第一篇：江西省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試題

江西省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1．5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0．5年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等，可查閱__而得到這些資料。A．詳細規(guī)劃圖 B．分丘圖 C．分幅圖 D．宗地圖

3、下列關于達成拆遷房屋補償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當事人達成仲裁協(xié)議的，應采取仲裁方式

B．拆遷當事人沒有達成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

4、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。

A．投資的資本價值 B．總開發(fā)成本 C．總開發(fā)價值 D．總投資額

5、當申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應以作為繳納稅費的依據(jù)。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

6、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地 C：以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

7、假設開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用求取。A：市場比較法 B：收益法 C：成本法

D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、我國城市規(guī)劃法律體系的核心是__。A．《城市規(guī)劃編制法》 B．《土地管理法》 C．《城市規(guī)劃法》 D．《城市房地產(chǎn)法》

9、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。A．購買者意圖調查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

10、下列關于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房產(chǎn)稅

C．廉租住房的供應以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%

11、是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A：易受政策影響性 B：存在效益外溢和轉移 C：適于進行長期投資 D：最高最佳使用性 E：借款合同

12、是對房地產(chǎn)權利人的情況、房屋所有權、土地使用權狀況以及產(chǎn)權來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。A：房地產(chǎn)平面圖

B：房地產(chǎn)有關證明和文件 C：房地產(chǎn)卡片

D：房地產(chǎn)權屬賬冊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

13、住房公積金的本質屬性是__。A．獎金 B．津貼 C．貸款 D．工資

14、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由__決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價格資料 B．房地產(chǎn)的未來價格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料 D．估價人員選取的價格資料

15、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及。A：相應配套的基礎設施 B：土地的形狀

C：組合完成的功能 D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某大廈總建筑面積10 000 ㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 ㎡如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、主要是在會計中使用的價值概念是__。A．公允價值 B．買賣價值 C．保險價值 D．計稅價值

18、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門提出用地申請，方可使用。A：區(qū)級 B：省級 C：縣級 D：市級

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

19、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以__元/m2為基礎進行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應為__。A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

21、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是．【2007年考題】

A：房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對

B：房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝

C：房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。A：廉租住房 B：經(jīng)濟適用住房 C：普通商品房 D：工業(yè)用房

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

23、對達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

24、在價值工程中，價值的定義為。A：價值=費用／功能 B：費用=功能／價值 C：價值=功能／費用 D：價值=功能×費用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

25、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是__。

A．是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B．貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C．貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還 D．貸款有保證、抵押、質押三種形式

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、擬定估價作業(yè)步驟和時間進度的方法，可以采用的技術有__。A．線條圖 B．散點圖

C．網(wǎng)絡計劃技術 D．統(tǒng)籌法 E．拋物線

2、拍賣一非公物房地產(chǎn)，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2006年試題)A：64 B：96 C：160 D：224 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

3、長期趨勢法的作用主要有。

A：用于收益法中預測未來的租金、空置率等

B：用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整 C：用于成本法計算重置價格

D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力 E：用來填補某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏

4、下列關于公共物品，表述正確的是。

A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品

C：當公共物品用既定的生產(chǎn)成本生產(chǎn)出來后，增加消費者數(shù)量不需要額外增加成本

D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的

5、強制拆遷時，除了被拆遷人單位代表，__也應到現(xiàn)場作證明。A．居委會 B．房管局

C．房地產(chǎn)開發(fā)商 D．土地管理部門

6、以下項目用地，不得通過劃撥方式供地的是__。A．城市基礎設施 B．經(jīng)濟適用住房 C．商品住宅 D．社區(qū)小學

7、住房置業(yè)擔保公司的實有資本以為主。A：政府預算資助 B：資產(chǎn)劃撥

C：房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股 D：社會集資 E：個人集資

8、在我國，__是不屬于擁有強制拍賣權的國家機關。A．法院 B．檢察院 C．海關 D．軍隊

9、某家庭預購買一套面積為120m2的經(jīng)濟適用住宅，單價為4500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為5%和6%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元。該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

