第一篇：二手房市場分析與總結(jié)

二手房市場分析與總結(jié)

二手房市場分析與總結(jié)2007-02-06 09:57:4

5二手房市場分析與總結(jié)

2005年對于××二手房市場是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。國家央行再次加息，提高了購房成本。5月11日國家七部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》對營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)重新界定。6月1日國家契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定。6月中旬××個(gè)別區(qū)域開始實(shí)行“先稅后證”辦法。8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》關(guān)于已購公房出售可以減免稅費(fèi)，對于整個(gè)××二手房市場回暖是一個(gè)利好的消息。但是10月中旬國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》重申二手房交易必須

繳納個(gè)人所得稅，對當(dāng)前日漸恢復(fù)的京城二手房市場又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺對于2005年××房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響。

2005年××二手房市場雖然受到國家宏觀政策調(diào)控的影響，但是從2005年××二手房市場成交量來看還是繼續(xù)保持增長勢頭。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年××二手房成交量為65000套，與2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長了%。信一天市場人士認(rèn)為：雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，二手房成交量比預(yù)期在一定程度下降，但是××二手房市場“剛性”購買需求旺盛是支撐今年××二手房市場成交的最有利的保障。只要是國家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來就會激發(fā)消費(fèi)者的購買熱情。

一、成交屬性分析：

2005年××二手房市場交易繼續(xù)大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：全年××

二手房市場成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的%，已購公房28000套占總成交量%。經(jīng)濟(jì)適用房3100套占總成交量的%。其他類型的二手房成交量占總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過公房，成為二手房市場的主體。但是“信一天”市場人士認(rèn)為：公房主導(dǎo)地位不會撼動(dòng)，隨著國家對已購公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來幾年公房將會大幅度放量。而國家為了“抑制房價(jià)過快增長，打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作”對于商品房來說，營業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。

1.二手商品房不負(fù)眾望 全面超過已購公房。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手商品房占全年成交比為%：再上市公房占全年成交比為%。這是××二手房市場開放以來二手商品房首次超過了再上市公房。據(jù)“信一天”監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：近幾年再上市公房主導(dǎo)地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過再

上市公房個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，二手商品房已成為京城二手房市場的主力?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為：二手商品房的大幅增長，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺、通州、大興、順義等邊城區(qū)交易活躍，直接導(dǎo)致商品房交易的上升。因?yàn)樨S臺、通州、大興、順義等區(qū)縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢。公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調(diào)整，作為房齡相對較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在無形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買家暫停自己的出售或購買計(jì)劃，進(jìn)入觀望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著國家對公房享受免征營業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應(yīng)市場，所以再上市公房的主導(dǎo)地位不會發(fā)生變化。

2.二手經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)突出 經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過5年的禁期后，市場開始

逐漸升溫。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：今年二手經(jīng)濟(jì)適用房同比去年增長了25%。這主要是由于天通苑、回龍觀兩個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)符合了“5年以后出售”的政策要求。從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟(jì)適用房增長。隨著越多經(jīng)濟(jì)適用房解禁，經(jīng)濟(jì)適用房成交量將會大幅度增長。

二、成交區(qū)域分析

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示的成交區(qū)域來看：今年××二手房成交主要分布于十一個(gè)城區(qū)。其中主要的成交熱點(diǎn)區(qū)域仍然是朝陽、海淀兩區(qū)。昌平、豐臺、大興、石景山皆有了不俗的表現(xiàn)。朝陽和海淀兩區(qū)二手房的成交量分別占總成交量的%和%，其余各區(qū)依次為：昌平%、豐臺%、大興%、通州%、石景山%、西城 %、宣武%、東城%、崇文%。

1.朝陽、海淀兩個(gè)城區(qū)占據(jù)44% 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：朝陽和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。兩區(qū)二手房成交量占到總成交量的44%這主要得益于這兩個(gè)城區(qū)巨大的房源存量和

客戶需求量。并且海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢仍然會吸引眾多的流動(dòng)人員到周邊工作居住，朝陽則以其傳統(tǒng)的××商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)同樣也是眾多的購房者首選，再加上這兩區(qū)域的商品房價(jià)格一般比較高，即使二手房價(jià)格稍高一些，需求者也會偏好于地段的選擇，而對價(jià)格變動(dòng)的反映不太敏感。

2.中心城區(qū)保持平穩(wěn)發(fā)展 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示，東城、西城、崇文、宣武等中心城區(qū)二手房成交量占總成交量的%。保持平穩(wěn)發(fā)展。由于中心城區(qū)房源供應(yīng)量保持在一定的規(guī)模，從而使得中心城區(qū)的成交量一直維持在一定的量。“信一天”市場人士認(rèn)為，中心城區(qū)的成交量必定會受到房源的限制而使成交受阻，價(jià)格會繼續(xù)攀升。

3.通州地區(qū) 由于近幾年通州地區(qū)交通改變使通州地區(qū)與城市中心越加緊密聯(lián)系，使之譽(yù)為“cbd”的后花園。也使

該地區(qū)房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，該地區(qū)已經(jīng)逐漸成為熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：近幾年通州地區(qū)的二手房交易量呈逐年遞增趨勢，今年通州地區(qū)二手房成交量同比去年增長了25%。通州地區(qū)成交量也在京郊地區(qū)名列前茅。目前通州地區(qū)一手房價(jià)格4000元/平方米4500元/平方米，二手房價(jià)格在3000元/平方米3500元/平方米。通州地區(qū)購房者仍以自住為主。主要看好其交通便利、價(jià)格低廉等優(yōu)勢；而通州良好的發(fā)展機(jī)遇，也是廣大購房者選擇這里的最主要原因。

4.石景山地區(qū) 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析，今年石景山地區(qū)二手房成交量相比去年上漲26%。由于首鋼搬遷的利好消息帶動(dòng)了石景山二手房成交量快速上升，因?yàn)槭卒摰陌徇w，可以使得石景山的生活環(huán)境得到大大改善、更重要的是首鋼原址將不在建高密度的居住住宅區(qū)，而是將其建設(shè)成大規(guī)模的綜合服務(wù)中心，這樣可以大大提高石景山的區(qū)位

優(yōu)勢，讓一直不溫不火的石景山二手房市場著實(shí)火暴起來。

5.豐臺地區(qū) 自從去年南城改進(jìn)力度的進(jìn)一步加大，交通道路設(shè)施的進(jìn)一步完善，豐臺作為南城最具潛力的核心區(qū)域之一，在房產(chǎn)升值空間更加明朗的趨勢下，其長期投資增長潛力加速釋放，廣大投資置業(yè)者紛紛搶占豐臺。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析，今年豐臺地區(qū)二手房成交量相比去年上漲23%?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為：這不僅是由于第五商圈和豐臺科技園區(qū)的興起等因素而聚積的潛力使得豐臺日益顯現(xiàn)出強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢的緣故，更是因?yàn)槟现休S線的道路改進(jìn)和地鐵4、5號線的開通等交通設(shè)施的改善直接帶動(dòng)置業(yè)者到該區(qū)升級置業(yè)。

