第一篇：濟南市關于棚戶區(qū)改造的通知

濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知

(濟政發(fā)〔2007〕9號)

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：

為加快我市舊城棚戶區(qū)改造步伐，切實改善舊城棚戶區(qū)居民的居住條件和生活環(huán)境，特通知如下。

一、充分認識加快舊城棚戶區(qū)改造工作的意義

目前，我市舊城區(qū)內集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內城市國有土地上低洼易澇、基礎設施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）房屋總建筑面積約196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設年代久遠，房屋破舊，低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，加快改造刻不容緩。做好棚戶區(qū)改造工作，是落實“三個代表”重要思想，全面建設小康社會的重要舉措；是落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會的客觀要求；是踐行執(zhí)政為民理念，惠及千家萬戶的民心工程。各級各有關部門都要從講政治的高度充分認識這項工作的重要性，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以改善人居環(huán)境、促進經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展為目的，以人為本，統(tǒng)籌兼顧，精心組織，配套建設，高標準實施舊城棚戶區(qū)改造，保障群眾居住權益，提高群眾生活質量，確保人民群眾更大程度地共享改革發(fā)展成果，全面推進和諧濟南建設。

二、目標任務和基本原則

（一）目標任務。力爭用3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務。通過改造，實現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質量的較大提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質量明顯改善，市政基礎設施和文化教育體育等公益性設施逐步完善，城市綜合服務功能顯著增強。

（二）基本原則。

1.政府主導、有序推進的原則。市政府成立舊城改造工作領導小組，統(tǒng)一領導全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標準，明確工作計劃、重點和目標，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點，分步實施，有序推進。

2.市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主的原則。棚戶區(qū)改造工作要落實屬地管理責任，各區(qū)政府作為實施主體，負責本轄區(qū)內棚戶區(qū)改造的具體組織領導。相關部門要充分發(fā)揮職能作用，積極主動地支持、配合、協(xié)調棚戶區(qū)改造工作。

3.科學規(guī)劃、配套建設的原則。棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎設施配套建設相結合，與環(huán)境整治相結合，與社區(qū)建設相結合，與完善住房保障體系相結合，與保護歷史文脈、建筑、街區(qū)相結合。

4.市場運作、政策扶持的原則。棚戶區(qū)改造力求實行市場化運作，多渠道籌集建設資金。制定針對性強的政策扶持措施，化解棚戶區(qū)改造資金壓力，并確保對棚戶區(qū)居民的各項優(yōu)惠政策落實到位，使廣大群眾得到實實在在的利益和實惠。

5.公開、公平、公正和陽光操作的原則。棚戶區(qū)改造政策、標準和程序要公開公布，拆

遷、建設、回遷安置等重要環(huán)節(jié)要實行公示，自覺接受群眾監(jiān)督。監(jiān)察、審計部門要全過程介入，確保每一項工程都成為陽光工程和群眾滿意工程。

三、加強政策扶持，推進規(guī)范運作

推進棚戶區(qū)改造，必須加大政策創(chuàng)新和落實力度，規(guī)范運作方式和行政行為。

（一）落實扶持政策。棚戶區(qū)改造拆遷安置房建設參照經(jīng)濟適用住房有關政策辦理，被拆遷居民對拆遷安置房擁有完全產(chǎn)權。棚戶區(qū)改造拆遷安置房用地外的經(jīng)營性用地，通過招標、拍賣、掛牌方式出讓，所產(chǎn)生的土地收益作為市政府專項資金，按收支兩條線規(guī)定管理，用于棚戶區(qū)改造的統(tǒng)籌調劑和相關基礎設施配套建設。

對改造難度大、資金難以平衡的棚戶區(qū)改造項目，由市舊城改造工作領導小組個案研究特殊政策。

（二）加強分類指導。棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場化運作、政府運作和市場與政府相結合運作的模式。引導鼓勵市場化運作，通過市場融資進行土地整理熟化，安置房建設享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場化運作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實行凈地出讓；對土地附加值低、基本不具備市場化運作條件的，由市政府統(tǒng)一調控，采取項目搭配等辦法推進改造。

