第一篇：萬科無錫項目成本管理部的一個成本控制文件

目 錄 前言 1

1、成本管理部職業(yè)操守準(zhǔn)則 …………………………… 2

2、成本管理部工作職責(zé) ………………………………… 4

第一篇 目標(biāo)成本管理體系 12

1、目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分………………………… 13

2、目標(biāo)成本的形成步驟………………………………… 15

3、目標(biāo)成本確定及審批………………………………… 18

4、目標(biāo)成本的執(zhí)行……………………………………… 21

5、目標(biāo)成本的科目分類………………………………… 24

第二篇 項目成本管理規(guī)范 29

1、工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范………………………………… 31

2、工程造價咨詢業(yè)務(wù)管理規(guī)范………………………… 35

3、總包工程竣工結(jié)算管理規(guī)范………………………… 47

4、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范……………………… 50

5、零星工程管理規(guī)范…………………………………… 55

6、合同管理規(guī)范………………………………………… 60

7、招投標(biāo)監(jiān)控管理規(guī)范………………………………… 65

8、免招標(biāo)項目審批工作程序…………………………… 67

9、工程付款審批工作程序………………………………… 71

10、扣款審批工程程序…………………………………… 74

11、工程保修金管理規(guī)范………………………………… 77

12、零星用現(xiàn)金購物的管理規(guī)范………………………… 78

第三篇 成本信息管理 80

1、成本管理軟件操作指導(dǎo) 81

2、成本檔案管理辦法 83

成本管理部職業(yè)操守準(zhǔn)則 總則

1.1 本準(zhǔn)則為無錫萬科成本人員工作素質(zhì)的基本要求，職員必須熟知并遵守； 1.2 成本人員違反本職業(yè)操守準(zhǔn)則將上報公司； 職業(yè)操守準(zhǔn)則 2.1 業(yè)務(wù)工作 2.1.1 遵守集團(tuán)職務(wù)行為準(zhǔn)則；

2.1.2 執(zhí)行造價行業(yè)自律性規(guī)定，珍惜造價職業(yè)聲譽(yù)，自覺維護(hù)公司利益； 2.1.3 誠實守信，盡職盡責(zé)，不得有欺詐、偽造、作假等行為；

2.1.4 嚴(yán)格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“誠信、公正、精業(yè)、進(jìn)取”的原則，開展各項業(yè)務(wù)工作；

2.1.5 嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；

2.1.6 嚴(yán)格按合同約定審核各項工程付款，未經(jīng)公司許可，不得提前或超額支付各項付款； 2.1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內(nèi)從事外部工作；兼職于公司的業(yè)務(wù)單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）；

2.1.8 成本人員若與業(yè)務(wù)單位有特殊關(guān)系，則應(yīng)在相關(guān)的業(yè)務(wù)活動中回避； 2.1.9 成本人員應(yīng)接受公司的各項工作及職業(yè)道德行為的檢查； 2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進(jìn)公司的優(yōu)質(zhì)管理；

2.2 廉正管理

2.2.1 廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀(jì)行為； 2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，會議所發(fā)的禮品、禮券（現(xiàn)金）均應(yīng)按公司和集團(tuán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

2.2.3 應(yīng)拒絕參加施工單位、材料供應(yīng)商和投標(biāo)單位的宴請和娛樂活動；

2.2.4 在工作過程中發(fā)現(xiàn)合作單位有不廉政的行為，應(yīng)及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續(xù)發(fā)生，并報告部門領(lǐng)導(dǎo)；

2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進(jìn)行廉政教育，并對廉政情況進(jìn)行監(jiān)督； 2.3 保密義務(wù)

2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規(guī)范等）以任何形式（外借、復(fù)印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；

2.3.2 若對于公司內(nèi)部其他部門索取公司開發(fā)項目的完整成本資料時，需經(jīng)部門經(jīng)理同意批準(zhǔn)；

2.3.3 不得將招投標(biāo)的過程資料（包括標(biāo)底、投標(biāo)報價等）以任何方式向向 任何人泄露； 其他

3.1 本準(zhǔn)則的解釋權(quán)歸無錫萬科成本部；

3.2 成本人員發(fā)現(xiàn)公司任何職員的違紀(jì)現(xiàn)象應(yīng)向公司舉報；

成本管理部部門職責(zé)

1、部門目標(biāo)

? 制定經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)成本，并確保目標(biāo)在本的有效效控制；

施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；? ? 客觀準(zhǔn)確地評估動態(tài)成本，嚴(yán)格審核各項工程費用；

最終實現(xiàn)對目標(biāo)成本的控制，從而提高公司產(chǎn)品的競爭力。?

2、目標(biāo)成本、責(zé)任成本管理

? 搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標(biāo)成本總控指標(biāo)，分解成本控制指標(biāo)，提出控制要點；?

? 匯總編輯項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書及目標(biāo)成本控制責(zé)任書，并負(fù)責(zé)監(jiān)控、評估；

每月分析目標(biāo)成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；?

3、預(yù)結(jié)算管理

? 組織編制及審核工程施工圖預(yù)算；

全面審核竣工工程結(jié)算；?

根據(jù)結(jié)算報告完成各項工程清算?

4、成本信息管理

? 建立和完善工程造價和材料設(shè)備價格信息資料庫

定期進(jìn)行專題或綜合的成本分析和研究?

收集集團(tuán)內(nèi)及其他工程造價信息資料?

? 收集集團(tuán)內(nèi)及其他公司成本管理先進(jìn)舉措，加以吸收利用和推廣

有效使用集團(tuán)下發(fā)的成本管理軟件?

? 標(biāo)準(zhǔn)合同文本（工程設(shè)計類）的組織編制及審核

審核并及時辦理各項合同的審批工作?

審核并及時辦理各項付款的審批工作? ? 審核并及時辦理各項結(jié)算的審批工作

按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳?

5、成本管理監(jiān)控評估

參與工程、材料及設(shè)備的招投標(biāo)工作? ? 參與合同有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款的審核

定期動態(tài)報告目標(biāo)成本和責(zé)任成本的執(zhí)行情況?

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作?

? 對項目前期土地成本、方案設(shè)計等進(jìn)行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負(fù)責(zé)）進(jìn)行監(jiān)督控制?

6、成本管理規(guī)范建設(shè)

? 制定成本管理的有關(guān)規(guī)范及實施細(xì)則

制定并完善目標(biāo)成本管理體系?

制定并完善部門內(nèi)部管理規(guī)范制度?

7、培訓(xùn)指導(dǎo)

? 組織成本管理規(guī)范的培訓(xùn)

為工程部提供預(yù)算、結(jié)算和成本管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)?

8、成本預(yù)結(jié)算管理

? 預(yù)算資料原件工程結(jié)算前由主辦人留存保管

結(jié)算資料原件工程結(jié)算后由專人統(tǒng)一歸檔管理?

成本管理部崗位職責(zé)

1、成本管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

目標(biāo)管理?

? 組織確定項目的目標(biāo)成本；

確定部門的工作目標(biāo)及工作計劃；?

定期檢查成本控制目標(biāo)的執(zhí)行情況；?

制定有效的成本控制方法；?

? 負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實部門的工作計劃；

造價審核?

組織完成各項造價（含合同價、結(jié)算價）的確定工作；?

對造價工作完成部門內(nèi)的終審；? ? 組織重大結(jié)算工作及合同的談判；

招投標(biāo)工作?

參與公司所有招投標(biāo)工作；?

制度建設(shè)?

組織制定成本管理的有關(guān)規(guī)范；?

? 組織對成本管理規(guī)范的有關(guān)培訓(xùn)工作；

負(fù)責(zé)公司成本管理制度的制定；?

新項目投資測算?

組織項目前期成本調(diào)研，便于公司決策；? ? 合同管理

起草格式化標(biāo)準(zhǔn)合同文本；?

對上報合同進(jìn)行審核；?

根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行全面的把握；? ? 預(yù)決算管理

負(fù)責(zé)裝修工程及室外園林綠化工程結(jié)算工作；?

部門管理?

培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干；?

部屬激勵和績效考核；?

? 負(fù)責(zé)本部門人力資源的配置和調(diào)遣；

相關(guān)總協(xié)調(diào)工作?

負(fù)責(zé)本部門所有對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作；?

組織對外的業(yè)務(wù)交流活動；?

? 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部成本意識的建立并組織相關(guān)培訓(xùn)。

2、成本綜合管理崗崗位職責(zé)

施工圖預(yù)算管理—土建、安裝工程?

? 根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；

負(fù)責(zé)編制咨詢合同；?

目標(biāo)成本制定?

? 確定項目目標(biāo)成本，制定材料設(shè)備成本控制明細(xì)表；

結(jié)算工作? 負(fù)責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書；? ? 負(fù)責(zé)按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；

負(fù)責(zé)對工程結(jié)算進(jìn)行初審并按規(guī)定進(jìn)行復(fù)審和終審；?

信息管理?

? 負(fù)責(zé)按集團(tuán)要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數(shù)據(jù)；

負(fù)責(zé)匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；?

動態(tài)目標(biāo)成本?

? 負(fù)責(zé)進(jìn)行項目動態(tài)目標(biāo)成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發(fā)間接費等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）；? ? 審計配合工作

對造價咨詢公司進(jìn)行管理，各項審價工作協(xié)調(diào)?

負(fù)責(zé)準(zhǔn)備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作；?

負(fù)責(zé)審計的其他配合工作；? ? 合同及付款管理

負(fù)責(zé)審核合同中有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款；?

負(fù)責(zé)建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；?

日常管理?

? 配合及時提供成本管理軟件所需相關(guān)數(shù)據(jù)；

及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)供部門內(nèi)共享；?

編制項目每月工程資金計劃；? ? 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責(zé)

施工圖預(yù)算審核--安裝工程?

? 根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；

審核工程進(jìn)度款?

? 負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和合同約定審核工程進(jìn)度款（安裝部分），經(jīng)過審核簽認(rèn)的工程進(jìn)度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進(jìn)度款的依據(jù)；

招投標(biāo)工作?

? 對安裝工程和材料（設(shè)備）招投標(biāo)工作，預(yù)算員要負(fù)責(zé)對相關(guān)的投標(biāo)單位的入圍進(jìn)行審簽； ? 負(fù)責(zé)協(xié)助編制主體工程招標(biāo)文件，對招標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行審核；

對經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行分析；?

審核現(xiàn)場簽證變更?

? 負(fù)責(zé)全部安裝工程設(shè)計變更和簽證單費用的初審；

負(fù)責(zé)按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；?

