第一篇：甘肅省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)模擬試題

甘肅省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是。(2009年試題)A：經(jīng)市(縣)人民政府批準 B：經(jīng)委托人書面同意

C：經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準

D：經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在__內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月

3、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于。A：280萬元 B：285萬元 C：290萬元 D：295萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、工程__是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。A．成本控制 B．進度控制 C．質(zhì)量控制 D．合同控制

5、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，該宗房地產(chǎn)的價格為__萬元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

6、城市房屋拆遷估價時點一般為。

A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議之日 B：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D：房屋拆遷結(jié)束之日

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

7、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是。

A：三年以上六年以下 B：二年以上五年以下 C：三年以上七年以下 D：五年以上十年以下

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

8、作為房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料的房地產(chǎn)圖是。A：宗地圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：市場比較法

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

10、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是。A：估價目的 B：估價時點 C：估價對象 D：價值類型

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、已知一年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補償為2.23％。管理負擔補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為。A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為__。A．50萬元 B．55萬元 C．60萬元

D．60萬元以上

13、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

14、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價值進行分排，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按__征收。A．土地出讓金 B．占用面積 C．經(jīng)營收入 D．銷售收入

16、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

C．實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可

17、如果銀行存款的利率為零，為在5年末獲得10 000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行__。

A．5674元 B．10 000元 C．6250元 D．8929元

18、開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發(fā)商采用的是__技巧。A．產(chǎn)品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產(chǎn)品束定價

19、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是（）。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．貸款利率 D．成本利潤率

20、房屋面積測算的內(nèi)容不包括__。A．房屋建筑面積 B．房屋使用面積 C．共有建筑分攤面積 D．房屋占地面積

21、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵竉_。A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度 B．估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度 C．估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度 D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

22、計量估價合同是以和單價表為計算報價依據(jù)的合同。A：總工程量 B：實測工程量 C：工程量清單 D：最終工程量 E：借款合同

23、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是__存在差異性。A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點 B．城市區(qū)域功能 C．購房者的需求 D．城市地理環(huán)境

24、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

25、為房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的管理機構(gòu)。A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設(shè)主管部門

D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、費用按照其與收入的關(guān)系可以分為營業(yè)成本和期間費用兩部分。其中期間費用包括。A：管理費用 B：營業(yè)費用 C：財務(wù)費用 D：統(tǒng)籌費用 E：額外費用

2、下列關(guān)于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序 B．在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書上進行注銷即可，無須重新辦理房產(chǎn)抵押登記

C．因房屋權(quán)屬登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成權(quán)屬登記不實的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預(yù)購商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的同時辦理房屋抵押登記

3、下列屬于平均指標的是。A：算術(shù)平均數(shù) B：調(diào)和平均數(shù) C：中位數(shù) D：眾數(shù) E：標準差

4、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有。A：項目投資形成的可分配利潤 B：協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C：協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用 D：租售收益 E：股息

5、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有__。A．基準收益率 B．目標收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．運營成本

6、在成本分析中，主要是區(qū)分__，明確它們之間的關(guān)系。A．經(jīng)濟成本 B．總成本 C．平均成本 D．邊際成本 E．會計成本

7、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有。(2005年試題)A：投資房地產(chǎn)信托基金 B：購買住房抵押支持證券 C：購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D：購買物業(yè)用于出租經(jīng)營 E：購買土地進行開發(fā)

8、某估價事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為__。A．2004年4月6日 B．現(xiàn)在

C．重新估價的作業(yè)日期

D．要求重新估價的委托方指定的日期

9、需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有。A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低檔商品 D：高檔商品 E：急需商品

10、某機關(guān)有女同志30人，男同志15人，則該機關(guān)男女同志的比例相對指標等于。A：15％ B：30％ C：50％ D：80％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是。A：比較風(fēng)險 B：市場供求風(fēng)險

C：未來運營費用風(fēng)險 D：持有期風(fēng)險 E：借款合同

12、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

13、房屋拆遷實施過程中，違章建筑應(yīng)由__認定。A．拆遷人

B．拆遷主管部門

C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門 D．規(guī)劃行政主管部門

14、當房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是。A：均衡價格上升 B：均衡價格下降 C：均衡價格不變

D：取決于供給和需求變動的程序 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、不能為金融機構(gòu)提供建設(shè)貸款擔保的是__。A．用其它房地產(chǎn)做抵押 B．提供質(zhì)押 C．物資抵押 D．第三方擔保

