第一篇：淺談如何提高品牌樓盤的管理效應

從細節(jié)開始持續(xù)改進，與時俱進追求大效益

淺談如何提高品牌樓盤的管理效應

宜家創(chuàng)生物業(yè)管理業(yè)績正在步步攀升蒸蒸日上，總公司各級領導要求創(chuàng)造品牌效益意識日漸高漲。我們作為立志于永續(xù)公司的員工，清楚認識到一點：必須居安思危，謙虛務實，持續(xù)改進，不斷超越。通過持續(xù)不斷地從工作細節(jié)進行提升，能體現(xiàn)我們在市場競爭中的拓展，長久保持我們在物業(yè)管理行業(yè)中的領先地位，并最終持續(xù)體現(xiàn)我們夢寐以求的愿望。

有句名言“滿足現(xiàn)狀就意味著出局”，講得非常有道理。騏驥一躍，不能十步；駑馬十駕，功在不舍，看中外企業(yè)，是靠點滴改進改變了質量差異的形象，創(chuàng)造了效益的奇跡。任何大小企業(yè)，要永續(xù)經(jīng)營，打造品牌，需要每一位員工有持之以恒的努力與進步去完成，需要我們以一點一滴的改進去實現(xiàn)。

公司經(jīng)過多年的不懈探索，管理與運作體系已經(jīng)走向成熟，并達到了一定程度的規(guī)模優(yōu)勢，我們應該具備持續(xù)改進與提升的能力，鼓勵具創(chuàng)新意識的建議，更鼓勵在本身的工作崗位進行持續(xù)不斷的改進，其累計而成的效益是巨大的，是形成我們核心競爭力之一。

如何從細節(jié)開始持續(xù)改進，與時俱進追求品牌樓盤呢？ 首先，我們應該樹立持續(xù)改進的觀念與意識，將此培養(yǎng)成為企業(yè)與員工的習慣性行為。

作為一個樓盤管理負責人，要做到持續(xù)改進，說到底是需要每一位員工來實現(xiàn)，無論職位高底，崗位相異，資歷深淺。員工若不持續(xù)改進，整個團體就無法獲得發(fā)展的后續(xù)力，無法滿足業(yè)戶不斷變化和提高的要求，無法凝聚員工形成有效的團隊。觀念決定態(tài)度，思路決定出路，特別是在公司隸屬高檔樓盤的員工，不僅要在觀念上務必明確改進是一個無止境的過程；在改進過程中要針對工作中存在的問題，通過不斷改進還要不斷努力學習新知識、新技術、新經(jīng)驗，提高自己的工作能力，多提出合理化建議，為集體發(fā)展獻計獻策，同時，也要不斷地激發(fā)員工自己的激情和進取心。

此外，我們必須明確我們持續(xù)改進的方向；

一、以服務質量為核心：服務質量是物業(yè)管理的生命線，我們?yōu)閺V大業(yè)戶提供最終的服務質量如何，是我們在各項工作中持續(xù)改進最重要的參照與標桿。所以，在持續(xù)改進中要使員工懂得，為獲得良好績效評價，就必須把行為和注意力轉到不斷改善和提高自己的服務水平和服務質量中去，業(yè)績優(yōu)于資歷的道理。要以“程序、效率、溫暖、主動”為服務標準，倡導“實時服務”，推行“首問責任制”，要求員工在服務意識上都能夠理解到“業(yè)主的需求就是命令，業(yè)主的投訴就是差距”的服務情操。盡可能做到把各項工作件件有落實，對業(yè)主提出的意見和建議直至有一個合理或較滿意的答復為止。

二、以廣大業(yè)主為核心：我們作為小區(qū)的管理者，更是區(qū)域陣地文化建設的傳播主體。綜合客觀地測定業(yè)戶的滿意度，并根據(jù)調查分析結果，系統(tǒng)地改進我們的管理意識，服務技巧，提高區(qū)域內的文化氛圍。俗話說，過去人們買房屋是講究面積越大越好，然后是講究周邊的綠化環(huán)境。而如今，人們購買房屋的要求，首先是選擇小區(qū)的文化氛圍和底蘊。所以，在搞好物業(yè)管理的四項基本工作的同時，要在社區(qū)文化方面要采取一些戰(zhàn)略行動。

古人云：“感人者，莫先乎情”，要贏得小區(qū)業(yè)主的心，就必須以誠感人，以情動人。如何提供有人情味的服務，如何去吻合人們崇尚自然、注重生存環(huán)境的文化意識，成為我們物業(yè)管理人的共同話題，因為它能帶來實實在在的經(jīng)濟效益。

現(xiàn)代的物業(yè)管理需要文化建設的傳播，可以說，沒有文化的環(huán)境不是文明，沒有文化的商品不是精品，沒有文化的服務不是享受，沒有文化的競爭不能取勝。只要我們堅持運用文化的眼光對待物業(yè)管理，就會創(chuàng)造出充滿文化氛圍的環(huán)境，就會形成獨特的管理風格，使物業(yè)管理具有鮮明的生命力。有了這種認識，進行文化建設與傳播，就有了自覺性和動力，就會開創(chuàng)物業(yè)管理新品牌。

三、以周邊競爭為核心：置身于一個樓盤的物業(yè)管理，圍繞周邊物業(yè)管理行業(yè)比比皆是，業(yè)戶鄰里之間搖曳相望，攀比服務質量，對存在的服務質量瑕疵加以評判，其服務質量為廣大業(yè)戶所矚目。所以，我們持續(xù)改進中要不斷地參照同行業(yè)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗，從而塑造我們宜家物業(yè)管理企業(yè)在當今的市場競爭力?，F(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)中的競 爭就是細節(jié)的競爭。細節(jié)影響品質，細節(jié)顯示差異，細節(jié)決定成敗。在這個講求精細化的物業(yè)管理時代，細節(jié)往往能突出我們內在的素質。

四、以創(chuàng)造利潤為核心：為了更好地維持物業(yè)管理運作,要自身開展多種經(jīng)營活動，“以豐補欠”“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”自我完善，最終實現(xiàn)社區(qū)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的同步增長。利潤是一個企業(yè)的最終目標，是持續(xù)改進的歸依。

五、以學習技能為核心：不斷地對崗位人員進行不同階段的在職培訓，是管理服務中完成各項目標的重要保證。在實施招聘人員中，根據(jù)感性到理性的提高，結合小區(qū)的實際情況，堅持理論相結合的培訓原則，把面授、直觀示范、實際操作相結合。重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦耐勞、重工作能力，要求員工一職多能。優(yōu)化組合，能者上、庸者下、平者讓，無功就是過的原則和用人觀。

