第一篇：陜西省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義模擬試題

陜西省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的內(nèi)容包括實行住房分配__，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，培育和規(guī)范住房交易市場，發(fā)展住房金融，加強物業(yè)管理等。

A．商品化

B．社會化

C．貨幣化

D．規(guī)范化

2、拆除公益事業(yè)房屋，應(yīng)當(dāng)。

A：根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償

B：根據(jù)城市房屋拆遷管理部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

3、某市去年住宅的實際銷售量為，預(yù)測銷售量為，平滑指數(shù)為0．8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是。

A：475 B：600 C：450 D：490 E：借款合同

4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。

A．可比實例房地產(chǎn)

B．估價對象房地產(chǎn)

C．標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D．類似房地產(chǎn)

5、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

6、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。

A．甲土地

B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一

7、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。

A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95

8、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為。

A：1：200 B：1：500 C：1：800 D：1：1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為__萬元。

A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81

10、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保方式，下列說法不正確的是。

A：貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障

B：保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源．而且，只有當(dāng)保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保

D：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保

E：借款合同

11、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風(fēng)險。

A．市場

B．財務(wù)

C．政策

D．經(jīng)營

12、下列使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計的條件。

A：用途

B：建筑規(guī)模

C：容積率

D：綠地率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為工0年．其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年．殘值率假設(shè)均為0．則該建筑物的評估值為。

A：102．4萬元

B：104．4萬元

C：122．4萬元

D：142．4萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、《拆遷條例》規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起__日內(nèi)作出。

A．5 B．15 C．10 D．30

15、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。

A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D．未來數(shù)據(jù)資本化公式法

16、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是。

A：投資率是投資回收與投入資本的比率

B：風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高

C：當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D：當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進行．另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是．【2004年考題】

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、如果銀行存款的利率為零，為在5年末獲得10 000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行__。

A．5674元

B．10 000元

C．6250元

D．8929元

19、對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以按的稅率征收所得稅。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法中，最科學(xué)的調(diào)查方法是__。

A．專體討論法

B．問卷調(diào)查法

C．觀察法

D．實驗法

21、從調(diào)查對象的全部單位中選擇一部分客觀存在的重點單位進行調(diào)查的方式，屬于。

A：重點調(diào)查

B：普查

C：典型調(diào)查

D：抽樣調(diào)查

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由買方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

23、強度相對指標(biāo)的計算公式為。

A：總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值／總體總數(shù)值

B：某一總體總量／另一有聯(lián)系的總體總量

C：某一空間某種現(xiàn)象的指標(biāo)值/另一空間同類現(xiàn)象的指標(biāo)值

D：總體某一指標(biāo)值/同一總體另一指標(biāo)值

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、資產(chǎn)負債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項E4是。

A：預(yù)收賬款

B：應(yīng)付賬款

C：應(yīng)收票據(jù)

D：預(yù)提費用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對__來講的。

A．估價機構(gòu)

B．估價人員

C．估價對象

D．估價方法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營的

B．經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的D．按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定出售公有住房

2、下列關(guān)于增價拍賣的報價方式，表述不正確的是__。

A．增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”

B．無聲拍賣也被稱為賣方報價拍賣

C．增價拍賣是一種價格下行的報價方式

D．有聲拍賣也被稱為買方報價拍賣

3、下列關(guān)于股票與股單的表述正確的是。

A：股票和股單都是在股份制企業(yè)中運用的概念

B：二者同屬于證據(jù)證券，但兩者存在根本性的區(qū)別

C：股票是由股份有限公司公開發(fā)行，用以確認(rèn)投資者的出資份額和股東地位的法律憑證而股單則是有限責(zé)任公司發(fā)給股東的出資憑證和確立股東地位的憑證

