)技術機構對電梯進行全面檢查評估后再決定維修內(nèi)容。

(3)加強對三角鑰匙管理、建立三角鑰匙專人保管制度。定期對應急救援預案進行演練，通過演練發(fā)現(xiàn)存在的問題，不斷完善。使其更具有可操作性。(4)定期對電梯應急照明裝置、報警電話、機房盤車裝置、停電應急平層裝置進行檢查，減少電梯故障出現(xiàn)后轎內(nèi)人員被困時間。

(5)采取多種形式開展對業(yè)主安全乘梯知識的宣傳，同時將電梯安全使用須知，報警電話號碼張貼在醒目位置。3．4為業(yè)主提供更為人性化的電梯物業(yè)服務

上面我們分析了物業(yè)公司與業(yè)主在電梯物業(yè)服務過程中存在的矛盾，從分析中我們不難體會到矛盾的起因是電梯經(jīng)常性出現(xiàn)故障，而對故障處理的響應時間又較長，無法滿足物業(yè)承偌的條件。同時經(jīng)常性的維修保養(yǎng)可能會給業(yè)主的出行帶來不便。針對上述問題，作為電梯的物業(yè)管理部門首先應該對業(yè)主進行宣傳維護保養(yǎng)電梯的重要性以及國家對電梯維修保養(yǎng)的相關規(guī)定，同時，應同電梯維修保養(yǎng)公司進行協(xié)商，盡可能將例行維修保養(yǎng)時間調(diào)整到電梯運行高峰期之外，并且，提前告知業(yè)主維修保養(yǎng)時間是星期幾、什么時段，讓業(yè)主有所準備，時間長了業(yè)主也就有了概念。每月物業(yè)公司征求業(yè)主意見表中劃出一欄“業(yè)主對電梯使用的意見” 等。其實電梯物業(yè)管理歸結起來本意是管理，實際是服務。兩者是合二為一的關系。物業(yè)公司在電梯管理中對業(yè)主的作用很簡單，就是公共服務，同時，其重要職責就是管理。綜上所述，也只有將人性化的服務理念與科學管理手段、細致的工作內(nèi)容結合起來才更能體現(xiàn)電梯物業(yè)管理的本質。4 結語

以上通過對電梯物業(yè)管理重要性的介紹，希望能引起物業(yè)管理公司的高度重視，轉變觀念，提高電梯物業(yè)管理水平。通過對目前電梯物業(yè)管理中存在問題的分析，能使大家看到目前電梯物業(yè)管理還處在一個不成熟的萌芽階段，對管理中存在的誤區(qū)、缺陷、不足還需要我們共同去尋找破解的答案。根據(jù)對電梯物業(yè)管理的認識所提出的相關建議由于知識水平有限，希望大家批評指正。最后，我們殷切的盼望電梯物業(yè)管理人員能夠集思廣益、創(chuàng)新管理理念，扎實地履行好電梯物業(yè)管理義務。為大家創(chuàng)造一個安全、和諧的乘梯環(huán)境。