同時，要適當調整新、老員工的知識結構，更新員工的專業(yè)知識，提高整體服務技能，發(fā)揚傳、幫、帶的互助精神。

我們在實施管理中，應大膽地向同行業(yè)學習，從不足之處中學習，從失敗中學習，從成功中學習，向一切可以借鑒的對象學習。

其次，持續(xù)改進實際上是一個不斷循環(huán)永無止境的連續(xù)過程，需要一定的制度與方法來支持。

我們應該怎樣完成在目前的基礎上持續(xù)改進的目標，仍需要一個系統(tǒng)的方法與制度體系來保證。

鑒此，持續(xù)改進的第一步，應該是正確分析我們置身于樓盤的實際來評價我們的工作狀況，識別持續(xù)改進的范圍，其中包括我們員工的實操能力，員工配備的素質對服務工作中產(chǎn)生的質量、整體投入成本控制水平、客戶滿意度、以及公司針對每個樓盤下達的指標力度執(zhí)行情況等。所以，根據(jù)實際不同情況，不能依靠感覺與主觀臆斷來判斷。例如，對業(yè)戶服務工作的評價不能用一些定性的俗語進行，而是要落實在業(yè)戶對我們工作日程中所提出的某項建議和意見的重復率、廣大業(yè)戶的滿意度等確鑿的數(shù)字來進行，我們應當對這些數(shù)字保持高度的敏感度。如果對我們工作能夠量化、數(shù)字化，我們很容易識別我們應如何持續(xù)改進的方向范圍。持續(xù)改進的第二步，是確立改進的目標。我們必須從思想意識上明確改進的方向，即以服務質量、業(yè)戶、競爭、效益為核心。在實際工作中，我們必須把這些大的改進方向落實為改進的具體目標。把服務質量提高落實為清潔、綠化、工程、安全、區(qū)域管家服務等具體目標上。把向業(yè)戶服務的水平提高落實在業(yè)戶的投訴、需求環(huán)節(jié)中。同時，在日常工作中要不斷修正自己，教育員工“對平常工作要多流汗，關鍵時刻少流淚”的道理，總而言之，業(yè)主最關心的，就是我們最努力的。這樣的話，持續(xù)改進的目標才能不停留在會議上，停留在文字上，停留在討論中。只有這樣，才能成為一個持續(xù)改進的團體，才能把小區(qū)的工作推向新境界，創(chuàng)出品牌效應。

持續(xù)改進的第三步，是尋找持續(xù)改進的方法。我們務必保持開拓與進取的心態(tài)，向外界同行業(yè)學習，把先進的管理手段、科學的管理機制與自身結合，從案例中吸取經(jīng)驗，把持續(xù)改進的目標與方法運用到我們的實際工作中去，并進行評估總結。當取得一定的成績時，可以將持續(xù)改進目標寫進我們的工作績效考評目標里，對結果進行評估測定。哪些措施是有效的，還存在哪些不足與缺陷，這些都需要認真分析與總結，以便在持續(xù)改進中不斷提高。由此可見，持續(xù)改進是一個完整的循環(huán)起始，甚至相互交叉。

再次，要注意持續(xù)改進的協(xié)調整合效應。

總公司實施項目制績效考核以來，整體績效提高不僅僅是一個管理處的持續(xù)改進，最終會體現(xiàn)在一個小區(qū)物業(yè)的增值，品牌意識的提高。因此，我們應該要求每一位員工，每一個部門，每一個系統(tǒng)在持續(xù)改進的同時，把自己溶入到團體里面，相互幫助，共同提高。

在宜家創(chuàng)生這個大家庭里，我們有信心堅持不懈努力，一步一步地改進我們的工作方法，提高我們的服務意識，改進我們的服務技巧，讓我們的大家庭將日臻完美，走向卓越。

東方新世界管理處

崔 建 強

2006年2月5日

第二篇：管理效應

阿倫森效應安泰效應安慰劑效應

暗示效應（巴納姆效應）巴萊多定律（二八定律）巴霖效應

巴納姆效應（暗示效應）半途效應貝勃規(guī)律貝爾納效應貝爾效應背水效應比馬龍效應彼得原理

邊際效益遞減效應邊際效應變色效應波紋效應不值得定律布里丹毛驢效應財富效應蔡格尼克效應

層遞效應（門檻效應）拆屋效應長尾效應超限效應成敗效應城市熱島效應

觸摸的心理效應刺猬法則

從眾效應（樂隊花車效應）淬火效應搭便車效應達維多定律答布效應得寸進尺效應

德西效應燈芯效應等待效應第一印象效應定勢效應定型效應多看效應多米諾骨牌效應

二八定律(巴萊多定律)發(fā)光效應凡勃倫效應反饋效應

反期望效應（羅森塔爾的負效應）范疇效應飛去來器效應

非零和效應焚風效應奮起效應負重效應改宗效應

干島效應高原效應個體效應工蜂效應弓弩效應共生效應古烈治效應關系場效應光環(huán)效應

過度理由效應海潮效應海格力斯效應赫洛克效應黑暗效應轟動效應湖泊效應蝴蝶效應花盆效應

華盛頓合作規(guī)律環(huán)境效應霍布森選擇效應霍桑效應激勵效應棘輪效應集合效應緘默效應獎懲效應角色效應結伴效應金星效應金魚缸法則

近因效應禁果效應

競爭優(yōu)勢效應

酒污水效應刻板效應空白效應

口紅效應（貼紙效應）庫里肖夫效應

拉鋸效應老鷹效應

樂隊花車效應（從眾效應）冷島效應冷熱水效應連帶效應鏈狀效應臨近效應零和游戲原理

流言的心理效應留面子效應綠洲效應

羅密歐與朱麗葉效應

羅森塔爾的負效應（反期望）羅森塔爾效應 馬太效應

螞蟻效應麥穗原理貓眼效應毛毛蟲效應美女效應

門檻效應（層遞效應）門坎效應免疫效應名片效應名人效應摩西奶奶效應

蘑菇效應莫扎特效應墨菲定律

南風效應鯰魚效應鳥籠效應牛鞭效應

拍球效應旁觀者效應

泡菜效應培哥效應配套效應盆地效應皮格馬利翁效應瓶頸效應破窗效應瀑布心理效應

期望效應齊加尼克效應遷移效應

琴鍵效應

青蛙效應

情緒效應

權威效應

熱島效應

熱爐法則

熱手效應

人耳的遮蔽效應

人際互補律

人際鄰近律

人際吸引律

人際相似律認知地圖效應

鯊魚效應濕度效應食鹽效應手表效應首因效應水桶效應松下效應

“酸葡萄”心理和“甜檸檬”心理糖果效應

貼紙效應（口紅效應）

投射效應

瓦拉赫效應

外溢效應

微笑效應

溫室效應

習得性無助效應

狹管效應

星光效應

星期一效應（月曜（yào）效

應）

雪球效應

雁陣效應

羊群效應陽傘效應異性效應易感效應游彩效應雨島效應約翰遜效應月光效應

月曜（yào）效應（星期一效應）

醞釀效應

責任分散效應

增減效應重疊效應紫格尼克效應

自我參照效應

第三篇：樓盤起名房地產(chǎn)品牌命名知識

樓盤起名房地產(chǎn)品牌命名知識

題記：樓名如人名。我國姓名學研究源遠流長，認為人的姓名決定了人一生的命運，因此，起名講究陰陽相濟、五行互補?，F(xiàn)代社會雖然不再從易經(jīng)八卦、奇門遁甲、紫微神數(shù)中尋找根據(jù)，但名性相合，平仄上口、文化凝聚、微言大意、期望盛載、形象展示的性質并未變。愉悅的名稱帶給人以魔幻般的吸引力。