D：股票有普通股與優(yōu)先股、記名股與不記名股

E：股單可以是記名的，也存在普通股與優(yōu)先股，有表決權(quán)與無表決權(quán)之分

4、下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是__。

A．《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年

B．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期

C．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年

D．自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長

E．自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。

A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

6、__又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險。

A．時間風(fēng)險

B．需求風(fēng)險

C．自有風(fēng)險

D．系統(tǒng)風(fēng)險

7、按照專業(yè)性質(zhì)不同，王程建設(shè)定額可以劃分為三種。

A：全國通用定額

B：行業(yè)通用定額

C：專業(yè)專用定額 D：施工定額

E：概算定額

8、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于。

A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測

B：收益琺中未來租金、運營費用的預(yù)測

C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核

D：市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整

E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供__。

A．《住宅平面示意圖》

B．《住宅立面示意圖》

C．《住宅剖面示意圖》

D．《住宅質(zhì)量保證書》

E．《住宅使用說明書》

10、下列關(guān)于成本理論的關(guān)系式，正確的是。

A：經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本

B：經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)-隱成本

C：經(jīng)濟利潤=銷售收入-會計成本-隱成本

D：經(jīng)濟利潤=銷售收入+會計成本-隱成本

E：經(jīng)濟利潤=銷售收入+會計成本+隱成本

11、下列關(guān)于工程量清單的表述中，不正確的是__。

A．工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細清單

B．工程量清單是按照招標(biāo)要求和施工圖內(nèi)容，將擬建招標(biāo)工程的全部項目和內(nèi)容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，統(tǒng)一的工程量清單項目編制規(guī)則要求，計算的分部分項工程數(shù)量的表格

C．工程量清單是由招標(biāo)人編制并提供的招標(biāo)文件的一部分

D．工程量清單中的工程量應(yīng)作為結(jié)算時的依據(jù)

12、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。

A．土地補償費

B．安置補助費

C．地上附著物和青苗的補償費

D．土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用

E．安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

13、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。

A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

14、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

15、下列屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人接受委托

D：雙方當(dāng)事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同

16、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有。

A：該種房地產(chǎn)的價格水平

B：消費者的預(yù)期

C：該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D：該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E：房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

17、勘察設(shè)計的委托應(yīng)遵守如下規(guī)定。

A：委托方應(yīng)當(dāng)將工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書且與其證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍相符的承接方

B：工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)的委托可以通過競選委托方式進行，但不可通過直接委托的方式進行

C：工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)的競選委托可以采取公開競選或邀請競選的形式進行

D：委托方原則上應(yīng)將整個建設(shè)工程項目的設(shè)計業(yè)務(wù)委托給一個承接方

E：委托方將整個建設(shè)工程項目的設(shè)計業(yè)務(wù)分別委托給幾個承接方時，必須選定其中一個承接方作為主體承接方

18、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是__。

A．80% B．120% C．171% D．200%

19、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有__。

A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升

D．消費者預(yù)期其未來的收入增加

E．消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

20、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于__的工作。

A．投資機會選擇與決策分析階段

B．前期工作階段

C．建設(shè)階段 D．租信階段

21、下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書附圖的是。

A：地籍圖和房產(chǎn)分戶圖

B：宗地圖和房產(chǎn)分戶圖

C：地形圖和房產(chǎn)分戶圖

D：宗地圖和房產(chǎn)分丘圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有。

A：土地費用

B：建筑安裝工程費用

C：權(quán)益投資比率

D：開發(fā)期與租售期

E：運營成本

23、影響債券利率高低的因素主要有。

A：發(fā)行者的信用級別

B：資本市場資金供求關(guān)系

C：債券償還期限

D：利率計算方式

E：債券發(fā)行方式

24、對于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括。

A：開發(fā)期

B：論證決策期

C：經(jīng)營準(zhǔn)備期

D：經(jīng)營期

E：銷售期

25、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。

A：保留價是拍賣的必備條件

B：保留價的修改權(quán)從屬于保留價的確定權(quán)，歸委托人享有

C：委托人擁有保留價的確定權(quán)

D：拍賣人擁有保留價的確定權(quán)

E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情

第二篇：江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義考試試卷

江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、一已知其臨街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價為100萬元．相鄰有一臨街深度45．72 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價為。

A：109萬元

B：117萬元

C：124萬元

D：130萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是__。

A．1.061 B．0.061 C．0.500 D．0.060

3、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。

A．80% B．120% C．171% D．200%

4、估價報告書中說明的限定了其用途。

A：估價原則

B：估價方法

C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的。

A：操作風(fēng)險

B：信用風(fēng)險

C：市場風(fēng)險

D：法律風(fēng)險。

E：借款合同

6、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

B：房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

D：房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某幢大廈的房地總價值為5 000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1 000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值的500萬元．按房地產(chǎn)價值分?jǐn)偡ㄓ嬎慵?、乙兩公司共同占有的土地份額為。