6.昌平地區(qū) 昌平在今年的交易中表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，成交占比占到了％?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為：這主要是由于××第一批滿五年上市標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房解禁放量的緣故。經(jīng)濟(jì)適用房在積累了幾年力量后，今年終于爆發(fā)。

7.亦莊地區(qū) 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：亦莊地區(qū)二手房成交量逐年增加，交易價(jià)格也持續(xù)攀升。2005年亦莊地區(qū)二手房成交量同比去年增長了35%。價(jià)格也在不斷攀升，目前亦莊的二手房的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了4000元/平方米4500元/平方米，比去年上漲了%。而新房的價(jià)格5000元/平方米5500元/平方米。亦莊地區(qū)二手房成交量增長和價(jià)格的上升最主要是由于近幾年亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，吸納了國內(nèi)外大中型企業(yè)，成為南城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中心。京津塘高速，新通的五環(huán)路又讓城市與亦莊的聯(lián)系更緊密。地鐵五號線向南延伸到亦莊的軌道線也被正式命名為××亦莊輕軌線。而帶動(dòng)了亦莊地區(qū)房產(chǎn)的升值。

8．順義地區(qū) 據(jù)“信一天“統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年順義區(qū)二手房交易情況表現(xiàn)良好，同比去年增長了25%。該地區(qū)二手房價(jià)平均在3000－4800元/㎡。而隨著該區(qū)域工業(yè)、產(chǎn)業(yè)特色的越來越明顯，以及衛(wèi)星城建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，便利 的交通、逐步完善的生活配套設(shè)施以及低廉的房價(jià)，該地區(qū)的二手房必定會吸引越來越多的購房者的關(guān)注。

三、成交價(jià)格分析

總價(jià)在30—50萬的成為交易主流 據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析，從今年二手房成交的總價(jià)來看，總價(jià)在30—50萬的成交比例占到了57%，相比去年的54%上漲了3%?？們r(jià)在50萬以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價(jià)在30萬以下的中低價(jià)二手房成交占比由去年28%下降為今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見，更多的消費(fèi)者偏好中檔房，特別是總價(jià)在30—50萬之間的中檔房更成為交易的主流。

四、成交面積分析

據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料分析：其中51—100平米的二手房最受投資置業(yè)者的青睞，占二手房總成交量的64%；“信一天”市場人士認(rèn)為：這主要是由于購買二手房的還是以滿足居住為主，而中小

戶型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶型的二手房比較搶手。與此同時(shí)，100到150平米之間的房屋成交量開始下滑?！靶乓惶臁笔袌鋈耸空J(rèn)為：大面積二手房下滑主要受到新政后期的影響，因?yàn)楦哳~的營業(yè)稅，使很多業(yè)主把將原本出售的房產(chǎn)轉(zhuǎn)投租賃市場。

另外，從戶型結(jié)構(gòu)來看，兩居的主體地位仍然非常明顯，今年上半年80平米左右的兩居占總成交量的56%，同時(shí)，值得注意的就是面積適中、戶型合理的三居室的成交量出現(xiàn)較大增長，已經(jīng)成為投資置業(yè)者的第二選擇。

第二篇：xx縣二手房市場分析報(bào)告

XX縣二手房市場分析報(bào)告

一、XX縣簡介

XX縣地處X，東鄰X，西鄰X，常住人口50萬人，XX縣按行政規(guī)劃有10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，6個(gè)牧場，3個(gè)管理處，XX縣市區(qū)人口有10萬人以上。

二、XX縣二手房公司發(fā)展現(xiàn)狀

XX縣正規(guī)依法注冊的二手房公司只有一家，就是本公司。自2011年7月份開始在XX縣運(yùn)營二手房交易市場。到現(xiàn)在已經(jīng)歷時(shí)8個(gè)月時(shí)間，整體運(yùn)營狀況良好，每個(gè)月平均銷售房產(chǎn)在10套以上。公司收取服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是按房產(chǎn)成交價(jià)的4%收取，一般情況成交一套房產(chǎn)，公司收取的服務(wù)傭金在1萬元左右。公司自開張營業(yè)至今正逢國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，所以目前的銷售情況和利潤還不算太理想。2012年春節(jié)后，新疆房地產(chǎn)市場的成交量普遍回升，房地產(chǎn)市場越來越熱，雖然總體銷量不能和2009年、2010年相比，但肯定要比2011年下半年要好很多。據(jù)2012年3月15日的新疆新聞報(bào)道，新疆在十二五計(jì)劃期間將建設(shè)一批50萬人口以上的大城市，新疆作為一個(gè)正在成長中的邊疆省份，以穩(wěn)定為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為輔，國家絕對不會刻意打壓新疆的房價(jià)，影響新疆正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我認(rèn)為在未來20年，新疆的房市只會越來越穩(wěn)，越來越好。本公司有信心在XX縣把二手房交易業(yè)務(wù)做得更大，更好，更賺錢。只要銀行貸款能正常審批，本公司一年的純利潤超過100萬元不是問題，“吃水不忘挖井人”。滴水之恩，當(dāng)以涌泉相報(bào)。

三、本公司發(fā)展到現(xiàn)在所遭遇到的困難很多，但最大的一個(gè)困難就是自2011年7月份開業(yè)至今，二手房按揭貸款的業(yè)務(wù)一直沒有做通，做順，做好，作為公司的負(fù)責(zé)人，在公司開業(yè)之前，就已經(jīng)努力和XX縣各大銀行商談，溝通。當(dāng)時(shí)除了XX縣郵政銀行答應(yīng)可以合作外，其他銀行都已，從未辦理過二手房按揭貸款的業(yè)務(wù)為借口，拒絕和本公司合作。站在我個(gè)人的角度，發(fā)自內(nèi)心的真的很感激XX縣郵政銀行給我的幫助和支持，如果沒有XX縣郵政銀行積極明確的態(tài)度，我公司根本就不敢在XX縣掛牌經(jīng)營，也不會有現(xiàn)在的豐厚利潤，更不會有未來?？涩F(xiàn)實(shí)是殘酷的，從2011年7月份我公司正式開張營業(yè)至今，到現(xiàn)在都已經(jīng)8個(gè)月了。除了以個(gè)商貸款的名目，郵政銀行給我公司客戶，放了唯一一筆貸款外，沒有做成任何一筆二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。光烏蘇市郵政銀行，一家銀行在2010到2011年上半年就發(fā)放兩千多萬元的二手房貸款。可是總?cè)丝诔^40萬的XX縣，近一年的時(shí)間沒有做成一筆二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。難道是整個(gè)XX縣購買二手房的購房人條件全都不合格？XX人是劣等公民？二等公民？XX市購買二手房的購房人條件全都合格。我很奇怪了？

四、銀行方面主要提出以下幾個(gè)難點(diǎn)

1、根據(jù)中國現(xiàn)行法律，居民購買的唯一，首套住房。作為抵押物不能被法院判決拍賣，給銀行還貸款。只能被法院查封，不準(zhǔn)居民繼續(xù)居住使用。直到購房人還清全部銀行貸款為止。銀行有風(fēng)險(xiǎn)呀。

