第一篇：新疆2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)作業(yè)方案試題范文

新疆2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)作業(yè)方案試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、下列__種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高。

A．政府協(xié)議出讓土地

B．購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)

C．賣方不了解行情

D．設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

2、在區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整后的地價(jià)為_(kāi)_。

A．基準(zhǔn)地價(jià)

B．標(biāo)定地價(jià)

C．標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

D．路線價(jià)

3、在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)。

A：假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B：肯定建筑物是安全的

C：強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定

D：說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

4、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循的原則不包括__。

A．流動(dòng)性

B．可操作性

C．安全性

D．贏利性 5、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)㎡，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)㎡;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)I112，其中銷售的住宅面積為1680萬(wàn)㎡，出租的住宅面積為320萬(wàn)㎡。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為_(kāi)_。

A．71.11% B．88.89% C．91.67% D．93.33%

6、《住宅質(zhì)量保證書》對(duì)于保修項(xiàng)目的保修期限約定為3年的是__。

A．門窗翹裂

B．衛(wèi)生潔具

C．供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備

D．屋面防水

7、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，不計(jì)算房屋建筑面積的是。

A：屬永久性建筑有柱的貨棚

B：有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C：無(wú)頂蓋的室外樓梯

D：與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2000元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的2%。則賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格相差了__元/m2。

A．1900 B．2500 C．650 D．600

9、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)用的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均產(chǎn)值的__倍。

A．十

B．二十

C．三十

D．四十

10、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是。

A：土地使用期限

B：土地使用管制

C：土地面積大小

D：土地權(quán)利性質(zhì)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是__。

A．房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)

B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價(jià)格征收契稅

C．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)

12、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10 m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15 m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

13、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／㎡。假設(shè)凈收益率為75％，報(bào)酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為元／㎡。

A：14140 B：42421 C：56561 D：60000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

14、按照規(guī)定，商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定，其保修期從起計(jì)算。

A：商品房竣工之日 B：商品房竣工驗(yàn)收之日

C：商品房竣工驗(yàn)收合格之日

D：商品房交付之日

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，屬于短期均衡價(jià)格的是。

A：成交價(jià)格

B：市場(chǎng)價(jià)格

C：理論價(jià)格

D：投資價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

16、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以為單元建檔。

A：房號(hào)

B：街道

C：丘

D：幢

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、在測(cè)算土地的面積時(shí)，不計(jì)入用地面積的有__。

①公共使用的河灘、水溝、排水溝；②無(wú)明確使用權(quán)屬的巷道或間距地；③市政管轄的馬路、街道等公共用地；④經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；⑤其他按規(guī)定不計(jì)入總地的面積

A．①②③④⑤

B．①②④⑤

C．①③④⑤

D．①②③⑤

18、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為_(kāi)_。

A．18% B．20% C．15% D．25% 19、2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改(中華人民共和國(guó)土地管理法)的決定》，區(qū)分了。

A：“國(guó)有”和“集體”

B：“有償”和“無(wú)償”

C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”

D：“征收”和“征用”

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

20、某建筑安裝工程中，建筑安裝發(fā)包與承包價(jià)按綜合單價(jià)法計(jì)價(jià)，直接費(fèi)為800萬(wàn)元，間接費(fèi)為160萬(wàn)元，利潤(rùn)率為5%，該建筑安裝工程利潤(rùn)應(yīng)為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．36 B．48 C．64 D．82

21、__是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與總開(kāi)發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

A．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率

B．財(cái)務(wù)利潤(rùn)率

C．項(xiàng)目利潤(rùn)率

D．成本利潤(rùn)率

22、運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用的估計(jì)值。

A：正常

B：較低

C：平均

D：較高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

23、《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是__。

A．公平

B．公正

C．等價(jià)有償

D．以事實(shí)為依據(jù)

24、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)__。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定

25、某居民2008年1月初購(gòu)買一套建筑面積為100㎡的住宅，單價(jià)為5000元／㎡，若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌瑑r(jià)格月遞增0.5％，年通貨膨脹率為5％，則2008年底該套住宅實(shí)際增值額為元。

