第一篇：關于寫字樓總結（模版）

關于寫字樓營銷策略報告

目錄：

PATA1 市場分析 PATA2 項目分析 PATA3 客群分析 PATA4 產(chǎn)品定位 PATA5 營銷策略

PATA6 推廣策略及畫面表現(xiàn) PATA7 年度營銷計劃及階段策略 PATA8 存在問題及解決辦法

PATA1 市場分析

1、寫字樓市場分布（商圈板塊、競品寫字樓分布及名稱）

2、寫字樓市場供應（未來市場供應量）

3、寫字樓市場存量

4、寫字樓市場銷售量

5、寫字樓市場價格走勢

6、寫字樓市場租金水平

7、寫字樓項目入駐率

8、典型案例分析（項目名稱、占地、總建筑面積、物業(yè)類型、產(chǎn)品配比、價格走勢、付款方式、物業(yè)服務、自身配套等配圖說明）

9、市場小結（供需方面、租金價格、市場分布、產(chǎn)權歸屬、裝修標準、物業(yè)管理）

PATA2 項目分析

1、項目基礎經(jīng)濟指標分析

2、項目周邊現(xiàn)狀及項目特征（道路、交通、配套、建筑、規(guī)劃、構筑、檔次、品牌）

3、項目配套品質(zhì)分析（自身配套如：電梯、消防、開間、柱距、物業(yè)服務、綠色節(jié)能、智能化配置等）

4、SWTO 分析

5、周邊項目分析（租金、出租率、售價、銷售量等方面分析）

PATA3 客群分析

1、大型投資客戶特點

? 購買能力很強，投資物業(yè)處于核心商圈，具有稀缺性 ? 多數(shù)以整棟方式購買 ? 長線投資，一般在五年以上

? 本身不具備經(jīng)驗管理能力，要求持有物業(yè)品牌公司來經(jīng)營

2、中小型投資客戶特點

? 選擇的項目范圍更加廣泛

? 大型知名企業(yè)入駐可增加投資信心 ? 需要確保投資收益

? 缺乏風險管理能力，后期經(jīng)營管理物業(yè)要求嚴格

3、集團客戶

? 跨國公司總部，現(xiàn)為境外金融機構 ? 設立企業(yè)總部來本城市拓展區(qū)域市場 ? 國內(nèi)民營企業(yè) ? 國有大型企業(yè)集團 ? 國內(nèi)的國際化品牌企業(yè)

? 已在本區(qū)域市場發(fā)展多年，向外擴張企業(yè)

4、散戶：主要以投資散戶為主要目標

5、中小企業(yè)自用

? 從原有的工作模式發(fā)展為公司型（租金的承受能力較低，關于產(chǎn)品品質(zhì)）? 熟悉目前所處區(qū)域的中小型企業(yè)，提升企業(yè)形象，從租不如買的角度分析考慮，控制成本，增加企業(yè)固定值，一舉兩得。

6、投資客戶

? 以增值為目的，選擇具有升值潛力物業(yè)

? 長線持有，要求有穩(wěn)定收益，投資物業(yè)有很好的物業(yè)管理，通常有包租

小結：項目在初期知名度不高，引進大的集團客戶來提升項目的形象，祈禱聚客能力；散戶、投資客戶有利于打開市場，實現(xiàn)最大的價值。與中小型基金形成聯(lián)動，作為前期炒作的營銷工具，增強賣家的信心。

PATA4 產(chǎn)品定位

1、產(chǎn)品檔次

2、產(chǎn)品規(guī)模

3、產(chǎn)品配置

4、產(chǎn)品物業(yè)服務

PATA5 銷售策略

1、主題定位

2、形象解析

3、總體營銷策略

? 以改變區(qū)域形象，提高項目知名度為主要營銷方向，重點解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)和低檔區(qū)域形象”之間矛盾，樹立項目信心

? 以集團客戶為突破方向，提醒項目知名度和美譽度，通過散戶購買來獲取最大價值

PATA6 推廣策略及畫面表現(xiàn)

