第一篇：房地產(chǎn)項目前期配套工作小結(jié)

房地產(chǎn)項目配套工作小結(jié)

一、配套工作的各個階段

1、項目建議書階段

（1）地塊開發(fā)意向

選定地塊，通過協(xié)議、招標、競拍獲取土地開發(fā)權(quán)。中標人或最高應價人簽定土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向計劃、建設(shè)、規(guī)劃等管理部門領(lǐng)取有關(guān)批準文件。

土地費用（不包括土地出讓金）包括土地補償費、拆遷費、大市政配套費（可不包含）等，可通過協(xié)商分階段支付。

（2）市場調(diào)查及營銷策劃 ? 總體調(diào)查

宏觀上：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、人口狀況、供求狀況、市政規(guī)劃、區(qū)域人文歷史環(huán)境、市場優(yōu)劣勢分析

微觀上：競爭市場、生活配套設(shè)施、客源分析、環(huán)境分析、交通狀況 相關(guān)上：建材市場、設(shè)計、施工、勘察、監(jiān)理、中介咨詢等相關(guān)行業(yè) ? 具體調(diào)查

同類樓盤的供應量、空置率、實際價格、銷售狀況的好壞及原因、購買者的興趣及層次、對購買者有吸引力的價格、最好銷的房型和面積等 ? 調(diào)查報告的內(nèi)容

市場：經(jīng)濟、人文、人口、市政等綜述；競爭市場；供求狀況；客源分析；市場優(yōu)劣勢分析

環(huán)境：市政規(guī)劃；交通；生活設(shè)施配套；環(huán)境優(yōu)劣勢分析 規(guī)劃定位分析 可行性分析

個案市場分析及預測（3）方案競選

邀請三家以上的設(shè)計院提供方案，應重點滿足規(guī)劃技術(shù)要求、總體創(chuàng)意。（4）提交項目建議書 30畝以上先報區(qū)計委，由區(qū)計委交市計委批復。提交資料包括項目建議書申請、項目建議書、設(shè)計方案及主要經(jīng)濟技術(shù)指標、。批文要求自批準之日起至可行性研究報告批復，有效期為兩年。若可行性研究報告未獲批準又未申請延期的，項目建議書批文即行失效。

項目建議書的主要內(nèi)容包括：

? 建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計方案提供指標）? 分期建設(shè)計劃

? 建設(shè)總投資

同時應作出相應的估算分析

2、可行性研究、設(shè)計階段

（1）勘察、設(shè)計招標

有資質(zhì)可自行辦理招標，否則需委托代理招標。? 首先辦理建設(shè)工程報建表及建設(shè)項目IC卡。

? 需提交資料：領(lǐng)表格填寫、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、立項批文、選址意見書等。

? 發(fā)放招標文件、提交方案、專家評審。? 發(fā)放中標通知書、簽約。

（2）初步設(shè)計方案調(diào)整、選定 內(nèi)容包括： ? 規(guī)劃總平圖

? 經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積、建筑面積（住宅、地上、地下）、容積率、建筑密度、綠化率、停車位（機動、非機動）、幢數(shù)（層數(shù)）、戶數(shù) ? 建筑設(shè)計（平立剖面圖、房型圖）? 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 ? 環(huán)境設(shè)計說明

? 交通設(shè)計說明

? 供水、排水、供電、煤氣、消防設(shè)計說明等

（3）用地預審報告

向房地局提交用地預申請表（領(lǐng)表）、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表證書或委托書、項目建議書批復、原房屋土地權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)證、土地協(xié)議或批文、地塊示意圖及方案圖。本報告有效期1年。

（4）上水、排水（雨、污）、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢

向各公司提交征詢申請、項目建議書批復、設(shè)計方案等資料。

? 上水：

給水管網(wǎng)系統(tǒng)由引水管道、水廠、水庫、輸水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用戶組成。

給水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高級公寓500升/人·日、商業(yè)25升/建筑平方米、辦公15升/建筑平方米、工業(yè)20升/建筑平方米。

辦理紅線內(nèi)《接水前期業(yè)務辦理記錄卡》（用水征詢）提交資料：項目批文、書面征詢報告、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。批復意見有三種，直接批復同意接水、需做供水技術(shù)方案、需做“小區(qū)工程可行性研究報告”（針對成規(guī)模小區(qū)的規(guī)劃，且紅線外有工程需付費）。

辦理紅線內(nèi)正式申請資料（開工后、竣工前6~8個月）：申請用水報告、接水前期業(yè)務辦理記錄卡、項目批文、消防給水批文、門牌號批文、新型墻體材料協(xié)議書、住宅建設(shè)配套費憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、擴初設(shè)計中給排水、消防給水章節(jié)、市政管轄線圖地形圖（1：500各2份）、小區(qū)總平面圖及給排水總平面圖（1：500各2份）各單體給排水施工圖、蓄水池泵房水施工圖。

小區(qū)紅線外市政道路上的上水排管工程，應提前按計劃（上水公司內(nèi)部施工計劃、掘路計劃、住宅局市政設(shè)施建設(shè)計劃等）實施，并接通施工用臨時用水。

上水公司的主要工作流程為：正式受理編號、現(xiàn)場勘察、審批、發(fā)單、收費、設(shè)計、通知接水、施工、竣工。

上水公司總攬住宅建設(shè)配套費（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）的交付情況，情況未明確則不接水。? 排水（雨、污）：

雨水排放有兩種方式：一是排出法，即通過雨水管道集中，經(jīng)雨水泵站排入河湖；二是收集循環(huán)利用法，即通過雨水管道匯于蓄水池，略加沉淀過濾，經(jīng)泵站輸入送水管進入家庭作為二級沖洗用水。

污水處理有五種方式：一是通過污水管道集中經(jīng)污水泵站輸入城市污水合流管，排入遠離城市的大水體稀釋（主要方式）；二是通過污水管道集中直接送入污水處理廠，經(jīng)二級處理后排入自然水體（主要方式）；三是集中于化糞池，投放好氧菌，經(jīng)過濾等簡易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運（現(xiàn)代城市禁用）；四是集于蓄糞池，環(huán)衛(wèi)車定期清運到別處處理（舊城區(qū)使用）；五是埋地設(shè)置中小型污水處理裝置（地埋式裝置），采用生化接觸氧化法經(jīng)二、三級處理，使之達水源標準。

雨水量經(jīng)地區(qū)降雨量及規(guī)范計算而得，污水量約200~250升/人·日。根據(jù)小區(qū)實際情況確定雨、污水是合流還是分流。開工前向水務局辦理排水征詢，憑回復意見辦理住宅項目配套建設(shè)條件審核。

施工進入總體配套階段向水務局辦理接管申請，交納紅線外污水管養(yǎng)護費、接管費、污水處理費等。? 供電：

電力系統(tǒng)由電廠、線路、變電站、用戶組成。電力需用量為：居民6~8KVA/戶、辦公80w/平方米、賓館80~120 w/平方米。

變電的選擇：一是街坊站，二是箱變（推廣選擇）。街坊站體積、占地面積較大（160~200平方米，6000KVA），影響總體布置及景觀，但維護方便，在箱變條件不成熟的情況下也較經(jīng)濟；箱變個體小，易布置，對景觀的影響較小，但需開關(guān)站（占地100~120平方米6000KVA），需露天維護。