計劃經(jīng)濟時期沒有房地產(chǎn)產(chǎn)品概念，住房由國家分配，所建樓盤也基本上沒有名稱，有的只是“××廠（所）家屬院”、“××廠（所）福利區(qū)”，每幢樓相互之間以“×號樓”區(qū)別。房地產(chǎn)進入市場初期，樓盤逐漸有了自己的名稱，如“緯街商住樓”、“庫鈔街綜合樓”、“太白小區(qū)”、“西塔小區(qū)”、“青龍小區(qū)”、“朝陽新村”??等，這些名稱基本上是以街道、區(qū)位、建筑標志來命名，不是來自于市場化，而帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，各種營銷手段層出不窮，知識產(chǎn)權、市場形象的重要性日益凸現(xiàn)。樓盤名稱作為房地產(chǎn)的商標、業(yè)績的標識，日益被開發(fā)商、政府、置業(yè)者所重視，每個樓盤或住宅區(qū)隨即都有了經(jīng)過政府部門或專門機構正式批準備案認可的公開名稱?？梢哉f，樓盤命名已成為房地產(chǎn)營銷不可或缺的利器，其作用也是其他營銷手法所無法取代的。

一、樓盤命名的重要性

1．市場核心定位的反映

隨著策劃機構介入，房地產(chǎn)開發(fā)日趨規(guī)范，在樓盤的市場定位完成以后，樓盤命名就是市場核心定位的反映。樓盤名稱或文化底蘊深厚，或意味深長，或灌輸新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說親情溫馨，總之與樓盤定位緊密相關。

2．市場的第一驅動力

樓盤名稱是面向市場的第一訴求。一個極具親和力、給人以審美愉悅的樓盤名稱，可讓客戶產(chǎn)生第一印象，并會強化置業(yè)者的第一印象，雖然未必起決定性的作用，但富有內涵的案名，至少可吸引目標客戶對樓盤本身的關注，以至于引發(fā)現(xiàn)場看房的欲望。成功的案名使全程策劃與營銷戰(zhàn)略事倍功半。

3．給置業(yè)者的心理暗示

案名的第一印象，貫穿于房地產(chǎn)營銷的始終，甚至在整個看房、選房、簽約的過程中，都發(fā)揮著潛移默化的作用，它的功能性、標識性、親和力都會給顧客以強烈的心理暗示與鼓動。

4．開發(fā)商給置業(yè)者的承諾

樓盤名稱實際上是開發(fā)商為自己樓盤向置業(yè)者的公開承諾，開發(fā)商既要使樓盤屬性、功能與樓盤名稱相一致，而且要保證名實相符——案名引發(fā)置業(yè)者美麗的憧憬與樓盤的現(xiàn)實存在相一致。

4．樓盤市場品牌的昭示

好的樓盤名稱有橫空出世與非同反響之感，當它獲得職業(yè)者的喜愛和認同時，就可以起到促進銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對于大型住宅區(qū)分期開發(fā)樓盤的后期銷售至關重要，意義重大。

二、樓盤命名原則

樓盤廣告往往大而醒目，且宣傳持久而集中，人們不論購房與否都會被其龐大的氣勢所吸引。因此，構思巧妙的樓盤名稱，不僅能強烈地吸引人們的注意力，激發(fā)關注者的聯(lián)想，而且能使關注者不自覺地為她賦予新的內容，從而引發(fā)潛在用戶對樓盤的關注與想往，這無疑會給樓盤銷售帶來好的影響。

房地產(chǎn)命名就像給人起名字，雖然盡可由策劃人員依據(jù)本案的地理位置、周邊環(huán)境、競爭樓盤特色、總體規(guī)劃、風格品位、歷史脈絡、風土人情等自由創(chuàng)意發(fā)揮，但要起一個寓意貼切、涵蓋深邃、新鮮貼切的好名字卻很難，筆者根據(jù)經(jīng)驗，以一家之言總結如下。

1．樓盤命名要打破慣例，富有創(chuàng)意，不落俗套。盡量避免以“××花園”、“××公寓”、“××廣場”、“××大廈”、“××小區(qū)”、“”、“××中心”等形式、或地名、街區(qū)名命名樓盤，既俗套，又容易雷同，而且不易起出富有特色的名稱。

2．樓盤命名應富有時代氣息，除非樓盤定位情況特殊，盡量少用不為大眾所熟知的字眼，如“××邸”、“××峰”、“××第”、“××臺”、“××堡”、“××坊”等。這些后綴，古老而悠久，盛載著厚重的歷史與文化，但缺乏時代氣息，帶給人的心理暗示是灰暗、封閉和缺少陽光的感覺，大型住宅區(qū)尤不適宜采用。

3．近來樓盤命名以“村”、“庭”、“居”、“莊”、“閣”、“軒”等為后綴似有上升趨勢，這些后綴，文化品位較高，雖然同樣古老，卻沒有腐朽氣，有老、莊的神秘飄逸感，如“××村”給人以群體歸屬感，“××庭”給人以高尚獨立感、“××居”悠閑瀟灑的空靈感、“××莊”回歸自然頤養(yǎng)天年感、“××廬”格調文化的品位感。但“村”、“庭”、“莊”適宜大型住宅區(qū)，而“居”、“閣”、“軒”適宜于組團命名或獨立、小型樓盤。

4．樓盤名稱標識性強，個性突出，要體現(xiàn)樓盤的差異性及與眾不同，并與市場形象定位相吻合，命名時，可以強調樓盤的地理，如“虹口典范”、人文，如“漢唐龍脈”、環(huán)境，如“云間水莊”、品牌，如“紫薇花園”、“萬科星園”、樓盤的定位，如“唐御康城”（功能定位）、“北美經(jīng)典”（風格定位）、“鉆石王朝”（目標市場定位——高收入階層）、“萬家燈火”（目標市場定位——普通收入階層）等。

5．樓盤命名除應具有較強的人情味和感染力，在字面、寓意都具有溫馨感和親和力，在此基礎上案名又具有地域特色，則樓盤就更加富于吸引力。地域特色包括兩個方面，一是本地文化，一是異域文化。本地文化有較強的親和力和人情味，但往往腐朽、落后和缺乏新意，不能滿足人們對外界文化的天然追求心理。異域文化新穎、時尚、感染力強，但又易于畫虎類犬，脫離地域特點，案名容易名實不符，以“閱（悅）海豪庭”為例，案名很港臺化，最適宜于廣東沿海，次適宜于江浙沿海，山東也還勉強（“閱?！鄙锌桑昂劳ァ泵銖姡?，遼寧就值得探討，用于西北則貽笑大方，且不說無?？砷啠◥偅?，經(jīng)濟收入也“豪”不起來，給人以“土財主”的感覺。6．樓盤名稱要起到篩分客戶的作用，因此命名要與樓盤屬性相符，如以貴族帝王式、歐美名勝式命名的樓盤，則多為高收入階層的公寓或別墅；以福祿壽傳統(tǒng)式、溫馨親切式、風花雪月式命名的樓盤，則多為廉價的平民化住宅或經(jīng)濟適用房；山水風光式面對的是收入中上等階層要求提升居住質量的高尚住宅；庭臺樓閣古典式面則對的是文化層次較高的職業(yè)者，以“閣”、“軒”多為單幢多層、小高層建筑；“大廈”、“中心”“廣場”多為商務或商住單幢或雙體高層、超高層建筑；“公寓”多為商住單幢多層、高層建筑；“苑”、“園”多為普通住宅；“廬”、“第”、“邸”多為高級住宅??。

7．樓盤要取得銷售成功，要凸現(xiàn)樓盤自己具有而其他競爭樓盤所沒有的、且又為廣大購房者所接受的產(chǎn)品優(yōu)勢點，樓盤名稱作為載體可以突出和強化這些優(yōu)勢點，而以地名標示的，如“興慶小區(qū)”、“柿園新村”等，或以建筑標示，如“青龍小區(qū)”等，或以功能標示的，如“××證券大廈”，這樣的命名只是告訴一般信息，并不是營銷手段的一部分。縱觀西安樓盤命名，能與樓盤最大優(yōu)勢點相結合的命名鳳毛麟角，反映生態(tài)、綠色、環(huán)保、健康的命名更是少見。