1、前期通過集團客戶的招商，樹立項目高端形象，制造市場輿論及熱度，增加客戶信心

2、借助現(xiàn)場接待中心、樣板間、現(xiàn)場圍擋、導視系統(tǒng)、物業(yè)服務展示增加項目案場支撐

3、樹立項目的賣點及宣傳推廣的核心競爭力，以及如何在推廣上利用自身的優(yōu)勢弱化規(guī)避不足

4、宣傳定位清晰，畫面表現(xiàn)鮮明、突出并便于記憶

PATA7 年度營銷計劃及階段策略

1、制定項目工程節(jié)點、營銷節(jié)點、案場支撐節(jié)點等大的時間軸線，在此基礎上劃分階段并執(zhí)行階段性策略和計劃

2、階段策略和計劃圍繞項目整體計劃節(jié)點執(zhí)行

3、制定合理的價格策略和階段漲幅趨勢

? 價格策略：結合市場價格，按照市場比較法，制定項目參考均價 ? 通過分析項目的優(yōu)勢、劣勢和入市時機、案場支持等因素確定合適的入市價格

PATA8 存在問題及解決辦法

關于在項目實際操作中經(jīng)常遇到的問題及解決方法：

1、2、項目宣傳定位模糊

產(chǎn)品打造有瑕疵（實際使用結構、尺寸等不合理）3、4、5、6、7、8、現(xiàn)場包裝需進行改進

宣傳物料中心考慮（未能體現(xiàn)產(chǎn)品的賣點、物料制作不夠精致）弱勢規(guī)避不明確（區(qū)域配套差、環(huán)境差、交通差）

項目核心競爭力是什么？（將項目資源優(yōu)勢轉化為項目服務推廣關鍵性概念）營銷手段單一 價格及優(yōu)惠方式不合理

第二篇：XX寫字樓消防演練總結

XX寫字樓消防演練總結

通過這次消防演練活動，公司對于燃氣用戶的用氣安全做好了有力的保障。小編為大家收集了《XX寫字樓消防演練總結》，歡迎大家閱讀參考！

XX寫字樓消防演練總結一：

“辦公大樓發(fā)生火情，請全體員工立即疏散!”隨著演練總指揮許世清的一聲令下，v國網(wǎng)奉節(jié)縣供電公司拉開了辦公大樓消防應急疏散演練的帷幕。該公司辦公樓所有人員，立即放下手里的工作，迅速有序地按疏散指示的方向撤離到辦公樓底層空地前。

這是國網(wǎng)奉節(jié)縣供電公司在3月31日下午2點開展應急疏散演練的一幕。此次演練，駐辦公大樓工作人員及辦事人員共274人僅用時2分鐘就疏散到指定安全區(qū)域，達到演練效果。

據(jù)悉，為確保演練活動落到實處，公司成立由副總經(jīng)理許世清任總指揮的應急演練指揮領導小組，組織召開由部門負責人及演練工作小組負責人參加的演練預備會議。會議對演練工作進行精心部署;對疏散預案進行認真研討，并反復對預案進行調(diào)整、充實和完善，使疏散預案具有科學性和可操作性。

通過此次演練，增強了大樓工作人員的安全意識，提高參與員工抵御和應對處置緊急突發(fā)事件的能力，熟知掌握在危險中迅速逃生、自救、互救的基本方法，達到消防應急疏散演練預期效果。

XX寫字樓消防演練總結二：

為了進一步提高對突發(fā)事件的處置能力，不斷提升應急救援水平，完善應急救援體系，提高員工安全防范意識，預防和減少火災事故造成的人員傷亡和財產(chǎn)損失，確保企業(yè)人身財產(chǎn)安全，XX年10月15日，臨沂市軍分區(qū)、河東區(qū)政府、山東奧德燃氣有限公司在奧德集團山東公司綜合辦公大樓內(nèi)聯(lián)合組織了第四季度應急救援消防演練。臨沂市軍分區(qū)、河東區(qū)政府和公司有關領導、三區(qū)武裝部有關領導現(xiàn)場觀摩了本次演練。