（三）規(guī)范拆遷安置。棚戶區(qū)現(xiàn)有拆遷項目原則上以就地安置為主，貨幣補償、異地安置為輔。其中，規(guī)劃為住宅類的項目一般實行就地安置；規(guī)劃為市政公用設施、公益設施和非住宅類的項目，實行貨幣補償、異地安置。

要嚴格規(guī)范拆遷行為，按照政策規(guī)定合理確定回遷安置房屋的戶型、面積標準，給予被拆遷人合理補償，依法保障被拆遷人的合法權益。要牢固樹立群眾觀念，充分聽取被拆遷人的意見建議，做好溝通交流和說服引導工作，取得廣大被拆遷人的支持、配合和擁護。被拆遷人應以大局和棚戶區(qū)廣大群眾的利益為重，積極理解、支持、配合拆遷改造工作。對少數(shù)阻撓正常拆遷的，司法、執(zhí)法等部門應依法實施強制拆遷。對個別無理取鬧、嚴重影響社會秩序的，依法追究當事人的法律責任。

（四）嚴格建設標準。棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設。要根據(jù)城市規(guī)劃和國家有關建設程序和標準、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項目的設計、施工、監(jiān)理招標，確保工程工期和質量標準，以及公共基礎設施的配套完善，真正達到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。實施棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)企業(yè)必須具備規(guī)定的資質，并提倡推廣新技術、新材料、新設備、新工藝，建設節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。

四、強化組織領導，保障工程順利實施

棚戶區(qū)改造工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強，責任重大。各級各部門和單位必須高度重視，切實加強領導，超前謀劃，精心組織。

（一）明確責任。棚戶區(qū)改造工作在市委、市政府的統(tǒng)一領導下，納入全市目標管理責任制，對各區(qū)政府和市有關部門進行考核。市舊城改造工作領導小組（成員名單附后）負責全市棚戶區(qū)改造工作的指揮協(xié)調和有關政策制定，統(tǒng)一調配使用棚戶區(qū)改造專項資金。領導小組辦公室主要負責棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度計劃制定、棚戶區(qū)項目審核、政策研究、組織協(xié)調、監(jiān)督管理和棚戶區(qū)改造的日常工作。

市舊城改造投融資管理中心作為市政府推進舊城區(qū)改造的協(xié)調機構和運作平臺，按照確定的職責，負責規(guī)劃策劃方案的組織編制與協(xié)調報批、受委托辦理有關國有土地收儲工作、籌措工程資金、根據(jù)市政府安排對項目直接進行土地熟化與改造等工作。

各區(qū)政府是棚戶區(qū)改造的責任主體和實施主體，對本轄區(qū)的棚戶區(qū)改造工作負全責。要成立相應的工作機構，主要負責棚戶區(qū)項目申報、策劃包裝、招商引資、調查摸底、拆遷安置、宣傳發(fā)動、組織實施等工作。

市政府相關職能部門要各司其職，通力合作，簡化辦事環(huán)節(jié)，縮短審批時限，提高辦事效率，主動為棚戶區(qū)改造工作提供優(yōu)質服務。

（二）加強監(jiān)督。棚戶區(qū)改造涉及的各級政府、部門、單位及領導干部、工作人員，都必須以大局為重，做到特事特辦、急事急辦。涉及單位要公開監(jiān)督投訴電話，自覺接受群眾監(jiān)督。各級監(jiān)察部門要強化全程監(jiān)督，對嚴重影響干擾棚戶區(qū)改造的違法違規(guī)行為依法依紀嚴肅查處。各級審計部門要提前介入改造項目，對改造資金的使用情況實行全過程監(jiān)督審計。

（三）廣泛宣傳。各新聞媒體和有關單位要采取多種形式，加大宣傳力度，重點宣傳棚戶區(qū)改造的意義、目標、原則、建設標準和政策，及時總結推廣棚戶區(qū)改造的先進經(jīng)驗和做法，切實做好群眾的思想工作，動員全社會積極支持和主動參與棚戶區(qū)改造工作，推動工程順利實施。