A：20％

B：10％

C：30％

D：40％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為__。

A．構(gòu)成非法拘禁罪

B．構(gòu)成綁架罪

C．構(gòu)成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯

D．構(gòu)成敲詐勒索罪

9、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。

A．30% B．45% C．65% D．75%

10、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為__。

A．成本加成定價法

B．價值定價法

C．目標(biāo)定價法

D．認(rèn)知價值定價法

11、房產(chǎn)面積的精度分為級。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2，現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說__。

A．比售價優(yōu)惠

B．不如售價優(yōu)惠

C．與售價一樣

D．難以判定是否給予了優(yōu)惠

13、收益法是以__為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A．均衡原理

B．替代原理

C．預(yù)期原理

D．未來趨勢原理

14、完全競爭的市場同時具備的條件中，不包括__。

A．市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者

B．市場上的產(chǎn)品是不同質(zhì)的C．資源完全自由流動

D．市場信息是完全暢通的15、房產(chǎn)圖的測繪順序為__。

A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖

B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖

C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖

D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖

16、選取可比實例時，應(yīng)注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應(yīng)與估價對象處于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范圍內(nèi)的類似地

D．A或C

17、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到__的極限值。

A．允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)

B．最大費用

C．利潤為零

D．最大利潤

18、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的（）。

A．基準(zhǔn)價格

B．平均價格

C．正常價格

D．市場價格

19、拆遷估價時點一般為__之日。

A．接受估價委托

B．實地現(xiàn)場勘察

C．開始實施拆遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)

20、下列不屬于優(yōu)先股股東享有權(quán)利的是。

A：分配股息的優(yōu)先權(quán)

B：股票轉(zhuǎn)讓權(quán)

C：有限的表決權(quán) D：要求贖回權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。

A．43 B．112.5 C．123.3 D．150

22、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

23、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

24、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產(chǎn)總額／流動負債總額×100％

B：又稱之為“銀行家比率”

C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同

25、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、工程量計算順序中，下列屬于分部分項工程計算順序。A：按施工順序計算法

B：按“基礎(chǔ)定額”和“計價規(guī)范”順序計算法

C：按順時針方向計算法

D：按“先橫后豎、先上后下、先左后右”計算法

E：按圖紙分項編號順序計算法

2、不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是。

A：直接觀察法

B：間接觀察法

C：采訪法

D：報告法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、下列屬于普通股股東權(quán)利的有__。

A．有限的表決權(quán)

B．股票的轉(zhuǎn)讓權(quán)

C．對公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán)

D．對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)

E．要求贖回權(quán)

4、不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是。

A：消費者的自我需要

B：未來預(yù)期收益變化

C：政府稅收政策

D：收入水平的變化

E：借款合同

5、工程勘察資質(zhì)分為。

A：工程勘察專項資質(zhì)

B：工程勘察行業(yè)資質(zhì)

C：工程勘察綜合資質(zhì)

D：王程勘察專業(yè)資質(zhì)

E：王程勘察勞務(wù)資質(zhì)

6、當(dāng)前我國繳存住房公積金的對象主要包括。

A：國家機關(guān)及其離休職工

B：國有企業(yè)及其退休職工

C：城鎮(zhèn)集體企業(yè)及其在職職工

D：外商投資企業(yè)及其在職職工

E：城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工

7、下列屬于品質(zhì)標(biāo)志的包括。

A：人的性別

B：班干部人數(shù)

C：人的年齡

D：工種

E：工人工資

8、房地產(chǎn)保險中，涉及房地產(chǎn)的人身保險主要包括{ A：建筑工程團體人身意外傷害保險

B：貸款購房保證保險)。

C：建筑工程承包合同保險

D：安居定期保險

E：貸款購房保證保險

9、下列關(guān)于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管

B．業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?；基金閑置時，不得挪作他用

D．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主

10、下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：按房產(chǎn)余值計證的為1．2％

B：按房產(chǎn)余值計征的為2．4％

C：按房屋租金計征的3％

D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4％的稅率征收

E：按房屋租金計征的為12％

11、證券可分三類。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：有價證券

D：實物證券

E：資本證券

12、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括。

A：房地產(chǎn)交易

B：房地產(chǎn)咨詢

C：房地產(chǎn)估價

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

E：物業(yè)管理

13、某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和一80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30％、50％和20％，該項目凈現(xiàn)值的期望值是萬元。