16、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125m2，套內(nèi)墻體面積20m2，分攤的共有建筑面積25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。A．1765 B．2000 C．2069 D．2400

17、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得 3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的 B．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的

C．以注冊房地產(chǎn)估價師個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)并收取費用的 D．準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)的 E．兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)合投標獲得估價業(yè)務(wù)的

18、定義市場區(qū)域工作主要包括__。A．描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景 B．描繪市場區(qū)域

C．在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型 D．在相應(yīng)地圖上標出市場區(qū)域的邊界 E．解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

19、在以下房地產(chǎn)估價方法中，可以歸為長期趨勢法的有。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：平均增減量法 C：移動平均法 D：路線價法 E：指數(shù)修勻法

20、下列費用中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資估算范圍中的其他工程費的是__。A．審計費

B．工程造價咨詢費

C．臨時用地費和臨時建設(shè)費 D．工程監(jiān)理費

21、某業(yè)主以一大型物業(yè)作抵押貸款，與甲、乙、丙、丁四家銀行簽訂了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家銀行與業(yè)主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。當業(yè)主無力還貸，處分抵押物時，銀行受償順序為__。A．三家銀行按貸款額分攤 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

22、通常地，商業(yè)輻射區(qū)域分三個部分，不包括__。A．零售區(qū)域 B．主要區(qū)域 C．次要區(qū)域 D．邊界區(qū)域

23、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴大，那么他應(yīng)當進行__登記。A．轉(zhuǎn)移登記 B．變更登記

C．先進行變更登記再進行轉(zhuǎn)移登記 D．先進行轉(zhuǎn)移登記再進行變更登記

24、在資產(chǎn)負債表的編制中，根據(jù)幾個賬戶的期末余額合計數(shù)填列的是項目。A：短期投資 B：累計折舊 C：未分配利潤 D：存貨

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、在選取可比實例時，其成交價格不會偏離正常市場價格的因素是__。A．強迫出售或強迫購買的交易

B．交易雙方或一方缺乏對交易對象或市場行情的了解 C．急于出售或急于購買的交易 D．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易

第二篇：江西省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試題

江西省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1．5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0．5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等，可查閱__而得到這些資料。A．詳細規(guī)劃圖 B．分丘圖 C．分幅圖 D．宗地圖

3、下列關(guān)于達成拆遷房屋補償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當事人達成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式

B．拆遷當事人沒有達成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

4、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。

A．投資的資本價值 B．總開發(fā)成本 C．總開發(fā)價值 D．總投資額

5、當申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應(yīng)以作為繳納稅費的依據(jù)。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地 C：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

7、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用求取。A：市場比較法 B：收益法 C：成本法

D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、我國城市規(guī)劃法律體系的核心是__。A．《城市規(guī)劃編制法》 B．《土地管理法》 C．《城市規(guī)劃法》 D．《城市房地產(chǎn)法》

9、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。A．購買者意圖調(diào)查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

10、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房產(chǎn)稅

C．廉租住房的供應(yīng)以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%

11、是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A：易受政策影響性 B：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 C：適于進行長期投資 D：最高最佳使用性 E：借款合同

12、是對房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。A：房地產(chǎn)平面圖

B：房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 C：房地產(chǎn)卡片

D：房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、住房公積金的本質(zhì)屬性是__。A．獎金 B．津貼 C．貸款 D．工資

14、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由__決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價格資料 B．房地產(chǎn)的未來價格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料 D．估價人員選取的價格資料

15、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及。A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B：土地的形狀

C：組合完成的功能 D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某大廈總建筑面積10 000 ㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 ㎡如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、主要是在會計中使用的價值概念是__。A．公允價值 B．買賣價值 C．保險價值 D．計稅價值

18、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門提出用地申請，方可使用。A：區(qū)級 B：省級 C：縣級 D：市級

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為__。A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

21、下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是．【2007年考題】

A：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對

B：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。A：廉租住房 B：經(jīng)濟適用住房 C：普通商品房 D：工業(yè)用房

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

23、對達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

24、在價值工程中，價值的定義為。A：價值=費用／功能 B：費用=功能／價值 C：價值=功能／費用 D：價值=功能×費用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、下列關(guān)于貸款擔保的說法，錯誤的是__。

A．是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B．貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C．貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還 D．貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、擬定估價作業(yè)步驟和時間進度的方法，可以采用的技術(shù)有__。A．線條圖 B．散點圖