8．樓盤命名除考慮項目的大?。ㄈ鐖@、苑、軒、村、廈顯然規(guī)模不同）、定位、品位格調（如“新村”、“新花園”、“小區(qū)”、“廣場”、“中心”等品位格調顯然不足），暗喻物業(yè)的風格和檔次外，最好有一定的文化含量，而蘊含中外歷史文化積淀的樓盤名稱是為上乘。如“臥龍山莊”、“漢唐龍脈”、“開元盛世”、“雅典娜”、“高山流水”、“上林苑”、“寒舍”等。

9．樓盤名稱還要從義、音、形上進行綜合審視，要好記、好念、好聽、好看。義，要寓意美好、令人遐想、避免歧義；音，要平仄適當、避免拗口、利于傳播（如“唐園新苑”、“緣源園”等）；形，要印、草皆宜、大小清晰、搭配美觀。

10．樓盤名稱不僅要與樓盤屬性相符，而且要名實相符。如普通住宅卻命名“××國際”、經(jīng)濟適用房卻命名“××豪苑”，使目標用戶望而生畏，“以為神”；而高收入階層容易認為是“掛羊頭賣狗肉”，使開發(fā)商喪失信譽；如別墅本是成功人士社會經(jīng)濟地位的象征，樓盤命名要高貴顯赫，讓居住者感到榮耀和驕傲。若命名“福來花園”、“××人家”、“××新世紀”，就不能滿足成功者被周邊尊重、被社會承認的心理需要；如鋪塊草坪起名“綠洲”，挖坑灌水起名“湖光”，開渠堆丘命名“山水”等等，這種名實不符的樓盤不僅在置業(yè)者心中造成極大的期望落差，在市場上也就同時喪失了置信度與號召力。

隨著市場競爭與房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范化，樓盤名稱已從一般的標識符號演變成樓盤整體營銷的一個組成部分。上文所列舉的案名，僅僅是筆者在萬花叢中采擷的其中的幾朵，即便如此，它的絢麗多姿，昭顯著房地產(chǎn)市場的繁榮與旺盛，昭顯示中國文化的博大精深。

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房地產(chǎn)的品牌命名與市場推廣

名正言順，一個好的品牌，是企業(yè)最寶貴的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)取之不盡用之不竭的財富源泉。

房地產(chǎn)品牌命名，目的有三：一是標志身份，使自己的房地產(chǎn)品牌與其它的房地產(chǎn)品牌區(qū)別開來；二是追求傳播效果，借以擴大房地產(chǎn)企業(yè)的知名度；三是講求市場效應，有利于推銷房地產(chǎn)的樓盤，最終直指客戶，達到營銷成功。如果房地產(chǎn)的品牌名稱取的不好，生僻、繁瑣，拗口或與其它房地產(chǎn)名稱有類同，這就給房地產(chǎn)的品牌傳播設置障礙，給房地產(chǎn)的企業(yè)塑造企業(yè)形象增加困難，或起到反作用。隨著市場的國際化，一個好的房地產(chǎn)品牌名稱是非常重要的。那么如何為房地產(chǎn)做品牌策劃呢？

即綜合房地產(chǎn)的1、行業(yè)性質

2、市場定位

3、創(chuàng)新概念

4、建筑風格及生命力

5、人文地理及文化附加值

6、環(huán)境布局及信息流磁場

7、國際正名一統(tǒng)化

8、周易太極思維及五行的平衡原理等八方面，并融入漢字的音律、義蘊、字形及VI視覺形象綜合醞釀，創(chuàng)意出一個別具一格、易于識別、易于傳播、利于營銷的好的增值的房地產(chǎn)品牌。

第一、符合行業(yè)性質

所謂符合行業(yè)性質，就是什么行業(yè)策劃什么樣的品牌，但要適應時代，適合消費者的需求心態(tài)。

如：“鴻鼎基”房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的品牌命名及“鴻鼎基”大廈的品牌命名。鴻：鴻大。鼎：鼎立，顯赫，尊貴?；夯?，基業(yè)。鴻鼎基：鴻大鼎立的房地產(chǎn)基業(yè)，一看就是與行業(yè)有關。

第二、要符合市場定位（market position）

所謂市場定位，就是你的房地產(chǎn)是賣給誰的？你是為誰蓋的房子？使自己的房子在消費者的心目中形成一個獨一無二的形象，使他們能夠將它與其它同類房子區(qū)別開來，并在購買時第一首選就是自己樓盤。

在做房地產(chǎn)品牌命名市場定位時，針對目標市場直指最終客戶，越準確越直接就越好。

例如：北京的“SOHO”現(xiàn)代城，他的目標市場定位是“Small Office Home Office,居家辦公”。陽光100的品牌命名，目標定位在星光燦爛。

第二、要符合創(chuàng)新概念

房地產(chǎn)的品牌命名創(chuàng)新是非常重要的，創(chuàng)新才能發(fā)展，再造新概念才有生命力，所以在房地產(chǎn)的品牌命名時，不斷創(chuàng)新概念也是非常重要的。去年有一個北邊的樓盤，名叫“京北名珠”的樓盤。“名珠”是再造新詞匯，是再創(chuàng)新概念。還有北京的幾個樓盤名，如“匯欣電子商住、信德新時代、新新小鎮(zhèn)”。電子商住，新時代、小鎮(zhèn)均是再造新詞匯，也是新概念。

第四、要符合建筑的風格及藝術的魅力。房地產(chǎn)的品牌命名不單純是名稱那么簡單，它記載建筑的時代和風格、藝術魅力。

例如：北京的“歐陸經(jīng)典”記載歐陸風

羅馬花園記載著意大利的風格及藝術魅力。

第五、符合人文地理及文化的附加值

房地產(chǎn)的品牌命名還要挖掘房地產(chǎn)的地域所處的人文地理和附加值。

例如：地處北京雍和宮，可以叫雍和軒。還有地處圓明園的開發(fā)項目，可借圓明園的地勢傳名：圓明園花園。但不一定都借人文地理的優(yōu)勢來命名。

第六、符合環(huán)境布局及信息流磁場的設計

環(huán)境布局和信息流磁場是新詞匯，也和古代建筑講究風水學有異曲同工之妙。

如北京有一樓盤取名“花市棗苑”，它的理念：凝聚東方神韻，構造不同凡想的現(xiàn)代生活。以一顆 800年的酸棗樹王為基，來設計出超級司南雕塑、神木、五行金木水火土的圍棋盤廣場，還有上古圖騰柱以河圖布局，并與“春夏秋冬”四季設計，以及把禪、道、儒的詞匯融入，是一種東方神韻環(huán)境布局限性提煉。還有“東潤楓景”等等。

第七、符合國際正名一統(tǒng)化

當中國加入WTO后，房地產(chǎn)的外銷將再上高度，所以在房地產(chǎn)的命名中，一定要考慮中英文對譯，既有中文的內涵，又符合英文的意思，那樣的樓盤或公寓，寫字樓將更國際化。