A：240 B：284 C：300 D：316 E：借款合同

14、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。

A．20% B．30% C．40% D．50%

15、關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系是__。

A．相互影響論 B．相互補充論

C．相互制約論

D．需求帶動論

E．成本決定論

16、__在本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。

A．估價目的B．估價時點

C．估價程序

D．估價做業(yè)

17、固體廢物按廢物的形狀可分為。

A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)C：顆粒狀廢物

D：粉狀廢物

E：固體的廢物

18、運用市場法估價的操作步驟一般可分為。

A：搜集交易實例

B：選取可比實例

C：對可比實例的市場價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

D：對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

E：求取比準(zhǔn)價格

19、當(dāng)建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎(chǔ)時，采用__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨立基礎(chǔ)

C．樁基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)

20、拆遷人拆除，不予補償。

A：必須拆除的違章建筑

B：代管房屋

C：產(chǎn)權(quán)有爭議房屋

D：抵押房屋

E：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑

21、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有__。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑紅線后退距離

E．容積率

22、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師申請人有下列情形之一的，不予注冊。

A：不具有完全民事行為能力

B：刑事處罰已執(zhí)行完畢

C：申請在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè) D：年齡超過65周歲

E：不是現(xiàn)職公務(wù)員

23、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有。

A：將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金

B：因為會計政策理解錯誤，未計入應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期的收入

C：材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬

D：會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯

E：為調(diào)節(jié)利潤多記待攤費用

24、下列不屬于申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件是__。

A．已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)

B．已經(jīng)確定施工企業(yè)

C．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施

D．建設(shè)單位已支付工程款

25、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。

A．隨機型競爭者

B．兇猛型競爭者

C．選擇型競爭者

D．從容不迫型競爭者

E．軟弱型競爭者

第三篇：2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義考試試題

2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是__的房地產(chǎn)狀況。A．估價時點

B．搜集該可比實例時 C．進行房地產(chǎn)狀況修正時 D．成交價格所反映

2、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是__。A．目標(biāo)定價法 B．價值定價法 C．挑戰(zhàn)定價法

D．成本加成定價法

3、耕地占用稅采取的稅率是。A：比例稅率 B：累進稅率 C：累退稅率 D：定額稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、在征地拆遷過程中，依據(jù)房屋的__給予補償。A．建筑造價 B．重置價格 C．評估價格

D．建造成本+目標(biāo)利潤

5、采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元／㎡，土地重新取得單價為2100元／㎡，容積率為2，建筑密度為40％。該商品房的單價為元／㎡。A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為（）萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

7、被征收工地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)定。A：國務(wù)院 B：國工資源部

C：省、自治區(qū)、直轄市 D：縣

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

8、城市房屋拆遷估價目的統(tǒng)一表述為。

A：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)成交價格 B：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)出租價格 C：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)抵押價格 D：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

9、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9％，則該房地產(chǎn)的收益價格為。A：195萬元 B：210萬元 C：213萬元 D：217萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A．利潤為零

B．允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo) C．最大費用 D．最大利潤

11、是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎(chǔ)和前提。A：價值性 B：真實性 C：專業(yè)性 D：法律性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、調(diào)查對象是指根據(jù)調(diào)查目的確定的現(xiàn)象。A：總體單位 B：總體 C：個體 D：標(biāo)志

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是。A：空置率水平B：租金清單 C：押金收入 D：欠租清單 E：借款合同

14、下列關(guān)于工程造價控制，表述不正確的是。A：工程造價控制是全過程靜態(tài)控制

B：用投資估算價控制設(shè)計方案的選擇和初步設(shè)計概算造價 C：用概算造價或修正概算造價控制施工圖設(shè)計和預(yù)算造價 D：用概算造價控制技術(shù)設(shè)計和修正概算造價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，屬于。A：土地初始登記 B：土地變更登記 C：土地總登記 D：土地注銷登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5000萬元，其中土地總價值為2000萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積為100m2，房地價值為100萬元。則按土地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎阍撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。A．2.5% B．3.5% C．2.4% D．3.4%