2、破解：現(xiàn)實(shí)情況是，購房人把自己的房產(chǎn)做完抵押、公正的手續(xù)，抵押給銀行，申請購房貸款。當(dāng)購房人違約不償還銀行貸款時(shí)，銀行就通過法院判決查封、收回、拍賣該套房產(chǎn)。拍賣后所得房款除償還銀行房貸外，剩余的還給購房人。欠債還錢，天經(jīng)地義。

3、銀行給購房人辦理按揭貸款時(shí)，客戶雖然購買了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)，也不能完全保證銀行發(fā)放的購房貸款能安全收回。

4、破解：銀行在給購房人發(fā)放購房貸款前必須強(qiáng)制購房人買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：可以在該套房產(chǎn)發(fā)生火災(zāi)等意外災(zāi)難時(shí)，致使該房產(chǎn)受到損毀，為避免購房人賴賬，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償購房人欠銀行的剩余購房款。人身意外傷害險(xiǎn)：購房人在償還銀行購房貸款期間，出現(xiàn)意外死亡或傷殘，無力繼續(xù)償還銀行貸款時(shí)。購房人欠銀行的剩余購房款由保險(xiǎn)公司一次性支付。

5、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與銀行方面合作，給銀行交納最低10萬元以上的保證金。銀行每個(gè)月固定給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一定數(shù)量的貸款額度。當(dāng)購房人不能每月按時(shí)償還銀行房貸月供時(shí)，銀行可以從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的保證金賬戶里扣除。銀行擔(dān)心購房人長期耍賴，拒絕償還銀行的所有購房貸款，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所交保證金的數(shù)額根本就不夠抵扣，銀行的風(fēng)險(xiǎn)大呀。

6、破解：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司給銀行交納保證金的制度，避免了很多因?yàn)橘彿咳藭簳r(shí)經(jīng)濟(jì)困難，連續(xù)拖欠銀行房貸月供的弊端。保證金和購房人集體貸款的總金額相比，確實(shí)很少。但是保證金制度可以為銀行節(jié)省很多的時(shí)間和精力，不致于因?yàn)橘彿咳藭簳r(shí)拖欠房貸月供，銀行就浪費(fèi)了大量人力，物力，到法院起訴購房人。中國８０％以上的，絕大多數(shù)銀行都是以這樣的方式和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作的。對雙方都有好處。

４、住房貸款周期太長，規(guī)模太小，利率低，利潤少。不像農(nóng)業(yè)貸款周期短，銀行收回本金快，規(guī)模大，利率高，利潤高。

破解：住房貸款雖然回收周期長，利率低，利潤低，但是放一筆貸款可以幫助銀行掙幾十年的利潤，而放其他短期貸款雖然利率高，利潤高。但是沒有住房貸款收益穩(wěn)定，手續(xù)簡單方便。一次放貸，銀行長期收益。住房貸款剛開始做規(guī)模小，不等于以后永遠(yuǎn)規(guī)模小，本公司是XX縣第一家二手房公司，以后的市場也會越做越大，在業(yè)務(wù)量小的時(shí)候不合作，那業(yè)務(wù)量大的時(shí)候又應(yīng)該怎樣合作呀？

農(nóng)貸：農(nóng)貸業(yè)務(wù)量再大，銀行也不可能一年到頭，只單一放農(nóng)貸。過了農(nóng)貸的季節(jié)，其他貸款品種還是要做的，市場經(jīng)濟(jì)互惠互利，長期合作嘛。購房人在某個(gè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，習(xí)慣性的就會在該銀行辦理其他存款類業(yè)務(wù)和理財(cái)類業(yè)務(wù)。購房人就成了銀行未來潛在的優(yōu)質(zhì)客戶群體，對銀行的長期利益而言利大于弊呀。

５、購買二手房的購房人大多數(shù)都是農(nóng)民個(gè)體戶和在企業(yè)上班的普通職工，這部分購房群體占了XX縣二手房市場８０％以上的市場份額。銀行認(rèn)為他們是條件差的劣質(zhì)客戶，他們購買二手房申請住房貸款必須要找行政事業(yè)單位的擔(dān)保人，否則銀行就不審批貸款。

破解：二手房最大的賣點(diǎn)是地段好，價(jià)格低，省裝修，交通便利，有現(xiàn)成的房產(chǎn)證，可以立即辦理房產(chǎn)過戶，遷戶口。是大多數(shù)農(nóng)民，個(gè)體戶和普通企業(yè)職工最喜愛的購房目標(biāo)。XX縣是農(nóng)業(yè)大縣，拒絕農(nóng)民的需求，就是放棄XX縣市場，就是自殺。不是所有的農(nóng)民都是好人，但也絕不是所有農(nóng)民都是壞人。有一部分農(nóng)民通過自己的勤勞苦干，積攢了十幾萬元的購房首付款。他們種了一輩子的地，不想自己的兒孫們還繼續(xù)當(dāng)農(nóng)民，為了孩子上學(xué)方便，他們一定要把房子努力買到學(xué)校附近。有很多很多這種需求的農(nóng)民，這部分有條件買房的農(nóng)民是一群相對而言，經(jīng)濟(jì)條件較好，人品較好，信譽(yù)較好，勤勞肯干，身體健康的好農(nóng)民。他們確實(shí)有購買二手房的需求（新樓房一般都蓋在郊區(qū)，地理位置偏遠(yuǎn)，交通十分不方便）。

像條件這么好的農(nóng)民，購買二手房向銀行申請貸款，銀行非要逼農(nóng)民找一個(gè)什么行政事業(yè)單位上班的職工，作擔(dān)保人，否則就不受理該農(nóng)民的購房貸款業(yè)務(wù)。

人以類聚，物以群分。農(nóng)民有過打交道的人，絕大多數(shù)都是農(nóng)民你讓他們到哪里去找行政事業(yè)單位的擔(dān)保人呀？

沒有任何好處，誰愿意冒險(xiǎn)給別人做幾十萬元的擔(dān)保人呀？連自己的親人都不愿意，更不要說是外人了，將心比心，你們銀行的領(lǐng)導(dǎo)們，在事業(yè)單位上班，條件好，收入高，你們愿不愿意給購房人當(dāng)幾十萬元房貸的擔(dān)保人呀？

在XX縣申請購買二手房的個(gè)體戶和企業(yè)上班的普通職工，在購房時(shí)對銀行方面提出的必須要找一名行政事業(yè)單位，擔(dān)保人的硬性規(guī)定，根本就做不到。為了要買房子，他們通過自己的勤奮努力積攢了十幾萬元的購房首付款，他們自身的生存能力和人品肯定比那些沒錢，靠租房生活的人要好。他們也是未來銀行方面潛在的優(yōu)質(zhì)客戶。如果銀行方面非要求購買二手房的農(nóng)民、個(gè)體戶、企業(yè)職工必須要找行政事業(yè)單位上班的職工做擔(dān)保人，那么結(jié)果就是10個(gè)購房人有9個(gè)都找不到擔(dān)保人，二手房按揭單款業(yè)務(wù)在銀行根本就沒有辦法做下去。