結(jié)算工作?

? 負(fù)責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書；

負(fù)責(zé)按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；?

動態(tài)目標(biāo)成本?

? 負(fù)責(zé)進(jìn)行項目動態(tài)目標(biāo)成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區(qū)管網(wǎng)及安裝甲供材料等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（安裝部分）；?

現(xiàn)場管理?

? 負(fù)責(zé)抽查現(xiàn)場有關(guān)工程量的準(zhǔn)確性； 負(fù)責(zé)督促工程部執(zhí)行《工程變更簽證管理規(guī)范》；?

合同及付款管理?

? 負(fù)責(zé)審核合同中有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款；

日常管理?

負(fù)責(zé)總部成本管理軟件的日常數(shù)據(jù)管理工作；? ? 及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)供部門內(nèi)共享；

4、成本信息管理崗

施工圖預(yù)算審核（兼）—土建工程?

? 根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；

審核工程進(jìn)度預(yù)算?

? 負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和合同約定審核工程進(jìn)度款，經(jīng)過審核簽認(rèn)的工程進(jìn)度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進(jìn)度款的依據(jù)之一；

審核現(xiàn)場簽證變更?

? 負(fù)責(zé)全部土建工程設(shè)計變更和簽證單費用的初審；

負(fù)責(zé)按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；?

結(jié)算工作?

? 負(fù)責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書；

負(fù)責(zé)按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；?

負(fù)責(zé)對工程結(jié)算進(jìn)行初審并按規(guī)定進(jìn)行復(fù)審和終審；? ? 動態(tài)目標(biāo)成本

負(fù)責(zé)進(jìn)行項目動態(tài)目標(biāo)成本跟蹤；?

按月提供出動態(tài)成本分析報告（簽證變更部分）；?

現(xiàn)場簽證變更及檔案管理?

? 負(fù)責(zé)建立工程設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證費用臺帳；

負(fù)責(zé)各類決算資料檔案及圖紙資料管理；?

招投標(biāo)管理?

負(fù)責(zé)招投標(biāo)工程量清單計算；? ? 日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關(guān)數(shù)據(jù)；?

負(fù)責(zé)每周部門例會紀(jì)要記錄及整理；?

及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)供部門內(nèi)共享；? ? 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

成本管理部日常管理

一、工作制度

1、工作周報制度

個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員?

? 個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員

2、工作總結(jié)制度

? 每季度第三個月最后五天內(nèi)將個人季度工作總結(jié)報部門經(jīng)理處

不定期總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)，提交部門經(jīng)理用來專題討論?

? 對結(jié)算金額大于10萬的工程，在結(jié)算上報審批之日起10天內(nèi)完成結(jié)算總結(jié)分析（對招標(biāo)、合同、施工管理等方面總結(jié)分析）

3、定期會議制度

? 部門例會于每周四17：00召開（約1小時）

專業(yè)化培訓(xùn)討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時）? ? 會議紀(jì)要或?qū)I(yè)化培訓(xùn)討論結(jié)果當(dāng)天必須整理完成工作聯(lián)系單及答復(fù)單

4、各種表單

表1部門周報、月報格式?

? 表2部門會議紀(jì)要格式

表3文電閱處單?

表4部門工作聯(lián)系單?

第一篇 目標(biāo)成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標(biāo)成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；

1.2 明確目標(biāo)成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責(zé)，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發(fā)所有項目；

第三條 內(nèi)容組成

第一章 目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分 第二章 目標(biāo)成本的形成步驟 第三章 目標(biāo)成本確定審批流程 第四章 目標(biāo)成本的執(zhí)行 第五章 目標(biāo)成本科目分類

第一章 目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理層 1.2 目標(biāo)成本編制的中心：成本管理部、財務(wù)部

1.3 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標(biāo)成本的發(fā)生中心：工程管理部、設(shè)計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責(zé)

2.1 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心職責(zé)： 2.1.1 審批并簽發(fā)公司目標(biāo)成本； 2.1.2 修訂目標(biāo)成本；

2.2 目標(biāo)成本編制中心的職責(zé)：

2.2.1 成本管理部負(fù)責(zé)目標(biāo)工程成本的編制，包括開發(fā)前期的勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、公共配套管網(wǎng)、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務(wù)部負(fù)責(zé)除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費； 2.2.3 成本管理部組織目標(biāo)成本的匯報工作； 2.3 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心的職責(zé)： 2.3.1 成本管理委員會負(fù)責(zé)審核目標(biāo)成本；

2.3.2 成本管理部定期發(fā)布成本信息動態(tài)報告，分析評估目標(biāo)成本費用執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見；

2.3.3 建立健全目標(biāo)成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理及其相關(guān)規(guī)范、制度；

2.4 目標(biāo)成本發(fā)生中心的職責(zé)：

2.4.1 遵照目標(biāo)成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)；

2.4.3 根據(jù)目標(biāo)成本的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；

2.4.4 對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。（見費用發(fā)生部門的職責(zé)明細(xì)表）

第二章 目標(biāo)成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據(jù)

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發(fā)展部提供地塊的綜合情況；；

1.2.2 設(shè)計部提供地塊的總體規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及住宅單體的各項基本建造標(biāo)準(zhǔn)； 1.2.3 成本管理部收到項目發(fā)展部、設(shè)計部提供的資料后三天內(nèi)完成項目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的成本估算工作，并根據(jù)公司利潤及預(yù)期售價調(diào)整成本估算； 1.2.5 公司領(lǐng)導(dǎo)審核并確定估算成本，指導(dǎo)項目的初步設(shè)計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據(jù)

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設(shè)計部提供的初步（擴(kuò)初）建筑、景觀設(shè)計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設(shè)計部提供整套初步（擴(kuò)初）設(shè)計圖、各項面積等指標(biāo)； 2.2.2 設(shè)計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質(zhì)及 檔次、限價，填報《新項目材料設(shè)備一覽表---擴(kuò)初階段》報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；

2.2.3 成本管理部收到設(shè)計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內(nèi)組織完成初步（擴(kuò)初）設(shè)計階段的工程測算成本初稿；

2.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進(jìn)行對比，找出成本的差異進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；

第三條 施工圖階段-----目標(biāo)成本 3.1 編制依據(jù)

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計； 3.1.2 初步（擴(kuò)初）設(shè)計確定的測算成本； 3.1.3 設(shè)計部提供的施工圖及圖紙會審紀(jì)要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計； 3.2 編制流程

3.2.1 設(shè)計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預(yù)算的編制，根據(jù)施工圖預(yù)算價確定主體建安的目標(biāo)成本；

3.2.2 成本管理部根據(jù)設(shè)計部和工程部填寫的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》進(jìn)行裝飾性材料的目標(biāo)成本編制，并將成本信息反饋工程部、設(shè)計部；

3.2.3 工程管理部根據(jù)項目規(guī)劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網(wǎng)配套成本；

3.2.4 設(shè)計部、成本管理部共同討論，根據(jù)景觀設(shè)計圖、產(chǎn)品的定位確定項目園林景觀目標(biāo)成本單價；

3.2.5 財務(wù)部完成除工程成本外項目的目標(biāo)成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標(biāo)成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報； 3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標(biāo)成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標(biāo)成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件 《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標(biāo)成本的確定及審批

第一條 目標(biāo)成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負(fù)責(zé)《目標(biāo)成本確定審批表》的審批過程； 1.3 成本管理委員會的相關(guān)部門成本管理部、設(shè)計部、工程管理部負(fù)責(zé)完成目標(biāo)成本的編制，并對結(jié)果進(jìn)行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標(biāo)成本后送公司總經(jīng)理審批；

1.5 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；

第二條 目標(biāo)成本的修訂

2.1 審批后的目標(biāo)成本明細(xì)表將下發(fā)至項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在執(zhí)行過程中若對原目標(biāo)成本進(jìn)行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進(jìn)行審批；

2.3 經(jīng)公司同意后，成本管理部進(jìn)行修改的費用測算，并填報《目標(biāo)成本變更審批表》，報公司審批；

2.4 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本變更將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；

第三條 附件

《目標(biāo)成本確定審批表》 《目標(biāo)成本變更審批表》

第四章 目標(biāo)成本的執(zhí)行

第一條 目標(biāo)成本的執(zhí)行原則 1.1 限價設(shè)計原則：

1.1.1 設(shè)計部根據(jù)公司確定的目標(biāo)成本指標(biāo)進(jìn)行委托設(shè)計任務(wù)；

1.1.2 設(shè)計部及時將各階段的方案設(shè)計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內(nèi)完成設(shè)計方案的概算，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，提出相關(guān)建議；

1.1.3 設(shè)計方案在效果、造價均滿足要求下，將進(jìn)行細(xì)化、深入； 1.1.4 限價設(shè)計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據(jù)公司審批確定的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標(biāo)工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預(yù)算，再進(jìn)行施工；若設(shè)計等特殊原因，可邊施工邊編制預(yù)算；

1.4 審批原則：

1.4.1 各項設(shè)計、施工等業(yè)務(wù)工作的開展必須以公司的目標(biāo)成本為限價的依據(jù)，從而保證總目標(biāo)的順利實現(xiàn)；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標(biāo)成本則必須填報《超目標(biāo)成本審批表》，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實施；

第二條 目標(biāo)成本的動態(tài)報告

2.1 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部定期出一份《項目動態(tài)成本信息報告》；

2.2 《項目動態(tài)成本信息報告》內(nèi)容：

2.2.1 各項目的動態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態(tài)成本信息報告》后報送公司總經(jīng)理層及各相關(guān)部門經(jīng)理；

2.4 收到《項目動態(tài)成本信息報告》，總經(jīng)理組織召開項目動態(tài)成本信息報告匯報會，聽取動態(tài)成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標(biāo)成本的總結(jié)評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結(jié)算成本，比較結(jié)算成本與目標(biāo)成本的差異，總結(jié)分析原因；

3.2 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算的依據(jù)：

第二篇：萬科工程成本控制文件(二)

第一篇目標(biāo)成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標(biāo)成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段； 1.2 明確目標(biāo)成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責(zé)，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發(fā)所有項目；

第三條 內(nèi)容組成

第一章 目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分 第二章 目標(biāo)成本的形成步驟 第三章 目標(biāo)成本確定審批流程 第四章 目標(biāo)成本的執(zhí)行 第五章 目標(biāo)成本科目分類

第一章 目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理層 1.2 目標(biāo)成本編制的中心：成本管理部、財務(wù)部

1.3 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標(biāo)成本的發(fā)生中心：工程管理部、設(shè)計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責(zé)