辦理供電征詢時應提交的資料：書面申請（用戶名、地址、聯(lián)系人、電話、郵編、主要用電設(shè)備、特殊用電要求、預計用電量及發(fā)展容量、預計用電時間等）、立項等批文、1：1000地形圖（2份）。

辦理住宅用電申請時應提交的資料：填寫《用戶用電申請單》、申請報告（注明大約建筑面積及計劃竣工日期）、計劃規(guī)劃批文、住宅配套費證明（320元/平方米）、公安門牌（出具證明并在地形圖上標明也可）、地形圖總平圖管線圖（2份）、電氣圖及建筑圖、對高層建筑及建筑群體的用戶要說明用途、分布及性質(zhì)（出售、出租及最小單元）。

辦理街坊變電站或開關(guān)站應提交：申請報告、總平圖紙（2份，注明用戶、地址、建筑面積等）。施工臨時用電與正式用電申請一道申請，開工前供電，用電量根據(jù)施工進度計劃計算施工機械、生活用電。

供電主要工作流程為：用電申請、答復供電方案、付貼費、供電工程設(shè)計、設(shè)計圖審核（用電監(jiān)察部門）、付供電工程費、施工、簽訂供電合同、裝表接電、竣工。

? 煤（燃）氣：

燃氣系統(tǒng)由煤氣廠經(jīng)中壓（或高壓）輸氣管道、儲氣輸配站和中壓支管、調(diào)壓站和低壓配氣管道、用戶組成。燃氣用量標準為5~6立方米/戶·日。

辦理燃氣申請?zhí)峤毁Y料：項目批文、書面征詢報告、住宅建設(shè)配套費憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。

如小區(qū)周邊的管網(wǎng)容量有限，也要爭取不將調(diào)壓站（占地約100平方米）設(shè)在本小區(qū)內(nèi)。

燃氣主要工作流程為：征詢批復、審圖、收費、委托設(shè)計、委托施工、竣工。

? 通信：

通信網(wǎng)絡(luò)由一個或多個電話交換局所組織的中繼線路、用戶線路及收發(fā)端的話機所構(gòu)成。通信線路分架空和埋設(shè)兩種。通信用量標準：居民1.2~1.5主線/戶，辦公60平方米/主線，商業(yè)100平方米/主線。

通信申請?zhí)峤坏馁Y料：項目批文、書面征詢報告、住宅建設(shè)配套費憑證（320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明）、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。小區(qū)內(nèi)需要建設(shè)備間（約15平方米）。

通信主要工作流程：申請、審圖、付費、設(shè)計、施工、竣工。? 道路路口

宅前小路寬約2米，單元級道路4~6米，小區(qū)級道路約7米，區(qū)級道路需9米。道路作為總體規(guī)劃的一部分由規(guī)劃部門審核。

路口的設(shè)置、施工及驗收由路政、市政管理部門審核管理。? 有線電視 廣電部門管理（有線電視中心）審核，提交資料包括：申請（含面積、戶數(shù)）、總平面圖紙。

有線電視主要工作流程：申請、審圖、付費（60%）、設(shè)計、施工、竣工（40%）。（5）《住宅項目配套建設(shè)條件審核申請表》審核意見通知單 向住宅局提交住宅項目配套建設(shè)條件審核申請表（領(lǐng)表）、經(jīng)批準的住宅建設(shè)項目建議書（或上報的住宅項目可行性研究報告或住宅計劃文件）、地形圖、管線圖、水、電、煤各公司征詢意見等其他文件。

（6）消防、交通、人防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫征詢

向各公司提交征詢申請、項目建議書批復、設(shè)計方案等資料。

? 消防

公安消防部門辦理。提交審核資料包括：項目批文、總平圖、地形圖及管線圖、設(shè)計綜合管線圖、單體平立剖圖（附光盤）

關(guān)鍵是審核消防用水方式（合用、分用、變頻、水箱），在11層高層是否可不設(shè)水箱而采用變頻、增壓泵供消防用水上，消防與上水公司在理解上目前仍存在分歧。

消防主要工作流程：申請、審圖、付費、設(shè)計、施工、竣工。? 交通

公安交通部門辦理（市總隊批準）。提交審核資料包括：項目批文、總平圖、交通設(shè)計圖等。主要審核機動車與非機動車停車位數(shù)量、人流車流線路及出入口設(shè)置是否符合要求。

交付前完成交通標志標線的設(shè)置。? 人防

向人防辦提交資料包括：申請報告、計劃批文、規(guī)劃方案及總平設(shè)計圖等。人防工程的選擇有：按人防辦面積及技術(shù)規(guī)范要求建設(shè)人防設(shè)施、建一部分人防設(shè)施并交納剩余部分的人防費、全部交納人防費。

人防工程主要工作流程：申請批復、委托設(shè)計、審圖、質(zhì)量安全報監(jiān)、施工許可、施工、竣工。? 環(huán)保

有資質(zhì)單位作出環(huán)評測試報告。

向環(huán)保局提交申請批復報告：申請報告、計劃批文、擴初設(shè)計、環(huán)評測試報告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

竣工時要獲環(huán)保局竣工驗收許可。? 環(huán)衛(wèi)

市容管理局審核，主要包括小區(qū)衛(wèi)生清掃、垃圾處理及清運。垃圾處理可考慮設(shè)置垃圾壓縮站（約120平方米）或生化處理。? 衛(wèi)生防疫 衛(wèi)生局審核，主要包括水箱等設(shè)施的衛(wèi)生審核。

（7）選址意見書

向規(guī)劃局提交建設(shè)項目選址意見書申請表（領(lǐng)表）、批準的項目建議書、地形圖（3）、土地權(quán)屬證（轉(zhuǎn)讓協(xié)議）、聯(lián)建協(xié)議書、選址論證（大中型項目、規(guī)劃設(shè)計單位作出）。取得本書后6個月，若可行性研究報告未獲批準又未申請延期的，本書即行失效。

應獲紅線圖。（8）可行性研究報告（商品房建設(shè)投資計劃）

向計委提交可行性研究報告申請、可行性研究報告、項目建議書批復、用地預審批文、配套建設(shè)條件批文、選址意見書等。

可行性研究報告主要內(nèi)容包括：

? 項目概況：包括地理位置、市政公建配套狀況、周邊環(huán)境、建設(shè)經(jīng)濟指標（暫定）? 基地狀況

? 市場分析：宏觀市場分析、基地周邊樓盤分析、主要競爭樓盤分析、樓盤自身定位、目標客戶分析等。? 項目公司狀況 ? 初步設(shè)計方案 ? 開發(fā)計劃與周期 ? 項目經(jīng)濟效益分析 ? 項目敏感性分析

（9）綠化、技防征詢 ? 綠化

建委園林所審核。綠化配置可如下考慮：

喬木為主，布置一定數(shù)量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多樣性上，綠地面積3000平方米以下不低于40種，3000~10000平方米不低于60種，10000~20000平方米不低于80種，20000平方米以上不低于100種；考慮吸引蜂蝶鳥的植物；采用養(yǎng)植污染少的植物。? 技防