６、在行政事業(yè)單位上班的職工如果需要貸款購買二手房，對銀行來說就是優(yōu)質(zhì)客戶，銀行只愿意做優(yōu)質(zhì)客戶的二手房貸款業(yè)務(wù)。破解：在行政事業(yè)單位上班的職工收入高、收入穩(wěn)定、福利好、交“五金”，對銀行來說確實(shí)是優(yōu)質(zhì)客戶，但是既然他們條件這么好，他們咋會缺房子??？他們?yōu)樯缎枰湾X買二手房？而且就算他們確實(shí)確實(shí)需要通過貸款方式買房的話，他們完全可以在XX縣住房公積金管理中心申請辦理住房貸款業(yè)務(wù)，只要購房人交夠12個(gè)月以上的住房公積金，個(gè)人資料齊全，從遞交資料開始，快則2天，最慢5天，住房貸款就可以全部發(fā)放到位。這樣簡單的手續(xù)、這樣快的速度，他們有必要去選擇時(shí)間又漫長、手續(xù)又復(fù)雜的銀行房貸業(yè)務(wù)嗎？現(xiàn)實(shí)情況是，在行政事業(yè)單位上班的職工，不但不缺房子住，更不缺新房子住。根本不需要花錢買二手房，他們的家里少的有一套住房，多的有3套、5套住房。他們還經(jīng)常利用業(yè)余時(shí)間多余的錢再“炒房”。銀行怎么能指望這些人在銀行申請貸款購買二手房呢？

市場經(jīng)濟(jì)，銀行和銀行之間，銀行和住房公積金之間競爭都很激烈，懇請銀行領(lǐng)導(dǎo)明察。

７、外省居民在XX縣購買二手房，申請做二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，銀行拒絕受理。銀行方面擔(dān)心，外省人在本地打工、經(jīng)商、工作不穩(wěn)定，收入不穩(wěn)定，戶口又不在XX縣，萬一還不上錢人跑了咋辦？銀行到哪里去找人？拖欠銀行的住房貸款誰來償還？

破解：國家政策有規(guī)定，支持外省人在XX縣貸款購買首付住房，只要外省人能提供在XX縣交納13個(gè)月以上的社保，或者12個(gè)月以上的在XX縣當(dāng)?shù)丶{稅的稅票，就可以理直氣壯的在XX縣各銀行申請辦理住房貸款業(yè)務(wù)。

銀行方面如果擔(dān)心外地人收入不穩(wěn)定跑了咋辦？請問XX縣本地人如果收入不穩(wěn)定就不跑了嗎？XX縣本地人如果跑了銀行就一定能找到嗎？購房人支付十幾萬，二十幾萬元的購房首付款息不要了？傻子跑呀？房產(chǎn)是固定資產(chǎn)，人跑了，房子不會跑呀。按揭貨款人的全部程序都做完了，銀行擔(dān)心啥呀？

總的來說：只要做事就有可能出錯(cuò)，就有風(fēng)險(xiǎn)，除非停下來啥都不干，就不會出錯(cuò)。如果說住房貸款有風(fēng)險(xiǎn)，難道銀行其他的貸款品種就沒有風(fēng)險(xiǎn)？就100%安全可靠？如果銀行每個(gè)貸款品種，每筆貸款業(yè)務(wù)都要求借款人必須要找一名在行政事業(yè)單位上班的職工做擔(dān)保人。否則銀行堅(jiān)決不發(fā)放貸款，那銀行一年到頭，能放幾筆貸款呀？

住房貸款是風(fēng)險(xiǎn)最低的貸款品種，購房人的主體大多是男性，為了以后成家立業(yè)。男性必須要肩負(fù)起社會責(zé)任，必須要買房，以我本人多年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，男人情愿放棄老婆也不愿放棄房產(chǎn)，因?yàn)槟腥酥灰蟹慨a(chǎn)，還有機(jī)會找別的女人當(dāng)老婆，如果沒有房產(chǎn)，現(xiàn)在的老婆都不一定保的住。對于普通購房人來說，不買房子也要掏錢租房子。如果每個(gè)月的房貸有月供租房月租金差不多，那購房人為了生存沒有理由不變，房貸月供呀，總要有個(gè)地方住呀！我公司目前的現(xiàn)狀就是貸款做的太失敗，太艱難。公司的銷量雖然做的很好，可是因?yàn)橘J款做的很差，幾個(gè)月批不下來一筆貸款已經(jīng)成交的房產(chǎn)退房，退了十幾套。公司先后損失了二十多萬元的利潤。我作為公司的主要負(fù)責(zé)人正在積極和XX縣各家銀行商談合作的項(xiàng)目。工商銀行正在辦理準(zhǔn)入備案的手續(xù)，中國銀行已經(jīng)成功做完一筆二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。2010年10月份開始，忙完農(nóng)貸，準(zhǔn)備大量報(bào)批二手房貸款業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行同意在2012年4月份開始辦理準(zhǔn)入、備案的相關(guān)手續(xù)。別的銀行既然可以做，郵政銀行應(yīng)該也能做，而且會做到更好。為了以后的長期合作，懇請貴行領(lǐng)導(dǎo)能幫我及時(shí)解決公司現(xiàn)在的困難。

XXX：（電話號碼）

X年X月X日

第三篇：市場調(diào)查與市場分析總結(jié)

市場調(diào)查與市場分析總結(jié)

名詞解釋

市場調(diào)查：對用來解決問題的信息、設(shè)計(jì)、收集、分析和報(bào)告的過程。敘述統(tǒng)計(jì)：主要依據(jù)樣本資料計(jì)算統(tǒng)計(jì)值，找出數(shù)據(jù)特征，計(jì)算代表性計(jì)數(shù)字。抽樣調(diào)查：即非全面調(diào)查，從全部對象中，抽部分調(diào)查，對全部對象估計(jì)和推斷的調(diào)查方法。

總體：稱之為母體，具有某種特征的事物的全部個(gè)案。樣本的統(tǒng)計(jì)值：在實(shí)際研究中直接從樣本中得到的數(shù)量。分層抽樣：是將總體分組采用簡單或機(jī)械抽樣，確定抽取得單位。

整體抽樣：將總體歸成互不交叉、互不重復(fù)的集合，以群為單位抽取樣本的方式。再測信度：用同一種方式對同一個(gè)前后測量兩次，再根據(jù)分?jǐn)?shù)計(jì)算相關(guān)系數(shù)。復(fù)本信度：有兩種以上的復(fù)本，交替使用，根據(jù)得分計(jì)算相關(guān)系數(shù)。

定量調(diào)查：結(jié)構(gòu)式問卷，抽取樣本，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化程序收集信息，傳統(tǒng)“市場調(diào)查”主要通過這種方法。

市場調(diào)查質(zhì)量控制：檢查和核實(shí)調(diào)查活動(dòng)在質(zhì)量上是否符合調(diào)查要求，對調(diào)查過程中產(chǎn)生的誤差及時(shí)預(yù)防和糾正。

統(tǒng)計(jì)分析：運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法對調(diào)查數(shù)據(jù)定量分析，以揭示事物數(shù)量、規(guī)律、發(fā)展趨勢的方法。

