第一篇：安徽省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

安徽省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）

1、按照分類，可將通貨膨脹分為需求拉上型、成本推動型和結(jié)構(gòu)失調(diào)型三種主要類型。A：形成時間 B：形成原因 C：形成方式 D：形成后果

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、住房公積金委員會各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是__。A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會委托的銀行 C．各個單位

D．全體職工大會

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年__的股本收益率也是很平常的事。A．20%～30% B．20%～25% C．15%～20% D．10%～15%

5、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

6、下列哪一項(xiàng)并不屬于房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境__。A．政治環(huán)境 B．國際環(huán)境 C．自然環(huán)境 D．技術(shù)環(huán)境

7、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5刀元，報(bào)酬率為8％。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

8、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：95.40 B：97.87 C：98.55 D：99.33 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

9、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。(2007年試題)A：觀察法 B：實(shí)驗(yàn)法 C：討論法

D：問卷調(diào)查法 E：借款合同

10、由于出讓計(jì)劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過__年 A．1 B．2 C．3 D．5

11、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》在__實(shí)行。A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日

12、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為__。A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7

13、某可比實(shí)例實(shí)際成交價格為3 400元／㎡，以估價對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為元／㎡。A：3 401．36 B：3 398．64 C：3 538．78 D：3 266．67 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

14、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取。A：最佳用途 B：最佳規(guī)模 C：最佳集約度 D：最佳開發(fā)時機(jī)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

15、下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣競買人條件，表述錯誤的是。

A：中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人

B：在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競買人不可以是境外的自然人或法人

C：對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人

D：對于集體土地上建成的房屋，非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A．489.99 B．495.53 C．695.53 D．800.00

17、拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)，這種拆遷方式是。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：社會拆遷

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

18、下列關(guān)于會計(jì)要素中的負(fù)債的說法，錯誤的是。

A：負(fù)債是由于過去的交易、事項(xiàng)引起的，企業(yè)當(dāng)前所承擔(dān)的義務(wù)

B：如果把資產(chǎn)理解為企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)，那么負(fù)債就可以理解為企業(yè)的權(quán)利 C：預(yù)期在一年內(nèi)到期清償?shù)膫鶆?wù)屬于短期債務(wù) D：負(fù)債將要由企業(yè)在未來某個時日加以清償 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、原國家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額的計(jì)收。A：0．5％～1％ B：0．5％～1．5％ C：0．5％～2％ D：0．5％～2．5％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、__原則是指會計(jì)記錄和會計(jì)信息必須清晰、簡明，便于理解和使用。A．及時性 B．簡便性 C．明晰性 D．可比性

21、在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算R/U系數(shù)。其中，R/U系數(shù)是指__。

A．出租單元內(nèi)建筑面積與可出租而積的比值 B．可出租面積與出租單元內(nèi)建筑面積的比值 C．出租單元內(nèi)建筑面積與建筑總而積的比值 D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值

22、若估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價值應(yīng)是。A：謹(jǐn)慎價值 B：市場價值

C：快速變現(xiàn)價值 D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

23、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報(bào)告結(jié)果；④確定問題和調(diào)查目標(biāo)；⑤制定調(diào)查計(jì)劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

24、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為__。A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

25、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)項(xiàng)目價值資料

D．國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）

1、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是。A：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期 B：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

C：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

D：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請續(xù)期 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、土地使用稅在征收。A：城市 B：縣城 C：建制鎮(zhèn) D：工礦區(qū) E：農(nóng)村

3、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元。下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有。

A：按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33％ B：按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57％ C：按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03％ D：按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57％ E：按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03％

4、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

5、根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年

D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期 E：設(shè)備安裝為2年

6、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。A．20% B．30% C．40% D．50%

7、建設(shè)工程開工實(shí)行__許可證制度。A．規(guī)劃 B．施工 C．拆遷 D．用地

8、以下標(biāo)志中屬于品質(zhì)標(biāo)志的有__。A．建筑面積 B．性別 C．年齡 D．學(xué)歷 E．停車泊位

9、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。A．銷售百分比法 B．目標(biāo)任務(wù)法 C．談判法

D．競爭對等法 E．量力而行法

10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為__萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

11、房地產(chǎn)部門規(guī)章包括（）等。A．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 B．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 C．《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》 D．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 E．《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》

12、毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應(yīng)毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是__。A．方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價和租金資料

B．由于在同一市場，相似房地產(chǎn)的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值

C．避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì) D．忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入 E．相對全面一些