如北京豐聯(lián)廣場的命名：full—link，豐聯(lián)音意相諧，這就是符合了國際正名一統(tǒng)化。

第八、符合周易的太極思維及五行的平衡。

周易的太極思維是哲學原理，五行的平衡金木水火土理論是如何符合開發(fā)商的五行平衡。

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樓盤命名與地產(chǎn)品牌定位

常言道：“人的名，樹的影”。隨便走進一個房交會，或者打開一張樓盤地圖，購房者有如踏進了一個迷宮，千奇百怪的樓盤名稱讓人眼花繚亂，看得云里霧里，相信即使是樓盤的策劃者當初也一定是絞盡腦汁，煞費苦心的。

樓盤命名方興未艾

正如初為人父母者，翻爛了幾本大辭典為新生兒取名一樣頭疼，取名的原則是既要有豐富的內涵、寓義，又要叫得瑯瑯上口，還得避免產(chǎn)生歧義和雷同。好在中華傳統(tǒng)文化博大精深，樓盤命名可以不斷地花樣翻新，決不會有山窮水盡的時候。更何況一旦自己搞不掂了，可以請專業(yè)策劃公司，再不濟還有命名公司，有的還免不了求神問卜，請陰陽先生測字以定吉兇，忙得個不亦樂乎。這種心情我們理解，這些舉措也無可厚非，無外乎是取個好名字圖個吉慶，更深一層的含義就是用一個美妙的名字確定樓盤的文化定位，或暗示和傳達樓盤賣點。如波托菲諾渲染的是一種地中海風情；書香門第則是弘揚中華傳統(tǒng)的文化；紅樹東方述說曠野園林之美；萬科東海岸社區(qū)吹來微咸的海風??

樓盤命名的神話與誤區(qū)

在深圳也曾聽說過一個好的命名救活一個樓盤的神話，說是在深圳大學附近有一個樓盤，盤量不大，地理位置也不是很好，總之，沒有什么太多的特色，再加上命名定位也不準確，取了個什么“軒”什么“庭”之類的名字，結果樓盤銷售業(yè)績平平，于是求救于某著名的策劃公司。策劃者認真了分析樓盤的各種綜合因素，順理成章的找到了樓盤的“賣點”——深圳大學，根據(jù)消費心理分析：居住在著名的學府旁邊，終日耳濡目染學術的氣息，對人（尤其是對孩子的成長）是十分有利的。于是給樓盤取名為“學府××”，同時在策劃推廣活動中刻意突出深圳大學，讓樓盤與深圳大學聯(lián)系在一起，把一種與著名學府共同生活、感受濃厚的學術氛圍的觀念傳遞給消費者，于是該樓盤成為熱銷樓盤，很快一銷而空。其實在這“吐泡口水也成潭”的城市里，還有什么奇跡不能發(fā)生呢？但如果我們僅僅寄希望于制造概念而期待奇跡的發(fā)生，從而忽略自身品牌的建設，我們是不是逐漸地步入了一個品牌定位的誤區(qū)呢？

日用消費品鐘情于品牌定位

人們可以不知道寶潔公司，但并不妨礙大家對潘婷、漂柔、海飛絲等品牌的忠誠度。在日用消費品領域里，多數(shù)消費者忠實的是產(chǎn)品品牌而非公司品牌。如煙民對香煙的生產(chǎn)廠家（企業(yè)品牌）不會非常在意，感興趣的是香煙的牌子（產(chǎn)品品牌）。對于低價值的日用消費商品，人們甚至會對陌生品牌進行嘗試性消費，進而轉移同類產(chǎn)品的青睞對象，這也就是為什么在日用消費品領域里，總會不斷涌現(xiàn)出新面孔的原因。

產(chǎn)地·生產(chǎn)廠家

但在價值稍高的商品領域里，人們對產(chǎn)品的選擇就不會有太大的隨意性，如在家電行業(yè)消費，早些年人們總要問：“是不是上海產(chǎn)的？”后來則關心“是不是進口的？”再后來則是問：“是哪個公司產(chǎn)的？”其中，“上海”、“進口”、“公司”都是產(chǎn)品出產(chǎn)地（屬于廣義的企業(yè)品牌）而非產(chǎn)品品牌。從中我們也不難發(fā)現(xiàn)人們的消費選擇也越來越具體和細化于企業(yè)品牌了。一般情況下，消費者不會選擇那些知名度不高的廠家的產(chǎn)品，哪怕比同類產(chǎn)品要廉價許多，除非他對該產(chǎn)品有一定的了解。

房子不好用，扔了？ 就消費品價值而言，房子無疑的屬于高檔消費品范疇。因此，這種消費行為一定會比其他消費更慎重和理性。除了對房子的銷售價格、地理位置、周邊環(huán)境、小區(qū)建設、房屋結構、交通狀況等等諸多因素進行認真、細致的綜合比較以外，肯定還會對樓盤的開發(fā)商、物業(yè)管理商做一番充分的了解和比較，在期房消費活動中，這一點顯得尤為突出。原因很簡單，這是對品牌的一種信任度——與品牌企業(yè)進行交易，消費者會感覺放心一些，風險也相對低一些，說白了，就是消費者認為上當扯皮的可能性要小一些。換個角度說，假如是買了劣質的洗發(fā)水，不好用，扔了！買了劣質的香煙，不好抽，扔了！可是，假如是買了劣質的房子怎么辦？不好使，扔了？世界上這么牛氣的人恐怕還不不是很多，怎么辦？找開發(fā)商去！

尋找企業(yè)品牌

品牌，有經(jīng)濟學家定義為交易時的一種承諾。我理解為：品牌是企業(yè)綜合實力、企業(yè)文化、經(jīng)營模式等綜合因素通過長期的市場行為，在消費者心里形成的認同感。這是品牌核心之所在，也是眾多的商家企業(yè)不惜花費高昂的代價和大量的時間去建立、鞏固并小心翼翼呵護的核心之所在。既然品牌的作用如此重要，為什么我們多數(shù)商家在進行樓盤的策劃活動時，往往在不知不覺中把它給忽略了呢？這絕對不是筆者危言聳聽，不信你可以隨便找一個剛從房交會出來的觀眾，問一問：都有哪些發(fā)展商參展？肯定答不出幾個；拿著樓盤地圖，隨便指著一個樓盤名，問問發(fā)展商是誰，恐怕也很少有人能答上來；哪怕是業(yè)內人士，能屈指數(shù)出其他發(fā)展商的樓盤的人也不多。當然，只要你拔通每一個售樓熱線，一定可以了解到樓盤的開發(fā)商是誰。但信息的傳遞有主動和被動之分，既然品牌的建立是大家孜孜以求的，為何我們總不能化被動為主動呢？

企業(yè)品牌·空中樓閣

除了萬科等有限的幾家企業(yè)在樓盤名稱前加上一個前輟，更多的商家只是醉心于怎樣給樓盤冠以一個動聽的名字，而把企業(yè)品牌的建設拋到了九宵云外。樓盤的命名五花八門，而且每次命名都各自為陣，缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性，消費者幾乎無法將同一企業(yè)的幾個不同的產(chǎn)品產(chǎn)生統(tǒng)一的認知和必要的聯(lián)想，更無法把企業(yè)的產(chǎn)品（樓盤）與企業(yè)品牌有機地聯(lián)系在一起，這對于企業(yè)的品牌建立和提升是非常不利的。更為重要的是企業(yè)產(chǎn)品的銷售不能充分利用和最大限度的借助企業(yè)品牌，這樣會在無形之中提高營銷成本。眾所周知，品牌的第一要素就是知名度，其次才是美譽度和忠誠度。很難想像，沒有知名度，企業(yè)的品牌將建立在怎樣的基礎之上。