態(tài)度：人對于事物的長期評價(jià)、感覺及行動(dòng)傾向，且構(gòu)成對某一事物的整體態(tài)度。營銷調(diào)查：在市場調(diào)查中收集、記錄、分析、信息幫助經(jīng)理們制定營銷決策的程序。參與觀察：觀察者為了深入了解情況，直接加入到某一群體，以內(nèi)部成員的角色參與各種活動(dòng)，收集與分析有關(guān)的資料。

簡答

市場調(diào)研的特點(diǎn)：

1、調(diào)查具有實(shí)踐性；

2、內(nèi)容具有廣泛性；

3、研究具有目的性；

4、方法具有多樣性；

5、程度具有約束性。

基本調(diào)查內(nèi)容：

1、調(diào)查市場需求情況；

2、調(diào)查生產(chǎn)情況；

3、調(diào)查市場行情。專項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容：

1、市場環(huán)境調(diào)查；

2、消費(fèi)者調(diào)查；

3、需求研究；

4、產(chǎn)品研究；

5、大眾傳媒調(diào)查。市場調(diào)查一般流程：

1、制定目標(biāo)；

2、制定計(jì)劃；

3、收集資料；

4、分析資料；

5、陳述研究發(fā)現(xiàn)。

探索性調(diào)研可用于下列任何一種目的：

1、更準(zhǔn)確地界定問題；

2、確定選擇的程序；

3、設(shè)計(jì)假設(shè)；

4、分離出關(guān)鍵的變量和關(guān)系；

5、了解解決問題的辦法。

抽樣調(diào)查特點(diǎn)：

1、隨機(jī)原則；

2、推斷總體；

3、有可能用更少的人力、物力、時(shí)間、達(dá)到對總體的認(rèn)識；

4、用一定的概率將誤差控制在規(guī)定的范圍之內(nèi)。

確定樣本大小，一般考慮因素：

1、精確度要求；

2、總體性質(zhì)；

3、抽樣方法；

4、客觀制約。

問卷設(shè)計(jì)中的一些基本的原則：

1、目的原則；

2、接受原則；

3、簡明原則；4匹配原則；

5、排序原則。

? 影響資料信度和效度德因素的幾個(gè)方面（萬能公式）：

1、調(diào)查者；

2、測量工具；

3、調(diào)查對象。

4、環(huán)境因素及其他偶然因素。

觀察法的優(yōu)點(diǎn)：

1、最大的優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)地觀察；

2、能夠得到對象不直接說出的感想；

3、簡便易行，靈活性較大；

4、觀察時(shí)間可長可短資料可靠。

定量調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：

1、標(biāo)準(zhǔn)化；

2、操作容易；

3、揭示“隱性問題”；

4、易于制表和統(tǒng)計(jì)分析；

5、反映了差異性。

網(wǎng)上調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：

1、組織簡單；

2、客觀性高；

3、快速傳播；

4、便于對系統(tǒng)控制；

5、沒有時(shí)空限制；

6、周期大大縮短。

統(tǒng)計(jì)分析方法注意問題：

1、注意統(tǒng)計(jì)分析與定性結(jié)合運(yùn)用；

2、根據(jù)目的制定具體分析計(jì)劃；

3、根據(jù)不同尺度選用恰當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)方法。

營銷調(diào)查的功能有：

1、協(xié)助識別消費(fèi)者需求；

2、為開發(fā)新產(chǎn)品提供信息；

3、有助于財(cái)務(wù)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)預(yù)測、質(zhì)量控制的傳統(tǒng)活動(dòng)。

品牌的形成主要依賴于三個(gè)要素：

1、產(chǎn)品知名度；

2、企業(yè)社會形象；

3、經(jīng)營者能力和個(gè)人魅力。

一份優(yōu)秀的調(diào)查報(bào)告，起碼要符合的要求：

1、語言簡介；

2、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)；

3、內(nèi)容全面；

4、資料翔實(shí)；

5、結(jié)論明確。

市場預(yù)測方法：

1、平均發(fā)展速度法；

2、商品生命周期曲線的分析判斷法；

3、市場占有率計(jì)算法；

4、市場因素分析法；

5、ABC分析法。

論述

論中國市場調(diào)查發(fā)展面臨一些待解決的問題主要體現(xiàn)在那幾方面？

1、中國市場調(diào)查需求的擴(kuò)大，使得市場調(diào)查公司的數(shù)量增長很快，一些不規(guī)范的、不科學(xué)的研究成果損害了市場調(diào)查業(yè)的整體形象；

2、外貿(mào)并購、兼并不斷出現(xiàn)，短視行為增加；

3、研究質(zhì)量參差不齊；

4、常規(guī)的、監(jiān)測性質(zhì)的內(nèi)容份額過大，專題性、研究性、分析性的產(chǎn)品一直沒有得到重視；

試述我國市場調(diào)查業(yè)的發(fā)展趨勢？

1、市場調(diào)查業(yè)將成為熱門行業(yè)；

2、市場調(diào)查專業(yè)化；

3、市場調(diào)查規(guī)范化；

4、市場調(diào)查現(xiàn)代化；

5、市場調(diào)查集約化；

6、市場調(diào)查國際化；

7、市場調(diào)查多元化；

8、市場調(diào)查產(chǎn)品化；

9、市場調(diào)查實(shí)用化；

10、市場調(diào)查顧問化。

試述問卷在調(diào)查過程中的作用有？（試論市場分析在企業(yè)經(jīng)營決策中的重要作用主要有哪幾個(gè)方面）

1、問卷調(diào)查廣泛使用工具

2、提供標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)

3、了解應(yīng)答者信息

4、提供決策所需的信息

5、將目標(biāo)轉(zhuǎn)化為具體問題

6、提高精度

7、易于對資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理

8、提高調(diào)查效率

? 論結(jié)構(gòu)式問卷優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)

1、答案標(biāo)準(zhǔn)化；

2、便于資料處理；

3、回答者對問題比較明白；

4、答案較完整；

5、比較容易取得合作。缺點(diǎn)

1、回答者在不清楚問題時(shí)，容易胡亂打鉤；

2、回答者勾出的答案意義容易使研究者誤解；

3、有時(shí)容易在兩個(gè)答案之間圈錯(cuò)；

4、會浪費(fèi)回答者的時(shí)間。試述問卷設(shè)計(jì)的程序

問卷設(shè)計(jì)是由一系列相關(guān)的工作過程所構(gòu)成的

1、確定調(diào)研目的

2、確定收集方法

3、確定回答形式

4、決定問題用詞

5、確定問卷的流程

6、評價(jià)問卷

7、獲得認(rèn)可

8、預(yù)先測試

9、準(zhǔn)備最后的問卷

10、實(shí)施

論述文案調(diào)查的功能具有表現(xiàn)在那個(gè)方面

1、文案調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)問題并為市場研究提供重要參考依據(jù)