13、房屋產(chǎn)權(quán)總登記、驗(yàn)證、換證，應(yīng)當(dāng)由__發(fā)布公告。A．縣級以上地方人民政府 B．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門 C．當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門 D．當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處

14、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機(jī)關(guān)自用的土地

B：由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經(jīng)營用的土地

E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

15、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是__。A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃 B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置 C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃 D．城市土地利用規(guī)劃

16、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給子補(bǔ)償。A：選址意見書

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D：鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證 E：農(nóng)村生產(chǎn)規(guī)劃許可證

17、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬于。A：有形收益 B：無形收益 C：正常收益 D：實(shí)際收益 E：廣告收益

18、影響購買者的心理因素有。A：動機(jī) B：感覺 C：學(xué)習(xí)

D：信念和態(tài)度 E：欲望

19、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有__。A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

20、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點(diǎn)，說法不正確的是__。A．期限短

B．不記名、可自由轉(zhuǎn)讓 C．能提前提取現(xiàn)金 D．面額固定

21、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得 3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的 B．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的

C．以注冊房地產(chǎn)估價師個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)并收取費(fèi)用的 D．準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)的 E．兩個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)聯(lián)合投標(biāo)獲得估價業(yè)務(wù)的

22、房地產(chǎn)測繪的作用__。

A．為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù) B．為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù) C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產(chǎn)管理提供技術(shù)服務(wù)

E．房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)

23、某宗土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用為每畝18萬元，規(guī)劃容積率為2.5，則其樓面拆遷安置補(bǔ)償成本為__元/m2。A．72 B．108 C．180 D．270

24、對同一宗房地產(chǎn)而言，__。

A．房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊 B．建筑物價格=房地價格-土地價格

C．土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊 D．房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊

25、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。A．土地管理部門 B．規(guī)劃管理部門 C．市場管理部門 D．設(shè)計(jì)管理部門 E．計(jì)劃管理部門

第二篇：江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義考試試卷

江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）

1、一已知其臨街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價為100萬元．相鄰有一臨街深度45．72 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價為。

A：109萬元

B：117萬元

C：124萬元

D：130萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

2、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計(jì)息周期為一年，實(shí)際利率是__。

A．1.061 B．0.061 C．0.500 D．0.060

3、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元。則該項(xiàng)目的速動比率是（）。

A．80% B．120% C．171% D．200%

4、估價報(bào)告書中說明的限定了其用途。

A：估價原則

B：估價方法

C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

5、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的。

A：操作風(fēng)險

B：信用風(fēng)險

C：市場風(fēng)險

D：法律風(fēng)險。

E：借款合同

6、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

B：房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

D：房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

7、某幢大廈的房地總價值為5 000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1 000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值的500萬元．按房地產(chǎn)價值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算甲、乙兩公司共同占有的土地份額為。

A：20％

B：10％

C：30％

D：40％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

8、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為__。

A．構(gòu)成非法拘禁罪

B．構(gòu)成綁架罪

C．構(gòu)成非法拘禁罪和綁架罪的想象競合犯

D．構(gòu)成敲詐勒索罪

9、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點(diǎn)的完工程度是（）。

A．30% B．45% C．65% D．75%

10、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為__。

A．成本加成定價法

B．價值定價法

C．目標(biāo)定價法

D．認(rèn)知價值定價法

11、房產(chǎn)面積的精度分為級。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2，現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說__。

A．比售價優(yōu)惠

B．不如售價優(yōu)惠

C．與售價一樣

D．難以判定是否給予了優(yōu)惠

13、收益法是以__為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A．均衡原理

B．替代原理

C．預(yù)期原理

D．未來趨勢原理

14、完全競爭的市場同時具備的條件中，不包括__。

A．市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者

B．市場上的產(chǎn)品是不同質(zhì)的C．資源完全自由流動

D．市場信息是完全暢通的15、房產(chǎn)圖的測繪順序?yàn)開_。

A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖

B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖

C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖

D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖

16、選取可比實(shí)例時，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價對象處于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范圍內(nèi)的類似地

D．A或C

17、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到__的極限值。

A．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

B．最大費(fèi)用

C．利潤為零

D．最大利潤

18、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的（）。

A．基準(zhǔn)價格

B．平均價格

C．正常價格

D．市場價格

19、拆遷估價時點(diǎn)一般為__之日。

A．接受估價委托

B．實(shí)地現(xiàn)場勘察

C．開始實(shí)施拆遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)

