第一篇：安徽省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容試題

安徽省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、按照目前我國的有關(guān)土地管理規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費用不包括。

A：土地使用費

B：土地補(bǔ)償費

C：安置補(bǔ)助費

D：地上附著物和青苗的補(bǔ)償費

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時變動的幾個因素都是（），且各因素發(fā)生變化的概率相同。

A．相互影響的B．相互獨立的C．相互作用的D．相互無關(guān)的

3、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示正確的是。

A：

B：

C：

D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，錯誤的是__。

A．私立學(xué)校用地50年

B．廠房用地50年

C．大型超市用地50年

D．別墅用地70年

5、適用于砌體結(jié)構(gòu)建筑，如住宅、教學(xué)樓、辦公樓等多層建筑。

A：條形基礎(chǔ)

B：獨立基礎(chǔ)

C：箱形基礎(chǔ)

D：樁基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是．【2006年考題】

A：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

B：運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

C：假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D：假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為__元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)A．17484 B．19020 C．19754 D．20539

8、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是。

A：3.57％

B：4.00％

C：6.56％

D：10.56％

E：借款合同

9、為確保承包商很好地履約，開發(fā)商通常從每次工程進(jìn)度款中扣留一部分金額，作為承包商的缺陷責(zé)任期的__。

A．最終付款

B．預(yù)付款

C．保留金

D．工程款

10、我國已初步形成__的住房金融體系。

A．商業(yè)性

B．政策性

C．商業(yè)性為主、政策性為輔

D．商業(yè)性和政策性并存

11、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9％、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為萬元。

A：3．41 B：4．05 C：4．59 D：12．59 E：借款合同

12、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是。

A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B：市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料

C：房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)采用固定百分比租金時，承租人與業(yè)主約定的人為平衡點若低于營業(yè)額的自然平衡點，則業(yè)主的收入會__。A．增加

B．減少

C．不變

D．不確定

14、下列關(guān)于容積率的計算公式，正確的是。

A：容積率=土地面積／總建筑面積

B：容積率=總建筑面積／土地面積

C：容積率=建筑基底占地面積／地塊面積

D：容積率：地塊面積／建筑基底占地面積

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、保險的派生職能不包括__。

A．防災(zāi)防損

B．融通資金

C．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

D．分配

16、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵浮?/p>

A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B：估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C：估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估之后，就要進(jìn)入實施過程，而實施過程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒

B．完成全體工作人員的篩選工作

C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

18、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是__萬元。

A．9616.83 B．10161.05 C．12021.04 D．12800

19、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性生房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)。

A：目前是否有經(jīng)濟(jì)收入

B：過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益

C：是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

D：目前的收入是否大于運營費用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費用的是。

A：房屋價值補(bǔ)償費

B：搬遷補(bǔ)償費

C：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費 D：土地補(bǔ)償費

E：借款合同

21、房地產(chǎn)抵押價格通常情況下與市場價格的關(guān)系是：__。

A．兩者相同

B．兩者沒有關(guān)系

C．前者高于后者

D．前者低于后者

22、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為。

A：有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)

B：有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)

C：有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)

D：有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實際經(jīng)過年數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、按，絕對指標(biāo)可以分為時期指標(biāo)和時點指標(biāo)。

A：反映的先后順序不同

B：反映的實質(zhì)內(nèi)容不同

C：反映的時間狀態(tài)不同

D：反映的形式狀態(tài)不同

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A．不可移動性

B．適應(yīng)性

C．弱流動性

D．相互影響性

25、從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)。

A：估價業(yè)務(wù)

B：估價目的C：估價對象

D：估價程序

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的。

A：容積率

B：土地用途

C：土地開發(fā)程度

D：評估單位

E：土地使用權(quán)性質(zhì)

2、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有。

A：地役權(quán)設(shè)立的情況

B：土地使用期限 C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D：容積率

E：臨街狀況

3、下列有關(guān)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的稅率，表述不正確的是__。

A．房產(chǎn)稅實行比例稅率，按房產(chǎn)余值計征，為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征，為12% B．城鎮(zhèn)土地使用稅實行差別稅率，具體適用稅率為0.5%、10%、15%、30%5個檔次

C．土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率：30%、40%、50%、60% D．耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次