10、下列影響房地產(chǎn)市場的因素中，與其他三項不同類的是__。A．基礎設施狀況

B．城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平C．產(chǎn)業(yè)與結構布局

D．社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)

11、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A．《中華人民共和國仲裁法》 B．《中華人民共和國憲法》 C．《中華人民共和國土地管理法》 D．《中華人民共和國土地使用法》 E．《中華人民共和國民法通則》

12、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

13、能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。A：地籍圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察沒計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有。

A：利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B：利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C：開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D：建設期為2009年10月18日至2011年10月18日 E：銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

15、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為交納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費的依據(jù)。A．市場價格 B．評估的價格 C．申報價格和市場價格的加權平均 D．申報價格和評估的價格的加權平均

16、某商品房合同約定建筑面積100，產(chǎn)權登記的建筑面積107，該商品房的面積誤差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為= 1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為甲=890萬元，=910萬元，=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是

(2007年試題)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

18、不屬于通風施工圖紙類別的是__。A．平面圖 B．剖面圖 C．系統(tǒng)圖 D．分部圖

19、開發(fā)商對投標人進行資格審查時應考慮__方面。A．企業(yè)注冊證明和技術等級 B．主要施工經(jīng)歷 C．技術力量簡況

D．施工機械設備簡況 E．存在拒工的承建項目

20、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

21、抵押權人包括。

A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民 B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的法人 C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的其他組織

D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織

E：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織

22、不屬于稅收制度的構成要素的是。A：納稅人 B：課稅對象 C：納稅時間 D：稅基 E：稅點

23、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有。A：自然特征 B：細分市場

C：人口密度的大小

D：該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E：競爭性項目的區(qū)域

24、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權。A：屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：屬于業(yè)主共有

C：屬于物業(yè)服務企業(yè)

D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

25、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權條件下的價格最接近于（）。A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

第二篇：江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義考試試卷

江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義

考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、一已知其臨街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價為100萬元．相鄰有一臨街深度45．72 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價為。

A：109萬元

B：117萬元

C：124萬元

D：130萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是__。

A．1.061 B．0.061 C．0.500 D．0.060

3、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。

A．80% B．120% C．171% D．200%

4、估價報告書中說明的限定了其用途。

A：估價原則

B：估價方法

C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的。

A：操作風險

B：信用風險

C：市場風險

D：法律風險。

E：借款合同

6、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

B：房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

D：房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某幢大廈的房地總價值為5 000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1 000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值的500萬元．按房地產(chǎn)價值分攤法計算甲、乙兩公司共同占有的土地份額為。

A：20％

B：10％

C：30％

D：40％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為__。

A．構成非法拘禁罪

B．構成綁架罪

C．構成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯

D．構成敲詐勒索罪

9、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。

A．30% B．45% C．65% D．75%

10、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為__。

A．成本加成定價法

B．價值定價法

C．目標定價法

D．認知價值定價法

11、房產(chǎn)面積的精度分為級。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

12、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2，現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說__。

A．比售價優(yōu)惠

B．不如售價優(yōu)惠

C．與售價一樣

D．難以判定是否給予了優(yōu)惠

13、收益法是以__為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A．均衡原理

B．替代原理

C．預期原理

D．未來趨勢原理

14、完全競爭的市場同時具備的條件中，不包括__。

A．市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者

B．市場上的產(chǎn)品是不同質的C．資源完全自由流動

D．市場信息是完全暢通的15、房產(chǎn)圖的測繪順序為__。

A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖

B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖

C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖

D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖

16、選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應與估價對象處于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范圍內的類似地

D．A或C

17、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到__的極限值。

A．允許的最低經(jīng)濟效益指標

B．最大費用

C．利潤為零

D．最大利潤

18、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的（）。

A．基準價格

B．平均價格

C．正常價格

D．市場價格

19、拆遷估價時點一般為__之日。

A．接受估價委托

B．實地現(xiàn)場勘察

C．開始實施拆遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)