20、下列不屬于優(yōu)先股股東享有權(quán)利的是。

A：分配股息的優(yōu)先權(quán)

B：股票轉(zhuǎn)讓權(quán)

C：有限的表決權(quán) D：要求贖回權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。

A．43 B．112.5 C．123.3 D．150

22、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下

23、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

24、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產(chǎn)總額／流動負(fù)債總額×100％

B：又稱之為“銀行家比率”

C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同

25、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點(diǎn)的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）

1、工程量計(jì)算順序中，下列屬于分部分項(xiàng)工程計(jì)算順序。A：按施工順序計(jì)算法

B：按“基礎(chǔ)定額”和“計(jì)價規(guī)范”順序計(jì)算法

C：按順時針方向計(jì)算法

D：按“先橫后豎、先上后下、先左后右”計(jì)算法

E：按圖紙分項(xiàng)編號順序計(jì)算法

2、不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是。

A：直接觀察法

B：間接觀察法

C：采訪法

D：報(bào)告法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、下列屬于普通股股東權(quán)利的有__。

A．有限的表決權(quán)

B．股票的轉(zhuǎn)讓權(quán)

C．對公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)

D．對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)

E．要求贖回權(quán)

4、不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是。

A：消費(fèi)者的自我需要

B：未來預(yù)期收益變化

C：政府稅收政策

D：收入水平的變化

E：借款合同

5、工程勘察資質(zhì)分為。

A：工程勘察專項(xiàng)資質(zhì)

B：工程勘察行業(yè)資質(zhì)

C：工程勘察綜合資質(zhì)

D：王程勘察專業(yè)資質(zhì)

E：王程勘察勞務(wù)資質(zhì)

6、當(dāng)前我國繳存住房公積金的對象主要包括。

A：國家機(jī)關(guān)及其離休職工

B：國有企業(yè)及其退休職工

C：城鎮(zhèn)集體企業(yè)及其在職職工

D：外商投資企業(yè)及其在職職工

E：城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工

7、下列屬于品質(zhì)標(biāo)志的包括。

A：人的性別

B：班干部人數(shù)

C：人的年齡

D：工種

E：工人工資

8、房地產(chǎn)保險中，涉及房地產(chǎn)的人身保險主要包括{ A：建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險

B：貸款購房保證保險)。

C：建筑工程承包合同保險

D：安居定期保險

E：貸款購房保證保險

9、下列關(guān)于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。

A．業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管

B．業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C．維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?；基金閑置時，不得挪作他用

D．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還

E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主

10、下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：按房產(chǎn)余值計(jì)證的為1．2％

B：按房產(chǎn)余值計(jì)征的為2．4％

C：按房屋租金計(jì)征的3％

D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4％的稅率征收

E：按房屋租金計(jì)征的為12％

11、證券可分三類。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：有價證券

D：實(shí)物證券

E：資本證券

12、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括。

A：房地產(chǎn)交易

B：房地產(chǎn)咨詢

C：房地產(chǎn)估價

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

E：物業(yè)管理

13、某房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和一80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30％、50％和20％，該項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值是萬元。

A：240 B：284 C：300 D：316 E：借款合同

14、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。

A．20% B．30% C．40% D．50%

15、關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系是__。

A．相互影響論 B．相互補(bǔ)充論

C．相互制約論

D．需求帶動論

E．成本決定論

16、__在本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。

A．估價目的B．估價時點(diǎn)

C．估價程序

D．估價做業(yè)

17、固體廢物按廢物的形狀可分為。

A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)C：顆粒狀廢物

D：粉狀廢物

E：固體的廢物

18、運(yùn)用市場法估價的操作步驟一般可分為。

A：搜集交易實(shí)例

B：選取可比實(shí)例

C：對可比實(shí)例的市場價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

D：對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

E：求取比準(zhǔn)價格

19、當(dāng)建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎(chǔ)時，采用__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨(dú)立基礎(chǔ)

C．樁基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)

20、拆遷人拆除，不予補(bǔ)償。

A：必須拆除的違章建筑

B：代管房屋

C：產(chǎn)權(quán)有爭議房屋

D：抵押房屋

E：超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑

21、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有__。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑紅線后退距離

E．容積率

22、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師申請人有下列情形之一的，不予注冊。

A：不具有完全民事行為能力

B：刑事處罰已執(zhí)行完畢

C：申請?jiān)?個或者2個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè) D：年齡超過65周歲