17、房產(chǎn)稅的課稅對象是__。A．房產(chǎn)所有人 B．房屋使用人 C．房產(chǎn)

D．房產(chǎn)收益人

18、城市詳細規(guī)劃的對象是。

A：城市中功能不明確，但地域空間相對完整的區(qū)域 B：城市中功能比較明確，但地域空間不完整的區(qū)域 C：城市中功能不明確和地域空間不完整的區(qū)域

D：城市中功能比較明確和地域空間相對完整的區(qū)域 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1 000元／㎡，成新率為70％，房地產(chǎn)年凈收益為140元／㎡，土地資本化率為6％。建筑物資本化率為8％，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收__個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。A．7 B．10 C．15 D．20

22、某幢大廈的房地總價值為5 000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1 000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值的500萬元．按房地產(chǎn)價值分?jǐn)偡ㄓ嬎慵?、乙兩公司共同占有的土地份額為。A：20％ B：10％ C：30％ D：40％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是。A：生產(chǎn)費用原理 B：預(yù)期原理 C：替代原理 D：供求原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)估算法

25、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標(biāo)志。A．居住人口規(guī)模 B．居住戶數(shù)規(guī)模 C．用地規(guī)模 D．建筑規(guī)模

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、不屬于保險合同輔助人的是__。A．保險受益人 B．保險代理人 C．保險公估人 D．保險經(jīng)紀(jì)人

2、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A．經(jīng)營成本 B．物業(yè)檔次

C．業(yè)主目標(biāo)收益要求

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

3、在控制性詳細規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標(biāo)包括。A：容積率 B：建筑紅線后退距離 C：綠地率 D：建筑密度 E：車泊位

4、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為4000元/m2，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，則賣方實際得到的價格為__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720

5、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有__。A．基準(zhǔn)收益率 B．目標(biāo)收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．運營成本

6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制

D．單一市場集中化

7、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由列出質(zhì)量缺陷清單。(2009年試題)A：開發(fā)商 B：承包商

C：監(jiān)理工程師 D：使用單位 E：借款合同

8、根據(jù)工程量清單計價法，直接工程費是指在施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括。A：人工費 B：材料費

C：環(huán)境保護費 D：文明施工費 E：機械使用費

9、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用__。A．房地剩余技術(shù) B．市場剩余技術(shù) C．土地剩余技術(shù) D．建筑物剩余技術(shù) E．自有資金剩余技術(shù)

10、綜合驗收中的__是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A．消防驗收 B．規(guī)劃驗收 C．環(huán)保驗收 D．人防驗收

11、商品住宅價格中的利潤是以為基數(shù)核定。A：征地費及拆遷安置補償費 B：勘察設(shè)計及前期工程費

C：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用

D：住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費 E：住宅建筑、安裝工程費

12、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為__萬元。A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.33

13、所有者權(quán)益中，合稱為留存收益。A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤

14、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制．(2009年試題)A：現(xiàn)金流量表 B：損益表

C：資金使用計劃 D：資金籌措計劃 E：資金來源與運用表

15、一般來說，在完全競爭條件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正確的是__。

A．百貨商店、男士服裝店、鞋店、珠寶店、婦女服裝店、雜貨店、家具店 B．百貨商店、婦女服裝店、鞋店、珠寶店、家具店、男士服裝店、雜貨店 C．珠寶店、百貨商店、男士服裝店、鞋店、婦女服裝店、家具店、雜貨店 D．珠寶店、百貨商店、男士服裝店、鞋店、婦女服裝店、雜貨店、家具店

16、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，下列不征收土地閑置費的情形有。

A：因不可抗拒力造成開工延期

B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

C：因動工開發(fā)必需的前期工作(發(fā)現(xiàn)地下文物)而延期動工開發(fā)的 D：因政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的 E：因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的

17、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

18、采取隨行就市定價法確定價格的情形有。(2009年試題)A：開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位 B：開發(fā)商難以估算成本

C：開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D：開發(fā)商打算與同行和平共處

E：開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力

19、權(quán)屬登記的根本目的和出發(fā)點是__。A．保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 B．保證交易安全，減少交易成本 C．房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

D．為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 20、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)具有等特點。A：單件性 B：資金量大 C：風(fēng)險小 D：附加值高 E：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強