區(qū)公安分局審核，技防系統(tǒng)為智能化系統(tǒng)的一部分。

本小區(qū)智能化系統(tǒng)包括：光纖到樓寬頻率局域網(wǎng)、物業(yè)信息化管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、樓宇對講及門禁管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防盜報警系統(tǒng)等。

（10）擴大初步設(shè)計

召開各部門、單位參加的擴初會審會議，向計委報送擴初方案，獲擴初批復。除提供擴初步設(shè)計并聽取政府、配套部門意見外，還有如下工作要做： 制做效果圖、建筑模型：供銷售用。

日照分析報告：規(guī)劃局審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應提供。街道居委意見：住宅局新開工計劃預審時需提出意見、要求。會后獲各相關(guān)單位、部門審核意見及各配套部門的正式批復。

（11）地名征詢

向規(guī)劃局地名辦申請地名查詢、征詢（暫命名）。待建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后正式申請、定名。獲地名辦命名通知及地名使用批準書。

（12）門牌號

公安部門辦理。獲門弄號牌通知。交付前制備門牌標志。

（13）設(shè)計方案審核（區(qū)府、規(guī)劃局提供規(guī)劃設(shè)計要求）向規(guī)劃局提交設(shè)計方案送審單（領(lǐng)表）、選址意見書、規(guī)劃設(shè)計要求通知單、地形圖、設(shè)計方案圖（總平及單體平立剖）、命名征詢單、計劃批準文件等。

設(shè)計方案應遵循規(guī)劃局的詳細規(guī)劃批復。

獲規(guī)劃局技術(shù)方案要求批文，之后再獲總平圖、管線圖、交通圖、綠化圖批復。（14）用地規(guī)劃許可證

向規(guī)劃局提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表（領(lǐng)表）、計劃批準文件（計委）、地形圖（6）、土地使用權(quán)出讓合同及附圖（實際在本證之后辦理）、其他文件圖紙。（15）建設(shè)用地申請

向房地局提交建設(shè)用地申請表（領(lǐng)表）、計劃批準文件、選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準的總平面圖、出讓地塊勘測定界技術(shù)報告及附圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表身份證復印件等。

獲批準后填“內(nèi)資六類項目用地申請表”（寶山），辦理土地出讓手續(xù)（獲政府批文、出讓合同），交納土地出讓金。（16）建設(shè)用地批準書申請

向房地局提交建設(shè)用地批準書申請表（領(lǐng)表）建設(shè)用地、建設(shè)用地批文及附圖、土地出讓合同、土地有償使用費的繳費憑證、項目總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證（可在本書之后辦理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工圖設(shè)計

整個工程技術(shù)經(jīng)濟指標明確，總平面圖、綜合管線圖、地形圖上附建筑單體圖、單體平立剖、樁位圖、工程概算、人防圖、環(huán)境設(shè)計圖等要確定，并盡快出齊結(jié)構(gòu)、水、電施工圖。

（18）施工計劃預審、申報

向住宅局提交施工計劃預審表（領(lǐng)表）、施工計劃項目申報表（領(lǐng)表）、施工計劃申請書、批準的詳細規(guī)劃、建設(shè)用地批文、計劃批文、配套費交納憑證等。預申請表需經(jīng)街道蓋章（日后小區(qū)居委會管理）。

（19）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

向規(guī)劃局提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（領(lǐng)表）、計劃批準文件（擴初或可行性報告）、土地使用權(quán)屬證件或用地批準書、地形圖（4）、總平面設(shè)計圖（4）、建筑施工（平立剖、目錄、分層面積表各2）、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖、概預算書（可自編）、消防環(huán)保衛(wèi)生等有關(guān)部門審核意見單等。

（20）施工圖審核

施工圖紙需由由上海市規(guī)定的審圖公司審核通過，人防圖紙交人防部門審核。

3、施工準備階段

（1）施工監(jiān)理、施工單位招標

程序與勘察、設(shè)計招標基本相同，一般需公開招標。（2）施工圖審核

向?qū)張D公司提交圖紙（4套）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復?。?，獲審核意見。（3）工程質(zhì)量、安全報監(jiān) 住宅工程提交資料：上海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報表及上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書（領(lǐng)表）、工程質(zhì)量聯(lián)系單、見證單位及見證人員授權(quán)書、建筑工程施工人員人身意外傷害保險投保單附件、建設(shè)工程中標通知書、施工及設(shè)計單位資質(zhì)等級證明、建設(shè)項目施工登記卡、建設(shè)單位IC卡、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工及監(jiān)理合同、施工圖審核意見。

人防工程提交資料：上海市人防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報表（領(lǐng)表）、人防立項批復、擴初設(shè)計批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、勘察設(shè)計監(jiān)理施工中標通知書及合同、人防圖紙審核意見、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、施工平面圖、勘察設(shè)計監(jiān)理施工單位有關(guān)資料等、建設(shè)工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表、見證單位及見證人員授權(quán)書、上海市人防建設(shè)工程技術(shù)檔案立項登記表、保險等。

（4）三通一平

水、電、進場道路接通，場地平整。該項可包含在土地費用中，三通為紅線外的大市政配套，紅線內(nèi)的臨水、臨電開發(fā)商負擔，場地平整主要涉及到拆遷的處理情況。

（5）試樁、預制樁（或買樁）通過試樁（靜載荷試驗），確定樁基的豎向極限承載力，從而對工程的地質(zhì)條件、設(shè)計要求、施工質(zhì)量等進行檢驗與復核，并為優(yōu)化設(shè)計提供依據(jù)。

試樁數(shù)量不宜少于總樁數(shù)的1%，且不少于3根（總數(shù)50以內(nèi)，不少于2根），試樁的選擇應具有代表性，模擬實際荷載情況。從成樁到開始試驗的間歇時間預制樁7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注樁達設(shè)計強度（宜28天）。

試樁加荷方法有重物加荷法（目前較少采用）、錨樁千斤頂加荷法（費用較高但較安全，目前較普遍）、重物-千斤頂加荷法（前兩種綜合）。根據(jù)實驗結(jié)果繪出荷載和沉降量關(guān)系曲線圖、沉降量和時間對數(shù)曲線圖來確定單樁時間承載力。

可利用實際工程樁作為試樁及相應的錨樁，然后接樁以節(jié)省費用。買成樁的費用比預制樁要高。（6）施工許可證

向市建委有關(guān)部門提交建設(shè)工程施工許可證申請表（領(lǐng)表）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、資金入帳憑證、三通一平證明（可自己提供）、建設(shè)工程承發(fā)包合同幅本及廉潔協(xié)議、監(jiān)理合同、質(zhì)量安全監(jiān)督申報所需要的資料、項目施工登記卡、勘察設(shè)計施工中標通知書、住宅項目配套建設(shè)條件申請審核意見通知單、審圖通過證書等。