E：不是現(xiàn)職公務(wù)員

23、下列會計(jì)行為中，屬于會計(jì)舞弊的行為有。

A：將現(xiàn)金和費(fèi)用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金

B：因?yàn)闀?jì)政策理解錯誤，未計(jì)入應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期的收入

C：材料核算人員因?yàn)槭韬觯瑳]有登記明細(xì)賬

D：會計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算、抄寫差錯

E：為調(diào)節(jié)利潤多記待攤費(fèi)用

24、下列不屬于申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件是__。

A．已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)

B．已經(jīng)確定施工企業(yè)

C．有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施

D．建設(shè)單位已支付工程款

25、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。

A．隨機(jī)型競爭者

B．兇猛型競爭者

C．選擇型競爭者

D．從容不迫型競爭者

E．軟弱型競爭者

第三篇：廣西2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

廣西2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本

監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）

1、路線價的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的。

A：預(yù)期原理

B：替代原理

C：均衡原理

D：收益遞增遞減原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

2、磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

3、某8年前建成奪付使用的建筑物，建筑面積120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元／㎡，建筑物殘值率6％，年折舊率2．2％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是元。

A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

4、房產(chǎn)稅的課稅對象是__。

A．房產(chǎn)所有人

B．房屋使用人

C．房產(chǎn)

D．房產(chǎn)收益人

5、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年）。

A．30 B．40 C．50 D．60

6、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。

A：建筑技術(shù)

B：土地權(quán)利設(shè)置 C：相鄰關(guān)系

D：土地使用管制

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

7、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。

A．實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價值的最大化

B．獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益

C．抵御通貨膨脹的影響

D．降低其投資組合的總體風(fēng)險

8、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的出讓最高年限為年。

A：40 B：50 C：60 D：70 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、下列關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問題，表述錯誤的是。

A：耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

B：土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)發(fā)展

C：菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

D：征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開支

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

10、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。

A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

11、隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開市場融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。從來源上看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來源于__。

A．商業(yè)銀行

B．儲蓄機(jī)構(gòu)

C．私人投資者

D．機(jī)構(gòu)投資者

12、商品房買賣合同約定房屋套內(nèi)建筑面積為100m2，對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)實(shí)測登記后，該房屋的實(shí)際套內(nèi)建筑面積為__m2的，購房人有權(quán)退房。

A．96 B．98 C．102 D．103

13、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為__萬元。

A．323 B．275 C．273 D．258

14、若銀行對某筆房地產(chǎn)抵押貸款持審慎態(tài)度，則抵押率__。

A．為零

B．低

C．高

D．為1

15、關(guān)于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是。

A：估價資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料

B：記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C：歸檔的估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D：對未正式出具估價報(bào)告的估價項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于1年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

16、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是。

A：完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

B：對當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓?/p>

C：建設(shè)單位已按合同約定支付工程款

D：有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為（）萬元。

A．87 B．124 C．130 D．134

18、管理中心運(yùn)作住房公積金的基本要求是__。

A．效益性

B．安全性

C．流動性

D．風(fēng)險性

19、在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項(xiàng)目可以分為不同類別。其中，__是指通過收集初步的數(shù)據(jù)，來揭示問題的真實(shí)性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．因果性調(diào)查

D．假設(shè)性調(diào)查

20、按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，下列關(guān)于估價專家鑒定的表述中，不正確的是__。

A．估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組

B．估價報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)糾正錯誤并出具估價報(bào)告

C．估價報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持估價報(bào)告

D．估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見

21、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的稅率。

A：比例

B：超額累進(jìn)

C：全額累進(jìn)

D：幅度定額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是__。

A．公平

B．公正

C．等價有償

D．以事實(shí)為依據(jù)

23、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是__。

A．政府的財(cái)政收入

B．土地出讓收入

C．土地儲備所獲得的利潤

D．土地受讓方的投資

24、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)。

A：建筑規(guī)模

B：建筑高度

C：建筑密度

D：容積率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

25、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元／㎡。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。(建筑物報(bào)酬率為10％)A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）

1、申請房屋登記時，由當(dāng)事人單方申請的情形有。

A：合法建造房屋取得房屋所有權(quán)

B：權(quán)利人放棄房屋所有權(quán) C：繼承取得房屋所有權(quán)

D：產(chǎn)權(quán)交換取得房屋所有權(quán)

E：依據(jù)人民法院生效法律文書取得房屋所有權(quán)