本次消防演練由公司總經(jīng)理劉總任總指揮，負責消防演練的指揮。本次演練工作組分為：警戒組：閥門組、技術組、救護組、搶修組、消防組、保障組等七個職能小組。演練前，劉總為全體參加演練的員工進行了消防安全應急操作與火場逃生技巧講解，教大家掌握一旦發(fā)生火情，每個人應該做什么，如何正確地報警、撲救、疏散，如何自救和逃生。上午10:00，應急演練正式開始，運營部接線員接到報警電話稱：“新辦公樓內(nèi)燃氣管道被挖壞，引起火災”，接到電話后，運營部接線員立即電話通知公司總經(jīng)理及安檢部負責人，劉總接到火災情報后，通知綜合辦工作人員立即啟動公司消防應急搶險救援預案。各演練工作組在接到通知后，迅速到位，第一時間將現(xiàn)場設施警示帶，疏散周圍群眾。由于演練現(xiàn)場火勢太大且有受傷人員，無法將火災撲滅，報告

總指揮后，立即撥打119和120進行支援。經(jīng)過多方努力，大火在半小時后被撲滅，受傷人員被及時送往醫(yī)院治療。搶修人員及時對挖壞管道進行維修，在最短時間內(nèi)回復供氣。

消防演練按照預定的方案，有序、緊張地進行，整體疏散完畢后，在新辦公樓內(nèi)集合，本次應急救援演練總指揮、區(qū)域公司劉總對此次消防演練做了總評，對演練給予了充分肯定，并要求大家要進一步提高安全責任意識，提高應急救援能力。

通過這次消防演練活動，公司對于燃氣用戶的用氣安全做好了有力的保障。參加消防演練人員的安全防范意識和滅火實際操作能力有了進一步的提高，全體員工對消防安全常識有了進一步的了解，應急能力得到了提高。通過實地消防演練，鍛煉了各小組的組織、應變和團結協(xié)作能力。

XX寫字樓消防演練總結三：

德和物業(yè)在XX年5月27日下午舉行唐島金灣項目的消防實戰(zhàn)演習。消防演習活動由物業(yè)管理中心牽頭組織，唐島金灣呵護中心承辦，各生活呵護中心、維修中心派員參與和觀摩。本次演習也是XX年首期的消防演習活動。

此次演習一切從實戰(zhàn)出發(fā)，增強了全員消防安全意識，提高了全員對突發(fā)火警的反應、處置和協(xié)調(diào)能力，收到了預期效果。

據(jù)了解，青島德和物業(yè)經(jīng)營有限公司成立于XX年6月，系城發(fā)集團(國有)全資子公司。依托集團雄厚的人、資背景，建企之初即確立了高起高打的企業(yè)發(fā)展定位。注冊資本600萬元;從業(yè)人員均通過嚴格的考試和測評從國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)吸納。中級職稱以上人員30余人，核心管理團隊均持有建設部物業(yè)管理從業(yè)資格證書，技術人員全部持證上崗。

德和物業(yè)在XX年完成了第二個五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，重新定位了“西海岸第一生活管家”的發(fā)展目標?，F(xiàn)服務和管理大中型高層住宅、高標準寫字樓、高校、工業(yè)園區(qū)、別墅等各類業(yè)態(tài)共計200余萬平方米。陸續(xù)上馬媒體運營中心、居家養(yǎng)老中心、工程運管中心、好貼心家政服務中心、400呼叫中心、文化傳媒中心等關聯(lián)實體。

第三篇：寫字樓標準

名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]

發(fā)布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)

辦公樓宇結構分類及分類標準的研究

目前，社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經(jīng)濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類

及分類標準的研究無疑具有重要現(xiàn)實意義。

一、辦公物業(yè)的分類

辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。

從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統(tǒng)辦公樓

兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦

公樓的一種。

傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。

傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現(xiàn)代辦公樓

特點：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實效。

這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

3、后期的現(xiàn)代辦公樓

特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務

大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚

均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部

分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建

筑發(fā)展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網(wǎng)絡等方面考

慮較為周全。

第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓

設計，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯(lián)