20、下列不屬于優(yōu)先股股東享有權利的是。

A：分配股息的優(yōu)先權

B：股票轉讓權

C：有限的表決權 D：要求贖回權

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

21、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率8%。假設該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。

A．43 B．112.5 C．123.3 D．150

22、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機關、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

23、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

24、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產(chǎn)總額／流動負債總額×100％

B：又稱之為“銀行家比率”

C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同

25、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行。根據(jù)調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、工程量計算順序中，下列屬于分部分項工程計算順序。A：按施工順序計算法

B：按“基礎定額”和“計價規(guī)范”順序計算法

C：按順時針方向計算法

D：按“先橫后豎、先上后下、先左后右”計算法

E：按圖紙分項編號順序計算法

2、不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是。

A：直接觀察法

B：間接觀察法

C：采訪法

D：報告法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

3、下列屬于普通股股東權利的有__。

A．有限的表決權

B．股票的轉讓權

C．對公司剩余財產(chǎn)的分配權

D．對公司事務的質詢權

E．要求贖回權

4、不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是。

A：消費者的自我需要

B：未來預期收益變化

C：政府稅收政策

D：收入水平的變化

E：借款合同

5、工程勘察資質分為。

A：工程勘察專項資質

B：工程勘察行業(yè)資質

C：工程勘察綜合資質

D：王程勘察專業(yè)資質

E：王程勘察勞務資質

6、當前我國繳存住房公積金的對象主要包括。

A：國家機關及其離休職工

B：國有企業(yè)及其退休職工

C：城鎮(zhèn)集體企業(yè)及其在職職工

D：外商投資企業(yè)及其在職職工

E：城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工

7、下列屬于品質標志的包括。

A：人的性別

B：班干部人數(shù)

C：人的年齡

D：工種

E：工人工資

8、房地產(chǎn)保險中，涉及房地產(chǎn)的人身保險主要包括{ A：建筑工程團體人身意外傷害保險

B：貸款購房保證保險)。

C：建筑工程承包合同保險

D：安居定期保險

E：貸款購房保證保險

9、下列關于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管

B．業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?；基金閑置時，不得挪作他用

D．業(yè)主轉讓房地產(chǎn)所有權時，結余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主

10、下列關于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：按房產(chǎn)余值計證的為1．2％

B：按房產(chǎn)余值計征的為2．4％

C：按房屋租金計征的3％

D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4％的稅率征收

E：按房屋租金計征的為12％

11、證券可分三類。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：有價證券

D：實物證券

E：資本證券

12、房地產(chǎn)中介服務業(yè)包括。

A：房地產(chǎn)交易

B：房地產(chǎn)咨詢

C：房地產(chǎn)估價

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀

E：物業(yè)管理

13、某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和一80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30％、50％和20％，該項目凈現(xiàn)值的期望值是萬元。

A：240 B：284 C：300 D：316 E：借款合同

14、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。

A．20% B．30% C．40% D．50%

15、關于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關系是__。

A．相互影響論 B．相互補充論

C．相互制約論

D．需求帶動論

E．成本決定論

16、__在本質上講應是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。

A．估價目的B．估價時點

C．估價程序

D．估價做業(yè)

17、固體廢物按廢物的形狀可分為。

A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)C：顆粒狀廢物

D：粉狀廢物

E：固體的廢物

18、運用市場法估價的操作步驟一般可分為。

A：搜集交易實例

B：選取可比實例

C：對可比實例的市場價格進行適當?shù)奶幚?/p>

D：對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?/p>

E：求取比準價格

19、當建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎時，采用__。

A．條形基礎

B．獨立基礎

C．樁基礎

D．箱形基礎

20、拆遷人拆除，不予補償。

A：必須拆除的違章建筑

B：代管房屋

C：產(chǎn)權有爭議房屋

D：抵押房屋

E：超過批準期限的臨時建筑

21、下列指標中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有__。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑紅線后退距離