2.1 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心職責(zé)： 2.1.1 審批并簽發(fā)公司目標(biāo)成本； 2.1.2 修訂目標(biāo)成本； 2.2 目標(biāo)成本編制中心的職責(zé)： 2.2.1 成本管理部負(fù)責(zé)目標(biāo)工程成本的編制，包括開發(fā)前期的勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、公共配套管網(wǎng)、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務(wù)部負(fù)責(zé)除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費； 2.2.3 成本管理部組織目標(biāo)成本的匯報工作； 2.3 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心的職責(zé)： 2.3.1 成本管理委員會負(fù)責(zé)審核目標(biāo)成本；

2.3.2 成本管理部定期發(fā)布成本信息動態(tài)報告，分析評估目標(biāo)成本費用執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見；

2.3.3 建立健全目標(biāo)成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理及其相關(guān)規(guī)范、制度； 2.4 目標(biāo)成本發(fā)生中心的職責(zé)：

2.4.1 遵照目標(biāo)成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)；

2.4.3 根據(jù)目標(biāo)成本的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；

2.4.4 對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。（見費用發(fā)生部門的職責(zé)明細(xì)表）

第二章 目標(biāo)成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據(jù)

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發(fā)展部提供地塊的綜合情況；； 1.2.2 設(shè)計部提供地塊的總體規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及住宅單體的各項基本建造標(biāo)準(zhǔn)； 1.2.3 成本管理部收到項目發(fā)展部、設(shè)計部提供的資料后三天內(nèi)完成項目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的成本估算工作，并根據(jù)公司利潤及預(yù)期售價調(diào)整成本估算； 1.2.5 公司領(lǐng)導(dǎo)審核并確定估算成本，指導(dǎo)項目的初步設(shè)計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據(jù)

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設(shè)計部提供的初步（擴(kuò)初）建筑、景觀設(shè)計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設(shè)計部提供整套初步（擴(kuò)初）設(shè)計圖、各項面積等指標(biāo)；

2.2.2 設(shè)計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質(zhì)及檔次、限價，填報《新項目材料設(shè)備一覽表---擴(kuò)初階段》報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；

2.2.3 成本管理部收到設(shè)計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內(nèi)組織完成初步（擴(kuò)初）設(shè)計階段的工程測算成本初稿；

2.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進(jìn)行對比，找出成本的差異進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；

第三條 施工圖階段-----目標(biāo)成本 3.1 編制依據(jù)

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計； 3.1.2 初步（擴(kuò)初）設(shè)計確定的測算成本； 3.1.3 設(shè)計部提供的施工圖及圖紙會審紀(jì)要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計； 3.2 編制流程

3.2.1 設(shè)計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預(yù)算的編制，根據(jù)施工圖預(yù)算價確定主體建安的目標(biāo)成本；

3.2.2 成本管理部根據(jù)設(shè)計部和工程部填寫的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》進(jìn)行裝飾性材料的目標(biāo)成本編制，并將成本信息反饋工程部、設(shè)計部；

3.2.3 工程管理部根據(jù)項目規(guī)劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網(wǎng)配套成本； 3.2.4 設(shè)計部、成本管理部共同討論，根據(jù)景觀設(shè)計圖、產(chǎn)品的定位確定項目園林景觀目標(biāo)成本單價； 3.2.5 財務(wù)部完成除工程成本外項目的目標(biāo)成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標(biāo)成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報； 3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標(biāo)成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標(biāo)成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件

《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標(biāo)成本的確定及審批

第一條 目標(biāo)成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負(fù)責(zé)《目標(biāo)成本確定審批表》的審批過程；

1.3 成本管理委員會的相關(guān)部門成本管理部、設(shè)計部、工程管理部負(fù)責(zé)完成目標(biāo)成本的編制，并對結(jié)果進(jìn)行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標(biāo)成本后送公司總經(jīng)理審批；

1.5 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；

第二條 目標(biāo)成本的修訂

2.1 審批后的目標(biāo)成本明細(xì)表將下發(fā)至項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在執(zhí)行過程中若對原目標(biāo)成本進(jìn)行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進(jìn)行審批； 2.3 經(jīng)公司同意后，成本管理部進(jìn)行修改的費用測算，并填報《目標(biāo)成本變更審批表》，報公司審批； 2.4 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本變更將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；

第三條 附件

《目標(biāo)成本確定審批表》 《目標(biāo)成本變更審批表》

第四章 目標(biāo)成本的執(zhí)行

第一條 目標(biāo)成本的執(zhí)行原則 1.1 限價設(shè)計原則：

1.1.1 設(shè)計部根據(jù)公司確定的目標(biāo)成本指標(biāo)進(jìn)行委托設(shè)計任務(wù)；

1.1.2 設(shè)計部及時將各階段的方案設(shè)計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內(nèi)完成設(shè)計方案的概算，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，提出相關(guān)建議；

1.1.3 設(shè)計方案在效果、造價均滿足要求下，將進(jìn)行細(xì)化、深入； 1.1.4 限價設(shè)計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據(jù)公司審批確定的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標(biāo)工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預(yù)算，再進(jìn)行施工；若設(shè)計等特殊原因，可邊施工邊編制預(yù)算； 1.4 審批原則：

1.4.1 各項設(shè)計、施工等業(yè)務(wù)工作的開展必須以公司的目標(biāo)成本為限價的依據(jù)，從而保證總目標(biāo)的順利實現(xiàn)；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標(biāo)成本則必須填報《超目標(biāo)成本審批表》，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實施；

第二條 目標(biāo)成本的動態(tài)報告

2.1 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部定期出一份《項目動態(tài)成本信息報告》；

2.2 《項目動態(tài)成本信息報告》內(nèi)容：

2.2.1 各項目的動態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態(tài)成本信息報告》后報送公司總經(jīng)理層及各相關(guān)部門經(jīng)理；

2.4 收到《項目動態(tài)成本信息報告》，總經(jīng)理組織召開項目動態(tài)成本信息報告匯報會，聽取動態(tài)成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標(biāo)成本的總結(jié)評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結(jié)算成本，比較結(jié)算成本與目標(biāo)成本的差異，總結(jié)分析原因； 3.2 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算的依據(jù)：

第五章 目標(biāo)成本科目分類

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設(shè)置成本項目。目標(biāo)成本項目一般包括下列六項：

一、土地獲得價款：

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價；

2、合作款項：補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等；

3、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費；

4、拆遷補(bǔ)償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費，危房補(bǔ)償費等；

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；

2、規(guī)劃設(shè)計費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費；施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；

3、報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等；

4、“三通一平”費：

1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用；

2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；

3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用； 4）場地平整：場地清運(yùn)費、舊房拆除等費用；

5、臨時設(shè)施費：

1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用； 2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；

3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費； 4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用；

三、主體建筑安裝工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項費用。主要包括：

1、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基檢測及檢測費、降水；

2、主體土建：包括土建結(jié)構(gòu)、裝飾等項目；

3、主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項目；

4、主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；

5、主體設(shè)備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設(shè)備；

6、其他：包括土方、各項施工配合費等；

四、社區(qū)管網(wǎng)工程費 指項目紅線內(nèi)的各項水電煤等公共管網(wǎng)的配套項目。主要包括：

1、室外排水系統(tǒng)費：主要包括雨污水系統(tǒng)、雨污水泵站等；

2、室外給水系統(tǒng)：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設(shè)備等；

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、調(diào)壓站；

4、供電系統(tǒng)費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；

5、通訊系統(tǒng)費：主要包括通訊配套管線及設(shè)備費；

6、有線電視系統(tǒng)費：主要包括有線電視系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；

7、純凈水系統(tǒng)費：主要包括純凈水系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；

8、室外智能化系統(tǒng)費：主要包括安保寬帶系統(tǒng)的管線及設(shè)備費用；

五、園林環(huán)境工程費

1、綠化建設(shè)費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；

2、建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等；

3、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費等；

4、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

5、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

6、室外背景音樂：包括管線及設(shè)備；

7、室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等；

六、配套設(shè)施費

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

七、開發(fā)間接費

1、工程管理費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出； 1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用

2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用

3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。

4）施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎 5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。

2、營銷推廣費：

1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告

3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補(bǔ)貼等 9）賣點增加費：

10）看樓交通費：看樓專車運(yùn)行費、修理費、司機(jī)行車費用

11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他

3、資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；

4、物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；

第三篇：如何控制項目成本管理

如何控制項目成本管理“黑洞”(大家來學(xué)習(xí),風(fēng))項目成本是企業(yè)績效管理的核心，是評價一個企業(yè)勞動生產(chǎn)率、市場占有率和利潤率的主要標(biāo)準(zhǔn)。而項目的盈虧很大程度依賴于項目經(jīng)理的綜合素質(zhì)。如果項目經(jīng)營者對各項成本不重視，管理不精細(xì)，制度不嚴(yán)格，甚至有可能出現(xiàn)“黑洞”，將直接危及企業(yè)的生存和發(fā)展。

項目成本管理中的“黑洞”初探

構(gòu)成項目成本的要素主要是執(zhí)行工程合同有關(guān)的直接費用和間接費用。所謂直接費用，是指項目耗用的材料費、人工費、機(jī)械使用費及其它直接費。而項目成本管理中的“黑洞”則主要存在于項目成本的直接費用中。

材料費用。有的項目不能按施工進(jìn)度編制材料采購計劃，無主次、無批次、無計劃地一轟而上，造成巨額資金被占用，倉庫材料積壓，如遇合同變更，必然造成極大被動；在材料采購過程中，有的未能做到貨比三家，只求供貨方是否“環(huán)境寬松”“心里有數(shù)”；有的未經(jīng)一定程序就草簽合同，往往一個人說了算，無制約機(jī)制，無透明度，純屬暗箱操作；有的不找合格供貨方，而是拐彎抹角聯(lián)系中介人，挖空心思從中撈好處謀私利；有的項目經(jīng)營者選擇材料員的唯一標(biāo)準(zhǔn)是帶有親緣關(guān)系的“圈內(nèi)人”，并賦予過分集中的權(quán)利，結(jié)果同樣靠不住，圈內(nèi)出“蛀蟲”；有的在運(yùn)輸、收料、保管、發(fā)料等環(huán)節(jié)制度不嚴(yán)，未能責(zé)任到人，造成運(yùn)輸途中、工地倉庫、施工現(xiàn)場貴重材料被竊丟失；有的管理混亂，臺賬不清，賬物不符，材料的運(yùn)、收、管、發(fā)等環(huán)節(jié)缺少監(jiān)督制約機(jī)制，甚至出現(xiàn)內(nèi)應(yīng)外合搞盜竊、虛開材料進(jìn)貨發(fā)票等違法違紀(jì)行為。

人工費用。有的項目班子搭建不以精干高效為原則，而先安排親屬，推行家族化管理，增加了工資總額的開支；有的不按施工進(jìn)度合理安排人員，盲目安排工人進(jìn)場，造成人浮于事；有的不能按定額承包工日或按分部項承包工日事先預(yù)測，實施中不能嚴(yán)格控制，定額外補(bǔ)貼用工不能從嚴(yán)審核，存在嚴(yán)重的關(guān)系工、飼楣ぃ揮械牟牧哮場堆放缺乏預(yù)見性，造成材料多次倒運(yùn)，嚴(yán)重浪費了人工費用；有的由于責(zé)任心差或未吃透圖紙，造成不必要的返工現(xiàn)象。?