叫賣“百年名盤” 企業(yè)在樓盤營銷中，往往只是強調我們的樓盤如何如何，很少有人說我們的企業(yè)怎樣怎樣。也許是根本忽略了企業(yè)品牌這個概念；也許是由于產(chǎn)品開發(fā)和銷售（分開發(fā)商和服務商）脫節(jié)造成的。有人可能認為：樓盤本身就是一個品牌。不錯，但由于這個商品的特殊性，其品牌根本沒有延續(xù)性和可再造性。單純意義上的樓盤品牌的推廣，在營銷的角度上是狹隘的甚至是不可取的，除非你打算將這個樓盤賣上十年、二十年或者更長的時間。我們不可能向消費者做這樣的宣傳吧：“我們這是百年老盤，都賣了這么多年了，很有信譽的??”從客觀的角度來看，所謂的“百家名盤”之類的評比是毫無意義的，或者嚴格地說，“名盤”這個概念根本就是錯誤的，因為我們沒有必要花費很大的代價去從事一種重復的勞動。

樓盤，你姓什么？

縱觀所有商品，無一不打下生產(chǎn)企業(yè)的烙印——在產(chǎn)品上、在說明書上、在產(chǎn)品包裝上（除了假冒偽劣商品），在汽車行業(yè)這一點表現(xiàn)得尤為突出。普通人大多都能屈指數(shù)出諸如奔馳系列有哪些款式、桑塔納系列又有哪幾款等等。在這種消費活動中，人們首先認同的是“奔馳”、“桑塔納”的品牌進而才是對某一款式的鐘情。樓盤也是一種商品，為什么不能僅從樓盤名稱上就可以直觀和便捷地認識發(fā)展商呢？為什么我們企業(yè)品牌的感召力不能在產(chǎn)品名稱上得到充分的體現(xiàn)從而達到提升企業(yè)品牌的目的呢？是我們發(fā)展商的實力不足以產(chǎn)生如此的影響力，還是房地產(chǎn)特有的營銷模式不可以達到這樣的境界？答案是否定的，“萬科”在樓市消費者中巨大的影響力和號召力，是業(yè)界人士有目共睹的不爭事實；奧林匹克花園營銷模式的成功也是一個有力的證明（奧林匹克花園乍看似乎是一個產(chǎn)品品牌，但由于其產(chǎn)品的一致性和可復制性，已經(jīng)超越了簡單的樓盤品牌的概念）。如果不是由于品牌含金量包含著巨大的無形資產(chǎn)，也不會有“中體”和“奧園”的官司之爭了。

艱難的話題

隨著人類居住環(huán)境的不斷改善和交通工具的大量普及，房子這種特殊商品的無差異化進程，必然會導致諸如品牌、服務等軟件產(chǎn)品的激烈競爭。企業(yè)品牌的建立和快速提升將顯得越來越重要。如何將企業(yè)品牌的建立與產(chǎn)品（樓盤）的推廣活動有1機地結合起來，真正得到相得益彰的效果，從而使房地產(chǎn)營銷策劃走上一條良性發(fā)展的軌道，還有待于業(yè)內人士在工作實踐中摸索和總結。本刊熱烈歡迎各位方家共同討論這一課題。

品牌企業(yè)與它們的樓盤

萬科集團：萬科·東海岸 萬科·金域藍灣 沙河股份：沙河·世紀村·如意府 沙河·世紀村·王府

長城地產(chǎn)：海印長城 長城盛世 長城大廈

益田地產(chǎn)：益田·假日世界·假日灣 益田名苑

華僑城地產(chǎn)：華僑城·波托菲諾 華僑城·錦繡花園·翡翠郡

（以上是企業(yè)品牌可以一目了然的樓盤名單。隨機例舉未及全面，不到之處，敬請原諒）

城建地產(chǎn)：百花園 心怡花園 花樣年投資：趣園 錦上花

京基地產(chǎn)：碧海云天 紅樹東方 金海港地產(chǎn)：繽紛時代

金地集團：翠堤灣·龍璽 維拉頓地產(chǎn)：云深處 勤誠達地產(chǎn)：水山緣

東山開發(fā)：金海岸 中建蛇口發(fā)展：觀海臺 泰然股份：碧海紅樹 海康實業(yè)：青春驛站 福浩銘事業(yè)：青春家園 金江島地產(chǎn)：時代驕子

國基地產(chǎn)：漾日灣畔 海岸地產(chǎn)：西海明珠 萬裕地產(chǎn)：椰風海岸

--------------淺析樓盤的命名

常聽不少兄弟們說：房子貴得還是買不起。面對五花八門體面的樓盤美名，想買樓的兄弟滿嘴直流口水。想想那些樓盤的名字，我們算不算在美麗下生活呢？

一、小區(qū)，請將我遺忘

90年代初期，成都流行的是“花園、廣場”的樓盤命名，那些“關鍵詞”一今天的眼光來看，算的上很土，或者說很懷舊，更有甚者只有XXX室門牌號，而住宅樓很多根本就沒有命名，印象中連人民公園后面很黃金的地段也是這樣。

二、在“花園”泛濫的年代

“交大花園，美好家園”，據(jù)說這8個字，一個字就是一萬。還有太多的花園了，成都仿佛就是花園城市一樣。95年左右，我在一條街上，10分鐘就看到了6個花園，可惜一點也不美麗。如果從樓盤名字的角度上給成都一個再定位，那時候應該可以稱得上“花園城市”了。

三、因為看不懂，所以很羨慕

“花園”的名字在成都泛濫后，接踵而來的是提升于花園之上的“豪園、雅苑、華庭、府邸”的字眼。成都人一下子變得很富足，很讓羨慕，弄不懂一個最悠閑的城市，怎么就能有這么多的富豪在我們身邊。大概搬進去，連狗都覺得很驕傲，回過頭來再看看那些過氣的花園，已經(jīng)有點俗不可奈。

四、從“臨水”到“親水”的概念演化

凡是靠河邊的房子，價格總是高出臨近的一大截。“水岸生活”成了很時尚的概念，全然不管府南河里面流淌的是什么？河是被治理了的，而且將長期治理下去，但是小時侯在河邊捉魚摸蝦的記憶卻只能在發(fā)黃的照片中尋找了。

還有一群不甘寂寞的開發(fā)商，總會弄很出奇的想法。沒有河就挖溝，沒有溝就弄池塘。反正就要弄出水來。只是我不知道，“臨水”的什么時候才能“親水”，可以聽到水聲，聞到水香，摸到水形。大概是開發(fā)商怕淹死小孩子吧，反正“親水”永遠只能是看看水的樣子罷了。

四、地球村，在成都被濃縮

“河濱印象”從某個開發(fā)商斑駁下來后，成都掀起了“世界風”的樓盤命名狂潮，歐洲風情，美洲風情、法式別墅，世界在成都濃縮?？磥沓啥既撕苄腋?，出國是不要簽證的，花30塊打的錢就可以游覽世界了，的確是“來了就不想離開的城市”。