E．容積率

22、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師申請人有下列情形之一的，不予注冊。

A：不具有完全民事行為能力

B：刑事處罰已執(zhí)行完畢

C：申請在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構執(zhí)業(yè) D：年齡超過65周歲

E：不是現(xiàn)職公務員

23、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有。

A：將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金

B：因為會計政策理解錯誤，未計入應當計入當期的收入

C：材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬

D：會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯

E：為調節(jié)利潤多記待攤費用

24、下列不屬于申領建筑工程施工許可證的條件是__。

A．已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)

B．已經(jīng)確定施工企業(yè)

C．有保證工程質量和安全的具體措施

D．建設單位已支付工程款

25、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A．隨機型競爭者

B．兇猛型競爭者

C．選擇型競爭者

D．從容不迫型競爭者

E．軟弱型競爭者

第三篇：新疆2016年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義考試題

新疆2016年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本

監(jiān)審的定義考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行較，則比較的基礎是該項目的。A：損益表

B：資金來源與運用表 C：資本金現(xiàn)金流量表 D：全部投入現(xiàn)金流量表 E：借款合同

2、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為年。(說明：題干中假設土地出讓合同未約定不可續(xù)期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產(chǎn)的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在日內出具估價報告。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

5、已知某地區(qū)某類商品住宅2000-2005年的價格依次為：1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，則利用直線趨勢法預測2007年該地區(qū)該類商品住宅的價格為（）元/m2。A．3673.35 B．3999.07 C．3836.21 D．3510.49

6、任何單位和個人需要拆除房屋，必須持有國家規(guī)定的批準文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門是__。A．國務院

B．省級人民政府 C．市級人民政府 D．鄉(xiāng)級人民政府

7、進度計劃管理通常采用橫道圖和。A：資金流動計劃圖 B：網(wǎng)絡圖 C：直方圖 D：控制圖 E：借款合同

8、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。A：居住區(qū) B：居住小區(qū) C：居住組團 D：居住社區(qū)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

9、征用集體土地的耕地補償費標準是該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍。A．3～5 B．3～6 C．3～10 D．10～20

10、狹義上的法律是指由依法制定，規(guī)定和調整國家、社會和公民生活中某一方面帶根本性的社會關系或基本問題的法的統(tǒng)稱。A：國務院各部委

B：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會 C：國務院

D：全國人大及其常務委員會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、地基單位面積所能承受的最大壓力，叫。A：地基正常承載力 B：地基最大承載力 C：地基最小承載力 D：地基容許承載力 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

12、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，在房地產(chǎn)估價方面不需具有。A：扎實的理論知識 B：廣泛的人際關系 C：豐富的實踐經(jīng)驗 D：良好的職業(yè)道德

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由__規(guī)定。A．國務院 B．國土資源部

C．省、自治區(qū)、直轄市 D．縣

14、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、是其他各工種圖紙設計的基礎，是室內外裝修設計的重要依據(jù)。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

16、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數(shù) B：定基價格指數(shù) C：長期價格指數(shù) D：環(huán)比價格指數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、下列屬于間接融資方式的是__。A．政府發(fā)行債券 B．股票融資 C．銀行借款

D．簽署商業(yè)票據(jù)

18、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、在涉及住房公積金的歸集、存儲等各項活動中，實行全部免稅的范圍可能不包括__。A．職工個人及單位每月實際繳付的住房公積金 B．個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款所獲得的利息收入

D．管理中心用住房公積金在受委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的收入 20、一宗估價對象房地產(chǎn)的估價結果，它的期望用途是指__。A．估價原則 B．估價依據(jù) C．估價目的 D．估價方法

21、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

22、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為__萬元。A．18.25 B．20.00 C．21.58 D．22.00

23、流動資產(chǎn)是指那些可以在年內變現(xiàn)的資產(chǎn)。A：半 B：一 C：二 D：三

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

24、下列關于臨時使用土地，說法不正確的是。

A：工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸?shù)缆泛推渌R時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內安排