第三篇：物業(yè)電梯管理制度

物業(yè)電梯管理制度

電梯是小區(qū)精神文明窗口，電梯司機的服務水準直接影響著物業(yè)形象，為此特制本規(guī)定，要求電梯司機認真貫徹以下規(guī)定：

1、客人乘梯時禮貌待客，不許與乘客發(fā)生爭執(zhí)；

2、提前10分鐘到崗做好開梯前的準備工作（按開梯時間運行）；

3、不準非正式電梯司機操作；

4、不準遲開梯和提前停梯；

5、工作時間不準飲酒、吸煙，做其他與工作無關的事；

6、堅持正常出勤，忠于職守，有事須提前一天請假；

7、認真填寫運行記錄；

8、工作時，必須著裝工作服，佩戴標志；

9、接班司機未能按時崗時，當班司梯要繼續(xù)開梯，并及時通知有關負責人；

10、轎廂內(nèi)外及侯梯間保持環(huán)境整潔、干凈，堅持每天打掃。

第四篇：物業(yè)電梯崗位職責（范文模版）

一、負責公司電梯的日常運行，值班和清潔工作，密切監(jiān)視和掌握電梯運行狀態(tài)，根據(jù)各流變化，及時做好調(diào)理工作。

二、遵守各項規(guī)章制度，不得擅自離崗、串崗，按規(guī)定巡視時間檢查設備項目，做好值班記錄，填好工作日報表。

三、熟悉和掌握電梯系統(tǒng)的（應急處理程序和措施），如遇緊急情況，應保持鎮(zhèn)定，采取必要應急方法，及時排除電梯故障，并向領導匯報。

四、按時完成電梯設備的定期保養(yǎng)項目和維修任務，定期開展電梯安全性能測試和運行安全檢查，做好防火事故工作。

五、負責設備維修、保養(yǎng)，使設備經(jīng)常處于良好技術狀態(tài)，做好三干凈（設備干凈；機房干凈；工作場地干凈），四不漏（不漏電；不漏水；不漏油；不漏氣），五良好（設備性能良好；密封良好；潤滑良好；堅固良好；調(diào)整良好）。

六、嚴格執(zhí)行崗位責任制，服從領導工作安排，按時完成領導分配和各項工作任務。

一、負責公司電梯的日常運行，值班和清潔工作，密切監(jiān)視和掌握電梯運行狀態(tài)，根據(jù)各流變化，及時做好調(diào)理工作。

二、遵守各項規(guī)章制度，不得擅自離崗、串崗，按規(guī)定巡視時間檢查設備項目，做好值班記錄，填好工作日報表。

三、熟悉和掌握電梯系統(tǒng)的（應急處理程序和措施），如遇緊急情況，應保持鎮(zhèn)定，采取必要應急方法，及時排除電梯故障，并向領導匯報。

四、按時完成電梯設備的定期保養(yǎng)項目和維修任務，定期開展電梯安全性能測試和運行安全檢查，做好防火事故工作。

五、負責設備維修、保養(yǎng)，使設備經(jīng)常處于良好技術狀態(tài)，做好三干凈（設備干凈；機房干凈；工作場地干凈），四不漏（不漏電；不漏水；不漏油；不漏氣），五良好（設備性能良好；密封良好；潤滑良好；堅固良好；調(diào)整良好）。

六、嚴格執(zhí)行崗位責任制，服從領導工作安排，按時完成領導分配和各項工作任務。

第五篇：物業(yè)電梯管理制度

物業(yè)電梯管理制度

物業(yè)電梯管理制度1

1、熟悉電梯方面的各種法令、法規(guī)和有關條例。

2、認真貫徹執(zhí)行政府有關部門政策、法令和上級對電梯管理的各項指示、要求和規(guī)定。

3、制訂電梯規(guī)章制度及安全操作規(guī)程,并負責監(jiān)督執(zhí)行。

4、制定電梯安全管理目標,包括各項的'規(guī)章制度及安全操作規(guī)程,規(guī)定各級安全負責人的職責,并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。

5、建立健全電梯安全管理組織機構,對電梯安全運行情況、電梯工作計劃實施情況進行監(jiān)督。

6、定期進行電梯安全管理情況抽查和總結,對存在的安全隱患要求立即整改。認真聽取對安全管理的合理化建議。

7、加強電梯的定期維修保養(yǎng)工作力度,減少安全責任事故的發(fā)生,保證電梯安全運行。

8、指導培訓工作,提高電梯公司員工技術素質。

物業(yè)電梯管理制度2

為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主和顧客服務，特制定本規(guī)定：

1、電梯內(nèi)任何設備非電梯維修人員禁止操作。

2、運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。

3、切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。

4、電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，應立即停梯檢修。

5、全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的.維修、保養(yǎng)規(guī)則，認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。