舊城區(qū)范圍內其他舊城改造項目，報經(jīng)市舊城改造工作領導小組批準后，可參照本意見執(zhí)行。歷史文化街區(qū)保護性改造不適用本意見。本意見自發(fā)布之日起執(zhí)行，原有關規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

濟南市人民政府

二OO七年四月二十四日

第二篇：濟南市加快推進棚戶區(qū)改造

濟南市加快推進棚戶區(qū)改造“十條意見”全文

(一)繼續(xù)堅持政府主導的運作方式，加大融資投入力度，優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造安置房建設資金。鼓勵棚戶區(qū)改造項目代建廉租住房或將部分符合條件的棚戶區(qū)改造住房通過收購方式轉化為廉租住房，代建或收購所需資金從市政府廉租住房建設專項資金中予以解決。

(二)棚戶區(qū)改造項目安置房部分，按市物價局、財政局《關于公布廉租住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)改造拆遷安置房建設首批免收的行政事業(yè)性收費和政府性基金目錄的通知》(濟價房字〔2008〕111號)免征相關行政事業(yè)性收費和政府性基金;商品房部分，視項目承擔安置房的建設規(guī)模、質量和工程進度，按上述目錄予以減征，減免額度最多可至50%。改造項目由土地使用

意向人出資進行前期土地熟化的，土地“招、拍、掛”成交后，由市舊城改造投融資管理中心對其繳納土地價款的周轉資金予以積極支持。

(三)棚戶區(qū)改造項目商品房城市建設綜合配套費和人防工程易地建設費減征后仍需繳納的部分，可根據(jù)工程進度分期繳納，在領取建設工程規(guī)劃許可證前繳納總額的50%(按規(guī)劃許可建筑面積計算)，領證6個月內繳納余款的50%，1年內繳納剩余的全部款項(按施工圖聯(lián)審確定的實際建筑面積核算)。

(四)棚戶區(qū)改造項目建設前期涉及的經(jīng)營性收費一律按相關標準下限執(zhí)行;其建設單位應繳納的勞務工資保證金推遲至申請辦理施工許可時繳納，房屋維修基金推遲至辦理產(chǎn)權分戶時繳納。

(五)市有關部門在制定土地供應計劃時優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造用地，并加大公共配套基礎設施投資建設力度，優(yōu)化土地使用條件。具備分宗條件的地塊，可以統(tǒng)一規(guī)劃，按功能和布局合理劃分地塊并確定規(guī)劃條件，單獨或捆綁出讓。以“招、拍、掛”方式出讓的經(jīng)營性建設用地，受讓方因資金困難不能按時足額付款的，經(jīng)批準，土地總價款可延緩至6個月內繳齊。因特殊原因不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，經(jīng)批準并辦理相關手續(xù)后，可順延開、竣工期限。

(六)棚戶區(qū)改造項目建設單位根據(jù)建設工程規(guī)劃條件和要求，組織制定建設工程設計方案后，即可持有關材料向市規(guī)劃局申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。對尚未開工的新批項目，可根據(jù)市場需求合理確定房屋套型結構比例。棚戶區(qū)改造項目內新建住宅日照標準可酌情降低，建設單位需在規(guī)劃設計方案中標注和說明，并在商品房銷售前公示。

(七)棚戶區(qū)改造項目建設單位申請辦理施工許可時，其資金證明文件除采取銀行資金到位證明或第三方擔保方式之外，也可采取銀行付款保函方式(在規(guī)定時間內須補齊相關證明文件)。

(八)棚戶區(qū)改造項目在取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并完成基礎施工和預測繪，簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議后，經(jīng)項目建設單位申請，可辦理商品房預售許可證。棚戶區(qū)改造項目完工前的預售收入，按照國家稅收政策規(guī)定標準的下限預征企業(yè)所得稅，實行按季預繳、按年清算。

(九)對一次開工8萬平方米以上的棚戶區(qū)改造項目，由市建筑工程質量與安全監(jiān)督部門指派專人跟蹤服務，對涉及結構安全的重要部位和關鍵工序的現(xiàn)場檢查隨報隨檢。