五、拼湊，為了在美麗下生活

當初萬科人“左拼右湊”弄出了“金域藍灣”，讓很多員工都發(fā)出不滿意的信號。認為這是萬科在市區(qū)拿到的最好地塊，所以，這名字不咋的，應該更出位，無疑，大家對此樓盤的期望值之高。但現(xiàn)在看看并沒有落伍。記得一個MM聽到“水榭花都”的名字后，說一定要到現(xiàn)場去看看，因為樓盤命名最好能給買家美好想象的空間。這樣的名字雖然也有“拼湊”的嫌疑，但總算有了點誘惑的東西存在了。

大概只有北京的樓盤命名要精粹些，要有底蘊些，因為文化深，國際性強。比如說：CLASS（建于果嶺的上層建筑）、MOMA、朝外MEN、建外SOHO等。

而成都現(xiàn)在的樓盤命名仍然停留在營銷階段，有時是為了營銷而營銷地命名。我很希望看到樓盤命名的動向會回到中國的傳統(tǒng)文化上來。日本人把西方的東西拿回日本，全部揉碎，再加入日本傳統(tǒng)的東西，做出來的東西既出位又現(xiàn)代，只有這一點還值得我們學習。

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第四篇：品牌競爭時代的樓盤營銷策劃

品牌競爭時代的樓盤營銷策劃

客服營銷部

喬相逢

近年，國家經(jīng)濟發(fā)展形勢大好，各地城市化進程不斷加快，有利地拉動了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

但在迅速發(fā)展的過程中，我國各地的房地產(chǎn)業(yè)也顯現(xiàn)出了諸多不良問題。因此，自2003年下半年以來，中央政府開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調控，土地政策、金融政策等都進行了重大改革，尤其是金融政策方面。宏觀調控各項政策的相繼出臺，給各地的房地產(chǎn)開發(fā)商都造成了很多壓力。房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪的洗牌階段：一些小開發(fā)企業(yè)由于無地或資金短缺等問題支撐不住趨于倒閉或投靠大企業(yè)；有實力的大開發(fā)企業(yè)則將獲得更多的資源和發(fā)展空間，開始積極向外擴張，我國房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭趨勢越演越烈。

品牌競爭時代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點一、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展差距越來越小

在上世紀90年代末，大部分二線城市的房地產(chǎn)與北京、上海、廣州、深圳等大城市相比還具有非常大的差距。經(jīng)過六七年的發(fā)展，目前很大一部分二線城市，特別是東部省份各主要城市與上述一線城市房地產(chǎn)發(fā)展之間的差距越來越小。

首先，開發(fā)差距越來越小。城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，二線城市中市場對規(guī)?；_發(fā)、小區(qū)設計的人性化、小區(qū)形象品位化等要求越來越高。如在樓房的設計上飄窗、落地窗等，甚至多層帶電梯等等已是琳瑯滿目，絲毫不亞于北京、上海等大城市。

其次，隨著市場競爭的不斷激烈，二線城市中僅僅以小區(qū)方式開發(fā)做到比較完善的社區(qū)化就可以聞名于市的做法已經(jīng)難以奏效，營銷策劃差距越來越小。隨著許多房地產(chǎn)代理公司、廣告公司等專業(yè)性公司的北上、西進，以及近幾年的快速發(fā)展，北京、上海、廣州、深圳等大城市的先進營銷推廣理念已在很多二線城市同步“上市”，并在當?shù)匕l(fā)展壯大。

房地產(chǎn)開發(fā)向品牌化、連鎖化發(fā)展

二線城市房地產(chǎn)品牌的擴張主要表現(xiàn)在兩個方面：個盤的銷售不再是面向本地，而是開始向周邊甚至是更大區(qū)域輻射；另一個明顯特征為房地產(chǎn)品牌連鎖出現(xiàn)，優(yōu)質的品牌表現(xiàn)出較大的品牌張力。

這些表現(xiàn)較為明顯的除了幾個全國知名的地產(chǎn)企業(yè)外，主要是當?shù)匮睾^(qū)域及當?shù)匾恍┐笮途C合性企業(yè)品牌。山東青島、威海、乳山、日照等沿海城市的地產(chǎn)有相當一部分面向濟南、淄博、東營等內地發(fā)達城市銷售，內地城市則對城市周邊區(qū)縣，甚至鄰近城市頻頻招手。品牌連鎖的當?shù)仄髽I(yè)品牌則有魯能、萊鋼建設、海信地產(chǎn)等大型企業(yè)集團，利用品牌優(yōu)勢在山東各地屯兵買馬。而像香港新世界、陽光100、國科、香港南益、國華等品牌也早已進軍山東。

品牌在對二線城市房地產(chǎn)的跨地域連鎖經(jīng)營中發(fā)揮了空前的作用。

產(chǎn)品設計團隊國際化趨勢明顯

如果在3年前，比拼的還只是產(chǎn)品創(chuàng)新的話，在品牌競爭日趨激烈的今天，強大的專業(yè)團隊組合，特別是國際化的產(chǎn)品設計團隊就成了大型品牌開發(fā)公司比拼的一個重要砝碼。如國華·東方美郡是由國際著名的設計公司—加拿大DAA公司設計；陽光100的設計單位則是世界頂級建筑事務所——丹麥SHL建筑設計公司……

在房地產(chǎn)開發(fā)中，產(chǎn)品設計團隊的國際化趨勢日趨明顯和重要。

營銷策劃在樓市中的作用越來越重要

前幾年，曾有人指出，房地產(chǎn)的營銷策劃時代已經(jīng)結束，步入了質素時代，甚至部分開發(fā)商也如是說。但實際上，隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，樓盤的策劃、營銷和形象包裝越來越重要。

目前，樓盤的上市量非常大，尤其是在推廣數(shù)目多、信息傳播渠道多、信息泛濫的情況下，要使樓盤信息盡可能的傳達到更多的目標消費群手中，要使樓盤在眾多的廣告中突出，必須講究營銷手段和策略推廣。而且在不同規(guī)模的城市，人們的媒體接觸習慣、生活方式有所不同，如在中小城市，由于城市不大，且生活相對悠閑，戶外和促銷活動的傳播力遠遠大于電視、報紙等傳統(tǒng)媒體。營銷策劃在樓市中的作用越來越重要。

行之有效的樓盤營銷策劃

品牌競爭時代的房地產(chǎn)業(yè)，市場競爭日益激烈，銷售難度日益加大。于是，對樓盤進行行之有效的策劃成了樓盤銷售成功與否的關鍵，直接決定著樓盤從商品到貨幣形態(tài)這一驚險的跳躍成功與否。

如何才能做到行之有效的樓盤營銷策劃，并真正實現(xiàn)樓盤的熱銷、旺銷呢？

專業(yè)機構提前介入，把好營銷舵

目前，樓市中大多數(shù)樓盤營銷策劃的介入主要是從中期、甚至是后期銷售時才開始的。而此時樓盤的立項調研、定位設計、開發(fā)進度，甚至產(chǎn)品都已經(jīng)成形無法更改，營銷公司等專業(yè)機構介入后只能被動的根據(jù)產(chǎn)品的現(xiàn)狀和市場的需求對銷售做一些補救工作，而非是未雨綢繆、有預見性的科學策劃，這就使樓盤的推廣銷售更為艱難。

因此，真正行之有效的樓盤策劃應該是從開發(fā)商拿地前就開始了。首先，營銷公司等專業(yè)機構對開發(fā)商要拿的土地進行立項調研，做可行性分析，對開發(fā)商提出專業(yè)的指導性建議。然后，做進一步的調研工作，對項目進行準確的市場定位、形象定位、功能定位和相關經(jīng)濟預算。并對項目的規(guī)劃設計提出符合市場、有一定前瞻性的專業(yè)指導建議書，指導規(guī)劃設計單位設計規(guī)劃小區(qū)。