網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結

構層次進行界定和探討。

二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地

板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置

進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其

它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。

④設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護

維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營

成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能

力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理

等方面的業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能

不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公

共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建

筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)

潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

摘 自：上 海 房 地 產(chǎn) 市 場 報 告

第四篇：寫字樓營銷策劃

<寫字樓>營銷推廣方案

前言

目前形式上看，項目的寫字樓銷售進入僵持化，沒有良好的銷售渠道及銷售方向，而且現(xiàn)場的來人來電稀少；項目的樓層方面也出現(xiàn)了抗性，項目的形象包裝、業(yè)態(tài)的包裝及投資的保障性沒有，造成了項目在消費者心中達不到投資的理想形態(tài)。

因此，從目前的形式上看，要進一步的達成銷售目標，就必須從新包裝項目的形象、業(yè)態(tài)、地段的優(yōu)越性并投資者的保障性的形成，建立客戶對項目的可發(fā)展形象，樹立消費者信心；建立有效的客戶渠道，尋求有效的客戶群體，來促進項目銷售。銷售目標：

1、提高寫字樓銷售

2、在廣泛的圈層中提升項目的投資價值及知名度。項目價值分析及提煉

1、項目價值分析

◇項目所處區(qū)位較好,屬于規(guī)劃高次級行政商務

◇項目所屬區(qū)域整體商務氣氛不夠濃厚,決定了銷售量；

◇項目配套設施品質(zhì)卓越，檔次較高；比目前市面上的寫字樓要先進，時尚；

2、項目價值提煉 ◇高層次 ◇高品質(zhì) ◇高性價比 ◇高回報率 ◇高成長空間 客戶群定位：

從對寫字樓客源的分析來看：

1、本項目難以引起大型基金的關注，但可以與中小基金形成聯(lián)動，以其為營銷工具，炒作項目，增強買家信心。

2、本項目所處區(qū)域整體商務氣氛不夠濃厚，需要引進集團客戶來提升本項目形象，起到聚客能力，是項目主要的營銷方向；

3、散戶和投資客戶有利于打開市場，實現(xiàn)項目的最大價值； 目標客戶定位：

核心客戶：集團客戶（增加項目知名度和美譽度）輔組客戶：散戶、投資客戶（實現(xiàn)目標價值）爭取客戶：中小基金（作為營銷手段）

（一）核心客戶——集團客戶 所占比例：約25％

企業(yè)屬性：以國內(nèi)民營企業(yè)為主，其次為國有大型企業(yè) 需求特征：

1、注重物業(yè)產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)

2、處于市中心，交通便捷、配套齊全

3、提供良好的商務服務

4、優(yōu)秀物業(yè)管理

5、大面積的辦公空間

6、追求物業(yè)形象和售價之間的均好性

（二）輔助客戶——自用散戶 所占比例：約50％

企業(yè)屬性：項目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務型企業(yè)

多為目前入駐于城市周邊、需要升級辦公空間的型企業(yè)，完成了一定的資本和客戶積累，需要提升企業(yè)形象。需求特征：

1、注重物業(yè)外在形象

2、處于市中心，交通便捷、配套齊全

3、較高的實用率

4、現(xiàn)代辦公配套

因此，對于中小企業(yè)來說，可以成為本項目的一個有效營銷手段，用以炒作項目的投資價值、提升形象。是否與企業(yè)合作，要綜合考量市場發(fā)展和客戶儲備情況。

（三）輔助客戶——投資客戶 所占比例：約25％

客戶來源：德宏州境內(nèi)及周邊城市（龍陵、騰沖、保山、緬甸邊境等周邊臨近城市）需求特征：

1、注重所處區(qū)域的升值潛力和產(chǎn)品的抗跌性

2、有較高的、穩(wěn)定投資回報率

3、良好的經(jīng)營管理

4、注重開發(fā)商品牌和信譽

因此，對于中小企業(yè)來說，可以成為本項目的一個有效營銷手段，用以炒作項目的投資價值、提升形象。是否與企業(yè)合作，要綜合考量市場發(fā)展和客戶儲備情況。