2、房地產(chǎn)間接投資包括。

A：投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票

B：在建工程

C：投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券

D：投資房地產(chǎn)投資信托基金

E：購買住房抵押支持證券

3、下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有。(2008年試題)A：能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流

B：分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式

C：適合于長期投資

D：需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易

E：位置對其有著特殊的重要性

4、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為__階段。

A．決策分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)，租售

B．決策分析，可行性研究，建設(shè)，租售

C．投資機(jī)會選擇與決策分析，前期工作，建設(shè)，租售

D．投資機(jī)會選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理

5、據(jù)調(diào)查，2006年，某市IT產(chǎn)業(yè)中的家用電腦（臺式機(jī)）的購買者數(shù)量為3000人，購買者的平均購買數(shù)量為1.5臺，平均單價為6000元，則該市家用電腦（臺式機(jī)）在2006年總市場潛量是（）萬元。

A．1800 B．2700 C．1200 D．2600

6、收益法中所指的收益是__。

A．估價時點(diǎn)前一年的收益

B．估價時點(diǎn)前若干年的平均收益

C．估價時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益

D．估價時點(diǎn)前最高盈利年份的收益

7、關(guān)于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測

B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實(shí)例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D．長期趨勢法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢

8、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過__來實(shí)現(xiàn)。

A．充公權(quán)

B．管制權(quán)

C．征稅權(quán)

D．征收權(quán)

E．出讓權(quán)

9、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度成為一項(xiàng)法定制度，是從__開始。

A．我國開始實(shí)行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗

B．1995年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施

C．1998年建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》

D．2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

10、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯誤的是__。

A．名義利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息

B．實(shí)際利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息

C．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D．當(dāng)計(jì)息周期為”月”時，實(shí)際利率小于名義利率

11、開發(fā)商企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門提供一下哪些證件及資料__。

A．商品房預(yù)售許可申請表

B．開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書

C．土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

D．工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度地說明

E．商品房預(yù)售方案

12、李某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的住房一套，因質(zhì)量問題與開發(fā)公司發(fā)生了質(zhì)量糾紛。如果李某在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的“交付使用”之后是指__。

A．未辦理交付使用手續(xù)之前

B．辦理了交付使用手續(xù)之后

C．房屋所有權(quán)證辦理之前

D．房屋所有權(quán)證辦理完畢之后

13、住房公積金的結(jié)息日是。

A：5月31日

B：6月1日

C：6月30日

D：7月1日

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、定義市場區(qū)域工作主要包括__。

A．描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景

B．描繪市場區(qū)域

C．在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

D．在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界

E．解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基本報(bào)表包括。

A：總投資估算表

B：現(xiàn)金流量表

C：資金來源與運(yùn)用表

D：損益表

E：資產(chǎn)負(fù)債表16、2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

17、房地產(chǎn)市場的功能有。

A：配置存量房地產(chǎn)資源和利益

B：指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

C：指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的住房供給計(jì)劃

D：引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

E：配置存量房地產(chǎn)資源利益變化

18、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有__。

A．使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水

B．辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題

C．辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題

D．尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞

E．下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水

19、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同附件的主要內(nèi)容包括__。

A．當(dāng)事人的名稱和住所

B．土地界址、面積

C．宗地平面界址圖

D．開發(fā)投資強(qiáng)度

E．市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件

20、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。

A：33 B：35 C：38 D：40 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某房主用同一房地產(chǎn)作抵押貸款，先后與工商行、建行、交行簽訂了抵押合同，工商行、建行、交行與房主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。房主無力償還貸款，處分抵押物時，銀行受償順序?yàn)開_。

A．三家銀行按貸款額分?jǐn)?/p>

B．工商行一建行一交行

C．建行一交行一工商行

D．工商行一交行一建行

22、關(guān)于下列數(shù)據(jù)的表述中，正確的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

23、原建設(shè)部令第97號《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指等活動的總稱。

A：房地產(chǎn)咨詢

B：房地產(chǎn)價格評估

C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

D：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

E：房地產(chǎn)抵押

24、拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起__日內(nèi)給予答復(fù)。

A．5 B．7 C．10 D．15

25、在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行__義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者_(dá)_造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

A．維修，使用不當(dāng)

B．保修，使用不當(dāng)

C．保修，錯誤使用

D．維修，錯誤使用

第四篇：江西省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試題

江西省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）

1、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1．5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0．5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