機(jī)械使用費用。有的未能按工程質(zhì)量、進(jìn)度和設(shè)備能力的要求，合理配置機(jī)械設(shè)備；有的不能正確評估現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備利用率，不能正確分析市場前景和工程項目的實際需求，以及項目可能產(chǎn)生的效益回報，盲目投入大型機(jī)械設(shè)備；有的外租設(shè)備不能采取按臺班、按工作量或包月等不同租賃形式租用，隨意性大、利用率低；有的設(shè)備維修和油料消耗無定額、無考核，機(jī)械設(shè)備完好率差，返修率報耗率大；有的項目不能精打細(xì)算，間接成本控制不嚴(yán)，臨時設(shè)施過于奢華，費用開支無計劃、無標(biāo)準(zhǔn)、無節(jié)制。

其它方面。一是盲目墊資。在缺乏對業(yè)主和項目，尤其是業(yè)主墊資要求期限、貸款利息由誰負(fù)擔(dān)、未來業(yè)主有無償還能力等考察論證的情況下，草草簽約，盲目組織進(jìn)場，為工程款拖欠、效益虧損埋下伏筆；二是饑不擇食，低價中標(biāo)。有的單位承攬項目心切，既低價中 標(biāo)，又要支付項目保函、質(zhì)保金。因進(jìn)度價款結(jié)算滯后，完成項目則一味從銀行貸款籌措資金，加大了財務(wù)費用支出，增加了潛虧因素；三是施工預(yù)算未按分部項編制，無法把握成本控制點。不少項目施工預(yù)算僅僅是各種數(shù)據(jù)的匯總，缺少有針對性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施，對生產(chǎn)過程往往起不到具體的導(dǎo)向作用；四是合同條款簽定不規(guī)范，使自己經(jīng)常陷入經(jīng)濟(jì)糾紛。不少單位合同簽定馬虎草率，內(nèi)容條款考慮不縝密，凡涉及工程驗工計價時間、工程款結(jié)算、違約條款及各自應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任等條款約定含糊不清，從而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛隱患，使自己處于被動被訴地位。同時，在實際施工中遇到設(shè)計變更、工程量增減、合同差異等問題，項目管理人員不能充分利用合同條款，在這些事項發(fā)生時，及時與現(xiàn)場監(jiān)理辦理簽證手續(xù)，取得索賠；五是未按正常標(biāo)準(zhǔn)成本度量。項目管理多數(shù)推行名為“責(zé)任制”，實為“承包制”，經(jīng)常被“一包了之”“以包代管”所取代，聽任項目經(jīng)理在簽訂責(zé)任狀承包協(xié)議時討價還價，使企業(yè)效益受到損失。

對策和辦法

合理報價，提高項目中標(biāo)率。由于市場競爭的不斷加劇，許多施工企業(yè)都以低價中標(biāo)，利潤空間越來越小，結(jié)果是工資低、取費低。管理好的企業(yè)尚能微利，稍放松管理便發(fā)生虧損。合理計算投標(biāo)價，防止盲目投標(biāo)，是企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。為減少投標(biāo)費用，提高中標(biāo)率，施工企業(yè)投標(biāo)機(jī)構(gòu)要擁有對不同類型工程項目的深度認(rèn)識和投標(biāo)經(jīng)驗的專業(yè)預(yù)算隊伍，加強(qiáng)投標(biāo)工程的可行性研究，注重投標(biāo)策略，通過提高中標(biāo)率來減少項目投標(biāo)發(fā)生的各種費用開支。工程中標(biāo)后，要把好合同審核簽約關(guān)。企業(yè)管理者或經(jīng)營決策層，要組織預(yù)算人員對招投標(biāo)文件各個條款認(rèn)真分析研究，施工合同簽約時必須緊緊抓住施工工期、質(zhì)量等級、安全措施、材料設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計變更、工程量增減、工程款支付、施工現(xiàn)場管理、違約索賠等要約，書寫各種條款都必須十分明確，切不可含糊不清，以求得在工程竣工決算時減少損失，爭取較好的經(jīng)濟(jì)效益。

建章立規(guī)，按制度規(guī)范操作行為。項目成本管理中“黑洞”的出現(xiàn)，究其原因是管理上的問題，突出表現(xiàn)在無章可循，或有章不依。因此，如何降耗堵漏、節(jié)支增效是項目成本管理永恒的主題。在工程項目成本的直接費用中，材料往往要占60%左右，因而材料費用管理是成本管理的重中之重。材料管理必須首先從采購這一環(huán)節(jié)抓起，大宗材料以公司相關(guān)部門統(tǒng)一供應(yīng)為宜，也可實行批量招標(biāo)采購制，同城競質(zhì)競價，或按施工計劃和價格信息，采取現(xiàn)貨和期貨兼?zhèn)洳少?。項目部自行采購的材料必須做到貨比三家，材料采、運(yùn)、收、管、發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都必須建立嚴(yán)格的監(jiān)督制約機(jī)制。同時，要改進(jìn)施工工藝，積極推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。要切實加強(qiáng)人工費控制，建立勞動力整體優(yōu)化、實現(xiàn)勞動力供給與項目需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制，并定期跟蹤檢查，使勞動力資源得到最大限度的利用。要積極推行定額包干的辦法，提高員工的技術(shù)水平和施工班組的組織管理水平。要嚴(yán)格機(jī)械費用控制，力求提高主要機(jī)械的利用率，要注意一機(jī)多用，減少設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員的數(shù)量和設(shè)備零星配件的費用。要精簡項目機(jī)構(gòu)，合理配置項目部成本，降低間接成本。同時，要切實加強(qiáng)合同管理，強(qiáng)化索賠觀念，用好調(diào)價文件，準(zhǔn)確計算價差，及 時辦理結(jié)算。

教育灌輸，提高全員成本控制意識。加強(qiáng)項目成本管理，涉及到企業(yè)各個部門各個環(huán)節(jié)，是一個系統(tǒng)工程，必須加強(qiáng)教育灌輸和宣傳工作，使企業(yè)上下真正轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化成本意識，樹立集約經(jīng)營，精耕細(xì)作和挖潛增效的理念，營造企業(yè)整體重視，項目部全員參與，施工生產(chǎn)全過程控制成本上升的良好氛圍。項目經(jīng)營無論采用何種形式，都必須建立嚴(yán)格的風(fēng)險抵押和項目成本管理獎勵及處罰機(jī)制。要在正確制定標(biāo)準(zhǔn)成本的前提下，確保承包基數(shù)上繳。如因管理不善或項目成本管理中出現(xiàn)“黑洞”而導(dǎo)致項目虧損，則必須視具體情況追究項目經(jīng)理的責(zé)任，切實解決包盈不包虧的問題。

選賢任能，建立項目經(jīng)理成本責(zé)任制。要把選準(zhǔn)項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為加強(qiáng)工程項目管理的“龍頭”。近幾年來，不少企業(yè)承接的工程項目在規(guī)模和含金量基本相同的情況下，原本微利的項目卻實現(xiàn)了較好效益，有的本應(yīng)贏利的項目反而出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，關(guān)鍵取決于項目經(jīng)理和項目管理層的素質(zhì)。因此，選好項目經(jīng)理是建立施工項目承包機(jī)制中最重要的一關(guān)。項目中標(biāo)后，可引進(jìn)競爭機(jī)制，按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t實行內(nèi)部招聘、競聘，經(jīng)張榜公示后由總經(jīng)理下達(dá)聘書，并與其簽定項目承包議定書和成本管理責(zé)任制，明確規(guī)定承包工期、質(zhì)量、安全、文明施工、效益、資金到位等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，制定獎罰依據(jù)，確定項目成本管理指標(biāo)和責(zé)任，并層層落實到各個崗位。通過深化責(zé)任成本管理，有效堵住工程分包、材料采購、設(shè)備購管和非生產(chǎn)性開支等效益流失渠道，有助于推進(jìn)工程二次預(yù)算分割制、材料采供質(zhì)價對比招標(biāo)制、購置設(shè)備開支計劃審批制、管理費用開支定額制、主管會計委派制和項目經(jīng)理對資金回收終身制等各項制度落到實處。

嚴(yán)格稽核，加強(qiáng)施工項目成本檢查。責(zé)任成本分解只是明確成本管理目標(biāo)，在施工過程中必須及時以實際成本相比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)差異后即采取改進(jìn)完善管理，保證責(zé)任成本目標(biāo)的實現(xiàn)。為此，財務(wù)部門必須直接對企業(yè)負(fù)責(zé)，進(jìn)行不受各下屬建制單位項目部、各管理部門制約的成本稽核工作，加以監(jiān)督檢查控制成本情況。工程竣工交付時，對現(xiàn)場的收入與支出作出比較分析，按實際取得的經(jīng)濟(jì)效益總結(jié)?；藘?nèi)容包括項目部開支情況、按成本費用項目與預(yù)算比較等差異、材料耗用情況、分包工程清算情況、各種往來款項和現(xiàn)金銀行存款情況、工程應(yīng)預(yù)提待攤費用及臨時設(shè)施攤銷等情況，從而確保及時發(fā)現(xiàn)問題、防耗堵漏，不斷提高項目創(chuàng)效水平。