(十)棚戶區(qū)改造項目建設單位申請辦理住房公積金貸款，繳納的貸款保證金可根據(jù)其信用、資質及辦理住房公積金貸款業(yè)務情況確定為貸款總額的1%至5%。個人申請住房公積金貸款最高額度提高到50萬元，貸款最長年限延長至30年，最低首付款比例降低為付款總額的20%。

第三篇：山東省濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知

山東省濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知

發(fā)文單位：山東省濟南市人民政府 文

號：濟政發(fā)〔2007〕9號 發(fā)布日期：2007-4-24 執(zhí)行日期：2007-4-24 各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：

為加快我市舊城棚戶區(qū)改造步伐，切實改善舊城棚戶區(qū)居民的居住條件和生活環(huán)境，特通知如下。

一、充分認識加快舊城棚戶區(qū)改造工作的意義

目前，我市舊城區(qū)內集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內城市國有土地上低洼易澇、基礎設施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）房屋總建筑面積約196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設年代久遠，房屋破舊，低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，加快改造刻不容緩。做好棚戶區(qū)改造工作，是落實“三個代表”重要思想，全面建設小康社會的重要舉措；是落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會的客觀要求；是踐行執(zhí)政為民理念，惠及千家萬戶的民心工程。各級各有關部門都要從講政治的高度充分認識這項工作的重要性，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以改善人居環(huán)境、促進經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展為目的，以人為本，統(tǒng)籌兼顧，精心組織，配套建設，高標準實施舊城棚戶區(qū)改造，保障群眾居住權益，提高群眾生活質量，確保人民群眾更大程度地共享改革發(fā)展成果，全面推進和諧濟南建設。

二、目標任務和基本原則

（一）目標任務。力爭用3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務。通過改造，實現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質量的較大提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質量明顯改善，市政基礎設施和文化教育體育等公益性設施逐步完善，城市綜合服務功能顯著增強。

（二）基本原則。

1.政府主導、有序推進的原則。市政府成立舊城改造工作領導小組，統(tǒng)一領導全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標準，明確工作計劃、重點和目標，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點，分步實施，有序推進。

2.市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主的原則。棚戶區(qū)改造工作要落實屬地管理責任，各區(qū)政府作為實施主體，負責本轄區(qū)內棚戶區(qū)改造的具體組織領導。相關部門要充分發(fā)揮職能作用，積極主動地支持、配合、協(xié)調棚戶區(qū)改造工作。

3.科學規(guī)劃、配套建設的原則。棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎設施配套建設相結合，與環(huán)境整治相結合，與社區(qū)建設相結合，與完善住房保障體系相結合，與保護歷史文脈、建筑、街區(qū)相結合。

4.市場運作、政策扶持的原則。棚戶區(qū)改造力求實行市場化運作，多渠道籌集建設資金。制定針對性強的政策扶持措施，化解棚戶區(qū)改造資金壓力，并確保對棚戶區(qū)居民的各項優(yōu)惠政策落實到位，使廣大群眾得到實實在在的利益和實惠。

5.公開、公平、公正和陽光操作的原則。棚戶區(qū)改造政策、標準和程序要公開公布，拆遷、建設、回遷安置等重要環(huán)節(jié)要實行公示，自覺接受群眾監(jiān)督。監(jiān)察、審計部門要全過程介入，確保每一項工程都成為陽光工程和群眾滿意工程。

三、加強政策扶持，推進規(guī)范運作

推進棚戶區(qū)改造，必須加大政策創(chuàng)新和落實力度，規(guī)范運作方式和行政行為。

（一）落實扶持政策。棚戶區(qū)改造拆遷安置房建設參照經(jīng)濟適用住房有關政策辦理，被拆遷居民對拆遷安置房擁有完全產(chǎn)權。棚戶區(qū)改造拆遷安置房用地外的經(jīng)營性用地，通過招標、拍賣、掛牌方式出讓，所產(chǎn)生的土地收益作為市政府專項資金，按收支兩條線規(guī)定管理，用于棚戶區(qū)改造的統(tǒng)籌調劑和相關基礎設施配套建設。