（7）復驗灰線

向規(guī)劃局提交復驗灰線申請單（領(lǐng)表）并現(xiàn)場復驗。（8）檔案準備

向規(guī)劃局城建檔案管理中心咨詢（或委托）檔案的制作。（9）物業(yè)管理前期介入

從小區(qū)物業(yè)管理的角度考慮設(shè)計調(diào)整及施工工藝。（10）營銷介入

從小區(qū)營銷的角度考慮設(shè)計調(diào)整及施工工藝。（11）開工

籌劃開工典禮及廣告宣傳。

4、施工、預售階段

預售標準：多層結(jié)構(gòu)封頂，高層主體完成2/3。向房地局申請預售需提交的資料：上海市內(nèi)銷商品房預售申請、審核表（領(lǐng)表）、預售申請書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、立項及計劃批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準文件（附圖）、建設(shè)用地批準書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（項目表、附圖）、建設(shè)工程施工許可證、項目施工登記卡、土地出讓批準文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產(chǎn)權(quán)證（土地）、新開工審核意見通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、項目竣工日期確認單（住宅局）、價格構(gòu)成表（領(lǐng)表）、商品房預售監(jiān)管協(xié)議及證明、售房方案及預售商品房清單、預售單體工程進度鑒證報告（房地局交易中心）、分層平面圖及建筑面積明細表（含暫測面積測繪成果報告）、總平面圖（在預售房屋上加蓋公司圖章）、預售商品房樓盤表（注明建筑面積）、前期物業(yè)管理合同及維修基金確認單、地名使用批準書及派出所確定的門牌號。（新增計委散墻辦墻體材料審核單）

辦理房地產(chǎn)權(quán)證（土地）向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請書（領(lǐng)書）、上海市房地產(chǎn)登記法人代表身份證明書（領(lǐng)書）、上海市房地產(chǎn)登記委托書（領(lǐng)書）、界址確認書（領(lǐng)書、無相鄰單位不需）、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復印件、用地批文及附圖、建設(shè)用地批準書（原件）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、計委批文、土地測量報告（原件）、土地出讓合同（原件）、土地出讓契稅單（貼花原件）、土地出讓金發(fā)票復印件、地籍圖2份。

5、竣工驗收交付使用階段（1）土建工程初驗

施工單位組織（2）配套工程驗收 開發(fā)商組織（3）規(guī)劃驗收

? 灰線驗收

? 向市測繪院提交《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收測繪單》、總平圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及核準圖紙（復?。?、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號；市測繪院現(xiàn)場勘測土地面積并出具測繪報告及附圖（在地形圖上加上新建的房屋）

? 規(guī)劃合格證明

（4）環(huán)保驗收

環(huán)保局出具環(huán)保測試報告及竣工驗收單（5）消防驗收

公安分局防火監(jiān)督處出具消防驗收意見

（6）質(zhì)監(jiān)站驗收 ? 驗收申請條件

竣工通知單、施工質(zhì)量保證書、工程費用報告、設(shè)計評定報告、勘察評定報告、施工評定報告、監(jiān)理評定報告 ? 竣工驗收備案文件

竣工驗收報告及備案表（領(lǐng)表）、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單位工程質(zhì)量驗收文件（工程質(zhì)量竣工報告、質(zhì)量檢查報告、質(zhì)量評估報告，由施工單位準備）、建設(shè)工程質(zhì)量檢測報告和功能試驗資料（施工單位準備）、規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的證明文件或者準許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、其他文件等。

此外還有：建設(shè)單位驗收組長的法人代表委托書，必備規(guī)劃、環(huán)保、消防驗收合格報告，此外還有環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政出入口驗收合格報告，安裝工程（電梯）經(jīng)安裝質(zhì)監(jiān)分站驗收合格、每幢樓的質(zhì)量保證書及交付使用說明書、現(xiàn)場驗收質(zhì)監(jiān)人員的報告 ? 質(zhì)監(jiān)站沉降觀測 ? 質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場驗收

? 根據(jù)結(jié)算（或決算）補齊質(zhì)監(jiān)費 ? 竣工驗收報告及竣工驗收備案表蓋章（7）辦理交付使用許可證

? 住宅局辦理，準備資料有：

上海市新建住宅配套實施交付使用申請表、投資計劃批復、施工計劃批復、配套計劃批復、建設(shè)用地批準書、建設(shè)工程規(guī)劃許可及項目表、經(jīng)規(guī)劃部門審批的總平面藍圖（原件核對）、市住宅局統(tǒng)一印制的供電證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的供水證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的煤氣證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的通信證明（原件）、雨污水排放證明、建設(shè)工程竣工驗收備案表（原件核對）、建設(shè)工程竣工驗收報告（原件核對）、上海市新建住宅配套費證明或包干批復、房屋面積測估表、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道社區(qū)接管證明（原件）、公安門牌號證明、技防辦證明、住宅質(zhì)量保證書及交付使用說明書、電梯安全檢測證明及消防證明。? 住宅局現(xiàn)場檢查

（8）辦理房地產(chǎn)權(quán)證房屋部分（大產(chǎn)證）

交易中心辦理

? 初始登記建筑面積用地面積核定

提交資料有：核定表（領(lǐng)表）、土地使用權(quán)屬證明復印件（土地證、建設(shè)用地批準書或建設(shè)用地規(guī)劃許可證）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復印件（含項目表、審照總平圖）、土地及房屋測繪報告復印件（新測）、地籍圖（根據(jù)測繪院測繪報告附圖更改原地籍圖并加上房屋）、商品房計劃（投資、施工、配套）、土地使用權(quán)出讓合同（復?。?、房屋維修基金發(fā)票（復印件）。? 辦證提交的資料有：

申請書、委托書（原件）、法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證明、營業(yè)執(zhí)照（復?。?、法人代表經(jīng)辦人身份證（復?。?、計委批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖項目表（原件）、房產(chǎn)測量報告書（原件）、單位質(zhì)量綜合評定表或質(zhì)量核定證明書、房屋交付使用證明（原件）、門牌編號、房屋維修基金發(fā)票（原件）、地籍圖（根據(jù)測繪院測繪報告附圖更改原地籍圖并加上房屋）二套。同時應提交已辦好的房地產(chǎn)權(quán)證土地部分。

二、配套工作的特點

（1）兩條主線

? 一是設(shè)計方案不斷調(diào)整完善。從立項到項目竣工驗收，整個設(shè)計過程經(jīng)歷了創(chuàng)意、初步設(shè)計、擴大初步設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工設(shè)計變更等各個階段，它是其他各項工作展開的前提，又要根據(jù)其他各項工作的要求不斷調(diào)整完善。

? 二是各類證照的辦理。前期配套工作的落腳點就是各類證照齊全、經(jīng)營合法。整個項目從頭至尾要辦理的主要審批、證照包括：立項批復、選址意見書、可行性研究報告批復、擴初批復、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、設(shè)計方案批復、建設(shè)用地批準書、配套及新開工計劃批復、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證、交付使用許可證、房地產(chǎn)權(quán)證等。

? 這兩條主線相互交織、相互影響，設(shè)計的成熟度要滿足各類證照的辦理，而辦理各類證照的過程又不斷促進設(shè)計進一步深化完善。（2）環(huán)節(jié)眾多，計劃先行

粗略統(tǒng)計，前期配套工作需接觸的單位、部門在40家以上，各個單位和部門對房地產(chǎn)項目均有不同的要求或提供不同的服務，因此有必要了解各個單位和部門的職能，根據(jù)實際工作進度，未雨綢繆。