B：確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準后，同批準工程項目用地的機關簽訂臨時用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時土地，不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

25、每年為住房公積金結息日。A：1月31日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、通常地，商業(yè)輻射區(qū)域分三個部分，不包括__。A．零售區(qū)域 B．主要區(qū)域 C．次要區(qū)域 D．邊界區(qū)域

2、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為階段。A：決策分析，規(guī)劃設計，建設，租售 B：決策分析，可行性研究，建設，租售

C：投資機會選擇與決策分析，前期工作，建設，租售 D：投資機會選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理 E：借款合同

3、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為__人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

4、信用是指。

A：經(jīng)濟活動中的一種管理行為 B：經(jīng)濟活動中的一種借貸行為

C：是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡 D：是以償還和付息為條件的價值雙方面讓渡

E：信用是隨著商品生產(chǎn)和貨幣流通的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的

5、關于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有__。A．抵押權未登記的，按照債權先后清償 B．抵押權未登記的，按照債權比例清償

C．抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償 D．抵押權未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償 E．抵押權登記順序相同的，按照債權比例清償

6、以下不屬于房地產(chǎn)市場專業(yè)顧問的是__。A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師

7、下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的供給指標之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空間使用數(shù)量

8、下列關于邊際效用遞減規(guī)律，說法正確的是。

A：隨著消費者在一定時間內對某種商品消費量的增加，他從每增加一單位商品的消費中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢

B：隨著消費者在一定時間內對某種商品消費量的增加，他從每增加一單位商品的消費中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢

C：消費者消費后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費前一單位商品所獲得的效用增量

D：若繼續(xù)增加該商品的消費量，則會使邊際效用為負值，從而減少總效用 E：總效用有可能達到一個極大值，此時邊際效用大于零

9、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內容主要包括__。A．擬采用的估價技術路線和估價方法 B．擬調查搜集的資料及其來源渠道 C．預計所需的時間、人力、經(jīng)費 D．估價作業(yè)步驟和時間進度安排 E．違約責任

10、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格。A：賣方和買方掌握必要的市場信息

B：賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 C：買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價 D：賣方和買方追求各自利益的最大化 E：賣方和買方急于完成交易

11、下列關于房屋轉租，表述正確的是。A：指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為

B：轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉租證明

C：承租人在租賃期限內如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意

D：轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外

E：轉租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止

12、對監(jiān)理單位的資質審查、分級標準、申請程序、監(jiān)理業(yè)務范圍及管理機構與相應職責均做了詳細規(guī)定的是。A：《工程建設監(jiān)理單位資質管理實行辦法》 B：《工程建設監(jiān)理單位資質管理若干細則》 C：《工程建設監(jiān)理單位資質管理實行規(guī)定》 D：《工程建設監(jiān)理單位資質管理具體規(guī)定》 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

13、在房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是。A：消費者的感覺 B：消費者的生活方式 C：消費者的經(jīng)濟狀況 D：消費者的預期 E：借款合同

14、對土地利用的限制可歸納為。A：土地權利的設立和行使的限制 B：房地產(chǎn)典當限制

C：房地產(chǎn)相鄰關系的限制 D：房地產(chǎn)劃撥、轉讓的限制 E：土地使用管制

15、下列關于計算貸款綜合風險度系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

16、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有。A：保證保險 B：勞動工傷保險 C：信用保險 D：健康保險 E：責任保險

17、w房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列條件，是符合其設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件。A：注冊資本在10萬元以上 B：注冊資本在100萬元以上

C：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員 D：有2名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員 E：有2名以上持有資格證書的專職會計人員

18、按房屋所有權的性質將房屋租賃分為。A：公有房屋的租賃 B：私有房屋的租賃 C：住宅用房的租賃 D：非住宅用房的租賃 E：公共房屋的租賃

19、城鎮(zhèn)基準地價內涵包括。A：容積率 B：土地使用稅 C：土地開發(fā)程度 D：土地使用年限 E：征地補償費

20、選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的__范圍內。A．2～3 B．1～4 C．0.5～2 D．1～2