A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A：變動(dòng)可能性

B：影響重要性

C：發(fā)生經(jīng)常性

D：類型歸屬性

E：借款合同

2、__是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

A．間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

B．房地產(chǎn)抵押擔(dān)保 C．住房抵押貸款證券化

D．投資于金融證券

3、對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取等方式予以處置。

A：國(guó)有土地出讓

B：國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓

C：國(guó)有土地租賃

D：國(guó)有土地作價(jià)出資(入股)E：保留劃撥土地使用權(quán)

4、下列屬于間接融資方式的是__。

A．政府發(fā)行債券

B．股票融資

C．銀行貸款

D．簽署商業(yè)票據(jù)

5、動(dòng)態(tài)序列的總變動(dòng)一般可以分解為四種動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與波動(dòng)的經(jīng)典模式。

A：長(zhǎng)期趨勢(shì)

B：季節(jié)波動(dòng)

C：年度波動(dòng)

D：循環(huán)波動(dòng)

E：不規(guī)則波動(dòng)

6、資產(chǎn)具有的特點(diǎn)包括。

A：資產(chǎn)能夠給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益

B：資產(chǎn)都是為企業(yè)所擁有的，或者即使不為企業(yè)所擁有，但也是企業(yè)所控制的

C：資產(chǎn)都是企業(yè)在過(guò)去發(fā)生的交易、事項(xiàng)中獲得的

D：資產(chǎn)是由于過(guò)去的交易，事項(xiàng)引起的、企業(yè)當(dāng)前所承擔(dān)的義務(wù)

E：資產(chǎn)將要由企業(yè)在未來(lái)某個(gè)時(shí)日加以清償

7、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于__方面的制約。

A．建筑技術(shù)

B．土地權(quán)利設(shè)置

C．相鄰關(guān)系

D．土地使用管制

8、一般性貨幣政策工具主要包括。

A：法定存款準(zhǔn)備金率

B：再貼現(xiàn)利率

C：公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)

D：優(yōu)惠利率

E：證券保證金比率

9、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)。

A：減少

B：增加

C：不變

D：同步遞減 E：借款合同

10、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括。(過(guò)時(shí)，刪除)A：折舊和攤銷

B：投資回收

C：投資回報(bào)

D：未分配利潤(rùn)

E：權(quán)益融資

11、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是__。

A．完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

B．對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓?/p>

C．建設(shè)單位已按合同約定支付工程款

D．有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

12、按負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為。

A：空氣一水系統(tǒng)

B：全空氣系統(tǒng)

C：全水系統(tǒng)

D：冷劑系統(tǒng)

E：集中式系統(tǒng)

13、在制作價(jià)格修正率表時(shí)，臨街深度價(jià)格遞減率是“四三二一”法則，同時(shí)用__法則來(lái)補(bǔ)充。

A．“八七六五”

B．“九八七六”

C．“七六五四”

D．“十九八七”

14、失業(yè)一般分為三類。

A：摩擦失業(yè)

B：非摩擦失業(yè)

C：困難失業(yè)

D：自愿失業(yè)

E：非自愿失業(yè)

15、有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?，各?0萬(wàn)元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)值為100萬(wàn)元。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購(gòu)買地塊B，則正常成交價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．30 B．50 C．30～70 D．70

16、某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是__萬(wàn)元。

A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

17、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，表述正確的是。

A：住宅小區(qū)建筑容積率在2．0以上

B：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上

C：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在140以下

D：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在120以下

E：實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1．2倍以下

18、以下這些權(quán)利中，屬于他物權(quán)的有__。

A．使用權(quán)

B．租賃權(quán)

C．地役權(quán)

D．所有權(quán)

E．抵押權(quán)

19、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2006年6月取得A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定2006年10月動(dòng)工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未動(dòng)工。截至2009年12月31 日，經(jīng)有關(guān)部門審計(jì)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)總額為1200萬(wàn)元，其中流動(dòng)資產(chǎn)為500萬(wàn)元，速動(dòng)資產(chǎn)為250萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債為300萬(wàn)元，負(fù)債資產(chǎn)總額為400萬(wàn)元，同時(shí)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)額為400萬(wàn)元，當(dāng)年資本金總額為800萬(wàn)元。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓該建設(shè)用地使用權(quán)，受讓方欲改變?cè)鲎尯贤s定的土地用途，下列表述正確的有。