（3）廣交朋友是前期配套工作的推進劑

積極與各個單位和部門的有關(guān)人員協(xié)調(diào)關(guān)系，廣交朋友，可以迅捷地辦妥各項手續(xù)，甚至先上船后補票。

（4）成本控制有較大余地

各個單位和部門收取的費用有部分是有調(diào)整余地的，比如規(guī)費、服務費費率的選??；相關(guān)設(shè)施的減免；回避實際建筑面積；利用相關(guān)政策減免補償費、增容費等。做好上述工作的關(guān)鍵應是要做好協(xié)商和調(diào)查工作。

（5）特別需要細心和耐心（6）重大事項需上級領(lǐng)導支持

三、配套工作應避免出現(xiàn)的問題

（1）各項調(diào)查工作不深入，信息不準確，影響決策；（2）設(shè)計與辦理證照未能協(xié)調(diào)一致，影響整體工作進度；（3）審核、征詢意見反饋不及時，影響設(shè)計工作；（4）審圖不細或提供資料不全，造成工作重復；

（5）預見性不夠，計劃不周，造成時間緊迫，工作難度加大；（6）相關(guān)政策、規(guī)范、環(huán)節(jié)不熟悉，多走冤枉路；（7）只圖辦事順利，不求費用、成本控制；（8）責任心不夠，小錯不斷；

（9）工作態(tài)度不熱情，社交面不廣或協(xié)調(diào)力度不夠，容易碰釘子。（10）不求上進或精益求精，只圖交差了事。

第二篇：房地產(chǎn)項目前期計劃書

房地產(chǎn)項目前期市場研究計劃書

房地產(chǎn)項目前期市場研究計劃書

１、項目基本情況

２、項目開發(fā)／營銷經(jīng)理對前期研究的特別要求

a)研究結(jié)果解決下列問題：

i.項目開發(fā)計劃

ii.投資策略

iii.單體建筑物類型組合iv.總體規(guī)劃如何與周邊建筑物協(xié)調(diào)

b)創(chuàng)典策劃人員特別要求研究結(jié)果解決下列問題：

i.所屬各鎮(zhèn)購房的潛量

ii.iii.企業(yè)白領(lǐng)對的歸屬感如何

iv.各鎮(zhèn)白領(lǐng)購房的規(guī)模有多大

３、項目經(jīng)理對項目開發(fā)的限制要求

a)單套面積以１２０－２００平方米為主

b)單價在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、項目面臨的營銷問題―――本次市場研究的目的a）項目的目標顧客是哪些人

b）項目的目標顧客對住房規(guī)劃設(shè)計有什么要求

c）項目的目標顧客在購房決策及決策影響因素方面有哪些特征

５、為解決本次市場研究目的，需要調(diào)查下列問題

a)識別商品住宅的細分市場，調(diào)查各細分市場的規(guī)模、購買力、屬性和需求特征，確定項目的目標市場組合，描述目標市場組合的規(guī)模和特征。

b)了潛在顧客的購房計劃，測試其對住房位置、外部自然環(huán)境和配套、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和配套、單體設(shè)計、總體規(guī)劃、戶型和廳室布局、價格和付款方式等方面的需求。

c)調(diào)查潛在顧客的購房心理、習慣、態(tài)度、住宅使用行為、購買行為及影響因素等與營銷策略有關(guān)的消費信息，提供項目營銷策略建議。

６、潛在顧客的基本條件

a)年齡在內(nèi)５－６０歲之間

b)戶籍或在已連續(xù)居住兩年以上

c)２００１年在購房的可能性大于４０％

d)２００１年在購房的可能性大于１０％

e)２００１年在購房的可能性大于０％

f)

g)個人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０萬元／個人年收入高于８萬元

７、調(diào)研方法設(shè)計

a)競爭環(huán)境研究

i.典型樓盤研究

（１）典型研究樓盤：

新世界花園愉景花園盈彩美地景湖花園中信東泰花園

（２）研究內(nèi)容和方法：

通過文獻研究、現(xiàn)場觀察、（銷售人員、業(yè)主、策劃人員等專業(yè)人員）深度訪談等綜合定性調(diào)研方法，全面調(diào)查典型樓盤產(chǎn)品設(shè)計（包括總體規(guī)劃、單體設(shè)計、景觀及環(huán)境設(shè)計、車位設(shè)置、會所功能及設(shè)施）和戶型設(shè)計（結(jié)構(gòu)、空間形式、功能、面積及各廳房面積分配比例）、營銷策略和銷售推廣的要領(lǐng)和計劃（目標市場定位、價格定位策略、付款方式、廣告策略、優(yōu)惠折扣等促銷手段）以及執(zhí)行過程和效果（客戶結(jié)構(gòu)、銷售率、內(nèi)外銷比例、旺銷戶型、空置狀況及空置原因分析），評述優(yōu)缺點，分析對的借鑒作用。

ii.文獻調(diào)研：主要通過文獻研究方法收集下列資料，用于分析預測２００１年的高檔住宅（均價５０００元以上）市場供求狀況、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、需求特征和競爭態(tài)勢。（１）2000年房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀和競爭態(tài)勢

（２）2000年房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀和競爭態(tài)勢

（３）2000年住宅供應量（施工面積、竣工面積、上市面積、空置面積）和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

（４）2000年住宅市場需求量（預售面積、銷售面積）需求產(chǎn)品特征

（５）2000年高檔住宅（均價5000元以上）市場供求狀況、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、需求特征和競爭態(tài)勢

（６）房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、需求特征和競爭態(tài)勢

（７）2000年1-12月住宅用地出讓情況

（８）2000年6-12月商品住宅項目施工許可證發(fā)放情況

（９）2000年6-12月商品住宅項目預售許可證發(fā)放情況

iii.競爭樓盤調(diào)查：通過對４萬平方米以上在售住宅樓盤（不包括典型研究樓盤）基本現(xiàn)狀的調(diào)查，了解當前住宅市場的產(chǎn)品和產(chǎn)品特點。

b)潛在顧客抽樣調(diào)查

i.主要研究內(nèi)容（詳見問卷設(shè)計）

（１）住房消費心理、態(tài)度、行為、購買計劃和意向

（２）住宅購買決策過程和影響決策的因素

（３）住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計需求

ii.研究方法

（１）采用三階不等概率隨機抽樣方法在成功訪問600潛在顧客

（２）采用三階不等概率隨機抽樣方法在市屬鎮(zhèn)進行調(diào)查，每個鎮(zhèn)訪問30人。c)小組座談會

i.城區(qū)戶籍潛在顧客座談會３場，非城區(qū)戶籍潛在顧客座談會３場。

ii.潛在顧客座談會主要調(diào)查下列內(nèi)容

（１）

（２）在購房的決策影響因素

（３）對購買商品小區(qū)住宅的態(tài)度

（４）對項目地塊的選擇意向和開發(fā)建議

iii.高檔住宅（單價5000元以上）業(yè)主座談會主要調(diào)查下列內(nèi)容：

（１）片區(qū)、樓盤、房間選擇原因

（２）當前使用行為

（３）使用缺憾

（４）規(guī)劃設(shè)計和戶型布局建議

d)房地產(chǎn)專業(yè)人士深度訪談

i.訪談主要內(nèi)容：

（１）戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（２）非戶籍居民的購房決策心理、行為特點

（３）對2001年住宅市場的基本看法

（４）200１年住宅市場判斷

（５）2001年高檔住宅市場預測

（６）項目地塊規(guī)劃設(shè)計和營銷建議

ii.專業(yè)人士配額：

（１）策劃人員１０名

（２）銷售人員１０名

（３）建筑設(shè)計人員１０名

（４）士建、建設(shè)、規(guī)劃主管官員５員

（５）房地產(chǎn)研究人員５名

８、調(diào)查質(zhì)量標準按《策略質(zhì)量控制規(guī)范》執(zhí)行

９、研究報告格式

a)主要結(jié)果摘要（投影報告）

b)項目執(zhí)行報告，包括：

i.調(diào)研目的、內(nèi)容、方法簡述

ii.樣本結(jié)構(gòu)