21、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除__外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A．人員工資 B．抵押貸款還本付息 C．保險費 D．房產(chǎn)稅

22、普通股票持有者的權利和義務主要體現(xiàn)在原則之內。A：有限責任原則 B：無限責任原則 C：股份有限原則 D：平等原則 E：不平等原則

23、下列關于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產(chǎn)要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量 E：當其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢

24、未按建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，可能受到的處罰有。(2008年試題)A：警告 B：罰款 C：限期改正 D：限期拆除 E：沒收實物

25、流通貨幣需要量取決于三個因素。A：已銷售的商品數(shù)量 B：待銷售的商品數(shù)量 C：單位商品價格 D：貨幣流通次數(shù) E：貨幣流通時間

第四篇：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審

《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定

為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號），2007年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務收費”的基礎上，補充增加以下內容：

物業(yè)服務定價成本監(jiān)審

一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義

1、物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。

2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)的服務成本實施監(jiān)督和審核的行為。

二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

1、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則：

（1）合法性原則

合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。

（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應。

（4）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據(jù)

核定物業(yè)服務定價成本，應當以經(jīng)會計師事務所審計的財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

三、物業(yè)服務定價成本的構成物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

其中：

1、人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

2、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。

不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

6、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

7、辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8、管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。

9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準

1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3、物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4、物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

第五篇：安徽省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

安徽省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、按照分類，可將通貨膨脹分為需求拉上型、成本推動型和結構失調型三種主要類型。A：形成時間 B：形成原因 C：形成方式 D：形成后果

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

2、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構是__。A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會委托的銀行 C．各個單位

D．全體職工大會

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內獲得每年__的股本收益率也是很平常的事。A．20%～30% B．20%～25% C．15%～20% D．10%～15%

5、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內，取得了一塊商業(yè)建設用地的使用權，按照規(guī)定，該土地使用權出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

6、下列哪一項并不屬于房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境__。A．政治環(huán)境 B．國際環(huán)境 C．自然環(huán)境 D．技術環(huán)境

7、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5刀元，報酬率為8％。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：95.40 B：97.87 C：98.55 D：99.33 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、房地產(chǎn)市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于。(2007年試題)A：觀察法 B：實驗法 C：討論法

D：問卷調查法 E：借款合同

10、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過__年 A．1 B．2 C．3 D．5

11、原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布《房屋完損等級評定標準(試行)》在__實行。A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日

12、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為__。A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7

13、某可比實例實際成交價格為3 400元／㎡，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為元／㎡。A：3 401．36 B：3 398．64 C：3 538．78 D：3 266．67 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、假設開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取。A：最佳用途 B：最佳規(guī)模 C：最佳集約度 D：最佳開發(fā)時機

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、下列關于房地產(chǎn)拍賣競買人條件，表述錯誤的是。

A：中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人

B：在國家允許的范圍內，房地產(chǎn)競買人不可以是境外的自然人或法人

C：對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內具備房屋建設申請條件的人

D：對于集體土地上建成的房屋，非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

16、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A．489.99 B．495.53 C．695.53 D．800.00

17、拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔，這種拆遷方式是。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：社會拆遷

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

18、下列關于會計要素中的負債的說法，錯誤的是。

A：負債是由于過去的交易、事項引起的，企業(yè)當前所承擔的義務

B：如果把資產(chǎn)理解為企業(yè)所承擔的義務，那么負債就可以理解為企業(yè)的權利 C：預期在一年內到期清償?shù)膫鶆諏儆诙唐趥鶆?D：負債將要由企業(yè)在未來某個時日加以清償 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

19、原國家計委、原建設部《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費，按成交價格總額的計收。A：0．5％～1％ B：0．5％～1．5％ C：0．5％～2％ D：0．5％～2．5％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