對改造難度大、資金難以平衡的棚戶區(qū)改造項目，由市舊城改造工作領導小組個案研究特殊政策。

（二）加強分類指導。棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場化運作、政府運作和市場與政府相結合運作的模式。引導鼓勵市場化運作，通過市場融資進行土地整理熟化，安置房建設享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場化運作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實行凈地出讓；對土地附加值低、基本不具備市場化運作條件的，由市政府統(tǒng)一調控，采取項目搭配等辦法推進改造。

（三）規(guī)范拆遷安置。棚戶區(qū)現(xiàn)有拆遷項目原則上以就地安置為主，貨幣補償、異地安置為輔。其中，規(guī)劃為住宅類的項目一般實行就地安置；規(guī)劃為市政公用設施、公益設施和非住宅類的項目，實行貨幣補償、異地安置。

要嚴格規(guī)范拆遷行為，按照政策規(guī)定合理確定回遷安置房屋的戶型、面積標準，給予被拆遷人合理補償，依法保障被拆遷人的合法權益。要牢固樹立群眾觀念，充分聽取被拆遷人的意見建議，做好溝通交流和說服引導工作，取得廣大被拆遷人的支持、配合和擁護。被拆遷人應以大局和棚戶區(qū)廣大群眾的利益為重，積極理解、支持、配合拆遷改造工作。對少數(shù)阻撓正常拆遷的，司法、執(zhí)法等部門應依法實施強制拆遷。對個別無理取鬧、嚴重影響社會秩序的，依法追究當事人的法律責任。

（四）嚴格建設標準。棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設。要根據(jù)城市規(guī)劃和國家有關建設程序和標準、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項目的設計、施工、監(jiān)理招標，確保工程工期和質量標準，以及公共基礎設施的配套完善，真正達到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。實施棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)企業(yè)必須具備規(guī)定的資質，并提倡推廣新技術、新材料、新設備、新工藝，建設節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。

四、強化組織領導，保障工程順利實施

棚戶區(qū)改造工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強，責任重大。各級各部門和單位必須高度重視，切實加強領導，超前謀劃，精心組織。

（一）明確責任。棚戶區(qū)改造工作在市委、市政府的統(tǒng)一領導下，納入全市目標管理責任制，對各區(qū)政府和市有關部門進行考核。市舊城改造工作領導小組（成員名單附后）負責全市棚戶區(qū)改造工作的指揮協(xié)調和有關政策制定，統(tǒng)一調配使用棚戶區(qū)改造專項資金。領導小組辦公室主要負責棚戶區(qū)改造規(guī)劃及計劃制定、棚戶區(qū)項目審核、政策研究、組織協(xié)調、監(jiān)督管理和棚戶區(qū)改造的日常工作。

市舊城改造投融資管理中心作為市政府推進舊城區(qū)改造的協(xié)調機構和運作平臺，按照確定的職責，負責規(guī)劃策劃方案的組織編制與協(xié)調報批、受委托辦理有關國有土地收儲工作、籌措工程資金、根據(jù)市政府安排對項目直接進行土地熟化與改造等工作。

各區(qū)政府是棚戶區(qū)改造的責任主體和實施主體，對本轄區(qū)的棚戶區(qū)改造工作負全責。要成立相應的工作機構，主要負責棚戶區(qū)項目申報、策劃包裝、招商引資、調查摸底、拆遷安置、宣傳發(fā)動、組織實施等工作。

市政府相關職能部門要各司其職，通力合作，簡化辦事環(huán)節(jié)，縮短審批時限，提高辦事效率，主動為棚戶區(qū)改造工作提供優(yōu)質服務。

（二）加強監(jiān)督。棚戶區(qū)改造涉及的各級政府、部門、單位及領導干部、工作人員，都必須以大局為重，做到特事特辦、急事急辦。涉及單位要公開監(jiān)督投訴電話，自覺接受群眾監(jiān)督。各級監(jiān)察部門要強化全程監(jiān)督，對嚴重影響干擾棚戶區(qū)改造的違法違規(guī)行為依法依紀嚴肅查處。各級審計部門要提前介入改造項目，對改造資金的使用情況實行全過程監(jiān)督審計。