4、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類__。

A．主觀合理價值和公開市場價值

B．主觀合理價值和非公開市場價值

C．主觀合理價值和客觀合理價值

D．公開市場價值和非公開市場價值

5、在地籍圖中，屬于地籍要素的有。

A：土地的編號

B：上地的利用類別

C：地理名稱

D：房屋、道路、水系

E：土地的面積

6、在完全競爭市場上，勞動的共同決定完全競爭市場上的工資水平。

A：供給

B：供給彈性

C：需求

D：需求彈性

E：需求規(guī)律

7、按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應(yīng)繳納契稅的有。

A：陳某的兒子

B：陳某的經(jīng)紀(jì)人

C：陳某的繼母

D：陳某的女兒

E：護(hù)理陳某多年的保姆

8、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的個人不得。

A：轉(zhuǎn)讓房屋

B：租賃房屋

C：遷移戶口

D：新建、擴(kuò)建、改建房屋

E：改變房屋和土地用途

9、職工可以提取住房公積金用于消費的事項有__。

A．購買上班用的電動車

B．購買自用二手商鋪

C．自建自住住房 D．裝修自住住房

E．償還購買自住經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款本息

10、某可比實例價格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為（）元/m2。

A.2000 B.2200 C.2100 D.2315

11、經(jīng)營費用的人工費包括。

A：工資

B：醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險

C：統(tǒng)籌費

D：聘請法律顧問的費用

E：保安費用

12、下列有關(guān)經(jīng)濟(jì)壽命的描述正確的是。

A：經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本的持續(xù)時間

B：自然壽命一般與經(jīng)濟(jì)壽命相等

C：如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命

D：有關(guān)固定資產(chǎn)的折舊年限往往是根據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命來確定的E：地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)

13、職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買住房，擁有__。

A．全部產(chǎn)權(quán)

B．完全產(chǎn)權(quán)

C．部分產(chǎn)權(quán)

D．標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)

14、申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件，有。

A：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)

B：總承包企業(yè)已簽署了分包合同

C：已經(jīng)確定施工企業(yè)

D：簽署了委托監(jiān)理合同

E：建設(shè)資金已經(jīng)落實

15、影響供給價格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在。

A：從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素

B：從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小

C：商品的替代品數(shù)目和可替代程度

D：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預(yù)算中所占的比例

E：商品本身用途的多樣性

16、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，既可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定，估價方法宜采用。

A：成本法 B：路線價法

C：假設(shè)開發(fā)法

D：基準(zhǔn)地價修正法

E：市場比較法

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。

A．損益表

B．資金來源與運用表

C．資本金現(xiàn)金流量表

D．全部投入現(xiàn)金流量表

18、從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)__。

A．估價業(yè)務(wù)

B．估價目的C．估價對象

D．估價程序

19、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是__。

A．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

B．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

C．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前6個月申請續(xù)期

D．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前2年申請續(xù)期

20、銀行為某家庭提供了年利率為6％，按月等比遞增償還，期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是元。

A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

21、從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是（）。

A．個別人的價值判斷

B．估價人員的主觀定價

C．由市場力量決定

D．市場參與者集體競價的結(jié)果

E．由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

22、求取建筑物折舊的方法主要有__。

A．年限法

B．市場提取法

C．分解法

D．功能法

E．對比分析法

23、下列屬于影響需求價格彈性的因素的是。

A：產(chǎn)品的成本狀況 B：商品的替代品數(shù)目和可替代程度

C：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預(yù)算中所占的比例

D：商品本身用途的多樣性

E：商品本身用途的單一性

24、運用路線價法估價的步驟包括（）等。

A．調(diào)查評估路線價

B．計算臨街土地的價值

C．求取可比實例價格

D．劃分路線價區(qū)段

E．交易情況修正

25、房地產(chǎn)價格評估收費，按照房地產(chǎn)評估價格總額采取__計算。

A．固定費率

B．差額費率分檔累進(jìn)

C．定額費率

D．評估機(jī)構(gòu)自定費率

第二篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。要素：估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

1）價值分配業(yè)務(wù)

2）價值減損評估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責(zé)任。

鑒證性估價應(yīng)“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第三篇：福建省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

福建省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有__簽字蓋章。A．注冊建筑師 B．注冊結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊建造師