吸納目標客戶的通路 核心客戶——集團客戶 主要通過：圈層關系渠道獲得 尋客方向：

通過現(xiàn)有的資源，聯(lián)系各個集團領導及企事業(yè)單位的領導人員

建立公關組，尋找各個集團公司及企事業(yè)單位負責人的聯(lián)系方式，組建人際網(wǎng)絡；

在有效資源整合完整的情況下，可以通過沙龍活動來對項目進行銷售； 輔助客戶——自用散戶 主要通過：媒體廣告及行銷而來 尋客方向：

通過網(wǎng)絡推廣，組建團購信息，收集客戶 通過市面廣告吸引客戶來現(xiàn)場

通過行銷團隊的全城布展，及大范圍的海報派發(fā)

通過行銷組的小型推廣活動，來收集各個層面的客戶資源 輔助客戶——投資客戶

主要通過：圈層媒體廣告及行銷而來 尋客方向：

通過網(wǎng)絡推廣，組建團購信息，收集客戶 通過市面廣告吸引客戶來現(xiàn)場

通過行銷團隊的全城布展，及大范圍的海報派發(fā) 通過公關組的樁腳發(fā)展，從樁腳中獲取更過的客戶資源 通過行銷組的小型推廣活動，來收集各個層面的客戶資源 爭取客戶——中小企業(yè) 主要通過：行銷及圈層網(wǎng)絡 尋客方向：

通過行銷組根據(jù)指定場所派發(fā)海報及定點設點來收集客戶；

通過對指定的辦公場所進行拜訪及公關組對企事業(yè)單位的拜訪所收集的客戶； 通過行銷組及公關組的深入發(fā)展樁腳，來達到有效的客戶收集資源； 通過圈層關系的來發(fā)展中小型企業(yè)的負責人的形式，收集各層面的客戶資源 通過二手房中介公司合作，來拓展有效的客戶資源范圍。目前客戶資源渠道： 1.德宏州各個商會會員；

2.各個政府部門能利用的關系人員； 3.企事業(yè)單位負責人；

4.保險公司、4S店、等的客戶群體；

5.行銷過的公司負責人及為行銷過的中小企業(yè)單位； 6.周邊大型農(nóng)產(chǎn)、水產(chǎn)業(yè)；養(yǎng)殖戶、等 總體營銷策略：

1、樹立良好形象，提高項目知名度為主要營銷方向，重點解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購買者信心；

2、以集團客戶為突破方向，提升項目知名度和美譽度，通過散戶購買來獲取項目價值最大化；

3、全面性擴大銷售渠道，啟動一切有利的銷售資源，深層挖掘客戶。可實施策略建議:

1、前期預熱市場，以政府口吻炒作板塊價值，提升區(qū)域形象；

2、以業(yè)內(nèi)專家對5A寫字樓評判標準為題，來并修正市場對甲級5A的不良認識；

4、強化現(xiàn)場包裝，尤其是售樓處和樣板房的建設，弱化周邊環(huán)境的劣勢，在項目外立

面廣告體現(xiàn)項目品質(zhì)；

5、以現(xiàn)有的客戶通路來儲備客戶資源；

6、前期去化目標以集團購買（整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購買控制在低層。

各銷售階段營銷策略 銷售策略：

主動出擊確定大客戶名單，通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談 引起投資者關注，應確定推盤策略，統(tǒng)一制定吸引投資者客戶的宣傳口徑（如是否代租）。推廣策略：對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。以新聞或專題炒作為主要宣傳方式，以特定專業(yè)媒體為工具，為求新聞真實性，建議借政府、專家口吻。