iii.調(diào)查督導報告

iv.質(zhì)控報告

c)調(diào)查報告，包括

i.典型樓盤研究報告

ii.文獻研究報告

iii.競爭樓盤調(diào)查報告

iv.廣告媒體調(diào)查報告

v.潛在顧客定量調(diào)查報告

vi.戶籍潛在顧客定量調(diào)查報告

vii.非戶籍潛在顧客定量調(diào)查報告

viii.下轄鎮(zhèn)非戶籍潛在顧客定量調(diào)查報告

ix.戶籍潛在顧客定性調(diào)查報告

x.轄鎮(zhèn)戶籍潛在顧客定性調(diào)查報告

xi.下轄鎮(zhèn)戶籍潛在下性調(diào)查報告

xii.非戶籍潛在顧客定性調(diào)查報告

xiii.下轄鎮(zhèn)非戶籍潛在顧客定性調(diào)查報告

xiv.房地產(chǎn)專業(yè)人員調(diào)查報告

d)研究報告，包括：

i.2001年市場環(huán)境分析

ii.項目地塊目標市場定位

（１）細分市場規(guī)模和特征

（２）細分市場需求量

（３）細分市場結(jié)構(gòu)

（４）細分市場對高檔住宅的需求量和需求結(jié)構(gòu)

（５）高檔住宅供應和競爭趨勢分析

（６）目標市場定位

（７）目標市場規(guī)模和特征描述

iii.項目規(guī)劃設(shè)計建議

（１）總體規(guī)劃

（２）單體設(shè)計

（３）環(huán)境規(guī)劃

（４）配套設(shè)施

（５）戶型結(jié)構(gòu)與廳室布局

iv.營銷策略建議

（１）開發(fā)計劃

（２）銷售計劃

（３）促銷策略

e)投資分析報告

f)附件

i.項目操作文件

ii.統(tǒng)計報告

iii.深訪記錄

iv.作談記錄

１０、項目組成員名單：

１１、調(diào)研時限

預計完成全部調(diào)研任務需時50天，自簽約并收到預付款之日起算，包括節(jié)假日在內(nèi)１２、調(diào)研費用

a)競爭環(huán)境調(diào)研（典型樓盤研究、文獻研究、促銷策略調(diào)研、競爭樓盤調(diào)查）b)定量調(diào)查（９６０個樣本的隨機抽樣入戶訪問）

c)定性調(diào)研（１４場１０２人參加的座談會和３９名專業(yè)人士訪談）

d)合計

包括方案設(shè)計費、印刷費、差旅費、場地租賃費、訪員工資、禮品費、謝禮金、編碼錄入費、數(shù)據(jù)處理費、分析研究費、固定費用攤?cè)?、稅金及合理利潤等所有費用在內(nèi)。

第三篇：房地產(chǎn)前期、配套工作管理制度范文

房地產(chǎn)前期、配套工作管理制度

一、目的為規(guī)范公司工程項目前期及后期配套工作行為及事務處理標準，使工作得以圓滿進行，特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期及后期配套工作的進行。

三、前期、后期配套工作要求

1、工程部前、后期配套工作人員應熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標，項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。

3、以項目為基礎(chǔ)了解施工進度，從實際出發(fā)制定合理的工作計劃，實現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。

4、所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復印件轉(zhuǎn)交資料員保管，做好交接記錄工作。

5、配套工作進行中，涉及費用支出的，填寫《簽呈》及《付款申請單》，由總裁、副總經(jīng)理、財務部、預算部簽字同意后領(lǐng)取，將相關(guān)票據(jù)交財務部。

6、工程結(jié)束后，對工程期間工作做總結(jié)報告，交主管經(jīng)理審閱。

7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策，提前完成項目前期配套的計劃工作，上報主管經(jīng)理進行相關(guān)決策。

8、應定期上報工作進度計劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報告。

四、工程部前期、后期配套工作職責

1、辦理從項目立項開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。

4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

5、完成領(lǐng)導交辦的其它工作。

五、工作內(nèi)容

1、項目可行性研究階段：

（1）搜集市場相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準備工作，制定嚴密工作計劃，計劃包括征地（買地）、拆遷、補償?shù)确桨浮?/p>

責任部門：集團公司決策層（可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等）

（2）測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖，填報《建設(shè)用地申請書》。

（3）辦理《建設(shè)用地選址意見書》。

（4）辦理《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。

2、項目前期階段：

（1）繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅，獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

（2）辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。

（3）辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。

（4）辦理《設(shè)計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。

（5）聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位，了解能源和市政配套要求，配合設(shè)計單位找到能源配套接口。

（6）委托設(shè)計單位出設(shè)計方案，填報《規(guī)劃設(shè)計方案申報表》。

（7）測量隊定樁、放線，交納相關(guān)費用。

（8）辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審》。

（9）辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。

（10）辦理建委報建工作。

（11）協(xié)助組織設(shè)計單位招標，辦理招標備案。

（12）各專業(yè)（水、電、燃氣、熱力、市政等）設(shè)計要點、方案證書，交納相關(guān)費用。

（13）辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》，交納相關(guān)費用。

（14）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書》，交納相關(guān)費用。

（15）辦理《 供熱證明書》，交納相關(guān)費用。

（16）辦理《綠化證明書》，如需辦理綠化遷移手續(xù)，交納相關(guān)費用。

（17）辦理《防雷證明書》。

（18）辦理《大、小配套手續(xù)費》。

（19）辦理《擴初設(shè)計批復》，項目投資計劃，設(shè)計單位施工圖紙設(shè)計及各專業(yè)項目圖紙設(shè)計（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計），辦理《施工圖審查意見書》。

（20）辦理設(shè)計合同、勘察合同備案。

（21）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

3、工程招標階段：

（1）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。

（2）監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。

（3）辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。

（4）交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關(guān)費用。

（5）辦理《工程施工許可證》。

（6）辦理《售房許可證》。

4、工程施工準備階段：

（1）試樁前，進行臨時水、電的開戶，協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

（2）向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費，負責協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。

5、工程施工階段：

（1）協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助組織申報樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗收工作，做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。

（2）能源（水、電、燃氣、熱力、市政等）單位驗收組織，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。

6、工程竣工備案驗收階段：

（1）負責組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作，獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。