A：必須取得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)

B：必須簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

C：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將所獲得收益中的土地收益上繳國(guó)家

D：相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

E：銷售凈利率

20、實(shí)施強(qiáng)制拆遷前__天應(yīng)通知被拆遷人。

A．7 B．10 C．15 D．30

21、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括。

A：預(yù)售費(fèi)用

B：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

C：建造費(fèi)用

D：還本付息

E：土地費(fèi)用

22、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測(cè)銷售量為萬(wàn)臺(tái)。

A：102 B：120 C：108 D：88 E：借款合同

23、建筑物的防雷裝置一般由三個(gè)基本部分組成。

A：接天線

B：引下線

C：上引線

D：接地線

E：接閃器

24、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。

A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

25、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有__。

A．房地產(chǎn)的需要

B．房地產(chǎn)的有用性

C．房地產(chǎn)的有效需求

D．房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性

E．房地產(chǎn)的有效供給

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

（一）估價(jià)委托書

（二）估價(jià)委托合同

（三）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

（四）估價(jià)作業(yè)方案

（五）估價(jià)所需資料清單

（六）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄

（七）估價(jià)報(bào)告

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求

（一）對(duì)詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對(duì)語(yǔ)句的要求 1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價(jià)報(bào)告名稱 2.估價(jià)項(xiàng)目名稱 3.委托人 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 6.估價(jià)作業(yè)日期 7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

第1頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價(jià)機(jī)構(gòu) 4.估價(jià)對(duì)象 5.估價(jià)目的 6.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7.價(jià)值定義 8.估價(jià)依據(jù) 9.估價(jià)原則 10.估價(jià)方法 11.估價(jià)結(jié)果 12.估價(jià)人員 13.估價(jià)作業(yè)日期 14.估價(jià)報(bào)告使用期限

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作 1.實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場(chǎng)背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價(jià)方法選用 6.估價(jià)測(cè)算過(guò)程 7.估價(jià)結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作

一、估價(jià)委托合同

（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)委托合同寫作示例

二、估價(jià)所需資料清單

（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

（二）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

（三）相關(guān)實(shí)例資料

（四）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

三、估價(jià)作業(yè)方案

（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄

第2頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（四）在建工程實(shí)地查看記錄 1.在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

2.在建工程實(shí)地查看記錄表示例

五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）市場(chǎng)法

第3頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2.超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 3.大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 7.購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 9.倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn) 1.收益性

2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無(wú)形價(jià)值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn) 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問(wèn)題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題 3.租金支付方式問(wèn)題 4.地下車庫(kù)租金問(wèn)題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

第5頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營(yíng)管理

三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

（二）星級(jí)酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）地段選擇的差異性

（二）營(yíng)業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第六節(jié) 娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

二、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場(chǎng)法

（三）成本法

三、娛樂(lè)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）成本法

（二）市場(chǎng)法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

一、停車庫(kù)的估價(jià)

（一）地下停車庫(kù)特點(diǎn)

（二）地下停車庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

（三）地下停車庫(kù)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價(jià)

（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

2.經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的超額利潤(rùn)

（二）加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

6.熟悉娛樂(lè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

第7頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

（四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

（一）市場(chǎng)法

（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

（一）市場(chǎng)法

（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

（一）估價(jià)目的

第8頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（三）確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

（八）說(shuō)明與風(fēng)險(xiǎn)提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)

一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）估價(jià)數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會(huì)影響大

（三）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格 4.評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

（——）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對(duì)象

（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

（四）現(xiàn)場(chǎng)答疑

六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

第9頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（五）購(gòu)買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義

（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實(shí)例比較法

（四）損害前后價(jià)差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第10頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價(jià)格評(píng)估

一、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估兩種類型

（二）租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響

（三）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分

二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估常用的估價(jià)方法

（一）市場(chǎng)法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)

一、房產(chǎn)稅估價(jià)

二、土地增值稅估價(jià)

（一）區(qū)分評(píng)估目的，明確評(píng)估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估 價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

（二）扣除項(xiàng)目評(píng)估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

三、契稅估價(jià)