2、文案調(diào)查可為實(shí)地調(diào)查創(chuàng)造條件

3、文案調(diào)查可用于有關(guān)部門和企業(yè)進(jìn)行經(jīng)常性調(diào)查

4、文案調(diào)查不受時(shí)空限制 試述市場預(yù)測的主要內(nèi)同有那些？

1、市場需求變化預(yù)測；

2、購買力趨勢預(yù)測；

3、銷售預(yù)測；

4、商品資源預(yù)測；

5、商品生命周期預(yù)測；

6、供需平衡預(yù)測；

7、營銷網(wǎng)的建立和發(fā)展趨勢預(yù)測；

8、經(jīng)濟(jì)效果的預(yù)測；

9、全國生產(chǎn)形勢發(fā)展變化。

論述一個(gè)購買決策一般包含那幾個(gè)方面的決策內(nèi)容？

1、產(chǎn)品種類決定，消費(fèi)者認(rèn)識到自己的需求

2、產(chǎn)品式樣決定

3、品牌商標(biāo)的決定

4、購買地點(diǎn)決定，決定何處購買

5、數(shù)量決定

6、時(shí)間決定，何時(shí)購買，何時(shí)更新等

7、付款方式?jīng)Q定，采用何種付款方式。

第四篇：服務(wù)與市場分析

第二部分 服務(wù)和市場分析

2.1.0 服務(wù)介紹

在世界人口總體走向老齡化和發(fā)達(dá)國家人口老齡化形勢加劇的同時(shí)，中國的人口結(jié)構(gòu)也步入老齡化階段。截至2007年底，中國60歲及以上老年人口達(dá)1.53億人，占總?cè)丝诘?1.6％。預(yù)計(jì)到2020年，全國老年人將達(dá)到2.43億，占總?cè)丝诘?7%，形成了一個(gè)龐大的老年消費(fèi)群體。到21世紀(jì)中期，中國老年人口將超過4億人，其中80歲以上的老齡人口將不少于8000萬人。

“十一五”同“十五”相比，中老年人口增長速度明顯加快。傳統(tǒng)的觀念往往認(rèn)為中老年人是社會的邊緣人，但卻忽略了中國進(jìn)入高齡化社會之后，龐大的中老年人群體為形成一個(gè)巨大的中老年消費(fèi)市場奠定了基礎(chǔ)。擁有數(shù)以億計(jì)的中老年人消費(fèi)市場是未來中國必然的商機(jī)與趨勢。到2020年，中國中老年人用品市場份額將上升至2萬億元。由此可見，老年市場將隨著客戶群的增多而出現(xiàn)更多的商業(yè)契機(jī)，面對如此廣闊的市場，目前該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀怎樣呢？這引發(fā)了我們的思考，經(jīng)過調(diào)查我們了解到目前老年產(chǎn)業(yè)存在的空白：與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國老年用品的經(jīng)銷和開發(fā)還很落后，而隨著社會福利制度的完善，收入日漸豐裕，老年人的消費(fèi)力將逐年增強(qiáng)，但這個(gè)誘人的市場卻存在著太多的空白，老年人多層次的消費(fèi)需求還不能得到較為全面的滿足。

基于這些原因，我們公司為市場提供老年人用品，主要提供老年人生活用品，如老花鏡、小型按摩器、玩具以及老年人報(bào)刊圖書等體育文娛用品。

2.1.1 老年人用品的需求與作用

老年人作為一個(gè)弱勢群體，很多時(shí)候都需要我們的關(guān)注，但我們往往無法時(shí)時(shí)伴在老年人的身邊，或者說老年人很多時(shí)候都要自力更生，這時(shí)我，我們提供的老年人用品就可起到很大的作用了。如一些適合老年人日常生活的產(chǎn)品和服務(wù)，如腰腿部好，或者是出行不便等等，面對如今龐大的老年人的人口數(shù)量，對于老年人的需要、求應(yīng)該也得到滿足，才能適應(yīng)整個(gè)潮流，如今，現(xiàn)在也有針對老年人的專用品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，但很多都不健全，很多不完善，對于老年人的消費(fèi)特點(diǎn)和心理特點(diǎn)來看，我們需要進(jìn)一步的調(diào)查和開發(fā)滿足老年人的當(dāng)今的需求。如老年人保健食品，老年人均有不同程度的記憶衰退現(xiàn)象。因此，老年人尤其是從事腦力勞動(dòng)的老年人，需要進(jìn)食健腦食品，以改善腦力不足現(xiàn)象。醫(yī)學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，卵磷脂、腦磷脂、谷氨酸等食品，能提高大腦的活動(dòng)機(jī)能，延緩大腦的老化和衰退。富含卵磷脂的食物有蛋黃、大豆等。蜂蜜、巧克力也是健腦食品。現(xiàn)代醫(yī)學(xué)研究表明，食物與睡眠有關(guān)睡前飲用一杯牛奶，其色氨酸量可起到催眠作用，飲用牛奶的溫飽感更能增強(qiáng)催眠效果，還可使老年人睡得更香。老年人常由于吸收功能減弱和維生素D缺乏而易導(dǎo)致缺鈣，造成骨質(zhì)疏松，使骨骼承受能力降低，易發(fā)生骨折。為此，老年人要多吃一些含鈣豐富的食品，如魚、蝦、豆制品及豬排骨等。還有，老年人身體退化，日常生活中行動(dòng)多有不便，這時(shí)就需借用一些器械的幫助，如拐杖、手杖、輪椅等；再者，老年人也需要精神上的享受與體驗(yàn)，琴棋書畫、文房四寶、桌球、門球、漁具、鳥籠、盆景等體育文化用品都可為孤獨(dú)空虛的老年人享受無限美好的晚年生活。

2.1.2經(jīng)營特色及其策略：

特色：開設(shè)老年用品商店，首先應(yīng)是關(guān)心和愛護(hù)老年人的一份“孝心”體現(xiàn)，面對老年人的巨大消費(fèi)市場，也是投資者最佳的投資項(xiàng)目。老年用品商店的經(jīng)營特色應(yīng)體現(xiàn)在：

1、突出老年人用品的經(jīng)濟(jì)和時(shí)尚性。

2、以中國傳統(tǒng)紅色為背景，將時(shí)尚流行元素點(diǎn)綴其中，無論南北城市都應(yīng)是繁忙街道上一個(gè)亮麗醒目的消費(fèi)點(diǎn)。

3、在商品琳瑯滿目的陳列中，應(yīng)多為老年人喜愛的新興實(shí)用商品，能自然吸引老年人尤其給老年人買生活用品的子女，為老年人送禮的青年人和結(jié)伴而來的溜街的中老年人。

4、廠家生產(chǎn)和銷售的老年人用品應(yīng)是最具人性化的產(chǎn)品，應(yīng)從老年人的生活各個(gè)方面各個(gè)細(xì)節(jié)著眼，開發(fā)提供系列、豐富、多采的產(chǎn)品。

5、老年用品除了物質(zhì)需求，更注重老年人的精神健康注重娛樂鍛煉用品，可引進(jìn)國外大量娛樂產(chǎn)品。

“老有所樂”是所有老年人的追求，“老有所得”是老年人一舉改變孤悶煩燥的生活。老年用品不僅注重產(chǎn)品好，價(jià)格合理，質(zhì)量可靠，更要安全，好用耐用。

策略：公司能否成功，是否收獲可喜的利潤，施行切實(shí)可行的策略是不可或缺的。美國著名投資專家伯格勒在《投資圣經(jīng)》一書中指出：投資者在投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮：