D．注冊施工管理師

2、是影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)自身因素。A：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素 B：區(qū)位因素、社會因素、權(quán)益因素 C：區(qū)位因素、社會因素、國際因素

D：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、編制工程進(jìn)度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網(wǎng)絡(luò)圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標(biāo)圖法

4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構(gòu)造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

6、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法” B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用

C：對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價

D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、遵守要求在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。A：謹(jǐn)慎原則

B：最高最佳使用原則 C：合法原則 D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：運營費用偏大 C：收益期限偏短 D：報酬率偏高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實地查勘

B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

C．實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認(rèn)可

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯誤的是。

A：因企業(yè)被收購房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為

C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場．需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進(jìn)行估價。A：比較法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、已知某城市容積率修正系數(shù)表，見下表。

容積率修正系數(shù)表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系數(shù) L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手資料時最普遍采用的手段。A．問卷 B．座談 C．電話 D．郵寄

14、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

17、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要3年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2％上升至10％左右。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是。

A：因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)比現(xiàn)時同類房屋售價高

B：因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)予以調(diào)低

C：該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

D：該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。A．上級房屋拆遷管理部門 B．人民法院

C．縣級以上人民政府 D．同級人民政府

19、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。A： B： C： D：∞

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，估價收費最高為萬元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產(chǎn)股票 B．購買商鋪

C．購買房地產(chǎn)債券

D．購買住房抵押支持證券

23、估價對象土地2004年的純收益為500萬元，預(yù)計2005年到2009年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，若2009年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為4000萬元，該類土地的報酬率為8％，土地使用權(quán)在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元 B：7161萬元 C：5010萬元 D：5510萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況主要是房地產(chǎn)的供求狀況。A：全國本類 B：本地區(qū)本類 C：全國 D：本地區(qū)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是__。A．銷售狀況價值論 B．市場供求價值論 C．生產(chǎn)費用價值論 D．經(jīng)濟(jì)花費價值論

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理房屋權(quán)屬登記申請之日起__日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用__。A．房地產(chǎn)出租 B．房地產(chǎn)保險

C．房屋繼承、分割 D．房地產(chǎn)拍賣抵債

4、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市場調(diào)查可分為不可控因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種，其中，可控因素調(diào)查包括__。A．產(chǎn)品調(diào)查

B．市場需求容量調(diào)查 C．價格調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查 E．促銷策略調(diào)查

7、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：單位拆遷 E：社會拆遷

8、財務(wù)分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營運能力分析 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某個國家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國家的居民收入分配趨于平均化

B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)派__單數(shù)成員組成鑒定組。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行實地查看的情形有。A：房屋所有權(quán)初始登記 B：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 C：最高額抵押登記 D：在建工程抵押權(quán)登記 E：地役權(quán)登記

13、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)．決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是。A：資金來源 B：資金成本 C：項目風(fēng)險 D：預(yù)期利潤 E：機(jī)會成本

14、目前，我國已基本建立了以國有金融機(jī)構(gòu)為主體、其他各類金融機(jī)構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營 B：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)監(jiān)管 C：銀行、證券、保險業(yè)共同經(jīng)營 D：銀行、證券、保險業(yè)合作經(jīng)營 E：銀行、證券、保險業(yè)共同監(jiān)管

15、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有．【2005年考題】 A：土地所有權(quán)

B：國有工業(yè)用地使用權(quán) C：宅基地土地使用權(quán) D：大型游樂場 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

16、下列有關(guān)綜合指標(biāo)的表述，正確的是{)。

A：絕對指標(biāo)是反映在一定時空條件下的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總規(guī)?；蚪^對水平的統(tǒng)計指標(biāo)

B：相對指標(biāo)是絕對指標(biāo)(總量指標(biāo))的派生指標(biāo)

C：平均指標(biāo)是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值分離趨勢的指標(biāo) D：平均指標(biāo)主要是指標(biāo)準(zhǔn)差

E：變異指標(biāo)又稱變動度，是反映總體單位標(biāo)志值差異程度的綜合指標(biāo)

17、基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的__。A．最低投資報酬宰 B．平均投資報酬率 C．最低投資利潤率 D．平均投資利潤率