我認(rèn)為從整個工程項目來說，設(shè)計的“黑洞”是關(guān)鍵。建筑設(shè)計第一，結(jié)構(gòu)設(shè)計第二，特別是政府及國有企業(yè)的項目，建筑設(shè)計偏面強(qiáng)調(diào)好看而不采取方案的成本優(yōu)化，結(jié)構(gòu)設(shè)計保守保守再保守，因為作為政府及國有企業(yè)主管項目的人項目成本不與自身的利益息息相關(guān)，寧可好看一些、保守一些從而可以自身少擔(dān)一點責(zé)任。就拿我們的小地方來說，設(shè)計的與審圖的是同一個單位，審的圖只要圖紙符合規(guī)范要求就會通過，而建筑不合理的設(shè)計或結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)放了幾倍的設(shè)計就不會去管了，這是在嚴(yán)重浪費國家的資源?。〕杀竟芾硎琼椖抗芾碇械闹攸c。不論是施工單位還是開發(fā)商，競爭都非常厲害，成本管理顯得尤為重要。對施工單位來說，應(yīng)該從投標(biāo)階段做起，做好投標(biāo)報價工作，計算好每一分部分項工程的成本，權(quán)衡利弊，做到心中有數(shù)，那些部分可以讓利，那些部分是不能輕易降低的。這樣才可以在投標(biāo)時根據(jù)業(yè)主的不同要求進(jìn)行平衡，為中標(biāo)做好準(zhǔn)備，也不至于盲目的低價中標(biāo)而導(dǎo)致后續(xù)工程施工階段的成本管理崩潰！

工程施工階段的成本管理是一項系統(tǒng)工程，項目經(jīng)理在成本管理中的作用是舉足輕重的。一個由成本管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理，會帶領(lǐng)他的隊伍保質(zhì)保量的完成施工任務(wù)，而且會給大家?guī)砘貓??？梢袁F(xiàn)實中卻并非都是如此，很多頭兒只顧自己的腰包，沒有把心思放在管理上，這也是很多同行抱怨的原因，看到領(lǐng)導(dǎo)都這樣，自己何必那么賣力呢？我覺得管理就是管人，人的因素非常重要，它是管理的主體，只有大家的素質(zhì)都提高到一定境界了，我們的成本管理也就不用那么費心思了，而且會管理的很好！這一天應(yīng)該會到來的！

對控制項目成本管理“黑洞”的問題,從施工企業(yè)人角度來看,本人認(rèn)為:如果施工企業(yè)是一個國營企業(yè)或是集體性質(zhì)的企業(yè),要控制項目成本管理的“黑洞”,強(qiáng)化和落實企業(yè)的施工管理規(guī)章制度只是一個大的方向;要切實地控制“黑洞”,關(guān)鍵是對項目管理班子的管理,而對項目管理班子管理最有效的辦法是采取和實行項目質(zhì)量和項目成本分包制。即由項目管理班子對項目成本負(fù)責(zé)，要具體化、數(shù)字化，使項目成本與效益掛鉤；這樣施工企業(yè)的管理就變得簡潔而直接，既堵住了“黑洞”,又提高了基層項目管理班組的積極性，何樂而

不為呢！

第四篇：萬科工程成本控制文件明細(xì)大匯總1

萬科工程成本控制文件明細(xì)大匯總

（頁碼需要重編）目 錄 前言 1

1、成本管理部職業(yè)操守準(zhǔn)則 …………………………… 2

2、成本管理部工作職責(zé) ………………………………… 4

第一篇 目標(biāo)成本管理體系 12

1、目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分………………………… 13

2、目標(biāo)成本的形成步驟………………………………… 15

3、目標(biāo)成本確定及審批………………………………… 18

4、目標(biāo)成本的執(zhí)行……………………………………… 21

5、目標(biāo)成本的科目分類………………………………… 24

第二篇 項目成本管理規(guī)范 29

1、工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范………………………………… 31

2、工程造價咨詢業(yè)務(wù)管理規(guī)范………………………… 35

3、總包工程竣工結(jié)算管理規(guī)范………………………… 47

4、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范……………………… 50

5、零星工程管理規(guī)范…………………………………… 55

6、合同管理規(guī)范………………………………………… 60

7、招投標(biāo)監(jiān)控管理規(guī)范………………………………… 65

8、免招標(biāo)項目審批工作程序…………………………… 67

9、工程付款審批工作程序………………………………… 71

10、扣款審批工程程序…………………………………… 74

11、工程保修金管理規(guī)范………………………………… 77

12、零星用現(xiàn)金購物的管理規(guī)范………………………… 78

第三篇 成本信息管理 80

1、成本管理軟件操作指導(dǎo) 81

2、成本檔案管理辦法 83

成本管理部職業(yè)操守準(zhǔn)則

總則

1.1 本準(zhǔn)則為無錫萬科成本人員工作素質(zhì)的基本要求，職員必須熟知并遵守；

1.2 成本人員違反本職業(yè)操守準(zhǔn)則將上報公司； 職業(yè)操守準(zhǔn)則 2.1 業(yè)務(wù)工作

2.1.1 遵守集團(tuán)職務(wù)行為準(zhǔn)則；

2.1.2 執(zhí)行造價行業(yè)自律性規(guī)定，珍惜造價職業(yè)聲譽(yù)，自覺維護(hù)公司利益； 2.1.3 誠實守信，盡職盡責(zé)，不得有欺詐、偽造、作假等行為； 2.1.4 嚴(yán)格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“誠信、公正、精業(yè)、進(jìn)取”的原則，開展各項業(yè)務(wù)工作；

2.1.5 嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；

2.1.6 嚴(yán)格按合同約定審核各項工程付款，未經(jīng)公司許可，不得提前或超額支付各項付款；

2.1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內(nèi)從事外部工作；兼職于公司的業(yè)務(wù)單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）； 2.1.8 成本人員若與業(yè)務(wù)單位有特殊關(guān)系，則應(yīng)在相關(guān)的業(yè)務(wù)活動中回避；

2.1.9 成本人員應(yīng)接受公司的各項工作及職業(yè)道德行為的檢查； 2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進(jìn)公司的優(yōu)質(zhì)管理；

2.2 廉正管理

2.2.1 廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀(jì)行為； 2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，會議所發(fā)的禮品、禮券（現(xiàn)金）均應(yīng)按公司和集團(tuán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 2.2.3 應(yīng)拒絕參加施工單位、材料供應(yīng)商和投標(biāo)單位的宴請和娛樂活動；

2.2.4 在工作過程中發(fā)現(xiàn)合作單位有不廉政的行為，應(yīng)及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續(xù)發(fā)生，并報告部門領(lǐng)導(dǎo)； 2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進(jìn)行廉政教育，并對廉政情況進(jìn)行監(jiān)督； 2.3 保密義務(wù)

2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規(guī)范等）以任何形式（外借、復(fù)印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；

2.3.2 若對于公司內(nèi)部其他部門索取公司開發(fā)項目的完整成本資料時，需經(jīng)部門經(jīng)理同意批準(zhǔn)；

2.3.3 不得將招投標(biāo)的過程資料（包括標(biāo)底、投標(biāo)報價等）以任何方式向向 任何人泄露；其他

3.1 本準(zhǔn)則的解釋權(quán)歸無錫萬科成本部；

3.2 成本人員發(fā)現(xiàn)公司任何職員的違紀(jì)現(xiàn)象應(yīng)向公司舉報；

成本管理部部門職責(zé)

1、部門目標(biāo)

制定經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)成本，并確保目標(biāo)在本的有效效控制；

施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；

客觀準(zhǔn)確地評估動態(tài)成本，嚴(yán)格審核各項工程費用；

最終實現(xiàn)對目標(biāo)成本的控制，從而提高公司產(chǎn)品的競爭力。

2、目標(biāo)成本、責(zé)任成本管理 搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標(biāo)成本總控指標(biāo)，分解成本控制指標(biāo)，提出控制要點；

匯總編輯項目目標(biāo)成本指導(dǎo)書及目標(biāo)成本控制責(zé)任書，并負(fù)責(zé)監(jiān)控、評估；

每月分析目標(biāo)成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；

3、預(yù)結(jié)算管理

組織編制及審核工程施工圖預(yù)算；

全面審核竣工工程結(jié)算；

根據(jù)結(jié)算報告完成各項工程清算

4、成本信息管理

建立和完善工程造價和材料設(shè)備價格信息資料庫

定期進(jìn)行專題或綜合的成本分析和研究

收集集團(tuán)內(nèi)及其他工程造價信息資料?

收集集團(tuán)內(nèi)及其他公司成本管理先進(jìn)舉措，加以吸收利用和推廣

有效使用集團(tuán)下發(fā)的成本管理軟件?

標(biāo)準(zhǔn)合同文本（工程設(shè)計類）的組織編制及審核

審核并及時辦理各項合同的審批工作

審核并及時辦理各項付款的審批工作

審核并及時辦理各項結(jié)算的審批工作

按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳?

5、成本管理監(jiān)控評估

參與工程、材料及設(shè)備的招投標(biāo)工作 參與合同有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款的審核

定期動態(tài)報告目標(biāo)成本和責(zé)任成本的執(zhí)行情況

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作

對項目前期土地成本、方案設(shè)計等進(jìn)行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負(fù)責(zé)）進(jìn)行監(jiān)督控制

6、成本管理規(guī)范建設(shè)

制定成本管理的有關(guān)規(guī)范及實施細(xì)則

制定并完善目標(biāo)成本管理體系

制定并完善部門內(nèi)部管理規(guī)范制度

7、培訓(xùn)指導(dǎo)

組織成本管理規(guī)范的培訓(xùn)

為工程部提供預(yù)算、結(jié)算和成本管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)

8、成本預(yù)結(jié)算管理

? 預(yù)算資料原件工程結(jié)算前由主辦人留存保管

結(jié)算資料原件工程結(jié)算后由專人統(tǒng)一歸檔管理

成本管理部崗位職責(zé)

1、成本管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

目標(biāo)管理?

組織確定項目的目標(biāo)成本； 確定部門的工作目標(biāo)及工作計劃；

定期檢查成本控制目標(biāo)的執(zhí)行情況；

制定有效的成本控制方法；

負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實部門的工作計劃；

造價審核?

組織完成各項造價（含合同價、結(jié)算價）的確定工作；

對造價工作完成部門內(nèi)的終審；

組織重大結(jié)算工作及合同的談判；

招投標(biāo)工作?

參與公司所有招投標(biāo)工作；

制度建設(shè)

組織制定成本管理的有關(guān)規(guī)范；

組織對成本管理規(guī)范的有關(guān)培訓(xùn)工作；

負(fù)責(zé)公司成本管理制度的制定；

新項目投資測算?

組織項目前期成本調(diào)研，便于公司決策；

合同管理

起草格式化標(biāo)準(zhǔn)合同文本；

對上報合同進(jìn)行審核；

根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行全面的把握；

預(yù)決算管理

負(fù)責(zé)裝修工程及室外園林綠化工程結(jié)算工作； 部門管理

培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干；

部屬激勵和績效考核；

負(fù)責(zé)本部門人力資源的配置和調(diào)遣；

相關(guān)總協(xié)調(diào)工作?