主要任務：宣傳產(chǎn)品品質(zhì)、大客戶引進帶動全面散客跟進 銷售策略：

以 “泛營銷”策略，拓展客戶渠道； 以較強的現(xiàn)場執(zhí)行力，提高散戶成交率； 預留部分高層單位，繼續(xù)拓展集團客戶； 推廣策略：

強化現(xiàn)場包裝，體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)高度；

新聞炒作的基礎上進一步增加了硬性廣告，加大廣告發(fā)布頻率；

強銷期，以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳。

依然以特點專業(yè)媒體為主要宣傳工具，避免大眾化。銷售策略：

銷售價格做較大提升； 采用促銷手段；

注重物業(yè)管理、辦公環(huán)境營造等軟件建設，代投資客戶實現(xiàn)租金回報； 推廣策略：

持續(xù)期，以成交客戶的證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。

收尾期采用脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間 現(xiàn)階段另一個建議性銷售策略 ——“城市全民銷售活動”

原因：目前銷售銷售處于僵持階段，我們獲得的客戶資源渠道有限，大部分的廣告效益都不是很理想。

為了解決以上問題，我們可制造一個“城市全民銷售活動”，啟動德宏州所有愿意銷售的銷售人員，以高提成制進行返利，達到銷售目的。適量營造媒體的良性反應，通過軟文對項目的情況進行討論，吸引大眾的關注來讓更多的人了解財富中心寫字樓。

第五篇：寫字樓崗位職責

崗 位 職 責

項目經(jīng)理

1、堅決貫徹執(zhí)行上級部門下達的工作方針、決策、計劃和各項指令。負責項目物業(yè)服務范圍的全面領導與管理工作，制定項目工作目標、工作計劃并組織實施。

2、努力學習與工作有關的知識和業(yè)務技能，熟悉項目物業(yè)服務范圍房屋結構，熟悉業(yè)主基本情況。

3、負責制定項目工作計劃并組織實施，負責定期檢查監(jiān)督，查處違章并作出糾正措施，達到規(guī)定標準。

4、嚴格控制日常管理費用的支出，做好成本控制工作。

5、自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，認真采納合理化建議。負責處理業(yè)主對項目工作或人員的投訴，不拖延、不推諉，與業(yè)主保持良好的關系。

6、調(diào)動項目員工工作積極性，提高員工業(yè)務素質(zhì)，并保持項目員工的相對穩(wěn)定性。堅持“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨，檢查督促各崗位員工認真履行職責。

7、協(xié)調(diào)與政府相關職能部門的關系，配合有關部門抓好安全防范工作。

6、物業(yè)服務范圍內(nèi)安全工作、公共設施、環(huán)境維護綠化、裝修、節(jié)能等事項的檢查。

7、在項目責任人不在時，根據(jù)工作安排，履行項目責任人職責。

接待服務主管

1、負責業(yè)主檔案的建立和管理。

2、負責物業(yè)檔案的建立和管理。

3、負責接管物業(yè)工作的組織和協(xié)助。

4、負責業(yè)主入住手續(xù)的辦理。

5、負責業(yè)主房屋裝修的管理。

6、負責空置房管理。

7、負責出租房管理。

8、負責客戶信息的收集與處理。

9、負責接待服務工作。

10、負責為業(yè)主和住戶收發(fā)服務工作。

11、負責物業(yè)服務費收繳工作。

12、負責違章建筑的管理工作。

13、協(xié)助業(yè)主委員會申報維修基金。

14、執(zhí)行上級部門、領導交代的其他工作。

2、儀容儀表符合要求，堅持使用服務敬語和普通話,對待業(yè)主主動、熱情、周到,對不能解決的問題及時上報當班管理人員。

3、服從項目的工作安排，認真完成各項工作任務。

4、做好崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生,確保工作環(huán)境整潔舒適。

5、了解當日會議預訂情況、接待的時間、樓層、領導、人數(shù)、標準和器材方面的要求，做到心中有數(shù)。并按規(guī)定標準布置會議室，充分做好開會前的各項準備工作。