6、因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。

7、組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。

物業(yè)電梯管理制度3

1、電梯鑰匙應由專人保管，除維修、管理人員外，其他人員不得使用。

2、機房內(nèi)照明、溫度應正常，保證通訊及降溫設備正常工作狀態(tài)。

3、轎廂內(nèi)必須配備專用消防器材。

4、轎廂內(nèi)環(huán)境要保持清潔。

5、每周定期對電梯設備進行檢查并作好記錄，確保設備運行正常。

6、操作電梯時應確保廳、轎門關閉，點動上下各運行一次后，再操作電梯運行。

7、在暴風雨來臨之前，做好電梯的.防雨準備工作。

物業(yè)電梯管理制度4

一、電梯管理制度

1、日常檢查制度

2、電梯維保制度

3、電梯定期報檢制度

4、電梯鑰匙使用管理制度

二、電梯應急預案

1、建立本單位電梯使用登記情況表。新增電梯在投入使用前或

投入使用后30日內(nèi)，向設區(qū)市特種設備安全監(jiān)督管理部門辦理注冊登記。

2、每年由電梯安全管理員根據(jù)本單位的實際情況制定電梯的'檢驗計劃。并在安全檢驗合格標志有效期屆滿前1個月向特種設備監(jiān)督檢驗機構提出定期檢驗要求，并及時通知維保單位到現(xiàn)場配合檢驗。

3、使用情況需要變更的（如報停、報廢、拆除等），應及時將變更情況書面向特種設備安全監(jiān)督管理部門報告，并抄送相應檢驗機構。

4、對檢驗機構提出的整改要求，本單位特種設備安全管理員應及時督促維保單位進行整改，如需要復檢的，在整改結束后，及時通知檢驗機構前來復檢。對于無需復檢的一般整改項目，安全管理員也要督促、落實維保單位整改到位或采取相應的安全防護措施，監(jiān)護使用。

5、收到檢驗報告和安全檢驗合格標志后，將安全檢驗合格標志張貼到設備的顯著位置。

6、未經(jīng)定期檢驗或檢驗不合格的特種設備，不得繼續(xù)使用。

物業(yè)電梯管理制度5

一、電梯的運行管理

為確保小區(qū)電梯安全運行，延長電梯使用壽命，保障使用人安全，小區(qū)電梯維保工作由專業(yè)電梯公司負責，并接受管理服務中心的'監(jiān)督檢查。

二、電梯服務標準

1、電梯公司維保人員依據(jù)《電梯維護養(yǎng)護標準》，對小區(qū)電梯實施維修保養(yǎng)。

2、轎廂內(nèi)須張掛“電梯服務標準”、和“乘梯須知”;

3、執(zhí)行北京市房屋電梯運行標準：18小時運行，24小時有人值守;

4、司機須持證上崗，統(tǒng)一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄;

5、維修保養(yǎng)及時，嚴格執(zhí)行保養(yǎng)規(guī)程，認真填寫保養(yǎng)記錄

6、轎箱環(huán)境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。

7、按計劃進行大、中修，并提前2天通知管理服務中心，經(jīng)同意方可實施。

三、安全質量管理

1、電梯公司質管部門定期對小區(qū)電梯維保工作進行安全檢驗并填寫《電梯安全普查表》，電梯維修質量實行內(nèi)檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養(yǎng)檢查驗收摘要》確保電梯維修質量，電梯運行安全可靠。

2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修(周)檢查表》。

3、維修、保養(yǎng)電梯時應在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。

4、電梯設備出現(xiàn)停電、故障、火災、浸水等緊急情況時，啟用《電梯故障應急方案》。

四、電梯設備檔案管理

1、電梯運行及保養(yǎng)、修理過程的記錄表應建檔，保存期為兩年。

2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調(diào)試等原始資料。

五、質量監(jiān)督檢查

1、管理中心事務員每日對小區(qū)電梯運行情況進行抽查，填寫《電梯運行抽查記錄》。

2、每月3號前事務員將上月《電梯運行抽查、考核記錄》，交中心主任審核后，上報公司財務部，公司財務按照維保合同中相關約定，按電梯維保工作考核實際得分情況支付維保費用，電梯維保費用計算公式：月承包費×乙方實得分數(shù)%.