1、市場前景廣闊，2、貼近人們生活，3、產(chǎn)品服務(wù)獨(dú)具賣點(diǎn)，4、具有現(xiàn)代經(jīng)營方式，5、投資額小，6、利潤較大，營銷策略到位。

在制定經(jīng)營策略時(shí)很好的考慮以上方面，相信有著5000年的文化傳承，有世界投資風(fēng)潮的帶領(lǐng)，有1.5億中國老人的期盼，有4000億老年消費(fèi)市場的需求，我們公司一定會獲得成功。

2.1.3 產(chǎn)品服務(wù)分類

經(jīng)營項(xiàng)目

A、本公司的貨物全面，定位于食品、服裝、文娛、保健四大類商品上。

B、老年人食品多樣。老年人牙口不好，啃不動(dòng)硬性和韌性食品，喜歡口感較佳的軟性食品。同時(shí)還選擇一些滋補(bǔ)品、可預(yù)防疾病的保健食品，如可預(yù)防高血壓、糖尿病的食品。

C、老年人服裝以舒適美觀為度。面料要柔軟舒適，成衣款式大方，色澤上要適合老年人心理，應(yīng)考慮保溫和實(shí)用性。

D、老年文化娛樂用品品位要高雅?；B蟲魚、琴棋書畫、文房四寶、桌球、門球、漁具、鳥籠、盆景都受老年人青睞。

E、老年醫(yī)療保健用品定位準(zhǔn)。選擇老年人專用的電動(dòng)按摩器、健身球、健身器、拐杖等。

主要產(chǎn)品

服裝服飾類：軟底鞋、跳舞鞋、中式服、蝙蝠衫、發(fā)夾等

便利生活類：放大鏡、老花鏡、穿針器、假牙清潔劑、定時(shí)提醒藥盒、快速干發(fā)、方便雜用品、假發(fā)、血壓儀，血糖儀，體溫計(jì)等

休閑鍛煉類：練功劍、練功扇、健身球、雙節(jié)棍、快板、釣魚用品、門球等。按摩器類：天然木質(zhì)按摩器、電動(dòng)按摩器等。

睡眠類：藥枕、頸椎枕、磁療床上用品、睡眠儀等

拐杖類：多腳拐杖、伸縮拐杖、折疊拐杖、藏劍拐杖、木拐杖等。

高齡護(hù)理：坐便器、尿床用品、助聽器、風(fēng)濕酸痛、頸脖痛、腰肌扭傷等。保健用品：保健器械、急救藥箱、助行架等

食品類：蜂蜜、茯苓、香菇、紅棗、蓮子、小米、桂圓等

2.1.4 后期構(gòu)想

老年人市場是一個(gè)非常巨大的市場，事實(shí)上，老年人用品只是其中很小的一部分。本公司還處在開始發(fā)展階段，隨著資金的積累，經(jīng)驗(yàn)的豐富，預(yù)計(jì)五年之后，我們將逐步夸大我們的經(jīng)驗(yàn)范圍，在城市各處開辦連鎖店，甚至在全國開辦連鎖店。

此外，隨著全球真正進(jìn)入老齡化階段，我們將會迎來一個(gè)很大的商機(jī)。因?yàn)槔夏耆藢纳钣闷返浇∩碛闷范既狈σ环N特色化的服務(wù)；其次，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化老年人對特色化家庭服務(wù)的需求也將越來越大；最后，隨著老年保障的完善，老年人的購買力將有大幅度的提高，這將激發(fā)老年人對旅游業(yè)等新型老年產(chǎn)業(yè)的需求。后期若市場成熟，我們將擴(kuò)大經(jīng)驗(yàn)服務(wù)范圍，不僅僅只是被動(dòng)地提供實(shí)物性產(chǎn)品，更可以為老年人量身定做專業(yè)化服務(wù)。

2.1.5 市場分析

1、服務(wù)需求調(diào)查

有投資者說：“人類在18世紀(jì)發(fā)現(xiàn)了兒童，19世紀(jì)發(fā)現(xiàn)了婦女，20世紀(jì)發(fā)現(xiàn)了老年人。”老年市場的迅猛崛起，引發(fā)了世界各國的新一輪投資高潮。

市場投資者通常把目標(biāo)群體鎖定在消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力強(qiáng)盛的年輕一族，卻將看似冷門但頗具潛力的老人用品市場給忽略了。但在發(fā)達(dá)國家，老年人用品市場早就成為未來十大市場之一。

自上世紀(jì)70年代后期實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，我國人口年齡結(jié)構(gòu)已逐漸進(jìn)入老齡化階段，年輕一族的增加速度明顯慢于老年人的衰老速度，老年人比例日漸升高。到2050年，我國老齡人口將激增至4億左右，占我國總?cè)丝诘?5％，而且這個(gè)比例還將不斷攀升。統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，全國60周歲以上的老年人已達(dá)1．4億，約占全國總?cè)丝诘?1%。有關(guān)專家預(yù)測，老年人數(shù)量正在進(jìn)入增長高峰期。老年人是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，如果以每個(gè)老人平均年消費(fèi)3000元計(jì)算，全國就會有4000多億元的“銀發(fā)”消費(fèi)市場。

老齡時(shí)代孝心消費(fèi)，在逐漸形成的“四、二、一”家庭（即一對夫妻贍養(yǎng)四位老年人和撫養(yǎng)一個(gè)孩子）結(jié)構(gòu)中，子女對老人的日常護(hù)理總是力不從心，所以老人用品就成為分擔(dān)子女一部分責(zé)任的最好載體。但是，目前中國老年人用品市場卻只有保健品在服務(wù)，且大都強(qiáng)調(diào)健腦、補(bǔ)鈣、降脂等半治療功效，老年人用品店鋪就更是鳳毛麟角。再看看西方社會，一些廠商為了迎合老年人的需要，千方百計(jì)發(fā)展老年人商品和服務(wù)市場，從藥品到寵物食品、家居防盜安全系統(tǒng)、適合老年人假牙咀嚼的口香糖、自動(dòng)配藥服藥定時(shí)器等，花樣繁多，老年人用品店更是遍布各地。

據(jù)記者了解，當(dāng)下的老人用品市場上，60%-70%是老年保健品，而購買者

74%為老年人的子女。在此背景下，中國傳統(tǒng)的尊老文化將會推動(dòng)“孝心消費(fèi)”，從而在冷門領(lǐng)域創(chuàng)造出一個(gè)大市場。

夕陽人群，朝陽市場，老年人市場供應(yīng)疲軟由來已久，但隨著中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速提高，老年人遇上了前所未有的物質(zhì)豐富時(shí)代，因而消費(fèi)觀也隨之而變，過去的勤儉為家型已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)化為自我享受型。當(dāng)老年人手上的“活錢”增多，購買欲望甚至比青年人更強(qiáng)烈，形成井噴消費(fèi)——