6、熟悉業(yè)主方領導及各處室領導，見到領導微笑問好。

7、熟悉各會議室內(nèi)各種設施設備及其功能，并能正確操作。

8、熟練掌握會議服務及其它相關活動的服務標準和程序。

9、熱情幫助客人處理現(xiàn)場需求，接受客人建議、投訴，及時向項目責任人匯報。

10、按照規(guī)定服務程序，規(guī)范化、標準化為領導提供盡善盡美的服務。

11、會議結束后，檢查有無遺留物品，幫助客人提取重物，送客人至電梯或門口，并作好會議室內(nèi)的善后工作。

6、本項目管理部秩序維護員的考勤，如實記錄本班執(zhí)勤中遇到和處理的問題，重大問題要及時向項目管理部報告。

7、組織實施對秩序維護員的培訓及考核工作。

8、每天對管理區(qū)域內(nèi)各崗位執(zhí)勤人員的儀表儀容、遵守紀律和履行秩序維護職責等工作狀況進行巡視檢查，特別需要加強對夜班的管理，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

9、在項目管理部的安排下，做好國家法定節(jié)假日和重要接待任務時的秩序維護工作。

10、在項目管理部的指導下，對項目全體員工進行治安防范和遵紀守法的安全教育工作。

11、協(xié)助當?shù)毓矙C關調(diào)查處理物業(yè)服務范圍內(nèi)的一般性案件。

12、熟悉、掌握屬地公安機關的相關信息。

13、項目管理部安全工作方面文件的管理工作。

14、完成項目管理部交辦的其他工作。

15、隨時與業(yè)主對口人員進行協(xié)調(diào)、溝通，在工作上取得他們的支持。

秩序維護隊長

8、在項目管理部的安排下，配合秩序維護主管做好國家法定節(jié)假日和重要接待任務時的秩序維護工作。

9、在項目管理部的指導下，對項目全體員工進行治安防范和遵紀守法的安全教育工作。

10、根據(jù)項目管理部要求配合秩序維護主管及相關職能機構，調(diào)查處理物業(yè)服務范圍內(nèi)的一般性案件。

11、熟悉、掌握屬地公安機關的相關信息。

12、熟悉報警流程

13、完成項目管理部交辦的其他工作。

14、隨時與業(yè)主對口人員進行協(xié)調(diào)、溝通，在工作上取得他們的支持。

禮儀秩序維護員

1、遵守公司的規(guī)章制度，按時到崗，不遲到，不早退，不脫崗，不酒后上崗。

2、儀容儀表符合要求，在工作中使用服務敬語和普通話,對待業(yè)主主動﹑熱情﹑周到,對不能解決的問題及時上報當班主管。

3、管理區(qū)域進出人員的迎送工作。

4、對外來辦事人員進行詢問，并指引到服務臺進行確認登記，勸阻無關人員進入。

8、發(fā)現(xiàn)水浸入室、火警、液化氣泄漏等異常情況，做好控制工作并立即報告項目管理部進行處置。

9、檢查車場內(nèi)停放的車輛，防止丟失和損壞。

10、嚴格執(zhí)行交接班制度，做好當班記錄，交待清楚本班應注意的事項。

監(jiān)控值守

1、熟練掌握設備的各種功能，保證高質(zhì)量地完成日常操作和查詢?nèi)蝿铡?/p>

2、值班人員要認真觀察監(jiān)控儀器，遇有異?，F(xiàn)象應及時通知巡邏人員到場，與巡邏人員密切配合,布控可疑人員、處置異?，F(xiàn)象。

3、愛護監(jiān)控設備，保證系統(tǒng)運行正常，非值班人員不得擅動機器設備。

4、注意做好保密工作，未經(jīng)同意，外部人員不得查看錄象資料。

5、嚴禁無關人員進入監(jiān)控室。

6、經(jīng)常保持監(jiān)控室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。停車場值守

1、維護車場秩序，指揮好進出車輛，按指定位置停放，保持通道暢通。

6、物業(yè)服務范圍內(nèi)安全工作、公共設施、環(huán)境維護綠 化、裝修、節(jié)能等事項的檢查。

7、在項目責任人不在時，根據(jù)工作安排，履行項目責任人職責。