C．網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) D．統(tǒng)籌法 E．拋物線

2、拍賣一非公物房地產(chǎn)，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2006年試題)A：64 B：96 C：160 D：224 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、長期趨勢法的作用主要有。

A：用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等

B：用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整 C：用于成本法計算重置價格

D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力 E：用來填補某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏

4、下列關(guān)于公共物品，表述正確的是。

A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品

C：當公共物品用既定的生產(chǎn)成本生產(chǎn)出來后，增加消費者數(shù)量不需要額外增加成本

D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的

5、強制拆遷時，除了被拆遷人單位代表，__也應(yīng)到現(xiàn)場作證明。A．居委會 B．房管局

C．房地產(chǎn)開發(fā)商 D．土地管理部門

6、以下項目用地，不得通過劃撥方式供地的是__。A．城市基礎(chǔ)設(shè)施 B．經(jīng)濟適用住房 C．商品住宅 D．社區(qū)小學(xué)

7、住房置業(yè)擔保公司的實有資本以為主。A：政府預(yù)算資助 B：資產(chǎn)劃撥

C：房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股 D：社會集資 E：個人集資

8、在我國，__是不屬于擁有強制拍賣權(quán)的國家機關(guān)。A．法院 B．檢察院 C．海關(guān) D．軍隊

9、某家庭預(yù)購買一套面積為120m2的經(jīng)濟適用住宅，單價為4500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為5%和6%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元。該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

10、下列影響房地產(chǎn)市場的因素中，與其他三項不同類的是__。A．基礎(chǔ)設(shè)施狀況

B．城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平C．產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局

D．社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)

11、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A．《中華人民共和國仲裁法》 B．《中華人民共和國憲法》 C．《中華人民共和國土地管理法》 D．《中華人民共和國土地使用法》 E．《中華人民共和國民法通則》

12、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

13、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。A：地籍圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察沒計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有。

A：利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B：利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C：開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D：建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E：銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

15、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的成交價格作為交納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費的依據(jù)。A．市場價格 B．評估的價格 C．申報價格和市場價格的加權(quán)平均 D．申報價格和評估的價格的加權(quán)平均

16、某商品房合同約定建筑面積100，產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積107，該商品房的面積誤差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為= 1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為甲=890萬元，=910萬元，=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是

(2007年試題)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

18、不屬于通風(fēng)施工圖紙類別的是__。A．平面圖 B．剖面圖 C．系統(tǒng)圖 D．分部圖

19、開發(fā)商對投標人進行資格審查時應(yīng)考慮__方面。A．企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級 B．主要施工經(jīng)歷 C．技術(shù)力量簡況

D．施工機械設(shè)備簡況 E．存在拒工的承建項目

20、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

21、抵押權(quán)人包括。

A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民 B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的法人 C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的其他組織

D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織

E：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織

22、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是。A：納稅人 B：課稅對象 C：納稅時間 D：稅基 E：稅點

23、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有。A：自然特征 B：細分市場

C：人口密度的大小

D：該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E：競爭性項目的區(qū)域

24、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)。A：屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：屬于業(yè)主共有

C：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）。A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

第三篇：陜西省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義模擬試題

陜西省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的內(nèi)容包括實行住房分配__，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，培育和規(guī)范住房交易市場，發(fā)展住房金融，加強物業(yè)管理等。

A．商品化

B．社會化

C．貨幣化

D．規(guī)范化

2、拆除公益事業(yè)房屋，應(yīng)當。

A：根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償

B：根據(jù)城市房屋拆遷管理部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償

C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

3、某市去年住宅的實際銷售量為，預(yù)測銷售量為，平滑指數(shù)為0．8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是。

A：475 B：600 C：450 D：490 E：借款合同

4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。

A．可比實例房地產(chǎn)

B．估價對象房地產(chǎn)

C．標準房地產(chǎn)

D．類似房地產(chǎn)

5、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

6、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。

A．甲土地

B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一

7、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。

A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95

8、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為。

A：1：200 B：1：500 C：1：800 D：1：1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為__萬元。

A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81

10、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔保方式，下列說法不正確的是。

A：貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障

B：保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源．而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔保

D：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔保

E：借款合同

11、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風(fēng)險。

A．市場

B．財務(wù)

C．政策

D．經(jīng)營

12、下列使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計的條件。

A：用途

B：建筑規(guī)模

C：容積率

D：綠地率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為工0年．其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年．殘值率假設(shè)均為0．則該建筑物的評估值為。