（2）組織各單位辦理工程檔案驗收，獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。

（3）委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進行相關(guān)監(jiān)測。

（4）組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作，獲得《人防合格證明書》

（5）組織消防單位進行消防驗收，獲得《消防驗收意見書》

（6）組織環(huán)保單位進行驗收，獲得《消防影響報告》。

（7）辦理《規(guī)劃驗線合格證》

（8）辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》

（9）辦理《建筑面積核定書》，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

（10）經(jīng)營管理單位竣工驗收及資料交接工作。

六、在前、后期配套工作流程中，各職能部門應按照部門職責完成本部門應完成的工作。

第四篇：花園工程項目前期、配套、驗收總結(jié)

花園項目前期、配套、竣工驗收總結(jié)

一、工作崗位：項目公司辦公室。

二、崗位職責、范圍：

1.具體執(zhí)行集團公司辦公室的相關(guān)制度、文件；

2.項目公司的各種批文、證件、合同、文件的分類檔案管理； 3.對項目公司印章管理；

4.項目公司文件、合同的流轉(zhuǎn)工作；

5.按照計劃辦理工程項目的前期審批、辦證工作； 6.根據(jù)施工進度進行工程項目的配套、驗收工作； 7.工程項目的入檔、備案工作。

三、工作中聯(lián)系面：

外部：

1、政府部門（區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃處、質(zhì)監(jiān)站、防雷辦、環(huán)保局、消防局、土管局、房管所等）；

2、配套部門（電力公司、自來水公司、煤氣公司、電信公司、廣電公司等）內(nèi)部：集團辦公室、合約部

四、工作匯報領(lǐng)導：項目公司總經(jīng)理

五、工作中遇到的問題：

（一）前期工作：

1、土地拆遷工作時間長，主要原因在于當?shù)卣途用裨诓疬w過程中的分歧；

2、地塊中有高壓線橫穿，需要進行地埋處理，造成增加成本；

3、方案審批過程長，方案修改優(yōu)化次數(shù)多，造成錯過規(guī)委會審批時間。

4、在招投標過程由于招投標代理公司的錯誤信息導致很多手續(xù)延誤。

（二）配套工作：

1、電配套工作：

1）電力設(shè)計進度較慢，通過不斷和電力設(shè)計院溝通，于4月份完成整個小區(qū)電力設(shè)計；

2）設(shè)計主供電線路無法鋪設(shè)，由于此段線路途經(jīng)的市政道路剛規(guī)劃完畢，正籌備建設(shè)中，此段線路無法鋪設(shè)，后經(jīng)公司研究決定，為滿足項目設(shè)計和驗收要求，在主供電線路無法鋪設(shè)的情況下，和供電局溝通，采用鋪設(shè)臨時供電線路，待原設(shè)計線路滿足鋪設(shè)條件后再行施工。

3）電力施工隊伍責任心不強，在定制電表箱和專用計量柜時，沒有到現(xiàn)場查看，直接從廠家定制了標準尺寸的箱柜，導致無法安裝，再聯(lián)系廠家定制非標，從而拖延了半個月的工期；

4）電力設(shè)計有缺陷，在消檢時發(fā)現(xiàn)電力設(shè)計中沒有消防強切裝置，無法滿足消防驗收要求，在與電力設(shè)計院積極溝通后，向廠家定制強切箱，導致工程延誤1周時間。綜合以上情況，整個電力配套比合同約定拖延近2個月時間。

2、水配套工作： 由于近幾年房地產(chǎn)開發(fā)增長比較迅速，在建小高層項目越來越多，牽扯到二次供水的項目也越來越多，原有的供水制度無法滿足需要，區(qū)啟動了二次供水設(shè)備設(shè)施驗收移交制度，并且要求安裝遠程抄表系統(tǒng)，我們項目是第一批試點項目，不僅大大增加了成本的投入，而且拉長了工期。其中碰到的問題有：

1）、二次供水移交管理規(guī)定中要求必須使用水務集團推薦的品牌，這些品牌都是國際知名品牌及國內(nèi)大型企業(yè)，大大提高了成本；

2）、在驗收通水前必須繳納二次供水設(shè)施設(shè)備移交管理費用，最初水務集團提出預算為152萬，后經(jīng)溝通協(xié)商后，預算降為98萬，由于協(xié)商時間過長，在泵房結(jié)構(gòu)及樓層供水管道完成后才開始二次供水審圖，造成根據(jù)審圖意見再調(diào)整，浪費時間及增加成本；

3）、由于水務集團也是第一次實施二次供水管理規(guī)定，對規(guī)定的認識和理解也不夠全面，造成在水配套施工中遇到很多難題。

（三）驗收工作：

1）、防雷驗收中，由于地處多雨多雷擊地帶，防雷驗收檢測相當嚴格，在檢測過程中，每個點、浪涌、門窗接地都不放過，出現(xiàn)問題就提出整改，整改后再檢測，直到全部合格為止。整個防雷驗收檢測用了近2個月時間，由此我覺得，防雷檢測驗收人員對防雷工程要求嚴格是正確的，提出整改意見后，相關(guān)方面也進行了及時整改，但從另一方面考慮，施工方是否可以在檢測部門檢測前先進行全方面自檢，總包方和分包方相互配合，自檢出來的問題及時整改，甲方和監(jiān)理單位也應該要求和監(jiān)督他們完成自檢，爭取一次通過，節(jié)省驗收時間。

2）、面積實測中，由于在面積預測時，區(qū)還沒有預測單位，項目委托外區(qū)測繪所做了面積預測，現(xiàn)在區(qū)有測繪單位了，必須放在區(qū)實測，兩家單位對測繪規(guī)范的理解不同，造成了實測面積和預測面積嚴重不符，雖通過不同方法稍作彌補，但最終延長了面積實測的時間。

3）、規(guī)劃認可中，由于面積實測出來較晚，所以規(guī)劃認可也相應拖延了，在認可中，牽扯到1#、3#、17#-2的遺留問題，還有物業(yè)用房面積不夠，小區(qū)圍墻與紅線有出入、由于建筑設(shè)計計算面積方法和實測面積計算方法不同，造成設(shè)計上不超容積率，但實測中面積超設(shè)計面積，這也為我們提了醒，在以后的項目中，要綜合考慮設(shè)計規(guī)范和測繪規(guī)范，把問題處理在前面。

4）、消防驗收中主要遇到防火門等消防標識沒有貼好，造成時間上的拖延。

5）、二次供水驗收，由于在關(guān)于二次供水移交費用協(xié)調(diào)上花費很多時間，耽誤了二次供水系統(tǒng)審圖時間，造成泵房結(jié)構(gòu)及供水管道已經(jīng)成型的情況下再根據(jù)審圖要求整改，造成驗收過程不順利。

六、如何在其他項目避免

1、在土地拍賣的時候，要詳細了解地塊情況，尤其是地上建筑物、構(gòu)筑物何時能清除，避免如南潯項目地塊上高壓線橫穿的現(xiàn)象；

2、重視巖土勘察報告，仔細閱讀勘察報告，避免項目由于忽視勘察報告，導致在打樁時才發(fā)現(xiàn)地塊中有大量地埋生活垃圾，費時耗力，耽誤工程進度；

3、在方案設(shè)計過程中，對地塊規(guī)劃要求，及當?shù)貙Ψ啃?、外立面、色彩上的要求多了解，避免在方案審批中多次修改，耽誤時間；

4、在施工圖設(shè)計上要結(jié)合設(shè)計規(guī)范和驗收規(guī)范，避免由于設(shè)計規(guī)范不同產(chǎn)生對驗收的后遺癥，如項目上由于設(shè)計規(guī)范計算面積和實測規(guī)范計算面積上的差異，造成事后補救，浪費時間和增加成本；