2、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點(diǎn)、界址線和界址邊長等，可查閱__而得到這些資料。A．詳細(xì)規(guī)劃圖 B．分丘圖 C．分幅圖 D．宗地圖

3、下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式

B．拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

4、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目__之比。

A．投資的資本價值 B．總開發(fā)成本 C．總開發(fā)價值 D．總投資額

5、當(dāng)申報(bào)的成交價明顯低于正常的市場價時，應(yīng)以作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地 C：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

7、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用求取。A：市場比較法 B：收益法 C：成本法

D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

8、我國城市規(guī)劃法律體系的核心是__。A．《城市規(guī)劃編制法》 B．《土地管理法》 C．《城市規(guī)劃法》 D．《城市房地產(chǎn)法》

9、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時期需求哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。A．購買者意圖調(diào)查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

10、下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應(yīng)對象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房產(chǎn)稅

C．廉租住房的供應(yīng)以實(shí)物配租為主

D．廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%

11、是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A：易受政策影響性 B：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 C：適于進(jìn)行長期投資 D：最高最佳使用性 E：借款合同

12、是對房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。A：房地產(chǎn)平面圖

B：房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 C：房地產(chǎn)卡片

D：房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、住房公積金的本質(zhì)屬性是__。A．獎金 B．津貼 C．貸款 D．工資

14、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由__決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價格資料 B．房地產(chǎn)的未來價格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料 D．估價人員選取的價格資料

15、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及。A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B：土地的形狀

C：組合完成的功能 D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

16、某大廈總建筑面積10 000 ㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 ㎡如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

17、主要是在會計(jì)中使用的價值概念是__。A．公允價值 B．買賣價值 C．保險價值 D．計(jì)稅價值

18、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門提出用地申請，方可使用。A：區(qū)級 B：省級 C：縣級 D：市級

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為__。A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

21、下列關(guān)于實(shí)地查看估價對象的表述中，錯誤的是．【2007年考題】

A：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對

B：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

22、是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。A：廉租住房 B：經(jīng)濟(jì)適用住房 C：普通商品房 D：工業(yè)用房

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

23、對達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛實(shí)施行政裁決的可以是__。A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門 D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

24、在價值工程中，價值的定義為。A：價值=費(fèi)用／功能 B：費(fèi)用=功能／價值 C：價值=功能／費(fèi)用 D：價值=功能×費(fèi)用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是__。

A．是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B．貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況

C．貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還 D．貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）

1、擬定估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度的方法，可以采用的技術(shù)有__。A．線條圖 B．散點(diǎn)圖

C．網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) D．統(tǒng)籌法 E．拋物線

2、拍賣一非公物房地產(chǎn)，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標(biāo)準(zhǔn)，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2006年試題)A：64 B：96 C：160 D：224 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、長期趨勢法的作用主要有。

A：用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等

B：用于市場法中對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整 C：用于成本法計(jì)算重置價格

D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力 E：用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏

4、下列關(guān)于公共物品，表述正確的是。

A：公共物品是指那些在消費(fèi)上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費(fèi)上具有非競爭性和非排他性的物品

C：當(dāng)公共物品用既定的生產(chǎn)成本生產(chǎn)出來后，增加消費(fèi)者數(shù)量不需要額外增加成本

D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的

5、強(qiáng)制拆遷時，除了被拆遷人單位代表，__也應(yīng)到現(xiàn)場作證明。A．居委會 B．房管局

C．房地產(chǎn)開發(fā)商 D．土地管理部門

6、以下項(xiàng)目用地，不得通過劃撥方式供地的是__。A．城市基礎(chǔ)設(shè)施 B．經(jīng)濟(jì)適用住房 C．商品住宅 D．社區(qū)小學(xué)

7、住房置業(yè)擔(dān)保公司的實(shí)有資本以為主。A：政府預(yù)算資助 B：資產(chǎn)劃撥

C：房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股 D：社會集資 E：個人集資

8、在我國，__是不屬于擁有強(qiáng)制拍賣權(quán)的國家機(jī)關(guān)。A．法院 B．檢察院 C．海關(guān) D．軍隊(duì)

9、某家庭預(yù)購買一套面積為120m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價為4500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為5%和6%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元。該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

10、下列影響房地產(chǎn)市場的因素中，與其他三項(xiàng)不同類的是__。A．基礎(chǔ)設(shè)施狀況

B．城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平C．產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局

D．社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)