負(fù)責(zé)本部門所有對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作；

組織對外的業(yè)務(wù)交流活動；

負(fù)責(zé)公司內(nèi)部成本意識的建立并組織相關(guān)培訓(xùn)。

2、成本綜合管理崗崗位職責(zé)

施工圖預(yù)算管理—土建、安裝工程?

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；

負(fù)責(zé)編制咨詢合同；

目標(biāo)成本制定?

確定項目目標(biāo)成本，制定材料設(shè)備成本控制明細(xì)表；

結(jié)算工作?

負(fù)責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書；

負(fù)責(zé)按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；

負(fù)責(zé)對工程結(jié)算進(jìn)行初審并按規(guī)定進(jìn)行復(fù)審和終審；

信息管理?

負(fù)責(zé)按集團(tuán)要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數(shù)據(jù)； 負(fù)責(zé)匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；

動態(tài)目標(biāo)成本?

負(fù)責(zé)進(jìn)行項目動態(tài)目標(biāo)成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發(fā)間接費等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）；

審計配合工作

對造價咨詢公司進(jìn)行管理，各項審價工作協(xié)調(diào)?

負(fù)責(zé)準(zhǔn)備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作；

負(fù)責(zé)審計的其他配合工作；

合同及付款管理

負(fù)責(zé)審核合同中有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款；

負(fù)責(zé)建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

日常管理?

配合及時提供成本管理軟件所需相關(guān)數(shù)據(jù)；

及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)供部門內(nèi)共享；

編制項目每月工程資金計劃；

協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責(zé)

施工圖預(yù)算審核--安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作； 審核工程進(jìn)度款

負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和合同約定審核工程進(jìn)度款（安裝部分），經(jīng)過審核簽認(rèn)的工程進(jìn)度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進(jìn)度款的依據(jù)；

招投標(biāo)工作

對安裝工程和材料（設(shè)備）招投標(biāo)工作，預(yù)算員要負(fù)責(zé)對相關(guān)的投標(biāo)單位的入圍進(jìn)行審簽；

負(fù)責(zé)協(xié)助編制主體工程招標(biāo)文件，對招標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行審核；

對經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行分析；

審核現(xiàn)場簽證變更

負(fù)責(zé)全部安裝工程設(shè)計變更和簽證單費用的初審；

負(fù)責(zé)按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

結(jié)算工作

負(fù)責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書；

負(fù)責(zé)按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；

動態(tài)目標(biāo)成本

負(fù)責(zé)進(jìn)行項目動態(tài)目標(biāo)成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區(qū)管網(wǎng)及安裝甲供材料等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（安裝部分）；

現(xiàn)場管理

負(fù)責(zé)抽查現(xiàn)場有關(guān)工程量的準(zhǔn)確性； 負(fù)責(zé)督促工程部執(zhí)行《工程變更簽證管理規(guī)范》；

合同及付款管理?

負(fù)責(zé)審核合同中有關(guān)經(jīng)濟(jì)條款；

日常管理?

負(fù)責(zé)總部成本管理軟件的日常數(shù)據(jù)管理工作；

及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)供部門內(nèi)共享；

4、成本信息管理崗

施工圖預(yù)算審核（兼）—土建工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；

審核工程進(jìn)度預(yù)算?

負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和合同約定審核工程進(jìn)度款，經(jīng)過審核簽認(rèn)的工程進(jìn)度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進(jìn)度款的依據(jù)之一；

審核現(xiàn)場簽證變更

負(fù)責(zé)全部土建工程設(shè)計變更和簽證單費用的初審；

負(fù)責(zé)按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；

結(jié)算工作

負(fù)責(zé)督促施工單位上報工程結(jié)算書；

負(fù)責(zé)按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；

負(fù)責(zé)對工程結(jié)算進(jìn)行初審并按規(guī)定進(jìn)行復(fù)審和終審； 動態(tài)目標(biāo)成本

負(fù)責(zé)進(jìn)行項目動態(tài)目標(biāo)成本跟蹤；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（簽證變更部分）；

現(xiàn)場簽證變更及檔案管理

負(fù)責(zé)建立工程設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證費用臺帳；

負(fù)責(zé)各類決算資料檔案及圖紙資料管理；

招投標(biāo)管理

負(fù)責(zé)招投標(biāo)工程量清單計算；

日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關(guān)數(shù)據(jù)；

負(fù)責(zé)每周部門例會紀(jì)要記錄及整理；

及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)供部門內(nèi)共享；

協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

成本管理部日常管理

一、工作制度

1、工作周報制度

個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員?

個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員

2、工作總結(jié)制度

每季度第三個月最后五天內(nèi)將個人季度工作總結(jié)報部門經(jīng)理處 不定期總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓(xùn)，提交部門經(jīng)理用來專題討論 對結(jié)算金額大于10萬的工程，在結(jié)算上報審批之日起10天內(nèi)完成結(jié)算總結(jié)分析（對招標(biāo)、合同、施工管理等方面總結(jié)分析）

3、定期會議制度

部門例會于每周四17：00召開（約1小時）

專業(yè)化培訓(xùn)討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時）

會議紀(jì)要或?qū)I(yè)化培訓(xùn)討論結(jié)果當(dāng)天必須整理完成工作聯(lián)系單及答復(fù)單

4、各種表單

表1部門周報、月報格式?

表2部門會議紀(jì)要格式

表3文電閱處單?

表4部門工作聯(lián)系單

第一篇 目標(biāo)成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標(biāo)成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；

1.2 明確目標(biāo)成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責(zé)，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發(fā)所有項目；

第三條 內(nèi)容組成

第一章 目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分 第二章 目標(biāo)成本的形成步驟 第三章 目標(biāo)成本確定審批流程 第四章 目標(biāo)成本的執(zhí)行 第五章 目標(biāo)成本科目分類

第一章 目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理層 1.2 目標(biāo)成本編制的中心：成本管理部、財務(wù)部

1.3 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標(biāo)成本的發(fā)生中心：工程管理部、設(shè)計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責(zé) 2.1 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心職責(zé)： 2.1.1 審批并簽發(fā)公司目標(biāo)成本； 2.1.2 修訂目標(biāo)成本；

2.2 目標(biāo)成本編制中心的職責(zé)：

2.2.1 成本管理部負(fù)責(zé)目標(biāo)工程成本的編制，包括開發(fā)前期的勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、公共配套管網(wǎng)、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務(wù)部負(fù)責(zé)除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費；

2.2.3 成本管理部組織目標(biāo)成本的匯報工作； 2.3 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心的職責(zé)： 2.3.1 成本管理委員會負(fù)責(zé)審核目標(biāo)成本；

2.3.2 成本管理部定期發(fā)布成本信息動態(tài)報告，分析評估目標(biāo)成本費用執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見；

2.3.3 建立健全目標(biāo)成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理及其相關(guān)規(guī)范、制度； 2.4 目標(biāo)成本發(fā)生中心的職責(zé)：

2.4.1 遵照目標(biāo)成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)； 2.4.3 根據(jù)目標(biāo)成本的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作； 2.4.4 對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。（見費用發(fā)生部門的職責(zé)明細(xì)表）

第二章 目標(biāo)成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據(jù)

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發(fā)展部提供地塊的綜合情況；；

1.2.2 設(shè)計部提供地塊的總體規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及住宅單體的各項基本建造標(biāo)準(zhǔn)；

1.2.3 成本管理部收到項目發(fā)展部、設(shè)計部提供的資料后三天內(nèi)完成項目工程估算成本初稿；

1.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的成本估算工作，并根據(jù)公司利潤及預(yù)期售價調(diào)整成本估算；

1.2.5 公司領(lǐng)導(dǎo)審核并確定估算成本，指導(dǎo)項目的初步設(shè)計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據(jù)

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設(shè)計部提供的初步（擴(kuò)初）建筑、景觀設(shè)計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設(shè)計部提供整套初步（擴(kuò)初）設(shè)計圖、各項面積等指標(biāo)； 2.2.2 設(shè)計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質(zhì)及 檔次、限價，填報《新項目材料設(shè)備一覽表---擴(kuò)初階段》報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；

2.2.3 成本管理部收到設(shè)計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內(nèi)組織完成初步（擴(kuò)初）設(shè)計階段的工程測算成本初稿； 2.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進(jìn)行對比，找出成本的差異進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整； 第三條 施工圖階段-----目標(biāo)成本 3.1 編制依據(jù)

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計； 3.1.2 初步（擴(kuò)初）設(shè)計確定的測算成本； 3.1.3 設(shè)計部提供的施工圖及圖紙會審紀(jì)要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計； 3.2 編制流程

3.2.1 設(shè)計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預(yù)算的編制，根據(jù)施工圖預(yù)算價確定主體建安的目標(biāo)成本；

3.2.2 成本管理部根據(jù)設(shè)計部和工程部填寫的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》進(jìn)行裝飾性材料的目標(biāo)成本編制，并將成本信息反饋工程部、設(shè)計部；

3.2.3 工程管理部根據(jù)項目規(guī)劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網(wǎng)配套成本；

3.2.4 設(shè)計部、成本管理部共同討論，根據(jù)景觀設(shè)計圖、產(chǎn)品的定位確定項目園林景觀目標(biāo)成本單價；

3.2.5 財務(wù)部完成除工程成本外項目的目標(biāo)成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標(biāo)成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報；

3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標(biāo)成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標(biāo)成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件

《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標(biāo)成本的確定及審批

第一條 目標(biāo)成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負(fù)責(zé)《目標(biāo)成本確定審批表》的審批過程； 1.3 成本管理委員會的相關(guān)部門成本管理部、設(shè)計部、工程管理部負(fù)責(zé)完成目標(biāo)成本的編制，并對結(jié)果進(jìn)行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標(biāo)成本后送公司總經(jīng)理審批；

1.5 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；

第二條 目標(biāo)成本的修訂

2.1 審批后的目標(biāo)成本明細(xì)表將下發(fā)至項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部；

2.2 在執(zhí)行過程中若對原目標(biāo)成本進(jìn)行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進(jìn)行審批；

2.3 經(jīng)公司同意后，成本管理部進(jìn)行修改的費用測算，并填報《目標(biāo)成本變更審批表》，報公司審批；

2.4 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本變更將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；