5、在配套施工中，現(xiàn)場安裝工程師要熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，及時提醒配套單位應注意的事項，提高責任心，避免像項目電力配套中表箱和專用計量柜由于尺寸問題帶來的返工，耽誤工程進度。

第五篇：房地產(chǎn)項目前期策劃服務合同

XXX項目前期策劃服務合同

甲方： 乙方：

甲方為了順利完成“XXX”的項目定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品研發(fā)策劃及項目概念規(guī)劃編制等相關(guān)前期工作，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》等有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方擬開發(fā)項目的前期服務工作，在平等、自愿、互惠互利的基礎(chǔ)上，訂立本合同，并承諾共同遵守。

第一條 委托項目

項目名稱：XXX 項目地址：坐落于云南省昆明市晉寧縣晉城鎮(zhèn)滇池湖畔

第二條 委托事項

甲方委托乙方對上述項目進行前期策劃服務。具體包括：

第一部分：項目定位服務。主要包括以下內(nèi)容：

（一）、項目基本條件與屬性分析：

1、項目地形特征分析；

2、項目周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境分析；

3、項目周邊居住氛圍分析；

4、項目城市配套、道路、交通狀況分析；

5、項目開發(fā)目標與約束條件。

（二）、項目開發(fā)背景分析：

1、宏觀分析：

2、微觀市場分析：

3、目標客戶群分析：

4、進入市場的機會點分析：

（三）、市場和產(chǎn)品定位報告。

1、主題定位；

2、形象定位；

3、開發(fā)理念及價值體系；

4、經(jīng)營模式；

（四）、工作成果：項目定位報告和項目規(guī)劃設(shè)計任務書 第二部分：概念規(guī)劃服務。

積極配合甲方確定的規(guī)劃設(shè)計單位進行概念規(guī)劃文本完成的工作對接，在盡可能快的時間內(nèi)完成概念規(guī)劃文本；配合甲方認定的規(guī)劃設(shè)計單位編制參加云南省重大旅游項目專項規(guī)劃評審的旅游專項規(guī)劃 2 方案。主要包括以下工作：

(一)規(guī)劃設(shè)計任務書交底：以會議和書面形式向設(shè)計單位交底，進行初步設(shè)計。(二)初步方案評審：(三)方案深入：

(四)推動概念規(guī)劃設(shè)計方案完成，甲方確定的設(shè)計單位完成的文本包括以下成果：

1、方案設(shè)計說明；

2、區(qū)位位臵圖；

3、總平面圖；

4、功能分區(qū)圖；

5、交通分析圖；

6、環(huán)境景觀分析圖；

7、鳥瞰圖及多張不同角度的人視、重要節(jié)點圖；

8、主要建筑意向圖；

(五)參與確定規(guī)劃設(shè)計的最后意見；(六)景觀設(shè)計圖紙對接及風格建議。第三部分：方案匯報

1、配合甲方向各級政府進行方案的匯報

2、配合甲方參加云南省重大旅游項目專項規(guī)劃評審 第四部分：前期包裝視覺設(shè)計服務

3(一)項目VI設(shè)計

1、項目標識設(shè)計

2、概念方案的平面包裝 第五部分：編制項目建議書

根據(jù)有關(guān)規(guī)范編制完成項目建議書。主要包括：

受托方根據(jù)相關(guān)編制規(guī)范要求，編制項目建議書，并就以下內(nèi)容進行論述：

項目建設(shè)的必要性、項目市場分析、場址條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、總平面布臵、項目建設(shè)進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益分析等方面內(nèi)容。

第三條 顧問服務期限

本合同的代理服務期限自本合同生效之日起至項目概念規(guī)劃方案完成、項目立項至總體規(guī)劃確定，項目建議書編制完成。

第四條 甲方的權(quán)利和義務

1、甲方應保證對委托項目的開發(fā)擁有合法、完備的手續(xù)。

2、在簽訂本合同后，甲方將根據(jù)自己的工作進度逐步向乙方提供以下資料：

（1）委托項目的用地紅線范圍及地形測繪圖；

4（2）項目用地規(guī)劃條件；（3）地理地質(zhì)條件技術(shù)交底等。

3、甲方有權(quán)根據(jù)自身需要對乙方提供的前期定位案進行審定，決定是否采納或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服務過程中，有權(quán)監(jiān)督和檢查乙方的行為。在乙方前期服務行為違反本合同約定時，甲方有權(quán)要求乙方糾正違約行為或終止乙方服務。

5、委派專人與乙方配合、協(xié)調(diào)，以便乙方順利完成前期服務工作。

6、有義務按照約定的條件、時間，向乙方支付前期策劃服務費用。

第五條 乙方的權(quán)利和義務

1、在約定的委托期限內(nèi)，按照雙方確認的時間節(jié)點完成定位方案，并配合推進項目報建文本完成。

2、負責對委托的項目進行地塊調(diào)研、市場調(diào)研，包括項目競爭對手的相關(guān)情況和分析。

3、負責對委托項目進行產(chǎn)品定位。

4、負責對委托的項目進行方案評價。

5、負責編制項目建議書。

6、對甲方交付的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經(jīng)甲方書面同意，不得將甲方交付的文件資料以及乙方專門為履行本合同而制作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用于其他任何用途。

第六條 服務費用和支付標準

乙方的服務費用共計人民幣叁拾萬元(小寫：￥30萬元)。

雙方合同簽定七天內(nèi)，甲方向乙方支付人民幣貳拾萬元(小寫：￥20萬元)作為項目啟動費；概念規(guī)劃方案經(jīng)政府相關(guān)部門匯報后七天內(nèi)甲方向乙方支付人民幣壹拾萬元(小寫：￥10萬元)。

第七條 合同解除及違約責任

1、在合同履行期間，甲方可隨時提出解除合同。但在此情況下，甲方已付乙方的策劃服務費將不再返還；甲方可繼續(xù)使用乙方工作成果。

2、遲延支付策劃服務費用，造成活動執(zhí)行工作停滯、延誤的，乙方不承擔責任，同時甲方還應當每日按延期支付前期顧問費用總額5‰支付乙方滯納金；

第八條 其他條款

1、本協(xié)議有效組成部分：甲乙雙方的營業(yè)執(zhí)照復印件；凡是經(jīng)過甲方確認的概念規(guī)劃相關(guān)條件；補充變更約定等；

2、本協(xié)議條款經(jīng)過雙方多次認真協(xié)商討論后制定，各方對協(xié)議內(nèi)容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解釋。

3、如雙方在本合同實際履行過程中發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不成，6 雙方在甲方所在地人民法院解決。

4、未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽定補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自本協(xié)議第三條約定的具體內(nèi)容完成時終止。本合同一式四份，每方各持兩份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵業(yè)有限公司 代表：

簽定時間： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

代表：

簽定時間： 年 月 日