11、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A．《中華人民共和國仲裁法》 B．《中華人民共和國憲法》 C．《中華人民共和國土地管理法》 D．《中華人民共和國土地使用法》 E．《中華人民共和國民法通則》

12、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

13、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。A：地籍圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察沒計(jì)約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有。

A：利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點(diǎn)為2009年10月18日 B：利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點(diǎn)為2010年4月18日 C：開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D：建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E：銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

15、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價格作為交納稅費(fèi)的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。A．市場價格 B．評估的價格 C．申報(bào)價格和市場價格的加權(quán)平均 D．申報(bào)價格和評估的價格的加權(quán)平均

16、某商品房合同約定建筑面積100，產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積107，該商品房的面積誤差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為= 1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為甲=890萬元，=910萬元，=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是

(2007年試題)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

18、不屬于通風(fēng)施工圖紙類別的是__。A．平面圖 B．剖面圖 C．系統(tǒng)圖 D．分部圖

19、開發(fā)商對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時應(yīng)考慮__方面。A．企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級 B．主要施工經(jīng)歷 C．技術(shù)力量簡況

D．施工機(jī)械設(shè)備簡況 E．存在拒工的承建項(xiàng)目

20、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

21、抵押權(quán)人包括。

A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民 B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人 C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的其他組織

D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織

E：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織

22、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是。A：納稅人 B：課稅對象 C：納稅時間 D：稅基 E：稅點(diǎn)

23、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有。A：自然特征 B：細(xì)分市場

C：人口密度的大小

D：該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E：競爭性項(xiàng)目的區(qū)域

24、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)。A：屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：屬于業(yè)主共有

C：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D：歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）。A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

第五篇：2017年天津房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

2017年天津房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）

1、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（）元/m2。A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

2、真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格稱為__。A．市場價值 B．理論價值 C．市場價格 D．理論價格

3、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于__。

A．選擇專業(yè)化 B．單一市場集中化 C．市場專業(yè)化 D．產(chǎn)品專業(yè)化

4、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人__面積。A．經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地 B．經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地 C．實(shí)際占用的耕地

D．實(shí)際占用的建設(shè)用地

5、國務(wù)院決定禁止。

A：商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓 B：商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房出租 C：商品房預(yù)購人購買未竣工的預(yù)售商品房

D：商品房預(yù)購人利用抵押貸款的方式購買未竣工的預(yù)售商品房 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、是商業(yè)銀行的最基本職能。A：充當(dāng)信用中介

B：變貨幣收入為貨幣資本 C：充當(dāng)支付中介

D：創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為轉(zhuǎn)移由于其房地產(chǎn)估價師工作過失造成的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險，向保險公司投保的險種是__。A．人身保險 B．責(zé)任保險

C．財(cái)產(chǎn)損失保險 D．信用保證保險

8、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是__。A．消費(fèi)者行為調(diào)查 B．市場營銷因素調(diào)查 C．競爭情況調(diào)查

D．市場需求容量調(diào)查

9、影響房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素不包括__。A．購買價格 B．容積率

C．權(quán)益投資比率 D．空置率

10、金融機(jī)構(gòu)在向申請貸款的項(xiàng)目貸款前，按照一定的評價標(biāo)準(zhǔn)分別給每項(xiàng)指標(biāo)打分，按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，__資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。A．AA級及以上 B．A級以上 C．BB級以上 D．BBB級及以上

11、路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為__。A．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B．求取路線價

C．編制深度百分率表 D．劃分路線價區(qū)段

12、是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例。A：價值 B：交換價值 C：成交價格 D：評估價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

13、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是__。A．隨行就市定價法 B．價值定價法 C．應(yīng)戰(zhàn)定價法 D．挑戰(zhàn)定價法

14、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值等于__元。A．605 B．600 C．650 D．550

15、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為__萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

16、對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按的稅率征收所得稅。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、下列關(guān)于擔(dān)保公司的設(shè)立條件，說法錯誤的是。A：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) B：有固定的服務(wù)場所

C：有不少于500萬元人民幣的實(shí)有資本 D：有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本5000萬元，該擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過億元。A：7．50 B：10．00 C：15．00 D：20．00 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場管理體制改革的兩個重要方面。A：建設(shè)施工制度 B：建設(shè)投資規(guī)定 C：建設(shè)規(guī)劃制度 D：建設(shè)監(jiān)理制度 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、屬于直接房地產(chǎn)金融形式的是。(2008年試題)A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 B：商品房開發(fā)貸款 C：居民住房消費(fèi)貸款