第三條 附件

《目標(biāo)成本確定審批表》 《目標(biāo)成本變更審批表》

第四章 目標(biāo)成本的執(zhí)行

第一條 目標(biāo)成本的執(zhí)行原則 1.1 限價設(shè)計原則：

1.1.1 設(shè)計部根據(jù)公司確定的目標(biāo)成本指標(biāo)進(jìn)行委托設(shè)計任務(wù)； 1.1.2 設(shè)計部及時將各階段的方案設(shè)計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內(nèi)完成設(shè)計方案的概算，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，提出相關(guān)建議；

1.1.3 設(shè)計方案在效果、造價均滿足要求下，將進(jìn)行細(xì)化、深入； 1.1.4 限價設(shè)計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據(jù)公司審批確定的《新項目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標(biāo)工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預(yù)算，再進(jìn)行施工；若設(shè)計等特殊原因，可邊施工邊編制預(yù)算； 1.4 審批原則：

1.4.1 各項設(shè)計、施工等業(yè)務(wù)工作的開展必須以公司的目標(biāo)成本為限價的依據(jù)，從而保證總目標(biāo)的順利實現(xiàn)；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標(biāo)成本則必須填報《超目標(biāo)成本審批表》，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實施；

第二條 目標(biāo)成本的動態(tài)報告

2.1 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部定期出一份《項目動態(tài)成本信息報告》； 2.2 《項目動態(tài)成本信息報告》內(nèi)容：

2.2.1 各項目的動態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態(tài)成本信息報告》后報送公司總經(jīng)理層及各相關(guān)部門經(jīng)理；

2.4 收到《項目動態(tài)成本信息報告》，總經(jīng)理組織召開項目動態(tài)成本信息報告匯報會，聽取動態(tài)成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標(biāo)成本的總結(jié)評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結(jié)算成本，比較結(jié)算成本與目標(biāo)成本的差異，總結(jié)分析原因；

3.2 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算的依據(jù)：

第五章 目標(biāo)成本科目分類

根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設(shè)置成本項目。目標(biāo)成本項目一般包括下列六項：

一、土地獲得價款：

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價；

2、合作款項：補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等；

3、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費；

4、拆遷補(bǔ)償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費，危房補(bǔ)償費等；

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；

2、規(guī)劃設(shè)計費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費；施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；

3、報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金或墻改專項基金)、教師住宅基金或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等；

4、“三通一平”費：

1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用； 2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；

3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用；

4）場地平整：場地清運(yùn)費、舊房拆除等費用；

5、臨時設(shè)施費：

1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用； 2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；

3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費； 4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用；

三、主體建筑安裝工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項費用。主要包括：

1、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基檢測及檢測費、降水；

2、主體土建：包括土建結(jié)構(gòu)、裝飾等項目；

3、主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項目；

4、主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；

5、主體設(shè)備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設(shè)備；

6、其他：包括土方、各項施工配合費等；

四、社區(qū)管網(wǎng)工程費

指項目紅線內(nèi)的各項水電煤等公共管網(wǎng)的配套項目。主要包括：

1、室外排水系統(tǒng)費：主要包括雨污水系統(tǒng)、雨污水泵站等；

2、室外給水系統(tǒng)：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設(shè)備等；

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、調(diào)壓站；

4、供電系統(tǒng)費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；

5、通訊系統(tǒng)費：主要包括通訊配套管線及設(shè)備費；

6、有線電視系統(tǒng)費：主要包括有線電視系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；

7、純凈水系統(tǒng)費：主要包括純凈水系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；

8、室外智能化系統(tǒng)費：主要包括安保寬帶系統(tǒng)的管線及設(shè)備費用；

五、園林環(huán)境工程費

1、綠化建設(shè)費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；

2、建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等；

3、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費等；

4、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

5、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

6、室外背景音樂：包括管線及設(shè)備；

7、室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等；

六、配套設(shè)施費

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

七、開發(fā)間接費

1、工程管理費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出； 1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用 2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用

3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。4）施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎 5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。

2、營銷推廣費： 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏

2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告

3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補(bǔ)貼等 9）賣點增加費：

10）看樓交通費：看樓專車運(yùn)行費、修理費、司機(jī)行車費用 11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他

3、資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；

4、物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；

第二篇 項目成本管理規(guī)范

第一條 目的

1.1 合理安排預(yù)結(jié)算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價；

1.1 工程預(yù)結(jié)算為工程進(jìn)度款的支付、成本控制、造價分析提供依據(jù)；

第二條 范圍

2.1 公司所有工程的預(yù)結(jié)算

第三條 項目主體工程的預(yù)算流程

3.1 成本管理部根據(jù)《工程造價咨詢管理規(guī)范》選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同；（詳見《工程造價咨詢管理規(guī)范》）

3.2 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢單位及施工單位提出《工程預(yù)結(jié)算編制任務(wù)單》預(yù)算編制的《任務(wù)單》，開始編制施工圖預(yù)算；

3.3 有關(guān)預(yù)算編制的一般要求：

3.3.1 主體工程一般要求一個月內(nèi)完成預(yù)算的編制； 3.3.2 每一份預(yù)算按樓號（或房型）進(jìn)行匯總；

3.3.3 每一樓號的土建工程基本分項：基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、裝飾工程； 3.3.4 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強(qiáng)電、弱電工程；

3.3.5 其他特殊的編制要求；

3.4 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作；

3.5 組織造價咨詢單位與施工單位的預(yù)算編制前期相關(guān)工作會議，咨詢單位協(xié)助甲方對施工單位明確預(yù)算編制中的統(tǒng)一口徑及標(biāo)準(zhǔn)； 3.6 造價咨詢單位編制完預(yù)算后及時遞交甲方，甲方作為調(diào)整前期工程進(jìn)度款的支付依據(jù)；

3.7 施工單位完成預(yù)算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進(jìn)行審核；

3.8 成本管理部全過程跟蹤預(yù)算的審核情況，并按抽查法、對比法進(jìn)行復(fù)核；

3.9 成本管理部對預(yù)算結(jié)果的確認(rèn)：必須分專業(yè)2人以上的相互交叉抽查復(fù)核及經(jīng)理的共同核實簽認(rèn)方可生效；

3.10 經(jīng)成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預(yù)算為最終的施工圖預(yù)算價，并作好施工圖預(yù)算編制備忘；

3.10.1 施工圖預(yù)算編制備忘要詳細(xì)，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標(biāo)準(zhǔn)、人工補(bǔ)差、材料價格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等；

3.10.2 施工圖預(yù)算價是工程結(jié)算價的一部分，除預(yù)算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結(jié)算時均不得調(diào)整；

3.11 根據(jù)審核后的施工圖預(yù)算價調(diào)整工程合同價，并作為工程進(jìn)度款的支付依據(jù)；

第四條 項目主體工程的結(jié)算流程

4.1 根據(jù)主體工程不同區(qū)域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結(jié)算的計劃；

4.2 主體竣工結(jié)算價組成：結(jié)算價=預(yù)算價+預(yù)算備忘調(diào)整價+設(shè)計變更價+現(xiàn)場簽證價+其他費用；

4.2.1 施工圖預(yù)算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預(yù)算價；

4.2.2 預(yù)算調(diào)整價：根據(jù)預(yù)算編制備忘中注明的事項對預(yù)算價進(jìn)行調(diào)整匯總；

4.2.3 設(shè)計變更費用：審核每月匯總的設(shè)計變更的造價（詳見《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》）；

4.2.4 簽證費用：審核每月匯總的現(xiàn)場簽證的造價（詳見《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》）；

4.2.5 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標(biāo)準(zhǔn)有新規(guī)定而引起的調(diào)整等；

4.3 成本管理部全過程跟蹤結(jié)算的審核工作，并按抽查法、對比法進(jìn)行復(fù)核；

4.4 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結(jié)算為最終工程竣工結(jié)算價；

4.5 成本管理部填寫《主體工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表》，報公司審批； 4.6 結(jié)算審批通過后，成本管理部根據(jù)《主體工程清算管理規(guī)范》開展清算工作；

第五條 其他工程（除主體工程）的預(yù)結(jié)算流程

5.1 成本管理部根據(jù)出圖時間及施工進(jìn)度，合理安排施工圖預(yù)算的編制；

5.2 預(yù)算編制的一般原則：施工單位必須編制施工圖預(yù)算，甲方進(jìn)行初審；若比較復(fù)雜且影響成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預(yù)算，作為目標(biāo)成本確定及合同價調(diào)整依據(jù)；

5.3 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內(nèi)施工單位上報工程結(jié)算文件至項目主辦工程師；

5.4 工程管理部主辦工程師根據(jù)工程情況填報《工程結(jié)算審批表》，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字同意結(jié)算后，報送成本管理部；

5.5 工程管理部對竣工資料的正確性負(fù)責(zé)；成本管理部復(fù)核結(jié)算資料的完整性；

5.6 竣工結(jié)算資料包括：

5.6.1 經(jīng)項目經(jīng)理部審批后的《工程結(jié)算審批表》； 5.6.2 工程竣工質(zhì)量驗收單； 5.6.3 工程竣工結(jié)算造價匯總表； 5.6.4 施工單位上報的工程結(jié)算書； 5.6.5 施工合同、補(bǔ)充協(xié)議的復(fù)印件；

5.7 成本管理部核對結(jié)算資料，組織結(jié)算的社會審價工作； 5.8 成本管理部全過程跟蹤結(jié)算的審核工作，并按抽查法、對比法進(jìn)行復(fù)核；

5.9 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結(jié)算為最終工程竣工結(jié)算價；

5.10 成本管理部續(xù)填《工程結(jié)算審批表》，報公司審批；

第六條 其他

6.1 3萬元以下的零星工程的預(yù)結(jié)算根據(jù)《零星工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范》； 6.2 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強(qiáng)制執(zhí)行行業(yè)定額計取費用，則主辦工程師需對情況進(jìn)行說明，并附相關(guān)的政府文件；

6.3 任何工程結(jié)算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復(fù)核及經(jīng)理的共同核實簽認(rèn)；

6.4 本規(guī)范中關(guān)于造價咨詢工作的相關(guān)內(nèi)容參見《工程造價咨詢管理規(guī)范》；

第七條 附件

《工程預(yù)結(jié)算編制任務(wù)單》

工程造價咨詢業(yè)務(wù)管理規(guī)范

總 則 第一條 目的

1.1 為了加強(qiáng)對工程造價咨詢工作的管理，規(guī)范工程造價咨詢業(yè)務(wù)（下稱“咨詢業(yè)務(wù)”）的操作程序，明確咨詢業(yè)務(wù)的工作范圍及評估體系，保證咨詢業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效果，特制定本管理規(guī)范；