21、流動比率越__，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。A．低 B．高 C．不變

D．無法判斷

22、計量估價合同是以__和單價表為計算包價依據(jù)的合同。A．總工程量 B．實測工程量 C．工程量清單 D．最終工程量

23、下列污染類型中，屬于輻射污染的有__。A．燈光污染 B．視覺污染

C．高壓輸電線污染 D．垃圾臭氣污染 E．醫(yī)療照射

24、對同一宗房地產(chǎn)而言，__。

A．房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊 B．建筑物價格=房地價格-土地價格 C．土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊 D．房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊

25、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括。A：在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強

B：由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理 C：部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人

D：存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

第四篇：新疆2016年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義考試題

新疆2016年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本

監(jiān)審的定義考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的。A：損益表

B：資金來源與運用表 C：資本金現(xiàn)金流量表 D：全部投入現(xiàn)金流量表 E：借款合同

2、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為年。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產(chǎn)的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在日內(nèi)出具估價報告。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

5、已知某地區(qū)某類商品住宅2000-2005年的價格依次為：1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，則利用直線趨勢法預(yù)測2007年該地區(qū)該類商品住宅的價格為（）元/m2。A．3673.35 B．3999.07 C．3836.21 D．3510.49

6、任何單位和個人需要拆除房屋，必須持有國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門是__。A．國務(wù)院

B．省級人民政府 C．市級人民政府 D．鄉(xiāng)級人民政府

7、進度計劃管理通常采用橫道圖和。A：資金流動計劃圖 B：網(wǎng)絡(luò)圖 C：直方圖 D：控制圖 E：借款合同

8、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。A：居住區(qū) B：居住小區(qū) C：居住組團 D：居住社區(qū)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、征用集體土地的耕地補償費標(biāo)準(zhǔn)是該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍。A．3～5 B．3～6 C．3～10 D．10～20

10、狹義上的法律是指由依法制定，規(guī)定和調(diào)整國家、社會和公民生活中某一方面帶根本性的社會關(guān)系或基本問題的法的統(tǒng)稱。A：國務(wù)院各部委

B：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會 C：國務(wù)院

D：全國人大及其常務(wù)委員會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、地基單位面積所能承受的最大壓力，叫。A：地基正常承載力 B：地基最大承載力 C：地基最小承載力 D：地基容許承載力 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，在房地產(chǎn)估價方面不需具有。A：扎實的理論知識 B：廣泛的人際關(guān)系 C：豐富的實踐經(jīng)驗 D：良好的職業(yè)道德

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由__規(guī)定。A．國務(wù)院 B．國土資源部

C．省、自治區(qū)、直轄市 D．縣

14、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數(shù) B：定基價格指數(shù) C：長期價格指數(shù) D：環(huán)比價格指數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、下列屬于間接融資方式的是__。A．政府發(fā)行債券 B．股票融資 C．銀行借款

D．簽署商業(yè)票據(jù)

18、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、在涉及住房公積金的歸集、存儲等各項活動中，實行全部免稅的范圍可能不包括__。A．職工個人及單位每月實際繳付的住房公積金 B．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款所獲得的利息收入

D．管理中心用住房公積金在受委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的收入 20、一宗估價對象房地產(chǎn)的估價結(jié)果，它的期望用途是指__。A．估價原則 B．估價依據(jù) C．估價目的 D．估價方法

21、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

22、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為__萬元。A．18.25 B．20.00 C．21.58 D．22.00

23、流動資產(chǎn)是指那些可以在年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)。A：半 B：一 C：二 D：三

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、下列關(guān)于臨時使用土地，說法不正確的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸?shù)缆泛推渌R時設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B：確實需要另行增加臨時用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項目用地的機關(guān)簽訂臨時用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

25、每年為住房公積金結(jié)息日。A：1月31日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、通常地，商業(yè)輻射區(qū)域分三個部分，不包括__。A．零售區(qū)域 B．主要區(qū)域 C．次要區(qū)域 D．邊界區(qū)域

2、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為階段。A：決策分析，規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)，租售 B：決策分析，可行性研究，建設(shè)，租售

C：投資機會選擇與決策分析，前期工作，建設(shè)，租售 D：投資機會選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理 E：借款合同

3、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為__人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