A：102．4萬元

B：104．4萬元

C：122．4萬元

D：142．4萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、《拆遷條例》規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起__日內(nèi)作出。

A．5 B．15 C．10 D．30

15、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。

A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D．未來數(shù)據(jù)資本化公式法

16、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是。

A：投資率是投資回收與投入資本的比率

B：風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高

C：當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D：當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進行．另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是．【2004年考題】

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、如果銀行存款的利率為零，為在5年末獲得10 000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行__。

A．5674元

B．10 000元

C．6250元

D．8929元

19、對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準，可以按的稅率征收所得稅。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法中，最科學(xué)的調(diào)查方法是__。

A．專體討論法

B．問卷調(diào)查法

C．觀察法

D．實驗法

21、從調(diào)查對象的全部單位中選擇一部分客觀存在的重點單位進行調(diào)查的方式，屬于。

A：重點調(diào)查

B：普查

C：典型調(diào)查

D：抽樣調(diào)查

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

23、強度相對指標的計算公式為。

A：總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值／總體總數(shù)值

B：某一總體總量／另一有聯(lián)系的總體總量

C：某一空間某種現(xiàn)象的指標值/另一空間同類現(xiàn)象的指標值

D：總體某一指標值/同一總體另一指標值

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、資產(chǎn)負債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項E4是。

A：預(yù)收賬款

B：應(yīng)付賬款

C：應(yīng)收票據(jù)

D：預(yù)提費用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對__來講的。

A．估價機構(gòu)

B．估價人員

C．估價對象

D．估價方法

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營的

B．經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟適用住房的

C．同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的D．按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定出售公有住房

2、下列關(guān)于增價拍賣的報價方式，表述不正確的是__。

A．增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”

B．無聲拍賣也被稱為賣方報價拍賣

C．增價拍賣是一種價格下行的報價方式

D．有聲拍賣也被稱為買方報價拍賣

3、下列關(guān)于股票與股單的表述正確的是。

A：股票和股單都是在股份制企業(yè)中運用的概念

B：二者同屬于證據(jù)證券，但兩者存在根本性的區(qū)別

C：股票是由股份有限公司公開發(fā)行，用以確認投資者的出資份額和股東地位的法律憑證而股單則是有限責任公司發(fā)給股東的出資憑證和確立股東地位的憑證

D：股票有普通股與優(yōu)先股、記名股與不記名股

E：股單可以是記名的，也存在普通股與優(yōu)先股，有表決權(quán)與無表決權(quán)之分

4、下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是__。

A．《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年

B．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期

C．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年

D．自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長

E．自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。

A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

6、__又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險。

A．時間風(fēng)險

B．需求風(fēng)險

C．自有風(fēng)險

D．系統(tǒng)風(fēng)險

7、按照專業(yè)性質(zhì)不同，王程建設(shè)定額可以劃分為三種。

A：全國通用定額

B：行業(yè)通用定額

C：專業(yè)專用定額 D：施工定額

E：概算定額

8、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于。

A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測

B：收益琺中未來租金、運營費用的預(yù)測

C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核

D：市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整

E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供__。

A．《住宅平面示意圖》

B．《住宅立面示意圖》

C．《住宅剖面示意圖》

D．《住宅質(zhì)量保證書》

E．《住宅使用說明書》

10、下列關(guān)于成本理論的關(guān)系式，正確的是。

A：經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本

B：經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)-隱成本

C：經(jīng)濟利潤=銷售收入-會計成本-隱成本

D：經(jīng)濟利潤=銷售收入+會計成本-隱成本

E：經(jīng)濟利潤=銷售收入+會計成本+隱成本

11、下列關(guān)于工程量清單的表述中，不正確的是__。

A．工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細清單

B．工程量清單是按照招標要求和施工圖內(nèi)容，將擬建招標工程的全部項目和內(nèi)容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，統(tǒng)一的工程量清單項目編制規(guī)則要求，計算的分部分項工程數(shù)量的表格

C．工程量清單是由招標人編制并提供的招標文件的一部分

D．工程量清單中的工程量應(yīng)作為結(jié)算時的依據(jù)

12、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。

A．土地補償費

B．安置補助費

C．地上附著物和青苗的補償費

D．土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用

E．安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

13、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。

A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

14、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

15、下列屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人接受委托

D：雙方當事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同

16、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有。

A：該種房地產(chǎn)的價格水平

B：消費者的預(yù)期

C：該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D：該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E：房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