第二條 范圍

1.1 咨詢業(yè)務(wù)指咨詢單位向無錫萬科提供的專業(yè)造價咨詢服務(wù)。主要包括工程預(yù)算編制、審核；工程結(jié)算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標(biāo)底；各項工程造價的測算等；

第三條 管理規(guī)范內(nèi)容 本規(guī)范由四部分組成： 第一部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的實施 第二部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的評估 第三部分 工程造價咨詢委托合同 第四部分 附件

《造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單》 《造價咨詢材料清單》 《工程造價咨詢費用計算表》 《主體工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表》 《咨詢成果校審記錄單》 《造價咨詢單位綜合考評評分表》 《上海市建設(shè)工程社會審價收費標(biāo)準(zhǔn)》

第一部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的實施 1 造價咨詢單位選擇

1.1 造價咨詢單位必須具有國家建設(shè)部認(rèn)定的甲級資質(zhì)；

1.2 合作的造價咨詢單位不得連續(xù)兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作；

1.3 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入；

1.4 由于造價咨詢工作的重要性，新項目優(yōu)先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位；

1.5 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經(jīng)過考察及試用；

1.6 必須選擇造價咨詢單位中優(yōu)秀的造價工程師擔(dān)任項目的造價咨詢單位；

1.7 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位； 造價咨詢委托范圍

2.1 10萬元以上的工程必須經(jīng)過造價咨詢單位的審核；

2.2 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經(jīng)造價咨詢單位復(fù)核；

2.3 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經(jīng)理審批同意； 3 造價咨詢合同的簽訂

3.1 按上海區(qū)域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據(jù)開發(fā)項目的具體要求與咨詢單位簽定合同；

3.2 雙方對合同認(rèn)可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認(rèn)； 3.3 成本管理部根據(jù)公司合同審批流程，申報造價咨詢委托合同； 造價咨詢合同的執(zhí)行

4.1 造價咨詢單位必須嚴(yán)格按工程造價管理的相關(guān)規(guī)范，嚴(yán)守職業(yè)道德，信守合同，按時保質(zhì)保量完成造價咨詢工作；

4.2 合同簽訂后必須以《造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單》（見附件）的形式開展造價咨詢委托工作；

4.3 造價咨詢單位的工程主辦人員必須每月到施工現(xiàn)場。了解施工現(xiàn)場的情況，處理工程造價的相關(guān)糾紛問題；

4.4 造價咨詢工作完成后，咨詢單位根據(jù)合同約定的計費方式填報《工程造價咨詢費用計算表》（見附件），并根據(jù)合同約定支付費用； 4.5 成本管理部全過程跟蹤造價咨詢工作，保持與咨詢單位的良好溝通，及監(jiān)控其與施工單位的廉潔工作； 造價咨詢成果的確認(rèn)

5.1 造價咨詢單位與施工單位完成造價審核的初稿，并遞送成本管理部主辦工程師；

5.2 成本管理部主辦工程師校審初稿，并填報《咨詢成果校審記錄單》（見附件）；

5.3 經(jīng)成本管理部、咨詢單位、施工單位三方確認(rèn)的初稿，報上級審批蓋章：

i.施工圖預(yù)算報告經(jīng)成本管理部經(jīng)理確認(rèn)后，蓋成本管理部章； ii.總包工程結(jié)算報告必須填報《工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表》（見附件），經(jīng)公司總經(jīng)理確認(rèn)后，蓋公司章；

iii.除總包工程外其余結(jié)算報告必須填報《項目結(jié)算審批表》，經(jīng)分管總經(jīng)理確認(rèn)后，蓋公司章；

5.4 造價咨詢成果報告一式三份，成本管理部、咨詢單位、施工單位三方各持一份；

5.5 造價咨詢成果生效后，整套造價咨詢資料返回成本管理部存檔，并做好資料退還簽收手續(xù)。相關(guān)的造價咨詢服務(wù)

6.1 配合成本管理部完成各項工程造價測算及分析工作；

6.2 提供國內(nèi)及本市工程項目的造價咨詢業(yè)務(wù)有關(guān)法律、法令、條例、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和一般慣例的咨詢服務(wù)； 6.3 提供材料、設(shè)備、工程等造價信息的咨詢； 6.4 為成本管理部提供專業(yè)管理的相關(guān)培訓(xùn)；

第二部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的評估 造價咨詢業(yè)務(wù)評估內(nèi)容 1.1 職業(yè)道德：造價工程師必須遵紀(jì)守法，廉潔公正；

1.2 咨詢隊伍管理：項目實施階段，原則上不得更換合同確定的造價工程師；不得將造價咨詢業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給外圍的編審人員；

1.3 工作時效：根據(jù)《造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單》的要求，合理安排造價工作，按時完成各項造價咨詢工作； 1.4 工作質(zhì)量： ? 工程量計算：

每一項子目工程量誤差在+-3%內(nèi)（包含3%）；以只、個出現(xiàn)的計量單位，工程量準(zhǔn)確性為100%；任何工程必須有工程量計算底稿； ? 定額應(yīng)用：

定額套用準(zhǔn)確性為100%；

費用應(yīng)用：?

工程費率的取用準(zhǔn)確性為100%；價格的審定必須有合理依據(jù)； 1.5 資料管理：完整的退回委托方的送審資料；咨詢單位歸檔資料完整，以備復(fù)查；

1.6 行業(yè)評定：包括造價行業(yè)的各項年檢及評比；

1.7 相關(guān)服務(wù)：能提供工程的合理化建議，積極幫助業(yè)主進(jìn)行工程造價的控制工作；能配合業(yè)主進(jìn)行各項造價測算，并積極提供其他相關(guān)工程的造價；

1.8 協(xié)調(diào)配合：能與業(yè)主良好溝通，緊密聯(lián)系； 造價咨詢業(yè)務(wù)評估方式 2.1 咨詢業(yè)務(wù)的評估由成本管理部負(fù)責(zé)完成；

2.2 咨詢業(yè)務(wù)的評估采用綜合評分法，詳見《造價咨詢單位綜合考評評分表》（見附件）；

2.3 關(guān)于工作質(zhì)量的評估每個項目必須抽查一個單體的預(yù)結(jié)算工程，做到100%的復(fù)核率，并根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分； 2.4 咨詢業(yè)務(wù)的評估記錄由成本管理部存檔；

2.5 咨詢業(yè)務(wù)的評估貫穿于日常工作中，評估報告于每年12月中旬報公司分管總經(jīng)理； 造價咨詢業(yè)務(wù)評估意義

3.1 造價咨詢業(yè)務(wù)評估是造價咨詢單位選擇的依據(jù)； 3.2 每年與綜合考評評分前三名簽訂合作伙伴的戰(zhàn)略合同； 3.3 每年淘汰造價咨詢業(yè)務(wù)評估最末名的造價咨詢單位；

3.4 每年末召集合作的造價咨詢單位開總結(jié)會議，開會公布綜合考評的結(jié)果；

第三部分 工程造價咨詢委托合同（略）

第五篇：萬科項目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

項目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

第一節(jié) 立項環(huán)節(jié)的成本控制

4.1.1 新項目立項時必須提交《立項價示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

? 成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計劃；

? 《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；

投資風(fēng)險田信及相應(yīng)的對策； 項目綜合評價意見。

4.1.2 《可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交。4.1.3 若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新提交《立項申請》。4.1.4 招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應(yīng)的資金成本；

4.1.5 招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

4.2.1 規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

4.2.2 總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。

4.2.3 施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4.2.4 設(shè)計、工程、成本管理人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

第三節(jié) 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

4.3.1 除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定．

4.3.2 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

4.3.3 應(yīng)組織開發(fā)、工程、成本管理、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

4.3.4 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較 2 低的單位。

4.3.5 工程項目若采取邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。

4.3.6 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。

4.3.7 壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

4.3.8 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、成本管理兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

4.3.9 應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等．

4.3.10 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包．

第四節(jié) 施工過程的成本控制

（一）現(xiàn)場簽證

4.4.1 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

4.4.2 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由我方主管工程師和成本管理人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中我方成本管理人員必須對工程量、單價、用工程量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，按照集團(tuán)公司制定的相應(yīng)管理辦法執(zhí)行。

4.4.3 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4.4.4 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干 3 費或不可預(yù)見費的工程項目。在施工過程中不得辦理任何簽證。4.4.5 因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限按照集團(tuán)公司制定的相應(yīng)管理辦法執(zhí)行。

（二）工程質(zhì)量與監(jiān)理

4.4.6 項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

4.4.7工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

4.4.8 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

（三）工程進(jìn)度款

4.4.9 原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者 應(yīng)不超過工程造價的15％．并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50％時開始抵扣預(yù)付備料款。

4.4.10 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表．

◆ 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員 對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料：

◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量

◆ 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

4.4.11 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利．

4.4.12 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價70％時 原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少25％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

第五節(jié) 工程材料及設(shè)備管理

4.5.1 項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

1）、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

2）、實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。

3）、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象．

4）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式．在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商：

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：

◆ 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

4.5.2 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款．

4.5.3 《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任．

4.5.4 必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為．

4.5.5 對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型．在成本管理人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施．同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。

4.5.6 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過．成本管理部同意 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)．

4.5.7 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單．經(jīng)成本管理部、財務(wù)部審核無誤后，方能辦理結(jié)算．

第六節(jié) 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

4.6.1 單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交．

4.6.2 開發(fā)、工程、成本、營銷和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等?！耙平蛔C明書” 應(yīng)由施工單位、6 監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署．

4.6.3 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施．均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4.6.4 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。

4.6.5 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。

4.6.6 我方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用 應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)．

第七節(jié) 工程結(jié)算管理

4.7.1 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件；

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢：

◆ 施工單位結(jié)算書按竣工圖編制，所附資料齊全。

4.7.2 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考．

4.7.3 “點工” 必須按照定額價計取、結(jié)算．

4.7.4 成本管理部應(yīng)詳細(xì)核對工程量．審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行 7 或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審．

4.7.5 編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲 供材料款項．

4.7.6 成本管理部應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理．進(jìn)行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見． 4.7.7 在成本管理部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書．

第八節(jié) 其他環(huán)節(jié)的成本控制

4.8.1 正式發(fā)售前，應(yīng)組織營銷、設(shè)計、工程和成本管理人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》．逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核．對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)．《銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會審查通過。

4.8.2 銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時．應(yīng)事先編制預(yù)算并報集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。

4.8.3 應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本．