4、信用是指。

A：經(jīng)濟活動中的一種管理行為 B：經(jīng)濟活動中的一種借貸行為

C：是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡 D：是以償還和付息為條件的價值雙方面讓渡

E：信用是隨著商品生產(chǎn)和貨幣流通的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的

5、關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有__。A．抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)先后清償 B．抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

C．抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 D．抵押權(quán)未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償 E．抵押權(quán)登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償

6、以下不屬于房地產(chǎn)市場專業(yè)顧問的是__。A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師

7、下列哪一個指標(biāo)并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的供給指標(biāo)之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空間使用數(shù)量

8、下列關(guān)于邊際效用遞減規(guī)律，說法正確的是。

A：隨著消費者在一定時間內(nèi)對某種商品消費量的增加，他從每增加一單位商品的消費中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢

B：隨著消費者在一定時間內(nèi)對某種商品消費量的增加，他從每增加一單位商品的消費中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢

C：消費者消費后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費前一單位商品所獲得的效用增量

D：若繼續(xù)增加該商品的消費量，則會使邊際效用為負值，從而減少總效用 E：總效用有可能達到一個極大值，此時邊際效用大于零

9、在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括__。A．?dāng)M采用的估價技術(shù)路線和估價方法 B．?dāng)M調(diào)查搜集的資料及其來源渠道 C．預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費 D．估價作業(yè)步驟和時間進度安排 E．違約責(zé)任

10、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格。A：賣方和買方掌握必要的市場信息

B：賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 C：買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D：賣方和買方追求各自利益的最大化 E：賣方和買方急于完成交易

11、下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述正確的是。A：指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為

B：轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明

C：承租人在租賃期限內(nèi)如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意

D：轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外

E：轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止

12、對監(jiān)理單位的資質(zhì)審查、分級標(biāo)準(zhǔn)、申請程序、監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍及管理機構(gòu)與相應(yīng)職責(zé)均做了詳細規(guī)定的是。A：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實行辦法》 B：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理若干細則》 C：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實行規(guī)定》 D：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理具體規(guī)定》 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、在房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是。A：消費者的感覺 B：消費者的生活方式 C：消費者的經(jīng)濟狀況 D：消費者的預(yù)期 E：借款合同

14、對土地利用的限制可歸納為。A：土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 B：房地產(chǎn)典當(dāng)限制

C：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 D：房地產(chǎn)劃撥、轉(zhuǎn)讓的限制 E：土地使用管制

15、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

16、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有。A：保證保險 B：勞動工傷保險 C：信用保險 D：健康保險 E：責(zé)任保險

17、w房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列條件，是符合其設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件。A：注冊資本在10萬元以上 B：注冊資本在100萬元以上

C：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 D：有2名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 E：有2名以上持有資格證書的專職會計人員

18、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)將房屋租賃分為。A：公有房屋的租賃 B：私有房屋的租賃 C：住宅用房的租賃 D：非住宅用房的租賃 E：公共房屋的租賃

19、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵包括。A：容積率 B：土地使用稅 C：土地開發(fā)程度 D：土地使用年限 E：征地補償費

20、選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的__范圍內(nèi)。A．2～3 B．1～4 C．0.5～2 D．1～2

21、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除__外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A．人員工資 B．抵押貸款還本付息 C．保險費 D．房產(chǎn)稅

22、普通股票持有者的權(quán)利和義務(wù)主要體現(xiàn)在原則之內(nèi)。A：有限責(zé)任原則 B：無限責(zé)任原則 C：股份有限原則 D：平等原則 E：不平等原則

23、下列關(guān)于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產(chǎn)要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量 E：當(dāng)其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢

24、未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，可能受到的處罰有。(2008年試題)A：警告 B：罰款 C：限期改正 D：限期拆除 E：沒收實物

25、流通貨幣需要量取決于三個因素。A：已銷售的商品數(shù)量 B：待銷售的商品數(shù)量 C：單位商品價格 D：貨幣流通次數(shù) E：貨幣流通時間

第五篇：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關(guān)規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號），2007年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費”的基礎(chǔ)上，補充增加以下內(nèi)容：

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

1、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。

二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

1、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：

（1）合法性原則

合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（2）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

（3）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

（4）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

其中：

1、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。

不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

7、辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8、管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>