（三）廣泛宣傳。各新聞媒體和有關單位要采取多種形式，加大宣傳力度，重點宣傳棚戶區(qū)改造的意義、目標、原則、建設標準和政策，及時總結推廣棚戶區(qū)改造的先進經(jīng)驗和做法，切實做好群眾的思想工作，動員全社會積極支持和主動參與棚戶區(qū)改造工作，推動工程順利實施。

舊城區(qū)范圍內其他舊城改造項目，報經(jīng)市舊城改造工作領導小組批準后，可參照本意見執(zhí)行。歷史文化街區(qū)保護性改造不適用本意見。本意見自發(fā)布之日起執(zhí)行，原有關規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

濟南市人民政府

二OO七年四月二十四日

附：

濟南市舊城改造工作領導小組成員名單

組 長：張建國（市委副書記、市長）

副組長：殷魯謙（市委常委、副市長）

鄒世平（副市長）

成 員：王平（市委副秘書長、信訪局局長）

曹 樺（市政府副秘書長）

張 偉（市政府副秘書長）

凌安中（市委宣傳部副部長、文明辦主任）

田 莊（市建委主任）

王 輝（市發(fā)改委主任）

劉西安（市國土資源局局長）

王新文（市規(guī)劃局局長）

張 俊（市城管執(zhí)法局局長）

陳世深（市環(huán)保局局長）

徐長林（市財政局局長）

李華賢（市監(jiān)察局局長）

紀寶華（市審計局局長）

鄒衛(wèi)平（市文化局局長）

高立文（市房管局局長）

賈玉良（市市政公用局局長）

韓曉光（市園林局局長）

杜緒德（市市容環(huán)衛(wèi)局局長）

趙明奎（市政府投融資管理中心主任）

張 奇（市建委副主任、舊城改造投融資管理中心主任）

王克泉（市公安局副政委）

王 欣（市舊城改造投融資管理中心副主任）

雷天太（歷下區(qū)區(qū)長）

蘇維泉（市中區(qū)區(qū)長）

李勝利（槐蔭區(qū)區(qū)長）

王建軍（天橋區(qū)區(qū)長）

許 強（歷城區(qū)區(qū)長）

領導小組辦公室設在市舊城改造投融資管理中心，曹樺同志兼任辦公室主任，田莊、張

奇、王欣同志兼任辦公室副主任。

山東省濟南市人民政府

第四篇：棚戶區(qū)改造實施方案

中鹽皓龍棚戶區(qū)改造實施方案

推進城市棚戶區(qū)改造工作,是落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會的重要舉措,是市委、市政府為擴大內需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策,對提升我市城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。為進一步加快推進我公司棚戶區(qū)改造,現(xiàn)提出如下意見:

一、指導思想及原則(一)指導思想

全面貫徹落實科學發(fā)展觀,按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求,堅持以人為本,以建設和諧皓龍、促進經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展為目的,加快棚戶區(qū)改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節(jié)約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統(tǒng)一領導,屬地實施。堅持統(tǒng)一領導,因地制宜,加強協(xié)調。

2.整體推進,配套建設。堅持以人為本、安置先行,按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針,將棚戶區(qū)改造成房屋質量優(yōu)良、功能完善、設施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業(yè)等公共服務設施要同步規(guī)劃建設,同步交付使用。

3.要在深入調查、摸清底數(shù)、精確測算的基礎上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標及建設標準

(二)工作目標

(三)建設標準

棚戶區(qū)改造要按照國家建筑節(jié)能的有關規(guī)定,建設節(jié)能省地型住宅。充分考慮棚戶區(qū)居民的購買能力和意愿,原則上工礦棚戶區(qū)改造項目戶型建筑面積控制在80平方米以內,高層建筑可適當放寬到90平方米。城市棚戶區(qū)安置回遷居民的戶型面積結合當?shù)鼐用褡》繉嶋H情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地,由市和縣(市)土地儲備機構統(tǒng)一納入儲備計劃,實施開發(fā)整理,也可以委托有資質、有實力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發(fā)整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金,按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市棚戶區(qū)改造范圍內的市政和公用設施用地及配建經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益,優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦棚戶區(qū),原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地,城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應及時調整為棚戶區(qū)建設住宅用地,國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù);對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批,比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。