環(huán)境維護領班

1、協(xié)助上級對物業(yè)服務范圍內(nèi)的環(huán)境維護工作進行管理。

2、按照計劃安排工作，安排環(huán)境維護員班次。

3、檢查各崗位工作情況、計劃衛(wèi)生完成情況、記錄填寫情況，做好寫清潔巡檢記錄并于下班前交上級簽字確認。

4、環(huán)境維護員業(yè)務技能的培訓工作。

5、環(huán)境維護用品的發(fā)放、登記工作。環(huán)境維護員

1、遵守公司的規(guī)章制度，按時到崗，不遲到，不早退，不脫崗。

2、儀容儀表符合要求，在工作中使用服務敬語和普通話, 對待業(yè)主主動、熱情、周到,對不能解決的問題及時上報報當班管理人員。

3、熟悉業(yè)主方領導，見到領導微笑問好。

綠化工

1、所管轄區(qū)內(nèi)的花木草地的澆水、施肥、除雜草、修剪。

2、控制預防花木綠地的病蟲害。

3、清除枯枝死株。

4、補種缺株少苗。

5、對名貴花木的掛牌、生長記載。

6、放藥控制鼠害、堵塞鼠洞。

7、扶正傾倒的樹株。

8、制止向綠地亂倒垃圾、損壞、踐踏花草的不良現(xiàn)象。

9、保護花草綠地的護（攔）及一切隔離設施。

10、擺放植物的葉面清潔。工程維護主管

1、協(xié)助項目經(jīng)理全面負責所在項目設施設備的運行和維護管理；

2、落實各項工程管理制度、標準、規(guī)范；

3、落實并完成工作計劃和任務；

4、合理組織設施設備的運行和維護，并監(jiān)督檢查；

5、霓虹燈、彩燈電氣設備聽監(jiān)護管理。

6、為業(yè)主及時處理有關電氣維修方面的問題。

7、每月定期抄寫各部門各業(yè)主用電表數(shù)，并同時檢查電表是否正常。

8、配合消防中心值班人員定期對各塔樓自動報警系統(tǒng)設備進行檢查試驗與維修。

9、對本崗位工作范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的隱患及處理不了的問題上報班長。

10、每日維修工作記錄的填寫。

11、保管好個人工具、公用工具檢測儀表和電器材料不丟失損壞。

12、完成所管轄范圍內(nèi)的電氣設備清潔衛(wèi)生工作。

13、完成班長交辦的其它工作?？照{(diào)維修

1、熱愛本職工作，對工作認真負責，刻苦鉆研技術。

2、在主管領導下，負責所管轄的中央空調(diào)送風、排風系統(tǒng)的運作管理工作。

3、所管轄的所有空調(diào)、通訊設備的運行、維護保養(yǎng)和檢修。

12、應熟悉有關設備的安全使用規(guī)定，嚴防人為事故。當值班人員有權阻止無關人員隨意開、停機及所屬設備的任何開關，如因施工或維修需要應征得主管同意后，按有關安全操作規(guī)定操作。

13、按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管設備的日常及月度保養(yǎng)，做好平時小修和按計劃實行三級保養(yǎng)的工作，確保重點設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)。

14、應當保持機房及控制室的清潔及道路暢通，嚴禁在機房內(nèi)堆放易燃易爆物品及其它無關雜物，提高警惕，注意防火。

15、嚴格遵守勞動紀律和《員工守則》，不得擅離職守。上班不準睡覺及做與本崗位無關的任何事情。

工程運行值班

1、空調(diào)機房、變配電房、高壓主進線電纜，高壓環(huán)網(wǎng)開關柜子和饋出電纜，變壓器，低壓配電設備和饋出電纜，變電站或配電房內(nèi)照明，走道照明，發(fā)電機房、發(fā)電機組及照明，氣體滅火系統(tǒng)，以及室內(nèi)通風、排風設備的監(jiān)護、運行、操作與維修保養(yǎng)工作。

2、所管轄范圍內(nèi)的室外及設備的清潔衛(wèi)生工作。

3、監(jiān)視檢查各種電器設備運行情況及各種設備的完好狀態(tài)。