專業(yè)機構提前介入樓盤的運作，并對樓盤進行準確的定位，能夠避免開發(fā)商走許多彎路，使樓盤順利地進入市場，并獲得良好的銷售。

開發(fā)商做一個運籌帷幄的好船長

在運作樓盤的立場上，開發(fā)商的角色往往是樓盤的親生“父母”，產(chǎn)品是自己的好，如何運作，往往有自己的想法，并且這種想法有時候是很強烈和“根深蒂固”的。另一方面，開發(fā)商又是一個盈利者的角色，如何花最少的策劃、推廣費用，達到最大的盈利是開發(fā)商最為關注的問題。

而作為保證開發(fā)商在業(yè)界叱咤風云避免損失的營銷公司考慮更多的則是如何通過行之有效的營銷策劃，把樓盤銷售出去。在此過程中，特別是后期牽涉到費用問題的營銷推廣上，開發(fā)商與營銷公司往往就產(chǎn)生了矛盾。其實，運作一個樓盤好比駕駛一艘巨輪，開發(fā)商是船長，營銷公司就是大副，其他部門或人員則是各司其職的船員。大家是一個利益共同體，開發(fā)商只要做好一個運籌帷幄的好船長，其他細節(jié)放心交給專業(yè)機構去做，巨輪就會在大副的駕駛下順利駛向目的地。

開發(fā)商做一個運籌帷幄的好船長，是對樓盤進行行之有效的營銷策劃，實現(xiàn)樓盤熱銷、旺銷的基礎。

科學、系統(tǒng)的全程營銷策劃

在樓盤營銷過程中有幾個核心問題：品牌控制、價格控制、開發(fā)與銷售進度控制。因此，整個營銷策劃應該具有良好的系統(tǒng)性和局部靈活性。

1)營銷策劃的統(tǒng)一性、連續(xù)性和全局性

在前期既定的產(chǎn)品定位和開發(fā)周期下，進入實質性的廣告推廣階段，廣告不僅擔負著主題挖掘和包裝的主要任務，其推廣過程應該是和開發(fā)周期、推售過程及資金運作情況融為一體，這種一致性不僅表現(xiàn)在銷售與開發(fā)進度控制方面，還表現(xiàn)在主題的一致性方面。否則，走一步動一步，遇壑找鍬的情形是很被動的。

2)市場的恒溫性和脈沖性的配合在整體營銷方案的統(tǒng)領下，必須有一些滾動的單體營銷方案，通過某些事件或公關活動營銷造成市場熱點，可使樓盤始終成為樓盤的熱點。早期的廣州奧園在推廣中善于把握各個階段，成功地按預定計劃實施了預熱期、加熱期、沸騰期、保溫期和再次沸騰期。在2001年4、5月四期推完之后，不得不打出足球場上中途謝幕的廣告，給消費者傳達了一種供不應求的景象，持續(xù)幾年在市場上一直高潮迭起。

3)營銷方案的轉移性、銷售節(jié)奏的可調性

樓市中不少樓盤面臨著上市熱、但退熱快的情形；也有不少樓盤遭遇市政“負向”變化的影響，如立交橋身旁拔地而起；而市場環(huán)境也是隨時變化的，因此，樓盤的營銷方案的可調性就顯得非常重要。

房地產(chǎn)的推售過程中有幾個階段：開盤亮相初期，達到20%的銷售率后進入銷售中期（30%——60%的銷售比例執(zhí)行期是最為關鍵的），70%——100%的銷售比例價格上升期。其中，40%的銷售比例被譽為樓盤推售的生命線，如何控制這一生命線的適時出現(xiàn)，將價格策略與銷售進度、開發(fā)進度結合，決定著整個銷售的成敗。廣州早期名盤翠湖山莊的營銷方案顯示了相當?shù)目烧{性，這也是其成功的重要因素之一，值得二線城市的某些樓盤借鑒學習。當立交橋在近旁突兀地突起時，如不降價，樓盤可能面臨著更壞的結局，而降價對品牌所造成的影響及惡性循環(huán)可想而知。一個朦朦朧朧的“搭單大行動”，很巧妙地講了價，卻收到了市場和社會效果的雙豐收，可謂降而不敗。

4）快速、準確到位的后期執(zhí)行

對于行之有效的樓盤營銷策劃，還有很多工作需要營銷公司去做，比如概念及主題的創(chuàng)新、營銷活動的創(chuàng)新等等，在這里筆者只想談談決定營銷策劃案成功與否的關鍵——快速、準確到位的后期執(zhí)行。

一個好的樓盤策劃師能夠根據(jù)樓盤的實際情況和大的市場環(huán)境做出符合樓盤個性和市場需求，十分出彩的營銷策劃案。而真正到后期樓盤營銷推廣中，科學、系統(tǒng)的營銷策劃案能否得到應用，指導樓盤銷售，達到預期目標，取決于后期有沒有強大的執(zhí)行方，能不能做到快速、準確到位的執(zhí)行，把策劃師的想法表現(xiàn)出來，應用到樓盤推售中去。

強勁的執(zhí)行力，首先，需要執(zhí)行方速度購快，能夠把握并搶占市場先機，搶先對手一步甚至幾步；其次，需要執(zhí)行方能力夠強，能夠根據(jù)策劃師的策劃思路，產(chǎn)生新穎巧妙的構思，并把其表現(xiàn)出來，得到順利執(zhí)行；此外，良好的協(xié)調能力也是保證方案能否順利執(zhí)行的關鍵。

強勁的執(zhí)行力，對于營銷策劃案而言，就好比演奏家與名曲，演奏的成功與否與曲子的好壞已經(jīng)沒有必然的關系，主要取決于演奏家的水平如何。

小結：品牌競爭時代的房地產(chǎn)業(yè)，要求樓盤營銷策劃必須行之有效。因此，進行科學深入的立項調研，挖掘市場機會，然后進行準確的產(chǎn)品定位和目標消費群定位，謀求產(chǎn)品創(chuàng)新，并通過科學系統(tǒng)的全程營銷體系，加上強勁的后期執(zhí)行力，將樓盤及其品牌成功推廣出去，才能最終實現(xiàn)市場機會。

第五篇：項目經(jīng)理樓盤管理必備工作

項目經(jīng)理樓盤管理必做工作

在項目管理工作中，以下三項為項目經(jīng)理親自承擔的工作，不得分解給銷售代表完成。

一、房號管理

嚴格遵守《項目經(jīng)理工作手冊》第七章第二部分的《房號管理規(guī)定》，再次重申“項目經(jīng)理是樓盤正常銷售期間唯一的房號標準人，嚴禁轉為他人代為銷控?！?/p>

二、財務管理

按照《項目經(jīng)理工作手冊》第八章《財務管理制度》中的相關要求，以下四項財務工作，由項目經(jīng)理親自完成。

1． 現(xiàn)金管理

2． 票據(jù)管理（收據(jù)、尾數(shù)紙）

3． 合同管理（認購書）

4． 結算管理

三、文檔管理

1． 客戶成交登記表（手工、電子）

2． 發(fā)展商蓋章文件

以上各項均涉及經(jīng)濟、法律責任，不能出錯，必須由項目經(jīng)理親自完成，并承擔相關責任。