(三)稅費優(yōu)惠政策

城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業(yè)性收費;經(jīng)營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區(qū)改造項目要納入經(jīng)濟適用住房建設計劃,并免征土地契稅;城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關規(guī)定減免稅費。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目,可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規(guī)定的優(yōu)惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴格拆遷計劃管理,在拆遷計劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補償安置采取產(chǎn)權調換和貨幣補償?shù)姆绞?鼓勵以產(chǎn)權調換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權調換的,原則上實行拆補平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規(guī)定標準(另行制定)內的部分,可按成本價格購買;超出規(guī)定標準的部分,按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?貨幣補償?shù)慕痤~應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場評估價格確定補償價款,不再進行土地補償。

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造范圍內國有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統(tǒng)一由市房管局履行國有產(chǎn)權代表職責,按照市場評估價格優(yōu)惠優(yōu)先出售給現(xiàn)房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區(qū)改造有關拆遷安置政策進行拆遷安置。對經(jīng)濟困難,無力購買原租賃住房產(chǎn)權的低收入家庭,安排保障性住房實物配租,確立新的租賃關系。國有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區(qū)改造統(tǒng)籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對棚戶區(qū)內符合經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障,一次性解決住房問題。

(六)棚戶區(qū)居民購房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風險的前提下,對繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡化貸款手續(xù),支持棚戶區(qū)改造。設立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構,鼓勵有條件的各類經(jīng)濟組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔保,降低銀行貸款風險,支持個人合理住房消費。

(七)產(chǎn)權政策

城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權歸棚戶區(qū)居民所有,商品住房以市場價購買后確認產(chǎn)權。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟適用住房的,實行國家和個人共有產(chǎn)權制度,個人以其出資額和企業(yè)補助取得部分產(chǎn)權;工礦棚戶區(qū)居民通過補交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權。持有部分房屋產(chǎn)權的工礦棚戶區(qū)居民轉讓棚戶區(qū)改造房屋時,要取得全部產(chǎn)權后方可上市交易。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房產(chǎn)權全部歸國家所有。

四、組織領導

成立“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造領導小組”和“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造辦公室”,建立市棚戶區(qū)改造聯(lián)席辦公會議制度,市發(fā)改、住房和城鄉(xiāng)建設、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)管理、拆遷、審計、地稅、人防等部門要協(xié)調聯(lián)動,加強合作,研究解決棚戶區(qū)改造的重大問題,主動提供服務,共同推進棚戶區(qū)改造工作。

1.各縣(市)、區(qū)政府:要成立相應工作機構,制定實施細則,搞好前期摸底調查和宣傳動員,組織實施項目管理;負責棚戶區(qū)房屋拆遷安置、資金監(jiān)管和社會穩(wěn)定工作,制止棚戶區(qū)內亂搭亂建行為。

2.市發(fā)展和改革委員會:負責棚戶區(qū)改造規(guī)劃、計劃的制定和安置住宅建設項目審批立項工作。

3.市住房和城鄉(xiāng)建設局:負責棚戶區(qū)改造工作的指導、協(xié)調和監(jiān)督;負責棚戶區(qū)的認定;工程建設質量、安全、進度的監(jiān)督檢查;拆遷安置房建設成本的審核;組織新建小區(qū)的綜合驗收。

4.市財政局:負責棚戶區(qū)改造融資工作,落實棚戶區(qū)改造財政補貼資金,爭取國家、省的支持資金,落實本級財政廉租住房建設資金和棚戶區(qū)改造項目貸款貼息資金。

5.市國土資源局:根據(jù)規(guī)劃預留棚戶區(qū)改造、廉租住房建設土地利用計劃指標,提供異地安置住宅建設地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區(qū)改造項目、廉租住房建設項目土地手續(xù)。