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中．錯誤的是．【2007年考題】 A：獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B：合法原則屬于一般性原則

C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則 D：謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

22、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金__。A．按業(yè)主個人繳存比例退還給業(yè)主 B．不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶 C．上交房地產(chǎn)行政主管部門 D．由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商

23、隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開市場融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。從來源上看，房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來源于__。A．商業(yè)銀行 B．儲蓄機(jī)構(gòu) C．私人投資者 D．機(jī)構(gòu)投資者

24、近日出具的一份估價報(bào)告中的估價時點(diǎn)，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是。A：在建工程抵押估價 B：房地產(chǎn)損害賠償估價 C：期房市場價值評估

D：房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

25、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5刀元，報(bào)酬率為8％。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）

1、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為__。A．住宅用地

B．公共服務(wù)設(shè)施用地 C．道路用地 D．綠化用地 E．軍事用地

2、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有。

A：市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B：投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同

C：在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

D：國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

E：在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估

3、某私營業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門市轉(zhuǎn)手，價格協(xié)商為90萬元，設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為30萬元，則業(yè)主應(yīng)繳納土地增值稅萬元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和__招標(biāo)。A．隱式 B．私下 C．幕后 D．邀請

5、水污染可分為。A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承壓水污染 E：潛水污染

6、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價格的定價方法是。(2007年試題)A：目標(biāo)定價法 B：成本加成定價法 C：隨行就市定價法 D：價值定價法 E：借款合同

7、項(xiàng)目利潤為零時，分析項(xiàng)目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是。A：獲利能力分析 B：盈虧平衡分析 C：市場狀況分析 D：定性風(fēng)險分析 E：借款合同

8、不屬于市場法估價的步驟是__。A．搜集交易實(shí)例

B．查看交易成功的比例 C．比較價格的最大差距 D．選取可比實(shí)例

E．對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

9、下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有（）。A．豪華住宅用地

B．非國家重點(diǎn)扶持的交通項(xiàng)目用地 C．軍事用地 D．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 E．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

10、針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價方法，都必須選用 B．在適用的估價方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E．僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

11、申請強(qiáng)制拆遷必須提供__。A．行政強(qiáng)制拆遷申請書 B．仲裁決議書 C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書

12、拍賣一非公物房地產(chǎn)。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標(biāo)準(zhǔn)，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有。A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩

D：建筑紅線后退距離 E：容積率

14、承接方必須持有由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的__，在證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，并對其提供的勘察文件的質(zhì)量負(fù)責(zé)。A．工程勘察資質(zhì)證書 B．工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書

C．工程勘察資質(zhì)證書或工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書 D．工程勘察資質(zhì)證書和工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書

15、我國注冊建筑師級別設(shè)置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

16、運(yùn)用直接資本化法估價，采用的資本化率包括__。A．加權(quán)平均資本化率 B．綜合資本化率 C．建筑物資本化率 D．土地資本化率 E．權(quán)益資本化率

17、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有。A：上市 B：增發(fā)新股

C：發(fā)行企業(yè)債券 D：住房抵押貸款 E：信用貸款

18、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗(yàn)收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應(yīng)至 A：2002年1月10日 B：2004年1月10日 C：2005年1月10日 D：2007年1月10日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。A：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 B：租賃期限 C：租賃用途

D：租金交付方式 E：房屋的修繕責(zé)任

20、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有。A：競爭性 B：壟斷性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不對稱性

21、房地產(chǎn)測繪成果主要包括。A：房產(chǎn)簿冊 B：房產(chǎn)數(shù)據(jù) C：房產(chǎn)圖集 D：房產(chǎn)檔案 E：房產(chǎn)資料

22、按照報(bào)表編制的單位分類，企業(yè)編制的報(bào)表可分為。A：基層報(bào)表 B：匯總報(bào)表 C：合并報(bào)表 D：現(xiàn)金流量表 E：資產(chǎn)負(fù)債表

23、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有__。A．合作開發(fā)方式

B．吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 C．在建房地產(chǎn)抵押貸款 D．發(fā)行企業(yè)債券 E．借入信用貸款

24、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵包括。A：容積率 B：土地使用稅 C：土地開發(fā)程度 D：土地使用年限 E：征地補(bǔ)償費(fèi)

25、下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是__。A．通貨膨脹風(fēng)險 B．周期風(fēng)險 C．比較風(fēng)險 D．變現(xiàn)風(fēng)險