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價(jià)的假設(shè)前提

三、估價(jià)方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià) 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估； 4.掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；

第11頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估等房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

3.客戶分析

4.競(jìng)爭(zhēng)分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

第12頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）項(xiàng)目總論

（二）項(xiàng)目概況

（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析

（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（六）項(xiàng)目市場(chǎng)定位

（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

（八）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（十二）項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析

（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場(chǎng)性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

（一）項(xiàng)目背景

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析 1.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查與分析

（四）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項(xiàng)目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價(jià)格定位

第13頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 4.戶型設(shè)計(jì)建議

（七）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略 1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo) 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇 3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略選擇

（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售 1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

（一）評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（四）項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估。

第14頁(yè)

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過(guò)程。

二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。

熟悉國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)

了解餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

了解對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語(yǔ)言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。

第四篇：2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題 問(wèn)答題

(一)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)： 1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?

2.在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問(wèn)：

1.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請(qǐng)簡(jiǎn)述理由 2.針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下稱甲公司)購(gòu)臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過(guò)程。

2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該地區(qū)無(wú)廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為()。

A.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值 B.采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值

C.采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為()。

A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

4.對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡(jiǎn)易房。

5.本次估價(jià)的對(duì)象應(yīng)包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻 6.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為()。

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估 C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估 D.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

7.采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為()。

A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值 B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請(qǐng)老師給大家點(diǎn)評(píng)一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對(duì)?

房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開(kāi)卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒(méi)有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時(shí)候閉卷考試比開(kāi)卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒(méi)有統(tǒng)一的答案，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。

這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來(lái)有意識(shí)的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒(méi)有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過(guò)案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識(shí)點(diǎn)，同時(shí)還要聯(lián)系到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說(shuō)是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對(duì)你所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯(cuò)題，改錯(cuò)題，它不僅僅說(shuō)我沒(méi)有接觸過(guò)估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來(lái)就是書本對(duì)書本，我上來(lái)就來(lái)學(xué)習(xí)，看教材，這個(gè)只能說(shuō)是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書寫過(guò)真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對(duì)于這些沒(méi)有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來(lái)說(shuō)，就具有一定難度了。

第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語(yǔ)言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說(shuō)呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問(wèn)答題，占分值的30%，你要在有限的時(shí)間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒(méi)有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說(shuō)不出來(lái)，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^(guò)閱卷，有的考生前言不搭后語(yǔ)，說(shuō)的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語(yǔ)言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對(duì)這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說(shuō)到了，案例考試很難，通過(guò)率很低，那么廣大考生為什么會(huì)有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_(kāi)卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺(jué)得案例很簡(jiǎn)單，開(kāi)卷考試，其實(shí)恰恰就是這個(gè)開(kāi)卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒(méi)事兒，開(kāi)卷，到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場(chǎng)就是了?？荚嚨臅r(shí)候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過(guò)程當(dāng)中動(dòng)力不足，沒(méi)有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒(méi)上戰(zhàn)場(chǎng)，已經(jīng)先輸了一場(chǎng)了。在考場(chǎng)當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時(shí)間、成本的，你找到若干個(gè)知識(shí)點(diǎn)并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識(shí)點(diǎn)都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過(guò)率低有它的客觀原因。

接下來(lái)我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡(jiǎn)單說(shuō)一下，我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說(shuō)規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語(yǔ)、說(shuō)法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國(guó)家也正在著手對(duì)《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒(méi)有新的規(guī)范出臺(tái)之前，原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對(duì)《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺(jué)得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識(shí)出來(lái)，然后把它揭示出來(lái)，科學(xué)表達(dá)出來(lái)，這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來(lái)看，對(duì)于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候，針對(duì)具體的案例，從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要有針對(duì)性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會(huì)貫通。這點(diǎn)非常重要，我們可以通過(guò)一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會(huì)。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過(guò)估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。

第六，在答卷的時(shí)候，要充分利用開(kāi)卷考試的特點(diǎn)，對(duì)于問(wèn)答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點(diǎn)突出，條例要清晰，對(duì)于改錯(cuò)題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對(duì)于沒(méi)有把握的地方不要盲目去改，改錯(cuò)需要倒扣分的，基本上就談這六點(diǎn)吧。