6.市城鄉(xiāng)規(guī)劃局:依據(jù)城市總體規(guī)劃編制擬改造片區(qū)和異地安置住宅地塊的控制性詳細規(guī)劃及規(guī)劃設計條件,規(guī)劃相應的回遷安置和商業(yè)開發(fā)用地,審批棚戶區(qū)改造中新建小區(qū)規(guī)劃方案,對棚戶區(qū)改造范圍內的違法建設行為進行查處。

7.市房產(chǎn)管理局:負責棚戶區(qū)改造中住房保障對象資格確認和保障性住房建設的組織協(xié)調,指導各縣(市)、區(qū)落實住房保障工作。

8.市審計局:負責棚戶區(qū)改造政府投入資金使用的監(jiān)督審計工作。

各縣(市)、區(qū)政府要制定棚戶區(qū)改造實施細則,于3月15日報市棚戶區(qū)改造領導小組辦公室。

五、組織實施

(一)編制改造規(guī)劃和計劃

各縣(市)、區(qū)政府依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市住房發(fā)展規(guī)劃、棚戶區(qū)改造任務及資金籌集情況,按照3年完成改造任務的要求,編制3年棚戶區(qū)改造規(guī)劃和計劃,2010年3月底報市發(fā)改委審核同意后實施。市政府與各縣(市)、區(qū)政府和市直有關部門簽訂棚戶區(qū)改造目標責任書,納入市政府績效目標考核范圍。

(二)加快項目審批

將所有工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)改造項目全部納入省、市兩級聯(lián)審聯(lián)批范圍,實行一站式、一條龍集約化審批服務,簡化審批程序,縮短審批時限,提供高效服務。

(三)依法規(guī)范拆遷

棚戶區(qū)改造方案、優(yōu)惠政策、面積測算方法、安置順序等事關拆遷居民的事項要及時張榜公布,接受群眾和社會監(jiān)督。拆遷安置由各縣(市)、區(qū)政府負責組織,嚴格執(zhí)行國家和省、市的拆遷政策,陽光操作,和諧拆遷。堅持先安置后拆遷,實行貨幣補助或提供過渡性住房相結合的方式,解決被拆遷群眾的安置問題。棚戶區(qū)改造回遷安置住房只能安置棚戶區(qū)住戶,不得面向社會銷售。改造資金的使用、成本核算、價格核定要向社會公開,接受審計監(jiān)督。棚戶區(qū)改造房屋拆遷,與拆遷當事人達不成補償安置協(xié)議、在規(guī)定拆遷期限內拒不搬遷的,依法實施行政強制拆遷;對野蠻拆遷,無理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當事人的法律責任。

(四)加強建設監(jiān)管

嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理、質量責任制和項目投標制,嚴格工程質量管理,堅決杜絕“豆腐渣”工程。項目竣工后,由建設主管部門牽頭,依法組織相關部門聯(lián)合驗收,合格后方可交付使用。市有關部門要加大審計和稽查工作力度,對棚戶區(qū)改造工程進度、工程質量、改造資金的籌集和安排使用等情況進行監(jiān)督檢查,對各縣(市)、區(qū)計劃執(zhí)行情況進行驗收檢查,對不能按期完成改造任務的縣(市)、區(qū)和工礦企業(yè),扣減棚戶區(qū)改造以獎代補資金,并追究有關人員的責任。

(五)強化物業(yè)管理

新建回遷小區(qū)實行物業(yè)管理,繳納公共維修基金,由業(yè)主按招投標方式確定物業(yè)管理公司,嚴格執(zhí)行有關物業(yè)管理政策。小區(qū)內配建的商業(yè)性用房的經(jīng)營收益可作為補充小區(qū)管理、房屋維修等費用。

第五篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發(fā)生轉讓，應經(jīng)拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經(jīng)建設行政主管機關依法核準的相應房地產(chǎn)評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報告確定的估價值協(xié)商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產(chǎn)生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產(chǎn)價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質的房地產(chǎn)評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產(chǎn)評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。Ⅳ評估機構產(chǎn)生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。Ⅲ現(xiàn)場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現(xiàn)場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發(fā)法，是預計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發(fā)基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據(jù)評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產(chǎn)的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現(xiàn)主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。