18、房地產(chǎn)的規(guī)范性文件包括。A：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 B：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 C：《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》 D：《房產(chǎn)測量規(guī)范》 E：《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

19、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率為__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。A．個人所有的房產(chǎn)

B．宗教寺廟、公園、國家機(jī)關(guān)、部隊等自用的房產(chǎn) C．企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)

D．高等學(xué)校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的房產(chǎn) E．房產(chǎn)因大修而停用的，大修期間可以免征房產(chǎn)稅

21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質(zhì)量保證書》 E：《住宅使用說明書》

22、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預(yù)期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國國際收支出現(xiàn)大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴(kuò)張政策

23、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有__。A．土地所有權(quán)

B．國有工業(yè)用地土地使用權(quán) C．宅基地土地使用權(quán) D．大型游樂場 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

24、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責(zé)任制 D：國有獨資公司 E：個人企業(yè)

25、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

第四篇：2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價假設(shè)試題

2015年上半年河南省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價假設(shè)試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、路線價法特別適用于__需要對大量土地進(jìn)行估價的場合。A．土地經(jīng)濟(jì)評價 B．土地課稅

C．土地收益測算 D．土地定級

2、某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A．71.84 B．74.47 C．75.23 D．80.00

3、經(jīng)濟(jì)適用住房采取__的方式進(jìn)行。A．出讓 B．行政劃撥 C．有償轉(zhuǎn)讓 D．無償轉(zhuǎn)讓

4、消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的影響關(guān)系是。

A：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 B：若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。

A．時間類參數(shù) B．融資類參數(shù)

C．評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D．收益類指標(biāo)

6、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

7、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是。A：單獨深度價格修正率 B：累計深度價格修正率 C：平均深度價格修正率 D：加權(quán)深度價格修正率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、在一國金融機(jī)構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位的是__。A．政策性銀行 B．商業(yè)銀行 C．中央銀行 D．人民銀行

9、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)A：16．8～21．6 B：21．6～24 C：24 D：100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、寫字樓分類過程中需考慮的因素有（）。A．寫字樓的級別 B．寫字樓的物業(yè)管理

C．寫字樓的級別，寫字樓的位置

D．寫字樓的位置，交通方便性，建筑形式

11、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是．【2006年考題】 A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，耕地占用稅適用稅額可適當(dāng)提高，但最高不超過規(guī)定稅額的__。A．30% B．40% C．50% D．60%

13、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5 000 ㎡，房地總價值為2 600萬元，其中土地價值為600萬元．某人購買了其中200 ㎡，該部分的房地價值為182萬元．假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為。A：4％ B：7％ C：17％ D：30％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯(lián)合代理 D．雙重代理

15、耕地占用稅實行__稅率。A．幅度定額稅率 B．超額累進(jìn)稅率 C．地區(qū)差別稅率 D．比例稅率

16、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價時點的續(xù)建費用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的組合來提高收益、降低風(fēng)險。A：地理區(qū)域 B：時間分布 C：物業(yè)類型 D：收益形式 E：借款合同

18、房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是。(2009年試題)A：發(fā)現(xiàn)地下文物

B：銀行貸款未按期到賬 C：相關(guān)建材供應(yīng)缺貨 D：更改建筑設(shè)計

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

19、城市房屋拆遷估價時點一般為。

A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議之日 B：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D：房屋拆遷結(jié)束之日

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

20、A省B市C房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年9月，成為上市公司，其中發(fā)行社會公眾發(fā)行股票總數(shù)100萬股。按照有關(guān)規(guī)定，A市w公司2005年9月，成為上市公司時，發(fā)行社會公眾發(fā)行股票總數(shù)100萬股，該公司發(fā)行股票總數(shù)應(yīng)超過萬股。A：100 B：200 C：250 D：400 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好__工作。A．項目建議書的編制 B．施工圖設(shè)計 C．可行性研究 D．成本收益分析

22、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。A：向社會捐助

B：幫助住房公積金繳存困難職工 C：納入住房公積金的增值收益 D：納入社會統(tǒng)籌資金 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、不屬于進(jìn)度控制中關(guān)注因素的是__。A．監(jiān)理施工情況 B．設(shè)計變更

C．勞動力安排情況 D．氣象條件

24、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為__年。A．20～30 B．10～30 C．10～15 D．5～10