17、勘察設(shè)計的委托應(yīng)遵守如下規(guī)定。

A：委托方應(yīng)當將工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書且與其證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍相符的承接方

B：工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)的委托可以通過競選委托方式進行，但不可通過直接委托的方式進行

C：工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)的競選委托可以采取公開競選或邀請競選的形式進行

D：委托方原則上應(yīng)將整個建設(shè)工程項目的設(shè)計業(yè)務(wù)委托給一個承接方

E：委托方將整個建設(shè)工程項目的設(shè)計業(yè)務(wù)分別委托給幾個承接方時，必須選定其中一個承接方作為主體承接方

18、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是__。

A．80% B．120% C．171% D．200%

19、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當前需求增加的有__。

A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升

D．消費者預(yù)期其未來的收入增加

E．消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升

20、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于__的工作。

A．投資機會選擇與決策分析階段

B．前期工作階段

C．建設(shè)階段 D．租信階段

21、下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書附圖的是。

A：地籍圖和房產(chǎn)分戶圖

B：宗地圖和房產(chǎn)分戶圖

C：地形圖和房產(chǎn)分戶圖

D：宗地圖和房產(chǎn)分丘圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有。

A：土地費用

B：建筑安裝工程費用

C：權(quán)益投資比率

D：開發(fā)期與租售期

E：運營成本

23、影響債券利率高低的因素主要有。

A：發(fā)行者的信用級別

B：資本市場資金供求關(guān)系

C：債券償還期限

D：利率計算方式

E：債券發(fā)行方式

24、對于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括。

A：開發(fā)期

B：論證決策期

C：經(jīng)營準備期

D：經(jīng)營期

E：銷售期

25、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。

A：保留價是拍賣的必備條件

B：保留價的修改權(quán)從屬于保留價的確定權(quán)，歸委托人享有

C：委托人擁有保留價的確定權(quán)

D：拍賣人擁有保留價的確定權(quán)

E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情

第四篇：北京2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試題

北京2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本

監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是__。

A．城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進行

B．房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能 C．房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式 D．房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進行

2、金額為資產(chǎn)減去負債后的余額。A：資產(chǎn) B：負債

C：所有者權(quán)益 D：收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、下列應(yīng)計入用地面積的有。

A：有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地 B：市政管轄的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水溝、排水溝

D：經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作為市政建設(shè)的用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

6、市場利息率由資本的共同決定。A：供給彈性與需求彈性 B：供給與需求

C：供給彈性與需求彈性系數(shù)

D：供給彈性系數(shù)與需求彈性系數(shù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是。

A：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取 B：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C：假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

D：在預(yù)測開發(fā)法完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)市場價格作為開發(fā)完成后的價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、下列法規(guī)中，規(guī)定了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的是。A：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 B：《中華人民共和國土地管理法》 C：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 D：《城市商品房預(yù)售管理辦法》 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

9、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價__萬元。A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

10、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產(chǎn)交易方式 B．房地產(chǎn)交易順序 C．購買房地產(chǎn)目的 D．房地產(chǎn)類型

11、土地一級開發(fā)項目的操作模式不包括__。A．純政府模式 B．純企業(yè)模式

C．政府與企業(yè)合作模式

D．受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式

12、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。

A．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

13、某市去年住宅的實際銷售量為500萬，預(yù)測銷售量為450萬，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是萬。(2005年試題)A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

14、銀行對某房地產(chǎn)項目進行長期融資時，在項目已建成出租、已預(yù)租完畢和尚未預(yù)租三種情況下，要求的折現(xiàn)率之合理順序為__。A．10%/8%/12% B．12%/10%/8% C．8%/2%/10% D．8%/10%/12% 15、2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為元。A：125 B：250 C：300 D：375 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、某種有價證券的持有者不僅可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價，這種證券是。(2007年試題)A：股份 B：股單 C：股票

D：公司債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、已知某房地產(chǎn)價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當價格為1 000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、按照規(guī)定，商品房買賣當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定，其保修期從起計算。A：商品房竣工之日 B：商品房竣工驗收之日 C：商品房竣工驗收合格之日 D：商品房交付之日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B：市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格 C：生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D：向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為__5檔。

A．0，5%，10%，15%，30% B．0，5%，10%，15%，20% C．0，5%，10%，15%，25% D．5%，10%，15%，20%，30%

21、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用__進行估價。A．比較法 B．成本法

C．假設(shè)開發(fā)法 D．長期趨勢法

22、房屋征收補償方案的擬定主體是__。A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B．房屋征收實施單位 C．房屋征收部門