首先，“重積蓄、輕消費(fèi)”、“重子女、輕自己”的傳統(tǒng)觀念正被拋棄，花錢買健康，花錢買瀟灑成為現(xiàn)代老年人時(shí)尚追求。其次，在物質(zhì)和精神生活相對貧乏的五六十年代度過青春年華的老人，一直沒有機(jī)會滿足各種生活追求?，F(xiàn)在，他們終于從繁忙的工作和家庭負(fù)擔(dān)中解脫出來，因此希望補(bǔ)償過去，讓自己的晚年生活得更幸福、充實(shí)和絢麗多姿。另外，老年人上無可贍養(yǎng)的父母，下無撫養(yǎng)子女的義務(wù)，因而可盡量滿足自己的需求，最大限度地將潛在消費(fèi)力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，其邊際消費(fèi)傾向明顯高于中青年消費(fèi)者。

老年人需求日漸多樣化隨著人們生活水準(zhǔn)的日漸提高，老年人對自己的晚年生活同樣寄予了厚望。據(jù)調(diào)查，大多數(shù)老年人都有要求家庭服務(wù)的希望，更老一些的(70歲以上)則希望進(jìn)養(yǎng)老院，尤其是無子女的老人這種想法居多。從家庭服務(wù)的內(nèi)容看，他們希望包括日常生活買菜買糧、代購日用品、醫(yī)療服務(wù)、打掃衛(wèi)生、陪聊等。

此外，老年用品市場的需求也日漸強(qiáng)烈，老年人對特殊生活用品，如老人床墊、浴盆及護(hù)理商品如手杖、輪椅等大多有需求，對輔助商品如老花鏡、助聽器、假牙假發(fā)等需求較多。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)老人并不認(rèn)為自己是老人，人老心不老，他們對提供適合老年人偏好用品的需求比較高，要求在服裝方面更能顯示出年輕與活力，尤其女性時(shí)裝的開發(fā)頗具潛力。在生活用品上，老年人要求方便舒適，在老年保健品的開發(fā)上，需求潛力前景十分看好。

由于老年人用品尚未形成成熟市場，相關(guān)產(chǎn)品通常缺乏同類比較，更缺乏價(jià)格參照物，因此老年人用品定價(jià)也較為主動(dòng)，保證了這一行業(yè)的利潤空間。同時(shí)由于市場尚在培育期，各種產(chǎn)品均有待開發(fā)，因此產(chǎn)品“撞車”現(xiàn)象也極為罕見，也就是說競爭遠(yuǎn)遠(yuǎn)還未形成，市場空間十分廣闊。

2、價(jià)格需求調(diào)查

隨著物質(zhì)生活水平的提高，老年人正拋棄傳統(tǒng)觀念，開始花錢買健康，花錢買瀟灑，同時(shí)，年輕人孝敬長輩，送禮從不計(jì)較價(jià)格，花錢從不心疼，因此在價(jià)格制定方面超市有較大的主動(dòng)性。據(jù)有關(guān)人士介紹，全國老年人口的經(jīng)濟(jì)水平大體分三個(gè)層次，一是年收入在3000至5000元間的溫飽型消費(fèi)，由于其購買力有限，有效需求明顯不足，這部分人大多集中在農(nóng)村。二是年收入在5000至8000元間的溫飽型向小康過渡型消費(fèi)，這部分老年群體具有一定的購買力，消費(fèi)觀念受年輕人的影響，已開始對品種、質(zhì)量、品牌、檔次表現(xiàn)出明顯的關(guān)注。三是多于8000元收入的小康型消費(fèi)，這部分老年人需要全方位的居家服務(wù)，生活講究舒適，服裝講究品牌，對生活有著較高質(zhì)量的要求。

3、競爭調(diào)查

據(jù)我們調(diào)查，絕大多數(shù)城市還沒有一家專賣老年人用品的店鋪，只有在大商場、大超市有出售某一方面需求的產(chǎn)品，由于市場過于分散，嚴(yán)重缺乏統(tǒng)一規(guī)范機(jī)制，且價(jià)格偏高、種類不全、選擇性差，不能綜合老年人在康復(fù)、保健、護(hù)理、治療、健身、娛樂、休閑各方面所需用品，因此無法滿足廣大消費(fèi)者的要求。

第五篇：二手房銷售員總結(jié)

工 作 總 結(jié)

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓及同仁們：大家好！我叫張玉萍，現(xiàn)在“我愛我家”南關(guān)店上班，并擔(dān)任店長職務(wù)。

轉(zhuǎn)眼間又到了年末，新年的腳步悄然來臨，在這新舊交替之際，很有必要對年內(nèi)的工作做個(gè)總結(jié)。

2014年元月至12月我在“我愛我家”十中店上班，這一年我們的業(yè)績不是很理想，沒有完成公司所制定的目標(biāo)，是歷年來最欠收的一年，分析其原因我覺得主要在以下幾方面：第一，自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)有限，許多顧客是電話詢問，盡管很努力地去溝通和引導(dǎo)，但最終還是把顧客丟了。第二，這幾年國家對于房價(jià)宏觀調(diào)控的政策，使城市房價(jià)持續(xù)下跌，買房顧客的觀望情緒嚴(yán)重，二手房交易處于低迷狀態(tài)，致使我們業(yè)績不佳。第三，恰巧在今年我們周邊開了不少房屋中介店，客戶有所分流。第四，我們對房源的保密可能存在一定的疏漏。

在這一年中我們的業(yè)績盡管不景氣，但比起十中附近區(qū)域里其它公司的店來說還是值得欣慰的，相對而言我們的售房數(shù)量是較多的，這主要與公司周經(jīng)理的正確指引是分不開的，同時(shí)也是我們店里另外兩位搭檔努力的結(jié)果，她們兩人對工作認(rèn)真細(xì)致，勤快踏實(shí)，并有較好的交流溝通能力。配合默契，工作氣氛和諧愉悅。這也是我這一年來的工作心得，人員的和諧搭配對工作業(yè)績很重要。找出工作中的長短優(yōu)缺，目的就是為懲前毖后，揚(yáng)長避短，干好明年的工作。對于明年我有自己的一些新打算。

第一、我要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，繼續(xù)提高專業(yè)技能。以公司培訓(xùn)為契機(jī)，繼續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)學(xué)習(xí)，完善房源資料，熟練掌握房屋的位置、樓層、優(yōu)缺點(diǎn)等，以便對客戶進(jìn)行有針對性地促成和服務(wù)，提高成效率。

第二、熱情服務(wù)、誠信待人。我們中介行業(yè)是服務(wù)業(yè)的一種，要樹立正確的服務(wù)理念，像對待自己的親朋好友一樣對待客戶，這會讓顧客對我們有一種親切感，拉近我們和客戶的距離。一旦獲得了客戶的認(rèn)可和信任，我們的成功率會大大提高。

第三、堅(jiān)持到底，水到自然渠成。接待顧客時(shí)要不厭其煩，即使客戶看了很多房子，我們還是要耐心接待。只要他們想看，我們就多努力。不到最后關(guān)頭我們決不放棄。

明年我將以一個(gè)積極的、飽滿的精神狀態(tài)來迎接自己的工作，從而獲得更多的收獲，完成公司下達(dá)的任務(wù)。

最后祝大家在新的一年里身體健康，萬事如意，財(cái)運(yùn)亨通！