20、__原則是指會計記錄和會計信息必須清晰、簡明，便于理解和使用。A．及時性 B．簡便性 C．明晰性 D．可比性

21、在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計算R/U系數(shù)。其中，R/U系數(shù)是指__。

A．出租單元內建筑面積與可出租而積的比值 B．可出租面積與出租單元內建筑面積的比值 C．出租單元內建筑面積與建筑總而積的比值 D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值

22、若估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是。A：謹慎價值 B：市場價值

C：快速變現(xiàn)價值 D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、以下關于房地產(chǎn)市場調查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報告結果；④確定問題和調查目標；⑤制定調查計劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

24、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為__。A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

25、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設項目批準文件 B．建設用地規(guī)劃許可證 C．建設項目價值資料

D．國有土地使用權批準文件

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是。A：非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期 B：住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

C：非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

D：非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續(xù)期 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

2、土地使用稅在征收。A：城市 B：縣城 C：建制鎮(zhèn) D：工礦區(qū) E：農村

3、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元。下列關于土地份額分攤的表述中正確的有。

A：按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33％ B：按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57％ C：按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03％ D：按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57％ E：按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03％

4、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權條件下的價格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

5、根據(jù)《房屋建筑工程質量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年

D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期 E：設備安裝為2年

6、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。A．20% B．30% C．40% D．50%

7、建設工程開工實行__許可證制度。A．規(guī)劃 B．施工 C．拆遷 D．用地

8、以下標志中屬于品質標志的有__。A．建筑面積 B．性別 C．年齡 D．學歷 E．停車泊位

9、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（）。A．銷售百分比法 B．目標任務法 C．談判法

D．競爭對等法 E．量力而行法

10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為__萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

11、房地產(chǎn)部門規(guī)章包括（）等。A．《城市房屋拆遷管理條例》 B．《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》 C．《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》 D．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 E．《房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》

12、毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是__。A．方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價和租金資料

B．由于在同一市場，相似房地產(chǎn)的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值

C．避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計 D．忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入 E．相對全面一些

13、房屋產(chǎn)權總登記、驗證、換證，應當由__發(fā)布公告。A．縣級以上地方人民政府 B．當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門 C．當?shù)亟ㄔO行政管理部門 D．當?shù)胤课莓a(chǎn)權監(jiān)理處

14、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經(jīng)營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

15、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內容中，不屬于行政規(guī)劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規(guī)劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規(guī)劃 D．城市土地利用規(guī)劃

16、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給子補償。A：選址意見書

B：建設用地規(guī)劃許可證 C：建設工程規(guī)劃許可證 D：鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證 E：農村生產(chǎn)規(guī)劃許可證

17、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬于。A：有形收益 B：無形收益 C：正常收益 D：實際收益 E：廣告收益

18、影響購買者的心理因素有。A：動機 B：感覺 C：學習

D：信念和態(tài)度 E：欲望

19、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有__。A．差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C．差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D．差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

20、與其他存款相比，下列有關存單的特點，說法不正確的是__。A．期限短

B．不記名、可自由轉讓 C．能提前提取現(xiàn)金 D．面額固定

21、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得 3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)估價機構執(zhí)行業(yè)務的 B．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務的

C．以注冊房地產(chǎn)估價師個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務并收取費用的 D．準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務的 E．兩個房地產(chǎn)估價機構聯(lián)合投標獲得估價業(yè)務的

22、房地產(chǎn)測繪的作用__。

A．為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務 B．為房地產(chǎn)管理提供信息服務 C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產(chǎn)管理提供技術服務

E．房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)

23、某宗土地拆遷安置補償費用為每畝18萬元，規(guī)劃容積率為2.5，則其樓面拆遷安置補償成本為__元/m2。A．72 B．108 C．180 D．270

24、對同一宗房地產(chǎn)而言，__。

A．房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊 B．建筑物價格=房地價格-土地價格

C．土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊 D．房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊

25、城市土地開發(fā)和供應計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。A．土地管理部門 B．規(guī)劃管理部門 C．市場管理部門 D．設計管理部門 E．計劃管理部門