D．市、縣級人民政府

23、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為。A：被燒損前的狀況 B：被燒損后的狀況

C：被燒損前與被燒損后的差異狀況 D：未來修復(fù)或重建后的狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、2012年3月，李某購買一套普通住房，建筑面積為80㎡，單價為5000元／㎡，該住房屬于李某家庭唯一的住房。李某應(yīng)繳納契稅元。A：4000 B：6000 C：12000 D：16000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應(yīng)歸屬于。A：估價委托人 B：估價利害關(guān)系人

C：承擔估價項目的估價師 D：估價對象的權(quán)利人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的__指標的計算非常重要。A．借款償還期 B．利息備付率 C．流動比率 D．償債備付率 E．資產(chǎn)負債率

2、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的以上。A：40％ B：50％ C：60％ D：70％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、商業(yè)銀行的最基本職能是__。A．充當信用中介

B．變貨幣收入為貨幣資本 C．充當支付中介

D．創(chuàng)造派生存款和信用流通工具

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A．30 B．45 C．60 D．90

5、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是__。A．面積結(jié)算 B．貨幣補償 C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D．貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

6、根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為（）。A．獨資企業(yè)

B．房地產(chǎn)投資信托公司 C．有限責任合伙企業(yè) D．無限責任公司 E．一般合伙企業(yè)

7、下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A．完全產(chǎn)權(quán)價值 B．出租人權(quán)益價值 C．快速變現(xiàn)值

D．承租人權(quán)益價值 E．殘余價值

8、物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行__。

A．項目融資 B．工程招標 C．市場定位 D．物業(yè)管理

9、評估某宗房開發(fā)用地2006年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房價實際為__萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

10、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括等。A：銷售收入 B：出租收入 C：還本付息 D：利息收入 E：貸款本金收入

11、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有。

A：同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的 B：未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的

C：以注冊房地產(chǎn)估價師個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)并收取費用的 D：準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)的 E：兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)合投標獲得估價業(yè)務(wù)的

12、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風(fēng)險。A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同

13、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為__元/m2。A．2385 B．2393 C．2955 D．2964

14、認為利率是由貨幣的供給與需求決定的理論是。A：可貸資金利率理論 B：儲蓄投資決定理論 C：流動性偏好利率理論 D：馬克思利率決定理論 E：借款合同

15、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有__。A．估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額 C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D．建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額

E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊

16、影響供給價格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在。

A：從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素

B：從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小 C：商品的替代品數(shù)目和可替代程度

D：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預(yù)算中所占的比例 E：商品本身用途的多樣性

17、眾數(shù)是分布數(shù)列中。A：出現(xiàn)頻率較少的標志值 B：出現(xiàn)頻率最少的標志值 C：出現(xiàn)頻率較多的標志值 D：出現(xiàn)頻率最大的標志值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、預(yù)期原理是等估價方法的理論依據(jù)。A：市場比較法 B：收益法 C：成本法

D：假設(shè)開發(fā)法 E：路線價法

19、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題)A：單元估算法 B：概預(yù)算定額法

C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模擬法 E：單位指標估算法

20、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有。A：職工自用住房

B：企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn) C：產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn) D：經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險房屋 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某完全壟斷市場的需求曲線為Q=19-P/Q，成本曲線為TC=5+2Q+e2，則滿足該壟斷廠商利潤最大化原則下的產(chǎn)量是__個單位。A．4 B．5 C．6 D．7

22、下列有關(guān)房屋建筑面積計算的表述中，正確的有__。A．層高不超過2.20m(含2.2的永久性建筑不計算建筑面積

B．大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積 C．與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積

D．無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積

E．突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積

23、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。A：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

B：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D：差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E：采用差額投資內(nèi)部收益率進行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

24、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。A：征收或者征用都是為了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法給予補償 C：征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D：征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E：征收是強制性的，征用是非強制性的

25、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A．合法原則

B．最高最佳使用原則 C．估價時點原則 D．替代原則

第五篇：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關(guān)規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[2007]2285號），2007年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費”的基礎(chǔ)上，補充增加以下內(nèi)容：

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

1、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。

二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

1、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當遵守以下原則：

（1）合法性原則

合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（2）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

（3）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準相對應(yīng)。

（4）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應(yīng)當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

其中：

1、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。

不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

7、辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8、管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔的管理費用。

9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標準

1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。