3、在維保合同到期前一個月，物業(yè)管理部根據(jù)服務中心每月的《電梯維修保養(yǎng)考核表》，對電梯公司進行評定，以此決定是否續(xù)簽合同。

物業(yè)電梯管理制度6

電梯維修工作屬高處作業(yè)，較危險及容易發(fā)生意外事故。工作時要充分利用各種安全設施，嚴格執(zhí)行國家安全操作規(guī)程。

電梯出廠時，必須附有制造企業(yè)關于該電梯產(chǎn)品或者部件的出廠合格證、使用維護說明書、裝箱清單等出廠隨機文件。合格證上除標有主要參數(shù)外，還應當標明驅動主機、控制柜、安全裝置等主要部件的型號和編號。門鎖、安全鉗、限速器、緩沖器等重要的安全部件，必須具有有效的型式試驗合格證書。

一、維修管理

1、維修工作人員在工作時，必須遵守安全規(guī)程，避免和盡量減低意外事故的`發(fā)生。工作前，班長向維修人員交待安全事項并簽字。

2、工作前，要事先確定好工作方法和內(nèi)容，事先檢查好各種安全器具和工具，并注意本人的健康狀態(tài)，不可勉強工作。

3、工作時不得隨意離開現(xiàn)場進入其他危險場所。工作后要檢查是否有未完成的工作、遺留工具等，并于事后清理工作場地。

4、在到達某處工作或檢修時，要事先通知該處的管理人員在其工作的電梯和主要入口處掛上必要的記號（如：'檢修停用'等），在維修檢查電梯時不得載客或載貨。電梯發(fā)生故障時，需二人進行操作。電梯修復后試運行確認無誤后投入運行。修復后填寫維修故障記錄，并交管理處設備主管簽字確認。

5、維修工作內(nèi)容及技術要求按照公司要求及國家規(guī)范執(zhí)行。

6、對于工作中出現(xiàn)的問題及事故處理按公司規(guī)定執(zhí)行。

7、維修完畢應填寫相應的《維修故障記錄》并經(jīng)主管人簽字認可。

二、保養(yǎng)管理

1、管好電梯機械鑰遵守公司各項規(guī)章制度，按照安全操行規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)生。

2、熟習電梯構造、原理、對電梯主機、控制屏定期檢查保養(yǎng)，提高各項技能。

3、嚴格按照《電梯保養(yǎng)計劃表》對電梯進行保養(yǎng)，并作好記錄。

4、電梯在開始進行保養(yǎng)時，應在電梯首層或在客戶出入較多的廳門口設置好醒目的安全警告標志和防護欄。

5、應有兩人同時對電梯進行保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全。

6、每天上、下班時，應巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

7、對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。

8、做好電梯的消防工作，特輯對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開關順暢。

9、做好電梯機房的三防'工作，如機房門窗有損壞時，應及時修復。

10、出現(xiàn)火、水災時，應及時停用電梯，按照《電梯緊急情況的應急處理》處理。

11、電梯機房、井道、底坑進水時，應及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層。

12、協(xié)助、督促分包電梯維保單位或自保的項目搞好電梯的保養(yǎng)工作。

13、當電梯年檢期臨近時，通知分包維保單位或自保的項目應對電梯進行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報告，督促分包維保單位或自保的項目整改不合格項目。

14、妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報告。

15、保匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。

物業(yè)電梯管理制度7

除嚴格執(zhí)行設備設施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：

1、機房內(nèi)懸掛溫度計，應確保機房溫度不超過40℃。

2、機房內(nèi)盤車工具、使用標識圖須懸掛于機房內(nèi)顯眼位置。

3、《電梯困人救援規(guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。

4、倒閘操作前，應將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運行是否正常。

5、每年，應邀請?。ɑ蚴校┵|檢部門對所有電梯進行一次安全檢查；未取得質檢部門檢驗合格證的電梯，嚴禁投入使用。

6、如發(fā)生火災、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。

7、工程部（設備設施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。

8、每年，物業(yè)公司領導、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進行一次綜合評審，選擇評審合格的.單位簽訂委托維護保養(yǎng)合同，承擔維保任務。

9、乘梯須知

（1）用手按鈕，嚴禁撞擊。

（2）不許吸煙，勿靠廂門。

（3）運行之時，擠門危險。

（4）危險物品，禁止進梯。

（5）保持清潔，勿吐勿丟。

（6）運載貨物，須先報批。

（7）若遇意外，請按警鈴。

（8）超載鈴響，后進退出。

（9）兒童乘梯，成人陪同。

（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。