25、__是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。A．商品房預(yù)售 B．商品房出讓 C．商品房轉(zhuǎn)讓 D．商品房招租

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費主要包括__。A．“三通一平”費 B．土地租用費 C．可行性研究費 D．土地轉(zhuǎn)讓費 E．建筑費用

3、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有。

A：商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢 B：商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

C：區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性 D：商業(yè)物業(yè)不適合長期投資

E：商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益

4、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元 B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元 C．實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元 D．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

5、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。A．折舊費 B．審計費

C．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 D．無形資產(chǎn)攤銷費

6、房地產(chǎn)價格的形成條件有__。A．房地產(chǎn)的需要 B．房地產(chǎn)的有用性 C．房地產(chǎn)的有效需求 D．房地產(chǎn)的相對稀缺性 E．房地產(chǎn)的有效供給

7、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。A．土地管理部門 B．規(guī)劃管理部門 C．市場管理部門 D．設(shè)計管理部門 E．計劃管理部門

8、可行性研究就是在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項目的。A：社會的認(rèn)同性

B：技術(shù)先進(jìn)性和適用性 C：經(jīng)濟(jì)合理性 D：建設(shè)的可能性 E：政策的導(dǎo)向性

9、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有__。

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心 B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓 C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 D．職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房

10、用于解決會計資產(chǎn)計價、負(fù)債清償和收益確認(rèn)等問題的會計假設(shè)是。A：會計主體假設(shè) B：持續(xù)經(jīng)營假設(shè) C：會計分期假設(shè) D：貨幣計量假設(shè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、下列關(guān)于質(zhì)權(quán)特征的表述中，錯誤的是。(2007年試題)A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)

B：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是不動產(chǎn)權(quán)利 C：質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有

D：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

13、明確估價對象的內(nèi)容，包括明確。A：實物狀況 B：權(quán)益狀況 C：區(qū)位狀況 D：經(jīng)濟(jì)狀況 E：環(huán)境狀況

14、下列關(guān)于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產(chǎn)要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量 E：當(dāng)其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢

15、按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓的有。A：商業(yè)用地 B：旅游用地 C：娛樂用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

16、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）。A．成本導(dǎo)向定價法 B．購買者導(dǎo)向定價法 C．競爭導(dǎo)向定價法 D．市場導(dǎo)向定價法

17、房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，主要是__。A．投保時評估保險價值 B．投保時評估保險金額

C．事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格 E．事故發(fā)生后評估的賠償金額

18、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進(jìn)行分?jǐn)偹嬎愕脑撊说耐恋卣加蟹蓊~為__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

19、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。

A：為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)

B：為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用、信息提供服務(wù)

C：為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)

D：減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生 E：不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生 20、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元 B：該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14 D：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年 E：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

21、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是__。A．開發(fā)結(jié)束時的時間

B．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 C．開發(fā)期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

22、根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項目和保修期限，說法正確的是__。A．管道滲漏為1年 B．五金件損壞為2年 C．管道堵塞為6個月

D．電器開關(guān)損壞為6個月 E．供冷系統(tǒng)損壞為1個供冷期

23、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為__。A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

24、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于。A：是否考慮資金的時間價值 B：是否考慮本金的時間價值

C：是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D：采用名義利率還是實際利率 E：借款合同

25、法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有。A：森林 B：礦藏 C：水流 D：山嶺 E：荒地

第五篇：2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》沖刺試題

1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.228.2

3B.229.36

C.224.7

4D.223.63

2.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，不可續(xù)期。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近()萬元。

A.276

B.28

3C.28

4D.29

14.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某酒店

B.某市圖書館

C.某住宅

D.某寫字樓

5.現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()，成本的增加一定要對()增大有所作用才能構(gòu)成價格。

A.效用

B.花費的成本

C.市場價值

D.投資價值

6.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向每個農(nóng)民支付()元的安置補(bǔ)助費。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為()萬元。(2002年試題)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進(jìn)行估價。

A.比較法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.長期趨勢法

9.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的，其價值適用()評估。

A.市場法

B.收益法

C.成本法

D.推測法

10.運用假設(shè)開發(fā)法估價，對于資金的時間價值()。

A.不必考慮

B.根據(jù)實際情況而定

C.必須考慮

D.無法確定